2-21-7377/18 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 11. aprill 2022

Tsiviilasja number

2-21-7377

Tsiviilasi

Grigori Annikov hagi Aver Baltic Fishing Group

OÜ vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus 2800 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 7. detsembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aver Baltic Fishing Group OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

22. märts 2022

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Apellant (kostja): Aver Baltic Fishing Group OÜ

(registrikood

11883037),

lepinguline

esindaja

advokaat Kristina Viznovitš

Vastustaja (hageja): Grigori Annikov (isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Sergei

Desjatnikov

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Aver Baltic Fishing Group OÜ

apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 7. detsembri 2021. a

otsus, millega maakohus rahuldas osaliselt Grigori

Annikovi hagi ning menetluskulude jaotuse osas.

3. Teha asjas uus otsus, millega jätta Grigori

Annikovi hagi Aver Baltic Fishing Group OÜ vastu

rahuldamata.

4. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus

Grigori Annikovi kanda.

5. Määrata Aver Baltic Fishing Group OÜ

põhjendatud

ja

vajalikuks

menetluskuluks

ringkonnakohtus 1640 eurot 33 senti, s.o riigilõiv

385 eurot ja lepingulise esindaja tasu 1255 eurot 33

senti (ilma käibemaksuta).

Mõista Grigori Annikovilt Aver Baltic Fishing

Group OÜ kasuks välja menetluskulud maa- ja

ringkonnakohtus kokku 2510 eurot 33 senti (ilma

käibemaksuta), s.o menetluskulu maakohtus 870

eurot ning menetluskulu ringkonnakohtus 1640

eurot 33 senti.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

tasuda kulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Grigori Annikov (hageja) esitas 10. mail 2021 hagiavalduse Aver Baltic Fishing Group OÜ

(kostja) vastu rendilepingust tuleneva võlgnevuse väljamõistmiseks. Hageja palus mõista

kostjalt enda kasuks välja 3100 eurot ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt on hageja X kinnistu registriosa nr XXXXXXXX, X maakond omanik.

Pooled sõlmisid 10. augustil 2017 X kinnistu katastriüksuse nr XXXXXXXXXXXXX

rendilepingu. 26. jaanuari 2020. a rendilepingu lisa p-i 2 kohaselt pidi kostja tasuma hagejale

renti järgmiselt: jaanuari – juuni eest 150 eurot kuus, juuli ja augusti eest 200 eurot kuus,

septembri – detsembri eest 150 eurot kuus, kokku 1900 eurot aastas. Kostjal on perioodi 1.

jaanuar kuni 29. veebruar 2020. a eest tasumata 300 eurot.

Rendilepingu 6. veebruari 2020. a lisa p-i 2 kohaselt tasub kostja hagejale renti 200 eurot kuus.

Perioodi 1. märts 2020. a kuni 1. mai 2021. a eest tuli kostjal tasuda renti 2800 eurot. Seisuga

3. mai 2021. a on kostjal tasumata kokku 3100 eurot (300+2800).

Pooled sõlmisid 12. veebruaril 2020 kinnistule hoonestusõiguse seadmise lepingu

asjaõigusseaduse (AÕS) § 241 lg 1 tähenduses. Tegemist on eraldiseisva lepinguga ning pooled

ei taganenud rendilepingust. Pooltel on kaks kehtivat lepingut ning rendilepingust tulenevad

kohustused on täitmata. Kostja seisukoht rendilepingu lõppemise kohta on väär. Poolte soov oli

võlaõigusliku rendilepingu ja asjaõigusliku hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimine.

Hageja soovis saada rendilepingu alusel 200 eurot kuus ja 2400 eurot aastas hoonestusõiguse

seadmise lepingu alusel. Sellele viitavad viimased lepingu muudatused vahetult enne

asjaõiguslepingu sõlmimist.

2. Kostja vaidles hagile vastu. 26. jaanuari 2020. a lepingu täiendamise kokkuleppe kohaselt on

rendisumma 1900 eurot aastas. 6. veebruari 2020. a täiendava kokkuleppega täiendati algne

leping p-ga 4.1, mille kohaselt on aastane renditasu 2400 eurot, s.o 200 eurot kuus. Sellest

tulenevalt on pärast 6. veebruari 2020. a lepingu lisa 2 sõlmimist kehtiv renditasu X kinnistu

eest 2400 eurot aastas.

Pooled sõlmisid 12. veebruaril 2020 asjaõigusliku lepingu hoonestusõiguse seadmiseks X

kinnistule. Lepingu kohaselt on kostja kasuks seatud kinnistule hoonestusõigus tähtajaga 45

aastat, mis hõlmab kostja poolt püstitatud ehitisi. Asjaõiguslepingu p-s 6.1. on pooled leppinud

kokku, et kostja maksab hagejale hoonestusõiguse eest tasu 2400 eurot aastas ning tasu

makstakse igakuiste osamaksetena 200 eurot alates 1. märtsist 2020. Kostja on 5. märtsil 2020.

a tasunud 303 eurot perioodi 1. jaanuar 29. veebruar 2020. a eest arve nr 0620 alusel. Vastavalt

hageja soovile toimus poolte vaheline arveldamine enamasti sularahas hageja esitatud arvete

alusel. Pooled leppisid asjaõiguslepingus kokku tasus hoonestusõiguse eest, asendades selle

rendilepinguga kokkulepitud tasu.

10. augustil 2017 lepingut sõlmides oli poolte tahe võimaldada kostjale X kinnisasja kasutamist

äritegevuseks ning selle lahutamatuks osaks on ka soov ehitada kinnistule ehitisi. Poolte vahel

sõlmitud leping hõlmas mitte üksnes maa rentimist, vaid ka ehitiste püstitamist. Asjaolule, et

asjaõiguslepingu ese on täpselt sama, mis võlaõiguslikul lepingul, viitab selgelt ka

hoonestusõiguse eest kokkulepitud tasu, mis on sama, nagu enne asjaõiguslepingu sõlmimist

võlaõiguslepingu alusel tasutud summa. Eluliselt ei ole usutav, et poolte sooviks oli

asjaõiguslepingu sõlmimisega sisuliselt kahekordistada seni kehtinud tasu.

Kõike eeltoodut kinnitab ka poolte käitumine peale hoonestusõiguse lepingu sõlmimist. Alates

asjaõiguslepingu sõlmimisest kuni detsembrini 2020. a on hageja väljastanud kostjale arveid

summas 200 eurot kuus, mille selgitustes on märgitud, et arve on esitatud X kinnistu maarendi

eest vastavalt notarilepingule nr 318/12.02.2020. Selliselt esitatud arvete alusel on kostja

tasunud hagejale kuni detsembrini 2020. a kokku 2000 eurot. Alles 27. detsembril 2020 esitas

hageja kostjale arve nr 0121, millega viidates rendilepingule nõudis kogunenud võlgnevuse ja

jaanuarikuu tasu tasumist summas 2503 eurot.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 7. detsembri 2021. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja

kasuks välja 2800 eurot ning jättis hagi suuremas osas rahuldamata. Maakohus mõistis kostjalt

hageja kasuks välja menetluskulud 596 eurot 11 senti ja hagejalt kostja kasuks menetlsukulud

84 eurot 22 senti, tasaarvestas väljamõistetud menetluskulud kattuvas ulatuses, mõistis selle

tulemusena kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 511 eurot 89 senti ning

menetluskuludelt viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras

alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 10. augustil 2017 rendilepingu VÕS § 339 tähenduses.

26. jaanuaril 2020 sõlmitud lisa (tl 11–12; 22–24) kohaselt kehtestasid lepingupooled rendi X

maatüki eest järgmiselt: jaanuar – juuni, september – detsember 150 eurot kuus ning juuni –

august 200 eurot kuus, s.o 1900 eurot aastas. 6. veebruaril 2020 sõlmitud lisa (tl 14; 21 ja

pöördel) p-i 2 kohaselt on rendi kogusumma 2400 eurot aastas, s.t 200 eurot kuus.

12. veebruaril 2020 sõlmisid pooled samale maaüksusele hoonestusõiguse seadmise lepingu,

asjaõiguslepingu ning kinnistamisavaldused (tl 6–10). Kinnistu koosseisu kuulub

maatulundusmaa 100% pindalaga 3919 m2, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX, lisaks

maatulundusmaa 100% pindalaga 4520 m2, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX ja

maatulundusmaa 100% pindalaga 945 m2, katsatritunnus XXXXXXXXXXXXX.

AÕS § 241 lg 1 esimese lause kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks

hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal

sellega püsivalt ühendatud ehitist. AÕS § 254 lg 1 kohaselt maksab hoonestaja kinnisasja

omanikule hoonestusõiguse eest tasu, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada, milline oli poolte tahe VÕS § 29 tähenduses

asjaõiguslepingu sõlmimise ajal seoses rendilepinguga. VÕS § 29 lg 1 kohaselt lähtutakse

lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui lepingupoolte ühist

tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, siis tõlgendatakse lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 5

näeb ette loetelu asjaoludest, mida vaidluse korral lepingu tõlgendamisel arvestada. Kohtu

arvates saab praegusel juhul poolte tahte sisustamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise

asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi, lepingupoolte käitumist enne ja pärast

lepingu sõlmimist ning lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p-d 1, 3, 4).

Maakohus leidis, et 12. veebruaril 2020 sõlmitud notariaalne asjaõigusleping ei lõpetanud

samade poolte vahel 10. augustil 2017 sõlmitud ning 26. jaanuaril ja 6. veebruaril 2020

täiendatud rendilepingu kehtivust. Maakohus tugines seejuures asjaõiguslepingu p-le 2.1.1, kus

on üheselt deklareeritud, et kinnistul ei lasu kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslikke

kolmandate isikute õigusi (sh üüri-, rendi- või muudest kasutuslepingutest tulenevaid õigusi),

välja arvatud rendileping hoonestajaga, s.o kostjaga. Seega rendileping kehtis asjaõiguslepingu

sõlmimise ajal ning ei kaotanud kehtivust notariaalse lepingu sõlmimisel. Maakohus ei

nõustunud kostja väitega, et asjaõiguslepingus rendilepingu mainimine on üksnes

konstateering. Asjaõiguslepingus ei ole mingit viidet selle kohta, et rendileping lõpetab

kehtivuse asjaõiguslepingu sõlmimisel või et asjaõigusleping asendab rendilepingut.

Rendilepingu p-i 2.1 kohaselt on leping sõlmitud tähtajatult ja leping lõpetatakse kahepoolsel

kokkuleppel, seda tehtud ei ole. Võttes arvesse, et 10. augusti 2017. a rendilepingu lisad rendi

tasu ja maksmise korra kehtestamiseks on sõlmitud vahetult enne 12.veebruari 2020. a

asjaõiguslepingu sõlmimist, oli poolte soov enne asjaõiguslepingu sõlmimist määrata kindlaks

just konkreetsed rendilepingu tingimused. Sellist seisukohta kinnitab ka 26. jaanuaril 2020

sõlmitud lisa p 2.5, mille kohaselt vaadatakse igakuine rent poolte kokkuleppel viie aasta pärast

üle. Olukorras, kus pooltel oli teada notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimine, puudus vajadus

eelnevalt fikseerida notariaalselt sõlmitava lepingu peamisi tingimusi. Enne 12. veebruaril 2020

asjaõiguslepingu sõlmimist rendilepingu täiendamine kinnitab kahe eraldiseisva lepingu

kehtimist ka peale 12. veebruari 2020. a.

Kostja tasus esitatud arvete alusel hagejale renti kuni 1. märtsini 2020. Seega oli tegemist

kehtiva rendilepinguga, mida pooled ka täitsid. Asjaolu, et pooled ei sõlminud rendilepingut

notariaalselt tõestatud vormis, ei muuda rendilepingut kehtetuks.

6. veebruari 2021. a lepingu lisa kohaselt on rendi kogusumma 2400 eurot aastas, s.t 200 eurot

kuus. Rentniku põhikohustus on maksta renti ning seda kohustust ei muuda asjaolu, et hageja

ei esitanud kostjale vastavaid arveid. Rendi maksmise kohustus tuleneb otseselt 10. augusti

2017. a rendilepingust ning selle lisadest.

Rendilepingu p-dest 2.2 ja 2.4 tulenevalt väljendasid lepingupooled tahet lisaks kinnistu

rentimisele ka tahet kinnistule ehitiste püstitamiseks. Rendilepingu alusel anti kostjale rendile

X kinnistu katastritunnusega XXXXXXXXXXXXX. Kinnistusregistri andmetel (tl 15) on

tegemist maatulundusmaaga, mille pindala on 3919 m2. Hoonestusõiguse seadmise lepingu

p-i 3.5 kohaselt on hoonestusõiguse ulatuseks ehitiste alune maatükk katastritunnusega

XXXXXXXXXXXXX, mille suuruseks on ligikaudu 2774 m2 ning millel paiknevad ehitised

ja ehitatav majutusasutus ning mis on tähistatud lepingu lisaks oleval plaanil punasega A, B, C

ja D vahelise maa-alana. Esitatud plaanidelt (tl 10 pöördel; 55) nähtub üheselt, et

hoonestusõigusega ei ole hõlmatud sama osa, mis on antud rendile. Kostja enda väitel on osa

maatükist, mis ei ole ehitusalune maa ega ka maa, mis on vajalik ehitiste kasutamiseks

(AÕS § 241 lg 2), nn eraldustsoon ehk roheline tsoon, kus ehitustegevust ei toimu ega saa

toimuda. Seega on rendilepinguga hõlmatud osa suurem ning rentnik on kohustatud VÕS §-st

339 tulenevalt maksma selle (renditava maa) eest tasu. Rendilepingu 26. jaanuari 2020. a lisa

p-i 2.6 kohaselt on rendileandja kohustatud tagama rentnikule vee ja elektri ning 12. veebruari

2020. a asjaõiguslepinguga sellist kohustust ette nähtud ei ole. Kuigi kostja väidete kohaselt

esines probleeme vee ja elektriga (hageja takistas vee ja elektriga varustamist), ei nähtu

esitatust, et kostja oleks võlasuhte lõpetanud (lepingust ülesütlemisega, taganemisega). Kostja

on välja toonud, et alates 2. oktoobrist 2021 on tema äritegevus vee ja elektri osas hagejast

täielikult sõltumatu. Kostjal tuleb perioodi 1. märts 2020. a kuni 1. mai 2021. a eest tasuda renti

vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule.

Hageja on 29. veebruaril 2020 esitanud kostjale arve nr 0620 summas 303 eurot (tl 31), sh tasu

1. jaanuar – 25. jaanuar 2020. a eest 80 eurot, tasu 26. jaanuar – 5. veebruar 2020. a eest 55

eurot ning tasu 6. veebruar – 29. veebruar 2020. a eest 168 eurot. Arvel on viide X kinnistule

(katastritunnus XXXXXXXXXXXXX), 10.augustil 2017 sõlmitud rendilepingule ning selle

lisadele, samuti 12. veebruaril 2020 sõlmitud notariaalsele lepingule nr 318. Asjaolu, et kostja

on arve tervikuna tasutud on tõendatud kostja pearaamatu väljavõttega (tl 32), millest nähtub

üheselt, et kostja on 29.veebruaril 2020 esitatud arve alusel tasunud hagejale 5. märtsil 2020

303 eurot ning seda just maa rendi eest perioodil jaanuar – veebruar 2020. a. Hageja ei ole

vastupidist tõendanud. Hageja rendi võlgnevuse nõue perioodi 1. jaanuar – 29. veebruar 2020.

a eest 300 eurot jättis maakohus rahuldamata. Kostjal tuleb rendilepingu alusel tasuda renti

2800 eurot perioodi 1. märts 2020. a kuni 1. mai 2021. a eest.

TsMS § 163 lg 1 alusel jaotas maakohus menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise osaga.

Kostjal tuleb hüvitada hageja menetluskulud 90,32% ulatuses ja hagejal tuleb hüvitada kostja

menetluskulud 9,68% ulatuses. Hageja menetluskulu on 660 eurot, millest kostja kanda jääb

90,32% ehk 596 eurot 11 senti. Kostja põhjendatud menetluskulu on 870 eurot, millest, 9,68%

ehk 84 eurot 22 senti jääb hageja kanda. Tasaarvestuse tulemusena tuleb kostjalt hageja kasuks

välja mõista menetluskulud 511 eurot 89 senti (596,11–84,22).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagiavaldus

täies ulatuses rahuldamata või alternatiivselt saata tsiviilasi tagasi maakohtusse uueks

läbivaatamiseks. Kostja palub jätta kõik menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti tuvastanud, et poolte vahel 10. augustil

2017 sõlmitud ning lisadega 1 ja 2 täiendatud ja muudetud leping on rendileping.

Pooltel oli juba 10. augustil 2017 soov sõlmida hoonestusõiguse leping, mille pooled nimetasid

teadmatusest rendilepinguks. Lepinguliiki tuleb määratleda lepingu sisu, mitte selle pealkirja

järgi. Poolte vahel on vaidlus selles, mis on lepingu sisu - hageja väidab, et lepingu sisuks on

maa rendile andmine VÕS § 339 mõttes ja kostja leiab, et tegemist on hageja kohustusega

lubada oma maatükile ehitise püstitamine, mis olemuselt vastab hoonestusõigusele. Maakohus

leidis ekslikult, et poolte vahel puudub vaidlus lepinguliigi suhtes. Vaidlusalusest lepingust ei

ole aru saada, mis on see lepingu ese, mille kasutamist hageja kostjale peaks võimaldama ning

millest on korrapärase majandamise reeglite järgi võimalik saada vilja. Vaidlusalusest lepingust

selgub vaid, et hageja, kui X kinnisasja omanik ja kostja sõlmisid lepingu, mille kohaselt peab

kostja järgima ehitustegevusega seotud nõudeid ning keskkonnaameti õigusaktide nõudeid, sh

taotlema ehitusluba ja kooskõlastama ehitustegevuse. Kostja kohustused viitavad selgelt

asjaolule, et hageja talub kostja poolt ehitise püstitamist hageja kinnisasjale, ning selle eest

kostja maksab hagejale tasu. Vaidlusaluses lepingus puudub hageja kohustus anda kostja

kasutusse rendilepingu ese. Arvestades, et lepingust puudub põhiline rendilepingujärgne

rendileandja kohustus, rendilepingu ese ei ole määratletud ning lepingus olevad kohustused

viitavad hoopis hoone püstitamisele kostja poolt hageja maatükile, ei saa vaidlusalust lepingut

pidada rendilepinguks, nagu on maakohus otsuses läbivalt teinud.

