2-19-140107/56 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-19-140107

Otsuse tegemise aeg ja koht

03. detsember 2021. a, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Gea Lepik

Kohtuasi

GLI

Holding

OÜ

ja

Advokaadibüroo

PricewaterhouseCoopers

Legal

OÜ

hagi

aktsiaseltsi

C.H.P.

vastu

võlgnevuse,

sissenõudmiskulude ja viivise saamiseks

aktsiaseltsi C.H.P. vastuhagi GLI Holding OÜ ja

Advokaadibüroo PricewaterhouseCoopers Legal

OÜ vastu kahju hüvitise ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.05.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

aktsiaseltsi C.H.P. apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

72 814,70 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

I

(vastustaja

I):

GLI

Holding

OÜ

(registrikood 11067332),

Hageja

II

(vastustaja

II):

Advokaadibüroo

PricewaterhouseCoopers Legal OÜ (registrikood

12287780),

Hagejate

ühised

lepingulised

esindajad

vandeadvokaadid Indrek Kukk ja Indrek Leppik

Kostja (apellant): aktsiaselts C.H.P. (registrikood

10135416),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat

Anton Sigal

Asja läbivaatamine

12.11.2021 kohtuistungil

2-19-140107

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 31.05.2021 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt

otsuse põhjendusi.

2. Maakohtu otsus on jõustunud põhinõude 1 189 euro ja sissenõutavaks muutunud

viivise nõude 262,15 euro ulatuses rahuldamata jätmise osas.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta aktsiaseltsi C.H.P. kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. GLI Holding OÜ ja Advokaadibüroo PricewaterhouseCoopers Legal OÜ esitasid 17.03.2020

Harju Maakohtule hagi aktsiaseltsi C.H.P. vastu. Hageja I palub kostjalt välja mõista

põhivõlgnevuse 2 276,50 eurot, viivised 592,77 eurot, sissenõudmiskulu 40 eurot ning jooksvad

viivised 0,021918% päevas summalt 2 276,50 eurot alates 17.03.2020 kuni nõude täitmiseni.

Hageja II palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 46 849,23 eurot, viivised 3 629,88 eurot,

sissenõudmiskulu 40 eurot ning jooksvad viivised 0,021918% päevas summalt 46 849,23 eurot

alates 17.03.2020 kuni nõude täitmiseni. Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostja kanda.

2. Poolte vahel on sõlmitud õigusteenuse osutamiseks käsundusleping ning selles osas

kohalduvad 01.11.2007 sõlmitud Advokaadibüroo Glimstedt Straus & Partnerid kliendilepingu

nr 365/07/06 tingimused. Hagejad osutasid kostjale õigusteenust aastatel 2016-2019, mille osas

on kostjale esitatud tasumiseks arved, mille kostja on jätnud osaliselt tasumata. Hageja I on

osutanud õigusteenust 2 523 euro eest, millest tasumata on 2 276,50 eurot. Hageja II on

osutanud kostjale õigusabi kokku 46 849,23 euro eest, mis on kostja poolt tervikuna tasumata.

Lisaks põhivõlale on hagejatel õigus nõuda kostjalt viivist alates võla sissenõutavaks

muutumisest kuni võlgnevuse tasumiseni viivisemääraga 0,021918% päevas, s.o 8% aastas.

Hagi esitamise seisuga on hageja I sissenõutavaks muutunud viivisenõue 592,77 eurot ja hageja

II sissenõutavaks muutunud viivisenõue 3 629,88 eurot. Kuivõrd hagejatel on tekkinud õigus

nõuda viivist, nõuab hageja I kostjalt ka sissenõudmiskulusid võlaõigusseaduse (VÕS) § 1131

lg 1 alusel summas 40 eurot ja hageja II summas 40 eurot.

2-19-140107

3. Kostja ei ole esitatud arvete osas varasemalt mittenõustumist avaldanud, mistõttu poolte

vahel sõlmitud lepingu kohaselt loetakse, et kostja on pretensioonidest hageja(te) vastu

loobunud. Samuti ei ole kostja soovinud kliendilepingut üles öelda, vaid jätkas õigusabiteenuse

tellimist. Ühtlasi tasus kostja osaliselt esitatud arved. Eelnev viitab sellele, et kostjal puudusid

mis tahes pretensioonid osutatud õigusteenuse osas.

4. Advokatuuriseaduse (AdvS) § 40 lg-st 2 ega ka VÕS § 620 lg-st 1 ei tulene, et advokaat või

advokaadibüroo peaks käsunduslepingu täitmisel saavutama kindla tulemuse. Advokaadi poolt

kliendi käsundi nõuetekohase täitmise tuvastamisel hinnatakse seda, kas advokaat on teinud

temalt mõistlikult oodatava, arvestades seejuures kliendi õiguslikku positsiooni, õigustatud

huve ning volituste ulatust. Advokaadile ei ole etteheidetav olukord, kus kliendi ebakindla

õigusliku positsiooni tingimustes jääb kliendi hagi rahuldamata. Praegusel juhul on hagejad

õigusteenust osutades lähtunud kostja õiguslikust positsioonist ning kostja huvist: a) omandada

võimalusel kinnistud kostjale majanduslikult soodsaimal viisil, s.o tasaarvestades kinnistute

müügihinna kinnistutele tehtud kulutustega; b) tagada kinnistutele tehtud kulutuste hüvitamine,

arvestades asjaolu, et rendilepingus toodud kulutuste hüvitamise nõue ei olnud kostja jaoks

piisavalt tagatud ning eksisteeris arvestatav oht, et kinnistute uus omanik muudab end kinnistute

omandamisel ning rendilepingu üleminekul varatuks. Nendele riskidele juhtis käsundit täitev

advokaat Indrek Leppik korduvalt kostja tähelepanu, sh hilisemalt 13.05.2019 ning 05.02.2020

e-kirjades kostja seaduslikule esindajale U-le.

5. Kostja oli teadlik riskist, et müügilepingus toodud ostuhinna tasumise kohustust võib

tõlgendada ka selliselt, et kostjal puudub võimalus parenduste hüvitamise nõuet tasaarvestada

müügilepingu p-s 3.2.1 toodud ostuhinnaga. Sellele viitab mh kostja poolt allkirjastatud

notariaalne ostueesõiguse teostamise avaldus, milles tehingu väärtusena on toodud 5 498

203,36 eurot. Ühtlasi sisaldab ostueesõiguse teostamise avaldus notari selgitusi, milles on

eksisteerivale õiguslikule ebakindlusele täiendavalt tähelepanu juhitud. Ostueesõiguse

teostamise avalduses sisalduvale tehinguväärtusele juhtis Indrek Leppik täiendavalt tähelepanu

U-le 26.05.2016 saadetud e-kirjas. Kostja soov oli ostueesõigusega seonduvate menetlustega

edasi minna, sh algatada vaidlus, mida kohus menetles tsiviilasjas nr 2-16-9491.

6. Hageja vaidleb kostja vastuhagile vastu. Kostja ei ole toonud vastuhagis esile ühtegi sisulist

etteheidet osutatud õigusteenuse kvaliteedile. Tsiviilasjades nr 2-15-18404 ning 2-16-9491 on

kostja nimel ja käsundi alusel koostatud põhjalikud ja õiguslikult argumenteeritud

menetlusdokumendid. Mõlemas tsiviilasjas rahuldas kohus esitatud hagi tagamise taotlused,

mida kohus ei oleks teinud, kui kohus oleks pidanud esitatud hagisid õiguslikult

perspektiivituteks. Tsiviilasjas nr 2-15-18404 tegi Tartu Ringkonnakohus 13.07.2017 kostjale

soodsa lahendi, milles tunnustas ostueesõiguse kokkulepet kehtivana. Ehkki Riigikohus tühistas

ringkonnakohtu otsuse, ei lükka see ümber tõsiasja, et tegemist oli õiguslikult keeruka

vaidlusega ning hagejad tegid kostja õiguslikku positsiooni arvestades mõistlikult oodatava, et

kostjale soovitud tulemust saavutada. Asjaolu, et valitud menetlusstrateegia oli edukas, kinnitab

mh see, et kahel korral jõuti vastaspoolega läbirääkimisteni vaidluse lõpetamiseks

kompromissiga, kuid kostja otsusel otsustati läbirääkimised lõpetada.

7. Kostja vastuhagis võetud positsioon, et lepingust ei teki parenduste hüvitamise nõuet, on

ebaõige. Rentnikul oli ostueesõiguse olemasolul õigus nõuda esialgselt rendileandjalt

parendustele tehtud kulutuste hüvitamist rendilepingu p 8.3 teise lause alusel. Samas isegi juhul,

kui kohtud peaksid asuma vastupidisele seisukohale, oli kostja huvides sellise positsiooni

avamine. Eestis puudub kohtupraktika VÕS § 206 lg 1 teise lause kohaldamise osas ja õigusabi

osutades ei oleks olnud mõistlik sellises küsimuses kujundada kliendi jaoks kahjulikku

positsiooni. Eriti arvestades asjaolu, et paralleelselt kohtuvaidlustega proovis vandeadvokaat

2-19-140107

Indrek Leppik parenduste nõude osas läbirääkimisi pidada ja leida alternatiivseid lahendusi

kliendile parenduste summa tagasi saamiseks.

Kostja vastuväited

8. Kostja vaidleb hagile vastu. Hagi alus on vandeadvokaat Indrek Leppiku ning tema

meeskonna poolt kostjale osutatud õigusabi advokaadibüroo Glimstedt ja advokaadibüroo

PricewaterhouseCoopers Legal (PwC) kaudu. I. Leppik nõustas kostjat seoses Tartus Ülikooli

8 ja 8a asuvate majadega, mida kostja üürib Tartu Ülikooli Kliinikumilt (TÜK) 28.04.1994

rendilepingu alusel. Lepingu p 8.1 kohaselt oli kostjal kinnistute ostueesõigus, kuid seda ei

kantud kinnistusraamatusse. Kostja tegi kinnistutesse märkimisväärseid investeeringuid, mida

TÜK kohustus lepingu lõppemisel hüvitama. Kartes, et TÜK ei kavatse parendusi hüvitada,

esitas kostja 2015. aastal parenduste hüvitamiseks hagi summas 2 649 235 eurot, kuigi

rendileping veel kehtis. Samal aastal otsustas TÜK kinnistud müüa enampakkumisel.

Enampakkumise tingimused rõhutasid, et rendilepingu lõppedes peab kinnistu ostja hüvitama

kostjale parendusi. Enampakkumise võitis Viatica Grupp OÜ, kellega TÜK sõlmis 11.04.2016

müügilepingu, mis nägi ette, et ostja tasub 2 840 100 eurot müüjale ning 2 658 103 eurot kostjale

kinnistute parenduste eest, s.o kokku 5 498 203 eurot. Kostja esitas ostueesõiguse avalduse,

millele TÜK ei vastanud. 17.06.2016 esitas kostja hagi ostueesõiguse realiseerimiseks. Kostja

lähtus ostueesõiguse teostamisel ning hilisemate õigusvaidluste pidamisel ostueesõiguse üle I.

Leppiku ebaõigest õigusnõust. Nimelt oli I. Leppik kostjale kinnitanud, et ostueesõiguse

teostamisel on kostjal võimalik omandada kinnistud mitte 5 498 203 euro eest, vaid üksnes 2

840 100 eurot eest. I. Leppik oli arvamusel, et kostja pidi maksma rahas vaid 0,2 miljonit eurot,

sest kostja oleks saanud tasaarvestada oma parenduste hüvitamise nõude ostuhinna tasumise

kohustusega. I. Leppiku loogika oli vale. Viatica Grupp OÜ müügileping, mille pooleks kostja

astuda üritas, nägi ette, et ostja peab tasuma 2,8 miljonit eurot rahas ning lisaks hüvitama 2,6

miljoni euro eest parendusi. Kuna kostja poleks pidanud parendusi iseendale hüvitama, siis

ostuhinna teist osa ta maksma ei pidanud, kuid see ei oleks kuidagi mõjutanud ostuhinna

esimese osa tasumise kohustust. 28.08.2019 tegi kohus otsuse asjas 2-16-9491, millega jättis

kostja hagi rahuldamata ning selgitas, et kostja ostueesõiguse hinna arvutus on vale.

9. Kostja ei pea tasuma hagejatele arveid, mis on seotud ostueesõiguse teostamisega ebaõige

õigusnõu alusel. Kõik kostja menetluslikud otsused alates ostueesõiguse teostamisest 2016. a.

mais kuni esindaja vahetuseni 2019. a. sügisel on olnud otseselt seotud eeldusega, et

ostueesõiguse teostamisel on tal õigus kinnistu omandada hinnaga 2,8 miljonit eurot, mida saab

tasaarvestada parenduste hüvitamise nõudega. Kostja ei oleks olnud huvitatud ostueesõiguse

teostamisest ja selle kaitsmisest juhul, kui ta teadnuks, et peab kinnistute eest tasuma 5,5

miljonit eurot. Kostja ei oleks algatanud ka ostueesõigusega seotud kohtuasju: tsiviilasja nr 2-

15-18404, milles kostja nõudis TÜK-ilt ostueesõiguse kandmist kinnistusraamatusse ning mis

lõppes 26.01.2018 Riigikohtu otsusega, millega hagi jäi rahuldamata; tsiviilasja nr 2-16-9491,

millega kostja üritas astuda ostueesõiguse korras kinnistute müügilepingusse, vaatamata sellele,

et ostueesõigust ei olnud kantud kinnistusraamatusse (see asi lõppes 28.08.2019 maakohtu

otsusega, millega hagi jäi rahuldamata ning mida kostja ei vaidlustanud, olles aru saanud, et

ostueesõiguse hind on arvutatud valesti); kaebust Euroopa Inimõiguste Kohtule, millega kostja

üritas jätkata ostueesõiguse vaidlust asjas nr 2-15-18404 ning mis jäi menetlusse võtmata.

Kostja sai I.Leppiku ebaõigest lähenemisest ostueesõiguse hinnale teadlikuks alles 2019. aastal.

10. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oli teadlik „riskist“, et tasaarvestus ei ole võimalik.

Võimalus, et tegemist oli teadliku strateegiaga, välistab kaks asjaolu. Esiteks oleks selline

strateegia jabur, sest see eeldaks esmalt ostueesõiguse kehtivuse tuvastamist kohtus ja alles siis

(lootusetut) vaidlust hinna üle. Kui kostja oleks võitnud ostueesõiguse kehtivuse vaidluse, saaks

2-19-140107

temast müügilepingu järgne ostja. See tähendaks kohustust maksta kinnistu eest 5,5 miljonit

eurot ehk kõvasti üle turuhinna. Kui I. Leppik ka lootis vähendada seda kohustust 2,8 miljoni

euroni hilisemas eraldi vaidluses, siis on ebaselge, millel selline lootus põhines. Teiseks, kui

selline siiski oligi I. Leppiku strateegia, oleks ta seda selgitanud kohe, kui küsimus tõusetus.

11. Ebaõige on hagejate väide, et kostja on pretensioonidest hageja(te) vastu loobunud

tulenevalt kliendilepingu p-st 3.7. Kõnealuse punkti kohaselt, kui kostja ei vaidle hageja I arvele

3 tööpäeva jooksul arve saamisest, „loetakse arve aktsepteerituks“. Kostja sai teada I. Leppiku

veast 2019. a kevadel. Kliendilepingu p 3.7 ei piira hagejate vastutust ega välista kostja õigust

nõuda kahju hüvitamist. Kostja ei ole teinud midagi, mida saaks käsitada nõudest loobumisena.

12. Hageja I ei arvesta sellega, et kostja tasus ühe hageja I arve juhuslikult topelt, makstes

hageja I teenuste eest lisaks 1 189 eurot. Ainus hageja I arve, mis on hagi ese, on hageja

andmetel makstud osaliselt ca 200 euro ulatuses, kuid hageja I ei selgita, kuidas see summa

kujunes.

13. Sissenõudmise kulu ei saa korrutada arvete arvuga ning kummalgi hagejal oleks õigus

nõuda 40 eurot, kokku 80 eurot, sedagi vaid juhul, kui kostja oleks hagejatele midagi võlgu.

14. I. Leppik andis kostjale ebaõiget nõu, millega rikkus AdvS § 40 lg-t 2 ja kostjaga sõlmitud

käsunduslepingut (kostja andmetel ei ole kirjalikku lepingut sõlmitud). I. Leppiku vastutus on

omistatav advokaadibüroodele, mille kaudu ta tegutses. Kostja kahju tekkis perioodil mai 2016

kuni september 2019. Märtsini 2017 osutas I. Leppik õigusteenust Advokaadibüroo Glimstedt

kaudu, seejärel Advokaadibüroo PwC kaudu. Kostja ees vastutavad mõlemad bürood

solidaarselt, sest PwC võttis üle sisuliselt kogu Glimstedt’i ettevõtte, vähemalt selle osa, mis

oli seotud kostja teenindamisega.

15. Kostja

kahju

koosneb

ostueesõiguse

avalduse

vormistamise

kuludest

ning

menetluskuludest asjades nr 2-15-18404 ja nr 2-16-9491. Ostueesõiguse teostamise avalduse

eest maksis kostja notaritasu 4 922,06 eurot (km-ta). Asjas nr 2-16-9491 koosnesid kostja

menetluskulud riigilõivudest summas 3 550 eurot ning õigusabikuludest summas 11 446,80

eurot (km-ta). Lisanduvad vastaspoolte kulud summas 6 975 eurot (km-ta), mis mõisteti kostjalt

välja. See summa sisaldab kahte PwC arvet, mida kostja ei maksnud – arved 39300684 ning

39300851, mis on summas vastavalt 3 686,50 eurot ning 1 812,50 eurot (km-ta), kokku 5 499

eurot. Reaalselt kantud kulude summa on seega käibemaksuta 16 472,80 eurot. Asjaga nr 2-15-

18404 seotud ja reaalselt kantud õigusabikulude käibemaksuta summa on 18 060,92 eurot.

Vastaspoolte kulud, mis mõisteti välja kostjalt, olid 6 451,25 eurot. Riigilõivud asjas nr 2-15-

18404 moodustasid kokku 900 eurot. Euroopa Inimõiguste Kohtu menetlusega tekkis kostjal

kulu 3 091,76 eurot (km-ta). Kostja nõue hagejate vastu on kokku 49 868,79 eurot (km-ta).

16. Hagejate põhinõue kostja vastu on 49 125,73 eurot (käibemaksuga). Kostjal on õigus

keelduda arvete tasumisest 13 850,70 euro ulatuses, kuna selles ulatuses on arved seotud

ebaõige õigusnõu andmisega. Tasumisele kuuluks kostja poolt

35 275,03 eurot

(käibemaksuga). Seda summat tuleb vähendada topelt makstud summa (1189 euro) võrra ning

kostja poolt tasumisele kuuluvaks summaks jääb 34 086,03 eurot (käibemaksuga). Kostja

tasaarvestab oma nõude hagejate nõuetega, mille tulemusel jääb kostja nõudest alles 15 782,76

eurot (=49 868,79-34 086,03). Kuna kostja nõuded hagejate vastu tekkisid varem kui hagejate

nõuded kostja vastu, siis välistab tasaarvestus hagejate viivisenõuded. Kostja palub mõista

hagejatelt solidaarselt välja põhivõlg 15 743,06 eurot ning viivise põhivõlalt vastuhagi

kuupäevast kuni kohustuse täitmiseni võlaõigusseaduses toodud määra alusel. Kostja palub

menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.

2-19-140107

Maakohtu otsus ja põhjendused

17. Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus mõistis

kostjalt hageja I kasuks välja põhivõlgnevuse 1 087,50 eurot, sissenõudmiskulud 40 eurot ja

sissenõutavaks muutunud viivise 330,62 eurot ning viivise põhinõudelt, s.o 1 087,50 eurolt,

0,021918% päevas alates 17.03.2020 kuni põhinõude täitmiseni. Hageja II kasuks mõistis

maakohus kostjalt välja põhivõlgnevuse 46 849,23 eurot, sissenõudmiskulud 40 eurot ja

sissenõutavaks muutunud viivise 3 629,88 eurot ning viivise põhinõudelt, s.o 46 849,23 eurolt,

0,021918% päevas alates 17.03.2020 kuni põhinõude täitmiseni. Rahuldamata jäi hageja I hagi

kostja vastu põhinõude 1 189 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise nõude 262,15 eurot

osas. Hageja I menetluskulud jättis maakohus hageja I enda kanda ning hageja II ja kostja

menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

18. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: vandeadvokaat Indrek Leppik osutas aastatel

2016-2019 kostjale õigusabiteenust hageja I ja hageja II kaudu; hageja I ja kostja vahel on

sõlmitud kliendileping nr 365/07/06; kliendilepingust tuleneva käsundi täitja on alates märtsist

2017 olnud hageja II; hageja I on väljastanud kostjale arve õigusabiteenuse eest summas 2 523

eurot, millest kostjal on tasumata 2 276,50 eurot; hageja II on väljastanud kostjale

õigusabiteenuse eest arveid kokku summas 46 849,23 eurot, mis kostjal on tervikuna tasumata.

Hageja I on osutanud kostjale õigusteenust, esindades kostjat 28.04.1994 rendilepingu

ostueesõiguse vaidluses tsiviilasjas nr 2-15-18404. Hageja II osutas kostjale õigusabiteenust,

esindades kostjat muuhulgas vaidlustes Sihtasutuse Tartu Ülikooli Kliinikum vastu, sh

tsiviilasjades nr 2-15-18404 ja nr 2-16-9491 ja Euroopa Inimõiguste Kohtule kaebuse

esitamisel.

19. Antud juhul kuuluvad kohaldamisele käsunduslepingu sätted. Vaidluse all on see, kas

hagejad on rikkunud käsunduslepingust tulenevat hoolsuskohustust, andes kostjale ebaõiget

õigusnõu.

20. Notariaalses ostueesõiguse teostamise avalduses on kostja seaduslik esindaja kinnitanud,

et ta on kinnistute müügilepinguga tutvunud ja teadlik kõigist selle olulistest tingimustest, sh

müügihinnast ja selle tasumise korrast. Samuti nähtub notariaalsest ostueesõiguse teostamise

avaldusest, et notariaalakti tõestaja on kostjale selgitanud, et ostueesõiguse teostamisel loetakse

ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles

müüja ostajaga kokku leppis. Samuti on notariaalses ostueesõiguse teostamise avalduses toodud

välja tehinguväärtus 5 498 203,36 eurot. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et on tõendatud, et

kostja oli 26.05.2016 ostueesõiguse teostamise avalduse tõestamisel teadlik, et ostueesõiguse

teostamise tehinguväärtus oli 5 498 203,36 eurot ning seega esines risk, et müügilepingus

toodud ostuhinna tasumise kohustust võib tõlgendada ka selliselt, et kostjal puudub võimalus

parenduste hüvitamise nõuet tasaarvestada ostuhinnaga.

21. Kostja oli huvitatud ostueesõiguse teostamisest ka enne kinnistute müügilepingu sõlmimist

ja ostuhinna arvestamise küsimuse tõusetumist. Nimelt algas tsiviilasja nr 2-15-18404

menetlus, milles kostja taotles ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmist, 07.12.2015.

Sihtasutus Tartu Ülikooli Kliinikum sõlmis kinnistute müügilepingu, milles kujunes ostuhind

5 498 203,36 eurot, Viatica Grupp OÜ-ga 11.04.2016, s.o pärast tsiviilasja nr 2-15-18404

algatamist.

22. Hagejad on kostjale osutanud õigusteenust aastatel 2016-2019, kuid kostja ei ole kohtu ette

toonud, et kostjal oleks olnud pretensioone õigusabi kvaliteedi osas enne 2019. aastat.

Kliendilepingu punkti 3.7 kohaselt peab klient arvega mittenõustumisel teatama sellest

2-19-140107

advokaadibüroole kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis 3 tööpäeva jooksul arvates arve

saamisest. Kui klient ei ole nimetatud tähtaja jooksul teatanud advokaadibüroole arvega

mittenõustumisest, loetakse arve aktsepteerituks. Kostja nimetatud tähtaja jooksul arveid ei

vaidlustanud. Kostja ei vaidle vastu, et I. Leppik on hagejate kaudu kostjale õigusabi osutanud.

Samuti ei ole kostja esitanud vastuväiteid arvetel nimetatud õigusabi osutamise tunnihinna ega

mahu osas. Lisaks ei ole kostja oma menetlusdokumentides vaidlustanud hagejate põhinõudeid

34 086,03 euro ulatuses.

23. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest tulenevalt saaks kohus asuda

seisukohale, et I. Leppik hagejate kaudu on rikkunud AdvS § 40 lg-st 2 ja VÕS §-st 620

tulenevat hoolsuskohustust. Ostueesõiguse teostamisega seotud tsiviilasjade puhul oli tegemist

keeruliste õigusalaste vaidlustega, millele viitab ka asjaolu, et Tartu Ringkonnakohus on

13.06.2017 otsusega tsiviilasjas nr 2-15-18404 tühistanud Tartu Maakohtu 14.11.2016 otsuse,

s.o asunud maakohtust ja Riigikohtust erinevale seisukohale. Seega on põhjendamatu asuda

seisukohale, et I. Leppiku antud õigusnõu oli ilmselgelt vale ning esitatud nõudel puudus

igasugune perspektiiv. Samuti on hageja II kostjale osutanud õigusteenust tsiviilasjas nr 2-16-

9491, milles lahendati kostja nõuet ostueesõiguse korras kinnistute müügilepingusse

astumiseks. Tartu Maakohus jättis 28.08.2019 otsusega hagi tsiviilasjas nr 2-16-9491

rahuldamata. Seejuures on Tartu Maakohus rahuldanud 21.06.2016 määrusega kostja taotluse

hagi tagamiseks osaliselt, mistõttu on kohus pidanud hagi perspektiivikaks.

24. Eelnimetatud tsiviilasjades on olnud põhjendatud õigusabiteenuse kasutamine ega esine

asjaolusid, millest tulenevalt saaks kohus asuda seisukohale, et hagejad on käsundit täites

rikkunud enda hoolsuskohustust. Hagejad ei ole rikkunud käsundisaaja hoolsuskohustust

üksnes seetõttu, et kostja esitatud hagid jäid lõppastmes rahuldamata ning valitud

menetlusstrateegia ei osutunud kostja hinnangul edukaks. Hagejad on kostja esindamisel

kasutanud ebakindlas õiguslikus positsioonis olles menetlusõiguslikke võimalusi kostja

soovitud tulemuse saavutamiseks. Notariaalsest ostueesõiguse teostamise avaldusest nähtuvalt

oli kostja teadlik kinnistuste müügihinnast ja selle tasumise korrast, mistõttu oli kostja teadlik

ostueesõiguse teostamise riskidest. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et hagejad oleks mõne

kostja antud korralduse jätnud täitmata või tegutsenud vastuolus kostja antud juhistega.

Vastupidiselt on kostja ise loobunud mõistlikust kompromissettepanekust. Kostjal on seega

kohustus tasuda hagejatele osutatud õigusteenuse eest vastavalt hagejate poolt esitatud arvetele.

Kuna kohus hagejate rikkumist ei tuvastanud, tuleb kostja vastuhagi jätta rahuldamata.

25. Kostja on tasunud hagejale I varasema arve eest topelt, makstes hageja I teenuste eest lisaks

1 189 eurot. Seetõttu tuleb hageja I kasuks väljamõistetavat põhivõlgnevust vähendada 1 189

euro võtta ja jätta hageja I hagi rahuldamata põhivõlgnevuse summas 1 189 eurot

väljamõistmise osas.

26. Kuna kostja on oma lepingust tulenevat kohustust rikkunud, on hagejatel õigus kostjalt

nõuda viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, s.o 0,021918% päevas, alates viivitusse

jäämisest. Kuivõrd kohus jättis osaliselt rahuldamata hageja I põhinõude, tuleb jätta

rahuldamata ka hageja I viivisenõue 262,15 euro ulatuses.

27. Kuna hagejal I ja hagejal II on õigus nõuda põhinõude tasumist ja viivist, kuulub hagejate

võla sissenõudmise kulu nõue rahuldamisele ja kostjalt tuleb VÕS § 1131 lg 1 alusel hageja I

kasuks välja mõista võla sissenõudmise kulu 40 eurot ja hageja II kasuks võla sissenõudmise

kulu 40 eurot.

2-19-140107

Apellatsioonkaebus

28. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada hagi rahuldavas

osas ja vastuhagi rahuldamata jätmise osas ning teha uus otsus, millega vastuhagi rahuldada ja

jätta hagi rahuldamata.

29. Maakohtul tuli võtta seisukoht, kas kostjal oli vähemalt teoreetiliselt võimalik omandada

kinnistu 2,8 miljoni euro eest. Kohus aga selles võtmeküsimuses seisukohta ei võtnud. Kuna

kohus ei võtnud seisukohta kostja põhiväite osas, siis rikkus maakohus asja lahendamisel

oluliselt kohtuotsuse põhjendamise kohustust, jättes asjas tähtsate asjaolude kohta selge

seisukoha võtmata.

30. Samuti on kohus valesti leidnud, et kostja oli väidetavast „riskist“ teadlik – kohtu arvates

pidi kostja teadmine tekkima ostueesõiguse avalduse pinnalt, kus oli tehinguhinnana märgitud

5,5 miljonit eurot. Ühelegi teisele tõendile kohus ei viita. Seoses ostueesõiguse avaldusele

märgitud tehinguhinnaga on aga kostja selgitanud, et see ei tekitanud temas mingeid küsimusi,

sest I. Leppiku kinnitusel oli kostjal üürnikuna võimalik erinevate tasaarvestuste kaudu jõuda

väiksema hinnani. Sellele kostja väitele kohus otsuses ei vasta. Loomulikult oli kostja teadlik,

et müügilepingu järgne hind oli 5,5 miljonit eurot, mis märgiti loogiliselt ka ostueesõiguse

avaldusele. Vaidlus käibki selle üle, et I. Leppik andis kostjale nõu, et temale see hind ei kehti.

31. Kohus märgib õigesti, et esimene vaidlus ostueesõiguse kehtivuse üle (asjas nr 2-15-

18404) algas juba 07.12.2015, s.t enne kinnistu müügilepingu sõlmimist (11.04.2016) ja

ostueesõiguse teostamist kostja poolt (26.05.2016). Sellest järeldab kohus, et kostjal oli huvi

ostueesõiguse teostamiseks juba enne müügilepingu sõlmimist. See on õige, kuid see ei

tähenda, et kostja oli nõus ostueesõigust teostama mis tahes hinnaga. Kohtu selline järeldus ei

põhine asjas uuritud tõenditel. Enne müügilepingu sõlmimist ja müügihinna teadasaamist oli

kostja huvitatud sellest, et tema ostueesõigus kehtiks. Müügihinna teadasaamisel sai see huvi

kas jätkuda (hinna sobivuse korral) või kaduda (juhul, kui hind oleks liiga kõrge). Antud juhul

säilis kostjal huvi ostueesõiguse vastu vaid põhjusel, et I. Leppiku kinnitusel oli müügihind 2,8

miljonit eurot.

32. Enne müügilepingu sõlmimist tekkis kostjal ostueesõiguse kaitsmiseks kulusid 4609,76

euro ulatuses, s.t Glimstedi arve 025-01-16 summas km-ta 2519,34 eurot (29.01.2016) ning

arve 078-02-16 summas km-ta 2090,42 eurot (29.02.2016). Seega oleks maakohus saanud jätta

vastuhagi rahuldamata maksimaalselt 4609,76 euro osas põhjusel, et esimene ostueesõiguse

vaidlus algas enne hinna teadasaamist.

33. Maakohus märkis, et kostja ei ole esitanud pretensioone õigusabi kvaliteedi osas 3

tööpäeva jooksul arve saamisest kliendilepingu p 3.7 järgi. Kohus ei selgita, milline õiguslik

tähendus sellel faktil on või millist õigusnormi ta selle fakti alusel kohaldas. Kohus ei käsitle

ka kostja vastuväidet, et ta ei saanud arveid 3 tööpäeva jooksul vaidlustada, sest ta ei teadnud

ega pidanud teadma, et I. Leppiku õigusnõu oli vale.

34. Asjas nr 2-15-18404 käis vaidlus selle üle, kas kinnistusraamatusse kandmata

ostueesõigus, mis tuleneb 1993. aastal sõlmitud üürilepingust, on kehtiv. See vaidlus oli tõesti

keeruline ning kostja pole kunagi väitnud, et kostja vastaval nõudel (kanda ostueesõigus

kinnistusraamatusse) puudus perspektiiv. Kostja väidab hoopis seda, et kogu vaidlus

ostueesõiguse vormi üle oleks olnud ebavajalik, kui kostja teadnuks, et ostueesõiguse sisuks on

võimalus omandada kinnistu hinnaga 5,5 miljonit eurot, s.t 2 miljonit eurot üle turuhinna. Samal

põhjusel poleks kostja alustanud vaidlust tsiviilasjas nr 2-16-9491.

2-19-140107

35. Otsusest ei selgu, millisest kompromissiettepanekust jutt käib, miks see oli kohtu arvates

mõistlik, milliste tõenditega on ettepanek ja kostja keeldumine tõendatud ning millist tähtsust

see asja lahendamisel omab.

Vastustajate seisukoht

36. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

37. Kostjal oli kaitsmist vääriv positsioon ostueesõiguse teostamisel. Parenduste hüvitisnõue

muutus sissenõutavaks ostueesõiguse teostamisest, s.o rendileandjani ostueesõiguse avalduse

jõudmise hetkest. Rendilepingu p 8.3 alusel tekkinud rentniku ja rendileandja võlasuhte järgi

on ostueesõiguse kasutamisel rentnikul õigus nõuda parendustele tehtud maksumuse eest

hüvitist ja see muutub sissenõutavaks ostueesõiguse avalduse tegemisel. Rentnikust saab küll

ostja ostueesõiguse teostamise hetkest, kuid ostja positsioon ei ole samastatav rendileandja

positsiooniga – viimane ei saanud tekkida enne, kui kinnisasja omandiõigus oli rentnikule üle

läinud. Lisaks kinnitab hüvitisnõude kehtivust VÕS § 206 lg 1 teine lause: poolte

kokkulangemisel ei lõpe võlasuhe, kui poolel on võlasuhte jätkumiseks õigustatud huvi.

Kuivõrd pooled leppisid rendilepingus kokku ostueesõiguse teostamise alusel tekkinud rentniku

õiguses hüvitisele, siis on ebamõistlik jõuda järeldusele, et rendilepingu p 8.3 ei oma poolte

vahelise võlasuhte reguleerimisel tähendust. Tegemist on ühe lepingupoole õigusega nõuda

teiselt poolelt hüvitist, mille maksmapaneku vastu on õigustatud poolel õiguslik huvi. Kui

lepingu p 8.3 teine lause ei too poolte kokkulangemise tõttu rentnikule kaasa mingeid õiguseid,

siis sellist kokkulepet poleks lepingusse lisatud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

38. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes

kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse

põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

39. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Seega on

maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 järgi jõustunud põhinõude 1 189 euro ja sissenõutavaks

muutunud viivise nõude 262,15 euro ulatuses rahuldamata jätmise osas.

40. Maakohus leidis ringkonnakohtu hinnangul lõppjäreldusena õigesti, et hagejate tasu ja

viivise nõue kuulub rahuldamisele osaliselt, kuid on selleni jõudnud osaliselt ebaõigetel

põhjendustel. Maakohus asus ebaõigele seisukohale, et kostja pidanuks teadma ostueesõiguse

teostamisel seda, milline kinnisasjade müügihind kostjale kohaldub ning mitte lähtuma

advokaadi seisukohast. Maakohus jättis hindamata, kas hagejate advokaadi õiguslik positsioon

kostja ostueesõiguse teostamisel oli õige. Samuti jättis maakohus sellest tulenevalt hindamata,

kas advokaat rikkus käsundisaaja hoolsuskohustust. Nimetatud osas põhjenduste puudumise

näol on tegemist menetlusnormi rikkumisega (TsMS § 442 lg 8), kuid see ei too kaasa otsuse

tühistamist, vaid üksnes maakohtu otsuse põhjenduste muutmise.

41. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega osas, milles maakohus kohaldas

asja lahendamisel asjakohaste õigusnormidena käsunduslepingu sätteid ning lahendas hagejate

2-19-140107

viivisenõude ja sissenõudmiskulude hüvitamise nõude. Neid põhjendusi ringkonnakohus

tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust ei korda.

42. Pooled ei vaidle, et vandeadvokaat I. Leppik on osutanud hagejate kaudu kostjale

õigusabiteenust alates 2016. a kuni 2019. a. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kostja on jätnud

tasumata hageja I poolt 30.11.2016 esitatud arvest 2 276,50 eurot (mida tuleb vähendada topelt

tasutud summa, s.o 1189 euro võrra) ning perioodil alates 13.06.2018 kuni 18.09.2019 hageja

II poolt esitatud arvetest 46 849,23 eurot. Nimetatud tasumata arvete osast moodustab

vaidlustamata asjaoludel 13 850,70 eurot kinnisasjade, asukohaga Ülikooli 8 ja 8a, Tartu,

ostueesõigusega seotud õigusabiteenuse tasu. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejate kaudu

tegutsev advokaat rikkus käsundisaaja hoolsuskohustust ostueesõigusega seotud kohtuvaidluste

pidamisel ning kas seetõttu on hagejate tasunõue 13 850,70 euro ulatuses põhjendatud. Kostja

ei ole ülejäänud osas vaielnud vastu hagejate tasunõude põhjendatusele, kuid on selle

tasaarvestanud enda kahjunõudega hagejate vastu.

43. Hagejad on esitanud kostja vastu käsunduslepingust tuleneva tasunõude. VÕS § 619 järgi

kohustub käsunduslepinguga käsundisaaja vastavalt lepingule osutama käsundiandjale

teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma selle eest tasu, kui selles on kokku

lepitud. Selle nõude rahuldamiseks tuleb kindlaks teha, mida hagejad pidid lepingu alusel

tegema ja mida nad tegelikult tegid ning kas hagejate tasunõue on muutunud sissenõutavaks (vt

Riigikohtu 07.10.2009 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-93-09, p 12). Pooled ei vaidle selle üle, et

hagejate advokaat pidi lepingu alusel osutama kostjale õigusteenust seoses 28.04.1994

Maarjamõisa Haigla ja kostja vahel sõlmitud rendilepingus kostja kui rentniku kasuks kokku

lepitud ostueesõiguse teostamisega. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et 07.12.2015 esitas

kostja hagi ostueesõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse. Nimetatud hagi menetleti

tsiviilasjas nr 2-15-18404. 17.06.2016 esitas kostja hagi ostueesõiguse realiseerimiseks.

Nimetatud hagi menetleti tsiviilasjas nr 2-16-9491. Hagejate advokaat teostas nende

vaidlustega

seoses

erinevaid

toiminguid,

mis

on

kajastatud

arvetel

märgitud

spetsifikatsioonides (I kd tl 147-161). Märgitud kuupäevadel toimingute teostamise, nende

mahu ega tunnitasu määra üle käesolevas asjas vaidlust ei ole.

44. Käsundisaaja tasu saamise õigus sõltub sellest, kas käsundisaaja on oma kohustusi

nõuetekohaselt täitnud (vt P. Varul. Võlaõigusseadus III kommenteeritud väljaanne, § 628, p

3.1, lk 627). Käsundisaaja üldised kohustused on sätestatud VÕS §-s 620, mille lg 1 kohaselt

peab käsundisaaja tegutsema käsundi täitmisel käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist

tuleneva vajaliku hoolsusega. Sama paragrahvi teise lõike järgi peab käsundisaaja täitma

käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära

hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Hoolsuskohustus tähendab mh seda, et

käsundisaaja peab tegema kõik endast oleneva käsundiandja huvides parima võimaliku

tulemuse saavutamiseks ja käsundiandjal kahju tekkimise ärahoidmiseks (vt Riigikohtu

15.12.2016 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-127-16, p 13). Oma majandus- või kutsetegevuses

tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel

(VÕS § 620 lg 2). Seega on hoolsuskohustuse täitmise hindamisel oluline vahet teha, kas

käsundi täitmine toimus kutse- ja majandustegevuses tegutseva professionaali poolt või mitte.

Advokaadi

kohustused

käsundi

täitmisel

tulenevad

lisaks

võlaõigusseadusele

ka

advokatuuriseadusest. AdvS § 44 lg 1 näeb muu hulgas ette, et advokaat on kohustatud

kasutama kliendi huvides kõiki seadusega kooskõlas olevaid vahendeid ja viise ning teavitama

klienti õigusteenuse osutamisega seotud tegevusest. Professionaalsete käsundisaajate

hoolsuskohustuse hindamisel on oluline lähtuda ka sellest, et nad peavad näitama ise üles

initsiatiivi käsundi täitmisel, mitte ootama käsundiandja juhiseid (vt Riigikohtu 24.04.2006

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-33-06, p-d 11 ja 13).

2-19-140107

45. Kostja põhiline väide on, et hagejate advokaat andis kostjale ebaõiget õigusnõu, mis

seisnes selles, et ostueesõiguse teostamisega on kinnistute, asukohaga Ülikooli 8 ja 8a, Tartu,

müügihind kostja jaoks 2,8 miljonit eurot, millega saanuks kostja enda parenduste hüvitamise

nõude (2,6 miljonit eurot) tasaarvestada ja reaalselt tulnuks kostjal tasuda 0,2 miljonit eurot.

VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust

omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga

kokku leppis. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut

ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks (vt Riigikohtu 20.06.2006 otsust tsiviilasjas nr 3-

2-1-13-06, p 22) ja ostueesõigust teostanud isik omandab kõik müügilepingust tulenevad ostja

kohustused, eelkõige ostuhinna tasumise kohustuse. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille

järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi

ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine

(VÕS § 208 lg 1). 11.04.2016 müügileping nägi ette, et ostja tasub 2 840 100 eurot müüjale

ning 2 658 103 eurot kostjale kinnistute parenduste eest, s.o kokku 5 498 203 eurot (I kd tl 55-

62). Seega sai kostja poolt ostueesõiguse teostamisel kehtida müügileping samadel tingimustel

ja kostja kohustuseks olnuks tasuda müügilepingus märgitud ostuhind. Kui ostueesõigusega

isikul tuleb vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja

õigusjärglasele, vabaneb ta AÕS § 2612 järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale. Kuna

11.04.2016 müügilepingu p 3.2.1. kohaselt oli ostuhind ostja poolt müüjale tasutud (I kd tl 55-

62), siis tulnuks kostjal ostueesõiguse teostamise korral tasuda 2 840 100 eurot ostjale.

Parenduste hüvitamise kohustus summas 2 658 103 eurot oleks aga lõppenud VÕS § 206 lg 1

alusel võlgniku ja võlausaldaja kokkulangemisega. Lõpptulemina jäänuks kostjale kohustus

tasuda 5 498 203 euro suurusest müügihinnast reaalselt eelpoolviidatud 2 840 100 eurot.

46. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate käsitlusega, et ostueesõiguse teostamisel saanuks

täiendavalt arvestada rendilepingu punktiga 8.3, mis nägi ette, et ostueesõiguse kasutamisel on

rentnikul õigus nõuda parendustele tehtud maksumuse eest hüvitist. Ringkonnakohus nõustub

hagejatega, et parenduste hüvitamise nõue muutus sissenõutavaks ostueesõiguse teostamisest,

s.o rendileandjani ostueesõiguse avalduse jõudmise hetkest, ning ostja positsioon ei ole

samastatav rendileandja positsiooniga. Samas ei välista selline olukord VÕS § 244 lg 1

sätestatud regulatsiooni kohaldumist ja lähtuda tuleb sellest, milline on ostja lepingujärgne

kohustus. Hageja käsitlus selle kohta, et kostja saab nimetatud 2 840 100 eurot omakorda

tasaarvestada parenduste hüvitamise nõudega, s.o summas 2 658 103 eurot, tähendaks

kolleegiumi hinnangul kahekordset hüvitise mahaarvamist müügilepingus märgitud

müügihinnast, s.o 5 498 203 eurost, mis ei ole müügilepingu ega rendilepinguga kooskõlas.

Samuti ei nõustu ringkonnakohus hagejate käsitlusega, et arvestada tuleb VÕS § 206 lg 1 teist

lauset, mille kohaselt poolte kokkulangemisel ei lõpe võlasuhe, kui poolel on võlasuhte

jätkumiseks õigustatud huvi. Kostja õigustatud huvi oli saada parenduste eest hüvitist summas

2 658 103 eurot, mille ta saaks ostueesõiguse teostamisel müügihinnast parenduste maksumuse

mahaarvamise tulemusel. Kostja õigustatud huviks ei saanud olla kahekordne hüvitise maha

arvamine müügihinnast.

47. Samuti ei muuda hagejate õiguslikku positsiooni põhjendatuks asjaolu, et mõlemas

tsiviilasjas rahuldas kohus esitatud hagi tagamise taotlused. Hagejate väitel ei oleks kohus seda

teinud, kui kohus oleks pidanud esitatud hagisid õiguslikult perspektiivituteks. Tsiviilasjas nr

2-16-9491 palus kostja kanda kinnistusraamatusse sisse kostja kasuks keelumärge ja kohus

rahuldas selle taotluse (I kd tl 122-123). Tsiviilasjas nr 2-15-18404 lahendas maakohus kostja

hagi tagamise taotlust keelumärke, alternatiivselt ostueesõiguse kohta eelmärke sisse

kandmiseks kinnistusraamatusse (I kd tl 96-101). Nimetatud otsustusi tehes ei pidanud

ringkonnakohtu hinnangul kohtud hindama hagejate advokaadi (nendes asjades kostja esindaja)

2-19-140107

õiguslikku argumentatsiooni seoses ostueesõiguse teostamise tulemusega, mistõttu ei saa asuda

seisukohale, et kohtud oleksid hagejate positsiooni selles osas toetanud.

48. Seega on ringkonnakohtu hinnangul hagejate advokaat lähtunud käsundi täitmisel

ebaõigest seisukohast, mille kohaselt pidanuks kostja ostueesõiguse teostamisel tasuma 0,2

miljonit eurot. Hagejate väitel oli tegemist käsundiandjale parima positsiooni saavutamisega ja

advokaat selgitas kostjale riski, et advokaadi käsitlus ei pruugi õige olla. Kuna tegemist on

hagejate väitega, pidanuks hagejad tõendama riskide selgitamist kostjale. Kostja ei saa tõendada

negatiivset asjaolu ehk siis seda, et talle ei ole riske selgitatud. Hagejad ei ole esitanud ühtegi

tõendit, millest saaks järeldada, et advokaat esitas kostjale alternatiivse käsitluse ostueesõiguse

teostamise tagajärgedest või juhtis kostja tähelepanu sellele, et hagejate advokaadi käsitlus ei

pruugi õige olla. Riskide selgitamist ei saa järeldada ka hagejate advokaadi poolt viidatud

võimalikest kompromissiettepanekutest (hagejate 07.09.2020 menetlusdokumendi p 19).

49. Hagejate väitel pidi kostja ise 11.04.2016 müügilepingust ja 26.05.2016 ostueesõiguse

teostamise avaldusest järeldama, et kostja jaoks on müügihind 5 498 203 eurot. Samuti selgitas

hagejate väitel notar kostjale tegelikku müügihinda. Maakohus nõustus hagejatega ja leidis, et

kostja teadmine pidi tekkima ostueesõiguse teostamise avalduse pinnalt, kus oli tehinguhinnana

märgitud 5,5 miljonit eurot ja sellest tulenevalt pidi kostja teadma riskist, et ostuhinna tasumise

kohustust võib tõlgendada ka teisiti hagejate advokaadist. Ringkonnakohus nõustub sellega, et

kostja pidi müügilepingust ja ostueesõiguse teostamise avaldusest aru saama, et kinnisasjade

müügihind on 5 498 203 eurot, kuid ainuüksi sellest ei pidanud kostja, arvestades hagejate

advokaadi seisukohta, aru saama, et tema kui rentniku jaoks kohaldub sama müügihind.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb õigusvaldkonnas mittetegutseva käsundiandja puhul eeldada,

et ta ei pea asuma välja selgitama õigusvaldkonnas tegutseva käsundisaaja õiguslike

seisukohtade paikapidavust. Hagejate advokaat on ka ise veel 17.07.2018 Tartu Maakohtule

esitatud hagiavalduses ja 12.03.2019 Tartu Maakohtule esitatud hagiavalduses tuginenud

sellele, et kostja peaks täiendavalt tasuma üksnes 190 865 eurot (I kd tl 68-69, I kd tl 70-81),

kusjuures tegemist ei ole olnud advokaadi alternatiivse käsitlusega. Seega eksis maakohus

eeltoodud järelduste tegemisel. Ringkonnakohus ei nõustu ka hagejate väitega notari poolse

selgitamise kohta. Notar ei ole ostueesõiguse avalduse tõestamisel selgitanud kostjale

müügihinnaga seonduvat, vaid viitas sellele, et ostueesõigust ei ole kinnistusraamatusse kantud,

mistõttu ei ole avaldusest tulenevate õiguslike tagajärgede tekkimine tagatud (I kd tl 63-64).

Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et ostueesõiguse teostamise avalduses sisalduvale

tehinguväärtusele on hagejate advokaat juhtinud täiendavalt tähelepanu U-le 26.05.2016

saadetud e-kirjas. Selles kirjas on märgitud üksnes advokaadi viide seoses notaripoolse

selgitusega ostueesõiguse vorminõude osas (I kd tl 120).

50. Hoolsuskohustuse sisuks on käsundisaaja kohustus tegutseda käsundi laadist tuleneva

vajaliku hoolsusega (VÕS § 620 lg 1). Käsundisaaja peab täitma käsundi vastavalt oma

teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise

käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks

sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel (VÕS § 621 lg 2). VÕS § 621 lg-st 3

tuleneb käsundisaajale kohustus juhtida käsundiandja tähelepanu võimalikele ebasoodsatele

tagajärgedele, mis võivad kaasneda käsundiandja juhiste järgimisega. AdvS § 40 lg 2 esimese

lause kohaselt peab advokaadi õigusteenus olema õigeaegne ja asjatundlik ning põhinema

asjaolude, tõendite, õigusaktide ja kohtupraktika põhjalikul uurimisel. Kolleegium leiab, et

advokaadi hoolsuskohustus hõlmab ka kohustust teavitada klienti sellest, kui õiguslik olukord

on ebaselge või kui valitud õiguslik positsioon on vaieldav, ning selgitada sellega kaasnevaid

riske. Tulenevalt sellest, et tegemist oli hagejate advokaadi poolse õiguslikult ebaõige

positsiooniga ostueesõiguse teostamise osas (seega ebaõige õigusnõuga), ning sellest, et asjas

2-19-140107

esitatu ei võimalda järeldada, et advokaat oleks kostjat sellega seonduvatest riskidest ja

võimalikest ebasoodsatest tagajärgedest teavitanud, on ringkonnakohtu hinnangul tegemist

advokaadi hoolsuskohustuse rikkumisega. Hagejate advokaadi õigusteenus ei olnud selles osas

asjatundlik ega põhinenud õigusaktide ja kohtupraktika põhjalikul uurimisel.

51. Ringkonnakohus leiab, et käsundisaaja hoolsuskohustuse rikkumise puhul tuleb hinnata ka

seda, kas see rikkumine on põhjuslikus seoses käsundiandjale tekkinud kahjuga (st kas kostja

oleks jätkanud tsiviilasjades menetlusi ka siis, kui ta oleks riskidest teadnud, või mitte). Seega

tuleb järgnevalt käesolevas asjas hinnata, kas hagejate advokaadi poolne ebaõige käsitlus

ostueesõiguse tagajärgedest põhjustas kahes tsiviilasjas menetluse jätkumise ja seeläbi kostjale

kahjuliku tagajärje. Kolleegiumi hinnangul ei ole selliseid asjaolusid võimalik käesolevas asjas

järeldada.

52. Kostja väitel poleks ta soovinud ostueesõigust teostada, kui ta oleks teadnud, et peab

kinnistute eest tasuma 2,8 miljonit eurot. See väide on ringkonnakohtu hinnangul osaliselt

põhjendamatu põhjusel, et tsiviilasi nr 2-15-18404, milles kostja nõudis enda ostueesõiguse

kinnistusraamatusse kandmist, algatati 17.12.2015, seega enne müügilepingu sõlmimist (seega

ühtlasi enne kinnistute müügihinnast teadasaamist). Sellest järeldub, et kostja soov

ostueesõigust teostada ei tekkinud hagejate advokaadi õigusnõu tagajärjel, vaid selle põhjuseks

oli ringkonnakohtu hinnangul soov vältida parendusteks tehtud kulude hüvitisest ilmajäämist.

Hagejate väitel oleks kostja jäänud ilma parenduste hüvitisest, kui kostja ei oleks õigusvaidlusi

ette võtnud. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasjade ostjaks oli varatu nn riiulifirma ja selleks,

et vältida parendustest ilmajäämist, oli vajalik ostueesõiguse teostamine ja selleks ka

kohtuvaidluste algatamine. Seega oli menetluse algatamine tsiviilasjas nr 2-15-18404

ostueesõiguse kandmiseks kinnistusraamatusse kostja huvides.

53. Kostja väidab, et ta ei oleks tsiviilasjades menetlusi jätkanud, kui ta oleks teadnud, et peab

maksma kinnistute eest 2,8 miljonit, ning sel juhul ei oleks tal nendes asjades menetluskulusid

tekkinud. Need menetluskulud on kostja väidetav kahju. Kostja ei ole aga veenvalt põhistanud

või tõendanud põhjuslikku seost advokaadi rikkumise ja kostjale tekkinud kahju vahel. Mingeid

tõendeid, mis kinnitaks, et kostja ei oleks riskidest teades tsiviilasjades menetlusi jätkanud, ei

ole esitatud. Ringkonnakohtu istungil väitis kostja esindaja üksnes seda, et põhjuslik seos

tuleneb majanduslikust loogikast – et kostjale oleks vaidluste jätkamine 2,8 miljoni suuruse

ostuhinna puhul olnud majanduslikult ebamõistlik, mistõttu ta loogiliselt võttes ei oleks neid

jätkanud. Samas oleks kostjal olnud ringkonnakohtu hinnangul majanduslikult otstarbekas

omandada kinnistud ka siis, kui ostuhind oleks olnud 2,8 miljonit. Käesolevas asjas ei ole

vaidlust selles, et kinnisasjade, asukohaga Ülikooli 8 ja 8a, Tartu, väärtus oli hindamisaktide

kohaselt 3 455 000 eurot. Hagejad on tuginenud sellele, et isegi 2,8 miljoni euro tasumisel oleks

kostja olnud paremas positsioonis, kuna kinnistute turuväärtus oli 3,4 miljonit eurot. Lähtudes

sellest, et ostueesõiguse teostamise järgselt tulnuks kostjal tasuda 2 840 100 eurot, ei saa

3 455 000 euro väärtuses kinnisasjade omandamist kolleegiumi hinnangul sellise hinna eest

pidada kostjale kahjulikuks. Seda eriti olukorras, kus kostjal oli oht parenduste hüvitisest ilma

jääda. Kui lähtuda hüpoteetiliselt sellest, et kostjal oleks olnud võimalik ostueesõigust teostada,

oleks selle realiseerumisel kostja saanud kinnisasjade omanikuks ja tehtud parendusi ise

kasutada, tasudes kinnisasjade (väärtusega 3 455 000 eurot) eest üksnes 2 840 100 eurot. Lisaks

märgib ringkonnakohus, et hagejate väitel ei ole kostja kunagi andnud käsundit, et need

kinnisasjad omandataks konkreetse hinnaga. Asjas kogutud materjalide põhjal ringkonnakohus

nõustub selle väitega. Kostja ei ole hagejate väitele ka vastu vaielnud ega esile toonud, et ta

oleks advokaadile andnud käsundi täitmisel juhise ostueesõiguse teostamiseks üksnes selliselt,

et kostjal tuleb tasuda 0,2 miljonit eurot.

2-19-140107

54. Seega ei ole võimalik praeguses asjas tuvastada põhjuslikku seost advokaadi kohustuste

rikkumise ja kostjale tekkinud kahju vahel. Teenust on arvetele vastavas mahus kostjale

osutatud ja osutatud õigusteenus (sh kostja esindamine kohtumenetlustes) vastas objektiivselt

kostja huvidele. Asjas esile toodu põhjal ei ole alust arvata, et kostja ei oleks sellise sisu ja

mahuga teenust tellinud, kui advokaat ei oleks oma kohustusi rikkunud. Hinna alandamise

nõuet ei ole kostja esitanud ega väitnud, et talle oleks tekkinud kahju sellest, et ta maksis teenuse

eest selle kvaliteeti arvestades liiga kõrget hinda. Seega kuulub hagejate tasunõue

rahuldamisele.

55. Kostja on esitanud hagejate vastu kahju hüvitamise nõude, seoses kahes tsiviilasjas kantud

menetluskuludega. Käsundiandja kahju hüvitamise nõude eelduseks on see, kas käsundisaaja

on lepingut rikkunud (VÕS § 100 ja § 115 lg 1); kas ta vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS

§ 115 lg 1), st tuleb hinnata, kas rikkumine ei ole VÕS § 103 järgi vabandatav; kas

käsundiandjale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kas kahju on hõlmatud

rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kas kahju oli rikkumise

võimaliku tagajärjena käsundisaajale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati

tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); kas rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik

seos (VÕS § 127 lg 4) (vt Riigikohtu 10.06.2015 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-48-15, p 19;

15.12.2016 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-127-16, p 12). Kuna hagejate advokaadi

hoolsuskohustuse rikkumise ja kostjale tekkinud kahju vahel ei ole asja materjalide põhjal

võimalik tuvastada põhjuslikku seost, ei ole kostja nõude rahuldamiseks alust.

56. Ringkonnakohus nõustub kostja väitega, et maakohtu otsusest ei selgu, milline asja

lahendamiseks vajalik õiguslik tähendus on asjaolul, et kostja ei ole kliendilepingu p 3.7 järgi

esitanud pretensioone õigusabi kvaliteedi osas 3 tööpäeva jooksul arve saamisest ning et kostja

ei ole enne 2019. aastat hagejate advokaadile pretensioone esitanud. Põhjendatud on kostja

märkus, et kostjal tekkis arusaam hagejate advokaadi ebaõigest õiguslikust käsitlusest alles

2019. aastal, mil kostja pöördus õigusabi saamiseks teise advokaadibüroo poole, mistõttu ta ei

saanudki varem pretensioone esitada. Nimetatud maakohtu otsuse põhjendused tuleb samuti

otsusest välja jätta. Samas on oluline hagejate poolt osundatu, et kostja väitel tekkis tal arusaam

hagejate advokaadi ebaõigest õiguslikust seisukohast alles 2019. aasta maikuus, kuid tasumata

olid arved juba oluliselt varem (alates 2016. aastast). Kostja ei ole selgitanud, miks ta jättis

varasemalt (2016. a – 2019. a aprillis) sissenõutavaks muutunud arved tasumata.

Ringkonnakohus nõustub sellisele käitumisele hagejate poolt antud hinnanguga, et tegemist oli

tagantjärgi otsitud põhjendusega ja tegelikku õigustust arvete mittemaksmiseks kostjal polnud.

57. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Gea Lepik