2-19-6440/95 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. aprill 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-6440

Tsiviilasi

Mindreks

Grupp OÜ

hagi

Tartu

linn,

XXXXXX

korteriühistu vastu 20 382 euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

20 382 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 13. detsembri 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Mindreks Grupp OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Mindreks Grupp OÜ (rk: 11378629),

esindaja vandeadvokaat Rene Hallemaa

Vastustaja (kostja): Tartu linn, XXXXXX korteriühistu

(rk: XXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Siret Saks

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu 13. detsembri 2021 otsus

muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Mindreks Grupp OÜ kanda.

3. Välja mõista Mindreks Grupp OÜ-lt Tartu linn, XXXXXX korteriühistu kasuks

menetluskulude katteks 1020 eurot (koos käibemaksuga).

4. Mindreks Grupp OÜ on kohustatud tasuma väljamõistetud menetluskuludelt 1020

eurot Tartu linn, XXXXXX korteriühistu kasuks viivist alates kohtuotsuse jõustumisest

kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Mindreks Grupp OÜ (hageja) esitas 26.04.2019 maakohtule Tartu linn, XXXXXX

korteriühistu (kostja) vastu hagi 20 382 euro väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub Tartu linn, XXXXXX korteriomanike kaasomandisse

küttesüsteem, mille paigaldas hageja, kes hooldas ja remontis kütteseadet teenuse osutamise

eesmärgil. Hageja oli korteri M1 omanik 27.01.2017–24.08.2018.

Korteriomanike ja hageja vahel oli vaidlus kütteseadme omandiõiguse üle (tsiviilasi

nr 2-17-1914). Tartu Maakohus tuvastas 11.05.2018 määrusega, et kütteseade kuulub

korteriomanike kaasomandisse. Korteriomanikud taotlesid ühe hagi tagamise abinõuna, et

kohus kohustaks hagejat kuni tsiviilasjas nr 2-17-1914 lahendi jõustumiseni jätkama

kütteseadme töös hoidmist ja korteriomanike küttega varustamist.

Hagejal tekkisid kütteseadme töös hoidmisega perioodil 04.10.2016–18.09.2018 kulud

(hooldus, avarii likvideerimine, elektrikatkestusega seonduv), mille kohta ta esitas kostjale arve

nr 19001 summas 20 382,00 eurot. Kulude sisu nähtub tehtud tööde aktist nr 17304 perioodi

04.10.2016–27.02.2017 kohta ja aktist nr 18099 perioodi 11.04.2017–18.09.2018 kohta. Kostja

ei ole arvet tasunud.

Korteriomanikud pidasid ennast kütteseadme omanikuks ning teadsid, et see on hageja valduses

ja hageja hooldab kütteseadet, seega oli poolte vahel sõlmitud käsundusleping.

Nõude alusena on võimalikud ka käsundita asjaajamise sätted. Hageja tegutses korteriomanike

huvides. Teenuse saamisega ja sellele mitte vastuvaidlemisega pika aja jooksul oli hageja

tegevus kostja poolt heaks kiidetud.

Hagejal on õigus nõuda kostjalt hoolduskulude hüvitamist ka kuni 01.01.2018 kehtinud

korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 2, alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 37 lg 1 ja asjaõigusseaduse § 72 lg 4; § 75 lg 1; § 88 lg 1 järgi.

2. Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et hagi on õiguslikult põhjendamata ja tõendamata. Hageja

väidetud tööd ja kulud on tõendamata, hinnad ja ajakulu ülepaisutatud.

Kuna hageja on talle kuulunud korteriomandi võõrandanud, siis on KrtS § 43 lg 1 kohaselt

hagejalt üle läinud kõik korteriomanikuks olemise ajal kantud kulude nõuded. Nõuet ei ole

hagejal ka aja eest, kui ta ei olnud korteriomanik.

Kütteseade on alates paigaldamisest 2016. a mais korteriomanike kaasomandis. Tsiviilasjas

nr 2-17-1914 esitatud korteriomanike esmane taotlus esialgse õiguskaitse kohaldamiseks oli

suunatud kütteseadme elektrilepingu vormistamiseks korteriomanike valitud korteriomaniku

Aira Viirese nimele. Üksnes alternatiivselt taotlesid korteriomanikud olukorra reguleerimist

selliselt, et hagejal on õigus nõuda korteriomanikelt tasu kütteseadme elektritarbimisega seotud

lepingutest tuleneva kulu katteks, muid tasusid korteriomanikud nõus tasuma ei olnud.

Korteriomanike ja hageja vahel ei ole sõlmitud käsunduslepingut küttesüsteemi hooldamiseks.

KOS § 15 lg-st 3 ja lg-st 6 tulenevalt tuli küttesüsteemi hooldus- ja remondilepingute

sõlmimine

otsustada

korteriomanike

üldkoosolekul.

Hagejal

keelati

28.02.2017

kohtumäärusega tsiviilasja nr 2-17-1914 kohtumenetluse ajaks kütteseadme suhtes toimingute

tegemine. Seega on hageja teinud toiminguid omavoliliselt ning kostja ei ole neid heaks kiitnud.

Käsundita asjaajamise nõude eeldused ei ole täidetud. Kostja ei ole hageja tegevust heaks

kiitnud. Hageja ei ole tõendanud, et tema tegevus vastas kostja huvile ja tahtele. 11.11.2016

üldkoosolekul otsustasid korteriomanikud soojasõlme soojustada ja teostasid töö ise.

Koosolekul osales hageja seaduslik esindaja Indrek Mutso. Asjaolu, et soojustus ei olnud hageja

hinnangul eesmärgipärane, ei õigustanud hageja sekkumist korteriomanike vara valitsemisse.

Hagi aluseks olevate tööde näol ei ole tegemist vajalike kulutustega tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 63 p 1 mõistes. Hageja ei ole näidanud, mil viisil soodustas tööde tegemine

kütteseadme säilimist ning kuidas oleks kütteseadme säilimine sattunud vahetusse ohtu juhul,

kui tegevused oleks otsustatud korteriomanike koosolekul või korteriühistu üldkoosolekul.

Tööde teostamine ja kulude kandmine süsteemselt ilma teiste omanike nõusolekuta ei saa olla

vajalik KOS § 15 lg 2 ja KrtS § 37 lg 1 mõttes. Tööd on seotud küttesüsteemi ehituse ja sellest

tulenevate puuduste kõrvaldamisega võlaõigusseaduse (VÕS) § 642 lg 1 mõttes.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 13. detsembri 2021 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda ning mõistis hagejalt välja kostja kasuks menetluskulud 480 eurot (ilma

käibemaksuta) ja 10 424,43 eurot (koos käibemaksuga) ning viivise menetluskuludelt alates

otsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on hageja lähtunud kogu nõude ulatuses käsundi sõlmimisest

või käsundita asjaajamise sätetest, seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et hageja on

korteriomandi võõrandamise tõttu tulenevalt KrtS § 43 lg-st 1 oma nõude kaotanud.

Kohus leidis, et poolte vahel ei olnud käsunduslepingut kütteseadme hooldamiseks ja hageja ei

saa nõuda kostjalt arve tasumist lepingulisest suhtest tulenevalt. Kohtule ei ole esitatud

tõendeid, mis kinnitaksid, et poolte vahel oleksid olnud läbirääkimised lepingu sõlmimiseks või

et leping oleks sõlmitud.

30.10.2016 on Lasse Lehis korteriomanikele teatanud, et Võru 18 kütteseadme omanik on

OÜ Dandelion Power, ja palunud esitada sooja vee näidud. Kirjavahetusest november –

detsember 2016 nähtub, et korteriomanikud ei olnud nõus ilma lepinguta esitatud

OÜ Dandelion Power arvet tasuma, märkides, et soojasõlme omanikud on nemad.

Korteriomanikud

otsustasid

11.11.2016

koosolekul,

et

soojasõlm

tuleb

muuta

ilmastikukindlaks, soojustada oma vahenditega ja kulud katavad korteriomanikud solidaarselt.

Kai Rohejärv on saatnud korteriomanikele kirja, et soojasõlm sai soojustatud. Kuigi hageja on

pöördunud korteriomanike poole 27.01.2017 ettepanekuga kohtuda, et arutada kütteseadmega

seotud küsimusi, korteriühistu huvi kütteseadme ostmiseks ning kütte ja vee hinda, ei ole pooled

nendes küsimustes kohtunud. 12.09.2017 on korteriomanik Aira Viires hagejale vastanud, et

hagejalt ei ole töid tellitud. Ka tunnistaja A.A. ei kinnitanud tööde tellimist hagejalt.

Kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 15 lg-st 3 ja lg-st 6 tulenevalt tuli küttesüsteemi hooldus- ja

remondilepingute sõlmimine otsustada korteriomanike üldkoosolekul. Vastavat otsustust ega

hageja sooviavaldust kohtule esitatud ei ole. Hageja ei ole esile toonud, kuidas ja millises

vormis ta avaldas soovi sõlmida kostjaga leping või kuidas kostja avaldas tahet sõlmida leping

hagejaga. Hageja 02.01.2019 korteriomanikele edastatud tehtud tööde aktidele nr 17304 ja

18099 on alla kirjutanud ainult hageja ja seda alles 25.04.2019. Korteriomanikud Annika

Raudoja, Aira Viires, Mart Viires, Kai ja Kristian Rohejärv oma vastuses hagejale ei ole arvet

summas 20 382 eurot tunnistanud.

Kohus võttis hageja 15.06.2020 vastusele lisatud tõendid (II kd, tl 7–11) asja juurde, kuid

nõustus kostjaga, et need ei ole lepingu sõlmimise seisukohast asjakohased ja on käsitletavad

korteriomanike vahelise kirjavahetusena perioodil, mil hageja oli korteri M1 omanik. Kohus ei

arvestanud nii hageja kui ka kostja esitatud tõendeid (I kd, tl 177–191, II kd, tl 24–48) kui

asjasse mittepuutuvaid.

Hageja seisukoht, et korteriomanike hagi tagamise taotlust tsiviilasjas nr 2-17-1914 tuleb

tõlgendada tahteavaldusena lepingu sõlmimiseks, on meelevaldne. Korteriomanike eesmärk oli

saada endale elektrileping. Asjaolu, et alternatiivselt olid korteriomanikud nõus maksma

hagejale elektritarbimise eest, tähendab seda, et korteriomanikud soovisid kindlustada, et

kütteperioodil kütteseadet välja ei lülitataks. Muid kulusid hageja nõuda ei saanud. Tartu

Maakohtu 28.02.2017 määrusega ei kohustatud hagejat kütteseadet hooldama, vaid kohustati

võimaldama korteriomanikele kestev juurdepääs kütteseadmele ja andma üle võtmed.

Kui hageja tegi kostjale mingeid töid, milles pooled ei olnud kokku leppinud, võib kostjal olla

kohustus kulutused hüvitada ja töö eest tasu maksta käsundita asjaajamise (VÕS § 1018 ja

§ 1023) või alusetu rikastumise (VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042) sätete alusel juhul, kui hageja

tahtis neid töid tehes tegutseda kostja kasuks VÕS § 1018 lg 2 järgi.

Hageja ei ole tõendanud, et esineks vähemalt üks VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 loetletud asjaolu.

Iseenesest võib väita, et seadme hooldamine oli kostja huvides, kuid tõendamist on leidnud, et

kostja ei soovinud hagejalt töid tellida ja ei ole asjaajamist heaks kiitnud ning seega ei saa asuda

seisukohale, et tööde tegemine vastas kostja eeldatavale või tegelikule tahtele. Nõue käsundita

asjaajamise sätete järgi on välistatud ka seetõttu, et hageja pidas kütteseadet enda omaks.

Kohus oli seisukohal, et hageja aktides nr 17304 ja 18099 nimetatud tööde näol oli tegemist

eelkõige küttesüsteemi ehituse ja sellest tulenevate puuduste kõrvaldamisega, mida saab

käsitleda garantii korras tehtavate töödena.

Küttesüsteemi paigaldas hageja arendaja Doneright OÜ (pankrotis) tellimusel. Tunnistaja A.A.

ütlustest nähtuvalt soojustasid nad kütteseadme majaelanikega, sest arendaja ja ehitaja olid

kadunud. Arendaja oli jätnud elektrienergia lepingud endale ning veebruaris võeti elekter ära ja

ei olnud sooja vett. Tunnistaja B.B. ütlustest nähtuvalt oli hooldustööde tegemine tingitud

sellest, et küttesüsteemile oli paigaldatud vale elektrisüsteem, mis tingis selle, et süsteem lülitus

välja. Majaelanikud helistasid arendajale ning hiljem talle. Samuti nähtub B.B. ütlustest, et kui

korteriomanikud võtme said, siis temal enam garantiilist kohustust ei olnud. Ka Nordest Ekspert

OÜ küttesüsteemi kohtülevaatuse aruandest nähtub, et tehnoseadmed (v.a soojuspump) on

paigaldatud ajutise ehitise tunnustega ruumi, mis ei ole pikemaks ekspluatatsiooniks kõlblik,

ajutises tehnoruumis ei ole teostatud terastorustikele ega mahutitele potentsiaaliühtsustust,

puudub nõuetekohasuse tunnistus, puuduvad kilbiskeemid ja elektripaigaldise mõõdistused,

seega võib elektrisüsteem olla ekspluatatsiooniks kõlbmatu.

Seega ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks kostja esemele alusetult kulutusi teinud

VÕS § 1042 lg 1 mõtte kohaselt, kuna garantii korras puuduste kõrvaldamist või asja

parandamist ei saa käsitleda kostja rikastumisena seetõttu, et hageja ei teinud kütteseadme

paigaldamisel oma tööd korralikult. Isegi kui hageja tegevust saaks käsitleda tegevusena, mille

kaudu võiks kostja olla rikastunud, kuid mis tõendamist ei leidnud, on hageja poolt tõendamata

nii kulutuste tegemine, nende vajalikkus kui ka suurus.

Kuivõrd hagi jäi rahuldamata, jättis kohus menetluskulud hageja kanda. Kohus leidis, et kostja

lepingulise esindaja Andry Krassi kulud 480 eurot (ajakulu 4 tundi, tunnihind 120 eurot ilma

käibemaksuta) on põhjendatud. Kostja lepingulise esindaja vandeadvokaat Andres Kalmu

kulud 12 009,60 eurot (tunnihind 167,38 eurot, koos käibemaksuga 200,86 eurot) on

ülepaisutatud. Kostja 15.06.2020 ja 30.07.2020 seisukohad on osaliselt kattuvad, mistõttu pidas

kohus nende põhjendatud ajakuluks kokku 7 tundi. Põhjendatud ei ole kostja 31.08.2021

toiming kohtuistungi protokolli analüüsiks ning toimingud ajavahemikus 16.09.–18.10.2021

(infovahetus kliendiga ei ole kontrollitav ja on hõlmatud seisukoha koostamisega, analüüsid on

ebavajalikud). Kohus, arvestades vaidluse sisu, hageja väidete ja tõendite mahukust ning kostja

esindaja tehtud menetlustoimingute vajalikkust (sh vajadust esitada kõigile hageja väidetele

õiguslikult põhjendatud seisukoht), leidis, et A. Kalmu menetlustoimingud on põhjendatud

51,9 tunni ulatuses, summas 10 424,43 eurot (koos käibemaksuga). Lisandub viivis

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 4 alusel.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Mindreks Grupp OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu

13. detsembri 2021 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada, või saata

asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kõik menetluskulud jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) ei ole kohus lepingulise võlasuhte analüüsimisel eristanud hageja ja arendaja rolli ning

seadusest tulenevaid kohustusi. Kohus on otsuse p-s 32 analüüsinud tõendeid, mis ei ole seotud

hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu eesmärgiga hooldada ja hoida töökorras XXXXXX

küttesüsteemi. Küttesüsteemi rajades oli hageja ülesandeks kütteseadme müük ja paigaldus.

Hageja kohustuseks ei olnud rajada küttesüsteemi ümbritsevat hoonet, hageja ei rajanud

elektrisüsteemi, ei sõlminud elektrilepinguid. Kõik otsesed kohustused, mis hageja ja arendaja

vahelistest lepingutest tulenesid, on hageja täitnud.

Hageja ja kostja vaidlus küttesüsteemi omandiõiguse üle sai alguse 2017. a alguses pärast seda,

kui arendaja jättis arendustööd lõpetamata. Küttesüsteem asetses sobimatutes tingimustes ning

vajas külmade ilmade tõttu pidevat tavapäratut hooldust. Tsiviilasjas nr 2-17-1914 arutati ka

küttesüsteemi hooldamist. Kohus selgitas 20.02.2017 kohtuistungil tsiviilasjas nr 2-17-1914

tuvastatud ja vaidluse all mitte olnud asjaolu, et „Mindreks Grupp OÜ poolt on seni tagatud

kütteseadme hooldus“. Korteriomanikud taotlesid, et hagejat kohustataks tsiviilasjas nr 2-17-

1914 lahendi jõustumiseni jätkama kütteseadme töös hoidmist ja korteriomanike küttega

varustamist. Viidatud tõendid viitavad küttesüsteemi hooldamiseks läbirääkimiste toimumisele.

Kohus on jätnud tähelepanuta hageja tõendid korteriomanike pöördumistest hageja poole ja

KOS § 15 lg 5. Elamus puudusid 2017. a alguses kirjalikud kokkulepped ning elanikud

pöördusid suusõnalise kokkuleppe alusel probleemidega hageja kui küttesüsteemi paigaldaja

poole ja hageja osutas elanikele soovitud teenust. Tegemist oli maja tavapärase asjaajamisega.

Ebaõige on järeldus, et kirjavahetus puudutab üksnes elanike omavahelist suhtlust. Lepingu

olemasolule viitab Aira Viirese 12.09.2017 kiri. Aira Viires ja Mart Viires vaidlustasid tööde

teostamise asemel tööde mahu ka 02.01.2019 kirjas. Hageja esindaja kirjadest nähtub, et ta

saadab asja kontrollima oma ettevõtte töötaja. Ei ole usutav, et majaelanik pakub kõigile teistele

elanikele tasuta teenust, kasutades selleks tasu küsimata kasumi teenimisele suunatud ettevõtet.

Kirjavahetusest nähtub ka konkreetsete tööde teostamine ja sellest informeerimine. Tunnistaja

A.A. kinnitas, et probleemidega pöörduti hageja töötaja B.B. poole. Tunnistaja B.B. selgitas

majaelanike pöördumist. Tegemist on tõenditega, mis kinnitavad kokkulepete olemasolu ning

viitavad hooldustööde teostamiseks lepingu sõlmimisele.

Tsiviilasjas nr 2-17-1914 esitatud hagi tagamise taotluses olid korteriomanikud valmis hagejale

kütteteenuse osutamise eest tasuma, kuid pärast kohtumenetluse lõppu. Majaelanike ja hageja

vahel oli kuni tsiviilvaidluse nr 2-17-1914 lõpuni kokkulepe, mille kohaselt kohustus hageja

osutama kostjatele teenust, kostjad olid teenuse osutamisest huvitatud, kostjad olid teenuse

osutamisest teadlikud ning neil puudus huvi välistada hageja poolt teenuse osutamine. Hageja

õigustatud ootus tasule ja majaelanike valmidus tasu maksta tulenes tsiviilasjas nr 2-17-1914

esitatud elanike seisukohtadest;

2) ei saa nõustuda seisukohaga, et hageja tegi kulutusi enda asjale ja seetõttu on käsundita

asjaajamine välistatud. Tsiviilasjas nr 2-17-1914 otsuse jõustumiseni oli hagejal kostja

seisukohtade kohaselt teadmine, et kostja arvates on kütteseade kostja omandis ning hageja

osutab kostjale kütteseadme korrashoiu teenust;

3) ei ole kohus tuvastanud, et kõik aktides esitatud tööd on tehtud garantiikorras. Samuti ei ole

märgitud, milliseid töid peab kohus ehitustöödeks ja milliseid garantiitöödeks. Hageja tegi

küttesüsteemi paigaldamisel tööd vastavalt arendajaga sõlmitud lepingule. Hilisemad tööd ei

olnud hageja ja arendaja vahel sõlmitud lepingu järgsed tööd. Hageja juhtis arendaja tähelepanu

asjaolule, et rajatud tingimustes ei saa süsteem normaalselt tööle hakata ning tootja poolt ei ole

võimalik tagada garantiid. Kuna arendaja ei viinud töid lõpuni ja Nordest Ekspert OÜ on

20.03.2017 tuvastanud seadme asumise sobimatustes tingimustes, siis ei saa rääkida selle

hetkeni teostatavate tööde korral garantiitöödest. Hageja ei ole võõrandanud küttesüsteemi

korteriomanikele ning kohus on jätnud selgitamata, millest lähtudes tekkis hagejal

korteriomanike ees garantiikohustus. Kohus on jätnud tähelepanuta tõendid, mis välistavad

garantiitööde teostamise. Hooldustööde mahtu kirjeldas tunnistaja B.B.. Tunnistaja A.A.

ütluste kohaselt toimunud elektrienergia väljalülitamise järgselt teostatud süsteemi

taaskäivitamine ning igakevadine ja sügisene hooldusvajadus ei ole garantiitööd;

4) tuleb kostja menetluskulud jätta kindlaks määramata taotletud mahust kuni 40% ulatuses.

Sama esindaja esindas kostjaid ka tsiviilasjas nr 2-17-1914, mis pidanuks vähendama

seisukohtade koostamise ajakulu. Kostja on mitmed menetlusdokumentide koostamised

jaotanud mitmeks kulureaks. Seetõttu on kohus aktsepteerinud tavapärasest kõrgemat

dokumentide koostamise mahtu ehk 1 tund lehekülje kohta.

5. Tartu linn, XXXXXX korteriühistu vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle

rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulude apellandi kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) ei ole hageja tõendanud tööde tegemist ja kulude kandmist, mis tingib igal juhul hagi

rahuldamata jätmise. Kuna hagi aluseks olevad asjaolud on tõendamata, ei ole tähendust

kaebuse väidetel poolte suhte õigusliku kvalifikatsiooni kohta;

2) ei ole hageja ja korteriomanike vahel olnud lepingulist suhet kütteseadme hooldamiseks.

Varasemas kohtumenetluses ei ole hageja nõude aluseks olevaid asjaolusid tuvastatud. Kohtu

selgitused istungil ei ole käsitletavad asjaolude tuvastamisena. Kohtu selgitus tsiviilasjas

nr 2-17-1914 20.02.2017 istungil, et hageja on kütteseadet hooldanud, kasvas välja hageja

käsitlusest. Korteriomanikud kütteseadme hooldamist hageja poolt ei kinnitanud.

Korteriomanikud ei ole hagejalt hooldusteenust soovinud. Korteriomanike eesmärk tsiviilasjas

nr 2-17-1914 oli vastupidine – korteriomanikud soovisid õiguskaitset selleks, et neilt ei saaks

nõuda alusetuid tasusid. Korteriomanikud soovisid hagi tagamise korras saada enda nimele

kütteseadme elektritarbimisega seotud lepingud ning üksnes alternatiivselt palusid kohustada

hagejat kütmisega jätkama, kuid selliselt, et hageja saab nõuda üksnes elektritarbimisega seotud

lepingutest tuleneva kulu hüvitamist. Korteriomanikud soovisid ka kütteseadme valdust, et selle

hooldust ise korralda. Tartu Maakohtu 28.02.2017 määrusega ei kohustatud hagejat kütteseadet

hooldama, küll aga pidi hageja andma üle kütteseadmele valdust võimaldavad võtmed.

Kütteseadme hoolduslepingu sõlmimine eeldanuks vormikohast korteriomanike otsust, mida ei

ole. Korteriomanike ühisusega lepingu sõlmimine eeldanuks KOS § 15 lg 3 ja lg 6 alusel

vähemalt korteriomanike enamuse otsust. Hageja ei saa tugineda KOS § 15 lg-le 5, mis on

korteriomanike sisesuhet puudutav säte.

Korteriomanike suhtlusest I. Mutso ja B.B.ga ei tulene lepingu sõlmimise tahet. Kohus

põhjendab asjakohaselt, et kuna hageja oli korteri nr M1 omanik, on kirjavahetus käsitletav

korteriomanike vahelise kirjavahetusena. Kostja on selgitanud, et korteriomanikud pöördusid

elektrikatkestuste korral I. Mutso poole, kuna oli alust arvata, et elektrikatkestuste põhjuseks

olid hageja teostatavad ehitustööd. Tunnistaja A.A. ütlustest tulenevalt suhtles ta B.B.ga

hoonega seotud teemadel seetõttu, et ka B.B. elas seal.

B.B. seotus kütteseadmega puudutas garantiiajal kütteseadmel ilmnenud puuduseid. Tunnistaja

B.B. ütlused kinnitavad, et tema seotus kütteseadmega ei tekitanud hageja ja kostja vahel

lepingulist suhet kütteseadme hooldamiseks. B.B. viitab seadmele kehtinud garantiile ning

kinnitab, et tema ei ole korteriomanikelt raha soovinud. Puuduvad mis tahes viited tasulise

hoolduslepingu sõlmimise soovile. See väide on kooskõlas ekspert Gery Einbergi 12.04.2021

kirjaga kohtule, millest nähtuvalt oli hageja väidetud tegevuse sisuks oma töös puuduste

kõrvaldamine.

Korteriomanikud ei ole kinnitanud hooldusteenuse tellimist. Kohus on õigesti tuvastanud, et

korteriomanikud ei ole kohtueelses suhtluses hageja nõuet tunnistanud.

Hageja ei ole tõendanud väidetava lepingu tingimusi. Hageja ei ole tõendanud, et kostjad

soovisid hooldusteenust summas 20 832 eurot, samas kui maaletooja hoolduspakkumise

kohaselt vajab seade hooldust korra aastas hinnaga 130 eurot + km. Hageja käitumine ei vasta

tavapärasele professionaalsele majandustegevusele. Kui hageja tegi töid ja soovis nende eest

tasu, oleks ta pidanud oma tegevuse ja kulud kooskõlastama;

3) on korteriomanikud tsiviilasjas nr 2-17-1914 väljendanud, et ei soovi, et hageja saaks nende

vastu mingeid nõudeid esitada, ja soovivad kütteseadet ise hooldada. Sellises olukorras on nõue

käsundita asjaajamise sätete alusel välistatud, sest hageja tegevus ei vasta korteriomanike

tahtele ning omanikud ei ole tegevust heaks kiitnud (VÕS § 1018 lg 1 p-d 1, 2). Kohus on ka

asjakohaselt viidanud, et kuna hageja pidas end tööde teostamise ajal kütteseadme omanikuks,

siis tulenevalt VÕS § 1026 lg-st 1 ei kuulu käsundita asjaajamise sätted kohaldamisele;

4) ei ole hagejal nõuet alusetu rikastumise sätete alusel, sest väidetavad tööd kujutavad endast

kütteseadme puuduste kõrvaldamist. Hageja on kohustatud puudused kõrvaldama tasuta

VÕS § 222 lg 4 alusel. Sellele on viidanud ekspert G. Einberg ning kinnitanud hageja töötaja

B.B.. Tõendamata on kulutuste kandmine hageja poolt ja rikastumise ulatus;

5) on kohus määranud kostja menetluskulud kindlaks kooskõlas kaalutlusõiguse reeglitega.

Asjaolu, et sama esindaja esindas korteriomanikke kütteseadme omandiõigust puudutavas

vaidluses, ei anna alust kulusid 40% vähendada, sest omandiõigust puudutavas vaidluses

kütteseadme väidetava hooldusteenuse sisu, mahtu, maksumust ja tõendatust ei käsitletud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu

13. detsembri 2021 otsus muutmata. Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis

nõustudes maakohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel vajalikuks

neid kõiki käesolevas otsuses korrata.

8. Vastuseks apellatsioonkaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus, et ükski

nendest ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on andnud hinnangu kõikidele

esitatud tõenditele, kohaldanud õigesti materiaal- ja menetlusõiguse norme ning põhjendatult

jätnud hagi rahuldamata.

9. Hageja esitas kostja vastu kulutuste hüvitamise nõude 20 382 eurot ning tugines seejuures

pooltevahelisele lepingule, käsundita asjaajamisele ja alusetule rikastumisele.

Ringkonnakohus rõhutab esmalt, et kõigi nimetatud õiguslike aluste puhul on hageja

kohustuseks TsMS § 230 lg 1 järgi tõendada, et kostja võlgneb talle 20 382 eurot lepingu alusel

või, et tal on kulutuste hüvitamise nõue käsundita asjaajamise või aluseta rikastumise sätete

alusel. Maakohus tuvastas, et hageja ei ole tõendanud oma nõuet kostja vastu ühelgi

eelnimetatud alusel ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust järeldada

vastupidist.

Asja materjalidest nähtuvalt ei ole maakohus selgitamiskohustust rikkunud ning seda ei väida

apellatsioonkaebuses ka hageja. Hagejat on menetluses esindanud õigusteadmistega isikud

(alates 15.06.2020 menetlusdokumendist vandeadvokaadist esindaja) ning kuna tegemist on

hagimenetlusega, ei ole kohtul kohustust selgitada hagejale seda, kas tema esitatud tõenditest

piisab nõude rahuldamiseks. Ringkonnakohus rõhutab siinkohal, et ühtegi uut tõendit ega

taotlust uute tõendite kogumiseks ei ole hageja esitanud ka apellatsioonkaebuses.

10. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt hooldas ja remontis hageja korteriomanike

kaasomandisse kuuluvat kütteseadet ning soovis selleks tehtud kulutuste hüvitamist. Kostja on

alates esimesest vastusest hagile (I kd, tl 42-44) kinnitanud, et hagiavalduse lisades 3 ja 4

olevates aktides nr 17304 ja nr 18099 nimetatud tööde puhul on tegemist küttesüsteemi ehituse

ja selle ehitusest tulenevate puuduste kõrvaldamise kuludega, mille eest hageja töövõtjana VÕS

§ 642 lg 1 alusel vastutab. Järgneva menetluse jooksul ei ole hageja kostja sellekohast

vastuväidet ümber lükanud.

Hageja paigaldas vaidlusaluse kütteseadme kostja kinnistule 20.05.2016 Doneright OÜ-ga

(arendajaga) sõlmitud lepingu alusel (II kd, tl 41-43). Tunnistaja A.A. ütlustest nähtub, et kui

ta majja kolis, olid arendaja (Doneright OÜ) ja ehitaja kadunud ning tööd osaliselt tegemata.

Küttesüsteem oli õue peal olevas ehitises, millele oli ümber ehitatud karkass. Koos

majaelanikega soojustati ehitis, milles asus küttesüsteem (III kd, tl 53). Tunnistaja B.B. ütluste

kohaselt töötas ta hageja osaühingus, kes ehitas vaidlusaluse küttesüsteemi. Mingeid töid

korrektselt üle ei antud. Küttesüsteem paigaldati arendaja soovil õue ühte hoonesse, mis ei

olnud mõeldud küttesüsteemi paigaldamiseks. Elamule oli paigaldatud küttesüsteemi jaoks vale

kaitse, mistõttu süsteem lülitus välja ja kogu maja läks külmaks. Kompressor lakkas töötamast

elektrisüsteemi puudulikkuse tõttu (III kd, tl 53 pöördel-54). Puudub vaidlus, et kinnistu

arendaja Doneright OÜ on pankrotis ning hageja on esitanud pankrotimenetluses

nõudeavalduse 21 906,62 eurot. Ringkonnakohus leiab, et tunnistajate A.A. ja B.B. ütlused ei

lükka ümber kostja vastuväidet, et hagiavalduses nimetatud tööde puhul oli tegemist töövõtja

poolt puuduste kõrvaldamisega, mille eest kostja ei vastuta. Hageja ei ole tõendanud, et ta

eriteadmisi omava isikuna oleks informeerinud arendajat võimalikest riskidest seonduvalt

küttesüsteemi paigaldamise asukohaga (VÕS § 641 lg 3). Hageja poolt esitatud akt (II kd, tl 47)

ei tõenda samuti puudusteta töö üleandmist.

Rohkem tõendeid hageja kostja vastuväidete ümberlükkamiseks ei esitanud.

Kostja on 11.11.2019 esitanud maakohtule Nordest Ekspert OÜ Võru 18 korterelamu

küttesüsteemi kohtülevaatuse akti (I kd, tl 106-140), mille alapunktist 4 tuleneb, et küttesüsteem

on ehitatud puudustega. Akti p-s 4.2.10 on leitud, et täpse hinnangu andmiseks

soojuspumbasüsteemi kvaliteedile, efektiivsusele ja olemasolevale olukorrale (amortisatsioon,

kulumine, hooldus, parendusmeetmed) tuleb teha täiendav ehitustehniline ekspertiis.

15.06.2020 menetlusdokumendis ei pidanud hageja ekspertiisi tegemist põhjendatuks (II kd,

tl 3-5). Ekspertiisi tegemise võimalikkust arutati pooltega maakohtu 09.11.2020 istungil (II kd,

tl 104-112). 02.02.2021 määrusega rahuldas maakohus hageja taotluse ekspertiisi tegemiseks

ning määras eksperdiks I. Penkovi (II kd, tl 141-144). 15.02.2021 teatas I. Penkov, et talle

esitatud küsimused jäävad enamuses väljaspoole tema kompetentsi (II kd, tl 152). 10.03.2021

määrusega (II kd, tl 163) vabastas maakohus I. Penkovi ekspertiisi tegemise kohustusest ning

kohustas hagejat teatama, kas ta jääb ekspertiisi määramise taotluse juurde. 24.03.2021

seisukohas jäi hageja ekspertiisi tegemise taotluse juurde ja tegi kohtule ettepanku küsida

eelnevalt ekspertidelt eelhinnangut ekspertiisi läbiviimise kompetentsi kohta (II kd, tl 172-174).

Maakohus suhtles erinevate isikutega, kelledest keegi ei olnud nõus antud asjas ekspertiisi

tegema. Muu hulgas selgitas G. Einberg 12.04.2021 vastuses maakohtule (II kd, tl 185), et osa

küttesüsteemi töid on teostatud garantiikorras, aga esitatud aktides kajastuvad need tasuliselt.

Garantii korras tehtud töödele on tuginenud ka tunnistaja B.B. (III kd, tl 54). 24.05.2021

kohtuistungil (II kd, tl 191) hageja loobus ekspertiisi tegemise taotlusest. 25.10.2021

kohtuistungil pärast tunnistajate A.A. ja B.B. ülekuulamist hageja samuti täiendavaid taotlusi

ei esitanud ning oli nõus asja sisulise arutamise lõpetamisega.

11. Käesoleva otsuse p-s 10 esitatud tõendite ja faktiliste asjaolude analüüs kinnitab, et hageja

ei paigaldanud nõuetekohaselt hageja ja Doneright OÜ 20.05.2016 lepingu esemeks olevat

kütteseadet ning et hageja poolt aktides nr 17304 ja nr 18099 märgitud tööd on käsitletavad

nimetatud lepingu täitmisena (puuduste kõrvaldamisena).

AIT-Nord OÜ 12.04.2017 e-kiri (II kd, tl 9) kinnitab küll kütteseadme kompressori vahetust,

kuid mitte vahetamise põhjust. A. Viirese 12.09.2017 e-kiri (I kd, tl 195) kinnitab kütteseadme

puudusi, s.t seda, et hageja on rikkunud 20.05.2016 lepingut, mitte aga seda, et aktides nr 17304

ja nr 18099 märgitud tööde puhul oleks tegemist kütteseadme hooldustöödega. Tsiviilasjas nr

2-17-1914 maakohtu poolt tehtud 28.02.2017 esialgse õiguskaitse määrus ja 11.05.2018 tehtud

määrus, millega tuvastati küttesüsteemi kuulumine XXXXXX korteriomanike kaasomandisse,

ei tõenda samuti hageja nõuet.

Ringkonnakohus märgib siinkohal, et tõendi liigid on nimetatud TsMS § 229 lg-s 2 ning kui

hageja ei suutnud nimetada sobivat isikut ekspertiisi tegemiseks, oli tal võimalik esitada muid

tõendeid oma nõude tõendamiseks.

Hageja kohustus teostada nõuetekohaselt küttesüsteemi paigaldamisega seotud tööd tuleneb

hageja ja Doneright OÜ vahelisest 20.05.2016 lepingust ning VÕS § 635 lg-st 1. Maakohus on

asunud põhjendatud seisukohale, et seetõttu ei ole hageja tuginemine pooltevahelisele lepingule

ning käsundita asjaajamise ega aluseta rikastumise sätetele tõendatud ega põhjendatud.

12. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et maakohtu poolt hagejalt kostja kasuks

väljamõistetud õigusabikulude suurus ei ole põhjendatud ja vajalik TsMS § 175 lg 1 tähenduses.

Maakohus on kostja õigusabikulude suuruse põhjendatust ja vajalikkust hinnanud kohtuotsuse

p-des 49-57. Tegemist on kohtu diskretsiooniotsustusega, millesse kõrgema astme kohus

sekkub vaid juhul, kui otsusest ei nähtu kaalutlusi õigusabile kulunud aja ja asja keerukuse

hindamise kohta. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus diskretsioonipiire ületanud, kuna

kohtuotsuse p-dest 49-57 nähtuvad maakohtu poolsed põhjendused kostja õigusabikulude

hindamise kohta. Muu hulgas on maakohus põhjendanud, millistel kaalutlustel ta vähendas

vandeadvokaat A. Kalmu poolt osutatud õigusabi aega 61,4 tunnilt 51,9 tunnile ja mistõttu

kujunes põhjendatud ja vajalikuks õigusabi kulu suuruseks 10 424,43 eurot (koos

käibemaksuga).

Tsiviilasjas nr 2-17-1914 vaieldi küttesüsteemi omandiõiguse üle ning asjaolu, et selles

menetluses esindas korteriomanikke (mitte korteriühistut) sama esindaja, ei ole aluseks

õigusabikulude (ajakulu) vähendamiseks. Hageja sellekohane väide ei ole põhjendatud ning

kostja menetluskulude nimekirjast ei nähtu esindaja poolsete toimingute kattuvus. Kostja

lepingulise

esindaja

tunnitasu

suurust

ei

ole

apellatsioonkaebuses

vaidlustatud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja lepingulise esindaja tunnitasu määr 167,38 eurot (ilma

käibemaksuta) ülemäära suur.

Muu hulgas märgib ringkonnakohus, et hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja

lepingulise esindaja ajakulu suuruseks 53,75 eurot.

13. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis jäävad menetluskulud

apellatsiooniastmes TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Kostja lepinguline esindaja on koostanud apellatsioonkaebuse vastuse, menetluskulude

nimekirja ning vastanud ringkonnakohtu 30.03.2022 kirjale. Menetluskulude nimekirja

kohaselt on ta kulutanud õigusabile kokku 8,5 tundi. Menetluskulude nimekirjale lisatud arve

nr 213863 summas 102 eurot ei seondu apellatsioonkaebusele vastamisega.

Kuna apellatsioonkaebuses on korratud maakohtu menetluses esitatud seisukohti ning

apellatsioonkaebuse vastusele on alla kirjutanud kostjat maakohtu menetluses esindanud

lepinguline esindaja, siis olid kostja esindajale tsiviilasja faktilised asjaolud selged. Seetõttu

leiab ringkonnakohus, et põhjendatud ja vajalik ajakulu apellatsioonkaebusele vastuse,

täiendava vastuse ja menetluskulude nimekirja koostamise eest kokku on 5 tundi summas 1020

eurot (koos käibemaksuga). Nimetatud õigusabikulu tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Parrest

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja