2-22-499/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja Määruse tegemise aeg ja koht 28. jaanuar 2022, Tartu Tsiviilasja number 2-22-499 Tsiviilasi Tallinna kohtutäitur Risto Sepa kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 112864202150 Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 14. detsembri 2021 kandemäärus nr 1463392021 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tallinna kohtutäitur Risto Sepa määruskaebus Kohtuistungi toimumise aeg Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja: Tallinna kohtutäitur Risto Sepp

RESOLUTSIOON 1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 14. detsembri 2021 kandemäärus nr 1463392021 ja saata kohtutäitur Risto Sepa kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr 112864202150 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale lahendamiseks. 2. Rahuldada osaliselt kohtutäitur Risto Sepa määruskaebus. 3. Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud kulud (riigilõiv) kohtutäitur Risto Sepa kanda.

Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

2

ASJAOLUD 1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati kinnistu nr 20301401, asukohaga Harju maakond Tallinn Kesklinna linnaosa Liivaoja tn 4//4a//4b, ja nr 20306901, asukohaga Harju maakond Tallinn Kesklinna linnaosa Liivaoja tn 4//4a//4b, kohta 07.12.2021 kohtutäituri Risto Sepa kinnistamisavaldus, milles kohtutäitur palus teha kinnistusregistriossa nr 20306901 kande ning kustutada seoses 06.12.2021 omanikukande muudatusega kaks kinnistut koormavat hüpoteeki: hüpoteek summas 185 000 eurot Eesti Inkasso OÜ kasuks, kaaskoormatud kinnistu 20301401, ja hüpoteek summas 150 000 eurot Arūnas Šarka kasuks.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 14. detsembri 2021 kandemäärusega nr 1463392021 kinnistamisavalduse rahuldamata. Kandemääruse põhjenduste kohaselt esitas kohtutäitur R. Sepp 30.11.2021 kinnistamisavalduse ja enampakkumise akti, mille alusel paluti kinnistult nr 20306901 kustutada käsutamise keelumärge Eesti Inkasso OÜ, kohtutäitur R. Sepa kasuks ja kanda kinnistule uue omanikuna Eesti Inkasso OÜ (täiteasi nr 027/2021/1602). Nimetatud kinnistamisavalduse alusel tehti kanne kinnistusraamatusse 06.12.2021. 07.12.2021 esitas kohtutäitur R. Sepp kinnistusosakonnale avalduse kinnistusregistriosalt nr 20306901 hüpoteekide kustutamiseks. Kohtutäitur R. Sepa 07.12.2021 kinnistamisavaldus täiteasjas nr 027/2021/1602 tuleb jätta rahuldamata, kuna kohtutäitur R. Sepp ei ole kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34 lg-st 1 tulenevalt enam õigustatud isikuks täiteasjas kinnistamisavaldust esitama. Tema õigus avalduse esitamiseks taotletud kannete tegemiseks lõppes 06.12.2021 kannete tegemisega kinnistusregistriossa nr 20306901.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 3. Tallinna kohtutäitur R. Sepp esitas määruskaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 14. detsembri 2021 kandemääruse nr 1463392021 tühistamist ja uue kandemääruse tegemist, millega kohtutäituri kinnistamisavaldus rahuldada ning kustutada kinnistusregistriosa nr 20306901 IV jaost hüpoteegid Eesti Inkasso OÜ ja A. Šarka kasuks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond vääralt kohaldanud KRS § 34 lg-t 1, jättes tähelepanuta TMS § 158 lg 3, mis kohustab kohtutäiturit esitama avaldus hüpoteekide kustutamiseks ja kinnistusosakonda rahuldama avaldus, kuna nõudest järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega ning lõppenuks loetakse ka kinnistusraamatusse kantud, sissenõudjale kuuluv õigus, millest tuleneva nõude rahuldamiseks sissenõue pöörati. Enampakkumise raames kinnisaja võõrandamise korral tehakse kinnistusraamatuse seotud kandeid kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160 lg 1) ja selleks ei ole vaja senise omaniku nõusolekut (TMS § 160 lg 2, KRS § 341 lg 7 p 2). Kohtutäituri õigus esitada kinnistamisavaldusi sama enampakkumise ja kinnistu osas ei lõppenud keelumärke kustutamisega III jaost. TMS § 158 lg-s 3 sätestatud nõude tagamiseks on vaja IV jaost kustutada hüpoteegid nii Eesti Inkasso OÜ kui ka A. Šarka kasuks. Vastasel juhul jääb püsima olukord, mida kinnistu ostja ei saanud õiguspäraselt oodata, ning kinnistusraamat jääb ebaõigeks. Kohtutäitur peab seadusest tulenevate ülesannete täitmisel taotlema kinnistusosakonnalt koormavate õiguste kustutamist ja seadus ei kohusta teda esitama avaldused üheaegselt. Lisaks ei lõppenud täitemenetlus nr 027/2021/1602 kinnistu sundenampakkumise tulemi jaotamisega. Isegi kui sundenampakkumise tulemist piisaks kõikide nõuete rahuldamiseks, ei saa täitemenetlus lõppeda enne, kui vastavad muutmiskanded on kinnistusosakonna poolt rahuldatud.

3 Kui kohtutäituri avaldus jääb rahuldamata, siis uuel omanikul ei ole seaduslikku võimalust ilma II järjekoha hüpoteegipidaja nõusolekuta kustutada A. Šarka kasuks seatud hüpoteeki. See riivab õigusriigi põhimõtet, kui uue omaniku suhtes jäävad püsima õigused, mis tuli kustutada seaduse alusel, ja uus omanik peab oma õiguste kaitseks kasutama täiendavaid meetmeid. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-122-10 (p 17) kinnitanud seisukohta, et isegi juhul kui enne koormavate õiguste kustutamiseks olid esitatud avaldused omaniku muutmiseks ja keelumärkide kustutamiseks, siis peale avalduse rahuldamist võib kohtutäitur esitada ka muid avaldusi sama enampakkumise järgselt ja sama kinnistu osas.

4. Kohtunikuabi edastas 12. jaanuari 2022 kandemäärusega määruskaebuse lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

5. Tartu Maakohus esitas määruskaebuse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 alusel 24. jaanuaril 2022 läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule, kuna maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi vaidlustatud kandemäärus tuleb tühistada ja kohtutäituri kinnistamisavaldus tuleb saata kinnistusosakonnale lahendamiseks. Määruskaebus kuulub osaliselt rahuldamisele. 7. Kohtunikuabi jättis kohtutäituri 07.12.2021 kinnistamisavalduse rahuldamata ja põhjendas seda sellega, et tulenevalt KRS § 34 lg-st 1 ei ole kohtutäitur enam õigustatud isikuks vaidlusaluses täiteasjas kinnistamisavaldust esitama. Ringkonnakohus kohtunikuabi seisukohaga ei nõustu. 8. Asja materjalide kohaselt esitas kohtutäitur 30.11.2021 kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse ja enampakkumise akti, mille alusel taotleti kinnistu registriosalt nr 20306901 käsutamise keelumärke kustutamist ja kinnistu uue omanikuna Eesti Inkasso OÜ sissekandmist. Nimetatud kinnistamisavalduse alusel tehti kinnistusraamatusse kanded 06.12.2021. 07.12.2021 esitas kohtutäitur kinnistusosakonnale veel ühe kinnistamisavalduse, milles palus seoses omanikukande muudatusega kustutada samalt kinnistu registriosalt hüpoteegid. Vastavalt TMS § 160 lg-le 1 esitab kohtutäitur kinnistusosakonnale enampakkumise akti ärakirja ning avaldused ostja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmiseks ja keelumärke ja lõppevate õiguste kustutamiseks viivitamata pärast kogu ostuhinna tasumist, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tuleneb praeguses asjas kohtutäituri pädevus kinnistamisavalduse esitamiseks TMS § 160 lg-st 1. Kuigi TMS § 160 lg-s 1 sätestatu kohaselt esitab kohtutäitur enampakkumise akti ja avaldused kinnistusosakonnale viivitamatult pärast ostuhinna tasumist, ei saa sellest järeldada, et kohtutäituril on kohustus esitada eelmärgitud dokumendid korraga ning seda mitte tehes lõpeb tema õigustatud isiku staatus KRS § 34 lg 1 tähenduses (s.o vaidlusaluses asjas 06.12.2021). Eelnevast järelduvalt oli kohtutäitur ka 07.12.2021 õigustatud isikuks kinnistamisavalduse esitamiseks. Sellist seisukohta toetab ka määruskaebuses viidatud Riigikohtu praktika (vt Riigikohtu määrus nr 3-2-1-122-10, p 17). Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et täitemenetlus täiteasjas nr 027/2021/1602 ei ole lõppenud ning maakohtu vastupidine seisukoht on tõendamata.

4 9. Kande tegemine kinnistusraamatusse on kohtunikuabi pädevuses ning seetõttu on põhjendamatu määruskaebuses esitatud taotlus ringkonnakohtule kande tegemiseks. 10. Seoses määruskaebuse osalise rahuldamisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus kohtutäituri (avaldaja) kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja