2-18-1923/80 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Gea Lepik

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. detsember 2021. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-1923

Kohtuasi

OÜ X hagi Y OÜ vastu 8171 euro 11 sendi ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 19. juuni 2020. a otsus

Kaebuse esitaja, liik ja hind

OÜ X apellatsioonkaebus, hind 4955 eurot 80 senti

Y OÜ vastuapellatsioonkaebus, hind 7669 eurot 13 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja OÜ X (registrikood XXXXXXX), lepinguline

esindaja Raivo Salumäe

Kostja Y OÜ (registrikood XXXXXXXX), lepinguline

esindaja Tiia Raudmägi

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Y OÜ 2. detsembril 2021 menetlusdokumentides esitatud asjaolud

arvestamata ja tõendid vastu võtmata.

2. Rahuldada OÜ X riigilõivu tagastamise taotlus ja tagastada OÜ-le X

apellatsioonkaebuselt enam tasutud riigilõiv 25 eurot.

3. Rahuldada Y OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta OÜ X apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Tühistada Harju Maakohtu 19. juuni 2020. a otsuse resolutsioon osas, millega

maakohus rahuldas viivisenõude 507 eurot 52 senti ületavas osas, ja teha tühistatud

osas uus otsus, millega jätta seda ületavas osas viivisenõue rahuldamata. Ülejäänud

osas jätta maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ja täiendada

kohtuotsuse põhjendusi.

6. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:

6.1. Rahuldada hagi osaliselt.

2-18-1923

6.2. Mõista Y OÜ-lt OÜ X kasuks välja põhivõlg 5525 eurot 4 senti, kahjuhüvitis

660 eurot ja viivis 507 eurot 52 senti.

7. Jätta menetluskulud poolte enda kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ X (hageja, üürileandja) esitas 6. veebruaril 2018 (täiendatud 27. septembril 2018) Harju

Maakohtule Y OÜ (kostja, üürnik) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja

põhivõla 8171 eurot 11 senti (sh üür ja teenustasu 5582 eurot 11 senti, leppetrahv 1809 eurot ja

kahjuhüvitis 780 eurot) ning viivise 4510 eurot 89 senti. Alternatiivselt palus hageja mõista

kostjalt välja põhivõla 6965 eurot 11 senti (sh üür ja teenustasu 5582 eurot 11 senti, leppetrahv

603 eurot ja kahjuhüvitis 780 eurot) ning viivise 5716 eurot 89 senti.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 2. oktoobril 2017 äriruumi üürilepingu, millega

hageja andis kostjale üürile Tallinnas XXX asuva ärihoone 57,2 m² suuruse äriruumi nr 6.

Lepingu järgi oli üürimäär 9 eurot/m² (üür 603 eurot kuus (lisandub käibemaks)) ja

kõrvalkulude määr 3 eurot 20 senti/m² (kõrvalkulud 214 eurot 40 senti kuus (lisandub

käibemaks)). Vastavalt arvestite näitudele pidi lisanduma tasu vee ja elektritarbimise eest.

Pooled allkirjastasid 23. oktoobril 2017 ruumide üleandmise-vastuvõtmise akti.

Kostja teatas 25. oktoobri 2017. a e-kirjas hagejale soovist üürileping erakorraliselt üles öelda

järgmistel põhjustel: 1) hageja taunis 23. oktoobril 2017 kostja tegevust, 2) hageja esitas

24. oktoobril 2017 arve, mida kostja ei aktsepteerinud ning 3) hageja ei nõustunud 23. oktoobril

kostja paigaldatud õhksoojuspumba asukohaga.

Hageja vastas kostjale 28. oktoobri 2017. a e-kirjas, et kostja pretensioon on alusetu ning

selgitas, et äriruumi enda valdusesse võtmine enne kokkulepitud aega (16.–22. oktoober 2017)

oli omavoliline ja taunitav ning selle aja eest tuleb kostjal tasuda arvel nr 17096 märgitud

kasutustasu. Samuti märkis hageja, et kostja on rikkunud üürilepingu p 4.2.6, kui paigaldas ja

eemaldas omavoliliselt õhksoojuspumba ning sodis põranda. Sellega kahjustas kostja hageja

vara, mistõttu tuleb kostjal tasuda lepingu p 5.5 järgi leppetrahvi ja hüvitada hagejale

põhjustatud varaline kahju. Ühtlasi juhtis hageja tähelepanu sellele, et kostja ei ole

ülesütlemisavaldust esitanud üürilepingu p-s 10.3 sätestatud korras.

1.2. Kostjal ei olnud alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda ja ülesütlemisavaldus on tühine.

2-18-1923

Lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ei anna alust hageja esitatud pretensioon seoses sellega,

et kostja sisenes omavoliliselt äriruumi enne lepingu jõustumist. Hageja on nimetatud arve

annulleerinud. Üürileandjal oli õigus mitte nõustuda temaga eelnevalt kooskõlastamata

õhksoojuspumba paigaldamisega. Ülesütlemine on tühine ka vorminõude rikkumise tõttu.

Kostja pidi esitama lepingu p 10 järgi esmalt kirjaliku pretensiooni, kuid ei ole seda teinud.

1.3. Kuna üürilepingu erakorraline ülesütlemine on tühine, peab kostja tasuma hagejale üüri ja

kõrvalkulude katteks alates 2017. a oktoobrist kuni 2018. a aprillini kokku 5582 eurot 11 senti.

Hageja ei nõua kostjalt 16.–22. oktoobri 2017. a eest kasutustasu ja piirdub kahe leppetrahvi

nõudega. Arvestades seda, et kostja rikkus üürilepingu p 4.2.6 kaks korda (paigaldas ja

eemaldas õhksoojuspumba seda hagejaga kirjalikult kooskõlastamata), on hagejal üürilepingu

p 5.5 alusel õigus nõuda kostjalt esmase rikkumise eest leppetrahvi ühekordses üüritasumääras

ja korduva rikkumise eest kolmekordses määras. Hageja nõuab korduva rikkumise eest

leppetrahvi siiski kahekordses määras. Juhul, kui kohus leiab, et korduv leppetrahvinõue ei ole

põhjendatud, nõuab hageja leppetrahvi ühekordses määras, kuid suurendab viivisenõuet.

1.4. Hagejal on 1. mai 2018. a seisuga õigus nõuda viivist 4140 eurot 30 senti. Hageja tegi

27. septembri 2018. a menetlusdokumendis tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestas oma

viivisenõude kostja tasutud tagatisrahaga 1206 euro ulatuses, misjärel jäi 1. mai 2018. a seisuga

viivisenõudeks 2934 eurot 30 senti. Hageja selgitas, et pärast seda on kostja olnud veel

viivituses 149 päeva, mis on suurendanud viivisenõuet 6087 euro 48 sendi võrra, ja

27. septembri 2018. a seisuga on viivis 9021 eurot 78 senti. Hageja nõudis viivist 4510 eurot

89 senti. Juhul, kui kohus ei rahulda hageja leppetrahvinõuet, palus hageja mõista kostjalt enda

kasuks välja viivise 5716 eurot 89 senti.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2.2. Kostja tõi esile, et kostja on asutatud 29. septembril 2017 ning see oli kostja asutaja C jaoks

esimene asutatud äriühing. 2. oktoobril 2017 s.o paar päeva pärast kostja asutamist sõlmis C

kostja seadusliku esindajana hagejaga üürilepingu. Hagejat esindas suhtluses ja ruumide

ettenäitamisel Y (üürileandja esindaja), kellega lepiti kokku õhksoojuspumba ja vaheseinte

paigaldamine, mis märgiti ka ruumiplaanile. Ruumiplaan jäi Y kätte ning kostja sai aru, et

sellega on soojuspumba paigaldamine kooskõlastatud. Soojuspumba paigaldamisest räägiti ka

telefoni teel. Kuigi pooled leppisid kokku, et äriruum antakse kostjale üle 23. oktoobril 2017,

oli kostjale tagatud juurdepääs ruumi, et kostja saaks tellida hambaravikabineti sisustuse. Kostja

käis ruumi mõõdistamas ja märkis kriidiga põrandale sisustuse paigutuse. Kriit on keraamiliste

plaatidega kaetud põrandalt tavapärase pesuga eemaldatav. 23. oktoobril 2017 ruumide

üleandmise-vastuvõtmise akti sõlmides kohtas C esimest korda hageja seaduslikku esindajat Q.

C näitas talle kohta, kuhu oli plaanis paigaldada soojuspump, ning palus Q-l ära oodata

paigaldaja saabumine, kuid Q kiirustas ära. Pärast õhksoojuspumba paigaldamist helistas Q C-

le ja teatas, et see asukoht siiski ei sobi ja soojuspump tuleb ümber tõsta. 24. oktoobril 2017

edastas hageja kostjale äriruumi omavolilise kasutamise eest arve. 24. oktoobri 2017. a õhtul

kohtusid Q ja C koos soojuspumba paigaldajaga ja Q näitas uue asukoha, mis nõudis

keerulisemat paigaldust. Kui hageja oleks kohe lepingu sõlmimisel seda asukohta näidanud,

oleks kostja kaalunud, kas seda arvestades tasub üldse üürilepingut sõlmida. Kostja lasi 25.

oktoobril 2017 soojuspumba demonteerida, mille peale kutsus hageja kostjale politsei. Neil

asjaoludel oli kostjale selge, et koostöö hagejaga on võimatu, sest ta teeb takistusi ruumide

normaalseks kasutamiseks. Hageja ei käitunud heas usus ega mõistlikkuse põhimõttest

2-18-1923

juhindudes. Seetõttu saatis kostja hagejale 25. oktoobril 2017 üürilepingu erakorraliselt

ülesütlemise avalduse ning tagastas 30. oktoobri 2017. a tähitud kirjaga äriruumi võtmed.

Hageja sai kirja kätte 8. novembril 2017. Üürnik ei ole pärast 25. oktoobrit 2017 äriruumi

kasutanud.

2.1. Kostja vastuväidete kohaselt on üürileping tühine.

Üürileping on vastuolus heade kommetega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86

tähenduses. C sõlmis ärihingu nimel üürilepingu vahetult pärast oma esimese äriühingu

asutamist. Üürileping uue äriühinguga sõlmiti 12-aastase tähtajaga. Üürileping on sõlmitud

hageja kasutatud tüüptingimustel, mis on kostja jaoks äärmiselt ebasoodsad (p-d 2.1, 3.2, 3.8,

8.1.1 ja 8.1.2 ning 5. ptk).

C oli üürilepingu sõlmimise ajal otsusevõimetu TsÜS § 13 tähenduses. C-l olid seoses äriühingu

asutamisega suured vaimsed pinged, mis muutsid ta otsusevõimetuks. Üürilepingust tulenevate

vaidluste tõttu vajas C tekkinud psüühilise pinge tõttu 2018. a alguses kaks korda haiglaravi.

C-le on 2012. aastal määratud töövõimetuspension ning tal on raske puue, mille tõttu on tema

otsustusvõime piiratud.

2.2. Juhul, kui üürileping ei ole tühine, on kostja selle üürileandja rikkumiste tõttu 25. oktoobri

2017. a avaldusega erakorraliselt üles öelnud. Üürnik ei saanud asja kasutada ning üürileandja

käitus hea usu põhimõtte vastaselt ja keeldus koostööst. Sellega rikkus hageja võlaõigusseaduse

(VÕS) § 23 lg-s 2 sätestatud kohustust. Arvestades seda, et hageja vastas kostjale 28. oktoobril

2017, on ta hiljemalt siis saanud hageja ülesütlemisavalduse kätte. Kuna hageja sai 8. novembril

2017 kätte ka äriruumi võtmed ja asus äriruumi remontima, on ta saanud äriruumi valduse ning

tal ei ole õigust nõuda kostjalt enam üüri ja kõrvalkulude tasumist.

2.3. Juhul, kui kostja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud, on üürilepingu leppetrahve ja

viiviseid puudutavad punktid VÕS § 42 lg 3 p 5 alusel tüüptingimustena tühised. Juhul, kui

need ei ole tühised, palub kostja leppetrahvi ja viivist VÕS § 162 alusel mõistliku suuruseni

vähendada. Mõistlik viivis on VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivis. Mõistlik leppetrahv

on 100 eurot.

Arvestades seda, et hageja sai äriruumi enda valdusesse, oli tal võimalik leida 2017. a

novembris uus üürnik ning ta ei tohiks hea usu põhimõttest tulenevalt nõuda kostjalt üüri

tasumist pärast 30. novembrit 2017. Kuna kostja ei kasutanud äriruumi, ei ole hagejal õigust

nõuda kõrvalkulude hüvitamist.

Alternatiivselt tuleb üürilepingu 12-aastane tähtaeg lugeda tüüptingimusena tühiseks, sest

värskelt asutatud ärihingu puhul ei ole see mõistlik tähtaeg. Sellisel juhul tuleb lugeda

üürileping sõlmituks tähtajatult ning kostjal oli õigus see kolmekuulist etteteatamistähtaega

järgides üles öelda.

2.4. Juhuks, kui kostjal on kohustus tasuda hagejale üüri, palus kostja 5. juuli 2018. a

menetlusdokumendis tasaarvestada tema tasutud tagatisraha 1206 eurot hageja 2017. a oktoobri

ja novembri üüriga.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 19. juuni 2020. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 7669 eurot 13 senti, sh põhivõla 5525 eurot 4 senti, kahjuhüvitise 660 eurot

ja viivise 1484 eurot 9 senti. Menetluskulud jättis maakohus poolte enda kanda.

2-18-1923

3.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

pooled sõlmisid 2. oktoobril 2017 Tallinnas XXX asuvas ärihoones äriruumi

üürilepingu tähtajaga kuni 22. oktoobrini 2029;

-

kostja tegi üüritud ruumi põrandale kriidiga märked ja õhksoojuspumba paigaldamise

ja demonteerimise tõttu on üüritud ruumi seinas auk;

-

Osaühingu Valdusehitus ülevaatusakti kohaselt on välisseinas avaus diameetriga

50 mm, mis on vaja soojustada ja mõlemalt poolt viimistleda, välisseinas asub

metallkonstruktsioon, mis tuleb eemaldada ja kruviaugud täita ning viimistleda, sisesein

tuleb pahteldada ja värvida täies ulatuses, ruumi põrand tuleb süvapuhastada ja vahatada

-

Osaühingu Valdusehitus hinnapakkumise kohaselt on tööde (seinaava täitmine ja

soojustus, siseseinte pahteldus ja värvimine, välisseinte pahteldus ja värvimine, põranda

pesu) maksumus 650 eurot (lisandub käibemaks);

-

kostja teatas 25. oktoobril 2017 hagejale e-kirjaga üürilepingu erakorralise ülesütlemise

soovist;

-

hageja esitas 2017. a oktoobri eest arve nr 17096 summaga 506 eurot 23 senti; arve

sisaldas ka ruumide kasutamise ja kõrvalkulude tasu 16.–22. oktoobri 2017. a eest;

alates 23. oktoobrist 2017 on üür ja kõrvalkulud 237 eurot 29 senti (koos käibemaksuga

284 eurot 75 senti);

-

hageja esitas 2017. a novembri eest arve summaga 996 eurot 24 senti ning 2017. a

detsembri ja iga järgneva kuu eest kuni 2018. a aprillini summaga 860 eurot 28 senti;

kuni 28. aprillini 2018 on üür ja kõrvalkulud 802 eurot 93 senti.

3.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole üürileping tühine.

Kostja ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et üürileping

on vastuolus heade kommete või avaliku korraga TsÜS § 86 tähenduses. Pooled on üldjuhul

lepingu sisu kujundamisel vabad otsustama õigussuhte tingimuste üle ning peavad tulenevalt

VÕS §-st 6 käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. Kostja ei ole tõendanud, et

ta oleks lepingu sõlmimisel olnud sundseisus ning allkirjastanud lepingu tulenevalt

erakorralisest vajadusest või sõltuvussuhtest. Tegemist on kahe äriühingu vahel sõlmitud

lepinguga, kus eelduslikult on pooled võrdsed. See, et kostja seadusliku esindaja jaoks oli

tegemist esimese äriühinguga, ei vabasta teda juhatuse liikmele pandud kohustusest tegutseda

äriühingule parimal võimalikul viisil, sh mitte sõlmida äriühingule kahjulikke lepinguid.

Samuti ei ole kostja põhistanud ega tõendanud, et leping oleks tema jaoks tehtud äärmiselt

ebasoodsatel tingimustel või et tal ei oleks võimalust olnud jätta leping üldse sõlmimata. Ei

nähtu, et leping oleks vastuolus avaliku korraga. Juhul, kui hageja oleks rikkunud hea usu

põhimõtet, ei ole see lepingu tühisuse aluseks.

C ei olnud üürilepingu sõlmimisel otsusevõimetu TsÜS § 13 lg 1 tähenduses. Asjas korraldatud

kohtupsühhiaatriaekspertiis kinnitab, et C oli lepingu sõlmimise ajal otsusevõimeline. Kostja

esitatud tõendid ei kinnita tema otsusevõimetust lepingu sõlmimise ajal ega lükka ümber

ekspertiisi tulemust.

3.3. Kostja ei ole üürilepingut erakorraliselt üles öelnud ja tema 25. oktoobri 2017. a

ülesütlemisavaldus on tühine, sest üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldused ei olnud

täidetud.

Üürilepingu erakorraline ülesütlemine on õiguspärane siis, kui leping öeldakse üles õiguslikul

alusel ning seaduses sätestatud korras. Kuna üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe, võib teise

2-18-1923

lepingupoole kohustuse rikkumise korral öelda üürilepingu VÕS § 196 lg 2 järgi üles alles

pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist.

Praegusel juhul teatas kostja 25. oktoobri 2017. a e-kirjaga soovist öelda üürileping

erakorraliselt üles. Üürilepingu ülesütlemise põhjusena tõi ta esile pooltevahelised lahkhelid,

sh põhjendamatult esitatud üüriarve ja probleemid õhksoojuspumba paigaldamise ja

eemaldamisega. Kostja ei toonud esile ühtki VÕS §-des 314–319 sätestatud alust. Erimeelsused

üürileandjaga ei ole üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluseks, st tegemist ei ole mõjuva

põhjusega. Kuigi kostja ei ole avalduses märkinud, et ta ei saanud üürileandja tegevuse tõttu

üüritud ruume VÕS § 314 tähenduses kasutada, võib kostja vastuväidetest seda järeldada.

Erakorralise ülesütlemise eeldused VÕS § 314 lg 1 järgi ei ole aga täidetud ka juhul, kui kostjale

ei pakkunud lepingu täitmine erimeelsuste tõttu enam huvi.

3.4. Kostja vastuväited üürilepingu kui tüüptingimustel sõlmitud lepingu punktide tühisuse

kohta on osaliselt põhjendatud.

Kuigi üürileping ei vasta väliste tunnuste poolest (tegemist ei ole n-ö täida-lüngad-formulariga)

tüüptingimustega lepingule, ei ole hageja esitanud vastuväiteid ega tõendeid, mis kinnitaks, et

tegemist ei olnud tüüptingimustel sõlmitud lepinguga või et kostjal oli võimalus tingimuste osas

kaasa rääkida.

Kuna kostja ei ole tarbija, saab VÕS § 44 järgi üksnes eeldada, et VÕS § 42 lg-s 3 sätesatud

tingimustega leping on ebamõistlikult kahjustav. See paneb tingimuse ebamõistlikkuse ja

kahjustava iseloomu puudumise tõendamiskoormuse tingimuse kasutajale. Eeldus tuleb ümber

lükata aga üksnes juhul, kui tingimuse puhul saab kõne alla tulla tingimuse ebamõistlikult

kahjustav iseloom. Eeldust ei saa tekkida, kui tüüptingimus ei saa ilmselgelt olla ebamõistlikult

kahjustav.

Üürilepingu p 5.2 (lepingus sätestatud maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles

süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5 % tasumata summast päevas iga tasumisega

viivitatud päeva eest) ei ole VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi tühine. Menetlusosalised on juriidilised

isikud, kes sõlmisid üürilepingu oma majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse või

kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Kuigi viivisemäär on VÕS § 113 lg-s 1

sätestatud määrast kõrgem, ei saa seda pidada seadusega vastuolus olevaks. Juriidiliste isikute

puhul ei ole 0,5%-line viivisemäär ebamõistlik.

Üürilepingu p 5.5 (üürilepingu p 4.2.8 rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise

korral on üürnik esmakordselt selle fakti tuvastamisel kohustatud tasuma üürileandjale

leppetrahvi 1 kuu üürisumma ulatuses, teistkordsel rikkumisel, samuti rikkumise

mittelõpetamisel 10 päeva jooksul, aga 3 kuu üürisumma ulatuses. Lisaks leppetrahvile tuleb

üürnikul kompenseerida üürileandjale tekitatud kahjude parandamine) on VÕS § 334 lg 4 alusel

tühine, sest see sätestab kostjale kohustuse tasuda leppetrahvi enne üürilepingu lõppemist. Kuna

hageja nõuab leppetrahvi üksnes selle lepingupunkti alusel, ei ole tähtsust kostja esile toodud

teistel leppetrahvi sätestavatel lepingupunktidel.

Üürilepingu p 1.4 (lepingu tähtaeg on 12 aastat, leping kehtib kuni 22. oktoober 2029) ei ole

VÕS § 42 lg 3 p 19 alusel tühine. Kostja ei ole veenvalt põhistanud ega tõendanud, milles

seisneb tähtaja ebamõistlikkus. Seaduses ei ole sätestatud, kui pikad võivad olla tähtajalised

üürilepingud. Poolte õigused ja kohustused ei sõltu lepingu tähtaja pikkusest.

2-18-1923

Üürilepingu p 2.1 (lepingu objektiks on lisaks äriruumile (57,2 m²) sellega proportsionaalne osa

juurdepääsuteest ja WC-st (kokku 67 m²)) ei ole VÕS § 42 lg 3 p 23 alusel tühine, sest see säte

ei kohaldu üürilepingule. Pooled leppisid kokku, et kostja tasub üüri 67 m² eest.

Üürilepingu p 7.6.2 (leping loetakse lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele lepingu

lõpetamise soovist ette kuus kuud) ei ole VÕS § 42 lg 3 p 31 alusel tühine. Etteteatamistähtaja

mõistlikkust tuleb hinnata seaduses sätestatud etteteatamistähtaegade ja kestvuslepingu tähtaja

pikkust arvestades. Kuna leping oli sõlmitud 12 aastaks, ei ole kuuekuuline etteteatamistähtaeg

ebamõistlikult pikk. Ka juhul, kui pooled oleksid sõlminud tähtajatu lepingu, oleks neil õigus

leppida kokku seaduses sätestatust pikem etteteatamistähtaeg.

3.5. Hageja nõuded on osaliselt põhjendatud ja tuleb põhjendatud ulatuses rahuldada.

Kuna üürileping ei lõppenud erakorralise ülesütlemise tõttu, saab kostja 25. oktoobri 2017. a

e-kirja pidada lepingu ülesütlemise soovist teatamiseks üürilepingu p 7.6.2 tähenduses. Seega

kehtis üürileping kuni 28. aprillini 2018.

Arvestades üürilepingu kehtivuse aega (kuni 28. aprill 2018), on hagejal õigus nõuda kostjalt

VÕS §-de 271 ja 292 ning üürilepingu p-de 3.3 ja 3.4 alusel üüri ja kõrvalkulude võlana kokku

5525 euro 4 sendi tasumist. Sellel, kas kostja 23. oktoobrist 2017 kuni 28. aprillini 2018

üüripinda kasutas või mitte, ei ole nõude lahendamisel tähtsust. Hagejal on õigus nõuda üüri ja

kõrvalkulusid kuni 28. aprillini 2018.

Kuna üürilepingu p 5.5 on tühine, ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt leppetrahvi (1809 eurot,

alternatiivselt 603 eurot).

Kuna kostja rikkus üürilepingu p 4.2.6 ja põhjustas sellega hagejale kahju, peab kostja hagejale

VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel kahju 660 euro ulatuses hüvitama. Üüripingu p 4.2.6 järgi oli

üürnik kohustatud ümberehitused ja parendused üürileandjaga eelnevalt kirjalikult

kooskõlastama. Kuigi kostja väitel oli õhksoojuspumba paigaldamine ruumi kasutamise eeldus

ning ta leppis hagejaga kokku selle asukoha, ei ole kostja menetluses oma väiteid tõendanud.

Kostja ei ole esitanud ühtegi kirjalikku kokkulepet ega joonist. Tunnistaja Y ütlustega on

tõendatud, et joonised tuli kooskõlastada hageja juhatuse liikme Q-ga. Q kinnitas vande all, et

kostja paigaldas õhksoojuspumba omavoliliselt ning peale üürilepingu ja selle lisa ei ole

täiendavaid plaane. Üürilepingule lisatud plaanilt ei nähtu ühtegi allkirjastatud täiendust.

Hageja kahjunõue on aga üksnes osaliselt põhjendatud. Kuna kostja tegi äriruumi seina augu,

on seinaava täitmise, pahteldamise ja värvimise tööd vajalikud. Hageja ei ole aga tõendanud, et

kostja rikkus kriidiga põranda vaha, mistõttu ei ole põrandapesutöö osas nõue põhjendatud.

Kostja ei ole tõendanud, et töid saaks teha odavamalt.

Hagejal on VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 ning üürilepingu p 5.2 alusel õigus nõuda kostjalt

viivist. Arvestades seda, et hageja arvestas tasumata üürilt ja kõrvalkuludelt viivist lepingu

lõppemise aja seisuga ning üürileping lõppes 28. aprillil 2018, on hageja viivisenõue üürilt ja

kõrvalkuludelt kokku 2690 eurot 9 senti. Kuigi kostja palus viivist vähendada, ei ole kostja

toonud esile asjaolusid, mis annaksid alust viivist VÕS § 162 lg 1 järgi vähendada. Hageja ei

ole nõudnud suuremat viivist kui põhivõlg ning kohus pidas põhjendatuks hageja nõutud

viivisest väiksemat viivist.

2-18-1923

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega

maakohus jättis hageja leppetrahvinõude, kahju hüvitamise nõude ja viivisenõude rahuldamata,

ja teha uue otsuse, millega rahuldada ka need hageja nõuded ning jätta menetluskulud kostja

kanda.

4.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt luges maakohus vääralt tüüptingimusena tühiseks

üürilepingu p 5.5 ja jättis sellest tulenevalt vääralt hageja leppetrahvinõude rahuldamata.

Hageja vaidles maakohtus vastu sellele, et tegemist on tüüptingimustega lepinguga. Lepingu

p 5.5 ei olnud tüüptingimus, mida kinnitavad mh Y tunnistajana antud ütlused. Maakohus

kohaldas vääralt VÕS § 42 lg 3 p 5 ja § 44, samuti VÕS § 334 lg-t 4, kuigi hageja tõi esile, et

tegemist ei olnud kokkuleppega, mis kehtestaks leppetrahve üürilepingu lõppemisel.

4.2. Maakohus luges vääralt üürilepingu lõppenuks 28. aprillil 2018, kuigi kostja sooviavaldus

tuli lugeda üürilepingu p 10.3 järgi kätte saaduks postitamisest 5 päeva möödudes. Maakohus

ei ole arvestanud, et hageja tõi esile, et ta sai avalduse 1. novembril 2017 ja üürileping lõppes

1. mail 2018.

4.3. Maakohus jättis vääralt hageja kahjunõude põrandapesu osas rahuldamata. Põranda

puhastamine kriidist oli igal juhul vajalik.

4.4. Maakohus mõistis vääralt hageja 27. septembri 2018. a hagiavalduse täiendust ja jättis

sellest tulenevalt põhjendamatult rahuldamata hageja viivisearvutuse ja -nõude aja eest pärast

üürilepingu lõppemist. Hageja viivisenõue oli arvestatud kuni 27. septembrini 2018 ning ka

juhul, kui rahuldada hageja põhinõuded maakohtu õigeks peetud ulatuses, on hagejal õigus

saada viivist nõutud ulatuses. Hagejal oli õigus nõuda viivist kuni põhivõla ulatuses.

4.5. Maakohus jaotas vääralt menetluskulud poolte vahel. Kulud tuleb jaotada vastavalt hagi

rahuldamise proportsioonile. Kostja otsusevõimetust puudutava taotluse menetluskulud (25%

hageja kuludest) tuleb jätta kostja kanda, sest tegemist oli üllatusliku ning ebamõistliku

taotlusega.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Vastuapellatsioonkaebus

6. Kostja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega

maakohus rahuldas hagi, ja teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

6.1. Vastuapellatsioonkaebuse väidete kohaselt jättis maakohus üürilepingu heade kommete

vastasust hinnates arvestamata kostja vastuväited seoses üürileandja käitumisega. Pooled ei

olnud võrdsed, sest hageja juhatuse liikmel on teatud ärialane kuulsus ning ta on väga

konfliktne. Üürileping oli sõlmitud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Arvestades

C vaimset seisundit lepingu sõlmimisel, tuli üürilepingu 12-aastane tähtaeg lugeda

tüüptingimusena tühiseks. Isik, kes ei tee teise poolega koostööd ja rikub hea usu põhimõtet,

kaotab teise poole vastu nõudeõiguse.

6.2. Maakohus jättis üürilepingu ülesütlemise alust tuvastades andmata hinnangu üürileandja

tekitatud konfliktile, mis takistas äriruumi hambaravikabinetti rajada. Kuna hageja rikkus

2-18-1923

VÕS § 23 lg-s 2 sätestatud koostöökohustust, oli kostjal õigus üürileping erakorraliselt üles

öelda.

6.3. Maakohus leidis vääralt, et üürilepingu p 5.2 (viivisemäär 0,5% päevas) ei ole tühine, kuigi

hageja tunnistas kohtuistungil, et tegemist oli tema tüüplepinguga ja mõned punktid võisid olla

ebamõistlikud. Kuigi Riigikohus oli maakohtu viidatud lahendis pidanud seadusega kooskõlas

olevaks viivisemääraks 0,2% päevas, pidas maakohus vääralt seadusega kooskõlas olevaks ka

viivisemäära 0,5% päevas.

Maakohus jättis (eelkõige viivise vähendamise taotlust lahendades) arvestamata C

terviseseisundit puudutavad väited. Maakohus jättis arvestamata ka kostja väited kostja raske

majandusliku olukorra kohta ja seda kinnitavad tõendid.

6.4. Maakohus jättis arvestamata kostja esitatud tasaarvestuse vastuväite. Kostja oli tasunud

tagatisraha 1206 eurot ja palus hagi rahuldamise korral selle tasaarvestada.

7. Hageja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Mh viitas

hageja sellele, et kostja tagatisraha on üürilepingu p-de 3.2 ja 5.13 alusel tasaarvestatud enne

hagi esitamist sissenõutavaks muutunud viivisenõudega ja seda ei saa topelt tasaarvestada.

Menetluse edasine käik

8. Tallinna Ringkonnakohus võttis kaebused 4. augusti 2020. a ja 25. augusti 2020. a määrusega

menetlusse ning määras 17. novembril 2021 menetlusosalistele avalduste ja seisukohtade

esitamise tähtaja ja otsuse avalikult teatavaks tegemise aja. Ringkonnakohus selgitas, et pooltel

on õigus esitada eelkõige õiguslikke seisukohti ning uute asjaolude ja tõendite esitamiseks tuleb

esile tuua õiguslik alus, mis nende esitamist praeguses menetlusetapis veel võimaldab. Juhul,

kui menetlusosalised esitavad uusi avaldusi või seisukohti, edastab ringkonnakohus need

vastaspoolele teadmiseks, kuid nende kohta ei ole vaja esitada seisukohta, v.a juhul kui

ringkonnakohus selleks võimaluse annab.

9. Kostja lepinguline esindaja esitas 2. detsembril 2021 menetluskulude nimekirja ning

seaduslik esindaja esitas samal päeval kolm menetlusdokumenti pealkirjaga „Täiendavad

dokumendid“.

10. Hageja palus jätta pärast menetluskulude nimekirja esitatud kostja seadusliku esindaja

esitatud uusi asjaolusid ja tõendeid sisaldavad menetlusdokumendid arvestamata ja tõendid

vastu võtmata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et hageja apellatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon selle alusel

muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja täiendada kohtuotsuse põhjendusi. Kostja

vastuapellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus

osaliselt (viivisenõude osas) tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega

rahuldab hageja viivisenõude väiksemas ulatuses. Kuigi üldjuhul tuleb maakohtu otsuse

tühistamise korral TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust, ei ole

praegusel juhul selleks alust, sest ringkonnakohtu hinnangul on hagi mõnevõrra erinevas

ulatuses rahuldamise tõttu endiselt põhjendatud jätta menetluskulud poolte enda kanda.

2-18-1923

12. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust

ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Arvestades

seda, et hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata, ja

kostja osas, millega maakohus rahuldas hagi, kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust kogu ulatuses, arvestades kummagi poole apellatsioonkaebuse

väiteid.

13. Esmalt

märgib

kolleegium,

et

ringkonnakohus

jätab

apellatsioonkaebuse

ja

vastuapellatsioonkaebuse alusel maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust kontrollides

TsMS § 652 lg 1 p 2, lg 3 p 2 ja lg 4 alusel kostja seadusliku esindaja C 2. detsembril 2021

esitatud menetlusdokumentides sisalduvad asjaolud arvestamata ja menetlusdokumendile

lisatud tõendid vastu võtmata, sest need on esitatud hilinenult, kostja seaduslik esindaja ei ole

põhistanud, miks ta esitas need alles ringkonnakohtule ning tegi seda seisukohtade esitamiseks

määratud

tähtaja

viimasel

päeval,

mitte

juba

19. augustil

2020

esitatud

vastuapellatsioonkaebuses

ega

25. augustil

2020

esitatud

vastuses

hageja

apellatsioonkaebusele, ning hageja vaidles uute asjaolude arvestamisele ja tõendite

vastuvõtmisele vastu.

14. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas nende vahel 2. oktoobril

2017 sõlmitud äriruumi üürileping kehtib või on heade kommetega vastuolu tõttu tühine, samuti

selle üle, kas üürilepingu punktid, mis sätestavad viivisemäära (p 5.2), leppetrahvi (p 5.5) ja

lepingu tähtaja (p 1.4) on tüüptingimustena tühised.

14.1. Kuigi kostja ei nõustu vastuapellatsioonkaebuses maakohtu otsusega osas, millega

maakohus leidis, et viivisemäära ja lepingu tähtaega puudutavad lepingupunktid ei ole tühised,

ei anna kostja apellatsioonkaebuse väited alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

Ringkonnakohus nõustub selles osas TsMS § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendustega

ega korda neid. Vastuseks kostja vastuapellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium

järgmist.

14.1.1. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et kostja ei toonud kohtumenetluses esile

selliseid asjaolusid ega tõendeid, mille alusel saanuks maakohus järeldada, et üürileping oli

TsÜS §-s 86 sätestatut arvestades vastuolus heade kommetega. Kolleegium täiendab selles osas

maakohtu põhjendusi.

Igasugune heade kommetega vastuolus olev tehing on TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine. Riigikohus

on selgitanud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu

tegemise ajal, ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade

kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil

(vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23). Tehingu heade kommete vastasuse

hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja

selle tegemise asjaolusid (vt Riigikohtu 24. mai 2001. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01; 29.

aprilli 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-02, p 9). Seega tuleb küll tehingu heade kommete

vastasust hinnates arvestada koosmõjus kõik asjaolusid, kuid lähtuda tuleb tehingu tegemist

puudutavatest asjaoludest, mitte pärast tehingu tegemist tekkinud asjaoludest.

Praegusel juhul tõi kostja apellatsioonkaebuses esile, et maakohus jättis arvestamata hageja

seadusliku esindaja Q käitumise. Samas on kostja tuginenud kohtumenetluses üksnes sellele, et

alles üürilepingu sõlmimise järel ilmnes, et üürileandja oli konfliktne ja halva kuulsusega ning

käitus kostja seadusliku esindaja suhtes halvasti, ega ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid

2-18-1923

alust arvata, et hageja seaduslik esindaja käitus lepingut sõlmides heade kommete vastaselt või

ajendatult heade kommete vastasest eesmärgist. Seega ei anna kostja vastuväited alust

järeldada, et üürileping oli hageja seadusliku esindaja käitumise tõttu vastuolus heade

kommetega. Üürileandja seadusliku esindaja käitumisest pärast lepingu sõlmimist ja

isikuomadustest ei saa järeldada, et leping, mille äriühingu seaduslik esindaja sõlmib äriühingu

nimel, on heade kommetega vastuolus. Üürilepingu vastuolu heade kommetega ei saa järeldada

ka kostja ülejäänud esitatud asjaoludest, sh sellest, et kostja seaduslik esindaja oli väidetavalt

kogenematu ja sõlmis seetõttu talle kahjuliku ning ülemäära pika tähtajaga üürilepingu. Kostja

ei ole toonud esile ega tõendanud, et hageja teadis kostja kogenematusest ning kasutas seda

üürilepingut sõlmides heade kommete vastaselt ära. Samas kinnitas hageja töötaja Y

tunnistajana kohtule, et tema koostas üürilepingu ja see oli tavapärane leping (I kd, tl 188jj).

14.1.2. Maakohus järeldas õigesti ka seda, et üürilepingu tähtaega puudutav lepingupunkt

(p 1.4) ei ole ebamõistlikult pika tähtaja tõttu tühine. Ka selles osas nõustub ringkonnakohus

maakohtu põhjendustega, neid kordamata. Kolleegium lisab, et kostja ei ole selgitanud, kuidas

oleks tavapärases olukorras (st juhul, kui kostja ei oleks soovinud üürilepingut erakorraliselt

üles öelda) olnud 12-aastane üüritähtaeg talle ebamõistlikult koormav. Praktikas on pika

tähtajaga tähtajalised üürilepingud tavapärased ning need tagavad nii üürnikule kui ka

üürileandjale teatud kindluse. Arvestades seda, et üürilepingu p 7.6.2 järgi oli mõlemal

lepingupoolel võimalus leping etteteatamistähtaega järgides ka üles öelda, ei saanud 12-aastane

lepingutähtaeg olla kuidagi kummalegi poolele ebamõistlikult koormav. Samuti ei olnud

kuuekuuline etteteatamistähtaeg, arvestades lepingu tähtaja pikkust, kummalegi lepingupoolele

ülemäära koormav. Seejuures oli lepingus lähtutud poolte võrdsusest, st kumbki pool pidi

lepingu lõpetamisest kuus kuud ette teatama. Seda arvestades ei ole kolleegiumil alust arvata,

et üürilepingu p 1.4 oleks koosmõjus p-ga 7.6.2 kostjat ebamõistlikult kahjustav.

14.1.3. Maakohus asus põhjendatult seisukohale, et lepingu p-s 5.2 sätestatud viivisemäär 0,5%

päevas ei ole seadusega vastuolu tõttu tühine.

14.2. Hageja ei nõustu maakohtu otsusega üürilepingu tühisust puudutavalt osas, milles

maakohus leidis, et üürilepingu p 5.5 on tüüptingimusena tühine, ning jättis hageja

leppetrahvinõude rahuldamata. Kolleegiumi hinnangul ei ole tähtsust sellel, kas üürilepingu

p 5.5 on käsitatav tüüptingimusena või mitte, sest maakohus asus põhjendatult seisukohale, et

VÕS § 334 lg 4 järgi oli üürilepingu p 5.5 tühine. Selles osas täpsustab ringkonnakohus

kohtuotsuse põhjendusi alljärgnevalt.

Üürilepingu p 5.5 järgi oli üürnik lepingu p 4.2.8 rikkumisel või mistahes viisil ruumide

kahjustamise korral esmakordselt selle fakti tuvastamisel kohustatud tasuma üürileandjale

leppetrahvi ühe kuu üürisumma ulatuses, teistkordsel rikkumisel, samuti rikkumise

mittelõpetamisel 10 päeva jooksul, aga kolme kuu üürisumma ulatuses, ning lisaks

leppetrahvile tuli üürnikul kompenseerida üürileandjale tekitatud kahjude parandamine.

Üürilepingu sõlmimise ajal, s.o 2. oktoobril 2017 kehtinud VÕS § 334 lg 1 I lause järgi pidi

üürnik pärast lepingu lõppemist tagastama asja koos päraldistega seisundis, mis vastas asja

lepingujärgsele kasutamisele, ning üürnik vastutas VÕS § 334 lg 2 järgi mh üüritud asja

kahjustamise eest. Seejuures oli kokkulepe, mille kohaselt kohustus üürnik enne üürilepingu

lõppemist maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist, VÕS § 334 lg 4 järgi tühine. Seega

välistas viidatud säte üürniku ja üürileandja leppetrahvi kokkuleppe, milles fikseeriti eelnevalt

mingid asja tagastamisel sissenõutavaks muutuvad kohustused, kui asi teatud tingimustele või

seisukorrale ei vastanud. Kuigi hageja väitel ei leppinud pooled lepingu p-s 5.5 kokku lepingu

lõppemisel saabuvates tagajärgedes, ei anna see ringkonnakohtule alust asuda VÕS § 334 lg 4

2-18-1923

tõlgendamisel maakohtust erinevale järeldusele. Arvestades seda, et üürilepingu p 5.5 nägi ette

leppetrahvi lepingu esemeks oleva äriruumi kahjustamise eest, mis oli ka VÕS § 334 lg 2

reguleerimise esemeks, hõlmas VÕS § 334 lg 4 kõiki üürniku ja üürileandja leppetrahvi

kokkuleppeid, mis puudutasid üürieseme kahjustamisest tulenevaid õiguslikke tagajärgi. Ka

Riigikohus on leidnud, et VÕS § 334 lg 4 järgi olid tühised enne üürilepingu lõppemist sõlmitud

kokkulepped, mille alusel tekkis üürnikul mistahes varaline kohustus, mis ei olnud üür,

kõrvalkulud või võimalik kahjuhüvitis. Seega välistas VÕS § 334 lg 4 nt poolte leppetrahvi

kokkulepped (vt Riigikohtu 17. juuni 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-15, p 11).

Lisaks juhib kolleegium tähelepanu sellele, p 5.5 II lause, mis kohustab üürnikku lisaks

leppetrahvile hüvitama üürileandjale ka kahju, võib tüüptingimusena olla VÕS § 42 lg 3 p 5

alusel tühine. Kolleegium selgitab, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool

nõuda VÕS § 161 lg 1 järgi leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata ning kui kahjustatud

lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju VÕS § 161

lg 2 järgi hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Riigikohus on leidnud, et tüüptingimustes

ei saa kehtestada VÕS § 161 lg-st 2 erinevat korda ning see oleks ebamõistlikult kahjustav

tingimus VÕS § 42 lg 3 p 5 järgi (vt Riigikohtu 14. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-120-08, p 15).

14.3. Eeltoodut arvestades asus maakohus õigesti seisukohale, et üürileping ei ole tervikuna ega

kostja eraldi esile toodud punktide osas tühine, v.a üürilepingu p 5.5, mistõttu on hagejal õigus

esitada kostja vastu lepingu alusel nõudeid, v.a leppetrahvinõue, mille maakohus jättis

rahuldamata.

15. Seoses hageja ülejäänud nõuetega vaidlevad pooled apellatsioonimenetluses selle üle, kas

kostjal oli alust öelda 25. oktoobril 2017 üürileping erakorraliselt üles, kuna hageja rikkus

koostöökohustust. Sellest sõltub see, kas hagejal oli õigus nõuda kostjalt üüri ja

kõrvalkohustuste tasumist ning nende tasumisega viivitamise tõttu viivist, või lõppes üürileping

erakorraliselt ülesütlemise tõttu. Ühtlasi vaidlevad pooled selle üle, millal lõppes üürileping,

kui kostjal ei olnud alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda.

15.1. Ringkonnakohtu hinnangul asus maakohus põhjendatult seisukohale, et praegusel juhul

ei olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldused täidetud. Ringkonnakohus nõustub

selles

osas

maakohtu

põhjendustega,

neid

kordamata.

Kuigi

kostja

tõi

vastuapellatsioonkaebuses esile, et maakohus jättis arvestamata kostja väited üürileandja

tekitatud konflikti ja koostöökohustuse rikkumise kohta, ei anna ka need väited alust asuda

maakohtust erinevale seisukohale, sest kostja ei ole neid väiteid kohtumenetluses millegagi

tõendanud. Seetõttu ei saanud maakohus ega saa ka ringkonnakohus tuvastada, et hageja on

koostöökohustust rikkunud. Kostja palus tunnistajana üle kuulata Y, kuid tema ütlused ei

kinnita konflikti ega politsei kutsumist. Seega ei ole kohtule teada, kas poolte vahel oli konflikt

ning kui oli, siis kes selle põhjustas ja milline see oli. Ainuüksi kostja väidete alusel ei saa kohus

seda tuvastada. TsMS § 230 lg 1 järgi pidi kostja tõendama neid asjaolusid, millele tuginesid

tema vastuväited, kuid kostjal ei ole õnnestunud seda teha.

Eeltoodut arvestades asus maakohus õigesti seisukohale, et üürileping ei lõppenud

erakorraliselt ülesütlemisavalduse tegemisega, kuid arvestades kostja ülesütlemisavaldust tuleb

leping lugeda lõppenuks pärast üürilepingu p-s 7.6.2 kokkulepitud kuuekuulise

etteteatamistähtaja möödumist.

15.2. Maakohus ei ole eksinud ka üürilepingu lõppemise päeva määrates, nagu leiab hageja

apellatsioonkaebuses. Kolleegiumi hinnangul asus maakohus õigesti seisukohale, et

2-18-1923

üürilepingu p 7.6.2 alusel kehtis üürileping kuni 28. aprillini 2018. Kuigi maakohus ei

põhjendanud, miks ei ole hageja käsitus lepingu lõppemisest alates 1. maist 2018 põhjendatud,

ei anna hageja apellatsioonkaebuse väited alust maakohtust erinevale järeldusele jõuda.

Kolleegium parandab maakohtu eksimuse ja vastab hageja väitele.

15.2.1. Ringkonnakohus selgitab, et lepingu ülesütlemine toimub VÕS § 195 lg 1 järgi avalduse

tegemisega teisele lepingupoolele. TsÜS § 69 lg 1 I lause järgi tuleb kindlale isikule suunatud

tahteavaldus väljendada ning see muutub kehtivaks kättesaamisega. Seejuures on tahteavaldus

TsÜS § 69 lg 2 järgi kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud

ning eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse

saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Lepinguga seotud

tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse TsÜS § 69 lg 3 järgi kättesaaduks, kui see

on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja

tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. VÕS § 325 lg 1 järgi võivad

üürileandja ja üürnik äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis.

Üürilepingu p 10.2 järgi loeti kõik lepingu täitmisega või lepingust tulenevate vaidlustega

seotud teated ja informatsioon ametlikult ja kooskõlas lepinguga esitatuks, kui need teated on

poolele edastatud tähitud kirja teel või antud teisele poolele üle allkirja vastu, ning üürilepingu

p 10.3 järgi loeti kirjalik teade kätteantuks, kui teade on üle antud allkirja vastu või teade on

saadetud postiasutuse poolt tähitud kirjaga ja postitamisest on möödunud viis kalendripäeva.

Seega nägi üürileping ette kirjaliku vorminõude ja kirjaliku teate edastamise viisi isiklikult

üleandmise või postiasutuse vahendusel ning eemalviibijale edastatud teate kättesaamise

fiktsiooni.

Riigikohus on leidnud, et lepingus tahteavalduse kättesaamist reguleeriv tüüptingimus on

VÕS § 42 lg l ja lg 3 p 35 alusel koosmõjus VÕS §-ga 44 muudes kui tarbijaga sõlmitud

lepingutes tühine, kui see kaldub lepingupoole kahjuks kõrvale TsÜS § 69 lg-s 3 sätestatust.

Sellisel juhul kohaldub seaduses, s.o TsÜS § 69 lg-s 3 sätestatu (vt Riigikohtu 25. aprilli 2012.

a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-11, p-d 12–14).

15.2.2. Praeguses asjas ei vaidle pooled selle üle, et kostja saatis 25. oktoobril 2017 hagejale e-

kirja, milles teatas soovist üürileping üles öelda. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et hageja

vastas kostja e-kirjale 28. oktoobril 2017, st oli kostja avalduse hiljemalt 28. oktoobril 2017

kätte saanud ja selle sisuga tutvunud. Seega saab lugeda avalduse sel päeval kättesaaduks ning

kuuekuuline tähtaeg hakkas kulgema 29. oktoobril 2017, nagu leidis õigesti ka maakohus.

15.2.3. Ülaltoodut arvestades asus maakohus põhjendatult seisukohale, et kostjal tuli kuni

28. aprillini 2018 täita üürilepingust tulenevaid kohustusi, sh tasuda üüri ja kõrvalkohustuste

eest. Seejuures ei ole kolleegiumi hinnangul alust jätta VÕS §-des 271 ja 292 ning üürilepingu

p-des 3.3 ja 3.4 sätestatud üüri ja kõrvalkohustuste tasumist puudutavaid sätteid VÕS § 6 lg 2

alusel hea usu põhimõttest tulenevalt praegusel juhul kohaldamata.

15.3. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole majandustegevuses sõlmitud üürilepingu ülesütlemise

tähtaja jooksul üüri ja kõrvalkulude tasumine hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu.

Iseenesest peavad õigussuhetes osalejad oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel

toimima TsÜS § 138 järgi heas usus ning õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil,

samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka

võlausaldaja ja võlgnik peavad VÕS § 6 lg 1 järgi käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest

2-18-1923

lähtuvalt ning võlasuhtele ei kohaldata VÕS § 6 lg 2 järgi seadusest, tavast või tehingust

tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Seejuures tuleb TsÜS §

139 järgi heausksust eeldada, kui seadusest ei tulene teisiti. Eeltoodu kohaselt ei või võlasuhte

pooled mh oma õigusi kuritarvitada ega neid ebaausalt teostada ning õiguste kuritarvitamise

korral võib kohus piirata õiguste kuritarvitajal oma õiguste teostamist, sh jätta seadusest või

lepingust tuleneva kohaldamata. Selleks peab aga kuritarvitamisele tuginev pool

kohtumenetluses tõendama, et teine pool on oma õigusi kuritarvitanud (vt ka Riigikohtu 2. juuni

2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03, p 13).

Kuigi kostja tõi esile, et ta andis äriruumi valduse hagejale üle ja hageja asus selles remonti

tegema, ei ole kostja väitnud ega tõendanud, et hageja oleks üüri ja kõrvalkulusid nõudes mingil

viisil oma õigusi kuritarvitanud. Asjaolu, et hagejal võis olla võimalus anda äriruum varem

üürile, ei anna alust järeldada, et hageja kuritarvitas oma õigusi. Ka ei kinnita Y tunnistajana

antud ütlused, et äriruum anti vahetult pärast hagejale tagastamist uuesti üürile. Kostja ei ole

väitnud, et tal oleks üüripinna kasutamine olnud takistatud, ning asjaolud ei võimalda teha

järeldust, et kostjal ei oleks olnud võimalik üüripinda kuni etteteatamistähtaja lõpuni kasutada,

kui ta seda oleks soovinud. Kolleegium märgib, et üürnik peab VÕS § 296 lg 3 järgi maksma

üüri ka aja eest, mil ta endast tuleneval põhjusel üüripinda ei kasutanud. Seda arvestades mõistis

maakohus põhjendatult kostjalt hageja kasuks välja üüri ja kõrvalkulud.

16. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja

põhjendatud suuruses viivise (1484 eurot 9 senti). Hageja väitel tulnuks tema viivisenõue kogu

ulatuses (5716 eurot 89 senti) rahuldada. Kostja väitel pidanuks maakohus arvestama kostja

viivise vähendamise taotlust ja mõistma välja väiksema viivise (VÕS § 113 lg 1 II lauses

sätestatud määras viivise).

16.1. Ringkonnakohtu hinnangul eksis maakohus hageja viivisenõude suurust arvutades ning

jättis sellest tulenevalt hageja viivisenõude põhjendamatult osaliselt rahuldamata.

Kuna hagejal oli õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni 28. aprillini 2018 ning

kostja ei ole oma kohustust täitnud, asus maakohus kolleegiumi hinnangul põhjendatult

seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt ka lepingus sätestatud määras viivist. Maakohus

eksis aga hageja viivisetaotlust lahendades hageja täiendatud nõude mõistmisel ning jättis

põhjendamatult arvestamata selle, et hageja nõudis 27. septembri 2018. a menetlusdokumendis

viivist 4510 eurot 89 senti, alternatiivselt (kui kohus ei rahulda leppetrahvi nõuet) 5716 eurot

89 senti. Seejuures tõi hageja esile, et pärast 1. maid 2018 on kostja olnud täiendavalt viivituses

149 päeva, mistõttu on lisandunud viivis 6087 eurot 48 senti. Maakohus käsitas 9. oktoobri

2018. a määruses (I kd, tl 125) hageja esitatut kõrvalnõude suurendamisena ja võttis hageja

suurendatud kõrvalnõude menetlusse. Seda arvestades arvutas maakohus põhjendamatult

viivist üksnes kuni lepingu lõppemiseni, s.o 28. aprillini 2018, kuigi pidanuks arvutama viivist

kuni 27. septembrini 2018.

Maakohus rahuldas hageja viivisenõude alates arvetel märgitud üüri ja kõrvalkulude

sissenõutavaks muutumisest kuni 28. aprillini 2018 kokku 1484 euro 9 senti ulatuses, lugedes

põhjendatud viivisenõudeks 2690 eurot 9 senti, ning arvas sellest vastavalt hageja

tasaarvestusavaldusele maha kostja tasutud tagatisraha 1206 eurot. Kolleegiumi hinnangul ei

ole maakohus tagatisraha ja viivisenõuet tasaarvestades eksinud, sest hagejal oli õigus

VÕS § 88 lg 8 ning üürilepingu p-de 3.2 ning 5.13 alusel tasaarvestada hageja tagatisraha

tagastamise nõue enda sissenõutavaks muutunud viivisenõudega. Hageja tasaarvestas oma

viivisenõude kostja nõudega esmalt 6. veebruaril 2018 esitatud hagiavalduse lisas 11 (I kd,

tl 13) ning 27. septembri 2018. a menetlusdokumendis. Kuna hageja oli teinud tasaarvestuse

2-18-1923

avalduse enne kostjat, ei ole kostja tasaarvestusavaldusel õiguslikku tähendust. Seetõttu ei ole

põhjendatud kostja taotlus tasaarvestada kostja tagatisraha tagastamise nõue hageja

põhinõudega ning maakohus tasaarvestas selle õigesti hageja viivisenõudega.

Hageja ei ole maakohtu viivisearvutust vaidlustanud, v.a osas, milles maakohus piirdus viivist

arvutades 28. aprilli 2018. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivisega. Viivisekalkulaator.ee

andmetel oli hagejal alates 29. aprillist kuni 27. septembrini 2018 õigus nõuda kostjalt

maakohtu rahuldatud üüri- ja kõrvalkulude nõudelt (5525 eurot 4 senti) kokku veel viivist

4199 eurot 3 senti. Seega on hageja lepingujärgses määras viivisenõue kokku 6889 eurot

12 senti, s.o suurem kui hageja põhjendatud üüri- ja kõrvalkulude nõue. Kui lugeda sellest

nõudest 1206 eurot kostja tasutud tagatisraha arvel täidetuks, tuleks hageja nõue rahuldada

5683 euro 12 sendi ulatuses.

16.2. Maakohus eksiks hageja viivisenõuet rahuldades ka kostja viivise vähendamise taotlust

lahendades.

Kostja palus kohtul viivisenõuet vähendada, tuues esile nii hageja seadusliku esindaja

koostöökohustuse rikkumise ja pahas usus käitumise kui ka kostja raske majandusliku olukorra

ja asjaolu, et kostja on alustav äriühing, mille ainus juhatuse liige ja töötaja on C, kes haigestus

korduvalt 2018. a alguses, mistõttu viibis kostja majandustegevuse alustamine ning

hambaravikabinet ei alustanudki tööd ning kostja on kahjumis. Hoolimata kostja väidetest, jättis

maakohus kostja esile toodud väited ja neid kinnitavad tõendid tähelepanuta. Seetõttu asus

maakohus põhjendamatult seisukohale, et kostja ei ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid

alust viivist vähendada.

Kolleegium selgitab, et kui tasumisele kuuluv viivis on ebamõistlikult suur, võib kohus seda

viivise maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel VÕS § 162 lg 1 järgi koosmõjus VÕS §

113 lg-ga 8 vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema

poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Riigikohus on viivise vähendamise kohta selgitanud, et viivise vähendamine on kohtu

diskretsiooniotsus, mille kohus teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes. Seda tehes tuleb

mh arvestada üldist praktikat viivise väljamõistmisel, sest ka lepingulistes suhetes osalejate

jaoks peab üldjoontes olema ettenähtav, kas ja millises ulatuses kohtud nende viivisenõudeid

aktsepteerivad. Viivise suuruse ebaproportsionaalsuse tõendamise kohustus on üldjuhul sellel,

kes taotleb viivise vähendamist, kuid põhivõlast suurema viivisenõude korral peab tõendama

vastava kahju olemasolu võlausaldaja, kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat

viivist. Seejuures ei ole VÕS §-s 162 sisalduvad terminid „ebamõistlikult suur" ja „mõistlik"

käsitatavad faktiliste asjaoludena, vaid hinnanguliste kategooriatena. Seega pole neid võimalik

tõendada. Tõendamine saab seisneda kohtule lepingu sõlmimise, täitmise, lepingu täitmata

jätmise tõttu tekkinud kahju ja muude oluliste asjaolude kohta info esitamises, mille põhjal

kohus kujundab siseveendumuse viivise mõistlikkuse või ebamõistlikkuse kohta. Samas peab

kohus lisaks poolte esitatud asjaoludele kaaluma viivise mõistlikkust ka objektiivset

kriteeriumit arvestades, lähtudes VÕS §-st 7. Seega võib viivise ebamõistlikule suurusele

viidata ainuüksi asjaolu, kui viivis ületab kordades põhinõuet (vt Riigikohtu 14. juuni 2005. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 18–19 ja 12. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-162-12, p 20). Seejuures saab kohus vähendada ka edasiulatuvalt TsMS § 367 alusel

välja mõistetavat lepingujärgset viivist, sh põhinõude suuruseni, kui võlausaldaja ei tõendanud

suuremat kahju (vt Riigikohtu 16. novembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-118-16, p 19).

2-18-1923

Praegusel juhul väitis hageja, et ta ei nõua põhivõlast suuremat viivist, kuid tegelikult ületab

hageja nõutud viivis põhjendatud üüri ja kõrvalkulude nõuet. Seega tuleks juba ainuüksi sel

põhjusel vähendada viivist põhivõla suuruseni, s.o 5525 euro 4 sendini.

Lisaks on kostja toonud kohtumenetluses esile oma raske majandusliku seisundi, mida

kinnitavad nii kostja esitatud bilanss ja kasumiaruanne (I kd, tl 121–122), millelt nähtub kostja

kahjum 6933 eurot, kui ka kostja pangakonto väljavõte (I kd, tl 123), millelt nähtub, et kostjal

on pangakontol 992 eurot 35 senti. Seda, et kostjal ei õnnestunud alustava äriühinguna

majandustegevust alustada, kinnitab asjaolu, et C, kes oli kostja osanik ja juhatuse liige, oli

2017. ja 2018. aastal korduvalt töövõimetu (I kd, tl 120). Kolleegiumi hinnangul on kostja

veenvalt põhistanud, et alustava äriühinguna ei ole kostja majandustegevus õnnestunud

mh seetõttu, et kostjal ei õnnestunud avada üüritud äriruumis kavandatu kohaselt

hambaravikabinetti. Hageja ei ole neile asjaoludele ka vastu vaielnud. Samas ei ole kohtule

teada, et hagejal oleks raske majanduslik olukord. Ühtlasi arvestab kolleegium asjaolu, et

hagejal on kostja vastu üüri ja kõrvalkohustuste täitmise nõue olukorras, kus kostja on äriruumi

vahetult pärast üürilepingu sõlmimist tagastanud pooltel tekkinud erimeelsuste tõttu. Seega oli

hageja võimalus kuue kuu jooksul äriruum üürile anda ning sõltumata kostja viivitusest üüri ja

kõrvalnõuete tasumisel ei ole hageja kahju kandnud.

Eeltoodut arvestades on praegul juhul viivis, mida kostja peaks hagejale lepingu järgi tasuma,

kolleegiumi hinnangul ebamõistlikult suur ja seda tuleb vähendada suuruseni, mis ei ületa VÕS

§ 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivist. Sellise viivisega nõustus kostja ning hageja palus

viivise vähendamise korral mõista kostjalt välja viivise kohtuotsuse tegemise aja seisuga.

Võttes aluseks maakohtu otsuses märgitud põhivõla suuruse ja sissenõutavaks muutumise aja,

oleks viivisekalkulaator.ee andmetel 2017. a oktoobri arve tasumisega viivitamise eest

seadusjärgne viivis ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga 94 eurot 43 senti, 2017. a

novembri arve eest 329 eurot 6 senti, 2017. a detsembri arve eest 272 eurot 65 senti, 2018. a

jaanuari arve eest 266 eurot 81 senti, 2018. a veebruari arve eest 261 eurot 53 senti, 2018. a

märtsi arve eest 255 eurot 68 senti ja 2018. a aprilli arve eest 233 eurot 36 senti, s.o kokku 1713

eurot 52 senti.

16.3. Eeltoodut arvestades on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 1713 eurot 52 senti.

Arvestades hageja tasaarvestuse avaldust, on hageja sellest nõudest 1206 eurot tasaarvestanud

kostja tagatise tagastamise nõudega. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis

507 eurot 52 senti. Kuna maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja suurema viivise, tuleb

maakohtu otsus tühistada sellest suurema viivise väljamõistmise osas.

17. Pooled vaidlevad viimaks ka selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt lisaks

remondikulude hüvitamisele ka põranda süvapuhastuse kulude hüvitamist. Selles osas nõustub

kolleegium maakohtu põhjendustega, neid kordamata. Kuigi hageja apellatsioonkaebuse

väidete kohaselt vajas põrand ka kriidi joonte puhul pesu, ei ole hageja esitanud kohtule

tõendeid selle kohta, kui palju oleks maksnud 57,2 m² suuruse äriruumi plaaditud põranda

tavapesu. Hageja selgitas kohtule, et põrand vajas süvapesu ja vahatamist, mis maksab OÜ

Valdusehitus hinnapakkumise (I kd, tl 8) järgi 100 eurot (lisandub käibemaks), kuid hageja ei

ole esitanud muid tõendeid, mille alusel kohus saaks hinnata, kui palju maksab tavapesu. Seda

arvestades jättis maakohus põhjendatult hagejale põrandapesu kulu välja mõistmata.

18. Ülaltoodud põhjendusi arvestades tühistab kolleegium maakohtu otsuse osas, millega

maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 507 eurot 52 senti ületava viivise, ja teeb asjas

ise uue otsuse, millega mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivise 507 eurot 52 senti. Muus

2-18-1923

osas ei anna apellatsioonkaebuse ja vastuapellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust

muuta.

19. Arvestades seda, et ringkonnakohus rahuldab hagi sarnaselt maakohtuga osaliselt, ei ole

ringkonnakohtul alust muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Seega jätab ka

ringkonnakohus menetluskulud, sh apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte

enda kanda. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks hageja taotlust jaotada menetluskulud

vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile olukorras, kus kohus rahuldab hagi ca 52% ulatuses.

Sellises olukorras on mõistlik ja põhjendatud, et kumbki pool kannab ise oma menetluskulud.

20. TsMS § 150 lg 1 p 1 järgi tagastab ringkonnakohus hageja taotluse alusel

apellatsioonkaebuselt ekslikult enam tasutud riigilõivu 25 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Kaija Kaijanen, Gea Lepik