2-20-5712/75 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 22. detsember 2021

Tsiviilasja number

2-20-5712

Tsiviilasi

Artjom Spasski ja Natalja Spasskaja hagi Igor

Ogorodniku ja Ksenia Ogorodniku vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

13 000 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 29. juuni 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Artjom Spasski ja Natalja Spasskaja apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (hagejad)

1. Artjom Spasski (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Natalja Spasskaja (isikukood XXXXXXXXXXX)

Apellantide lepinguline esindaja Mihhail Tuštšenko

Vastustajad (kostjad)

1. Igor Ogorodnik (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Ksenia Ogorodnik (isikukood XXXXXXXXXXX)

Vastustajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus

Kiir

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Artjom Spasski ja Natalja Spasskaja

apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Viru Maakohtu 29. juuni 2021. a otsus

ning

saata

tsiviilasi

maakohtule

uueks

läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

3. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse

määrab kindlaks maakohus asja uuel lahendamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Artjom Spasski ja Natalja Spasskaja (hagejad, ostjad) esitasid 15. aprillil 2020 Viru

Maakohtule hagi Igor Ogorodniku ja Ksenia Ogorodniku (kostjad, müüjad) vastu võlgnevuse

13 000 euro väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostjad 14. novembril 2019 hagejatega korteriomandi

võlaõigusliku müügilepingu ja esitasid eelmärke kinnistamisavalduse. Eelnimetatud

müügilepingu alusel kostjad müüsid ja hagejad ostsid korteriomandi asukohaga XXXXXXX,

mille reaalosaks on eluruum nr 5, koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu eseme, s.o

korteriomandi, müüsid kostjad hagejatele hinnaga 55 000 eurot. Lepingust tulenevalt oli

müügihinna tasumise kord järgmine: müügihinnast 11 000 eurot on ostjad müüjatele tasunud

enne müügilepingu sõlmimist; müügihinnast 44 000 eurot kohustusid hagejad tasuma kostja I

pangakontole 88 kuu jooksul, tasudes alates novembrist 2019 hiljemalt maksekuu

25. kuupäevaks osamakseid 500 eurot kuus.

Hagejad selgitasid, et lepingu p-s 2.13 on kostjad avaldanud ja kinnitanud, et lepingu ese vastab

täielikult projektile, puuduvad ilma õigusliku aluseta tehtud ümberehitused. Lepingu esemel ei

ole mingeid muid eritunnuseid ega puudusi, mille fikseerimist kostjad peavad vajalikuks.

Märtsis 2020 said hagejad teada, et korteriomandi seisund ei vasta lepingu p-le 2.13. Hagejad

tuvastasid korteriomandi kasutamise käigus, et see ei vasta täielikult projektile ning selles on

tehtud ümberehitus: lammutatud vaheseina osa lodža ja siseruumide vahel. Korteriomandi

valduse üleandmisel ning mõistliku aja jooksul peale valduse üleandmist ei andnud kostjad

hagejatele dokumente, mis kinnitaksid selle ümberehitamise seaduslikkust. Poolte vahel

sõlmitud lepingu p-des 7.1 – 7.8 on ette nähtud lepingust taganemise kord seoses poolte

kohustuste rikkumisega. 20. märtsil 2020 teatasid hagejad kostjatele lepingu taganemisest

alates 1. aprillist 2020. Teade lepingu taganemisest oli notariaalselt tõestatud.

Taganemisavalduses teatasid hagejad kostjatele lepingust taganemise põhjused ning tagajärjed,

sh et lepingu taganemisega on kostjad kohustatud tagastama hagejatele lepingust taganemise

hetkeks tasutud müügihinna osa 11 000 eurot ning taganemise päeva seisuga osamaksetena

tasutud 2 000 eurot, s.o kokku 13 000 eurot tähtajaga 1. mai 2020. Kuivõrd hagejad said korteri

puudustest teada märtsis 2020, oli taganemisavaldus tehtud mõistliku aja jooksul.

Hagejad olid seisukohal, et korteriomandi ümberehitamine seadusliku aluseta tähendab nende

jaoks negatiivseid tagajärgi: oluliste rahaliste kulutuste kandmist ehitustööde teostamiseks

korteriomandi taastamiseks seisundisse, mis vastab projektile või dokumentide saamiseks,

millega kinnitatakse ümberehitamise seaduslikkust; soojuskoormuse suurenemist ning sellega

seotud täiendavaid kulutusi. Nimetatud korteriomandi puudused on müüjate poolne lepingu

oluline rikkumine ja seega piisav alus lepingust taganemiseks, arvestades ostjate rahaliste

kulutuste suurust ning ebamugavusi, mis on seotud nimetatud korteriomandi kasutamisega.

Hagejad selgitasid maakohtu istungil, et korteriomandi ülevaatamisel nad nägid, et puudub

seina osa, kuid kuna nad ei ole ehitajad, siis eeldasid, et kostjad esitavad vastava

dokumentatsiooni, mida kostjad aga teinud ei ole. Hagejad pöördusid korteriühistu esimehe

poole, kes selgitas, et korteriühistuga ei ole ümberehitamist kooskõlastatud ning tegemist on

olnud kandeseinaga. Seina lammutamisega seoses on muudetud ka küttesüsteemi, s.o

radiaatorid viidi mujale. Seoses köetava pinna suurenemisega suurenesid ka küttekulud.

Hagejad selgitasid, et kostjad kinnitasid, et kogu vajalik dokumentatsioon, load ja projektid on

olemas ning ümberehitamine on olnud seaduslik. 4. juunil 2021 teatasid hagejad, et ilma

projekti ning loata olid täielikult ümber ehitatud korteriomandi eluruum, köögi ning rõdu

pinnad. Köögi ning eluruumi sein on lammutatud, köögi ja rõdu vaheline sein on samuti

lammutatud, on tehtud muudatused küttesüsteemis. Isegi siis, kui korteriomandi taastamine

esialgsesse seisundisse on võimalik või kui on võimalik vastava projekti kinnitamine ja

ehitusloa saamine, toob see kaasa hagejatele võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega

ebamõistlikke kulutusi või põhjendamatuid ebamugavusi. Seega on taganemise eeldused

täidetud. Kuna kandesein on lammutatud ning tehnosüsteem on muudetud, siis korteris tehtud

muudatusi tuleb käsitleda ümberehitamisena. Hagejad on esitanud Narva Linnavalitsusele

avalduse ümberehituse järelevalve teostamiseks. Hagejad esitasid vastuväite maakohtu

tegevusele, kuna maakohus on jätnud nende taotluse ekspertiisi määramiseks rahuldamata,

lisaks on maakohus määranud asja lahendamise kirjalikus menetluses.

Hagejad olid seisukohal, et kuivõrd vaidlusalune korter ei vasta lepingutingimustele, on nad

müügilepingust taganenud. Taganemisavaldus on tehtud mõistliku aja jooksul. Hagejad on

tagastanud kostjatele korteriomandi valduse. Kostjatel on kohustus tagastada hagejatele

hagejate poolt tasutud 13 000 eurot.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ning palusid jätta selle rahuldamata.

Hagejad on tasunud kostjatele lepingu eseme müügihinnast 13 500 eurot (s.o müügilepingu

p-s 3.2 nimetatud 11 000 eurot ja müügilepingu p-s 3.3 nimetatud järelmaksuga tasumisele

kuuluvast summast 2 500 eurot). Osamaksed on hagejate poolt tasutud kuni 25. märtsini 2020.

Hagejad on alates 25. aprillist 2020 jätnud osamaksed ja lepingu esemega seotud kulud

tasumata, sellest lähtuvalt oli kostjatel tulenevalt lepingu p-dest 7.1 ja 7.1.1 õigus lepingust

taganeda. Vastavalt lepingu p-le 7.3 saadab lepingust taganemiseks õigustatud pool kohustatud

poolele ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse, milles märgib lepingust taganemise aluse,

lepingust taganemine jõustub taganemisavalduse üleandmisel, kuid mitte hiljem, kui kolmandal

pangapäeval arvates taganemisavalduse kättesaamisest vastavalt postiasutuse teatisele. Kostjad

tegid 3. juunil 2020 müügilepingust taganemise avalduse, mille on koostanud ja tõestanud

notar. Kostjate palvel edastas notar avalduse hagejatele. Seega on kostjad 3. juunil 2020

ühepoolselt müügilepingu kehtivalt ja vastavuses vorminõuetega lõpetanud. Vastavalt lepingu

p-le 7.6 jäi kostjatele leppetrahvina müügilepingust taganemise tulemusena hagejate poolt

tasutud 14 500 eurot. Hagejad on kohustatud üle andma lepingu eseme valduse, tasuma selle

ajani asjaga seotud kommunaalkulud, leppetrahvi osa (1 000 eurot, s.o taganemiseni tasumata

osamaksed) ja viivise (2,40 eurot). Lisaks on hagejad kohustatud andma notariaalse nõusoleku

eelmärke kustutamise avalduse esitamiseks. Tulenevalt eeltoodust puudus hagejatel kostjate

vastu nõue ning vastupidi on hagejatel kostjate ees täitmata kohustused.

Hagejate nõuded on alusetud ja põhjendamatud. Hagejad teatasid kostjatele, et on leidnud teise

korteri neile sobivamas asukohas ning soovisid seega vaidlusalust korterit müüa. Kostjad ei

nõustunud lepingust tulenevate kohustuste üleandmisega kolmandatele isikutele. Hagejad

hakkasid otsima põhjuseid poolte sõlmitud lepingu lõpetamiseks. Hagejad tegid

20. märtsil 2020 avalduse müügilepingust taganemise kohta alates 1. aprillist 2020, milles on

mh teatatud, et seoses müügilepingust taganemisega lõpetavad nad lepingu eseme müügihinna

osamaksete tasumise alates 1. aprillist 2020. Seega hagejad kinnitasid, et ei kavatse kohustusi

edaspidiselt täita. Kostjad ei tunnistanud hagejate taganemise avaldust, kuna nimetatud avaldus

ei ole müügilepingus kokkulepitud vorminõude eiramisega seoses kehtiv, samuti ei ole

avalduse esitamisel järgitud mõistlikku tähtaega.

Hagejate avaldus ei olnud notariaalselt tõestatud, notar oli kinnitanud vaid hagejate allkirjade

õigsuse. Seoses asjaoluga, et avaldus ei vasta vorminõuetele, puudub vajadus ka analüüsida

väidetavate tahteavalduse materiaalsete eelduste olemasolu.

Kostjad leidsid täiendavalt, et nende poolne oluline lepingurikkumine puudub. Hagejad olid

teadlikud korteri seisundist, tutvusid dokumentatsiooniga ning vastupidiselt püüdsid ka ise

korterit müüa ning ei näinud probleemi väidetavas puuduses, kuna korteri seisundit hinnati

hagejate poolt müügikuulutuses väga heaks. Pindi Kinnisvara eksperthinnangust nähtub, et

tänase päeva seisuga, sh arvestades ümberehitusi ja majanduskriisi, on asja väärtuseks jätkuvalt

sarnane maksumus 52 000 eurot (+/- 5%). OÜ Narva Ehitusprojekti eksperthinnangust

nr 716/2021 tuleneb, et avatäidete eemaldamine ei avalda hoonele mingit mõju ja vajadusel

ning sellisel soovil on võimalik paigaldada avatäited tagasi. Hagejad ei ole seda aga soovinud.

Väited küttekuludest ei vasta tegelikkusele ja on paljasõnalised. Lisaks on hagejate poolt

vaidlusalusele korterile põhjustatud oluline kahju, maksumusega vähemalt 4848 eurot.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 29. juuni 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate

kanda. Maakohus jättis hagejate 4. juuni 2021. a vastuväite kohtu tegevuse peale rahuldamata.

Maakohus selgitas, et poolte vahel on põhiliseks vaidluseks see, kas hagejad on esimesena

poolte sõlmitud müügilepingust kehtivalt taganenud ning kas neil on seetõttu õigus nõuda

kostjatelt lepingu alusel üleantu (tasutud rahasumma) tagastamist. Maakohus märkis, et lepingu

p-st 7.3 tuleb, et lepingust taganemiseks saadab õigustatud pool kohustatud poolele

notariaalkorras ühepoolse notariaalselt tõestatud avalduse, milles märgib lepingust taganemise

aluse. Maakohus leidis, et lepingu p 7.3 sõnastus ei jäta võimalust vorminõudes eksimiseks või

erinevaks tõlgenduseks tulenevalt selle tähistusest. Hagiavaldusele lisatud hagejate

20. märtsi 2020. a taganemisavaldus on notariaalselt kinnitatud, s.o notar on üksnes kinnitanud

tehingu tegijate allkirja õigsust, mis aga ei vasta lepingus kokkulepitud taganemisavalduse

vorminõudele. Hagejate nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna täidetud ei ole nõude aluseks oleva

taganemisavalduse formaalsed eeldused, seega on avaldus tagajärjetu.

Maakohus aga pidas vajalikuks märkida, et isegi kui lugeda formaalsed eeldused täidetuks,

tuleb haginõue jätta hagejate esitatud asjaoludel rahuldamata ka taganemisavalduse

materiaalsete eelduste täitmata jätmise tõttu. Hagejad on maakohtule teatanud, et said korteri

väidetavatest puudustest teada alles märtsis 2020, s.o elades eelnevalt vaidlusaluses korteris

kolm kuud. Nimetatud hagejate väide ei ole siiski eluliselt usutav. Maakohtu hinnangul teadsid

hagejad lepingu sõlmimise ajal korteri väidetavatest puudustest ning seoses sellega küttekulu

võimalikust suurenemist või vähemalt pidid nendest teadma. Akna ja ukse rõdu ning köögi

vahel puudumine oli hagejatele korteriga tutvumisel näha. Iga mõistlik inimene saab aru, et kui

rõdu ning köögi vahel puudub sein vms, siis suureneb köetav pindala ja seega ka küttekulu.

Lisaks ei ole rõdu ja köögi vahelise osa puudumine OÜ Narva Ehitusprojekt eksperthinnangust

nr 716/2021 tulenevalt ka puudus, esialgse konstruktsiooni taastamine ei ole iseenesest vajalik.

Esitatud tõenditest nähtub, et vaatamata sellele, et kostjatel puudus vastav dokumentatsioon

rõdu ning korteri siseruumide vahelise akna ja ukse lammutamiseks, ei olnud nende lepingu

rikkumine oluline. Kostjad on tõendanud, et hagejate poolt väidetava puuduse likvideerimine

ei ole iseenesest vajalik, kuid vajadusel ja soovil saab seda lihtsalt ning suhteliselt väikeste

kuludega teha. Toimiku materjalidest ei nähtu ning hagejad ei ole ka välja toonud, et nad oleks

kostjate poole seoses väidetava lepingu rikkumisega eelnevalt pöördunud ning palunud nt selle

likvideerimist või korteri esialgse seisundi taastamist vms. Vastupidi on nad kostjatele

kirjavahetuses kinnitanud, et korteriga on kõik hästi. Lisaks soovisid hagejad ise vaidlusalust

korterit enne taganemisavalduse esitamist müüa, märkides kuulutuses muuhulgas, et korteri

seisund on hea. Maakohtu hinnangul oli hagejate käitumine vastuoluline ja pahatahtlik. Lisaks

on nad menetluse käigus asunud otsima ka muid korteri väidetavaid puudusi, millele algselt

hagis ei tuginetud. Hagejate väide, et korteri endisesse seisundisse viimine toob neile võrreldes

õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulutusi ja põhjendamatuid ebamugavusi, on

samuti otsitud ja põhjendamatu.

Hagejad ei ole lepingust kehtivalt taganenud ja sellest lähtuvalt puudub neil ka õigus nõuda

kostjatelt lepingu alusel üleantu tagastamist. Vaatamata sellele, et kostjatel käesolevas

menetluses hagejate vastu nõue puudub, pidas maakohus vajalikuks märkida, et kostjad on

lepingust kehtivalt taganenud 3. juunil 2020.

Maakohus selgitas, et maakohus on 20. mai 2021. a määruses põhjendanud asja kirjalikku

menetlusse määramist ning miks ei ole ekspertiisi tegemine vajalik. Maakohus jäi oma

20. mai 2021. a määruses väljendatud seisukohtade juurde ning jättis hagejate 4. juuni 2021. a

vastuväite rahuldamata.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada

maakohtu otsuse täies ulatuses ning teha asjas uus otsus, millega saata tsiviilasi tagasi

maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumisse. Hagejad paluvad jätta

menetluskulud kostjate kanda.

Maakohus on rikkunud menetlusõiguse norme ning valesti kohaldanud materiaalõiguse norme.

Hagejad leiavad, et nende kohustus oli eelkõige tõendada väiteid sellest, et korteris tehtud

ümberehitamise tööd olid olulised ning juba tehtud tööde seadustega kooskõlla viimiseks on

vaja ehitusluba ja ehitusprojekti. Projekti tellimine ja ehitusloa saamine aga ei ole võimalik või

on raskendatud ning sellega kaasnevad ebamugavused ja rahalised kulutused. Ka endise

olukorra taastamisega kaasneksid täiendavad kulud ja ebamugavused. Korteris tehtud

ümberehitused tähendavad soojakoormuse suurenemist ja täiendavaid küttekulusid. Hagejad ei

nõustu kostjate esitatud eksperthinnanguga, sest need ei vastanud eelnimetatud küsimustele.

Maakohus on tõendeid hinnates jõudnud ebaõige järelduseni, et vaatamata sellele, et kostjatel

puudus vastav dokumentatsioon rõdu ja korteri siseruumide vahelise akna ja ukse

lammutamiseks, ei olnud lepingu rikkumine oluline. Maakohus tugines järelduste tegemistel

ainult kostjate esitatud tõenditele. Hagejad taotlesid maakohult ekspertiisi määramist, aga

maakohus taotlust ei rahuldanud. Seega ei olnud hagejatel võimalik enda väiteid tõendada ja

kostjate väiteid ja tõendeid ümber lükata. Hagejate hinnangul on maakohus rikkunud

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-i 5, §-i 230 lg-t 1, § 232 lg-t 1.

Hagejatel oli õigus lepingust taganeda. Hagejad leiavad, et maakohus on võlaõigusseaduse

(VÕS) § 221 lg 1 p 2, § 222 lg 1 ja § 223 lg-te 1 ja 3 vale kohaldamisega jõudnud ebaõige

järelduseni. Hagejad märgivad, et maakohtu põhjendused selle kohta, et hagejad on vaadanud

korteriomand seisundi üle, on asjakohatud. Asjaoludest nähtub, et kostjad olid teadlikud sellest,

et korteriomandis tehtud ümberehitamised olid seadusvastased, kuna puudus projekt ja

ehitusluba. Müüjatelt asja parandamist või asendamist nõuda ei olnud võimalik ning võrreldes

teiste õiguskaitsevahenditega oleks see põhjustanud hagejatele ebamõistlikke kulusid või

ebamugavusi.

Maakohus on rikkunud selgitamiskohustust, sest maakohtu istungil kohtu poolt antud selgituste

kohaselt vastas hagejate 20. märtsi 2020. a taganemisavaldus vorminõuetele ning

müügilepingus sätestatule. Maakohus selgitas istungil, et lepingust taganemine on toimunud ja

üheks küsimuseks jääb, kas lepingust taganemine oli põhjendatud. Maakohus ei arutlenud, kas

lepingu p 7.3 sõnastus jätab võimalust vorminõuetes eksimiseks või erinevateks tõlgendusteks.

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.

Menetluskulud paluvad kostjad jätta hagejate kanda.

Maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Hagejate taganemisavaldus ei olnud vormikohane

ja puudus vajadus materiaalsete eelduste tõendamiseks. Hagejate taotlus on jäetud põhjendatult

rahuldumata. Kostjad on 3. juunil 2020 müügilepingu ühepoolselt kehtivalt ja vastavuses

vorminõuetele lõpetanud ning maakohus on sellega põhjendatult arvestanud. Hagejate

väidetavad puudused ei ole olulised. Hagejad tutvusid korteri ostmisel majanduskulude

(sh küttekulude) suurusega ning nendes kuludes ei ole muutuseid toimunud. Asjas on esitatud

tõendeid, et esialgse konstruktsiooni taastamine ei ole vajalik. Väidetav puudus oleks vastava

soovi korral lihtsalt kõrvaldatav ja kõrvaldamise kulud sümboolsed võrreldes müügitehingust

taganemisega. Kostjad märgivad, et kohaseks õiguskaitsevahendiks oleks kahju või hinna

alandamise nõue, aga hagejad ei ole seda soovinud. Kostjad andsid hagejatele tehingu tegemisel

üle kogu nende valduses oleva dokumentatsiooni, st hagejad olid tehingu sõlmimisel teadlikud

ülalpidamiskuludest, olemasolevast dokumentatsioonist ja ka puuduvast dokumentatsioonist.

Tõele ei vasta hagejate väide nagu maakohus oleks istungil väitnud, et maakohtu arvates vastab

hagejate taganemisavaldus vorminõuetele ning taganemisavalduse vorm vastab müügilepingus

sätestatule. Maakohus ei ole rikkunud selgitamiskohustust ja ei ole menetlusosalisi eksitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning maakohtu otsus tühistada

materiaal- ja menetlusõigusnormide olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus saadab asja uueks

lahendamiseks eelmenetluse staadiumis maakohtule TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel, sest rikkumist

ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada.

7. Hagejad nõuavad kostjatelt müügilepingu alusel saadu tagastamist. Kostjad sõlmisid

14. novembril 2019 hagejatega korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu ja esitasid

kinnistamisavalduse eelmärke seadmiseks. Korteriomandi müügihinnast 55 000 eurost tuli

hagejatel lepingu järgi tasuda 11 000 eurot enne müügilepingu sõlmimist; 44 000 eurot

kohustusid hagejad tasuma kostja I pangakontole 88 kuu jooksul, tasudes alates novembrist

2019 osamakseid 500 eurot kuus. 20. märtsil 2020 teatasid hagejad kostjatele lepingu

taganemisest kostjapoolse lepingu rikkumise tõttu alates 1. aprillist 2020. Lepingust taganemise

hetkeks olid hagejad kostjatele tasunud 13 000 eurot.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on menetluses täitnud menetluse juhtimise ja

selgitamiskohustust menetlusõigust rikkudes vastuoluliselt ning pooli eksitavalt, mistõttu on

menetluses jäänud olulised asjaolud välja selgitamata.

Hagejate väitel on nad kehtivalt müügilepingust taganenud. TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki

pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited,

kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle

formaalsed eeldused, eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus

(VÕS § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, st taganemiseks peab olema

seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes (vt Riigikohtu

20. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-34-13, p 14). Seega tuleb hagejatel taganemise

eelduste täitumine kohtule esile tuua ja tõendada.

Maakohus leidis 20. aprilli 2021 kohtuistungil hagejate taganemisavalduse formaalsete eelduste

suhtes, et pooled on lepingus kokku leppinud üksnes kahe rikkumise (lepingu p-de 7.2.1. ja

7.2.2) puhuks taganemisavalduse notariaalse tõestamise vormi ning kui neid rikkumisi ei esine,

siis on pooltel õigus lepingust taganeda ka muudel seaduslikel alustel, sellisel juhul aga

taganemisavaldusele vorminõuded puuduvad (I kd, tl 152). Lepingu p-s 7.2.1 nimetab ostja

lepingust taganemise õigusena juhtu, kui müüja ei ilmu asjaõiguslepingu sõlmimisele ning

lepingu p 7.2.2 annab ostjale õiguse lepingust taganeda, kui müüja annab lepingu kehtivusajal

lepingueseme omandi üle kolmandale isikule või koormab lepingueset kolmanda isiku kasuks

asjaõigusega.

Kohtuotsuses leidis maakohus aga erinevalt istungil avaldatust, et pooled on kokku leppinud

taganemise avalduse notariaalselt tõestatud vormis kõikide võimalike lepingust taganemise

juhtudeks, ja jättis hagejate nõude rahuldamata põhjusel, et hagejate taganemisavalduse

formaalsed eeldused olid täitmata.

Seega andis maakohus menetluses esmalt hagejatele teada, et nende taganemisavalduse

formaalsed nõuded on täidetud, jättes nad ilma võimalusest esitada täiendavaid tõendeid või

tuua esile neid asjaolusid, mis võiksid taganemisavalduse võimalikku vormipuudust

kõrvaldada. Vaidlust ei ole selles, et hagejate 20. märtsi 2020. a taganemisavaldus on

notariaalselt kinnitatud. Lepingu p 7.3. sõnastuse kohaselt: “..käesolevast lepingust

taganemiseks saadab õigustatud pool kohustatud poolele notariaalkorras ühepoolse

notariaalselt tõestatud avalduse, milles märgib lepingust taganemise aluse…“. Maakohus leidis,

et nimetatud sõnastus ei jäta võimalust vorminõudes eksimiseks või erinevaks tõlgenduseks.

Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt võib

müügilepingu p-i 7.3 sõnastus olla vorminõude suhtes pooli eksitav. Kui lepingupooled ei ole

eesti keelest aru saavad isikud, kellel puuduva õigusalased teadmised, siis ei pruugi

lepingujärgsed notariaalsete toimingutega seotud taganemisavalduse vorminõuded olla üheselt

arusaadavad. VÕS § 13 lg 3 järgi juhul, kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või

leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda,

kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või

lõpetamisega teistsuguses vormis. Kostjad ei heitnud vastuses taganemisavaldusele hagejatele

ette vorminõuete rikkumist. Seega võivad kostjad olla hageja notariaalselt kinnitatud

taganemisavalduse saamise järel kaotanud õiguse tugineda taganemisavalduse vorminõuete

rikkumisele.

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole hagejatel võimaldanud ka taganemise

materiaalsete eelduste täitmist tõendada. Hagejad esitasid kohtule taotluse kohtuliku ekspertiisi

läbiviimiseks (I kd, tl 158), et tõendada kostjate poolset olulist kohustuse rikkumist

(lepingueseme olulise puuduse olemasolu). Kostjad ei vaielnud hagejate taotlusele vastu, vaid

selgitasid, et kostjate poolt esitatud tõenditega on tõendamist leidnud, et korteril olulisi puudusi

ei olnud. Maakohus keeldus ekspertiisi läbiviimisest, võttes sellega sisuliselt hagejatelt

võimaluse omapoolseid tõendeid esitada, kuigi maakohus juhtis ise taotlusele eelneval

kohtuistungil hagejate tähelepanu nende tõendamiskoormisele (I kd, tl 153 pöördel), kohtu

juhistele järgnevalt esitasid hagejad ka ekspertiisi läbiviimise taotluse. Maakohus tugines

kohtuotsuses aga kostjate esitatud tõenditele eseme lepingule vastavuse hindamisel.

Seega on maakohus käitunud vastuoluliselt ning hagejate menetlusõigusi rikkudes.

Maakohus on küll otsuses põhjalikult selgitanud, millistele elementaarsetele tingimustele peaks

müügilepingu ese vastama, kuid ei ole põhjendanud, miks ta ei pea eluliselt usutavaks, et

hagejad said ümberehitustega seotud dokumentatsiooni puudumisest teada alles paar kuud

pärast korteriomandi valduse saamist.

Ringkonnakohus leiab lisaks, et ainuüksi see, et hagejad soovisid lepingueset pärast lepingu

sõlmimist võõrandada, ei tähenda, et nad oleksid käitunud pahas usus.

Kui poolte vaheline leping ei lõppenud hagejate taganemisega, siis maakohtul tuleb võtta

seisukoht ka lepingu lõppemise kohta kostjatepoolse taganemisega. Maakohus peab hindama

lepingu p-s 7.6 sisalduva kohustuse olemust. Kui kokkulepe peaks vastama oma olemuselt

leppetrahvile, tuleb anda hagejatele võimalus esitada seisukoht selle suuruse ja põhjendatuse

suhtes.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on pooled kohtuistungil kinnitanud, et korteromandi

valdus on istungi läbiviimise ajal hagejatel. Samas väitsid pooled istungi protokolli kohaselt, et

valdus on kostjatel (I kd, tl 151 pöördel).

10. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole asja menetlemisel viinud läbi eelmenetlust viisil,

mis võimaldaks asjas põhjendatud lahendi tegemist. Asja uuel menetlemisel tuleb kohtul anda

pooltele võimalus oma väiteid tõendada.

11. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse maakohtu

otsustada (Riigikohtu 1. novembri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-11930, p 20).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke