2-20-18261/69 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Gaida Kivinurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

08. aprill 2022. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-18261

Kohtuasi

Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu hagi X vastu

korteriomandi võõrandamise kohustamiseks ning võla

ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.05.2021 osaotsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

996,63 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu

(registrikood 80162053), lepinguline esindaja Dmitri

Štšerbin

Kostja (apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Aleksei Smelov

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 14.05.2021 osaotsus ja saata tsiviilasi samale

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

2-20-18261

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab maakohus asja uuel läbivaatamisel.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Randla tn 15 korteriühistu esitas 10.12.2020 Harju Maakohtule X vastu hagi,

paludes:

− Kohustada kostjat võõrandama korteriomand asukohaga Randla tn 15–621, Tallinn

(registriosa nr 18810701, edaspidi: korteriomand).

o Määrata kindlaks otsuse täitmise viis, andes kostjale aega korteriomandi

vabatahtlikuks võõrandamiseks ühe kalendrikuu alates otsuse jõustumisest.

Kohtulahendi vabatahtliku täitmata jätmise korral võõrandada korteriomand

sundenampakkumisel, milleks lubada Harju tööpiirkonnas tegutsevatel

kohtutäituritel sooritada kohtulahendi täitmiseks täitemenetluse seadustikus

ettenähtud täitetoimingud, mh müüa korteriomand avalikul enampakkumisel.

− Mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevus 1835,61 eurot ja viivis 1118,89 eurot,

samuti edasiulatuv viivis põhinõude summalt 1835,61 eurot kuni kohtuotsuse täitmiseni

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui

põhinõue.

Maakohus võttis nõuded 29.12.2020 määrusega menetlusse.

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on kostja korteriomandi kaasomanik ning hageja

liige. Vaatamata hageja korduvatele pöördumistele ei tasu kostja majandamiskulude ja

kommunaalteenuste eest täies ulatuses. Kulude arvestamise aluseks on kinnitatud

majanduskavad. 2017., 2018., 2019. ja 2020. a majanduskavad on kinnitatud 03.07.2018 ja

17.12.2019 üldkoosoleku otsustega. Sihtotstarbeliste kuluartiklite tariifid on kajastatud ka

kostjale esitatud arvetel. Arved on kostjale esitatud igakuuliselt 13., 14. või 15. kuupäevaks.

Vastavalt arvetele ja korteriühistu põhikirja punktile 2.2.9 tuli maksed tasuda arvete esitamise

kuu viimaseks kuupäevaks, mistõttu muutusid arved sissenõutavaks tasumise tähtajale järgneva

kuu esimesest kuupäevast. Kostja on 30.09.2020 seisuga jätnud tasumata kokku 2954,50 eurot.

2.1. 17.12.2019 üldkoosoleku päevakorraliseks küsimuseks oli mh kostjale kuuluvate

korteriomandite sundvõõrandamine. 16.12.2019 laekus kostjalt võla katteks 544,64 eurot, mis

moodustab üksnes marginaalset osa (18,43%) võlgnevuse kogusummast. Arvete niivõrd

väikses ulatuses tasumine näitab, et kostja ei käitu teiste korteriomanike suhtes heas usus.

Üldkoosolek otsustas 17.12.2019 otsusega (poolt 40, vastu 1) nõuda kostjalt korteriomandite nr

621 ja 622 sundvõõrandamist 3 kuu jooksul. Sundvõõrandamise nõue koos protokolliga saadeti

protokollis nimetatud kuupäeval kostja ja korteri nr 622 kaasomaniku Y e-postile. Kostja ei ole

17.12.2019 üldkoosoleku otsust ja 30.12.2019 saadetud korteri nr 621 võõrandamise nõuet

täitnud, mistõttu nõuab hageja korteriomandi võõrandamist kohtu kaudu. Sundvõõrandamise

nõude aluseks on korteriomandi ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud

rikkumine, st korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KrtS §-s 31 sätestatud kohustused;

ning on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu.

2-20-18261

3. 14.04.2021 määrusega peatas maakohus tsiviilasja menetluse korteriomandi võõrandamiseks

kohustamise nõudes kuni menetluse lõppemiseni tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079.

4. Pärast hagi menetlusse võtmist tasus kostja osaliselt võlgnevuse, misjärel moodustas kostja

põhivõlgnevus perioodi 01.01.2017–19.01.2021 eest 886,54 eurot ning seisuga 19.01.2021

arvestatud viivis 200,21 eurot. Ehkki hageja koostatud koondtabel ei tõenda kostja võlgnevuse

olemasolu, on sel siiski koosmõjus teiste asjas tähtsust omavate asjaoludega tõenduslik väärtus,

kuna selle abil on võimalik jälgida põhivõlgnevuse ja viivise kujunemist. Kostja ei ole tasunud

ühtegi arvet täies ulatuses. Kostja ei ole viidanud, mis konkreetselt on hageja koostatud tabelis

vale, ega pole ka väitnud, et koondtabelis kajastatud kuluartiklid ei vastaks tegelikkusele.

Kostja ei ole oma vastuses välja toonud ega andnud mingeid selgitusi, milliste kuluartiklite eest

ta on nõus maksma ja milliste eest mitte.

5. Võlanõude lahendamisel saab lähtuda korteriühistu 2011. a majanduskavast, mis kinnitati

12.07.2011 ja 14.10.2011 üldkoosolekutel ja mida kostja ei ole vaidlustanud. Samuti on tariifide

määrasid arutatud 09.01.2012 üldkoosolekul, kinnitades 12.07.2011 ja 14.10.2011 koosoleku

otsustega vastu võetud 2011. a majanduskava tariifide kehtivust.

5.1. Seisuga 05.04.2021 moodustab kostja põhivõlgnevus perioodi 01.01.2017–05.04.2021 eest

730,38 eurot ja viivis perioodi 01.01.2017–05.04.2021 eest 207,82 eurot. Kostjapoolsetest

21.03.2021 ja 31.03.2021 laekumistest nähtub, et kostja ei ole nõus üksnes hageja poolt

arvestatava haldus- ja hooldusfondi tariifiga ning ei soovi tasuda remondifondi.

6. 03.07.2018 üldkoosolekuga seonduvad kostja väited ei ole asjakohased, kuna nimetatud

koosolekul vastu võetud otsuste vaidlustamise tõttu on hageja menetluse kestel olnud sunnitud

arvutused viima kooskõlla 2011. a majanduskavaga. Tulenevalt kostja vastuväidetest on hageja

viinud arvutused kooskõlla kostja korteriomandi reaalosa (eriosa) pindalaga: hageja on

arvestanud kostja korteri pindalaks 16,8, mitte 19,7 m². Alatest jaanuarist 2017 on kostjale

arvestatud tasumiseks haldus- ja hooldustasu summas 11,28 eurot lähtuvalt üldpinnast 16,8 m².

Samuti on ka remondifond alates jaanuarist 2017 arvestatud summas 6,98 eurot lähtuvalt korteri

üldpinnast 16,8 m². Järelikult on kostja sellekohased vastuväiteid põhjendamatud. Kuna hageja

tugineb 2011. a majanduskavale, ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust kostja käsitlus

ühistu põhikirja redaktsioonist.

7. Kostja menetluskulud on põhjendatud maksimaalselt summas 378 eurot (6,3 h × 60 eurot).

Kostja vastuväited

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole

põhjendanud, milliste asjas tähtsust omavate asjaolude tõendamiseks ta tõendid on esitanud.

Seoses sellega puudub kostjal võimalus esitada hageja väidetele ja tõenditele põhjendatud

vastuväited. Hageja esitatud nõude arvestuse koondtabel ei tõenda kostja võlgnevust. Kostja on

maksekorraldustes alati märkinud, millised maksed ta tasub ja millised mitte. Hageja ei ole neid

asjaolusid esile toonud.

8.1. Korteriühistu 17.12.2019 üldkoosoleku otsused, sh otsus kostja korteri võõrandamiseks

kohustamiseks, on tühised. Korteriomandi kaasomanik Y vaidlustas 17.12.2019 üldkoosoleku

otsused kohtus (tsiviilasi nr 2-20-2549). Samuti on Y kohtus vaidlustanud hagis viidatud

03.07.2018 üldkoosoleku otsused (tsiviilasi nr 2-18-13079). Sellest tulenevalt esineb alus

menetluse peatamiseks.

2-20-18261

8.2. Ebaõige on seisukoht, nagu ei omaks majanduskavade kehtivus asja lahendamisel tähtsust.

Kui korteriühistu otsused, millega kinnitati 2017., 2018., 2019. ja 2020.a. majanduskavad, on

tühised, siis ei ole kostja kohustatud arveid täies ulatuses tasuma. Kui tsiviilasjade nr 2-20-2549

ja 2-18-13079 läbivaatamisel aga selgub, et 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosolekute otsused

majanduskavade kinnitamisel on kehtivad, peaks asja lahendamisel lähtuma 03.07.2018 ja

17.12.2019 üldkoosolekute otsustest, mitte aga 2011. a majanduskavast.

9. Ainuüksi sellest, et hageja esitas kostjale arve majandamiskulude tasumiseks, kostjal hageja

ees kohustusi ei teki. Hageja koostatud tabelid ja arved võlgnevust ei tõenda. Korteriühistu

03.07.2018 üldkoosoleku protokoll on fabritseeritud, kuna otsust 2017. ja 2018. a

majanduskavade kinnitamise kohta seal vastu ei võetud. 03.07.2018 üldkoosoleku protokolli

kohaselt kinnitati remondifondi ning haldus- ja hooldusfondi tariifid ajavahemikuks

01.05.2019–30.04.2020. Perioodiks 01.01.2019–01.05.2019 ja pärast 01.05.2020 ei ole

üldkoosolekul remondifondi ning haldus- ja hooldusfondi makseid kinnitanud, mistõttu ei ole

kostjal kohustust neid tasuda. Kostja ei pea nimetatud makseid tasuma ka perioodi 01.01.2017–

31.12.2018, kuna sel perioodil ei ole kinnitatud majanduskavasid. Hageja on kostjale esitatud

arvetel arvestanud majandamiskulusid lähtudes korteriomandi üldpinnast 19,7 m², kuid korteri

tegelik üldpind on 16,8 m². Korteriühistu ei ole 03.07.2018 üldkoosoleku uut põhikirja vastu

võtnud. Korteriühistu 17.12.2019 üldkoosoleku otsused, sh 2020. a majanduskava kinnitamise

osas, on tühised. Põhinõude põhjendamatuse tõttu on alusetu ka hageja viivisenõue.

10. Harju Maakohtu 16.09.2014 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-3471 on tuvastatud korteriühistu

14.10.2011 üldkoosoleku otsuste tühisus. Hageja esitatud 2011. a majanduskava ei eksisteeri ja

seda ei ole 12.07.2011 üldkoosolekul kinnitatud. Tegemist on hageja väidete kinnitamiseks

fabritseeritud tõendiga. Esitatud dokument on 2010. a ja 2011. a kommunaalteenuste

võrdlustabel ehk raamatupidamislik dokument, mitte majanduskava. 2011. a majanduskava

olemasolu ei tõenda ka 09.01.2012 üldkoosoleku protokoll, kuna selles esitatud on üksnes

seletus, aga mitte otsus. Lisaks ei olnud 09.01.2012 üldkoosolek otsustusvõimeline, mistõttu on

seal vastu võetud otsused tühised. Põhjendamatud ja tõendamata on tasud liftide hoolduse, vee

ja kanalisatsiooni, vee soojendamise ja tsirkulatsiooni ning kütte eest, samuti tasu üldvee ja

üldelektri eest.

11. Kostja esitas 12.04.2021 vastuhagi, mida täiendas 20.04.2021 rahalise nõudega. Kostja

palus tuvastada korteriühistu 12.07.2011 ja 09.01.2012 üldkoosoleku otsuste tühisus ja mõista

hagejalt kostja kasuks välja alusetult tasutud majandamiskulud 33,47 eurot.

12. Hageja menetluskulud on põhjendamatult suured ja ületavad tsiviilasja hinda. Hageja

seaduslik ja lepinguline esindaja on sugulased. Kontrollida tuleb õigusabikulude tasumist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

13. Harju Maakohus rahuldas 14.05.2021 osaotsusega hageja majandamiskulude ja viivise

nõude, mõistes kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 730,38 eurot, sissenõutavaks

muutunud viivise perioodi 01.01.2017–14.04.2021 eest summas 214,06 eurot ja viivise alates

15.05.2021 kuni kohtulahendi täitmiseni põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras iga

viivitatud päeva eest kuni kohtuotsuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Kõik

menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja määras kindlaks hagejale hüvitatavad

menetluskulud kogusummas 4082,50 eurot (riigilõiv 50 eurot, õigusabikulu 4032,50 eurot),

millelt kohustas kostjat tasuma viivist lahendi jõustumisest kuni menetluskulude hüvitamiseni.

2-20-18261

14. Hageja nõuded on põhjendatud ja hagi kuulub rahuldamisele. Maakohus viitas KrtS § 40

lg-le 1, mille kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Majanduskava kehtestatakse KrtS § 41 lg 3 järgi

üldkoosoleku otsusega. Järelikult on hageja nõude esitamise eelduseks majanduskava

olemasolu. KrtS § 41 lg 5 sätestab, et kui majandusaasta alguseks ei ole kehtestatud uut

majanduskava, kehtib senine majanduskava kuni uue majanduskava kehtestamiseni. Poolte

vahel on vaidlus selle üle, milline on hageja kehtiv majanduskava.

14.1. Hageja 17.12.2019 ja 03.07.2018 üldkoosolekute otsused, millega kinnitati 2017., 2018.,

2019. ja 2020. a majanduskavad, on vaidlustatud tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079,

mistõttu ei saa hageja vaidlustatud otsustele, millega majanduskava kinnitati, tugineda. Kohus

ei käsitle kostja vastuväiteid 2017.–2020. a majanduskavade kehtivuse osas, sest hageja tugineb

2011. a majanduskavale. Seetõttu ei hinda kohus ka kostja sellekohaseid tõendeid.

14.2. Hageja on tuginenud 2011. a majanduskavale, mille kehtivuse osas on kostja esitanud

vastuväited. Kohtule esitatud hageja üldkoosoleku protokollidest nähtub, et 12.07.2011

koosolekul võeti p 4 all vastu 2011. a majanduskava ning 14.10.2011 koosolekul kinnitati see

p 2.3. all uuesti. Kohtule esitatud kohtuotsusest tsiviilasjas nr 2-12-3471 nähtub, et kohus on

tunnustanud [14.10.2011] üldkoosoleku otsuste tühisust osas, millega kinnitati põhikirja ja

kodukorra muutmine. Muus osas ei ole kohus otsuseid tühiseks või kehtetuks tunnistanud.

Kostja on tühisuse osas viidanud kvoorumi puudusele. Kohtu hinnangul oli hageja 14.10.2011

üldkoosolek otsustusvõimeline, sest 160-st ühistu liikmest oli kohal 104, mis on rohkem kui

51% liikmetest. Järelikult on hageja 2011. a majanduskava kehtiv ning see on kostjale

täitmiseks kohustuslik. Hageja 09.01.2012 üldkoosolekul arutati p 1 all tariife ning tõdeti

tariifide kehtivust, kuid ei hääletatud nende osas. Järelikult ei ole 09.01.2012 koosoleku otsuste

kehtivusel seost käesoleva vaidlusega.

15. Maakohus möönab, et hageja koostatud tabelid ei ole iseenesest tõendid, kuid

ülevaatlikkuse huvides on tabelitest näha kostja võla kujunemine ja suurus. Poolte vahel ei ole

vaidlust selle üle, et kostja on täitnud oma kohustusi osaliselt ja tasunud hageja esitatud arveid

valikuliselt. Kostja viidatud maksed korrespondeerivad hageja tabelis näidatud summadega,

samuti hageja poolt kostjale esitatud arvete summadega. Kohtu hinnangul on hageja

majanduskavas kokku lepitud kohustused kostjale kui hageja liikmele kohustuslikud ja ta ei saa

neid täita valikuliselt. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et on esitanud kostjale

nõeutekohased arved kehtiva majanduskava alusel ning kostja on neid täitnud vaid osaliselt.

Kostjalt tuleb VÕS § 101 lg 1 alusel välja mõista põhivõlg perioodi 01.01.2017–05.04.2021

eest summas 730,38 eurot ja KrtS § 42 lg 1 ning VÕS § 101 lg 1 p 6 alusel viivis 214,06 eurot.

16. TsMS § 162 lg 1 järgi tuleb kõik menetluskulud jätta kostja kanda. Kohtu hinnangul on

hageja esindajakulud põhjendatud. Kostja on menetluses esitanud hulgaliselt tarbetuid

taotluseid, oma taotluseid pidevalt täiendanud ja esitanud menetlusdokumente ning tõendeid

mitmes osas, koormates sellega nii kohtu kui ka vastaspoole esindajat. Kohtu hinnangul on

põhjendatud, et hageja esindaja pidi kõikide nende dokumentidega tutvuma isegi siis, kui ta ei

esitanud iga kostja menetlusdokumendi kohta omapoolset arvamust või vastuväidet. Hageja

esindaja pidi esitama põhjendatud vastuväited kostja asjakohatutele väidetele. Ajakulu osas

pole võimalik väita, et see oleks ülemäärane.

Apellatsioonkaebus

17. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, paludes vaidlustatud otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

2-20-18261

Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Samuti palub kostja ringkonnakohtul võtta

arvesse ja hinnata kostja 15.03.2021, 18.03.2021, 22.03.2021, 12.04.2021, 19.04.2021

menetlusdokumente, andes vajadusel aega nende täpsustamiseks.

18. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus jätnud täitmata eelmenetluse ülesanded ja

selgitamiskohustuse, mis on viinud ebaseadusliku ja põhjendamata otsuseni. Maakohus ei

andnud kostjale võimalust kujundada oma seisukohta, vaid asus ilma eelmenetluseta

seisukohale, et hageja nõuded on tõendatud, hagi kuulub rahuldamisele ja määras põhiistungi.

19. Maakohus rikkus kohtumenetluse norme ka edasises menetluses, jättes lahendamata kostja

vastuväited kohtu tegevusele ja taotlused menetluse peatamiseks. Maakohus jättis

menetlusnorme rikkudes kostja 12.03.2021, 15.03.2021, 17.03.2021 ja 18.03.2021 dokumendid

tähelepanuta, kuigi kinnitas 22.03.2021 istungil, et toimub eelmenetlus. Kohtu menetluslikud

määrused olid üllatuslikud. Samuti on maakohus 26.04.2021 istungil jätnud põhjendamatult

vastu võtmata kostja 19.04.2021 vastuse täienduse. Apellant palub ringkonnakohtul

eelnimetatud menetlusdokumente arvesse võtta ja hinnata.

20. 12.07.2011 ja 09.01.2012 üldkoosoleku otsused on tühised, kuna koosolekud ei olnud

otsustusvõimelised kvoorumi puudumise tõttu ning osalised on tühised ka 14.10.2011

üldkoosoleku otsused. Korteriühistu 12.07.2011 ja 09.01.2012 üldkoosolekutel ei arutatud ega

võetud vastu 2011. a majanduskava. Hageja esitatud dokument on koostatud hiljem. Maakohus

ei ole kostja sellekohaseid väiteid analüüsinud.

21. Maakohus ei ole hinnanud kostja vastuväiteid, mille kohaselt ei ole hageja tõendanud, et

kostja oli kohustatud maksma hagejale sooja vee tsirkulatsiooni eest 79,25 eurot, vee- ja

kanalisatsioon eest 47,55 eurot ning vee soojendamise eest 59,44 eurot (kokku 186,24 eurot).

Kostja ei ole menetluse kestel hagi osaliselt rahuldanud. Hagi esitati 10.12.2020, kostja tasus

arveid perioodi eest jaanuar–aprill 2021.

22. Maakohus on eksinud KrtS § 41 lg 5 kohaldamisel, kuna isegi kui korteriühistu 2011. a

majanduskava oleks tõepoolest kinnitatud, siis nimetatud norm sel ajal ei kehtinud. Maakohus

ei analüüsinud 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosoleku otsuste kehtivust, kuigi kostja esitas

kohtule vastava taotluse. Kui üldkoosolekute otsused oleksid kehtivad, ei saaks vähemalt alates

2016. aastast lähtuda 2011. a majanduskavast, kuna pidi hakkama kehtima uus majanduskava.

Seetõttu on vaidlustatud otsus vastuoluline ja ebaseaduslik. Maakohus oleks pidanud tsiviilasja

menetluse peatama, kuniks selgub 03.07.2018 ja 17.12.2019 üldkoosoleku otsuste kehtivus.

