2-18-1970/131 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. jaanuar 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-1970

Kohtuasi

Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistu hagi

NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin Ehitus ja AM vastu

kahju hüvitamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 24. septembri 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn,

Olevimägi 5 // 7 // Pikk

tn 36

korteriühistu

apellatsioonkaebus

OÜ Nordlin Ehitus apellatsioonkaebus

AM vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Tallinn,

Olevimägi 5 // 7 // Pikk

tn 36

korteriühistu

apellatsioonkaebuse hind NEOF Pikk 36 OÜ ja OÜ

Nordlin Ehitus vastu esitatud solidaarnõude osas

296 311,99 eurot ning NEOF Pikk 36 OÜ, OÜ Nordlin

Ehitus ja AM vastu esitatud solidaarnõude osas 45 713,83

eurot

OÜ Nordlin Ehitus apellatsioonkaebuse hind 0 eurot

AM vastuapellatsioonkaebuse hind 0 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistu

(registrikood

80361077),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Eerik Entsik

Kostja I NEOF Pikk 36 OÜ (registrikood 11398477),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Leho Pihkva

Kostja II OÜ Nordlin Ehitus (registrikood 11966711),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Tarmo Peterson ja

vandeadvokaadi abi Ken Kaarel Gross

Kostja III AM (isikukood XXXXXXXXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaat

Albert Linntam

Kolmas isik RL (isikukood XXXXXXXX)

Kolmas isik OAV (isikukood XXXXXXXX)

Kolmas isik AL (isikukood XXXXXXXXX)

Kolmas isik TV (isikukood XXXXXXXXX)

Kolmas isik VV (isikukood XXXXXXXX)

Kolmas isik PJE (isikukood XXXXXXXXXX)

Kolmas isik MK (isikukood XXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 24. septembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-1970

osas, milles maakohus:

1.1. jättis Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistult OÜ Nordlin Ehitus

kasuks maakohtus kantud menetluskulude hüvitisena välja mõistmata 4894

eurot;

1.2. jättis Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistult AM kasuks

maakohtus kantud menetluskulude hüvitisena välja mõistmata 811,81 eurot.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega:

2.1. mõista Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistult OÜ Nordlin Ehitus kasuks

menetluskulude hüvitisena täiendavalt välja 4894 eurot ja seadusjärgne viivis

(võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras) sellelt summalt

alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni;

2.2. mõista Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistult AM kasuks menetluskulude

hüvitisena

täiendavalt

välja

811,81

eurot

ja

seadusjärgne

viivis

(võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras) sellelt summalt

alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni.

3. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse

põhjendusi.

4. Jätta Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistu apellatsioonkaebus

rahuldamata.

OÜ

Nordlin

Ehitus

apellatsioonkaebus

ja

AM

vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

5.1. Jätta Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistu hagi rahuldamata.

5.2. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud Tallinn, Olevimägi 5 // 7

// Pikk tn 36 korteriühistu kanda, v.a menetluskulude kindlaksmääramise

vaidlustamisel tekkinud kulud, mis jäävad selle kulu kandnud poole kanda.

5.3. Määrata NEOF Pikk 36 OÜ hüvitatavate maakohtu menetluskulude suuruseks

5067,34 eurot ja ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 761,25 eurot ning

mõista nimetatud summad Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistult

NEOF Pikk 36 OÜ kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates

käesoleva

otsuse

jõustumisest

kuni

kulude

hüvitamiseni

tasuda

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

5.4. Määrata OÜ Nordlin Ehitus hüvitatavate maakohtu menetluskulude suuruseks

7444 eurot ja ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 922,50 eurot ning

mõista nimetatud summad Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistult

OÜ Nordlin Ehitus kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates

käesoleva

otsuse

jõustumisest

kuni

kulude

hüvitamiseni

tasuda

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

5.5. Määrata AM hüvitatavate maakohtu menetluskulude suuruseks 11 819,19

eurot ja ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 1358,11 eurot ning mõista

nimetatud summad Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistult AM

kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates käesoleva otsuse

jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras viivist.

5.6. Määrata VV ja MK hüvitatavate maakohtu menetluskulude suuruseks 736

eurot ning mõista nimetatud summa Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36

korteriühistult VV ja MK kasuks välja. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb

alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

5.7. Iseseisva nõudeta kolmandatel isikutel ringkonnakohtus kantud rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Tallinn, Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36 korteriühistu (hageja, korteriühistu) esitas 7. veebruaril

2018 Harju Maakohtule NEOF Pikk 36 OÜ (kostja I), OÜ Nordlin Ehitus (kostja II) ja AM

(kostja III) (koos kostjad) vastu hagi, milles palus mõista hageja kasuks välja kostjatelt I ja II

solidaarselt 244 183,38 eurot ja 13 143 eurot, kõigilt kostjatelt solidaarselt 42 327,62 eurot,

kostjatelt I ja II solidaarselt hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 18 399,50

eurot ning kõigilt kostjatelt solidaarselt seadusjärgses määras viivis alates 7. veebruarist 2018

kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta solidaarselt kostjate kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt rekonstrueeriti Olevimägi 5 // 7 // Pikk tn 36, Tallinn

asuv elamu (elamu) 2012. kuni 2013. a. Elamu arendajaks oli kostja I ning ehitajaks kostja II.

Kostja II andis elamu kostjale I üle 31. oktoobril 2013. Kostja III on kostja I juhatuse liige alates

27. veebruarist 2012 ning oli hageja juhatuse liige 7. oktoobrist 2014 kuni 10. detsembrini 2015.

Kostja I teatas hagejale, et garantii lõpeb 31. oktoobril 2015, mistõttu esitas hageja 28. oktoobril

2015 kostjatele I ja II garantiinõude, millele oli lisatud loetelu elamu üldpindade puudustest,

vaegtöödest ja garantiitöödest. Nõue esitati üksnes nende pindade osas, mis on korteriomanike

kaasomandis. Hageja esitas kostjatele I ja II uuesti nõudekirjad 20. detsembril 2016 ja 5. aprillil

2017.

Riiklikult tunnustatud eksperdi ÜL välja toodud puuduste kõrvaldamise maksumus 286 511

eurot hõlmab neid elamu ehituslikke puudusi, tegemata vaegtöid ja garantiitöid, mis olid loetud

tema arvamuses täielikult või osaliselt ehituslikuks puuduseks või garantiitööks, v.a

jahutussüsteemi parandustööd 42 327,62 eurot, mille osas võib lisaks kostjatele I ja II vastutada

ka kostja III. ÜL arvamuse kohaselt puudusid paigaldatud jahutusseadmel mitmed

jahutusseadme koosseisu kuuluvad elemendid ning jahutussüsteemile ei tehtud pikka aega

hooldust. Kostja III oleks pidanud elamu vastuvõtmisel kontrollima jahutussüsteemi

nõuetekohast toimimist ning korraldama jahutussüsteemi tehnilise hoolduse. Kuna aga

jahutusseadmesse oli algselt pandud vale lahus ettevõtte poolt, kes jahutusseadme paigaldas,

siis peaks vastutama ka kostja I või II. Lisaks on hageja kandnud kohtueelselt õigusabikulusid

3574 eurot ja dokumentaalse tõendi saamise kulusid 9569 eurot.

Hageja esitab kostja I vastu korteriomandite müügilepingu täitmisnõude või müügigarantiist

tuleneva nõude. Hagejal on õigus esitada kostja II vastu ehitise garantiist (töövõtugarantii)

tulenev nõue, sest selle saab esitada ka kinnisasja igakordne omanik. Korteriühistul on õigus

esitada nõudeid oma nimel korteriomanike ühistes huvides. Kostja III vastu esitab hageja nõude

juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumisest tulenevalt. Kostja III vastutust ei välista asjaolu,

et korteriühistu oli sõlminud lepingu kutselise kinnisvarahaldajaga ja korteriühistul oli

majahaldur, sest kostja III kohustuseks oli kontrollida nende poolt jahutussüsteemi tehnilise

hoolduse korraldamist. Seejuures kinnisvarahaldajaga sõlmitud leping ei hõlmanudki

jahutusseadme hooldust ning haldajale ei antud üle jahutusseadme dokumentatsiooni.

Kostjate vastuväited

2. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja I vastuväidete kohaselt on tõendamata, et nõude esitamine kostja I vastu otsustati

korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanikel võivad teoreetiliselt olla kostjaga I sõlmitud

müügilepingutest tulenevad nõuded ulatuses, milles need ei ole aegunud. Kuna

korteriomanikega on sõlmitud individuaalsed müügilepingud erineval ajal, siis võivad nõuded

ja aegumistähtaegade algus erineda. Ükski korteriomanik ei ole teatanud nõude loovutamisest

hagejale. Korteriühistul ei ole ka seadusest tulenevat õigust neid nõudeid oma nimel esitada.

Hageja nõue on ka põhjendamatu ja tõendamata. Kostja I nõustub kostja II vastuväidetega

väidetavate puuduste kohta. Elamu pärineb 19. sajandist ja selle suhtes kehtisid muinsuskaitse

erinõuded, mistõttu ei olnud võimalik tagada selle vastavust uue ehitisega samaväärsetele

nõuetele. Kostja I on tööd vastu võtnud ning elamule on väljastatud kasutusluba. Samuti on

kostja II kõrvaldanud üleandmisel tuvastatud puudused ning teostanud garantiitööd ulatuses,

milles need olid põhjendatud ja hageja seda võimaldas. Kostja II ei saanud garantiitöid teostada

alates ajast, mil tal puudus juurdepääs elamule hagejaga tekkinud vaidluse tõttu. Lisaks on

elamus pärast tööde üleandmist teostanud töid töövõtjad, kellega korteriomanikud sõlmisid

lepingud. Selle käigus muudeti elamut ja tekitati puudusi, mille eest ei vastuta kostja II.

3. Kostja II palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja II vastuväidete kohaselt puuduvad kostjal II hagejaga või korteriomanikega lepingulised

suhted, mistõttu ei saa nad kostja II vastu garantiinõuet ega vaegtöödest tulenevat nõuet esitada.

Samuti ei oleks korteriühistul ka õigust esitada korteriomanike garantiinõuet ega ole hageja

tõendanud korteriomanike kokkuleppe või heakskiidu olemasolu. Lisaks peeti 14. septembri

2015. a arvamuses töid kvaliteetseks ning märgiti, et elamu välisseinad ei ole kaasaja mõistes

nõuetekohaselt soojustatud, kuid see oli tehtud muinsuskaitseliste nõuete tõttu. 30. novembri

2016. a arvamuses leiti, et mitmed probleemid vajavad täiendavat analüüsi ja ei ole olemuselt

garantiitöödena käsitatavad ning mitmeid kaasaegseid nõudeid ei saa realiseerida hoone vanuse

ja asukoha tõttu. 23. jaanuari 2017. a arvamuses peeti fassaaditöid kvaliteetseks ning leiti, et

fassaadi parandustööd ei ole garantiitööks ja puudused ventilatsioonis olid tingitud puudustest

projektis. Töövõtulepingu järgi ei olnud kostja II kohustuseks korteriomandite lõplik välja

ehitamine ning pärast kostja II tööde üleandmist tööd veel jätkusid. Kostja I garantiiperioodil

tuvastatud puuduste kohta esitatud garantiinõude on kostja II täitnud. Samuti kõrvaldas kostja

II üleandmise-vastuvõtmise aktis fikseeritud vaegtööd. Aktis kajastamata puuduste osas on

nõue aegunud. Nõue on aegunud ka vaegtööde osas, mis olid seal märgitud ning nendest

garantiijuhtumitest tulenevad nõuded, mille osas on esitatud garantiinõue enam kui 3 aastat

enne hagi kohtule esitamist.

Hageja 28. oktoobri 2015. a garantiinõudes kirjeldatud nn vajalikud tööd ei ole suures osas

käsitatavad garantiitöödena. Puudused ei ole põhjustatud kostja II lepingu rikkumisest. Praod

fassaadil ja sellega seotud puudused on tingitud elamu vanusest, klimaatilistest tingimustest ja

muinsuskaitselistest piirangutest. Mitmed puudused on tingitud kolmandate isikute tegevusest,

sh vead projekteerimisel. Kostja II ei vastuta ka puuduste eest, milliste osas on tõendamata

tekkimine garantiitähtajal ega vaegtööde eest. Lisaks andis kostja II elamu üle toimiva ja

komplektse jahutussüsteemiga ning puudused selles on tingitud mittenõuetekohasest

hooldusest ja ebaõigest kasutamisest. Seejuures on seadmetega seotud garantiinõue esitatud

pärast garantiiperioodi lõppemist. Peale selle ei ole ÜL koostatud eelarvele lisatud

alusdokumente, see sisaldab töid, mida ta ise ei ole pidanud garantiitööks ning ekspertiisid,

uuringud, puhastus- ja hooldustööd ei ole käsitatavad vaeg- ega garantiitööna. ÜL hindas

olukorda elamus ka mitu aastat pärast garantiiperioodi lõppemist, mistõttu ei saa puudusi

omistada kostjale II.

4. Kostja III palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja III vastuväidete kohaselt ei vastuta ta selle eest, et osad komponendid jäid seadmesse

paigaldamata või sealt eemaldati. Ta ei ole jahutussüsteemi paigaldanud, parandanud ega

hooldanud. Samuti ei ole ta süsteemist seadmeid eemaldanud ega torustikku läbi lõiganud.

Lisaks oli korteriühistu hooldusega seotud küsimused lahendanud enne kostja III juhatuse

liikmeks saamist, sest korteriühistul oli majahaldur ning leping kutselise kinnisvarahaldajaga,

kellel oli mh tehnosüsteemide hoolduslepingute sõlmimise kohustus. Kui korteriühistu

lepingupartner rikkus enda kohustust, siis ei vastuta selle eest kostja III. Ühegi hagis nimetatud

puuduse põhjuseks ei ole ka hoolduse korraldamata jätmine. Peale selle sai kostja III

korteriühistu juhatuse liikmeks pärast jahutussüsteemi avarii esinemist ja selle parandustöid.

Hageja oli jahutussüsteemi puudustest teadlik enne garantiinõude esitamist 28. oktoobril 2015,

kuid esitas kostja III vastu nõude esimest korda hagiavalduses, mistõttu on nõue vastuolus hea

usu põhimõttega. Samuti on ebaselge, millega seonduvad ÜL eelarves märgitud kulud ega

nähtu, et selle aluseks oleksid hinnapakkumised. Põhjendamatu on ka toimivate komponentide

välja vahetamise kulu nõue ning tõendamata on, et ühe kompressoriga töötav seade ei taga

vajalikku jahutusmahtu. Veel on tõendamata, et korteriomanike üldkoosolek on otsustanud

kostjaga III õigusvaidluse pidamise ning hageja esindajatele selleks volituse andmise.

Kolmandate isikute seisukohad

5. Kolmandad isikud kirjalikku vastust hagile ei esitanud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

6. Harju Maakohus jättis 24. septembri 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda ning määras kindlaks kostjatele hüvitatavate menetluskulude

suuruse.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa kostja II hageja ees vastutada, sest tema ja hageja

vahel puudub lepinguline suhe ning kehtivatest õigusnormidest ei tulene, et kinnisasja omanikul

või korteriühistul oleks õigus esitada ehitusettevõtte vastu garantiinõue. Garantii korras ei pea

töövõtja ka täitma mistahes nõudeid, vaid kõrvaldama sellised puudused, milliste tõttu ei vasta

töö kokkulepitud tingimustele. Samuti ei saa hageja nõuda enne tööde vastuvõtmist tekkinud

puuduste kõrvaldamist, millistest tellija ei ole tööde vastuvõtmisel teavitanud. Hageja ei ole

väitnud ega tõendanud, et tööde üleandmise aktis fikseeritud vaegtööd oleks kostja II jätnud

tegemata. Lisaks ei tõenda ÜL arvamus usaldusväärselt, millised garantii korras kõrvaldamisele

kuuluvad puudused esinesid elamus arvamuse koostamise ajal ega ole ta kõigi esile toodud

puuduste osas arusaadavalt põhistanud, miks on puudus garantii korras kõrvaldamisele kuuluv.

Ühegi puuduse osas ei nähtu ka arvamusest, millal see avaldus. Veel on arusaamatu, miks on

arvamuses viidatud mitmetele vaegtöödele ning asjaolule, et puudusele on tellija jätnud tööde

vastuvõtmisel tähelepanu juhtimata, sest hageja ei saa nende puuduste kõrvaldamist nõuda.

Seejuures saab arvamusest järeldada, et mitmetele puudustele ei viidanud tellija seetõttu, et

kostjaga II lepiti kokku projektist erineva lahenduse teostamises. Garantii korras ei saa nõuda

teistsugust lahendust. Põhistamata on ka see, kuidas vastutab projekti puudulikkuse eest kostja

II ning projektile mittevastavate lahenduste muutmist oleks tulnud nõuda tööde vastuvõtmisel.

Kostja II esitatud asjatundjate arvamustes ei ole tuvastatud ÜL viidatud puudusi. Samuti

kajastab ÜL puuduste kõrvaldamise maksumus kõigi puudujääkide kõrvaldamist ja tegemata

tööde teostamist ning kulutusi, mis on vajalikud puuduste põhjuste tuvastamiseks, kuid kostjalt

II saaks hageja nõuda üksnes sellise kahju hüvitamist, mis tuleneb garantiitööde tegemata

jätmisest. Ei nähtu ka, kuidas on märgitud summad mõistlikud kulud. Lisaks ei saanud

korteriühistu pöörduda kostja II vastu kohtusse ilma nõudeõiguse loovutamiseta

korteriomanikelt või korteriomanike vahel vastava kokkuleppe olemasoluta. Hageja ei ole välja

toonud ega tõendanud, milliste korteriomanikega sõlmitud müügilepingute alusel ta on

garantiinõude kostja I vastu esitanud ega seda, kuidas on talle üle läinud nende nõue. Hageja ei

ole ka välja toonud ega tõendanud, milliseid müügilepinguid korteriomanikud sõlmisid, millal

anti neile üle korteriomandid, kas või millistel tingimustel sõlmiti garantiilepingud ning millal

algasid ja lõppesid garantiiperioodid. Hageja esitatud ühest müügilepingust nähtub, et kostja I

andis garantii üksnes korteriomandi reaalosa piires teostatud töödele. ÜL arvamuses ei ole ka

hinnatud tööde vastavust müügilepingutele. Isegi kui korteriomanikel oleksid kostja I vastu

garantiinõuded elamu kaasomandi osas teostatud tööde osas, siis ei ole hagejal õigust esitada

korteriomanikele

lepingust

tulenevaid

nõudeid

nende

loovutamiseta.

Väidetavad

garantiinõuded ei kuulunud korteriühistu liikmetele ühiselt.

Üldkoosolek ei ole vastu võtnud nõuetekohast otsust kostjaga III õigusvaidluse pidamiseks ja

selles vaidluses esindaja nimetamiseks. Samuti ei toonud hageja välja ühtegi tegu, mille

tegemiseks oleks kostja III erinevalt teistest juhatuse liikmetest kohustatud olnud, kuid mille ta

jättis tegemata. ÜL ei ole tuvastanud, kas või millised puudused jahutussüsteemil olid, vaid ta

on pidanud vajalikuks süsteemi uurimist ja analüüsimist. Tema väited hoolduse tegemata

jätmise ja sellest tulenevalt avarii tekkimise kohta, samuti seadme teatud osade puudumise

kohta ei ole seostatud ühegi faktilise asjaolu, alusdokumendi ega normiga. Lisaks on tõendatud,

et seadme jahutussüsteemi täitmine ja sellega seotud võimalik avarii leidis aset enne kostja III

juhatuse liikmeks saamist. Peale selle oli hageja enne kostja III juhatuse liikmeks saamist

sõlminud lepingu haldajaga, kelle kohustuseks oli korraldada seadme hooldust. Täiendavalt ei

ole ÜL seostanud jahutussüsteemi probleeme kostja II tegevusega ega pidanud nende

kõrvaldamist garantiitööks. Hageja ei ole ka esile toonud, millest tulenes kostja I jahutusseadme

hoolduse korraldamise kohustus hageja ees ega ole väitnud, et vastav kohustus oli

korteriomanikega sõlmitud lepingute alusel. Samuti ei ole ÜL eelarves seadmega seoses

märgitud kulude põhjendatus kontrollitav ega tõendatud. Kuna kahju hüvitamise nõuded olid

alusetud, siis ei ole põhjendatud ka õigusabi- ja ekspertiisikulud seoses nõude esitamisega.

Hageja apellatsioonkaebus

7. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud solidaarselt kostjate kanda.

Maakohus leidis ebaõigesti, et korteriühistu ei saa esitada garantiist tulenevat nõuet. Vaidlus

seondub korteriomandite kaasomandi osa eseme, s.o üldpindade korrashoiu ja remondiga.

Korteriühistu seadusest tulenevaks kohustuseks on korraldada korteriomandite kaasomandi osa

eseme valitsemist. Seega saab korteriühistu esitada ka elamu üldpindade ehitustööde puudustest

ja tegemata garantiitöödest tulenevaid nõudeid. Vastupidise tõlgenduse korral ei ole

kaasomandi osa esemega seotud õiguste ja kohustuste efektiivne ja tõhus teostamine võimalik.

Lisaks on ebaõige seisukoht, et korteriühistu ei saa nõuet esitada kostjate I ja II vastu, sest

korteriühistu ei ole lepingute pool. Garantiist tulenevad õigused kuuluvad eelkõige kinnisasja

igakordsele (kaas)omanikule. Sõlmida ei ole vaja nõude loovutamise lepingut ega

korteriomanike vahelisi teisi kokkuleppeid. Samuti piisas ühe müügilepingu esitamisest, sest

asjaolu, et kostja I ei andnud teatud korteriomandite puhul müügigarantiid kestusega 2 aastat

või oli garantiiperiood enne garantiinõude esitamist lõppenud, oleks pidanud esile tooma ja

tõendama vastaspool. Hagejal oli ka objektiivselt keeruline esitada kõiki müügilepinguid, sest

erinevalt kostjast I ei ole ta lepingupool.

Nõustuda ei saa maakohtu seisukohaga, et hageja ei saa nõude esitamisel tugineda 30. juunini

2015 kehtinud ehitusseaduse §-le 4. Ehitise garantii tekkimine sõltub tööde lõpetamise ja

üleandmise hetkest, mis leidis aset 31. oktoobril 2013. Samuti jäi kehtima võlaõigusseaduses

ette nähtud müügi- ja töövõtugarantii kui aluslepingust sõltumatu kohustus, mille järgseks

õigustatud isikuks on ehitise igakordne omanik. Lisaks kinnitab kostjate I ja II vahel koostatud

tööde üleandmise-vastuvõtmise akt, et kostja II andis kostjale I aluslepingust sõltumatu

töövõtugarantii. Peale selle puudub vaidlus, et müügilepingutes on antud korteriomandile, sh

kõigi korteriomanike kaasomandis olevale hoonele tervikuna, müügigarantii. Hageja tõendas,

et puudused ilmnesid ja neist teavitati garantiitähtaja jooksul, aga kostjad jätsid tõendamata, et

puudused on tekkinud mittenõuetekohasest kasutamisest. Maakohus otsis ebaõigesti ÜL

arvamuses erinevaid ebaolulisi vastuolusid ja puudusi. Seetõttu ei oleks kohus pidanud jätma

selle tõendiga täielikult arvestamata, mh arvestades, et vastaspool ei esitanud ühtegi tõendit,

millega saaks arvestada. Kohtu etteheited on ebaõiglased ka põhjusel, et kohus jättis hageja

kohtuliku ekspertiisi korraldamise taotluse rahuldamata.

Ebaõige on maakohtu seisukoht, et hageja ei ole välja toonud ega tõendanud kostja III vastu

esitatud nõude rahuldamiseks vajalikke eeldusi. Nõuetekohase üldkoosoleku otsuse

vastuvõtmist kostjaga III õigusvaidluse pidamiseks tõendab 2. märtsi 2021. a koosoleku

protokoll. Juhul, kui kostja III leiab, et tegemist ei olnud korduskoosolekuga või puudus nõutav

häälteenamus, siis peab vastavad asjaolud kohtu ette tooma ja tõendama kostja III. Kostja III

rikkus oma juhatuse liikme kohustusi, kui jättis elamu vastuvõtmisel kontrollimata

jahutussüsteemi korrasoleku ja nõuetekohase toimimise, puuduste ilmnemisel nõudmata selle

korda tegemist ning korraldamata tehnilise hoolduse. Kostja III kohustuseks oli mh kontrollida

kinnisvarahaldaja ja majahalduri poolt tehnilise hoolduse korraldamist. Kinnisvarahaldajaga

sõlmitud leping ka ei hõlmanud jahutusseadme hooldust ning talle ei antud üle jahutusseadme

dokumentatsiooni. Samuti ei olnud jahutussüsteemi mittetoimimise põhjuseks üksnes tehnilise

hoolduse tegemata jätmine, kuivõrd see ei ole kunagi korrektselt toiminud. Kuna

jahutusseadmesse oli algelt pandud vale lahus, siis selle eest peaks vastutama kostja I või II.

Vastustajate seisukoht

8. Kostjad vaidlevad hageja apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Kolmandate isikute seisukohad

9. Kolmandad isikud hageja apellatsioonkaebuse kohta seisukohta ei esitanud.

Kostja II apellatsioonkaebus

10. Kostja II esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega

hagejalt mõisteti kostja II kasuks välja menetluskulude hüvitis 2550 eurot ja viivis sellelt ning

teha tühistatud osas uue otsuse, millega mõista hagejalt kostja II kasuks välja menetluskulude

hüvitis 10 776 eurot ja viivis sellelt. Maakohus jättis menetluskulude kindlaksmääramisel

tähelepanuta ja lahendamata kostja II 17. jaanuaril 2019 ja 16. juunil 2020 esitatud

menetluskulude kindlaksmääramise taotlused.

Vastustaja seisukoht

11. Hageja vaidleb kostja II apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

Kostja III vastuapellatsioonkaebus

12. Kostja III esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas,

millega hagejalt mõisteti kostja III kasuks välja menetluskulude hüvitis 11 007,38 eurot ning

teha tühistatud osas uue otsuse, millega mõista hagejalt kostja III kasuks välja menetluskulude

hüvitis 21 610,50 eurot. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et kostja III lepinguliste esindajate

ajakulu on osaliselt ülepaisutatud. Samuti jättis kohus ekslikult välja mõistmata

õigusabiteenustega seotud muud kulud. Kõik menetluskulude nimekirjas loetletud toimingud

olid kostja III huvide kaitseks põhjendatud ja vajalikud.

Vastustaja seisukoht

13. Hageja vaidleb kostja III vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas,

millega hagejalt jäi kostja II kasuks maakohtus kantud menetluskulude hüvitisena välja

mõistmata 4894 eurot ning kostja III kasuks 811,81 eurot. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus

uue otsuse, millega tuleb hagejalt kostja II kasuks menetluskulude hüvitisena täiendavalt välja

mõista 4894 eurot ning kostja III kasuks 811,81 eurot, samuti seadusjärgne viivis nendelt

summadelt. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse

põhjendusi. Hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Nii kostja II apellatsioonkaebus kui

ka kostja III vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

TsMS § 654 lg 2² alusel esitab kolleegium kohtuotsuse resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

15. Maakohus leidis kokkuvõtvalt, et:

• Hagejale ei ole üle läinud korteriomanike müügigarantiist tulenevad nõuded kostja I

vastu ning kehtiva õiguse järgi ei saa korteriühistu korteriomandite müüjalt

müügigarantii täitmist nõuda;

• Hagejal puudub õiguslik alus nõuda kostjalt II garantiikohustuse täitmist, sest kehtiva

õiguse järgi ei saa kinnisasja omanik töövõtjalt töövõtugarantii täitmist nõuda, kui tal

töövõtjaga lepinguline suhe puudub;

• Isegi kui hageja saab kostjalt II garantiikohustuse täitmist nõuda, siis on tõendamata

töövõtugarantiist tuleneva kohustuse rikkumine, kahju tekkimine ja selle suurus;

• Hageja ei ole tõendanud nõuetekohase otsuse vastuvõtmist kostjaga III õigusvaidluse

pidamiseks;

• Isegi kui hageja saab esitada nõude kostja III vastu, siis on tõendamata kohustuse

rikkumine, kahju tekkimine ja selle suurus. Samuti ei vastuta jahutussüsteemi puuduste

eest kostja II ja kostja III;

• Kuna nõuded kostja I ja kostja II vastu on alusetud, siis ei ole põhjendatud ka nõude

esitamisega seotud õigusabi- ja ekspertiisikulude hüvitamise nõue.

Eelnimetatud asjaolude üle on vaidlus ka apellatsiooniastmes.

16. Esmalt käsitleb kohus hageja garantiikohustuse täitmise nõuet kostja I ja kostja II vastu.

Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinnas Pikk tn 36 asuva elamu ehitustöid teostas kostjaga I

sõlmitud töövõtulepingu alusel kostja II ning seejärel müüs kostja I korteriomandid

kolmandatele isikutele (korteriomanikud). Hageja ei ole tellija (kostja I) ja töövõtja (kostja II)

vahel sõlmitud töövõtulepingu pooleks ega ka müüja (kostja I) ja ostjate (korteriomanikud)

vahel sõlmitud müügilepingute pooleks. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et kostja II andis

kostjale I töövõtulepingus teostatud töödele garantii, mis lõppes 31. oktoobril 2015. Hageja

esitas 28. oktoobril 2015 kostjale I ja kostjale II garantiinõude, milles nõudis ehituslike

puuduste kõrvaldamist ja garantiitööde teostamist.

17. Maakohus leidis, et hageja ei saa oma nimel kõigi korteriomanike huvides esitada kostja I

vastu müügigarantiist tulenevaid nõudeid ega kostja II vastu töövõtugarantiist tulenevaid

nõudeid. Maakohus lisas, et isegi kui korteriomanikel on kostja I vastu müügilepingutest

tulenevad garantiinõuded kaasomandi osas, siis ei saa sellised nõudeõigused automaatselt üle

minna korteriühistule. Kolleegium ei näe alust asuda selles osas maakohtust erinevale

seisukohale ning järgib maakohtu otsuse põhjendusi (TsMS § 654 lg 6). Apellatsioonkaebuses

kordab hageja esimese astme menetluses esitatud väiteid ning maakohus on neid väiteid

vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest käsitlenud.

18. Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, et kui hagis nimetatud garantiitööd seonduvad

kaasomandi osaga, siis saab hagejal olla müügi- ja töövõtugarantiist tulenevate nõuete esitamise

õiguslikuks aluseks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 1 ja § 34 lg 2.

Kolleegium märgib vastuseks hageja apellatsioonkaebuse väitele järgmist.

KrtS § 12 lg 1 järgi korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja

täidavad kohustusi korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatud ulatuses korteriühistu

kaudu. KrtS § 30 lg 2 reguleerib korteriomaniku õigust nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset

kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Sama

sätte neljanda lõike kohaselt võib sellest tuleneva nõude esitada ka korteriühistu. Praeguses

asjas ei ole kahju tekkinud kostja I ja kostja II poolt mingil etteheidetaval viisil kaasomandi

kasutamisest. KrtS § 34 lg 2 reguleerib valitsemise põhimõtteid ja sätestab, et korteriomandite

kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Ka nimetatud norm ei

anna hagejale oma nimel garantiisuhtest tuleneva nõude esitamise õigust, sest see reguleerib

kaasomandi

eseme

valitsemist

(vt korteriühistu

poolt

korteriomanikega

sõlmitud

töövõtulepingu mittekohasest täitmisest tuleneva nõude esitamise kohta nt Tallinna

Ringkonnakohtu 14. veebruari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-14248/31, p 9.2). Hageja väited

menetlusökonoomia, hea usu ja mõistlikkuse põhimõtete kohta ei anna alust eespool nimetatud

sätete hageja poolt soovitud viisil tõlgendamiseks, sest need põhimõtted ei anna ka koosmõjus

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätetega hagejale hagiavalduses esitatud nõuete

esitamiseks õiguslikku alust.

18.1. Lisaks märgib kolleegium, et varasemas kohtupraktikas, millele viitab hageja ja mida

käsitleb maakohus otsuse p-s 190, on tunnustatud korteriühistu õigust oma nimel kohtulikult

maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid nii kolmandate

isikute kui ka korteriühistu liikmete endi vastu (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25 ja selles viidatud kohtupraktika). See printsiip kohaldub

kolleegiumi arvates ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse puhul. Samas, KrtS § 12 lg-s 1

sätestatud üldine põhimõte, et korteriomanikud teostavad seaduses ettenähtud ulatuses oma

korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu, ei tähenda, et kõigi

korteriomandist tulenevate õiguste teostamine toimub korteriühistu kaudu. Nendes küsimustes,

mida korteriomandi- ja korteriühistuseadus ei reguleeri, teostab iga korteriomanik oma õigusi

iseseisvalt. Sellisteks õigusteks on kolleegiumi arvates ka praeguse juhtumi puhul garantiist

tulenevad õigused.

18.2. Kolleegium ei nõustu hageja apellatsioonkaebuse väitega, et tal on õigus esitada kostja I

ja kostja II vastu abstraktne ja millestki sõltumatu seadusest tulenev garantiinõue. Hageja on

menetluses läbivalt tuginenud garantii abstraktsusele ning maakohus on seda väidet piisavas

ulatuses käsitlenud (maakohtu otsuse p 139). Kolleegium selgitab, et müügi- ja töövõtugarantii

abstraktsus tähendab seda, et garantii on tagatavast põhisuhtest (müügi- või töövõtuleping)

sõltumatu. Garantiist tekib lepinguline suhe garantiiandjaga (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-17, p 20). Kuigi müügi- või töövõtugarantii abstraktsus väljendub

mh ka selles, et nendest tulenevad õigused müügi- või töövõtulepingu objekti hilisemal

võõrandamisel võivad üle minna selle omandajale, kes ei ole müügi- või töövõtuleping pooleks,

millega seoses nimetatud garantii anti, saab nõude garantiiandja vastu maksma panna siiski

üksnes õigustatud isik – isik, kes on garantii tingimustes õigustatud isikuna määratud või kellele

garantiivõtja on garantiist tulenevad õigused loovutanud.

19. Kolleegiumi hinnangul on nõude üks eeldustest täitmata – hagejale ei saa KrtS § 12 lg 1 ja

§ 34 lg 2 alusel üle minna korteriomanikele kuuluvad müügi- või töövõtugarantiist tulenevad

nõuded. Siiski märgib kolleegium täiendavalt, et täitmata on ka nõude maksmapaneku teine

oluline eeldus – on tõendamata, et korteriomanikele kuuluvad praeguses hagis märgitud

garantiist tulenevad nõuded kostja I ja kostja II vastu.

19.1. Nõude esitamisel kostja I vastu tugineb hageja müügilepingutest tulenevale

müügigarantiile VÕS § 230 lg 1 alusel, kusjuures hageja on arvamusel, et müügigarantiist

tulenevad õigused ei kuulu mitte müügilepingu poolele, vaid kinnisasja igakordsele

(kaas)omanikule. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu ja märgib vastuseks hageja

apellatsioonkaebuse väitele järgmist.

Hageja peab oma õiguse maksmapanekuks tõendama, et korteriomanikel on müügigarantiist

tulenevad nõuded kostja I vastu ning et need on kas seaduse või lepingu alusel üle läinud

hagejale. Müügigarantii (VÕS § 230) puhul määravad garantii tingimused õigustatud isikud,

kelleks üldjuhul on asja esimene lõpptarbijast ostja või vastavalt müügigarantii tingimustele ka

isik, kellele ostja hiljem ostetud asja võõrandab. Müügigarantii tingimused määratakse

müügigarantii väljaandja poolt ja need sisalduvad garantiidokumendis. Garantiijuhtumi

saabumisel tekivad õigustatud isikul garantiis ettenähtud õigused. Praegusel juhul esitas hageja

maakohtule ühe korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (kd IV, tl 60–71), mille alusel

maakohus tuvastas, et kostja I on andnud korteriomandi ostjale garantii üksnes korteriomandi

reaalosa piirides teostatud ehitustöödele. Seega vaidlevad pooled müügilepingutes antud

müügigarantii ulatuse üle ning maakohus on õigesti leidnud, et vastavate asjaolude kohtu ette

toomise ja tõendite esitamise kohustus oli hagejal.

Kolleegium ei nõustu hageja apellatsioonkaebuse väitega, et kostjad pidid välja tooma ja

tõendama, et korteriomanikele ei antud kahe aasta pikkust müügigarantiid või et garantiiperiood

oli enne hageja poolt garantiinõude esitamist lõppenud. TsMS § 4 lg 2 järgi hagimenetluses

määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste

esitamise. Hagimenetluses saab kohus võtta kaalumisel aluseks üksnes poolte esitatud asjaolud

(TsMS § 5 lg 1). Hagi aluseks olevate faktiliste asjaolude esitamise kohustus on hagejal

(TsMS § 363 lg 1 p 2), samuti peab hageja olema valmis neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded, tõendama (TsMS § 230 lg 1). Maakohus on põhjendatult otsuse p-s 183 leidnud, et

hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, millise sisuga müügilepingud ja millistel tingimustel

garantiilepingud korteriomanikega sõlmiti, millal korteriomandid üle anti ning millal algasid ja

lõppesid garantiiperioodid.

19.2. Nõude esitamisel kostja II vastu tugineb hageja töövõtulepingust tulenevale

töövõtugarantiile ehitusseaduse § 4 ja VÕS § 650 lg 1 alusel, kusjuures hageja on arvamusel,

et töövõtugarantiist tulenevad õigused ei kuulu mitte töövõtulepingu poolele, vaid kinnisasja

igakordsele (kaas)omanikule. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu ja märgib vastuseks

hageja apellatsioonkaebuse väitele järgmist.

Ehitusseadus kehtis kuni 30. juunini 2015. Maakohtu poolt ehitusseaduse §-le 4 ja VÕS § 642

lg-le 2¹ antud tõlgendust toetab ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse

eelnõu 572 SE seletuskiri. Garantiiregulatsioon oli ehitusseaduse § 4 järgi dispositiivne ja

pooled võisid kokku leppida, millises ulatuses, kui üldse, ehitusettevõtja garantiikohustuse

võtab (vt Riigikohtu 28. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-177-11, p 11). VÕS § 642

lg 2¹ jätkab seni ehitusseaduse § 4 lg-s 1 sisaldunud põhimõtet, mille järgi on ehitise garantii

sisuks kahe aasta jooksul tõendamiskoormise ümberpööramine tellija kasuks. Samuti täpsustab

VÕS § 642 lg 2¹, et selline põhimõte kehtib ainult tarbija suhtes, kes on ehitamiseks

töövõtulepingu sõlminud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isikuga. Seega nimetatud sätet

praeguses asjas kohaldada ei saa, sest töövõtuleping on sõlmitud kahe majandus- ja

kutsetegevuses tegutseva isiku vahel. Lisaks on eelnõu seletuskirjas välja toodud, et ehitise

võõrandamisel ei saa uus omanik kasutada ehitise garantiist tulenevaid õigusi ehitustööde tegija

vastu, kui varasem omanik ei ole töövõtulepingust tulenevaid nõudeid müügilepingu raames

uuele omanikule üle andnud. Kuigi tellijal on alati võimalik garantiist tulenevad õigused

loovutada kolmandale isikule, siis praegusel juhul ei tugine hageja sellele, et tellija (kostja I)

on töövõtugarantiist tulenevad õigused loovutanud korteriomanikele või hagejale.

19.3. Kuna garantiinõuded saavad tekkida üksnes lepingu alusel tekkinud töövõtugarantiist

ning töövõtja vastutab ainult garantiis märgitud isiku ees või kellele vastavad nõuded on

loovutatud, jätab kolleegium maakohtu otsuse p-des 141–175 toodud põhjendused

korteriomanike kokkuleppe, garantiikohustuse rikkumise ning kahju tekkimise ja selle suuruse

kohta otsusest välja. Kuivõrd hageja apellatsioonkaebuse väited puudutavad maakohtu otsusest

välja jäetud põhjendusi, ei pea kolleegium vajalikuks neile vastata.

20. Hageja esitas kostjate vastu solidaarselt elamu jahutussüsteemi parandustöödest tuleneva

nõude 42 327,62 eurot.

Esmalt käsitleb kolleegium hageja nõuet kostja III vastu. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja III

oli hageja juhatuse liige perioodil 7. oktoober 2014 kuni 10. detsember 2015. Maakohus leidis,

et hageja ei tõendanud, et korteriühistu üldkoosolek võttis vastu nõuetekohase otsuse

kostjaga III õigusvaidluse pidamiseks ning selles vaidluses esindaja nimetamiseks. Kolleegium

ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostja III vastu hagi esitamisel on tegemist

mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lg 1 p-s 4 sätestatud vaidlusega, kuivõrd hagi

esitati endise juhatuse liikme vastu. MTÜS § 19 lg 1 p 4 ei ole asjas kohaldatav, et piirata hageja

õigust esitada hagi kostja III vastu (vt nt tulundusühistuseaduse § 39 p 8 tõlgenduse kohta

Riigikohtu 10. juuni 2013. a otsus kriminaalasjas nr 3-1-1-43-13, p 37). Maakohtu otsuse p-

des 196–204 toodud põhjendused üldkoosoleku otsuse puudumise kohta tuleb otsusest välja

jätta.

20.1. Maakohus leidis, et kostja III ei ole juhatuse liikme kohustusi rikkunud. Maakohus ei ole

asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud ning on asjaoludele õigusliku hinnangu

andmisel õigesti kohaldanud materiaalõigust. Kolleegium järgib selles osas maakohtu otsuse

põhjendusi (TsMS § 654 lg 6).

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et selleks, et korteriühistu saaks

juhatuse liikme vastu kahju hüvitamise nõuet maksma panna, peab hageja tõendama, et:

juhatuse liige on rikkunud juhatuse liikme kohustusi (MTÜS § 32 lg 1, tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 35); korteriühistule on tekkinud või tekib varaline kahju (VÕS § 127 lg 1

ja § 128); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4); juhatuse liige vastutab

oma kohustuse rikkumise eest, st ta ei ole järginud korteriühistu juhatuse liikme tavapärast

hoolsusstandardit (MTÜS § 32 lg 2 teine lause). Maakohus hindas kõiki tõendeid TsMS § 232

lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning leidis kolleegiumi hinnangul põhjendatult,

et kostja III poolt hoolsuskohustuse rikkumist ei esine. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud

väited kostjate solidaarvastutuse kohta ei ole praegusel juhul asjakohased, sest nõue ei jäänud

rahuldamata solidaarvastutuse eelduste puudumise tõttu.

20.2. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kostjale III ei saa hagiavalduses märgitud

rikkumisi omistada (kostjalt I elamu vastuvõtmisel jahutussüsteemi korrasoleku ja

nõuetekohase toimimise kontrollimata jätmine; puuduste ilmnemisel jahutussüsteemi

kordategemise nõudmata jätmine; jahutussüsteemi tehnilise hoolduse korraldamata jätmine).

Kuna hageja ei ole välja toonud, et kostja III kohustused tulenesid üldkoosoleku otsustest või

muudest poolte vahel sõlmitud kokkulepetest, tuleb kostja III vastutuse eeldusena tuvastada,

kas ta rikkus üldiseid seadusest tulenevaid kohustusi. TsÜS § 35 järgi juriidilise isiku

juhtorgani liikmed peavad oma seadusest ja põhikirjast tulenevaid kohustusi täitma juhtorgani

liikmelt tavaliselt oodatava hoolega ja olema juriidilisele isikule lojaalsed.

Maakohus tuvastas, et 2013. aastal ehitustööde lõppemisel oli jahutussüsteem üle kontrollitud

ning nõuetekohane (kd II, tl 163–172). Samuti oli hageja ja Pindi Kinnisvarahalduse OÜ vahel

alates 1. oktoobrist 2013 (kostja III sai hageja juhatuse liikmeks 7. oktoobril 2014) sõlmitud

kinnisvara korrashoiuleping (kd II, tl 85 ja pöördel) ning Pindi Kinnisvara OÜ pidi tagama

jahutussüsteemi hooldamise (kd II, tl 86). Riski, et korteriühistu lepingupartner rikub lepingut,

ei saa panna juhatuse liikmele, eriti olukorras, kus leping on sõlmitud professionaalse

ettevõtjaga. Samuti nõustub kolleegium maakohtuga, et Maaküte OÜ 18. augusti 2014. a arvest

saab teha järelduse, et kui jahutussüsteemis esinesid rikked, siis leidsid need aset enne seda, kui

kostja III sai korteriühistu juhatuse liikmeks (kd II, tl 60).

Lisaks märgib kolleegium, et ei nõustu hageja arvamusega, kuidas kostja III oleks pidanud

jahutussüsteemi hooldamisel käituma. Hageja ei ole välja toonud ega tõendanud, milline rike

jahutussüsteemis tekkis kostja III juhatuse liikmeks oleku ajal. Seega ei ole võimalik hinnata,

kuidas kostja III oleks saanud riket ära hoida või selle tagajärgi vähendada. Üksnes kostja III

seosest kostjaga I ei saa eeldada juhatuse liikme kohustuste rikkumist.

20.3. Maakohus jättis hageja jahutussüsteemi parandustöödest tuleneva nõude 42 327,62 eurot

kostja I ja kostja II vastu rahuldamata, leides, et hageja ei saa sellist nõuet kostja I ja kostja II

vastu esitada, samuti, et kohustuse rikkumine, kahju tekkimine ja selle suurus on tõendamata.

Kuna hageja ei saa müügi- ja töövõtugarantiist tulenevaid nõudeid kostja I ja kostja II vastu

maksma panna, siis on maakohus jätnud õigesti hagi rahuldamata. Kuivõrd maakohtul puudus

vajadus ülejäänud vastutuse eelduseks olevate asjaolude tuvastamiseks, jätab kolleegium need

põhjendused otsusest välja jätta (maakohtu otsuse p 221).

21. Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus õigesti kostja I ja kostja II vastu solidaarselt

esitatud õigusabi- ja eksperdikulude 13 143 eurot, viivise 18 399,50 eurot ja tulevikus

sissenõutavaks muutuva viivise nõuded rahuldamata. Kuna kahju hüvitamise nõude õiguslikuks

aluseks on VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3, siis praegusel juhul on täitmata nõude esmane

eeldus – kohustuse rikkumine. Põhiõude rahuldamata jätmise tõttu pole võimalik rahuldada ka

viivise nõuet.

22. Hagi rahuldamata jätmist puudutavas osas jääb maakohtu otsus muutmata, mistõttu pole

põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust muuta.

23. Kostja II

vaidlustab

apellatsioonkaebuses

maakohtus

kantud

menetluskulude

kindlaksmääramist.

23.1. Kostja II tugineb sellele, et maakohus jättis menetluskulude kindlaksmääramisel

tähelepanuta ja lahendamata kostja II 17. jaanuaril 2019 ja 16. juunil 2020 esitatud

menetluskulude kindlaksmääramise taotlused. TsMS § 177 lg 5 kohaselt võib menetlusosaline

nõuda kohtult menetluskulude kohta tehtud kohtuotsuse täiendamist, kui kohus ei võtnud

seisukohta kõigi esitatud või asja materjalidest nähtuvate menetluskulude suhtes. Hageja leiab

sellele normile tuginedes, et kostja II ei saa esitada apellatsioonkaebust, vaid oleks pidanud

esitama maakohtule taotluse kohtuotsuse täiendamiseks. Kolleegium leiab, et täiendava otsuse

taotlemata jätmine ei välista kostja II õigust tugineda rikkumisele apellatsioonkaebuses (vt ka

Riigikohtu 27. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-17, p 21).

Ebaõige on hageja väide justkui võiks lahendi täiendamise taotluse esitamata jätmisest

hoolimata lahendi peale edasi kaevata vastavalt TsMS §-le 178 üksnes olukorras, kus kohus ei

määranud kindlaks kulu, mille kohta kulunimekirja ei esitatud, kuid mis nähtub asja

materjalidest (nt riigilõiv). Hageja enda viidatud erialakirjanduses on leitud, et kaebuse

esitamise võimalus on ka olukorras, kus menetlusosaline on mingi kululiigi hüvitatava

menetluskuluna kindlaksmääramist taotlenud ja kohus ei ole selle kohta seisukohta võtnud (vt

Volens, U., Johanson, S. TsMS § 177, komm 3.5. – Kõve, V. jt (koost). Tsiviilkohtumenetluse

seadustik. I. I–V osa (§-d 1–305): kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2017).

Kolleegiumi hinnangul on asjakohatu ka hageja viide sellele, et kõrgema astme kohus saab

sekkuda esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisse vaid juhul, kui alama astme

kohus on diskretsioonipiire ületanud. Kuivõrd maakohus jättis praegusel juhul hindamata kostja

II lepingulise esindaja teatud kulude põhjendatuse ja vajalikkuse, siis ei saa ringkonnakohus

kontrollida, kas maakohus on diskretsiooni piiridest väljunud või mitte, ning kontrollib ise

nende toimingute ja neile kuulunud aja põhjendatust ja vajalikkust TsMS § 175 lg 1 tähenduses.

23.2. Kostja II viidatud 17. jaanuari 2019. a menetluskulude nimekirjas (allkirjastamise ja

kohtule esitamise kuupäev 17. jaanuar 2020 (kd III, tl 137–141)) on kostja II palunud hagejalt

välja mõista menetluskulude hüvitise 7486 eurot. Menetluskulude nimekirja järgi tegid kostja II

esindajad tunnihinnaga 120 eurot kostjat II esindades kokku toiminguid 62 tunni ja 3 minuti

ulatuses, sh: 5.–26. märtsil 2018 asja materjalide analüüs, suhtlus kliendiga ja 26. märtsi 2018. a

esialgse vastuse hagile ja taotluste koostamine 14 tundi ja 35 minutit; 26. märtsil kuni 16. aprillil

2018 nõupidamised ja teiste menetlusosaliste menetlusdokumentidega tutvumine 3 tundi ja 7

minutit; 20 aprillil kuni 6. novembril 2018 hageja 20. aprilli 2018. a menetlusdokumendi

analüüs, kohtu 6. juuni 2018. a kirjaga ja 6. novembri 2018. a määrusega tutvumine, suhtlus

kliendiga 47 minutit; 12. novembril kuni 5. detsembril 2018 hagi ja materjalide analüüs, vastuse

hagile ja tähtaja pikendamise taotluse koostamine, suhtlus kliendiga 23 tundi ja 29 minutit; 26.

–27. novembril 2018 kostja III määruskaebuse analüüs, selgitused kliendile ja seisukoha

koostamine 48 minutit; 28. novembril 2018 kostja III vastuse analüüs ja info kliendile 20

minutit; 6. detsembril 2018 vastuse hagile koostamine, tõendite komplekteerimine, hageja

määruskaebuse ja vastuse kostja III määruskaebusele analüüs 1 tund ja 22 minutit; 7. detsembril

2018 kostja I seisukohtade ja kohtu kirjade analüüs 15 minutit; 17. detsembril 2018 hageja

määruskaebuse analüüs ja seisukoha koostamine 20 minutit; 15.–30. jaanuaril 2019

seisukohtade ja materjalide analüüs ja ettevalmistus istungiks 2 tundi; 20. juunil 2019

kohtumääruse analüüs ja selgitused kliendile 15 minutit; 19. augustil 2019 e-kirjavahetus

kohtuga, info kliendile 10 minutit; 12. novembril 2019 nõupidamine kliendiga 25 minutit; 10.

–11. detsembril 2019 kohtuistungiks ettevalmistus 9,5 tundi; 11. detsembril 2019 kohtuistungil

osalemine 4,5 tundi; 12. detsembril 2019 kohtuistungi protokolli analüüs 10 minutit.

23.2.1. Kolleegium nõustub hageja etteheitega, et kostja II menetluskulude nimekirjast

nähtuvalt on esindajad teinud dubleerivaid toiminguid. Kolleegium märgib, et mitmele

lepingulisele esindajale tehtud kulutused hüvitatakse, kui need on tingitud asja keerukusest või

esindaja vahetamise vajadusest (TsMS § 175 lg 3). Praegune õigusvaidlus ei olnud sedavõrd

keerukas, et pidada põhjendatuks menetluskulude hüvitamist suuremas ulatuses kui ühe

esindaja kulude katteks. Seetõttu tuleb vähendada 16. aprilli 2018. a kliendiga nõupidamise

ajakulu. Kolleegium leiab, et perioodil 26. märts kuni 16. aprill 2018. a toimunud

nõupidamistele ja teiste menetlusosaliste menetlusdokumentidega tutvumisele sai mõistlikult

kuluda kõige rohkem kokku 1,75 tundi. Hüvitamata tuleb jätta ka mitme lepingulise esindaja

ajakulu 11. detsembri 2019. a kohtuistungiks valmistumisel ja sellest osavõtmisel. Arvestades

käesoleva vaidluse sisu ja menetluse käiku, mh asjaolu, et kõnealuseks istungiks oli eelmistest

sisulistest menetlustoimingutest kaua aega möödas, on vajalik ja põhjendatud ühe esindaja

ajakulu kohtuistungiks valmistumisel 3 tundi. Kohtuistungi protokollist nähtuvalt kestis istung

1 tund ja 19 minutit (kd III, tl 127–129 pöördel), seega on istungil osalemise ajakulu

põhjendatud 1 tunni ja 19 minuti ulatuses.

Asja materjalide analüüsi, kliendiga suhtluse ning esialgse vastuse hagile ja taotluste

koostamisega seonduvalt on kostja II lepinguliste esindajate ajakulu märgitud kokku 14 tundi

ja 35 minutit. Arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu ning asjaolu, et hüvitamata tuleb

jätta kulud, mis lisandusid mitme lepingulise esindaja kasutamisest, loeb kolleegium nimetatud

toimingute põhjendatud ajakuluks kokku 10 tundi. Kuivõrd hagile vastuse koostamise hetkeks

olid kostja II esindajad juba tutvunud materjalidega ja suhelnud korduvalt esindatavaga ning

arvestades ka vastuse hagile sisu ja mahtu, ei olnud põhjendatud ajakulu hagile vastuse

koostamisele ja sellega seotud toimingutele 23 tundi ja 29 minutit, vaid kolleegium loeb

põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks 15 tundi.

23.2.2. Muus osas on kostja II menetluskulude nimekirjas toodud toimingud märgitud ulatuses

asjatundliku õigusteenuse osutamiseks põhjendatud ja vajalikud. Kulude koosseis on kooskõlas

tsiviilasja materjalidega ja nendest ei nähtu, et kostja II esindajad kulutasid aega

põhjendamatult. Kolleegiumi hinnangul on põhjendamatu hageja viide sellele, et kostja II

menetluskulude nimekirjas loetletud kliendiga kohtumiste ja konsultatsioonide toimumist ei ole

võimalik toimiku materjalide põhjal tuvastada. Kolleegium märgib, et kui üldjuhul saab

vastaspoolelt välja mõista esindaja kulu toimingute eest, mis on toimikust nähtuvad ja kohtu

poolt kontrollitavad, siis kliendiga kommunikatsiooni ja nõupidamiste kulu ei saa jätta välja

mõistmata põhjusel, et vastavad toimingud ei kajastu (ega saagi kajastuda) toimikus. Esindaja

ja pool peavad omavahel suhtlema ning mõistlikus ajamahus suhtlust saab pidada vajalikuks ja

sellega seonduvat esinduskulu põhjendatud menetluskuluks. Ka Riigikohus on leidnud, et

esindaja ja kliendi vahelist õigussuhet iseloomustab vajadus vahetevahel kliendiga nõu pidada

kohtuasja senise kulu ja tulevikus tehtavate menetlustoimingute üle (vt nt Riigikohtu 13. juuni

2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-16, p 13). Vastuseks hageja väitele, et menetluskulude

nimekirjas on loetletud ka toiminguid, mille sisuks on erinevas variatsioonis sõnastusega

materjalide analüüs, märgib kolleegium, et menetlusosalise esindajal on õigus ja kohustus

tutvuda asja materjalide ja seisukohtadega, mis talle nähtavaks tehakse.

23.2.3. Seega kokku on kostja II 17. jaanuari 2020. a menetluskulude nimekirjas märgitud töö

põhjendatud ja vajalik 37 tunni ja 56 minuti ulatuses. Kostja II on palunud hagejalt täiendavalt

välja mõista äriregistri väljavõtete kulu 40 eurot. Kolleegium leiab, et põhjendatud ja vajalik

kulu on kohtule esitatud majandusaasta aruande väljavõtte kui dokumentaalse tõendi saamise

kulu TsMS § 143 p 2 tähenduses (kd I, tl 186–192). Muid väljavõtteid ei ole kohtule esitatud ja

selleks oleks puudunud ka vajadus. Kuivõrd kostja II menetluskulude nimekirjast nähtuvalt oli

ühe väljavõtte hind 2 eurot, siis on põhjendatud registri väljavõtete tegemise kulu 2 eurot.

23.3. 16. juuni 2020. a menetluskulude nimekirjas on kostja II palunud hagejalt välja mõista

lepingulise esindaja kulu 690 eurot ja määruskaebuselt tasutud riigilõivu 50 eurot.

Menetluskulude nimekirja järgi tegid kostja II esindajad tunnihinnaga 120 eurot kostjat II

esindades kokku toiminguid 5 tunni ja 45 minuti ulatuses, sh: 10. veebruaril 2020 kohtu

10. veebruari 2020. a määruse analüüs 20 minutit; 25. veebruaril 2020 määruskaebuse

koostamine 2 tundi ja 20 minutit; 10.–16. märtsil 2020 hageja määruskaebuse analüüs ja vastuse

koostamine määruskaebusele 3 tundi ja 5 minutit.

Kolleegium leiab, et põhjendatud ja vajalik on maakohtu 10. veebruari 2020. a määruse analüüs

20 minutit. Kuna aga TsMS § 178 lg 4 järgi kulusid, mis tekkisid menetluskulude

kindlaksmääramise vaidlustamisel, ei hüvitata ning kostja II esitas 25. veebruaril 2020

määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramise kohta (kd III, tl 167–169), ei ole kostjal II

võimalik nõuda hagejalt määruskaebuse koostamise kulu ja määruskaebuselt tasutud riigilõivu

hüvitamist. Samuti nõustub kolleegium hageja seisukohaga, et hageja määruskaebuse

analüüsimiseks ja vastuse koostamiseks märgitud ajakulu on osaliselt põhjendamatu.

Nimetatud

toimingutele

sai

kuluda

kõige

rohkem

2,5

tundi,

arvestades,

et

menetlusdokumentides korratakse varem esitatud seisukohti ja hüvitamisele kuulub ühe

esindaja kulu. Seega kokku on 16. juuni 2020. a menetluskulude nimekirjas märgitud töö

põhjendatud ja vajalik 2 tunni ja 50 minuti ulatuses.

23.4. Kõik põhjendatud ja vajalikuks peetud toimingud tehti tunnihinnaga 120 eurot

(käibemaksuta). Kolleegium nõustub maakohtuga, et märgitud tasumäär on põhjendatud.

Eeltoodust tulenevalt tuleb hagejalt täiendavalt kostja II kasuks välja mõista menetluskulu

maakohtus 4894 eurot (= (37 tundi ja 56 minutit x 120 eurot) + (2 tundi ja 50 minutit x 120

eurot) + 2 eurot). Kostja II ei ole soovinud menetluskulude väljamõistmist käibemaksuga ega

ole käibemaksu hüvitamiseks kooskõlas TsMS § 174 lg-s 10 sätestatuga ka kinnitanud, et ta ei

ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel menetluskuludelt käibemaksu tagasi

arvestada. Lisaks peab hageja tulenevalt kostja II taotlusest tasuma hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses

alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

24. Kostja III vaidlustab vastuapellatsioonkaebuses samuti maakohtus kantud menetluskulude

kindlaksmääramist. Ringkonnakohtule esitatud kaebustes on vaidlustatud üksnes maakohtu

otsuse see osa, millega kostja III menetluskulude kindlaksmääramise avaldus jäi osaliselt

rahuldamata. Seetõttu ei hinda ringkonnakohus ümber hagejalt kostja III kasuks välja mõistetud

menetluskulude hüvitist 11. jaanuaril 2022 esitatud täpsustatud menetluskulude nimekirja

alusel.

24.1. Kostja III leiab kaebuses, et maakohus on menetluskulude kindlaksmääramisel rikkunud

TsMS § 175 lg-t 1. Kolleegium märgib, et kuna menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja

kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine on TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi kohtu

kaalutlusotsus, mille kohus teeb eelkõige õigusabile kulunud aega ja vaidluse keerukust

hinnates, sekkub kõrgema astme kohus sellesse üksnes juhul, kui kohus on ületanud

diskretsiooni piire (vt nt Riigikohtu üldkogu 2. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-16,

p 56). Seega jääb ilmselgete eksimuste puudumisel kohtulik kontroll menetluskulude

kindlaksmääramise otsustele piiratuks. Praegusel juhul tuleb kostja III esindajate ajakulu

hindamisel arvesse võtta ka, et kostjat III ei puudutanud menetluses vaidluse all olnud küsimus,

kas hagejal on õiguslik alus nõuda kostjatelt I ja II garantiikohustuse täitmist ning kostjalt III

nõudis hageja kahju hüvitamist üksnes jahutussüsteemi väidetavate puuduste tõttu.

24.2. Kostja III arvates on ebaõige maakohtu seisukoht, et kostja III lepinguliste esindajate

toimingud ja neile kulunud aeg on osaliselt põhjendamatud. Kolleegium nõustub kostja III

etteheidetega osaliselt.

24.2.1. Kolleegium soostub kostja III seisukohaga, et maakohus jättis põhjendamatult välja

mõistmata kostja III menetluskulude katteks tagatise saamiseks taotluse koostamisest tingitud

kulu. Kuigi taotlus jäeti 6. novembri 2018. a määrusega rahuldamata (kd II, tl 24–25), siis saab

rahuldamata jäänud taotlustega kohus TsMS § 169 lg 3 järgi arvestada menetluskulude

jaotamisel, aga mitte enam nende kindlaksmääramisel. Praegusel juhul otsustas maakohus jätta

kõik menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude katteks tagatise nõudmise taotluse esitamine

on seaduse järgi lubatud ning ei saa öelda, et tegemist oleks olnud õiguslikult täiesti

perspektiivitu taotlusega. Kolleegium loeb põhjendatuks ajakulu nimetatud toimingu eest 1,5

tunni ulatuses.

Vastavalt ringkonnakohtu nõudele 11. jaanuaril 2022 esitatud kostja III täpsustatud

menetluskulude nimekirja kohaselt oli selle töölõiguga seoses esindaja Carri Ginteri ajakulu 0,3

tundi tunnihinnaga 232,50 eurot (käibemaksuta) ning ülejäänud mahus on töö teinud esindaja

Albert Linntam tunnitasuga 128,69 eurot (käibemaksuta). Kuna kostja III on kinnitanud, et ta

ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb menetluskulud TsMS § 174 lg 10 kohaselt hüvitada koos

käibemaksuga. Kostja III lepingulise esindaja C. Ginteri tunnitasu ületab kolleegiumi hinnangul

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasumäära. Lepingulise esindaja tunnitasu

põhjendatust ja vajalikkust tuleb hinnata igas kohtuasjas eraldi. Menetlustoimingute ja -

dokumentide mahtu, asja keerukust (tegemist on kahju hüvitamise nõudega endise juhatuse

liikme vastu) ning esindaja kvalifikatsiooni arvestades on põhjendatud tunnitasumäär praeguses

asjas 170 eurot (käibemaksuta) ehk 204 eurot koos käibemaksuga. Kostja III lepingulise

esindaja A. Linntami tunnitasu 128,69 eurot (käibemaksuta) ehk 154,43 eurot koos

käibemaksuga ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Seega tuleb hagejalt

täiendavalt välja mõista taotluse esitamisega seotud kulu koos käibemaksuga 246,52 eurot (=

(0,3 tundi x 204 eurot) + (1,2 tundi x 154,43 eurot)).

24.2.2. Osaliselt põhjendatud on ka kostja III etteheide seonduvalt maakohtu seisukohaga, et

perioodil 9.–28. november 2018. a teostatud toimingutest seoses kohtumäärustega tutvumisega,

eksperdiga suhtlemisega ja hagi vastuse koostamisega, on põhjendatud üksnes hagi vastuse

koostamise kulu. Kolleegium leiab, et ka tutvumine 6. ja 7. novembri 2018. a määrustega oli

vajalik ja põhjendatud. Samas on 7. novembri 2018. a määrusega, millega rahuldati osaliselt

taotlus kolmandate isikute kaasamiseks, tutvumise kulu kaetud juba kostja III menetluskulude

nimekirjas märgitud kõnealuse määruse analüüsimisele ja määruskaebuse koostamisele

kulunud 9,7 tunniga, millist ajakulu pidas maakohus põhjendatuks. 6. novembri 2018. a

määrusega, millega jäeti rahuldamata taotlused tagatise andmiseks menetluskulude katteks,

tutvumise põhjendatud ajakuluks loeb kolleegium 0,5 tundi. Kostja III 11. jaanuari 2022. a

täpsustatud menetluskulude nimekirja kohaselt tegi selle töö üksnes A. Linntam tunnitasuga

128,69 eurot (käibemaksuta). Seega tuleb hagejalt täiendavalt välja mõista 6. novembri 2018. a

määrusega tutvumise kulu koos käibemaksuga 77,21 eurot (= 0,5 tundi x 154,43 eurot).

Maakohus põhjendas, miks ta ei pea võimaliku ekspertiisiga seonduvaid toiminguid

põhjendatuks. Kolleegiumi hinnangul ei rikkunud maakohus selles osas diskretsioonipiire (vt

käesoleva otsuse p 24.3.3).

24.2.3. Kolleegiumi hinnangul on alust sekkuda maakohtu kaalutlusotsustusse 11. detsembri

2019. a ja 9. detsembri 2020. a kohtuistungiteks ettevalmistamise ajakulu vähendamise osas.

Maakohus jättis välja mõistmata 11. detsembri 2019. a istungiks ettevalmistamise kulu 5 tundi

ning hüvitas 9. detsembri 2020. a istungiks valmistumise kulu 1 tunni eest. Kolleegium leiab,

et kuigi esindajad olid eelnevalt korduvalt menetlusdokumentidega tutvunud, siis olid

menetlustoimingute vahelised ajavahemikud kohati väga pikad, mis tingib lepingulisel

esindajal vajaduse enne istungit menetluse käik ning asjas esitatud seisukohad uuesti meelde

tuletada, mistõttu on mõlemaks istungiks ettevalmistamise põhjendatud ajakulu 2 tundi. Seega

tuleb hagejalt välja mõista istungiteks ettevalmistamise kulu täiendavalt kokku 3 tunni eest.

Kostja III 11. jaanuari 2022. a menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on 11. detsembri 2019. a

istungiks valmistunud üksnes A. Linntam tunnitasuga 128,69 eurot (käibemaksuta). Seega tuleb

hagejalt täiendavalt välja mõista koos käibemaksuga 308,86 eurot (= 2 tundi x 154,43 eurot).

9. detsembri 2020. a istungiks ettevalmistamiseks on kulunud nii A. Linntamil kui ka C. Ginteril

rohkem kui tund, mistõttu tuleb selleks istungiks valmistumise eest hagejalt täiendavalt välja

mõista, jagades ajakulu võrdselt mõlema esindaja vahel, 179,22 eurot (= (0,5 tundi x 204 eurot)

+ (0,5 tundi x 154,43 eurot)).

24.3. Muus osas leiab kolleegium, et maakohus on hinnanud kostja III esindajate toimingute ja

neile kulunud aja põhjendatust ja vajalikkust õigesti ning on oma sellekohaseid järeldusi

piisavalt põhjendanud ning nõustudes selles osas maakohtu otsuse p-des 229–233 toodud

põhjendustega, ei pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Vastuseks kostja III

vastuapellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

24.3.1. Kolleegiumi hinnangul ei saa nõustuda kostja III seisukohaga, et maakohtu järeldused

on põhjendamata. Maakohus on TsMS § 175 lg 1 järgi piisava põhjalikkusega analüüsinud ja

hinnanud kostja III esindajate õigusabitoimingute ja neile kulunud aja põhjendatust ja

vajalikkust ning vaidlustatud otsuse põhjendused on selles osas jälgitavad ja arusaadavad.

Asjaolu, et kostja III ei nõustu maakohu hinnanguga toimingute vajalikkuse ja neile kulunud

aja kohta, ei anna alust maakohtu otsust tühistada. Kolleegium märgib ka, et põhjenduste

napisõnalisus teatud toimingute ja neile kulunud aja hindamisel ei tähenda tingimata, et alama

astme kohus on jõudnud ebaõigele tulemusele menetluskulude välja mõistmise osas (vt

Riigikohtu 6. jaanuari 2021. a otsus haldusasjas nr 3-19-1207/21, p 29).

24.3.2. Samuti ei ole maakohus ületanud kaalutlusõiguse piire, kui lähtus õigusabikulude

põhjendatuse hindamisel ühe esindaja põhjendatud ajakulust. Kolleegium selgitas juba kostja II

puhul, et mitme lepingulise esindaja kulude hüvitamine ei ole praeguses asjas TsMS § 175 lg 3

järgi põhjendatud (vt käesoleva otsuse p 23.2.1). Kolleegiumi hinnangul ei ole ka kostja III

puhul õigustatud mitme esindaja kulude hüvitamine. Seda enam, et kostja III vastu oli suunatud

vaid üks osa hageja kahju hüvitamise nõudest. Kolleegium märgib, et ainuüksi kohtumenetluse

kestus iseenesest ei kinnita tsiviilasja keerukust. Vastupidise järelduse tegemiseks ei anna alust

ka kostja III viide sellele, et maakohus rahuldas täies ulatuses kostja II 6. augusti 2021. a

menetluskulude kindlaksmääramise taotluse, kuigi ka kostjal II oli kaks esindajat. Kolleegium

märgib, et kostja II 6. augusti 2021. a menetluskulude nimekirjast ei nähtu selgelt dubleerivaid

toiminguid. Nii näiteks osales kohtuistungil ja valmistus selleks vaid üks esindaja (kd IV, tl

142–144).

24.3.3. Kolleegiumi arvates ei ole ka alust sekkuda maakohtu otsustusse osas, milles maakohus

pidas põhjendamatuks kulu, mille osas kohtule dokumenti ei esitatud või nähtavalt toimingut ei

tehtud. Kolleegiumi hinnangul on küll arusaadav, et menetlusosaline soovib kaaluda

täiendavate tõendite kogumist, kuid teiselt poolt on kohtu kohustus hinnata, millisel määral on

konkreetses vaidluses kulud põhjendatud ja vajalikud ning vastaspoolelt saab üldjuhul välja

mõista esindaja kulu üksnes nende toimingute eest, mis on toimikust nähtuvad ja kohtu poolt

kontrollitavad. Kui tsiviilasjas õigusabiga seoses sooritatakse toiminguid, mis ei ole kohtule

nähtavad, kontrollitavad või vajalikud, siis võetakse sellega ka risk, et kohus võib jätta

menetluskulude suurust kindlaks määrates nende toimingute eest vastaspoolelt hüvitise välja

mõistmata.

24.4. Lisaks leiab kostja III, et maakohus jättis ekslikult välja mõistmata sõidukulud ning

jahutussüsteemi digitaliseerimisega seotud kulu. Kolleegium nõustub maakohtuga, et

jahutussüsteemi dokumentatsiooni digitaliseerimiseks puudus vajadus. Kuigi kostja III arvates

oli selle digitaliseerimine vajalik, et seda oleks võimalik kohtule e-toimiku kaudu tõendina

esitada, siis ei ole kostja III jahutussüsteemi dokumentatsiooni tõendina esitanud ning samuti

on võimalik dokumente mõjuval põhjusel esitada ka muul viisil kui e-toimiku kaudu.

Samuti jättis maakohus õigesti hagejalt välja mõistmata kostja III esindajate sõidukulu

istungitel osalemiseks. Riigikohus on leidnud, et sõidukulude hüvitamisel saab lähtuda

analoogia korras alates 1. augustist 2016 jõustunud advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja

kulude hüvitamise korrast (Riigikohtu 29. septembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-

63261/149, p 12). Korra § 17 järgi määratakse kindlaks hüvitatavad otsesed sõidukulud.

Nimetatud norm näeb ette, et sõidukulud hüvitatakse üksnes juhul, kui õigusabi on osutatud

mujal kui linnas, kus asub advokaadibüroo, mille kaudu advokaat õigusteenust osutab. Alates

29. jaanuarist 2018 näeb korra § 151 ette hüvitise sõidule kulutatud aja eest, kuid täiendavat

tasu makstakse selle normi järgi üksnes siis, kui õigusabi osutamise koht jääb advokaadibüroo

asukohast kaugemale kui 40 kilomeetrit. Samuti on Riigikohus märkinud, et sõidukulu

hüvitamist saab nõuda eelkõige siis, kui esindaja tegutsemiskoht ei ole asja menetleva kohtu

tööpiirkonnas (Riigikohtu 3. juuni 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13, p 17). Kuna

kostja III lepinguliste esindajate tegevuskohaks olev advokaadibüroo asub Tallinna linnas ja ka

kohtuistungid toimusid Tallinna linnas, siis ei ole alust otsest sõidukulu ega sõidule kulutatud

aja eest hüvitist vastaspoolelt välja mõista.

24.5. Eeltoodut arvestades tuleb hagejalt kostja III kasuks täiendavalt välja mõista lepingulise

esindaja kuludena 811,81 eurot (= 246,52 eurot + 77,21 eurot + 488,08 eurot). Kostja III on

taotlenud, et hageja tasuks hüvitatavatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teise lause

järgi (TsMS § 177 lg 4).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

25. Ringkonnakohus märgib apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse (TsMS § 173 lg 1).

Tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 tuleb hageja apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud jätta hageja kanda. Iseseisva nõudeta kolmandate isikute menetluskulud tuleb

TsMS § 167 lg 1 alusel jätta samuti hageja kanda. Vastavalt TsMS § 178 lg-le 4

menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata. Seega jäävad

kostja II apellatsioonkaebuse ja kostja III vastuapellatsioonkaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud poolte endi kanda.

26. Kooskõlas TsMS § 174 lg-s 3 sätestatuga määrab kolleegium kindlaks kostjate

apellatsiooniastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Iseseisva nõudeta kolmandad

isikud menetluskulude nimekirja ega menetluskulude kindlaksmääramise taotlust ei esitanud ja

neil ei ole ka asja materjalidest nähtuvalt kulusid. Seega apellatsiooniastmes iseseisva nõudeta

kolmandatel isikutel kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

27. Apellatsioonimenetluses on kostja I palunud hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulu

1039,16 eurot. Menetluskulude nimekirja järgi on kostjale I osutatud õigusabi 7 tundi ja 10

minutit tunnihinnaga 145 eurot (käibemaksuta). Kostja I on kinnitanud, et kõik kohtule

menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses

praeguse kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Kolleegium leiab, et kostja I apellatsiooniastme

menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada osaliselt.

Arvestades, et sama vandeadvokaat on kostjat I esindanud kogu menetluse käigus ning

menetlusdokumentide sisu ja mahtu, mh asjaolu, et menetlusdokumentides korratakse

menetluses juba varem esitatud väiteid ja maakohtu seisukohti, on hageja apellatsioonkaebusele

vastuse koostamise ja sellele eelnenud toimingute (kohtulahendi ja teiste menetlusosaliste

dokumentidega tutvumine, kliendiga suhtlus) põhjendatud ajakulu kokku 4 tundi ning

ringkonnakohtu kirjast tulenevalt seisukoha koostamise, sellega seotud toimingute (kirja

analüüs ja suhtlus kliendiga) ja menetluskulude nimekirja koostamise põhjendatud ajakulu

kokku 1,25 tundi. Kostja I lepingulise esindaja tunnitasu 145 eurot (käibemaksuta) ei ületa

keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Eeltoodut arvestades on kostja I

põhjendatud ja vajalik menetluskulu ringkonnakohtus 761,25 eurot (= 5,25 tundi x 145 eurot).

Kostja I ei ole soovinud menetluskulude väljamõistmist käibemaksuga ega ole käibemaksu

hüvitamiseks kooskõlas TsMS § 174 lg-s 10 sätestatuga ka kinnitanud, et ta ei saa

menetluskuludelt käibemaksu tagasi arvestada, mistõttu tuleb kostja I menetluskulud välja

mõista käibemaksuta. Lisaks peab hageja tulenevalt kostja I taotlusest (esitatud 18. novembri

2021. a vastuses hageja apellatsioonkaebusele) tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt

TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

28. Apellatsioonimenetluses on kostja II palunud hagejalt välja mõista lepingulise esindaja kulu

1693,50 eurot. Menetluskulude nimekirja järgi on kostjale II osutatud õigusabi 13 tundi ja 48

minutit 11. jaanuari 2022. a seisukoha koostamise puhul tunnihinnaga 135 eurot (käibemaksuta)

ja teiste toimingute puhul tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksuta). Kostja II on kinnitanud, et

kõik kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud

seoses praeguse kohtumenetlusega (TsMS § 176 lg 5). Kolleegium leiab, et kostja II

apellatsiooniastme menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada osaliselt.

28.1. Kuna

ringkonnakohus

jätab

tulenevalt

TsMS § 178

lg-st 4

menetluskulude

kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulud poolte endi kanda, siis tuleb kostja II

menetluskulude suuruse vaidlustamiseks esitatud apellatsioonkaebuse koostamise kulu jätta

kostja II enda kanda. Arvestades, et pooled vaidlesid samade küsimuste üle alates menetluse

algusest, menetluskulude hüvitamist ei saa pidada põhjendatuks suuremas ulatuses kui ühe

esindaja kulude katteks ning menetlusdokumentide sisu ja mahtu, mh asjaolu, et

apellatsioonimenetluses on pooled valdavalt vaid korranud maakohtu menetluses juba esitatud

väiteid, on hageja apellatsioonkaebusele vastuse koostamise ja sellega seotud toimingute

(kohtuotsuse ja kaebuse analüüs) põhjendatud ajakulu 6 tundi ning 11. jaanuari 2022. a

seisukoha koostamise põhjendatud ajakulu 1,5 tundi. Kostja II esindajate tunnitasud 120 eurot

(käibemaksuta) ja 135 eurot (käibemaksuta) on TsMS § 175 lg 1 tähenduses mõistlikud ja

põhjendatud. Need ei ületa oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

28.2. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagejalt kostja II kasuks välja mõista ringkonnakohtu

menetluses kantud kulud 922,50 eurot (= (6 tundi × 120 eurot) + (1,5 tundi x 135 eurot)).

Kuivõrd kostja II on kinnitanud, et ta on käibemaksukohustuslane (TsMS § 174 lg 10), siis

tuleb kostja II menetluskulud välja mõista käibemaksuta. Lisaks peab hageja tulenevalt kostja II

taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

29. Apellatsioonimenetluses on kostja III palunud hagejalt välja mõista lepingulise esindaja

kulu 3568,86 eurot (koos käibemaksuga), vastuapellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu 50

eurot, äriregistri väljavõtte kulu 2 eurot ning pangaülekandetasu riigilõivu tasumiselt 0,12 eurot.

Menetluskulude nimekirja järgi on kostjale III osutatud õigusabi 22,6 tundi tunnihinnaga

131,60 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja III on kinnitanud, et kõik kohtule

menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses

praeguse

kohtumenetlusega

(TsMS § 176

lg 5).

Kolleegium

leiab,

et

kostja III

apellatsiooniastme menetluskulude kindlaksmääramise taotlus tuleb rahuldada osaliselt.

29.1. Arvestades, et kostja III vastu esitatud kahju hüvitamise nõue seondus üksnes elamu

jahutussüsteemi parandustööde maksumusega, tegemist oli tsiviilasja materjalidega kursis

olnud esindajaga, asja keerukust ning asjaolu, et kostja III kordab apellatsioonkaebuse vastuses

arvestatavas osas maakohtu seisukohti, on kolleegiumi hinnangul hageja apellatsioonkaebusele

vastuse koostamise ja sellele eelnenud toimingute (maakohtu otsuse ja kaebuse analüüs)

põhjendatud ajakulu kokku 5 tundi. Võttes arvesse, et ringkonnakohtu 20. detsembri 2021. a

kiri eeldas eelkõige hagejalt ja kostjalt III seisukoha ja täpsustuste esitamist, kuid samas

11. jaanuari 2022. a menetlusdokumendi sisu ja mahtu, loeb kolleegium esitatud seisukoha,

maakohtu menetluskulude täpsustuse ja ringkonnakohtu menetluskulude nimekirja koostamise

põhjendatud ajakuluks kokku 3,5 tundi. Kostjate I ja II apellatsioonkaebuse vastuste analüüsi

ajakulu on taotletud ulatuses (0,1 tundi) põhjendatud.

Kuna ringkonnakohus jätab tulenevalt TsMS § 178 lg-st 4 menetluskulude kindlaksmääramise

vaidlustamisel tekkinud kulud poolte endi kanda, siis tuleb kostja III menetluskulude suuruse

vaidlustamiseks esitatud vastuapellatsioonkaebuse koostamise ja selle kohta esitatud hageja

vastuse

analüüsi

kulu

ning

vastuapellatsioonkaebuselt

tasutud

riigilõiv

koos

pangaülekandetasuga jätta kostja III enda kanda. Rahuldamata jääb ka kostja III taotlus

äriregistri väljavõtte kulu hüvitamiseks, sest äriregistri väljavõtet ei ole ringkonnakohtule

esitatud ja selleks puudus kolleegiumi arvates ka vajadus. Kostja III esindaja tunnihinda 131,60

eurot (käibemaksuta) peab kolleegium konkreetse vaidluse keerukust arvestades põhjendatuks.

29.2. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagejalt kostja III kasuks välja mõista ringkonnakohtu

menetluses kantud kulud koos käibemaksuga 1358,11 eurot (= 8,6 tundi × 157,92 eurot). Kuna

kostja III on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane, tuleb menetluskulud TsMS § 174

lg 10 kohaselt hüvitada koos käibemaksuga. Lisaks peab hageja tulenevalt kostja III taotlusest

tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

30. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)