2-21-1685/18 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.02.2022, Tallinn

Tsiviilasja number

2-21-1685

Tsiviilasi

X hagi Y (Y) vastu kaas- ja ühisomandi lõpetamiseks

Y

vastuhagi

X

vastu

pärandvara

ühisuse

ja

kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16.08.2021 otsus (täiendav otsus

16.09.2021)

Kaebuse esitaja ja liik ning

kaebuse hind

Y apellatsioonkaebus, hind 3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

(vastuhagis

kostja)

X

(isikukood

XXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Erik Lepikson

Kostja

(vastuhagis

hageja)

Y

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 16.08.2021 otsus ja täiendav otsus 16.09.2021 osas,

milles maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja määras menetluskulud

kindlaks rahaliselt ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta poolte

maakohtu menetluskulud nende endi kanda. Muus osas jätta Harju Maakohtu

16.08.2021 otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

3.1. Rahuldada hagi. Lõpetada X ja Y kaasomand ja ühisomand XXX kinnistu

(Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr

XXXXXX) suhtes.

3.2. Otsustada, et kohtulahend, millega kaasomand ja ühisomand lõpetatakse

asendab kaasomanike ja ühisomanike kokkulepet kaasomandi ja ühisomandi

lõpetamise kohta ning asendada Y tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe

sõlmimiseks kohtuotsusega.

3.3. Lõpetada kaasomand ja ühisomand XXX kinnistu (Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr. XXXXXX) suhtes ning

jagada XXX kinnistu X ja Y vahel reaalosadeks järgmisel viisil:

3.3.1. Otsustada, et XXX kinnistu katastriüksus XXXX jääb olemasolevates

piirides Y ainuomandisse ning sellest moodustatakse eraldi kinnistu

nimetusega “XXX 1“.

3.3.2. Otsustada, et XXX kinnistu katastriüksus CCCC jääb olemasolevates

piirides X ainuomandisse ning sellest moodustatakse eraldi kinnistu

nimetusega “XXX 2”.

3.4. Asendada kohtuotsusega Y tahteavaldus, mis on vajalik XXX kinnistu

reaalosadeks jagamiseks ning jagamise teel tekkivate reaalosadest uute

kinnistute moodustamiseks ja hageja ning kostja ainuomandisse andmiseks,

sealhulgas:

3.4.1. Y tahteavaldus XXX kinnistu reaalosadeks jagamiseks vastavalt

käesoleva kohtuotsuse resolutsiooni punktis 3 määratletud reaalosade

piiridele.

3.4.2. Y nõusolek kanda XXX 1 kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse

Y.

3.4.3. Y nõusolek kanda XXX 2 kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse

X.

3.4.4. Y tahteavaldused XXX kinnistu reaalosadeks jagamise teel tekkivate

uute

kinnistute

moodustamiseks

ja

sissekandmiseks

kinnistusraamatusse, sealhulgas asjassepuutuvate asjaõiguslepingute

sõlmimiseks

ja

kandeavalduste

esitamiseks

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale, mis on vajalikud Y sissekandmiseks XXX kinnistu

katastriüksuse nr XXXX jagamise teel moodustatava XXX 1 kinnistu

omanikuna ja X sissekandmiseks XXX kinnistu katastriüksuse

nr CCCC jagamise teel moodustatava XXX 2 kinnistu omanikuna.

3.5. Jätta vastuhagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

4. Jätta poolte maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda.

5. Määrata kindlaks, et rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja) esitas 02.02.2021 Harju Maakohtule hagi Y (Y) vastu kaas- ja ühisomandi

lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada poolte ühine omand XXX asuva XXX kinnistu (registriosa

nr XXXXXX) suhtes, jagades kinnistu reaalosadeks ning kohustada kostjat tegema vastavad

tahteavaldused kinnistusraamatu kande tegemiseks ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt olid pooled vend ja õde. Nende ühises omandis oli kinnisasi, mille

omand jagunes poolte vahel järgmiselt: hagejale kuulus 1/3 kaasomandist, kostjale kuulus 1/3

kaasomandis ning poolte ühisomandis oli 1/3 kaasomandist. Eeldusel, et ühisomandi osa

jagunes võrdselt, kuulus hagejale ½ kinnistust ja kostjale ½ kinnistust. Pooled said kaasomandi

osa oma vanematelt pärimise teel. Kinnistul asusid kaks eluhoonet, milles ühes elas hageja ja

teises kostja. Pooled otsustasid lõpetada kinnistu kaasomandi ja jagada kinnistu kaheks.

Seetõttu moodustasid pooled kaks katastriüksust:

− katastriüksus tunnusega XXXX pindalaga 4 457 m2 (aadress RRR), millel asub kostja

elumaja;

− katastriüksus tunnusega CCCC pindalaga 4 518 m2 (aadress AAA), millel asub hageja

elumaja.

Kinnistule moodustanud katastriüksused olid ligikaudu võrdsed. Hageja kasutuses olev maa oli

61 m2 (1,37%) suurem kostja maast, sest kostja loobus temale mõõdistatud maast osaliselt

naaberkinnistu (KKK) omaniku kasuks, kuivõrd viimane oli rajanud enda ja kostja vahelise

metallist piirdeaia kostja kinnistule. Piiriprotokolliga muudeti piir võttes arvesse KKK ja RRR

piirdeaeda ning pooled kinnitasid piiriprotokolli 09.06.2020. Detailplaneeringu põhijoonisest

nähtuvalt teenis hageja maa kostja maal asuva elamu tarbeks vee-, kanalisatsiooni ja

sidekanalisatsioonitrassi. Planeeritav servituudiala kostja kasuks moodustas 54,5 m2 hageja

kinnistust ehk oli pindalalt samaväärne võrreldes erinevusega hageja ja kostja maa vahel.

Erinevus maa suurustes oli piisavalt kompenseeritud kostja kasuks koormava hakkava

servituudiga. Pooled broneerisid notarisse aja kaas- ja ühisomandi lõpetamiseks ning uute

kinnistute moodustamiseks, kuid kostja notarisse ei ilmunud. Kostja hageja pöördumistele

enam ei vastanud ja kohtuväliselt vaidluse lahendamine ebaõnnestus.

Kostja vastuväited hagile ja vastuhagi

3. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda.

Kostja leidis, et hagi pole võimalik rahuldada, kuna kõigepealt tuleb jagada pärandavara ning

alles seejärel saab kinnisasja osas tervikuna kaasomandi lõpetada. Iseenesest nõustus kostja

hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga, kuid vaidles vastu menetluskulude jaotusele,

sest kaasomandi lõpetamine teenib mõlema kaasomaniku huve.

4. Kostja esitas 31.05.2021 vastuhagi, milles palus pärandvara jagamist ja kaasomandi

lõpetamist avalikul enampakkumisel ning jagada müügist saadud raha pärast müügi

korraldamist seotud kulude mahaarvamist poolte vahel võrdsetes osades ja määrata

enampakkumise korraldajaks Tallinna tööpiirkonna kohtutäitur.

Vastuhagi kohaselt polnud kostjale võimalik omandit peale suruda, kui ta seda ei soovinud.

Kaasomand tuli lõpetada viisil, mis koormas kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem ja

kaasomanikule tuli tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Kostja

soovis kinnistu müümist avalikul enampakkumisel, sest pärast kohtuvaidlust ei saanud rääkida

enam headest suhetest õe ja venna vahel.

Hageja vastu vastuhagile

5. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata, sest kostja nõutud kaasomandi lõpetamise variant

oli ebamõistlik ning kostja soovitud eesmärki oli võimalik saavutada ka muul, pooli vähem

koormaval viisil. Asja võõrandamine avalikul enampakkumisel oleks ebamõistlik ning riivaks

ülemääraselt hageja õigusi. Kinnistu müügi korral jääksid mõlemad kaasomanikud ilma oma

kodudest, mh jääks hageja ilma kodust, milles tema perekond (vanemad, hageja ise, hageja

lapsed ja lapselapsed) olid elanud juba üle saja aasta ja mis oli poolte sünnikodu. Poolte õiguste

riive kinnistu reaalosadeks jagamise korral oli oluliselt väiksem – hageja saaks säilitada oma

kodu ning kostja saaks müüa oma kaasomandi osale vastava reaalosa. Kostjal oli võimalik

kinnistu müüa pärast hagi rahuldamist. Kostja nõue kinnistu võõrandamiseks polnud kantud

heast usust, vaid soovist põhjustada hagejale ebamugavusi ning jätta hageja ilma tema kodust.

Vastuhagis ei põhistanud ega tõendanud, milles seisnes kostja spetsiifiline huvi kinnisasja kui

terviku võõrandamiseks. Kostjal polnud ka kinnisasja jagamisel reaalosadeks kohustust

kinnistut endale jätta ega seal edasi elada. Alternatiivselt, saaks kaasomand lõpetada erinevaid

lõpetamise viise kombineerides. Näiteks oleks võimalik jagada asi reaalosadeks ning kostjale

jääv reaalosa võõrandada avalikul enampakkumisel, mille tulem antakse üle kostjale.

Maakohtu otsus ja põhjendused

6. Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus lõpetas poolte kaas- ja

ühisomandi kinnistu suhtes ja otsustas, et kohtulahend asendab poolte kokkulepet kaasomandi

ja ühisomandi lõpetamise kohta, asendas kostja tahteavaldus kaasomanike kokkuleppe

sõlmimiseks kohtuotsusega ning kohustas kostjat andma tahteavaldused kinnistu jagamiseks ja

omanikukannete tegemiseks. Kohus määras kaas- ja ühisomandi lõpetamise viisiks kinnistu

jagamise poolte vahel reaalosadeks järgmisel viisil: kinnistu katastriüksus XXXX jääb

olemasolevates piirides kostja ainuomandisse ning sellest moodustatakse eraldi kinnistu

nimetusega “XXX 1“ ning kinnistu katastriüksus CCCC jääb olemasolevates piirides hageja

ainuomandisse ning sellest moodustatakse eraldi kinnistu nimetusega “XXX 2”.

Menetluskulud jäid kostja kanda ja kostjal tuli otsuse alusel hagejale hüvitada 4 575 eurot ja

täiendava otsuse alusel veel 495 eurot. Kostjal tuli menetluskuludelt tasuda hagejale viivist

seadusjärgses määras ja ulatuses.

7. Kohus tuvastas, et poolte omandis oli XXX kinnistu (registriosa nr XXXXXX) sellist, et

hageja kaasomandis oli 1/3 kinnistust, kostja kaasomandis oli 1/3 kinnistust ja poolte

ühisomandis oli 1/3 kinnistust. Kohus lähtus kaasomandi jagamisel asjaõigusseaduse (AÕS) §

76 lg-st 1, § 77 lg-test 1 ja 2 ning poolte taotletavatest kinnistu jagamise viisidest.

Kinnistut oli võimalik jagada reaalosadeks. Sellekohased maakorralduslikud tegevused olid

juba läbi viidud ning eraldi katastriüksused moodustatud. Pärimisseaduse (PärS) § 152 lg-d 3

ja 4, § 159 lg-d 1, 2 ja 3 ei piiranud kohtu võimalust jagada kinnistut reaalosadeks, sest

piirangud puudutasid vaid olukorda, kus pärandvara hulka kuuluvat eset polnud võimalik

reaalosadeks jagada. Reaalosadeks jagamisel oli vajalik nii kaasomandi jagamine kui ka

pärimise teel saadud ühise omandi jagamine, mis oli võimalik ühe nõude esitamisega. Pärimise

puhul oli tegemist ühisomandiga, mida jagatakse kaasomandi sätete järgi.

Kõige mõistlikum ja pooli vähem koormavam viis selleks oli kinnistu reaalosadeks jagamine.

Kostjapoolne seadusetõlgendus, et omandit ei saanud peale suruda, välistaks täielikult

kaasomandi lõpetamise reaalosadeks jagamisega ja piirakse selliselt nii kohtu kaalutlusõigust

kui ka kaasomaniku õigust valida kaasomandi lõpetamise variant. Kostjal oli juba omand

kinnistule, seega ei tekiks omand asjale kohtu tegevuse tagajärjel. Hagejal oli võrdne õigus

omandit mitte kaotada, kui kostjal oli õigus omandit mitte saada. Kostja soov kaasomandi

jagamise viisi osas olukorras, kus talle oli teada hageja emotsionaalne seotus kinnistuga, oli

kohtu hinnangul hea usu põhimõtte vastane tsiviilseaduse üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 ja

2 järgi. Hageja tõi oma erihuvina välja, et kinnistu oli olnud tema perekonna omandis ja

valduses üle saja aasta, tal ja tema perel oli kinnistuga emotsionaalne side, tegemist oli tema

koduga ja ta ei soovinud oma kodu kaotada. Kostja tõi oma erihuvina välja, et ta ei soovi pärast

kohtuvaidlust hagejaga kõrvuti kinnistutel elada, sest poolte suhtled olid konfliktsed. Kostja

sooviks oli võõrandada kinnistu.

Hagejal olid kaalukad argumendid säilitada oma kodu - põlvkondlik järjepidevus, seotus

paikkonnaga olid olulised emotsionaalsed argumendid. Ilmselgelt oli kinnistu hagejale rohkem

kui lihtsalt varaliselt hinnatav ese, seega polnud õigustatud sundida hagejalt oma kodukohast

loobuma. Kohtule oli mõistetav ka kostja soov kinnistu võõrandada, kuid see eesmärk oli tal

saavutatav ka pärast reaalosadeks jagamist. Kohtupraktikas on kaalutluses arvestatud ka

heanaaberlike suhetega, kuid käesoleval juhul kaalub hageja erihuvi kostja erihuvi üle. Poolte

omavaheline läbisaamine ei mõjuta kinnistu hinda müügiprotsessis, sest puudub alus arvata, et

pooltevaheline konflikt võiks üle kanduda uutele omanikele. Olukorras, kus hageja soovis

säilitada omandiõiguse kinnistule, mis oli ajalooliselt olnud tema perekonna valduses, oli selle

müümine enampakkumisel hea usu põhimõtte vastane.

Kohtule esitatud piiriprotokollist (6-10) nähtus, et katastriüksuste suurus oli omavahel

võrreldav ja kostja loobus vabatahtlikult kinnistu mõõdistamisel oma kaasomandi osast.

Seega kuulus hagi rahuldamisele ja vastuhagi tuli jätta rahuldamata.

Kostja apellatsioonkaebus

6. Kostja palus tühistada maakohtu otsus, teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja

rahuldada vastuhagi. Menetluskulud tuli mõlemas kohtuastmes jätta poolte endi kanda.

Kaasomanike huvid ja soovid olid eelduslikult võrdväärselt kaalukad. Üldjuhul polnud

põhjendatud ega mõistlik jätta kaasomandis olev ese ühele kaasomanikule vastu tema tahtmist.

Poolte suhted olid kehvad ja mõistlik oli müüa kinnistu avalikul enampakkumisel. Kinnistu

jagamine reaalosadeks oli erandlik. Maakohtu järeldus, et enampakkumine oli vastuolus hea

usu põhimõttega, oli absurdne, kuna enampakkumine oli kõige tavapärasem ja enam levinud

viis kaasomandi lõpetamiseks. Lisaks polnud hageja pakutud variant õiglane, kuna kostjale

jääks vähemväärtuslik osas (kinnistu paiknes surnuaia kõrval), st kostja peaks uuesti kohtusse

pöörduma hagejalt hüvitise saamiseks. Lisaks jättis maakohus menetluskulud ebaõigesti kostja

kanda. Kinnistu jagamine toimus mõlema poole huvides. Seega peaksid kulud jääma poolte

endi kanda.

Vastustaja seisukoht

7. Hageja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega, selle vastusega ning asja materjaliga,

leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud osas, milles maakohus hagi rahuldas ja

kostja vastuhagi rahuldamata jättis. Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selles osas

otsuse tühistamiseks. Kohtuotsus tuleb selles osas jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata

ja kostja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus

hagi rahuldamisel ja vastuhagi rahuldamata jätmisel menetlusõiguse norme ja kohus kohaldas

materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus oli oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud.

Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt

neid ei korda. Maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis asjas kantud

menetluskulud kostja kanda ja määras hageja kulud kindlaks rahaliselt. Ringkonnakohus teeb

tühistatud osas uue otsuse ja jätab maakohtus kantud menetluskulud poolte endi kanda (TsMS

§ 657 lg 1 p 21).

Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsuse resolutsiooni, siis märgib ringkonnakohtus

otsuse resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 22).

TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

9. Mõlemad pooled soovivad lõpetada kaas- ja ühisomandit ning esitasid kohtule vastavad

nõuded, kuid pooled vaidlevad kaasomandi jagamise variantide üle. Kostja pole nõus maakohtu

poolt valitud kinnistu jagamise viisiga.

Kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel

AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (Riigikohtu 10.04.2019

otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11). Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte

huvide kaalumisega on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda

üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse

norme (Riigikohtu 13.01.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-15-9117, p 11). Ringkonnakohus leiab, et

praegusel juhul teostas maakohus kaalutlusõigus õiguspäraselt ega rikkunud oluliselt

menetlusõiguse norme.

Kaasomand (ühisomand) tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke)

kõige vähem (Riigikohtu 09.05.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19). Kohus peab

kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Muu hulgas tuleb

arvestada sellega, et ka kaasomanikud on omavahelistes suhetes kohustatud järgima TsÜS §

138 sätestatud hea usu põhimõtet (Riigikohtu 10.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11).

Olukorras, kus ükski kaasomanik (ühisomanik) eset endale tervikuna või osaliselt ei soovi, on

ainus mõistlik võimalus asja jagamiseks selle müümine avalikul enampakkumisel ja saadud

tulemi poolte vahel jagamine (Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 23).

Praegusel juhul pole sellist olukorda, sest hageja soovib osaliselt kinnistut enda omandisse.

Seega pole avalik enampakkumine igal juhul ainus mõistlik võimalus. Kuigi Riigikohus on

selgitanud, et üldjuhul ei ole põhjendatud ega mõistlik jätta kaasomandis (ühisomandis) olev

ese ühele kaasomanikule (ühisomanikule) vastu tema tahtmist, eriti hüvitise maksmise

kohustusega (Riigikohtu 26.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 23), siis ei võta selline

üldreegel kohtult kohustust kontrollida iga üksikjuhtumi asjaolusid otsustamaks, milline on

kaasomanike seisukohalt õiglane lahendus. Kohus peab asja lahendades kaasomanike huve

kaaluma ja hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele arvestades

konkreetse vaidluse asjaolusid. See tähendab, et kohus lähtub otsustuse tegemisel eelkõige

üksikjuhtumi asjaoludest, mitte aga sellest, milline on tavapärane ja enamlevinud kaasomandi

jagamise viis.

Antud asjas nähtub, et poolte huvid on vastandlikud. Hageja huvi oli säilitada kodu, mis oli

kuulunud pikalt tema perekonnale ning kostja huvi seisnes selles, et ta ei soovi saada omandit,

kuna poolte omavaheline suhtlus ei ole hea. Seega pole kohtul võimalik teha otsustust mõlema

poole kasuks. Praegu on kaalumisel hageja pakutud variant jagada kinnistu reaalosadeks ja

kostja pakutud variant müüa kinnistu avalikul enampakkumisel ja jagada tulem poolte vahel

võrdselt.

Maakohus kaalus poolte huve ja leidis põhjendatult, miks kaaluvad praegusel juhul hageja

huvid üles kostja omand. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega selles osas ja ei

korda neid. Puudub ka alus arvata, et kohus poleks pidanud poolte soove ja huve võrdväärselt

kaalukateks või et diskretsiooniõigus kaasomandi lõpetamise variantide valikul viis

ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni.

Hageja poolt hagis pakutud viisil kaas- ja ühisomandi lõpetamiseks ei piira kostja õigust

saavutada oma eesmärke (mitte olla edaspidi hageja naaber, müüa oma osa maha ja saada selle

eest hüvitist). Sellised eesmärgid on saavutatavad ka avaliku enampakkumiseta. Lisaks ei teki

kostjale hageja ees mingit rahalist kohustust. Samas kui kinnistu müümine avalikul

enampakkumisel riivab hageja huve oluliselt, sest avaliku enampakkumise eesmärk on

ennekõike saada kinnistu eest võimalikult kõrget hinda (hüvitist) ja kinnistut enda omandisse

soovival kaasomanikul (hagejal) on suur risk jääda ilma oma kodust (omandist).

Maakohus jõudis õigele järeldusele, et olukorras, kus üks kaasomanik soovib kaasomandis

olevast kinnisasjast osa säilitada ja teine soovib kinnistust vabaneda, on kõige mõistlikum ja

pooli kõige vähem koormavam lahend jätta osa kinnistust kaasomanikule, kes seda soovib ning

teine osa jätta teisele kaasomanikule, kes saab oma osa hilisemalt vabalt võõrandada. Maakohus

arvestas otsuse tegemisel mõlema poole huvidega ja tegi võimalikuks olukorra, kus hagejale

säilib tema kodu ja kostja saab vabalt valida, kas elab oma kodus edasi või võõrandab selle.

Selliselt on tagatud mõlema poole huvide järgimine ja sellega saab vältida hageja huvide

pöördumatut kahjustamist.

Kostja tugines apellatsioonimenetluses esmakordselt väitele, et tema kinnistu osa paiknemine

surnuaia lähedal viitab sellele, et kostja saab enda omandisse vähemväärtusliku osas.

Ringkonnakohus märgib, et uute asjaolude esitamine apellatsiooniastmes on piiratud ja see

väide jääb tulenevalt TsMS § 652 lg-st 4 tähelepanuta (apellant pole põhistatud, miks ei saanud

seda esitada maakohtus).

Ringkonnakohus märgib, et juhul kui kostja leiab, et ta on õigustatud saama hüvitist AÕS § 77

lg 3 alusel, siis on tal õigus pöörduda selleks kohtu poole (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi

04.11.2009 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09; 25.10.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05).

Kuivõrd kinnisomand oma olemuselt toobki omanikule kaasa hulk õigusi ja kohustusi, mille

toestamiseks ja kaitsmiseks tekib aja- kui ka rahakulu ehk toob omanikule kaasa täiendavat

koormust, siis ei ole põhjendatud kostja väited, et hüvitise saamiseks kohtu poole pöördumine

on kulukas ja koormav ning sellel põhjusel pole hageja kaasomandi pakutud viis õiglane. Isegi

kui kaaluda praeguse vaidluse kontekstis kostja huvi (saada AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitist

võimalikult väheste kuludega) ja hageja huvi (omandiõigus kodule, mis on olnud ajalooliselt

perekonna valduses), siis kaalub hageja huvi üles kostja oma.

Seega jagas maakohus kaas- ja ühisomandi õigesti ning puuduvad maakohtupoolsed

rikkumised. Maakohus arvestas, et dokumendid, mis tuleb kinnistusametile kinnistu jagamiseks

esitada, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab

kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis

vastavad nõutavale vormile. Kooskõlas TsÜS § 68 lg-ga 5 ja KRS § 34 1 lg-ga 8 saab

kaasomandi lõpetamise, sh reaalosadeks jagamisel tehtav kohtuotsus asendada üksnes kostja

kui hageja soovitud jagamise viisile vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu

jagamiseks (Riigikohtu 29.05.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 13 teine lõik). TsÜS §

68 lg 5 alusel nõutav ja hagi rahuldamise korral kohtulahendiga asendatav tahteavaldus peab

olema selge (Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12 neljas lõik).

Käesoleval juhul on maakohus selle nõude täitnud ja kohtuotsus on täidetav. Maakohtu otsus

vastab TsMS § 436 lg 1 nõudele. Kostja ei toonud apellatsioonkaebuses esile selliseid väiteid,

mis annaksid aluse jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.

10. Kostja leidis, et maakohus oleks pidanud jätma menetluskulud poolte endi kanda. Hageja

nõustus maakohtus kulude jaotusega. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel

kostja kanda, sest kostja ei nõustunud kohtu poolt pakutud kompromissiga. Riigikohus on

selgitanud,

et

erireeglid

menetluskulude

jaotamisele

tulenevalt

asjas

tehtud

kompromissettepanekust sätestab TsMS § 163 lg 2 ja see säte kohaldub vaid hagi osalise

rahuldamise korral (Riigikohtu 07.10.2020 määrus kohtuasjas nr 2-18-11359, p 14). Seega

kohaldas maakohus viidatud sätet ebaõigesti, kuna hagi kuulus rahuldamisele täies ulatuses.

Ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust maakohtus. Lähtuda tuleb Riigikohtu

seisukohast, et kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ning põhjendatud ja

õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (Riigikohtu 27.09.2010

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14).

11. Eeltoodud põhjendustel on õiglane jätta ka ringkonnakohtu kulud poolte endi kanda. Sellise

kulude jaotuse puhul puudub vajadus menetluskulusid rahaliselt kindlaks määrata.

(allkirjastatud digitaalselt)