23. Menetluskulud tulnuks jaotada alles asja tervikuna lahendamisel. Korteriomandi

võõrandamise nõue on hageja võlanõudega õiguslikult tihedalt seotud (vt Riigikohtu

10.06.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-17703), mistõttu on maakohtu otsustus menetluskulude

jaotuse kohta ebaõige.

24. Kostjalt on hageja kasuks ebaõigesti välja mõistetud menetluskulud 4032,50 eurot.

Vajaduse esitada vastuväiteid ja uusi taotlusi tõi kaasa menetlusõiguse normide rikkumine

maakohtu poolt. Hageja õigusabikulud on ülepaisutatud ja põhjendamatult suured. Maakohus

on hageja menetluskulude hindamisel ületanud diskretsioonipiire ja jätnud kostja vastuväited

hindamata.

2-20-18261

Vastustaja seisukoht

25. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

26. Kostja menetluslikud etteheiteid maakohtule on põhjendamatud. Kohus otsustab ise,

millised tõendid väärivad tähelepanu ja millised mitte. Kostja lepinguline esindaja on

õigusteaduses omandatud kõrgharidusega isik, kes ei saa väita, et maakohus oleks pidanud

selgitama talle hagimenetluse olemust. Maakohus täitis selgitamiskohustust istungil. Kostja on

koormanud kohtutoimiku üle asjakohatute seisukohtadega ja menetlust venitanud, kasutades

oma menetlusõigusi pahauskselt. Hageja ei ole oma nõudest mingil määral loobunud, vaid on

seda üksnes täpsustanud, juhindudes seejuures kohtu selgitustest. Kohus on hinnanud tõendeid

igakülgselt ja teinud otsuse siseveendumuse kohaselt.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

27. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja

saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.

28. Maakohtu otsuse tühistamise tingivad olulised menetlusnormide rikkumised, mida ei ole

mõistlikult võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Maakohus on lahendanud nõude, mis

ei olnud lahendamiseks valmis ja rikkus sellega TsMS § 435 lõiget 1. Lisaks eeltoodule jättis

maakohus välja selgitamata vaidluse lahendamiseks tähtsad asjaolud, jättes sellega olulises

ulatuses täitmata TsMS §-s 392 sätestatud eelmenetluse ülesanded. Vaidlustatud otsus ei ole

nõuetekohaselt põhjendatud, st rikutud on ka TsMS § 436 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8.

29. Kui hageja esitab nõude KrtS § 40 lg 1 alusel, siis tuleks see TsMS § 613 lg 1 p 1 alusel

lahendada hagita asjana, aga koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses, tuleneb

TsMS § 613 lg-st 4 juhis vaadata see läbi hagimenetluses. Samas tuleb menetluses järgida

hagita menetluse põhimõtteid ja sätteid (Riigikohtu 24.03.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-

15, p 10 teine lõik, samuti selles viidatud 13.11.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-13, p 20).

30. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus vaidlust lahendades rikkunud oluliselt

eelmenetluse ülesanded, jättes hageja nõuded ja nende aluseks olevad asjaolud ning vaidluse

lahendamisele kohaldatava õiguse nõuetekohaselt välja selgitamata. TsMS § 436 lg 1 järgi peab

kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Vaidlustatud otsus sellele tingimusele ei vasta.

31. Praeguses asjas tugineb hageja sellele, et kostja on rikkunud korteriomandist ning hageja

liikmesusest tulenevat kohustust tasuda majandamiskulude eest. Hageja palub mõista kostjalt

enda kasuks välja 01.04.2021 seisuga majandamiskulude võlgnevuse 730,38 eurot ja viivise

207,82 eurot, millele lisandub viivis kohustuse kohase täitmiseni. Ringkonnakohus nõustub

kostja etteheitega, et hageja nõude kujunemine on ebaselge ning maakohus ei ole seda

ebaselgust kõrvaldanud. Asjas esitatud tõendid kinnitavad, et kostja on vähemalt osaliselt

määranud, milliste kohustuste katteks ta makseid teeb. Sellises olukorras oleks maakohus

pidanud välja selgitama, milliste kohustuste katteks on kostja makseid teinud ja tegema

kindlaks võlgnevuse täpsema sisu ja kujunemise. Maakohus on hageja nõude rahuldanud, jättes

selle sisuliselt kontrollimata. Hageja nõude põhjendatust ei saa hinnata üksnes selle pinnalt, kas

kostja tehtud maksed on vastavuses hagega koostatud arvete ja tabelis näidatud summadega.

31.1. Maakohus on otsuse põhjendavas osas märkinud, et „Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle,

et kostja on täitnud oma kohustusi osaliselt ja tasunud valikuliselt hageja esitatud arveid, sest

2-20-18261

kostja on seda ise tunnistanud ning seda tõendavad ka hageja raamatupidamise väljavõtted.

/…/ Kostja maksekorralduste selgitustest on näha, et ta tasus arved osaliselt, tehes oma suva

järg[i] mahaarvamisi. /…/ Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et on esitanud kostjale

nõeutekohased arved kehtiva majanduskava aluse ning kostja on neid täitnud vaid osaliselt.“

Otsuse põhjendustest ei nähtu, miks maakohus ei nõustunud kostja vastuväidetega. Samuti ei

selgu kohtu seisukoht hageja esitatud nõude sisulise põhjendatuse osas, sest üksnes võlgnevuse

ja viivise kohta arvestuse esitamine ei tõenda nõude põhjendatust. Kostja on menetluses

esitanud vastuväiteid nii remondifondi kui haldus- ja hooldusfondi, aga ka liftide hoolduse,

prügiveo, üldelektri, üldvee, sooja vee tsirkulatsiooni, vee ja kanalisatsiooni, vee soojendamise

ja kütte eest arvestatud summadele. Osaliselt ei kajastu kostja vastuväited ei otsuse kirjeldavas

ega põhjendavas osas. Maakohus leidis vaid üldistatult, et hageja on tõendanud, et on esitanud

kostjale nõuetekohased arved kehtiva majanduskava aluse ning kostja on neid täitnud vaid

osaliselt. Maakohtul tuli anda hinnang, kas hageja arvetel märgitud kulud on põhjendatud ja

milliste kohustuste katteks tuleb kostja makseid arvestada. Asja uuel läbivaatamisel tuleb

maakohtul antud minetus kõrvaldada ja anda nimetatud asjaoludele hinnang.

32. Hageja majandamiskulude nõude õiguslikuks aluseks on KrtS § 40 lg 1 ja viivise nõudel

KrtS § 42 lg 1. Põhimõtteliselt on õige kostja väide, et pelgalt arvete koostamine ja esitamine

ei anna korteriühistule õigust nõuda korteriomanikult tasumist. Nõude rahuldamise eeldusena

tuleb kohtul kontrollida, kas saab lähtuda kehtivast majanduskavast või võib korteriühistu

tasumist nõuda ka ilma kehtiva kavata (nt tuginedes varasemale üldkoosoleku otsusele või

nõudes kulupõhist tasu nn vahendatud teenuste eest nagu elamu üldkasutatavate ruumide

elekter (üldelekter), jäätmevedu, küte, vesi- ja kanalisatsioon, kindlustus jmt).

32.1. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Nii on korteriomanikult majandamis-

kulude maksmise nõude eeldus üldjuhul kehtiv majanduskava. KrtS § 41 lg 5 sätestab, et kui

majandusaasta alguseks ei ole uut majanduskava kehtestatud, kehtib senine majanduskava kuni

uue majanduskava kehtestamiseni. Seega saab korteriühistu tugineda ka varasematele

majanduskavadele. Käesoleva asja eripärana on vaidlusaluse ajavahemiku esimene aasta 2017,

mil KrtS veel ei kehtinud. Varem kehtinud korteriomandiseadus (KOS) ega korteriühistuseadus

(KÜS) ei näinud ette majanduskava kehtestamist, vaid KÜS § 15 lg 1 kohaselt koostas ja esitas

korteriühistu juhatus igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks

korteriühistu majandustegevuse aastakava. Varem kehtinud õigus ei sidunud majandamis-

kulude tasumise kohustust otseselt nimetatud kavaga. KÜS § 13 lg 4 ning § 15¹ lg-te 1 ja 2, aga

ka KOS § 13 lg 1 järgi tuli korteriomanikul maksta tema korteri pindalale vastav osa

majandamiskuludest. Maakohus ei ole vaidlust lahendades sellele tähelepanu pööranud. Asja

uuel läbivaatamisel tuleb enne KrtS-i jõustumist tekkinud nõuet lahendades kohaldada tol ajal

kehtinud materiaalõigust.

32.2. Maakohus on otsuse põhjendavas osas märkinud, et „Poolte vahel on vaidlus selle üle,

milline on hageja kehtiv majanduskava. /…/ Hageja 17.12.2019 ja 03.07.2018 üldkoosolekute

otsused, millega kinnitati 2017, 2018, 2019 ja 2020 aasta majanduskavad, on vaidlustatud

tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079. /…/ Kohus järeldab sellest, et hageja ei saa tugineda

vaidlustatud otsustele, millega majanduskava kinnitati.“ Ringkonnakohtu hinnangul eksis

maakohus KrtS § 41 lg 5 kohaldamisel, kui leidis, et olukorras, kus majanduskava kehtestav

korteriomanike üldkoosoleku otsus on vaidlustatud, saab korteriühistu majandamiskulude

nõude maksmapanekuks tugineda varasemale, enne KrtS-i kehtima hakkamist kinnitatud

majandustegevuse aastakavale. Pooled ei vaidle, et vaidlusaluse perioodi kohta kehtestati

üldkoosoleku otsustega majanduskava iga aasta kohta, kuid nende kehtivus on vaidlustamise

tõttu ebaselge. Juriidilise isiku organi otsuse tühisusele ja kehtetusele saab tugineda vaid juhul,

2-20-18261

kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud või otsuse kehtetuks tunnistanud (tsiviilseadustiku

üldosa seaduse § 38 lg 2 teine lause). (Hagi)avalduse esitamine otsuse kehtetuks tunnistamiseks

või tühisuse tuvastamiseks ei tähenda, et otsust saaks käsitleda mittekehtivana. Vaidlustamine

iseenesest otsuse mittekehtivust kaasa ei too. Seega on ekslik maakohtu käsitlus, nagu saaks

korteriomanike üldkoosolekutel 2017.–2020. a kohta kehtestatud majanduskavad nende

vaidlustamise tõttu kõrvale jätta. KrtS § 41 lg 5 näeb ette senise majanduskava edasiulatuva

kehtivuse üksnes juhuks, kui uut majanduskava kehtestatud ei ole. Kuna kõnealusel juhul on

vaidlustamata asjaoludel uued majanduskavad kehtestatud, ei saa majandamiskulude nõuet

lahendada lähtudes 2011. a majandustegevuse aastakavast (vähemalt mitte enne, kui on

lahendatud küsimus vaidlusaluste majanduskavade kehtivusest, milliseid vaadatakse läbi

tsiviilasjades nr 2-20-2549 ja 2-18-13079).

32.3. Maakohus on kohtuasja lahendades jätnud lahendamata kostja taotluse menetluse

peatamiseks. Kostja on juhtinud korduvalt maakohtu tähelepanu taotlusele peatada tsiviilasja

menetlus (mh majandamiskulude nõude osas) kuni toimuvad kohtumenetlused tsiviilasjades nr

2-20-2549 ja 2-18-13079. Maakohus peatas 14.04.2021 määrusega tsiviilasja menetluse üksnes

sundvõõrandamise nõude osas, jättes taotluse majandamiskulude nõuet puudutavas osas

lahendamata. Viidatud määruse põhjendustest nähtub üksnes maakohtu sedastus, mille kohaselt

„võla ja viiviste nõudes menetlus tsiviilasjas nr 2-20-18261 jätkub“. Maakohtu tegevus

menetluse peatamata jätmisel on tinginud kostja poolt mh samade vastuväidete esitamise,

millele tuginedes vaidlustati 17.12.2019 ja 03.07.2018 üldkoosoleku otsused eelmärgitud

tsiviilasjades. Vältimaks sama vaidluse lahendamist paralleelselt toimuvates kohtumenetlustes

on maakohus 22.03.2021 eelistungil hagejat eksitanud, viidates võimalusele tugineda nõude

alusena mõnele varasemalt kinnitatud majanduskavale ning märkides, et majanduskavade

vaidlustamine ei ole käesoleva asja lahendamisel takistuseks.

32.4. Kui leiab kinnitust, et perioodil 2017–2020 ei kehtestatud korteriomanike üldkoosolekul

kehtivalt korteriühistu majanduskava, saab korteriühistu nõuda majandamiskulude tasumist

vaatamata majanduskava puudumisele põhikirja ja varasemate üldkoosolekute otsuste alusel.

Varasema üldkoosoleku kehtiv otsus oli KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriomanikele

kohustuslik ja see kohustus ei lõppenud 1. jaanuaril 2018 KrtS-i jõustumisega. Samas nähtub

kohtute infosüsteemist, et tsiviilasja nr 2-18-13079 menetlus on jõustunud lahendiga lõppenud

ning hageja 2018. ja 2019. a majanduskavasid kinnitavaid otsuseid ei ole kehtetuks tunnistatud.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul võtta seisukoht 17.12.2019 ja 03.07.2018

üldkoosoleku otsuste osas, vajadusel peatada menetlus kuni tsiviilasjas nr 2-20-2549 lahendi

jõustumiseni.

33. KrtS § 40 lg 1 näeb ette, et majandamiskulu makstakse vastavalt kaasomandi osa suurusele.

Käesoleval juhul on korteriühistu pärast kostja sellekohaseid vastuväiteid lähtunud

korteriomaniku korteriomandi suurusest 16,8 m², mis vastab kaasomandi mõttelise osa

suurusele 168/37538. Seetõttu saab ilmselt eeldada, et nii ruutmeetrite kui ka mõttelise osa

suuruse alusel tehtud arvutused annavad sama tulemuse. Samas võimaldab KrtS § 40 lg 2

korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades näha korteriühistu põhikirjaga ette

kaasomandi osa suurusest erineva kohustuste jaotuse, mh võib põhikirjaga ette näha, et

tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik vastavalt tema poolt

tarbitud teenuse mahule. Neid erisusi tuleb maakohtul asja uuel lahendamisel iga kululiigi osas

arvesse võtta. Põhikirjas ette nähtud või varasemast otsusest tulenev majandamiskulu kandmise

kohustus kehtib eelkirjeldatud erisusega ka pärast 1. jaanuarit 2018.

34. Maakohus on rikkunud otsuse põhjendamise kohustust ka seoses kostja vastuväidetega

üldkoosoleku otsuste, millega kinnitati 2011. a majandustegevuse aastakava, kehtetuse kohta.

2-20-18261

Maakohus ei ole vastanud kostja väidetele, mille kohaselt majanduskava ei eksisteeri, seda ei

ole sellisel kujul üldkoosolekul kinnitatud ja tegemist on üksnes raamatupidamislikku tähendust

omava tabeliga. Asja uuel lahendamisel tuleb vajadusel kostja sellekohaseid vastuväiteid

hinnata ja neile vastata.

