2-21-5348/11 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Gea Lepik

Määruse tegemise aeg ja koht 10. jaanuar 2022, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-5348

Kohtuasi

X hagi Arvila OÜ vastu sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28. aprilli 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Suido Västra

Kostja Arvila OÜ (registrikood 14092508), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Oksana Sobko

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada X määruskaebus.

2. Tühistada Harju Maakohtu 28. aprilli 2021. a määrus ja saata asi samale

maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks otsustamiseks.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.

2-21-5348

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X (hageja) esitas 16. märtsil 2021 Arvila OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus tunnistada

täiteasjas nr 024/2019/699 sundtäitmise lubamatuks. Ühtlasi palus hageja liita hagi tsiviilasjaga

nr 2-19-9226.

1.1. Hagiavalduse kohaselt algatas kohtutäitur Arvi Pink (kohtutäitur) kostja täitmisavalduse ja

sundenampakkumise akti alusel Y (võlgnik) vastu täitemenetluse Harku vallas Tiiru tee 20

asuva kinnisasja (kinnisasi) valduse väljanõudmiseks (täiteasi nr 024/2019/699). Kohtutäitur

avaldas 23. mail 2019 Ametlikes Teadaannetes väljatõstmisteate, mille järgi pidi 19. juunil

2019 algusega kell 13.00 toimuma kinnisasja valduse äravõtmine ja sundkorras väljatõstmine,

kui Y ei täida vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul täitedokumenti, ning kui on täiesti ilmne, et

väljanõutav asi on antud kolmanda isiku otsesesse valdusse väljanõudmise vältimiseks, on

kohtutäituril õigus asi kolmanda isiku valdusest ära võtta.

C esitas kinnisasja väidetava üürnikuna kostja vastu tsiviilasjas nr 2-19-9226 sundtäitmise

lubamatuks tunnistamise hagi ning kohus keelas 19. juuni 2019. a hagi tagamise määrusega

selles asjas C-lt kinnisasja valduse ära võtmise ja tema väljatõstmise.

Hageja on samuti kinnisasja üürnik alates 2012. a detsembrist. C ja Z sõlmisid hagejaga 5.

detsembril 2011 tähtajalise üürilepingu, millega andsid kuni 5. detsembrini 2026 hagejale üürile

Tallinnas Ravi 14-11 asuva korteriomandi (korter). Hageja tasus üürilepingu alusel üüri

ettemaksu 60 000 eurot. Korteriomandi sundmüügi tõttu pidi hageja korterist 2012. a

detsembris välja kolima. Z ema D sõlmis hagejaga 2012. a detsembris suuliselt tähtajalise

üürilepingu, millega andis hagejale korteri asemel sama tähtajaga 357 euro 14 sendi eest kuus

üürile kinnisasja. Hageja sai üürilepingu sõlmimisel kinnisasja valduse. Kirjalik üürileping jäi

sõlmimata, kuna D ei pidanud seda vajalikuks. 2017. a lõpus, kui D oli juba väga haige, kinnitas

ta hagejale Z juuresolekul, et hagejal on õigus kinnisasjal elada 2026. a lõpuni. Hageja leppis

D pärija Z-ga kokku, et üüri ettemaks 60 000 eurot katab kogu üürilepingu perioodi üüri.

Hageja elab alaliselt kinnisasjal ja maksab selle kasutamisega seotud makseid,

sh kommunaalkulusid. Kostja väitel on C tasutav üür 100 eurot kuus sümboolne. Hageja

maksab kinnisasja kasutamise eest üüri 357 eurot 14 senti. Seega maksavad nad kokku üüri 457

eurot 14 senti, mis vastab kinnisasja üüri turuhinnale (500 eurot kuus).

1.2. Kuigi hagejat ei ole 23. mai 2019. a väljatõstmisteates nimeliselt märgitud, saab kohtutäitur

teda täitemenetluse seadustiku (TMS) § 181 lg 2 alusel käsitada väljatõstmisele kuuluva

isikuna. Ainus viis, kuidas hageja saab enda väljatõstmist vältida, on sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise hagi esitamine ja hagi tagamise korras sundtäitmise peatamine. Hageja valdab

kinnisasja õiguslikul alusel ning tema valdusõigus ei ole lõppenud ega lõpetatud sõltumata

kinnisasja omaniku vahetumisest. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi saab esitada ka

võlgnikuks mitteolev kinnisasja valdaja.

Maakohtu määrus ja põhjendused

2. Harju Maakohus keeldus 28. aprilli 2021. a määrusega hagi menetlusse võtmast ja jättis

menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb hagi menetlusse võtmisest tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) 371 lg 2 p 2 alusel keelduda, sest hagiga ei ole võimalik hageja taotletavat

eesmärki saavutada. TMS § 221 lg 1 alusel saab sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi

2-21-5348

esitada võlgnik, kuid hageja ei ole täiteasjas nr 024/2019/699 võlgnik. Seetõttu ei saa ta

TMS § 221 lg 1 alusel hagi esitada.

Hagejal võiks olla õigus esitada TsMS § 222 lg 1 alusel kolmanda isikuna hagi sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks, kuid selline hagi tuleb esitada sissenõudja ja võlgniku vastu. Kuna

hageja esitas hagi üksnes sissenõudja vastu, ei saaks kohus sundtäitmist lubamatuks tunnistada

ning hagiavaldusega ei ole võimalik soovitud eesmärki saavutada.

Menetluskulud jäävad TsMS § 168 lg 1 alusel hageja kanda.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

3. Hageja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse,

millega saata asi samale maakohtule menetlusse võtmise otsustamiseks.

Määruskaebuse väidete kohaselt esitas hageja oma nõude juba tsiviilasjas nr 2-19-9226 ja

taotluse hagi liitmiseks selle kohtuasjaga, kuid maakohus jättis taotluse rahuldamata ja edastas

hagiavalduse kohtu kantseleile uue kohtuasjana registreerimiseks. Seejärel keeldus maakohus

põhjendamatult hagi praeguses asjas menetlusse võtmast, kohaldades vääralt TsMS § 221 lg-t

1 ning jättes kohtumääruse põhjendamata ja Riigikohtu seisukohad arvestamata.

Sundenampakkumisel müüdud kinnisasja valduse väljanõudmiseks toimuvas täitemenetluses

on kõik valdajad võlgnikud ning neil on õigus nõuda sundtäitmise lubamatuks tunnistamist.

Hageja õigus kinnisasja vallata ei ole lõppenud ega lõpetatud. Hageja valdab kinnisasja

üürilepingu alusel, mis läks kostjale võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1 alusel üle.

Hagi esitamine Y vastu oleks perspektiivitu, sest ta ei ole võlgnik.

4. Kostja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

Maakohus leidis õigesti, et hagiga ei ole võimalik soovitud eesmärki saavutada. Hagis esitatud

väited on paljasõnalised ja hagi on perspektiivitu. Hageja ja teine üürnik C räägivad üksteisele

vastu. C on teises menetluses väitnud, et kinnisasi on hageja valduses, kuid samal ajal väitnud

ka seda, et C üürib ja tal on õigus kasutada kinnisasja tervikuna. Jääb arusaamatuks, kellega on

üürileping sõlmitud ja kelle kasutuses on kinnisasi.

5. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada, maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2

alusel tühistada ja asi tuleb saata samale maakohtule hagi menetlusse võtmise uueks

otsustamiseks.

7. Ringkonnakohtu hinnangul pidas maakohus ekslikult hagi õiguslikult perspektiivituks ning

jättis seetõttu ennatlikult hagi TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmata.

7.1. Kohus võib jätta TsMS § 371 lg 2 järgi hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hageja

õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes üldse võimalik,

eeldades hageja esitatud faktiliste väidete õigsust, või kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega

2-21-5348

kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset, või kui

hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Riigikohus on selgitanud, et

hageja nõue oleks õiguslikult perspektiivitu juhul, kui hagis esitatud asjaolude tõendatuse korral

ei oleks nõuet võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel (vt nt Riigikohtu 3. märtsi

2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-193-13, p 12).

Praegusel juhul esitas hageja hagi, milles palus tunnistada sundtäitmise lubamatuks täiteasjas,

mille kohtutäitur algatas sundenampakkumise akti alusel Y vastu temalt kinnisasja valduse

väljanõudmiseks. Hageja tõi hagis esile, et lisaks C-le, kes on teises kohtuasjas esitanud hagi

sama sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, kasutab ka hageja suulise üürilepingu alusel

seda kinnisasja, st tal on ka pärast kinnisasja sundenampakkumisel müümist endiselt õiguslik

alus kinnisasja vallata. Neil asjaoludel ei saa hageja nõuet pidada selgelt õiguslikult

perspektiivituks hoolimata sellest, et kohtutäitur alustas täitemenetlust ükses Y vastu.

7.2. Kolleegium selgitab, et sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel

kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, on TMS § 2 lg 1 p 15 järgi

kinnisasja valduse väljanõudmisel täitedokument kõigi täitemenetluses enampakkumisel

ostetud kinnisasjade valduse väljanõudmisel, st kõigi isikute suhtes, kes kinnisasja alusetult

valdavad, ilma et neid tuleks aktis nimetada. Samas ei või TMS § 2 lg 3 I lause järgi sellise

sundenampakkumise akti alusel sundtäitmist läbi viia juhul, kui valdaja valdab asja õiguse

alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Seejuures ei saa täitemenetluses

kehtiva formaliseerituse põhimõtte järgi kohtutäitur ise otsustada, millise valdaja valduse

õiguslik alus enampakkumisega ei lõppenud ning TMS § 2 lg 3 teine lause näeb sissenõudja ja

täituri kasuks ette olulise erireegli, et vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus

valdaja hagi alusel. Seega võib kohtutäitur alustada täitemenetlust sundenampakkumisel

müüdud kinnisasja valduse väljanõudmiseks kõigilt valdajatelt kui vastava täitemenetluse

võlgnikelt, kuid nad saavad täitemenetluse takistamiseks esitada võlgnikuna hagi sissenõudja

vastu enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks TMS § 221 alusel

(vt Riigikohtu 11. novembri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-15, p-d 18–22; 13. jaanuari

2016. a määrus asjas nr 3-2-1-162-15, p 16).

Eeltoodut arvestades saab kinnisasja valdaja esitada kohtule muu isiku vastu kinnisasja valduse

vabastamiseks algatatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks hagi.

7.3. Praegusel juhul ei ole aga hageja toonud hagis esile, et kohtutäitur oleks alustanud ka tema

kui võlgniku vastu täitemenetlust. Hagiavaldusest nähtub, et kohtutäitur on alustanud

täitemenetlust täiteasjas 024/2019/699 kinnisasja sundenampakkumise akti alusel Y vastu.

Hageja ei ole väitnud ka seda, et ta oleks teavitanud kohtutäiturit sellest, et talle kuulub

sundtäitmist takistav õigus. Neil asjaoludel ei ole hageja ilmselt veel täitemenetluse osaline

TMS § 5 tähenduses.

Kolleegium selgitab, et täitemenetlus loetakse TMS § 24 lg 2 I lause alusel alanuks täitmisteate

võlgnikule kättetoimetamisega. Võlgnikule saavad seega täitemenetluses õigused ja kohustused

tekkida pärast võlgnikule täitmisteate kättetoimetamist vastavalt TMS §-le 24. Need sätted

kohalduvad ka juhul, kui täitedokumendiks on TMS § 2 lg 1 p-s 15 sätestatud täitedokument.

Selline täitedokument kehtib küll kõigi kinnisasja valdajate suhtes, kuid see ei tähenda, et nad

saaksid täitemenetluses automaatselt võlgniku positsiooni. Kinnisasja valdajad tuleb siiski

täitemenetluses identifitseerida ja neile kätte toimetada TMS § 24 lg 3 nõuetele vastav

täitmisteade, milles on mh märgitud täitedokumendi tähistus, vabatahtliku täitmise tähtaeg ja

viide õigusele esitada hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Alles pärast seda saab

täitedokumendis nimetamata kinnisasja valdaja võlgniku õigused, mh õiguse esitada

2-21-5348

sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi TMS § 221 lg 1 alusel. Ka ülal viidatud Riigikohtu

lahenditest nähtub, et kõigepealt peab kohtutäitur alustama kinnisasja valdaja(te) suhtes

täitemenetluse ning seejärel saavad nad seda takistada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise

hagi esitamisega.

Seda arvestades järeldas maakohus õigesti, et hageja ei ole hagis nimetatud täitemenetluses

võlgnik.

7.4. Eeltoodu ei tähenda siiski seda, et hageja esitatud hagi on igal juhul õiguslikult

perspektiivitu.

Riigikohus on leidnud, et TMS § 221 lg 1 järgse hagi esitamine ei ole välistatud ka enne

täitemenetluse alustamist, kui seda võib lähitulevikus eeldada. Selliselt oleks võimalik

täitemenetluse alustamist juba enne takistada ja hagi rahuldamata jätmise korral ei kaasneks

viivitust täitemenetluses (vt Riigikohtu 28. aprilli 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-10,

p 19).

Seega saab kinnisasja valdaja esitada kohtule muu isiku vastu kinnisasja valduse vabastamiseks

algatatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks hagi ning sundtäitmise lubamatuks

tunnistamist saab erandina nõuda ka siis, kui kohtutäitur ei ole veel kinnisasja valdaja vastu

täitemenetlust alustanud. Arvestades asjaolu, et kinnisasja valduse vabastamiseks on juba

täitemenetlus algatatud ja sundenampakkumise akti alusel saab selle alustada ka hageja vastu,

kes hagis väidetu kohaselt kasutab kinnisasja, saab eeldada, et lähitulevikus tuleb algatada

täitemenetlus kinnisasja valduse vabastamiseks ka hageja vastu.

8. Neil põhjendustel tühistab kolleegium maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks

menetlusse võtmise otsustamiseks.

9. Vastuseks hageja 9. jaanuari 2022. a menetlusdokumendile märgib kolleegium, et hagejal on

õigus kasutada kostja vastu seaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid ning kohus ei anna

menetlusosalistele õigusnõu. Hagejal on õigus täiendada vajaduse korral muutunud asjaoludega

oma hagiavaldust.

10. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate

menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus

vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus

vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või

menetlust lõpetavas määruses või mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist

määrusega.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Kaija Kaijanen, Gea Lepik