3-20-1229/21 · Tartu Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Maili Lokk, Tiina Pappel ja Tanel Saar

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. november 2021, Tartu

Haldusasja number

3-20-1229

Haldusasi

Nordecon AS kaebus Tartu Linnavalitsuse 19. märtsi 2020.

a korralduse nr 314 ja 26. mai 2020. a vaideotsuse nr 575

tühistamiseks ning Tartu linna kohustamiseks otsustada

uuesti ehituslubade andmine

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Halduskohtu 15. detsembri 2020. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Nordecon AS apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

Menetlusosalised

Kaebaja/apellant Nordecon AS

esindaja vandeadvokaat Martin Triipan

esindaja vandeadvokaat Kaisa Laidvee

Vastustaja Tartu linn

esindaja Kadri Valdre

RESOLUTSIOON

1. Jätta Nordecon AS apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu

15. detsembri 2020. a otsus muutmata.

2. Jätta Nordecon AS apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Kassatsioonkaebuse esitamise viimane päev on 30. detsember 2021.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Linnavalitsus otsustas 3. märtsi 2020. a korraldusega nr 215 „Ehituslubade andmine“ anda

kaebajale ehitusload Tartu linnas Tervise 6 ja 8 kinnistutele nelja korteriga elamute püstitamiseks.

2. Tartu Linnavalitsus tunnistas ehitusload kehtetuks 19. märtsi 2020. a korraldusega nr 314 „Tartu

Linnavalitsuse 3. märtsi 2020. a korralduse nr 215 „Ehituslubade andmine“ punktide 1.3 ja 1.4

kehtetuks tunnistamine“.

Linnavalitsus põhjendas ehituslubade kehtetuks tunnistamist sellega, et väljaantud ehitusload ei ole

kooskõlas detailplaneeringuga ja leebemad mõjutusvahendid ehituslubade kehtetuks tunnistamiseks

puuduvad. Suurema korterite arvuga elamute püstitamise võimaldamisel oleks tegemist

detailplaneeringu muutmisega. 2005. aastal kehtestatud Raja 31a krundi detailplaneeringu

eesmärgiks on Raja 31a krundi jagamine ja ehitusõiguse määramine väikeelamute ehitamiseks.

3. Pärast edutut vaidemenetlust esitas Nordecon AS Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palus

tühistada Tartu Linnavalitsuse 19. märtsi 2020. a korraldus nr 314 ja 26. mai 2020. a vaideotsus

nr 575 ning kohustada Tartu Linnavalitsust uuesti otsustama ehituslubade andmine Tervise 6 ja 8,

Tartu kinnistutele vastavalt 3. juuli 2019. a ehitusloa taotlustele.

Kaebuse kohaselt on ehitusload kooskõlas Raja 31a krundi detailplaneeringuga ja Tartu linna

üldplaneeringuga. Raja 31a krundi detailplaneering nägi ette krundi jagamise 16 väikeelamumaa-

krundiks ja kruntidele ehitusõiguse andmise. Detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud määruse

„Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused“ § 5 kohaselt oli väikeelamumaa

tervikkrundil paiknevate kuni 2 korteriga elamute ja garaažikruntide maa, suvila- ja aianduskruntide

maa ning ridaelamute ja kahekorruseliste kolme ja enama korteriga korterelamute maa. Kaebaja

soovib kinnistutele rajada kahekorruselised nelja korteriga korterelamud.

Majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määruse nr 10 ’’Ehitise kasutamise

otstarvete loetelu’’ (määrus nr 10) lisa nägi ette ehitise kasutamise otstarvete koodide loetelu, kus

suurema üldistusastmega koodid hõlmavad kõik samasse kategooriasse kuuluvaid täpsemaid koode.

Detailplaneeringu seletuskirja olid märgitud ehitise kasutamise sihtotstarbed: ühe korteriga elamud

11100, üksikelamu 11101, kahe ja mitme korteriga elamud 11200 ning 11211 kaksikelamu. Kui

vastustaja ei oleks soovinud lubada suurema üldistustasemega koodi alla käivate hoonete rajamist, ei

oleks seda suurema üldistustasemega koodi detailplaneeringusse ka üldse pandud.

Planeeringulahenduse terviku moodustavad seletuskiri koos jooniste ja planeeringu kehtestamise

otsusega. Detailplaneeringu eskiislahenduse heakskiitmisel ja vastuvõtmisel avalikustatud teadetest,

mille kohaselt anti ehitusõigus ühepereelamute rajamiseks, ei saa tuletada planeeringualast

regulatsiooni ning neil puudub õiguslik tähendus detailplaneeringu sisu tõlgendamisel.

Vastustaja kinnitas 8. septembri 2017. a kirjas nr 9-3.2/UP-14-003 üldplaneeringus väljatoodut, et

kolme ja enama korteriga kuni kahekorruselise elamu ehitamine on lubatud, kui hoone sobitub

piirkonna hoonestuslaadiga ning on täidetud üldplaneeringuga määratud nõuded parkimise ja

haljastuse kohta.

Vastustaja pole välja toonud olulist kaalutlust, mis tingis väljastatud ehituslubade kehtetuks

tunnistamise. Ehitusload ei riku puudutatud isikute õigusi ega avalikku huvi. Elanike kirjast nähtuvalt

on elanikud leppinud tõlgendusega, mis lubab Tervise ja Raja tn äärse kehtiva detailplaneeringu alusel

lubatud mahus ja tingimustel kuni nelja korteriga elamud rajada. Kuna planeeritava lahenduse

realiseerimine ei rikuks teiste isikute õigusi ning puudub domineeriv avalik huvi, mis peaks tingima

ehituslubade kehtetuks tunnistamise, ei ole kaebajale tekitatud sedavõrd ulatuslik õiguste rikkumine

millegagi põhjendatav.

4. Vastuses kaebusele vaidles Tartu linn kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Vastustaja selgitas, et Raja 31a krundi detailplaneeringu lähteülesande punkti 2 kohaselt on

detailplaneeringu eesmärgiks Raja 31a krundi jagamine ja ehitusõiguse määramine väikeelamute

ehitamiseks. Lähteülesande punkti 4.4.1 kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve: väikeelamumaa

(lubatud ehitiste kasutamise otstarbed on üksikelamud ja kaksikelamud), transpordimaa, üldmaa.

Vastustaja avaldas 26. juunil 2004 üleriigilises meediaväljaandes Postimees teate Raja 31a

detailplaneeringu eskiislahenduse heakskiitmise kohta ja 13. septembril 2004 teate, Raja 31a krundi

detailplaneeringu vastuvõtmise kohta, millega Raja 31a krunt jagati 16 väikeelamumaa krundiks ja

üheks tänava maa-alaks ning anti ehitusõigus ühepereelamute rajamiseks.

Kaebaja esitas 2012. aastal vastustajale taotluse detailplaneeringu algatamiseks, millega muuta sel

ajal kehtinud Tartu linna üldplaneeringu järgset Raja 31a kinnistu juhtfunktsiooni väikeelamumaast

korruselamumaaks ning hoonestada kinnistud 2-4-korruseliste korterelamutega. Piirkonna elanike

tugeva vastuseisu tõttu ei jõutud detailplaneeringu algatamiseni, kuid taotlusest nähtuvalt on kaebaja

olnud teadlik, et planeeringualale on ette nähtud eelkõige üksikelamud.

Vastustaja on olnud järjepidevalt seisukohal, et kehtiva detailplaneeringu kohaselt on võimalik

vaidlusalusele alale ehitada vaid üksikelamuid või kaksikelamuid.

Detailplaneeringu mitmeti mõistetavust tuleb tõlgendada lähtudes planeeringu algatamisel ja

menetluse jooksul esitatud vastustaja seisukohtadest ja detailplaneeringu koostamise eesmärkidest.

Kehtiva detailplaneeringu alusel on võimalik rajada planeeringualale ainult üksikelamud (kood

11101) või kaksikelamud (kood 11211).

HALDUSKOHTU PÕHJENDUSED

5. Tartu Halduskohus 15. detsembri 2020. a otsusega jättis kaebuse rahuldamata.

6. Otsuse põhjenduste kohaselt Tartu linna kehtiv üldplaneering1 ei välista kolme ja enama korteriga

kortermaja ehitamist väikeelamumaa juhtotstarbega alal, kui on täidetud üldplaneeringu p-s 3.4.1

sätestatud tingimused (kooskõla piirkonna hoonestuslaadiga ning parkimis- ja haljastusnõuete

täidetus). Kaebaja märgib põhjendatult, et detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud määruse

„Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise alused“ § 5 kohaselt peeti väikeelamumaa

all silmas nii ühepereelamu maad kui ka väiksemate (kahekorruseliste kolme ja enama korteriga)

korterelamute maad.

7. Detailplaneeringus (tabel 1; tl 10p) on kindlaks määratud, et igale krundile on lubatud ehitada üks

hoone, kõikide hoonete korruselisus on 2 ning hoonete suurim lubatud absoluutkõrgus on 75-84,5 m.

Kõikide planeeritud kruntide kasutamise sihtotstarve on detailplaneeringu järgi 100%

väikeelamumaa. Kaebajal on õigus selles, et ehituslubade taotlustes (tl 15-22) märgitud hooned

vastavad detailplaneeringu tingimustele nii korruselisuse kui ka ehitusaluse pinna poolest.

8. Nii kehtiv kui ka varasem planeerimisõiguse regulatsioon sätestab, et krundi kasutamise

sihtotstarve määrab, millisel otstarbel võib krunti pärast planeeringu kehtestamist kasutada (PlanS §

6 p 7; PlanS v.r 9 lg 2 p 2 ja lg 4 p 1). Detailplaneeringu tekstiline osa (detailplaneeringu seletuskirja

p 3.4.) ei ole sedavõrd selge ja arusaadav, et pidada veenvamaks ühe või teise poole tõlgendust.

Kaebaja arvab, et kui vastustaja ei oleks soovinud lubada suurema üldistustasemega koodi alla käivate

hoonete rajamist, ei oleks suurema üldistustasemega koode detailplaneeringusse ka üldse kirja

pandud. Vastustaja on seisukohal, et kui detailplaneeringu eesmärk olnuks võimaldada ehitada kõiki

ehitisi, mis on hõlmatud üldisema tasemega koodidega, polnuks vaja eraldi välja tuua vaid kahte

spetsiifilisema taseme koodi. Sellise ebaselguse puhul on kohane lähtuda planeeringu algatamisel ja

menetluses esitatud vastustaja seisukohtadest ja detailplaneeringu koostamise eesmärkidest ning

seotud dokumentidest.

9. Kaebajal on õigus, et PlanS § 3 lg-st 2 tulenevalt koosneb planeering planeerimise tulemusena

valminud seletuskirjast ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku.

Kohtupraktikas on siiski leitud, et planeeringu elluviimisel tuleb võimalike küsitavuste või vastuolude

lahendamisel lähtuda konkreetse planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest

ning vajadusel tuleb lünga täitmisel arvestada ka planeeringulahenduse vaheversioone ja

kooskõlastamise dokumente (Riigikohtu 5. märtsi 2019. a otsus asjas nr 3-13-385, p 11).

10. Detailplaneeringu seletuskirja sissejuhatuses on märgitud, et planeeringualale soovitakse rajada

väikeelamud. Määruse nr 10 loetelu ei kasuta terminit „väikeelamu“. Väikeelamu määratlus nii

1https://info.raad.tartu.ee/dhs.nsf/fc7763c017c9f110c22568cd004625d4/11045257632a07dac2258363004dcae6/$FI

LE/Tartu%20linna%20%C3%BCldplaneeringu%20seletuskiri.pdf

praegu kehtivas õiguses2 kui ka kõnealuse detailplaneeringu andmise ajal kehtinud normide3 järgi on

valdavalt selline, mille kohaselt on väikeelamu maksimaalselt kahe korteriga elamu.

Detailplaneeringu lähteülesande punkti 2 kohaselt on detailplaneeringu eesmärgiks Raja 31a krundi

jagamine ja ehitusõiguse määramine väikeelamute ehitamiseks ning lähteülesande punkti 4.4.1

kohaselt on krundi kasutamise sihtotstarve väikeelamumaa ning lubatud ehitiste kasutamise

otstarvetena märgitud üksikelamud ja kaksikelamud.

11. 26. juunil 2004 avaldati üleriigilises meediaväljaandes Postimees teade Raja 31a

detailplaneeringu eskiislahenduse heaks kiitmise kohta (tl 78) ning 13. septembril 2004 avaldati teade

(tl 79), et Tartu Linnavalitsus võttis vastu Raja 31a krundi detailplaneeringu, millega on olemasolev

Raja 31a krunt jagatud 16 väikeelamumaa krundiks ja üheks tänava maa-alaks. Mõlemas teates on

märgitud, et ehitusõigus on antud ühepereelamute rajamiseks. Kuigi nende teadete sisu võib mõista

kitsamalt kui lähteülesandes märgitut (ühepereelamu vs üksik- ja kaksikelamud) ei tulene ühestki

viidatud dokumendist tahet võimaldada kaksikelamust suurema korterite arvuga hoonet.

12. Tuleb möönda, et sarnaselt on 2005. a detailplaneeringut mõistnud ka kaebaja ise, kui 3. mai

2012. a avalduses taotles Raja 31a detailplaneeringu koostamise algatamist.

13. Sama seisukohta on vastustaja väljendanud veel üldplaneeringu eskiislahenduse ettepanekutele

septembris 2016 antud arvamuses ja 2017. aasta mais üldplaneeringu menetluses ettepanekuid ja

vastuväiteid lahendades. 8. septembri 2017. a kirjas nr 9-3.2/UP-14-003 (tl 58) märgib vastutaja küll,

et väikeelamu maa-alal on kolme ja enama korteriga kuni kahekorruselise elamu ehitamine lubatud

juhul, kui hoone sobitub piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud on üldplaneeringuga määratud

nõuded parkimise ja haljastuse kohta. Samas on kaebaja tähelepanu juhitud sellele, et krundi

ehitusõiguse määrab kehtiv detailplaneering ning üldplaneeringuga ei ole võimalik sätestada ega

kinnitada kaebaja ettepanekut määrata hoonetes korterite arvuks kuni 4. Tervise 6 ehitusloa taotluse

menetluses 15. juuli 2019. a kirjas nr 7-1/EPD-19-0661 (tl 87) ja 11. novembri 2019. a kirjas nr

7-1/EPD-19-0661 (tl 90-91) märkis vastustaja, et detailplaneeringuga on krundile lubatud üksikelamu

või kahe korteriga elamu püstitamine.

14. Seega nägi kehtiv detailplaneering planeeringualal ette vaid üksik- ja kaksikelamud ning

vastustaja on vaidlustatud korraldusega ehituslube kehtetuks tunnistades põhjendatult tuginenud

asjaolule, et ehitusload ei ole kooskõlas kehtiva detailplaneeringuga. Kuigi EhS § 46 lg 2 p 2 sõnastus

viitab valikulisele kehtetuks tunnistamise alusele („Pädev asutus võib ehitusloa kehtetuks tunnistada

[---]“), sätestab EhS § 44 p 1 kohustusliku keeldumise aluse. Seega ei ole pädeval haldusorganil

märkimisväärset kaalumisruumi korterelamute rajamise lubamisel, kui detailplaneeringuga on

kindlaks määratud rajatavate ehitiste otstarbena üksik- ja kaksikelamu.

15. Nõustuda ei saa kaebajaga, et ehitusload kaebaja soovitud kujul ei riku avalikku ega puudutatud

isikute huve ning õigusi. Avalik huvi võib seisneda ka selles, et kehtiv detailplaneering realiseeritakse

vastavalt selle eesmärgile ja tingimustele, sh asjakohaste lubade kaudu. Puudutatud isikuteks on aga

detailplaneeringu lähiala elanikud või seda muul moel kasutavad isikud. Vastustaja märgib

põhjendatult, et nende isikute kaitstavad õigused võivad tuleneda ka kehtivast haldusaktist. Erinevate

huvide kaalumine ei ole vaidlustatud korralduses kajastatud kuigi üksikasjalikult, kuid korraldus koos

vaidlustatud vaideotsuse ja kohtumenetluses antud selgitustega võimaldab pidada põhjendamis-

kohustust täidetuks ning kaalutlusi kokkuvõttes piisavaks.

16. Kehtiva detailplaneeringu raames ei ole võimalik kaebaja (arendaja) ja kohalike elanike

kokkulepe, millega nõustutakse detailplaneeringust erineva ehitamisega tingimusel, et välja

2 Nt Ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri 11.12.2018 määrus nr 63 „Hoone energiatõhususe miinimumnõuded“ § 1

lg 2 p 1; majandus- ja taristuministri 01.06.2020 määrus nr 30 „Väikeelamute energiatõhususe suurendamise toetuse

kasutamise tingimused ja kord“ § 3 p 6.

3 https://www.riigiteataja.ee/akt/77372, Vabariigi Valitsuse 05.03.1999 määrus nr 82 „2000. aastal toimuva rahva ja

eluruumide loenduse loendusküsimustiku, loenduslehtede vormide ja loenduseeskirja kinnitamine“

ehitatakse elanike huvidele vastav kõnnitee. Tegemist oleks planeeringu muutmise olukorraga,

milleks tuleks läbida nõuetekohane menetlus.

17. Vastustaja on vaidlustatud korralduses rõhutanud ka HMS § 67 lg 4 p-s 5 sätestatut, mille

kohaselt ei saa isik haldusakti kehtetuks tunnistamisel tugineda usaldusele, kui ta oli haldusakti

õigusvastasusest teadlik. Haldusakti õigusvastasus ei pruukinud siiski olla ilmselge. Seega tuleb

analüüsida, kas kaebajal oli kord antud ehituslubade puhul usaldus nende kehtima jäämise suhtes.

Praegusel juhul ei ole ilmnenud, et kaebaja oleks oma tegevust vaidlustatud ehituslubade kehtima

jäämist usaldades korraldanud (sh oma vara märkimisväärselt ära kasutanud, töökorraldust muutnud

vms). Ehituslube kehtetuks tunnistades on vastutaja ka osutanud sellele, et ehituslubade kehtetuks

tunnistamise ajaks ei ole kaebaja esitanud linnavalitsusele ehitamise alustamise teatiseid hoonete

ehitamiseks. Asjaolu, et kaebaja on omandanud Raja tn 31a kinnistu 2005. a eesmärgiga ehitada sinna

kahe või mitme korteriga elamuid, ei saanud luua ootust, et kaebaja saab ehitada vastuolus kehtiva

detailplaneeringuga. Arvestades kõike eelpool kirjeldatut ei saanud vastustaja oma tegevusega luua

kaebaja jaoks kaitstavat usaldust, et väikeelamumaa juhtotstarbega kinnistule võib kehtiva

detailplaneeringu järgi ehitada mitme korteriga kortermaju.

18. Tuleb tunnistada, et ehituslubade kehtetuks tunnistamise menetlus iseenesest ei ole olnud

põhjalik. Muuhulgas ei ole selleks toimunud menetlusosalise teavitamist menetlusest ega

ärakuulamist. Praegusel juhul ei olnud tegemist sedavõrd kiireloomulise menetlusega, mis

välistanuks ehituslubade adressaadi teavitamise ja ärakuulamise. Samas ei oleks ka kaebaja

põhjalikum ärakuulamine haldusaktide kehtetuks tunnistamise menetluses saanud kaasa tuua

teistsugust tagajärge. Otsustamisel sai määravaks asjaolu, et vastustaja hinnangul ei võimalda

detailplaneering korterelamute ehitamist ning sel seisukohal on vastustaja olnud jätkuvalt.

Puudujääke ärakuulamise tagamisel korvab praegusel juhul ka asjaolu, et kaebaja on enda selgitused

ja vastuväited ehituslubade kehtetuks tunnistamisele saanud esitada vaidemenetluse käigus ning see

pole mõjutanud vastustaja algset järeldust.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS

19. Nordecon AS esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada halduskohtu otsus ja teha uus

otsus, millega kaebus rahuldada.

Apellatsioonkaebuses leiab kaebaja jätkuvalt, et detailplaneering võimaldab rajada vaidlusalustele

kruntidele kolme ja enama korteriga elamuid. Seda kinnitab muu hulgas halduskohtu seisukoht, et nii

katastriüksuse sihtotstarbe määratlus detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud õigusnormi

tähenduses kui ka erinevate koodide loetlemine detailplaneeringus võimaldavad järeldust, et

väikeelamutena ei mõeldud ainult üksikelamuid, või et detailplaneeringu kehtestajal puudus selge

ettekujutus, milliseks kujuneb planeeringualal antav ehitusõigus täpsemalt.

Planeeringumenetluses avalikkusele esitatavad teated, kirjad ja muud dokumendid on küll osa

planeerimismenetluse dokumentidest, kuid ei moodusta planeeringulahendust. Kindlasti ei saa

planeeringuteksti kirjapandut seada kahtluse alla menetluse jooksul esitatud kirjade või ajalehes

avaldatud (ja hoopis teist ülesannet täitvate) teadetega.

Kaebaja omandas kinnistu tuginedes kehtivale detailplaneeringule ja tegi rahalise pakkumise

tuginevalt detailplaneeringu tekstis toodud ehitusõigusele. Ta ei teadnud ega pidanudki teadma

detailplaneeringu menetluses avaldatud teateid, mistõttu ei saa neid ka võtta aluseks tema suhtes

õigusnormide tõlgendamisel. Vaidluse korral pidanuks tõlgendama detailplaneeringut just suuremat

vabadust andvana ja seejuurest sisuliselt. Kui hooned kui sellised on ruumiliselt ja arhitektuurselt

piirkonda sobivad ja ka detailplaneeringuga kooskõlas, siis pelgalt see, kas seal on 2 korterit (mida ei

loeta korterelamuks) või 4 korterit (mida loetake korterelamuks), ei peaks omama kaalukat tähtsust

ega saa olla aluseks ehitusõiguse piiramisele, mida kaebaja detailplaneeringu tekstile tuginevalt uskus

endal olevat.

Ehitusload ei riku puudutatud isikute õigusi ega avalikku huvi. Vastustaja on vaideotsuses asunud

seisukohale, et (abstraktselt määratud) puudutatud isikute subjektiivsete õiguste riivet ei saa välistada,

olgugi, et menetluses seisukoha esitanud puudutatud isikud oma õiguste rikkumist välja ei too.

Kord juba väljastatud ehituslubade kehtetuks tunnistamine rikub olulisel määral kaebaja õigusi, sh

omandiõigust. Isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamiseks peaks esinema mingi oluline

kaalutlus, mis seda õigustaks. Praegusel juhul selliseid olulisi kaalutlusi ei esinenud ning vastustaja

ei ole nende esinemist välja toonud ega põhjendanud. Isegi, kui vastustaja seisukoht, et väikseid

korterelamuid rajada ei saa, on õige, siis tulnuks arvestada, et oma mahult, põhjapindalalt ja

väljanägemiselt olid ehitusloa kohased hooned väga sarnased üksik- või kaksikelamuga. Järelikult,

kui ka esineks vastuolu hoone tüübi osas, pidanuks hindama, milline materiaalne tagajärg sellega

kaasneb ning milliseid kahjulikke tagajärgi see puudutatud isikute või avalikule huvile põhjustab.

Vastustaja ei ole ühelgi hetkel arvestanud apellandi usaldusega ehituslubade kehtima jäämise suhtes.

Halduskohus tuvastas, et vastustaja on ehituslubade kehtetuks tunnistamise menetluse läbi viinud

kiirustades ja kohaseid menetlusnõuded eirates. Asjaolu, et vastustaja oli enda jaoks otsustanud,

kuidas detailplaneeringut tõlgendada, ei tähenda, et selle tõttu oli õigustatud jätta kaebaja ära

kuulamata või ka et vastustaja tõlgendus oleks õige. Eriti olukorras, kus vastustaja otsustas tõlgendada

detailplaneeringut kaebaja kahjuks, oli oluline, et kaebaja oleks ära kuulatud. Asjakohaseid kaalutlusi

kaebaja õigusi rikkuva otsuse tegemiseks otsuse põhjenduses samuti ei ole.

20. Vastuses apellatsioonkaebusele vaidleb Tartu linn apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see

rahuldamata.

Vastustaja selgitab, et detailplaneeringuga on kindlaks määratud, millised konkreetsed hooned

vaidlusalusele alale on võimalik ehitada, ehk kinnistu sihtotstarbejärgset kasutusvõimalust on

detailplaneeringus täpsustatud ja kitsendatud. Arvestades käesolevas kohtumenetluse esitatud

tõendeid ei saa olla kahtlust selles, et detailplaneeringu eesmärk on olnud algusest peale lubada

ehitada planeeringualale, sh vaidlusalustele kinnistutele, ainult 1-2 korteriga elamuid ning ka

kaebajale on nimetatud asjaolu olnud juba aastaid teada. Seepärast on detailplaneeringus täpsustatud

üldisema kasutusotstarbega koodi konkreetse spetsiifilisema täpsusastmega koodiga ning välja ei ole

toodud kõiki spetsiifilisema täpsusastmega kasutusotstarvete koode, mis mahuksid detailplaneeringus

märgitud üldisema tasemega kasutusotstarvete koodide alla.

Vaatamata

hoone

mahu

vastavusele

detailplaneeringule,

on

ehitusprojektid

vastuolus

detailplaneeringus sätestatud korterite arvuga . Korterite arv on üks peamisi parameetreid, mis

avalikkust (lähinaabreid) eelkõige huvitab, kuivõrd lisanduvate korterite arvust sõltub eelkõige

piirkonna liikluskoormuse suurenemine.

Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, et vastustaja ei ole välja toonud kaalutlusi, mis õigustaks

ehituslubade kehtetuks tunnistamist. Ehitusload on kehtetuks tunnistatud ca 2 nädalat peale nende

välja andmist, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et möödunud ei olnud veel ajaline aspekt, mis oleks

tinginud väljastatud ehituslubade kehtima jäämise usaldust (HMS § 67 lg 4 p 1). Ehituslubade alusel

ei olnud alustatud ehituslubade realiseerimist. Kaebajale on olnud juba aastaid teada, et vastustaja

hinnangul võimaldab detailplaneering ehitada planeeringualale ainult üksik- ja kaksikelamuid.

Vaatamata sellele on kaebaja esitanud ehitusprojekti 4 korteriga elamu ehitamiseks. AEO poolt

saadeti ehitusprojekt korduvalt tagasi märkusega, et ehitusprojektis märgitud korterite arv ei vasta

detailplaneeringus sätestatule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

21. Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebuse väited ja põhjendused ei anna alust

halduskohtu otsuse tühistamiseks. Halduskohus on põhjalikult analüüsinud Tartu Linnavolikogu 7.

aprilli 2005. a otsusega nr 411 kehtestatud Raja 31a krundi detailplaneeringuga krundi jagamisel

tekkinud maatükkidele ehitusõiguse määramist põhjendades selgelt ja jälgitavalt, miks ta leiab, et

detailplaneeringuga ei ole lubatud enama kui kahe korteriga elamute rajamine. Samuti selgitas

halduskohus arusaadavalt, miks vaatamata menetluslikele minetustele ehituslubade kehtetuks

tunnistamisell ei ole põhjendatud kaevatava haldusakti tühistamine. Ringkonnakohus nõustub

põhiosas halduskohtu otsuse põhjendustega, järgib neid ning jätab põhjendused kordamata vastavalt

HKMS § 201 lg-le 4.

Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.

22. Vaidlust ei ole selles, et vaidlusaluse planeeringuga Raja 31a krundi jagamisel tekkinud maatükid

asuvad üldplaneeringu järgi Maarjamõisa M3 piirkonnas ning seal kehtivad väikeelamumaa

ehitusõiguse tingimused. Tartu linna üldplaneeringu järgi on lubatud kolme ja enama korteriga

kortermaja ehitamine väikeelamumaa juhtotstarbega alal, kui ehitatavad hooned on kooskõlas

piirkonna hoonestuslaadiga ning täidetud on parkimis- ja haljastusnõuded (üldplaneeringu

seletuskirja p 3.4.1). Vaidlust ei ole ka selles, et nelja korteriga hooned, mille püstitamiseks andis

vastustaja kaebajale ehitusload 3. märtsi 2020. a korraldusega nr 215, vastavad üldplaneeringu p-ga

3.4.1 kehtestatud tingimustele.

Apellatsioonimenetluses on kaebaja jätkuvalt seisukohal, et Raja 31a krundi jagamisel tekkinud

väikeelamumaa kruntidele ei kehtestatud detailplaneeringuga ehitusõiguse kitsendusi võrreldes

üldplaneeringus määratletud väikeelamumaa ehitusõigusega.

Ringkonnakohus kaebajaga ei nõustu.

23. Tartu Linnavolikogu 7. aprilli 2005. a otsusega nr 411 kehtestatud Raja 31a krundi

detailplaneeringu p 3.4 kohaselt on detailplaneeringualal lubatud ehitised, mille kasutamise

sihtotstarbed on vastavalt majandus- ja kommunikatsiooniministri 26. novembri 2002. a määruse nr

10 (määrus nr 10) „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisale 1 ühe korteriga elamud 11100,

üksikelamu 11101, kahe ja mitme korteriga elamud 11200 ning 11211 kaksikelamu.

Ringkonnakohus nõustub, et ehitiste kasutusotstarvete osas ei ole detailplaneeringu seletuskirja

sõnastus õnnestunud. Kui detailplaneeringu kehtestamisega sooviti kitsendada väikeelamumaa

ehitusõigust võrreldes üldplaneeringuga, siis oleks saanud selle planeeringus selgemalt välja tuua.

Vaidlusalune sõnastus võimaldab väita, et ehitusõigust ei kitsendatud, sest lubatud on kõik ehitised,

mille sihtotstarve detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud määruses nr 10 on hõlmatud üldisema

taseme koodidega 11100 (ühe korteriga elamud) ja 11200 (kahe ja mitme korteriga elamud).

Siiski ei saa nõustuda, et selliselt tulebki detailplaneeringut mõista. Detailplaneeringu süstemaatiline

tõlgendamine viib siiski järeldusele, et planeeringuga kitsendati väikeelamumaale linnas üldiselt

kehtivat ehitusõigust ning detailplaneeringualal on lubatud üksnes täpsema taseme koodidega 11101

(üksikelamu) ja 11211 (kaksikelamu) hõlmatud ehitised.

24. Esmalt osutab ringkonnakohus, et detailplaneeringualal lubatud ehitiste määruses nr 10 toodud

ehitiste kasutusotstarvete koodide nimetamine detailplaneeringus ei olnud üldse vajalik juhul, kui

detailplaneeringualal kavandati ehitusõigust üldplaneeringuga väikeelamumaa kohta määratletud

mahus. Seetõttu ehitiste kasutamise sihtotstarvete koodide märkimine detailplaneeringu seletuskirjas

iseenesest viitab sellele, et vastustaja pidas vajalikuks muuta üldplaneeringuga väikeelamumaal

lubatud ehitusõigust, kitsendades seda üldplaneeringuga võrreldes.

Teiseks, sarnaselt üld- ja erinormi vahekorrale, peab ringkonnakohus detailplaneeringu tingimuste

tõlgendamisel põhjendatuks juhinduda põhimõttest, et tingimuse määratlemisel tuleb lähtuda

olukorda kõige suurema täpsusastmega kirjeldavast tingimusest. Detailplaneeringu vaidlusalune osa

hõlmab nii ehitiste kasutusotstarbe üldise taseme koode kui ka spetsiifilisi koode. Mõlema tasemega

koodide nimetamine on loogiliselt seletatav sellega, et spetsiifilised koodid täpsustavad, milliseid

kasutusotstarbega ehitisi üldisema tasemega koodide hulgast on lubatud detailplaneeringualal

püstitada. Seega on lubatud üksikelamute (11101) ja kaksikelamute (11211) ehitamine.

25. Kaebaja pakutud tõlgendus, et lähtuda tuleb üldisema tasemega koodidest ja pidada lubatuks kõiki

nendega hõlmatud spetsiifilisi kasutusotstarbeid, on vastuolus spetsiifilise tingimuse kohaldamise

põhimõttega ega paku mõistlikku seletust detailplaneeringu seletuskirjas kahe (seega mitte kõigi

võimalike) spetsiifiliste koodide märkimisele. Selline tõlgendus võtaks spetsiifilisemate koodide

nimetamiselt igasuguse tähenduse. Asjaolud kogumis aga ei toeta lähenemist, mille kohaselt tuleb

eeldada, et detailplaneeringu seletuskirjas märgitu osaliselt ongi tähenduseta. Nii vaidlusaluse

planeeringu kehtestamise ajal kehtinud PlanS § 2 kui kehtiva PlanS § 3 lg 2 järgi on planeeringu

seletuskirjal oluline tähendus ühes planeeringu joonistega. Seetõttu tuleb eeldada, et seletuskirjas

toodu on osa planeeringulahendusest ning sellisena on seletuskirjal tervikuna tähendus planeeringu

tingimuste kehtestamisel. Kui aga tõusetub kahtlus, millist planeeringulahendust on seletuskirjaga

määratletud, tuleb eelistada tõlgendust, mille järgi planeeringu seletuskirjal on tähendus võimalikult

suures ulatuses. Seetõttu tuleb eelistada tõlgendust, mis võtab arvesse seletuskirjas spetsiifiliste hoone

kasutamise otstarvete koodide nimetamist.

26. Iseenesest ei saa välistada, et seletuskirja sõnastamisel tehakse viga ja seetõttu tuleks tõlgendada

planeeringu seletuskirja teisiti. Seda aga ei saa eeldada, mistõttu isik, kes soovib tugineda sellele, et

seletuskirja koostamisel on eksitud, peab suutma tõendada eksimust seletuskirja koostamisel.

Praegusel juhul ei nähtu asjas kogutud tõenditest, et vaidlusaluse detailplaneeringu seletuskiri,

arvestades selles ette nähtud ehitiste kasutusotstarvete spetsiifiliste koodide määratletud ehitusõigust,

kajastaks ebaõigesti linnavolikogu tahet planeeringu kehtestamisel.

Vastupidi, muud asjaolud viitavad samuti vastustaja tahtele piirata ehitusõigust planeeringualal ning

mitte lubada kolme ja enama korteriga elamute rajamist.

27. Detailplaneeringu seletuskirja sissejuhatuses väljendub vastustaja tahe lubada rajada

planeeringualale väikeelamud. Sarnaselt halduskohtuga mõistab ka ringkonnakohus selle

määratlemata õigusmõiste kasutamisest pigem kavatsust mitte lubada seletuskirjas nimetatud

kaksikelamust suurema korterite arvuga hoonete ehitamist. Kaebaja ei ole siinkohal vastu vaielnud

halduskohtu seisukohale (otsuse p 20), et planeeringumenetlust küll otse mitte reguleerivates

õigusaktides on väikeelamuna käsitatud üksik- ja kaksikmaju kuid mitte mitme korteriga elamuid.

Ringkonnakohtule ei ole teada, et mõistega ka tavakasutuses tähistataks mitme korteriga elamuid.

Vastustaja viidatud 26. juunil 2004 üleriigilises meediaväljaandes Postimees avaldatud teates Raja

31a detailplaneeringu eskiislahenduse heaks kiitmise kohta ja 13. septembril 2004 avaldatud teates

detailplaneeringu vastuvõtmise kohta märgiti, et ehitusõigus on antud ühepereelamute rajamiseks.

See ei osuta võimalusele, et tegelikkuses oli vastustaja kavatsuseks (ja siis ka planeeringuga määratud

ehitusõiguse sisuks) lubada kolme ja enama korteriga elamute rajamist. Kuigi ajalehes avaldatud

teadetel ei ole vahetut õiguslikku tähendust planeeringulahenduse määratlemisel, annavad need siiski

teavet sellest, kuidas vastustaja planeeringulahendust mõistis. Sellisena on teated HKMS § 56 lg-te 1

ja 2 ning TsMS § 272 lg 1 tähenduseks lubatavateks ja asjakohasteks tõenditeks asja lahendamisel.

Kaksikelamute ehitamise lubatuses siiski vaidlust ei ole, sest see on planeeringu seletuskirjaga üheselt

arusaadavalt lubatud. Erinevalt kaksikelamutest puudub planeeringu seletuskirjas aga märkus muu

kolme või enama korteriga elamute (kood 11212) rajamise lubatavuse kohta. Seega tuleb tõdeda, et

sellise kasutusotstarbega hoonete rajamist detailplaneeringuga ette ei nähtud. Samuti puudub

detailplaneeringu seletuskirjas viide üldplaneeringu punktist p 3.4.1 tulenevale tingimusele kolme või

enama korteriga hoonete püstitamisele väikeelamumaa juhtotstarbega alal. Lisaks viitele

üldplaneeringust tulenevatele tingimustele võinuks detailplaneering täpsustada, millised on need

kriteeriumid, mille järgi hinnatakse hoonete kooskõla piirkonna hoonestuslaadiga ning parkimis- ja

haljastusnõuete täidetust. Kuid ka selliseid täpsustusi detailplaneeringus ei ole, mis veelkord kinnitab

kolme- ja enama korteriga elamute rajamise keeldu.

28. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga selleski, et vastustaja on detailplaneeringu kehtestamise

järel kuni vaidlusaluste ehituslubade väljastamiseni kaebajale olnud järjekindlalt seisukohal, et

detailplaneeringualal on lubatud kuni kahe korteriga elamute rajamine. See nähtub vastustaja

seisukohtadest üldplaneeringu menetluses kui ka 8. septembri 2017. a kirjast nr 9-3.2/UP-14-003.

Selliselt mõistis detailplaneeringuga määratud ehitusõigust ka kaebaja ise, kui 3. mail 2012. a taotles

Raja 31a31a detailplaneeringu algatamist, osutades, et kehtiva detailplaneeringu järgi on oma

võimalust seal eluaset planeerida vaid 15 perel ning et krundid on jagatu eramukruntideks. Seega

lähtus kaebaja ise arusaamisest, et lubatud on üksikelamute püstitamine, mitte sellest, et lubatud on

mitme korteriga elamute ehitamine.

Vastupidiselt kaebaja väidetule ei väljendanud vastustaja 8. septembri 2017. a kirjas nr 9-3.2/UP-14-

003 seisukohta nelja korteriga elamute lubatusest. Kirjas kinnitab vastustaja, et krundi ehitusõiguse

määrab detailplaneering, kaebaja soovitud viisil ei saa üldplaneeringuga ehitusõigust muuta, selleks

on vajalik detailplaneering.

29. Eeltoodud asjaoludel nõustub ringkonnakohus, et Tartu Linnavolikogu 7. aprilli 2005. a otsusega

nr 411 kehtestatud Raja 31a krundi detailplaneeringuga lubati planeeringualale rajade üksik- ja

kaksikelamud. Seetõttu ei olnud kaebaja 26. veebruari 2020 ehitusloa taotlused nr 1911271/14289 (tl

15-17) ja nr 1911271/14291 (tl 19-21) nelja korteriga elamute rajamiseks kooskõlas kehtiva

detailplaneeringuaga. Selles tulenevalt oli vastustaja kohustatud jätma taotlused rahuldamata

vastavalt EhS § 44 p-le 1. Seaduses sätestatud otsest keeldu eirates väljastatud ehitusload olid aga

õigusvastased.

30. Vastustajal oli õigus tunnistada õigusvastaselt antud ehitusload kehtetuks EhS § 46 lg 2 p 2 ja

HMS § 66 lg 1 alusel arvestades haldusakti andmise ja haldusakti kehtetuks tunnistamise tagajärgi

isikule, haldusakti andmise menetluse põhjalikkust, haldusakti kehtetuks tunnistamise põhjuste

olulisust ning nende seost isiku osalemisega haldusakti andmise menetluses ja isiku muu tegevusega,

haldusakti andmisest möödunud aega ning muid tähtsust omavaid asjaolusid (HMS § 64 lg 3) ja isiku

usaldust haldusakti kehtima jäämise vastu (HMS § 67 lg 1).

Ringkonnakohus nõustub, et vaidlustatud otsuse põhjendused ehituslubade kehtetuks tunnistamisel

kaebaja kahjuks on napid, kuid neid saab pidada siiski piisavaks. Olukorras, kus vastustaja tunnistas

ehitusload kehtetuks 16 päeva pärast ehituslubade väljastamist; kaebaja oli teadlik, et

detailplaneeringut saab mõista nii, et sellega ei lubata kolme ja enama korteriga elamute rajamist;

samuti, et vastustaja ongi järjekindlalt sellel seisukohal olnud; kaebaja ei olnud esitanud ehitamise

alustamise teatisi ega ole teatanud muudest ettevalmistustest ehitamiseks, ei saa ehituslubade

kehtetuks tunnistamise tagajärgi kaebaja jaoks eriliselt koormavaks ega kaebaja usaldust ehituslubade

kehtima jäämise vastu suureks pidada. Samas on vastustaja põhjendatult osutanud avalikule huvile

detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõiguse õiguspärase realiseerimise vastu. Avaliku huvi kaalukus

selles küsimus ilmneb juba sellest, et EhS § 44 p 1 järgi on vastuolu detailplaneeringuga ehitusloa

andmist välistav asjaolu. Kaevatava otsuse asjaoludel ehituslubade kehtetuks tunnistamisel

kaalutlusvea jaatamiseks peaks esinema avalikust huvist ilmselt kaalukam asjaolu või asjaolude

kogum, mis õigustaks õigusvastaste ehituslubade kehtima jäämist. Selliseid asjaolusid ei ole kaebaja

aga suutnud esile tuua. Isegi juhul, kui mitte nõustuda vastustajaga, et kaebaja usaldust HMS § 67 lg

4 p 5 kohaselt ei pea üldse arvestama, ei ole kaebaja usaldus ilmselgelt sedavõrd suur, et kahelda

vaidlustatud otsuse õiguspärasuses. Kaebaja teadmine vastustaja seisukohast detailplaneeringuga

määratud ehitusõiguse kohta ja sellega seotud teadlik tegutsemine vastustaja ametnike seisukoha

muutmiseks ei saanud koheselt ehitulubade väljastamisel luua kaebajale kindlust, et ehituslubade

andmine oli õiguspärane. Ka ehitusloa andmise menetluses oli vastustaja veel kahel korral (15. juulil

ja 11. novembril 2019) osutanud, et ehitised ei vasta detailplaneeringule kavandatud korterite arvu

osas. Seejuures vormistas kaebaja ehituslubade taotlused lõplikult 26. veebruaril 2020 ja vastustaja

andis load juba 3. märtsi 2020. a korraldusega, s.o ainult 6 päeva hiljem. Seega ka ehituslubade

andmise menetluses vastustaja ei väljendanud otsesõnu nõustumist kaebaja tõlgendusega

detailplaneeringust ning ehituslubade väljastamise kiiruse tõttu ei saanud kaebaja olla veendunud, et

vastustaja otsus on selles küsimuses põhjendatud.

Eeltoodud asjaoludel ei ole asjas määravat tähendust piirkonna elanike 12. märtsi 2020. a kirjas

ehituslubade kohta võetud seisukohal. Piirkonna elanikke ei ole ehituslubade andmise menetlusse

kaasatud ega nende enamuse seisukohta välja selgitatud. Seetõttu ei ole selge, kas kirjas väljendatud

nõustumus ehitamisega on piirkonna elanike seas valdav. Samas on ilmne, et mitme korteriga elamute

ehitamise võimaldamine toob kaasa suurema arvu leibkondade piirkonna elanike hulka lisandumise

ja omab selle kaudu mõju piirkonna liikluskorraldusele, aga ka muude elukeskkonnaga seotud

ressursside kasutamisele. Seda mõju ei ole põhjust pidada intensiivseks, kuid samuti mitte piirkonna

elanike jaoks soodsaks. Vastustaja on siinkohal osutanud põhjendatult ka sellele, et kaebaja ja

piirkonna elanike kokkuleppe kaudu ei ole võimalik kehtiva detailplaneeringu muutmine. Seega

elanike poolt soovitud teelõigu ehitamise kaudu, vastutasuks ehitamisega nõustumisele, ei saa

kõrvaldada ehituslubade õigusvastasust ega sellega seotud avalikku huvi ehituslubade kehtetuks

tunnistamiseks.

31. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta, et kuigi ehituslubade kehtetuks tunnistamise

menetlus ei olnud põhjalik, muu hulgas jäi kaebaja ära kuulamata enne ehitulubade kehtetuks

tunnistamist, siis ei oleks põhjalikum menetlus muutnud asja otsustamist. Vastustaja seisukohast

õigusvastaselt antud ehitulubade kehtetuks tunnistamisega kiirustamist võib iseenesest mõista, kuid

kaebaja ärakuulamine ehituslubade väljastamise ja kehtetuks tunnistamise vahele jäänud kahe nädala

jooksul oleks olnud siiski võimalik. Vaidemenetluses on kaebaja aga saanud esitada oma väited ja

põhjendused, miks tulnuks ehitusload siiski kehtima jätta. Need ei ole siiski olnud piisavad, et murda

vastustaja hinnangut õigusvastaselt väljastatud ehituslubade kehtetuks tunnistamise kasuks rääkivate

asjaolude kohta. Ka kohtumenetluses ei ole ilmnenud asjaolusid, mis viitaks võimalusele, et neid

teades oleks vastustaja võinud otsustada ehitulube kehtetuks mitte tunnistada. Seetõttu ei ole alust

pidada menetluslikke minetusi sellisteks, mis oleks võinud mõjutada asja otsustamist ja seega tingida

tühistamiskaebuse rahuldamise.

32. Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et halduskohus on põhjendatult asunud seisukohale, et

Tartu Linnavalitsuse 19. märtsi 2020. a korralduse nr 314 ja 26. mai 2020. a vaideotsuse nr 575

tühistamiseks puudub alus. Vastavalt tuli rahuldamata jätta ka kaebuse kohustamisnõue.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

33. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja

ei ole esitanud kohtule taotlust menetluskulude väljamõistmiseks kaebajalt ega menetluskulude

nimekirja. Seetõttu tulenevalt HKMS § 109 lg 1 kolmandast lausest vastustaja kasuks

menetluskulusid välja ei mõisteta. Kaebaja apellatsioonimenetluse kulud jäävad tema enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/