2-19-15949/141 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(10)

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-19-15949

Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 6. aprill 2022

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Kohtuasi

Tartu linna (Tartu Linnavalitsuse kaudu) hagi A.A.

ja B.B. vastu eluruumi vabastamiseks ja eluruumist

väljatõstmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 14. veebruari 2022. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik A.A. ja B.B. apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (kostjad):

1. A.A. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

2. B.B. (isikukood XXXXXXXXXXXX)

Vastustaja

(hageja):

Tartu

linn

(Tartu

Linnavalitsuse kaudu) (registrikood 75006546)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda menetlusse võtmast A.A. ja B.B. apellatsioonkaebust Tartu Maakohtu 14.

veebruari 2022. a otsuse peale ja lugeda apellatsioonkaebus A.A.le ja B.B.le

tagastatuks.

2. Jätta A.A. ja B.B. taotlused riigi õigusabi saamiseks läbi vaatamata.

2(10)

3. Jätta apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud A.A. ja B.B. kanda.

Apellatsioonimenetluses

kindlaksmääratavad

menetluskulud

puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja

kättesaamisest alates. Hagimenetluses võib Riigikohtus menetlusosaline menetlustoiminguid

teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline

võib ise esitada menetlusabi taotluse ja teise menetlusosalise kaebuse või taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata seaduses sätestatud ega

kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb.

ASJAOLUD

1. Tartu linn (Tartu Linnavalitsuse kaudu) (hageja) esitas 11. oktoobril 2019 hagi A.A. (kostja

I) ja B.B. (kostja II) vastu eluruumi vabastamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale eluruum asukohaga XXXXX, mis anti 3. detsembri

1998. a korraldusega nr 3515 kostjale I üürile. 16. detsembril 1998. a sõlmisid pooled

eluruumi üürilepingu tähtajaga 5 aastat, s.o kuni 15. detsembrini 2003. a. 15. detsembri 2005.

a korraldusega nr 1923 otsustati anda eluruum kostjale I üürile tähtajaga üks aasta ning

üürileping muutus võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 lg 1 alusel tähtajatuks. Eluasemekomisjoni

5. detsembri 2017. a otsusega öeldi korraliselt üles kostjaga I sõlmitud eluruumi üürileping

seoses võlgnevusega. Kostjale I teatati, et üürileping lõpeb 28. märtsil 2018. Kostja II on

kostjaga I koos elav täisealine perekonnaliige.

Kostja I esitas 12. jaanuaril 2018 hagi hageja vastu üüri kõrvalkulude koosseisus

hooldustasude nõudmise õigusvastaseks tunnistamiseks, hooldustasude lugemiseks üüri

ettemaksuks ning üürilepingu korralise ülesütlemise õigusvastaseks tunnistamiseks (tsiviilasi

nr 2-18-582). Maakohus rahuldas hagi 25. septembri 2018. a otsusega osaliselt ning jättis

hagi üürilepingu korralise ülesütlemise õigusvastaseks tunnistamiseks rahuldamata. Tartu

Ringkonnakohtu 25. veebruari 2019. a otsusega jäeti apellatsioonkaebus rahuldamata ja

maakohtu otsus muutmata. Riigikohus jättis kostja I kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata.

Hageja palus kostjatele 27. juunil 2019 saadetud kirjas eluruumi vabatahtlikult vabastada

ning hagejale üle anda 30. augustiks 2019.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hagi on esitatud ilma seadusliku aluseta ja õigusvastaselt.

16. detsembril 1998 sõlmitud eluruumi üürileping kehtib jätkuvalt ning kostjatel on olemas

õiguslik alus eluruumi valdamiseks. Kostjad on asjas esitanud kokku kolm vastuhagi, millest

esimese menetlusse võtmisest keeldus maakohus 2. juuni 2021. a määrusega ning ülejäänud

kahest 14. veebruaril 2022 kohtuistungil ning vaidlusaluse otsusega.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 14. veebruari 2022. a otsusega hagi täies ulatuses, kohustas

kostjaid vabastama ning andma hagejale üle Tartus XXXX asuv eluruum ning juhul, kui

kostjad keelduvad selle eluruumi vabatahtlikult vabastamisest, siis tõsta nad eluruumist välja

täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Maakohus keeldus kostja I 21. septembri 2021.

a ja 10. veebruari 2022. a vastuhagide ning kostjate riigi õigusabi taotluse menetlusse

3(10)

võtmisest ja jättis menetluskulud kostjate kanda. Maakohus määras hageja menetluskuluks

riigilõivu 225 ja mõistis selle summa kostjatelt hageja kasuks välja.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes

õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on omaniku nõue

suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest

oma valdusse. AÕS § 83 lg 1 sätestab, et valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal

on omaniku suhtes õigus asja vallata. AÕS § 80 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et hageja on

korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi valdaja ning kostja valdab korteriomandit

õigusliku aluseta.

Hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik. Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-18-

582 on tuvastatud, et kostja I ja hageja vahel 16. detsembril 1998 sõlmitud üürileping

eluruumi kasutamiseks on lõppenud korralise ülesütlemisega. Ülesütlemine on kehtiv.

Üürileping lõppes 28. märtsil 2018. Ühtegi muud sisulist vastuväidet ega õiguslikku alust,

mis annaks kostjatele seadusliku õiguse eluruumi vallata, peale 16. detsembril 1998 sõlmitud

üürilepingu, ei ole kostjad kohtule esitanud. Kuivõrd see üürileping on lõppenud 28. märtsil

2018, puudub kostjatel alates üürilepingu lõppemise ajast seaduslik õigus hageja

korteriomandi valdamiseks.

Hageja on korduvalt andnud kostjatele tähtaja eluruumi vabatahtlikuks vabastamiseks ning

hagejale üleandmiseks. Kostjad ei ole eluruumi vabatahtlikult vabastanud ega hagejale üle

andnud. Ka käesolevas menetluses ei ole kostjad avaldanud, et nad nõustuksid vabatahtlikult

eluruumi vabastama ja hagejale üle andma. Seega on AÕS § 80 lg 1 sätestatud eeldused

täidetud, hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hagi tuleb rahuldada ka otsuse täitmise viisi

kindlaksmääramise osas.

Maakohus on menetluses korduvalt juhtinud kostjate tähelepanu asjaolule, et kohus jätab

tähelepanuta kõik kostjate seisukohad, vastuväited ja tõendid, millega kostjad püüavad

käesolevas menetluses taas asuda vaidlustama 16. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingu

ülesütlemist, mille kohta on olemas jõustunud kohtulahend. Kohtud on juba eelnevalt

hinnanud üürilepingu ülesütlemise kehtivust ja õiguspärasust. Eelnevale tuginedes jättis

kohus menetlusse võtmata kostja I 7. mail 2021 esitatud vastuhagi.

Kostjad on pärast 7. mai 2021. a vastuhagi menetlusse võtmata jätmist esitanud veel kaks

vastuhagi, milles püüavad sisuliselt uuesti alustada vaidlust 16. detsembril 1998 sõlmitud

üürilepingu ülesütlemise ning selle asjaolude osas. 21. septembri 2021. a vastuhagis hageja

ja J. Mölderi vastu taotleb kostja I tuvastada asjaolu, et hageja ei ole teinud otsust kostjaga I

1998. a sõlmitud munitsipaaleluruumi üürilepingu ülesütlemiseks ei 2017. aastal ega hiljem.

10. veebruari 2022. a vastuhagis hageja ja J. Mölderi vastu taotleb kostja I: 1) tuvastada, et

Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjon ei ole andnud juhist või volitust Tartu Linnavalitsuse

linnavarade osakonnale ega selle juhatajale K. Jürgensonile kostjaga I sõlmitud

munitsipaaleluruumi üürilepingu lõpetamiseks; 2) tuvastada, et Tartu Ringkonnakohtu 25.

veebruari 2019. a otsuses tsiviilasjas nr 2-18-582 p-is 13 kirjutatud väide, et „asjakohatu on

hageja väide, et Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjoni haldusaktil hagejaga üürilepingu

lõpetamise kohta puuduvad komisjoni liikmete allkirjad“ ei vasta tõele; 3) tuvastada, et

tsiviilasjas nr 2-18-582 ei menetlenud kohus Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjoni või

mõne muu haldusorgani haldusakti või mõne muu otsuse kehtivuse või kehtetuse tuvastamist

ega tühistamist; 4) tuvastada Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhataja

K. Jürgensoni 15. detsembri 2017. a avaldusega nr 4-7.1/08418 tehtud eraõigusliku

tahteavalduse tühisus; 5) tunnistada õigusvastaseks munitsipaaleluruumi XXXX üürniku

4(10)

(kostja I) ja tema pereliikme (kostja II) vastu eluruumist väljatõstmise hagi menetlemine

enne, kui on tuvastatud, kas hageja või mõni haldusorgan on teinud otsuse kostjaga I

üürilepingu lõpetamiseks ning kostjal I on võimaldatud seda otsust vaidlustada.

Nii 21. septembri 2021. a kui ka 10. veebruari 2022. a vastuhagiga soovib kostja I jätkuvalt

vaidlustada 16. detsembril 1998 sõlmitud üürilepingu ülesütlemist, saavutada üürilepingu

ülesütlemise tühisuse tuvastamine ning seega ka üürisuhte edasikestmine. Maakohus jäi oma

2. juuni 2021. a määruses esitatud seisukohtade juurde. Kostja I tegelik tahe on saavutada

tema ning hageja vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu jätkumine. Selline vaidlus samade

poolte vahel sama eseme kohta samal alusel on kohtus juba olnud arutusel ning vaidluses on

olemas jõustunud kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-18-582, mis on aluseks menetlusse võtmisest

keeldumiseks (TsMS § 371 lg 1 p 4). Tulenevalt TsMS § 373 lg-st 1 on kostjal vastuhagi

esitamise õigus hageja vastu. Praegusel juhul on hagil ja vastuhagidel erinevad pooled. Hagi

poolteks on Tartu linn ning A. ja B.B.. Vastuhagi kostjateks on Tartu linn ja J. Mölder. Seega

ei kattu asjas ka menetlusosaliste ring. Vastuhagid tuleb jätta menetlusse võtmata ka TsMS §

371 lg 2 p 2 alusel. Vastuhagidega ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada, arvestades

asjaoluga, et üürilepingu lõppemine 28. märtsil 2018 on jõustunud kohtuotsusega juba

tuvastatud.

Kostjad esitasid 6. veebruaril 2022 rea vastuväiteid maakohtu tegevuse kohta TsMS § 333 lg

1 alusel. Maakohus selgitas, et ei ole õigusvastaselt viivitanud kostja I 21. septembri 2021. a

vastuhagi menetlusse võtmisel. Maakohus on 24. jaanuari 2022. a kirjas selgitanud, et nii 7.

mai 2021. a kui ka 21. septembri 2021. a vastuhagi sisuks on kostjaga I sõlmitud üürilepingu

ülesütlemise vaidlustamine. Seejuures on teine vastuhagi esitatud ajal, mil esimese vastuhagi

menetlusse võtmisest keeldumine ei olnud veel kõrgema astme kohtute poolt lahendatud.

Arvestades TsMS § 371 lg 1 p-s 5 sätestatuga ei olnud sellises menetluslikus olukorras

otstarbekas lahendada teise vastuhagi menetlusse võtmist kuni esimese vastuhagi võimaliku

menetlusse võtmise selgumiseni.

Seonduvalt vastuväitega, mille kohaselt on õigusvastane, et kohus määras hagi arutamiseks

istungi, kuid ei kavatse samal istungil menetleda vastuhagi, samuti vastuväitega, mille

kohaselt on õigusvastane määruse tegemata jätmine teise vastuhagi menetlusse võtmisest

keeldumise kohta, on kohus kostjatele 24. jaanuari 2022. a kirjas selgitanud, et tulenevalt

TsMS § 372 lg-st 3 võib kohus vajaduse korral küsida kostja seisukohta hagi menetlusse

võtmise lahendamiseks ja pooled ära kuulata. Sel juhul lahendab kohus hagi menetlusse

võtmise viivitamata pärast seisukoha saamist või ärakuulamist. Kohus määras hageja hagi

arutamiseks istungi 14. veebruaril 2022 ning selgitas, et kuulab pooled istungil ka kostja I

poolt 21. septembril 2021 esitatud teise vastuhagiga seonduvalt ära ning otsustab vastuhagi

menetlusse võtmise pärast ärakuulamist. Seda kohus on ka teinud, nii 21. septembril 2021

kui ka 10. veebruaril 2022 esitatud vastuhagi osas.

Vastuväide, et hageja ei ole kostjate vastu hagi esitanud, on arusaamatu. Hagi on esitatud

ning kohtu poolt menetlusse võetud. Ka ei vasta tõele kostjate väited, et hageja esindajal

puudusid volitused. Kohus on A. Öpiku esindusõigust kontrollinud ning kohtul pole linna

esindaja esindusõiguse osas kahtlusi, seda nii hagi kui vastuhagide menetluse osas. A. Öpiku

volikiri hageja esindamiseks on kohtuasja toimikus.

Ebaselgeks jääb vastuväide, mille kohaselt pidi maakohus vastama viivitamatult kostja I 28.

jaanuari 2022. a taotlusele, mille kohaselt soovib kostja I, et tema vastuhagi menetletakse

üksnes vastuhagina vastavalt TsMS § 373 lg-le 3. Maakohus selgitas 24. jaanuari 2022. a

5(10)

kirjas, et otsustab vastuhagi menetlusse võtmise pärast poolte ärakuulamist. Seega puudus

alus taotluse lahendamiseks eraldi määrusega enne 14. veebruari 2022. a kohtuistungit.

MENETLUSOSALISE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad rahuldada

kostjate taotluse hageja esindajana kohtuistungil esinenud A. Öpiku esindusõiguse

puudumise tuvastamiseks ja J. Möldri esindusõiguse puudumise tuvastamiseks hageja nimel

hagi esitamisel ja menetluses osalemisel; rahuldada kostjate taotlus J. Möldri hagi

läbivaatamata jätmiseks või asja menetluse lõpetamiseks; tühistada Tartu Maakohtu 14.

veebruari 2022. a otsus tervikuna; kui ringkonnakohus ei rahulda taotlust hagi läbivaatamata

jätmiseks või asja menetluse lõpetamiseks, siis tühistada Tartu Maakohtu 14. veebruari 2022.

a määrus kostja I 21. septembri 2021. a vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta

tervikuna ja võtta vastuhagi esimese astme tsiviilkohtu menetlusse; kui ringkonnakohus ei

rahulda taotlust hagi läbivaatamata jätmiseks või asja menetluse lõpetamiseks, siis tühistada

Tartu Maakohtu 14. veebruari 2022. a määrus kostja I 10. veebruari 2022. a vastuhagi

menetlusse võtmisest keeldumise kohta tervikuna ja võtta vastuhagi esimese astme

tsiviilkohtu menetlusse; tunnistada õigusvastaseks kostjate ebavõrdne kohtlemine ja

ilmajätmine õigusest ärakuulamisele; mõista kohtukulud välja hagejalt või riigilt.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei saanud kostjad esitada tõendeid oma väidete tõendamiseks,

kõik kostjate poolt esitatud tõendid lükkas kohus tagasi ja eemaldas kohtuasja toimikust, ka

kostjate poolt esitatud taotlused täiendavate tõendite väljanõudmiseks, mida kostjate valduses

ei olnud, jättis maakohus rahuldamata.

Tartu Maakohus on 14. veebruari 2022. a otsuses ebaõigesti tuvastanud, et Tartu linnasekretär

J. Möldril oli hageja poolt antud esindusõigus kostjate vastu hagi esitamiseks ning A. Öpikul

oli esindusõigus hagejat selle hagi menetlemisel esindada. Linnasekretäril on õigus algatada

kohtumenetlus hageja omandis oleva eluruumi valdusest väljanõudmise nõudes ainult siis,

kui on olemas vastav Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjoni otsus, milles on võetud vastav

seisukoht ja tehtud linnasekretärile vastav ettepanek. Tartu Linnavalitsuse eluasemekomisjon

ei ole mitte kunagi arutanud kostja ja hageja vahel üürilepingu ülesütlemist ning kostjalt

eluruumi valdusest väljanõudmist. Samuti ei ole eluasemekomisjon volitanud linnasekretär

J. Mölderit algatama kohtumenetlust kostja vastu. Ligi 10 aastat vana volikiri ei tõendanud

A. Öpiku esindusõigust tsiviilasjas nr 2-19-15949 ja maakohus oleks pidanud A. Öpiku kostja

I taotluste alusel menetlusest kõrvaldama.

Hageja ametnikel ja eluasemekomisjonil puudus õiguslik alus kostjaga I sõlmitud üürilepingu

korraliseks ülesütlemiseks. Eeltoodust tulenevalt ei olnud ka Tartu linnasekretär J. Mölderil

ja jurist A. Öpikul juba tsiviilasjas nr 2-18-582 volitust ega pädevust esindada hagejat

üürilepingu ülesütlemise vaidluses. Kuna hagejat olid esindanud isikud, kellel ei olnud

selleks pädevust, on Tartu Maakohtu otsus tsiviilasja nr 2-18-582 tühine.

Kohus hindas tsiviilasjas nr 2-18-582 vaid Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna

juhataja K. Jürgensoni toimingu seaduslikkust kostjale I avalduse esitamisel. Kostja I hagi jäi

rahuldamata ainult sel põhjusel, et kostjal I puudusid tõendid selle kohta, kas hageja on teinud

otsuse temaga üürileping lõpetada, mistõttu ta ei saanud ka otsust vaidlustada. Hageja keeldus

selliseid tõendeid kostjale I esitamast. Eluasemekomisjoni otsuse vaidlustamine selle

kohtumenetluse esemeks ei olnud ning kohus ei ole veel sellist vaidlust menetlenud. Kohtute

pädevuses oli anda õiguslik hinnang sellele, kas hageja on seaduslikult soovinud üürilepingu

lõpetamist. Selleks oleksid kohtud pidanud kõigepealt välja selgitama hageja tahteavalduse,

6(10)

kas hageja on üldse otsustanud üürileping lõpetada. Hageja ei ole sellist tahteavaldust teinud.

Maakohus jättis põhjendamatult haldusmenetluse seaduse (HMS) sätteid kohaldamata.

Riigikohtu seisukoha kohaselt on poolte vahelised lepinguõiguslikud vaidlused eraõiguslikud

ka

siis,

kui

üheks

lepingupooleks

on

avalik-õiguslik

juriidiline

isik.

Kuna

munitsipaaleluruumide lepingutega seotud vaidlustes kohalikud omavalitsused ega ka

tsiviilkohtud HMS sätteid enam ei järgi, siis ongi munitsipaalüürnikud jäänud kaitsetuks

riigivõimu omavoli eest, mis on Põhiseadusega vastuolus olev olukord. Riigikohtu lahendite

tõlgenduste tõttu ei pea kohalikud omavalitsused üürilepingute lõpetamisel enam vajalikuks

kohtueelse haldusmenetluse läbiviimist. Üürnikule saadetakse juhusliku linnavarade

osakonna töötaja teade, et üürileping on muutunud tähtajatuks, mille tõttu pole vaja põhjust

selle ülesütlemiseks ning üürileping on üles öeldud. Üürilepingu tähtajatuks muutumisest

üürnikku ei teavitata ja ei võimaldata seda otsust kohtus vaidlustada.

Kostja I esimese 7. mai 2021. a vastuhagi menetlemisel on kohtud tuvastanud, et Tartu

Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhataja K. Jürgensoni 15. detsembri 2017. a avaldus nr

4-7.1/08418 (Eluruumi üürilepingu korraline ülesütlemine) ei olnud haldusakt. Seda, mis see

siis HMS-i järgi oli, jätsid kohtud tuvastamata, nagu ka tsiviilasja nr 2-18-582 menetluseski.

Kui nimetatud avaldus ei olnud haldusakt, siis ei saa selle õiguslikuks tagajärjeks olla

tuvastamine, kas eluruumi üürilepingu korraline ülesütlemine oli kehtiv või kehtetu.

Lepinguid saavad kohalikud omavalitsused HMS sätete kohaselt lõpetada vaid haldusaktiga.

Kohus oleks siis pidanud eluruumi üürilepingu korralise ülesütlemise kehtivuse

tuvastamiseks leidma, et lepingu lõpetamise kohta tehtud haldusakt oli kehtiv. Toiminguga

HMS tähenduses ei saa lepinguid lõpetada. Üürilepingu lõpetamist peaks HMS sätete järgi

saama kohalik omavalitsus teha vaid haldusakti välja andes. K. Jürgensoni 15. detsembri

2017. a avalduse puhul oli tegemist toiminguga, mille õiguslikuks tagajärjeks ei saa olla

üürilepingu lõpetamine. Üürilepingut saab HMS sätteid järgides lõpetada vaid haldusaktiga.

Tsiviilasja nr 2-18-582 menetluses keeldusid kohtud välja selgitamast, kas haldusakt lepingu

lõpetamise kohta on olemas. HKMS § 5 lg 2 eristab haldusakti ning selles sisalduvat või selle

alusel tehtud vastustaja eraõiguslikku tahteavaldust. Halduskohtud oma määrustes ei

kirjutanud, kas õigus munitsipaalüürnikega sõlmitud üürilepingute ülesütlemise otsuseid teha

on kollektiivselt linnavarade osakonnal või ainuisikuliselt linnavarade osakonna juhatajal.

Ringkonnakohus leidis tsiviilasjas 2-18-582, et munitsipaaleluruumide üürilepingute

ülesütlemise õigus on linnavarade osakonnal tervikuna, kuid jättis täpsustamata, kellel

linnavarade osakonna ametnikest on õigus otsustamisel osaleda. Kui eelnimetatud õigus oli

linnavarade osakonnal kollektiivselt, siis oleks üürilepingu ülesütlemise otsusel pidanud

olema kõikide linnavarade osakonna ametiisikute allkirjad või mingis hageja õigusaktis oleks

pidanud olema kirjas, et osakonna juhatajal ainuisikuliselt on õigust üürilepingu ülesütlemise

avaldust allkirjastada. Sellist õigusakti hagejal pole.

Hageja ei ole esitanud maakohtule kohtuotsust, mille järgi kostja I ja hageja vaheline

üürileping on kohtu poolt tunnistatud tähtajatuks enne üürilepingu ülesütlemise teate

esitamist kostjale I 15. detsembril 2017. Seega oleks tulnud lähtuda poolte vahel 16.

detsembril 1998 sõlmitud üürilepingust, mis on tähtajaline ja mida saab hageja erakorraliselt

üles öelda, kui üürnik on mõjuva põhjuseta rikkunud üürilepingu tingimusi. Kostja I ei ole

üürilepingu tingimusi rikkunud.

Puudub munitsipaaleluruumi XXXX omaniku (hageja) otsus üürnikuga (kostjaga I)

üürilepingu lõpetamiseks. Tartu linna omandis olevate eluruumide kasutusse andmise korra

ja eluasemekomisjoni põhimääruse kohaselt on munitsipaaleluruumide üürnikega sõlmitud

tähtajaliste

üürilepingute

lõpetamist

õigus

otsustada

vaid

Tartu

Linnavalitsuse

7(10)

eluasemekomisjonil. Tähtajatute üürilepingute lõpetamist sellel komisjonil nende

õigusaktide alusel õigust otsustada ei ole. Ilma selle komisjoni otsuseta tehtud linnaametnike

vastavad toimingud ja haldusaktid on õigusvastased. Kostja I püüdis välja selgitada, kes Tartu

Linnavalitsusest tegi otsuse temaga munitsipaaleluruumi üürileping lõpetada. Selleks esitas

ta 16. novembril 2018 Tartu Linnavalitsusele teabenõude, et talle väljastataks vastav

haldusakt. Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakond teatas oma 21. novembri 2018. a kirjas

nr 2-7.1/17729, et eelnimetatud haldusakti ei ole olemas.

Tartu linnasekretär J. Mölder esitas 11. oktoobril 2019 hagiavalduse, milles nõudis kostjatelt

eluruumi vabastamist ja eluruumist väljatõstmist ning samuti kahjuhüvitist. Mitte mingit

ettepanekut eluasemekomisjon talle selleks ei olnud teinud. Eluasemekomisjoni

põhimääruses p-i 2.1.4. kohaselt ei ole oluline, kas üürileping on tähtajatu või tähtajaline.

Puudub hageja tahe kostjaga I üürileping lõpetada. See asjaolu tuleks käesoleva tsiviilasja

menetlemise käigus tuvastada. Tuvastushagi esitamine tsiviilmenetluses on võimalik TsMS

§ 368 lg 1 alusel ja see ei allu aegumisele. Selletõttu esitaski kostja I tsiviilasja menetluse

käigus kolm vastuhagi, et kõik otsuse tegemiseks vajalikud asjaolud saaksid välja selgitatud.

Hagi menetlemisel maakohus mitte ühegi asjaolu tuvastamist ei lubanud ja tõendeid vastu ei

võtnud.

Hageja poolt 15. detsembril 2017 esitatud üürilepingu ülesütlemise avaldusest ei selgu, kes

eraõigusliku otsuse tegi, seda ei ole andnud pädev haldusorgan ning sellest ei selgu ka see, et

pädev haldusorgan oleks ainuisikuliselt linnavarade osakonna juhataja K. Jürgensonile teinud

volituse otsuse tegemiseks. Selletõttu on Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhataja

K. Jürgensoni 15. detsembri 2017. a avaldusega nr 4-7.1/08418 tehtud eraõiguslik

tahteavaldus tühine.

Koos apellatsioonkaebusega esitasid kostjad mitmeid lisasid ning paluvad need võtta

tsiviilasja materjalide juurde.

Kostjad taotlevad Eesti Vabariigi kolmanda isikuna menetlusse kaasamist. Tsiviil- ja

halduskohtute seisukohad on olnud vastuolulised.

Kostjad esitasid ka taotluse riigi õigusabi saamiseks.

RINGKONNAKOHTU OTSUSTUS

5. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et

Tartu Maakohtu 14. veebruari 2022. a otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse

võtmisest tuleb keelduda ning kaebus tuleb kostjatele tagastada. Ringkonnakohus lähtub

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti,

mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab

ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et

menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.

6. TsMS § 637 lg 1 p 6 kohaselt ei võta kohus apellatsioonkaebust menetlusse, kui

kaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Riigikohus on

selgitanud,

et

apellatsioonkaebuse

õiguslik

perspektiivitus

tähendab

seda,

et

apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele

apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks. See tähendab, et kohus peab

apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel apellatsioonkaebuses esitatud faktiliste asjaolude

õigsust eeldades analüüsima, kas on olemas sellele faktikogumile vastavat õigusnormi, mis

8(10)

võiks anda aluse kaebuse rahuldamiseks (vt Riigikohtu 24. aprilli 2013 määrus tsiviilasjas nr

3-2-1-35-13, p 12; 3. aprilli 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-18835, p 10.1).

Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on tegemist olukorraga, kus kaebuses toodud

väidete õigsust eeldades ei saa kaebust ilmselt rahuldada ning apellatsioonkaebus on

õiguslikult perspektiivitu. Apellatsioonkaebuses ei ole välja toodud väiteid, mis annaks alust

maakohtu otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Maakohtu otsuse resolutsioon on selge ja

täidetav ning vastab nõuetele (TsMS § 442 lg 5). 7. Käesoleva tsiviilvaidluse esemeks on

eluruumi vabastamine ja eluruumist väljatõstmine. Hageja nõude õigusliku aluse AÕS § 80

lg 1 kohaldamise eelduseks on, et hageja on korteriomandi omanik, kostja on korteriomandi

valdaja ning kostja valdab korteriomandit õigusliku aluseta.

Maakohus leidis tsiviilasja materjalidele tuginedes õigesti, et kostjate vastuväide menetluses

hageja nõudele on, et kostjaga I sõlmitud üürileping peaks kostjate hinnangul olema kehtiv,

seda ei ole õiguspäraselt üles öeldud ning seega on hagi põhjendamatu. Muid õiguslikke

aluseid eluruumi valdamise kohta ei ole kostjad esitanud.

Maakohus leidis põhjendatult, et kostjaga I sõlmitud üürilepingu ülesütlemise õiguspärasus

on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud (tsiviilasi nr 2-18-582, II kd, tl 47–52). Asjaolu, et

kostjad ei nõustu kohtuotsuse põhjendustega ei anna alust lepingu ülesütlemise õiguspärasuse

uueks vaidlustamiseks. Jõustunud kohtuotsus on TsMS § 457 lg 1 alusel pooltele siduv osas,

milles lahendatakse hagis esitatud asjaoludel hageja nõue. Tsiviilasjas nr 2-18-582 on

jõustunud otsusega jäetud rahuldamata kostja nõue hageja vastu üürilepingu ülesütlemise

õigusvastaseks tunnistamiseks. Kostja tugines selle nõude alusena mh asjaolule, et hageja ei

ole võtnud vastu haldusakti üürilepingu lõpetamiseks. Seega on pooltele siduvalt tuvastatud,

et hageja ütles kostjaga üürilepingu õiguspäraselt üles. Praeguses asjas ei saa kostja seega

tugineda üürilepingu ülesütlemise tühisusele.

Kohtud on kostjatele korduvalt selgitanud, et kostjaga I sõlmitud üürilepingu puhul on

tegemist eraõigusliku õigussuhtega vaatamata sellele, et lepingu üheks pooleks on hageja, s.o

kohalik omavalitsus. Tartu Ringkonnakohus selgitas kostjatele haldusasjades nr 3-18-1779

ja nr 3-18-2163 (II kd, tl 106–107, 110–111), et kostja I suhtes oli enne üürilepingu sõlmimist

tehtud küll avalik-õiguslik otsustus temale vara kasutusse andmiseks, kuid seda täideti

eraõigusliku lepingu – üürilepingu – sõlmimisega ning selle sõlmimisest alates olid

pooltevahelised suhted selle lepingu raames eraõiguslikud (RKEKm 3-3-1-8-01 p-d 20 ja 17;

RKEKo 3-3-1-15-01, p-d 13-15). Sellest tulenevalt on asjakohatud kostjate väited

üürilepingu

ülesütlemisavalduse

kui

võimaliku

haldusakti

või

toimingu

kohta.

Tsiviilõigusliku üürilepingu ülesütlemiseks ei ole vaja haldusakti ega haldustoimingut, vaid

ülesütlemisele kohaldatakse VÕS sätteid. Tartu Ringkonnakohus on haldusasjas nr 3-21-926

10. juunil 2021 tehtud määruse p-s 9 rõhutanud, et Tartu Linnavalitsuse 15. detsembri 2017.

a avalduse nr 4-7.1/08418 vaidlustamine kuulub maakohtu pädevusse.

Üürilepingu ülesütlemisavaldus on ühepoolne tahteavaldus (kujundusõiguse teostamine)

ning kostjate apellatsioonkaebuse väide, nagu poleks kohtus tuvastanud, millega tegemist oli

(kas haldusakt või toiming), ei ole põhjendatud. Üürilepingu lõpetamine on reguleeritud VÕS

15. peatüki 5. jaos.

Ka kostjate väited seoses eluasemekomisjoni otsuste ja ettepanekute tegemisega

linnasekretärile puudutavad vaidlust kostjaga I üürilepingu lõpetamise kohta, kostjad

tuginevad sellele, kas kostjaga I sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks oli seaduslik alus või

mitte. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, et üürilepingu lõpetamise

9(10)

osas on olemas jõustunud kohtulahend ning kõiki vastuväiteid üürilepingu lõpetamisele tuli

esitada selles menetluses. Kohtud on kehtivalt tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemine oli

seadusega kooskõlas ning on kehtiv.

Ringkonnakohus selgitas 25. veebruari 2019. a otsuses tsiviilasjas nr 2-18-582, et seadusest

tulenevalt ei ole vaja tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks mõjuvat põhjust. Seega

on asjakohatud ka kostjate väited selle kohta, kas neil oli lepingu ülesütlemisel võlgnevus

hageja ees või mitte. Samuti ei oma tähtsust, kuidas on lepingute ülesütlemine reguleeritud

eluasemekomisjoni põhimääruses, sest tegemist on eraõigusliku vaidlusega, millele

kohalduvad VÕS sätted ning tegemist on korralise, mitte erakorralise ülesütlemisega, mis on

reguleeritud komisjoni põhimääruses. Seega ei oma kostjate väited eluasemekomisjoni

esindamise õiguse kohta tähendust. Maakohus selgitas õigesti kostjatele 31. märtsi 2021. a

määruses, et linnasekretäril on linna esindamiseks õigus tulenevalt seadusest (KOKS) ning

A. Öpiku volikiri hageja esindamiseks on tsiviilasja materjalides olemas (II kd, tl 7–10).

Samuti

on

ringkonnakohus

hinnanud

K. Jürgensoni

pädevust

üürilepingu

ülesütlemisavalduse esitamisel (Tartu Ringkonnakohtu 25. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas

nr 2-18-582, p 13).

Ekslik on kostjate seisukoht, nagu oleks kostjal I jätkuvalt tähtajaline üürileping, mida ei saa

korraliselt üles öelda. Asjaolu, et leping oli muutunud tähtajatuks on põhjalikult käsitlenud

maa- ja ringkonnakohus tsiviilasjas nr 2-18-582. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks kohtute

põhjendustes käesolevas asjas korrata.

Kuivõrd maakohus tuvastas õigesti, et vaidlus üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse üle on

jõustunud kohtuotsusega lahendatud, siis puudus vajadus ka seda käsitlevate tõendite

esitamiseks ning maakohus jättis need õiguspäraselt tsiviilasja materjalide juurde võtmata.

8. Eeltoodule tuginedes keeldub ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest,

kuivõrd apellatsioonkaebuses esitatud väidete õigsust eeldades, ei ole võimalik

apellatsioonkaebust rahuldada. Kuna maakohtu otsus on põhjendatud ja seaduslik, ei ole alust

ka maakohtu määratud menetluskulude jaotuse ega suuruse muutmiseks.

Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638 lg

4 teise lause järgi apellatsioonkaebuskaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb

selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega

tagastada. Kuna hageja esitas apellatsioonkaebuse elektrooniliselt, ei ole vaja seda tagastada.

TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.

9. Apellatsioonkaebuselt on tasumata riigilõiv. Kuivõrd ringkonnakohus keeldub

apellatsioonkaebust menetlusse võtmast ning riigilõiv kuuluks tagastamisele, puudub vajadus

riigilõivu tasumiseks tähtaja andmiseks.

10. Kuna kohus keeldub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest, puudub vajadus

hinnata TsMS § 181 lg 1 p 1 ja riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 6 lg 1 ja § 14 kohaselt seda,

kas kostjate majanduslik seisund võimaldab või ei võimalda neil tasuda asjatundliku

õigusteenuse eest. Kohus jätab kostjate taotlused riigi õigusabi saamiseks läbi vaatamata.

Samuti apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise keeldumise tõttu puudub vajadus lahendada

kostjate taotlus Eesti Vabariigi kolmanda isikuna menetlusse kaasamiseks.

11. TsMS § 639 lg 1 ja § 168 lg 1 alusel kannab hageja menetluskulud, kui kohus keeldub

kaebust menetlusse võtmast ja tagastab selle. Kuivõrd ringkonnakohus ei ole edastanud

kaebust kostjale vastamiseks, ei saanud kostjal apellatsioonimenetluses menetluskulusid

10(10)

tekkida. Kuna kostjal ei ole selles menetlusetapis hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei

tule hagejal hüvitada kostjale apellatsioonkaebuse menetlemise kulusid.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke