2-15-18488/78 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Gea Lepik

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. veebruar 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-18488

Kohtuasi

Suur

Ameerika

Jäähalli

OÜ

hagi

Sihtasutuse

Lastestaadioni Jäähall vastu leppetrahvi saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14. aprilli 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Sihtsasutuse Lastestaadioni Jäähall apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7669 eurot 20 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

Suur

Ameerika

Jäähalli

OÜ

(vastustaja)

(registrikood

11038632),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Tarmo Repp

Kostja

Sihtasutus

Lastestaadioni

Jäähall

(apellant)

(registrikood

90006609),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Aarne Akerberg

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 1. veebruari 2022. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Sihtsasutuse Lastestaadioni Jäähall apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 14. aprilli 2021. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid

osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Sihtsasutuse Lastestaadioni Jäähall kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

2-15-18488

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Suur Ameerika Jäähalli OÜ (hageja) esitas 15. detsembril 2015 Harju Maakohtule

Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall (kostja) vastu hagi, milles palus kohustada kostjat täitma

poolte vahel sõlmitud lepingu p 4.10 ja kõrvaldama lepingu p 5.2.10 rikkumine ning tuvastada,

et hagejal on kostja rikkumiste tõttu õigus keelduda lepingu p-dest 3.1 ja 4.3 tulenevate

kohustuste täitmisest, samuti palus hageja mõista kostjalt enda kasuks välja hagi esitamise aja

seisuga leppetrahvi 4026 eurot 33 senti ning alates hagi esitamisest kuni lepingu p-s 4.10

sisalduva kohustuse täitmiseni leppetrahvi 63 eurot 91 senti päevas. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

Hageja loobus 28. septembri 2020. a avaldusega osaliselt hagist ning palus mõista kostjalt enda

kasuks välja üksnes leppetrahvi 7669 eurot 20 senti. Harju Maakohus võttis 26. jaanuari 2021. a

määrusega hagist osalise loobumise vastu ja lõpetas loobutud nõuete osas menetluse.

1.1. Hagiavalduse leppetrahvi puudutavate väidete kohaselt sõlmisid pooled 16. veebruaril

2005 üürilepingu (leping), mille alusel andis kostja Tallinnas Suur-Ameerika 14 asuvat

kinnisasja koormava hoonestusõiguse hagejale üürile. Kostja kohustus lepingu p 4.10 järgi

väljastama ja tagama notariaalselt tõestatud volikirja olemasolu, mille alusel on võimalik teha

lepingukohaste ehitiste ehitamiseks vajalikke toiminguid. Kostja väljastas 27. mail 2010 ning

16. detsembril 2014 hagejale (hageja toonasele juhatuse liikmele Sulo Nigulile) volikirja.

Kostja kuulutas 6. oktoobril 2015 viimati nimetatud volikirja kehtetuks (võttis volituse tagasi).

Hageja nõudis kostjalt 15. oktoobri 2015. a kirjas lepingu p 4.10 täitmist ja lepingu p 4.10

kohase volikirja väljastamist ning alates 6. oktoobrist 2015 lepingu p 4.10 rikkumise eest

lepptrahvi. Hoolimata hageja nõudest ei ole kostja väljastanud uut volikirja ega tasunud

leppetrahvi. Kostja rikkumise tõttu ei ole hageja saanud täita lepingu p-st 4.3 tulenevat

sotsiaalotstarbega ehitiste rajamise kohustust.

1.2. Kostjal on lepingu p 4.10 järgi kohustus väljastada hagejale volikiri. Hagejal on õigus

nõuda kostjalt volikirja väljastamist 16. detsembril 2014 väljastatud volikirjale sarnastel

tingimustel, sest sellise sisuga volikirja väljastamine on olnud poolte väljakujunenud pikaajalise

praktika kohaselt poolte ühine tahe.

1.3. Kuna kostja rikkus alates 6. oktoobrist 2015 kuni 3. veebruarini 2016 (üürilepingu

ülesütlemiseni) lepingu p 4.10, peab ta selle rikkumise tõttu tasuma lepingu p 6.2 järgi hagejale

leppetrahvi 1000 krooni, s.o 63 eurot 91 senti päevas, s.o kokku 120 päeva eest 7669 eurot

20 senti.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2-15-18488

2.1. Kostja võttis omaks, et pooled sõlmisid 16. veebruaril 2005 üürilepingu, kuid leping on

lõppenud. Kostja ütles lepingu 3. veebruaril 2016 erakorraliselt üles. Kostja ei ole väljastanud

hagejale lepingu p 4.10 alusel volikirja. Kostja väljastas varem volikirja C-le ning need ei ole

väljastatud lepingu p 4.10 alusel. Hageja nõudis volikirja väljastamist alles üle kümne aasta

pärast lepingu sõlmimist.

