3-20-2557/33 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Maret

Altnurme

Otsuse tegemise aeg ja koht

10.12.2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2557

Haldusasi

OÜ Balti Kinnisvara kaebus Maa-ameti 15.09.2020

korralduse nr 1-17/20/2136 ja 20.11.2020 korralduse nr

1-17/20/2716 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja

–

OÜ

Balti

Kinnisvara,

esindajad

vandeadvokaadid Triin Kaurov ja Paul Varul

Vastustaja – Maa-amet, esindajad Toomas Kutti ja Sven

Haljas

Kolmas isik – Tartu linn, esindajad Kadri Valdre ja

Urmas Ahven

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 23.04.2021 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Balti Kinnisvara apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

Kohtuistung 16.11.2021

1. Jätta OÜ Balti Kinnisvara apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

23.04.2021 otsus haldusasjas nr 3-20-2557 muutmata.

2. Jätta apellatsioonimenetluse menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.01.2022 (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

3-20-2557

2(9)

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartus asuvale Narva mnt 2 maa-alale ehitati 1960. a-tel hoone, milles asus tegutsema

restoran Kaunas (praegune nn Atlantise hoone). Hoone juurde kuulub teise korruse

suvekohvik, mis eendub hoonest ja toetub postidele. Atlantise hoone omanikud esitasid

hoone juurde maa ostueesõigusega erastamise avalduse. Tartu Linnavalitsus määras

01.08.1996 korralduse nr 1335 p-s 1 hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 5390

m². Maa ostueesõigusega erastamise ja teenindusmaa määramise projektplaani ning

mõõdistatud katastriüksuse plaani kohaselt ei asunud osa Atlantise hoone eenduvast osast

ja kolm posti, millele eenduv osa toetub, ehitise teenindamiseks määratud maaüksusel

(praegu Narva mnt 2 kinnistu, katastritunnus

79514:033:0001, registriosa nr 67303). 2003. a-st on Narva mnt 2 kinnisasja omanik OÜ Balti

Kinnisvara.

2. Atlantise hoonest eenduv osa ulatub osaliselt Narva mnt 2 kinnistu ja Emajõe vahel asuvale

Narva mnt 2g maaüksusele. Tartu Linnavalitsus taotles 10.10.2012 (täiendatud 24.04.2017,

13.07.2017, 07.11.2019, 25.02.2020) Narva mnt 2g maaüksuse (pindala 7403 m2)

munitsipaalomandisse andmist maareformi seaduse (MaaRS) § 28 lg 1 p 4 alusel.

3. Maa-ameti 04.12.2019 korraldusega nr 1-7/19/3147 kanti Tartus asuvad reformimata maad

maakatastrisse. Narva mnt 2g maa-alale moodustati kaks katastriüksust: Narva mnt 2g

(katastritunnus 79301:001:0787, pindala 5106 m2, üldkasutatav maa) ja Raatuse tänav T2

(79301:001:0662, pindala 2419 m2). Otsustati, et munitsipaalomandisse andmise taotlused

lahendatakse katastriüksuste osas eraldi.

4. Maa-amet andis 15.09.2020 korraldusega nr 1-17/20/2136 Narva mnt 2g katastriüksuse

Tartu linna munitsipaalomandisse (p 3.1) ning kohustas Maa-ameti katastri

registriosakonda registreerima p-s 3.1 nimetatud katastriüksuse muudatused maaregistris

(p 3.2).

1) Tartu

Linnavalitsus

taotles

maad

munitsipaalomandisse

avalikult

kasutatava

kaldapromenaadi rajamiseks. Taotluse esitamise ajal kehtinud Tartu Linnavolikogu

30.06.2016 otsusega nr 366 kehtestatud Tartu kesklinna üldplaneering käsitas Narva mnt 2g

katastriüksust haljasala juhtotstarbega maana. Tartu Linnavolikogu 14.09.2017 otsusega nr

494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu 2030+ kohaselt asub Narva mnt 2g katastriüksus

roheala juhtotstarbega maal ja maaüksusele on ette nähtud avalik haljasala. Seega on maa

munitsipaalomandisse taotlemine üldkasutatava maana (vt ka maakatastriseaduse

(MaaKatS) § 18¹ lg 12 p 2) kaldapromenaadi rajamiseks kooskõlas üldplaneeringuga.

2) Narva mnt 2g katastriüksus ei ole vajalik riigile tema ülesannete täitmiseks.

3-20-2557

3(9)

3) Narva mnt 2g katastriüksusele ulatub Narva mnt 2 kinnistul asuva hoone eenduv ja postidele

toetuv osa. Sellele hoonele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu Linnavalitsuse

01.08.1996 korraldusega nr 1335, mis on kehtiv haldusakt. Narva mnt 2 maa

ostueesõigusega erastamine on lõpule viidud, uusi asjaolusid ei ole ilmnenud ja menetluse

uuendamiseks ei ole alust. Seega ei ole Narva mnt 2 kinnistu omanikul õigust täiendavat

maad ostueesõigusega erastada. Narva mnt 2g maaüksusel asuva Atlantise hoone osa alune

maa on olnud avalikus kasutuses. See ei ole takistanud Narva mnt 2 kinnistu omanikel hoone

postidele ulatuva osa kasutamist ja rekonstrueerimist.

4) Tartu Linnavalitsus ja OÜ Balti Kinnisvara on pidanud 05.04.2018–25.02.2020

läbirääkimisi reaalservituudi seadmiseks seoses Narva mnt 2g katastriüksusele ulatuva

hooneosaga.

Tartu

Linnavalitsuse

22.01.2020

kirjaga

nr

9-6.2/06839

esitatud

reaalservituudiga koormatava ala asendiplaanil on maa-ala ulatus suurem kui Narva mnt 2g

katastriüksusele ulatuva ehitise maapealne osa. Seega on linn arvestanud võimaliku

teenindamiseks vajaliku maa ulatusega. OÜ Balti Kinnisvara keeldus kokkuleppe

sõlmimisest. Kuna Narva mnt 2 ehitis on püstitatud heauskselt, siis isegi juhul, kui Tartu

linn ja OÜ Balti Kinnisvara ei sõlmi kokkulepet reaalservituudi seadmiseks, ei muutu linn

Narva mnt 2g katastriüksuse munitsipaliseerimise korral üle piiri ulatuva ehitise osa

omanikuks ning tal on kohustus ehitise osa taluda (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 148 lg-d 1

ja 2). Seega ei kahjusta munitsipaalomandisse andmine OÜ Balti Kinnisvara omandiõigust.

5) Eeltoodut arvestades ei ole võimalik moodustada Narva mnt 2g katastriüksusest eraldi

maaüksust eraomandisse andmiseks. Atlantise hoone omanik on saanud Narva mnt 2

kinnisasja piirist üle ulatuvat ehitise osa takistusteta kasutada (sh renoveerida). Samuti on

Tartu Linnavalitsus korduvalt kinnitanud, et on valmis seadma servituudi olemasoleva

ehitise kasutamiseks vajalikule maale. Maa munitsipaalomandisse andmine aitab paremini

tagada läbipääsu avalikult kasutatavale alale ja avalikule haljasalale. Avalik huvi on

kaalukam kui erahuvi. Munitsipaalomandisse andmine on oluline, et tagada Tartu linna

üldplaneeringuga kooskõlas olev maakasutus avalikult kasutatava rohealana. Samuti

võimaldab see viia maareformi lõpule kõige otstarbekamal viisil. Tartu linn ja Narva mnt 2

kinnistu omanik on pidanud pikka aega läbirääkimisi, kuid kokkulepeteni ei ole jõutud.

Samas on tsiviilõiguslikud kokkulepped võimalikud ka pärast Narva mnt 2g maaüksuse

munitsipaalomandisse andmist. 6) Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse

andmine ei ole vastuolus asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg-ga 3. See

säte ei hõlma Narva mnt 2g maaüksuse munitsipaalomandisse andmise keeldu olukorras,

kus ehitise omaniku õigused on kaitstud AÕS §-ga 148.

5. OÜ Balti Kinnisvara esitas 15.09.2020 korralduse peale vaide, mille Maa-amet jättis

20.11.2020 korraldusega nr 1-17/20/2716 (vaideotsus) rahuldamata.

6. OÜ Balti Kinnisvara esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Maa-ameti 15.09.2020 ja

20.11.2020 korralduste tühistamiseks.

1)

Kaebajal on õigus erastada temale kuuluva ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik

maa (MaaRS § 22 lg 1, AÕSRS § 13 lg 3). Maa ostueesõigusega erastamine on prioriteetne maa

munitsipaalomandisse andmise ees. Kaebaja ei ole loobunud Atlantise hoone ühe osa aluse maa

erastamise taotlemisest. Ostueesõigusega erastamise avalduses on soovitud erastada maad

Narva mnt 2 asuva hoone juurde ca 8000 m2. Seega soovis kaebaja õiguseellane ka Narva mnt

2 hoone põhimahust eenduva osa aluse ja selle teenindamiseks vajaliku (seni erastamata) maa

ostueesõigusega erastamist.

3-20-2557

4(9)

2)

Kui kaebajat saaks lugeda talle kuuluva ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamise

nõudest loobunuks, tuleks seada ehitise omaniku kasuks ehitise alusele maale hoonestusõigus.

Hoonestusõiguse seadmise eeldusena peaks jätma ehitise aluse maa riigi omandisse (AÕSRS §

13 lg 5, MaaRS § 31 lg 1 p 10 ja § 351 lg-d 1–4 ja 7).

3)

AÕSRS § 13 lg 3 koosmõjus MaaRS sätetega on AÕS suhtes erinormid ning välistavad

teisele isikule kuuluva ehitise aluse maa tagastamise, erastamise, munitsipaalomandisse

andmise ja riigi omandisse jätmise. AÕS § 148 lg 2 ei ole praegusel juhul kohaldatav. Sätet

saaks rakendada üksnes juhul, kui põhimahuna Narva mnt 2 kinnistul asuva hoone omanik oleks

mingi osa hoonest ehitanud asjaõiguseta, kuid heauskselt Narva mnt 2 kinnistu piiridest

väljuvana. Kuid ka sellisel juhul olnuks AÕS § 148 lg 2 rakendamine kahe kinnistu omaniku

vahelise eraõigusliku vaidluse esemeks, mitte haldusaktiga ühele maaomanikule pandavaks

kohustuseks. Vaidlustatud korralduse vastuvõtmise ajal oli Narva mnt 2g maaüksus

reformimata riigimaa, mitte Tartu linnale kuuluv kinnistu.

4)

Maa-amet käitus sõnamurdlikult, sest on varem korduvalt rõhutanud teisele isikule

kuuluva hoone osa asumist munitsipaalomandisse taotletaval maal ja leidnud, et teisele isikule

kuuluva ehitise alune maa tuleb munitsipaalomandisse antava maa koosseisust välja arvata või

sõlmivad linn ja ehitise omanik kokkuleppe, mille alusel võiks ehitisealune maa siiski jääda

munitsipaalomandisse antava maa koosseisu (vt 09.10.2017 kiri nr 6-7/17/8013-9).

5)

Puudub alus era- ja avaliku huvi kaalumiseks, sest Narva mnt 2g munitsipaalomandisse

andmine on välistatud. Ehitise omaniku ilmajätmine õigusest erastada ostueesõigusega kogu

talle kuuluva ehitise alune ja selle teenindamiseks vajalik maa ei ole kaalutlusotsus. Tartu linna

üldplaneering ei sätesta Narva mnt 2 kinnistu piiridest väljapoole jääva hoone osa aluse maa

osas sundvalduse rakendamise vajadust. Kaebajal oleks maa erastamise järel kallasraja maa

omanikuna ikkagi kohustus tagada läbipääs oma kinnisasjast. Maa-amet ei ole sellele

tähelepanu pööranud.

7. Maa-amet palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud korraldustes avaldatud

seisukohtade juurde.

1)

Kaebajal on õigus saada maa omanikuks MaaRS-s sätestatud alustel ja tingimustel.

Atlantise hoone juurde maa ostueesõigusega erastamise menetlus on lõppenud ja uut avaldust

ei ole kaebajal õigust esitada. Puuduvad haldusmenetluse uuendamise alused. Vaidlustatud

korraldustes on nõuetekohaselt kaalutud kõigi õigusi ja huve.

2)

Atlantise hoone koos eenduva osaga on püstitatud heauskselt ning Tartu linnal on

kohustus ehitist ja selle kasutamist taluda ka juhul, kui reaalservituudi seadmise kokkulepet ei

saavutata. Vaidlustatud korraldusega ei otsustatud reaalservituudi seadmist, mistõttu ei tulnud

seda aspekti analüüsida. Kaebajal ja kolmandal isikul on olnud pikalt aega kokkulepete

sõlmimiseks. Kuna kokkulepet ei saavutatud, tuli Maa-ametil otsus vastu võtta, sest maareform

ei saa kesta lõputult.

8. Tartu linn palus jätta kaebus rahuldamata, nõustudes Maa-ameti seisukohtadega.

1)

Narva mnt 2 asuvale ehitisele määrati teenindamiseks vajalik maa Tartu Linnavalitsuse

01.08.1996 korraldusega nr 1335. Asjakohane ei ole väide, et erastamistaotluses märgitud 8000

m2 suurune maa-ala hõlmas ka Narva mnt 2g maa-alal paiknevat kaebajale kuuluvat hooneosa.

Korralduse juurde kuulus maa erastamise ja teenindusmaa määramise projektiplaan. Kaebaja

juhatuse liikmele näidati looduses piirid kätte ja ta allkirjastas 12.09.1996 piiriprotokolli.

3-20-2557

5(9)

Kolmandale isikule ei ole teada, milliste kokkulepete alusel lubati 1960. aastatel ehitada

restorani Kaunas hoone külge suvekohvik, mis ulatus väljapoole restorani ehitamiseks eraldatud

maad. Narva mnt 2g maaüksusele ulatuv Atlantise hoone osa rekonstrueeriti 1995. a ehitusloa

alusel. Erastamisavaldus esitati enne restorani hoone rekonstrueerimise ehitusloa taotlust.

Seega on Atlantise hoone omanikud olnud teadlikud kinnistu piiridest ja linna seisukohtadest.

Erastamise menetluses ei ole tehtud viga.

2)

Narva mnt 2g maaüksusele ulatuv Atlantise hoone osa alune maa on olnud alati avalikus

kasutuses ning seda on hooldanud ja rekonstrueerinud kolmas isik. Jalgteed on avalikes huvides

ehitanud Tartu linn, sh selle lõigu, mis vahetult piirneb kaebajale kuuluva hoonega. Hoone ette

on Tartu linn avalikes huvides rajanud paatide sildumiskoha. Kaebaja klientidele on

võimaldatud igal aastal tasuta välikohviku rajamist Tartu linna ehitatud kaldaalale.

3)

Narva mnt 2 hoone ehitus üle kinnistu piiri on toimunud kokkuleppel asjaomaste

ametiasutustega, kuid see ei ole tänapäevasel viisil asjaõiguslikult fikseeritud. Eeltoodut

arvestades on vastustaja õigesti viidanud AÕS § 148 lg-le 2 ja kolmanda isiku

talumiskohustusele – seda ka juhul, kui kolmas isik ja kaebaja ei saa servituudi seadmises

kokkuleppele. Kolmas isik on jätkuvalt valmis seadma tähtajatu ja tasuta üleehitamisservituudi

üle Narva mnt 2 kinnistu piiri ulatuva ehitise osa alusele maale.

9. Tallinna Halduskohus jättis 23.04.2021 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

menetlusosaliste endi kanda.

1)

Kuna Tartu linn esitas taotluse vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse andmiseks

10.10.2012, tuleb asja lahendamisel kohaldada enne 01.07.2016 kehtinud MaaRS sätteid (vt

MaaRS § 401).

2)

Tartu Linnavalitsuse 01.08.1996 korraldusega nr 1335 määrati Narva mnt 2 maa-alal

asuva hoone teenindamiseks vajalik maa (5390 m2). Sellega on Atlantise hoone teenindamiseks

vajaliku maa ostueesõigusega erastamine lõpule viidud. Erastamise materjalide järgi jääb

Atlantise hoone eenduv osa, mis toetub postidele, kaebajale erastatud maa piiridest väljapoole

ning kaebaja ei ole taotlenud nn eenduva osa aluse maa erastamist. Erastatava maa suurus ja

piirid olid kaebajale teada, sest ta on allkirjastanud 12.09.1996 piiriprotokolli. Seega ei ole

kaebaja kunagi soovinud erastada praeguse Narva mnt 2g katastriüksusega hõlmatud maa-ala.

Kaebaja ei ole korraldust nr 1335 vaidlustanud, millest saab järeldada, et ta oli erastatava maa

piiridega nõus.

3)

Kaebajal ei ole õigust erastada maad, mis jääb Narva mnt 2 kinnistu piiridest välja, sh

sellel kinnistul asuva hoone eenduva osa ja postide alla jäävat maa-ala, sest kaebaja taotlus on

korraldusega nr 1335 lahendatud ja sellega on ta oma erastamisõiguse realiseerinud. Uut taotlust

ei ole kaebaja esitanud ja MaaRS §-s 40 sätestatud tähtaegu arvestades ei ole see enam ka

võimalik. Lisaks saab maad erastada vaid ehitise kui vallasasja juurde. Erastamismenetluse

lõppemise järel ei saa Narva mnt kinnistul asuva ehitise osa lugeda vallasasjaks AÕSRS § 13

lg 3 mõttes, mille juurde saaks maad erastada – seda ka juhul, kui ehitise osa ulatub osaliselt

üle Narva mnt 2 kinnisasja piiri (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 määrus nr 3-20-

2557 ja 26.05.2017 otsus nr 3-16-1432).

4)

Eeltoodud põhjustel ei saa kaebaja nõuda ka Narva mnt 2 asuva kinnistu piiridest väljuva

hoone osa alusele maale tema kasuks hoonestusõiguse seadmist. Kaebaja kinnistul asuva hoone

teenindamiseks vajalik maa on kindlaks määratud maa ostueesõigusega erastamise menetluses.

3-20-2557

6(9)

AÕS § 241 lg 3 kohaselt ei saa hoonestusõigus piirduda ehitise ühe osaga, nagu korrus, kui

ehitis ei ole jagatav ja ehituse osa ei ole iseseisvalt majandatav. Lisaks ei saa ehitist ega selle

osa pärast erastamismenetluse lõppemist lugeda vallasasjaks AÕSRS § 13 lg 3 tähenduses.

5)

Kaebaja õigused on ka hoonestusõigust seadmata piisavalt kaitstud. Isegi kui kaebaja ja

Tartu linn ei saavuta kokkulepet reaalservituudi seadmiseks, ei muutu Tartu linn Narva mnt 2g

maaüksuse munitsipaliseerimise korral üle Narva mnt 2 kinnisasja piiri ulatuva hoone osa

omanikuks. Tartu linnal on kohustus Narva mnt 2 kinnistu piirist üle ulatuvat ehitise osa taluda,

sest kaebaja on ehitanud hoone heauskselt (vt AÕS § 148 lg-d 1 ja 2; Riigikohtu 21.05.2008

otsus nr 3-2-1-41-08; Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 määrus nr 3-20-2557). Vaidlustatud

korralduses ei reguleerita tulevikus kaebaja ja Tartu linna vahel tekkivaid õigussuhteid (sh ei

seata reaalservituuti), vaid selgitatakse ehitise osa omaniku õigusi.

6)

Asjakohane pole kaebaja väide, et Narva mnt 2g maaüksusele jääva ehitise osa alune

maa pole kunagi olnud haljasala ja kaebaja ei ole kunagi takistanud ligipääsu avalikult

kasutatavale alale ja avalikule haljasalale. Tartu linna uues üldplaneeringus hõlmab roheala

juhtotstarbega maa-ala kõnealuses piirkonnas katkematult kogu Emajõe kaldaala. Jõeäärset

kõnniteed on avalikult kasutatud. Tartu Linnavalitsuse tellimusel on 2017. a-l koostatud Emajõe

vasakkalda kaldakindlustuse rekonstrueerimise põhiprojekt (töö 44-16-TP), mille eesmärk on

amortiseerunud kaldakindlustuse ja kaldapealsete käiguteede rekonstrueerimine terviklikul alal

Kaarsillast Atlantise hooneni. Selle järgi luuakse kaldapealsele uus kergliiklustee, mis

võimaldab sujuvalt kulgeda mööda Emajõe vasakkallast. Projektilahenduses on mh lähtutud

Tajuruum OÜ koostatud Emajõe kaldapealse arhitektuursest eskiisprojektist, millega on antud

kaldapealsele laiem funktsioon aktiivseks vaba aja veetmiseks Emajõe ääres. Kuigi see projekt

ei ole veel ellu viidud, on oluline, et töid ei takistaks maaomanike eriarvamused projekti

elluviimise küsimustes.

7)

Vastustaja käitumine on olnud eksitav, sest tema 09.10.2017 ja 24.05.2019 kirjades

kajastub arusaam, et Atlantise hoone eenduva osa alune maa oleks tulnud erastada Narva mnt

2 ehitise teenindamiseks vajaliku maana. Hiljem on vastustaja tunnistanud selle seisukoha

ekslikkust. Varasemad ebaõiged seisukohad ei muuda vaidlustatud korraldust õigusvastaseks.

8)

Kaebajal ja Tartu linnal on ka maa munitsipaalomandisse andmise korral võimalik

leppida kokku reaalservituudi seadmises. Usutav ega asjakohane pole kaebaja väide, et

korralduse kehtima jäämine halvendaks tema positsiooni reaalservituudi seadmise tingimustes

kokkuleppimisel. Tartu linn on teinud kaebajale korduvalt ettepanekuid reaalservituudi

seadmiseks, sh suuremale alale kui Atlantise hoone eenduva osa alune maa. Pole usutav, et

edaspidises menetluses hakkab kolmas isik kaebaja õigusi põhjendamatult piirama. Kolmas isik

on kohtule avaldanud, et on valmis taluma hoone eenduvat ja postidele toetuvat osa tähtajatult

ja tasuta.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

10. OÜ Balti Kinnisvara palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha uus

otsus, millega kaebus rahuldada ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

1)

Atlantise hoone ja selle teenindamiseks vajaliku maa osas on maareform läbi viidud

osaliselt. Narva mnt 2 ja 2g maa-alad olid algselt reformimata riigimaad. Tartu Linnavalitsuse

01.08.1996 korraldusega nr 1335 erastati ostueesõigusega üksnes osa Atlantise hoone alusest

ja selle teenindamiseks vajalikust maast. Narva mnt 2 piire ületava ehitise osa aluse maa omandi

3-20-2557

7(9)

küsimus jäi lahendamata ja kaebaja eeldas, et selles osas erastamismenetlus jätkub. Kaebaja ei

ole loobunud ülejäänud maa erastamise soovist. Riigikohus pidas 21.05.2008 otsuses nr 3-2-

141-08 (p 23) olukorda, kus ühe isiku omandis oleva ehitise osa alune maa antakse maareformi

käigus teise isiku omandisse, maareformi läbiviimisel tehtud veaks ja seetõttu õigusaktidega

vastuolus olevaks. Praegusel juhul saab maareformi läbiviija eksimusest kasu Tartu linn.

Selliselt ei saa maa munitsipaalomandisse andmine olla õiguspärane. Enne vaidlustatud

korralduse andmist oleks tulnud lahendada kaebajale kui eraõiguslikule isikule kuuluva

Atlantise hoone eenduva osa aluse maa omandi küsimus. Kohtu viidatud reaalservituudi

seadmise kokkulepe ei ole mõistlikult saavutatav.

2)

MaaRS § 22 lg 1 ja AÕSRS § 13 lg 3 kohaselt ei saa munitsipaalomandisse anda maad,

mis kuulub ostueesõigusega erastamisele. Kaebajal kui ehitise omanikul on ehitise aluse maa

omandamisel eesõigus kohaliku omavalitsuse üksuse ees. Kaebaja õigus saada ostueesõigusega

erastamise teel kogu ehitise aluse maa omanikuks ei sõltu sellest, kas ehitis on vallasasi või

kinnisasja oluline osa, sest sel viisil erastamine ei ole käsitatav tsiviilkäibena. AÕSRS § 13 lgte

1 ja 3 mõte oli üksnes ära hoida olukord, kus pärast AÕS vastuvõtmist oleks kõik maaga

püsivalt ühendatud ehitised kuulunud maa omanikule ehk riigile, ja tagada, et ehitise omanikud

jääksid jätkuvalt nende omanikeks ja omanikel oleks teatud aja jooksul võimalik neid ehitisi

käsutada. Viidatud sätteid ei saa tõlgendada laiendavalt nii, et see välistab reformimata

riigimaal asuva ehitise osa aluse maa erastamise ehitise omanikule põhjendusega, et ehitis ei

ole enam vallasasi. Sellise ehitise omanikul on jätkuvalt õigus saada erastamise teel kogu ehitise

aluse maa omanikuks. Õigusaktid ei välista ehitise aluse maa ostueesõigusega erastamiseks

mitme menetluse läbiviimist. Halduskohtu otsuses viidatud haldusasja nr 3-16-1432 asjaolud

olid praegusest vaidlusest erinevad. Maa-amet oli aastaid seisukohal, et Atlantise hoone alust

maad ei saa munitsipaalomandisse anda. Vaidlustatud korralduse vastupidine sisu on seetõttu

üllatuslik, kuid halduskohus ei ole vastustaja sõnamurdlikkusele mingit tähelepanu pööranud.

3) Munitsipaalomandisse ei saa anda maad, millele tuleks seada hoonestusõigus. Kui käsitada

kaebaja tegevust erastamisõigusest loobumisena – millega kaebaja ei nõustu –, tuleks tema kui

ehitise omaniku kasuks seda hoonestusõigus ehitise alusele maale. Selle eeldusena tuleb esmalt

maa jätta riigi omandisse (AÕSRS § 13 lg 5, MaaRS § 31 lg 1 p 10, § 351 lg-d 1–4 ja lg 7). Jääb

arusaamatuks, miks kohus kohaldas selles küsimuses AÕS § 241 lg-t 3, mitte MaaRS sätteid.

Pealegi polnud kohtul alust neid küsimusi analüüsida, sest vaidlustatud haldusaktis ei ole

hoonestusõigusega seonduvat üldse puudutatud.

4)

Kaebajat ei saa jätta erastamisõigusest ilma viitega Tartu linna üldplaneeringule ja

rekonstrueerimise projektile, sest sellised alused ei tulene seadusest.

5)

Vastustajal ei olnud otsuse tegemisel kaalutlusõigust, sest kaebaja õiguste tõttu on

vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse andmine välistatud. Seetõttu pole asjakohane järeldus,

et avalik huvi on kaebaja õigustest kaalukam. Vastustaja argumendid on ka sisuliselt

põhjendamatud, sest Tartu linna huvidega haljasala rajamiseks saaks samaväärselt arvestada

siis, kui kogu Atlantise hoone alune ja selle teenindamiseks vajalik maa erastatakse kaebajale.

Kallasraja kasutamise õigus tuleneb seadusest ja kaebaja ei saaks seda kuidagi takistada.

6)

AÕS § 148 ei ole kaebaja ja Tartu linna vaheliste suhete reguleerimiseks asjakohane.

Naabrusõiguste

ja

talumiskohustuse

reguleerimisele

AÕS

alusel

tuleb

eelistada

avalikõiguslikest normidest kaebajale tulenevat erastamisõigust. Maareformi küsimust ei saa

lahendada AÕS alusel. Riigikohtu 21.05.2008 otsus nr 3-2-1-41-08 puudutas olukorda, kus

kogu ehitise aluse maa osas oli maareform läbi viidud ning kaks eraõiguslikku isikut vaidlesid

3-20-2557

8(9)

omandireformi käigus teise isiku maale jäänud ehitise osale juurdepääsu saamise üle. Viidatud

asjas oli tegemist maareformi läbiviija veaga, mida ei olnud enam võimalik parandada.

Praeguses asjas on viga võimalik parandada. Seda viga ei saa siiski kõrvaldada pärast maa

munitsipaalomandisse andmist seatava reaalservituudiga. Sellise kokkuleppe sõlmimisele

viitamine on käsitatav kaebaja survestamisena, see on vastuolus maareformi eesmärgiga ja

rikub kaebaja õigust maad erastada.

7)

Vastutaja on käitunud vastuoluliselt ja sõnamurdlikult. Kaebajal on tekkinud ootus, et

tal on võimalik erastada vähemalt osa Narva mnt 2g maaüksuse maast.

11. Maa-amet ja Tartu linn palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, jäädes varasemate

seisukohtade juurde ja nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse

põhjendustega ega korda neid kõiki (HKMS § 201 lg 4).

13. AÕSRS § 13 lg-st 3 ja MaaRS-st tulenes Atlantise hoone omanikule õigus erastada hoone

juurde maad neis õigusaktides ettenähtud alustel ja korras. Erastamisõigust sai realiseerida

ettenähtud tähtajaks avalduse esitamisega (MaaRS § 40). Kaebaja õiguseellane esitas

Atlantise hoone juurde maa ostuõigusega erastamise avalduse ja Tartu Linnavalitsus määras

01.08.1996 korralduse nr 1335 „Narva mnt 2 hoone teenindamiseks vajaliku maa

määramine, nõustumine maa ostueesõigusega erastamisega, maakasutamise sihtotstarbe ja

maa maksustamishinna määramine, maa maksumuse määramise akti kinnitamine“ p-s 1

hoone teenindamiseks vajaliku maa suuruseks 5390 m². Halduskohus on otsuse p-s 14

tuvastanud, et Emajõega piirnevas piirilõigus ühtis kaebaja õiguseellase erastamise

avalduses märgitud piir talle erastada võimaldatud maa-ala piiriga. Kaebaja ei ole esitanud

tõendeid, millest saaks järeldada vastupidist. Korralduse nr 1335 vastuvõtmisega on

erastamisavaldus lahendatud ja selle korralduse alusel tehtud toimingutega on Atlantise

hoone juurde maa ostueesõigusega erastamise menetlus lõpule viidud.

14. Isegi kui korraldus nr 1335 on õigusvastane – nt põhjusel, et Atlantise hoone teenindamiseks

vajaliku maa hulka tulnuks tol ajal kehtinud MaaRS ja teiste õigusaktide kohaselt arvata ka

kogu hoonest eenduva suvekohviku alune ja seda ümbritsev maa-ala –, on tegemist kehtiva

ja siduva haldusaktiga. Teenindamiseks vajaliku maa suuruse või piiridega mittenõustumise

korral oleks erastamisavalduse esitanud isik pidanud korralduse nr 1335 vaidlustama.

Kaebaja õiguseellane oli ilmselgelt teadlik, et Atlantise hoone juurde erastatud maa hulka ei

kuulunud hoonest eenduva osa alune maa, mis jääb praegusest Narva mnt 2 kinnistust

väljapoole. Vaidlust korralduse nr 1335 õiguspärasuse üle ei saa uuesti avada Narva mnt 2g

maaüksuse munitsipaalomandisse andmise menetluses. AÕSRS § 13 lg 3 koos MaaRS-ga

ei anna kaebajale otse seadusest tulenevat uut nõudeõigust pärast erastamisavalduse

lõplikku lahendamist sama hoone juurde täiendava maa ostueesõigusega erastamiseks –

seda isegi juhul, kui maareformi viiakse läbi maaüksuse suhtes, kuhu ulatub Atlantise hoone

eenduv osa.

15. Ringkonnakohus jääb ka 05.03.2021 määruses võetud seisukoha juurde, et ehitise alust ja

selle teenindamiseks vajalikku maad saab ostueesõigusega erastada ehitise kui vallasasja

juurde. AÕSRS § 13 lg 3 ls 3 kohaselt ei kuulu ehitisealune maa teistele isikutele

tagastamisele, erastamisele, munitsipaalomandisse andmisele ega riigi omandisse jätmisele,

3-20-2557

9(9)

kui seadusest ei tulene teisiti. AÕSRS § 13 eesmärk oli välistada AÕS jõustumisel olukord,

kus kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised kuuluksid maa omanikule, st üldjuhul riigile.

Seetõttu loeti kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitised

vallasasjadeks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus asjas nr 3-16-1432).

Erastamismenetluse lõppemise ja selle tulemusel kinnisasja moodustamise järel ei saa

erastatud maa-alal asuvat hoonet enam lugeda vallasasjaks. Atlantise hoone ei ole seega

enam käsitatav vallasasjana AÕSRS § 13 lg 3 mõttes, mille juurde saaks ehitise alust maad

erastada. Samal põhjusel ei saa kaebaja enam nõuda Atlantise hoone osa alusele maale

hoonestusõiguse seadmist (vt ka AÕS § 241 lg 3, mille järgi ei või hoonestusõigust seada

ühe korruse vms horisontaalse tasapinna suhtes).

16. Eeltoodust tulenevalt ei ole kaebajal kolmanda isiku ees MaaRS-st tulenevat eesõigust saada

Atlantise hoone omanikuna Narva mnt 2g maaüksuse (või selle osa) omanikuks. Vastustaja võis

vaidlustatud korralduste vastuvõtmisel lähtuda eeldusest, et Atlantise hoone juurde maa

erastamine on lõplikult lahendatud ning kaebaja on Atlantise hoonega seonduvalt oma MaaRSst

ja AÕS § 13 lg-st 3 tuleneva erastamisõiguse realiseerinud. Halduskohus on otsuse p-s 17

õigesti selgitanud, et kaebaja õigusi seoses Atlantise hoone eenduva osaga on võimalik tagada

tavapäraste tsiviilõiguslike vahenditega ka pärast seda, kui Narva mnt 2g on antud

munitsipaalomandisse. Kuna ei ole vaidlust, et Atlantise hoone on püstitatud heauskselt, on

kolmandal isikul AÕS §-st 148 tulenev Narva mnt 2g maaüksusele ulatuva hoone osa talumise

kohustus, mis hõlmab nii hoone kasutamist kui ka sellega seotud hädavajalikku maakasutust

(omandireformi käigus AÕS § 148 analoogia korras kohaldamise kohta vt Riigikohtu otsus

asjas 3-2-1-41-08, p 22). Kolmas isik on korduvalt kinnitanud, et on nõus ehitist taluma

tähtajatult ja tasuta ning seadma ka reaalservituudi.

17. Eeltoodut arvestades ei puuduta kaebaja õigusi see, kas kõnealuse maaüksuse

munitsipaalomandisse andmine on piisavalt põhjendatud, arvestades mh kolmanda isiku

plaane seoses maaüksuse edasise kasutamisega (vt halduskohtu otsuse p 18). Neid asjaolusid

ei pidanudki halduskohus praeguse asja lahendamisel hindama ning ringkonnakohus jätab

samuti apellatsioonkaebuse asjaomased väited tähelepanuta.

18. Halduskohus

võttis

arvesse,

et

vastustaja

on

Atlantise

hoone

aluse

maa

munitsipaalomandisse andmise võimalikkuse osas väljendanud vastuolulisi seisukohti.

Sellest ei saa aga tekkida kaebajale nõudeõigust täiendava maa erastamiseks Atlantise hoone

juurde. Seetõttu leidis halduskohus õigesti, et vastustaja varasemad eksitavad seisukohad ei

anna alust vaidlustatud haldusaktide tühistamiseks.

19. Eelneva põhjal jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.

20. Kuna

ringkonnakohus

jätab

apellatsioonkaebuse

rahuldamata,

jäävad

apellandi

menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Vastustaja ja kolmas isik ei ole

ringkonnakohtule menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad

vastustaja ja kolmanda isiku võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel nende endi

kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)