2-20-5205/25 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

7. aprill 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-5205

Kohtuasi

X hagi OÜ Insalko Baltic vastu eelmärke kustutamise

nõusoleku andmiseks

OÜ Insalko Baltic vastuhagi X vastu 35 000 euro

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25. jaanuari 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Insalko Baltic apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

38 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Allen-Illimar Putnik

Kostja OÜ Insalko Baltic (registrikood 10761608),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Viktor Särgava

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 25. jaanuari 2022. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-20-

5205 muutmata, muutes osaliselt kohtuotsuse põhjendusi.

2. Jätta OÜ Insalko Baltic apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud OÜ Insalko Baltic kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 6. aprillil 2020 Harju Maakohtule OÜ Insalko Baltic (kostja) vastu hagi,

milles palus kohustada kostjat andma nõusolek eelmärke kustutamiseks ja asendada kostja

tahteavaldus kohtuotsusega ning jätta menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 12. juulil 2019 kinnistu

võlaõigusliku müügilepingu (müügileping, leping), millega hageja müüs ja kostja ostis kinnistu

asukohaga XXX (registriosa nr XXXXXXX) (kinnistu) 500 000 euro eest. Pooled leppisid

kokku kostja kasuks kinnistu omandamist tagava eelmärke seadmises. Eelmärge kanti 15. juulil

2019 kinnistusraamatusse ja koormab kinnistut senini. Kostja tasus ostuhinnast 60 000 eurot

vastavalt müügilepingu p-le 3.1. Kostja kohustus tasuma ostuhinna osa 440 000 eurot hiljemalt

asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks (lepingu p 3.2). Asjaõiguslepingu kohustusid pooled

sõlmima hiljemalt 31. detsembril 2019 (lepingu p 4.1). Kostja neid kohustusi ei täitnud, mis

andis hagejale õiguse müügilepingust taganeda (lepingu p 5.1.1). Hageja edastas

taganemisavalduse Omniva iseteeninduse kaudu kostjale 4. märtsil 2020, mistõttu jõustus

taganemine kostja suhtes 9. märtsil 2020 (lepingu p 5.5). Taganemisavalduses andis hageja

täiendava kahenädalase tähtaja (lepingu p 5.1) tasumata ostuhinna osa tasumiseks ja

asjaõiguslepingu sõlmimiseks, teatades ühtlasi, et kohustuste täitmata jätmisel loeb hageja

ennast taganenuks. Seega tuli kostjal täita kohustused hiljemalt 23. märtsil 2020, kuid kostja

neid ei täitnud.

Hageja esitas kostjale taganemisavalduses leppetrahvi tasumise ja eelmärke kustutamise nõude.

Pooled leppisid müügilepingus kokku, et kui müüja lepingust taganeb ostja olulise

lepingurikkumise tõttu, jääb lepingu p 3.1 alusel tasutud ostuhinna osa 60 000 eurot

leppetrahvina müüjale (lepingu p 5.3). Hageja luges leppetrahvi tasutuks, mistõttu ei ole kostjal

õigus nõuda lepingu alusel tasutud 60 000 euro tagastamist. Samuti leppisid pooled kokku, et

taganemisel kohustub kostja andma hiljemalt 15 päeva jooksul arvates taganemisavalduse

jõustumisest nõuetekohase, notariaalselt kinnitatud nõusoleku eelmärke kustutamiseks (lepingu

p 5.6). Seega oli kostjal kohustus anda nõusolek eelmärke kustutamiseks 23. märtsil 2020, kuid

kostja ei ole seda senini teinud, mistõttu ei ole hagejal olnud võimalik ka kinnistut käsutada.

Hagejal on lisaks müügilepingu järgi kostja vastu eelmärke kinnistusraamatust kustutamisega

viivitamise korral leppetrahvi nõue (lepingu p 5.6).

Kostja vastuväited ja vastuhagi

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole ta keeldunud kinnistut omandamast ega loobunud sellest.

Kostjal on hageja vastu käsundita asjaajamisest tulenev nõue summas 70 000 eurot, sest kostja

täitis hageja kohustuse, tehes kinnistul asfalteerimistööd. Kuivõrd seda ei soovitud lepingus

kajastada, siis jäi tehing venima. Samuti peab hageja tagastama ettemaksu 60 000 eurot. See on

leppetrahviks liiga suur (üle 10% lepingu eseme hinnast) ja tehingu lõpuleviimine on veninud

hageja enda süül. Seetõttu palub kostja leppetrahvi vähendada nullini. Lisaks ei teatanud hageja

leppetrahvi nõudest mõistliku aja jooksul, mistõttu on ta kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda.

Igal juhul on põhjendatud leppetrahvi vähendada 35 000 euro võrra, sest hagejale jääv 25 000

eurot ehk 5% kinnistu müügihinnast on piisav hüvitis ning seda ületav summa ei ole kooskõlas

tehingu asjaolude ega hea usu põhimõttega. Kuniks hageja ei ole kostjale 35 000 eurot

tagastanud, keeldub kostja võlaõigusseaduse (VÕS) § 110 lg 1 ja § 111 lg 1 alusel eelmärke

kustutamiseks nõusoleku andmisest.

3. Kostja esitas 6. oktoobril 2020 vastuhagi, milles palus mõista hagejalt kostja kasuks välja

ülemääraselt tasutud leppetrahv 35 000 eurot ja käsundita asjaajamisest tulenevalt 60 544,98

eurot ning jätta menetluskulud hageja kanda.

Vastuhagi kohaselt jättis hageja kostjale kinnistu müügilepingu alusel tasutud ostuhinna osa

60 000 eurot tagastamata. Kuigi müügilepingu järgi jääb ostja olulise lepingurikkumise tõttu

müüja lepingust taganemisel ostuhinna osa 60 000 eurot leppetrahvina müüjale (lepingu p 5.3),

siis on see ebamõistlikult suur, mistõttu tuleb seda vähendada. Mõistlik leppetrahvi suurus on

25 000 eurot ehk 5% kinnistu müügihinnast. Hagejal ei tekkinud tehingu ära jäämise tõttu

kahju. Samuti oli 2019. a Eesti keskmine brutotöötasu 1407 eurot ja seega keskmine netotöötasu

1125,60 eurot, mistõttu ainuüksi 25 000 euro suuruse leppetrahvi näol on tegemist 22,2

keskmise kuutöötasuga.

4. Harju Maakohus eraldas 27. septembri 2021. a määrusega kostja vastuhagis esitatud

käsundita asjaajamisest tuleneva nõude iseseisvaks menetluseks.

Hageja vastuväited kostja vastuhagile

5. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

Hageja vastuväidete kohaselt valmistas müügilepingu teksti, v.a kinnistu müügihind ja selle

maksetingimused, ette kostja, seega on lepingus ettenähtud leppetrahvi suurus ja sellega seotud

tingimused kostja enda seatud. Seetõttu oleks leppetrahvi vähendamine vastuolus hea usu

põhimõttega. Samuti ei ole põhjendatud leppetrahvi vähendamine olukorras, kus kostja

müügilepingu olulist rikkumist tunnistab. Seejuures arvestades kostja käitumist müügilepingu

sõlmimise järgselt, lepingu rikkumise olulisust ja raskust (kostja jättis tasumata 88% kinnistu

müügihinnast) ning asjaolu, et kostja sõlmis müügilepingu kavatsuseta tasuda lepingu eseme

hind, aga ka seda, et kostja on põhjendamatult keeldunud kinnistut koormava eelmärke

kustutamisest, on kostja käitunud vastuolus hea usu põhimõttega.

Kostja on leppetrahvi juba tasunud, mistõttu ei saa ta nõuda leppetrahvi vähendamist

(VÕS § 162 lg 3). Samuti on kostja minetanud õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist, sest ta

ei esitanud vastuväidet hageja 4. märtsil 2020 esitatud taganemisavalduses märgitud

leppetrahvinõudele, millega hageja luges, et kostja on leppetrahvi tasunud. Lisaks ei ole kostja

tõendanud ega põhistanud leppetrahvi vähendamise aluseid. Ainetu on leppetrahvi seostamine

Eesti keskmise brutotöötasuga, sest sellist seost ei näe ette leping ega seadus. Peale selle on

kostja tekitanud hagejale kahju, sest hageja jäi kostja käitumise tõttu ilma legitiimsest tulust

440 000 eurot (osa kinnistu müügihinnast) ning ei ole saanud kinnistut müüa eelmärke tõttu.

Maakohtu otsus ja põhjendused

6. Harju Maakohus rahuldas 25. jaanuari 2022. a otsusega (vaidlustatud otsus) hageja hagi,

kohustas kostjat andma nõusoleku eelmärke kustutamiseks ja määras, et kohtuotsus asendab

kostja vastavat tahteavaldust ning jättis kostja vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud jättis

maakohus kostja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on täidetud hageja müügilepingust taganemise eeldused.

Taganemisavaldus on kostjale kätte toimetatud. Samuti tunnistab kostja leppetrahvi nõuet

25 000 euro ulatuses, seega on kostja hinnangul hageja lepingust taganemine seadusega

kooskõlas. Hageja andis ka kostjale täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks. Kostjal oli

kohustus kustutada eelmärge kinnistusraamatust 23. märtsil 2020 (lepingu p 5.6), kuid kostja ei

ole vajalikku tahteavaldust teinud. Kuivõrd müügileping, mille alusel on eelmärge

kinnistusraamatusse kantud, on lõppenud, siis on hageja nõue kohustada kostjat andma

nõusolek eelmärke kustutamiseks ja asendada tahteavaldus kohtuotsusega põhjendatud

(asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 5, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5).

Kostja on minetanud õiguse nõuda leppetrahvi vähendamist, sest kostja on leppetrahvi juba

tasunud (VÕS § 162 lg 3). Kostja tasus hagejale 60 000 eurot (lepingu p 3.1), hageja on

müügilepingust kehtivalt taganenud (lepingu p 5.1) ning poolte kokkuleppe kohaselt, kui hageja

lepingust taganeb, jääb tasutud ostuhinna osa 60 000 eurot leppetrahvina hagejale. Isegi kui

kostjal oleks õigus nõuda leppetrahvi vähendamist, siis ei kuulu nõue rahuldamisele. Kahju

puudumine või selle olemasolu leppetrahviga võrreldes oluliselt väiksemas ulatuses ei ole

leppetrahvi vähendamise aluseks, kui leppetrahvi sellises ulatuses õigustab tagatisfunktsioon.

Leppetrahv tagas praegusel juhul hageja huvi tehingu lõpule viimise vastu. Tehing jäi kostjast

tingituna lõpuni viimata ning hagejal jäi saamata tehingust saadav tulu (88% müügihinnast).

Kostja ei ole asjaolusid, mis annaksid aluse leppetrahvi vähendamiseks, esile toonud.

Asjakohatu on leppetrahvi seostamine Eesti keskmise töötasuga. Samuti ei ole kostja vaielnud

vastu hageja märgitule, et lepinguprojekti valmistas ette kostja ise.

Apellatsioonkaebus

7. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, vastuhagi rahuldada, mõista hagejalt kostja kasuks välja

35 000 eurot ja jätta menetluskulud hageja kanda.

Maakohus leidis ebaõigesti, et kuna müügileping on lõppenud, siis on hagejal õigus nõuda

eelmärke kustutamist. Kuivõrd leppetrahv 60 000 eurot on ebamõistlikult suur, siis nõuab

kostja leppetrahvi vähendamist 35 000 euro võrra ning enne ülemääraselt saadu tagastamist, on

kostjal õigus nõusoleku andmisest eelmärke kustutamiseks VÕS § 110 lg 1 ja § 111 lg 1 alusel

keelduda. Maakohus jättis viidatud normid ekslikult kohaldamata ja vastuhagi vääralt

rahuldamata. Kohus kohaldas ekslikult VÕS § 162 lg-t 3, sest see eeldab, et kohustatud isik on

pärast leppetrahvi nõudeõiguse tekkimist leppetrahvi vabatahtlikult tasunud ja seeläbi seda

aktsepteerinud, kuid praegusel juhul tasus kostja müügilepingu p 3.1 alusel 60 000 eurot

kinnistu ostusumma ettemaksuna.

Maakohus leidis samuti ebaõigesti, et leppetrahv ei ole ebamõistlikult suur VÕS § 162 lg 1

tähenduses. Asjaolu, et pooled on leppetrahvis kokku leppinud, ei oma selle vähendamise üle

otsustamisel tähtsust, sest leppetrahv lepitaksegi osapoolte vahel kokku. Siinjuures jättis kohus

ka tähelepanuta, et lepinguprojekti valmistas ette notaribüroo ega olnud leppetrahvi suurus

ainult kostja määratud. Lisaks ei ole hageja väitnud, et ta pidi tehingu täitmiseks tegema

ettevalmistusi või seoses tehingu ärajäämisega tekkis tal kahju. Põhjendamatu on kohtu

seisukoht, et viide Eesti keskmisele töötasule on asjakohatu. Kuivõrd hageja on eraisik, siis on

põhjendatud arvestada leppetrahvi ülemäärasuse hindamisel eraisikute keskmisi sissetulekuid.

Kohus ei ole välja toonud, millised muud parameetrid sobilikud on. Eelnevat arvestades on

leppetrahv 25 000 eurot piisav.

Vastustaja seisukoht

8. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657

lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb

muuta maakohtu otsuse põhjendusi.

10. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt leppetrahvi vähendamise üle (vastuhagi)

ning kas kostjal on õigus kinnistusraamatusse kantud hageja kinnistu omandamist tagava

eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest keelduda (hagi). Maakohus leidis, et kostja ei saa

nõuda leppetrahvi vähendamist ning lõppkokkuvõttes rahuldas hagi ja jättis vastuhagi

rahuldamata.

Ringkonnakohus selgitas pooltele, et vastastikuse lepingu täitmata jätmise vastuväide on

olemuselt ajutine ning sellise vastuväite esitamisel ei jäta kohus teise poole nõuet rahuldamata,

vaid teeb otsuse, millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja

on oma kohustuse tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud

viivitusse (VÕS § 111 lg 7 koosmõjus § 110 lg-ga 5). Pooled said esitada otsuse täitmise viisi

kindlaksmääramise kohta seisukohad (TsMS § 656 lg 2).

11. Maakohtu otsuse põhjenduse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

1) Pooled sõlmisid 12. juulil 2019 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu (leping), millega

nad ühtlasi andsid nõusoleku hageja kinnistule kinnistu omandamist tagava eelmärke

kinnistusraamatusse kandmiseks kostja kasuks (tl 6–11);

2) Kostja tasus hagejale lepingu eseme ostuhinna osa 60 000 eurot;

3) Asjaõiguslepingut kinnistu omandi üleandmiseks lepingu p-s 4.1 sätestatud ajaks

(31. detsember 2019) ei sõlmitud.

Maakohus tuvastas, et hagejapoolne lepingust taganemise formaalsed ja materiaalsed eeldused

on täidetud (maakohtu otsuse p 22). VÕS § 186 p 5 järgi lõpeb võlasuhe lepingust

taganemisega. Apellatsiooniastmes ei vaidle pooled enam selle üle, et võlasuhe on hagejapoolse

lepingust taganemisega lõppenud (TsMS § 651 lg 1).

12. Maakohus leidis, et hagejal on lepingu p 5.6 alusel õigus nõuda kinnistusraamatusse kantud

eelmärke kustutamiseks kostjalt nõusoleku andmist (maakohtu otsuse p 26). Kolleegium

märgib täiendavalt, et kuigi kostja on esitanud vastastikuse lepingu täitmata jätmise vastuväite,

siis sellise vastuväite esitamisel ei jäta kohus hageja nõuet rahuldamata, vaid teeb otsuse,

millega võlgnikku kohustatakse otsust täitma üksnes juhul, kui võlausaldaja on oma kohustuse

tema suhtes täitnud või võlgnik on täitmise vastuvõtmisega sattunud viivitusse.

Kostja leiab, et tal on õigus nõuda hagejalt 60 000 euro suurusest ostuhinnast 35 000 euro

tagastamist, sest lepingu p-s 5.3 kokku lepitud leppetrahv on ebamõistlikult suur. Lepingu p-

s 5.6 on pooled kokku leppinud, et ostja kohustub andma hiljemalt 15 päeva jooksul arvates

taganemisavalduse jõustumisest nõusoleku lepingu alusel seatud eelmärke kustutamiseks

kinnistusraamatust, tingimusel, et müüja poolt on täidetud või müüja täidab samaaegselt ostja

poolt tasutud lepingu eseme ostuhinna osa tagastamise kohustuse. Seega on asja üheks keskseks

küsimuseks see, kas kostja saab VÕS § 162 lg 1 alusel nõuda leppetrahvi vähendamist 25 000

euroni.

13. Maakohus leidis, et asjas kohaldub VÕS § 162 lg 3, mille kohaselt leppetrahvi maksmiseks

kohustatud lepingupool ei või leppetrahvi vähendamist nõuda pärast seda, kui ta on leppetrahvi

tasunud. Kolleegium nõustub kostjaga, et maakohus on tuvastatud asjaoludele andnud väära

õigusliku hinnangu. Selles osas, maakohtu otsuse p-d 29–30, tuleb muuta maakohtu otsuse

õiguslikku põhjendust.

VÕS § 162 lg 3 sätestab keelu nõuda leppetrahvi vähendamist pärast selle tasumist. Leppetrahv

ei saa olla üleliia suur, kui võlgnik on selle vabatahtlikult ära maksnud. Maakohus leidis, et

kuna kostja on tasunud hagejale 60 000 eurot, mis lepingu p 5.3 alusel jääb leppetrahvina

müüjale, siis sellega on kostja aktsepteerinud leppetrahvi suurust ja hinnanud selle mõistlikuks.

Selline maakohtu käsitlus on ekslik.

Kolleegium leiab, et olukorras, kus kostja on hagejale tasunud ostuhinnast 60 000 eurot, mis

hiljem, kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu, jääb leppetrahvina hagejale, ei ole kostja

leppetrahvi tasunud vabatahtlikult. Samas ei ole materiaalõiguse normi väär kohaldamine

mõjutanud asja lahendamist, sest maakohus on alternatiivselt hinnanud ka leppetrahvi

vähendamise eeldusi.

14. Maakohus leppetrahvi ei vähendanud. Kolleegium ei näe alust asuda selles osas maakohtust

erinevale seisukohale. Küll aga ei nõustu kolleegium kõigi maakohtu otsuse põhjendustega.

14.1. Leppetrahvi vähendamise nõudmisel tuleb kohtul arvestada eelkõige kohustuse täitmise

ulatust kohustatud lepingupoole poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte

majanduslikku seisundit (VÕS § 162 lg 1). Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav

kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (Riigikohtu 21. novembri

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-12, p 12).

Kolleegium nõustub maakohtu põhjendusega, et leppetrahvi eesmärgiks oli rikkumise

sanktsioneerimine, mistõttu tuleb arvestada rikkumise raskust, poolte majanduslikku seisundit,

huvi täitmise vastu ja muid konkreetse lepinguga seonduvaid asjaolusid. Kolleegiumil pole

alust asuda maakohtust erinevale seisukohale ka selles osas, et leppetrahv tagas müüja huvi

lepingu lõpule viimise vastu, mida ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga.

Leppetrahvi suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus oli kostjal, kes taotles

leppetrahvi vähendamist.

14.2. Samas on ekslik maakohtu järeldus, et kuna kostja määras leppetrahvi suuruse (s.o

valmistas ette lepinguprojekti), siis on leppetrahvi vähendamine vastuolus hea usu põhimõttega.

Asjaolu – kostja valmistas ette lepinguprojekti – tuvastamisel on maakohus rikkunud

menetlusõiguse norme. Kolleegium saab rikkumise kõrvaldada ja muudab selles osas maakohtu

otsuse põhjendusi. See ei mõjuta asja lahendust.

Esmalt märgib kolleegium, et maakohus leidis ebaõigesti, et kostja ei vaielnud vastu hageja

väitele, et kostja valmistas notarile esitamiseks ette lepinguprojekti. Kostja on hageja väitele

vastanud, et müügilepingu projekti koostas notaribüroo (vt kostja 8. detsembri 2020. a

menetlusdokumendi p 33; tl 100 pöördel). Seega ei saa nimetatud asjaolu olla tõendatud kostja

omaksvõtuga. TsMS § 231 lg 2 teise lause järgi on omaksvõtt faktilise väitega tingimusteta ja

selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus

nõustumine protokollitakse. Lisaks sellele nõustub kolleegium kostjaga, et hageja esitatud e-

kirjad ei tõenda, et lepinguprojekti valmistas ette kostja. Tõenditest nähtub, et notaribüroo saatis

mõlemale lepingupoolele projekti tutvumiseks (tl 80). Teiseks märgib kolleegium, et üksnes

asjaolu, et pooled on sellises leppetrahvimääras kokku leppinud ning leping on täitmiseks

kohustuslik, ei võta kohustatud lepingupoolelt õigust nõuda VÕS § 162 lg 1 alusel leppetrahvi

vähendamist (vt nt Riigikohtu 12. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12, p 21).

14.3. Kolleegium ei nõustu kostja seisukohaga, et leppetrahv 12% müügihinnast on hageja

rikastumise allikaks. Samuti ei nõustu kolleegium kostja käsitlusega, et leppetrahvi

vähendamisel võiks arvestada eraisikute keskmisi sissetulekuid. Alusetu on kostja etteheide, et

maakohus ei ole välja toonud, millised asjaolud võetakse leppetrahvi vähendamisel arvesse.

Kostja ise on leppetrahvi vähendamise asjaolud välja toonud 6. oktoobri 2020. a

menetlusdokumendi p-s 2.10 jj (tl 52). Nii on ka maakohus märkinud samad asjaolud, s.o et

leppetrahvi vähendamisel tuleb arvestada rikkumise raskust, poolte majanduslikku seisundit,

huvi täitmise vastu jne (vt maakohtu otsuse p 31). Kuigi asjaolud, mida kohus peab arvestama,

on seaduses antud näidisloeteluna ja pooled võivad lisaks nendele esitada kohtule ka muid

asjaolusid, nõustub kolleegium maakohtuga, et Eesti keskmise kuupalga alusel tehtud arvestus

ei anna alust leppetrahvi vähendamiseks.

Kolleegium toob esile, arvestades konkreetse lepinguga seonduvaid asjaolusid, et kostja, kes

asja materjalidest tulenevalt on kinnisvaraarendusega tegelev äriühing, rikkus lepingust

tulenevat kohustust osta füüsiliselt isikult kinnistu hinnaga 500 000 eurot hiljemalt

31. detsember 2019. Kohustuse tagamiseks kanti kinnistusraamatusse kinnistu omandamist

tagav eelmärge kostja kasuks ning kuni käesoleva ajani on kinnistu kostja kasuks eelmärkega

koormatud. Eeltoodut arvestades ei saa teha järeldust, et leppetrahvi väljanõudmine

kokkulepitud ulatuses on vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus on õigesti leidnud, et kostja

poolt esile toodud asjaolud ei anna alust leppetrahvi vähendamiseks.

Lõppkokkuvõttes on maakohus hagi õigesti rahuldanud. Kuna kostja vastuhagi jääb

rahuldamata, siis puudub vajadus hinnata kostja kohustuse täitmisest keeldumise vastuväidet.

Menetluskulude jaotus

15. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

16. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

17. Poolte põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab

TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati

(TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)