2-19-4952/97 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Andres Suik

Otsuse kuupäev

18. märts 2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-4952

Tsiviilasi

Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Upgreen Asset

Management OÜ hagi OÜ Raatuse Maja vastu

hoonestusõiguse omanikule langemise eest hüvitise ja

viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 4. oktoobri 2021 otsus

Kaebuse esitadja ja liik

Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Upgreen Asset

Management OÜ apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

Paldiski mnt Kinnisvara OÜ kaebuselt 21 724,88 eurot ja

Upgreen Asset Management OÜ kaebuselt

1 008 023,45 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad (apellandid): Paldiski mnt Kinnisvara OÜ

(registrikood 12761158) ja Upgreen Asset

Management OÜ (registrikood 14289530), ühine

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp

Kostja (vastustaja): OÜ Raatuse Maja (registrikood

11775129), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene

Varul

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 28. veebruaril 2022 (menetluskonverents),

millel osalesid poolte lepingulised esindajad

RESOLUTSIOON

1. Parandada Harju Maakohtu 4. oktoobri 2021 otsuses ilmne ebatäpsus ja lugeda

tsiviilasja numbriks 2-19-4952.

2. Harju Maakohtu 4. oktoobri 2021 otsuse resolutsioon jätta muutmata, aga muuta

selle põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendava osa punktidele 9.4 ja 9.5

koos nende alapunktidega.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jaotada järgmiselt:

4.1. kostja menetluskuludest jätta 2% hageja Paldiski mnt Kinnisvara OÜ kanda

ja 98% hageja Upgreen Asset Management OÜ kanda;

4.2. hagejate menetluskulud jätta kummagi hageja enda kanda.

2 (10)

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (hageja I) ja Upgreen Asset Management OÜ (hageja II, koos

hagejad) esitasid 29. märtsil 2019 Harju Maakohtule hagi OÜ Raatuse Maja (kostja) vastu

hoonestusõiguse omanikule langemise eest hüvitise ja viiviste nõudes. Hagejad palusid mõista

kostjalt välja:

-

hageja I kasuks hüvitise 19 353,66 eurot, sissenõutava viivise 822,93 eurot ja viivise

alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113

lg-s 1 sätestatud määras;

-

hageja II kasuks hüvitise 898 000 eurot, sissenõutava viivise 38 183,45 eurot ja viivise

alates hagi esitamisest kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Hagejate peamised väited on järgmised:

-

tsiviilasjas nr 2-16-6649 (edaspidi: varasem tsiviilasi) jõustus 17. septembril 2018

Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2018 otsus, millega jäi muutmata Harju Maakohtu

8. novembri 2017 otsus. Nende otsustega kohustati hagejat I kui hoonestajat andma

kostjale kui kinnistu (Tallinn, Paldiski mnt 125, registriosa nr 9374801, edaspidi:

kinnistu) omanikule üle hoonestusõigus (registriosa nr 18751501) asjaõigusseaduse

(AÕS) § 244¹ lg 1 alusel omanikule langemise tõttu;

-

maakohtu otsusega mõisteti hagejalt I välja 118 706,94 eurot ja viivis 18 410,09 eurot.

Sellest on tasutud 11 060,60 eurot ja tasumata 107 646,34 eurot;

-

ringkonnakohtu otsuse p 73 järgi peab hoonestusõiguse langemisel omanikule tasuma

omanik hoonestajale hüvitise. Hoonestusõiguse väärtus on vähemalt 1 025 000 eurot;

-

hageja I esitas 26. novembril 2018 kostjale tasaarvestuse- ja nõudeavalduse, millega

tasaarvestas kostja nõude (107 646,34 eurot) hageja I nõudega (1 025 000 eurot).

Tasaarvestuse tulemusel jäi kostja võlgnevuseks 917 353,66 eurot. Ühtlasi juhtis

hageja I kostja tähelepanu asjaolule, et VÕS § 197 lg 2 esimese lause kohaselt langes

kostja viivisenõue tasaarvestuse tulemusel alates 17. septembrist 2018 ära;

-

nõudeavalduses teavitas hageja I, et loovutas hüvitise nõudest 898 000 euro suuruse

osa hagejale II ja palus nimetatud summa kanda hageja II pangakontole ning

19 353,66 eurot hageja I pangakontole hiljemalt 3. detsembril 2018;

-

kostja temalt nõutud summasid üle ei kandnud, seega on ta kohustatud tasuma viivist

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 17. septembrist 2018.

3 (10)

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

kinnistu koormati 8. juulil 2005 hoonestusõigusega (edaspidi: leping I) tingimusel, et

hoonestaja teostab olemasoleva hoonestuse rekonstrueerimise ja ehitab täiendava

hoonestuse. Lepingu I p-s 7.4 lepiti kokku, et kui hoonestaja olulise lepingurikkumise

tõttu hoonestusõigus ennetähtaegselt lõpetatakse ja omanik nõuab selle üleandmist, siis

hoonestajale p-des 7.2 ja 7.3 nimetatud kulutusi ei hüvitata, rajatud ehitised muutuvad

kinnistu oluliseks osaks ja lähevad tasuta kinnistu omaniku omandisse;

-

lepingut I muudeti 28. jaanuari ja 17. detsembri 2009 lepingutega (edaspidi:

lepingud II ja III). Nii nähti lepingu II p-s 3.1 ette hoonestaja kohustus rajada kinnistul

uus hoone hiljemalt 31. detsembriks 2013. Samuti täpsustati p-s 2.15 lepingu I p 7.4,

säilitades kokkuleppe, et kui hoonestaja lepingurikkumise tõttu hoonestusõigus lõpeb,

siis ta hüvitist ei saa. Kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse;

-

hageja I ei rajanud hoonet 31. detsembriks 2013 ega maksnud hoonestusõiguse tasu.

Seega realiseerus lepingus kokkulepitu: hoonestusõigus lõppes ennetähtaegselt

hoonestaja olulise lepingurikkumise tõttu ja tal pole õigust hüvitisele;

-

ringkonnakohtu varasemas otsuses ei otsustatud, et hagejal I on õigus hüvitisele.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus jättis hagi 4. oktoobri 2021 otsusega (vaidlustatud otsus) rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel

hagejate kanda (vastavalt nõudesummade jaotusele 2% ja 98% ulatuses) ning otsustas määrata

need rahaliselt kindlaks edaspidi.

3.1. Maakohus tuvastas varasema tsiviilasja otsusega hoonestusõiguse kostjale üleandmise

kohustuse ning sama hoonestusõiguse seadmise, muutmise ja sisu kohta järgmised asjaolud:

-

lepingu I p 7.4 näeb ette, et kui hoonestusõigus lõpetatakse ennetähtaegselt hoonestaja

olulise lepingurikkumise tõttu ja omanik nõuab hoonestusõiguse enda või kolmanda

isiku nimele kandmist vastavalt p-le 3.9, siis hoonestajale p-des 7.2 ja 7.3 nimetatud

kulusid ei hüvitata, hoonestusõiguse alusel rajatud ehitised ja rajatised muutuvad sel

juhul kinnistu oluliseks osaks ning lähevad tasuta kinnistu omaniku omandisse;

-

lepingut I muudeti lepinguga II, mille p 3.1 kohaselt on hoonestaja õigustatud ja

kohustatud hiljemalt 31. detsembriks 2013 ehitama kinnistule hoone ning hankima

selle kasutusloa. Lepingu II p-ga 2.15 muudeti lepingu I p 7.4 ja see näeb uues

sõnastuses ette, et kui hoonestaja olulise lepingurikkumise tõttu hoonestusõigus

ennetähtaegselt lõpetatakse ja omanik nõuab hoonestusõiguse enda või kolmanda isiku

nimele kandmist vastavalt p-le 3.9, siis hoonestajale lepingu p-des 7.2, 7.3 ja 7.3¹

nimetatud kulusid ei hüvitata, hoonestusõiguse oluliseks osaks olevad ehitised ja

rajatised, nii olemasolevad kui ka tulevikus ehitatavad, muutuvad sel juhul kinnistu

oluliseks osaks ning lähevad tasuta kinnistu omaniku omandisse;

-

kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et sõlmitud on kokkulepe hoonestusõiguse

lõppemisel või omanikule langemisel hoonestajale makstava hüvitise kohta vastavalt

lepingu I p-dele 7.2, 7.3, 7.4–7.6 ning lepingu II p-dele 2.13 ja 2.15.

3.2. Neil asjaoludel leidis maakohus, et AÕS § 244² lg 1, lepingu I p 7.4 ja lepingu II p 2.15

koostoimes on välistatud hageja I õigus hüvitisele. Varasemas tsiviilasjas leiti, et

hoonestusõigus langes kostjale, sest hageja I rikkus lepingut I, mistõttu ei ole hagejal I õigust

hüvitisele. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub kokkulepe hoonestusõiguse lõppemisel või

omanikule langemisel hoonestajale makstava hüvitise kohta vastavalt lepingu I p-dele 7.2, 7.3,

7.4–7.6 ning lepingu II p-dele 2.13 ja 2.15. Neist lepingupunktidest tuleneb, et kirjeldatud

olukorras hoonestajal hüvitise nõuet ei ole. Kinnistusaamatusse kandmise tõttu kehtib see

kokkulepe hoonestusõiguse igakordse omaniku suhtes.

4 (10)

3.3. AÕS § 244² lg 2 ei kohaldu, sest hoonestusõigus oli seatud kontoriruumide, mitte elamu

püstitamiseks. Hagejad ei tõendanud, et hoonestusõigus seati eluruumi omamiseks või

hoonestusõiguse alusel rajati elamu. Samuti ei esitanud hagejad tõendeid, et vastav kokkulepe

sõlmiti. Kuigi hoonestusõiguse ese on käesoleval ajal osaliselt elamumaa, ei anna see alust

kohaldada AÕS § 244² lg 2.

3.4. Lepingu I p 3.1 järgi kohustus hoonestaja hiljemalt 31. detsembriks 2013 ehitama

kinnistule hoone ja hankima kasutusloa. Samas ei ole hoonet ehitatud ja tähtaeg möödus ligi

kaheksa aasta eest. Riiklikult tunnustatud eksperdi RL 4. novembri 2020 arvamusest nähtub, et

asjaomane hoonestusõigus ei ole praegu vabal turul tasu eest võõrandatav. Arvamus on

asjakohane, sest võtab arvesse tõsiasja, et ehitamise tähtaeg on möödunud ja tegelikkuses pole

hoonestusõiguse realiseerimine enam võimalik. Seega on vaidlusaluse hoonestusõiguse väärtus

null. Hagejatel puudub igal juhul alus hüvitist saada.

3.5. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu jäi rahuldamata ka viivise nõue.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Hagejad esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja

hagi rahuldada. Teise võimalusena taotlevad hagejad asja maakohtule uueks läbivaatamiseks

saatmist. Menetluskulud paluvad hagejad panna kostja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt

järgmised.

4.1. Esiteks eksis maakohus kinnistusraamatu kannete, lepingute I–III ja AÕS § 244² lg 2

tõlgendamisel.

Õige pole järeldus, et hoolimata kinnistu ja hoonestusõiguse korduvast võõrandamisest kandub

esialgsete osapoolte väidetav tahe koos võõrandamistehingutega järgnevatele omanikele üle.

Maakohus jättis tähelepanuta, et hagejad ja kostja ei olnud lepingu I pooled, aga ka selle, et

lepingu III p-de 2.2.1, 2.3 ja 10.2.4 ning vastavate kinnisturaamatu kannete tõttu sai hoonestus-

õiguse sihtotstarbeks mh elamumaa. Kostja pidi kinnistu omandamisel sellega arvestama. AÕS

§ 244² lg 2 alusel tuli hüvitis igal juhul välja mõista, sest vaidlusaluse hoonestusõigusega

koormatud maa on osaliselt elamumaa. Lepingu I p 7.4 ja lepingu II p 2.15 kohaselt on

välistatud hoonestusõiguse omanikule langemisel hüvitis üksnes ehitiste eest ning sedagi ainult

juhul, kui hoonestusõiguse langeb omanikule ehituskohustuse rikkumise tõttu. Ringkonnakohtu

varasema otsuse kohaselt oli hoonestusõiguse omanikule langemise aluseks tasu maksmata

jätmine, aga mitte ehituskohustuse rikkumine. Seega ei ole välistatud hüvitis hoonestusõiguse

kui eraldi asjaõiguse eest, millega kaasneb ehitusõigus, ning millel on iseseisev väärtus.

4.2. Teiseks lähtus maakohus ebaõigesti vaidlusaluse hoonestusõiguse väärtuse puudumisest.

Maakohus jättis tähelepanuta, et hoonestusõiguse väärtus ei koosne ainult ehitistest, vaid

hoonestusõigusel on eraldiseseiv väärtus ka ilma ehitisteta ehk ehitusõigusena, mis kaasneb

hoonestusõiguse omandamisega. Maakohus jättis põhjendamatult kõrvale riiklikult tunnustatud

eksperdi VL arvamuse hoonestusõiguse väärtuse kohta. Selle asemel arvestas maakohus RL

õigusliku analüüsiga, mida ei saa käsitleda hinnanguna hoonestusõiguse väärtusele.

4.3. Kolmandaks eiras maakohus samade poolte vahelist varasemat kohtuotsust.

Varasema tsiviilasja otsuse p-s 73 tõlgendas ringkonnakohus vaidlusaluse hoonestusõiguse

tingimusi ja jõudis järeldusele, et kostja alusetu rikastumise situatsiooni ei teki üksnes

olukorras, kus on ette nähtud AÕS § 244² kohane kompensatsioon. Käesolevas asjas asus

maakohus sellest erinevalt ja vastuolus hea usu põhimõttega seisukohale, et kostjal puudub

kohustus maksta hüvitist.

5. Kostja vaidleb kaebusele vastu.

5 (10)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata ja apellatsioonkaebuse

rahuldamata. Siiski muudab ringkonnakohus osaliselt otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 2¹)

ja asendab tsiviilasja numbri õigega. Hagejad kannavad menetluskulud ringkonnakohtus.

7. TsMS § 652 lg 1 p 1 põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu

tuvastatud ja eespool p-s 3.1 refereeritud asjaoludest. Lisaks ei vaidle pooled järgnevate

asjaolude üle, mis saab võtta asja lahendamisel aluseks TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 järgi:

-

hageja I ja kostja polnud lepingute I–III pooled, vaid omandasid vastavad asjaõigused

hiljem;

-

pooled ei sõlminud omavahelisi kokkuleppeid vaidlusaluse hoonestusõiguse sisu ega

hüvitise kohta;

-

vaidlusaluse hoonestusõigusega koormatud kinnistu maa sihtotstarve muudeti enne

kostja omanikuks ja hageja I hoonestajaks saamist osaliselt elamumaaks;

-

kinnistule ei ole midagi vaidlusaluse hoonestusõiguse alusel ehitatud;

-

hageja I loovutas osa oma väidetavast nõudest hagejale II.

8. Ringkonnakohus alustab kaebuse lahendamist selle kolmandast väitest.

8.1. Kolmanda väite kohaselt oleks tulnud AÕS § 244² lg 1 esimese ja kolmanda lause alusel

esitatud nõuded rahuldada juba ainult seetõttu, et varasema kohtuotsusega on samade poolte

(täpsemalt hageja I ja kostja) vahelises vaidluses tuvastatud hoonestusõiguse kaotamise eest

hüvitise saamise õigus (ehk sellele vastav maksmise kohustus).

8.2. Varasema tsiviilasja otsuse p-s 73 märkis ringkonnakohus järgmist: Kolleegium ei nõustu

kostjate apellatsioonkaebuse väitega, et hoonestusõiguse omanikule tagasikandmine ja samal

ajal tasu väljamõistmine tekitab olukorra, kus hageja rikastub alusetult. AÕS (viidatud otsuses

ekslikult VÕS) § 2442 lg 1 järgi peab hoonestusõiguse langemisel omanikule tasuma omanik

hoonestajale hüvitise (dtl 16). Otsuse resolutsioonis maa- ega ringkonnakohus hüvitise kohta

otsustusi ei teinud.

8.3. TsMS § 457 lg 1 järgi on jõustunud kohtuotsus pooltele kohustuslik osas, milles

lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest

ei tulene teisiti. Eelkõige on viidatud sätte alusel siduv kohtulahendi resolutsioon (Riigikohtu

18. novembri 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-15197, p 13), aga põhjendused pigem mitte

(Riigikohtu 9. jaanuari 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-17-11697, p 13). Varasema vaidluse ese ei

olnud hüvitise nõue hoonestusõiguse kaotamise eest ja kohus ei võtnud selle kohta seisukohta

otsuse resolutsioonis. Samuti ei tuvastanud kohus hüvitisnõude aluseks olevaid asjaolusid, st

olukord ei ole sarnane sellega, mida käsitles hagejate viidatud Riigikohtu 4. jaanuari 2012 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-129-11. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et varasem otsus ei ole käesoleval

juhul hüvitisnõude ega selle aluste osas siduv viisil, nagu soovivad hagejad.

8.4. Ringkonnakohus möönab, et hageja I õigusi võiks põhimõtteliselt riivata olukord, kus

tema vastu esitatud nõude rahuldamist põhjendatakse hüvitisõigusega, aga hiljem jäetakse

hüvitis välja mõistmata põhjendusega, et tal sellist õigust ikkagi ei ole. Käesoleval juhul ei ole

aga hageja I tuginemine varasemale otsusele sisuliselt põhjendatud. Esiteks ei rajanud

ringkonnakohus varasemat otsust selle p-s 73 märgitud põhjenduse osas konkreetse vaidluse

asjaoludele. Pigem on tegemist üldsõnalise viitega, mida tuleb mõista nii, et hoonestajale on

seaduses ette nähtud õigus nõuda hüvitist. Sellest ei saa järeldada, et hageja I vastav nõue on

igal juhul põhjendatud. Teiseks põhjendab ringkonnakohus järgnevas kaebuse esimest väidet

käsitledes, et hagejatel asjaomane hüvitisnõue puudub.

8.5. Neil kaalutlustel pole kaebuse kolmas väide põhjendatud. Käesolevas asjas esitatud hagi

ei tule rahuldada varasemas tsiviilasjas tehtud otsuse tõttu.

6 (10)

9. Järgmiseks käsitleb ringkonnakohus kaebuse esimest väidet.

9.1. Esimene väide koosneb sisuliselt kahest osast: esiteks leiavad hagejad, et kinnistus-

raamatu kandeid ja lepinguid tuli tõlgendada objektiivselt (st mitte algsete lepinguosaliste

subjektiivse tahte järgi), ning teiseks, et AÕS § 244² lg 2 alusel tuli hüvitis igal juhul välja

mõista, sest vaidlusaluse hoonestusõigusega koormatud maa on osaliselt elamumaa.

9.2. Väite mõlema osa uurimisel on vaja eristada hoonestusõiguse võla- ja asjaõigusliku sisu.

9.2.1. Senises kohtupraktikas on (sarnaselt hagejate väidetega) eristatud hoonestusõiguse

võla- ja asjaõiguslikku sisu (vt nt Tartu Ringkonnakohtu 21. juuni 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-

14-20932, p-d 12–14). Võlaõiguslik suhe kehtib üldjuhul ainult selle sõlminud isikute vahel,

mitte aga kolmandate isikute suhtes, kes on hoonestusõiguse või kinnisasja võõrandamisel

saanud uuteks omanikeks. Seevastu hoonestusõiguse sisu kohta sõlmitud kokkulepped, mis on

kantud kinnistusraamatusse (asjaõiguslik sisu), on siduvad kinnistu ja hoonestusõiguse iga-

kordse omaniku suhtes (vrd nt Riigikohtu 14. märtsi 1997 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-97,

põhjenduste kolmas lõik). Võttes arvesse, et praegu vaidlevad pooled ei olnud hoonestusõiguse

seadmise lepingu osapooled ega ole ka omavahel sõlminud selle sisu kohta kokkuleppeid, siis

saab nendevahelises suhtes lähtuda üksnes vaidlusaluse hoonestusõiguse asjaõiguslikust sisust.

9.2.2. Kinnistusraamatu kannetest (dtl 20–30) nähtub ja pooled ei vaidle, et kinnistus-

raamatusse on hoonestusõiguse sisu kohta kantud järgmist, mis moodustabki hoonestusõiguse

asjaõigusliku sisu:

-

ehitise püstitamise ja korrashoiu kohustus vastavalt lepingu I p-dele 3.1, 3.4, 3.5, 3.6,

3.7, 3.11 ja 3.12; lepingu II p-le 2.4 ning lepingu III p-le 2.1.1;

-

hoonestaja kohustus maksta lepingu I p-s 3.1 ja lepingu III p-s 2.1.1 sätestatud

ehituskohustuse täitmise tähtaegadest mittekinnipidamisel leppetrahvi vastavalt

lepingu I p-le 3.8 ja lepingu III p-le 2.1.5;

-

ehitise kindlustamisega ja ehitise ülesehitamisega seotud kohustused vastavalt

lepingu I p-le 6.16.4;

-

kohustus kanda hoonestusõigus üle kinnistu omanikule või tema poolt nimetatud

kolmandale isikule vastavalt lepingu I p-dele 3.9 ja 3.10 ning lepingu II p-le 2.6;

-

kokkulepe ehitiste saatuse kohta vastavalt lepingu I p-le 7.1;

-

kokkulepe hoonestusõiguse lõppemisel või omanikule langemisel hoonestajale

makstava hüvitise kohta vastavalt lepingu I p-dele 7.2, 7.3 ja 7.4–7.6 ning lepingu II

p-dele 2.13 ja 2.15;

-

kokkulepe, et hoonestusõiguse koormamiseks piiratud asjaõigustega on vajalik

kinnistu igakordse omaniku nõusolek vastavalt lepingu I p-le 5.1;

-

kokkulepe, et hoonestusõiguse võõrandamiseks on vajalik kinnistu igakordse omaniku

nõusolek ning hoonestusõiguse suhtes sõlmitud võlaõiguslike kokkulepete ülevõtmine

hoonestusõiguse omandaja poolt vastavalt lepingu I p-le 5.3.

9.3. Hinnang hagejate kaebuse esimese väite esimesele osale oleneb sellest, kas hüvitise

välistamise kokkulepe (lepingu I p 7.4 sellele lepinguga II antud sõnastuses) on praegu

vaidlevate poolte suhtes siduv ja kuidas tuleb sel juhul kokkulepet tõlgendada.

9.3.1. AÕS § 244² lg 1 ja § 255¹ p 5 järgi kuuluvad hoonestusõiguse sisu hulka mh omaniku

ja hoonestaja kokkulepped hoonestusõiguse lõppemisel või hoonestusõiguse omanikule

langemisel hoonestajale ehitise eest makstava hüvitise ja selle välistamise kohta.

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu tuvastatud (vt eespool p 3.1) kokkulepped hüvitise kohta

vastavad AÕS § 255¹ p-le 5 ning on kantud kinnistusraamatusse (vt eespool p 9.2.2). Seetõttu

on need siduvad kostja ja hageja I vahelises õigussuhtes. Hagejate väidete järgi ei ole

kirjeldatud arusaam vaidlusalune.

7 (10)

9.3.2. Vaidlus on küsimuses, milline on hüvitise välistamise kokkuleppe tähendus. Maakohus

nõustus kostjaga, et hüvitise nõue on algse omaniku ja hoonestaja kokkuleppe järgi välistatud

ning ka see tingimus on kostjale ja hagejale I siduv. Hagejate kaebuse esimese väite esimese

osa järgi ei ole vaidlustatud otsus kõnealuses osas piisavalt põhjendatud ega järgi hoonestus-

õiguse kokkuleppe objektiivse tõlgendamise reeglit, st eelkõige VÕS § 29 lg 4. Arusaama

kokkuleppe objektiivse tõlgendamise vajadusest kinnitab ka õiguskirjandus (vt P. Varul jt.

Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2016, § 29 p 4.5, ning seal viidatud

P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2014 § 53, p 3.3.1).

9.3.3. Niisiis taandub siinkohal uuritav väide peamiselt küsimusele, kuidas tuleb mõistliku

isiku vaatekohast tõlgendada lepingu I p 7.4 sellele lepinguga II antud sõnastuses (dtl 141).

Siinjuures saab lisaks rakendada asjakohases ulatuses VÕS § 29 lg-te 5–8 reegleid.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu ja kostjaga, et kõnealuse punkti sõnastust, lepingut ja selle

eesmärki tervikuna arvesse võttes saab mõistlik isik p-st 7.4 eelkõige aru nii, et sellega sooviti

hoonestaja kanda jätta kogu risk olukorras, kui ta kaotab hoonestusõiguse oma olulise

lepingurikkumise tõttu. Punkti alguses nimetatakse selgelt hoonestusõiguse kaotamise

põhjusena hoonestaja oluline lepingurikkumine ja punkti teine pool loetleb sisuliselt kõik

võimalikud hüvitised, mida võiks hoonestaja saada. Nii on üheselt mõistetav tahe välistada ka

AÕS § 244² lg 1 järgne hüvitis. Ringkonnakohus nõustub ühtlasi kohtute arusaamaga eespool

p-s 9.2.1 viidatud tsiviilasjas nr 2-14-20932 (Tartu Ringkonnakohtu otsuse p 17 ja Viru

Maakohtu otsuse p 18), kus hüvitise välistamise kokkulepet sisustati samuti osapoolte

riskijaotuse kaudu. Siinjuures pole oluline, kas oluline lepingurikkumine avaldus ehitise

rajamise kohustuse või hoonestusõiguse tasu maksmise (rahalise) kohustuste rikkumises.

9.3.4. Põhjendatud ei ole hagejate käsitlus, et hüvitise välistamise kokkulepet tuleks hinnata

analoogselt tagatiskokkuleppega. Hoonestaja olulise lepingurikkumise korral hüvitise saamine

või maksmata jätmine ei ole piisavalt sarnased käsi- ega kinnispandi seadmise või

realiseerimisega. Sarnasust ei järeldu AÕS § 254 lg-s 4 ette nähtud reaalkoormatise

regulatsioonist ega sellekohasest kokkuleppest. Ühtlasi ei ole hüvitise välistamise kokkulepe

põhimõtteliselt seadusega vastuolus, sest AÕS § 244² lg 1 teine lause näeb selgelt ette sellise

sisuga kokkulepe sõlmimise võimaluse. Nii ei ole kõnealune kokkulepe üldjuhul vastuolus hea

usu põhimõtte ega heade kommetega. Käesoleval juhul ei nähtu eespool p-s 9.2.2 tuvastatud

hoonestusõiguse asjaõiguslikust sisust tingimusi, mis muudaks hüvitise välistamise kokkuleppe

või sellele tuginemise pahauskseks. Ühtlasi pole kõnealuses p-s 7.4 sisalduv kokkulepe

ebamoraalne või ebaõiglane ega riku oluliselt lepingu kui terviku tasakaalu.

9.3.5. Eelneva põhjal leiab ringkonnakohus, et hüvitise välistamise kokkulepe on hageja I ja

kostja suhtes siduv ja sellega välistati hageja I kui hoonestaja hüvitisnõue olukorras, kus

hoonestusõigus langeb kinnistu omanikule hoonestaja olulise lepingurikkumise tagajärjel.

Hageja I oluline lepingurikkumine on varasema otsusega tuvastatud. Kui kõnealune kokkulepe

on kehtiv (vt järgnevas p 9.4), siis järeldub VÕS § 171 lg-st 1, et ka hageja II osas on

nõudeõigus sama kokkuleppe järgi välistatud. Kaebuse esimese väite esimene osa ei ole niisiis

põhjendatud ega anna alust maakohtu otsust muuta.

9.4. Hagejate kaebuse esimese väite teise osa alusel tuleb järgmiseks kontrollida, kas poolte

vahel siduvaks osutunud hüvitise välistamise kokkuleppe kehtivust piirab AÕS § 244² lg 2.

9.4.1. AÕS § 244² lg 2 sätestab, et kui hoonestusõigus on seatud elamu püstitamiseks, ei või

kokku leppida väiksema hüvitise maksmises kui ⅔ hoonestusõiguse harilikust väärtusest.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus

olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus,

eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. AÕS § 244² lg-s 2

sätestatud keeld vastab sellele tingimusele, st elamu püstitamiseks seatud hoonestusõiguse

puhul on hüvitise välistamise kokkulepe tühine osas, milles ei nähta ette hüvitist vähemalt ⅔

hoonestusõiguse harilikust väärtusest.

8 (10)

9.4.2. Maakohus leidis vaidlustatud otsuse p-des 23 ja 24 kokkuvõtvalt, et AÕS § 244² lg 2

kohaldamiseks ei anna alust üksnes asjaolu, et vaidlusaluse hoonestusõiguse ese on käesoleval

ajal mh elamumaa. Hagejad ei väida, et kostja ja hageja I suhtes oleks asjaõiguslikult siduv

kokkulepe hoonestusõiguse alusel elamu püstitamiseks, aga hagejate arusaama järgi tähendab

osaliselt elamumaa sihtotstarbega kinnisasja hoonestusõigusega koormamine ühtlasi elamu

püstitamiseks hoonestusõiguse seadmist. Eespool p-s 9.2.2 tuvastatud hoonestusõiguse sisu

(eelkõige esimene taane) ei sisalda andmeid ega viiteid hoonestusõiguse alusel rajatava ehitise

kasutusotstarbe kohta.

9.4.3. AÕS § 244² lg 2 lisati seadusesse esialgsel kujul 17. veebruari 1999 vastu võetud

„Asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse, kinnistusraamatuseaduse ja

täitemenetluse seadustiku, planeerimis- ja ehitusseaduse, riigilõivuseaduse, notari tasu seaduse

ja Eesti Vabariigi pankrotiseaduse muutmise seaduse muutmise seadusega“ (Riigikogu

VIII koosseis, eelnõu 694 SE), mille seletuskirjas märgiti järgmist (vt § 14, p 2, lk 9–10):

Teiste

riikide

kogemused

näitavad,

et

normaalses

ühiskonnas

kasutavad

hoonestusõigusest tulenevat võimalust valdavalt mitte väga rikkad inimesed.

Hoonestusõiguse langemine omanikule tähendab neile reeglina ka korteri kaotamist.

Siit tuleneb vajadus seadusega tagada, et hoonestusõiguslik isik saaks hoonestusõiguse

omanikule langemisel hüvituse, mis võimaldaks tal mõnel muul viisil oma

korteriküsimuse lahendada. Hoonestusõiguse seadmisel võib hüvituse maksmise

võimaluse ka välistada. Et vältida korteri kaotamisega seotud sotsiaalseid probleeme,

on saksa seadusandja pidanud otstarbekaks seadusega sätestada, et vähemkindlustatud

elanikkonnaosa korteriküsimuse lahendamiseks seatud hoonestusõiguse juures ei tohi

kokku leppida hüvituse välistamises. Hüvituse suurusena on ette nähtud vähemait ⅔

hoonestusõiguse väärtusest hoonestusõiguse omanikule langemise ajal […]. Eelnõus on

saksa kogemusi arvestades tehtud ettepanek lahendada ka Eestis hüvitus

hoonestusõiguse omanikule langemisel nii, nagu seda on tehtud Saksamaal, täiendades

selleks seadust §-ga 244². […] Kortereid ja äri- või tööstusotstarbelisi ruume sisaldava

hoone korral oleks lubatav osaline hüvitamine (võrdeliselt eluruumide osale hoones).

Eluruumide korral oleks hüvitise minimaalsuuruseks ⅔ hoonestusõiguse väärtusest

hoonestusõiguse omanikule langemise ajal. […]

AÕS § 244² lg 2 praegune sõnastus pärineb asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja

nendega seonduvate seaduste muutmise seadusest (Riigikogu IX koosseis, eelnõu 989 SE).

Samal ajal lisati erineva kohaldamisala, kuid sarnase sisuga § 253 lg 1¹, mis koostoimes sama

seaduse § 253 lg 1 esimese lausega näeb ette, et hoonestusõiguse lõppemisel selle tähtaja

möödumise tõttu ei või hoonestajale kinnisasja omaniku poolt kinnisasjale jääva ehitise eest

makstav hüvitis olla väiksem kui ⅔ hoonestusõiguse väärtusest. Viidatud eelnõu seletuskirjas

selgitati kõnealuse õigusmuudatuse kohta § 253 lg 1¹ osas:

[…] kehtestamine on tingitud sotsiaalsetest kaalutlustest. Nimelt võivad pooled

kavandatava muudatuse kohaselt välistada kokkuleppega hüvituse maksmise või

hüvitust vähendada. Juhul kui hoonestusõiguse alusel on rajatud elamu, siis tähendab

hoonestusõiguse lõppemine kodu kaotust. Sellega seoses on sätestatud, et elamu puhul

ei või hüvitus olla alla ⅔ hoonestusõiguse väärtusest.

AÕS § 244² lg 2 kohta märgiti samas, et parandati selle sõnastust, jättes sisu muutmata.

9.4.4. AÕS § 244² ja § 253 kohaldamisalad on erinevad: esimene kohaldub juhul, kui

hoonestusõigus langeb omanikule (AÕS § 244¹ lg 1), teine aga hoonestusõiguse tähtaja

möödumisel. Ühtlasi on erinev neis määratletud hüvitis: esimesel juhul lähtub see AÕS § 244²

lg 1 kolmanda lause järgi pigem hoonestusõiguse väärtusest, teisel juhul nimetab AÕS § 253

lg 1 esimene lause selgelt hüvitist ehitiste eest. Sellegi poolest järgivad mõlemad sätted sama

eesmärki: tagada teatav hüvitis hoonestusõiguse kaotamise eest, kui selle õiguse alusel on

9 (10)

rajatud eluruum. Kummastki tsiteeritud seletuskirjast ei nähtu, et seadusandja oleks soovinud

kaitsenormi siduda hoonestaja isiku liigiga (nt välistada juriidilised isikud), elamu valmimise

või tegeliku kasutamisega. Sätete sotsiaalmajandusliku eesmärgi tõhusaks saavutamiseks tuleb

neid tõlgendada võimalikult laialt. Neil kaalutlustel leiab ringkonnakohus, et AÕS § 244² lg 2

tõttu ei saa hoonestusõiguse lõppemisele hoonestajale makstavat hüvitist välistada, kui

hoonestusõiguse alusel on juba rajatud või on võimalik rajada vähemalt osaliselt elamuna

kasutatav hoone.

9.4.5. Eelmises alapunktis märgitud tingimus on käesoleval juhul täidetud. Kostja ja hageja I

vahel puuduvad võlaõiguslikud kokkulepped hoonestusõiguse sisu kohta. Ringkonnakohus

tuvastas, et poolte vahel on hoonestusõiguse asjaõigusliku sisuna siduv ehitise püstitamise

kohustus vastavalt lepingu I p-dele 3.1, 3.4, 3.5, 3.6, 3.7, 3.11 ja 3.12; lepingu II p-le 2.4 ning

lepingu III p-le 2.1.1 (vt eespool p 9.2.2 esimene taane). Loetletud lepingupunktides (dtl 120 jj,

138 jj, 306) ei ole märgitud, mis otstarbega hoone võib hoonestusõiguse alusel püstitada.

9.4.6. AÕS § 241 lg 1 esimese lause järgi on hoonestajal tähtajaline õigus omada kinnisasjal

sellega püsivalt ühendatud ehitist. AÕS § 248 lg 1 sätestab, et hoonestusõigust ei või kitsendada

selle õiguse olemusega vastuolus olevate tingimustega. Neist sätetest tuleneb mh, et kui

hoonestusõiguse sisu ei ole omaniku ja hoonestaja kokkuleppel piiratud, siis saab hoonestaja

ise otsustada, millise õiguspärase ehitise ta kinnisasjale rajab. Kui maa kasutamise sihtotstarve

on vähemalt osaliselt elamumaa – nagu käesoleval juhul, siis tuleb lähtuda sellest, et hoonestaja

saab soovi korral rajada ehitise, mis on vähemal osaliselt kasutusel elamuna. See on ka

kooskõlas detailplaneeringu kohta esitatud andmetega (dtl 38, 347).

9.4.7. Vahekokkuvõttena saab märkida, et AÕS § 244² lg 2 kohaldamise eeldused on täidetud,

sest vaidlusaluse hoonestusõiguse alusel oli võimalik püstitada hoone, mis vähemalt osaliselt

oleks kasutatav elamuna. Seega ei saa olla tervikuna kehtiv (ka asjaõiguslikult siduv) kokkulepe

hoonestusõiguse omanikule langemise korral hüvitise välistamise kohta.

9.5. Hagejate hüvitisnõude välistab siiski hea usu põhimõte, mida kohus põhjendab järgmiselt.

9.5.1. Hüvitise välistamise keelule tuginemine ei ole lubatud juhul, kui see tähendab õiguste

kuritarvitamist ning rikub TsÜS § 138 lg-tes 1 ja 2 ning VÕS § 6 lg-s 1 sätestatud heas usus

käitumise põhimõtet. Hea usu põhimõtte funktsioon on tõkestada mh seadusest tulenevate

õiguste teostamise kuritarvitamine. See tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise

juhul seadusest tulenevat (vt nt Riigikohtu 16. mai 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-12, p 11

teine lõik ja seal viidatud varasem praktika). Kuigi AÕS § 244² lg 2 piirang on käesoleval juhul

kohaldatav, siis saab selle jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata, kui see oleks hea usu

põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

9.5.2. Õiguste kuritarvitamise üle otsustamiseks tuleb hinnata, kas seaduses ette nähtud

keeluga soodustatud isik kasutab oma õiguslikku positsiooni pahatahtlikult, saamaks endale

varalist eelist, mis talle ei kuulu. Vältimaks keelu tõhusa mõju kahjustamist, peab õiguste

kuritarvitamine olema selgelt äratuntav ja kindlaks tehtav (vrd küll mõneti erineva õigusliku

olukorra kohta Riigikohtu 3. aprilli 2020 otsus tsiviilasjas nr 2-18-18420, p 11 kolmas lõik).

9.5.3. Ringkonnakohtu hinnangul on hea usu põhimõttega vastuolus olukord, kus hoonestaja

jätab oma olulised kohustused täitmata (sh ei tasu hoonestusõiguse tasu ega püstita ehitist), aga

nõuab hüvitist sellest tingitud hoonestusõiguse kaotamise eest. Põhjendatud ei ole hagejate

arusaam, et varasemas tsiviilasjas vaidluse lahendamine ainult rahalise kohustuse rikkumise

tõttu takistab käesolevas asjas ka sellega arvestamist, et hoonestamise kohustus jäi täitmata.

TsÜS § 142 lg 1 teise lause kohaselt võib kohustatud isik pärast nõude aegumist keelduda oma

kohustuse täitmisest. See ei tähenda aga, et tema käitumist ei saa hinnata. Hea usu põhimõttega

võib olla vastuolus aegumisele tuginemine ning ühtlasi saab seda olla poole käitumine nii enne

kui ka pärast aegumistähtaja möödumist. Hagejad ei toonud esile ega tõendanud, et hageja I

oleks teinud temast mõistlikult oleneva hoonestamiskohustuse täitmisel.

10 (10)

9.5.4. Hoonestusõiguse olemuse järgi saab hoonestaja tähtajalise õiguse omada kinnisasjal

sellega püsivalt ühendatud ehitist (AÕS § 241 lg 1 esimene lause) ja peab üldjuhul maksma

kinnisasja omanikule selle eest tasu (AÕS § 254 lg 1). Nii on hoonestaja majanduslik huvi

suunatud kinnisasjale rajatud hoonest kasu saamisele (seda kasutades või tasu eest kasutada

andes) ning omaniku huvi kinnisasja korrashoiule, vastavate kokkulepete ja tingimuste korral

ka hoonete omandamisele, aga tavaliselt tasu saamisele. Kui hoonestaja ei täida hoonestamise

ega tasu maksmise kohustust, siis jääb kinnisasja omanik hoonestaja käitumise tõttu olulisel

määral ilma sellest, mida ta mõistliku isikuna hoonestusõiguse lepingust lootis. Niisugusel juhul

on temalt hüvitise nõudmine vastuolus hea usu põhimõttega.

9.5.5. Hüvitise nõude välistamine ega kostja käitumine hagejalt I varasemas tsiviilasjas nii

hoonestusõiguse kui ka tasu saamise nõudes pole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja

käitumist ei muuda pahauskseks AÕS § 254 lg-s 4 ette nähtud reaalkoormatise realiseerimine.

Nimelt ei pea kinnisasja omanik kogu hoonestusõiguse tähtaja jooksul tegevusetult taluma

olukorda, kus ta ei saa oodatud tasu ja hoonestamise kohustuse tähtaegne täitmine on muutunud

võimatuks tähtaja möödumise tõttu. Asjakohane ei ole hagejate võrdlus hoonestusõiguse

väärtuse ja hoonestusõiguse tasu vahel, sest käesolevas asjas nõutava hüvitise aspektist ei peagi

need olema omavahel võrreldavad. Küll aga ei toonud hagejad esile, et hageja I oleks

hoonestamisel kandnud mingeid kulutusi, mille hüvitamata jätmine oleks äärmiselt ebaõiglane.

10. Eelnevast tuleneb, et kaebuse esimese väite kumbki osa pole edukas ja hagejate hüvitis-

nõuet ei saa rahuldada. Seetõttu pole vaja käsitleda kaebuse teist väidet ega hinnata hoonestus-

õiguse väärtust. Samadel kaalutlustel ei pea ringkonnakohus hindama, kui suures ulatuses

mõjutaks AÕS § 244² lg 2 keeld hüvitise välistamise kokkuleppe kehtivust. Põhinõude

põhjendamatuse tõttu ei saa hagejad nõuda viivist. Kokkuvõtvalt pole alust muuta maakohtu

lõppjäreldust, et kogu hagi jääb rahuldamata. See tähendab omakorda, et puudub vajadus

käsitleda kostja muid vastuväiteid, sh loovutuse kehtivusele.

11. Kaebus ei sisalda eraldi väiteid maakohtu menetluskulude jaotuse vaidlustamiseks.

Kuivõrd otsustus hagi rahuldamata jätmise kohta jääb muutmata, siis puudub alus korrigeerida

kulude jaotust.

12. Maakohus märkis otsuses vale tsiviilasja numbri. Ringkonnakohus järgib oma senist

praktikat, et maakohtu ilmse kirjavea saab parandada kaebuse kohta tehtava lahendiga. Pooled

ei esitanud sellele vastuväiteid.

13. Apellatsioonimenetluse kulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda. Ringkonna-

kohus ei pea vajalikuks kohaldada TsMS § 169 lg 3 seoses kostja 18. veebruari 2022 taotlusega

eeldatavate menetluskulude katteks täiendava tagatise saamiseks. Viidatud taotlusega

seonduvad toimingud moodustavad menetlusest tervikuna väga väikese osa ja kostja kulude

osas saab selle rahuldamata jätmist võtta arvesse kulu vajalikkuse hindamisel. TsMS § 165 lg 1

teise lause järgi on põhjendatud jaotada kostja kulud hagejate vahel samas suhtes nagu seda tegi

maakohus. TsMS § 165 lg 2 esimese lause kohaselt kannab kumbki hageja ise oma kulud.

Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi

seniste menetluskulude jaotuse. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab kulud rahaliselt kindlaks

maakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)