2-20-16987/50 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. märts 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-16987

Kohtuasi

X hagi Y vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18. oktoobri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

32 472,60 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Priit Lantin

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaadi abi Oleg Matvejev

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 18. oktoobri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-16987

muutmata.

2. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud X kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 17. novembril 2020 (täpsustatud 24. novembril 2020) Harju Maakohtule Y

(kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 32 472,60 eurot ning jätta

menetluskulud kostja kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 2. detsembril 2016

müügilepingu (leping), mille alusel müüs kostja hagejale kinnistu asukohaga XXX (registriosa

nr XXXXXXX) (kinnistu). Kinnistul asuval elamul ilmnesid olulised puudused, millest kostja

hagejat ei teavitanud. Elamu oli kütmisest hoolimata külm. Samuti olid põrandat kandvad laagid

mädanenud ega toetanud põrandakonstruktsiooni. Lisaks on elamu energiapass väljastatud

üksikelamu renoveerimisprojektile, mitte olemasolevale elamule.

Soojuspilt OÜ edastas hagejale 15. septembril 2020 kostja tellimusel 27. veebruaril 2012

teostatud termouuringu, milles leiti, et elamu soojuskoormust peamiselt mõjutavad tegurid on

põhjustatud

välispiirde

isolatsiooniprobleemidest.

Seega

oli

kostja

puudulikust

soojusisolatsioonist teadlik. Ka hageja tellitud Soojusaudit OÜ 2020. a termouuringu järgi on

elamul ebapiisav soojusisolatsioon. Kostja kinnitas lepingueelsetel läbirääkimistel, et elamu on

sobiv ja soe ning andis ka lepingus ebaõigeid kinnitusi (lepingu p 2.1.5). Samuti avaldas müüki

korraldanud maakler, et elamu on soojapidav ning kinnistu müügikuulutuse järgi oli elamu

renoveeritud. AMB Projekt OÜ hinnapakkumise järgi on isolatsiooniprobleemide kõrvaldamise

maksumus 32 472,60 eurot.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt aegus hageja nõue kostja vastu 23. detsembril 2019, kuivõrd kostja

andis kinnistu otsese valduse hagejale üle 22. detsembril 2016. Samuti on möödunud pettuse

tõttu lepingu tühistamise õigustlõpetav tähtaeg. Hageja ei teavitanud kostjat puudustest

mõistliku aja jooksul, sest hageja pidi probleemidest soojapidavusega aru saama kohe, kui ta

kütteperioodil elamusse elama asus. Hagejale sai ka tutvustatud elamuga seotud dokumente, sh

termouuringut, ning need anti hagejale üle. Lisaks on elamu lepingutingimustele vastav.

6. jaanuari 2012. a lepingu järgi, mille alusel kostja kinnistu ostis, oli aiamaja laiendusena

valmis ehitatud 2-korruseline elamu ning aiamajal oli ka vajalik siseviimistlus selleks ajaks

olemas. Pärast termouuringut paigaldas kostja uued infrapuna küttesüsteemid ja teostas ahjule

hoolduse. Lepingu järgi ostis hageja aiamaja koos ehitusloaga valmisoleva ehitise

laiendamiseks, kuid millel puudus kasutusluba. Hageja esitatud termouuringute koostajatel

puudub nõuetekohane pädevus ning tõendamata on hinnapakkumise vastavus turuhinnale.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 18. oktoobri 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata.

Menetluskulud jäid hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt pidi hageja nõude esitama hiljemalt kolme aasta jooksul

asja üleandmisest, s.o 22. detsembril 2019. Kuivõrd hageja esitas hagi 17. novembril 2020, siis

on hageja nõue aegunud (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 146 lg 1). Aegumistähtaeg

ei ole kümme aastat (TsÜS § 146 lg 4), sest hageja ei ole esitanud asjaolusid ega tõendeid, mille

põhjal saaks järeldada, et kostja soovis õigusvastast tagajärge ja käitus tahtlikult heade

kommete vastaselt. Hagejale kinnistut tutvustanud maakleri JR ja kostja elukaaslase Q ütlustega

on tõendatud, et hageja ja kostja vestlesid enne kinnistu müümist elamu soojapidavusest ning

hageja oli teadlik, et elamule oli tehtud soojusaudit ja kostja andis selle lepingu sõlmimisel

hagejale. Lisaks ei ole hageja kohtu ette toonud asjaolusid, miks hageja olukorras, kus elamus

oli talvisel ajal väidetavalt suuri probleeme soojapidavusega, ei pöördunud kolme aasta jooksul

alates elamusse kolimisest vastavate pretensioonidega kostja poole.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuses kordas hageja suures osas maakohtus väljatoodut. Täiendavalt märkis

hageja, et tunnistaja ütlustele tuginedes ei ole võimalik järeldada, et kostja ei olnud lepingu

sõlmimisel pahatahtlik ega soovinud õigusvastase tagajärje saabumist. Q ütlustest nähtub, et ta

tutvustas hagejale termouuringu tulemusi ja selgitas, et elamu on heas seisus ning kui esmalt

märgib ta, et ei ole elamus muudatusi teinud, siis hiljem väidab, et kõrvaldati puudus teise

korruse magamistoas. Tegelikkuses puudus termouuringu kohaselt elamus soojusisolatsioon.

Seejuures jättis maakohus arvestamata teiste tõenditega, mis on vastuolus Q ütlustega. JR

ütluste kohaselt ei näidanud kostja termouuringut hagejale ega ka talle. Maakohus ei

analüüsinud ka kostja müügilepingus antud kinnitust ega 23. septembri 2020. a vastust hageja

nõudekirjale. Samuti jättis maakohus arvestamata, et JR ütluste kohaselt selgitas kostja kõigile,

et uuringu kohaselt on soojapidavus hea. Lisaks valetas kostja kohtule, kui väitis, et elamus

puudus 2012. a, kui ta uuringu tellis, küttesüsteem. Eeltoodust tulenevalt jättis maakohus

ebaõigesti TsÜS § 146 lg 4 kohaldamata.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja hageja apellatsioonkaebus rahuldamata.

7. Apellatsiooniastmes vaidlevad pooled jätkuvalt selle üle, kas hagi on aegunud.

Aegumise kohta otsuse tegemisel peab kohus aegumistähtaja kontrollimiseks esmalt

pooltevahelise õigussuhte poolte esitatud asjaolude ja tõendite põhjal õiguslikult

kvalifitseerima (vt nt Riigikohtu 9. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-4918/86, p 10). Poolte

vahel on sõlmitud müügileping võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 mõttes. Hageja nõue

tuleneb müügilepingu rikkumisest – hagejale on tekkinud kahju, mis seisneb parandamiseks

kuluvas summas 32 472,60 eurot (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3). Maakohus hindas kostja aegumise

vastuväidet ja leidis, et nõue on aegunud. Aegumise katkemise või peatumise võimalusi

maakohus ei tuvastanud ning selliseid asjaolusid ei ole esile toodud ka apellatsioonkaebuses.

Kolleegium leiab, et maakohus ei ole aegumise aluseks olevate asjaolude tuvastamisel rikkunud

menetlusõiguse norme ning on õigusliku hinnangu andmisel õigesti kohaldanud

materiaalõigust. Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8)

ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Kolleegium järgib maakohtu

otsuse põhjendusi ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid täies ulatuses ei korda.

8. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Aegumistähtaeg on kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult

(TsÜS § 146 lg 4). VÕS § 227 lg 1 järgi müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest

tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Tegemist on erisättega müüdud

asja lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate nõuete aegumise alguse määramiseks.

Nimetatud sätet kohaldatakse eelkõige lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise korral

tekkivatele ostja täitmisnõudele (VÕS § 222 lg 1), sh parandamiskulu hüvitamise nõudele

(VÕS § 222 lg 5) ning kahju hüvitamise nõudele (VÕS § 115 lg 1).

9. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist. Kolleegium ei nõustu

hageja seisukohaga, et vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 146 lg-st 4, ehk kümne

aasta pikkusest aegumistähtajast.

9.1. Maakohus on kolleegiumi hinnangul hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1

igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Tunnistajate ütlused ei ole vastuolulised – see, et

tunnistaja JR termouuringut klientidele ei näidanud, ei välista, et seda ei saanud teha tunnistaja

Q. Tunnistaja Q ütluste kohaselt suhtles tema venekeelsete klientidega ning tunnistaja JR

ütluste kohaselt ta müügiprotsessis lõpuni ei osalenud (vt kd II, tl 36 ja 57 pöördel).

9.2. Hageja heidab maakohtule ette, et maakohus jättis asja lahendamisel tähtsust omavad

tõendid hindamata – müügileping (selle p-s 2.1.5 antud kostja kinnitus) ja kostja 23. septembri

2020. a vastus hageja nõudekirjale (kd I, tl 6–13, 36). Kolleegiumi hinnangul ei pidanud

maakohus nimetatud tõendeid nõude olemasolu tuvastamiseks hindama, vaid ta pidi üksnes

tuvastama asjaolud, mille korral väidetav nõue oleks aegunud (vt otsuse p 10).

Kolleegium märgib, et aegumine teenib käibekindluse ja õigusrahu eesmärki ning sunnib

võlausaldajat oma nõudeõigust õigel ajal maksma panema, kuna nõudeõiguse teostamisega

viivitamine raskendab õigusliku olukorra selgitamist ja võib tekitada tõendamisraskusi

(Riigikohtu 16. septembri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-09, p 11). Maakohus on õigesti

TsÜS § 146 lg 4 kohaldamisel arvestanud puuduse iseloomu, ehk kui elamus oli talvisel ajal

probleem soojapidavusega, siis pidi hageja puuduse avastama 2016. aasta detsembris elamusse

kolides või siis vähemalt järgmistel talvekuudel aasta hiljem. Hageja pöördus kostja poole alles

17. septembril 2020. Seega, isegi kui hageja hinnangul „kallutas kostja hagejat müügilepingut

sõlmima“, avaldades müügilepingus lepingueseme kohta valeinfot (samuti on hageja

apellatsioonkaebuses märkinud, et kostjale on etteheidetav ka passiivne tegu ehk tegevusetus –

lepingueseme kohta tõese info andmata jätmine), nõustub kolleegium maakohtuga, et tegemist

ei ole õigusvastase tagajärje soovimisega ja tahtlikult heade kommete vastase käitumisega

(tahtlik rikkumine).

9.3. Ainuüksi rikkumine ei ole piisav TsÜS § 146 lg 4 kohaldamiseks (vt Riigikohtu

22. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-53081, p 21). Pikendatud aegumistähtaja

kohaldamiseks on lisaks võlgniku tahtlusele olnud tarvis tõendada tema tahet teist poolt heade

kommete vastaselt kahjustada (VÕS § 1045 lg 1 p 8 kontekstis) (Riigikohtu 16. septembri

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-79-09, p 11), st sisuliselt kohustuse rikkuja pettuslikku tahet

teist poolt kahjustada või omandada tema arvel ebaausalt eelis (seega juba algset eesmärgipärast

käitumist). Praegusel juhul on maakohus tuvastanud, et kostja ei ole väidetavat puudust (elamu

halb soojapidavus) pettuslikult maha vaikinud. Hageja poolt on ületähtsustatud müügilepingu

p-s 2.1.5 antud kinnitus („Lepingu esemel, ka lepingu eseme oluliseks osaks oleval ehitisel ei

ole mingeid eritunnuseid ega puudusi /…/ sealhulgas kuid mitte ainult: /…/ või

ilmastikutingimuste mõjuga siseruumidele“). Lepingu eseme näol oli tegemist aiamajaga ja

kaalutud energiakasutuse klassiga D. Lisaks sellele on kostja tõendanud, et hagejale anti üle

kõik elamuga seotud dokumendid, sh termouuring, ning talle räägiti elamu soojapidavusest.

Lisaks märgib kolleegium, et jääb oma seisukoha juurde, et tegemist ei ole olukorraga, kus

puudus sai ilmneda alles kolme aasta möödumisel lepingueseme üleandmisest. Tuvastatud

asjaoludel pidi nõue olema hagejale aegumistähtaja kestel äratuntav. Seega ei välista kostja

tuginemist aegumisele ka hea usu põhimõte.

10. Maakohus ei pidanud hindama nõude eeldusi. Kohtupraktikas on leitud, et kui üks pool on

soovinud aegumise kohaldamist ja kui on tuvastatud asjaolud, mille korral väidetav nõue oleks

aegunud, tuleb hagi jätta rahuldamata (vt Riigikohtu 11. detsembri 2002. a otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-92-02, p 19). Sellisel juhul ei ole vajalik nõude olemasolu tuvastamine ka siis, kui kostja

esitab lisaks aegumise vastuväitele ka muid vastuväiteid. See põhimõte võimaldab

protsessiökonoomiast lähtuvalt kokku hoida aega ja kulutusi, sest TsÜS § 142 lg 1 alusel kaotab

isik aegumise tagajärjel nagunii õiguse nõuda teiselt isikult teo tegemist.

Menetluskulude jaotus

11. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

12. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

13. Poolte põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab

TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati

(TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)