2.2. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole kostjal kohustust väljastada hagejale volikirja ega

tasuda volikirja väljastamata jätmise tõttu leppetrahvi.

Kostjal ei ole kohustust väljastada hagejale volikirja, sest pooled ei ole sõlminud ühtki

esindamise aluseks olevat lepingut tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lg 3

tähenduses. Lepingu p 4.10 ei ole käsitatav käsunduslepinguna. See on üksnes deklaratiivne

säte, mis annab kostjale õiguse anda hagejale vastav volitus, kui kostja peab seda asjaolusid

arvestades vajalikuks.

Igal juhul ei saa see lepingupunkt olla aluseks hageja taotletud sisuga volituse andmiseks, sest

lepingu p 4.10 näeb ette üksnes sellise notariaalselt tõestatud vormis volikirja väljastamise, mis

on vajalik kinnisasjale ehitiste rajamiseks, sh ehitus- ja kasutuslubade taotlemiseks ja muude

kooskõlastuste saamiseks. Hageja nõuab ulatuslikumate toimingute tegemiseks volikirja.

Lepingu p-s 4.10 sisalduvat kokkulepet ei saa lugeda sõlmituks, sest sellele ei ole antud

notariaalselt tõestatud vormi. Kuna selle lepingupunkti järgi pidi volikiri olema notariaalselt

tõestatud vormis, ei saa võlaõigusseaduse (VÕS) § 11 lg 2 järgi lugeda kokkulepet sõlmituks

enne, kui kostja on hagejale notariaalselt tõestatud vormis volikirja väljastanud. Juhul, kui

kokkulepe on sõlmitud, on see tühine, sest kirjalikus vormis sõlmitud kokkuleppest ei saa

tuleneda kehtivat kohustust notariaalselt tõestatud vormis volikirja väljastamiseks. Kuna

lepingu p 4.10 ei kehti, ei kehti VÕS § 163 järgi ka selle punkti rikkumise puhuks ette nähtud

leppetrahvi kokkulepe.

Lepingu p-st 4.10 tulenev volikirja väljastamise nõue on aegunud. Kuna lepingu p-st 4.10 ei

tulenenud tähtaega, millal tuli volikiri väljastada, tuleb juhinduda VÕS § 82 lg-st 3, st volikiri

tuli väljastada mõistlikult vajaliku aja, s.o ühe kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest, ning

nõue aegus sellest kolme aasta möödudes. Hageja ei ole enam kui kümne aasta jooksul nõudnud

volikirja väljastamist. Kuna volikirja väljastamise nõue on VÕS § 144 järgi aegunud, on

aegunud ka leppetrahvinõue.

Hageja ei ole esitanud leppetrahvinõuet mõistliku aja jooksul. Hageja teatas kostjale

leppetrahvinõudest alles 15. oktoobril 2015, s.o enam kui kümme aastat pärast seda, kui volikiri

oleks tulnud välja anda. Seda ei saa pidada mõistliku aja jooksul teatamiseks.

Kuna hagejat ei ole enam kui kümne aasta jooksul häirinud volikirja puudumine, on hea usu

põhimõttega vastuolus nõuda kostjalt volikirja väljastamist ja leppetrahvi.

2.3. Juhul, kui hagejal on õigus nõuda leppetrahvi, tuleb leppetrahvi vähendada mõistliku

suuruseni. Volikirja puudumine ei tekita hagejale kahju. Juhul, kui kostja oleks volikirja

andnud, tekitaks volikirja alusel tegutsemine õigusi ja kohustusi kostjale, mitte hagejale. Seega

ei saa hagejal kahju tekkida.

2-15-18488

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 14. aprilli 2021. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja 7669 eurot 20 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, kuid ei määranud

kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust.

3.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

poole sõlmisid 16. veebruaril 2005 üürilepingu, mille p-s 4.10 lepiti kokku, et

üürileandja väljastab üürnikule tagasivõtmatu volikirja notariaalselt tõestatud vormis,

mis on vajalik kinnisasjale ehitiste rajamiseks;

-

kostja volitas 27. mail 2010 ja 16. detsembril 2014 notariaalselt tõestatud vormis hageja

pikaajalist juhatuse liiget C tegema enda nimel kõiki tehinguid ja toiminguid ning

pidama läbirääkimisi, mis on seotud Tallinnas Suur-Ameerika 14 asuva

hoonestusõigusega;

-

kostja kuulutas 6. oktoobril 2015 kehtetuks 16. detsembril 2014 C-le antud volikirja;

-

hageja esitas 15. oktoobril 2015 kostjale lepingu p 4.10 täitmise ja leppetrahvi nõude;

-

kostja ei väljastanud 6. oktoobrist 2015 kuni 3. veebruarini 2016 hagejale lepingu

p-s 4.10 kokku lepitud volikirja;

-

üürileping lõppes 3. veebruaril 2016 kostjapoolse erakorralise ülesütlemisega.

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei väljastanud kostja hagejale 6. oktoobrist 2015

kuni 3. veebruarini 2016 lepingu p-s 4.10 nimetatud volikirja, mistõttu on hagejal õigus nõuda

kostjalt lepingu p 6.2 alusel lepingu p-s 4.10 nimetatud kohustuse täitmisega viivitamise tõttu

120 päeva eest leppetrahvi 7669 eurot 20 senti.

3.2.1. Lepingu p 4.10 kehtis ja kostjal oli kohustus väljastada hageja nõudmisel hagejale

üürilepingu p 4.10 kohane volikiri ning seda tegemata rikkus kostja lepingust tulenevat

kohustust VÕS § 100 tähenduses.

Pooled leppisid lepingu p-s 4.10 kokku, et üürileandja väljastab üürnikule tagasivõtmatu

volikirja notariaalselt tõestatud vormis, mis on vajalik kinnistule ehitiste rajamiseks, sh

ehituslubade ja kasutuslubade taotlemiseks ja muude kooskõlastuste saamiseks. Üürileandja

kohustus lepingu kehtivuse ajal mitte andma samasisulisi volitusi mis tahes kolmandatele

isikutele ega sõlmima ilma üürniku eelneva kirjaliku kooskõlastuseta lepinguid kinnistule

rajatavate ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks. Üürileandja oli samuti kohustatud osutama

üürnikule lubade ja kooskõlastuste hankimiseks vajalikku kaasabi ja toimima seejuures

vastavalt asjassepuutuvatele riigi ja kohaliku omavalitsuse üksik- ja üldaktidele. Kui kohustatud

pool viivitas lepingu p-s 4.10 sätestatud kohustuse täitmisega, kohustus ta lepingu p 6.2 järgi

tasuma leppetrahvi 1000 krooni iga üleandmisega viivitatud päeva eest.

Poolte ühiseks tegelikuks tahteks VÕS § 29 lg 1 tähenduses oli see, et kostja väljastab hagejale

volikirja. Samuti on olnud tegemist poolte pikaajalise praktikaga VÕS § 29 lg 5 p 6 tähenduses.

Analoogse volikirja väljastas kostja 27. mail 2010 ja 16. detsembril 2014 hageja pikaajalisele

juhatuse liikmele. Volikirjade sisust nähtub, et need on väljastatud 16. veebruari 2005. a

lepingus ettenähtud arendustegevuseks. Kuna kostja kuulutas 16. detsembri 2014. a volikirja

kehtetuks, nõudis hageja kostjalt lepingu p 4.10 kohaselt notariaalselt tõestatud volikirja

väljastamist.

Lepingu p 4.10 ei ole tühine ja kehtib. TsÜS §-st 77 tuleneb tehingu vormivabadus, kui lepingus

või seaduses ei ole sätestatud tehingule kohustuslikku vorminõuet. Praegusel juhul sõlmisid

2-15-18488

pooled kirjaliku üürilepingu, millele ei ole seaduses ette nähtud kohustusliku vorminõudena

notariaalset kinnitamist.

Lepingu p-s 4.10 sisalduv volikirja väljastamise nõue ei ole aegunud. Üürileping on tasuline

kestvusleping, mille alusel võimaldatakse teisel isikul tsiviilõiguse esemeks olevat asja, õigust

või muud hüve kasutada. Üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused kehtivad kogu

üürilepingu kehtivuse ajal. Seega kehtis üürilepingu kehtivuse ajal ka lepingu p-st 4.10 tulenev

kohustus.

3.2.2. Hageja teatas kostjale leppetrahvi nõudmisest mõistliku aja jooksul pärast rikkumise

avastamist. Kostja kuulutas 6. oktoobril 2015 varem hageja juhatuse liikmele antud volikirja

kehtetuks ning hageja esitas 15. oktoobril 2015 kostjale lepingu täitmise ja leppetrahvinõude.

Seega teatas hageja kostjale leppetrahvi nõudmisest üheksa päeva pärast kostja rikkumise

avastamist, mida saab pidada mõistlikuks ajaks VÕS § 159 lg 2 tähenduses.

3.3. Leppetrahvi vähendamine ei ole põhjendatud, sest kostja ei ole toonud kohtu ette

asjaolusid, mis annaksid VÕS § 162 lg 1 järgi alust leppetrahvi vähendada. Samuti ei ole kostja

tuginenud sellele, et leppetrahvi nõudmine kokkulepitud ulatuses oleks vastuolus hea usu

põhimõttega.

3.4. Kuna kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 162 lg 1 järgi kostja kanda.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt mõistis maakohus vääralt kostjalt välja leppetrahvi,

jättes kostja vastuväited tähelepanuta.

Maakohus jättis lepingu p 4.10 kehtivust hinnates kostja väited tähelepanuta ja hindamata.

Maakohus jättis vääralt kohaldamata VÕS § 11 lg 2 ja § 33 lg 2 koosmõjus AÕS § 242 lg-tega

1 ja 2, millest tulenevalt pidi volikirja väljastamise kokkulepe olema sõlmitud notariaalselt

tõestatud vormis. Samuti jättis maakohus arvestamata, et pooltel puudus käsundus- vms teenuse

osutamise leping, mille alusel oleks olnud kostjal kohustus väljastada hagejale volikiri.

Maakohus jättis tähelepanuta kostja väited, et kostjal oli õigus keelduda hagejale volikirja

väljastamast, sest lepingust tulenes kostjale õigus, mitte kohustus volikiri väljastada. Lepingu

p 4.10 sisaldas mittetäielikku kohustust VÕS § 4 lg 2 p 4 tähenduses ning kostja keeldus

õigustatult volikirja väljastamast.

Maakohus leidis vääralt, et volikirja väljastamise nõue ja sellest tulenevalt ka leppetrahvi kui

kõrvalkohustuse nõue ei ole aegunud. Käsundussuhtest tulenev nõue aegub iseseisvalt, nõue

tuleb täita mõistlikult vajaliku aja jooksul ning TsÜS § 146 lg 1 järgi aegub see kolme aasta

möödumisel.

Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja ei ole lepingu p-st 4.10 tulenevat kohustust rikkunud,

kuna hageja nõudis kostjalt volikirja, mis väljus lepingu p-s 4.10 kokkulepitust.

2-15-18488

Maakohus jättis vääralt arvestamata kostja esitatud asjaolud leppetrahvi vähendamiseks, kuigi

kostja oli selgitanud, et hagejal ei saanud kahju tekkida ning sellest tulenevalt on

leppetrahvinõue hea usu põhimõttega vastuolus.

4.2. Ka juhul, kui maakohtu otsus jääb hagi rahuldavas osas muutmata, on maakohus vääralt

jaotanud poolte vahel menetluskulud. Maakohus jättis kulud kostja kanda, jättes seejuures

arvestamata kostja vastu algselt esitatud nõuded ja leppetrahvi algse suuruse. Õige kulujaotuse

korral peaks jääma hageja kanda 75,67% ja kostja kanda 24,33% kuludest.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda. Hageja jäi maakohtus esitatud seisukohtade juurde.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata

ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse

põhjendusi.

7. Ringkonnakohtu hinnangul asus maakohus õigesti seisukohale, et kostja rikkus ajavahemikul

6. oktoobrist 2015 kuni 3. veebruarini 2016 poolte vahel 16. veebruaril 2005 sõlmitud lepingu

p 4.10 ning selle lepingupunkti rikkumise tõttu oli hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu p 6.2

alusel leppetrahvi 7669 eurot 20 senti. Kostja vastuväited ei anna alust maakohtu järelduse

õigsuses kahelda. Küll aga tuleb alljärgnevaga osaliselt muuta ja täiendada kohtuotsuse

põhjendusi.

8. Kostja enamus vastuväiteid hageja nõudele puudutavad seda, kas kostjal oli lepingust

tulenevalt kehtiv kohustus hagejale volikiri väljastada. Kolleegium selgitab, et kui kostjale

lepingust sellist kohustust ei tulenenud, ei saaks kostjale iseenesest ka sellise kohustuse

rikkumist ette heita ega rikkumise korral kohaldatavaid õiguskaitsevahendeid rakendada, sh ei

oleks hagejal õigus nõuda kostjalt ka leppetrahvi. Praegusel juhul asus aga maakohus õigesti

seisukohale, et kostjale tulenes lepingu p-st 4.10 kehtiv kohustus väljastada hagejale

notariaalselt tõestatud vormis volikiri Tallinnas Suur-Ameerika 14 asuvale kinnisasjale ehitiste

rajamiseks, sh ehituslubade ja kasutuslubade taotlemiseks ja muude kooskõlastuste saamiseks,

ning kostja on seda kohustust rikkunud.

8.1. Pooled ei vaidle selle üle, et lepingu p 4.10 sisuks oli hageja volitamine Suur-Ameerika 14

asuvale kinnisasjale ehitiste rajamiseks, sh ehituslubade ja kasutuslubade taotlemiseks ja muude

kooskõlastuste saamiseks volituse andmine. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et sellise sisuga

volitust ei ole kostja hagejale vaidlusalusel ajavahemikul andnud. Pooled kinnitasid neid

asjaolusid ka ringkonnakohtu istungil. Seega on kostja igal juhul jätnud täitmata lepingu

p-st 4.10 tuleneva kohustuse.

8.2. Eeltoodut ei muuda ka see, et hageja soovis kohtumenetluses saada kostjalt ulatuslikumat,

sh kostjale kuulunud hoonestusõiguse osas läbirääkimiste pidamist ja käsutamist võimaldavat

volitust, tuginedes sellele, et poolte vahel kujunenud praktika kohaselt volitas kostja hageja

juhatuse liiget ulatuslikumalt.

Iseenesest on õige kostja arusaam, et hagejal ei olnud lepingu alusel õigust nõuda kostjalt

ulatuslikumat volitust, kui tulenes lepingu p-st 4.10. Sõltumata sellest, et kostja oli volitanud C

2-15-18488

ulatuslikumalt, sh andnud talle volituse ka hoonestusõiguse osas läbirääkimiste pidamiseks ja

selle käsutamiseks, ei saa sellest järeldada, et hageja ja kostja vahel oli kokkulepe ulatuslikuma

volituse andmise kohta. Ainuüksi sellest, et kostja oli andnud C-le ulatuslikuma volituse, ei saa

sellist kokkulepet ega pooltevahelist siduvat praktikat järeldada. Ringkonnakohtule ei ole teada,

miks ja millisel õiguslikul alusel volitas kostja C ja tegi seda ulatuslikumalt.

Hageja kohtumenetluses esitatud ulatuslikum volituse andmise nõue ei tähenda siiski seda, et

kostja ei pidanud üldse hagejale volitust väljastama. Kuna hageja nõudis kostjalt 15. oktoobri

2015. a kirjas lepingu p 4.10 täitmist ja sellekohase volituse andmist, pidi kostja lepingu

p-st 4.10 juhindudes hagejale ka vastava sisuga volituse andma. Seda ei ole aga kostja teinud.

Kostjal oli küll õigus keelduda ulatuslikuma volituse andmisest, kuid lepingu p-s 4.10

nimetatud volituse andmisest keeldumiseks ei olnud kostjal alust.

8.3. Kolleegiumi hinnangul ei ole põhjendatud kostja väited selle kohta, et volitust andma

kohustav kokkulepe ei ole sõlmitud, kuna pooled ei ole teinud tahteavaldusi notariaalselt

tõestatud vormis, või on kokkulepe vormivea tõttu tühine.

Hoolimata sellest, et pooled leppisid lepingu p-s 4.10 kokku kostja kohustuses anda hagejale

notariaalselt tõestatud vormis volikiri, ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et pooled leppisid

kokku, et ka volituse aluseks oleva lepingu peavad pooled sõlmima notariaalselt tõestatud

vormis. Ainuüksi asjaolust, et volikiri pidi olema notariaalselt tõestatud vormis, ei saa seda

järeldada. Samuti ei tulene seadusest, et notariaalselt tõestatud vormis volituse andmiseks peab

ka selle aluseks olev esindaja ja esindatava vaheline käsundusleping olema sõlmitud

notariaalses vormis. See ei ole ka praktikas tavaline.

Arvestades seda, et lepingu p 4.10 järgi pidi kostja väljastama hagejale projekteerimis- ja

ehitustegevuseks vajaliku volituse, mitte hoonestusõiguse käsutamist võimaldava volituse, ei

ole tähtsust kostja vastuväidetel hoonestusõiguse käsutamist võimaldava volituse andmise

aluseks oleva kokkuleppe notariaalselt tõestatud vorminõude ning AÕS § 242 lg-te 1 ja 1

kohaldamise kohta. Samas, ka juhul, kui pooled oleksid leppinud kokku selles, et kostjal on

kohustus volitada hagejat mh ka hoonestusõigust käsutama, ei tulenenud seadusest ega poolte

kokkuleppest sellise kokkuleppe sõlmimisele kohustuslikku notariaalselt tõestatud vormi nõuet.

Kuigi AÕS § 242 lg-te 1 ja 2 järgi peavad hoonestusõiguse seadmiseks ja üleandmiseks

kohustav tehing ning asjaõigusleping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, ning

TsÜS § 118 lg 3 järgi tuleb nende tehingute tegemiseks anda ka volitus vastavas vormis, ei

tulene seadusest, et sellist volitust andma kohustav tehing tuleb teha notariaalselt tõestatud

vormis. Seda ei saa järeldada kostja viidatud VÕS § 33 lg-st 2, sest viidatud säte puudutab

eellepingut, mitte volitust andma kohustavat lepingut.

8.4. Õige ei ole ka kostja arusaam, et praegusel juhul ei olnud poolte vahel sellist õigussuhet,

millest võinuks kostjale tuleneda kohustus volitus anda, st pooled ei olnud sõlminud käsundus-

vms lepingut kostja esindamiseks. Kuigi poolte lepingu pealkirjaks oli üürileping, sisaldas see

erinevaid kokkuleppeid, sh sisaldus lepingudokumendi p-s 4 poolte kokkulepe ehitustegevuse

kohta kinnisasjal. Lepingu p-de 4.2 ja 4.3 järgi oli üürnikul õigus ja kohustus enda nimel ja

arvel projekteerida ja ehitada kinnisasjale ehitisi ning nende toimingute tegemiseks kohustus

üürileandja lepingu p-s 4.10 väljastama üürnikule vajaliku volikirja. Seega leppisid pooled

kokku, et hageja korraldab kinnisasjal projekteerimis- ja ehitustegevust ning esindab selle

tegevusega seoses kostjat suhetes kolmandate isikutega. Ka kostja esindaja möönis

ringkonnakohtu istungil, et lepingu p-st 4 tervikuna võib tuleneda volituse andmise aluseks olev

õigussuhe.

2-15-18488

8.5. Kuna lepingu p-st 4 tulenes mh hagejale kohustus korraldada kinnisasjal ehitustegevust,

sh rajada kinnisasjale üks või mitu sotsiaalotstarbega ehitist, ei ole õige kostja arusaam, et

lepingu p-st 4.10 tulenes kostjale üksnes õigus väljastada vastav volikiri, mitte kohustus. See ei

oleks kooskõlas kogu lepingu mõtte ja eesmärgiga. Hoolimata sellest, et lepingu p 4.10

sõnastusest ei tulene otse, et kostja kohustus volikirja väljastama, tuleneb selle lepingupunkti

kohustav iseloom poolte kokkuleppest ehitustegevuse kohta tervikuna, samuti lepingu p 4.10

erinevate lausete koosmõjust. Arvestades seda, et lepingu p 4.10 II lause järgi kohustus

üürileandja lepingu kehtivuse ajal mitte andma samasisulisi volitusi mis tahes kolmandatele

isikutele ega sõlmima rajatavate ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks lepinguid, oli kostja

võtnud endale kohustuse volitada üksnes hagejat kinnisasjal ehitustegevust korraldama. Seega

ei saa lepingu p 4.10 esimest lauset mõista selliselt, et selles sisaldus õiguslike tagajärgedeta

deklaratiivne lause.

Samuti ei saa tõlgendada lepingu p 4.10 selliselt, et sellest tuleneb mittetäielik kohustus

VÕS § 4 lg 2 p 4 tähenduses. Viidatud sätte järgi on mittetäielikuks kohustuseks mh kohustus,

mille mittetäielikkus on seaduses ette nähtud. Kostja ei ole aga kohtule selgitanud, millises

õigusnormis on ette nähtud praegusel juhul kohustuse mittetäielikkus.

8.6. Eeltoodud põhjendustel ei ole kolleegiumil kostja vastuväiteid arvestades alust arvata, et

kostjal ei olnud kohustust anda hagejale vastavat volitust.

9. Lisaks lepingu p 4.10 rikkumist puudutavatele vastuväidetele on kostja leidnud ka seda, et

hageja nõue volituse andmiseks ning selle kohustuse rikkumise tõttu leppetrahvi saamiseks on

aegunud. Kolleegium ei nõustu ka sellega.

Pooled vaidlevad selle üle, kas lepingu p-st 4.10 tulenes kostjale ühekordne või kestev kohustus.

Hageja väitel pidi kostja lepingu p 4.10 järgi tagama hagejale kogu lepingu kehtivuse ajal

projekteerimis- ja ehitustegevuseks vajaliku (ja ka sellest ulatuslikuma) volituse. Kostja väitel

sai aga lepingu p-st 4.10 tuleneda kostjale üksnes ühekordne volituse andmise kohustus,

seejuures ei olnud pooled kokku leppinud, millal tuleb volitus anda, kuid mõistlik aeg volituse

andmiseks olnuks ühe kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest, st siis muutus hageja nõue

sissenõutavaks.

Kolleegiumi hinnangul asus maakohus põhjendatult seisukohale, et lepingu p-st 4.10 tulenes

kostjale kestev kohustus tagada hagejale projekteerimis- ja ehitustegevuseks vajalik volitus

kogu lepingu kehtivuse ajaks. Olukorras, kus pooled olid leppinud kokku hoonestusõiguse

pikaajalises üürimises hagejale ning näinud hagejale ette õiguse ja kohustuse projekteerida ja

ehitada hoonestusõiguse alusel kinnisasjale ehitisi, pidi hageja ja kostjaga sarnane mõistlik isik

VÕS § 29 lg 4 tähenduses mõistma, et hagejal on õigus nõuda kostjalt igal ajal projekteerimis-

ja ehitustegevuseks vajaliku volikirja väljastamist. Kuna pooled ei olnud leppinud kokku

ehitustegevuse korraldamiseks vajaliku volikirja väljastamiseks tähtpäeva, oli hagejal õigus

nõuda kostjalt kogu kestvuslepingu kehtivuse ajal selle kohustuse täitmist. Sellest tulenevalt ei

saanud volikirja väljastamise nõue ja ühes sellega leppetrahvinõue aeguda kostja märgitud ajal.

Ka see, et hageja ei olnud alates lepingu sõlmimisest enam kui kümne aasta vältel nõudnud

kostjalt volikirja väljastamist, ei anna praegusel juhul alust järeldada, et hagejal ei oleks hea

usu põhimõttest tulenevalt õigust enam nõuda kostjalt volikirja väljastamist. Arvestades seda,

et kostja oli seni volitanud hageja pikaajalist juhatuse liiget selliselt, et volitus hõlmas poolte

lepingu p-s 4.10 nimetatud volitust, ei olnud varem hagejal vajadust kostjalt hageja nimele

volituse andmist nõuda, sest hageja juhatuse liige sai teha kõiki vajalikke toiminguid.

Olukorras, kus hageja seaduslikule esindajale antud volitus võeti tagasi, tekkis hagejal esimest

2-15-18488

korda vajadus nõuda kostjalt volituse väljastamist hageja nimele ja sellises olukorras ei ole

hageja oma õigusi kuritarvitanud ega minetanud oma õigusi hea usu põhimõttest tulenevalt.

10. Eeltoodut arvestades asus maakohus õigesti seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt

leppetrahvi 7669 eurot 20 senti. Samuti on õige maakohtu järeldus, et kostja ei ole toonud kohtu

ette asjaolusid, mis annaksid alust leppetrahvi VÕS § 162 lg 1 alusel vähendada.

10.1. Kolleegium märgib esmalt, et kostja ei ole toonud esile asjaolusid, mille alusel kohus

saaks järeldada, et hageja nõutud leppetrahv on VÕS § 162 lg 1 tähenduses ebamõistlikult suur

ja seda tuleks seetõttu vähendada. Samuti ei ole kostja toonud esile asjaolusid, mille alusel saaks

kohus kaaluda poolte huve ja otsustada leppetrahvi vähendamise üle.

10.2. Kuigi kostja hinnangul tuleb leppetrahvi vähendada seetõttu, et hagejal ei saanud kostjale

etteheidetava kohustuse rikkumise, s.o volikirja väljastamata jätmise tõttu tekkida kahju, on

kostja jätnud arvestamata selle, et leppetrahvi eesmärgiks ei pruugi olla alati või üksnes kahju

hüvitamise nõude maksmapaneku lihtsustamine.

Riigikohus on leidnud, et kahju puudumine võib iseenesest anda alust vähendada ebamõistlikult

suurt leppetrahvi, kuid lisaks kahju hüvitamisele võib leppetrahvi eesmärgiks olla ka sundida

lepingupoolt oma kohustust täitma. Seega peab kohus hindama, millisel eesmärgil leppisid

pooled kokku leppetrahvi tasumises (vt nt Riigikohtu 6. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas

nr 2-15-3965, p 32, 21. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-12, p 12 ja 14. juuni

2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 16–17).

Praegusel juhul arutas kolleegium leppetrahvi eesmärki pooltega kohtuistungil. Hageja tõi esile,

et leppetrahvi eesmärk oli sundida kostjat lepingut täitma ja volikirja väljastama ning volikirja

väljastamata jätmine takistas hagejal kinnisasja arendustegevust. Kostja ei vaielnud sellisele

eesmärgile vastu ega väitnud, et leppetrahvi eesmärgiks oli üksnes kahju lihtsustatud korras

hüvitamine. Seega ei olnud praegusel juhul leppetrahvi eesmärgiks üksnes kahju hüvitamise

lihtsustamine, vaid selle eesmärgiks oli ka sundida kostjat andma hagejale vajalikud volitused,

ilma milleta ei olnud hagejal võimalik täita oma lepingust tulenevaid kohustusi ega kasutada

täisväärtuslikult lepingu esemeks olevat hoonestusõigust. Kuna leppetrahvi eesmärk oli laiem,

sh lepingu p 4.10 sanktsioneerimine, ei pidanud maakohus ainuüksi hagejal kahju puudumise

tõttu jätma leppetrahvinõuet rahuldamata. Lisaks tuleb arvestada sedagi, et kuigi volituse alusel

oleksid tekkinud hageja tehingutest õiguslikud tagajärjed kostjale kui esindatavale, mõjutas

volituse puudumine oluliselt ka hagejat, sh temal üürieseme kasutamist, lepingust tulenevate

õiguste teostamist ning kohustuste täitmist. Seega oli hagejale üürile antud hoonestusõiguse

alusel kinnisasjale ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks ning hiljem hoonestatud üürieseme

kasutamiseks volituse andmine võtmetähendusega kohustus hageja jaoks ning sellise kohustuse

rikkumise puhuks kokkulepitud leppetrahvi eesmärk sai valdavalt olla kostja sundimine seda

kohustust nõuetekohaselt täitma. Leppetrahvi suurusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud,

millest järeldab kolleegium, et kostja ei pea leppetrahvi neil asjaoludel ebamõistlikult suureks.

11. Viimaks heidab kostja maakohtule ette seda, et maakohus on jaotanud vääralt poolte vahel

menetluskulud, arvestamata asjaolu, et hageja loobus osaliselt hagist. Kolleegiumi hinnangul ei

anna ka need kostja väited alust maakohtu otsust tühistada.

11.1. Kuigi hageja loobus 28. septembri 2020. a avaldusega osaliselt hagist ning palus mõista

kostjalt enda kasuks välja üksnes leppetrahvi 7669 eurot 20 senti, on maakohus 26. jaanuari

2021. a määrusega hagist osalise loobumise vastu võtnud, lõpetanud loobutud nõuete osas

menetluse ning jätnud loobutud nõuete osas menetluskulud hageja kanda. Seega on maakohus

2-15-18488

nende nõuete menetluskulud juba jõustunud määrusega poolte vahel jaotanud ning vaidlustatud

ostust tehes ei saanud maakohus asuda neid kulusid uuesti jaotama. Vaidlustatud otsusega

jaotas maakohus üksnes menetlusse jäänud leppetrahvinõude menetluskulud ja jättis selle

nõude rahuldamise tõttu põhjendatult selle nõude menetlemise kulud TsMS § 162 lg 1 alusel

kostja kanda.

11.2. Kuigi maakohus märkis 26. jaanuari 2021. a määruses, et kohus määrab kostjale

hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse kindlaks tsiviilasja lõpplahendis, st praeguses

asjas vaidlustatud otsusega, märkis maakohus vaidlustatud otsuses, et menetlusosalised võivad

nõuda menetluskulude suuruse kindlaksmääramist pärast otsuse jõustumist. Maakohus on seda

tehes küll ekslikult tsiteerinud TsMS § 174 varasemat redaktsiooni, kuid ka kehtiva TsMS § 174

lg 4 järgi võib kohus määrata hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

otsuse jõustumist. Seega määrab maakohus pooltele hüvitatavate menetluskulude suuruse nii

26. jaanuari 2021. a määruses kui ka vaidlustatud otsuses märgitud menetluskulude jaotuse

alusel kindlaks pärast asjas lõpplahendi jõustumist.

12. Eeltoodut arvestades ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust tühistada

ning apellatsioonkaebus tuleb jäta rahuldamata. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata,

jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Arvestades seda,

et maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda

TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab

maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse

jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Kaija Kaijanen, Gea Lepik