2-21-695/28 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. jaanuar 2022, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-695

Tsiviilasi

Toivo Kabaneni hagi Niina Kabaneni vastu kaasomandi

lõpetamiseks

Niina

Kabaneni

vastuhagi

Toivo

Kabaneni

vastu

kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

7000 eurot ja 7000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 16. juuli 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Niina Kabaneni apellatsioonkaebus

Toivo Kabaneni vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

4. jaanuar 2022

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant/vastuapellatsioonkaebuses

vastustaja

(kostja/

vastuhageja): Niina Kabanen (ik XXXXXXXXXXXX)

esindajad vandeadvokaat Paul Keres ja advokaat Joonas Põder

Vastustaja/vastuapellant (hageja/vastukostja): Toivo Kabanen

(ik XXXXXXXXXXXX), esindaja: advokaat Severinas

Jakubauskas

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 16. juuli 2021 otsus enampakkumise alghinna

määramise osas ja teha selles osas uus otsus, millega määrata enampakkumise

alghinnaks

56 000

eurot.

Täiendada

maakohtu

otsuse

resolutsiooni

enampakkumise läbiviimise korra osas. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus

muutmata.

2. Kohtuotsuse resolutsioon sõnastada järgmiselt:

2.1. Rahuldada Toivo Kabaneni hagi kaasomandi lõpetamiseks.

2.2. Lõpetada Toivo Kabaneni (ik XXXXXXXXXXXX) ja Niina Kabaneni (ik

XXXXXXXXXXXX) kaasomand Tartu maakonnas Tartu vallas X külas asuva X

kinnistu (registriosa nr XXXXXX) suhtes Toivo Kabaneni ja Niina Kabaneni

vahelisel enampakkumisel alghinnaga 56 000 eurot ja pakkumise sammuga 3000

eurot.

2.3. Kohustada enampakkumise võitnud kaasomanikku tasuma enampakkumise

kaotanud kaasomanikule hüvitist, mille suurus on enampakkumisel tehtud parim

pakkumine, millest on maha arvatud enampakkumise võitnud kaasomaniku osa

väärtus ½.

2.4. Enampakkumise viib täitemenetluse seadustikus sätestatud korras läbi Tartu

kohtutäitur, kelle poole Toivo Kabanen või Niina Kabanen pärast kohtuotsuse

jõustumist esimesena pöördub.

2.5. Jätta rahuldamata Niina Kabaneni vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks.

2.6. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

3. Niina Kabaneni apellatsioonkaebus ja Toivo Kabaneni vastuapellatsioonkaebus

rahuldada osaliselt

4. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Toivo Kabanen (hageja) esitas 15. jaanuaril 2021 maakohtule hagi Niina Kabaneni (kostja)

vastu kaasomandi lõpetamiseks X kinnistu (asukoht X küla, Tartu vald, Tartumaa, registriosa

nr XXXXXX) suhtes. Hageja palus jätta kinnistu hageja ainuomandisse kohustusega tasuda

kostjale hüvitist 58 000 eurot ning kohustada kostjat andma kinnistamiseks vajalikud

tahteavaldused ning siduda hüvitise maksmise kohustus omandist ilmajäämise osas

tahteavalduste andmisega. Alternatiivselt nõustus hageja kaasomandi lõpetamiseks kinnistu

müügiga kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagamisega kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele.

Hagiavalduse kohaselt on pooled õde ja vend. Mõlemale poolele kuulub X kinnistust ½

kaasomandi mõttelist osa. Eksperthinnangu järgi on kinnisasja väärtuseks (sellel kasvava metsa

hinda arvestamata) 101 000 eurot, kinnisasjal kasvava metsa väärtuseks hindab hageja 15 000

eurot. Kinnisasja koguväärtuseks on seega 116 000 eurot, millest tulenevalt on kaasomandiosa

väärtuseks 58 000 eurot.

Hageja on kinnisasja hooldanud ja korrastanud, tal on plaanis kinnisasjal asuv maja täielikult

renoveerida ning veeta seal oma vanaduspõlv. Kostjal puudub kinnisasja vastu igasugune siiras

huvi ja ta ei ole kinnisasja parendamisse ja hooldamisse mitte midagi panustanud. Hageja on

elanud X talus kogu oma lapsepõlve ja noorusaja kuni 19-aastaseks saamiseni, ta on osalenud

maja ehitamisel. Pärast hageja isa surma 1992. aastast muutus hageja osalus kinnistul veelgi

intensiivsemaks, kuna hageja ema polnud võimeline üksinda kõiki vajalikke töid teostama.

28. juuni 2021 kohtuistungil avaldas hageja, et poolte vahelisel kinnistu enampakkumisel võiks

alghind olla 56 000 eurot ning pakkumise samm 3000 eurot.

2. Kostja esitas vastuhagi ja palus kaasomand lõpetada selliselt, et jätta kinnistu kostja

ainuomandisse kohustusega tasuda hagejale hüvitist 50 500 eurot, kohustada hagejat andma

kinnistamiseks vajalikud tahteavaldused ja siduda hüvitise maksmise kohustus omandist

ilmajäämise osas tahteavalduste andmisega. Menetluskulud jätta hageja kanda.

Kinnistul on alates 1982. aastast poolte ema heakskiidul, pärast ema surma kostja heakskiidul,

elanud koos perekonnaga tädipoeg V.S., kes on ainuisikuliselt panustanud kinnistu korrashoidu.

Kostja on seisukohal, et tema side kinnistuga on suurem kui hagejal ja seda läbi seotuse

tädipojaga. Hageja ei ole kinnistut hooldanud ega korrastanud, samuti pole ta kordagi rääkinud,

et kavatseb kinnistut renoveerida seal vanaduspõlve veetmiseks. Kui kinnistu jääb kostja

ainuomandisse, tagatakse sellega võimalus V.S.le kinnistul elamise jätkamiseks. Kostja ei

nõustu hageja taotlusega kinnisasja kaasomand lõpetada pooltevahelise enampakkumisega.

Hageja on teadlik kostja kõrgendatud huvist kinnistu suhtes ja saaks seda teadmist kuritarvitada

enampakkumisel, pakkudes kinnistu turuhinnast suuremat hinda.

3. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Ainuüksi väide (isegi kui eeldada selle

tõelevastavust) sellest, et kinnisasjal on elanud kostja tädipoeg (koos oma perega), kes on

kinnisasja parendanud, ei muuda kostjat vaidlusaluse kinnisasjaga rohkem seotuks.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus rahuldas hageja hagi kaasomandi lõpetamiseks. Kohus lõpetas hageja ja kostja

kaasomandi X kinnistu suhtes poolte vahelisel enampakkumisel alghinnaga 65 000 eurot ja

pakkumise sammuga 3000 eurot. Kohus kohustas enampakkumise võitnud kaasomanikku

tasuma enampakkumise kaotanud kaasomanikule hüvitist, mille suurus on enampakkumisel

tehtud parim pakkumine, millest on maha arvatud enampakkumise võitnud kaasomaniku osa

väärtus ½. Kostja vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poole

endi kanda.

Vaidlust ei ole selles, et pooled said X kinnistu kaasomanikeks 4. novembril 2008 ja kummalegi

poolele kuulub 1/2 mõttelist osa kinnistust. Pooled on kohtumenetluses nõustunud Pindi

Kinnisvara eksperthinnanguga nr XXXXXXXXXXXXXXXX, mille kohaselt on kinnistu

turuväärtuseks 101 000 eurot. Kostja ei nõustu hageja esitatud Eesti Metsakinnistud OÜ

pakkumisega nr XXXXXX, mille kohaselt on kinnisasjal kasvava metsa väärtuseks 15 000

eurot. Maakohus nõustus kostjaga, et Eesti Metsakinnistud OÜ hinnapakkumus ei tõenda

kinnistul asuva metsa väärtust, vaid kinnisasja osa väärtust, mistõttu luges kohus vaidlusaluse

kinnisasja väärtuseks 101 000 eurot. Poolte vahel ei ole erimeelsust selles, et kaasomand tuleb

lõpetada. Pooled vaidlevad üksnes kaasomandi lõpetamise viisi üle.

Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab

kohus asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 järgi hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osa rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Mõlemad kaasomanikud on kohtumenetluses kinnitanud oma valmisolekut hüvitada teisele

kaasomanikule omandi kaotuse eest selle harilik väärtus. Kumbki kaasomanik ei ole soovinud

kaasomandi lõpetamist viisil, mis võimaldab mõlemal kaasomanikul kinnistu kasutamist

jätkata. Kehtiva kohtupraktika kohaselt on olukorras, kus mitu kaasomanikku soovivad

jagatavat asja endale hüvitise maksmise vastu, vähemasti üldjuhul mõistlik panna asi

kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Kaasomanike huvid ja soovid on sel juhul

eelduslikult võrdväärselt kaalukad. Kaasomanikevaheline enampakkumine võimaldab eseme

omandamisest huvitatud kaasomanikel endil otsustada, kes neist on valmis eseme omandamisse

enam rahaliselt panustama ja toob paremini välja ka eseme väärtuse. Ühtlasi väldib see vajadust

kohtul poolte huve omandamise vastu kaaluda, samuti eseme hindamist kohtumenetluses

vastaspoolele makstava hüvitise määramiseks (Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr

3-2-1-14-17, p 24; 10. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-11516, p 30).

Kohtu hinnangul puudub käesoleval juhul ühel või teisel poolel selline ülekaalukas huvi, mis

annaks alust lõpetada kaasomand viisil, et üks kaasomanikest saab kohtulahendi alusel

kinnisasja ainuomanikuks.

Hageja ja kostja on õde ja vend ning vaidlusalune kinnistu on nende vanemate- ja

lapsepõlvekodu, mille pooled on pärinud. Kumbki kaasomanikest vaidlusalusel kinnistul pärast

noorukiga ei ole elanud ega ela ka käesoleval ajal. Kinnitust on leidnud ka asjaolu, et hageja ja

kostja pole pärast 2008. aastat kinnistut parendanud. Pooled ei ole olulisi erimeelsusi suutnud

ületada ning kaasomanikevahelised pikaajalised pingelised suhted kinnistu kasutamise ja

käsutamise üle kestavad käesoleva ajani.

Kuna mõlemad kaasomanikud soovivad kinnistut endale, tagab kõige õiglasema lahenduse see,

kui kinnistu jääb selle kaasomaniku ainuomandisse, kes on nõus omavahelisel enampakkumisel

maksma teisele kaasomanikule suuremat hüvitist. Riigikohus on leidnud, et kuigi

kaasomanikule võib kaasomandi lõpetamise tagajärjel olla emotsionaalselt koormav oma

pikaaegsest kodust lahkuda, ei anna ainuüksi selline asjaolu alust jätta kaasomandit lõpetamata

(Riigikohtu 10.04.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 13). Seetõttu ei ole ka käesolevas asjas

põhjendatud asuda seisukohale, et kaasomandi lõpetamine antud juhul oleks vastuolus hea usu

põhimõttega.

Kohus määras vastavalt hageja taotlusele ära enampakkumise alghinna 56 000 eurot ja

pakkumise sammu suuruseks 3000 eurot, ülejäänud enampakkumise tingimused saavad pooled

kooskõlastada

enampakkumise

läbiviija

vahendusel.

Täitemenetluses

kinnistu

enampakkumisel võõrandmaisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut ja kanded

kinnistusraamatusse tehakse enampakkumise akti alusel kohtutäituri avaldusel.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse ja leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2

alusel materiaal- ja menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu tühistada ja saata tsiviilasi

maakohtule uueks lahendamiseks. Kui ringkonnakohus peab võimalikuks asjas teha ise uus

otsus, palub kostja lõpetada poolte kaasomand X kinnistu suhtes selliselt, et jätta kinnisasi

kostja ainuomandisse; kohustada kostjat hüvitama hagejale tema kaasomandi mõttelise osa

kaotamise eest 50 500 eurot (1/2 kinnisasja väärtusest); kohustada hagejat andma Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale nõusolek registriosa nr XXXXXX alla kantud kinnistu II jaos

järgmiste kannete tegemiseks: kustutada kanne hageja kinnisasja kaasomanikuks olemise

kohta, kanda kinnisasja uue ainuomanikuna sisse kostja ja asendada hageja nimetatud nõusolek

kohtuotsusega. Kõik menetluskulud jätta hageja kanda.

Kohus on jätnud vastuhagi sisuliselt lahendamata. Kostja leiab, et kohtuotsuse põhjendustest

(p-des 6 ja 7) nähtuvalt on kohus teinud põhimõttelise eksimuse poolte huvide kaalumisel, mis

tuleneb Riigikohtu praktika ebaõigest tõlgendusest. Maakohus on teinud Riigikohtu praktikale

tuginedes eksliku järelduse, et juhul kui kumbki kaasomanik soovib kaasomandi eset enda

ainuomandisse, siis sellisel juhul võib kohus asendadagi poolte huvide kaalumise rahalise

kaalutlusega ja jätta kinnistu, sõltumata selle väärtusest omanikule, kes teisele rohkem maksab.

Ilmselt seetõttu ongi maakohus rahuldanud hageja alternatiivse nõude ning jätnud kinnistu

omandamisele suunatud vastuhagi põhjendused täielikult arvestamata. Kui poolte huvid on

üldjuhul samaväärsed, siis see ei tähenda, et need on ka antud juhul samaväärsed. Ja kui poolte

huvid on „eelduslikult“ samaväärsed, siis samaväärsuse eeldus kehtib üksnes vastupidise

tõendamiseni. Kostja sooviski seda vastuhagiga teha.

Poolte huvid ei ole võrdväärselt kaalukad – kostja soovib võimaldada poolte ühisel sugulasel

koos enda paljulapselise perega vaidlusalusel kinnisasjal elada, samas kui hageja soovib

täiendavat puhkekohta, mis eelduslikult valdava osa ajast seisaks tühjalt. Kusjuures tähendaks

hageja huvide kostja omaga võrdväärseteks pidamine poolte ühise V.S. ees oleva tänuvõla

eiramist. V.S. hooldas poolte ema tema vanas eas.

Kohus on samuti jätnud tähelepanuta selle, et kostja nõuab hagist menetluslikult eraldiseisva

vastuhagiga kinnisasja kaasomandi lõpetamist selle hinna kindlaksmääramise ja väärtuse

hüvitamise teel, kuid mitte enampakkumise teel. Sellest lähtuvalt peab kohus vastuhagi suhtes

otsuse tegemisel hindama poolte huvisid ja ei saa jätta selle põhjendustele hinnanguid andmata

põhjusel, et hagis taotleti kaasomandi enampakkumisega lõpetamist. Seda tegemata jättes on

kohus vastuhagi rahuldamata jätmisel AÕS § 77 lg-t 2 vääralt kohaldanud ja jätnud

õigusvastaselt enda diskretsiooniõiguse kasutamata ehk seda rikkunud.

Selleks, et kohus saanuks võtta seisukoha poolte huvide samaväärsuses, oleks kohus pidanud

uurima ja sisuliselt arutama kostja poolt pakutud tõendeid, sh üle kuulama V.S. ja kostja

elukaaslase K.M. tunnistajana. Kohus oleks pidanud hindama kostja väidet ja tõendeid, et

erinevalt hagejast puudub kostjal teistest isikutest sõltumatu koht, kus elada ning praeguse

kooselu purunemisel oleks kostja teistest isikutest täielikult sõltuv. Kohus ei ole neid tõendeid

vastu võtnud ega seetõttu saanudki võtta põhjendatud seisukohta selles, kumma poole huvid on

kaalukamad. Kostja hinnangul võib kohus lähtuda viidatud Riigikohtu lahendis toodud

eeldustest üksnes seni, kuni üks pooltest ei esita neid eelduseid ümberlükkavaid väiteid. Kui

pool soovib esitada eelduse ümberlükkamiseks tõendeid ja oma väiteid põhjendada, tuleb

kohtul seda võimaldada ning otsuses tõendite uurimise järel selgitada, miks kostja poolt esile

toodud asjaolud ja tõendid ei oma asja lahendamisel tähtsust (TsMS § 442 lg 8).

Menetluse käigus on hageja kinnitanud, et ei kiida heaks V.S. kinnistul elamist ja on andnud

märku, et kavatseb nõuda tema ja tema pere sealt lahkumist (vt hageja 31. mai 2021 vastuse p-

d 17 kuni 19). Pärast otsuse tegemist on täiendavalt ilmnenud asjaolu, et hageja kavatseb

kinnistu omandamise korral selle müüa. Seda asjaolu soovib kostja edasises menetluses

tõendada V.S. ütlustega. Ka see asjaolu kinnitab, et tegelikkuses on kostja huvi kinnisasja

omandamise vastu kaalukam kui hagejal.

Isegi kui kaasomandi enampakkumisel lõpetamine oleks õigustatud, ei oleks see õigustatud

alghinnaga 65 000 eurot ega 56 000 eurot. Kohus on otsuse resolutsioonis teinud ilmselt kas

trüki- või hooletusvea, kuivõrd hageja taotles enampakkumisega kinnisasja kaasomandi

lõpetamist selliselt, et enampakkumise alghinnaks oleks 56 000 eurot, mitte 65 000 eurot.

Kohtu vea tulemusel on kohus väljunud hagi ja vastuhagi piiridest. Kinnisasja väärtusena

tuvastas kohus korrektselt 101 000 eurot. Kohus ei ole põhjendanud, miks enampakkumise

alghind peaks olema 65 000 eurot.

Asi tuleb saata uueks arutamiseks Tartu Maakohtule. Ringkonnakohtul ei ole võimalik ise

vastuhagi läbi vaadata, kui maakohus seda sisuliselt teinud ei ole.

7. Hageja kostja apellatsioonkaebusega ei nõustu ning palub jätta see rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

Kohus on vastuhagi sisuliselt lahendanud. Asjaolu, et kinnistul elas V.S. (kostjaga väidetavalt

seotud isik), ei muuda kinnistut kostjaga rohkem seotuks. Asjaolu, et hagejal on väidetavalt

muud kinnisvara, ei muuda samuti vaidlusalust kinnisasja kostjaga rohkem seotuks.

Maakohus toimis menetlusõigust järgivalt kui jättis kostja tõenditaotlused rahuldamata. Kohus

võtab vastu üksnes sellise tõendi ja korraldab üksnes sellise tõendi kogumise, millel on asjas

tähtsust (TsMS § 238 lg 1). Hageja arvates on tegemist vastuhagi (aga ka hagi) rahuldamise

seisukohast tähtsusetute tõendite ja väidetega, mistõttu jättis kohus õigustatult tõenditaotlused

rahuldamata.

Hageja on selgitanud, et V.S. on 2016. a omandanud Sepa kinnistu koos sellel asuva elumaja ja

kõrvalhoonetega, kus on ka rahvastikuregistri andmetel V.S. elukoht alates 2018. a lõpust.

V.S.le kuulub veel erinevaid kinnisasju ning tal on võimalik kasutada ka oma ema korterit X

alevikus. V.S.l puudub vaidlusalusel kinnisasjal elamiseks õiguslik alus ja tema „panused“

kinnistusse on ilmselt tõendamata.

Hagejale teadaolevalt asub kostja faktiline elukoht Maramaa külas, Tartu vallas, kus kostja elab

koos elukaaslasega. Kostja pojal M. M. on mitmeid kinnistuid, kus kostja saab vajadusel elada.

Väited püsiva/tegeliku elukoha puudumisest on otsitud.

Kohut eksitav on kostja väide, et kostja abistas emal erastada vaidlusalune kinnisasi, kinkides

selleks talle endale kuulunud erastamisväärtpaberid. Hageja tegi poolte emale sarnasel ajal

samuti EVP kinke-kande, kinkides emale ca 4 000 EVP-d rohkem kui kostja.

8. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse, millega

kohus rahuldas hagi teisel alternatiivil (otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3) ning jättis menetluskulud

poolte endi kanda ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata (otsuse resolutsiooni

p-d 5 ja 6). Hageja palub teha tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldada hagi esimesel

alternatiivil s.o lõpetada hageja ja kostja kaasomand X kinnistu suhtes, jättes kinnisasi hageja

ainuomandisse; kohustada hagejat hüvitama kostjale kaasomandi mõttelise osa kaotamise eest

58 000 eurot (1/2 kinnisasja väärtusest); kohustada kostjat andma Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale nõusolek registriosa nr XXXXXX alla kantud kinnistu II jaos järgmiste

kannete tegemiseks: kustutada kanne kostja kinnisasja kaasomanikuks olemise kohta; kanda

kinnisasja uue ainuomanikuna sisse hageja; asendada nimetatud kostja nõusolek kohtuotsusega;

jätta kõik menetluskulud kostja kanda ning mõista kostjalt hageja kasuks väljamõistetavate

menetluskulude pealt välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

Maakohus kohaldas kaevatava otsuse tegemisel ebaõigesti materiaalõigust ning rikkus oluliselt

menetlusõigust, kui jättis kaasomandi hagi I alternatiivil rahuldamata. Maakohus rikkus

kaevatava otsuse tegemisel oluliselt menetlusõigust, kui jättis menetluskulud poolte endi kanda.

Ka olukorras, kus kumbki pool nõuab asja omale, on võimalik kinnisasi jätta ühele poolele.

Hageja on menetluses toonud välja piisavalt asjaolusid ja tõendanud, et tal esineb ülekaalukas

huvi kaasomandi jagamiseks viisil, et kinnisasi jääb hageja ainuomandisse.

Hageja on arvamusel, et kohus oleks pidanud menetluskulud kostja kanda jätma, kuna kohus

rahuldas hagi. Kohus rahuldas hagi täielikult, mistõttu ei kuulu TsMS § 163 lg 1 kohaldamisele.

Haginõuded olid esitatud alternatiivsetena. Kohus valis II alternatiivi ning rahuldas hagi selle

alternatiivi järgi. Otsus tehti täielikult kostja kahjuks ja kohaldamisele kuulub TsMS § 162

lg 1.

9. Kostja palub jätta vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata.

Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse põhjusel, et kohus on valinud tema poolt pakututest

vale alternatiivi. Rahuldades alternatiivnõude, on kohus rahuldanud hagi. Hageja ei saa

vaidlustada hagi rahuldavat kohtuotsust, kui kohus rahuldas hagi täies ulatuses. Kuna

alternatiivnõuded oli järjestamata, võis kohus oma diskretsiooni alusel valida nõude, mida

rahuldada, ega pidanud isegi võtma teise nõude osas seisukohta (Riigikohtu otsus tsiviilasjas

nr 2-18-2243, p 25 ja nr 3-2-1-129- 13, p 14).

Kohus ei rikkunud menetlusõigusnorme jättes menetluskulud poolte kanda. Kuna kostja

põhjustas menetluse, siis tuleks kõik kulud jätta kostja kanda. Vähemalt menetluskulude

lahendamise seisukohalt on oluline tuvastada hageja ja kostja vaheliste läbirääkimiste asjaolud.

K.M. saab anda asjakohaseid ütlusi, millega kostja soovis tõendada, et mõistlikke kompromisse

on tõrjunud just hageja ja tegelikult on hageja olnud nõus kaasomandi jagamisega selliselt, et

kinnistu jääb kostja omandisse.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada enampakkumise alghinna

määramise osas ja teha selles osas uus otsus, millega määrata kaasomanike vahelise

enampakkumise alghinnaks 56 000 eurot (TsMS § 657 lg 1 p 2). Maakohtu otsuse resolutsiooni

tuleb täiendada ka kohtuotsuse täitmise korra määramisega (TsMS § 445 lg 1). Ülejäänud osas

on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta muutmata. Kostja

apellatsioonkaebus ja hageja vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.

11. Maakohus on asjas tuvastanud, et pooled on õde ja vend, kes on saanud kinnistu

kaasomanikeks pärimise teel. Kinnistul asub poolte lapsepõlvekodu ja kumbki pooltest ei ole

kinnistut pärast lapsepõlve kodust lahkumist elukohana kasutanud. Pooled ei vaidle kinnistu

väärtuse üle, mis on 101 000 eurot, vaidlus on kinnistul kasvava metsa väärtuse üle. Mõlemad

pooled soovivad kaasomandi lõpetamist ja kinnistu andmist tema ainuomandisse teisele

kaasomanikule hüvitise maksmise vastu. Maakohtu menetluses nõustus hageja alternatiivselt

kaasomandi lõpetamiseks kinnistu müügiga kaasomanike vahelisel enampakkumisel

alghinnaga 56 000 eurot, pakkumise sammuga 3000 eurot.

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on lähtudes tuvastatud asjaoludest tõendeid õigesti

hinnanud ning AÕS § 77 lg-s 2 lubatud ja poolte taotletud asja jagamise viise arvestades

jõudnud õigele lõppjäreldusele, et vaidlusaluse kaasomandi lõpetamiseks on põhjendatud müüa

kinnisasi kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Ringkonnakohus nõustub selles osas

maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata TsMS § 654 lg 6 alusel.

Maakohtu otsuse põhjendustest on jälgitav kohtu siseveendumuse kujunemine ning on võimalik

aru saada, kuidas kohus sellisele seisukohale kaasomandi lõpetamise viisi osas jõudis.

Ringkonnakohus rõhutab, et kaasomandi lõpetamise otsus on kohtu diskretsiooniotsus, millesse

kõrgema astme kohus võib sekkuda üksnes juhul, kui maakohus on rikkunud diskretsioonipiire

(Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-18-13306 p 11). Käesoleval juhul ei ole maakohus

diskretsioonipiire ületanud ning on lõpetanud kaasomandi poolte huvisid kaaludes õiglaselt

(Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 p 10). Ringkonnakohus nõustub maakohtu

seisukohaga, et olukorras, kus mõlemad pooled soovivad saada kinnistu ainuomanikuks ja

nende huvid on võrdsed, on käesoleval juhul kõige õiglasem see, et kinnistu ainuomanikuks

saab pool, kes on nõus omavahelisel enampakkumisel maksma teisele kaasomanikule suurema

hüvitise. Maakohtu viited Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17 on

põhjendatud,

13. Ringkonnakohus rahuldab kostja apellatsioonkaebuse osas, milles kostja vaidlustab

maakohtu otsuse resolutsiooni enampakkumise alghinna määramise osas. Hageja taotles

maakohtu menetluses enampakkumise alghinnaks 56 000 eurot ja maakohus on sellega

kohtuotsuse põhjendavas osas (p 9) nõstunud. Kohtuotsuse resolutsiooniga on kaasomanike

vahelise enampakkumise alghinnaks määratud aga 65 000 eurot. Ringkonnakohtu istungil

avaldas hageja, et soovib alghinnaks määrata 56 000 eurot. Ringkonnakohus tühistab selles

osas otsuse resolutsiooni p-s 2 ning määrab arvestades hageja nõuet enampakkumise alghinnaks

56 000 eurot.

14. Hageja taotleb apellatsioonkaebuses kinnistu kaasomandi lõpetamist kinnistu jätmisega

tema ainuoamndisse ja asjakohaste kandemuudatuste tegemist kinnistusraamatusse.

Ringkonnakohus hageja apellastioonkaebust kaasomandi lõpetamise viisi osas ei rahulda ja

nõustub ka maakohtu põhjendustega, et kuna kinnistu müük enampakkaumisel toimub

täitemenetluse seadusikus sätestatud koras, siis tehakse kandemuudatused kinnistusraamatus

enampakkumise akti alusel ning kohus neid otsustusi poole asmel teha ei saa. Maakohus on

otsuse põhjendavas osas (p 10) märkinud, et ta määrab TsMS § 445 lg 1 järgi hageja taotlusel

kindlaks otsuse täitmise viisi ja kora, mille kohaselt viib enampakkumise läbi Tartu kohtutäitur,

kelle poole hageja või kostja esimesena pärast kohtuotsuse jõustumist pöördub.

Enampakkumine viiakse läbi täitemenetluse seadustikus sätestatud koras. Maakohus jättis aga

kohtuotsuse resolutsioonis kohtuotsuse täitmise korra osas seisukoha võtmata, millega rikkus

TsMS § 442 lg-t 5 ja § 445 lg-t 1. Tegemist on menetlusnormi rikkumisega, mille

ringkonnakohus saab hageja vastuapellatsioonkaebuse alusel parandada.

15. Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus veel järgmist.

Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, et maakohus jättis vastuhagi sisuliselt

lahendamata. Kostja taotles vastuhagis kaasomandi lõpetamist viisil, et kinnistu jääb kostja

ainuomandisse koos kohustusega tasuda hagejale hüvitisena omandi kaotuse eest 50 500 eurot.

AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel

AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis.

Kuna käesolevas asjas ei saavutanud kaasomanikud kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes ja hageja taotles ühe jagamise viisina ka asja jagamist

kaasomanikevahelisel enampakkumisel, siis oli maakohus õigustatud kaaluma mõlema poole

pakutud viise. Maakohus on otsuse p-s 7 hinnanud põhjendatult poolte huvid kinnistu

omandamise vastu võrdseks ja tuvastanud, et kummalgi poolel ei ole sellist ülekaalukat huvi,

mis annaks alust lõpetada kaasomand viisil, et üks pooltest saaks kinnistu ainuomanikuks.

Seejuures hindas maakohus ka poolte väiteid nende huvide osas, seotust kinnistuga ja nende

omavahelisi suhteid. Kaasomandi lõpetamise võimalikke viise hinnates on maakohus

lahendanud sisuliselt ka vastuhagi. Kostja ei ole vastuhagis põhistanud ega menetluses

tõendanud, et antud juhul ei ole poolte huvid samaväärsed.

Ringkonnakohus möönab, et maakohus ei ole eraldi hinnanud kostja väiteid seoses asjaoluga,

et kinnistut kasutab koos oma perega poolte tädipoeg V.S., kes asus sinna kostja väitel elama

juba poolte ema nõusolekul ja hooldas poolte ema tema vanas eas. Kostja peab oma kaalukaks

emotsionaalseks mittevaraliseks huviks V.S.le antud lubadust kinnistu ainuomanikuks saades

lubada tal koos perega kinnistul edasi elada, samas kui hageja soovib üksnes täiendavat

puhkekohta.

Ringkonnakohus leiab, et kostja võimalikud kokkulepped tädipoeg V.S.ga ei muuda kostja huvi

kinnistu ainuomanikuks saamise osas olulisemaks võrreldes hagejaga. Kostja huvi tagada

V.S.le elukoht ei saa olla määrav kaasomandi lõpetamise viisi valikul, sest tegemist on pigem

kolmanda isiku huviga, millel ei saa olla eelist võrreldes kaasomanike endi huvidega.

Kolmanda isiku huvi jätkata kinnistu kasutamist ei ole poolte suhetes käsitletav kostja

ülekaaluka huvina hageja ees. Kostjal on elukoht olemas. Kostja ei ole avaldanud, et ta sooviks

hakata kinnistut ise kasutama. Kohtul puudub igasugune alus uskuda kostja väidet, et ta võib

jääda elukohata 40 aastase kooselu purunemise tõttu. Kostja saab oma huvi kinnistu

ainuomanikuks saamise vastu realiseerida kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Kui see ei

õnnestu, siis saab kostja saadud hüvitise eest omanda muu kinnisasja, et tagada endale teistest

isikutest sõltumatu vara, kui ta seda soovib. Maakohtu otsuse muutmise aluseks ei ole ka kostja

väited apellatsioonkaebuses, et pärast maakohtu otsuse tegemist avaldas hageja, et

ainuomanikuks saades ta võõrandab kinnistu. Kostjal on võimalik kinnistu omandada

enampakkumisel.

16. Vastuseks hageja vastuapellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus, et selles avaldatud

väited ei anna alust kaasomandi lõpetamiseks teistsugusel viisil kui maakohus otsustas.

Maakohus lähtus kaasomandi lõpetamise viisi valikul hagiavalduses pakutud teisest

alternatiivist ning ei ole otsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ega rikkunud

menetlusõigust. Hageja ei ole esile toonud neid asjaolusid, mille alusel saaks kohus järeldada,

et hagejal on võrreldes kostjaga ülekaalukas huvi, et kinnisasi jääks tema ainuomandisse.

Sellisteks asjoludeks ei ole vanemate eluajal kinnistul asuva elumaja ehitusel osalemine,

haljastustööde tegemine, osalemine talutöödes ega ka traktorite muretsemine vanematele. Asjas

on tõendatud, et EVP-sid maa erastamiseks kinkisid emale samuti mõlemad pooled. Kuna

mõlemad pooled on kinnistul koos vanematega noorpõlves elanud, ongi poolte huvid

võrreldavad ja esitatud väidete nng tõendite alusel ei ole kummagi poole ülekaalukat huvi

võimalik tuvastada.

Maakohus on põhjendatult jätnud poolte menetluskulud poolte endi kanda. Ringkonnakohus

nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata. Hageja

väited selles, et kaasomandi lõpetamine ei ole osutunud võimalikuks kostja soovimatuse tõttu

kokku leppida, ei ole aluseks menetluskulude teistsugusele jagamisele. Mõlemad pooled

soovivad kaasomandi lõpetamist ning see eesmärk saab menetluses täidetud, mistõttu on

põhjendatud, et mõlemad pooled kannavad oma menetluskulud ise.

17. Arvestades apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse rahuldamise ulatust ning asja

olemust, jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel menetluskulud ringkonnakohtus poolte

endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks