2-20-17646/47 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(18)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

26.11.2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-17646

Tsiviilasi

X hagi TYCOON OÜ vastu leppetrahvi ja viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17.mai 2021.a otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

55 392,97 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Menetlusosalised ja nende

esindajad

TYCOON OÜ apellatsioonkaebus

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): X (isikukood

XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Tõnis Juurmann (e-post:XXX)

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): TYCOON OÜ

(registrikood XXXXXXXX, aadress XXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaat Andres Aavik (e-post:XXX) ja

vandeadvokaat Aivar Raudsik (e-post:XXX)

Isungi toimumine

04.11.2021

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 17.mai 2021.a otsuse resolutsioon jätta muutmata, muutes osaliselt

otsuse põhjendusi.

2. TYCOON OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud ringkonnakohtus jäävad TYCOON OÜ kanda.

2(18)

4. Välja mõista TYCOON OÜ-lt X kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude

katteks 2 600 eurot ning viivis menetluskuludelt alates käesoleva kohtulahendi

jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu

poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X esitas 30.11.2020 hagi TYCOON OÜ vastu leppetrahvi ja viivise nõudes. Hageja palub

mõista kostjalt TYCOON OÜ-lt hageja X`i kasuks välja leppetrahv summas 51 217 eurot

ning hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised summas 78,61 eurot.

Lisaks palub hageja mõista TYCOON OÜ-lt X`i kasuks välja viivis põhinõude summalt

(51 217 eurot) seadusjärgses viivisemääras kuni põhinõude täieliku täitmiseni, kuid

viivised kokku mitte rohkem kui 51 217 eurot.

2. Hagi aluseks olevate asjaolude kohaselt sõlmisid X (edaspidi ka hageja või ostja) ja

TYCOON OÜ (edaspidi ka kostja või müüja) 14.03.2018 võlaõigusliku müügilepingu

(edaspidi ka müügileping), mille esemeks oli korteriomand nr 166 aadressil Võistluse 6,

Tallinn asuvas hoones (edaspidi ka korteriomand). Müügilepingu p-s 6.6. leppisid müüja

ja ostja kokku, et kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt

ostjale ei ole sõlmitud müüjast tuleneval muul põhjusel hiljemalt 30.12.2019 ja ostja ei ole

müügilepingust kehtivalt taganenud, siis kohustub müüja tasuma ostjale leppetrahvi üks

tuhat (1000) eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte rohkem kui

kokku kümme protsenti (10%) ostuhinnast. Müügilepingu p-i 3.3. ja asjaõiguslepingu p-i

2.4. kohaselt oli müügilepingu eseme ostuhind 512 170 eurot. Asjaõiguslepingu

sõlmimine viibis müüjast tingitud asjaoludel 315 päeva. Arvestades, et ostja

leppetrahvinõue on piiratud 10% ostuhinnast, siis kohustub müüja tasuma ostjale

leppetrahvi summas 51 217 eurot (512 170 x 0.1). Eeltoodust johtuvalt nõuab hageja

kostjalt müügilepingu p-i 6.6. ja VÕS § 158 lg 1 alusel leppetrahvi tasumist summas

51 217 eurot. Lisaks on hagejal viivisenõue kostja vastu.

3. Korteriomand müügilepingus kokkulepitud ajaks ei valminud. Korteriomandil esinesid

mitmed olulised puudused, mille tõttu ei saanud asjaõiguslepingut sõlmida. Ostja osutab,

et 14.01.2020 seisuga olid jätkuvalt kõrvaldamata alljärgnevad puudused: − veekahjustus.

Ostja teavitas müüjat 06.12.2019 asjaolust, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei

ole veekindel ja aknapealsest konstruktsioonist valgub korterisse vesi. Ostja palus müüjal

puuduse viivitamata kõrvaldada. Seisuga 14.01.2020 olid veekahjustused jätkuvalt

likvideerimata, mistõttu palus ostja veekahjustuse tõttu avatud seinakonstruktsioon

3(18)

nõuetele vastavalt sulgeda, paigaldada korralik soojustus ja niiskustõke ning kõik

toimingud jäädvustada fotodel. Müüja puudust ei kõrvaldanud, mistõttu 17.02.2020 tekkis

uus veekahjustus; − vannitoa põrandakütte paigaldus oli lõpetamata. Korteriomandi

asjaõiguslepingu sõlmimise eelsel ülevaatusel 28.12.2019 selgus, et vannitubade

põrandatel puudub müüja lubatud dubleeritud põrandaküte. Korteriomandi vannitubades

pidi põrandaküte olema dubleeritud (vesiküte ja elektriküte suvekuudeks, juhuks kui

vesikütet ei ole). Müüja alustas põrandakütte paigaldust alles pärast ostjalt vastavasisulise

nõude saamist; − 13. korruse magamistoa ukse kõrval asuv sein või uks oli viltu; − köögi

ripplagi ei onud sirge joonega. Köögi ripplae ja posti kokkupuute kohas oli ripplagi postist

1 cm eemal; − 14. korruse rõdu ukse puitraam oli vigastatud, nurga tapp oli lahti; − 14.

korruse rõdu ukse pale oli liiga lähedal rõdu uksele ja ei võimaldanud uksel lahti käia;

− 14. korruse magamistoa vannitoa uksepealne sein oli väga kõver; − 14. korruse

keskmise magamistoa ukse pealne oli kõver; − 14. korruse keskmise magamistoa seina ja

akna vaheline viimistlus oli teostatud puudulikult; − kõlari juhe elutoa seinas oli jäetud

toosi panemata; − nõrkvoolu kaabeldustööd oli teostatud üksnes osaliselt (puudus

nõrkvoolukaabeldus valveandurite jaoks ning internetikaabel 13. korruse magamistoas ja

14. korruse kahes magamistoas.

4. Lisaks ülalkirjeldatule esines korteriomandil mitmeid teisi puudusi, mille kõrvaldamist

ostja müüjalt korduvalt nõudis ning mille kõrvaldamisega müüja toime ei tulnud: − müüja

oli kinni ehitanud korteriomandis asuvad postitagused, mis tuli jätta avatuks; − müüja

poolt pakutud kamina kesta tüübi kontrollimisel ostja kaasatud pottsepa poolt ilmnes, et

kamina kesta ei olnud võimalik sisekujundusplaani kohaselt ohutult korteriomandisse

paigaldada; − sauna vannitoas ei olnud duši torustik paigaldatud dušikabiini tsentrisse

vastavalt joonisel ettenähtule; − 14. korruse rõdu ukse pale ja põranda viimistlus oli

teostatud puudulikult; − 13. korruse wc peeglivalgustuse juhe oli plaatijate poolt plaatide

taha jäetud ega vastanud seega ehitusprojektile; − 18.02.2020 ei saanud alustada

köögimööbli paigaldamisega, kuivõrd siseviimistlustööd olid pooleli ja tööde tegemisel

lendles ohtralt tolmu; − nõrkvoolu kaabeldustööde teostuse käigus olid freesitud pikad

sooned juba pahteldatud ja võrguga armeeritud seintele purustades armeerimisvõrgu ja

tekitades suurema ohu pragude tekkimiseks tulevikus; − sauna vannitoa plaatimistöö oli

teostatud puudulikult ning magamistoa vannitoa põranda plaadid valesti paigaldatud,

mistõttu tuli nimetatud tööd uuesti teha; − sauna (projektijärgne) kasutamine on ebamugav

ja ohtlik.

5. Ostja selgitab, et teavitas müüjat kõigist puudustest kirjalikult koos pildi- ja

videomaterjalidega1 ning nõudis puuduste viivitamatut kõrvaldamist. Sellest hoolimata

viivitas müüja puuduste kõrvaldamisega ning jättis need õigeaegselt kõrvaldamata.

26.03.2020 teavitas ostja müüjat, et nõuab müüjalt leppetrahvi vastavalt müügilepingu p-

le 6.6. ning osutas, et leppetrahvi suurus sõltub asjaõiguslepingu sõlmimise päevast.

14.10.2020 toimus uus korteriomandi asjaõiguslepingu sõlmimise eelne ülevaatus.