Maakohus oleks pidanud analüüsima lepingus sätestatud kohustusi ning tuvastama, et tegemist

ei ole rendilepinguga VÕS § 339 mõttes, vaid hoopis hoonestusõiguse seadmise lepinguga

AÕS § 241 mõttes. Kui maakohus oleks pooltevahelised lepingulised õigussuhted õigesti

tuvastanud, oleks maakohus pidanud tuginedes AÕS § 242 lg-tele 1 ja 2 ning TsÜS § 81 lg-le

1 ning § 83 lg-le 1 tuvastama, et poolte vahel 10. augustil 2017 sõlmitud leping on vorminõude

rikkumise tõttu tühine. TsÜS § 84 lg-st 1 tuleneb, et tühisel tehingul ei ole algusest peale

õiguslikke tagajärgi, mistõttu on hageja nõue täiesti alusetu ning oleks tulnud jätta rahuldamata.

Maakohus on eksinud poolte ühise tahte määratlemisel. Lepingu lõppemiseks on erinevaid

võimalusi. 26. jaanuaril 2020 allkirjastatud lisa p-i 1 kohaselt leppisid pooled kokku, et leping

kehtib kuni 2069. aastani, st sisuliselt sama kaua kui hoonestusõigus. Lisaks on nii

vaidlusaluses lepingus, kui ka hoonestusõiguse lepingus kostja poolt hagejale makstav tasu

samasugune, s.o 200 eurot kuus ning tasu suurus vaadatakse iga viie aasta pärast üle. Nimetatu

viitab, et hoonestusõiguse leping on vaidlusalusele lepingule notariaalse vormi andmine nagu

pooled 26. jaanuaril 2020 kokku leppisid. Maakohtu järeldus, et pooltel on lihtsalt jäänud

rendileping notariaalselt sõlmimata, on väär.

Kostja ei nõustu maakohtuga, et asjaolu, et hageja ei ole esitanud vaidlusaluse lepingu alusel

igakuiselt arveid, ei tähenda, et kostjal puuduks kohustus viidatud lepingu alusel tasu maksta.

Tasu maksmise kohustus ei sõltu arve esitamisest ning maakohus oleks pidanud eeltoodud

asjaolu koos teiste asjaolude ja tõenditega kogumis hindama. Arvestades, et enne

hoonestusõiguse lepingu sõlmimist esitas hageja kostjale arveid vaidlusaluse lepingujärgse tasu

nõudes igakuiselt ning peale hoonestusõiguse lepingu sõlmimist jätkas hageja igakuiselt arvete

esitamist, kuid juba hoonestusõiguse lepingu alusel, näitab taaskord, et poolte tahe

hoonestusõiguse sõlmimisel oli anda vaidlusalusele lepingule notariaalne vorm, mis tähendab,

et vaidlusalune leping kaotas senises sõnastuses kehtivuse ning kehtima hakkas notariaalselt

tõestatud hoonestusõiguse leping. Hageja 29. veebruari 2020. a arve kohaselt tuli tasu maksta

10. augustil 2020 sõlmitud rendilepingu ja 12. veebruaril 2020 sõlmitud hoonestusõiguse

lepingu alusel. Viidatud arvelt nähtub, et kuni 25. jaanuarini 2020 nõudis hageja tasu vana

kokkuleppe järgi, ajavahemikul 26. jaanuar 2020. a kuni 5. veebruar 2020. a nõudis hageja tasu

poolte vahel 26. jaanuaril 2020. a sõlmitud lisaga kokkulepitud tasu ning ajavahemikul

6. veebruar 2020. a kuni 29. veebruar 2020. a nõudis hageja 6. veebruaril 2020 sõlmitud lisas

kokkulepitud tasu. Hageja on arvel ära märkinud nii rendi- kui ka hoonestusõiguse lepingu,

kuid on veebruarikuus soovinud tasu saada siiski ainult poolte vahel kokku lepitud ulatuses, s.o

200 eurot kuus. Edaspidi esitatud arvetel viide rendilepingule puudus.

Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kuna vaidlusaluse rendilepinguga hõlmatud maa-ala

on suurem, kui hoonestusõigusega hõlmatud maa-ala, siis sellest saab järeldada mõlema lepingu

kehtivust. Arvestades, et maa rendilepingu esemeks on maa ning rendilepingu eesmärgiks on

eseme korrapärase majandamise tulemusel teenida tulu, siis hoonestusõiguse seadmise tõttu

saab kostja rendilepingu esemest kasutada vaid 1145 m2 suurust maatüki. Eluliselt ei ole usutav,

et äritegevusega tegelev isik sõlmiks sellisel tingimusel lepingu, mistõttu ei saanud ka poolte

ühine tahe olla see, et nii vaidlusalune leping kui ka hoonestusõiguse leping kehtiksid korraga.

Oluline ei ole, et vaidlusaluse lepinguga kohustus hageja tagama ka vee ja elektri, kuid

hoonestusõiguse lepingus selline kohustus puudub.

Maakohus ei ole hinnanud kostja vastuse lisasid 8 ja 9. Kostja on hagiavalduse vastuse lisas 9

(tl 46–47) välja toonud poolte e-kirjavahetuse. Viidatud lisas välja toodud hageja poolt

4. märtsil 2020 saadetud e-kirjas (esitatud on tõlge) kinnitab hageja, et poolte vahel on sõlmitud

notariaalne leping ning hagejale sellest piisab. Kostja esitas koos apellatsioonkaebusega ka

viidatud e-kirja. Kostja hinnangul on tõendi esitamine võimalik, kuna tegemist ei ole täiesti uue

tõendiga, mille kohta ei ole pooltel olnud võimalik arvamust avaldada. Kostja on sama tõendi

(lihtsalt veidi teisel kujul) esitanud juba oma vastuses hagiavaldusele ning hageja ei ole sellele

tõendile vastu vaielnud. Seega saab eeldada, et hageja ei vaidle vastu, et vähemalt 4. märtsi

2020. a seisuga oli ka hageja seisukohal, et hoonestusõiguse leping asendab varasemalt

sõlmitud rendilepingut. Nimetatud e-kiri näitab, et ka hageja tahteks hoonestusõiguse lepingu

allkirjastamise hetkel oli asendada vaidlusalune leping hoonestusõiguse lepinguga, poolte

eesmärk oli anda varasemalt sõlmitud lepingule notariaalselt tõestatud vorm.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Maakohtu

järeldused on õiged ning seaduslikud, tõendid on uuritud detailselt ja piisavas ulatuses.

Maakohus ei ole ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ega rikkunud menetlusõiguse norme.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda.

Ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse.

7. Hageja nõuab kostjalt lepingujärgset tasu. Ringkonnakohtus ei vaidlusta pooled maakohtu

poolt tuvastatut, mille kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 10. augustil 2017 rendilepingu, mille

26. jaanuaril 2020 sõlmitud lisa kohaselt kehtestasid lepingupooled rendi X maatüki eest

ajavahemik jaanuar – juuni, september – detsember 150 eurot kuus ning juuni – august 200

eurot kuus, s.o 1900 eurot aastas. 6. veebruaril 2020 sõlmitud lisa p-i 2 kohaselt on renditasu

suuruseks 2400 eurot aastas, 200 eurot kuus.

12. veebruaril 2020 sõlmisid pooled samale maaüksusele hoonestusõiguse seadmise lepingu,

asjaõiguslepingu ning esitasid kinnistamisavaldused.

8. Ringkonnakohus leiab, et kostja väited, mis puudutavad rendilepingu tühisust, ei ole

õiguslikult põhjendatud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja soovis anda kinnisasja kostja

kasutusse sellelt tulu saamise eesmärgil. Lepinguga kinnisasjale rentniku poolt tulevikus

hoonete püstitamise võimaluse reguleerimine ei muuda rendilepingut tühiseks.

9. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on asjas esitatud tõendeid ebaõigesti hinnates

hageja nõude rahuldanud.

Maakohus on õigesti leidnud, et rendilepingust tuleneva nõude rahuldamiseks on vaja selgitada

välja, milline oli poolte ühine tegelik tahe VÕS § 29 lg 1 tähenduses asjaõiguslepingu

sõlmimise ajal varem sõlmitud rendilepingu edasise kehtivuse suhtes.

Pooltevaheline 10. augusti 2017. a rendileping on tähtajatu ning selle lõpetamine pidi lepingu

p-i 2.1 järgi toimuma poolte kokkuleppel. Lepinguesemeks oli X maaüksus. Ringkonnakohtu

istungil selgitas kostja esindaja, et rendilepingu sõlmimise eesmärgiks oli kinnisasja

majandamine ja ehitustegevuse alustamine. Kostja ütlused on asjas esitatud tõenditega

kooskõlas. Lepingu p-i 2.2 järgi on rentnik (kostja) kohustatud järgima kõiki nõudeid ja

tingimusi, mis on ehitustegevusega seotud. Rentnik on kohustatud taotlema ehitusluba ja oma

ehitustegevuse kooskõlastama Raja Vallavalitsusega ja Mustvee Linnavalitsusega. Ehitise

tingimuste kooskõlastamise kohustust nägi ette ka lepingu p 2.4.

Rendilepingu 26. jaanuari 2020. a lisa p-i 5 järgi leppisid pooled kokku, et sõlmivad ja

kinnitavad notariaalselt X maatüki rendilepingu (tl 23 pöördel).

Notariaalse rendilepingu asemel sõlmisid pooled 12. veebruaril 2020 sama maaüksuse suhtes,

kuid selle väiksemale osale, hoonestusõiguse seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ning esitasid

kinnistamisavaldused.

10. Ringkonnakohtu hinnangul on pooled hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisega

10. augusti 2017. a rendilepingu lõpetanud. Rendilepingu p-i 2.1 kohaselt toimub lepingu

lõpetamine kahepoolsel kokkuleppel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 1 järgi

võib tahteavalduse teha mis tahes viisil, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. Sama paragrahvi

lg 3 järgi on kaudne tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa

õiguslik tagajärg. Ringkonnakohus leiab, et hoonestusõiguse seadmisega väljendasid pooled

tahet rendileping lõpetada ning asendada rendileping asjaõigusliku lepinguga.

Maakohus ei ole rendilepingu kehtivuse hindamisel pööranud tähelepanu rendilepingu

sõlmimise ja hoonestusõiguse seadmise eesmärgile. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja

esindaja, et ta soovis rendilepingu sõlmimise ajal ehitada hageja kinnistule majandustegevuse

eesmärgil hooneid, mille jaoks ta taotles toetust PRIA-lt. Toetuse saamise eelduseks oli aga

notariaalselt sõlmitud leping. Hoonestusõiguse seadmise leping sõlmiti, kuna nimetatud

lepinguliik oli notari selgituse kohaselt sobivaim poolte tahet ja lepingu eesmärki arvestades.

Ringkonnakohus leiab, et kostja esindaja seisukoht on kooskõlas asjas esitatud tõenditega.

Rendilepingust tuleneb mh kostja soov kinnisasjal ehitustegevust alustada. Hageja ja kostja on

vahetult enne notariaalse lepingu sõlmimist rendilepingu lisas leppinud kokku rendilepingule

notariaalse vormi andmises (lepingu p 5). Mitte ühestki kohtule esitatud dokumendist ei tulene,

et pooled ise oleksid soovinud rendilepingule täiendavalt just hoonestusõiguslepingut sõlmida.

Eluliselt usutav on kostja esindaja väide, et hoonestusõiguse leping sõlmiti notari soovitusel,

kui mindi notari juurde rendilepingut sõlmima.

Hageja esindaja ütlused ringkonnakohtus hoonestusõiguse seadmise lepingu eesmärgi osas olid

vastuolulised: ühelt poolt soovisid pooled anda rendilepingule notari juures „kõvema

tähenduse“, samas leidis hageja esindaja, et sooviti hoonestuslepingu sõlmimist, kuid

missugustel kaalutlustel, hageja esindaja ei teadnud.

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult hoonestusõiguse seadmise lepingu

tõlgendamisel lähtunud esmajoones selle lepingu p-st 2.1.1, mille kohaselt ei lasu kinnistul

kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslikke kolmandate isikute õigusi (sh üüri- , rendi-

või muudest kasutuslepingutest tulenevaid õigusi), välja arvatud rendileping hoonestajaga, s.o

kostjaga. Erinevalt maakohtust on ringkonnakohus seisukohal, et nimetatud lepingupunktist ei

tulene üheselt, et hoonestusõiguslepingu sõlmimise järel jäi ka rendileping kehtima, pooled on

üksnes viidanud nendevahelisele rendilepingu olemasolule hoonestusõiguse seadmise ajal.

Kostja esindaja on 17. veebruari 2021. a kirjas hagejale viidanud sellele, et hageja on pärast

notariaalse lepingu sõlmimist esitanud arveid kostjale hoonestusõiguse seadmise lepingu, mitte

rendilepingu alusel (arvel on viidatud „notari lepingule“, tl 31jj). Ekslik on maakohtu seisukoht,

mille kohaselt ei ole hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimise järel kostjale rendilepingust

tulenevate arvete esitamata jätmisel üldse tähendust. Puudub igasugune mõistlik põhjendus,

miks füüsilisest isikust rendileandja ei soovinud pikema aja jooksul rendilepingust tulenevaid

rahalisi nõudeid esitada.

Kostja on põhjendatult viidanud menetluses sellele, et kuni detsembrini 2020 ei ole kumbki

pool viidanud tasu kahekordistamise soovile (tl 29). Hageja ei ole ka üheselt arusaadavalt esile

toonud, missugustel põhjustel soovisid pooled hoonestusõiguse seadmise järel sisuliselt

kahekordistada hageja tasu kinnisasja kasutamise eest. Pigem on usutav kostja esindaja väide,

et kuna pooled soovisid rendilepingu sõlmida notariaalses vormis, siis soovis hageja tõsta

vahetult enne notariaalse lepingu sõlmimist renditasu, mida ka lepingu lisadega tehti.

Rendilepingu kehtivuse aeg on ligilähedane hoonestusõiguse kestusele.

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ekslikult järeldanud kostja rendi maksmise

kohustuse sellest, et rendilepingu eseme ja hoonestusõigusega hõlmatud ala suurused on

erinevad. Ringkonnakohtu istungil selgitas kostja esindaja, et hoonestusõigusega ei ole

hõlmatud nn roheline tsoon. Sama on kostja avaldanud ka maakohtule (maakohtu otsuse

põhjenduste p 11.4). Kuigi rendilepinguga hõlmatud maatükk oli suurem, ei ehitata

rendilepingu 26. jaanuari 2020. a lisa p-i 6 järgi restoranikompleksi köögi vahelist maad täis

ilma poolte kokkuleppeta ning nimetatud maa-ala võivad pooled kasutada ühiselt hotelli- ja

kämpingukompleksi või külmlao rajamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul puudub mõistlik

põhjendus, miks oli poolte tahe suunatud sellele, et kostjal on kohustus tasuda ühises kasutuses

oleva maatüki eest renti eraldi lepingu alusel, mille suurus jäi samasuureks, kui kogu maatüki

kasutamise suhtes oli kokku lepitud.

13. Kostja apellatsioonkaebuse rahuldamise, maakohtu otsuse muutmise ning hagi rahuldamata

jätmise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 kohaselt muuta ka menetluskulude jaotust maakohtus.

Hagi rahuldamata jätmise ja apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu jäävad maa- ja

ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi hageja kanda.

Maakohus pidas kostja põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks maakohtu menetluses kokku

870 eurot. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramisel diskretsiooniõigust ületanud. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud

sisulisi vastuväiteid maakohtu poolt kindlaks määratud menetluskulude rahalisele suurusele.

Kostja menetluskuludeks ringkonnakohtus on riigilõiv apellatsioonkaebusel 430 euro ning

lepingulise esindaja kulu 2060 eurot 34 senti (ilma käibemaksuta).

Riigilõiv on kohtukulu TsMS § 138 lg 1 ja § 139 lg-te 1 ja 2 järgi. Ringkonnakohus selgitas

19. jaanuari 2022. a määruses, et arvestades kaebuse ulatust on apellatsioonkaebuse hind

käesolevas asjas 2800 eurot, millelt tuleb tasuda riigilõiv 385 eurot. Kuivõrd kostja oli

apellatsioonkaebuselt tasunud riigilõivu ettenähtust vähem, s.o 279 eurot 60 senti, kohustas

ringkonnakohus kostjat tasuma täiendavat riigilõivu 105 eurot 40 senti (tl 96–97). Kostja tasus

20. jaanuaril 2022 täiendavalt 150 eurot 40 senti. Seega on kostja kokku tasunud riigilõivu 430

eurot (279,60+150,40). Kuivõrd kostja oli kohustatud tasuma riigilõivu vaid 385 eurot, siis on

kostja hüvitamise nõue hageja vastu põhjendatud ka üksnes 385 euro ulatuses. Ülejäänud osas

on kostjal õigus taotleda riigilõivu tagastamist TsMS § 150 järgi.

Ringkonnakohtu hinnangul on kostja esindaja ajakulu 14 tundi 43 minutit (13 t 45 min + 58

min) osaliselt ülepaisutatud (TsMS § 175 lg 1). Ringkonnakohtu hinnangul tsiviilasja keerukust

ning mahtu arvestades on kostja esindaja ajakulu apellatsiooniastmes vajalik ja põhjendatud

kokku 8 tunni 58 minuti ulatusesulatuses, sh dokumentidega tutvumine ja maakohtu otsuse

analüüs 2 tundi, apellatsioonkaebuse koostamine ja suhtlus kliendiga seoses kaebuse

koostamisega 4,5 tundi, kohtumäärustega tutvumine ning suhtlus kohtuga 0,5 tundi,

kliendikohtumine 0,5 tundi, kohtuistungiks ettevalmistumine ning menetluskulude nimekirja

koostamine 0,5 tundi, kohtuistungil osalemine 58 minutit.

Hagejalt kuulub kostja kasuks väljamõistmisele apellatsioonimenetluses kostja lepingulise

esindaja tasu summas 1255 eurot 33 senti (käibemaksuta) (140*8+140/60*58).

Kokku tuleb hagejalt mõista kostja kasuks välja menetluskulud 2510 eurot 33 senti, s.o

menetluskulu maakohtus 870 eurot, ning ringkonnakohtus 1255,33+385=1640,33 eurot.

Kostja on käibemaksukohustuslane, seetõttu on kulu välja mõistetud ilma käibemaksuta (TsMS

§ 174 lg 10).

Ringkonnakohus

rahuldab

kostja

taotluse

apellatsioonimenetlusekuludelt

viivise

väljamõistmiseks TsMS § 177 lg 4 alusel ning mõistab hagejalt kostja kasuks välja

apellatsiooniastme menetluskuludelt viivist kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke