2-21-114983/12 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.02.2022 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-114983

Tsiviilasi

A.-J. M. hagi AnnaBella kinnisvara OÜ vastu

alusetu rikastumise nõudes

Tsiviilasja hind

1090,34 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja A.-J. M. (isikukood xxx), lepinguline esindaja

R. A.

Kostja

AnnaBella

kinnisvara

OÜ

(registrikood

14798757), seadusjärgne esindaja R. J.

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta A.-J. M. hagi AnnaBella kinnisvara OÜ vastu alusetu rikastumise nõudes

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

2. Jätta menetluskulud A.-J. M. kanda.

3. Määrata kindlaks, et AnnaBella kinnisvara OÜ-l kindlaksmääratavad

menetluskulud puuduvad.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Apellatsioonkaebus

võidakse

lahendada

kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Hagiavalduse kohaselt vahendas AnnaBella kinnisvara OÜ (kostja) korteri müüki portaalis

city24.ee. Hageja soovis korterit osta ja kandis kostjale ostukavatsuse kinnitamiseks 1000

eurot. Arvel oli märgitud, et tegemist on käsirahaga kinnisvara ostmise eest.

2. Hageja leidis, et korteri pindala on kuulutuses märgitud ebaõigesti, ei soovinud korterit

enam osta ja nõudis käsiraha tagastamist. Hageja hinnangul oli tegemist vorminõude

2

rikkumise tõttu tühise eellepinguga. Hageja nõuab tühise tehingu alusel üleantu 1000 euro

tagastamist ning viivist alates tagastamise kohustuse tekkimisest 13.05.2021.

3. 20.12.2021 esitatud täiendavate selgituste kohaselt on arve selgitavas osas kirjas, et

käsiraha tasutakse kinnisvara ostmise eest. Arve selgitav osa tõendab, et käsiraha tasumise

kokkuleppe puhul on tegemist kinnisasja soetamisele suunatud kokkuleppega. Kostja poolt

saadeti tüüpleping, mida pooled ei allkirjastanud. Lepingu projekti 2.1 kohaselt arvestatakse

maaklerile mõeldud tasu ostusumma sisse.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

4. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väitel pöördus hageja kostja poole maaklerteenuse

saamiseks. Hageja soovis osta korteri ja palus kostjal valmistada ette tehing. Maakler

kohustus võtma objekti müügist maha, mitte pakkuma seda teistele ja konsulteerima klienti.

Tehingu ettevalmistamise eest kohustus hageja maksma kostjale maakleritasu 1000,00 eurot.

5. Kostja tegi hagejale ettepaneku sõlmida kirjalik leping, kuid hageja keeldus sellest. Hageja

oli teadlik, et käsiraha jääb tehingust keeldumise korral maaklerile maakleritasuna. Maakler

täitis oma kohustused hageja ees. Vahetult enne lepingu notariaalset vormistamist keeldus

hageja tehingust.

6. Kostja väitel on hagi ebaõige, sest poolte vahel ei olnud eellepingut. Eellepingu sisuks on,

et pooled kohustuvad sõlmima tehingu eellepingus kokku lepitud tingimustel. Kostja ei olnud

kinnisasja müügilepingu osapooleks ehk kostjaga sõlmitud lepingule ei saa kohalduda

kinniasja müügilepingule kohalduvad vorminõuded. Käsirahalepingule ei ole ette nähtud

kohustuslikku vorminõuet.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

7. Kohus jätab hagi rahuldamata.

8. Hageja on esitanud kostja vastu põhinõude 1000 euro tagastamiseks. Hageja leiab, et

tegemist on tühise eellepinguga. Kohtu hinnangul on hageja nõue kvalifitseeritav alusetu

rikastumise nõudena võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 alusel. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt, kui

isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse

täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei

teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 1028 lg 1

kohaldamise eeldusena peab hageja väitma, et kostja sai temalt midagi olemasoleva või

tulevase kohustuse täitmisena. Hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks tõendama, et ta

tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis

langes hiljem ära. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja

sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata

jäänud (vt RKTKo nr 3-2-1-131-15, p 14).

9. Kohus tuvastab, et pooled sõlmisid suulise lepingu 1000 euro üleandmise kohta. Kostja

esitas hagejale 26.03.2021 tasumiseks arve nr 65P summas 1000 eurot (dtl 27). Arvele

märgitu kohaselt oli tegemist käsirahaga xxx kinnisvara ostmise eest. Kohtule esitatud

maksekorraldusega on tõendatud, et 26.03.2021 tasus hageja kostjale 1000 eurot selgitusega

„Käsiraha Harjumaa, Tallinn, Kesklinna linnaosa, xxx kinnisvara ostmise eest. Broneering.

(dtl 26). Seega on kostja hagejalt saanud 1000 eurot. Hageja esitas 29.03.2021 hagejale

pretensiooni selle kohta, et korteri pindala ei vasta tegelikkusele ja nõudis 1000 euro

tagastamist (dtl 29). Kostja raha tagastamisega ei nõustunud (dtl 29).

10. Kohus täitis 06.12.2021 määrusega selgituskohustust, selgitades õigussuhte võimalikku

kvalifikatsiooni ja poolte tõendamiskoormist (dtl 99-102). Pooltel oli võimalik esitada

täiendavaid selgitusi ja tõendeid.

3

11. Käesoleva vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt kvalifitseerida pooltevaheline õigussuhe.

Poolte vahel on vaidlus omavahelise võlasuhte kvalifikatsiooni üle. Hageja väitel oli tegemist

kinnisasja müügi eellepinguga ning kostja väitel maaklerilepinguga.

12. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste õiguslike väidetega (TsMS § 463 lg 7). Lepingu

tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1 ls 1). Kui

lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4).

Lepingu tõlgendamisel võetakse arvesse lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingupoolte

käitumist, lepingu olemust ja eesmärki, ning vastaval tegevusalal mõistetele ja väljenditele

antavat tavalist tähendust (VÕS § 29 lg 5 p-id 1, 4 ja 5).

13. Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole

sätestatud lepingu kohustuslikku vormi (VÕS § 11 lg 1). Kui vastavalt seadusele,

lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei

loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm (VÕS § 11 lg 2). Kui

seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas

vormis (VÕS § 33 lg 2). Maaklerilepingu sõlmimisele ei ole sätestatud kohustuslikku

vorminõuet ning lepingu võivad sõlmida pooled ka suuliselt. Kinnisasja müügileping tuleb

sõlmida notariaalses vormis (AÕS § 119 lg 1). Seetõttu peab ka kinnisasja müügi eelleping

olema notariaalses vormis.

14. Kohus analüüsib, kas pooltevahelist õigussuhet on võimalik kvalifitseerida kinnisasja

müügi eellepinguna. Asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle asja ning

tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja

ostuhinna rahas ja võtma asja vastu (VÕS § 208 lg 1). Eelleping on kokkulepe, millega

pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel (VÕS

§ 33 lg 1). Käsirahaks on ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise

tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma (VÕS § 156 lg 1). Hageja väitel

sõlmisid pooled kinnisasja müügilepingu eellepingu. Kostja leidis, et tegemist ei saanud olla

eellepinguga, sest kostja polnud kinnisasja omanik. Lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et

lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu

sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust (VÕS § 12 lg 1).

Riigikohus on leidnud, et kinnisasja müügi eellepinguga võib tegemist olla ka juhul, kui

lepingu poolteks on ostja ja tehingu vahendaja (RKTKo 2-16-8456, p 13).

15. Hagejal tuli selgitada lähtuvalt eelnevalt välja toodud lepingu tõlgendamisel arvesse

võetavatest asjaoludest, miks on hageja hinnangul tegemist kinnisasja müügilepingu

eellepinguga ning samuti tuli hagejal asjaolusid tõendada ulatuses, milles see on võimalik.

Hageja esitas 20.12.2021 täiendavad selgitused, mille kohaselt on arve selgitavas osas kirjas,

et käsiraha tasutakse kinnisvara ostmise eest ning see tõendab, et käsiraha tasumise

kokkuleppe puhul on tegemist kinnisasja soetamisele suunatud kokkuleppega. Kostja poolt

saadeti tüüpleping, mida pooled ei allkirjastanud. Lepingu projekti 2.1 kohaselt arvestatakse

maaklerile mõeldud tasu ostusumma sisse (dtl 161-162).

16. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole toonud kohtu ette selliseid asjaolusid ega tõendeid,

millised annaksid asuda seisukohale, et poolte vahel sõlmiti eelleping. Müügi eellepinguga

võetakse kohustus sõlmida müügileping, müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda

ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing (sõlmida

asjaõigusleping). VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud

vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Riigikohus on märkinud, et

kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg

1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib seega ka kinnisasja müügi

eellepingu osas. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa

seadustiku (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (RKTKo nr 2-16-8456, p 11). Hageja ei ole toonud

4

kohtu ette asjaolusid ega tõendanud, et hageja võttis suuliselt sõlmitud lepinguga kohustuse

sõlmida müügileping. Lepingu projekt ei tõenda eellepingu sõlmimist. Tulenevalt VÕS § 33

lg 1 peab eellepingust selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu kohustuse

võtnud. Lepingu projektist ei nähtu ostuhinda ega muid olulisi tingimusi, millistel võtsid

pooled endale põhilepingu sõlmimise ja mh võõrandamise kohustuse. Lepingu projektist

nähtuvalt väljendab ostja oma põhimõttelist nõusolekut kinnisasja ostmiseks. Eellepingu

sisuks on kohustus sõlmida põhileping. Hageja ei ole tõendanud, et hageja kohustus sõlmima

põhilepingu. Vastavalt ei ole tegemist eellepinguga ning alus raha üleandmiseks ei langenud

ära.

17. Kohtu hinnangul ei ole poolte vahel sõlmitud lepingu näol tegemist ka

maaklerilepinguga. Maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule

(käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu

sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu

(maakleritasu) (VÕS § 658 lg 1). Kostja leidis, et pooled sõlmisid maaklerilepingu. Seetõttu

tuli kostjal kohtu ette tuua asjaolud, mille põhjal tuleks kostja arvates pooltevahelist tehingut

tõlgendada maaklerilepinguks. Samuti tuli kostjal esitatud asjaolusid tõendada ulatuses, milles

see on võimalik. Kostja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mille põhjal saaks asuda

seisukohale, et pooled sõlmisid maaklerilepingu. Vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks

käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike

ettevalmistuste tegemist. Hagist nähtuvalt leidis hageja endale sobiva korteri city24.ee

kinnisvaraportaalist. Hagejat ei saa seega pidada käsundiandjaks maaklerile. Hagejat saab

antud juhul pidada kolmandaks isikuks.

18. Kohus võtab seisukoha, kas tegemist võib olla broneerimislepinguga. Pooltel oli võimalik

esitada selles osas oma seisukoht. Hageja jäi enda seisukoha juurde, et tegemist on

eellepinguga. Kostja leidis, et puuduvad broneerimislepingu tunnused.

19. Broneerimislepingut kui lepinguliiki ei ole võlaõigusseaduses eraldiseisva lepinguliigina

reguleeritud.

Samas

on

sellise

kokkuleppe

sõlmimine

põhimõtteliselt

võimalik.

Kohtupraktikas on kinnisasja müügilepingu eellepingust eristatud broneerimislepingut.

Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel

broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja

broneerimise eest (RKTKo 3-2-1-70-07, p 14). Broneerimislepingule on omaseks, et ostjale

ostmise kohustust ja müüjale müümise kohustust broneerimiselepingust ei teki (RKTKo nr 3-

2-1-32-06, p 16). Broneerimislepingule seaduses sätestatud kohustuslikku vormi ei tule.

Kostja märkis, et poolte kokkulepe oli, et hageja maksab käsiraha ja kostja kohustub võtma

objekti müügist maha, mitte pakkuma seda teistele ostjatele ning valmistama ette tehingu.

Seega oli lepingu sõlmimise eesmärk saada kostjalt kinnitust, et ta ei müü kinnisasja edasi.

Seetõttu vastab kohtu hinnangul pooltevaheline kokkulepe broneerimislepingu tingimustele.

20. Riigikohus on märkinud, et poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise

broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava

summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel,

viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis

peab aga olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo nr 3-2-1-32-06, p 16). Hageja maksis

kostjale 1000 eurot. Nimetatud summa kinnitab kohtu hinnangul samuti broneerimislepingu

sõlmimist, kuna tegemist on mõistliku summaga broneerimise eest. Hageja poolt kohtule

esitatud notariaalse lepingu projektist nähtuvalt oli kinnisasja hinnaks 55 000 eurot, millisest

summast 1000 eurot on müüja palvel maaklerile vahendustasuna pangaülekandega tasutud

enne käesoleva lepingu sõlmimist ning millise summa loeb müüja tasutuks endale (dtl 37-

45). Hageja tahe oli kinnisasi broneerida, kuna hageja märkis ka maksekorraldusele, et

tegemist on broneeringuga. Leping ei olnud suunatud hageja poolt asja omandamisele.

5

Vastasel juhul oleks pooled kokku leppinud suurema summa, mitte 1000 eurot. Eeltoodust

tulenevalt asub kohus seisukohale, et pooled sõlmisid broneerimislepingu.

21. Broneerimislepingu korral on hagejal õigus nõuda üleantu tagastamist, kui kostja rikkus

lepingut ning hageja lepingust taganes. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule

lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste

kohustuste täitmisest (VÕS § 188 lg 2). Lepingust taganemise korral võib kumbki

lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu

(VÕS § 189 lg 1). Lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust

tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (VÕS § 116 lg 1). Lepingupool taganeb lepingust

taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1).

22. Hageja nõudis kostjalt üleantud summa tagastamist. Raha tagastamise nõudest saab välja

lugeda järeldusliku lepingust taganemise avalduse. Seega võib hagejal olla tagasinõude õigus,

kuna pooltevaheline leping kvalifitseerub broneerimislepinguks, kui hageja selgitab ja

tõendab, et kostja rikkus oluliselt lepingut. Hageja ei ole tõendanud, et kostja rikkus poolte

vahel sõlmitud lepingut. Hageja oli seisukohal, et tegemist on tühise eellepinguga. Samuti ei

ole lepingurikkumisena käsitletav hageja väide, et korteri pindala on kuulutuses märgitud

ebaõigesti. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et hageja vaatas korteri enne raha

maksmist mitu korda üle. Seega 1000 eurot tagastamisele ei kuulu. Vastavalt ei kuulu

rahuldamisele ka viivisenõue.

23. Eeltoodust tulenevalt hagiavaldus rahuldamisele ei kuulu.

24. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid ei oma kohtu

hinnangul käesoleva asja lahendamisel tähtsust ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

MENETLUSKULUD

25. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kohus jättis hagi rahuldamata. Eeltoodust tulenevalt tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Kostjat esindas menetluses kostja seaduslik esindaja. Seega kostjal menetluskulud puuduvad

ning vastavalt ei tule kindlaks määrata menetluskulude rahalist suurust.

26. TsMS 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

kohtunik