2-21-18232/42 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Zakaria Nemsitsveridze

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.märts 2022.a, Tartu kohtumaja

Tsiviilasi

D. S., E. M., T. M., P. P., S. K. pankrotiavaldus

KARELON KINNISVARA OÜ vastu

Tsiviilasja number

2-21-18232

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Võlgnik:

KARELON KINNISVARA OÜ (rk 14729940 Ringtee 26

Tartu 51105 juhatuse liige R. P. ik XXX XXX tel XXX)

Ajutine pankrotihaldur: Küllike Mitt (ik XXX Tartu

kyllike.mitt@haldur.just.ee tel 5053344)

Võlausaldajad:

1. D. S. ik XXX

2. E. M. ik XXX

3. T. M. ik XXX

4. S. K. ik XXX

5. P. P. ik XXX

RESOLUTSIOON

1. Välja kuulutada KARELON KINNISVARA OÜ pankrot 28.märts 2022.a kell 15:00.

2. Nimetada KARELON KINNISVARA OÜ pankrotihalduriks Küllike Mitt (ik XXX Tartu

kyllike.mitt@haldur.just.ee tel 5053344)

3. Võlausaldajate esimene üldkoosolek pidada 20.aprill 2022 kell 10:00 Tartu Maakohtu

kohtumaja (asukoht Kalevi 1 Tartu 50092) saalis nr 348. Võlgniku juhatuse liige R. P. on

kohustatud osalema üldkoosolekul ja andma võlgniku vande.

4. Avaldada pankrotimääruse kohta viivitamata teade väljaandes Ametlikud Teadaanded

(PankrS 33 lg 1).

5. Võlausaldajad on kohustatud hiljemalt kahe kuu jooksul pankrotiteate väljaandes Ametlikud

Teadaanded ilmumise päevast arvates teatama haldurile kõigist oma enne pankroti

väljakuulutamist tekkinud nõuetest võlgniku vastu, sõltumata nõude tekkimise alusest ja nõude

tähtajast (PankrS § 93 lg 1).

6. Määrata ajutise pankrotihalduri Küllike Mitt töötasuks koos maksudega kokku 2064 eurot

(sisaldab käibemaksu). Jätta menetluskulud võlgniku kanda. Välja mõista KARELON

KINNISVARA OÜ pankrotivarast 2064 eurot OÜ Õigusbüroo Faktootum (rk 10609096)

kasuks.

7. Tühistada pankrotiavalduse tagamise abinõud, mis olid kohaldatud Tartu Maakohtu

06.01.22. määrusega.

8. Edastada määrus kätte võlgniku juhatuse liikmele ja pankrotihaldurile. Saata määrus Tartu

Maakohtu registriosakonnale.

9. Kohtumäärus kuulub viivitamatule täitmisele (PankrS § 31 lg 7).

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu 15

päeva jooksul pankrotiteate Ametlikes Teadaannetes avaldamisest.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Võlausaldajad esitasid võlgniku vastu kaks eraldi pankrotiavaldust, mill ekohus liitis ühte

menetlusse. Pankrotiavalduste esitamise aluseks olid pooltevahelised korteriomandite

omandamisele suunatud võlaõigulikud lepingud, võlausaldajad tegid võlgnikule erinevates

ummades ettemakseid, kuid ei ole kokkulepitud tähtaegdasel saanud võlgniku tegevuse tõttu

sõlmida asjaõigusleipinguid kinnistute saamiseks. Omandamisele kuulundu objektid ei ole

olnud kokkulepitud ehitugraafikus, võlgnik on hilinenud ehitustöödega, on korduvalt nõudnud

lisamaksetet tegemist võlausaldajatelt. Võlgnik on viidanud ehitutegevuse üldisele

kallminemisele ja pakkunud võlausldajatele erinevaid lahenudusi, kuid seni ei ole pooled

kokkuleppeid

saavutanud.

Võlausaldajad

on

teinud

võlgnikule

erinevatel

aegade

pankrotihoiatused, mille ei ole järgnenud rahaliste kohustuste täitmist. Võlgnik on erineval

moel teavitanud võlausaldajaid suutmatusest täita lepingulisi kohustusi.

Kohus kuulas menetlusosalised ära 22.12.21. Võlausaldajaid jäid pankrotiavalduste juurde.

Võlgniku esindaja vaidles nõuetele vastu, leides et puuduvad eeldusel menetluse alustamiseks.

Võlgniku juhatuse liige selgitas, et tekkinud olukorrale on parem lahenuds kokkuleppeliselt

täita varasemad lepingud, hüpoteegipidajate nõuded rahuldatakse sellisel juhul täiendavalt

laekuvate summade arvelt.

Määrusega 06.01.22. on pankrotiavaldused võetud menetlusse ja nimetatud ajutine

pankrotihaldur, kelle tegevusaruanne esitati kohtule 11.02.22, sellest nähtuvad järgnevad

asjaolud.

Võlgnik on asutatud 24.05.2019. algselt usaldusühingu vormis ärinimega Karelon Invest UÜ.

Äriühingu usaldusosanikuks oli juriidiline isik Valmisfirma24.ee OÜ (rk 11976425) ja

täisosanik K. O. (ik XXX). Usaldusühingu aadressiks oli Rävala pst 8, 10143 Tallinn ja

kavandatavaks põhitegevusalaks „muud mujal liigitamata äritegevust abistavad tegevused“.

Äriühing on kantud äriregistrisse 24.05.2019. registrikoodiga 14729940. 05.08.2019. on

äriregistrile esitatud avaldus koos osanike otsusega 24.05.2019, mille kohaselt on osanikud

otsustanud:

1) muuta majandusaastat. Majandusaasta algab 25.05. ja lõpeb 24.05.;

2) usaldusosanik Valmisfirma24.ee OÜ (rk 11976425) astub ühingust välja 24.05.2019.

3) uueks usaldusosanikuks otsustati võtta R. P. (ik XXX) sissemakse tasumise

tähtajaga 24.05.2019.

05.08.2019. on äriregistrile esitatud avalduse koos osanike otsusega 24.05.2019, mille kohaselt

on

osanikud otsustanud: 1) kujundada Karelon Invest UÜ ümber osaühinguks. 2) muuta äriühingu

ärinime – uus ärinimi on Karelon Kinnisvara OÜ; 3) osaühingu asukohaks määrata Kaunase pst

9-15, 50704 Tartu; 4) muuta majandusaastat. Majandusaasta algab 01.01. ja lõpeb 31.12.; 5) R.

P. (ik XXX) osa nimiväärtusega 2 500 € asendada suhtega 1:1. Peale ümberkujundamist on

ühingu osanik R. P. , kellele kuulub osa nimiväärtusega 2 500 €. Täisosanik K. O. lahkub

ühingust; 6) ümberkujundatava osaühingu osakapitali suuruseks määrata 2 500 €; 7) osaühingu

põhitegevusalaks määrata „muud mujal liigitamata äritegevust abistavad tegevused“ (EMTAK

82991) 8) määrata osaühingu juhatuse liikmeks R. P. (ik XXX).

18.06.2020. on ainuosanik otsustanud muuta osaühingu aadressi. Uus aadress on Ringtee tn

37a, 50105 Tartu. 17.11.2020. on ainuosanik otsustanud uuesti muuta osaühingu aadressi. Uus

aadress on Ringtee tn 26, 50105 Tartu. 14.06.2021. lõppenud avalikul enampakkumisel

võõrandas kohtutäitur Oksana Kutšmei R. P. ’ile kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa

nimiväärtusega 2 500,00 € Enigma Ventures OÜ’le (rk 11318030, 2 556 € nimiväärtusega

osaga ainuosanik ja juhatuse liige on C. M. P. F. ik XXX).

29.06.2021. võõrandas Enigma Ventures OÜ temale kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa

nimiväärtusega 2 500,00 € Krediidi Ressurss OÜ’le (rk 12229185, 2 000 € nimiväärusega osaga

enamusosanik on Uku Tammaru ik 37406210296, 500 € nimiväärtusega osaga vähemusosanik

ja juhatuse liige on T. M. ik XXX). 01.09.2021. võõrandas Krediidi Ressurss OÜ temale

kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa nimiväärtusega 2 500,00 € Tauk Company OÜ’le (rk

12621115, 2 500 € nimiväärtusega osaga ainuosanik ja juhatuse liige on T. M. ik XXX).

03.11.2021. võõrandas Tauk Company OÜ temale kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa

nimiväärtusega 2 500,00 € Vexon Vara OÜ’le (rk 11161976, juhatuse liige on H. S. ik XXX

ja ainuosanik on Õie Invest OÜ rk 10827099, mille ainosanik ja juhatuse liige on omakorda H.

S. ). Ühtlasi pantis Vexon Vara OÜ 03.11.2021. temale kuulunud Karelon Kinnisvara OÜ osa

nimiväärtusega 2 500,00 € Tauk Company OÜ’le (rk 12621115, 2 500 € nimiväärtusega osaga

ainuosanik ja juhatuse liige on T. M. ik XXX). Kokkuvõttes on seisuga 07.01.2022. Karelon

Kinnisvara OÜ osanik Vexon Vara OÜ (rk 11161976) ja juhatuse liige R. P. (ik XXX).

Äriregistri andmebaasist nähtuvalt on äriühingu juhatuse liikmel R. P. ’il käesoleval hetkel

kehtivad seosed veel: RPV Hooldus OÜ’ga (rk 16208702, esmakanne 16.04.2021.) juhatuse

liikmena; RG Veod OÜ’ga (rk 16262274, esmakanne 02.07.2021.) juhatuse liikmena;

Persen Group OÜ’ga (rk 10754852, esmakanne 24.04.2001.) ainuosanikuna ja juhatuse

liikmena; Ehitusfirma Riplan OÜ’ga (rk 14609638, esmakanne 19.11.2018.) enamusosanikuna

ja juhatuse liikmena, ehitusfirma R.G OÜ’ga (rk 12770714, kohtumääruse 18.05.2017.

tsiv.asjas 2-17-1532 alusel kustutatud 04.09.2017.) dokumentide hoidjana; R.G Grupp OÜ’ga

(rk 12069563, kohtumääruse 13.072017. tsiv.asjas 2-17-2768 kustutatud 04.09.2017.)

dokumentide hoidjana.

Andmed võlgniku tegevuse kohta

Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme R. P. ’i poolt suuliselt antud selgituste kohaselt on

äriühingu põhitegevuseks olnud hoonestusprojektide arendus - Karelon Kinnisvara OÜ soetas

hoonestamata kinnistuid ja korraldas nendele kliendi soovil üksik- või paariselamute ehitamise.

2021. aastal soetas äriühing ka hoonestatud kinnistu Salutähe 7c, Tartu, mida planeeris kasutada

majutusteenuse osutamiseks. Kõik kinnistute ostud finantseeris Karelon Kinnisvara OÜ

krediidiasutustelt võetud laenudega. Kinnistutele ehitamine toimus osaliselt klientidelt

müügilepingute alusel saadud rahaliste vahenditega ja osaliselt krediidiasutustelt võetud

laenudega. R. P. ’i selgituste kohaselt oli ta veendunud, et kõik arendused on äriühingule

finantsiliselt positiivse tulemusega. Kahjuks tõusid 2021. aastal ehitusmaterjali jms. teenuste

hinnad kordades. Kliendid samal ajal keeldusid tööde ja materjali eest raha juurde maksmast

ning nõudsid varasematel kokkulepitud tingimustel müügilepingute täitmist. Omavahendite

puudumise tõttu ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l võimalik pooleliolevaid arendusi lõpule viia.

Kuna ehituse lõpphind on käesolevaks hetkeks tõusnud niivõrd, et krediidiandjatel on kasu

saamine olemasolevatelt projektidelt välistatud (pigem on oht saada kahju), siis ei ole ka

krediidiandjad olnud nõus Karelon Kinnisvara OÜ’le täiendavalt laenu andma. Vastupidi –

krediidiandjad on senised laenulepingud hoopis üles öelnud ning soovivad enda nõuete

rahuldamist hüpoteegiesemete realiseerimise kaudu. Äriühingu tegevus on 2021. aasta lõpuks

seiskunud.

Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. ei ole vaatamata korduvatele korraldustele esitanud

ajutisele haldurile andmeid äriühingu raamatupidamise korraldamise kohta, samuti

raamatupidamisarvestust ja -dokumente seisuga 07.01.2022. Pankrotiasja raames on selgunud,

et Karelon Kinnisvara OÜ’le tegi perioodil september 2020. kuni oktoober 2021.

raamatupidamisteenust Profit Vektor OÜ. Profit Vektor OÜ töötajalt Aleksandr Tartult on

ajutine haldur saanud Karelon Kinnisvara OÜ pearaamatu perioodi mai 2019.-oktoober 2021.

kohta; bilansi ja kasumiaruande seisuga 31.10.2021.; raamatupidamisdokumendid, millised

olid teenuseosutajal elektrooniliselt salvestatud. Väidetavalt puudub isikul mistahes

informatsioon äriühingu edasise tegevuse kohta. Karelon Kinnisvara OÜ jättis juba juulist

2021. raamatupidamisteenuse eest tasumata ning info vahetus äriühingu juhi ja

raamatupidamisteenuse osutaja vahel oli pehmelt öeldes puudulik. Võlgnevuse tõttu ütles

teenuseosutaja oktoobris 2021. lepingu üles. Paberkandjal dokumendid on teenuseosutaja

tagastanud äriühingu juhatuse liikmele R. P. ile.

Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. selgitas 13.01.2022. suuliselt, et äriühingu tegevus

on alates novembrist 2021. sisuliselt seiskunud; äriühingul ei ole muud vara peale tema

kinnistute; äriühingul ei ole tarnijate jms võlgnevusi, on ainult laenuvõlad ja müügilepingutest

tulenevad kohustused klientide ees. 13.01.2022. õhtul edastati haldurile e-posti aadressilt

karelonkinnisvara@gmail.com kaks allkirjastamata pdf-faili: Karelon Kinnisvara OÜ bilanss

seisuga 31.10.2021. ja Karelon Kinnisvara OÜ kasumiaruanne seisuga 31.10.2021. Mingeid

selgitusi bilansi kontode sisu kohta ei ole edastatud. Võrreldes aga raamatupidamisteenuse

osutajalt

saadud

bilanssi

ja

kasumiaruannet

ning

e-posti

aadressilt

karelonkinnisvara@gmail.com 13.01.2022. edastatud bilanssi ja kasumiaruannet võib öelda, et

need on identsed. Esitatud bilansist nähtuvalt pidi Karelon Kinnisvara OÜ’l aga olema seisuga

31.10.2021. raha summas 18 415,03 €, nõudeid ostjate vastu summas 1 670,00 €; maksude

ettemakseid ja tagasinõudeid summas 42 094,52 €; muid lühiajalisi nõudeid summas 100

402,47 €; ettemakseid summas 412,80 €; toorainet ja materjale summas 19 538,13 €; lõpetamata

toodangut summas 1 016 481,71 €; kinnisvara investeeringuid summas 300 000,00 €; masinaid

ja seadmeid summas 24 372,57 €. Bilansi passivas oli aga kajastatud kohustusi tarnijate ees

summas 284 309,06 €; töövõtjate ees summas 5 179,85 €; maksuvõlad summas 3 030,49 €;

muud võlad summas 267,48 €; pikaajalised laenukohustused summas 1 115 926,83 €.

Arvestades asjaolu, et Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. oli samal päeval andnud

suuliselt teistsuguseid seletusi äriühingu vara ja kohustuste kohta, esitas haldur e-posti

aadressile karelonkinnisvara@gmail.com nõudmise anda edastatud bilansi iga konto kohta

selgitus selle sisu kohta, samuti põhjendused, miks on toimunud andmetes muudatusi seisuga

07.01.2022. R. P. minu nõudmisele kirjalikult ei ole vastanud. Telefonivestluses aga teatas, et

ta ei oska raamatupidamisbilansi kontode sisu kohta mitte mingisuguseid seletusi anda; ta ei tea

kas bilanss 31.10.2021. on sisult õige; raamatupidamisteenuse ostmiseks rahalisi vahendeid ei

ole; äriühingul kindlasti ei ole käesoleval ajal rahalisi vahendeid arvelduskontodel ega ka

kassas; juhul kui bilansi kohaselt peaks olema raha kassas, siis see ei ole õige, sest kassarahast

on ta tagastanud laenuvõlga RPV Hooldus OÜ’le.

Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme R. P. ’i selgitused äriühingu tegevuse kohta

hoonestusprojektide arenduse valdkonnas on õiged. Äriühing omab käesoleval ajal kokku 8

kinnisasja, millest kolm on hoonestamata, neli on ehitusjärgus arendused ja 1 on soetatud

valmisehitatud üksikelamuna. Kinnistutoimikute dokumentidest nähtuvalt on Karelon

Kinnisvara OÜ kõik temale kuuluvad kinnisasjad ostnud krediidiasutustelt laenuks võetud

rahaliste vahenditega. Krediidiasutustelt saadud andmete ja Karelon Kinnisvara OÜ

teadaolevate arvelduskontode andmetest nähtuvalt on kinnisasjadele ehitamist samuti

finantseeritud krediidiasutustelt laenuks võetud rahaliste vahenditega, lisaks klientide poolt

konkreetsetele kinnisasjadele üksik- või paariselamute ehitamiseks müügilepingute alusel

makstud rahaliste vahenditega. Vaatamata minu korduvatele nõudmisele ei ole äriühingu juht

esitanud mulle andmeid ja dokumente iga konkreetse arendusprojekti algse eelarve kohta,

projekti hetkeseisu kohta, projekti täitmiseks sõlmitud lepingute kohta, projekti

lõpetamiseks/jätkamiseks vajalike tööde/toimingute kohta (sh. kallinemine), projekti

rahastamisskeemi kohta. Raamatupidamist korraldanud kolmanda isiku poolt haldurile esitatud

Karelon Kinnisvara OÜ raamatupidamisarvestusest ei ole võimalik nendele küsimustele samuti

vastuseid saada. Isiku poolt haldurile edastatud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ

ostnud ehitusteenust enda ainuosanikuga ja juhatuse liikmega - R. P. ’iga seotud äriühingutelt

Mixora OÜ, Persen Group OÜ ja Ehitusfirma Riplan OÜ. Karelon Kinnisvara OÜ

arveldusarvetelt on väidetavate ehitus- jm teenuste eest kantud nimetatud isikutele rahalisi

vahendeid järgmiselt: 1) Mixora OÜ’le 17 033,00 €; 2) Persen Group OÜ’le 5 879,80 €; 3)

Ehitusfirma Riplan OÜ’le 363 747,18 €. Valdavast osast nimetatud isikute poolt esitatud

arvetest ei ole võimalik teha üheseid järeldusi millise projektiga/objektiga seoses see esitati ja

konkreetselt mis materjali müüdi või teenust osutati. Puuduvad tööde üleandmise-vastuvõtmise

aktid, ehituspäevikuid jms ehituses tavapärane dokumentatsioon. Seega ei ole haldurile

kolmanda isiku poolt esitatud dokumentide alusel võimalik tuvastada ka kas ja millises summas

on laenuraha või klientidelt müügilepingute alusel saadud rahast kasutatud konkreetse

objektiga/projektiga seoses. Karelon Kinnisvara OÜ arvelduskontode andmetest nähtuvalt on

äriühing kasutanud tema poolt teistelt isikutelt kõrge intressimääraga laenuks võetud rahalisi

vahendeid ja klientidelt konkreetsete ehitustööde tegemiseks makstud rahalisi vahendeid mitte

ainult võlausaldajate ja klientide ees võetud lepinguliste kohustuste täitmiseks, vaid ka enda

juhatuse liikmele ja juhatuse liikmega seotud äriühingutele Mixora OÜ’le, Persen Group OÜ’le,

Ehitusfirma Riplan OÜ’le (teadmata tingimustel) „laenu“ andmiseks. Nii on näiteks: 1) Mixora

OÜ’le tehtud ülekandeid selgitusega „laen“ kogusummas 32 423,32 €, millest Mixora OÜ on

Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvele tagasi kandnud ainult 18 660,83 €. Muude andmete

puudumisel saab järeldada, et seisuga 07.01.2022. võib Mixora OÜ’l olla Karelon Kinnisvara

OÜ’le tagastamata laene kogusummas 13 762,49 €. (Raamatupidamisteenust osutanud isiku

poolt esitatud andmetel oli laenuvõla saldo seisuga 31.10.2021. 13 240,00 €). Tartu Maakohtu

määrusega 21.01.2022. tsiviilasjas 2-21-18415 lõpetati Mixora OÜ pankrotiavalduse menetlus

pankrotti väljakuulutamata raugemise tõttu. Eeltoodut arvestades võib Karelon Kinnisvara OÜ

võimalikku laenunõuet hinnata sisuliselt lootusetuks. 2) Persen Group OÜ’le tehtud ülekandeid

selgitusega „laen“ kogusummas 12 789,47 €, millest Persen Group OÜ ei ole Karelon

Kinnisvara OÜ arveldusarvele midagi tagasi kandnud. Muude andmete puudumisel järeldub

seega, et seisuga 07.01.2022. võis Persen Group OÜ’l olla Karelon Kinnisvara OÜ’le

tagastamata laene kogusummas 12 789,47 €. (Raamatupidamisteenust osutanud isiku poolt

esitatud andmetel oli laenuvõla saldo seisuga 31.10.2021. samuti 12 789,47 € ). Andmed Persen

Group OÜ varalise seisundi ja tegevuse kohta puuduvad; isik ei ole majandusaasta aruandeid

alates 2019 (k.a.) esitanud; äriühingul on täitmata maksukohustusi kogusummas 9 359,67 €;

äriregister on 01.02.2022. teinud äriühingu suhtes hoiatusmääruse registrist kustutamise kohta.

Eeltoodud asjaolud kogumis viitavad tugevalt võimalusele, et Persen Group OÜ on samuti

maksejõuetu. 3) Ehitusfirma Riplan OÜ’le tehtud ülekandeid selgitusega „laen“ kogusummas

81 373,00 €, millest Ehitusfirma Riplan OÜ on Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvele tagasi

kandnud ainult 7 000,00 €. Muude andmete puudumisel järeldub seega, et seisuga 07.01.2022.

võis Ehitusfirma Riplan OÜ’l olla Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata laene kogusummas

74 373,00 €. (Raamatupidamisteenust osutanud isiku poolt esitatud andmetel oli laenuvõla

saldo seisuga 31.10.2021. samuti 74 373,00 € ). Andmed Ehitusfirma Riplan OÜ varalise

seisundi ja tegevuse kohta puuduvad; isik ei ole majandusaasta aruandeid alates 2020. (k.a.)

esitanud; äriühingul on täitmata maksukohustusi kogusummas 74 593,52 €; äriühingu suhtes

on pooleliolevaid täitemenetlusi. Eeltoodud asjaolud kogumis viitavad tugevalt võimalusele, et

Ehitusfirma Riplan OÜ on samuti maksejõuetu. 4) R. P. ’ile tehtud ülekandeid selgitusega

„laen“ kogusummas 3 092,00 €, millest R. P. on Karelon Kinnisvara OÜ arveldusarvele tagasi

kandnud ainult 396,16 €. Muude andmete puudumisel järeldub seega, et seisuga 07.01.2022.

võis R. P. ’il olla Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata laene kogusummas 2 695,84 €.

(Raamatupidamisteenust osutanud isiku poolt esitatud andmetel oli laenuvõla saldo seisuga

31.10.2021. 0,00 €).

Kokkuvõttes on ajutise halduri hinnangul lähikondsete isikute poolt käesolevaks hetkeks

Karelon Kinnisvara OÜ’le „laene“ tagastamata enam kui 100 000 € ulatuses ja nende „laenude“

laekumine tulevikus on ka ebatõenäoline. Eluliselt ebausutava on, et R. P. , olles samaaegselt

nii Karelon Kinnisvara OÜ kui ka Mixora OÜ, Persen Group OÜ ja Ehitusfirma Riplan OÜ

juhatuse liige, ei olnud Karelon Kinnisvara OÜ’st rahaliste vahendite väljalaenamise ajal

teadlik nende äriühingute majanduslikust seisust ja suutmatusest võetud laene tagastada. Lisaks

eeltoodule on Karelon Kinnisvara OÜ arvelduskontode andmetest nähtuvalt äriühingu juhatuse

liige R. P. võtnud äriühingu arveldusarvetelt sularaha või teinud endale ülekandeid selgitusega

„kassasse“ kogusummas 21 438,53 €. Kuna võlgniku sularaha kasutamist puudutavaid

dokumente ei ole esitatud, ei ole võimalik võtta seisukohta kas

nimetatud summa kasutamine on olnud Karelon Kinnisvara OÜ ettevõtlusega seoses ning

äriühingu huvides.

Puuduvad andmed, et Karelon Kinnisvara OÜ oleks käesoleval ajal äriliselt aktiivne.

Võlgniku vara

Raha kassas ja arvelduskontodel

Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete

kohaselt pidi Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. olema sularaha (kassajääk) 18

405,61 €. Äriühingu juhatuse liikme R. P. ’i poolt 10.02.2022. suuliselt antud selgituste kohaselt

seisuga 07.01.2022. äriühingu kassas raha ei ole. Isiku väidetel on ta kassaraha kasutanud

endaga seotud äriühingule - RVP Hooldus OÜ’le laenu tagasimaksmiseks. Karelon Kinnisvara

OÜ

ei

oma

pangakontosid

Eesti

krediidiasutustes.

Kolmandalt

isikult

(s.o.

raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmetel on Karelon Kinnisvara

OÜ’l vähemalt kaks pangakontot Leedu krediidiasutuses PaySera LT: 1) arvelduskontot XXX

(XXX), mille saldo seisuga 31.12.2021. oli 0,00 € ja 2) kaardikontot XXX (XXX), mille saldo

seisuga 13.01.2022. oli 0,00 €.

Aktsiad, osad, väärtpaberid

Eesti Äriregistri andmetest nähtuvalt ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l osalusi teistes

äriühingutes. Baltimaade Väärtpaberite Keskdepositooriumi e. Nasdaq CSD andmebaasis ei ole

Karelon Kinnisvara OÜ nimele väärtpabereid registreeritud.

Nõuded teiste isikute vastu

Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete

kohaselt oli Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. järgmised nõuded:

1) nõue D. S. vastu kogusummas 1 670,00 € arve 1028-08.09.2021. alusel (arve sisu:

muudatused ja juurde tellitavad tööd – trapp, elekter, pesuruumi uks Rehe tee 12-2). Arvestades

asjaolu, et D. S. on üks Karelon Kinnisvara OÜ suhtes pankrotiavalduse esitanud isikutest, kes

tugineb avalduses asjaolule, et Karelon Kinnisvara OÜ on jätnud temaga sõlmitud

ehituslepingu nõuetekohaselt täitmata, võib ka arve XXX. alusel kajastatav nõue osutuda

alusetuks või tasaarvestatavaks.

2) nõue Maksu- ja Tolliameti vastu maksude ettemaksu osas kogusummas 42 094,52 €. Maksu-

ja Tolliameti vastuskirjast 14.01.2022. nähtuvalt on amet algatanud 03.01.2022. kontrolli

Karelon Kinnisvara OÜ suhtes seoses sellega, et isik taotleb 2021. aasta oktoobrikuu

käibedeklaratsiooni alusel tagasi käibemaksu kogusummas 41 112,00 €. Käibemaksu

enammaks on tekkinud peamiselt väidetavalt Karelon Kinnisvara OÜ poolt oktoobris 2021.a

Ehitusfirma Riplan OÜ’lt tööde ja materjalide ostmisega kogusummas 246 000,00 €. Teadmata

on kas Ehitusfirma Riplan OÜ on oktoobris 2021. ka reaalselt vastavaid töid teinud ja kaupu

müünud. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole nende arvete alusel Ehitusfirma Riplan OÜ’le

tasunud.Ajutise halduri andmetel on Ehitusfirma Riplan OÜ jätnud nende arvete alusel

tasumisele kuulunud müügikäibemaksu Maksu- ja Tolliametile ülekandmata. Eeltoodut

arvestades on Maksu- ja Tolliametil õigus jätta nende arvete alusel Karelon Kinnisvara OÜ

poolt taotletav käibemaksu enammakse ka Karelon Kinnisvara OÜ’le tagastamata.

3) nõue Mixora OÜ (rk 14527395) vastu laenu nõudes kogusummas 13 240,00 €. Tartu

Maakohtu määrusega 21.01.2022. tsiviilasjas 2-21-18415 lõpetati Mixora OÜ pankrotiavalduse

menetlus pankrotti väljakuulutamata raugemise tõttu. Eeltoodut arvestades võib kõnealuse

nõude hinnata selgelt lootusetuks.

4) nõue Persen Group OÜ (rk 10754852) vastu laenu nõudes kogusummas 12 789,47 €.

Äriühing on esitanud viimase majandusaasta aruande äriregistrile 2018. aasta kohta; isikul on

alates 2020. aastast sundtäitmisel nõudeid kogusummas 18 091,16 €, lisaks on täitmata

maksukohustusi kogusummas 9 359,67 €; äriregister on 01.02.2022. teinud äriühingu suhtes

hoiatusmääruse registrist kustutamise kohta. Eeltoodut arvestades hindan kõnealust nõuet

ebatõenäoliselt laekuvaks.

5) nõue Ehitusfirma Riplan OÜ (rk 14609638) vastu laenu nõudes kogusummas 74 373,00 €.

Äriühing on esitanud viimase majandusaasta aruande äriregistrile 2019. aasta kohta; isikul on

alates 2021. aastast sundtäitmisel nõudeid kogusummas 6 133,23 €, lisaks on täitmata

maksukohustused kogusummas 74 593,52 €. Eeltoodut arvestades hindab haldur kõnealust

nõuet ebatõenäoliselt laekuvaks. Lisaks tuleb arvestada, et Karelon Kinnisvara OÜ bilanss

seisuga 31.10.2021. kajastab samal ajal kohustusi Ehitusfirma Riplan OÜ ees kogusummas 271

200,00 €. Juhul kui need kohustused osutuvad õigeks, võib Ehitusfirma Riplan OÜ taotleda

vastastikuste nõuete tasaarvestamist. Osad väidetavalt võlgnevuses olevatest arvetest on

Karelon Kinnisvara OÜ pangakonto andmetest nähtuvalt tegelikkuses siiski makstud ja oluliselt

suuremas summas kui arved ise olid; osa arvete summas 246 000,00 € sisu on haldurile

teadmata, sest neid ei ole esitatud.

6) nõue Astra Invest AS (rk 10063315) vastu kogusummas 412,80 €. Tegemist on Karelon

Kinnisvara OÜ poolt üürilepingu alusel üürileandjale tasutud üüri tagatisrahaga (deposiit).

Arvestades asjaolu, et Karelon Kinnisvara OÜ’l on tekkinud üürivõlgnevus, siis on Astra Invest

AS’l igal juhul õigus kogu temale tasutud üüri tagatisraha tasaarvestada üürivõlaga ning

nimetatud nõudest ei laekuks pankrotivarasse midagi.

Liiklusvahendid

Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete

kohaselt oli Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. põhivarana arvel sõiduk Toyota

RAV4, XXX . Transpordiameti liiklusregistri teate kohaselt ei ole Karelon Kinnisvara OÜ

nimele seisuga 07.01.2022. ega ka varem olnud registreeritud sõidukeid, väikelaevu, alla 12-

meetrise kogupikkusega laevu ja jette.

Karelon Kinnisvara OÜ on liiklusregistris kantud:

1) Toyota RAV4 (reg.märk XXX , esm. reg. aasta 2021.) vastutavaks kasutajaks. Sõiduk on

liiklusregistris registreeritud 04.05.2021.a CarCapital OÜ (rk 11609788) nimele ning Karelon

Kinnisvara OÜ on registreeritud samal kuupäeval sõiduki vastutavaks kasutajaks. Sõiduki

kasutajana on liiklusregistrisse kantud veel D. P. (ik XXX) ja R. P. ik XXX). Sõiduk on

27.11.2021. liiklusregistrist ajutiselt kustutatud. CarCapital OÜ teate 28.01.2022. kohaselt

kasutas Karelon Kinnisvara OÜ kõnealust sõidukit 03.05.2021. sõlmitud liisingulepingu nr

XXX alusel, leping on seisuga 28.01.2022. võlgnevuste tõttu üles öeldud ja võlgnikku on

kohustatud lepinguese liisinguandjale tagastama hiljemalt 31.01.2022. Karelon Kinnisvara OÜ

juhatuse liikme R. P. ’i poolt 10.02.2022. suuliselt antud seletuse kohaselt on sõiduk juba „üle-

eelmisel nädalal“ (s.o. perioodil 24.01.-30.01.2022.) liisinguandjale tagastatud.

2) Ford Transit (reg.märk XXX, esm. reg. aasta 2015.) vastutavaks kasutajaks. Kaubik on

liiklusregistris registreeritud 04.03.2020.a Smart Arendus OÜ (rk 12532630) nimele ning

Karelon Kinnisvara OÜ on registreeritud samal kuupäeval kaubiku vastutavaks kasutajaks.

Kaubiku kasutajana on liiklusregistrisse kantud veel R. P. (ik XXX). Kõnealuse kaubiku

vastutava kasutusega seotud asjaolud on käesoleval hetkel veel ebaselged, sest Smart Arendus

OÜ ei ole vastavaid dokumente ajutisele haldurile esitanud. Smart Arenduse OÜ esindaja R. K.

’i poolt 27.01.2022. suuliselt antud selgituste kohaselt aga andis Smart Arendus OÜ R. P. ’i

firmale kaubiku ostmiseks laenu, kaubik jäi kuni laenu tagastamiseni Smart Arendus OÜ

omandisse ja Karelon Kinnisvara OÜ vormistati vastutavaks kasutajaks; laenu Smart Arendus

OÜ’le ei ole tagastatud ja seega ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l mingeid õigusi kõnealusele

kaubikule; Smart Arendus OÜ on vastutava kasutuse ka 2022. alguses kustutanud; kaubik oli

seisuga 27.01.2022. Smart Arendus OÜ’le tagastamata. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme

R. P. ’i 10.02.2022. suulise selgituse kohaselt on kaubik juba „kolm nädalat“ (s.o. perioodil

17.01.-23.01.2022.) liisinguandjale tagastatud.

Patendid, kaubamärgid, jms.

Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) laekunud andmete

kohaselt ei ole Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. immateriaalset põhivara nagu

patente, litsentse, kaubamärke, jms. Ka Patendiameti elektroonilisest andmebaasist ei nähtu, et

Karelon Kinnisvara OÜ nimele oleks seisuga 07.01.2022. või kunagi varem olnud registreeritud

intellektuaalomandeid. Samuti ei nähtu, et Karelon Kinnisvara OÜ oleks olnud ühegi

intellektuaalomandi suhtes muul viisil õigustatud isikuks.

Ehitised ja rajatised kui vallasasjad

Ehitisregistri elektroonilise andmebaasi kohaselt ei olnud seisuga 07.01.2022. Karelon

Kinnisvara OÜ nimele ehitisi kui vallasomandeid registreeritud.

Kinnisasjad

Karelon Kinnisvara OÜ nimele on seisuga 07.01.2022. registreeritud:

1. hoonestamata kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100

%) suurusega 1 486 m². Kinnistusraamatust nähtuvad seisuga 07.01.2022. järgmised kehtivad

koormatised ja kitsendused:

1) kohtutäituri 10.11.2021. avalduse alusel 11.11.2021. seatud käsutamise keelumärge Devalko

OÜ (rk 11440676) kasuks; 2) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas

2-21-18232 alusel 19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara

käsutamise keelu kohta; Kinnistusraamatust nähtuvad järgmised kehtivad hüpoteegid:

1) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

2) sisse kantud ühishüpoteek summas 450 000,00 € L-Man Management OÜ (rk 16254562)

kasuks. Kaaskoormatud kinnistud XXX, XXX, XXX. Kanne asub kinnistusraamatu

IV jao kandega nr 3 samal järjekohal;

2) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

3) sisse kantud ühishüpoteek summas 200 000,00 € L-Man Capital OÜ (rk 14722487) kasuks.

Kaaskoormatud kinnistu XXX. Kanne asub kinnistusraamatu IV jao kandega nr 2 samal

järjekohal. Ehitisregistri andmetel katastriüksusel ehitisi ei ole. On olemas detailplaneering,

liitumine ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, küttegaasivõrguga ja elektrivõrguga (peakaitse

3x6A). Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 11.08.2021. sõlmitud lepingu (Notariaalakt

2525 – Hoonestamata kinnistute müügileping, ühishüpoteekide seadmise leping ja

asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk 11499439) hinnaga 66 000 €, millisele

summale lisandus käibemaks 13 200,00 €, kokku müügisummas 79 200,00 €. Tehingut

finantseeriti L-Man Management OÜ’lt (rk 16254562) võetud laenuga, mis maksti laenuandja

poolt otse kinnistu müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse

18.08.2021. Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on

kõnealuse kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 64 000 € (müümisel lisandub käibemaks;

hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on

tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud).

2. hoonestatud kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100 %)

suurusega 1 752 m². Kinnistusraamatust nähtuvad seisuga 07.01.2022. järgmised kehtivad

koormatised ja kitsendused:

1) 22.03.2021 kinnistamisavalduse alusel 24.03.2021. sisse kantud eelmärge kinnistu jagamisel

moodustatava korteriomandi, mille eriomandi ese on eluruum nr 1, omandiõiguse üleandmise

nõude tagamiseks M. R. (ik XXX) kasuks;

2) 21.05.2021 kinnistamisavalduse alusel 01.06.2021. sisse kantud eelmärge kinnistu jagamisel

moodustatava korteriomandi, mille eriomandi ese on eluruum nr 2, omandiõiguse üleandmise

nõude tagamiseks P. P. (ik XXX) ½ osas ja S. K. (ik XXX) ½ osas kasuks;

3) 03.11.2021 Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-16452 alusel 08.11.2021. sisse kantud

märkus: eelmärge M. R. i poolt Karelon Kinnisvara OÜ vastu esitatud lepingu tagasitäitmise ja

kahju hüvitamise nõude tagamiseks;

4) 03.11.2021 Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-16452 alusel 08.11.2021. sisse kantud

märkus M. R. i poolt Karelon Kinnisvara OÜ vastu lepingu tagasitäitmise ja kahju hüvitamise

kohtuliku nõude esitamise kohta;

5) kohtutäituri 09.11.2021. avalduse alusel 10.11.2021. seatud keelumärge kinnisasja

käsutamise keelamiseks Krediidi Ressurss OÜ (rk 12229185) kasuks;

6) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel

19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta;

Kinnistusraamatust nähtub, et kinnisasjale on 11.03.2021 kinnistamisavalduse alusel

02.12.2020. sisse kantud hüpoteek summas 600 000,00 € Krediidi Ressurss OÜ (rk 12229185)

kasuks. Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel: 1) paariselamu (ehitisregistrikood XXX),

ehitisealune pind 239,9 m², maapealsete korruste arv 2, suletud netopind 275 m², köetav pind

275 m², tehnopind 11,8 m²; 2) piirdeaed (ehitisregistrikood XXX), ehitisealune pind 8,5 m².

Visuaalsel vaatlusel on kinnistul ehitusjärgus paariselamu karp, alustatud on sisetöödega.

Võlgniku esindaja avaldas, et hindab ehitise valmiduseks 60 %. Ehitustehnilist ekspertiisi

ehitise tegeliku seisundi ja valmiduse kohta ei ole tehtud. Ehitusalal on 20 euroalust

kiviparketiga, 4 euroalust Bauroc ehitusplokkidega, välikäimla. Võlgniku esindaja on

avaldanud, et välikäimla kuulub kolmandale isikule Kemmerling OÜ’le.

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 16.11.2020. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 3947 –

Ühishüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk 11499439)

hinnaga 55 000 €, millisele summale lisandus käibemaks 11 000,00 €, kokku müügisummas 66

000,00 €. Tehingut finantseeriti L-Man Capital OÜ’lt (rk 14722487) võetud laenuga, mis

maksti laenuandja poolt otse kinnistu müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna

kinnistusraamatusse 16.11.2020. 22.03.2021. on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud M. R. ’iga

(ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (omandi üleandmiseta), millega Karelon

Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama kinnistu kaheks iseseisvaks

korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi ehitusprojekti kohaselt selle

juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks vajalike kommunikatsioonidega,

haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, laskma vormistada

elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutus klassi “A”, paigaldama täislahendusega

inverter tüüpi päikesepaneelide süsteemi ja maasoojuspumba ning andma kinnistu jagamisel

moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 1) omandi üle hiljemalt 20.11.2021.

M. R. kohustus omakorda lepingu eseme eest tasuma 158 333,33 €, millele lisandus käibemaks

31 666,66 €, kokku 192 000 €. M. R. kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet

tagav eelmärge. 21.05.2021. on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud P. P. ’iga (ik XXX) ja S. K.

’ga (ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (omandi üleandmiseta), millega

Karelon Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama kinnistu kaheks iseseisvaks

korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi ehitusprojekti kohaselt selle

juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks vajalike kommunikatsioonidega,

haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse, laskma vormistada

elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutusklassi “A”, paigaldama täislahendusega

inverter tüüpi päikesepaneelide süsteemi ja maasoojuspumba ning andma kinnistu jagamisel

moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 2) omandi üle hiljemalt 20.11.2021. P.

P. ja S. K. kohustusid omakorda lepingu eseme eest tasuma 151 666,66 €, millele lisandus

käibemaks 30 333,33 €, kokku 182 000 €. P. P. ja S. K. kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse

üleandmise nõuet tagav eelmärge.

Asjas kogutud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ ja M. R. ’i vahel 22.03.2021.,

samuti Karelon Kinnisvara OÜ ja P. P. ning S. K. vahel 21.05.2021. sõlmitud leping

nõuetekohaselt täitmata. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole lepingutes kokkulepitud töid 20.

novembriks 2021. lõpetanud, kinnisasja korteriomanditeks jaganud ja korteriomandite omandit

klientidele üle andnud; M. R. ’i poolt on aga vastaspoole lepingurikkumisele viidates lepingus

kokkulepitud koguhinnast 151 844,08 € tasumata; P. P. ja S. K. poolt on vastaspoole

lepingurikkumisele viidates lepingus kokkulepitud koguhinnast 42 000 € tasumata. Karelon

Kinnisvara OÜ esindaja R. P. ’i selgituste kohaselt ei ole ehitustööde ja -materjalide

hinnatõusust tulenevalt võimalik ehitustöid varasemalt kokkulepitud hinnatingimustel lõpetada,

Karelon Kinnisvara OÜ’l puuduvad endal rahalised vahendid tööde jätkamiseks. Kliendid ei

ole nõus Karelon Kinnisvara OÜ’le müügilepingus kokkulepitud hinnale juurde maksma.

Võlausaldajate poolt pankrotiavalduses avaldatu kohaselt on P. P. ja S. K. 21.05.2021.

sõlmitud müügilepingust taganenud 22.10.2021. Tsiviilasja 2-21-16452 materjalide kohaselt on

M. R. 22.03.2021. sõlmitud lepingust ja selle 23.07.2021. sõlmitud lisast taganenud

20.10.2021. Samal ajal on algatanud hüpoteegipidaja täitemenetluse enda nõuete rahuldamiseks

hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüügist laekuvate vahendite arvelt. Ajutisele haldurile

ei ole käesoleval ajal teada asjaolusid, mis põhjendaksid hüpoteegipidaja eesõigusnõuete

tunnustamata jätmist. Antud kinnisasjal on hüpoteegipidaja õigus ajalises järjestuses eespool

müügilepingud sõlminud isikute õigustest, mistõttu hüpoteegiga koormatud kinnisasja

sundmüügi korral tuleks hüpoteegipidaja nõudest tagapool olevad (sh. eelmärgetest tulenevad)

õigused igal juhul kustutada.

Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse

kinnisasja

turuväärtus

hetkeseisuga

€

(müümisel

lisandub

käibemaks;

hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on

tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud).

3. hoonestatud kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100 %)

suurusega 1 504 m². Kinnistusraamatust nähtuvad järgmised kehtivad koormatised ja

kitsendused:

1) 10.02.2021 kinnistamisavalduse alusel 19.02.2021. sisse kantud eelmärge kinnistu jagamisel

moodustatava korteriomandi, mille eriomandi ese on eluruum nr 1, omandiõiguse üleandmise

nõude tagamiseks T. M. (ik XXX), E. M. (ik XXX) kasuks; 2) 26.04.2021

kinnistamisavalduse alusel 27.04.2021. sisse kantud eelmärge kinnistu jagamisel moodustatava

korteriomandi, mille eriomandi ese on eluruum nr 2, omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks D. S. (ik XXX) kasuks;

3) 29.10.2021 Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-16476 alusel 02.11.2021. sisse kantud

keelumärge käsutamise keelamiseks D. S. (ik XXX), E. M. (ik XXX), T. M. (ik XXX) kasuks;

4) kohtutäituri 09.11.2021. avalduse alusel 17.11.2021. seatud keelumärge kinnisasja

käsutamise keelamiseks Krediidi Ressurss OÜ (rk 12229185) kasuks;

5) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel

19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta;

Kinnistusraamatust nähtub, et kinnisasjale on 13.01.2021 kinnistamisavalduse alusel

21.01.2021. sisse kantud hüpoteek summas 350 000,00 € Krediidi Ressurss OÜ (rk 12229185)

kasuks. 04.03.2021 kinnistamisavalduse alusel on hüpoteegi kohta 08.03.2021 sisse kantud

märge eeltoodud hüpoteegi pandiga koormamise kohta Direct Group OÜ (rk 10454363) kasuks

lepingu XXX-28.10.2019 alusel.

Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel: 1) paariselamu (ehitisregistrikood XXX),

ehitisealune pind 239,9 m², maapealsete korruste arv 2, maaaluste korruste arv 0, suletud

netopind 275 m², köetav pind 275 m², tehnopind 11,8 m²; 2) piirdeaed (ehitisregistrikood

221349635), ehitisealune pind 3,9 m².

Visuaalsel vaatlusel on kinnistul ehitusjärgus paariselamu karp, alustatud on sisetöödega.

Võlgniku esindaja avaldas, et hindab ehitise valmiduseks 60 %. Ehitustehnilist ekspertiisi

ehitise tegeliku seisundi ja valmiduse kohta ei ole tehtud. Kinnisasjal on 18 euroalust

kiviparketiga, koorem soojustusmaterjali, prügikonteiner, autokäru, tellingud. Võlgniku

esindaja on avaldanud, et prügikonteiner kuulub Karimek OÜ’le, autohaagis V. S. ile ja

tellingud Ramirent Baltic AS’le.

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 16.11.2020. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 3947 –

Ühishüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk 11499439)

hinnaga 55 000 €, millisele summale lisandus käibemaks 11 000,00 €, kokku müügisummas 66

000,00 €. Tehingut finantseeriti L-Man Capital OÜ’lt (rk 14722487) võetud laenuga, mis

maksti laenuandja poolt otse kinnistu müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna

kinnistusraamatusse 16.11.2020. 10.02.2021. on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud T. M. ’ga

(ik XXX) ja E. M. ’ga (ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (omandi

üleandmiseta), millega Karelon Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama kinnistu

kaheks iseseisvaks korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi ehitusprojekti

kohaselt

selle

juurde

kuuluvate

rajatistega

ning

selle

teenindamiseks

vajalike

kommunikatsioonidega, haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse,

laskma vormistada elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutusklassi “A” ning

andma kinnistu jagamisel moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 1) omandi

üle hiljemalt 20.11.2021. T. M. ja E. M. kohustusid omakorda lepingu eseme eest tasuma 150

000,00 €, millele lisandus käibemaks 30 000,00 €, kokku 180 000 €. T. M. ja E. M. kasuks

seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge. 26.04.2021. on Karelon

Kinnisvara OÜ sõlminud D. S. ’ega (ik XXX) korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu

(omandi üleandmiseta), millega Karelon Kinnisvara OÜ kohustus omal kulul ja riisikol jagama

kinnistu kaheks iseseisvaks korteriomandiks, ehitama ning viimistlema elamu koos kõigi

ehitusprojekti kohaselt selle juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks vajalike

kommunikatsioonidega, haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva maaüksuse,

laskma vormistada elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutusklassi “A” ning

andma kinnistu jagamisel moodustatava korteriomandi (eriomandi ese eluruum nr 2) omandi

üle hiljemalt 20.11.2021. D. S. kohustus omakorda lepingu eseme eest tasuma 158 333,33 €,

millele lisandus käibemaks 31 666,67 €, kokku 190 000 €. D. S. ’e kasuks seati kinnisasjale

omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge.

Asjas kogutud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ, T. M. ja E. M. vahel 10.02.2021.,

samuti Karelon Kinnisvara OÜ ja D. S. ’e vahel 26.04.2021. sõlmitud leping nõuetekohaselt

täitmata. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole lepingutes kokkulepitud töid 20. novembriks 2021.

lõpetanud, kinnisasja korteriomanditeks jaganud ja korteriomandite omandeid klientidele üle

andnud; T. M. ja E. M. poolt on vastaspoole lepingurikkumisele viidates lepingus kokkulepitud

koguhinnast 107 680 € tasumata; D. S. ’e poolt on vastaspoole lepingurikkumisele viidates

lepingus kokkulepitud koguhinnast 160 000 € tasumata. Karelon Kinnisvara OÜ esindaja R. P.

’i selgituste kohaselt ei ole ehitustööde ja -materjalide hinnatõusust tulenevalt võimalik

ehitustöid varasemalt kokkulepitud hinnatingimustel lõpetada, Karelon Kinnisvara OÜ’l

puuduvad rahalised vahendid tööde jätkamiseks. Võlausaldajate poolt pankrotiavalduses

avaldatu kohaselt ei ole D. S. , E. M. ja T. M. nende poolt sõlmitud müügilepingutest

taganenud. Tsiviilasjas 2-21-16476 nõuavad võlausaldajad Karelon Kinnisvara OÜ’lt

müügilepingute täitmist. Samal ajal on algatanud hüpoteegipidaja täitemenetluse enda nõuete

rahuldamiseks hüpoteegiga koormatud kinnisasja sundmüügist laekuvate vahendite arvelt.

Mulle ei ole käesoleval ajal teada asjaolusid, mis põhjendaksid hüpoteegipidaja eesõigusnõuete

tunnustamata jätmist. Antud kinnisasjal on hüpoteegipidaja õigus ajalises järjestuses eespool

müügilepingud sõlminud isikute õigustest, mistõttu hüpoteegiga koormatud kinnisasja

sundmüügi korral tuleks hüpoteegipidaja nõudest tagapool olevad (sh. eelmärgetest tulenevad)

õigused igal juhul kustutada.

Eeltoodust lähtuvalt on halduri hinnangul põhjendatud hinnata kõnealuse kinnisasja

turuväärtust olukorras, kus kehtivaid müügilepinguid ei oleks juskui sõlmitud. Kinnisvara

kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse kinnisasja

turuväärtus hetkeseisuga 158 000 € (müümisel lisandub käibemaks; hindamistulemuse täpsus

+/-

%;

prognoositav

müügiperiood

hinnatud

turuväärtusega

on

tänases

majandussituatsioonis 6-12 kuud).

4. hoonestamata kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100 %)

suurusega 1 390 m². Kinnistusraamatust nähtuvad järgmised kehtivad koormatised ja

kitsendused:

1) kohtutäituri 10.11.2021. avalduse alusel 11.11.2021. seatud käsutamise keelumärge Devalko

OÜ (rk 11440676) kasuks;

2) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel

19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta;

Kinnistusraamatust nähtub, et kinnidasjale on 18.03.2021 kinnistamisavalduse alusel

23.03.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr 2) sisse kantud hüpoteek summas 350

000,00 € L-Man Capital OÜ (rk 14722487) kasuks.

Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel paariselamu (ehitisregistrikood XXX), ehitisealune

pind 239,9 m², maapealsete korruste arv 2, maaaluste korruste arv 0, suletud netopind 275,8 m²,

köetav pind 275,8 m², tehnopind 11,8 m². On olemas detailplaneering, liitumine ühisveevärgi

ja kanalisatsiooniga, küttegaasivõrguga ja elektrivõrguga (peakaitse 6A). Visuaalsel vaatlusel

on paariselamu ehitustööd algusjärgus, alustatud on vundamenditöödega. Kinnisasjale ja

sellega piirnevale alale on toodud euro-alused ehitusplokkidega. R. P. ’i väidetel kuuluvad

ehitusplokid Ehitusfirma Riplan OÜ’le.

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 18.03.2021. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 847 –

Kinnistute müük, hüpoteekide seadmine ja asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk

11499439) hinnaga 58 000 €, millisele summale lisandus käibemaks 11 600,00 €, kokku

müügisummas 69 600,00 €. Tehingut finantseeriti peamiselt L-Man Capital OÜ’lt (rk

14722487) võetud laenuga summas 59 600 €, mis maksti laenuandja poolt otse kinnistu

müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 18.03.2021.

Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse

kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 66 000 € (müümisel lisandub käibemaks; hindamistulemuse

täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases

majandussituatsioonis 6-12 kuud).

5. hoonestamata kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100 %)

suurusega 1 534 m². Kinnistusraamatust nähtuvad järgmised kehtivad koormatised ja

kitsendused:

1) kohtutäituri 10.11.2021. avalduse alusel 17.11.2021. seatud käsutamise keelumärge Devalko

OÜ (rk 11440676) kasuks;

2) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel

19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta;

Kinnistusraamatust nähtuvad järgmised kehtivad hüpoteegid:

1) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

2) sisse kantud ühishüpoteek summas 450 000,00 € L-Man Management OÜ (rk 16254562)

kasuks. Kaaskoormatud kinnistud XXX, XXX, XXX. Kanne asub kinnistusraamatu IV jao

kandega nr 3 samal järjekohal;

2) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

3) sisse kantud ühishüpoteek summas 200 000,00 € L-Man Capital OÜ (rk 14722487) kasuks.

Kaaskoormatud kinnistu XXX. Kanne asub kinnistusraamatu IV jao kandega nr 2 samal

järjekohal.

Ehitisregistri andmetel katastriüksusel ehitisi ei ole. On olemas detailplaneering, liitumine

ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, küttegaasivõrguga ja elektrivõrguga (peakaitse 3x6A).

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 11.08.2021. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 2525 –

Hoonestamata kinnistute müügileping, ühishüpoteekide seadmise leping ja asjaõiguslepingud)

alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk 11499439) hinnaga 67 500 €, millisele summale lisandus

käibemaks 13 500,00 €, kokku müügisummas 81 000,00 €. Tehingut finantseeriti L-Man

Management OÜ’lt (rk 16254562) võetud laenuga, mis makstilaenuandja poolt otse kinnistu

müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 18.08.2021.

Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse

kinnisasja

turuväärtus

hetkeseisuga

€

(müümisel

lisandub

käibemaks;

hindamistulemusetäpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on

tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud).

6. hoonestamata kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100 %)

suurusega 1 460 m². Kinnistusraamatust nähtuvad järgmised kehtivad koormatised ja

kitsendused:

1) kohtutäituri 10.11.2021. avalduse alusel 19.11.2021. seatud käsutamise keelumärge Devalko

OÜ (rk 11440676) kasuks;

2) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel

19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta;

Kinnistusraamatust nähtuvad järgmised kehtivad hüpoteegid:

1) 18.03.2021 kinnistamisavalduse alusel 23.03.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

2) sisse kantud hüpoteek summas 350 000,00 € L-Man Capital OÜ (rk 14722487) kasuks.

2) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

3) sisse kantud ühishüpoteek summas 450 000,00 € L-Man Management OÜ (rk 16254562)

kasuks. Kaaskoormatud kinnistud XXX, XXX, XXX.

Ehitisregistri andmetel katastriüksusel ehitisi ei ole. On olemas detailplaneering, liitumine

ühisveevärgi ja kanalisatsiooniga, küttegaasivõrguga ja elektrivõrguga (peakaitse 6A).

Visuaalsel vaatlusel on kinnisasjale kuhjatud pinnas. Võlgniku esindaja pinnase kuhjamise

kohta väidetavalt selgitusi anda ei oska, pinnas olevat seal olnud juba kinnisasja ostmisel.

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 18.03.2021. sõlmitud lepingu (Notariaalakt 847 –

Kinnistute müük, hüpoteekide seadmine ja asjaõiguslepingud) alusel Wesico Infra OÜ’lt (rk

11499439) hinnaga 58 000 €, millisele summale lisandus käibemaks 11 600,00 €, kokku

müügisummas 69 600,00 €. Tehingut finantseeriti peamiselt L-Man Capital OÜ’lt (rk

14722487) võetud laenuga, mis maksti summas 59 600 € laenuandja poolt otse kinnistu

müüjale. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 18.03.2021.

Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse

kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 60 000 € (müümisel lisandub käibemaks; hindamistulemuse

täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on tänases

majandussituatsioonis 6-12 kuud).

7. hoonestatud kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100 %)

suurusega 1 624,0 m². Kinnistusraamatust nähtuvad seisuga 07.01.2022. järgmised kehtivad

koormatised ja kitsendused:

1) 30.12.2004 lepingu alusel 26.05.2008. seatud isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise

seadmiseks Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ (rk 11050857) kasuks;

2) 04.11.2020 kinnistamisavalduse alusel 17.11.2020. sisse kantud eelmärge omandiõiguse

üleandmise nõude tagamiseks ühiselt A. M. (ik XXX ), S. M. (ik XXX) kasuks;

3) kohtutäituri 03.01.2022 avalduse alusel 06.01.2022. sisse kantud keelumärge käsutamise

keelamiseks M. R. (ik XXX);

4) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel

19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta;

Kinnistusraamatust nähtub, et 01.07.2020. kinnistamisavalduse alusel on 07.07.2020. esimesele

vabale järjekohale (kanne nr 4) sisse kantud ja 22.10.2021. kinnistamisavalduse alusel

01.11.2021. muudetud hüpoteek summas 100 000,00 € A. M. (ik XXX ) kasuks.

Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel: 1) üksikelamu (ehitisregistrikood XXX),

ehitisealune pind 204,2 m², maapealsete korruste arv 1, maaaluste korruste arv 0, suletud

netopind 114,50 m², köetav pind 114,5 m², tehnopind 8,8 m², eluruumide pind 105,7 m²,

eluruumi tubade arv 5, eluruumi avatud köökide arv 1; pesemisvõimalus vann/dušš, saun;

tualett vesiklosett, soojavarustuse liik lokaalküte/kohtküte; soojusallikas: soojuspump, ahi,

kamin, pliit, elektriotseküte; energiaallikas tahkekütus, elekter, maasoojus+elekter. 2) piirdeaed

(ehitisregistrikood XXX), ehitisealune pind 16,2 m².

Visuaalsel vaatlusel on üksikelamu siseviimistlustööd lõppjärgus. Vann ja dušš pesuruumis on

paigaldatud. Köögimööbel ja Elektrolux integreeritud köögiseadmed (külmik, pliit,

nõudepesumasin, mikrouun, ahi) on avatud kööki paigaldatud. Ruumides on nii pakendatud kui

pakendamata kujul magamistoa ja elutoa mööblidetailid, mille kohta võlgniku esindaja R. P.

on avaldanud, et need kuuluvad kliendile – A. M. ile. Piirdeaed on kinnistule paigaldamata,

haljastustööd on tegemata, kiviparkett on ladumata. Kinnisasjal on 15 euroalust kiviparketti.

Kinnistu piirides asub plastist välikäimla, mille kohta võlgniku esindaja R. P. on avaldanud, et

see on tema isiklik.

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kinnistu 01.07.2020. sõlmitud lepingu (notariaalakt nr 2342

- Kinnistu müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja asjaõiguslepingud) alusel M. K. ’ilt (ik

XXX) hoonestamata kujul hinnaga 33 500 €. Tehingut finantseeriti peamiselt L-Man Capital

OÜ’lt (rk 14722487) võetud laenuga summas 30 000 € ja Karelon Kinnisvara OÜ maksis 3 500

€. Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse 07.07.2020. 04.11.2020.

on Karelon Kinnisvara OÜ sõlminud A. M. ’iga (ik XXX ) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu

(omandi üleandmiseta), millega Karelon Kinnisvara kohustus valmis ehitama ning viimistlema

koos kõigi ehitusprojekti kohaselt selle juurde kuuluvate rajatistega ning selle teenindamiseks

vajalike kommunikatsioonidega, haljastama ja heakorrastama kinnistu koosseisu kuuluva

maaüksuse, laskma vormistada elamule kasutusloa, tagama elamule energia erikasutusklassi

“A” ja andma lepingu eseme omandi üle hiljemalt 30.06.2021. A. M. kohustus omakorda

lepingu eseme eest tasuma 143 333,33 €, millele lisandus käibemaks 28 666,66 €, kokku 172

000 €. A. M. i kasuks seati kinnisasjale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge.

Asjas kogutud andmete kohaselt on Karelon Kinnisvara OÜ ja A. M. vahel 04.11.2020.

sõlmitud leping nõuetekohaselt täitmata. Karelon Kinnisvara OÜ ei ole lepingus kokkulepitud

töid 30. juuniks 2021. lõpetanud ja kinnisasja omandit kliendile üle andnud. A. M. on tasunud

lepingus kokkulepitud hinnast 60 000 €. Lisaks on A. M. tasunud kinnisasja sundvõõrandamise

vältimiseks Karelon Kinnisvara OÜ eest Nordic Hypo AS’le 66 850 €, omandades ühtlasi

vastava nõude ning 1.rahuldamisjärgu hüpoteegi kinnisasjale. Põhimõtteliselt on A. M. il

võimalik tema poolt omandatud nõuet Karelon Kinnisvara OÜ vastu tasaarvestada tema poolt

müügilepingu alusel tasumisele kuuluva ostuhinnaga. Karelon Kinnisvara OÜ esindaja R. P. ’i

selgituste kohaselt ei ole ehitustööde ja -materjalide hinnatõusust tulenevalt võimalik ehitustöid

varasemalt kokkulepitud hinnatingimustel lõpetada, Karelon Kinnisvara OÜ’l puuduvad

rahalised vahendid tööde jätkamiseks. Puuduvad andmed, et A. M. oleks müügilepingust

käesolevaks hetkeks taganenud.

Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse

kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 256 000 € (müümisel ei lisandu käibemaksu;

hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on

tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud.)

Juhul kui Karelon Kinnisvara OÜ ja A. M. jätkaksid varem sõlmitud müügilepingu täitmist, ei

oleks Karelon Kinnisvara OÜ’l õigust A. M. ilt rohkem nõuda kui müügilepingus kokkulepitud

172 000 €.

8. hoonestatud kinnistu reg.osa nr XXX asukohaga XXX, kat.tunnus XXX (elamumaa 100 %)

suurusega 1 420,0 m². Kinnistusraamatust nähtuvad seisuga 07.01.2022. järgmised kehtivad

koormatised ja kitsendused:

1) kohtutäituri 10.11.2021 avalduse alusel 24.11.2021. sisse kantud keelumärge käsutamise

keelamiseks Devalko OÜ (rk 11440676) kasuks;

2) halduri taotluse 07.01.2022. ja Tartu Maakohtu määruse tsiv.asjas 2-21-18232 alusel

19.01.2022. tehtud märkus võlgnikul ajutise halduri nõusolekuta vara käsutamise keelu kohta;

Kinnistusraamatust nähtuvad seisuga 07.01.2022. järgmised kehtivad hüpoteegid:

1) 27.03.2006. esimesele järjekohale sisse kantud ja 12.07.2021. asjaõigusle pingu alusel

21.07.2021. muudetud hüpoteek summas 201 000,00 € L-Man Capital OÜ (rk 14722487)

kasuks;

2) 15.02.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr 4) sisse kantud ja 12.07.2021.

asjaõiguslepingu alusel 21.07.2021. muudetud hüpoteek summas 20 000,00 € L-Man Capital

OÜ (rk 14722487) kasuks;

3) 12.07.2021 kinnistamisavalduse alusel 21.07.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

5) sisse kantud hüpoteek summas 179 000,00 € L-Man Capital OÜ (rk 14722487) kasuks;

4) 11.08.2021 kinnistamisavalduse alusel 18.08.2021. esimesele vabale järjekohale (kanne nr

6) sisse kantud hüpoteek summas 450 000,00 € L-Man Management OÜ (rk 16254562) kasuks.

Kaaskoormatud kinnistud XXX, XXX, XXX.

Ehitisregistri andmetel on katastriüksusel üksikelamu (ehitisregistrikood XXX), ehitisealune

pind 255,70 m², maapealsete korruste arv 2, suletud netopind 230,2 m², köetav pind 186,2 m²,

eluruumide pind 186,2 m², eluruumi tubade arv 5, köökide arv 1; rõdude ja lodžade pind 104,3

m², pesemisvõimalus vann/dušš, saun koos saunasisustusega; tualett vesiklosett, soojavarustuse

liik lokaalküte, soojusallikas: katel, energiaallikas küttegaas.

Visuaalsel vaatlusel on üksikelamu valmis. Köögis on köögimööbel ja integreeritud

köögitehnika, elutoas ja magamistubades on mööbel, pesuruumides vann ja duššid, saunas

saunatehnika, tualettides valamud ja tualetipotid. Elutoas oleva nurgadiivani ja televiisori, I

korruse magamistoa voodi ning terrassil asuva terrassimööbli ja garaažis asuva muruniiduki

kohta on võlgniku esindaja R. P. avaldanud, et need on tema isiklikud. Köögis asuva külmiku,

I korruse magamistoas asuva kapi, sauna eesruumis asuva pesumasina ja kuivati, II korruse

pehmemööbli ja televiisori ning gaaraažis asuva serveri, kapi ja väiketarvikute kohta on

võlgniku esindaja R. P. avaldanud, et need on U. J. omad.

Karelon Kinnisvara OÜ omandas kõnealuse hoonestatud kinnistu 12.07.2021. sõlmitud lepingu

(notarialakt nr 2564 – Käsutuskeelu lõpetamine, kinnistu müügileping, hüpoteekide

loovutamise leping, hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise leping, hüpoteegi seadmise

leping ja asjaõiguslepingud) alusel CloudScale OÜ’lt (rk 12480548) hinnaga 300 000 €.

Tehingut finantseeriti peamiselt L-Man Capital OÜ’lt (rk 14722487) võetud laenuga summas

290 000 € ja Karelon Kinnisvara OÜ maksis 5 000 €. Ülejäänud summa 5 000 € kohustus

Karelon Kinnisvara OÜ tasuma hiljemalt 12.09.2021. (mis on minule teadaolevalt kuni

käesoleva ajani tasumata). Karelon Kinnisvara OÜ on kantud omanikuna kinnistusraamatusse

21.07.2021.

Kinnisvara kutselise hindaja poolt 09.02.2022. antud eksperarvamuse kohaselt on kõnealuse

kinnisasja turuväärtus hetkeseisuga 330 000 € (müümisel ei lisandu käibemaksu;

hindamistulemuse täpsus +/- 15 %; prognoositav müügiperiood hinnatud turuväärtusega on

tänases majandussituatsioonis 6-12 kuud.)

Relvaregistrisse kantud vara

Relvaregistris ei olnud seisuga 07.01.2022. registreeritud Karelon Kinisvara OÜ omandeid.

Muu materiaalne vara

Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. ei ole esitanud mulle andmeid äriühingul muu

vararegistritesse kandmata vara olemasolu kohta.

Astra Invest AS on 08.02.2022. teatanud, et Karelon Kinnisvara OÜ poolt varasemalt üüritud

ruumides Ringtee 26, Tartu (üürileping on võlgnevuste tõttu üles öeldud 31.12.2021.) võib olla

Karelon Kinnisvara OÜ’le kuuluvaid varaesemeid (kohvimasin, lauad, toolid, väike kapp,

Canon printer). Juhul kui nimetatud varaesemed kuuluvadki Karelon Kinnisvara OÜ’le on

üürileandjal seadusest tulenev pandiõigus üüriruumides asuvatele varaesemetele.

Kokkuvõttes on ajutine haldur aruande koostamise hetkeks kindlalt tuvastanud Karelon

Kinnisvara OÜ’l vara olemasolu, mille väärtus kinnisvaraeksperdi hinnangul on 1 176 000 €

+/- 15 % (st. mitte enam kui 1 352 400 €).

Võlgniku võlad

Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. ei ole ajutisele haldurile esitanud täpseid andmeid

äriühingu võlakohustuste kohta seisuga 07.01.2022. esitatud. Kolmandalt isikult (s.o.

raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) saadud andmete põhjal on haldur

pöördunud teadaolevate laenusaajate, laenuandjate, tarnijate, vara vastutavasse kasutusse

andjate jms isikute poole.

Kolmandatelt isikutelt käesoleva aruande esitamise hetkeks laekunud andmetest võib teha

järelduse, et äriühingu vastu on vähemalt järgmised nõuded.

Pandiga tagatud nõuded

Senises menetluses kogutud andmetele tuginedes on Karelon Kinnisvara OÜ’l vähemalt

järgmised pandiga tagatud võlakohustused:

1. L-Man Capital OÜ rk 10060701 – erinevate laenulepingute alusel kokku 432777,07

eurot.

2. L-Man Management OÜ rk 16254562 – erinevate laenulepingute alusel kokku

212673,66 eurot.

3. Krediidi Ressurss OÜ rk 12229185 – erinevate laenulepingute alusel kokku 572350,79

eurot.

4. A. M. ik XXX – erinevate lepingute alusel kokku 70484,66 eurot.

5. Astra Invest AS rk 10063315 – üürilepngu alusel kokku 1958,22 eurot.

KOKKU 1290244,40 eurot.

Pandiga tagamata nõuded:

1. M. R. n ik XXX – 43264,32 eurot

2. P. P. ik XXX ja S. K. ik XXX – 1400000 eurot

3. T. M. ik XXX ja E. M. ik XXX – 72320 eurot

4. D. S. ik XXX

30000 eurot

5. A. M. ik XXX ja S. M. ik XXX kokku 68292,44 eurot

KOKKU 353876,76 eurot.

Muud kohustused (tarnijad, hankijad, töötajad, teenused, kohtutäiturid) ees kokku 47491,59

eurot.

Kokkuvõttes on ajutisele haldurile teatatud võlausaldajate nõuetest Karelon Kinnisvara OÜ

vastu vähemalt kogusummas 1 691 612,75 €, millest nõuded kogusummas 1 521 000,31 € on

ka sissenõutavaks muutunud. Nendele kohustustele lisanduvad suure tõenäosusega intressid

javiivised. Kolmandalt isikult (s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) saadud

andmetel oli Karelon Kinnisvara OÜ’l seisuga 31.10.2021. võlakohustusi ka seotud isikute –

Ehitusfirma Riplan OÜ ees kogusummas 271 200,00 € ja RPV Hooldus OÜ ees kogusummas

27 760,00 €. Nimetatud isikud ei ole ajutise halduri kirjalikule päringule käesolevaks hetkeks

vastanud ning võlgade olemasolu kinnitanud.

Hinnang võlgniku varalisele seisundile ja maksejõulisusele, samuti võlgniku ettevõtte tegevuse

jätkamise ja juriidilisest isikust võlgniku tervendamise väljavaadetele

Vastavalt pankrotiseaduse §’le 1 lg 2 on võlgnik maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada

võlausaldaja sissenõutavaks muutunud nõuet ja see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust

olukorrast tulenevalt ajutine. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt on juriidilisest isikust võlgnik

maksejõuetu ka siis, kui võlgniku vara ei kata tema kohustusi ja selline seisund ei ole võlgniku

majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Kohustustena arvestatakse ka nõudeid, mis ei ole

muutunud sissenõutavaks. Ajutisele haldurile ei ole käesoleval hetkel teada ühtki asjaolu, mis

võimaldaks konkreetsel juhtumil ümber lükata seaduses sätestatud maksejõuetuse eeldused.

Olles analüüsinud kõiki käesolevaks ajaks pankrotiasjas kogutud andmeid, hinnanud võlgniku

teadaolevaid varasid ja võlgasid, realiseerimisnäitajaid, on haldur seisukohal, et Karelon

Kinnisvara OÜ on maksejõuetu – ta ei suuda rahuldada võlausaldajate sissenõutavaks

muutunud nõudeid ja see suutmatus ei ole tema majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine,

samuti ei kata tema vara kõiki tema kohustusi ja selline seisund ei ole tema majanduslikust

olukorrast tulenevalt ajutine.

Puuduvad andmed, et Karelon Kinnisvara OÜ oleks käesoleval ajal äriliselt aktiivne ja omaks

mingisugustki tulutegevust - seega ei saa võlgniku vara sellest tegevusest lähitulevikus ka

suureneda. Võlgniku võlakohustused kasvavad iga päevaga võlgadelt arvestatavate viiviste

võrra, mistõttu võib võlgniku maksejõuetust hinnata süvenevaks.

Ilma olemasolevate kohustuste refinantseerimiseta ja/või ajatamiseta ning täiendavate

mahukate finantsinvesteeringuteta puuduvad minu hinnangul igasugused võimalused võlgniku

ettevõtte tegevuse jätkamiseks ja juriidilisest isikust võlgniku tervendamiseks. Haldur on

informeeritud sellest, et pankrotiavaldused esitanud võlausaldajad, võlgnik ja krediidiandjad

peavad käesoleval ajal läbirääkimisi müügilepingute tagasitäitmise ja võlgade refinantseerimise

küsimuses. Käesoleva aruande esitamise hetkeks ei ole ühtegi siduvat kokkulepet siiski

esitatud.

Arvamus tagasivõidetavate tehingute ja muul alusel nõuete esitamise võimaluste kohta

Võttes arvesse asjaolu, et äriühingu juhatuse liige ei ole kuni käesoleva ajani esitanud äriühingu

raamatupidamise dokumente, ei ole ajutine haldur käesoleva aruande esitamise hetkeks

tuvastanud selgelt perspektiivikaid võimalusi tehingute kehtetuks tunnistamiseks ning seeläbi

vara pankrotivarasse tagasivõitmiseks või muude varaliste nõuete esitamiseks kolmandate

isikute vastu. Pankroti väljakuuluatmisel järel on põhjendatud kõrgendatud tähelepanu

pööramine Karelon Kinnisvara OÜ ja tema lähikondsete vahelistele tehingutele, ning neid

tagasivõidetavuse või võimalike kahjunõuete esitamise aspektist põhjalikumalt uurida.

Arvamus võlgniku maksejõuetuse tekkimise põhjuste kohta

Ajutine pankrotihaldur on seisukohal, et võlgniku juhatuse liige on toime pannud KarS § 3811

lg 1 järgi kvalifitseeritava kuriteo. Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. on selgitanud

äriühingu suutmatust võlaõiguslikest müügilepingutest tulenevaid kohustusi täita 2021. aastal

ehitusmaterjalide ja - teenuste olulise hinnatõusuga, mistõttu ei olnud varasemalt kokkulepitud

hinnatingimustel võimalik ehitustöid jätkata, ostjad ei olnud nõus ehitustööde eest juurde

makma ning ka kõik äriühingule avatud krediidilimiidid olid juba ära kasutatud. Karelon

Kinnisvara OÜ kui kinnisvaraarendusega tegelev ettevõte oli ehitusturul 2020.-2021. toimunud

negatiivsete muutuste mõjusfääris, seega ei saa täielikult välistada äriühingu juhatuse liikme

poolt antud selgituse õigsust. Samas ei ole isik vaatamata korduvatele nõudmisele esitanud ka

andmeid ja dokumente iga konkreetse arendusprojekti algse eelarve kohta, projekti hetkeseisu

kohta, projekti täitmiseks sõlmitud lepingute kohta, projekti lõpetamiseks/jätkamiseks vajalike

tööde/toimingute kohta (sh. kallinemine), projekti rahastamisskeemi kohta. Kolmandalt isikult

(s.o. raamatupidamisteenust varasemalt osutanud isikult) saadud andmetest ei ole võimalik

nendele küsimustele samuti vastuseid saada.

Ajutisele haldurile teadaolevalt on Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige R. P. kasutanud

krediidiandjatelt ja klientidelt kinnisvaraarenduseks saadud rahalisi vahendeid mitte ainult

ehitustegevuseks, vaid on teinud äriühingu arveldusarvelt endale ja endaga seotud äriühingute

Mixora OÜ, Persen Group OÜ, Ehitusfirma Riplan OÜ kontodele ulatuslikult ülekandeid

selgitusega „laen“. Karelon Kinnisvara OÜ’st lähikondsetele antud „laenudest“ on käesolevaks

hetkeks ajutise halduri arvestuste kohaselt tagastamata enam kui 100 000 €. Suure tõenäosusega

on nende laekumine/sissenõudmine ka ebatõenäoline või lausa lootusetu arvestades

„laenusaajate“ maksejõuetust ja/või neil Eestis teadaoleva vara ja pangakontode puudumist.

Lisaks on Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liige võtnud äriühingu kontolt korduvalt välja

sularaha või teinud enda isiklikule kontole ülekandeid nn „majanduskuludeks“ või „kassasse“,

milliste summade äriühingu huvides kasutamise kohta ei ole ta seni samuti dokumente esitanud.

Tsiviilasjas 2-21-18415 on Mixora OÜ ajutine pankrotihaldur tuvastanud, et Karelon

Kinnisvara OÜ poolt Mixora OÜ’le tehtud maksed selgitusega „laen“ on faktiliselt samuti

koheselt edasi kantud R. P. i isiklikule pangakontole selgitusega „kassasse“ ja R. P. on neid

rahalisi vahendeid kasutanud hoopis enda igapäevaste isiklike vajaduste rahuldamiseks.

Ajutine haldur leiab, et Karelon Kinnisvara OÜ juhatuse liikme ülalpool kirjeldatud tegevus lõi

objektiivselt olukorra, kus äriühing ei olnud enam suuteline endale võetud lepingulisi kohustusi

nõuetekohaselt täitma. Selline tegevus on olnud teravas vastuolus Karelon Kinnivara OÜ

majanduslike huvidega, on kahjustanud äriühingu klientide/võlausaldajate huve ja vastab nii

raske juhtimisvea tunnustele kui ka KarS § 384 lg 1 sätestatud teo tunnustele.

Ajutine pankrotihaldur leiab kokkuvõttes, et välja tuleks kuulutada võlgniku pankrot ning

määrata teoimingud vastavalt pankrotiseaduse nõuetele.

Ajutise pankrotuhalduri aruande esitamise järgsel perioodil on menetlusosalised estanud

kohtule korduvalt taotlusi täiendava tähtaja võimaldamiseks eesmärgiga pidada läbirääkimis ja

lahendada asi kohtuvälise kompromissida. Käesoleva määruse koostamise seisuga ei ole

kohtule esitatud taotlust menetluse lõpetamiseks, võlausaldajad on taotlenud asja sisulist

lahendamist. Võlgnik on esitanud kohtule kaks teadet, mille kohaselt otsitakse võimalusi

investorite kaasamiseks ning kavatsetakse esitada kohtule võlgniku saneerimisavaldus.

KOHTU SEISUKOHT

Pankrotiseaduse (PankrS) § 31 lg 1 kohaselt kuulutab kohus pankroti välja, kui võlgnik on

maksejõuetu. PankrS § 1 lg 2 kohaselt on võlgnik maksejõuetu, kui ta ei suuda rahuldada

võlausaldaja nõudeid ja see suutmatus ei ole võlgniku majanduslikust olukorrast tulenevalt

ajutine. Ajutise pankrotihalduri arvamuse kohaselt, mis on asjas tõendiks, on võlgnik püsvalt

maksejõuetu. Vastupidine ei ole kinnitust leidnud. Võlgnik ei ole kohtule ega haldurile esitanud

tõendied enda majandusliku olukorra kohta, mis lükkaksid ümber ajutise halduri aruandes

sisalduva väited ja järeldused.

Võlgnik on kohtule esitandu andmed omam varade kohta (tl 146 1.kd), asjas puudub vaidlus

selle osas, et kinnisturamatu andmetel on võlgnik märgitud loetletud kinnistasajde omanikuks.

Võlgnik on iga hoone puhul märkinud ehitamise jätkamiseks/lõpuleviimiseks vajaliku summa

ning väitnud, et investorid on valmis aitama vajalike summadega 50-70 tuhat eurot. Oma väite

tõendamise kohta ei ole võlgnik ühtegi tõendit esitanud. Menetluse kestel (detsember 2021 –

märts 2022) jooksul ei ole ilmnenud, et võlgnik oleks suutnud oma kavatsusi

lisainvesteeringute osas ellu viia. Kohtu hinnnagul ei ole usutav, et võlgnikul tekkinud

majanduslikus olukorras leiduks mõistlikult käituv investor, kes nõustuks heas usus panustama

vajalikud vahendid võlgniku kinnistute arendamisse või muul viisil võlgniku rahalisi kohustusi

täitma.

Kohus peab vajalikuks märkida, et seni kohtule esitatud andmete põhjal võlausaldajad T. M. ,

E. M. ja D. S. ei ole võlgnikuga sõlmitud lepingutest taganenud, seega puudub neil õigus

koheselt nõuda seni tasutud summade tagastamist. Samas on võimalik nende isikute nõudeid

selgelt rahaliselt hinnata ning pankroti väljakuulutamisel lasub võlgnikul vastavate nõuete

esitamise korral seni tasutud summade hüvitamiskohustus. Kuna kinnistud on koormatud

hüpteekidega teise võlausaldaja nõude tagamiseks, on ilmne et vara võõrandamise järel

võlgnikul vara puudumise tõttu ei ole võimalik rahuldada kõigi võlausaldajate nõudeid.

Tegemist oleks PankrS § 31 lg 1 sarnase olukorraga.

Ajutise halduri aruandest nähtub, et võlgniku majandustegevus on seiskunud, võlgnik ei ole

vastupidiseid andmeid esitanud. Seega saab võlgniku vara osas aluseks võtta aruandes

kirjedatud ja ka visuaalselt fotodelt nähtava olukorra. Ehitustegevust võlgniku kinnistutel ei

toimu. Võlgniku kinnistute väärtus on ajutise halduri hinnnagul kuni 1 352 400 eurot, vara

väärtuse suurenemist ehitustegevuse kaudu ei toimu. Võlgniku muu vara, sh võimalikud

nõuded, ei ole selgelt hinnatav, kuna selle kohta ei ole võlgnik esitanud andmeid.

Võlgniku tedaolevad ja koheselt sissenõutavad kohustused võlgnevused moodustavad vähemalt

1 521 000, 31 eurot, teadaolevate võlgnevuste kogusumma on vähemalt 1 691 612,75 eurot.

Kinnitamata anmdetel võib nõudeid lisanduda ca 300 tuhande euro ulatuses, kuna kõik

võlausaldajad ei ole haldurile oma seisukohti esitanud.

Seega on võlgnikul väljakujunenud alaline maksejuetus, kuna varast ei jätku kõigi kohustuste

täitmiseks. Erinevatel menetluslikel asjaoludel on pankroti väljakuulutamine viibinud, sh on

menetlusoslaised püüdnud leida kohtuväliseid lahendusi, samuti on võlgniku teadete kohaselt

püütud kaasata investoreid. Kohtu hinnangul on sellega võlgnikul olnud piisav aeg kohtu poolt

välja kuulutatud pankroti vältimiseks.

Kohus leiab, et pankrotiavaldus ja ajutise pankrotihalduri aruanne ja selle lisad tõendavad, et

võlgnik ei suuda rahuldada võlausaldaja nõudeid ning selline seisund ei ole võlgniku

majanduslikust olukorrast tulenevalt ajutine. Vara pankrotimenetluse läbiviimiseks on piisav.

Kohus leiab, et Küllike Mitt vastab PankrS § 56 nõuetele ja ta tuleb nimetada Karelon

Kinnisvara OÜ pankrotihalduriks (PankrS § 31 lg 5).

Pankrotiseaduse § 23 lg 1 kohaselt on ajutisel halduril õigus saada oma ülesannete täitmise eest

tasu, mille suuruse määrab kohus, samuti nõuda oma ülesannete täitmiseks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamist. Tasu suuruse määramisel arvestab kohus ajutise halduri ülesannete mahtu,

keerukust ja ajutise halduri kutseoskusi. Ajutise halduri tasu piirmäärad ja hüvitamisele

kuuluvate kulutuste arvestamise kord on kehtestatud pankrotiseadusega. Ajutine haldur on

esitanud kohtule taotluse, milles palub määrata tasu suuruseks 2064 eurot (sisaldab

käibemaksu). Kohus leiab, et taotlus on põhjendatud, vastavuses tehtud töö, kulutuste ja

seadusega ja tuleb rahuldada. Ajutise pankrotihalduri tasu tehtud töö eest tuleb jätta võlgniku

kanda ja välja mõista äriühingu kasuks, mille kaudu haldur tegutseb.

Pankroti väljakuulutamisel kohus määrab võlausaldajate üldkoosoleku toimumise aja ja koha

PankrS § 31 lg 6, samuti tühistab pankrotiavalduse tagamise abinõud, kuna pankrotivara

käsutamise õigus läheb üle pankrotihaldurile PankrS § 35 lg 1 p 2 ja § 36 kohaselt.

Kohus avaldab viivitamatult pankrotiteate PankrS § 33 lg 1 ja lg 2 kohaselt.

/allkirjastatud digitaalselt/ Zakaria Nemsitsveridze Kohtunik