2-19-19782/67 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Ele Liiv ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. jaanuar 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-19782

Kohtuasi

Club Capital OÜ hagi Leylines OÜ, X ja Y vastu

kostjate kohustamiseks korteriomandi ebaseadusliku

valduse lõpetamiseks ja valduse hagejale üleandmiseks

ning võla väljamõistmiseks

X vastuhagi Club Capital OÜ vastu müügilepingu ja

optsioonilepingu tühisuse tuvastamiseks,

kannete

tegemiseks nõusolekute andmiseks ning 29 250 euro

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15. aprilli 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Leylines OÜ, X ja Y apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

370 949 eurot 90 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Club Capital OÜ (registrikood 12349191),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Elmer Muna ja

vandeadvokaadi abi Liis Venelaine

Kostja Leylines OÜ (registrikood 14374885)

Kostja X (isikukood XXXXXXXXX)

Kostja Y (isikukood XXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Enno

Heringson

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 17. detsembri 2021. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 15. aprilli 2021. a otsus osas, millega maakohus mõistis

X-lt välja optsiooni pikendamise tasu 5250 eurot ja osas, millega maakohus

rahuldas hagi Y vastu. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata.

2-19-19782

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagi selles osas

rahuldamata, samuti jaotab uuesti menetluskulud. X apellatsioonkaebus kuulub

osalisele rahuldamisele ja Y apellatsioonkaebus täielikult rahuldamisele.

2. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

2.1. Hagi rahuldada osaliselt.

2.2. Kohustada Leylines OÜ-d ja X lõpetama korteriomandi asukohaga J. Köleri

32-6, Tallinn (registriosa 2838401) valdus ja andma korteriomandi valdus üle

Club Capital OÜ-le 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

2.3. Juhul, kui Leylines OÜ ja X keelduvad korteriomandi aadressil J. Köleri 32-6,

Tallinn (registriosa 2838401) valduse vabatahtlikult üleandmisest, rakendada

kohtuotsuse täitmise viisina Leylines OÜ ja X korterist väljatõstmist.

2.4. Välja mõista Leylines OÜ-lt Club Capital OÜ kasuks põhivõlg 17 663 eurot 66

senti, viivis 461 eurot 44 senti ning viivis põhivõlalt (s.o 899 eurot 80 senti) 0,2%

päevas tasumata summalt alates 17. detsembrist 2019 kuni kohustuse

täitmiseni.

2.5. Välja mõista Leylines OÜ-lt Club Capital OÜ kasuks 1000 eurot iga järgneva

kalendrikuu eest 15. kuupäevaks alates 2020. a detsembrist kuni korteromandi

asukohaga J. Köleri 32-6, Tallinn (registriosa 2838401) valduse üleandmiseni

Club Capital OÜ-le.

2.6. Jätta X vastuhagi Club Capital OÜ vastu rahuldamata.

2.7. Jätta Club Capital OÜ menetluskuludest 80 % solidaarselt Leylines OÜ ja X

kanda, 10 % Leylines OÜ kanda ja 10 % Club Capital OÜ kanda. X

menetluskulud jätta 10 % osas Club Capital OÜ kanda ja 90 % osas tema enda

kanda. Y menetluskulud jätta Club Capital OÜ kanda.

2.8. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist (TsMS § 174 lg 4).

3. X apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Y apellatsioonkaebus rahuldada.

5. Jätta Y menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Club Capital OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Club Capital OÜ (hageja) esitas 17. detsembril 2019 Harju Maakohtule hagi Leylines OÜ

(kostja I), X (kostja II) ja Y (kostja III) vastu paludes kohtul:

2-19-19782

-

kohustada kostjaid lõpetama hageja korteriomandi asukohaga J. Köleri 32-6, Tallinn

(registriosa 2838401) ebaseaduslik valdus ja andma korteriomandi valdus üle hagejale

10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest;

-

juhul, kui kostjad keelduvad korteriomandi valduse vabatahtlikult üleandmisest,

rakendada kohtuotsuse täitmise viisina kostjate korterist väljatõstmist;

-

mõista kostjalt I hageja kasuks välja võlg 2959 eurot 80 senti, viivis 461 eurot 44 senti

ning viivis 0,2% päevas põhivõla tasumata osalt alates hagi esitamisest kuni kohustuse

täitmiseni;

-

mõista kostjalt II hageja kasuks välja võlg 5 250 eurot, viivis 247 eurot 13 senti ning

viivis põhivõlalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni.

Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda ning mõista need välja koos

viivisega VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja II 4. juulil 2018 Tallinna notar Liia Aigro

juures korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu korteriomandi asukohaga J. Köleri 32-

6, Tallinn (registriosa nr 2838401) võõrandamiseks kostjalt II hagejale. Hageja tasus

korteriomandi eest müügilepingus kokkulepitud hinna 222 500 eurot ning 4. juuli 2018. a

kinnistamisavalduse alusel kanti 9. juulil 2018 korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse

hageja. Pooled leppisid müügilepingu p-s 11.2 kokku, et kostjal II on õigus korteriomand

hagejalt optsiooni alusel tagasi osta kuni 31. juulini 2018. Kostjal II oli õigus tagasiostuõigust

pikendada kuni 30. juunini 2019 makstes selle eest igakuiselt optsiooni pikendamise tasu 2750

eurot iga pikendatava kuu viimaseks kuupäevaks. Optsiooni teostamiseks pidi kostja II esitama

optsiooni teostamise teatise vastavalt müügilepingu p-des 11.4 ja 11.5 sätestatule.

Müügilepingu p-i 11.6. kohaselt leppisid kostja II ja hageja kokku, et optsiooni teostamiseks

kohustuvad nad sõlmima korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu hiljemalt 30 kalendripäeva

jooksul pärast optsiooni teostamise teatise kättesaamist. Kostja II on (sagedaste hilinemistega)

tasunud optsiooni pikendamise tasu kuni 2019. aasta märtsikuu lõpuni. Hoolimata

tagasiostuõiguse pikendamise tasu maksmata jätmisest, ei andnud kostja II ruumi valdust

hagejale kogu optsiooni perioodi jooksul üle.

1.2. 13. juunil 2019 edastas kostja II hagejale optsiooni kasutamise teatise ning pakkus tehingu

ajaks välja 11. juuli 2019. Hageja oli valmis ruumi müügitehingu sõlmima, kuid viitega

müügilepingu p-le 11.2 selgitas hageja kostjale II, et kuna optsiooni pikendamise tasu

maksmisega on viivitatud rohkem kui 30 päeva, on kostja II kaotanud optsiooni pikendamise

õiguse ning hageja on valmis müüma korteriomandi kostjale II turutingimustel, mitte enam

müügilepingus ettenähtud optsiooni alusel. Vastavalt müügilepingu p-le 6.1 kohustus kostja II

vabastama korteriomandi ning andma hagejale üle selle valduse hiljemalt 31. juulil 2018 või

ostuoptsiooni kasutamisel hiljemalt 30. juunil 2019. Kostja II ei andnud vastaval kuupäeval

korteriomandi valdust hagejale üle.

1.3. 3. juulil 2019 edastas hageja kostjale I, mille juhatuse liige on kostja II, korteriomandi

kasutamise üürilepingu projekti. Kostja II allkirjastas üürilepingu samal päeval. Üürilepingu

kohaselt oli kostjal I õigus ruumi kasutada ajavahemikul 01.07.2019 – 20.06.2020. Üürilepingu

eesmärk oli võimaldada kostjal II ruumi kasutada seni, kuni pooled sõlmivad korteriomandi

hagejalt kostjale II võõrandamise lepingu. Üürilepingu kohaselt kohustus kostja I tasuma

hagejale üüri 1000 eurot kuus iga kuu 15. kuupäevaks ning kandma korteriomandi kõrvalkulud.

Kuna kostja I ei tasunud olulises osas tähtaegselt üüri ega kõrvalkulusid, ütles hageja 21.

novembril 2019 kostjale I edastatud ülesütlemisavaldusega üürilepingu üles.

2-19-19782

1.4. Nii müügilepingu kui ka üürilepingu kohaselt on kostjate I ja II õigus korteriomandit

kasutada lõppenud, seega puudub kostjatel I ja II õiguslik alus korteriomandi valdamiseks.

Hageja esitab hagi korteriomandi väljanõudmiseks kostjate ebaseaduslikust valdusest. Hagi

esitatakse lisaks kostjatele I ja II ka kostja III vastu, kuna hagejale teadaolevalt võib kostja III

olla korteriomandi otseseks valdajaks. Kostja III korteriomandi valdamisele viitab asjaolu, et

kostja III tasus septembris 2019 eelneva kuu eest korteriomandi kõrvalkulud J. Köleri 32

korteriühistule. Samuti on J. Köleri 32-6, Tallinn märgitud ettevõtte Lillestar OÜ, mille

ainuosanik on kostja III, registrijärgseks asukohana. Müügilepingu p 6.6 kohaselt on

korteriomand registreeritud kostja III elukohana.

1.5. Üürilepingu ülesütlemise hetkel võlgnes kostja I hagejale tasumata üüri ja kõrvalkulude

eest kokku 3036 eurot 80 senti. 9. detsembril 2019 tasus kostja I hagejale 2000 eurot ning 10.

detsembril 2019 veel 137 eurot. Seega oli kostjal I tasumiseks antud täiendava tähtaja

lõppemisel tasumata põhivõlg 899 eurot 80 senti. Vastavalt üürilepingu p-le 2.4 kohustus kostja

I üüri, kõrvalkulude või muu rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel maksma hagejale viivist

0,2% tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Hagi esitamise aja seisuga võlgneb

kostja I viivisena hagejale kokku 461 eurot 44 senti. Hageja on viivist arvestanud nii hagi

esitamise ajaks tasumata summadelt kui ka hilinenult tasutud summadelt.

1.6. Hageja palub kostjalt I välja mõista leppetrahvi 2000 eurot üürilepingu p 5.4 alusel

korteriomandi üleandmisega viivitamise eest ning VÕS § 115 lg 1 ja § 127 lg 1 alusel kostjale

I kohtutäituri abil üürilepingu ülesütlemiseavalduse kättetoimetamise kulu 60 eurot. Viimati

nimetatud kulu tekkis hagejale seoses sellega, et kostja I keeldus tähitud kirjaga saadetud

üürilepingu ülesütlemisavalduse vastuvõtmisest. Seega tuli ülesütlemisavaldus kostjast I

tingitud põhjusel talle kätte toimetada kohtutäituri abiga.

1.7. Müügilepingu p-de 6.1 ja 11.2 kohaselt oli kostjal II õigus korteriomandit kasutada kuni

30. juunini 2019 tingimusel, et kostja II tasub iga kuu lõpus hagejale optsiooni pikendamise

tasu 2 750 eurot. Kostja II kohustus 30. aprillil 2019 tasuma optsiooni pikendamise tasu 2 750

eurot, millest 29. mai 2019. a seisuga tasus kostja II üksnes 250 eurot. Kostja II ei ole tänaseni

tasunud 31. mail 2019 tasumisele kuulunud 2 750 eurot. Hoolimata optsiooni pikendamise tasu

maksmata jätmisest, keeldus kostja II korteriomandi vabastamisest ning kasutas korteriomandit

kuni 30. juunini 2019. Optsiooni pikendamise tasu, mille maksmisel oli kostjal II vastavalt

müügilepingu p-le 6.1 õigus jätkata korteriomandi kasutamist, on käsitletav poolte

kokkulepitud summana, mis kuulub korteriomandi kasutamise eest tasumisele. Kostja II

võlgneb seega hagejale müügilepingu p 6.1 ja 11.2 alusel tasumata optsiooni pikendamise tasu

5 250 eurot. Hageja palub selle võla välja mõista koos viivisega VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras, mis oli hagi esitamise aja seisuga 247 eurot 13 senti.

1.8. 20. novembril 2020 esitas hageja hagiavalduse täpsustuse, mille kohaselt hageja nõuab

kostjalt I üürilepingu p-i 5.4 alusel 14 703 euro 86 sendi tasumist ning 1000 euro tasumist

edasiulatuvalt iga kalendrikuu eest alates 2020. a detsembrist kuni kohtuotsuse jõustumiseni.

Üürileping lõppes 10. detsembril 2019. Kostjad ei ole tänaseni hagejale korteriomandi valdust

üle andnud. Üürilepingu p 5.4 kohaselt võlgneb kostja I hagejale korteriomandi üleandmisega

viivitatud iga kuu eest vastava kuu üüri ja kõrvalkuludega võrdse summa, mida hagejal on

võimalik TsMS § 396 alusel kostjalt I nõuda olenemata vastavate nõuete sissenõutavaks

muutumisest alles pärast hagi esitamist. Alates 2019. a detsembrist võlgneb kostja I iga kuu

eest hagejale üüri 1000 eurot, s.o 15. novembri 2020. a seisuga kokku 12 kuu eest 12 000 eurot.

Lisaks võlgneb kostja I üürilepingu p 5.4 kohaselt ka vastavate kuude eest tasumisele kuulunud

kõrvalkulud, mis on arvetest nähtuvalt kokku 2703 eurot 86 senti. Hageja leidis, et praegusel

juhul TsMS § 369 tähenduses alust eeldada, et võlgnik ei täida talle üürilepingu p-st 5.4

tulenevat kohustust õigel ajal. Kostja I oli oma üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste

täitmisega olulises osas viivituses juba üürilepingu ülesütlemise ja hagi esitamise ajal. Kostja I

2-19-19782

ei ole üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust tänaseni vabatahtlikult täitnud ning kostja I

avaldused kohtule viitavad, et kostja I ei kavatse vabatahtlikult tasuda isegi üüri ja

kõrvalkulusid, mis kuuluvad tasumisele üürilepingu lõppemisele eelneva aja eest.

1.9. Kokkuvõttes palus hageja mõista kostjalt I välja mõista põhivõla 17 663 eurot 66 senti,

sissenõutavaks muutunud viivise 461 eurot 44 senti ning viivise põhivõlalt 0,2% tasumata

summalt päevas alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni ning kohustada kostjat I

tasuma 1000 eurot iga järgneva kalendrikuu eest 15. kuupäeva seisuga alates 2020. a

detsembrist kuni korteriomandi asukohaga J. Köleri 32-6, Tallinn valduse üleandmiseni

hagejale.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

1) Kostja III ei ole hagis käsitletud lepingute pooleks ega solidaarvõlgnikuks. Kostja III ja

hageja vahel puudub õigussuhe. Kostja II ja III ei ole omavahel abielus ning nende vara

suhtes ei kehti varaühisus. Hageja ei ole tõendanud, et kostja III elab vaidlusaluses

korteris või valdab ja kasutab korterit muul viisil. Seega tuleb hageja nõue kostja III

vastu valduse kaitseks ja väljatõstmiseks läbi vaatamata või rahuldamata jätta.

2) Kostjate I ja II hinnangul on hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügileping tühine

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel. Hageja ja kostja II

sõlmisid müügilepingu äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Korteriomandi müügihind

222 500 eurot on märkimisväärselt madalam samaväärse korteriomandi müügihinnast

vastavas piirkonnas. Hinnastatistika kohaselt oleks samaväärse orienteeruvaks

turuhinnaks 260 000 eurot. Seega müüs kostja II ruumi hagejale vähemalt 37 500 eurot

madalama hinnaga.

3) Müügilepingu ja optsioonilepingu puhul on tegemist näiliku tehinguga, millega hageja

nõudmisel varjati tarbijakrediiti. Nagu nähtub müügilepingu p-dest 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3,

5.3.4 ja 5.3.5 tagastas müüja ehk kostja II korteriomandi müügihinna arvel

olemasolevad laenud ehk refinantseeris olemasolevaid laene ning omandas

müügilepingu p 11.1 alusel õiguse osta korteriomandi müügihinnaga tagasi, tasudes

hagejale lepingu p-s 11.2 ette nähtud optsiooni pikendamise tasu 2750 eurot kuus, mis

on oma olemuselt sarnane krediidilepingutelt makstava tasu ehk intressiga. Hageja ja

kostja II vahel sõlmitud müügilepingul on VÕS § 402 lg-s 2 sätestatud

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tunnused: laenusaaja on füüsilise

isikuna kostja II ehk tarbija VÕS 1 lg 5 ja krediidiandjate ja -vahendajate seaduse

(KAVS) § 2 lg 3 tähenduses ning oma olemuselt on kostjale II hageja poolt müügihinna

kujul antud krediit tagatud kinnispandile iseloomuliku õigusega (ostupotsioon) ehk

tagatisomandamisega.

4) Hageja kohustus refinantseerima kostja II olemasolevaid laene, andes kostja II

käsutusse rahasumma (müügilepingu p-s 5.2, 5.3.1, 5.3.2, 5.3.3, 5.3.4 ja 5.3.5), mille

tagatiseks oli korteriomand (mis viitab nn hüpoteekkrediidile) ning kostja II

kohustuseks oli maksta hagejale saadud krediidi eest tasu (optsiooni pikendamise tasu

müügilepingu p 11.2 alusel ning üürilepingu alusel üüri) ning tagastada hagejale saadud

krediit ostuoptsiooni (müügilepingu p 11.1) alusel ruumi tagasiostmise kaudu, millele

viitab müügilepingu p-s 11.3 sätestatud ostuoptsiooni hind 222 500 eurot, mis võrdub

hageja poolt ostja käsutusse antud p 5.2 nimetatud ruumi müügihinnaga. Seega oli

hageja ning kostja I ja II eesmärgiks tegelikkuses krediidisuhe. Hageja ja kostja ei

soovinud korteriomandi võõrandamist hagejale.

2-19-19782

5) Poolte eesmärk oli võimaldada kostjale II krediidi andmine olemasolevate

krediidikohustuste refinantseerimiseks hüpoteekkrediidi vormis, mida takistasid KAVS

sätted, mis kohustavad krediidiandjana või krediidivahendajana tegutsemiseks omama

tegevusluba (KAVS § 10 lg-d 1 ja 2) või krediidiagendina tegutsemiseks olema

krediidivahendaja, kes on kantud krediidiagentide nimekirja (KAVS § 25 lg 1).

Hagejale pole kunagi väljastatud Finantsinspektsiooni poolt krediidiandjana või

krediidivahendajana

tegutsemise

tegevusluba,

samuti

pole

hageja

kantud

Finantsinspektsiooni poolt peetavasse krediidiagentide nimekirja. Hageja aadress (Tartu

mnt 25-21, Tallinn) on sama, mis Finantsinspektsiooni väljastatud tegevusloa alusel

tegutseval BestCredit OÜ-l, samuti on hagejal ja viidatud BestCredit OÜ-l sama

juhatuse liige: W. BestCredit OÜ refinantseeris hageja poolt kostjale II antud laenu

müügilepingu alusel. Need asjaolud viitavad tõsiasjale, et hageja eesmärk oli anda

kostjale II korteriomandi tagatisel tarbijakrediiti, millele seadusega kehtestatud

regulatiivsete nõuete vältimiseks sõlmiti müügileping hagejaga tagatise võõrandamise

vormis koos tagasiostuõigusega kostja II jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel.

6) Kuna hagejal puudus müügilepingu sõlmimise ajal ja puudub ka praegusel hetkel

seadusest tulenev õigus anda tarbijale krediiti, ei ole kostjate I ja II arvates võimalik

kohaldada TsÜS § 89 lg-s 3 alusel müügilepingu (p 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p

11.1 – 11.10) kohta krediidilepingu kohta sätestatut, kuna seadus otsesõnu keelab

hagejal sõlmida tarbijaga tarbijakrediidilepinguid, sh elamukinnisvaraga seotud

tarbijakrediidilepinguid. Seega on müügileping viidatud osas vastuolu tõttu avaliku

korraga tühine.

7) Müügilepingu puhul on TsÜS § 86 lg 2 p-de 1 ja 2 ning TsÜS § 89 kohaldamise eeldused

täidetud. Kuna tehingud on tühised, on hageja valduse kaitse ja väljatõstmise nõue

kostja I ja kostja II vastu alusetud. Samuti on alusetu hageja võla nõue ja lisanduva

viivise nõue kostja II vastu. Üürileping on täies ulatuses tühine müügilepinguga samadel

alustel, kuna ilma müügilepinguta ei oleks kostja I üürilepingut sõlminud (TsÜS § 85).

Kostjal II on õigus korteriomandit omandiõiguse alusel vallata, kuna asjaõigusleping,

millega ruumi omandiõigus hagejale üle anti, on samuti tühine. Asjaõiguslepingu

eesmärk oli hoida kõrvale KAVS § 10 lg-tes 1 ja 2 ettenähtud tegevusloa kohustusest,

mistõttu võib see olla vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 mõttes.

8) Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügilepingut

tühiseks, leiab kostja II, et ta ei ole minetanud müügilepingu p-s 11.1-11.3 kostjale II

ette nähtud tagasiostuõigust ehk optsiooni teostamise õigust. Kostja II ei nõustu

hagejaga, et kuna kostja II oli optsioonitasu maksmisega viivituses üle 30 päeva, on

kostja II kaotanud optsiooni pikendamise õiguse ning hagejal on õigus müüa

korteriomand kostjale II turuhinnaga, mitte enam müügilepingus ettenähtud optsiooni

alusel. Müügilepingu p 11.2 viimases lauses sätestatu on vastuolus heade kommetega

ning selle eesmärk on kahju tekitamine kostjale II. Selline lepingutingimus ei ole

kooskõlas hea usu põhimõttega. Samuti leiab kostja II, et müügilepingu sätted, mis

piiravad tal teostada p-s 11.1 nimetatud ostuoptsiooni mõistliku aja jooksul, on

vastuolus heade kommete ja hea usu põhimõttega.

9) Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja II vahel sõlmitud müügilepingu ja

optsioonilepingu osasid tühiseks, leiab kostja II, et hageja väited, et kostjal II kohustus

andma korteriomandi valduse optsiooni pikendamise tasu maksmata jätmisel hagejale

üle, ei ole kooskõlas müügilepingu p-ga 6.1. Hageja ja kostja II leppisid müügilepingu

p-s 6.1 kokku, et kostja II kohustub vabastama lepingu eseme ja selle valduse koos

lepingu esemele juurdepääsu võimaldavate võtmetega ning lepingu eseme päraldiseks

olevate dokumentidega ostjale üle andma ostuoptsiooni kasutamise korral hiljemalt 30.

2-19-19782

juunil 2019. Seega ei olnud kostjal II kohustust anda korteriomandi valdus üle

optsioonitasu maksmisega viivitamise korral. Sellist kokkulepet hageja ja kostja II ei

sõlminud.

10) Alternatiivselt, kui kohus ei loe hageja ja kostja I vahel 3. juulil 2019 sõlmitud

üürilepingut tühiseks, paluvad kostja I ja kostja II lugeda üürileping sõlmituks hageja ja

kostja II eluruumi üürilepinguna VÕS § 272 lg 1 esimese lause mõistes. Hageja möönab

hagiavalduses ja selle lisades ka ise, et üürilepingu üheks osapooleks on kostja II ehk

füüsiline isik X. Sellise järelduse võib teha hageja ja kostja varasemast käitumisest,

lepingueelsetest läbirääkimistest ja muudest lepingu sõlmimise asjaoludest. Hageja

pidas üürilepingu sõlmimisel silmas ikkagi kostja II õigust ja võimalust osta hagejalt

korteriomand tagasi. Hageja ja kostja I vahel ei ole korteriomandi ostmise kohta

mingeid kokkuleppeid, sellised kokkulepped on müügilepingu kehtivuse korral hageja

ja kostja II vahel. Kui kohus loeb üürilepingu poolteks hageja ja kostja II, siis on

üürilepingu p 4.2, mis annab üürileandjale ehk hagejale õiguse üürilepingu koheseks

ülesütlemiseks vastavalt sama lepingu p-le 4.4, vastuolus VÕS § 313 lg-ga 2, mistõttu

see lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi. Üürilepingu p 4.4.1 on vastuolus VÕS

§ 316 lg 1 p-dega 1-3 ja see lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi. Üürilepingu p-

d 4.4.2 ja 4.4.5. on vastuolus VÕS § 313 lg-ga 2 ja need lepingutingimused on tühised

VÕS § 275 järgi. Üürilepingu p 4.4.3 on vastuolus VÕS § 315 lg-ga 2 ja see

lepingutingimus on tühine VÕS § 275 järgi.

11) Alternatiivselt, kui kohus loeb üürilepingu kehtivaks, paluvad kostjad lugeda, et

üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.3 ja 4.4.5 on vastuolus hea usu põhimõttega ja

seetõttu tühised. Hageja hagiavalduses märgitud üürilepingu ülesütlemise alus, s.o

kostja I poolt olulises osas üüri ja kõrvalkulude tähtaegne tasumata jätmine, ei anna

hagejale kui üürileandjale ühelgi juhul õiguslikku alust üürilepingu ülesütlemiseks.

Hageja katkestas 7. oktoobril 2019 korteris elektrivarustuse, s.o enne kostjale I

üürilepingu ülesütlemisavalduse esitamist. Kostja II oli tasunud elektri eest ette. Hagejal

ei olnud õigust korteris elektrivarustust katkestada, sest üürilepingu p 2.2 alusel oli

kostjal I õigus tasuda elektri eest vastavatele teenusepakkujatele, esitades üürileandja

nõudmisel vastavaid makse teostamist kinnitavad dokumendid. Müügilepingu tühisuse

korral oleks kostjal II õigus sõlmida elektrienergialeping omal äranägemisel. Kostja I

keeldub VÕS § 278 p 4 ja § 296 lg 1 alusel üüri ja kõrvalkulude tasumisest alates 8.

oktoobrist 2019 kuni hageja elektri uuesti sisse lülitab. Seetõttu on hagejal üürilepingu

kehtivuse korral õigus nõuda kostjalt I või kostjalt II üüri tasumist vaid ajavahemiku

01.07.2019–07.10.2019 eest.

Kostja II vastuhagi

3. Kostja II esitas 24. aprillil 2020 vastuhagi ning 18. mail selle täiendused.

Vastuhagi kohaselt otsis kostja II 2018. a esimesel poolel võimalusi olemasolevate laenude

refinantseerimiseks, mille tagatiseks oli korteriomand asukohaga J. Köleri 32-6, Tallinn. Üheks

kostja II võlausaldajaks oli BestCredit OÜ, kes ise ei soovinud kostja II laenukohustusi

refinantseerida, kuid pakkus välja tehingu hageja ja kostja II vahel korteriomandi ostu-müügi

tehingu vormis tagasiostuõigusega. Selline tehing võimaldas vältida tarbijakrediidi nõudeid.

Hageja ja kostja ühine tegelik eesmärk oli kostja II olemasolevate krediitide refinantseerimine

ning selle täitmist pidi tagama kostjale II kuuluv korteriomand. Kostja II sõlmis müügilepingu

talle väga ebasoodsatel tingimustel, kuna kostja II tegi tehingu tulenevalt oma erakorralisest

vajadusest ja kogenematusest. Kui kostja II oleks sõlminud tarbijakrediidilepingu ja säilitanud

korteriomandi omandi, oleks kostja II paremas positsioonis ja tal oleks lihtsam laene

refinantseerida või vajadusel müüa korteriomand turutingimustel ning saada võlgadest

2-19-19782

ülejäänud raha endale. Hageja juhatuse liige, W, kes tegutseb kiirlaenuäris, kasutas ära kostja

II erakorralist vajadust ja kogenematust müügilepingu ja selles sisalduva optsioonilepingu ehk

tagasiostuõigusega lepingu sõlmimisel ning teadmatust selles õiguslikest eripäradest.

Muus osas kordab kostja II vastuhagis samu seisukohti, mida ta esitas ka vastuses hagile.

3.1. Kui kohus loeb müügilepingu tühiseks, tuleb TsÜS § 84 lg 1 teise lause kohaselt pooltel

vastastikku tagastada müügilepingu alusel saadu vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kostja

on tasunud hagejale müügilepingu p 11.2 alusel ajavahemikus 04.07.2018 – 31.03.2019 24 750

eurot optsiooni pikendamise tasuna ning müügilepingu p-i 11.3 alusel optsioonipreemia 4500

eurot. Kui kohus leiab, et müügileping on tühine, palub kostja II hagejalt välja mõista

müügilepingu p-de 11.2 ja 11.3 alusel hageja poolt kostjale alusetult tasutud 29 250 eurot.

Alternatiivselt, kui kohus ei loe poolte vahel 4. juulil 2018 sõlmitud müügilepingut tühiseks,

leiab kostja II, et ta ei ole minetanud müügilepingu p-s 11.1-11.3 kostjale II ette nähtud ruumi

tagasiostu õigust ehk optsiooni teostamise õigust. Müügilepingu p-i 11.2 viimases lauses

sätestatu on vastuolus heade kommetega TsÜS § 85 lg 2 1 ja 2 alusel. Kostja II leiab, et

müügilepingu säte, mille kohaselt kaotab kostja II õiguse pikendada tagasiostuõigust, kui ta on

viivituses optsiooni pikendamise tasu maksmisega üle 30 päeva, on vastuolus heade

kommetega ja hea usu põhimõttega. Seega leiab kostja II, et hagejal on kohustus müüja

korteriomand kostjale II hinnaga 222 500 eurot.

3.2. Eelnevat arvestades palus kostja II tuvastada vaidlusaluse müügilepingu (p-d 5.1 – 5.4) ja

optsioonilepingu (p-d 11.1 – 11.10) tühisus ning kohustada hagejat andma nõusolek kustutada

teda korteriomandi omanikuna kinnistusraamatust ning kanda korteriomandi omanikuna sisse

kostja II, asendades TsÜS § 68 lg 5 alusel hageja tahteavalduse kohtuotsusega. Samuti palus

kostja II mõista hagejalt kostja II kasuks välja tühise müügilepingu järgi saadud 29 250 eurot

ning tasaarvestada kostja II nõue hageja vastu hageja sama tühise tehingu järgi saadud 222 500

euro tagastamise nõudega kostja II vastu.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus rahuldas 15. aprilli 2021. a otsusega hagi ning jättis menetluskulud

solidaarselt kostjate kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud.

Maakohus kohustas kostjaid lõpetama hageja omandis oleva korteriomandi asukohaga J. Köleri

32-6, Tallinn (registriosa nr 2838401) ebaseaduslik valdus ning andma korteriomandi valduse

üle hagejale kümne päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Juhul, kui kostjad keelduvad

korteriomandi valduse vabatahtlikult üleandmisest, rakendada kohtuotsuse täitmiseks kostjate

korterist väljatõstmist. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja põhivõla 17 663 eurot,

viivise 461 eurot 44 senti ning viivise põhivõlalt 0.2% päevas tasumata summalt alates hagi

esitamisest kuni kohtuotsuse täitmiseni. Maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja 1000

eurot iga järgneva kalendrikuu eest 15. kuupäevaks alates 2020. a detsembrist kuni

korteriomandi asukohaga J. Köleri 32-6 valduse hagejale üleandmiseni. Samuti mõistis

maakohus kostjalt II hageja kasuks välja võla 5250 eurot, viivise 247 eurot 13 senti ning viivise

põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras hagi esitamisest kuni kohustuse

täitmiseni. Kostja II vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Hagi menetlemise kulud jättis

maakohus solidaarselt kostjate kanda. Vastuhagi menetlemise kulud jättis maakohus kostja II

kanda.

4.1. Maakohus tuvastas järgmist:

-

4. juulil 2018 sõlmisid hageja ja kostja II Tallinna notari Liia Aigro juures notariaalse

korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu (leping) korteriomandi asukohaga J.

Köleri 32-6, Tallinn (registriosa nr 2838401) võõrandamiseks hagejale;

2-19-19782

-

lepingu p-s 5.2 kohaselt oli lepingueseme hinnaks 222 500 eurot;

-

lepingu p-s 11 lepiti kokku ostuoptsioonis.

4.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled tagasiostuõigusega müügilepingu

VÕS § 208 lg 1 ja 238 lg 1 tähenduses. Ainsaks erisuseks oli see, et lepingu kohaselt jäi

korteriomandi otsene valdus kuni tagasiostuõiguse lõppemiseni või selle teostamiseni kostjale

II (lepingu p 6.1) ja hageja sai korteriomandi omandamisel selle kaudse valduse

asjaõigusseaduse (AÕS) § 37 tähenduses.

4.3. Kuna kostja I ja II leidsid hagi vastuses, et müügileping on tühine, andis maakohus

hinnangu sellele seisukohale. Kostjad leidsid, et müügileping on vastuolus heade kommetega,

kuna müügihind oli tehingu tegemise ajal madalam kui samaväärse korteri turuväärtus ning

tehing tehti seoses kostja II erakorralise vajadusega. Maakohus leidis, et korteri müügilepingus

kokkulepitud hinda ei saa pidada kostja II jaoks äärmiselt ebasoodsaks TsÜS § 86 lg 2 p-i 1

mõistes põhjusel, et see on väiksem kui samas suurusjärgus korterite statistiline keskmine hind

Kadrioru piirkonnas müügilepingu sõlmimise ajal. Kostjate esitatud hinnastatistika kohaselt

kõikus müügilepingu sõlmimise perioodil Kadriorus müüdud üle 70m2 pindalaga korterite

ruutmeetri hind arvestataval määra. Kostjad esitasid ka eksperthinnangu, mille kohaselt oli

vaidlusaluse korteri hind 285 000 eurot. Hindamisakti koostamise aja seisuga oli vaidlusaluse

kinnisasja kohta kinnistusraamatusse kantud käsutamise keelumärge Eesti Vabariigi (Politsei-

ja Piirivalveameti kaudu) kasuks, hüpoteek 250 000 eurot OÜ Nordic Hypo Finance kasuks

ning hüpoteek 20 000 eurot 1Credit OÜ kasuks. Kuid hindamisaktist nähtub, et selle

koostamisel ei arvestatud kinnistusraamatusse kantud kehtiva keelumärke ja hüpoteekidega.

Müügilepingu hinna määramisel oleks tulnud nende märgetega arvestada. Seega võib korteri

reaalne müügihind olla väiksem, kui eksperthinnangus märgitud. Maakohus leidis ka, et isegi,

kui kinnisasja turuväärtus oleks olnud suurem kui müügilepingus kokku lepitud müügihind, siis

ei tähenda see seda, et müügileping oleks selle tõttu heade kommetega vastuolus.

Lepinguvabaduse põhimõtte kohaselt võib igaüks üldjuhul vabalt valida, kellega ja millistel

tingimuste ta lepingu sõlmib. Pooltel oli võimalik hinna osas eraldi läbi rääkida ning kui

kokkulepet ei oleks saavutatud, leping sõlmimata jätta. Lepingu p-i 11.3 kohaselt oli kostjal II

võimalus osta müügilepingu ese optsiooni kasutamise korral tagasi sama hinnaga, millega ta

selle hagejale müüs. Neid asjaolusid arvestades ei saa väita, et müügilepingust pooltele

tulenevate kohustuste väärtus oli TsÜS § 86 lg 2 p-i 2 mõttes heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas.

4.4. Kostjate I ja II väited selle kohta, et müügileping sõlmiti tulenevalt erakorralisest

vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, on tõendamata.

Kostja II selgituse kohaselt vajas ta rahalisi vahendeid ning seetõttu soovis kasutada võimalust

sõlmida hagejaga tagasiostuõigusega leping. Tunnistaja F kinnitas 10. märtsil 2021 toimunud

kohtuistungil, et kostja II pöördus tema poole laenude refinantseerimise küsimuses ning

tunnistaja suhtles erinevate laenuandjatega, kellelt kostjale II sobivaid vastuseid ei saadud.

Kaks pakkumist saadi korteriomandi optsiooniga müümiseks, millest kostja II valis välja

tehingu hagejaga. Seega valis kostja II ise kellega ja millise tehingu ta tegi. Kostja II on

teovõimeline isik, kes ei ole hagejast kuidagi sõltuv. Võimalikud halvad majandamisotsused ei

ole käsitletavad TsÜS § 86 lg 2 mõttes erakorralise olukorrana.

4.5. Müügileping ei ole näiliku tehing TsÜS § 89 lg 1 mõttes. Kostjad ei ole tõendanud, et kostja

II oleks notarile väljendanud selgelt tahet sõlmida mõni muu leping, mitte tagasiostuõigusega

müügileping. Pooled avaldasid oma tahet notarile, kes selgitas pooltele vastava tehinguga

kaasnevaid õigusi ja kohustusi. Notar Liia Aigro ütlustega luges maakohus tõendatuks, et kostja

II avaldas soovi jätta korteri valdus kuni optsiooni teostamiseni kostja II kasutusse ning notar

selgitas lepingu eripära ning optsiooni ohte. Vaidlust ei ole, et pooled täitsid müügilepingut, s.o

2-19-19782

hageja tasus kostjale II müügilepingu p-s 5.2. kokkulepitud ostuhinna ning hageja kanti

kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna sisse. Asjaolu, et kostja II soovis müügilepingu

alusel saadut kasutada oma varasemate laenukohustuste täitmiseks, et tähenda seda, et hageja

ja kostja II vaheline leping oleks olnud näilik. Isegi, kui poolte vahel sõlmitud võõrandamise

kohustustehing oleks näilik, ei too vastav asjaolu automaatselt kaasa korteriomandi üleandmise

käsutustehingu näilikkust. Kostjad ei ole esile toonud ega tõendanud selliseid erakordseid

asjaolusid, mis võimaldaksid pidada kostja II ja hageja vahel sõlmitud asjaõiguslepingut

tühiseks.

4.6. Kostja II põhjendas müügilepingu näilikkust sellega, et sellel on VÕS 402 lg-s 2 nimetatud

elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tunnused. Kostja II hinnangul sõlmiti

müügileping tagasiostuõigusega üksnes põhjusel, et hageja ei vasta krediidiandjate ja

-vahendajate seaduses krediidiandjale sätestatud nõuetele ning ei saanud seetõttu

elamukinnisvaraga seotud krediidilepingut sõlmida. Maakohus leidis selle väite osas, et kuna

hageja ei ole VÕS § 402 lg 1 mõistes krediidiandja, ei saa müügilepingut pidada

krediidilepinguks viidatud sätte tähenduses. Seejuures ei oma tähtsust, et kostja II on füüsilisest

isikust tarbija või et hagejaga samas asukohas tegutseb krediidiandja tegevusluba omav

BestCredit OÜ.

4.7. Maakohus ei nõustunud kostja II väitega, et müügilepingu p-s 11.2. kokku lepitud optsiooni

pikendamise tasu (2750 eurot kuus) on käsitatav laenuintressina VÕS § 397 mõttes.

Laenulepingut (VÕS § 396 lg 1) eristab tagasiostuõigusega müügilepingust see, et laenulepingu

alusel on laenusaajal kohustus saadud rahasumma tagastada, kuid tagasiostuõigusega

müügilepingu korral on müüjal üksnes võimalus soovi korral müüdud asi tagasi osta. Praegusel

juhul ei ole kostjal II kohustust müügilepingu alusel saadud summa tagastamiseks.

4.8. Müügilepingu p 5.3.3 alusel tasumisele kuulunud optsioonipreemia sarnasus

krediidilepingute lepingutasule ei anna samuti alust järeldada, et müügileping on näilik.

Praegusel juhul leppisid pooled kokku optsioonipreemias, mille kostja II tasus hagejale selle

eest, et hageja nõustus mitte koormama korteriomandit üüri- või rendilepingutega kolmandate

isikute kasuks ning mitte võõrandama korteriomandit kolmandatele isikutele perioodil, mil

kostjal II on optsiooni teostamise õigus (lepingu p-d 11.7 ja 11.8).

4.9. Kokkuvõttes leidis maakohus, et poolte sõlmitud müügileping ning optsioonileping on

kehtivad ning kostjate vastuses ja kostja II vastuhagis väidetud lepingute tühisuse aluseid ei

esine. Müügilepingu kehtivuse tõttu puudub alus nõuda korteriomandi kande muutmist

kinnistusraamatus või tühise tehingu alusel alusetult saadu tagastamist. Seega tuleb vastuhagi

rahuldamata jätta.

4.10. Maakohus ei nõustunud, et kostja II ei minetanud müügilepingu p-des 11.1.–11.3.

sätestatud korteriomandi tagasiostuõigust. Tagasiostuõiguse pikendamise õiguse kaotamisel

tuli kooskõlas müügilepingu p-ga 6.1 tagastada hagejale korteriomandi valdus. Müügilepingu

p-s 6.1. märgitu ei välista maakohtu hinnangul võimalust (ja tagasiostuõiguse kasutamise

õiguse kaotamise korral kohustust) tagastada korteriomandi valdus enne vastava tähtaja

saabumist.

4.11. 13. juunil 2019 edastas kostja II hagejale optsiooni kasutamise teatise, mille kohaselt

teatise edastamise hetkeks oli kostja II optsiooni pikendamise tasu maksmisega viivituses

rohkem kui 30 päeva. Kostja II leidis, et müügilepingu p 11.2. on vastuolus heade kommetega.

Maakohus selle seisukohaga ei nõustunud. Kostja II oli müügilepingut sõlmides teadlik,

millistel tingimustel on tal võimalik tagasiostuõigust kasutada. Notar selgitas kostjale II lepingu

eripärasid, mh optsiooni ohte. Ekslik on kostja II seisukoht, et tagasiostuõigus kehtib VÕS §-

st 239 tulenevalt 10 aastat. VÕS § 239 näeb ette, et kinnisasjade puhul võib tagasiostuõigust

teostada kümne aasta jooksul tagasiostuõiguse tingimuse kokkuleppimisest. Tegemist on

2-19-19782

dispositiivse sättega. VÕS § 239 näeb ette tagasiostuõiguse teostamise tähtaja üksnes juhuks,

kui pooled ei ole vastavas tähtajas eraldi kokku leppinud. Kostja II kaotas vastavalt

müügilepingu p-le 11.2 tagasiostuõiguse pikendamise õiguse lõplikult 30.05.2019, mil möödus

30 päeva viimasest maksetähtajast. Kostja II alternatiivne vastuhagi nõue kohustada hagejat

müüma korteriomand kostjale II 222 500 euroga on alusetu.

4.12. 1. juulil 2019 sõlmisid hageja ja kostja I üürilepingu, millega hageja andis ajavahemikul

01.07.2019–30.06.2020.kostja I kasutusse korteriomandi asukoha J.Köleri 32-6. Kostjad I ja II

leidsid, et üürileping on tühine müügilepinguga samadel alustel, kuna ilma müügilepinguta ei

oleks kostja I üürilepingut sõlminud. Kostjad viitasid TsÜS §-le 85. Alternatiivselt on kostjad

I ja II palunud lugeda üürilepingu sõlmituks hageja ja kostja II vahel eluruumi üürilepingu

mõistes. Alternatiivselt paluvad kostjad lugeda, et üürilepingu p-d 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 ja

4.4.5 on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühised. Maakohus leidis, et TsÜS § 85

kohaselt ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav

ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Praegusel juhul on ühe tehingu, s.o

müügilepingu, sõlminud kostja II ja hageja ning teise, s.o üürilepingu, kostja I ja hageja.

Tegemist on kahe eraldiseisva võlasuhtega ning nende võlasuhete poolteks on erinevad isikud,

seega ei ole tegemist on ühe tehinguga TsÜS § 85 mõistes, mistõttu ei saa üürilepingu tühisus

tuleneda müügilepingu tühisusest. Muid tühisuse aluseid ei ole kostjad välja toonud ega kohus

menetluses tuvastanud. Seega asus maakohus seisukohale, et 1. juulil 2019 sõlmitud üürileping

ei ole tühine.

4.13. Maakohus pidas alusetuks kostjate I ja II taotlust lugeda üürileping sõlmituks hageja ja

kostja II vahel, mitte hageja ja kostja I vahel. Kuigi hageja on üürilepingu sõlmimisel suhelnud

kostjaga II, kui füüsilise isikuga, nähtub asjaoludest kogumis, et kostja II on tegutsenud kostja

I seadusliku esindajana. Lepingu kostjaga I sõlmimist tõendab maakohtu hinnangul muuhulgas

asjaolu, et kostja I seaduslik esindaja ei ole palunud pärast üürilepingu projektiga tutvumist

muuta üürilepingu preambulis toodud üürniku andmeid, vaid on allkirjastanud üürilepingu ilma

vastuväideteta kostja I nimel selle juhatuse liikmena. Ka üürilepingu alusel tasumisele kuuluvat

üüri on järjepidevalt tasunud kostja I. Kostja II võis küll sõlmida kostja I esindajana üürilepingu

eesmärgiga ise korteriomandit kasutada, kuid see ei tähenda, et kostja I ei oleks üürilepingu

pooleks või et vastav asjaolu tooks kaasa tehingu näilikkuse või tühisuse. Seadus ei keela

juriidilisel isikul üürida ruume elumajas või kasutada eluruumi sihtotstarbega ruume oma

äritegevuseks.

4.14. Kostjate väide, et üürileping tuleks lugeda eluruumi üürilepinguks VÕS § 275 tähenduses

on põhjendamatu. Praegusel juhul on üürilepingu objektiks küll korter elamus, kuid kostjad ei

ole kohtule tõendanud, et pooltel oli kokkuleppeid selle kohta, et vaidlusalune korter üüritakse

üksnes selleks, et kostja II saaks seal elada. Isegi kui kostja II otsustas korteriomandit ka

elamiseks kasutada, ei muuda see kahe juriidilise isiku vahel sõlmitud üürilepingut automaatselt

eluruumi üürilepinguks, mis annaks kostjale I täiendavaid tagatisi. Üürilepingu p-i 5.1

sõnastusest ei tulene, et üürilepingu pooleks oli kostja I asemel kostja II ega sellele, et tegemist

oli eluruumi üürilepinguga.

4.15. Maakohus ei nõustunud kostjate väidetega üürilepingu p-de 4.2, 4.4, 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3 ja

4.4.5 hea usus põhimõttega vastuolu ning seega sel põhjusel tühisuse kohta. Maakohus leidis,

et kuna tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga, siis võisid pooled VÕS § 313 lg-st 2, § 316 lg

1 p-dest 1-3 ja § 315 lg-s 2 sätestatust kõrvale kalduda.

4.16. Maakohus luges tõendatuks, et hageja ja kostja I vahel sõlmitud üürileping öeldi 21.

novembril 2019 kehtivalt üles ning leping loeti lõppenuks alates 10. detsembrist 2019.

Üürilepingu ülesütlemisavalduses on hageja viidanud üürilepingu p-dele 4.2 ja 4.4.1.

Nimetatud p-de alusel oli hagejal õigus üürileping kostjaga I koheselt üles öelda, kui kostja I

2-19-19782

oli üüri maksmisega viivituses rohkem kui 3 päeva. Kostja I oli üürilepingu p 2.1 kohaselt

kohustatud tasuma üüri 1000 eurot kuus alates 2019. aasta juulist iga kuu 15. kuupäevaks.

Kostja I tasus 15. juulil 2019 üüri 1000 eurot, 8. septembril 2019 500 eurot ning 1. novembril

2019 1000 eurot. Kostja I ei ole tõendanud, et ta oleks täiendavalt ja õigeaegselt üüri tasunud.

Maakohtu hinnangul tuleb seega septembris tasutud 500 eurost ning novembris tasutud 500

eurost lugeda tasutuks augustikuu üür ning novembris tasutud ülejäänud 500 eurot lugeda

tasutuks septembrikuu üüri katteks. Eelnevast järeldub, kostja I oli üürilepingu ülesütlemise

ajaks kolme järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri olulise osa tasumisega

viivituses. 16. novembri 2019. a seisuga pidi hagejale olema laekunud üüri kokku 5000 eurot.

Üürilepingu ülesütlemise hetkeks oli kostjal I hagejale tasumata 2500 eurot üüri. Kostja I

kohustus üürilepingu p 2.2 kohaselt tasuma ka kõrvalkulud. Kostja I tasus üksnes 2019. aasta

juulis tekkinud kõrvalkulud, mis nähtub J. Köleri 32 korteriühistu ja hageja vahelisest

kirjavahetusest. Üürilepingu ülesütlemise aja seisuga olid tasumata kõrvalkulud augusti,

septembri ja oktoobri eest kokku 536 eurot 80 senti. Seega oli üürilepingu ülesütlemise hetkeks

kostja I põhivõlg tasumata üüri ja kõrvalkulude eest kokku 3036 eurot 80 senti. Seega oli

hagejal õigus üürilepingu üürilepingu p-de 4.2 ja 4.4.1, samuti VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt

mõjuva põhjuse tõttu üles öelda. Ülesütlemisavaldusest nähtuvalt andis hageja kostjale I

täiendava tähtaja 14 päeva võla tasumiseks kooskõlas VÕS § 196 lg-ga 2 ja § 114 lg-ga 1.

Kostja I ei ole tõendanud, et ta oleks täiendava tähtaja jooksul tasunud kogu tekkinud võlga.

Seega lõppes üürileping 10. detsembril 2019.

4.17. Hageja taotluse osas kohustada kostjaid lõpetama hageja omandis oleva korteriomandi

ebaseaduslik valdus ning andma korteriomandi valdus üle hagejale leidis maakohus järgmist.

Kinnistusraamatust nähtuvalt kuulub korteriomand asukohaga J. Köleri 32-6, Tallinn hagejale.

Nii müügilepingu, kui ka üürilepingu kohaselt on kostjate I ja II õigus korteriomandit kasutada

lõppenud, mis tähendab, et kostjatel I ja II puudub õiguslik alus korteriomandi valdamiseks

ning seega tuleb hageja nõue kostjate I ja II vastu rahuldada.

4.18. Maakohus luges tõendatuks, et kostja III on seotud vaidlusaluse korteriomandiga. Hageja

ja kostja II vahel sõlmitud müügilepingu p 6.6 kohaselt on lepingu ese registreeritud kostja III

elukohana ning kostja III on tasunud 2019. a septembris ruumi kõrvalkulusid. Kuigi kostja III

on märkinud, et ta ei ole registreeritud käesoleval ajal nimetatud korterisse, siis tõendeid selle

kohta, et tema elukoht oleks käesolevaks ajaks muutunud, kostja III esitanud ei ole. Seega on

hageja nõue ka kostja III vastu põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

4.19. Kuna kostjad on keeldunud valduse üleandmisest hagejale nii optsiooni pikendamise tasu

maksmata jätmisel kui ka pärast üürilepingu lõppemist 10. detsembril 2019, on alust arvata, et

hoolimata kohtuotsusest keelduvad kostjad korteriomandi vabatahtlikult vabastamisest.

Seetõttu tuleb rakendada kostjate valdusest vabastamisest keeldumise korral kostjate korterist

väljatõstmist.

4.20. Üürilepingu p 2.3 kohaselt tekkis kostjal I üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus alates

1. juulist 2019. Üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustus kostja I tasuma hagejale üüri 1000 eurot

kuus iga jooksva kuu eest hiljemalt iga kuu 15. kuupäevaks ning lepingu p 2.2 kohaselt kohustus

kostja I lisaks üürile tasuma ka kõrvalkulud, sh kommunaal-, elektri-, haldus-, remondi- ja

hoolduskulud. Hageja palus kostjalt I välja mõista tasumata üüri, mis oli üürilepingu

ülesütlemise teate esitamise aja seisuga 2500 eurot. Ajavahemikul alates 01.07.2019–

21.11.2019 olid kostja I võlg kõrvalkulude eest vastavalt esitatud arvetele kokku 536 eurot 80

senti. Kokku oli kostja I üüri ja kõrvalkulude võlg üürilepingu ülesütlemise teate esitamise aja

seisuga 3036 eurot 80 senti. Hageja andis kostjale I täiendava tähtaja üüri ja kõrvalkulude võla

tasumiseks kuni 9. detsembrini 2019. Kostja I tasus hagejale 9. detsembril 2019 2000 eurot ning

10. detsembril 2019 (s.o pärast täiendava tähtaja möödumist) 137 eurot. Seega on kostja I üüri

ning kõrvalkulude võlg kokku 899 eurot 80 senti (3036,80–2000–137). Kostja ei ole nõude

2-19-19782

suurusele vastu vaielnud, kuid esitas vastuväite, et keeldub VÕS § 278 p 4 ja § 296 lg 1 alusel

alates 8. oktoobrist 2019 üüri ja kõrvalkulude tasumisest, kuni hageja lülitab uuesti sisse elektri.

Hageja kinnitas, et on elektri välja lülitanud, kuid kostja I ei ole tõendanud, millal elekter välja

lülitati, kui kaua oli elekter välja lülitatud ning kas elektri puudumine takistas üüripinna

kasutamist täielikult või ainult osaliselt. Üür ja kõrvalkulud olid osaliselt maksmata juba enne

väidetavat elektri väljalülitamist. Kostja ei saa keelduda üüri maksmisest aja eest, mil elekter

oli olemas. Maakohus leidis, et kuna kostja I ei ole tõendanud üüri tasumisest keeldumise

aluseid, tuleb üüri- ja kommunaalkulude võlg 899 eurot 80 senti kostjalt I välja mõista.

4.21. Hageja palus kostjalt I välja mõista leppetrahvi korteriomandi üleandmisega viivitamise

eest. Üürilepingu p-s 5.4 leppisid pooled kokku, et kui üürnik viivitab korteriomandi

üleandmisega või ei anna korteriomandit üle kokkulepitud seisundis, kohustub ta tasuma üüri

ja kõrvalkuludega võrdse summa üleandmisega viivitatud aja eest, samuti hüvitama

üürileandjale viivitusest ja halvenenud seisundist tuleneva kahju ja maksma üürileandja nõudel

leppetrahvi 2000 eurot. Kuna kostja I on korteriomandi valduse üleandmisega viivituses, on

hageja leppetrahvinõue 2000 eurot põhjendatud (VÕS § 158 lg 1).

4.22. Hageja palus mõista kostjalt I välja ka viivise 461 eurot 44 senti, millele lisandub viivis

alates hagi esitamisest kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni. Üürilepingu p-s 2.4 leppisid pooled

kokku, et üüri, kõrvalkulude või muu rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel maksab üürnik

üürileandjale viivist 0,2 % tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. 17. detsembri

2019. a seisuga kuulub üürilepingu alusel võlgu olevate summade (s.o üür ja kõrvalkulud) pealt

tasumisele viivis 461 eurot 44 senti ning alates 17. detsembrist 2019 viivis 0,2 % päevas

põhivõlalt kuni põhivõla tasumiseni.

4.23. Lisaks palus hageja kostjalt I välja mõista üürilepingu ülesütlemise avalduse kohtutäituri

abil kättetoimetamise kulud 60 eurot. Maakohus leidis, et nimetatud kulu tekkis hagejal, kuna

kostja I keeldus talle tähitud kirjaga saadetud üürilepingu ülesütlemisavalduse vastuvõtmisest.

Seega pidi hageja kostjast I tuleneval põhjusel kasutama kättetoimetamiseks kohtutäituri abi,

mistõttu on 60 euro väljamõistmine kostjalt I põhjendatud.

4.24. Hageja palus kostjalt I üürilepingu p 5.4 alusel täiendavalt välja mõista 14 703 eurot 86

senti üürilepingu lõppemisest tasumata üüri ning kõrvalkulude eest ning kohustada kostjat I

tasuma igakuiselt 1000 eurot üüri alates 2020. a detsembrist kuni kohtuotsuse jõustumiseni.

Üürilepingu p 5.4 kohaselt, kui üürnik viivitab ruumi üleandmisega või ei anna ruumi üle

kokkulepitud seisundis, kohustub ta tasuma üüri ja kõrvalkuludega võrdse summa

üleandmisega viivitud aja eest, samuti hüvitama üürileandjale viivitusest ja halvenenud

seisundist tuleneva kahju. Üürileping lõppes 10. detsembril 2019, kuid kostjad ei ole hagejale

ruumi valdust üle andnud. Seega on üürileandjal õigus nõuda kuni üürilepingu lõppemiseni

kostjalt I üüri ja kõrvalkulusid ning peale seda kuni asja tagastamiseni kas kokkulepitud üüri

või siis üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline (VÕS § 335).

Tegemist on seaduses sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub

oma kohutust lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. Alates 2019. a detsembrist tekkis

hagejal kahju igakuiselt 1000 eurot s.o 15. novembri 2020. a seisuga kokku 12 kuu eest 12 000

eurot. Lisaks tuleb kostjal I üürilepingu p 5.4 kohaselt hüvitada ka vastavate kuude eest

tasumisele kuulunud kõrvalkulud, mis on kõrvalkulude arvete kohaselt kokku 2703 eurot 86

senti. Seega on kostja I täiendav võlg 14 703 eurot 86 senti.

Maakohus leidis, et praeguses asjas on alust eeldada, et võlgnik ei täida talle üürilepingu p-st

5.4 tulenevat kohustust õigel ajal. Kostja I oli oma üürilepingust tulenevate rahaliste kohustuste

täitmisega viivituses juba üürilepingu ülesütlemise ja hagi esitamise ajal. Kostja I ei ole

tõendanud, et ta oleks üürilepingu p-st 5.4 tulenevat kohustust vabatahtlikult täitnud. Seega

tuleb kohustada kostjat tasuma üürilepingu p 5.4 alusel sissenõutavaks muutuvat üüri 1000

2-19-19782

eurot iga kalendrikuu eest alates 2020. a detsembrist kuni J. Köleri 32-6, Tallinn valduse

üleandmiseni hagejale (TsMS § 369).

4.25. Kokkuvõttes tuleb kostjalt I hageja kasuks välja mõista põhivõlg 17 663 eurot 66 senti,

viivis 461 eurot 44 senti ning viivis 0,2% põhivõla (s.o 899 eurot 80 senti) tasumata summalt

päevas alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni.

4.26. Hageja palus kostjalt II välja mõista müügilepingust tuleneva tasumata optsioonitasu ja

viivise. Kostja II kohustus 30. aprillil 2019 tasuma optsiooni pikendamise tasu 2750 eurot,

millest 29.05.2019 seisuga oli tasutud üksnes 250 eurot. Kostja II ei ole tõendanud, et ta tasus

31. mail 2019 tasumisele kuulunud 2750 eurot või et ta oleks korteriomandi 30. juuniks 2019

vabastanud. Seega võlgneb kostja II müügilepingu p-de 6.1 ja 11.2. kohaselt hagejale optsiooni

pikendamise tasu 5250 eurot. Samuti tuleb kostjal II tasuda optsioonitasult viivist VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras, mis teeb viivise suuruseks 247 eurot 13 senti. Samuti

mõistis maakohus kostjalt II välja edasiulatuva viivise hagi esitamisest kuni kohtuotsuse

täitmiseni.

4.27. Maakohus rahuldas hagi ning kohustas kostjaid lõpetama hageja omandis oleva

korteriomandi asukohaga J. Köleri 32-6, Tallinn ebaseaduslik valdus ning andma korteriomandi

valdus üle hagejale 10 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Juhul, kui kostjad

keelduvad vabatahtlikult korteriomandi valduse üleandmisest, tuleb kohtuotsuse täitmiseks

kostjad korterist välja tõsta.

4.28. Maakohus jättis hagi menetlemise kulud solidaarselt kostjate kanda ning vastuhagi

menetlemise kulud kostja II kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei

määranud.

Apellatsioonkaebus ja selle vastus

5. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tervikuna tühistada

ning teha uue otsuse, millega:

1) jätta hageja nõuded kostjate vastu rahuldamata;

2) rahuldada kostja II vastuhagi järgmiselt:

-

kohustada hagejat kandma tühise müügilepingu alusel saadud korteriomand, asukohaga

J. Köleri 32-6, Tallinn (registriosa nr 2838401) tagasi kostja II omandisse ning asendada

hageja vastav tahteavaldus kohtuotsusega;

-

mõista hagejalt kostja II kasuks välja tühise tehingu järgi saadud 29 250 eurot;

alternatiivselt

-

kui kohus leiab, et kostja ja hageja vahel 4. juulil 2018 Tallinna notar Liia Aigro juures

sõlmitud korteriomandi asukohaga J. Köleri 32-6, Tallinn (registriosa 2838401),

müügilepingu (p-d 5.1 – 5.4) ja optsioonilepingu (p-d 11.1 – 11.10) osad on kehtivad,

kohustada Club Capital OÜ-d (registrikood 12349191) müüma korteriomand asukohaga

J. Köleri 32-6, Tallinn (registriosa 2838401) kostjale II hinnaga 222 500 eurot.

Menetluskulud palusid kostjad jätta hageja kanda ning mõista need välja koos viivisega VÕS §

113 lg-s 1 sätestatud määras.

Kostjate apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised:

1) 4. juuli 2018. a müügileping on näilik, sest tehingu tagajärjeks oli korteriomandi omandi

ümbervormistamine hagejale. Kostja II ei ole kunagi soovinud korteriomandi

võõrandamist. Seda asjaolu, et hageja sellest teadis, kinnitab fakt, et leping sätestas

2-19-19782

müüjale 27 päeva jooksul tagasiostuõiguse, mida tal oli võimalik üle aasta pikendada,

tasudes igakuiselt 2750 eurot. Kui kostja II oleks soovinud korteriomandi müüja, poleks

sellist võimalust olnud vaja lepingusse kirja panna. Seega oli poolte tegelik tahe tagatise

andmine. Pooled soovisid hageja ettepanekul tegelikku laenusuhet varjata, et vältida

„formaalsusi“. Näilik tehing on tühine (TsÜS § 89 lg 2). Seega on müügileping tühine

ja tühised on ka kõik selles sisalduvad kokkulepped sh optsioonitasu kokkulepe.

2) Isegi kui müügileping ei oleks tühine, oleks siiski tulnud jätta rahuldamata hageja

optsioonitasu nõue kostja II vastu (5250 eurot + viivised tasumata optsioonitasult).

Optsioonitasu tasumata jätmise tagajärg oli lepingu kohaselt see, et kostja II kaotas

korteri tagasiostuõiguse. Sellele tuginedes on hageja keeldunud korteri tagasi

müümisest. Seega isegi kui leping oleks kehtiv, oleks optsiooni mittetasumise

tagajärjeks korteriomandi tagasiostuõigusest ilmajäämine, mistõttu ei oleks kostjalt II

vastavat optsiooni tasu tagantjärele välja mõista. Maakohus ei ole viidanud ühelegi

õigusnormile, millele tuginedes võiks optsioonitasu võrdsustada pooltevahelise

kokkuleppega korteri kasutamise eest. Seda enam, et hageja on hiljem ise pakkunud

välja üürilepingu sõlmimise, kus ühe kuu üüri suurus on optsioonitasust 2,75 korda

väiksem (1000 eurot). Alternatiivselt, kui kohus leiab, et kostja II peab hagejale vastava

optsiooni tasu tasuma, peab talle olema tagatud ka võimalus optsiooni kasutada täpselt

nii, nagu ta 13. juuni 2019 teatises märkis (vt hagi lisa 3).

3) Hagejale omandi üleandmise eesmärgiks oli tagatise andmine poolte vahel tegelikult

sõlmitud laenulepingu alusel. AÕS § 352 lg 2 kohaselt enne hüpoteegiga tagatud nõude

sissenõutavaks muutmist sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt hüpoteegipidaja omandab

hüpoteegiga koormatud kinnisasja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, on tühine.

Seega isegi, kui poolte vahel sõlmitud laenuleping ei ole tühine, on tühine kokkulepe,

millega tagatis vormistati kohe hageja omandisse.

4) Kostjate hinnangul on siiski tühine ka pooltevaheline laenuleping, kuna laenuandjal

puudust tegevusluba tarbijakrediidi andmiseks. Kuna laenuandjal puudus tegevusluba

tarbijale laenu andmiseks, siis on laenuleping vastuolu tõttu avaliku korraga (seaduses

sätestatud keeldu rikkuv tehing) tühine.

5) Kuna tagatise eesmärgil omandi üleandmine on tühine, siis on tühine ka poolte vahel

sõlmitud asjaõigusleping. Riigikohus on küll leidnud, et üldjuhul ei saa käsutustehing

kui õiguslikult neutraalne tehing olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel

tühine. Erandina on Riigikohus jaatanud käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui

käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26 ja Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07,

p-d 30-31). Käsutustehingu eesmärk oli vastuolus heade kommetega, kuna pooled

soovisid varjata tegelikult sõlmitud tarbijakrediidilepingut, mida hageja ei oleks

tohtinud karistusseadustiku (KarS) § 372 alusel sõlmida ning mille sõlmimise õigust

hagejal ei olnud ka majandustegevuse seadustiku üldosa seaduse (MSÜS) § 16 lg 1 ning

KAVS § 10 lg 1 alusel. Tehingu varjamine, mille kehtiv õiguskord kvalifitseerib

kuriteona, ei saa olla heade kommete ja avaliku korraga kooskõlas. Eelneva tõttu on

tühine ka vaidlusaluse korteri käsutustehing. Sisuliselt on hageja toime pannus KarS §-

is 372 nimetatud kuriteo.

6) Kuna käsutustehing on tühine, ei ole hageja tegelikkuses vaidlusaluse korteri omanik.

Seega ei saa hagejal olla kostjate vastu AÕS §-is 80 sätestatud nõudeid.

Kinnistusraamatu kanne ei ole hageja osas õige.

7) Kuna asjaõigusleping on tühine, ei saanud maakohus lahendada ka üürilepingu alusel

esitatud nõuet üüri väljamõistmise kohta.

2-19-19782

8) Alternatiivselt, kui pooltevaheline müügileping on kehtiv, ei kaotanud kostja II poolte

vahelist praktikat arvestades optsiooni. Hageja ei avaldanud menetluses, et kostja on ka

varem optsioonitasu maksmisega viivituses olnud, juba 2018. a lõpus. Kuid siis ei

pööranud hageja sellele tähelepanud. Kostja II hinnangul käitus hageja pahauskselt, kui

keeldus korteri tagasimüümisest, kuigi kostja II oli juba tasunud tuhandetes eurodes

optsioonitasu ning oli juba varem maksmisega viivituses. Hageja lasi kostjal edasi

maksta ning alles hiljem keeldus tagasiostuõiguse võimaldamisest.

9) Hageja ei soovinud saada korteriomandi omanikuks, vaid soovis teenida tulu.

Optsioonitasu kaudu tagas hageja sisuliselt laenu ja intressi maksmise. Tunnistaja F

ütlustega on tõendatud, et kostja II soovis saada laenu oma korteriga seoses. Tunnistaja

kinnitas oma ütlustega, et kostjal II oli keeruline laenu saada. Seetõttu suunaski

BestCredit OÜ juhatuse liige W kostja vaidlusalusesse tehingusse, mis oli

seadusevastane ja liigkasuvõtlik. Juba laenu taotlemisel oli teada, et korteri „müük“

toimub alla turuhinna. Samuti selgitas tunnistaja, et hageja ei soovinud saada korteri

omanikuks, vaid soovis saada intressi. Maakohus jättis need tunnistaja ütlused

analüüsimata. Maakohus jättis tähelepanuta ka kostjate esitatud tõendid, mille kohaselt

jäi korteriga tegelema siiski BestCredit OÜ, kes haldas müügilepinguga seotud

asjaolusid ja makseid (kindlustus ja muud maksed).

10) Kostja III ei ole korteriomandiga seotud ning maakohus on hagi ekslikult tema suhtes

rahuldanud. Isiku elukohana registreeritud aadressist ei tulene automaatselt, et isik seal

ka tegelikult elab. Kostja III ei pidanud tõendama oma elukohta või seda, et ta

vaidlusaluses korteris ei ela, neid asjaolusid peab tõendama hageja. Maakohus on hageja

menetluskulud kostjatelt solidaarselt välja mõistnud, kuid kostja III osaleb menetluses

üksnes ruumist väljatõstmise nõude osas. Seega üksnes 5% ulatuses kogu nõudest.

Kokkuvõttes on kõik pooltevahelised tehingud tühised, mistõttu hageja peab tagastama kostjale

II vaidlusaluse korteriomandi omandi ning kostja II tagastama hagejale 222 500 eurot, millelt

on maha arvatud kõik vahepeal hagejale tasutud summad.

6. Kostjad palusid jätta hageja apellatsioonkaebuses esitatud tõendi vastu võtmata, kuna see ei

tõenda praeguse vaidluse sisulisi asjaolusid.

7. Kostjate vastuhagi hinnaga seotud küsimused lahendas ringkonnakohus 18. juuni 2021. a

määrusega, määrates vastuhagi hinnaks 317 750 eurot.

Vastustaja seisukoht

8. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Hageja palub jätta asja lahendamisel arvestamata kostjate apellatsioonkaebuses

esitatud uued väited ja faktilised asjaolud. Hageja hinnangul on kostjad apellatsioonkaebuses

esmakordselt tuginenud järgmistele väidetele:

- hageja peamiseks tingimuseks oli, et tagatisvara vormistatakse koheselt laenuandja nimele,

mitte ei seata sellele hüpoteeki (apellatsioonkaebuse p 1.1);

- kostja II veenmiseks BestCredit OÜ laenu andmisest keelduski (apellatsioonkaebuse p 1.1);

- kostjat II veendi, et hagejaga müügilepingu sõlmimine on igati mõistlik ja turvaline lahendus,

samuti oluliselt lihtsam ja kiirem, kuna pole vaja „formaalsustega“ tegeleda;

- pooled soovisid hageja ettepanekul tegelikku laenusuhet varjata „formaalsuste“ vältimiseks

(apellatsioonkaebuse p 1.3.1)

2-19-19782

- mingi hetk esitati kostjale II suuliselt vihjeid, et kuna tal õiguslik alus korteri kasutamiseks

puudub, siis võidakse ta päeva pealt sealt välja visata (apellatsioonkaebuse p 1.3.4).

Apellandid ei ole vaidlustanud faktiliste asjaolude tuvastamist maakohtus, vaid on otsustanud

ise tugineda viidatud väidetele alles apellatsioonimenetluses. Apellandid ei ole põhjendanud,

miks nad ei saanud nendele asjaoludele juba maakohtus tugineda. Seega tuleb need uued

asjaolud tähelepanuta jätta.

8.1. Hageja palus võtta vastu uue tõendi, mis on vajalik apellantide väidete tõele vastavuse

kontrollimiseks. Viidatud tõend tekkis alles 5. aprillil 2021 (s.o pärast maakohtu istungit).

Apellandid väitsid, et sõlmisid müügilepingu, et varjata laenu- või tarbijakrediidilepingut.

Müügilepingu sõlmimise tegelikuks põhjuseks olid kostja II finantsraskused. Seda tõendab

täiendavalt kostja 5. aprilli 2021. a kiri, milles kostja II viitab, et on teinud vigu ning soovib

sõlmida kompromissi. See tõend kinnitab, et müügilepingu sõlmimise eesmärk ei olnud varjata

mistahes muud tehingut.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus mõistis

kostjalt II välja optsiooni pikendamise tasu 5250 eurot ja osas, millega maakohus rahuldas hagi

kostja III vastu. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagi selles osas

rahuldamata, samuti jaotab ringkonnakohus uuesti menetluskulud. Ülejäänud osas jääb

maakohtu otsus muutmata. Muutmata jäävas osas nõustub ringkonnakohus maakohtu

põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Kostja II apellatsioonkaebus kuulub osalisele

rahuldamisele ja kostja III apellatsioonkaebus täielikult rahuldamisele.

10. Kolleegium ei nõustu maakohtu järeldusega, et müügilepingu p-dest 6.1 ja 11.2 tulenes

kostjale II kohustus tasuda optsiooni pikendamise tasu kuni pikendamisperioodi lõpuni.

Müügilepingu p 11.2 sätestab: „Ostuoptsiooni teostamise ja vastavasisulise teatise (edaspidi

nimetatud optsiooni teostamise teatis) esitamise õigus ja optsiooni teostamise õigus kehtib kuni

kolmekümne esimese juulini kahe tuhande kaheksateistkümnendal aastal (31.07.2018.a.).

Optsiooni saajal on õigus pikendada tagasiostuõigust kuni kolmekümnenda juunini kahe

tuhande üheksateistkümnendal aastal (30.06.2019.a.) makstes selle eest iga kuu optsiooni

pikendamise tasu summas kaks tuhat seitsesada viiskümmend (2750) eurot kuus /---/.“ Lepingu

sõnastus viitab selgelt, et optsiooni kasutamine on müüja õigus ja müüja on vaba otsustama,

kas ta seda õigust kasutab või mitte.

11. Lepingu sõnastusest saab teha järelduse, et tagasiostuõiguse pikendamine on igakuine ja

pikendamine muutub igakuiselt kehtivaks pikendamise tasu maksmisega. Kui müüja on ühe või

mitu kuud optsiooni pikendanud, ei teki tal sellest kohustust pikendada optsiooni maksimaalse

perioodi lõpuni ehk 30. juunini 2019. Kui müüja jätkab ruumide kasutamist, ei saa seda pidada

kaudseks tahteavalduseks (TsÜS § 68 lg 3) optsiooni pikendamiseks ning sellest ei teki

kohustust optsiooni pikendamise tasu maksta.

12. Kolleegiumi hinnangul ei olnud põhjendatud hagi rahuldamine kostja III vastu. Hageja

esitas kostja III vastu nõude valduse vabastamiseks. Maakohus kvalifitseeris nõude õigesti AÕS

§ 80 lg 1 järgi vindikatsioonihagina, kuid tuvastas põhjendamatult, et kostja III oli korteri

valdaja.

13. Maakohus tuvastas kostja III valduse põhjendusega, et lepingu ese on registreeritud kostja

III elukohana ning kostja III on tasunud septembris 2019 ka ruumi kõrvalkulusid. Kolleegiumi

arvates ei saanud maakohus sellest järeldada, et kostja III kasutas korterit ka kohtumenetluse

ajal. Kostja III andis menetluses selgitusi, et ta küll kasutas korterit, kuid 2019. a sügisel, kui

hageja lülitas korteris elektri välja, lahkus ta korterist püsivalt. Nimetatud asjaolu on hageja

menetluses omaks võtnud (TsMS § 231 lg 2). Kostja III ei pidanud esitama tõendeid selle kohta,

2-19-19782

et ta elukoht on muutunud. Hagi rahuldamiseks kostja III vastu pidi hageja tõendama, et kostja

III rikub hageja valdust ning seda hageja teinud ei ole. Ringkonnakohus jätab hagi kostja III

vastu rahuldamata ning muudab sellega seoses menetluskulude jaotust. Kostja III menetluskulu

tuleb jätta hageja kanda.

14. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Põhjendamatu

on apellatsioonkaebuse väide, et hageja on hea usu põhimõttest tulenevalt kaotanud õiguse

esitada vastuväide, et ostuoptsiooni ei ole pikendatud.

14.1. Kostja II arvates kaotas hageja vastuväite esitamise õiguse järgmiste asjaolude alusel.

Kostja II esitas 13. juunil 2019 hagejale optsiooni teostamise teatise. Hageja esindaja C vastas

samal päeval „Sobib!“ Neli päeva hiljem, s.o 17. juunil 2019. a saatis hageja esindaja C kostjale

II aga e-kirja, milles muutis oma seisukohta. Kostja II on olnud ka varasemalt korduvalt

optsioonitasu maksmisega viivituses ning seda ka üle 30 päeva.

14.2. 13.06.2019 e-kirjas teatas kostja II: „Saadan teate, seoses sooviga kasutada Köleri 32-6

ostuoptsiooni. Tehingu ajaks oleks pakkuda 11. juuli kell 10.00 notar Liia Aigro büroos. Andke

palun teada, kas see oleks teile sobiv. P.S tasun ka jooksvad maksed nädala jooksul, vabandan,

mul oli siin kurb sündmus, vanaema matused ja pidin töö juurest eemal olema, nüüd olen tagasi

ja teen maksed ära.“ Hageja esindaja C vastas samal päeval „Sobib!“

14.3. Kolleegiumi hinnangul ei sõlmitud 13. juunil 2019 tahteavalduste vahetamisega lepingut,

mille järgi oleks hageja kaotanud õiguse esitada vastuväide, et ostuoptsiooni ei ole pikendatud.

14.4. Optsiooni teostamise korra sätestas müügilepingu p 11.4 jj. Lepingu p 11.4 järgi: „11.4.

Optsioon loetakse optsiooni saaja poolt teostatuks hetkest, kui optsiooni saaja on allkirjastanud

optsiooni teostamise teatise, mis sisaldab vähemalt punktis 11.5 nimetatud informatsiooni, ja

on andnud selle üle allkirja vastu omanikule (teisele poolele). Optsioon loetakse samuti

teostatuks hetkest, kui optsiooni saaja on saatnud punktis 11.5 nimetatud teksti sisaldava

optsiooni teostamise teatise Club Capital OÜ e-maili aadressile XXX digitaalselt

allkirjastatuna.“ Lepingu kohaselt ei olnud optsiooni teostamiseks vajalik kokkuleppe ega

hageja tahteavaldus. Optsiooni teostamine lepingu p 11.4 järgi oli lepinguline kujundusõigus,

mille kehtival teostamisel tekkis õiguslik tagajärg, et hageja oli kohustatud vastavate eelduste

täitmisel andma tahteavalduse müügilepingu sõlmimiseks. Optsiooni kui kujundusõiguse

kehtiv teostamine ei vajanud hageja heakskiitu ega muud tahteavaldust.

14.5. 13. juunil 2019 tahteavalduste vahetamine ei ole käsitatav ka kompromissilepingu

sõlmimisena VÕS § 578 mõttes. Kohtupraktikas on leitud, et VÕS § 578 lg 2 järgi eeldatakse

nõuetest loobumist (VÕS § 207) ja nõude tunnustamist (VÕS § 30) üksnes nendes vaieldavates

või ebaselgetes küsimustes, mille üle pooled läbi rääkisid ja mille üle nad sõlmisid

kompromissilepingu kui kohustustehingu (RKTKo 11.06.2008, 3-2-1-44-08 p-s 16). Praegusel

juhul ei nähtu 13. juuni 2019. a kirjavahetusest, et pooled oleksid läbi rääkinud asjaolu üle, et

kostja II oli hilinenud optsiooni pikendamise maksetega ja lepingu järgi oli seetõttu optsiooni

teostamise õigus minetatud.

15. Hageja esile toodud asjaoludel ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus tugineda sellele, et

kostja II ostuoptsiooni teostamise õigus on lõppenud. TsÜS § 138 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et

õiguste teostamisel tuleb toimida heas usus ning see ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti

selliselt, et õiguste teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1

kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt.

Hea usu põhimõtte üks eesmärke on tõkestada õiguse kuritarvitamist, kusjuures õiguse

kuritarvitamine võib mh seisneda vastuolulises käitumises. Vastuoluline käitumine on

etteheidetav ja vastuolus hea usu põhimõttega nt olukorras, kus isikule luuakse usaldusel

põhinev ettekujutus õigusest, mida tal tegelikult ei ole (vt RKTKo 17.02.2016, nr 3-2-1-169-

2-19-19782

15, p 11). Viidatud kohtuasja asjaolude pinnalt saab muuhulgas järeldada, et vastuolulise

käitumise etteheide võib tekkida eelkõige olukorras, kus asjassepuutuv lepingupool jätkab

lepingu täitmist või teeb muul viisil aktiivseid tegusid, mis pooltevahelise usalduse olukorras

tekitavad ebaõige ettekujutuse.

16. Eelnevalt viitas kolleegium, et lepingu järgi ei pidanud hageja ostuoptsiooni teatele

heakskiitu andma ega muul viisil reageerima. Hageja esindaja C vastus „Sobib“ oli nii

üldsõnaline, et ei olnud aru saada, kas see puudutab notariaega, hilinenud maksete vastuvõtmist,

korteri võõrandamist ja kui jah, siis mis tingimustel. Ülejärgmisel tööpäeval täpsustaski C oma

avalduse sisu ja selgitas, et on nõus korteri võõrandama, kuid turuhinnaga, mitte optsioonis

sätestatud hinnaga. C tegevuses puudub ka isikliku kasu element – hageja jaoks ei loonud sellise

tahteavalduse esitamine täiendavaid võimalusi ega toonud muud kasu. Samuti ei tuginenud C

tegevus pooltevahelisele usaldusele ega hõlmanud usalduse kuritarvitamist. Isegi kui leiaks

tõendamist, et C pidas algselt silmas korteri võõrandamist optsiooni tingimustel, kuid mõtles

hiljem ümber, ei saaks seda pidada hea usu põhimõtte kohaselt keelatuks. Mitte igasugune

seisukohtade muutmine lepingueelsetel läbirääkimistele ei ole automaatselt vastuoluline

käitumine VÕS § 6 lg 1 mõttes.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu muudab ringkonnakohus menetluskulude jaotust.

Kohus rahuldas hagi kostja I vastu täielikult ning TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluskulud

maa- ja ringkonnakohtus vastavas osas kostja I kanda. Hagi kostja II vastu rahuldas kohus

osaliselt ning kostja II vastuhagi jättis kohus rahuldamata. TsMS § 163 lg 1 järgi jätab kohus

kostjaga II seotud nõuete menetlemisega seotud kulud 90 % osas kostja II kanda ja 10 % osas

hageja kanda. Kostjaga II seotud haginõuetest jättis kohus rahuldamata hagi optsioonitasu

maksmise nõude osas. Nii menetluslikult mahult kui sisuliselt oli selle nõude osakaal väike.

Rahuldatud osas vastutavad kostjad I ja II solidaarselt TsMS § 165 lg 3 järgi. Kostja III

menetluskulud jäävad kostja III kanda, kuid ka kostjaga III seotud nõuete menetluslik ja sisuline

osakaal oli väike.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Ele Liiv, Neve Uudelt