35. Lisaks rikkus maakohus menetlusõigust jättes lahendamata kostja 26.03.2021 vastuväite

kohtu tegevusele. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus on käitunud vastuoluliselt,

leides 22.03.2021 eelistungil, et kostja 12.03.2021, 15.30.2021, 17.03.2021 ja 18.03.2021

menetlusdokumentide tähelepanuta jätmise eelduseks oleks asja lahendamise viibimine, kuid

dokumendid menetlust ei venita. Samal päeval kostjale suunatud menetlust korraldavas kirjas

on maakohus aga jätnud viidatud dokumendid tähelepanuta, kuna need on esitatud tähtaega

ületades ja nende sisu on kohtu jaoks selgusetu. Ringkonnakohus möönab, et kostja ei ole

menetluses oma vastuväiteid ja nende aluseks olevaid asjaolusid esitanud päris selgelt ega ka

mitte nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldaks. Kui kohtu jaoks jääb aga

menetlusosalise avaldus arusaamatuks, tuleb menetlusosalise taotluste ja asjaoludega seotud

puudus kõrvaldada, juhtides sellele tähelepanu ja andes menetlusosalisele sisulise võimaluse

ebaselgus kõrvaldada. Maakohus seda teinud ei ole, jättes kostja vastuväite kohtu tegevusele

menetluse korraldamisel ja kostja dokumentide tähelepanuta jätmisel lahendamata. Asja uuel

lahendamisel tuleb maakohtul kostja vastuväide lahendada ja anda kostjale võimalus oma

seisukohti täpsustada.

36. Maakohus ei ole võtnud seisukohta hageja algselt esitatud nõude vähendamise kohta. Kui

menetlusosaline vähendab nõuet, peab kohus välja selgitama, kas ta võtab hagi osaliselt tagasi

või loobub osaliselt nõudest. Kuigi nõude vähendamine ei ole TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi hagi

muutmine, tähendab see vaid seda, et selleks ei ole TsMS § 376 lg 1 järgi vaja kostja ega kohtu

nõusolekut TsMS § 376 lg 1 järgi. Maakohus pidanuks selgeks tegema, kas hageja on nõuet

korduvalt vähendades hagist osaliselt loobunud (TsMS § 429 mõttes) või selle osaliselt tagasi

võtnud (TsMS § 424 mõttes) ja vastavalt tegema määruse menetluse osalise lõpetamise või hagi

osalise läbi vaatamata jätmise kohta (vt Riigikohtu 19.02.2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-169-

13, p 12 teine lõik ning selles viidatud 29.05.2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-13, p 15 teine

lõik ja 23.10.2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-13, p 19 teine lõik). Asja uuel läbivaatamisel

tuleb maakohtul anda hagejale võimalus oma nõuet ja selle aluseks olevaid asjaolusid

täpsustada. Nõudest osaline loobumine ei jõustu enne, kui kohus on selle määrusega vastu

võtnud ja selle osas menetluse lõpetanud. Senini on hagejal õigus ümber mõelda ja avaldus

tagasi võtta, st oma menetluslikku positsiooni muuta (vt nt Riigikohtu 12.06.2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-67-12, p 18 teine lõik). Kui hageja vähendab menetlusse võetud nõuet

tulenevalt kostja vastuväidetest või nõude osalisest rahuldamisest, tuleb nõudest loobumine või

tagasivõtmine nõuetekohaselt vastu võtta ja arvestada sellega menetluskulude jaotamisel.

37. Eelnevat arvestades jättis maakohus vaidluse lahendamiseks tähtsad asjaolud olulises

ulatuses välja selgitamata ja on teinud ennatliku kohtulahendi, mistõttu tühistab kolleegium

maakohtu otsuse. Oluliste menetluslike minetuste tõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks

lahendamiseks. Ringkonnakohtul ei ole maakohtu otsuse puudulikkuse tõttu võimalik asja ise

sisuliselt lahendada, sest apellatsiooniastmes esmakordsel asja lahendamiseks oluliste faktiliste

asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamine rikub kassatsioonimenetluse eripära arvestades

poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi

kaevata. Sellises olukorras ei ole ringkonnakohtu hinnangul võimalik asja lahendada

apellatsioonimenetluses, vaid asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks eelmenetluses

staadiumis. Menetlusökonoomistel kaalutlustel pole vaja käsitleda kaebuse ülejäänud väiteid.

2-20-18261

38. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab otsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja

täidetav ka muu otsuse tekstita. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul vältida ebakõlasid

otsuse resolutsioonis (vrd viivise väljamõistmise kuupäevi otsuse resolutsiooni p-des 2 ja 3).

Osaotsuses menetluskulusid jaotades tuleks piirduda kulujaotuse ettenägemisega üksnes

osaotsusega lahendatavate nõuete osas.

39. Maakohus eraldas 27.04.2021 määrusega kostja vastuhagi eraldi menetlusse. Kolleegium

juhib maakohtu tähelepanu sellele, et kohtute infosüsteemist ei nähtu, et vastuhagi menetlemist

oleks alustatud ja selle osas oleks tehtud mõni menetlustoiming.

40. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise

tulemusele. TsMS § 169 võimaldab menetluskulude jaotamisel arvesse võtta sellega, kui pool

on oma menetlusliku käitumisega põhjustanud menetluse venimise, mh jättes oma vastuväited

esitamata täies ulatuses nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldaks, põhjustades

sellega teistele osalistele täiendavaid ja asjatuid kulutusi.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Gaida Kivinurm