3-20-1569/29 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Tiina Pappel, Einar Vene ja Tanel Saar

Otsuse tegemise aeg ja koht

23. detsember 2021, Tartu

Haldusasja number

3-20-1569

Haldusasi

Xi kaebus Lüganuse Vallavalitsuse 29. juuli 2020. a

korralduse

nr

tühistamiseks

ja

vastustaja

kohustamiseks vaadata kaebaja 16. aprilli 2020. a taotlus

uuesti läbi.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 16. märtsi 2021. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Xi apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

Menetlusosalised

Kaebaja X

esindaja Kaili-Helina Kolts

Vastustaja Lüganuse vald

Kolmas isik Y

esindaja advokaat Allan Valk

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Xi apellatsioonkaebus ja tühistada Tartu Halduskohtu 16. märtsi 2021. a

otsus.

2. Teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ja tühistada Lüganuse Vallavalitsuse 29. juuli

2020. a korraldus nr 459 ning kohustada vastustajat vaatama kaebaja 16. aprilli 2020. a

taotlus uuesti läbi.

3. Mõista Lüganuse vallalt Xi kasuks välja kaks tuhat kümme (2010) eurot

menetluskulude katteks. Ülejäänud osas jätta kaebaja menetluskulud tema enda kanda.

4. Jätta Yi halduskohtus kantud menetluskulud tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 24. jaanuar 2022.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X esitas 16. aprillil 2020 Lüganuse Vallavalitsusele avalduse Sonda alevikus Metsa x

kinnisasjaga piirneva kinnistu (katastritunnus xxx) erastamiseks.

2. Erastamismenetluse käigus esitas Xxx kinnisasja omanik Lüganuse Vallavalitsusele avaldused,

milles avaldas soovi erastada osa talle kuuluva kinnistuga piirnevast maatükist vastavalt

avaldustele lisatud plaanile.

3. Vastustaja tegi 9. juuli 2020 kirjaga nr 4-7/651-11 kaebajale temale kuuluva kinnisasjaga

liitmiseks sobiva Xxxa maa jagamiseks piiriettepaneku.

4. Kaebaja selgitas 20. juuli 2020 kirjas vastustajale, et erastatav maa on kaebaja igapäevases

kasutuses, maal asub 1983. aastal ehitatud hoone, mis on samuti kasutuses. Kaebaja soovis

erastada maatüki tervikuna.

5. Vastustaja otsustas 29. juuli 2020. a korraldusega nr 459 kinnitada 9. juuli 2020. a

piiriettepaneku, mille kohaselt lisas 1 näidatud kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa liidetakse Metsa

x kinnisasjaga (registriosa nr xxx, katastritunnus xxx ja lisas 2 näidatud maa Xxx kinnisasjaga

(registriosa nr xxx, katastritunnus xxx).

6. X esitas 24. augustil 2020 Tartu Halduskohtule hiljem täiendatud kaebuse, milles soovis

Lüganuse Vallavalitsuse 29. juuli 2020. a korralduse nr 459 tühistamist.

Kaebuse kohaselt ei nähtu vaidlustatud korraldusest, miks kaebaja huvidega ei arvestata. Kaebaja

perekonna kasutuses on vaidlusalune maatükk olnud alates 1970- ndatest, alates 2000. aastast on

maa kasutamine toimunud lepingu alusel. Maal on 1983. aastal ehitatud kuur. Sisuliselt 37 aastat

hiljem asus vastustaja seisukohale, et tegemist on ebaseadusliku ehitisega. See näitab ehedalt, et

kohaliku omavalitsuse üksus ei ole suutnud ehitise seadustamise menetlust õigeaegselt läbi viia.

Kaebaja taotles esialgse õiguskaitse korras vaidlustatud korralduse resolutsiooni punkti 2

kehtivuse/täitmine peatamist ja kolmandal isikul või igakordsel Xxx kinnistu omanikul korralduse

resolutsiooni punktis 2 reguleeritud tegevuse keelamist halduskohtumenetluse ajaks.

7. Tartu Halduskohus 30. oktoobri 2020. a määrusega rahuldas esialgse õiguskaitse taotluse

osaliselt ja peatas kohtumenetluse ajaks Lüganuse Vallavalitsuse 29. juuli 2020. a korralduse

nr 459 resolutsiooni punkti 2 kehtivuse.

8. Vastuses kaebusele vaidles vastustaja kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Vastustaja selgitas, et Xxxa maatüki jagamisel arvestati maakorraldusnõuetega, otstarbekuse ja

piirnevate kinnistute omanike huvidega võimalikult võrdselt. Kaebaja vastuväitega jäeti osaliselt

arvestamata seoses kuuri omandiõiguse puudumisega. Kuur ei ole kunagi olnud hoone- ega

ehitisregistris arvel. Aadressiandmete süsteemi (ADS) andmekogu on ruumiandmete

infrastruktuuri aluseks olev aadressiandmete süsteem, mille väljavõttega ei saa tõendada hoone

omandiõigust.

31. augustil 2000 sõlmitud ajutise põllumajandusliku maakasutuse leping nr 13 kehtis üksnes kuni

2003. aasta lõpuni. Lepinguga anti kaebajale ajutiseks põllumajanduslikuks kasutuseks põllumaad

0,1 hektarit ainult juurvilja kasvatamiseks. Alates 2004. aastast ei ole kaebaja kantud

maamaksukohustuslaste nimekirja, mistõttu maksuteatist Xxxa kohta ei väljastatud. Sellest saab

järeldada, et kaebajal puudub õiguslik alus katastriüksuse kasutamiseks.

9. Vastuses kaebusele vaidles Y kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

HALDUSKOHTU PÕHJENDUSED

10. Tartu Halduskohus 16. märtsi 2021. a otsusega jättis kaebus rahuldamata.

11. Halduskohus selgitas, et maareformi seaduse (MaaRS) § 22 lg 13 sätestab, et kui era-,

munitsipaal- või riigi omandis oleva kinnisasjaga piirneval maal ei ole võimalik moodustada

iseseisvalt kasutatavat kinnisasja (kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa) ning planeeringu ja

maakorralduse nõuetest tulenevalt on otstarbekas see maa liita piirneva kinnisasjaga, on piirneva

kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa omandamist liitmiseks oma kinnisasjaga.

12. Vastustaja on piiride kulgemise ettepanekus Xxxa katastriüksuse jaganud nii, et on arvestatud

selle suurusega, maakorraldusnõuetega, otstarbekuse ja piirnevate kinnistute omanike huvidega

võimalikult võrdselt. Vaidlusaluses korralduses on piisavalt põhjendatud, miks vastustaja on

jätnud osaliselt arvestamata kaebaja vastuväitega.

Kaebaja poolt väidetavalt 1983. aastal ehitatud hoone asub reformimata riigimaal ning selle

omandiõigust ei ole kaebaja suutnud tõendada. Seega on tegu ebaseadusliku ehitisega. Kaebajal ei

ole õigust reformimata riigimaad kasutada. Tõendatud pole see, et vastustaja oleks kaebajale

andnud nõusoleku rajada hoone riigimaale.

Reformimata riigimaal asuva ehitise omanik võis saada ehitisealuse ja ehitise teenindamiseks

vajaliku maa omanikuks erandkorras ehk siis, kui ta selle ostueesõigusega erastab (MaaRS

§ 22 lg 1). Ebaseaduslik või lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis ei ole kunagi andnud

maa ostueesõigusega erastamise õigust.

13. Vastavalt MaaRS § 7 lg-le 51 kuulub erastamisele elamuomaniku õiguspärases kasutuses olev

maa. Maakasutus loetakse õiguspäraseks, kui maa kasutamiseks andmise otsus on pädeva organi

või ametiisiku poolt vastu võetud enne omandireformis aluste seaduse (ORAS) jõustumist või maa

kasutamist tõendatakse maarendise (maamaksu) tasumise kviitungiga või muu dokumendiga, mis

on välja antud enne ORAS jõustumist. Kaebaja maakasutust reguleeris tähtajaline leping, mis oli

tulenevalt lepingu punktist 6 korralduse andmise ajaks igal juhul lõppenud.

14. Vastustaja on korralduse andmisel lähtunud asjakohastest kaalutlustest ja põhjendustest ning

leidnud lahenduse, mille puhul saavad kõik liitmiseks sobiva maa erastamise taotluse esitanud

isikud erastada vähemalt osa liitmiseks sobivast maast. Kaebajal puudub tema poolt soovitava

lahenduse suhtes ülekaalukas huvi, kuna xxx reformimata riigimaa ei ole tema õiguspärases

kasutuses olev maa MaaRS § 7 lg 51 tähenduses ja põhjendatud ei ole teise menetlusosalise st

kolmanda isiku õiguste ja huvide kõrvale jätmine.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

15. Kaebaja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb tühistada halduskohtu otsus ja teha uus

otsus, millega kaebus rahuldada.

Apellatsioonkaebuses leiab kaebaja, et tema isa poolt 1983. aastal ehitatud ehitis on seaduslik.

Riigikohtu käesoleva asjaga sarnastel asjaoludel lahendis 3-3-1-43-04 (p 13) väljendatud

seisukohast järeldub, et kuuri kasutamine perekonna asjade hoiustamiseks aastakümnete vältel

avaliku võimu teadmisel tähendab seda, et avalik võim on tunnustanud kuuri olemasolu

seaduslikkust ja ehitist ei ole võimalik ka vaatamata selle püstitamist käsitleva dokumentatsiooni

mõningasele puudulikkusele pidada ebaseaduslikuks. Kaebaja perekonna kasutuses on

vaidlusalune kinnistu olnud 1970. aastatest. Selliselt on vastustaja aktsepteerinud kaebaja valdust

ning kaebajal on tekkinud õiguspärane ootus nimetatud kinnistu erastamise õiguse kohta kogu

kinnistu ulatuses ja eelkõige hoone aluse maa osas. Vastustaja on oma tegevusetusega lubanud

kaebajal tasuta maad kasutada ning on seda vaikimisi aktsepteerinud.

MaaRS § 40 lg 5 alusel pidi valla- või linnavalitsus esitama hiljemalt 2014. aasta 31. jaanuaril

maavanemale nimekirja ehitistest, mille omaniku kasuks seatakse MaaRS § 35¹ alusel

hoonestusõigus, märkides iga ehitise puhul ära, kas hoonestusõiguse seadmise avaldus on esitatud

või mitte. Käesolevas asjas ei ole vastustaja maavanemale esitatud nimekirjas vaidlusalust ehitist

(kuuri)märkinud, seega on rikkunud maasuhete ümberkorraldamise alust.

Kuna vastustaja ei ole läbi viinud hoonestusõiguse seadmise menetlust, juhindudes MaaRS § 40

lg-st 7, on korraldus nr 459 ebaseaduslik. Vastustaja oleks pidanud enne korralduse andmist

tuvastama, et Xxxa kinnistul on hoone, vajadusel tellima ekspertiisi ning võtma tunnistajate

ütlused, et tuvastada, kellele see kuulub. Vastustaja ei suutnud tõendada, et kaebaja ja kolmanda

isiku vahel võrdselt jagatud maa on proportsionaalne ning vastab piirnevate naabrite huvidele

võrdselt. Sellisel viisil maa erastamise korraldus rikub kaebaja omandiõigust ning on äärmiselt

ebaõiglane ja ka materiaalselt kaebajale kahjulik.

16. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidleb vastustaja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta

see rahuldamata.

Vastustaja selgitab, et kaebajal ei ole kunagi tekkinud õigust Xxxa, Sonda alevik maa

ostueesõigusega erastamisele, sest maaüksusel asuva kuuri omandiõigust ei ole kaebaja senini

tõendanud. Samuti ei ole kaebaja tõendanud, et tal oleks olnud varasemalt soov omandada

vaidlusalune maatükk maa ostueesõigusega erastamise teel.

Vastustajal puudub seaduslik alus ja kohustus hoonestusõiguse seadmiseks kaebaja kasuks.

MaaRS § 35¹ lg 1 kohaselt seatakse hoonestusõigus ehitise omaniku kasuks, kes ei soovi või kellel

ei ole õigust maad omandada. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta on vastustajale esitanud

hoonestusõiguse seadmise avalduse, mistõttu Xxxa maale hoonestusõiguse seadmise menetlusele

viitamine on väär ja asjakohatu. Praegu saab vastustaja maa erastamise menetluse korraldada

ainult MaaRS § 31² järgi kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa

erastamise korra alusel.

17. Kolmas isik ei esitanud vastust apellatsioonkaebusele.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

18. Apellatsioonkaebuses on kaebaja jätkuvalt seisukohal, et vaidlusalusel maatükil hoone

püstitamise ja kasutamise tõttu on tal tekkinud (ainu)õigus maa erastada, eelkõige et maa

kasutamist ja kuuri olemasolu pidi vastustaja arvestama maa jagamise otsustamisel.

Apellatsioonkaebuse lahendamiseks selgitab ringkonnakohus esmalt, kas kaebaja 16. aprilli

2020. a avalduse lahendamisel oli vastustaja õigustatud rakendama MaaRS iseseisva

kasutusvõimaluseta maa erastamise regulatsiooni ning seejärel annab hinnangu vaidlustatud

korralduse õiguspärasusele.

19. Õiguspäraselt kasutataval maal asuva ehitise omanikuna võinuks kaebaja erastada maad

ostueesõigusega vastavalt MaaRS § 22 lg-le 1. Ehitise juurde maa erastamise menetlus ei alga

automaatselt, vaid toimub maad erastada sooviva isiku tahteavalduse alusel. Vaidlust ei ole selles,

et enne 16. aprilli 2020. a avaldust (dtl 10) ei ole kaebaja esitanud avaldusi vaidlusaluse maatüki

erastamiseks. Tulenevalt MaaRS § 40 lg-st 1 tuli avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks

esitada hiljemalt 31. detsembriks 2003 ja avaldus ehitise teenindamiseks vajaliku maa

erastamiseks hiljemalt 1. juuniks 2006. Kuna kaebaja maa erastamise avaldust ei esitanud, siis

minetas ta võimaluse nimetatud alustel maa omandamiseks.

Tõsi, ehitise, mille juurde maa erastamiseks ei esitatud avaldust 2. juuniks 2006, teenindamiseks

vajalikule maale on võimalik hoonestusõiguse seadmine (MaaRS § 40 lg 1 ls 3). Ekslik on aga

kaebaja arusaam, et MaaRS § 40 lg 7 järgi oli vastustaja pärast maa erastamise avalduse esitamise

tähtaja möödumist oma algatusel kohustatud algatama menetluse kaebaja kasuks hoonestusõiguse

seadmiseks. MaaRS § 40 lg-st 7 tuleneb hoonestusõiguse seadmise menetluse alustamise kohustus

üksnes juhul, kui läbiviidavas maa erastamise menetluses selgub, et maa erastamise taotleja on

minetanud õiguse maad erastada. Kuna kaebaja ei olnud maa erastamiseks avaldust esitanud, siis

ei viinud vastustaja läbi maa erastamise menetlust ega saanud hinnata kaebaja erastamisõiguse

olemasolu või puudumist, et viimasel juhul alustada hoonestusõiguse seadmise menetlust.

MaaRS § 40 lg 1 alusel Vabariigi Valitsuse 5. juuni 2014. a määrusega nr 74 kehtestatud

„Maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise kord“

(määrus nr 74) näeb § 4 lg-s 1 ette, et riigimaale hoonestusõiguse seadmiseks esitab ehitise omanik

avalduse maa asukohajärgsele valla- või linnavalitsusele. Seega toimub hoonestusõiguse seadmine

üldjuhul taotleja algatusel, mitte kohaliku omavalitsuse üksuse initsiatiivil.

20. Ringkonnakohus möönab, et vastavalt MaaRS § 40 lg-le 5 pidi vastustaja 2014. aasta lõpuks

esitama maavanemale nimekirja ehitistest, mille omaniku kasuks seatakse MaaRS § 351 alusel

hoonestusõigus, märkides iga ehitise puhul ära, kas hoonestusõiguse seadmise avaldus on esitatud

või mitte. Määruse nr 74 § 1 lg 5 järgi, kui ehitise omanik ei avalda soovi hoonestusõiguse

seadmiseks või ei sõlmi hoonestusõiguse seadmise lepingut, seatakse hoonestusõigus Maa-ameti

otsuse alusel.

Seega näeb kehtiv õigus ette mehhanismi, mille kaudu säilitavad omandiõiguse ehitisetele ka need

ehitise omanikud, kes ise ei taotle maa erastamist ega hoonestusõiguse seadmist. Sellisel juhul

seatakse hoonestusõigus üksnes ehitise teenindamiseks vajalikule maale, mistõttu ei saaks see

kaebaja väitel talle kuuluva ehitisega seoses ilmselt hõlmata kogu vaidlusalust maatükki, mille

kogupindala on ca 800 m2 (vrdl MaaRS § 6 lg 33).

21. Teiseks osutab ringkonnakohus, et nii ehituse juurde maa erastamine kui ka hoonestusõiguse

seadmine on lubatav, kui tegemist on õiguslikul alusel kasutataval maa õiguspäraselt püstitatud

ehitisega ning taotleja on ehitise omanik.

Tulenevalt MaaRS § 6 lg 3 ls-st 1 on ehitis MaaRS tähenduses aluspinnasega kohtkindlalt

ühendatud ja inimtegevuse tulemusena ehitatud terviklik asi, samuti lõpetamata ehitis. Seda sätet

tuleb kohaldada koostoimes asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-ga 14. Vastavalt

AÕSRS § 14 lg-le 1 maakasutusõiguseta või ehitusloata püstitatud ehitis või selle osa

(juurdeehitis), mis on maaga püsivas ühenduses, on maatüki oluline osa. Sellise ehitise olemasolu

ei takista maa riigi omandisse jätmist ega maa munitsipaalomandisse andmist. Ehitise omanikul

on õigus ühe aasta jooksul ehitisealuse maa riigi omandisse jätmise või munitsipaalomandisse

andmise otsuse jõustumisest ehitis teisaldada või lammutada (AÕSRS § 14 lg 3). Ehitusloana

AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses käsitletakse ka enne 1991. aasta 1. novembrit koostatud ja kehtinud

korras kinnitatud maa ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja

tüüpprojekti või enne nimetatud tähtpäeva koostatud ja kehtinud korras kinnitatud maa

ostueesõigusega erastamist taotleva isiku elamu, suvila või aiamaja ehitusprojekti, kui ehitusloa

väljaandmist ei ole võimalik tuvastada (AÕSRS § 14 lg 11).

22. Asjas kogutud tõendid aga ei kinnita, et vaidlusalusel maatükil asuv kuur oleks õiguspäraselt

püstitatud ehitis.

Kaebaja selgitusel alustati ehitamist 1983. aastal, kusjuures algselt saunamajana kavandatud ehitis

jäi lõpuni ehitamata ning valminud osa on kasutusel kuurina. Hoone ja vaidlusaluse maatüki

kaebaja poolt kasutamise kohta on kaebaja 15. veebruari 2021. a menetlusdokumendi lisana

esitanud kirjalikud seletused. Vastustaja ei ole seadnud kahtluse alla asjaolu, et vaidlusalune ehitus

on kaebaja faktilises kasutuses. Teisalt ei ole kaebaja aga isegi väitnud, et ehitamine oleks mingilgi

viisil dokumenteeritud, muu hulgas ei väida kaebaja, et ehitise kohta oleks koostatud ehitusprojekt

või et ehitamiseks oleks taotletud ja/või saadud avaliku võimu luba. Samuti ei väida kaebaja, et ta

oleks võtnud samme ehitise seadustamiseks. Seega kaebaja isegi möönab, et ehitise püstitamine ei

ole toimunud õiguspäraselt.

23. Kaebaja tugineb seisukohale, et kuna tema ja tema perekond on hoonet ja maatükki, millel see

asub, pikaajaliselt kasutanud, siis analoogiliselt Riigikohtu seisukohale asjas nr 3-3-1-43-04 tuleb

sellega pidada ehitist avaliku võimu poolt tunnustatuks, mis välistab, et tegemist on õigusliku

aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 lg 1 tähenduses.

Viidatud asjas oli vaidluse all Laulasmaa külas asuv müügipaviljon-kiosk, mida oli aastakümnete

jooksul kasutatud otstarbe kohaselt, s.o kaubandustegevuseks, kusjuures kaubandustegevus toimus

avaliku võimu poolt antud lubade alusel. Riigikohus on hiljem selgitanud, et asjas nr 3-3-1-43-04

avaldatud seisukoht ei puuduta kõiki ehitisi ühetaoliselt. Nii märkis Riigikohus 24. mai 2010. a

otsuses asjas nr 3-3-1-23-10 (p 12): „Erinevalt müügipaviljon-kioskist käsitatakse aiamajade puhul

ehitusloana ka enne 1991. aasta 1. novembrit kehtinud korras koostatud ja enne nimetatud

kuupäeva kinnitatud aiamaja tüüpprojekti või ehitusprojekti, kui ehitusloa väljaandmist ei ole

võimalik tuvastada (AÕSRS § 14 lg 11). Seega on seadusandja juba leevendanud nõudeid

ehitusloata püstitatud aiamaja juurde maa erastamiseks. Täiendava erandi tegemine aiamajale,

millel puudub ka nõuetekohane tüüp- või ehitusprojekt, ei ole halduskolleegiumi arvates

käesolevas asjas tuvastatud asjaolusid arvestades põhjendatud.“

Ringkonnakohus mõistab Riigikohtu praktikat selliselt, et ebaseaduslikult püstitatud ehitise

pikaaegne püsimine üldjuhul ei anna veel alust pidada ehitist nn vaikimisi seadustatuks. Selleks,

et lugeda ehitis vaikimisi seadustatuks, peavad esinema erilised asjaolud, millest nähtub, et avalik

võim on aktsepteerinud ehitist. Olukorras, kus seadusandja on ehitise seaduslikkuse osas juba

leevenduse ette näinud, ei ole aga erandi tegemine üldse lubatud.

24. Praegusel juhul ei ilmne selliseid asjaolusid, mis õigustaks projektita püstitatud kuuri lugemist

õiguspäraseks ehitiseks ainuüksi kuuri pikaaegse kasutamise tõttu. Kuigi vastustaja ega tema

õiguseellased ei ole kohustanud kaebajat ehitist lammutama, ei ilmne sellest veel ehitise

tunnustamine. Kaebaja ei ole väitnud, et vastustaja oma tegevusega oleks aktsepteerinud kuuri

seadusliku ehitisena sarnaselt müügipaviljon-kioskiga asjas nr 3-3-1-43-04. Kaebaja ei ole

taotlenud ega saanud avaliku võimu väljastatud lube, mis seonduks vaidlusaluse ehitisega. Samuti

ei ole kaebajale kuuriga seoses tehtud ettekirjutusi. Teada ei ole, et kuur oleks olnud ühegi

haldusmenetluse objektiks.

Kokkuvõttes ei saa kuuri pidada selle pikaaegse kasutamise tõttu seadustatuks. Tegemist on

õigusliku aluseta püstitatud ehitisega AÕSRS § 14 lg 1 mõttes, mis ei anna õigust selle juurde maa

erastamiseks. Ebaseaduslik ehitis on maatüki olulise osa, mis jagab maatüki õiguslikku staatust

ega saa iseseisvalt olla omandiõiguse objektiks. Seetõttu ei saanud kaebajal tekkida ka õiguspärast

ootust, et tal on võimalik vaidlusalune maa erastada või saada hoonestusõiguse omanikuks. Liiati

välistavad MaaRS normid maa erastamise õigusliku aluseta püstitatud ehitise juurde.

25. Kaebaja ei ole väitnud maa erastamise õigust ka seoses MaaRS § 22 lg-s 1 nimetatud maa

põliseks kasutamiseks andmisega Eesti NSV taluseaduse alusel.

Kaebaja kinnitusel on vaidlusalune maatükk antud talle kasutada ja selle kohta on sõlmitud ka

leping. Samas ei anna ajutine maakasutus lepingulisel alusel isikule õigust maa erastamiseks. Liiati

märkis halduskohus põhjendatult, et maa kaebajale kasutada andmiseks sõlmitud leping lõppes

tähtaja saabumise tõttu 31. detsembril 2003. Puuduvad tõendid, et kaebaja õigust maad kasutada

oleks pikendatud, samuti et kaebaja oleks tasunud maamaksu või käitunud muul viisil suhetes

avaliku võimuga isikuna, kelle kasutusse maa on antud.

Seetõttu ei saa jaatada kaebaja õigust erastada maad ka maa tema kasutusse andmisest. Nendel

asjaoludel tuleb asuda seisukohale, et kuur ei asu kaebaja õiguspärases valduses oleval maatükil.

Seega ei ole täidetud teinegi maa erastamise või sellele isiku kasuks hoonestusõiguse seadmise

tingimus – maa õiguspärane kasutamine. Ka maa kasutamise õiguspärasust ei saa tuletada ainuüksi

faktist, et avalik võim ei ole takistanud kaebaja poolt maatüki kasutamist, kuigi õiguslik alus

kasutuseks puudus.

Ekslik on kaebaja arusaam sellestki, et vastustaja oli kohustatud võtma samme ehitise

seadustamiseks. Kuuri paiknemise tõttu reformimata riigimaal puudus kaebajal võimalus ehitise

seadustamiseks. Vastavalt ei ole vastustajale etteheidetav ehitise seadustamiseks kaebajale

ettekirjutuse tegemata jätmine.

26. Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et vastustaja põhjendatult käsitas kaebaja 16. aprilli

2020. a avaldust tahteavaldusena erastada vaidlusalune maatükk MaaRS § 22 lg 13 ja MaaRS VI1

peatükis sätestatud alustel ja korras, s.o maatükina, millele ei ole võimalik moodustada iseseisvalt

kasutatavat kinnisasja. Tegemist on kinnisasjaga liitmiseks sobiva maaga, mis ei kuulu

erastamisele muul MaaRS-s sätestatud alusel, tagastamisele või iseseisvalt kasutatava

maaüksusena munitsipaalomandisse andmisele või riigi omandisse jätmisele. Vastustajal ei olnud

kohustust ega õigust viia enne viidatud alusel maa erastamise toiminguid läbi kaebaja kasuks

hoonestusõiguse seadmise menetlust.

27. MaaRS § 22 lg 13 ja § 312 järgi kinnisasjaga liitmiseks maa erastamise taotluse lahendamisel

pidi vastustaja esmalt välja selgitama maa erastamise võimalikkuse (MaaRS § 313 lg 2), teavitama

erastatava maatükiga piirnevate kinnisasjade omanikke maa erastamise võimalusest, edastades

neile maa asendiplaani (MaarS § 313 lg 4) ning juhul, kui mitu sama maad erastada soovivat isikut

ei saa maa jagamises kokkuleppele, otsustama kas lähtuvalt planeeringu ja maakorralduse nõuetest

on otstarbekas maa jagada või jätta jagamata ning anda võimalus maa omandamiseks vastavalt kas

mitmele või ühele taotlejale (MaaRS § 313 lg 5). Vabariigi Valitsuse 22. juuli 2002. a määrusega

nr 50 vastu võetud „Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise

kord“ (määrus nr 50) selles osas üksnes kordab ja täpsustab seaduses sätestatut.

Vastustaja ongi menetluse MaaRS ja määruse nr 50 nõudeid järgides läbi viinud. Kuna Xxx

kinnisasja omanik avaldas menetluses samuti soovi maa erastada, tuligi vastustajal otsustada, kas

ja millisel viisil on otstarbekas maa kaebaja ja xxx kinnisasja omaniku vahel jagada. Erastatava

maa jagamine on vastustaja kaalutlusotsus, mille kohtulik kontroll on piiratud. Tulenevalt

halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 158 lg-st 3 kontrollib kohus kaalutlusõiguse piiride

ja eesmärgi ning muude kaalutlusreeglite järgimist haldusorgani poolt, kuid ei hinda

kaalutlusotsuse otstarbekust.

28. Erinevalt halduskohtust nõustub ringkonnakohus kaebaja väitega, et erastatava maa jagamise

otsustamisel oleks vastustaja pidanud arvestama kaebaja poolt maa pikaajalise kasutamise, samuti

maal asuva kaebajale kuuluva faktilise ehitisega.

Vaidlusaluse maa kaebaja ja kolmanda isiku vahel jagamisel oli vastustajal MaaRS 313 lg-st 5

tulenevalt ulatuslik kaalumisruum.Vastustaja pidi arvestama nii planeeringu ja maakorralduse

nõudeid kui ka seda, kas on otstarbekas maa jagada või jätta jagamata ning kas anda võimalus maa

omandamiseks mitmele või ühele taotlejale.Vastustaja ei ole väitnud, et planeeringu ja

maakorralduse nõuete tõttu oleks takistatud maa jagamine vaidlustatud otsuses tehtud piiride

kulgemise ettepanekust erinevalt. Maa tegelik kasutus, s.h nii maal asuva faktilise ehitise

kasutamine kaebaja poolt kui ka maa kasutamine muul viisil, näiteks põllumajanduslikul otstarbel,

mida avalik võim on pikaajaliselt tolereerinud ja maa kasutuslepingu sõlmimise kaudu isegi

sanktsioneerinud, on asjaolud, millega vastustaja pidi MaaRS § 312 lg-s 1 nimetatud maa

erastamisel arvestada, kuid millega arvestamata jätmist ei ole vaidlustatud korralduses

põhjendatud. Ringkonnakohus peab võimalikuks, et kaebajal avaneb ehitise aluse maa erastamise

korral võimalus maatükil asuv ehitis seadustada ning jätkata selle otstarbekohast kasutamist. See

omakorda aitab ära hoida võimalikke tulevasi (kohtu-)vaidlusi kaebaja ja kolmanda isiku vahel

seoses kuuri püstitamise kulude hüvitamisega kaebajale või vastupidi, kaebaja kohustusega

hüvitada kuuri lammutamiseks tehtavad kolmanda isiku kulud juhul, kui ehitise seadustamine kõne

alla ei tule. Neidki asjaolusid tulnuks maa jagamise otsustamisel arvesse võtta. Vaidlusalusest

korraldusest, samuti vastustaja seisukohtadest kohtumenetluses nähtub, et vastustaja jättis

nimetatud asjaolud maa kaebaja ja kolmanda isiku vahel jagamisel arvesse võtmata.

Tegeliku maakasutuse ning maal kaebaja perekonna püstitatud kuuri arvestamata jätmise on

kaalutlusviga, mis võis mõjutada asja otsustamist. Seega on kaevatav Lüganuse Vallavalitsuse

korraldus materiaalselt õigusvastane ja tuleb tühistada.

29. Ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse, tühistab halduskohtu otsuse ja teeb uue otsuse,

millega rahuldab kaebuse.

30. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui

kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks

saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4).

Kaebuse rahuldamise tõttu jäävad seega ka halduskohtu kantud menetluskulud vastustaja kanda

ning kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda. Kaebaja taotles halduskohtus

menetluskuludena kokku 1005 euro väljamõistmist vastustajalt, sellest 15 eurot oli esialgse

õiguskaitse taotluse esitamisel tasutud riigilõiv ja 990 eurot õigusabikulu. 15. veebruari 2021

menetlusdokumendi lisana esitatud menetluskulude nimekirja ridade summa ei ole küll kokku

1005 eurot, kuid menetluskulude nimekirjaga koos esitatud arved nr 308, 309, 315 ja 335 lubavad

järeldada, et kaebaja siiski on teinud kulutusi kokku 1005 eurot. Arvetelt nähtub ka see, milliste

toimingutega õigusabi osutati. See on piisav, et lugeda kaebaja halduskohtus kantud

menetluskulude ulatus ja koosseis tõendatuks. Ringkonnakohtu hinnangul on kaebaja

õigusabikulu 990 eurot ja riigilõiv 15 eurot tervikuna põhjendatud ja vajalikud kulud ning tuleb

vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista.

Apellatsioonimenetluses esitas kaebaja taotluse vastustajalt menetluskuludena kokku 2400 euro

väljamõistmiseks. See summa sisaldab aga halduskohtus kantud menetluskulusid. Seega

apellatsioonimenetluses

taotleb

kaebaja

menetluskuluna

1395

euro

väljamõistmist.

Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud apellatsioonimenetlus asjas seotud erakorraliste

menetlustoimingute tegemise või uute asjaolude analüüsimise vajadusega, mis tinginuks vajadus

apellatsioonimenetluses suuremate õigusabikulude järele võrreldes halduskohtus kantud kuludega.

Seetõttu

peab

ringkonnakohus

apellatsioonimenetluses

põhjendatud

ja

vajalikeks

õigusabikuludeks 990 eurot. See summa ühes riigilõivuga (15 eurot) tuleb vastustajalt kaebaja

kasuks välja mõista.

/allkirjastatud digitaalselt/