Tuvastatud puudused fikseeriti vastavasisulises aktis. Kokkulepe erikasutusõiguste

muutmiseks ja korteriomandi omandi üleandmise asjaõigusleping (edaspidi ka

4(18)

asjaõigusleping) sõlmiti müüja ja ostja vahel 09.11.2020. 16.11.2020 esitas hageja kostjale

müügilepingu p-i 6.6. alusel nõude leppetrahvi tasumiseks summas 51 217 eurot. Ostja

palus müüjal leppetrahvi summas 51 217 eurot tasuda hageja arveldusarvele hiljemalt

23.11.2020. 22.11.2020 tuvastas ostja, et korteriomandi 13. korruse elutoa fassaad ei ole

jätkuvalt veekindel ja vesi valgub korterisse. Ostja nõudis müüjalt puuduse viivitamatut

kõrvaldamist. Müüja leppetrahvinõuet 23.11.2020 ei tasunud ega ole seda teinud

käesoleva ajani.

Kostja vastuväited

6. Kostja esitas 28.12.2020 vastuse hagiavaldusele. Kostja ei tunnista hageja nõudeid ja

vaidleb nendele vastu täies ulatuses. Hagejal puudub alus leppetrahvi nõude esitamiseks.

Kostja seisukohad on alljärgnevad: Hageja ja kostja sõlmisid 14.03.2018.a. Tallinnas,

Võistluse 6 korteriomandi nr. 166 võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi „Leping“ või

VÕL). Lepingu lisaks oli korteriomandi siseviimistluse standartlahenduseks kasutatavate

materjalide loetelu. Lepingu p. 2.3 kohaselt kohustus hageja hiljemalt 1.11.2018.a.

teatama kostjale valitud siseviimistluse lahenduse variandi. Juhul kui hageja soovis teha

muudatusi korteriomandi ruumilahendusi, nende siseviimistlust, muuta korteriomandi

elektri- ja nõrkvoolusüsteemi, sanitaartehnikat ning teha muid muudatusi võrreldes

ehitusprojektiga, tuli tal nendest teatada kostjale hiljemalt 1.06.2018.a.

7. Lepingu p. 2.8 kohaselt oli kokku lepitud, et ehitustööd vastavad „Ehitustööde üldised

kvaliteedinõuded RYL2000“ II-klassi nõuetele. Hageja ei teatanud kokkulepitud tähtajaks

1.11.2018.a. siseviimistluse lahenduse variandi valikust. Samuti ei esitanud hageja

kostjale lepinguga ettenähtud tähtajaks 1.06.2018.a. ehitusprojekti muudatusettepanekuid,

vaid hakkas neid esitama 2019 ja 2020.a., tehes seejuures veel ka arvukaid muudatusi nii

siseviimistluses kasutatavate materjalide osas ja ka ruumilahenduses, mis omakorda tõi

kaasa muuhulgas elektri- ja nõrkvoolusüsteemi ümberprojekteerimise. Tööde teostamise

käigus asus hageja seisukohale, et tema soovib, et korteriomand on tavapärasest

eksklusiivsem (hoone kahe viimase korruse kahel tasandil), mille tõttu on vajalik kasutada

ka oluliselt eksklusiivsemaid materjale ja viimistluse tase peaks oluliselt ületama lepingus

sätestatud kvaliteeditaset ning vastama mh hageja poolt seatud subjektiivsetele

esteetilistele nõuetele.

8. Kuna hageja esitas kostjale oma soovid jooksvalt ehitustööde teostamise käigus 2019 ja

2020.a. (valdav osa neist esitati ajavahemikul september 2019 kuni aprill 2020), siis

kaasnes sellega ka paratamatult korteriomandi lõpliku valmimise tähtaja edasilükkumine,

kuna näiteks siseviimistluseks valitud materjalide erilahenduse elluviimiseks oli vaja

paljud materjalid eraldi tellida valmistajatelt, kes ei asunud Eestis. Igakordse hageja

erisoovi täitmisega kaasnes soovitud materjalide tellimise aeg keskmiselt 4 nädalat,

projektdokumentatsioonides muudatuste tegemist ja tööjooniste koostamist. Kostja peab

vajalikuks selgitada, et juhul kui hageja oleks soovinud korteriomandi nr. 166

valmisehitamist vastavalt lepingu lisaks nr. 7 olnud siseviimistlusele standartlahendusele

ja selles ettenähtud materjalidega, oleks korter valminud vastavalt lepingu p- s 2.6

ettenähtud tähtajaks 30.12.2019.a. Tööde käigus tekkis hagejal oma visioon korteriomandi

5(18)

ruumilahendusest ja soov kasutada selle ehitusel standartlahenduse materjalidest oluliselt

erinevaid ja eksklusiivsemaid materjale ning kostja soovis heas usus käitudes igakülgselt

vastu tulla oma kliendi soovidele, millest tulenevalt lükkus edasi ka korteriomandi lõplik

valmimine.

9. Kostja ei pea veel vajalikuks detailselt ja kronoloogiliselt analüüsida hageja korteri nr. 166

ehitusega kaasnevaid hageja kõiki erisoove ja nende elluviimist vaid peatub üksnes

suurematel ja olulisematel hageja erisoovidel tõendamaks, et korteriomandi valmimise

tähtaja nihkumine ei olnud tingitud mitte kostja viivitusest, vaid hageja erisoovide

täitmisega kaasnevatest täiendavatest töödest. Vahetult suhtles hageja kostja sisekujundaja

C-ga, kes vastavalt hagejalt laekunud soovidele valmistas ette vastavad plaanid, joonised,

esitas hagejale kooskõlastamiseks võimalike materjalide andmed jms. 11. aprilliks 2019.a.

oli tema suhtlus hagejaga jõudnud selleni, et ta teatas e-kirjaga projektijuhtidele:

„Planeering muutus täielikult!!! Vaheseina demontaaž koridoris. Vaheseina demontaaž 2-

taseme magamis- ja vannitoas. Elektriseadmete projekti muudatus – 1-taseme külaliste

magamistuba. Santehniliste seadmete plaani muudatus omaniku magamistoas. Mootorite

kaablite väljatoomise projekt. Valvesignalisatsiooni projekt koos panipaiga valvega –

makstud. Nõrkvoolu projekt – muusika – makstud. Saunas ahi vahetada HUUM vastu.

Lülitite seeria vahetus mustadega. Seeriat täpsustab klient. Vaja teha pakkumine

kanalitüüpi jahutuse paigaldamiseks!!! – kuni selleni lagesid mitte kinni ehitada!.

Tubadevahelised uksed ja välisuks seest poolt musta värvi, tubadevaheliste uste

käepidemed – mustad. Põrandapealne segisti vannituppa!. Magnetlukk – teha

pakkumine“. Eeltoodu on kostja vastuse lisaks 1 oleva e-kirja tõlge.

10. Kostja peab vajalikuks osundada, et vastavalt lepingu p.-le 2.3 tulnuks hagejal esitada

ruumiplaneeringu muudatuste soov hiljemalt 1.06.2018.a. Nagu nähtub sisekujundaja C e-

kirjast, siis hageja ruumilahenduse muudatused selgusid enam kui 10 kuud hiljem.

Eelnimetatud muudatuste üldisele fikseerimisele järgnes juba iga positsiooni osas

konkreetsete ettepanekute ja jooniste ettevalmistamine ja hagejale kinnitamiseks

esitamine. Nende toimingute käigus tegi hageja veel täiendavaid olulisi muudatusi näiteks

kardinate mootorite asukohtade suhtes, lakke paigaldatavate LED-ribade suhtes,

valveseadmete andurite osas, samuti otsustas hageja loobuda seinale paigaldatavatest

jahutusseadmetest kanalitüüpi jahutusseadmete kasuks.

11. Augusti 2019 lõpus muutis Hageja taas juba paigaldatud seinakontaktide asukohta, millest

C teavitas projektijuhti 26.08.2019.a. e-kirjaga: „Tere päevast! Korteri 166 palvel palun:

1. viia üle seinakontaktid köögimööbli seinast seinale trepi alla. Foto lisas. 2. paigaldada

täiendav seinakontakt trepi alla projektil näidatud kohta. 3. mitte sulgeda kipsiga nišši

kabinettides akna kõrval, kuna sinna kohta tulevad kardinad, foto lisas! Ootan

ettepanekuid punktides 1-2 tööde osas.“ Selguse huvides peab Kostja vajalikuks selgitada,

et iga selline täiendav muudatus, millega kaasnes millegi ümberpaigutamine, kaasnesid ka

muud tööd, näiteks kaablite vedamine seinakontaktide uuele kohale, mille tõttu omakorda

tuli lahti võtta kipsplaadid ja need uuesti paigaldada, pahteldada, lihvida ja seinad uuesti

värvida.

6(18)

12. Hageja korteriomandi 166 I-tasandi põrandaplaani kinnitamiseni hageja poolt jõuti alles 5.

septembril 2019.a. kui hageja saatis C-le e-kirja: „ Tere C Lisatud I tasandi põrandaplaan

ja külaliste wc seinaplaan on OK“, mille järel C edastas eelnimetatud e-kirja koos oma

juhistega projektijuhtidele, märkides: „Saadan kliendiga kooskõlastatud 1-taseme plaani.

Klient tellis ja maksis: 1. kardinate mootorite individuaalse plaani, 2. valve plaani 3.

muusikasüsteemi kaabelduse plaani, 4. hügieeniline dušš kõigis 3-s sanitaarsõlmes, 5.

kanalitüüpi jahutussüsteem. Kõiki plaane dubleerin päeva jooksul.“ Kanalitüüpi

jahutussüsteemi väljaehitamine kujunes selles muudatuses üheks mahukamaks ja

ajakulukamaks tööks, millega kaasnes seinte ja lagede avamine ja vastava torustiku

paigaldamine ja seejärel seinte ja lagede uuesti sulgemine, pahteldamine ja värvimine.

13. Alles 6.09.2019.a. e-kirjaga saatis Hageja C-le kinnitatud plaanid. Seoses hageja poolt

tööde käigus tehtud muudatustega tehti hageja soovidele vastavaid muudatusi jooksvalt

kuni mai 2020.a. lõpuni. 2020.a. alguses soovis hageja ehitada korterisse kamina, vastavad

pakkumised võttis hageja ise ja soovis, et tööde teostamise korraldab kostja. Kliendile

vastutuleku korras ning heas usus käitudes võttis kostja ka selle töö korraldamise üle.

Kamina korpuse tööd lõppesid 20.02.2020.a. Kamina korstnamoodulite paigalduseks ja

kamina lõplikuks viimistluseks saabus valmidus aga alles mais 2020.a.

14. Täiendavalt soovis hageja kamina kohale LED-valgusriba ja kamina värvimist seina värvi,

millest andis kostjale teada e-kirjaga 20.02.2020.a. C-le ja projektijuhtidele: „Tere. Infoks!

Kaminakorpus on valmis ja pahteldatud. Kamina südamik ära katetud lõppviimistluseks.

Palun laske see seintega sama värvi teha. Kamina pealt peab jooksma LED riba kuni

seinani. Kamina õhuvõtu restid tulevad hiljem juurde ja selleks vajalikud avad saab ka

juba viimistletud pinnale täpselt sisse lõigata, seda teeb kamina ehitaja. Kamina korruse

all on hetkel 2cm paksune pragu, sinna tuleb hiljem tööpind. Selle paigaldan hiljem ise

juurde.“ Selle hageja soovi täitmine tingis aga omakorda täiendavate elektritööde

teostamiseks vajaliku projekteerimise ja tööde teostamise.

15. Projektijärgselt ja lepingu lisaks olnud siseviimistluse standardi kohaselt oli ettenähtud

korteriomandi vannitubadesse veebaasil toimiv põrandasoojendus. 28. detsembril 2019.a.

avaldas hageja oma e-kirjas soovi, et vannitubades oleks dubleeritud põrandasoojendus,

so, et lisataks paigaldatule ka elektril toimiv põrandasoojendus. Heas usus käituv kostja

soostus taas hageja soovidele vastu tulema. Sellega seoses oli vaja lammutada valmis

põrandad, koostada uus elektriprojekt koos vastavat kooskõlastustega jms. 30.12.2019.a.

e-kirjas hagejale loetles kostja projektijuht Q selleks vajalikud tööd ja hoiatas Hagejat, et

korteri valmidus- ja üleandmisaeg pikenevad. Täiendava põrandakütte paigaldamise

muutis keeruliseks see, et sellega tõusis vannitubade põranda kõrgus ja paigaldus tuli teha

nii, et ei oleks parketiga kõrguste vahet. Seejärel tuli teostada vannitubade plaatimine,

mille visuaalse pildiga hageja ei rahuldunud ja soovis, et plaatimisel kasutataks tema poolt

soovitatud võtteid. 14.02.2020.a. e-kirjas edastas hageja muudatusettepanekud. Ühtlasi

tehti muudatused ka vastavates plaanides ja joonistes. Plaatimistööde käigus leidis hageja,

et plaatide vuugivahe talle ei meeldi ja palus kasutada 3mm distantsristikute asemel 2mm

distantsristikuid, et plaatide vuugivahe oleks väiksem. Seejuures saatis hageja ka

7(18)

internetist leitud pildid vastavast tehnikast.

16. 18. veebruari 2020.a. e-kirjaga edastas hageja oma soovi LED-karniisi paigaldamiseks.

25. märtsil 2020.a. saatis hageja C-le e-kirja sooviga muuta kardinate kohal oleva karniisi

profiili laiust ja ühe LED-riba eemaldamist. 2020.a. mai lõpuks oli hageja korteriomandil

tehtavad tööd saavutanud sellise valmiduse, millise osas ei olnud hagejal enam

täiendavaid soove ja sai alustada lõpliku viimistlemisega ja viimistluse ülevaatus määrati

22. juunile 2020.a. 22. juunil 2020.a. toimus ülevaatus, mille käigus märgiti hageja soovil

täiendavad tegevused saavutamaks tema poolt soovitud kõrgemat viimistluskvaliteedi

taset. Ülevaatuse järel toimuski ülevaatuse käigus leitu viimistlemine, mis sellise mahuga

tööde puhul on tavaline.

17. Eeltoodu tõendab, et hageja korteriomandi valmimine ja sellega seoses korteriomandi

omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimine 9.11.2020.a. ei olnud tingitud kostja

tegevusest, vaid see oli tingitud hageja korteriomandi ehituse ja viimistlemise käigus

hageja poolt ruumilahenduse, kasutatavate materjalide, töövõtete jms. osas esitatud

soovidest. Seda kinnitab ka 9.11.2020.a. sõlmitud asjaõiguslepingu p. 2.6, milles on

fikseeritud, et lepingujärgselt tarnib kostja veel hagejale kokkulepitud 3 komplekti

vannitoakappe ja paigaldab hageja poolt tellitud valveseadmed hageja korteriomandi

juurde kuuluvatesse panipaikadesse. Neil asjaoludel on ebaõige hageja väide, et

korteriomandil esinenud oluliste puuduste tõttu ei saanud asjaõiguslepingut sõlmida

(hagiavalduse p. 1.3).

18. Hageja poolt osundatud niiskuskahjustused leidsid tõepoolest aset nii 6.12.2019.a. ja

17.02.2020.a. ja selle põhjuseks oli hoone fassaadi nurgadetailide ebatihedus. See asjaolu

aga ei takistanud korteriomandil tööde teostamist. Kui avastati niiskuse tungimine

korteriomandisse, siis tuli esmalt tuvastada selle põhjus. Selleks avati hoone fassaad

väljast poolt mitte ainult korteriomandi nr. 166 kohalt, vaid kogu hoone ulatuses.

Lekkekoha tuvastamisel tehti vastavad tihendustööd ja peale 17.02.2020.a. enam niiskuse

tungimist korterisse ei ole toimunud. Ehitustegevuse käigus on ka selliste juhtumite

esinemine üldiselt tavapärane, mis kõrvaldatakse kas ehitustööde käigus või

garantiikorras.

19. Ekslik on hageja seisukoht, et tema korteriomandi vannitubades pidi olema dubleeritud

põrandaküte. Kuna hageja seda tingimusteta soovis ja tehniliselt oli selle paigaldamine

võimalik, siis see ka paigaldati. Muud hagiavalduse p.-s 1.3.1 loetletud puudused on

ebaolulised ja RYL 2000 II-taseme tolerantsi piires. Nagu eelpool märgitud, oli hageja

sooviks oluliselt eksklusiivsem materjalikasutus ja kõrgema kvaliteediga viimistlus.

Hageja soovide kohaselt need tööd teostati vastavalt sellele kuidas ja millal hageja need

soovid kostjale edastas. Hagiavalduse p.-s 1.3.2 toodu on hageja ekslikult liigitanud

puudusteks, mida need tegelikult ei ole. Tegemist on hageja erisoovidest tingitud

täiendavate töödega, mis teostati samuti vastavalt sellele millal hageja oma erisoovid

kostjale edastas. Kostja peab vajalikuks veel kord osundada, et korteriomandi

viimistlustase pidi vastama RYL II-taseme nõuetele ja see pidi teostatama lepingu lisas 7

fikseeritud siseviimistlusega ning selles fikseeritud ehitusmaterjalidega.

8(18)

20. Hagiavalduse p.-s 1.4 esitatud väide on paljasõnaline ja kostjale ka raskesti mõistetav.

Hagiavalduse p. 1.5 osas ei ole vaidlust. Hageja sellise teate kostjale esitas, ning 4. mail

2020.a. esitas ka vastava avalduse, mille järel kostja pöördus Ellex Raidla

Advokaadibüroo poole ning 19.05.2020.a. vastuses selgitas Ellex Raidla Advokaadibüroo

vandeadvokaat Arne Ots hagejale tema nõude alusetust. Hagiavalduse p.-s 1.6 viidatud akt

ei tõenda haginõude seisukohalt midagi. Aktist nähtub, et osapooled on sõlminud akti

korteriomandi ülevaatuse kohta. Pooled on fikseerinud, et korteriomandi valmimiseks

teostatud ehitustööd ja muudatustest tingitud lisatööd on teostatud vastavalt

ehitusprojektile ja kokkuleppel ostjaga. Hagiavalduse p. 1.7 osas vaidlus puudub.

Hagiavalduse p. 1.8 osas samuti vaidlus puudub. Hageja esitas samasisulise nõude

samadel alustel nagu oli seda 4.05.2020.a. avaldus. Selles osas oli hagejale ammendavalt

vastanud Ellex Raidla Advokaadibüroo 19. mail 2020.a. Hagiavalduse p. 1.9 ei oma

haginõude seisukohalt tähtsust. See ei takista korteri kasutamist, selle küsimusega tegeleb

ehitaja ning tagajärjed kõrvaldatakse garantiiremondi korras.

21. Hageja tugineb oma leppetrahvinõue esitamisel poolte vahel 14.03.2018 sõlmitud VÕL p.

6.6. - AÕL ei ole sõlmitud 30.12.2019 müüjast tuleneval muul põhjusel. Lepingu p.6.6.

sõnastusest järeldub, et tegemist peab olema ainuüksi müüjast/kostjast tuleneva põhjusega.

Vaadeldavas vaidlusasjas see nii ei ole. Kostja poolt eelnevalt esile toodud asjaolud

kinnitavad, et tegemist ei olnud müüjast, vaid eelkõige ostjast/hagejast tuleneva põhjusega

(arvukate muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimine võrreldes algses

kokkuleppes sisalduva valmidustasemega ajavahemikul sept 2019 – aprill 2020). Kostja

osundab VÕS §-le 101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse

rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd,

kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus,

mille toimumise riisikot ta kannab.

22. Antud juhul hakkas ostja/hageja olulise hilinemisega ning omapoolselt lepingulist

tähtaega rikkudes esitama arvukaid lisa- ja muudatustööde tegemise soove ning juba

tehtud

tööde

ümbertegemise

soove

võrreldes

algses

kokkuleppes

sisalduva

valmidustasemega. VÕL p. 2.3 kohaselt oli ostjal võimalik teha muudatusettepanekuid

(võrreldes projektiga) siseviimistluse, elektri ning sanitaartehnika paigutuses kuni

01.06.2018. Ostja/hageja aga tegi seevastu arvukaid muudatusettepanekuid septembrist

2019 kuni aprillini 2020. Ainuüksi eeltoodust tulenevalt ei saa hageja VÕS § 101 lg 3

kohaselt (1)tugineda müüja/kostja poolsele väidetavale tähtaja rikkumisele ega (2)

kasutada sellest tulenevat õiguskaitsevahendeid. Sisuliselt on tegemist kostja vastutust

välistava asjaoluga. Kostja hinnangul on hageja käitumine hea usu vastane, pahatahtlik

ning ajendatud soovist kuritarvitada oma õigusi (VÕS § 6 ja TsÜS § 138). Hageja

käitumine on ebajärjekindel ning vastuoluline, sisaldades olulisi omapoolsete lepinguliste

kohustuste rikkumisi. Hageja on ise oma käitumisega põhjustanud lepingus kokku lepitud

tähtaja pikenemise, üritades omapoolse süü panna kostjale, kes on heas usus käitudes

arvestanud hageja arvukaid soove muudatus- ja täiendustööde tegemiseks ning valminud

tööde ümbertegemiseks ja need täitnud.

9(18)

23. Leppetrahvi vähendamine VÕS § 162 lg 1 alusel. Taganemata varasematest

seisukohtadest, et leppetrahvinõue on alusetu, esitab kostja alternatiivsed vastuväited

leppetrahvi suuruse osas ning seisukoha selle vähendamiseks nullini. Antud asjaoludel on

hageja poolne leppetrahvi nõue 51 217 eurot, mis tugineb tähtaja pikenemisel, mille

põhjustas hageja enese käitumine, ilmselgelt ebaproportsionaalne, ebamõistlik ning

vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole kandnud kahju esialgselt VÕL- s

kokkulepitud AÕL sõlmimise tähtaja ületamisega (mille on ise põhjustanud). Hageja ei

ole asunud kasutama korteriomandit oma elamispinnana ega andnud seda üürile. Juhul kui

kohaldada leppetrahvi, siis sellega sisuliselt karistatakse heas usus käitunud kostjat selle

eest, et ta on tulnud vastu hagejale ning täitnud viimase arvukaid muudatus- ja

täiendustööde tegemise soove. Tegu oleks ilmselgelt hea usu põhimõtte rikkumisega.

Eeltoodu alusel taotleb kostja leppetrahvi vähendamist nullini.

24. 10.02.2020.a. e-kirjaga saatis hageja C-le kamina ehituse pakkumise ja küsimuse kas on

võimalik arveldada Kaminasepp OÜ-ga Tycoon OÜ kaudu. Samast e-kirjast nähtub:

„Kesta ehituseks otsustasin kasutada 5 cm paksuseid spetsiaalseid plaate“. Kostja peab

vajalikuks osundada, et standardlahendus nägi ette üksnes kamina paigaldamise

valmiduse, mistõttu oli kamina ehitus lisatöö. Kamina ehitusega seonduvaga tegeles

vahetult hageja ise, mida lisa 4 ka kinnitab. Kostja poolt koos vastusega hagile esitatud

kirjavahetus tõendab, et vastavalt hageja soovile tehti muudatusi nii planeeringus, kui ka

seadmete ning tehniliste lahenduste osas kuni maini 2020.a. Nagu juba hagile vastuses

märgitud esitas hageja kostjale soove jooksvalt ehitustööde teostamise käigus 2019 ja

2020.a. (valdav osa neist esitati ajavahemikul september 2019 kuni aprill 2020), mistõttu

kaasnes sellega ka paratamatult korteriomandi lõpliku valmimise tähtaja edasilükkumine.

25. Ekslikud on hageja järeldused tema poolt esitatud tõenditest lähtuvalt. Näiteks hageja

poolt esitatud Lisast 6 nähtub: „ Jahutus!!! Projekt kohendada. Valve + muusika – tuleb

projekt…“. Eeltoodust ei saa teha järeldust, et sellega oli poolte vahel saavutatud

kokkulepe kanaltüüpi jahutuse paigaldamiseks. Seda kinnitab ka hageja Lisa 10,

28.04.2019.a. e-kiri, millest nähtub: „Korterisse soovime paigaldada kanaltüüpi

jahutusseadmeid“. Hageja poolt esitatud Lisa 11 tõenduslik väärtus puudub, kuna pole

teada millal ja millega seoses fotod on tehtud. Ebaõige on ka hageja väide viitegalLisadele

13 ja 14, et kamina osas lepiti kokku juba 17.04.2018.a. Lisast 13 mingit kokkulepet ei

nähtu, ebaselge on millal, mis asjaoludel ja kelle poolt on plaanile kantud käsikirjalist

teksti, mis on lisaks ka raskesti loetav ja lisa 14 käsitleb sauna kerist HUUM.

26. Hageja väited põrandakütte osas on ekslikud. Projekti ja VÕL lisa „Siseviimistlus“

kohaselt oli standardina ette nähtud ainult vesipõrandaküte. Igasugune muu lahendus, sh.

täiendava elektri põrandakütte ehitus oli täiendav töö, mis nõudis vastava projekti

tegemist ning elektrisüsteemi kohandamist sellele vastavaks. Kostja vastutulekut hagejale

täiendava küttesüsteemi teostamiseks ei saa kasutada hageja poolt lepingu rikkumise

tõendina. Kostja rõhutab jätkuvalt, et hageja saatis nö dubleeritud küttesüsteemi soovi

alles 2019 detsembris ning kostja 30.12.2019 e-kirjast nähtub, et selle paigaldamiseks on

vajalik uus elektriprojekt, vajalikud kooskõlastused, sellega kaasneb varasema töö

10(18)

lammutamine vastavas ulatuses ning lõppkokkuvõttes korteri valmimise tähtaja

pikenemine.

27. VÕL

lisa

„Siseviimistlus“

nägi

vannitoas

ette

keraamilise

plaadi

vastavalt

siseviimistlusepaketile. Hagejal oli võimalus vastavalt VÕL-ile kuni 1.11.2018.a. teha

selles osas oma valikud. Hageja poolt esitatud lisast 15 nähtub, et hageja tegi plaatide osas

valiku 10.01.2019.a. Lihtsustatud on ka hageja seisukoht LED karniiside osas. LED

karniisid olid ette nähtud, kuid seoses hageja sooviga paigaldada mootoriga liigutatavad

kardinad ja hiljem ehitada lisaks ka kamin, siis tuli karniise ja nende asukohti muuta.

Hageja märgib ka ise, et soovis nende kitsamaks tegemist, mitte ei olnud põhjuseks pragu,

milline oleks kõrvaldatud ilma suuremate ümbertegemisteta. Kostja 28.12.2020.a. vastuse

lisast 12 nähtub, et alles 18.02.2020.a. esitas hageja LED karniisi paigaldusjoonise.

Maakohtu otsus

28. Maakohus rahuldas hagi. Mõistis kostjalt TYCOON OÜ-lt hageja X kasuks välja

põhinõude 51 217 eurot ja viivise hageja põhinõudest (51 217 eurot) kohtuotsuse tegemise

aja seisuga summas 1963,32 eurot ning alates 18.05.2021 võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni, kuid viivised kokku mitte

rohkem kui 51 217 eurot.

29. Otsuse kohaselt puudub vaidlus puudub selles, et hageja ja kostja sõlmisid 14.03.2018

võlaõigusliku müügilepingu (müügileping), mille esemeks oli korteriomand nr 166

aadressil Võistluse 6, Tallinn asuvas hoones (korteriomand). Müügilepingu p-s 6.6.

leppisid müüja ja ostja kokku, et kui asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi

üleandmiseks müüjalt ostjale ei ole sõlmitud müüjast tuleneval muul põhjusel hiljemalt

30.12.2019 ja ostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis kohustub müüja tasuma

ostjale leppetrahvi 1000 eurot päevas kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni, kuid mitte

rohkem kui kokku 10% ostuhinnast (I kd, tl 9). Vaidlus puudub ka selles, et

asjaõigusleping korteriomandi hagejale üleandmiseks sõlmiti 09.11.2020 (I kd, tl 17-22).

Seega asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300

päeva. 16.11.2020 esitas hageja kostjale müügilepingu p 6.6. alusel nõude leppetrahvi

tasumiseks summas 51 217 eurot. Hageja palus kostjal leppetrahvi summas 51 217 eurot

tasuda hageja arveldusarvele hiljemalt 23.11.2020 (I kd, tl 30-31). Kostja leppetrahvi ei

tasunud ja vaidles sellele vastu.

30. Kohtu hinnangul on poolte vahel kehtiv leppetrahvikokkulepe, mis tuleneb müügilepingu

p-st 6.6. Asjaõiguslepingu punkti 2.2. kohaselt pooled avaldasid, et müügileping kehtib,

seda ei ole muudetud, lõpetatud, sellest tulenevaid õigusi ega kohustusi ei ole üle antud

ega loovutatud kolmandatele isikutele (I kd, tl 19 pöördel). Samuti on hageja kostjat

leppetrahvi nõudmisest teavitanud mõistliku aja jooksul. Hageja teavitas kostjat oma

leppetrahvinõudest kirjalikult juba 12 päeva pärast müügilepingu sõlmimist ehk

26.03.2020. Hageja märkis, et leppetrahvi suuruse arvestus sõltub asjaõiguslepingu

sõlmimise kuupäevast (I kd, tl 27). Ka kostja pole väitnud, et leppetrahvi nõude esitamise

aeg olnuks ebamõistlik.

11(18)

31. Müügilepingu p-s 2.6. leppisid pooled kokku, et kostja kohustub saavutama hoone ja

korteriomandi lepingule vastava valmidustaseme hiljemalt 30. detsembriks 2019 (I kd, tl 6

pöördel). Vaidlus puudub, et kostja ei saavutanud hoone ja korteriomandi valmidustaset

eelviidatud tähtajaks ning asjaõiguslepingut kooskõlas müügilepingu p-ga 6.6. hiljemalt

30.12.2019 ei sõlmitud. Poolte vahel on vaidlus, kas asjaõiguslepingu sõlmimine rohkem

kui 300 päeva pärast kokkulepitud tähtaega toimus kostjast tuleneval põhjusel ehk kas

kostja on oma kohustusi korteriomandi hagejale üleandmisega viivitamisel rikkunud.

Pooltel on vaidlus asjaolu üle, kellest tuleneval põhjusel ei saavutanud müüja

kokkulepitud tähtajaks müügilepingu p-s 2.6. kokkulepitud korteri valmidustaset. Hageja

on seisukohal, et kokkulepitud valmidustase jäi saavutamata müüjast tuleneval põhjusel.

Kostja omakorda leiab, et asjaõiguslepingut ei olnud võimalik kokkulepitud tähtajaks

sõlmida eelkõige hagejast tuleneval põhjusel, milleks oli korteriomandiga seotud arvukate

muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimine võrreldes algses kokkuleppes

sisalduva valmidustasemega.

32. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole VÕS § 101 lg 3 hageja suhtes kohaldatav,

sest korteriomandi hagejale üleandmise viibimine ei tulenenud asjaolust või sündmusest,

mille toimumise riisikot oleks kandnud hageja. Kohus nõustub hagejaga, et mistahes

hageja tellitud ruumilahenduse või siseviimistluse muudatus ei saanuks muuta

müügilepingu p-s 2.6. sätestatud kostja kohustust saavutada hoone ja korteriomandi

valmidustase vastavalt lepingule hiljemalt 30.12.2019. Hageja märgib õigesti, et antud

tähtaja pikenemise alused on sätestatud müügilepingu p-s 2.7. viitega hoone ehitustöid

takistavatele ilmastikuoludele või ehitusloa peatamisele (vt tl 6 pöördel – tl 7). Kostja pole

väitnud, et korteriomandi valmimine olnuks takistatud ilmastikuolude või ehitusloa

peatamise tõttu. Kuigi kostja on ette heitnud, et hageja ei järginud ruumilahenduse ja

siseviimistluse muudatustest teatamisel müügilepingu p-s 2.3. sätestatud tähtaegasid, ei

ole nimetatud tähtaegade rikkumise tagajärjeks korteriomandi valmimise tähtaja

pikenemine. Müügilepingu p-s 2.4. on pooled kokku leppinud, et lepingu punktis 2.3.

kokkulepitud, valitud siseviimistluse lahenduse teatamise tähtajast ostja poolt

mittekinnipidamisel, läheb vastava valiku teostamise õigus üle müüjale ning ostja

kinnitab, et ei oma sellisel juhul müüja vastu mingeid nõudeid ning lepingu eseme

reaalosas teostatakse siseviimistlus müüja poolt valitud variandi (lahenduse) alusel. Seega

märgib hageja õigesti, et kostjal ei olnud kohustust võtta vastu pärast müügilepingu p-s

2.3. sätestatud tähtaegasid esitatud hageja muudatusettepanekuid. Juhul, kui kostja selliste

täiendavate töödega siiski nõustus ning poolte vahel erikokkulepet müügilepingus

sätestatud tähtaegade pikenemiseks ei olnud, tuli kostjal korteriomandi tööd lõpetada

kokkulepitud tähtajaks 30.12.2019 ehk kostja võttis ise teadliku riski, et väidetavad

lisatööd peavad valmima müügilepingus kokkulepitud ajaks.

33. Lisaks eeltoodule on kohus seisukohal, et müügilepingu p-s 2.6. sätestatud tähtaja

rikkumise põhjused tulenesid kostjast endast (seega on VÕS § 101 lg 3 vastavas osas

kohaldatav kostja suhtes). Kohtu hinnangul on hageja tõendanud, et korteriomandi

valmimine ja asjaõiguslepingu sõlmimine jäi tähtajaks saavutamata kostjast tulenevate

asjaolude tõttu. Seega on kostja oma kohustusi asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja osas ja

12(18)

korteriomandi hagejale üleandmisega viivitamisel rikkunud.

34. Kostja esitas alternatiivsed vastuväited leppetrahvi suuruse osas ning taotluse selle

vähendamiseks nullini. Kostja leiab, et hageja poolne leppetrahvi nõue 51 217 eurot, mis

tugineb

tähtaja

pikenemisel,

mille

põhjustas

hageja

enese

käitumine,

on

ebaproportsionaalne ning vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja väitel ei ole hageja

kandnud kahju esialgselt müügilepingus kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja

ületamisega (mille on ise põhjustanud). Kostja viitab, et hageja ei ole asunud kasutama

korteriomandit oma elamispinnana ega andnud seda üürile. Kostja arvates juhul, kui

kohaldada leppetrahvi, siis sellega sisuliselt karistatakse heas usus käitunud kostjat selle

eest, et ta on tulnud vastu hagejale ning täitnud viimase arvukaid muudatus- ja

täiendustööde tegemise soove. Kostja hinnangul oleks tegu ilmselgelt hea usu põhimõtte

rikkumisega. Eeltoodu alusel taotleb kostja leppetrahvi vähendamist nullini.

35. Hageja on seisukohal, et vaidlusalune leppetrahv oli sätestatud lepingus hageja kaitseks, et

tagada kostja kohustuste nõuetekohane täitmine, so korteri õigeaegne üleandmine, kuid

kostja oma kohustust ei täitnud. Hageja märgib, et leppetrahvi vähendamise seisukohalt on

ainetud ka kostja väited sellest, justkui ei ole hageja asunud korterit kasutama või andnud

seda üürile. Hageja hinnangul ei olnud leppetrahv esiteks sätestatud kohustuse täitmise

asendamiseks, vaid kohustuse täitmisele sundimiseks. Teiseks, arvestades, et hageja sai

korteri kätte alles 2020 lõpus, siis ei ole hagejal lihtsalt olnud veel võimalik seda

eluruumina kasutusele võtta.

36. Kohus ei nõustu kosjaga, et käesoleval juhul saaks leppetrahvi suuruse vähendamisel kõne

alla tulla hageja n-ö tegeliku kahju hindamine. Kohus selgitab, et leppetrahv on oma

olemuselt miinimumkahjuna kokkulepitud rahasumma, mistõttu ei ole tulenevalt

leppetrahvi funktsioonist tegelikult tekkinud kahju suurus üldjuhul tähtis. VÕS § 161 lg 1

on selgelt sätestatud, et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda

leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata. Ebaõiged on ka kostja väited, nagu oleks hageja

ise põhjustanud asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja ületamise. Vastupidi, kohus asus

eelnevalt seisukohale, et vaidlusaluse korteriomandiga seotud tööde mitteõigeaegne

valmimine tingitud kostjast. Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, nagu olnuks hageja

käitumine hea usu põhimõtte vastane. Hea usu põhimõtte vastaseks ei saa lugeda hageja

poolt oma leppetrahvi nõudmise õiguse kasutamist.

37. Samuti ei ole käesolevas asjas kohtu ette toodud selliseid asjaolusid, mis võimaldaks

järeldada, et kokkulepitud leppetrahv olnuks võrreldes hagejale põhjustatud kahjuga

ebaproportsionaalselt suur. Asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus

kokkulepituga üle 300 päeva, mis on kohtu hinnangul eraisikust ostja vaates äärmiselt

pikk aeg ja põhjustab talle eelduslikult nii kahju kui olulisi ebamugavusi. Samas on

müügilepingus hageja leppetrahvi nõudeõigust juba piiratud 10%-ga korteriomandi

ostuhinnast, st hageja ei saagi nõuda leppetrahvi vastavalt müügilepingus kokkulepitud

määrale kogu asjaõiguslepingu sõlmimise viibimise aja eest, vaid üksnes piiratud ulatuses.

Seega ei ole kohtu hinnangul poolte kokkulepitud leppetrahv ebamõistlikult suur.

Arvestada tuleb ka seda, et hageja on eraisik ja tarbija VÕS § 1 lg 5 tähenduses, kostja aga

13(18)

kinnisvara müügiga tegelev äriühing. Seega pole alust arvata, et poolte lepingulised

õigused ja kohustused oleksid tasakaalust väljas ning et hageja saanuks kostjale dikteerida

ebaõiglast leppetrahvikokkulepet.

Apellatsioonkaebus

38. Apellant palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi jätta

rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oleks maakohus pidanud jõudma

järeldusele, et hageja poolt ehitustööde käigus esitatud soovid olid tehtud ehituse

protseduuride seisukohalt olulise hilinemisega ja nende heas usus ning vastustajale

vastutuleku korras kostja/apellandi poolt täitmisele võtmine toob kaasa ehituse lõpliku

tähtaja paratamatu edasilükkumise.

39. Maakohtu järeldused lepinguliste tähtaegade siduvuse osas lepingu pooltele on

vastuolulised. Maakohus ei ole lugenud hageja poolseks tähtaja rikkumiseks asjaolu, et

viimane ei esitanud lepingu p. 2.3 tähtajaks muudatusettepanekuid, vaid esitas need

oluliselt hiljem – ning seda vaatamata asjaolule, et erikokkulepet viidatud tähtaja

muutmiseks ei ole sõlmitud ning ostja/hageja kinnitas lepingu p.1.10.4, et projekt on talle

igati sobiv. Küll aga loeb maakohus kostja poolseks rikkumiseks lepingu p. 2.6 sätestatud

tähtaja mittejärgimist.

40. Maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust. Maakohus on valesti kohaldanud või

jätnud kohaldamata TsÜS § 138 lg 1 ja 2 ning VÕS § 6, 101 lg 3, 162 lg 1. Kohus on

nõustunud hagejaga/vastustajaga, et leppetrahvi nõudeõiguse tekkimise üldised eeldused

on täidetud ja seetõttu oli vastustajal õigus apellandilt leppetrahvi nõuda.

41. Vastustaja tugines oma leppetrahvinõue esitamisel poolte vahel 14.03.2018 sõlmitud VÕL

p. 6.6. - AÕL ei ole sõlmitud 30.12.2019 müüjast tuleneval muul põhjusel. Lepingu p.6.6.

sõnastusest järeldub, et tegemist peab olema ainuüksi müüjast/kostjast tuleneva põhjusega.

Vaadeldavas vaidlusasjas see nii ei ole. Apellandi poolt esile toodud asjaolud kinnitavad,

et tegemist ei olnud temast, vaid eelkõige ostjast/hagejast tulenevate põhjustega, eelkõige

arvukate muudatus- ja lisatööde ning ümbertegemiste tellimisega võrreldes algses

kokkuleppes sisalduva standardlahendusel baseeruva valmidustasemega ning sellele

järgneva vastuolulise käitumisega lepingust taganemise ning mittetaganemisega. Puudub

alus järelduseks, et apellant on rikkunud oma kohustusi ja vastutab vastustaja ees, mistõttu

puudub eeldus leppetrahvi tekkimiseks.

42. Maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata apellandi vastutust välistava õigusnormi - VÕS §

101 lg 3, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt

ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise

põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot

ta kannab.

43. Hageja käitumine on ilmselgelt hea usu vastane, pahatahtlik ning ajendatud soovist

kuritarvitada oma õigusi (VÕS § 6 ja TsÜS § 138). Hageja on ise oma käitumisega

14(18)

põhjustanud lepingus kokku lepitud tähtaja pikenemise, üritades omapoolse süü panna

kostjale/apellandile, kes on heas usus käitudes arvestanud hageja arvukaid soove

muudatus- ja täiendustööde tegemiseks ning juba valminud tööde ümbertegemiseks ja

need täitnud.

44. Vaidlus puudub asjaolus, et hageja esitas kostjale 04.05.2020 korteriomandi

võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse. Oluline on, et seejuures oli

taganemise aluseks täpselt samad etteheited kostjale, mis on aluseks hageja

leppetrahvinõudel – lepingulise tähtaja 31.12.2019, ületamine. Seega on hageja tuginenud

samadele alustele nii lepingust taganemisel kui ka käesoleva hagi esitamisel -

leppetrahvinõudel.

45. Kostja vastas 19.05.2020 hagejale, et lepingust taganemise avaldus on alusetu. Hageja ei

nõustunud sellega oma 28.05.2020 kirjalikus vastuses, kuid sellest hoolimata sõlmis

kostjaga asjaõiguslepingu, mille sõlmimise eelduseks on kehtiv võlaõigusleping. Järelikult

loobus hageja taganemisavaldusest ning sellest tulenevalt kõigist nendest etteheidetest

kostjale, millega ta põhjendas taganemisavaldust. Taganemisavalduse sisuks oli hageja

etteheide kostjale, et asjaõiguslepingut ei sõlmitud lepingulisel tähtajal 31.12.2019.

Hageja hilisem taganemisavaldusest loobumine tähendab sisuliselt ka nimetatud

etteheitest loobumist - järelikult ei omanud lepinguline asjaõiguslepingu sõlmimise

tähtaeg 31.12.2019 hagejale enam oluline – vastasel korral ei oleks ta loobunud

taganemisavaldusest.

46. Ebaõige on ka maakohtu seisukoht leppetrahvi vähendamise osas VÕS § 162 lg 1 alusel.

Kohus leiab ekslikult, et leppetrahvi vähendamise alusena ei tule kõne alla kohustuse

täitmise ulatuse arvestamine, kuna maakohtu hinnangul on ainuüksi kostja jätnud oma

kohustused täitmata (asjaõiguselepingu tähtaegne sõlmimine). Ebaõige on maakohtu

seisukoht selles osas, et asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus

kokkulepituga üle 300 päeva ainuüksi apellandi süül. Maakohus on jätnud tähelepanuta

asjaolu, et sellest 300 päevast valdava osa moodustas vastustaja poolt soovitud lisatööde ja

ka ümberehitustööde tegemine, lisaks esitas sel perioodil vastustaja ka lepingust

taganemisavalduse.

Ringkonnakohtu seisukoht

47. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata, muutes

osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

48. Asja materjalidest nähtub, et poolte vahel pole vaidlust selles, et:

- Pooled leppisid 14.03.2018 sõlmitud võlaõiguslikus müügilepingus kokku, et vastavalt

müügilepingu p-le 2.6. kohustus müüja saavutama hoone ja lepingu eseme (st korteriomandi)

valmidustaseme vastavalt müügilepingule hiljemalt 30.12.2019.

-Müüja ei saavutanud hoone ja lepingu eseme valmidustaset eelviidatud tähtajaks ning

asjaõiguslepingut kooskõlas müügilepingu p-ga 6.6. hiljemalt 30.12.2019 ei sõlmitud.

15(18)

- Hageja teavitas kostjat oma leppetrahvinõudest kirjalikult 26.03.2020.

-Asjaõigusleping korteriomandi hagejale üleandmiseks sõlmiti 09.11.2020 (I kd, tl 17-22).

Seega asjaõiguslepingu sõlmimine viibis võrreldes müügilepingus kokkulepituga üle 300

päeva.

-16.11.2020 esitas hageja kostjale müügilepingu p 6.6. alusel nõude leppetrahvi tasumiseks

summas 51 217 eurot. Hageja palus kostjal leppetrahvi summas 51 217 eurot tasuda hageja

arveldusarvele hiljemalt 23.11.2020 (I kd, tl 30-31).

-Kostja leppetrahvi ei tasunud ja vaidles sellele vastu.

49. Apellatsioonimenetluses on poolte vahel jätkuvalt vaidlus selles, kas hagejast või kostjast

tulenevatel põhjustel ei saavutanud kostja lepingu eseme valmidustaset 30.detsembriks

2019, mis oli lepingus kokkulepitud tähtajal asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks.

50. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 2.6 esimese lause järgi müüja kohustub saavutama hoone

ja lepingu eseme valmidustaseme vastavalt käesolevale lepingule hiljemalt 30.12.2019.

Lepingu p 2.7. järgi juhul, kui ilmastikuolud takistavad hoone ehitustöid või juhul, kui

peatatakse hoone ehitamiseks müüjale väljastatud ehitusluba, pikeneb lepingu eseme

valmidustaseme saavutamise tähtaeg ja lepingu eseme valmidustaseme saavutamise

tähtaeg päevade võrra, mille jooksul ei olnud ehitustegevust võimalik teostada või mille

jooksul oli ehitusluba peatatud.

51. Maakohus, nõustudes hagejaga, leidis, et mistahes hageja lepingujärgsed viivitused

ruumilahenduse või siseviimistluse muudatuse osas ei saanud muuta müügilepingu p-s

2.6. sätestatud kostja kohustust saavutada hoone ja korteriomandi valmidustase vastavalt

lepingule hiljemalt 30.12.2019, sest nimetatud tähtaja pikenemise alused olid sätestatud

müügilepingu p-s 2.7, viitega hoone ehitustöid takistavatele ilmastikuoludele või ehitusloa

peatamisele, kuid kostja pole väitnud, et korteriomandi valmimine olnuks takistatud

ilmastikuolude või ehitusloa peatamise tõttu. Seetõttu leidis maakohus, et kostjal ei olnud

kohustust

võtta

vastu

pärast

müügilepingu

sätestatud

tähtaegasid

hageja

muudatusettepanekuid ning juhul, kui kostja selliste täiendavate töödega siiski nõustus

ning poolte vahel erikokkulepet müügilepingus sätestatud tähtaegade pikenemiseks ei

olnud, tuli kostjal korteriomandi tööd lõpetada kokkulepitud tähtajaks 30.12.2019.

52. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu ning leiab, et maakohus jättis

tähelepanuta VÕS § 101 lg-s 3 sätestatu, mille kohaselt võlausaldaja ei või tugineda

kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid

niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või

sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Ringkonnakohus on arvamusel, et seega

juhul, kui leiab tõendamist, et asjaõiguslepingu sõlmimine viibis hagejast tulenevatel

põhjustel, sh hageja poolt täiendavalt soovitud muudatused korteriomandis tõid kaasa

korteriomandi ehituse lõpliku tähtaja paratamatu edasilükkumise kuni poolte vahel

asjaõiguslepingu sõlmimiseni, siis ei ole hageja leppetrahvinõue edukas.

16(18)

53. Kostja kesksed etteheited hagejale seoses lepingus sätestatud tähtaegade järgimata

jätmisele ja täiendavate tööde teostamise soovile olid järgmised:

-Hageja ei teatanud kokkulepitud tähtajaks 01.11.2018 siseviimistluse lahenduse variandi

valikust, sh sellest, et siseuksed tulevad musta värvi, korteriomandi põrandaplaanid kinnitati

oluliselt hiljem.

-Hageja ei teatanud kostjale lepinguga ettenähtud tähtajaks 01.06.2018 ehitusprojekti

muudatusettepanekutest, sh korteriomandi elektri- ja nõrkvoolusüsteemi osas, kanalitüüpi

jahutusseadmete paigaldamise osas, seinakontaktide paiknemise osas.

-Hageja teatas alles 2019 detsembris, et soovib dubleeritud põrandasoojendust elektrikütte

baasil ning, et soovib korterisse ehitada kamina.

54. Maakohus leidis, et asjas leidis tõendamist korteriomandi valmimise ja asjaõiguslepingu

sõlmimise

tähtajaks

saavutamata

jätmine

kostjast

tulenevate

asjaolude

tõttu.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selle kohta, et kostja rikkus oma kohustusi,

viivitades tööde tegemisega, mis tõi kaasa selle, et asjaõiguslepingu sõlmimise ning

korteriomandi hagejale üleandmisega viivitamise tagajärjel tekkis hagejal leppetrahvi

nõudeõigus. Ringkonnakohus nõustub täies ulatuses maakohtu põhjendustega selles, et

kostja

etteheiteid

siseviimistluse

lahenduse

variandi

valiku

ja

ehitusprojekti

muudatusettepanekute hilinemise, sh korteriomandi elektri- ja nõrkvoolusüsteemi,

kanalitüüpi jahutusseadmete paigaldamise osas, on alusetud. Maakohus on põhjalikult iga

kostja eelnimetatud etteheidet analüüsinud ning apellatsioonkaebuses kordab kostja vaid

varasemalt esitatut. Kolleegium nõustub eelnimetatud osas TsMS § 654 lg 6 järgi

maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob

ringkonnakohus lühidalt esile järgmist

55. Apellatsioonkaebuses väidab apellant jätkuvalt, et hageja ei esitanud tähtaegselt

siseviimistluse soove. Apellant viitab seejuures müügilepingu lisale 7. Ringkonnakohus

leiab, et maakohus leidis põhjendatult, et müügilepingu lisa 7 sisaldab vaid siseviimistluse

üldist kirjeldust. Ringkonnakohus osutab, et nimetatud dokumendis on korduvalt

viidatud, et teatud siseviimistluse osa vastab valitud siseviimistluspaketile (näiteks

laudparkett, seinade värv jne), kuid siseviimistluspakette, millest hageja pidi valiku

tegema lisa 7 ei sisalda. Kuigi lisa 7 sisaldab viidet, et korteriomandis on elektri-ja

nõrkvool, ei ole ka nende tehnoseadmete paiknemine lisas 7 toodud. Jahutusüsteemi kohta

puudub aga lisa 7 järgi igasugune märge, kuigi vaidlus puudub poolte vahel, et

korteriomandis pidi nimetatu olema. Ringkonnakohtu arvates leidis asjas tõendamist, et

kostja saatis nii siseviimistluse, kui ka erinevate tehnoseadmete lõpliku paiknemise

plaanid hagejale alles 05.09.2019 (I kd, tlk 57-58). Seega on ringkonnakohtu arvates

kostja etteheited, et hageja ei järginud lepingus määratud tähtaegu, so 01.06.2018

muudatusettepanekute tegemiseks ja 01.11.2018 siseviimistluse lahenduse variandi valiku

suhtes, alusetud. Seda seisukohta ei väära ka see, et pistikute, lülitite ja valgustuse esialgse

plaani saatis kostja hagejale 23.05.2018 (I kd, tlk 149-150). Peale seda pooltevaheline

suhtlus mh tehnosüsteemide paiknemise osas jätkus, kusjuures tõendatud on see, et

17(18)

korduvalt ei saanud hageja oma küsimustele/ettepanekutele vastuseid (I kd, tlk 150a, 154,

155, 158, 159). vastuseta jäid hageja viited korteriomandis leitud puudustele (I kd, tlk 165,

166).

56. Kostja on asjas tuginenud ka sellele, et hageja teatas alles 2019.a detsembris, et soovib

dubleeritud põrandasoojendust elektrikütte baasil ning, et soovib korterisse ehitada

kamina, mistõttu pikenes vastavalt ka korteriomandi üleandmise aeg. Ringkonnakohus

kostja etteheidetega ei nõustu. Kuigi lepingu lisas 7 oli kirjalikult fikseeritud, et

korteriomandis on vesipõrandaküte, nähtub aja materjalidele lisatud kirjavahetusest poolte

suuline kokkulepe, et hageja korteriomandis on dubleeritud põrandaküte. Nii avaldas

hageja peale korteriomandi ülevaatamist detsembris 2019.a., et dubleeritud põrandaküte

puudub ning osutas seejuures asjaolule, et kostja oli korteriomandi müügilepingu

sõlmimise eelselt lubanud hagejale dubleeritud põrandakütte olemasolu. Pretensioone

hageja väidete kohta esitamata teatas kostja esindaja, et vastav lahendus töötakse välja ja

põrandaküte paigaldatakse. Viidet selle kohta, et taoline suuline kokkulepe poolte vahel

puudus, asja materjalidele lisatud kirjavahetusest ei nähtu.

57. Kostja poolt 05.09.2019 hagejale saadetud plaanidelt nähtub, et korteris pidi paiknema ka

kamin, kusjuures nähtub konkreetselt kostja poolt soovitatud kamin „Kratki NBC7“.

Ringkonnakohus leiab, et tõendamist leidis vähemal see see, et kostja pidi „Kratki NBC7“

paigaldama. Kuigi kokkulepet, et korteriomandis on valmis kamin müügilepingu lisast 7

ei nähtu, selgub hageja, kostja ja kamina paigaldustöid valmistanud isiku vahelisest

kirjavahetusest, et tehniliselt ei sobinud kostja poolt soovitatud kaminasüdamik hageja

korteriomandisse, mistõttu paigaldati teine kaminasüdamik. Uue kaminasüdamiku ja

kamina lõpliku valmistamise eest nõustus hageja kostjale täiendavalt tasuma (I kd, tlk 118

pöördel), mis viitab sellele, et algselt pidi kostja saavutama samuti kamina valmiduse,

kuna hageja oli selle eest kostjale juba tasunud juba 400 eurot. Isegi juhul kui asuda

seisukohale, et kostja tööks oli üksnes südamiku paigaldamine aga sellele ümbrise

tellimise tööd ei olnud objekti tööde hinnas, osutab ringjkonnakohus, et kuivõrd kamina

valmidus saavutati juba veebruaris 2020.a (I kd, tlk 117), kuid dubleeritud põrandakütte

valmidus, mis oli lepingujärgselt kostja tööks, saavutati alles mais 2020, siis kaminatööd

lepinguobjekti üleandmise viivitust ei põhjustanud.

58. Ringkonnakohus osutab ka sellele, et peale põrandakütte- ja kaminaga seotud töid viibis

asjaõiguslepingu sõlmimine veel ligikaudu pool aastat ning hoolimata sellest, et hageja

edastas kostjale 17.09.2020 e-kirja teatega leppida kokku asjaõiguslepingu sõlmimise ja

korteriomandi valduse üleandmise aeg, saatis uuesti 29.09.2020 e-kirjaga meeldetuletuse

17.09.2020 e-kirjale, ei saanud ta kostjalt kirjadele vastust. Hageja pöördus seejärel oma

lepingulise esindaja poole, kes kontakteerus kostja esindajaga ning palus infot, millest on

tingitud viivitused korteriomandi üleandmisel ja millal korteriomandi üleandmine toimub.

Kostja kontakteerus peale hageja lepingulise esindaja sekkumist hagejaga alles kuu aega

hiljem, so 29.10.2020, pakkudes notaris tehingu sõlmimiseks aegu 05.11. ja 06.11. Hageja

kinnitas tehingu ajaks 05.11.2020 kl 12:00. Kostja tühistas kokkulepitud notari aja

04.11.2020 ning tehingut kokkulepitud ajal kostja tõttu ei toimunud. Kostja edastas

hagejale uue tehingu sõlmimise aja ettepaneku 09.11.2020 ning sellel kuupäeval sõlmiti

asjaõigusleping ja korteriomandi valdus anti üle hagejale.

18(18)

59. Kuna asjas on tõendatud, et asjaõiguslepingu sõlmimine vähemalt üle poole aasta ei

viibinud hagejast tulenevatel põhjustel, siis ei ole kostja vastuväited hageja

leppetrahvinõudele põhjendatud.

60. Hageja väidete järgi toimusid läbirääkimised kostja seadusliku esindajaga juunis 2020,

ning lepiti kokku, et hageja loobub oma müügilepingu taganemisavaldusest ning kostja

kohustub tasuma leppetrahvi asjaõiguslepingu sõlmimise viibimise tõttu 40 000 eurot.

See, et poolte vahel kokkuleppele jõuti, vaidlus puudub. Kuivõrd hoolimata vaidluse

lahendamisest vastastikuste järeleandmiste teel ikkagi asjaõiguslepingu sõlmimine ja

objekti üleandmine viibis ning kostja keeldus hiljem ka leppetrahvi maksmisest on

ringkonnakohus seisukohal, et hageja ei ole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega

esitades leppetrahvinõude. Arvesse tuleb võtta sedagi, et hageja täitis müügilepingust

tuleneva põhikohustuse (ostuhinna tasumine) juba võlaõigusliku müügilepingu

sõlmimisel, kuid kostja viivitas põhjendamatult asjaõiguslepingu sõlmimise ja objekti

üleandmisega. Seega on hagejal müügilepingu p-i 6.6. alusel õigus nõuda kostjalt

leppetrahvi. Leppetrahvi vähendamiseks alus puudub.

Menetluskulude jaotus

61. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Hageja esitas ringkonnakohtule

menetluskulude nimekirja, milles palus hüvitada apellatsioonimenetlusega seoses kantud

menetluskulud kokku 2600 eurot käibemaksuga, millele lisanduvad 04.10.2021

kohtuistungiga seotud kulud. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepinguline

esindaja osutanud hagejale apellatsioonimenetluses õigusabi tunnihinnaga 130 eurot,

millele lisandub käibemaks.

62. Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on

põhjendatud, va osas, milles ringkonnakohtu istungiga seotud kulud ületavad kolme tundi.

Nii on hageja esindaja märkinud, et istungi ettevalmistamiseks kulus 3 tundi ning istungil

palus arvestada juurde veel istungil osalemise kulu. Ringkonnakohus leiab, et istungi

ettevalmistamise ja istungil osalemise kulu mõistlik ajamaht on kokku 3 tundi, arvestades

asja mahukust ning istungi ajakulu ~40 minutit. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu

määr 130 eurot, millele lisandub käibemaks on kolleegiumi hinnangul TsMS § 175 lg 1

mõttes mõistlik. Seega tuleb apellandilt vastustaja kasuks välja mõista menetluskulud

kokku 2 600 eurot. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 4 märgib kohus vastavalt hageja taotlusele

otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse

jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/