2-17-17275/94 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Gaida Kivinurm

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. märts 2022. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-17275

Kohtuasi

Sihtasutus Hiiu Ravikeskus hagi Osaühing Vangent

Assets vastu

nõude tunnustamiseks OÜ Sillen

Konsultatsioonid (pankrotis) pankrotimenetluses

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.06.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Vangent Assets apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastustaja):

Sihtasutus

Hiiu

Ravikeskus

(registrikood

90010864),

lepingulised

esindajad

vandeadvokaat Tarmo Peterson ja advokaat Henri Torop

Kostja (apellant): Osaühing Vangent Assets (registrikood

12374438), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo

Friedenthal

Asja läbivaatamine

11.02.2022 menetluskonverentsina peetud kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 17.06.2021 otsuse resolutsioon muutmata, täiendades otsuse

põhjendusi vastavalt käesoleva otsuse põhjendustele.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2-17-17275

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Sihtasutus Hiiu Ravikeskus esitas 17.11.2017 Harju Maakohtule hagi Osaühing Vangent

Assets vastu Sihtasutus Hiiu Ravikeskus nõude tunnustamiseks OÜ Sillen Konsultatsioonid

(pankrotis) pankrotimenetluses summas 30 000 eurot.

2. Hageja ja OÜ Sillen Konsultatsioonid (pankrotis) (edaspidi ka võlgnik) sõlmisid 12.10.2015

üürilepingu Tallinnas Laste tn 1/Põllu tn 70/Raudtee tn 75/ Valve tn 3 asuva hapnikujaama

hoone hagejale kasutusse andmiseks alates 19.09.2016. Lepingu p 4.4 kohaselt kohustus

võlgnik tasuma hagejale leppetrahvi summas 60 000 eurot, kui ta ei anna üüripinda hagejale üle

lepingus ettenähtud tähtajaks.

3. 20.09.2016 sõlmisid võlgnik ja hageja kokkuleppe, milles on välja toodud, et võlgnikul on

võimatu üüripinda hagejale üle anda. Pooled leppisid ühtlasi kokku, et vähendavad 12.10.2015

sõlmitud üürilepingus ettenähtud leppetrahvi summat (60 000 eurot) 30 000 euroni. Võlgnik

kohustus nimetatud leppetrahvi summa tasuma 6 kuu jooksul kokkuleppe sõlmimisest, s.o

hiljemalt 20.03.2017. 20.09.2016 on võlgnik ja hageja allkirjastanud konstitutiivse

võlatunnistuse, millega võlgnik tunnistas tingimusteta leppetrahvi tasumise kohustust

kokkulepitud tähtajaks. Samuti on võlgnik leppetrahvi tasumise kohustust kinnitanud

12.04.2017 saldokinnitusega. Võlgnik ei ole võlgnevust tasunud.

4. Hageja ei nõustu kostja vastuväidetega, et 12.10.2015 üürileping ja 20.09.2016 kokkulepe

on näilikkuse tõttu tühine. Ebaõige on kostja väide, et hagejal oli juba 01.11.2012 tema ja

võlgniku vahel sõlmitud üürilepingu alusel hapnikujaama/katlamaja otsene valdus. 01.11.2012

üürilepingu esemeks ei olnud hapnikujaama hoone, vaid haigla hooned. Hapnikujaama hoone

nende hulka ei kuulunud ega saanudki kuuluda, sest 19.09.2006 sõlmitud üürilepingu alusel

kasutas hapnikujaama hoonet AS Eraküte (hilisem AS Tallinna Küte ja hilisem AS Utilitas

Tallinn) (edaspidi ka Tallinna Küte ja Utilitas). Nimetatud üürileping kehtis kuni 19.09.2016.

12.10.2015 üürilepingu sõlmimine oli vajalik selleks, et hageja saaks hapnikujaama valduse

Hiiu Ravikeskuse soojavarustuse edasiseks korraldamiseks. Asjaolu, et hageja tegevusalaks oli

sotsiaalhoolekande- ja tervishoiuteenuse osutamine, ei tähenda, et hagejal puudus huvi ja

vajadus hapnikujaama üürimiseks. Hageja opereeritav Hiiu Ravikeskus on hooldushaiglana

sotsiaalselt tundlik ja mahukas objekt, kus on püsivalt ca 150 väga raskes seisus patsienti.

Haiglahoone küte on haiglas viibivatele haigetele elulise tähtsusega, mistõttu oli hageja ja tema

juhtkonna arusaadavaks huviks haiglahoone stabiilne varustatus küttega. Hageja ei saanud

riskida sellega, et Tallinna Küttega üürilepingu lõppemisel haiglahoone küttevarustus kasvõi

ajutiselt katkeks. 2015. a oktoobriks oli võlgniku ja Tallinna Kütte vahel sõlmitud

hapnikujaama üürileping lõppemas ning aastaid Tallinna Küttega peetud läbirääkimised

koostöö jätkamiseks sobiliku mudeli leidmisel ei olnud tulemusi andnud. Võlgniku huvi oli

2-17-17275

saada hapnikujaama hoone eest kõrgemat üüri, kuna Tallinna Küttega sõlmitud üürilepingu

kohaselt oli üür 63,91 eurot kuus. Tallinna Küte ei olnud nõus rohkem üüri maksma. Samas

müüs Tallinna Küte soojusenergiat tõusva hinnaga nii hagejale kui ka kolmandatele isikutele,

mis ei sobinud võlgnikule ega hagejale. Esines oht, et üürilepingu lõppemisel seab Tallinna

Küte ebamõistlikud tingimused üürilepingu pikendamiseks ja kui pole alternatiivset varianti,

siis oleks soojavarustus katkenud või tulnuks jätkata Tallinna Kütte dikteeritud tingimustel.

2015. a oktoobriks oli selge, et pikaajalist koostööd ei õnnestu Tallinna Küttega jätkata, sest

poolte nägemus koostööst oli väga erinev. Seega eksisteeris suur teenuse katkemise risk, mida

hageja ega võlgnik ei saanud ravikeskuses viibivate patsientide tõttu lubada. Sellest lähtuvalt

sõlmisid hageja ja võlgnik 12.10.2015 üürilepingu hapnikujaama hoone hagejale kasutusse

andmiseks alates 19.09.2016. Üürilepingu tingimustes ei ole midagi tavapäratut.

Üürilepingujärgne hinnatõus oli kasulik võlgnikule. Üürilepingu p 3.2.4 kohaselt võttis võlgnik

kohustuse teha kõik endast olenev, et hagejal oleks õigeaegselt võimalik üle võtta ja omandada

Tallinna Küttelt üüripinnal soojusenergia tootmiseks vajalikud seaded ja trassid. Arvestades,

kuivõrd oluline oli tagada haiglahoonetele varustuskindlus, on mõistetav üürilepingus kokku

lepitud leppetrahvi suurus.

5. Kostja väide, et hagejal ei olnud kunagi 20.09.2016 kokkuleppe alusel kavatsust asuda

soojatootmisega tegelema, on väär. 12.10.2015 üürilepingu sõlmimise järgselt asusid hageja

juhatuse liige X koos võlgniku juhatusega pidama läbirääkimisi Tallinna Küttelt katlamaja

seadmete väljaostuks. 2016. a augustiks ei olnud läbirääkimised edukad, kuna Tallinna Küte

venitas omapoolse pakkumise saatmisega. Seetõttu esines reaalne oht, et teenuse osutamine

võib üürilepingu lõppemisel katkeda. Kuna Tallinna Küttega sõlmitud üürilepingu tähtaeg

(19.09.2016) hakkas saabuma ning lahendust soojatootmise edasiseks korraldamiseks

hooldushaiglas ei olnud, oli võlgnik äärmiselt keerulises olukorras, kuna ta pidi järgnevalt

otsustama, kas võtta risk ja lõpetada Tallinna Küttega üürileping ning anda pind üle hagejale

nagu kokku lepitud (teadmata, kas hagejal on objektiivselt teenuse osutamine võimalik,

arvestades seejuures et võlgnikul oli kohustus teha endast kõik olenev, et hageja saaks

omandada soojavarustuseks vajalikud seadmed) või sõlmida nii-öelda vaheaastaks leping

Tallinna Küttega. 10.08.2016 on Tallinna Küte võlgnikule ja hageja juhatuse liikmele

adresseeritud kirjas teatanud, et ei saa võlgniku rendihinnaga nõustuda, samuti on tehtud suuri

investeeringuid. Tallinna Küte pakkus viidatud e-kirjas võlgnikule kahte alternatiivselt

lahendust – pikaajalise rendilepingu sõlmimine täpselt sama hinnaga mis olemasolev leping

(üüri suurus 63,91 eurot kalendrikuus, mis selgelt võlgnikule ei sobinud) või 1-aastane

rendilepingu sõlmimine. Üheaastase üürilepingu puhul pakuti üüri 200 eurot senise 63,91 euro

asemel ning pooled pidid läbirääkimisi pidama põhivara müügi üle hagejale. Võlgnik otsustas

pikendada Tallinna Küttega lepingut üheks aastaks. Samas soovis võlgnik alustada

läbirääkimisi seadmete inventari ostmiseks ning viitas 16.08.2016 e-kirjas, et 1-aastane periood

peaks selleks olema piisav. 24.08.2016 edastas Tallinna Küte üürilepingu pikendamise

kokkuleppe omapoolse versiooni ning 26.08.2016 sõlmiti lõplik lepingu lisa, millega lepingut

pikendati kuni 01.10.2017. Sellisel viisil toimides rikkus võlgnik hagejaga sõlmitud 12.10.2015

üürilepingut. 20.09.2016, mil oli selge, et võlgnik ei saa täita hagejaga sõlmitud üürilepingut

ning hagejale ruumide valdust üle anda, sõlmiti võlgniku ja hageja vahel üürilepingu lisa.

Leppetrahvi nõue oli põhjendatud, sest üürilepingut ei saanud täitma asuda just võlgniku otsuse

tõttu (sh tuleb arvestada, et võlgniku kohustus oli üürilepingu järgi teha endast kõik olenev, et

hageja saaks omandada Tallinna Küttelt soojatootmiseks vajalikud seadmed).

6. Ka selles, et hageja asemele astus edaspidi üürisuhtesse OÜ Hingehoid (hageja asutaja ja

võlgniku osanik), ei ole midagi tavatut või lubamatut. OÜ Hingehoid põhitegevus seisneb

hagejale erinevate lisateenuste osutamises. Muu hulgas rendib OÜ Hingehoid hagejale

inventari, haigla sisustust, müüb mähkmeid jne. OÜ Hingehoid osutab hagejale

2-17-17275

õendusabiteenuse osutamiseks vajalikku täisvarustusteenust. Oli mõistlik ja loogiline

hapnikujaama hoone üürileandmine just OÜ-le Hingehoid, kellel on hageja poolt opereeritava

hooldushaigla varustusfunktsioon.

7. Hageja ei ole leppetrahvi nõudest 20.09.2016 kokkuleppega loobunud. Samal päeval

sõlmitud 20.09.2016 kokkulepe leppetrahvi kohta ja 20.09.2016 konstitutiivne võlatunnistus

annavad kinnistust sellest, et hagejale jäi õigus leppetrahvile. 20.09.2016 võlgniku ning hageja

vahel sõlmitud leping kannab pealkirja „Konstitutiivne võlatunnistus“. Ka lepingu põhiosa

sõnastusest nähtub, et selles on sätestatud kõik konstitutiivse võlatunnistuse olemuslikud

elemendid: punktis 1 on sätestatud kinnitus, et võlgnik võlgneb võlausaldajale 12.10.2015. a

üürilepingu p 4.4. ja 20.09.2016. a kokkuleppe alusel 30 000 eurot leppetrahvi, eraldiseisvas

punktis 2 on sätestatud kinnitus, et võlgnik tunnistab võlgniku ees oma rahalist kohustust

tingimusteta. Punktis 4 on kinnitatud, et võlatunnistus on konstitutiivne ning selle alusel tekib

võlgnikule uus iseseisev kohustus. Seega on grammatilise tõlgenduse kohaselt tegemist

konstitutiivse võlasuhtega. Lisaks viitab iseseisva nõude aluse loomise soovile asjaolu, et

punktis 3 on kokkulepitud võla tasumise tingimustes. Punkti 3 kohaselt kohustub võlgnik

tasuma võlasumma võlausaldajale poole aasta jooksul arvates käesoleva võlatunnistuse

andmisest. Seega tuleb võlgniku 30 000 euro suuruse võla tasumise kohustuse täitmise aja

määramisel arvestada võlatunnistuses sätestatut. See tähendab, et võlatunnistusega mitte üksnes

ei nenditud olemasolevat kohustust, vaid seati olemasoleva kohustuse täitmisele uusi

täiendavaid tingimusi, millest saab järeldada, et võlatunnistusega loodi uus sõltumatu

võlakohustus.

8. Kostja väiteid 12.10.2015 üürilepingu tagantjärele vormistamise kohta on spekulatiivsed ja

oletuslikud. Ainuüksi tõsiasi, et hageja juhatuse liige suhtles nii 2015. a oktoobris kui ka 2016.

a ise hapnikujaama ja soojusvarustusega seonduvalt Tallinna Küttega, annab kinnitust sellest,

et hageja ja võlgniku vahel oli sõlmitud juba 2015. a üürileping.

9. Hageja ei nõustu kostja väitega, et kuivõrd üürileping ja selle lisad on koostatud ja

allkirjastatud 2016. a sügisel pärast 19.08.2016 määrust võlgniku ajutise halduri nimetamise

kohta, on maakohtu määrusest tuleneva käsutuskeelu rikkumise tõttu võlatunnistus tühine.

20.09.2016 sõlmitud konstitutiivse võlatunnistuse näol ei ole tegemist mitte käsutustehingu,

vaid kohustustehinguga.

10. Hageja ei nõustu kostja väitega, et võlgniku ja hageja ning võlgniku ja OÜ Hingehoid vahel

sõlmitud lepingutes on märgitud ebamõistlikult suur leppetrahvi summa. Lepingutes sisalduvad

leppetrahvi summad ei ole objekti sotsiaalset iseloomu arvestades sugugi kõrged, sest lepingu

täitmisest sõltub kogu hooldushaigla kütmine ning on arusaadav, et hooldushaigla ei tohi jääda

ilma kütteta. Selleks, et tagada hageja poolt opereeritava hooldushaigla küttega varustamine,

oli oluline sõlmida leppetrahvi kokkulepe ning kostja väited hageja rikastumise soovist on

kohatud. Leppetrahvi vähendati 20.09.2016 kokkuleppel poole võrra, mistõttu on viited

leppetrahvi ülemäärasele suurusele igal juhul alusetud.

11. Hageja ei ole kunagi eitanud teatavat kattuvust hageja, OÜ Hingehoid ja võlgnikuga seotud

isikute ringis, kuid sellest pole võimalik teha kostja poolt soovitud järeldusi, et tehingutel

puuduks majanduslik sisu ja et need on tehtud tagantjärele. Hageja juhatuse liikmeks oli kõigi

vaidlusaluste tehingute ajal X. X ei olnud 12.10.2015 üürilepingu, 2016. a augustis AS-iga

Tallinna Küte sõlmitud üürilepingu ega 20.09.2016 kokkulepete sõlmimise ajal võlgniku

juhatuse liige ega osanik. X on olnud võlgniku juhatuse liige aastaid varem, s.o 28.08.2012 –

13.12.2013. Võlgniku osanikuks on alates 29.11.2012 OÜ Hingehoid. X on üheks OÜ

Hingehoid juhatuse liikmeks alates 01.12.2014. Alates 12.05.2015 on võlgniku osanikuks Y,

2-17-17275

kellele kuulub 50% OÜ Hingehoid osakapitalist. Tegemist on Y lahusvaraga, muudatus osanike

ringis on tehtud tulenevalt abieluvaralepingu sõlmimisest. Teine 50 % OÜ Hingehoid osalusest

kuulub OÜ-le Bravotex. Seega on väär kostja väide, et X oli käesolevas tsiviilasjas arutuse all

olevate tehingute tegemise ajal võlgniku lõplikuks kasusaajaks. Samuti ei teostanud X võlgniku

üle kontrolli.

12. Hageja ei nõustu kostja käsitlusega, et hageja nõue on pankrotimenetluses tehtud

tasaarvestusega lõppenud. Võlausaldajal on õigus tasaarvestusavaldus esitada kohe ning ta ei

pea ootama kuni nõude tunnustamise vaidluse lõpuni. Lõplik tõde, kas tasaarvestus toimus või

mitte, saabub pärast nõude tunnustamise vaidluse lõppu. Kui hageja nõue saab tunnustatud, on

lõplikult selge, et OÜ Sillen Konsultatsioonid (pankrotis) üürinõue ja hageja nõue on kattuvas

ulatuses lõppenud ja mingisugust topelt tasumist ei toimu.

Kostja vastuväited

13. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, palub jätta see läbi vaatamata või alternatiivselt

rahuldamata.

14. 12.10.2015 üürileping ja selle lisad moodustavad ühtse näilike tehingute kogumi, millest

tulenevalt ei ole üürilepingul ja selle lisadel õiguslikke tagajärgi. Isegi, kui üürileping oleks

kehtiv, on leppetrahvi nõue ilmselgelt põhjendamatu ja ebamõistlik, vastuolus hea usu

põhimõttega ning kuna kostja hinnangul on üürileping sõlmitud üksnes eesmärgiga luua

kunstlik alus nõude esitamiseks võlgniku suhtes viimase pankrotimenetluses.

15. Hageja ja võlgnik on seotud isikud, hageja juhatuse liige X (endise nimega X) on olnud

võlgniku juhatuse liige perioodil 28.08.2012 – 11.12.2013. Võlgniku ainuosanikuks on OÜ

Hingehoid, kelle juhatuse liige on X ning samuti oli X kuni 12.05.2015 OÜ Hingehoid

osanikuks. Alates 12.05.2015 on OÜ Hingehoid osanikuks X abikaasa Y. Võlgniku juhatuse

liikmeks on W, kes kostja hinnangul faktiliselt võlgniku tegevust juhtinud ega juhatanud ei ole,

vaid on juhatuse liikmeks nimetatud selleks, et käesolevas hagis käsitletava üürilepinguga

sarnaseid ja võlgnikule majanduslikult kahjulikke tehinguid teha. Lisaks eelnevale jagab hageja

võlgnikuga ka tegelikke kasusaajaid, kuna hageja asutajaks oleva Assets Club OÜ ja võlgniku

tegelikud kasusaajad füüsiliste isikute tasandil on kattuvad.

16. Kostja hinnangul puudub üürilepingul poolte jaoks igasugune majanduslik sisu. Hageja on

võlgnikuga, kui Laste 1, Tallinn asuvat kinnistut koormava hoonestusõiguse omanikuga

01.11.2012 sõlmitud üürilepingu alusel Laste 1, Tallinn asuva kinnisasja üürnikuks ja kogu

hoonestusõiguse territooriumi otseseks valdajaks. Seega on hagejal kogu hoonestusõiguse

territooriumi otsene valdus ja ta kasutab seda igapäevaselt oma tegevuses. Sealjuures tarbib

hageja alates 01.11.2012 soojusteenust, mida osutab Tallinna Küte hapnikujaama hoones

paiknevas katlamajas asuvate kütteseadmete kaudu. Kostjale jääb seetõttu arusaamatuks,

milline oli võlgniku ja hageja vahelise hapnikujaama üürilepingu sõlmimise eesmärk ja milles

seisnes hageja poolt vajadus saada endale hapnikujaama valdus olukorras, kus hageja kasutas

üürilepingu alusel hoonestusõiguse territooriumi tervikuna.

17. Samuti ei seondu hageja enda tegevus vähimalgi määral hapnikujaama/katlamaja

opereerimisega. Hageja kui sihtasutuse eesmärgiks oli hooldusasutusena oma vara valitsemise

ja kasutamise kaudu kõrgetasemelise sotsiaalhoolekande- ja tervishoiuteenuste osutamine.

Hageja ei tegele soojusteenuse osutamise või (iseendale) vahendamisega, mistõttu puudus tal

ka vajadus üürilepingu sõlmimiseks.

2-17-17275

18. Asjaolu, et hageja ei kavatsenudki kunagi soojatootmisega tegeleda, kinnitab üürilepingule

20.09.2016 sõlmitud kolmepoolne lisa, millest nähtuvalt on hageja, võlgnik ja OÜ Hingehoid

leppinud kokku selles, et võlgnik ei pea andma hapnikujaama valdust üle hagejale, vaid hoopis

OÜ-le Hingehoid (ehk võlgniku ainuosanikule) ning seoses Tallinna Küttega uue üürilepingu

sõlmimisega tähtajaga kuni 01.10.2017 on pikendatud üürilepingu punktides 1.1 ja 1.2

sätestatud tähtaega kuni 01.10.2018. On ilmne, et üürilepingu ja selle lisade sõlmimisel on

eesmärgiks luua kunstlik alus leppetrahvinõuete esitamiseks esmalt hageja ning seejärel OÜ

Hingehoid poolt.

19. Hagejal ega võlgnikul ei olnud suutlikust võtta üle Tallinna Küttelt Laste 1, Tallinn asuval

kinnistul paiknevate hoonete soojaga varustamist. 10.08.2016 kirjas nr 30002-7/79-2 oli

Tallinna Küte väljendanud, et katlamajaga seotud soojuse tootmise ja ülekande vara

jääkmaksumus on 2017. a septembri seisuga 87 544 eurot. Võlgnik ei avaldanud soovi vara

välja osta, vaid teatas 16.08.2016 kirjas, et on valmis üürilepingut pikendama. Tallinna Kütte

esitatud kirjavahetuse kohaselt oli hageja juhatuse liige X kõikide Tallinna Kütte kirjade

adressaatide hulgas, seega teadlik, milline on läbirääkimiste sisu ja kulgemise tempo. Mitte

ühestki tõendist ei tulene, et hageja oleks võlgnikule teatanud, et Tallinna Küttega üürilepingu

pikendamise tagajärjeks on leppetrahvinõude esitamine hageja poolt. Samuti ei nähtu, et hageja

ise oleks avaldanud soovi osta välja Tallinna Küttelt soojuse tootmiseks ja ülekandmiseks

vajalik vara, mis oleks olnud oodatav käitumine juhul kui hageja tahtnuks ise hakata

soojatootmisega tegelema. Hageja juhatuse liikme käitumine 2016. a augustis kinnitab, et

hagejal ei olnud mitte mingisugust tahet ega ka võimekust hakata 2016. a sügisest katlamajas

sooja tootma. Eelnevast järeldub, kui 28.08.2016 ei oleks võlgnik pikendanud üürilepingut

Tallinna Küttega, oleks hageja varustamine soojaga katkenud. Sellest järelduvalt oli 12.10.2015

üürileping hagejale endale ohtlik tegevuse jätkamise seisukohast ning hageja selgitused

katlamaja valdamise hädavajaduse kohta on läbinähtavalt otsitud.

20. Kostja hinnangul vastab selline tehing tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1

sätestatud näiliku tehingu tunnustele, mis sama § lg 2 kohaselt on tühine. Kuivõrd 12.10.2015

üürileping on tühine, on kostja hinnangul tühised ka üürilepingu lisad.

21. Üürileping ei ole koostatud ja allkirjastatud 12.10.2015, vaid tõenäoliselt 2016. a sügisel

s.o ajal, mil maakohus menetles kostja esitatud pankrotiavaldust võlgniku pankroti

väljakuulutamiseks ning oli määranud 19.08.2016 määrusega võlgnikule ajutise halduri. Seega

on dokumendid koostatud ajal, mil võlgniku vara suhtes kehtis Harju Maakohtu 19.08.2016

määrusest tulenev käsutuskeeld. Konstitutiivse võlatunnistuse andmine on käsitletav vara

käsutamisena, kuna sellega annab võlgnik sisuliselt üle võlausaldajale nõudeõiguse võlgniku

suhtes s.t käsutab võlgniku enda vara. TsÜS § 88 lg 1 kohaselt on käsutuskeeldu rikkuvad

tehingud tühised.

22. Ka juhul, kui 12.10.2015 üürileping oleks kehtiv, ei oleks hagejal õigus kostja suhtes

leppetrahvinõuet esitada. Nimelt on 20.09.2016 üürilepingule sõlmitud kolmepoolse

kokkuleppega pikendatud üürilepingu p-des 1.1 ja 1.2 sätestatud tähtaegu, millest tulenevalt ei

pidanud võlgnik andma üle hapnikujaama valdust mitte 19.09.2016, vaid 01.10.2018. Seega ei

oleks võlgnik rikkunud üüripinna üleandmise kohustust hageja ees ka juhul, kui üürileping

oleks kehtiv. Sealjuures on hageja õigused läinud 20.09.2016 kokkuleppega üle OÜ-le

Hingehoid ning hagejal puudub seetõttu igal juhul nõudeõigus võlgniku suhtes.

23. Kostja arvates ei ole 12.04.2017 saldokinnituse näol tegemist konstitutiivse

võlatunnistusega,

vaid

deklaratiivse

võlatunnistusega.

Saldokinnitusega

kinnitatakse

olemasolevast võlasuhtest tulenevat võlga, mitte ei looda uut iseseisvat kohustust, mistõttu

2-17-17275

puudub saldokinnitusel konstitutiivse võlatunnistuse iseloomulik tunnus: uue, aluskohustusest

eraldiseisva abstraktse kohustuse loomine. Tähendust ei oma sealjuures see, kuidas on

saldokinnitus pealkirjastatud. Hageja esitatud saldokinnituse p-des 1 kuni 3 on loetletud selgelt

üles võlatunnistuse aluseks olevad lepingud ning kinnitatakse nendest võlasuhetest tuleneva

võlgnevuse suurust. Samuti ei ole võlgnik 20.09.2016. a. kokkuleppes andnud hagejale

konstitutiivset võlatunnistust. Viidatud dokumendi p-des 1 kuni 2 on võlgnik ja hageja leppinud

üürilepingu lisana kokku leppetrahvi vähendamises ning selle tasumises kuue kuu jooksul.

Mitte ühtegi viidet sellele, et tegemist oleks üürilepingust eraldiseisva kohustusega, 20.09.2016

kokkuleppes ei sisaldu, vaid pooled on üürilepingu enda raamides leppinud kokku

leppetrahviga seonduvas ja seda kokkuleppel vähendanud.

24. Samuti on üürilepingu kehtivuse korral ilmne leppetrahvi ülemäärasus. Üürilepingus kokku

lepitud leppetrahvi suurus võrdub hapnikujaama 50 aasta üüriga, hageja poolt nõutav

leppetrahv hapnikujaama 25 aasta üüriga. Sealjuures oli üürileping ise sõlmitud vaid 20 aastaks.

Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks saanud võlgniku kohustuse rikkumise tulemusel kahju, mis

oleks võrreldav leppetrahvi suurusega või et talle võinuks üleüldse võlgniku rikkumise tõttu

kahju tekkida. Samuti puuduvad tõendid, et hageja oleks nõudnud üüripinna üleandmist ning

võlgnik oleks sellest keeldunud, vastupidi – võlgnik ja hageja on kokku leppinud, et

hapnikujaama üleandmise tähtaega pikendatakse ning selle valdus antakse üle 01.10.2018 OÜ-

le Hingehoid. Seega puudus leppetrahvil ka kohustuse täitmisele sundiv tagatisfunktsioon.

Tegemist on selgelt hea usu põhimõtte vastase ja ilma mistahes majandusliku mõtteta

leppetrahviga, mis on äärmuslikult hageja huve võlgniku omadele eelistav. Arvestades

eeltoodut võiks maksimaalseks leppetrahviks, mida hageja saaks võlgnikult nõuda, olla 1200

eurot s.t leppetrahv summas, mis vastab 12.10.2015 üürilepingus kokku lepitud üürile perioodi

eest, mille võrra lükkus võlgniku tõttu edasi katlamaja valduse üleandmine hagejale.

25. Arvestades sellega, et üüripinna üleandmata jätmine ei põhjustanud hagejale mitte

mingisugust kahju ning et hageja ei nõudnud üüripinna üleandmist, vaid nõustus üürniku

õiguste üleandmise ja tähtaja pikendamisega, tuleb hea usu põhimõttest tulenevalt jätta

leppetrahvinõue täies ulatuses tunnustamata või vähendada seda VÕS § 162 lg-st 1 tulenevalt

nullini.

26. Kuigi tsiviilasjas nr 2-18-12836 ei tunnistatud 20.09.2016 leppetrahvikokkulepet

tagasivõitmise sätete alusel kehtetuks, ei tähenda see, et kohtud oleksid lugenud leppetrahvi

suuruse põhjendatuks.

27. Hageja on esitanud tasaarvestuse avalduse võlgniku üürinõudega. 21.05.2018 avalduses on

hageja oma nõuded, sh käesolevas tsiviilasjas esitatud nõude tasaarvestanud võlgniku

pankrotihalduri esitatud nõudega üüri tasumiseks. Kuna hageja nõue võlgniku vastu on

tasaarvestusega lõppenud, on ka tema nõue ja huvi nõude tunnustamise vastu lõppenud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

28. Maakohus rahuldas hagi ja tunnustas hageja nõuet summas 30 000 eurot OÜ Sillen

Konsultatsioonid

(pankrotis)

pankrotimenetluses

teise

rahuldamisjärgu

nõudena.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

29. Maakohus luges vaidlustamata asjaolude ja esitatud tõendite alusel tuvastatuks järgmised

asjaolud: 12.10.2015 sõlmisid hageja ja võlgnik üürilepingu, mille alusel andis võlgnik hagejale

alates 19.09.2016 üürile Tallinnas Laste 1/Põllu 70/Raudtee 75/Valve 3 asuva hapnikujaama

hoone. Üürilepingu p 4.4 kohaselt oli võlgnikul kohustus tasuda hagejale leppetrahvi summas

2-17-17275

60 000 eurot, kui ta ei anna üüripinda hagejale üle lepingus kokkulepitud tähtajaks ehk

19.09.2016; Võlgnik ei andnud hagejale 19.09.2016 üürile hapnikujaama hoonet; 20.09.2016

sõlmisid võlgnik ja hageja 12.10.2015 üürilepingu lisana kokkuleppe, millega vähendati

12.10.2015 sõlmitud üürilepingu punktis 4.4 märgitud leppetrahvi 30 000 euro võrra ja järele

jäänud leppetrahvi summas 30 000 eurot kohustus võlgnik tasuma hagejale hiljemalt 6

kalendrikuu jooksul alates nimetatud kokkuleppe sõlmimisest; Võlgnik on 20.09.2016

väljastanud hagejale konstitutiivse võlatunnistuse, millega kinnitas, et võlgneb hagejale

12.10.2015 sõlmitud üürilepingu punktist 4.4 ja 20.09.2016 sõlmitud kokkuleppest tulenevalt

leppetrahvi summas 30 000 eurot ning kohustus selle tasuma 6 kalendrikuu jooksul alates

20.09.2016; Saldokinnitusega seisuga 12.04.2017/konstitutiivse võlatunnistusega on võlgnik

kinnitanud, et tal on seonduvalt kokkuleppega nr 12102015 hageja ees võlgnevus summas 30

000 eurot; OÜ Sillen Konsultatsioonid (pankrotis) nõuete kaitsmise koosolekul 18.10.2017

esitas kostja hageja nõudele summas 30 000 eurot vastuväite ja nõuet ei tunnustatud.

30. Esmalt hindas kohus 12.10.2015 üürilepingu ja 20.09.2016 kokkuleppe tühisust.

30.1. Kohtu hinnangul on kostja väide, et hagejal oli 01.11.2012 üürilepingu alusel Laste

1/Põllu 70/Raudtee 75/Valve 3, Tallinn kogu hoonestusõiguse otsene valdus, väär. 01.11.2012

äriruumi üürilepingust nr 01112012 nähtuvalt on võlgnik üürileandjana viidatud üürilepingu

alusel andnud hagejale üürile haigla hooned aadressil Laste 1/Põllu 70/Raudtee 75/Valve 3,

Tallinn ning neid teenindava maa suurusega 35 564 m2. 19.09.2006 võlgniku ja AS Eraküte

vahel sõlmitud üürilepingust ja 12.10.2015 üürilepingust nähtub, et võlgnik ja AS Eraküte vahel

on 19.09.2006 sõlmitud üürileping, mille alusel on Laste 1/Põllu 70/Raudtee 75/Valve 3,

Tallinn asuv hapnikujaama hoone antud kuni 19.09.2016 üürile AS-ile Tallinna Küte. Seetõttu

ei saanud võlgnik 01.11.2012 üürilepingu alusel sama hoonet hagejale üürile anda. Vastavaid

andmed ei nähtu ka 01.11.2012 üürilepingust.

30.2. Kohtu hinnangul on tõendamata ka kostja väide, et kuna võlgnik ja hageja on seotud

isikud, siis puudus 12.10.2015 üürilepingul tegelikult majanduslik sisu, sest hageja ei

kavatsenudki soojatootmisega tegeleda, vaid tema huvides oli, et hapnikujaama valdus oleks

Tallinna Küttel, kes osutab katlamaja kaudu soojusteenust. Tallinna Ringkonnakohus on

25.10.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-18-12836 tuvastanud, et võlgnik ja hageja on lähikondsed

pankrotiseaduse (PankrS) § 117 lg 2 p 5 mõttes. Sellest hoolimata leidis Tallinna

Ringkonnakohus viidatud otsuses, et 12.10.2015 üürilepinguga ei ole võlausaldajate huve

kahjustatud ning puudub alus väita nagu oleks üürileping sõlmitud vaid selleks, et omandada

OÜ Sillen Konsultatsioonid pankrotimenetluses leppetrahvi nõue ning et lepingupooltel ei

olnud algusest peale lepingu täitmise kavatsust. Kostja ei ole käesoleva tsiviilasja raames välja

toonud ühtki täiendavat asjaolu, mis võimaldaks kohtul asuda tsiviilasjas nr 2-18-12836 tehtud

otsusega võrreldes teistsugusele seisukohale. Tunnistajana üle kuulatud Indrek Raudsepa

ütlustest nähtub, et võlgnik pidas üürilepingu pikendamise osas läbirääkimisi Tallinna Küttega,

kuid asjaajamine venis ja septembriks 2016 oli selge, et asju korda ei saa ning oli hirm, et pärast

2016. a septembrit võib Tallinna Küte sooja tarnimise lõpetada. Kostja väited, et hagejal ega ka

võlgnikul ei olnud soovi, võimekust ega raha pärast Tallinna Küttelt katlamaja valduse

ülevõtmist sooja tootmise ja ülekandmise jätkamiseks, on paljasõnalised ja tõendamata.

Asjaolu, et kohtule tõenditena esitatud Tallinna Kütte 08.08.2016 ja 10.08.2016 kirjades on

kirja adressaatidena lisaks võlgnikule välja toodud ka X ja D, ei tõenda, et hageja oleks võlgniku

nimel Tallinna Küttega läbirääkimisi pidanud. 12.10.2015 üürilepingu näol ei ole tegemist

näiliku tehinguga TsÜS § 89 lg 1 mõttes.

30.3. Samuti ei saa 12.10.2015 üürilepingu lisana 20.09.2016 sõlmitud kokkulepet üürilepingu

punktis 4.4 märgitud leppetrahvi vähendamiseks pidada näilikuks tehinguks TsÜS § 89 lg 1

2-17-17275

mõttes. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et võlgnik tähtajaks hapnikuhoone valduse

üleandmise kohustust ei täitnud. Kohus tuvastas, et 12.10.2015 üürilepingu näol ei olnud

tegemist näiliku ega sellest tulenevalt tühise tehinguga. Seega oli võlgnikul tekkinud

12.10.2015 üürilepingu alusel kohustus tasuda hagejale leppetrahvi summas 60 000 eurot.

30.4. Kostja väited selle kohta, et 12.10.2015 üürileping ja selle lisad on tegelikult koostatud

ning allkirjastatud 2016. a sügisel pärast võlgnikule ajutise halduri määramist, on paljasõnalised

ja tõendamata. Tunnistaja D ütlustest nähtub, et võlgnik vahetas Tallinna Küttega hulgaliselt e-

kirju, suhtles telefonitsi ja kohtus Tallinna Kütte esindajatega. Tunnistaja suhtles ja kohtus

umbes 3-4 erineva Tallinna Kütte ametnikuga. Asjaolu, et võlgniku ja Tallinna Kütte vahel

lepiti kokku vähemalt üks kohtumine, on tõendatud Jaak Sepa 02.08.2016 e-kirjaga.

Kohtumiste toimumist ja läbirääkimiste pidamist kinnitavad ka kohtule esitatud 08.10.2015 e-

kirjad. Kostja ei ole tõendanud, et ühelgi kohtumisel, telefonivestluses ja/või e-kirjas ei

mainitud soovi Tallinna Küttega sõlmitud üürileping lõpetada ja anda üüripinna valdus üle

hagejale. Asjaolu, et seda ei mainitud kohtule esitatud kolmes kirjas, mis on üksnes väike

väljavõte võlgniku ja AS Tallinna Küte vahel peetud läbirääkimisest, ei tõenda, et poolte

vahelised läbirääkimised oleksid alanud 2016. aastal ja olnud suunatud üksnes üürilepingu

jätkamisele.

31. Võlgnik ei ole leppetrahvi tasumise kohustust tähtaegselt täitnud, mistõttu on hagejal õigus

nõuda leppetrahvi tasumist. Üksnes asjaolu, et Tallinna Ringkonnakohus on 25.10.2019

otsusega tsiviilasjas nr 2-18-12836 tunnistanud tagasivõitmise korras kehtetuks 20.09.2016

võlgniku, hageja ja OÜ Hingehoid vahel sõlmitud 12.10.2015 üürilepingu muutmise

kokkuleppe, ei tõenda kostja väiteid selle kohta, et I. D oleks 20.09.2016 kokkuleppe

sõlmimisel tegutsenud kellegi teise kui võlgniku huvides. Tallinna Ringkonnakohus on

kõnealuses 25.10.2019 kohtuotsuses muuhulgas hinnanud ka 20.09.2016 võlgniku ja hageja

vahelist kokkulepet ning on leidnud, et nimetatud kokkuleppe kehtetuks tunnistamiseks

puuduvad alused. Käesoleval juhul ei ole kohtule esitatud tõendeid, millest lähtuvalt saaks

kohus asuda teistsugusele seisukohale.

32. Leppetrahvi vähendamiseks puudub alus. Hageja ja võlgnik on 20.09.2016 kokkuleppega

juba leppetrahvi võrreldes selle esialgse suurusega poole võrra vähendanud. Võttes arvesse

kohustust, mille täitmise tagamiseks leppetrahvi summa määrati, s.o kohustust tagada

hooldushaigla kütmine ja ära hoida olukord, kus haigla võib jääda kütteta, oli põhjendatud

leppetrahvi määramine kokkulepitud summas. Hageja on usutavalt põhistanud, et leppetrahvi

sätestamisel oli kohustuse täitmisele sundimise funktsioon. Kohus ei nõustunud kostja

seisukohaga, et üürilepingu pikendamisega ei kaasnenud hagejale mingisugust kahju.

Üürilepingu pikendamise tõttu on hageja pidanud jätkuvalt ostma soojusenergiat Tallinna

Küttelt kallima hinnaga. Käesoleval juhul oli leppetrahvi sätestamisel kohustuse täitmisele

sundimise funktsioon ning leppetrahv summas 1200 eurot ei oleks selleks olnud piisav.

33. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et võlgniku võlatunnistusi ei saa käsitleda

konstitutiivsete võlatunnistustena, kuna võlatunnistustes on viidatud alusvõlasuhtele. Kohtu

hinnangul nähtub 20.09.2016 võlatunnistusest, et võlgnik on kinnitanud, et võlgneb hagejale

12.10.2015 sõlmitud üürilepingu punktist 4.4 ja 20.09.2016 sõlmitud kokkuleppest tulenevalt

30 000 eurot; tunnistab antud kohustust ja soovib luua iseseisva kohustuse, kohustudes

võlasumma hagejale tasuma poole aasta jooksul alates võlatunnistuse andmisest. Kohtule ei ole

esitatud asjaolusid, millest lähtuvalt saaks kohus jätta arvestamata 20.09.2016 võlatunnistuses

väljendatud tahte. Kohtu hinnangul viitavad poolte soovile luua algsest kohustusest sõltumatu

kohustus asjaolud, et 12.10.2015 üürilepingu alusel oli võlgnikul kohustus tasuda hagejale

leppetrahvi 60 000 eurot, kuid 20.09.2016 võlatunnistusest nähtuvalt kohustus võlgnik hagejale

2-17-17275

tasuma 30 000 eurot, mille tasumise tähtajaks lepiti kokku 6 kuud alates võlatunnistuse

andmisest. Hageja on selgitanud, et käesolevas tsiviilasjas on ta 12.04.2017 saldokinnitusega

soovinud tõendada üksnes asjaolu, et 20.09.2016 kokkuleppest tuleneva leppetrahvi tasumise

kohustus oli täitmata, hageja ei nõua käesolevas tsiviilasjas leppetrahvi tasumise kohustuse

täitmist 12.04.2017 saldokinnituse alusel. Seetõttu ei oma kohtu hinnangul tähtsust, kas

nimetatud saldokinnituse näol on tegemist deklaratiivse või konstitutiivse võlatunnistusega.

34. Konstitutiivse

võlatunnistuse

näol

ei

ole

tegemist

käsutustehinguga,

vaid

kohustustehinguga, sest võlgnikul tekib võlatunnistuse andmisega kohustus võlausaldaja ees

midagi teha. Seega ei rikkunud võlatunnistuse andmine Harju Maakohtu 19.08.2016 määrusega

võlgniku vara suhtes kehtestatud käsutuskeeldu.

35. Tasaarvestuse avalduse esitamisega ei ole hageja leppetrahvi nõue võlgniku vastu

lõppenud. Seisuga 21.05.2018 kehtinud PankrS § 99 lg 1 kohaselt kui võlausaldaja võis enne

pankroti väljakuulutamist oma nõude tasaarvestada võlgniku nõudega, võib ta kaitstud nõude

tasaarvestada ka pärast pankroti väljakuulutamist. Avalduse nõude tasaarvestamiseks võib

esitada kuni kohtule viimase jaotusettepaneku esitamiseni. Käesoleval juhul ei ole hageja

leppetrahvi nõue võlgniku pankrotimenetluses tunnustatud, kuna kostja esitas hageja nõudele

vastuväite ja kohus peab käesoleva vaidluse lahendamiseks tuvastama, kas hageja nõude

tunnustamine võlgniku pankrotimenetluses on põhjendatud või mitte. Seega ei ole hageja

21.05.2018 tasaarvestuse avaldus aluseks hagi rahuldamata jätmisel.

Apellatsioonkaebus

36. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt palub kostja rahuldada kostja taotlus

leppetrahvi vähendamiseks kuni 1200 euroni.

37. Kostja ei nõustu maakohtu otsusega ning leiab, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud

materiaalõiguse normidena TsÜS § 89 lg-1 ja VÕS § 158 lg-t 1 ning jätnud arvesse võtmata

olulised asjaolud VÕS § 162 alusel leppetrahvinõude vähendamisel. Samuti on maakohus

oluliselt eksinud võlatunnistuste kvalifitseerimisel ning jätnud arvestamata VÕS § 29 lg-s 5

sätestatud tõlgendamisreeglitega.

38. Hageja ja võlgnik on lähikondsed, mistõttu tuleb 12.10.2015 üürilepingut ja 20.09.2016

leppetrahvi kokkulepet vaadelda ühise olulise majandusliku huviga isikute vaheliste

tehingutena. Tallinna Ringkonnakohus on tuvastanud tsiviilasjas nr 2-18-12836 hageja ja

võlgniku lähikondsuse PankrS § 117 tähenduses. 01.11.2012 hageja ja võlgniku vaheline

üürileping reguleeris ammendavalt soojavarustuse küsimused hageja ja võlgniku vahel.

Seetõttu oli 12.10.2015 üürileping ilma igasuguse majandusliku sisuta, seda enam, et nii hagejal

kui ka võlgnikul puudus võimalus soojateenust osutada, seda nii õiguslikus (puudus

tegevusluba ning seda ei olnud isegi mitte taotletud) kui ka tehnilises tähenduses (puudusid

tehnoseadmed sooja tootmiseks ja/või edastamises, samuti personal). Seetõttu jääb

arusaamatuks, milline oli mõte muuta hageja ja võlgniku vahel 12.10.2015 üürilepinguga

katlamaja valdajat. Tallinna Kütte 12.09.2018 esitatud kirjavahetusega on tõendatud, et ei

hagejal ega võlgnikul ei olnud suutlikust võtta üle Tallinna Küttelt Laste tn 1 Tallinn asuval

kinnistul paiknevate hoonete varustamist soojaga. Nimetatud kirjavahetuse kohaselt oli hageja

juhatuse liige X kõikide Tallinna Kütte kirjade adressaatide hulgas, seega teadlik, milline on

läbirääkimiste sisu ja tempo. Mitte ühestki tõendist ei tulene, et hageja oleks võlgnikule

teatanud, et Tallinna Küttega üürilepingu pikendamise tagajärjeks on leppetrahvinõude

esitamine hageja poolt. Kui 28.08.2016 ei oleks võlgnik pikendanud üürilepingut Tallinna

2-17-17275

Küttega, oleks hageja varustamine soojaga katkenud. Sellest järelduvalt oli 12.10.2015

üürileping hagejale endale ohtlik tegevuse jätkamise seisukohast ning hageja selgitused

katlamaja valdamise hädavajaduse kohta on läbinähtavalt otsitud. Tallinna Küte oli

põhimõtteliselt valmis katlamaja valduse vabastama, kuid selgitas nii D-le kui ka W-le selle

tagajärgi. D ajas aga 10.08.2016 konkreetsele Tallinna Kütte ettepanekule vastuseks oma

16.08.2016 kirjas täiesti ebamäärast juttu soovist läbirääkimisi jätkata.

39. 12.10.2015 üürilepingu ja 20.09.2016 leppetrahvi tasumise kokkuleppe asjaolud on

kummalised ja vastuolulised. Raske on aru saada, mida andnuks hagejale katlamaja valdus,

milles puudunuks seadmed, mis on vajalikud soojatootmiseks. Soojavarustust oli aga hagejal

vaja. Katlamaja valdus ilma tehnoseadmeteta viinuks hageja avaldustele vastupidise tagajärjeni

– soojavarustus oleks katkenud, sest kui Tallinna Küte jäänuks ilma katlamaja valdusest, oleks

lõppenud soojaenergia tootmine ja ülekandmine hageja opereeritavatesse hoonetesse.

Läbirääkimiste kese oli üürilepingu pikendamine, mitte soojatootmise pikendamine. Hageja on

andnud üürniku positsiooni üle OÜ-le Hingehoid, kuid tema suhtes ei ole hageja soovinud

samaväärseid leppetrahve rakendada. Kostja hinnangul viitab kõik see sellele, et hageja ja

võlgniku sooviks ei olnud katlamaja valduse ülevõtmine hageja poolt Tallinna Küttelt ning

hageja ja võlgnik ei eeldanudki sellise kokkuleppe täitmist. 12.10.2015 üürileping on seega

näilik ning TsÜS § 89 lg 1 kohaselt tühine.

40. Leppetrahvi nõudmisel puudus hageja jaoks alus tagatis- ja survefunktsiooni vajaduse

puudumisest juhindudes – hageja ei soovinud survestada võlgnikku üürilepingu pikendamisest

loobuma, sest üürilepingu pikendamata jätmine kahjustanuks hagejat ennast. Samuti puudus

20.09.2016 hageja jaoks leppetrahvinõudel kahju hüvitamise funktsioon. Hageja ei ole väitnud,

rääkimata tõendamisest, et ta oleks Tallinna Kütte ja võlgniku vahelise üürilepingu

pikendamise tõttu kahju saanud. Seda, et 20.09.2016 seisuga puudus hagejal vajadus

leppetrahvi tagatis- ja survefunktsiooni ning kahju hüvitamise funktsiooni rakendamiseks,

kinnitab samal päeval sõlmitud kolmepoolne 12.10.2015 üürilepingu muutmise kokkulepe,

millega hageja andis üle üürniku õigused ja kohustused OÜ-le Hingehoid ning millega

pikendati katlamaja valduse üleandmise tähtaega kuni 01.10.2018. Seega ei näinud hageja

20.09.2016 enam vajadust katlamaja valduse järele ega soovinud soojatootmisega enam

tegeleda. Ka oli hageja nõus sellega, et katlamaja valduse üleandmise tähtaega pikendatakse s.t

ta nõustus, et katlamaja valdust ei pea võlgnik andma üle 19.09.2016, vaid alles 01.10.2018.

Seega ei saa rääkida võlgniku poolt 12.10.2015 üürilepingu p-i 4.4. rikkumisest.

41. Maakohus on ebaõigesti kvalifitseerinud 20.09.2016 ja 12.04.2017 võlgniku avaldused

konstitutiivseteks

võlatunnistusteks.

Maakohtu

põhjendused

on

otseselt

vastuolus

kohtupraktika kujundatud printsiipidega konstitutiivse võlatunnistuse määratlemiseks. Hageja

pidi tõendama, et võlgnik andis konstitutiivse võlatunnistuse ja sellise võlatunnistuse andmisele

oli ka võlgniku tahe suunatud. Kostja hinnangul hageja seda teinud ei ole. 20.09.2016

võlatunnistuses on selgelt kinnitatud, et vastavas dokumendis sisalduv avaldus võla kohta on

seotud 12.10.2015 üürilepingu p-st 4.4 tuleneva kohustuse rikkumisega, s.t tegemist on

deklaratiivse võlatunnistusega. Seda, et tegemist on deklaratiivse võlatunnistusega, kinnitab

omakorda ka 12.04.2017 saldokinnitus/võlatunnistus, milles ei viidata kordagi 20.09.2016

kokkuleppele, kui nõude alusele, vaid taaskord 12.10.2015 kokkuleppele.

42. Maakohus on eksinud leides, et kui võlgnik oleks andnud 20.09.2016 ja 12.04.2017

konstitutiivse võlatunnistuse, oleks see olnud kehtivalt antud vaatamata käsutuskeelule.

Konstitutiivse võlatunnistuse andmine on käsitletav vara käsutamisena, kuna sellega annab

võlgnik sisuliselt üle võlausaldajale nõudeõiguse võlgniku suhtes s.t käsutab võlgniku enda

vara.

2-17-17275

43. Maakohus pidanuks leppetrahvi vähendama, kuna see on ebamõistlikult suur. Hagejal

puudus vajadus rakendada leppetrahvi tagatis- ja survefunktsiooni. Hagejale ei tekkinud

võlgniku poolt Tallinna Küttega üürilepingu pikendamise tõttu mingit kahju. Maakohtu

järeldus, et kahju siiski tekkis, ei põhine tõenditel. Leppetrahv summas 30 000 eurot vastab 300

kuu, s.t 25 aasta üürile. Maksimaalseks leppetrahviks, mida hageja saaks võlgnikult nõuda, on

1200 eurot.

Vastustaja seisukoht

44. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

45. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, täiendades

kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse

põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

46. Pooled vaidlevad selle üle, kas 12.10.2015 üürileping ega selle lisana koostatud 20.09.2016

kokkulepe on näilikud tehingud, kas 20.09.2016 võlatunnistus on konstitutiivne või

deklaratiivne võlatunnistus ning vaidlus on ka leppetrahvi kehtivuse ja selle vähendamise üle.

Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu järeldust selle kohta, et hageja nõue

ei ole pankrotimenetluses tasaarvestuse tulemusel lõppenud.

47. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti materiaalõigust kohaldades leidnud, et

12.10.2015 üürileping ega selle lisana koostatud 20.09.2016 kokkulepe ei ole näilikud tehingud

ning need ei ole TsÜS § 89 lg 1 ja 2 kohaselt tühised. Samuti pole maakohus selles osas otsuse

põhjendamisel rikkunud menetlusnorme. Samas on maakohus ekslikult VÕS §-i 30 kohaldades

leidnud, et 20.09.2016 võlatunnistus vastab oma tunnustelt konstitutiivsele võlatunnistusele.

Ringkonnakohtu hinnangul annavad esitatud tõendid aluse asuda seisukohale, et tegemist on

deklaratiivse võlatunnistusega. Selline eksimus ei too siiski kaasa maakohtu otsuse tühistamist,

vaid ringkonnakohus saab maakohtu vea parandada ja muuta selles osas maakohtu otsuse

põhjendusi. Kuna tegemist on deklaratiivse võlatunnistusega, ei ole vajalik hinnata kostja

väidet, kas konstitutiivse võlatunnistuse andmisega on rikutud võlgniku vara käsutuskeeldu

ning sellekohased põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Muus osas vastab otsuse

põhjendav osa TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule ja ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse

põhjendustega selles osas ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.

48. Kõigepealt märgib ringkonnakohus, et ei nõustu kostjaga selles, nagu oleks maakohus

kvalifitseerinud ka 12.04.2017 võlgniku saldokinnituse konstitutiivseks võlatunnistusteks.

Maakohus märkis otsuse punktis 18, et kuna hageja ei nõua käesolevas tsiviilasjas leppetrahvi

tasumise kohustuse täitmist 12.04.2017 saldokinnituse alusel, ei oma kohtu hinnangul tähtsust,

kas nimetatud saldokinnituse näol on tegemist deklaratiivse või konstitutiivse võlatunnistusega.

Seega ei ole maakohus võlgniku saldokinnitusele oma hinnangut andnud. Pooled ei ole

maakohtule teinud etteheited, et maakohus jättis saldokinnituse hindamata. Seetõttu ei saa ka

ringkonnakohus hinnata, kas maakohus kohaldas 12.04.2017 saldokinnituse osas VÕS §-i 30

õigesti.

49. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja ei ole tõendanud, et 20.09.2016 võlatunnistus

on konstitutiivne võlatunnistus. Tõendamaks, et võlgnik tunnistas kohustusi hageja ees

2-17-17275

konstitutiivse võlatunnistusega VÕS § 30 mõttes, tuleb hagejal esmalt tõendada poolte tahe

luua iseseisev kohustus, vastasel juhul eeldatakse deklaratiivset võlatunnistust (vt nt Riigikohtu

02.04.2014 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-162-13, p 36; 10.12.2014 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-124-

14, p 24). Seda, kas pooled leppisid kokku konstitutiivse võlatunnistuse andmises ning

missuguse sisuga võlatunnistust pooled soovisid sõlmida, tuleb selgitada võlatunnistuse kui

lepingu tõlgendamise teel, kohaldades mh VÕS §-s 29 sätestatut (vt Riigikohtu 23.02.2016

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-147-15, p 13; 24.03.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-103-16, p 16).

Oluline on tuvastada poolte ühine tegelik tahe võlatunnistuse kokkuleppe sõlmimisel (vt

eespool viidatud otsused tsiviilasjas nr 3-2-1-124-14, p 28 ja tsiviilasjas nr 3-2-1-103-16, p 18).

Võlatunnistusele hinnangu andmisel tuleb arvestada, et võlatunnistuse tähendus määratakse

võlatunnistuse sisu ja eesmärgiga, arvestades kõiki võlatunnistuse sõlmimise asjaolusid,

sh lepingueelseid läbirääkimisi, poolte huve jms (vt eespool viidatud otsused tsiviilasjas nr 3-

2-1-147-15, p 13 ja tsiviilasjas nr 3-2-1-103-16, p 18). VÕS §-s 30 sätestatud abstraktse

kohustuse tekkimine eeldab, et pooltel on tahe siduda end just abstraktse kohustusega, st poolte

eesmärgiks on luua iseseisev ja sõltumatu nõudealus (eespool viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-147-15, p 13; vt ka Riigikohtu 17.03.2009 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-15-09, p 12). VÕS § 29

lg 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see

tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine

tahe. VÕS § 29 lg 3 kohaselt, kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses

ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis

tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Samas on ühise

tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb. Kui poolte ühist tegelikku tahet

ega ka VÕS § 29 lg-s 3 nimetatud asjaolusid ei ole tõendatud, saab lepingu tõlgendamisel

lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada

ka VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lg-t 6, mille kohaselt tuleb

lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis

tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist (vt Riigikohtu 26.11.2015 otsust tsiviilasjas

nr 3-2-1-112-15, p 15). Hageja väitel oli poolte ühiseks tahteks luua 20.09.2016

võlatunnistusega iseseisev nõudealus. Käesolevas asjas ei ole ringkonnakohtu hinnangul

esitatud tõendeid selle kohta, et hageja ja võlgniku ühine tahe oleks olnud luua iseseisev ja

sõltumatu nõudealus. 20.09.2016 võlatunnistuse punktis 1 on võlgnik kinnitanud, et võlgneb

hagejale 12.10.2015 sõlmitud üürilepingu punktist 4.4 ja 20.09.2016 sõlmitud kokkuleppest

tulenevalt 30 000 eurot leppetrahvi (I kd tl 9). Seega on võlgnik lähtunud võla suuruse ja

võlasuhte osas poolte vahelisest varasemast lepingust. Samuti on võlgnik koostanud 12.04.2017

saldokinnituse/võlatunnistuse, milles ei viidata 20.09.2016 kokkuleppele, kui nõude alusele,

vaid taaskord 12.10.2015 kokkuleppele (I kd tl 10). Võlgniku seadusliku esindaja Indrek

Raudsepa ütluste kohaselt soovis hageja saada kompensatsiooni mingi trahvi või sanktsiooni

näol ja sellest ei olnud juttu, et leppetrahvi nõudest hageja loobuks. Samuti kinnitab D, et tal

õnnestus leppetrahvi vähendada 60 000 eurolt 30 000 eurole (II kd tl 52-54). Ringkonnakohtu

hinnangul ei saa nimetatud tõenditest järeldada, et võlgniku tahe oleks olnud luua iseseisev

nõudealus. Võlgnik on võlatunnistust andes lähtunud võlgnevusest, mis võlgnikul oli tulenevalt

12.10.2015 lepingust ja selle 20.09.2016 muutmise kokkuleppest. Sellisel juhul ei ole poolte

ühist tahet iseseisva ja sõltumatu nõudealus loomiseks võimalik järeldada, vaid tõlgendamisel

tuleb seega lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4). Ringkonnakohtu hinnangul

pole ka sellisel tõlgendamisel võimalik hageja väidetud võlatunnistuse liiki järeldada.

Võlatunnistuses on esile toodud võlgnevuse seos 12.10.2015 üürilepingus märgitud leppetrahvi

kokkuleppega ja selle vähendamisega 20.09.2016 summas 30 000 eurot. Samuti on viide

alussuhtele toodud esile 12.04.2017 saldokinnituses. Ehkki 20.09.2016 võlatunnistuse punktis

2 on võlgnik tingimusteta kinnitanud oma rahalist kohustust 30 000 euro suuruses summas ja

punktis 4 on pooled märkinud, et käesolev võlatunnistus on käsitletav konstitutiivse

2-17-17275

võlatunnistusena, ei saa nendest punktidest mõistliku isiku positsioonist teha järeldust, et

tegemist on konstitutiivse võlatunnistusega. Ainuüksi võlatunnistuse nimetamine selle tekstis

konstitutiivseks võlatunnistuseks või viitamine VÕS §-le 30 ei ole piisav võlatunnistuse

konstitutiivseks lugemiseks. Samamoodi ei ole aga põhjust ainuüksi alussuhtele viitamise tõttu

võlatunnistuse tekstis lugeda võlatunnistus deklaratiivseks (vt Riigikohtu 10.12.2014 otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-124-14, p 28). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole aga 20.09.2016

võlatunnistuse pooled pelgalt viidanud alussuhtele, vaid sellega on soovinud võlgnik siduda

ennast leppetrahvi tasumise kohustusega, kinnitades selle tasumise kohustust veelkordselt

võlatunnistuses. Võlgniku seaduslik esindaja on oma ütlustes korduvalt kinnitanud, et võlgnikul

oli leppetrahvi tasumise kohustus ja see kohustus ära ei langenud (II kd tl 52-54). Seega on

võlgnik soovinud võlatunnistusega üksnes kinnitada olemasolevat võlga. Lisaks viitab

ringkonnakohtu hinnangul deklaratiivse võlatunnistuse olemasolule asjaolu, et lisaks

20.09.2016 võlatunnistusele on võlgnik andnud 12.04.2017 saldokinnituse/võlatunnistuse.

Juhul, kui 20.09.2016 võlatunnistusega soovinuks pooled luua iseseisva nõudealuse, puudunuks

ringkonnakohtu hinnangul vajaduse seda veelkord 12.04.2017 üle kinnitada. Antud juhul ei ole

seega kolleegiumi hinnangul konstitutiivse võlatunnistuse andmine tõendatud, mistõttu tuleb

lähtuda sellest, et 20.09.2016 võlatunnistuse puhul on tegemist deklaratiivse võlatunnistusega.

50. Kuna ringkonnakohtu hinnangul on 20.09.2016 võlatunnistuse puhul tegemist deklaratiivse

võlatunnistusega, ei pea ringkonnakohus vajalikuks vastata kostja apellatsioonkaebuse

väidetele seoses 20.09.2016 võlatunnistusega kaasneva käsutuskeelu rikkumisega.

51. Riigikohus on selgitanud, et deklaratiivsele võlatunnistusele toetumisel ja selle esitamisel

ei pea hageja esitama võla tekkimise asjaolusid, kuna võla puudumise tõendamise koormis

lasub kostjal (vt Riigikohtu 12.03.2015 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-149-14, p 13; eespool

viidatud otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-16, p 21). Sellest tulenevalt tuleb hinnata, kas kostja on

tõendanud võlgnikul võla puudumise. Kostja on tuginenud sellele, et 12.10.2015 üürileping ja

selle 20.09.2016 lisa on nende näilikkuse tõttu tühised tehingud ning sellest tulenevalt ei ole

võlgnikul leppetrahvi tasumise kohustust hagejale. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing,

mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole

avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu

olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Tehingu näilikkuse

tuvastamine eeldab tahteavalduste, s.o tehingu sisulist hindamist. Ka nõude tunnustamise hagi

menetlemisel on võimalik ja tuleb tehingut sisuliselt hinnata, olgugi et üks tahteavalduse teinud

lepingupool ei pruugi kohtumenetluses osaleda (vt Riigikohtu 02.11.2011 otsust tsiviilasjas nr

3-2-1-95-11, p 12). Maakohus on hinnanud poolte tahteavaldusi 12.10.2015 üürilepingu ja selle

20.09.2016 lisa koostamisel ja leidis põhjendatult, et tegemist ei ole näilike tehingutega.

Maakohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et 12.10.2015 üürileping oli koostatud 2016. a

sügisel. Seda maakohtu järeldust ei ole kostja vaidlustanud. Kohtule on esitatud tõendid selle

kohta, et 2015. a sügisel on hageja pöördunud Tallinna Kütte poolt palvega väljastada Laste tn

1 kinnistul asuvate Tallinna Küttele kuuluvate trasside ja tehnorajatistega seonduv

dokumentatsioon (I kd tl 68). Nimetatud palve seondub 12.10.2015 üürilepingu punktist 3.2.4

nähtuva hageja sooviga võtta üle ja omandada Tallinna Küttelt soojusenergia tootmiseks

vajalikud seadmed (I kd tl 7-8). Seega on tõendatud 2015. a sügisel hageja soov omandada

soojusenergia tootmiseks vajalikud trassid ja seadmed. Kostja väited seda järeldust ümber ei

lükka. Kostja tugineb hageja käitumisele 2016. a sügisel ja järeldab sellest, et hagejal polnud

kavatsust juba 2015. a sügisel soojatootmisega tegelema hakata ja selleks vajalikke seadmeid

välja osta. Ringkonnakohtu hinnangul niivõrd ulatuslikke järeldusi hageja käitumisest teha ei

saa. Asjaolu, et 2016. a sügisel teadis hageja seaduslik esindaja võlgniku poolt Tallinna Küttega

peetud läbirääkimiste sisust ja sisuliselt nõustus sellega, et võlgnik pikendab Tallinna Küttega

2-17-17275

sõlmitud üürilepingut, ei anna alust järeldada, et 12.10.2015 lepingu sõlmimisel poleks pooltel

olnud kavatsust selles sätestatud tagajärgi esile kutsuda. 12.10.2015 üürileping sätestas

võlgnikule kohustuse teha endast kõik olenev, et hagejal oleks võimalik õigeaegselt võtta üle

ja omandada olemasolevalt üürnikult soojusenergia tootmiseks vajalikud seadmed (12.10.2015

üürilepingu p 3.2.4.). Sellest, et võlgnik seda kohustust ei täitnud, ei saa järeldada, et pooltel

polnud tegelikku tahet 12.10.2015 lepingu sõlmimisel katlamaja koos seadmete ja trassidega

hagejale soojatootmiseks üle anda. Seejuures kinnitab võlgniku käitumine 2016. a augustis

hageja 12.10.2015 lepingus väljendatud soovi soojatootmisega tegelema hakata. Võlgniku

seaduslik esindaja on 08.06.2016 pöördunud Tallinna Kütte poole sooviga saada teada, kas

Tallinna Küte on nõus talle kuuluvad kütteseadmed võõrandama (I kd tl 70) ning selles osas

läbirääkimiste jätkumise soovi on võlgnik veelkord kinnitanud oma 16.08.2016 kirjas Tallinna

Küttele (I kd tl 74). Samuti on võlgniku seaduslik esindaja D andnud ütluseid selle kohta, et

hageja huvi oli soojatootmisega ise tegeleda ning tema võlgniku esindajana suhtles mitmete

erinevate inimestega Tallinna Küttest (II kd tl 52-54). Siinjuures ei oma ringkonnakohtu

hinnangul tähtsust, et hageja tegevusalaks ei olnud soojateenuse osutamine ning et hagejal

puudus vastav personal. Tegemist oli hageja sooviga tagada enda põhitegevus soojaga

varustamisega, mitte selle müügiga. Ka sellest, et Tallinna Kütte poolt 08.08.2016 võlgnikule

sooja tootmisega seotud vara jääkmaksumuse teatamise järgselt ei asutud vara välja ostma, ei

saa kolleegiumi hinnangul järeldada, et sellekohast soovi poleks hagejal olnud 12.01.2015 või

ka 2016. a augustis. Võlgnik on nimetatud kirjale 16.08.2016 vastanud, et vara väljaostu soov

on endiselt olemas, kuid selleks vajalike läbirääkimiste pidamiseks on vaja täiendavalt ühte

aastat ning iga konkreetse vara jääkmaksumust (I kd tl 74). Arvestades, et võlgnik asus alles

2016. a augustis välja selgitama vara maksumust, ei saa seisuga 16.08.2016 põhjendamatuks

pidada täiendavate läbirääkimiste pidamise vajadust seadmete väljaostuks. Lisaks märgib

ringkonnakohus, et kostja ei ole tõendanud enda väidet selle kohta, et hagejal puudus võimekus

vara välja ostmiseks.

52. Tulenevalt sellest, et soojusenergia tootmiseks vajalike seadmete ja trasside välja ostmise

kavatsuse puudumist 12.10.2015 lepingu sõlmimisel järeldada ei saa, ei saa ka järeldada seda,

et hagejal puudus kavatsus võtta Tallinna Küttelt üle katlamaja valdust. Pooled ei vaidle, et

võlgnik oli 19.09.2006 katlamaja andnud üürile AS-ile Eraküte (hilisem AS Tallinna Küte ja

hilisem AS Utilitas Tallinn) tähtajaga 10 aastat. Seega lõppes katlamaja üürileping 19.09.2016.

Olukorras, kus selleks ajaks ei olnud võlgnik talle pandud kohustust täitnud, et hagejal oleks

võimalik üle võtta ja omandada Tallinna Küttelt vajalikud seadmed ja trassid, ei saa 26.08.2016

võlgniku ja Tallinna Kütte kokkulepet üürilepingu pikendamiseks pidada algselt hageja ja

võlgniku planeeritud käitumiseks. Tõendid kinnitavad seda, et hagejal oli 12.10.2015 soov

kütteseadmed omandada ja võlgnikul oli kohustus teha selleks kõik endast olenev ning

võimaldada hagejale olukord, kus katlamaja valduse saaks üle võtta. Võlgnik seda kohustust ei

täitnud. Seega oli Tallinna Küttega üürilepingu pikendamine sisuliselt sundolukord, mille oli

tekitanud oma käitumisega võlgnik. Asjaolu, et Tallinna Küttega üürilepingu lõpetamise

kavatsust otseselt ei mainitud kohtule esitatud kolmes kirjas, ei tõenda, et Tallinna Kütte ja

võlgniku vahelised läbirääkimised oleksid olnud suunatud üksnes üürilepingu jätkamisele

Tallinna Kütte poolt. Nimetatud kirjades avaldas võlgnik Tallinna Küttele soovi osta

kütteseadmed välja, millest saab järeldada ka seda, et sellise plaani realiseerumisel sooviti

Tallinna Küttelt saada katlamaja valdust. Lisaks märgib ringkonnakohus, et ei nõustu kostjaga,

et 01.11.2012 äriruumi üürilepinguga oli katlamaja valdus tegelikult juba hagejale üle antud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et nimetatud äriruumi üürileping katlamaja üürile

andmist ei hõlmanud.

53. Samuti ei saa 12.10.2015 üürilepingu lisana 20.09.2016 sõlmitud kokkulepet üürilepingu

punktis 4.4 märgitud leppetrahvi vähendamiseks pidada näilikuks tehinguks TsÜS § 89 lg 1

2-17-17275

mõttes. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et võlgnik tähtajaks katlamaja valduse üleandmise

kohustust ei täitnud. Ehkki 16.08.2016 oli pooltel selge, et 20.09.2016 kuupäevaks hageja

Tallinna Küttelt vara välja ei osta ja katlamaja valdust seega üle ei võta, ei saa sellest siiski

järeldada, et 20.09.2016 võlgniku ja hageja vaheline kokkulepe oleks olnud igasuguse

majandusliku sisuta tehing. 12.10.2015 lepingus oli võlgniku kohustuse täitmise tähtajaks

kokku lepitud 19.09.2016 ning selle tagamiseks seatud leppetrahv. 20.09.2016 seisuga oli

võlgnik oma kohustust rikkunud ja 20.09.2016 võlgniku ja hageja vahel kokkuleppe

sõlmimisega, millega leppetrahvi vähendati, tuli sisuliselt hageja võlgnikule vastu. Ka sellest,

et hageja ei teatanud võlgnikule Tallinna Küttega üürilepingu pikendamise tagajärgedest

võlgniku jaoks, ei saa kolleegiumi hinnangul järeldada vaidlusaluste tehingute näilikkust. Ehkki

hageja oli kirjavahetusest tulenevalt teadlik, et läbirääkimised võlgniku ja Tallinna Kütte vahel

ei loo võimalust hagejale katlamaja valdust saada, oli valduse üleandmise kohustus ikkagi

võlgniku kohustus ja hagejal puudus vajadus juhtida sellele korduvalt võlgniku tähelepanu.

54. Kostja on tuginenud sellele, et kuna hageja ja võlgnik on lähikondsed, siis ka see viitab

tehingute näilikkusele. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Üksnes lähikondseks olemisest ei

saa järeldada, et tehingutega ei soovitaks kaasa tuua vastavaid õiguslikke tagajärgi. Käesoleval

juhul puuduvad ka muud asjaolud, millest koosmõjus isikute seotusega tehingute näilikkust

saaks järeldada. Lisaks märgib kolleegium, et Tallinna Ringkonnakohus on 25.10.2019

kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-18-12836 tuvastanud, et võlgnik ja hageja on lähikondsed

pankrotiseaduse (PankrS) § 117 lg 2 p 5 mõttes. Sellest hoolimata leidis Tallinna

Ringkonnakohus viidatud otsuses, et 12.10.2015 üürilepinguga ei ole võlausaldajate huve

kahjustatud ning puudub alus väita nagu oleks üürileping sõlmitud vaid selleks, et omandada

OÜ Sillen Konsultatsioonid pankrotimenetluses leppetrahvi nõue ning et lepingupooltel ei

olnud algusest peale lepingu täitmise kavatsust (II kd tl 4-15). Maakohus leidis vaidlustatud

otsuses õigesti, et käesolevas asjas esile toodud asjaolud ja tõendid teistsuguse järelduse

tegemist ei võimalda. Samuti ei saa tehingute näilikkust järeldada asjaolust, et 20.09.2016

kolmepoolse kokkuleppega (hageja, võlgnik ja OÜ Hingehoid) anti 12.10.2015 üürilepingust

tulenev üürniku staatus hagejalt üle OÜ-le Hingehoid. Vaidluse all ei ole, et OÜ Hingehoid

põhitegevus seisneb hagejale erinevate lisateenuste osutamises. Muu hulgas rendib OÜ

Hingehoid hagejale inventari, haigla sisustust, müüb mähkmeid jne. OÜ Hingehoid osutab

hagejale õendusabiteenuse osutamiseks vajalikku täisvarustusteenust. Nimetatu ei välista

ringkonnakohtu hinnangul seda, et OÜ Hingehoid võiks hooldushaiglale osutada ka soojaga

varustamise teenust. Asjaolust, et 12.10.2015 üürilepingus oli lepitud kokku katlamaja hagejale

üürile andmine ja 20.09.2016 lepiti kokku teisiti – anda katlamaja üürile OÜ-le Hingehoid

(alates 01.10.2018), ei saa järeldada, et hagejal polnud kavatsust soojaga varustamise tegeleda

ja selleks katlamaja üürida. Tõenditest nähtuvalt oli hagejal selline soov 12.10.2015 lepingu

sõlmimisel.

55. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et 12.10.2015 lepingus sätestatud leppetrahvil puudub

funktsioon. Ühelt poolt on leppetrahvil kui kohustuse täitmise sunnivahendil võlgniku

suhtes preventiivfunktsioon ehk survefunktsioon, mille eesmärk on tagada lepinguliste

kohustuste täitmine ja võimalike lepingurikkumiste vältimine tulevikus. Teiselt poolt täidab

leppetrahv ka lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise ning täitmise tagamise

funktsiooni (vt võlaõigusseadus I, kommenteeritud väljaanne, § 158, p 4.1.2). Maakohus leidis

õigesti, et antud juhul oli leppetrahvil nii survefunktsioon kui ka kahju hüvitamise funktsioon.

Võlgnik oli võtnud endale 12.10.2015 lepinguga kohustuse anda hageja kasutusse Tallinnas

Laste tn 1/Põllu tn 70/Raudtee tn 75/ Valve tn 3 asuva hapnikujaama hoone alates 19.09.2016.

Selle kohustuse täitmise tagamiseks olid pooled lepingu punktis 4.4 kokku leppinud hageja

õiguses nõuda võlgnikult 60 000 euro suuruse leppetrahvi tasumist (I kd tl 7-8).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et antud juhul ei saa järeldada, et võlgnik oleks sellise

2-17-17275

kohustuse võtnud endale kellegi teise korraldusel või kontrolli all. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu sellekohaste põhjendustega ja neid põhjendusi ei korda. Seega oli võlgnik endale

kohustuse täitmiseks võtnud vabatahtlikult ka kohustuse tasuda hageja nõudmisel leppetrahvi.

Selliselt tagas leppetrahv lepingulise kohustuse täitmist ning omas seega survefunktsiooni.

Samuti on hageja esile toonud, et hageja opereeris hooldushaiglat ning soojaga varustamise

lõppemine tähendaks patsientide tervise ja elu ohtu seadmist. Ehkki hooldushaigla patsientide

tervise kahjustumisega ja elu ohtu seadmisega hagejale tekkiva kahju suurust ei ole hageja esile

toonud, ei saa kolleegiumi hinnangul järeldada, et leppetrahvi ulatuses kahju ei saaks

kirjeldatud juhul tekkida. Asjakohatu on kostja väide, et hageja ei ole tõendanud, et ta oleks

Tallinna Kütte ja võlgniku vahelise üürilepingu pikendamise tõttu kahju saanud. Leppetrahvi

funktsiooniks oli tagada olukord, kus hageja saaks hooldushaigla soojaga varustamisega ise

tegeleda ja et sellise võimaluse saavutamata jätmise korral oleks tagatud ka soojaga varustamise

katkemisest tekkiva kahju hüvitamine. Tallinna Küttega üürilepingu jätkumise tagamine ei

olnud esile toodud asjaolude kohaselt leppetrahvi funktsiooniks.

56. Kostja väitel tuleb leppetrahvi vähendada nullini, alternatiivselt 1200 euroni. VÕS § 162 lg

1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda

leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni,

arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja

lepingupoolte majanduslikku seisundit. Maakohus leidis põhjendatult, et 30 000 eurot ei ole

ebamõistlikult suur leppetrahv ja selle vähendamiseks puudub alus, võttes arvesse kohustust,

mille tagamiseks leppetrahv kokku lepiti ning arvestades, et esialgselt kokkulepitud leppetrahvi

on juba vähendatud poole võrra. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, neid

siinkohal kordamata. Asjaolu, et leppetrahvi suurus ei võrdu üüriperioodi jooksul tasutavate

üüritasude summaga, ei oma ringkonnakohtu arvates tähtsust, kuna leppetrahvi puhul on

erinevalt üüritasu suurusest selle suuruse määratlemisel teised kriteeriumid.

57. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Gaida Kivinurm