2-20-12782/39 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(15)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.12.2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-12782

Tsiviilasi

Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu hagi

Tallinn Dolls OÜ vastu põhivõlgnevuse, kahju hüvitise ja

viiviste väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 28.juuni 2021.a otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Tallinn, Koidu tn 122//Planeedi tn 4 korteriühistu apellatsioon-

kaebus 4 831 eurot

Tallinn Dolls OÜ apellatsioonkaebus 14 600,42 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Tallinn, Koidu tn 122//Planeedi tn 4 korteriühistu 18.augusti

2021.a apellatsioonkaebus

Tallinn Dolls OÜ 28.juuli 2021.a apellatsioonkaebus

(täpsustatud 11.augustil 2021.a ja 25.augustil 2021.a)

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Tallinn, Koidu tn

122//Planeedi tn 4 korteriühistu (registrikood 80013092,

aadress Koidu tn 122, 10139 Tallinn), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ahti Kuuseväli (e-post xxx)

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Tallinn Dolls OÜ

(registrikood 11957882, aadress Koidu tn 122-64, 10139

Tallinn), lepinguline esindaja Tuulikki Laesson (e-post xxx)

Menetluse liik

Istungimenetlus, istung 02.12.2021

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 28.06.2021 otsus muutmata.

2. Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu ja Tallinn Dolls OÜ

apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.

3. Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta 2/3 ulatuses Tallinn Dolls OÜ kanda

ja 1/3 ulatuses Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kanda.

2(15)

4. Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte

pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses

Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise

esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt

määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks

ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hageja on Koidu 122, Tallinn asuvas korterelamus asutatud ja tegutsev korteriühistu,

mille eesmärk on korterelamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning

seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele

teenuste osutamine ja vahendamine seoses elu- ja mitteeluruumide kasutamisega.

Kostjale kuulub aadressil Koidu 122/Planeedi 4, Tallinn asuv korteriomand M64,

mille eriomandi ese on mitteeluruum suurusega 379,3 m2.

2. Hageja on osutanud ja vahendanud kostjale kuuluva mitteeluruumi M64 sihipäraseks

kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid, kuid kostja pole

osutatud teenuste eest tasunud. Kostja põhivõlgnevus on perioodi 01.11.2017 kuni

31.07.2020 eest 26 660,33 eurot ning viivisevõlgnevus 02.09.2020 seisuga 1 505,78

eurot.

3. Lisaks on kostja hagejale põhjustanud kahju sellega, et on esitanud majandamiskulude

tasumise vältimiseks tasaarvestuse avalduses nõudeid hageja vastu, mida tegelikkuses

kostjal hageja vastu ei ole ja mille olemasolu tuvastamiseks on hageja olnud sunnitud

tegema kulutusi õigusabile summas 1 687,80 eurot. Kostja esitas 2019. aastal

tasaarvestusavalduse, milles kajastas enda nõudeid hageja vastu summas 12 833,10

eurot. Nõuete aluseks nimetas kostja kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud kulutusi.

Tasaarvestusavalduses nimetatud nõuded olid ebaselged, mistõttu pidasid pooled

pikalt kirjavahetust, kuid kostja ei suutnud anda selget ülevaadet sellest, milliseid

kulutusi on ta kaasomandi esemele teinud. Muuhulgas käisid hageja esindajad

05.02.2020 ja 06.02.2020 kostja korteris tehtud töödega tutvumas, et veenduda kostja

nõude olemasolus. Kuna asjaolude väljaselgitamise käigus ei suutnud kostja oma

nõudeid põhjendada ja tõendada, pidasid pooled läbirääkimisi kokkuleppe

sõlmimiseks, et kostja tasuks hagejale vähemalt need võlgnevuses olevad

majandamiskulud, mis ületavad kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõuete

summat. Kostja oli küll tunnistanud oma võlgnevust hageja ees ning oli valmis

hagejale tasuma võlgnevuse kostja tasaarvestusavalduses nimetatud nõuet ületavas

osas, kuid kui võla tasumise kokkuleppe allkirjastamine muutus reaalseks, hakkas

kostja seadma järjest uusi tingimusi, nt soovides maksegraafikut, seejärel

maksegraafikus tähtaegade muutmist. Lõpuks, kui hageja edastas kostjale

kompromissilepingu selliselt, nagu kostja oli seda soovinud, siis kostja sellegipoolest

lepingut ei allkirjastanud. Kostja põhjustas hagejale kahju tahtlikult ning hageja on

seetõttu kostjalt majandamiskulude võlgnevuse sissenõudmiseks teinud kulutusi, mis

on käsitletav hageja otsese varalise kahjuna.

4. Hageja märgib seoses kostja tasaarvestusega, et kostja kirjeldatud tasaarvestuse

aluseks olev nõue kätkeb endas samu töid, mis ühtivad kostja 2019. aasta

3(15)

tasaarvestusavalduses kajastatuga. Kostja ei ole väitnud, et on teinud vahepeal

täiendavaid töid, mistõttu ei saa kostjal olla suuremat nõuet hageja vastu kui 7 209,28

eurot ning kostjal puudub õigus kohustuste täitmisest keeldumiseks hageja ees kostja

väidetavat nõuet ületavas osas. Hageja vaidleb kostja nõuetele vastu, kuna kostja ei ole

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke kulutusi teinud ning tema nõuded on

põhjendamata ja tõendamata. Täiendavalt leiab hageja, et kostja ei saaks isegi nõude

olemasolu korral esitada hageja vastu nõudeid ühes käibemaksuga, kuna kostja on ise

käibemaksukohustuslane ning saab tehtud kuludelt käibemaksu tagasi küsida. Hageja

palub kostja tasaarvestuse avalduse jätta rahuldamata.

5. Kostja tasaarvestuse avalduses nimetatud väited uste nõuetele mittevastavuse osas on

paljasõnalised. Uksed ei olnud ebaturvalised ja täitsid seega oma funktsiooni ega

vajanud väljavahetamist, sest ruumi pääsemiseks oli vaja nendest sisse murda. Uste

väljavahetamise eelne seisukord ei olnud selline, et vajanuks kulutusi nende

säilitamiseks

või

hävimise eest

kaitsmiseks.

Peasissepääsu

välisuks

vajas

värviparandusi ja võimalik, et tihendamist soojapidavuse tõstmiseks, kuid sellest

tulenevalt ei olnud terve ukse väljavahetamine asja säilitamiseks vajalik kulutus, vaid

toreduslik. Hoovipoolne uks oli korralik puidust uks, mis oli ilmastikukindel ja täitis

oma funktsiooni välispiirdena. Hoovipoolne keldriuks ei olnud pehkinud – tegemist

oli korraliku rauduksega, mis ei vajanud väljavahetamist. Hageja leiab, et kõik uksed

on välja vahetatud omal algatusel ja kaasomanike huvisid arvestamata, teenides vaid

kostja esteetilisi huvisid ning sellise nõude esitamine teiste kaasomanike vastu on

ainuüksi hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Kostja ei ole välja toonud ka

ühtegi faktilist asjaolu ega tõendit, et välistreppidega seoses tööde tegemine oleks

olnud vajalik asja säilitamiseks.

6. Elektrijuhtmetega seoses tehtud töid on kostja tõendanud arvega nr 879, mille kohaselt

tehti elektritöid vaid 1940 euro ulatuses (+käibemaks). Hageja vaidleb nõudele täies

ulatuses vastu, sest tööd ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Tööd

toimusid kostja äriruumisiseselt, st arvestist edasi ehk seetõttu tegemist ei olnud

kaasomandi esemega. Teiseks hõlmasid elektritööd pelgalt elektrijuhtmete katmist

kipsist karkassiga, mis pole seotud kaasomandi eseme säilitamisega. Asjaolu, et

elektritöödeks oli vaid juhtmete katmine kipsist karkassiga, on kostja ise samale

tõendile tuginedes väitnud ka varasemas menetluses tsiviilasjas nr 2-17-15156.

7. Veetorustiku, kanalisatsiooni ja trapiga seotud tööde osas on pooled 2017. aastal

sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt hageja hüvitas kostjale 1 200 eurot. Seetõttu on

kostja saanud hüvitise kanalisatsioonitööde eest. Samuti on kostja esitatud arve-

saatelehel nr 881 nimetatud tööd erinevad tsiviilasjas 2-17-15156 samal arve-

saatelehel kajastatud tööde loendist, mistõttu on hageja hinnangul tegemist võltsitud

tõendiga.

8. Hageja hinnangul puudub kostjal ka käsundita asjaajamisest tulenev nõue hageja

vastu, kuna kulutused, mille hüvitamist kostja nõuab, ei ole tehtud hageja huvides ning

hageja ei ole neid kunagi heaks kiitnud. Kostja ei ole kunagi hagejat kulutuste

tegemise kavatsusest teavitanud. Tööd, mida kostja väidab, et on teinud kaasomandi

esemele, on ajendatud eesmärgist anda temale kuuluvale äriruumile (kauplus-

õmblustöökoda) esinduslik välisilme. Kaasomandisse mittekuuluvate tööde osas

puudub kostjal mis tahes nõue mis tahes õiguslikul alusel. Käsundita asjaajamise mõte

ei ole suruda isikutele peale soovimatute kulutuste tegemist ja kohustada isikuid nende

eest maksma.

9. Samuti puudub kostjal alusetust rikastumisest tulenev nõue hageja vastu, kuna isegi,

kui kostja on teinud kulutusi, siis pole need hagejale kasulikud ja kostja pole

vastupidist tõendanud. Kostja nõuab seejuures alusetult ebamõistlikult suurt turuhinda

4(15)

ületavaid summasid, sh ka enda eriomandi osa (ca 8% kogu elamust) ulatuses koos

käibemaksuga. Alusetu rikastumise nõude puhul ei saa nõuda teiselt poolelt kulutuste

hüvitamist, mille ulatuses on rikastunud ainult nõude esitaja ning mille ulatuses ei ole

rikastunud teine pool, kelle vastu nõue esitatakse. Ka ei ühti kostja nõudes nimetatud

tööd hageja kavatsustega ja kostja käitub sihilikult ja pahatahtlikult teiste

korteriomanike huvide vastaselt. Elamu parendamise osas ei lähtu kostja kõigi

korteriomanike huvidest, vaid tegutseb teiste korteriomanike huvisid arvestamata

ajendatuna pelgalt enda isiklikest soovidest ja vajadustest. Samuti välistab kostja

alusetust rikastumisest tuleneva nõude asjaolu, et kostja ei ole kulutuste tegemise

kavatsusest hagejale õigeaegselt teavitanud.

10. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõla summas 26,660,33 eurot, sissenõutavaks

muutunud viivised 1 505,78 eurot, kahjuhüvitise summas 1 687,80 eurot ning

mittesissenõutavaks muutunud viivised põhivõlgnevuselt ja kahju hüvitiselt

võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määrast alates 03.09.2020 kuni võlgnevuse

tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited

11. Kostja ei eita, et ei ole kommunaalkulusid vastavalt hageja poolt esitatud arvetele

tasunud. Samas tuleb kostjal kommunaalarve kohaselt tasuda igakuiselt 227,58 eurot

remondifondi, mille eesmärk on eelduslikult korterelamu korrastamine ja kaasomandi

eseme säilimise tagamine. Remondifondi jääk järgmise aasta mai lõpus on ligi 125

000 eurot. Ometi on hageja pidevalt keeldunud kaasomandi eseme säilimiseks vajalike

kulutuste tegemisest argumendiga, et hagejal pole piisavalt finantsvahendeid.

12. Hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda kostjalt välja õigusabikulusid kahju hüvitisena.

Õigusabiarvete esemeks olevad tegevused ei ole sellised, mis vajavad korteriühistu

poolt professionaalse õigusabi kasutamist. Hagejal on soovi korral õigus kasutada

professionaalset õigusabiteenust, kuid olukorras, kus hageja kasutab õigusabi

ülesannete täitmiseks, mille pädevus on ka hageja juhatusel, on tegemist hageja enda

valikuga ning tegemist ei ole kostja poolt tekitatud kahjuga. Hageja ei ole tõendanud,

et kahju hüvitamise eeldused oleks täidetud. Samuti on oluline, et hageja 2019. a. kui

ka 2020. a. majanduskavades on juriidilise teenuse real nähtud juriidilise teenuse

kuluks ette 0 eurot. Seega ei ole majanduskavas hageja poolt ettenähtud

professionaalse õigusabiteenuse kasutamist. See tähendab, et hageja on tasunud

õigusabikulusid muude üldkoosoleku poolt kinnitatud majandamiskulude arvelt, mille

osas on esitatud arve ka kostjale. Arvestades Riigikohtu senist praktikat, ei ole kostja

kohustatud tasuma hageja kui korteriühistu õigusabikulusid, mis tehakse kostjaga

seoses. Samuti on kostjal õiguslik alus keelduda kommunaalarvetel kajastatud

haldusteenuse tasumisest olukorras, kus hageja finantseerib õigusvaidlusi kostjaga

kostja raha eest.

13. Kostjal on hageja vastu tasaarvestatav nõue summas 15 486,30 eurot. Kostja

keldriruumides oleval pinnal levib kanalisatsioonitorust lekkiv ebameeldiv lõhn, kus

kostja töötajad on sunnitud töötama. Kostjale kuuluva kaupluse ruumide lae all asub

vee- ja kanalisatsioonitoru. Nii keldris oleva toru kui ka esimese korruse ruumides

oleva toru seisukord on visuaalsel hinnangul avariiohtlik. Kostja on juhtinud

korteriühistu tähelepanu kaasomandi eseme seisukorrale, kuid korteriühistu on

keeldunud kostjaga seotud pinnal kaasomandi eseme renoveerimisest. Kuna hageja ei

ole kostjaga seonduvalt kaasomandi esemega töid teostanud, on kostja pidanud need

tööd ise ära tegema, mille osas on kostja esitanud hagejale ka tasaarveldusavalduse.

Kostjal on hageja vastu nõue kaasomandi esemega seotud tööde eest seoses välisukse

vahetusega summas 1544,1 eurot, raudukse paigaldusega summas 513,6 eurot,

5(15)

välisukse valmistamise, viimistlemise, transpordi ja paigaldusega summas 3960 eurot,

kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate töödega summas 2704,20 eurot,

veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud töödega, välistrapi paigalduse ja

eelpool tooduga seotud lisatöödega summas 5280 eurot, välistreppide renoveerimisega

summas 1484,4 eurot.

14. Kostja selgitab, et uksed ei vastanud nõuetele ning olid ebaturvalised. Hagejale on

teada varasemast juhtumid, kus kostja pinnale murti läbi amortiseerunud ja nõuetele

mittevastavate uste sisse. On oluline rõhutada, et hageja on ära vahetanud kõigi

eluruumide trepikodade uksed, kuid kostja ruume teenindavaid välisuksi hageja nõus

vahetama ei olnud. Samuti oli vajalik elektrijuhtmestikuga seotud tööde teostamine,

kuivõrd elektrijuhtmete seisukord oli selline, mis põhjustas ohtu kostjale kuuluvas

ruumides töötavatele isikutele. Sama kehtib ka vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning

välistrapiga seotud tööde osas, kuna torustik oli amortiseerunud. Keldrisse viiva

trepiesine trapp oli vajalik remontida, kuivõrd oli trapp ummistunud ning sadevesi

kahjustas kaasomandi konstruktsioone, samuti valgus sisse keldriruumidesse.

Välistrepp on kaasomandi ese ning selle rekonstrueerimine oli vajalik kaasomandi

eseme säilitamiseks. Ei ole vaidlust, et õnnetusjuhtum seoses elektrijuhtmestiku või

veetoruga seoses oleks seadnud ohtu kostjale kuuluva mitteeluruumi säilimise.

15. Kostja märgib seoses hageja vastuväitega, et hageja on hüvitanud kostjale 1 200 eurot

seoses kanalisatsioonitöödega ning hagejale on teada või peab olema teada, et 1200

euro suurune hüvitis, mille suhtes pooled kokkuleppe sõlmisid, hõlmas võrreldes arvel

nr 881 kajastatud töödega hoopis muid töid. Hageja 15.02.2021.a menetlusdokumendi

lisa 7 punktist 4 nähtub samuti üheselt, et 1200 eurot hüvitati hageja poolt kostjale OÜ

Sapo Karri arve nr 850 alusel. Kostja märgib, et arvel nr 850 kajastatud tööd hõlmasid

kahe kanalisatsioonitoru vahetust põranda all ning hageja on sellest kindlasti ka

teadlik. Teisi veetorustiku ja kanalisatsiooniga ega ka välistrapiga seotud töid arve nr

850 ei hõlmanud.

16. Samuti peab kostja vajalikuks märkida, et 09.05.2019.a esitatud tasaarvestusavalduse

alusel mingit tasaarvestust tol hetkel ei toimunud ning hageja on ka ise esitanud

käesolevas menetluses tõendid, et hageja on nõudnud kostjalt 13 435,98 euro suuruse

makse tasumist ning kostja on selle nõutud suuruses ka tasunud. Kostja on hagejale

viimase poolt nõutud summa tervikuna tasunud ehk tasaarvestust ei ole toimunud.

17. Alternatiivselt juhul kui kohus leiab, et kaasomandi esemega seotud tööd ei olnud

vajalikud, siis on kostjal hageja vastu nõue käsundita asjaajamise alusel. Ei saa olla

vaidlust selles, et kostja poolt teostatud tööd olid vajalikud kaasomandi eseme

korrashoiuks ja tööd parendasid oluliselt kaasomandi osa. Kuna kaasomandi eseme

valitseja on hageja ning kaasomandi eseme korrashoid tuleb seega tagada hagejal, siis

on kaasomandi esemega seotud tööde teostamine hageja huvides, kuna hageja vabanes

ise nende tööde teostamisest. Võimalikud avariid vee- ja kanalisatsioonitorustikega

või elektrisüsteemiga seonduvalt seaksid ohtu terve korterelamu ja seeläbi kogu

kaasomandi eseme tervikuna. Seega on nende tööde teostamine olnud selgelt hageja

huvides. Kostja oli teadlik, et teostab kulutusi kaasomandi esemega seoses ning et

kaasomandi eseme korrashoid on hageja kohustuseks. Seega oli kostjal tahe tegutseda

hageja kasuks, et vabastada hageja ise tööde teostamisest. Ka varasemalt on hageja

kostjale üksikutes osades kaasomandi esemega seotud tööde eest tehtud kulutusi

hüvitanud, mistõttu teadiski kostja, et soodustab oma tegevusega hagejat. Tegemist oli

hageja jaoks tavapärase praktikaga. Hageja ei ole tööde teostamisele vastu vaielnud.

Hageja on vaidlustanud üksnes asjaolu, et tööde teostamine oli vajalik kaasomandi

eseme säilitamiseks. Kostja on seisukohal, et kaasomandi eseme parendamine tööde

6(15)

teostamise läbi vastab ka hageja huvidele ning tegelikule või eeldatavale tahtele, sest

töid teostamata oleks olnud nende tööde teostamise kohustus hagejal.

18. Alternatiivselt juhul, kui asuda seisukohale, et hageja ei ole asjaajamist heaks kiitnud

või asjaajamine ei vastanud hageja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele, on

kostjal hageja vastu nõue VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 lg 1 alusel. Kostja ei saanud

tööde teostamisele asumisel aru ega pidanudki aru saama, et hageja ei kiida

asjaajamist heaks või et asjaajamine ei vasta hageja huvile ja hageja tegelikule või

eeldatavale tahtele. Kuna kostja teadis, et teostab töid kaasomandi esemega

seonduvalt, siis eeldas kostja, et tööde teostamine vastab ka hageja huvile ning hageja

tegelikule või vähemalt eeldatavale tahtele. Olukorras, kus tööde teostamine parendas

oluliselt kaasomandi eset, millele hageja ei ole vastu vaielnud, eeldaks kostjaga

sarnane mõistlik isik, et tööde teostamine on kaasomandi eseme valitseja huvides ja

vastab valitseja tegelikule või eeldatavale tahtele.

Esimese astme kohtu otsus

19. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 22 186,73

eurot, kahju hüvitise summas 1 687,80 eurot ja viivised 1 505,78 eurot. viivise

põhinõudelt, s.o 22 186,73 eurolt, VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates

03.09.2020 kuni põhinõude täitmiseni, viivise kahju hüvitiselt, s.o 1 687,80 eurolt,

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni kohustuse täitmiseni. Jättis

Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu nõude Tallinn Dolls OÜ vastu

rahuldamata põhinõude summas 4 473,60 eurot osas.

20. Otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus, et kuivõrd kostja ei ole hageja

majandamiskulude nõudele vastuväiteid esitanud, on kohus seisukohal, et tulenevalt

eeltoodust on kostjal kohustus tasuda hagejale põhivõlgnevus summas 26 660,33

eurot.

21. Kostja on esitanud tasaarvestuse avalduse, millega kostja tasaarvestab 15 486,30 eurot

hageja majandamiskulude nõudega. Tasaarvestus põhineb asjaoludel, et kostja

keldriruumides oleval pinnal levib kanalisatsioonitorust lekkiv ebameeldiv lõhn, kus

kostja töötajad on sunnitud töötama. Kostjale kuuluva kaupluse ruumide lae all asub

vee- ja kanalisatsioonitoru. Nii keldris oleva toru kui ka esimese korruse ruumides

oleva toru seisukord on visuaalsel hinnangul avariiohtlik. Kostja on juhtinud

korteriühistu tähelepanu kaasomandi eseme seisukorrale, kuid korteriühistu on

keeldunud kostjaga seotud pinnal kaasomandi eseme renoveerimisest. Kuna hageja ei

ole kostjaga seonduvalt kaasomandi esemega töid teostanud, on kostja pidanud need

tööd ise ära tegema, mille osas on kostja esitanud hagejale ka tasaarvestuse avalduse.

Kostjal on hageja vastu nõue kaasomandi esemega seotud tööde eest: välisukse

vahetus 1 544,10 eurot, raudukse paigaldus 513,60 eurot, välisukse valmistamine,

viimistlemine,

transport

ja

paigaldus

eurot,

kaasomandis

olevate

elektrijuhtmetega seonduvad tööd 2 704,20 eurot, veetorude korrastamise ja

kanalisatsiooniga seotud tööd, välistrapi paigaldus ja eelpool tooduga seotud lisatöö 5

280 eurot, välistreppide renoveerimine 1 484,40 eurot. Eeltoodud tööd on olnud

vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks. Juhul, kui kohus leiab, et kostja tehtud

kulutused ei olnud vajalikud kaasomandi eseme säilitamiseks, siis on kostja

tegutsenud käsundita asjaajana ja hageja on alusetult rikastunud.

22. Tehtud tööde eest esitatud arved on väljastatud KM Ideas OÜ-le ning samuti tasutud

KM Ideas OÜ poolt, välja arvatud OÜ SAPO KARRI arve nr 879 summas 2 520

eurot, mille on tasunud kostja (I kd, lk 123). Kohus on seisukohal, et eelnimetatud

tõenditega ei ole tõendatud kostja poolt kulude kandmine seoses kaasomandile tehtud

toimingutega. Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et kostja oleks arve väljastanud

7(15)

teenusepakkujatega kaasomandil tööde teostamiseks lepinguid sõlminud või toonud

kohtu ette asjaolusid, millest nähtuvalt oleks KM Ideas OÜ täitnud kostja kohustust

tasuda kostja eest arveid. Seega on kohus seisukohal, et eelnimetatud arvetel

nimetatud toimingud on teostanud ja kulud kandnud KM Ideas OÜ. Kohus märgib

seoses OÜ SAPO KARRI arve nr 879 tasumisega kostja poolt summas 2 520 eurot, et

raha maksmise kohustust ei pea isik isiklikult täitma (VÕS § 78 lg 1). Kuna esitatud

tõenditest ei nähtu, et kostja ja OÜ SAPO KARRI oleks sõlminud töövõtulepingu,

leiab kohus, et antud juhul ei ole tõendatud, et kaasomandil oleks toiminguid

teostanud kostja. Kohtu hinnangul ei nähtu esitatud tõenditest, et kostjal oleks

kaasomandile tehtud toimingutega seoses kulud tekkinud ning, et kostja oleks

vastavaid kulusid kandnud. Seega ei kuulu kohtu hinnangul kostja tasaarvestamise

avaldus rahuldamisele välisukse vahetusega seotud kulude osas summas 1 544,10

eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2

704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi

paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja

välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot.

23. Kohtu hinnangul on kostja tõendanud raudukse paigaldusega seotud kulude tekkimist

ja kandmist summas 513,60 eurot ning välisukse valmistamise, transpordi ja

paigaldamisega seotud kulude tekkimist ja kandmist summas 3 960 eurot.

24. Kohus märgib, et kostja esitatud tõendist nähtuvalt oli välisukse vahetus vajalik

kaasomandis oleva ehitise seisukorra parandamiseks ning evakuatsioonipääsu ukse

vahetamine vajalik, et muuta see ilmastikukindlamaks ning, et tagada teine

varuväljapääs. Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et uste vahetamine oli vajalik

toiming kaasomandi eseme säilitamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu kostja

tasaarvestuse avaldus rahuldamisele KrtS § 37 lg 1 alusel.

25. Alternatiivselt on kostja esitanud tasaarvestuse avalduse käsundita asjaajamise ja

alusetu rikastumise sätete alusel. Kohus leiab, et peasissepääsu ukse ja raudukse

vahetuse kulutuste puhul on käsundita asjaajamise eeldused täidetud. Asjas puudub

vaidlus, et kostja on vahetanud kaasomandisse kuuluva peasissepääsu ukse. Kostja on

esitanud tõendeid selle kohta, et kostja on tasunud välisukse valmistamise, transpordi

ja paigalduse eest 3 960 eurot (I kd, lk 117-119). Hageja on vaidlustanud kostja poolt

raudukse vahetamise, kuna hageja ei saa kinnitada, et uks oleks tegelikkuses

vahetatud. Kohus on seisukohal, et kostja on tõendanud ka raudukse vahetamist kostja

esitatud asjatundja arvamusega (I kd, lk 142 pöördel), mille fotol 9 on näha vana uks

ning fotodelt 7-8 ja 10 uus uks. Samuti on kostja esitanud raudukse paigaldamisega

seotud kulude tõendamiseks Rauduks OÜ arve nr 9 (I kd, lk 112) ja arve nr 96 (I kd, lk

113) ning maksekorraldused arvete tasumise kohta (I kd, lk 114-115).

26. Kostja on teinud parendusi kaasomandisse kuuluvate uste osas, mille korrashoiu ja

remontimise kohustus lasub hagejal. Kohus leiab, et peasissepääsu ukse ja raudukse

vahetamise puhul on täidetud käsundita asjaajamise eeldused, kuna vastavad

toimingud olid kostja poolt tehtud ka hageja huvides ning kostja tegutses hageja

soodustamise tahtega. Kuna hagejal on kostja vastu majandamiskulude nõue summas

26 660,33 eurot ning kostjal on omakorda hageja vastu nõue summas 4 473,60 eurot,

tuleb hageja ja kostja vastastikused nõuded tasaarvestada ning mõista kostjalt hageja

kasuks välja majandamiskulude võlgnevus summas 22 186,73 eurot.

27. Kuivõrd kostja ei ole ka viivisenõudele vastuväiteid esitanud, leiab kohus, et KÜS § 7

lg 4 ja KrtS § 42 lg 1 alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis perioodi

01.11.2017 kuni 31.07.2020 eest summas 1 313,48 eurot ja perioodi 01.08.2020 kuni

02.09.2020 eest summas 192,30 eurot, kokku 1 505,78 eurot. Kuna kohus on osaliselt

rahuldanud kostja esitatud tasaarvestuse avalduse ning tasaarvestamise tulemusena

8(15)

mõistnud kostjalt hageja kasuks välja majandamiskulude võlgnevuse summas

22 186,73 eurot, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista alates 03.09.2020 kuni

põhinõude täitmiseni viivis põhinõudelt 22 186,73 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

28. Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 1 687,80 eurot seoses kohtueelselt

tekkinud õigusabikuludega. Antud juhul on hageja tõendanud kirjavahetustega (I kd,

lk 33, 34-42, 44-49), kompromisslepingu projektiga (I kd, lk 58), õigusabikulude

aruannetega (I kd, lk 50-53) ning 27.05.2020 arvega (I kd, lk54), 07.07.2020 arvega (I

kd, lk 55) ja 26.08.2020 arvega (I kd, 56), et hageja on kohtueelse õigusabi saamiseks

pöördunud OÜ Advokaadibüroo HETA poole ning hagejale on osutatud

õigusabiteenust seoses hageja nõudega kostja vastu ning kostja tasaarvestuse

avaldusega. Hageja on osutatud 5 tunni ja 35 minuti ulatuses õigusabiteenust

tunnihinnaga 100 eurot + km ning 7 tunni 10 minuti ulatuses tunnihinnaga 115 eurot +

km. Samuti on hageja esindajad kohtueelselt teinud sõidukulutusi 14 euro ulatuses

ning kulutusi seoses kinnistusraamatu päringutega 10 euro ulatuses. Hageja poolt

taotletavatele õigusabikuludele lisandub käibemaks. Kokku on hageja kandnud

kohtueelseid õigusabikulusid summas 1 687,80 eurot, mille tasumist on hageja

tõendanud konto väljavõttega (I kd, lk 57). Kohus märgib, et peab põhjendatuks

kohtueelselt tehtud õigusabitoimingute sisu ja mahtu. Samuti on kohtu hinnangul

hageja esindajate tunnitasude puhul tegemist mõistlike tunnitasudega, mis vastavad

keskmisele turuhinnale. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hageja nõude kahju

hüvitamiseks ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja kohtueelse õigusabi

osutamisega seotud kahju hüvitise summas 1 687,80 eurot.

29. Kostja on esitanud vastuväite, et kohtueelsete õigusabikuludega seotud nõue ei ole

põhjendatud, kuna olukorras, kus hageja kasutab õigusabi ülesannete täitmiseks, mille

pädevus on ka hageja juhatusel, pole kahju tekkinud kostjast tulenevalt, vaid tegemist

on hageja valikuga. Samuti pole majandamiskavas ette nähtud hageja poolt

professionaalse õigusabi kasutamine. Kohus leiab, et kostja vastuväited ei anna alust

jätta kostjalt kohtueelse õigusabiteenusega seotud kulud välja nõudmata, kuna hagejal

oli õigus pöörduda kohtueelselt õigusabiteenuse osutaja poole, et saada asjatundja

hinnang vaidluse asjaoludele, sh kostja esitatud tasaarvestuse avaldusele, ning samuti

üritamaks võimaldada kostjal võlgnevus tasuda kohtumenetluse väliselt. Kohtu

hinnangul pole asjakohane ka viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-89-13, kuna kostja ei

ole tõendanud, et ta oleks juba hageja õigusabikulusid tasunud majandamiskulude

arvelt või, et hageja nõuaks kostjalt õigusabikulude hüvitamist nii majandamiskulude

raames kui ka kahju nõudena. Samuti ei tulene eelviidatud Riigikohtu lahendist, et

kostja ei ole kohustatud üldse tasuma hageja kui korteriühistu õigusabikulusid, mis

tehakse kostjaga seoses. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus kostja on keeldunud

majandamiskulude tasumisest ning hagejal on tekkinud võlgnevuse sissenõudmisega

kahju õigusabikulude näol, on põhjendatud nõuda kostjalt hageja kasuks välja

kohtueelse õigusabi osutamisega seotud kahju hüvitis summas 1 687,80 eurot.

30. Kohus leiab, et hageja viivisenõue kuulub TsMS § 367 alusel rahuldamisele ning

kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis kahju hüvitiselt, s.o 1 687,80 eurolt

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 03.09.2020 kuni kohustuse kohase

täitmiseni.

Kostja apellatsioonkaebus

9(15)

31. Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata.

32. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus, et kuna esitatud tõenditest

ei nähtunud, et kostjal oleks kaasomandile tehtud toimingutega seoses kulud tekkinud

ning et kostja oleks vastavaid kulusid kandnud, siis ei kuulu kostja tasaarvestamise

avaldus rahuldamisele välisukse vahetusega seotud kulude osas summas 1544,10

eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas

2704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi

paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja

välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot ehk kokku summas

11 012,70 eurot.

33. Kostja on seisukohal, et kaasomandi eseme säilimiseks vajalike kulutuste hüvitamise

osas ei oma määravat tähendust asjaolu, kes on olnud see isik, kes on säilimiseks

vajalike tööde eest arved tasunud, sest kaasomandi eseme säilimiseks vajalike

kulutuste hüvitamist saab nõuda ainult korteriomandi omanik. Kaasomandi eseme

säilimiseks vajalike kulutuste hüvitamist ei saa nõuda ei ehitaja, ei üürnik ega ka mitte

korterelamu haldaja, vaid ainult korteriomanik.

34. Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud ka menetlusõiguse norme. Kohus on pooltele

üllatuslikult asunud otsuses seisukohale, et kaasomandiga seotud tööde eest esitatud

arved peavad olema tasutud korteriomaniku poolt. On oluline rõhutada, et ka hageja ei

esitanud vastuväiteid selles osas, kes on tööde eest esitatud arved tasunud, vaid hageja

vastuväited seisnesid tööde teostamise vajalikkuses.

35. Kostja märgib, et maakohus ei ole selgitanud, et KM Ideas OÜ ja TallinnDolls OÜ

vaheliste suhete selgitamine või kulude kandmise tõendamine Tallinn Dolls OÜ poolt

on kaasomandi esemega seotud kulude hüvitamise osas oluline ning maakohus ei

pidanud menetluse ajal vajalikuks nõuda kostjalt tõendeid enda poolt kulude kandmise

kohta.

36. Maakohus on mõistnud välja kostjalt kahjuhüvitise 1687,8 eurot seoses kohtueelselt

tekkinud õigusabikuludega. Ei ole vaidlust, et hageja on pöördunud advokaadibüroo

HETA poole, kes on hagejale osutanud õigusabiteenust seoses hageja nõudega kostja

vastu. Õigusabiteenuse raames on ka tehtud kulutusi seoses kinnistusraamatu

päringutega, mis oleks korteriühistu jaoks olnud tasuta.

37. Kostja on seisukohal, et suhtlemine hageja liikmeks oleva kostjaga, ka juhul kui

tegemist on arvete tasumisega seonduvate küsimustega, on hageja juhatuse tavapärane

tegevus. Samuti on tavapärane tegevus korteriühistu juhatuse jaoks kaasomandi eseme

säilimise ja remondiga seonduvad küsimused. Kui sedastada, et sellised küsimused

väljuvad juhatuse igapäevasest tööst, siis tekib olukord, et juhatuse tööks ei oleks ka

kaasomandi eseme säilimise ja remondiga seonduvate küsimustega tegelemine ehk siis

tavapärane valitsemine KrtS § 35 mõttes.

38. Kostja märgib, et maakohus ei ole käsitlenud otsuses teostatud õigusabiteenuse sisu ja

seda, miks väljuvad teenuse kaudu teostatud toimingud hageja juhatuse liikmete

igapäevasest tegevusest.

39. Kostja on seisukohal, et kuna kohteelselt tekkinud õigusabikulude kahjuhüvitise

summa mõistetud kostjalt välja materiaalõigust rikkudes, siis on maakohus ebaõigesti

kohaldanud ka viiviste määramist põhivõlgnevuse pealt.

40. Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et maakohus on kohtueelse kahjuhüvitise

väljamõistmisel kohaldanud ja sisustanud ebaõigesti VÕS § 115 lõiget 1 koosmõjus

korteriomandi- ja korteriühistu seadusega ning rikkunud oluliselt menetlusnorme.

41. Kostja on seisukohal, et kuna maakohus on materiaalõigust kohaldanud ebaõigesti

ning rikkunud menetlusnorme, siis on ka menetluskulude hageja ja kostja kanda

10(15)

jätmisel määranud maakohus hageja kanda jääva menetluskulude protsendi vääralt ja

kostja kanda jääva menetluskulude protsendi vääralt.

Hageja apellatsioonkaebus

42. Apellant palub tühistada maakohtu otsuse selles ulatuses, milles kohus jättis hageja

nõude rahuldamata ning menetluskulude jaotuse osas. Apellant palub teha

ringkonnakohtul uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses ning jätta kõik

menetluskulud kostja kanda.

43. Hageja hinnangul on maakohus ekslikult asunud seisukohale, et uste vahetus vastas

hageja huvile ja tegelikule või eeldatavale tahtele. Hageja huvi uste vahetuse vastu

tuvastas kohus vaid ühele tõendile – asjatundja arvamus – tuginedes. Kui kohus oleks

hageja vastuväidetega arvestanud, oleks kohus pidanud asuma seisukohale, et kostja ei

ole tõendanud hageja eeldatavat huvi kõnealuste uste välja vahetamise kohta. Selline

kohustus tuleneb tõendite igakülgse hindamise nõudest. Lisaks eelnevale on kohus

asjatundja arvamuse hindamisel eksinud selles, millise raudukse vahetusega seotud

kulutusi kostja tasaarvestuseks kasutab. Kostja korteriomandist pääseb hoovi läbi kahe

raudukse – üks uks esimesel korrusel ning teine uks keldrikorrusel. Kohus on otsuses

märkinud, et kuna evakuatsioonipääsu uks ei vastanud varuväljapääsule esitatud

nõuetele ega olnud ilmastikukindel, vastas uste vahetus hageja objektiivsele huvile ja

eeldatavale tahtele, kuna uste vahetus oli vajalik kaasomandis oleva ehitise seisukorra

parandamiseks ning ohutusnõuete täitmiseks. Kohtu põhjendustest nähtub, et kohus on

raudukse vahetamise vajaduse hindamisel lähtunud asjatundja arvamusest esimese

korruse raudukse kohta, mitte aga selle ukse kohta antud arvamusest, mille vahetamise

kulu nõuet kostja tasaarvestuseks kasutada soovib. Nimelt 01.06.2021 toimunud

kohtuistungi protokollis (26:45) kostja vastustest hagejale selgub, et kostja nõue

puudutab vaid suurt peaust ja trepi kaudu keldrisse viivat ust. Viimase kohta antud

asjatundja hinnanguid ei ole maakohus otsuse tegemisel aluseks võtnud. Seega on

kohus jätnud otsuses hindamata selle raudukse vahetamise vajaduse, millega seotud

kulusid kostja ise tasaarvestuseks kasutab.

44. VÕS § 1018 lg 2 sätestab, et käsundita asjaajamisega ei ole tegemist, kui isikul

puudub tahe tegutseda teise isiku kasuks. Kõnealused uksed on kostja korteriomandi

välisuksed ning ühelgi teisel korteriomanikul ei ole kõnealuste uste kasutamise

vajadust. Kohus on asunud seisukohale, et kõnealuseid uksi välja vahetades tegutses

kostja hageja huvides. Seejuures ei ole kohus viidanud ühelegi tõendile, millest

nähtuks kostja huvi tegutseda hageja soodustamise tahtega. Kohus oleks pidanud

arvestama asjatundja arvamuses esitatud väitega, et välisukse välimus oli

ebaesteetiline ega sobinud esindusliku firma sissepääsuks. Selline väide viitab

asjaolule, et tehtud kulutus oli toreduslik (TsÜS § 63 p 3 mõttes) ning see tehti vaid

kostja ärihuvidest lähtuvalt. Lisaks sellele ei ole kostja esitanud ühtegi tõendit selle

kohta, et ta oleks enne uste väljavahetamist pöördunud hageja poole sooviga vahetada

kõnealused uksed välja (VÕS § 1020). Kostja tegevuse kooskõlastamata jätmine

hagejaga näitab ilmekalt, et kostja tegutses välisuksi välja vahetades üksnes enda huve

silmas pidades ning tal puudus hageja soodustamise tahe.

Vastused apellatsioonkaebustele

45. Pooled vaidlesid teise poole apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta need

rahuldamata ning menetluskulud jätta teise poole kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

11(15)

46. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb

lõppjärelduses jätta muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Poolte

apellatsioonkaebused tuleb jätta rahuldamata.

47. Asja materjalidest nähtub:

-Hageja on Koidu 122, Tallinn asuvas korterelamus asutatud ja tegutsev korteriühistu,

mille eesmärk on korterelamu ja selle juurde kuuluva maa ühine majandamine ning

seoses sellega ühistu liikmete ühiste huvide esindamine, samuti ühistu liikmetele

teenuste osutamine ja vahendamine seoses elu- ja mitteeluruumide kasutamisega.

-Kostjale kuulub aadressil Koidu 122/Planeedi 4, Tallinn asuv korteriomand M64,

mille eriomandi ese on mitteeluruum suurusega 379,3 m2.

-Hageja on osutanud ja vahendanud kostjale kuuluva mitteeluruumi M64 sihipäraseks

kasutamiseks ja kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikke teenuseid, kuid kostja pole

osutatud teenuste eest tasunud.

-Kostja põhivõlgnevus hageja poolt osutatud ja vahendatud teenuste eest perioodil

01.11.2017 kuni 31.07.2020 on 26 660,33 eurot ning viivisevõlgnevus 02.09.2020

seisuga 1 505,78 eurot.

48. Hageja nõudis kostjalt majandamiskulude eest tasumist perioodil 01.11.2017 kuni

31.07.2020. Maakohus leidis, et hageja majandamiskulude nõue on põhjendatud.

Apellatsioonimenetluses pooled selle üle enam ei vaidle.

49. Kostja esitas hageja nõudele tasaarvestuse avalduse 15 486,30 euro ulatuses. Pooled

vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt

kohtueelsete õigusabikulude tasumist ning, kas kostjal on õigus tasaarvestada hageja

nõue 15 486,30 euro ulatuses.

50. Maakohus leidis, et kuna esitatud tõenditest ei nähtu, et kostjal oleks kaasomandile

tehtud toimingutega seoses vastavaid kulusid kandnud, ei kuulu kostja tasaarvestamise

avaldus rahuldamisele välisukse vahetusega seotud kulude osas summas 1544,10

eurot, kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas

2704,20 eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi

paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude osas summas 5 280 eurot ja

välistreppide renoveerimise kuluga summas 1484,40 eurot ehk kokku summas

11 012,70 eurot.

51. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu lõppjäreldus selle kohta, et nimetatud summade

osas on kostja tasaarvestus põhjendamatu, on õige, kuid muudab osaliselt selles osas

otsuse põhjendusi. Asja materjalidele lisatud välisukse vahetusega seotud kulude

arved summas 1544,10 eurot (I kd, tlk 108, 109) on esitatud OÜ-le KM Ideas, arved

on tasunud sama äriühing (I kd, tlk 110, 111), veetorude korrastamise ja

kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse ja eelpool tooduga seotud lisatöö

kulude osas summas 5 280 eurot ja välistreppide renoveerimise kuluga summas

1484,40 eurot arved on esitatud OÜ-le KM Ideas ning nimetatud äriühing on ka arved

tasunud (tlk 124-128).

52. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt rikkus maakohus menetlusõiguse norme asudes

pooltele üllatuslikult otsuses seisukohale, et kaasomandiga seotud tööde eest esitatud

arved peavad olema tasutud korteriomaniku poolt. Kostja on seisukohal, et kuna

hageja ei esitanud tasaarvestusavaldusele selliseid vastuväiteid, ei oleks maakohus

tohtinud otsust nimetatud asjaolule rajada. Ringkonnakohus leiab, et osaliselt on kostja

apellatsioonkaebuse etteheited põhjendatud. Nõustuda ei saa sellega, et kohus rajas

otsuse

asjaolule,

millele

hageja

ei

tuginenud.

Hageja

on

15.02.2021

menetlusdokumendi p-s 1.2 esitanud vastuväite kostja tasaarvestuse aluseks olevale

nõudele, leides, et kostja ei ole kaasomandi säilitamiseks vajalikke kulutusi teinud

ning tema nõuded on põhjendamata ja tõendamata.

12(15)

53. Ringkonnakohus osutab, et kohtul tuleb kohaldada õigust tuvastatud asjaoludest

lähtudes ise, kohus ei ole TsMS § 436 lg 7 järgi seotud poolte õiguslike väidetega ega

õigussuhte kvalifikatsiooniga. Arvestades kostja tasaarvestuse aluseks olevaid

seisukohti ning hageja vastuväiteid tuli kostja tasaarvestuse aluseks oleva nõude

põhjendatuse kontrolliks kohaldada nii KOS § 15 lg-s 2 ja AÕS § 72 lg-s 4 sätestatut.

KOS sätteid seetõttu, et välisukse vahetusega seotud kulude arved summas 1544,10

eurot, veetorude korrastamise ja kanalisatsiooniga seotud tööde, välistrapi paigalduse

ja eelpool tooduga seotud lisatöö kulude arve summas 5 280 eurot ja välistreppide

renoveerimise arve 1484,40 euro esitati 2017.a,st sissenõutavaks muutusid nad 2017.a.

Samuti tuli alternatiivselt, arvestades kostja esitatud asjaolusid, kohaldada VÕS-is

käsundita asjajamise ja alusetu rikastumise kohta sätestatut.

54. Kõik nimetatud õigussuhete alusel edukaks nõude esitamise eelduseks on nõude

esitaja poolt kulude kandmine. Kostja kulude kandmist asjas ei tõendanud, va arvatud

elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2 520 tasunud, kuid selle

kulu tasaarvestuse põhjendatuse osas annab ringkonnakohus hinnangu edaspidi.

55. Kuna kostja kulude kandmist ei tõendanud, siis leidis maakohus põhjendatult, et selles

osas on kostja tasaarvestus aluseta. Õige on kostja seisukoht selles, et kohtu õiguslik

hinnang ei või tulla pooltele üllatuslikult, st maakohus oleks pidanud juhtima kostja

tähelepanu sellele, et kostja tasaarvestuse aluseks olev nõue ei saa olla edukas, kui

kostja pole kulusid ise kandnud. Siiski ei muuda see eksimus maakohtu lõppjäreldust

tasaarvestuse aluseks oleva nõude põhjendamatuse kohta ebaõigeks. Ringkonnakohus

kõrvaldas maakohtu minetuse ning kohtu küsimusele avaldas kostja ringkonnakohtus

toimunud istungil selgelt, et kostja ei ole kulutusi, milles arved tasus kolmas isik,

kandnud ning ta ei pea neid ka kandma, kuna kostja ja kolmanda isiku vahel on

kokkulepe, et nende kulude hüvitamine on kolmanda isiku kohustus. Kuna kostja ei

ole menetluses tuginenud sellele, et kolmas isik kandis kulud kostja eest, kuid kostjal

tuleb need kolmandale isikule hüvitada, siis tuleb asuda seisukohale, et osas, milles

väidetavalt kaasomandile tehtud tööde eest on tasunud kolmas isik, ei ole kostja

tasaarvestuse aluseks olev nõue tõendatud.

56. Elektrijuhtmetega seonduvate tööde kulude osas summas 2704,20 eurot on arve nr 879

esitatud OÜ-le KM Ideas (tlk 121), kuid arve on osaliselt, st summas 2 520 tasunud

kostja (tlk 123). Ringkonnakohus leiab, et nimetatud kulu osas on kostja tasaarvestuse

aluseks olev nõue tõendamata. Asjas ei ole võimalik tuvastada milliseid

elektrijuhtmeid ja millistes ruumides vahetati/parendati. Seega ei ole juba seetõttu

võimalik tõendatuks lugeda kostjal nende töödega seonduvalt nõude olemasolu hageja

vastu. Arve saatelehel nr 879 on viidatud vaid, et arve on esitatud seoses

elektrijuhtmetega seonduvate töödega. Seda, et kostjal tuleb tasaarvestamise aluseks

oleva nõuega seonduvad asjaolud esile tuua ning neid tõendada on maakohus

selgitanud 13.01.2021 kirjaga (I kd, tlk 137). Vastavalt maakohtu osutatud

ettepanekule esitas kostja asjatundja arvamuse, mis on koostatud 26.01.2021.

Asjatundja avaldas (I kd, tlk 146), et uuringu tulemusel selgus korrastustööde

tegemine kaasomandis olevate elektrijuhtmetega seoses. Asjatundja avaldas oma

seisukoha ka arvamusele lisatud fotode 19 ja 20 juures ning selle järgi on tuvastatud

asjatundja poolt Koidu tn 122 korter M64 õhuruumis olevate elektrikaablite ja

juhtmete korrastamine. Samas on kostja esitanud 2015.a. juulis vormistatud asjatundja

arvamuse, millele lisatud fotodelt 77-82 (II kd, tlk 16 pöördel) juba nähtub sarnaste

juhtmete paiknemine. Seega ei ole võimalik tuvastada, kas ja milliseid elektrijuhtmeid

on eemaldatud ja/või välja vahetatud, et tuvastada tasaarvestuse aluseks oleva

sellesisulise nõude põhjendatus. Ringkonnakohus osutab, et 01.06.2021 istungil

avaldas kostja, et elektrijuhtmetega seonduvate töödega seotud kulud on tekkinud

13(15)

hoopis seoses kaabliredelite paigaldamisega ja osaliselt kipsitööde tegemisega kaablite

peitmiseks. Asjatundja pole oma arvamuses selliste tööde tegemist märkinud.

Asjatundja on arvamuses esile toonud, et kostja on lasknud korrastada elektrikapi ning

lasknud teha elektrikontrollimõõtmised ning vastava korralise auditi, kuid kostja ei ole

tasaarvestuse aluseks olevat nõuet nende töödega põhjendanud. Kokkuvõtvalt tuleb

ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et tõendamata on elektrijuhtmetega

seonduvate töödega nõue hageja vastu. Asjas esitatud arve ja kostja poolt selle arve

osaline tasumine seda ainuüksi ei tõenda.

57. Täiendavalt toob ringkonnakohus esile järgmist. Kuigi veetorude korrastamise ja

kanalisatsiooniga seotud tööde kulude hüvitamise nõudmine hagejalt on põhjendamatu

juba seetõttu, et kostja pole kulusid kandnud on ka nimetatud tööde tegemine

tõendamata. Arve esitamine ning kolmanda isiku poolt selle tasumine tehtud töid ei

tõenda. Kuigi 26.01.2021 asjatundja arvamusele lisatud fotodele 22 ja 23 lisatud

märkustelt võib järeldada, et kanalisatsiooni- ja veetorusid on vahetatud, ei ole asja

materjalidele lisatud tõenditest võimalik tuvastada, kus ja milliseid arve saatelehel nr

881 (I kd, tlk 147) märgitud vee- ja kanalisatsioonitöid on tehtud. Põhjendatult on

hageja viidanud ka sellele, et varasemalt on hageja hüvitanud kostjale veetorustikega

seotud tööde kulu 1 200 eurot, mistõttu tulnuks kostjal esile tuua konkreetselt, milliste

tööde eest on hageja juba kulu hüvitanud ning milliste konkreetsete tööde eest on

kostjal hageja vastu tekkinud uus nõue. Kostja on menetluses esile toonud, et

varasemalt hüvitas hageja talle 1 200 eurot kahe kanalisatsioonitoru vahetuse tõttu

tekkinud kulud, kuid milliste torude vahetuse tõttu on käesolevas asjas kostjal hageja

vastu nõue tekkinud, see on jäänud kostjal esile toomata ja seega ka tõendamata.

Ringkonnakohus leiab, et samuti on hageja põhjendatult seadnud kahtluse alla

käesolevas menetluses tasaarvestuse aluseks oleva esitatud arve nr 881 (I kd, tlk 147)

ehtsuse, kuivõrd varasemalt on kostja esitanud samasuguse arve (I kd, tlk 192, sama

on arve esitamise kuupäev, maksetähtaeg, summa on sama, st 5 280 eurot ning arve

number sama), kuid teiste, küttesüsteemiga seotud tööde eest. Kostja ei osanud peale

hageja poolt võltsituse vastuväite esitamist veenvalt selgitada, miks on samasugune

arve esitatud erinevate tööde eest. Ringkonnakohus leiab, et seega on käesolevas

menetluses kostja esitanud arve nr 881, mida ei saa TsMS § 238 lg 5 teise lause järgi

arvestada. Sellest tulenevalt ei ole ringkonnakohtu arvates tõendatud ka tasaarvestuse

aluseks olev nõue välistrapi tööde ja lisatööde maksumuse osas. Ringkonnakohus

leiab, et analoogselt elektrijuhtmete ning vee- ja kanalisatsioonitorude vahetamise

töödega on tõendamata jäänud ka välistreppide parendamisega seotud nõue.

Asjatundja on arvamuses märkinud, et treppe on parendatud, kuid kuna algset

olukorda ei ole võimalik asja materjalidest tuvastada, siis võrreldavad olukorrad

puuduvad. Seega ei ole võimalik ka veenvalt kindlaks teha, milliseid töid on tegelikult

treppide juures tehtud ning, kas esitatud vastava arve järgi on kulud tehtud tööde osas

põhjendatud.

58. Osas, milles maakohus rahuldas kostja tasaarvestuse aluseks oleva nõude, st 2

välisukse vahetamise osas muutus uste vahetamisest tulenev nõue sissenõutavaks

2018.a

ning

seettõttu

ei

saa

kohaldada KOS-i sätteid.

KrtS § 65

järgi

korteriomanditele,

mis

on KrtS-i

jõustumisel

kantud

kinnistusraamatusse,

kohaldatakse KrtS-is korteriomandi kohta sätestatut. Seega kohaldas maakohus selles

osas põhjendatult KrS sätteid. Ringkonnakohus leiab, et maakohus eksis kui leidis, et

uste osas on kostja tasaarvestuse aluseks olev nõue põhjendatud käsundita asjajamise

sätete järgi.

59. AÕS § 72 lg 4 ja KrtS § 37 lg 1 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta

14(15)

ning teistel korteriomanikel kui kaasomanikel on kohustus ühiselt need kulud hüvitada

kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks.

60. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas asjas on asjatundja arvamusega tõendatud, et 2

välisukse väljavahetamise näol oli tegemist vajalike kuludega TsÜS § 63 p 1 mõttes.

Nimelt on asjatundja avaldanud seisukoha, et esifassaadil olev välisuks oli väga

kehvas seisus, ukselengid pehkinud ning uksetahvi alumine serv mädanenud, uks oli

tursunud ja raskelt suletav-avatav (I kd, tlk 141 pöördel). Arvamusele on lisatud fotod

endise ukse ja asendatud ukse kohta. Ringkonnakohtu arvates ei lükka asjatundja poolt

avaldatut ümber ka hageja poolt esitatud lähivaatest foto endise ukse kohta (I kd, 176),

vastupidi sellelt on tõepoolest visuaalselt tuvastatavad kahjustused uksetahvli alumisel

serval ja lengide juures. Asjatundja on esitanud arvamuse ka teise ukse

väljavahetamise osas (I kd, tlk 142 pöördel fotod 7,9,10), leides, et ukse vahetus oli

õigustatud, sest uks ei olnud ilmastikukindel ning evakuatsiooniks ning

tuletõrjetöödeks vajalikule varuväljapääsule esitatud nõuded peavad olema täidetud.

Ringkonnakohtu arvates nähtub nimetatud asjatundja arvamusest, et nimetatud ukse

väljavahetamise kulusid tuleb analoogselt eelnevalt käsitletud esifassaadil oleva

välisukse väljavahetamisega pidada vajalikuks kuluks TsÜS § 63 p 1 mõttes. Kuna 2

välisukse väljavahetamise näol oli tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes,

tuleneb teistele korteriomanikele kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud

korteriomanikule sõltumata nõusolekust kulutuste tegemiseks. Tasaarvestus selles osas

oli kostjal põhjendatud ja tõendatud. Käesolevas asjas tugines kostja sellele, et

tasaarvestuse aluseks oleva nõude saab hageja täita kõigilt kaasomanikelt, sh ka

kostjalt kogutud remondifondi raha arvelt, mida hagejale on kogunenud piisavalt.

Pooled ei vaidle menetluses selle üle, et kostjal tuleks tasaarvestuse aluseks olevast

nõudest lahutada summa, mis kulus võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa

parendamiseks.

61. Kolmanda, keldrikorruse välisukse väljavahetamisega seonduvad kulud, jättis

maakohus õigesti ringkonnakohtu arvates arvestamata. Asjatundja on nimetatud ukse

väljavahetamise vajadust jaatanud (I kd, tlk 143, fotod 15 ja16) avaldades arvamuse, et

vana

ukse

avamine-sulgemine

oli

raskendatud

ukse

detailide

pehkimise,

amortiseerimise tõttu. Samas nähtub fotodelt vaid väljavahetatud uks, endise ukse

olukorda fotodelt ei nähtu. See asjaolu aga viitab sellele, et eksperdi arvamuse aluseks

ei ole uste olukordade võrdlus, vaid kostja antud selgitused ukse väljavahetamise

kohta. Hageja esitas asja materjalide juurde foto ukse endise olukorra kohta (I kd, tlk

178), millelt nähtub, et ka varasemalt oli tegemist rauduksega. Seetõttu on ilmselgelt

põhjendamatu asjatundja arvamuses toodu, et ukse mingid osad olid pehkinud. Kuigi

hageja poolt esitatud fotolt nähtub, et ukse välisilme vajas värskendamist, värvimist,

ei ole asjas esitatud tõendite pinnalt võimalik tõendatuks lugeda selle väljavahetamise

vajadus. Kuna asjas ei ole tõendatud ka see kas ja millises ulatuses said kaasomanikud

ukse väljavahetamisest kasu või rikastusid seetõttu on kostja nimetatud tasaarvestuse

aluseks olev nõue tõendamata ka käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise järgi.

62. Apellatsioonkaebuses

vaidlustas

kostja

temalt

hageja

kasuks

kohtueelsete

õigusabikulude väljamõistmise. Apellatsioonkaebuse kohaselt puudub vaidlus selles,

et hageja pöördus advokaadibüroo poole ning hagejale osutati õigusabiteenust seoses

hageja nõudega kostja vastu. Apellatsioonkaebuses vaidlustab kostja temalt

õigusabikulude

väljamõistmise

kuna

leiab,

et

õigusabiteenuse

tellimine

advokaadibüroolt oli põhjendamatu, sest hageja juhatuse liikmed oleksid pidanud oma

tavapärase tegevuse raames ise sellist teenust osutama. Ringkonnakohus kostjaga ei

nõustu. Apellatsioonkaebuses kinnitab kostja, et hageja tellitud teenus sisaldas

õigusabi ning osutatud õigusabi oli seotud hageja ja kostja vaheliste nõuetega.

15(15)

Arvestades kostja vastuväiteid hageja nõudele oli vajalik välja selgitada, kas kostja

tasaarvestuse aluseks olevad nõuded on põhjendatud, kas tegemist oli asja

säilitamiseks vajalike kulutustega või kas kulutuste tegemiseks oli kaasomanike

eeldatav nõusolek jne. Seetõttu oli tellitud õigusabiteenus põhjendatud. Asja

materjalidele lisatud poolte kirjavahetusest nähtub, et kostjaga üritati saavutada

kokkulepe, et vältida kohtusse pöördumist. Siiski ei õnnestunud see kostja tõttu,

hoolimata sellest, et tulenevalt kostja nõudmistest arvestas hageja märkimisväärses

ulatuses kostja tasarvestuse aluseks olevaid nõudeid ning kostja poolt soovitud muid

maksete tegemise tingimusi. Maakohus käsitles hageja kahju hüvitamise nõuet seoses

õigusabikuludega otsuse p-des 40-43, andes hinnangu nende põhjendatusele. Seega ei

saa nõustuda kostja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ei käsitlenud otsuses

teostatud õigusabiteenuse sisu ning seda, miks teenus väljub juhatuse liikme

tavapärasest tegevusest.

Menetluskulude jaotus

63. Kuna poolte apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata, siis arvestades kaebuste ulatust

ning menetluse asjaolusid, tuleb poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta 2/3

ulatuses Tallinn Dolls OÜ kanda ja 1/3 ulatuses Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4

korteriühistu kanda. Menetluskulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS § 177

lg 1 p 2 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/