2-19-19586/62 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gea Lepik ja Neve Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. november 2021. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-19586

Kohtuasi

W hagi X, Y ja C vastu enamtasutud müügihinna

tagastamiseks või kahju hüvitamiseks ning täiendava

kahjuhüvitise ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22. veebruari 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

W apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

62 028 eurot 72 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) W (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Veso

Kostja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Argo Küünemäe

Kostjad (vastustaja) Y (isikukood XXXXXXXXXXX) ja

C (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

Jevgeni Tverdohlebov

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 2. novembri 2021. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada W apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Harju Maakohtu 22. veebruari 2021. a otsus ja teha uus otsus, millega:

2.1. Rahuldada hagi.

2.2. Mõista X-lt, Y-lt ja C-lt solidaarselt W kasuks välja:

2.2.1. enam makstud müügihind 31 716 eurot 70 senti ja alates kohtuotsuse

jõustumisest kuni müügihinna tagastamiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras viivis;

2-19-19586

2

2.2.2. kahjuhüvitis 2434 eurot ja alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

kahjuhüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

viivis.

3. Jätta menetluskulud solidaarselt X, Y ja C kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. W (hageja, ostja) esitas 13. detsembril 2019 Harju Maakohtule X (kostja I, müüja

üldõigusjärglane I), Y (kostja II, müüja üldõigusjärglane II) ja C (kostja III, müüja

üldõigusjärglane III) vastu hagi, milles palus mõista kostjatelt enda kasuks solidaarselt välja

alandatud müügihinda ületava osa 31 716 eurot 70 senti. Juhul, kui hinna alandamise eeldused

ei ole täidetud, palus hageja mõista kostjatelt enda kasuks alternatiivselt välja kahjuhüvitise

55 000 eurot või 29 000 eurot. Lisaks palus hageja mõista kostjatelt enda kasuks välja

asjatundja arvamuse kulude ja kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks kahjuhüvitise 2434

eurot ning kõigilt kohtu välja mõistetud summadelt alates kohtuotsuse jõustumisest

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras viivise. Menetluskulud palus hageja

jätta kostjate kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja F (hageja abikaasa) (ostjad) ja Z (müüja)

13. veebruaril 2017 müügilepingu Saue vallas XXX külas asuva XXX kinnisasja müümiseks.

Kinnisasjal paiknes mh kaks elamut – 2008 valminud üksikelamu (uus elumaja) ja vanem

taluhoone. Kinnisasja müügihind oli 210 000 eurot. Müügikuulutuse kohaselt oli kinnisasjal

säilinud suurepärases seisukorras 3-toaline vana talumaja. Enne kinnisasja ostmist tellis hageja

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ-lt hindamisakti, mille kohaselt oli taluhoone seisukord

välisel vaatlusel hea/rahuldav ning kinnisasja väärtus oli hinnanguliselt 213 200 eurot. 2018. a

juulis soovis hageja vahetada taluhoone laudist ning avastas laudist lahti võttes, et hoone seinad

olid suures ulatuses mädanenud ja akende all plokkidega asendatud ning vundament lagunenud.

Hageja abikaasa teavitas 2018. a augustis müüjat ja tema tütart (kostjat II) avastatud puudustest.

Müüja tunnistas puuduste negatiivset mõju hoonele ja ütles, et see on vana maja. Hageja

tellimusel koostas riiklikult tunnustatud ehitusekspert AL 12. juulil 2019 arvamuse taluhoone

varjatud puuduste tuvastamiseks ja puuduste kõrvaldamise maksumuse kindlaksmääramiseks

(AL arvamus), milles kohaselt kulub varjatud puuduste kõrvaldamiseks 55 000 eurot. Hageja

2-19-19586

3

tellimusel koostas riiklikult tunnustatud kinnisvara hindamise ekspert VL 15. juulil 2019

arvamuse (VL arvamus), mille kohaselt oli kinnisasja väärtus koos taluhoone puudustega

181 000 eurot ning ilma taluhooneta samuti 181 000 eurot. Müüja suri 31. juulil 2019. Hageja

pöördus õigusabi saamiseks advokaadi poole, saatis lepingulise esindaja vahendusel 28.

augustil 2019 müüja tütardele (kostjale II ja kostjale III) kirja, milles palus kõrvaldada AL

arvamuses nimetatud puudused hiljemalt 15. septembril 2019 ning teatas, et juhul, kui puudusi

tähtaegselt ei kõrvaldata, alandab hageja alates 16. septembrist 2019 kinnisasja müügihinda

31 716 euro 70 sendi võrra. Kostja II sai kirja kätte 3. septembril 2019 ning kostja III 31.

augustil 2019, kuid ei reageerinud kirjale ega kõrvaldanud puudusi. Kostja I lepinguline

esindaja vastas hagejale 13. septembril 2019. Notar väljastas kostjatele 12. novembril 2019

pärimistunnistuse, mille kohaselt päris kostja I ½ ning kostja II ja kostja III kumbki ¼ müüja

varast.

1.2. Müüdud kinnisasjal asuval taluhoonel olid varjatud puudused, mistõttu ei vasta müüdud

kinnisasi kokkulepitud tingimustele. Kinnisasjal asuv taluhoone ei ole müügikuulutuses

nimetatud suurepärases seisukorras ega hindamisaktis nimetatud heas/rahuldavas seisukorras

(asjal ei ole kokkulepitud omadusi), samuti ei sobi see elamuna kasutamiseks (otstarbeks,

milleks hageja seda vajas või milleks seda tavaliselt kasutatakse).

Kuigi müüja kinnitas müügilepingu p-s 2.1.5, et taluhoone vastab projektile ja seda ei ole ilma

õigusliku aluseta ümber ehitatud, on taluhoonet selle ekspluatatsiooni perioodil oluliselt ilma

projektita ümber ehitatud – sellele on paigaldatud ruberoidist tuuletõke, soojustus ja laudis,

rajatud on betoonvöö, kohati on palktarindeid asendatud, hoonesse on ehitatud saun ja

sanitaarruumid.

Müüja kinnitas müügilepingu p-s 2.1.6, et lepingu esemel ei ole eritunnuseid ega puudusi,

millest müüja ei ole ostjat teavitanud. Müüja ei teavitanud hagejat varjatud puudustest, kuigi

neist teadis või pidi teadma.

Taluhoonel on järgmised varjatud puudused:

-

taluhoone vundament ei vasta joonistele ning on lagunenud – maakivist aluste ja seinte

püsivuse tagamiseks on hoone algse aluskonstruktsiooni ümber ehitatud asjatundmatult

vundamendi ja seina toeks ilma hüdro- ja soojaisolatsioonita ning tuulutuseta betoonvöö,

mis põhjustab hoone palktarindite niiskuskahjustusi;

-

taluhoone välisseinte palktarindid on osaliselt mädanenud ja hoone konstruktsioonid

deformeerunud – akende all on palktarindit plommitud vaheseinaplokkidega ning

välislaudise alla on paigaldatud tuuletõkkeks veeauru mitteläbilaskev ruberoid, mis

põhjustab palktarindi niiskuskahjustusi.

Müüja teadis või pidi teadma puudustest, sest hoone probleemid on olnud pikaajalised ning

müüja elas kinnisasjal asuvas taluhoones hagejale teadaolevalt alates 1980-ndatest aastatest

kuni 2008. aastani. Müüja oli hoone halvast seisukorrast teadlik, sest ta on proovinud hoonet

parandada (valanud vundamendi ja seinte kooshoidmiseks betoonvöö ning plomminud seinu),

kuid ta on teinud seda valesti.

Hageja ei saanud puudusi avastada, kuna hoonet kattis laudis ja vundamenti betoonvöö. Hageja

arvas, et betoonvöö ongi madalvundament, ning laudisega kaetud seinad olid välisel vaatlusel

heas seisukorras.

2-19-19586

4

Hageja teavitas müüjat ja kostjat II kuu aega pärast puuduste avastamist ega ole minetanud

õigust puudustele tugineda. Lisaks müüja teadis või pidi teadma puudustest, kuid ei teavitanud

sellest hagejat.

1.3. Arvestades seda, et taluhoone parandamine oleks ebamõistlikult kulukas, otsustas hageja

alandada müügihinda. Kuna taluhoonel olid varjatud puudused ja puudustega taluhoonega

kinnisasja tegelik hind on madalam, on hageja tasunud liiga kõrget hinda ning hagejal on õigus

nõuda kostjatelt VÕS § 112 lg 3 alusel koosmõjus VÕS § 189 lg-ga 1 ja § 191 lg-ga 1 ülemäära

makstud müügihinna tagastamist. Kinnisasja alandatud hind on 178 283 eurot 30 senti

(puudustega kinnisasja väärtus 181 000 eurot × müügihind 210 000 eurot ÷ puudusteta

kinnisasja väärtus 213 200 eurot). Müügihinna ja alandatud hinna vahe on 31 716 eurot

70 senti.

1.4. Juhul, kui hagejal ei olnud alust hinda alandada, on hagejal samadel asjaoludel õigus nõuda

kostjatelt müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, sh puuduste kõrvaldamiseks,

s.o taluhoone müügilepingu tingimustele vastavusse viimiseks tehtavate taastamiskulude

hüvitamist 55 000 euro ulatuses või vähemalt puudustega taluhoonega kinnisasja väärtuse ja

müügihinna vahe hüvitamist 29 000 euro ulatuses.

1.5. Kuna müüja rikkus müügilepingut, on hagejal VÕS § 127 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel õigus

nõuda kostjatelt kahjuhüvitisena enne kohtumenetlust asjatundjate arvamuse ja õigusabi

saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Kuna kinnisasi ei vastanud tingimustele, pidi hageja

oma õiguste kaitseks tellima asjatundjate arvamused ja pöörduma õigusabi saamiseks

advokaadi poole, millega kaasnesid hagejale kulud (AL arvamus 700 eurot, VL arvamus 600

eurot ning nõude ja hinna alandamise avalduse koostamine 1134 eurot).

Kostjate vastuväited

2. Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja I vastuväidete kohaselt ei soovinud hageja arutada kohtuväliseid lahendusi ega

võimaldanud kostjale I juurdepääsu kinnisasjale, et veenduda esitatud etteheidetes, ning andis

kostjatele ebamõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.

Hagejal oli võimalik enne müügilepingu sõlmimist veenduda taluhoone seisukorras. Taluhoone

on ehitatud ca 100 aastat tagasi ning selle välise vaatluse põhjal on tavalisele kõrvaltvaatajale

aru saada, et seda on ehitatud ja parandatud ehitamise ajal kättesaadavate materjalide ja

ehitusvõtetega. Hageja pidi aru saama, et taluhoone on vanusest tulenevalt amortiseerunud,

mitte heas/rahuldavas seisukorras. Taluhoone seintele oli laudis paigaldatud ja vundamendi

toetuseks betoonvöö valatud üksnes osaliselt. Tähelepanelikul vaatamisel oli võimalik märgata

hoone seinte ja vundamendi seisukorda. Avatud seinte seisukord pidi tekitama hagejal kahtluse,

et hoone ei ole aastaringselt kasutuskõlblik. Arvestades hoone vanust ja madalvundamenti, pidi

hageja mõistma, et põrandad ei ole soojad.

Müüja ei kasutanud taluhoonet aastaringselt elamiseks. Seda kasutati üksnes suvekuudel

külaliste lühiajaliseks majutamiseks. Müüja teavitas hagejat, et talumaja on vana.

3. Kostja II ja kostja III palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja II ja kostja III vastuväidete kohaselt ei ole müüja lepingut rikkunud, mistõttu ei ole

hagejal õigust nõuda enam makstud ostuhinna tagastamist ega kahju hüvitamist.

2-19-19586

5

Taluhoone ei pidanud olema elamiskõlblik. Hageja ostis kinnisasja eesmärgiga kasutada uut

elumaja ning vana taluhoone seisukorral ei olnud ostjate jaoks mingit tähtsust. Vana taluhoone

olemasolu või puudumine ei mõjutanud kinnisasja hinda. Ostuhind hõlmas kaasaegse eluhoone

ja maa väärtust. Muud hooned olid tasuta jäänukid, kuid lepingupooled leppisid kokku, et müüja

ei pea neid lammutama.

Hageja on minetanud õiguse tugineda väidetavatele puudustele, sest ei ole mõistliku aja jooksul

asja puudustest teatanud. Hageja nõue on aegunud.

Nõude esitamine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest alguses nõustus hageja, et taluhoonel

pole mingit väärtust ja see tuleb lammutada, kuid aasta hiljem hakkas nõudma, et

kasutuskõlbmatu vana hoone vastaks tänapäevastele nõuetele.

Kostjad vastutavad müüja võimalike kohustuste eest võrdeliselt päritud osaga, mitte

solidaarselt.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus jättis 22. veebruari 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja I kasuks välja menetluskulude hüvitise

5226 eurot koos kohustusega tasuda hüvitiselt seadusjärgses määras viivist ning kostja II ja

kostja III kasuks välja hüvitise 6600 eurot.

4.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

hageja ja hageja abikaasa (ostjad) ning Z (müüja) sõlmisid 13. veebruaril 2017 Harju

maakonnas Kernu vallas XXX külas asuva XXX kinnisasja ostu-müügilepingu;

-

müügiobjektil (kinnisasjal) asub 2008. a-l valminud elamu ja vana taluhoone;

-

kostjad on müüja pärijad;

-

ostjad esitasid 28. augustil 2019 nõude puuduste kõrvaldamiseks ja hinna alandamise

avalduse, mille kostja II sai kätte 3. septembril 2019, kostja III 31. augustil 2019 ning

kostja I vastas sellele 13. septembril 2019;

-

hageja tellis kinnisasja laenutagatisena kasutamiseks Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ

hindajalt AB-lt hindamise, mille kohaselt oli 8. juuli 2016. a seisuga kinnisasja väärtus

213 200 eurot;

-

hageja tellis kinnisasjal asuva vana taluhoone ehituslike puuduste kõrvaldamise

maksumuse tuvastamiseks riiklikult tunnustatud ehituseksperdilt AL-lt arvamuse, mille

kohaselt on varjatud puuduste ja nende kõrvaldamisega kaasnevate tööde maksumus 55

000 eurot;

-

hageja tellis kutseliselt hindajalt VL-lt eksperthinnangu, mille järgi oli kinnisasja

väärtus 13. veebruari 2017. a seisuga ilma taluhooneta 181 000 eurot ja koos varjatud

puudustega taluhoonega 181 000 eurot.

4.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb hagi jätta rahuldamata, sest taluhoone vastas

müügilepingu tingimustele, kuna müüja ei teadnud ega pidanudki teadma, et hageja soovib

kasutada taluhoonet eluhoonena.

Pooled vaidlevad selle üle, kas vana taluhoone puudused on käsitatavad müügilepingu eseme

puudustena võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 2 tähenduses. Hageja on lugenud puuduseks

hoone ehituslikud puudused (mädanenud seinad, lagunenud vundament jms). Seega tuleb

kohtul hinnata, kas hageja ja tema abikaasa andsid enne müügilepingu sõlmimist müüjale teada,

2-19-19586

6

et soovivad kasutada taluhoonet eluhoonena, ning seejärel seda, kas hoone vastas

elementaarsetele elamistingimustele. Kui see nii ei ole, siis on tegemist lepingueseme

puudusega ning müüja vastutus on välistatud, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist

ostjale avaldanud.

Pooled ei vaidle selle üle, et tegemist on vana taluhoonega. Müügikuulutuse kohaselt oli selle

ehitusaasta 1906, hageja märkis hagis ehitusaastaks 1930 ning hageja abikaasa ütluste kohaselt

pärineb hoone aastast 1901 või 1903. Kostjad ei vaidle vastu sellele, et taluhoone seinad võisid

olla osaliselt mädanenud ja betoonvöö lagunenud ning hoonel võis olla muid üle 100 aasta

kasutuses olnud hoonele omaseid kulumis- ja lagunemisjälgi.

Hageja ei ole tõendanud, et ta teavitas müüjat, et soovib hakata vana taluhoonet eluhoonena

kasutama. Müügilepingu järgi ei olnud lepingu esemel mingeid eritunnuseid ega puudusi, kuid

taluhoonel puudus energiamärgis ning ehitisregistris ei olnud ümberehitamist kajastavaid

dokumente (eelkõige ehitus- ja kasutusluba). Kinnisvaramaakleri SK ütluste kohaselt oli

müügis suur sinine maja ja see oli hästi suur kinnisasi, kus oli veel palju erinevaid hooneid.

Tulevikuplaane arutati uue elumaja, mitte muude hoonete osas. Müüja avaldas, et vana

taluhoone ja kuurid võib kokku lükata. Taluhoone seisis püsti ja oli tolle aja kohta hästi hoitud.

Müügikuulutuse kohaselt oli kinnisasjal säilinud suurepärases seisukorras 3-toaline vana

talumaja. Hageja abikaasa ütluste kohaselt oli vaatamise ajal taluhoone rahuldavas

kasutuskõlblikus seisukorras ning siseruumid olid puhtad. Räägiti sellest, et taluhoonet kasutati

kuni 2008. aastani igapäevaselt elamiseks. Talle oli teada, et taluhoonel ei ole kasutusluba.

Seega rääkisid müügilepingu pooled uue elumaja kasutamisest. Seda, kas räägiti ka taluhoone

lammutamisest, ei ole enam võimalik kindlalt tuvastada. Juhul, kui hageja soov oli asuda

vanasse taluhoonesse elama, tuli tal seda müüjale selgelt väljendada. Hagejad teadsid, et

taluhoonel ei ole ehitus- ja kasutusluba ning et selles ei elatud alates 2008. aastast. Keskmine

ostja, kes teab, et 20. sajandi alguses ehitatud hoonel ei ole ehitus- ja kasutusluba, ning seda, et

hoones ei ole alates 2008. aastast elatud ja seda on nähtavalt remonditud, peab aru saama, et

hoone ei pruugi olla enam sobiv aastaringselt eluruumina kasutamiseks. Samuti ei saa keskmine

ostja eeldada, et 20. sajandi alguses ehitatud ja hiljem ajastule omaste kättesaadavate

materjalidega osaliselt remonditud ruumid ei või aastaringseks kasutamiseks vajada

kapitaalremonti. Müüja ei pidanud eeldama, et ostad vajavad taluhoonet eluhooneks.

Asjas esitatud asjatundjate arvamustel ei ole tähtsust, sest nad lähtusid arvamust andes

eeldusest, et taluhoonet kasutatakse eluhoonena, mida müüja kinnisasja müües ei teadnud ega

pidanudki teadma, kuna ta ise seda pärast uue elumaja valmimist enam eluhoonena ei

kasutanud.

4.3. Hagi rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Kostjate menetluskulude hüvitamise taotlustes märgitud

menetluskulud on kogu ulatuses põhjendatud ja vajalikud ning tuleb hagejalt kostjate kasuks

välja mõista.

Apellatsioonkaebus

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue

otsuse, millega hagi rahuldada, jätta menetluskulud kostjate kanda ja mõista kostjatelt hageja

kasuks välja menetluskulude hüvitis.

5.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et taluhoone

vastas müügilepingu tingimustele.

2-19-19586

7

Maakohus jättis vääralt kohaldamata VÕS § 217 lg 2 p 1, tähelepanuta hageja väited ja

hindamata hageja esitatud tõendid selle kohta.

Maakohus kohaldas vääralt ja üllatuslikult VÕS § 217 lg 2 p 2, kui asus seisukohale, et hageja

oleks pidanud müüjale teatama, et talumaja kavatsetakse kasutada eluruumina.

Hageja jäi apellatsioonkaebuses kõigi varem esitatud seisukohtade juurde.

5.2. Maakohus mõistis vääralt kostja I menetluskulude katteks hagejalt välja hüvitise, kuigi

kostja I esitas menetluskulude nimekirja hilinenult.

Vastustajate seisukohad

6. Kostja I vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse tekst on laialivalguv, kordustega ning raskesti jälgitav. Apellant üritab

ringkonnakohut eksitada. Maakohus ei ole vaidlust lahendades eksinud materiaal- ega

menetlusõiguse normide vastu ning asus põhjendatult seisukohale, et hagejale ja tema

abikaasale pidid puudused olema nähtavad.

Kostja I esitas menetluskulude nimekirja maakohtu määratud tähtaja jooksul.

7. Kostja II ja kostja III vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda. Kostjad jäid varem esitatud seisukohtade juurde ja lisasid, et

kaasaegsete hoonete kasutusiga on 50 aastat ning 100-aastane taluhoone pidi oma vanuse tõttu

olema täielikult amortiseerunud. Ostjatel ei olnud huvi taluhoone vastu ja see ei mõjutanud

müügihinda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada ja

maakohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse, millega rahuldab

hagi. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta ka

menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega maakohus mõistis

hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulude hüvitise.

9. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüja on rikkunud 13. veebruaril 2017 sõlmitud

müügilepingust tulenevat kohustust anda ostjatele üle lepingutingimustele vastav müügiese

(kinnisasi). Sellest sõltub, kas ostjatel on õigus kasutada müüja vastu õiguskaitsevahendeid,

sh alandada kinnisasja müügihinda ja nõuda enam makstud müügihinna tagastamist ja/või

nõuda rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist. Juhul, kui müüja rikkus müügilepingut,

vaidlevad pooled ka selle üle, kas ostjad saavad sellele rikkumisele tugineda või on vastava

õiguse minetanud.

10. Ringkonnakohus selgitab, et kohustuse rikkumiseks on VÕS § 100 järgi mh võlasuhtest

tuleneva kohustuse mittekohane täitmine ning kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib

võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p-de 3 ja 5, § 112 ja § 115 alusel nõuda mh kahju hüvitamist või

alandada hinda. Seejuures ei ole puudustega eseme müügi puhul tähtsust, kas müüja rikkumine

on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest

tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

2-19-19586

8

tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus ei

tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega

pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või

ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui

teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse

või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma,

kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19 ja 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p

21).

11. Eeltoodut arvestades tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas müüja on täitnud 13. veebruari

2017. a müügilepingut kohaselt või on seda rikkunud.

11.1. Kohustusi tuleb VÕS § 76 lg 1 järgi täita vastavalt lepingule või seadusele, sh peab

võlgnik VÕS § 77 lg 1 järgi täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning

kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool

kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Eeltoodu kehtib ka

müügilepingust tulenevate kohustuste kohta. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi

vastama mh kvaliteedi osas lepingutingimustele. Seejuures ei vasta asi VÕS § 217 lg 2 p-de 1

ja 2 järgi lepingutingimustele mh juhul, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi või kui

kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja

seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis

mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks,

milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Riigikohus on selgitanud, et juhul, kui lepingus ei ole ehitiste kvaliteedis kokku lepitud, tuleb

VÕS § 77 lg 1 järgi arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava.

Samuti peab elamu vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist

kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele

(vt ka Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 25–27,

30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12). Elamu peab vastama selle

kasutusotstarbele, st see peab sobima elamiseks ning tagatud peavad olema vähemalt

elementaarsed elamistingimused (vt Riigikohtu 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas

nr 2-17-1937, p 19; 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29; 19. novembri

2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23).

Eeltoodu kohaselt tuleb esmalt tuvastada, kas ja millistes taluhoone kvaliteeditingimustes

(eritingimustes) müügilepingu pooled kokku leppisid, ning vastava kokkuleppe puudumise

korral tuvastada, kas taluhoone vastas selle kasutusotstarbele ja oli vähemalt keskmise

kvaliteediga.

11.2. Hageja väitel rikkus müüja oma kohustusi, kui müüs ostjatele kinnisasja, millel paiknev

taluhoone ei vastanud müügilepingu tingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p-de 1 ja 2 tähenduses.

11.2.1. Kuigi hageja väitel ei ole taluhoonel müügilepingu p-des 2.1.5 ja 2.1.6 kokkulepitud

omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses ning see ei ole ka müügikuulutuses nimetatud

suurepärases seisukorras ega enne müügilepingut koostatud hindamisaktis nimetatud

heas/rahuldavas seisukorras, ei ole kolleegiumi hinnangul lepingupooled taluhoone

vundamendi ja palktarindi seisukorras ja nende omadustes selgelt kokku leppinud.

2-19-19586

9

Kolleegiumi hinnangul ei saa hageja esitatud asjaoludest ja neid kinnitavatest tõenditest

järeldada, et müügilepingu pooled olid leppinud kokku, millises seisukorras taluhoonet

müüakse. Müügilepingu (I kd, tl 9 jj) p 1.11.1 järgi oli taluhoone ehitisregistri päringu kohaselt

kasutusel, hoonele ei olnud väljastatud energiamärgist ning ehitisregistris puudusid

(ümber)ehitamist kajastavad dokumendid (eelkõige ehitus- ja kasutusluba). Müügilepingu

p-s 2.1.5 kinnitas müüja mh, et lepingu esemeks oleval kinnisasjal paiknevad kinnisasja

oluliseks osaks olevad ehitised vastavad täielikult projektile ning puuduvad ilma õigusliku

aluseta tehtud ümberehitused. Samuti kinnitas müüja müügilepingu p-s 2.1.6 mh seda, et

ehitistel ei ole mingeid eritunnuseid ega puudusi, sh varjatud puudusi, millest müüja ei ole

ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Seejuures ei pidanud

müüja vajalikuks lepingu eseme täpsemat kirjeldamist, kuna on seda ostjale lepingu eseme

ülevaatamise juures juba põhjalikult teinud ning müüja on lepingu eset isiklikult ostjale

näidanud. Seega ei nähtu müügilepingust, et pooled oleksid leppinud kokku selles, millises

seisukorras, st millise kvaliteediga on müüdaval kinnisasjal paikneva taluhoone vundament ja

palktarind, ega selles, et taluhoone konstruktsioonidel on eritunnused või puudused.

Sellist kokkulepet ei saa järeldada ka müügikuulutusest ega kinnisasja hindamiseks koostatud

asjatundja arvamusest. Müügikuulutuse (I kd, tl 148 jj) järgi oli kinnisasjal säilinud

suurepärases seisukorras 3-toaline vana talumaja (ehitusaasta 1906) kaminaga, köögiga, suure

vannitoaga ja ühe toaga teisel korrusel, majas on puuküte, ahjud on hiljuti vahetatud.

Müügikuulutus viitab küll sellele, et müüja reklaamis oma kinnisasjal asuvat taluhoonet kui

suurepärases korras olevat hoonet, kuid ainuüksi sellest ei saa järeldada, et taluhoone

kontruktsioonid pidid müügilepingu järgi vastama kõrgendatud kvaliteedinõuetele. Seda ei ole

väitnud ka hageja. Taluhoone vastamist kõrgematele kvalideedinõuetele ei kinnita ka enne

müügilepingu sõlmimist ostjate tellitud asjatundja arvamus. Ober Haus Kinnisvarafirma

eksperthinnangu (I kd, tl 74 jj) kohaselt oli taluhoone seisukord välisel vaatlusel hea (uued või

remonditud, kuid mõningate kulumistunnustega pinnad) / rahuldav (elamiskõlbulik, oluliste

kulumistunnustega pinnad või remont moraalselt vananenud). Hindaja kinnitas, et varal ei

esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi. Samas on tegemist ostjate tellitud

arvamusega ning see ei saa väljendada müüja tahet leppida kokku müüdava kinnisasja

kvaliteedis.

Seega ei ole hageja tõendanud, et müügilepingu pooled leppisid kokku müüdaval kinnisasjal

paikneva taluhoone konstruktsioonide kvaliteedis (seisukorras) ning sellest tulenevalt ei ole

põhjendatud hageja käsitus selle kohta, et taluhoonel ei olnud lepingus kokkulepitud omadusi

VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses.

Kuigi kostjate II ja III väitel oli taluhoone amortiseerunud ning lepingupooltel oli kokkulepe,

et talumaja lammutatakse, ei ole ka kostjad tõendanud, et müügilepingu pooled leppisid kokku

selles, et taluhoone kvaliteet on keskmisest madalam, või selles, et taluhoone on amortiseerunud

ja kasutuskõlbmatu. See ei nähtu müügilepingust ning seda ei kinnita ka tunnistajana

ülekuulatud kinnisvaramaakleri SK ütlused (I kd, tl 176 jj), mille kohaselt oli taluhoone heas

seisundis, müüja rääkis küll, et vana maja võib kokku lükata, kuid seda, et see oleks

kasutuskõlbmatu elamiseks, müüja ei rääkinud. Kostjate II ja III väited taluhoone

kasutuskõlbmatuse kohta on ka vastuolus müügikuulutuses avaldatuga.

11.2.2. Kuna lepingupooled ei leppinud kokku taluhoone konstruktsioonide omadustes ja

kvaliteedis, pidid taluhoone konstruktsioonid vastama keskmisele kvaliteedile, lisaks pidi

taluhoone olema eluhoonena kasutatav.

2-19-19586

10

Hageja tõi esile, et taluhoone ei vasta kasutusotstarbele VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses, st seda

ei saa kasutada elamuna ning see ei vasta keskmisele kvaliteedile, sh ei vasta taluhoone

vundament joonistele ning on lagunenud (maakivist aluste ja seinte püsivuse tagamiseks on

hoone algse aluskonstruktsiooni ümber ehitatud asjatundmatult vundamendi ja seina toeks ilma

hüdro- ja soojaisolatsioonita ning tuulutuseta betoonvöö, mis põhjustab hoone palktarindite

niiskuskahjustusi) ning taluhoone välisseinte palktarindid on osaliselt mädanenud ja hoone

konstruktsioonid deformeerunud (akende all on palktarindit plommitud vaheseinaplokkidega

ning välislaudise alla on paigaldatud tuuletõkkeks veeauru mitteläbilaskev ruberoid, mis

põhjustab palktarindi niiskuskahjustusi).

Hageja esile toodud puudusi kinnitab AL arvamus (I kd, tl 26 jj), mille kohaselt oli paikvaatluse

ajal hoone betoonvöö olulises osas lagunenud, vundament sisuliselt olematu, palktarindid

nurgatappides osaliste niiskuskahjustustega, osaliselt on tapid purunenud, palgid ning akende

alused palktarindi osas niiskuskahjustustega. Ka kostjate väitel oli vana taluhoone

amortiseerunud ning tulnuks lammutada. Seega ei vaidle pooled sisuliselt selle üle, et taluhoone

vundament oli lagunenud ja palkseinad osaliselt mädanenud.

Pooled vaidlevad selle üle, kas hoone puudused olid 100-aastase hoone puhul tavapärased,

st kas hoone seisukord vastas keskmisele 100-aastase palkmaja seisukorrale. Seda, et nimetatud

puudused ei vasta 100-aastase keskmise palkmaja tavapärasele seisundile, kinnitavad AL

kohtuistungil antud ütlused (II kd, tl 18 jj), mille kohaselt on sellised puudused tavapärased

hooldamata ja remontimata talumajade puhul, kuid nii lagunenud konstruktsioone on nii vanal

hoonel näha pigem harukordne, eeldades, et hoone on olnud kasutuses. Arvestades

müügikuulutust ja kinnisasja hindamisakti ning neile lisatud fotosid, ei olnud praegusel juhul

taluhoone hooldamata ja kasutusest väljas. Taluhoone oli müügilepingu p 1.11.1 järgi elamu

ning ehitisregistri järgi oli see kasutusel.

Seega pidi taluhoone ühtlasi sobima kasutamiseks eluhoonena ning seda sõltumata sellest, kas

ostjad avaldasid müügilepingu sõlmimise eel soovi hakata seda eluhoonena kasutama või mitte.

Asjaolu, et kinnisasjal asus kaks eluhoonet, ei tähenda seda, et eluhoonena pidi olema

kasutuskõlblik üksnes üks hoone. Ka see, et müüja kasutas taluhoonet püsivalt elamiseks kuni

2008. aastani, mil valmis uus elamu, ei anna alust järeldada, et see ei pidanud vastama

elementaarsetele elamistingimustele või et selle seinad võisid olla niiskuskahjustusega ja

mädanenud ning vundament lagunenud. Seega ei vastanud taluhoone konstruktsioonid

keskmisele 100 aastat vanale ja kasutuses olnud palkmaja kvaliteedile VÕS § 77 lg 1

tähenduses ning taluhoone ei olnud selliselt eluhoonena kasutatav, st taluhoone ei vastanud

VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses lepingutingimustele.

11.3. Kuna taluhoone ei vastanud lepingutingimustele, rikkus müüja müügilepingust tulenevat

kohustust anda ostjatele üle lepingutingimustele vastav kinnisasi.

12. Kui müüja on andnud ostjale üle lepingutingimustele mittevastava, s.o puudustega asja,

vastutab ta üldjuhul asja puuduste eest, samas sõltub müüja vastutus sellest, kas ostja teadis või

pidi teadma asja puudustest. Praegusel juhul ostjad ei teadnud ega pidanud teadma taluhoone

puudustest.

12.1. Ringkonnakohus selgitab, et kui müüja on andnud ostjale üle puudustega asja, vastutab ta

VÕS § 218 lg 1 I lause järgi üldjuhul asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus ilmneb hiljem. Riigikohus on leidnud, et teistsuguse kokkuleppeta peab

müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi

2-19-19586

11

selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (vt nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Oma vastutuse välistamiseks on müüjal parim viis ostjale

eseme kõikvõimalikest puudustest või sellega seotud riskidest enne teada anda (vt Riigikohtu

27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22).

Siiski ei vastuta müüja VÕS § 218 lg 4 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Asja

ülevaatamisel avastatavatest puudustest peab ostja üldjuhul teadma, varjatud puudustest aga

mitte. Riigikohus on selgitanud, et varjatud puudusteks on lepingutingimustele

mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt

üle vaadates (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31) ning

varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest

ja põhjendatud järeldustest (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17,

p 25).

12.2. Praegusel juhul sõltub müüja vastutus sellest, kas ostjad teadsid või pidid teadma, et

taluhoone betoonvöö ja vundament on lagunenud ja palktarindid osaliselt niiskuskahjustusega

ning mädanenud.

Pooled ei vaidle selle üle, et taluhoone vundament oli kaetud betoonvööga ning palkseinad

osaliselt laudisega. Seda kinnitavad ka AL arvamus ja ütlused. Seega ei olnud hagis nimetatud

puudused ostjatele hoone ülevaatusel nähtavad ning ilmnesid alles kaetud konstruktsioonide

avamise järel. Kuigi kostja I tõi esile, et vundament ei olnud kogu ulatuses kaetud betoonvööga

ning palkseinad ei olnud kogu ulatuses kaetud laudisega, et ole kostja I selgitanud, millised

puudused olid katmata pindadel nähtavad, ega neid asjaolusid tõendanud. Hageja tõendina

esitatud AL arvamusele lisatud fotode alusel ei saa järeldada, et puudused olid taluhoone

ülevaatamisel osaliselt nähtavad, sest fotod on tehtud pärast kaetud pindade avamist. Puuduste

nähtavust ei saa järeldada ka müügikuulutusele ja hindamisaktile lisatud fotodelt. Asjaolust, et

taluhoone katuse tasapinnad olid vajunud, ei pidanud ostjad järeldama, et hoone

konstruktsioonid on lagunenud. Samuti ei saa ostjate teadmist järeldada asjatundja AL ütlustest.

Ostjad olid tavapärased inimesed, kellelt ei saa eeldada erialaseid teadmisi hoone

konstruktsioonide kohta, sh ei pea tavainimene katuse vajumisest järeldama, et hoonel on

vundament ja/või seinakonstruktsioonid lagunenud/mädanenud. Kuigi kostjate väitel pidid

ostjad mõistma, et vana talumaja oli amortiseerunud, ei pidanud ostjad kolleegiumi hinnangul

ainuüksi hoone vanusest tulenevalt eeldama, et selle betoonvööga kaetud vundament on

lagunenud ja laudisega kaetud palkseinad niiskuskahjustustega ja osaliselt mädanenud.

Asjatundliku palkhoone hooldamise ja parandamise korral ei oleks vana hoone vundament

lagunenud ja palkseinad niiskuskahjustustega või mädanenud.

12.3. Seega ei ole kostjad tõendanud, et ostjad teadsid või pidid teadma, et taluhoone

vundament on lagunenud ja palkseinad osaliselt mädanenud, ega vabane seetõttu VÕS § 218

lg 4 alusel vastutusest.

13. Juhul, kui müüja on rikkunud müügilepingut ja andnud ostjale üle varjatud puudustega asja,

ilma et ostja puudustest teaks või peaks teadma, peab ostja oma õiguste maksmapanekuks

müüjat puudustest mõistliku aja jooksul teavitama ning seda tegemata minetab ostja üldjuhul

õiguse puudustele tugineda. Praegusel juhul ei ole ostjad kolleegiumi hinnangul seda õigust

minetanud.

13.1. VÕS § 220 lg 1 I lause järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest

müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest

2-19-19586

12

teada sai või pidi teada saama, ning kui ta seda ei tee, ei või ta VÕS § 220 lg 3 järgi asja

lepingutingimustele mittevastavusele üldjuhul tugineda, v.a juhul, kui asja lepingutingimustele

mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi

teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud

seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p-d 1 ja 2).

Viidatud sätte peamiseks eesmärgiks on tagada, et müüdud asja puuduste üle peetavad

vaidlused lahendatakse võimalikult peatselt pärast vastava puuduse ilmnemist, mis omakorda

aitab ära hoida olulisi tõendamisraskusi ning aitab tagada müüja õigustatud huvide kaitse

(Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. 2019. § 220 kommentaar, p 1). Mõistliku aja

hindamisel saab mh lähtuda VÕS §-s 7 sätestatust, mille kohaselt loetakse võlasuhtes

mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt

mõistlikuks, arvestades mh võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki ning kõiki asjaolusid.

Arvestades tarbijamüügi puhul VÕS § 220 lg 1 II lauses sätestatud pikendatud kahekuulist

tähtaega, ei saa mõistlik aeg muudel juhtudel olla sellest pikem.

Riigikohus on leidnud, et mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub

puuduse iseloomust. Sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist

(varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus

avastada (vt Riigikohtu 18. novembri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7157, p 13).

13.2. Praegusel juhul avastas hageja enda väitel puudused 2018. a juulis, kui ta soovis taluhoone

laudist vahetama hakata. Kostjad ei ole vaidlustanud asjaolu, et hageja hakkas 2018. a juulis

laudist vahetama, kuid kostjate väitel pidid ostjad märkama hagis nimetatud puudusi juba enne

müügilepingu sõlmimist taluhoonet üle vaadates. Samas ei ole kostjad esile toonud ega

tõendanud asjaolusid, millest kohus saaks järeldada, et puudused olid ülevaatamise käigus

avastatavad (vt ülal p 12.2). Kolleegiumi hinnangul ei olnud praegusel juhul taluhoone

puudused selle tavapärase ülevaatamise käigus avastatavad, sest vundamenti varjas betoonvöö

ning palktarindit laudis, st tegemist oli varjatud puudustega. Seega ei saanud ostjad neid

puudusi avastada enne kaetud pindade avamist 2018. a juulis.

13.3. Hageja väitel teavitas tema abikaasa müüjat puudustest 2018. a augustis. Kostjate väitel

ei ole hageja müüjat 2018. a augustis puudustest teavitanud.

Hageja väidet kinnitavad hageja abikaasa tunnistajana antud ütlused (I kd, tl 178 jj), mille

kohaselt tuli müüja koos tütrega (kostja II) 2018. a augustis nende juurde, nad rääkisid, et võtsid

majal laudise lahti ja selgus, et maja seisukord on väga halb, müüja ei avaldanud soovi, et tahab

puudusi näha ja läks ilma vaatamata minema, ta ütles, et see ongi vana maja, tütar oli tõlgiks.

Kostja II vande all antud ütluste (I kd, tl 181 jj) kohaselt käis ta isaga pärast kinnisasja müüki

2018. a suvel seal ja nad rääkisid uue perenaisega, isa küsis, kas on mingeid küsimusi maja

kohta ja uus perenaine vastas, et vana talumaja hakati lahti võtma, pretensioone ta ei esitanud

ja vana maja juurde nad ei läinud. Eeltoodu kohaselt on asjas tõendatud, et hageja abikaasa ja

müüja kohtusid kinnisasjal pärast kinnisasja müüki 2018. a suvel ja rääkisid vana maja

konstruktsioonide avamisest ning on eluliselt usutav, et hageja abikaasa rääkis seejuures ka

vana maja halvast seisukorrast, kuid mingeid nõudmisi müüjale ei esitanud. Kuna VÕS § 220

lg-d 1 ja 3 näevad ette kohustuse teatada puudusest, mitte esitada puudusest tulenev nõue, siis

piisas kolleegiumi hinnangul praegusel juhul sellest, et hageja abikaasa teatas müüjale

taluhoone konstruktsioonide avamisest ning selle käigus ilmnenud hoone halvast seisukorrast,

et järgida VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud nõuet.

2-19-19586

13

13.4. Ka juhul, kui ostjad ei oleks 2018. a augustis, s.o mõistliku aja jooksul müüjat avastatud

puudustest teavitanud, ja teavitasid kostjaid alles 28. augusti 2019. a kirjaga, ei oleks ostjad

VÕS § 221 lg 1 p 2 alusel minetanud õigust puudustele tugineda, sest praegusel juhul pidi

müüja teadma taluhoone vundamendi lagunemisest ja palkseinte kahjustustest, kuid ei

avaldanud seda ostjatele.

Asjatundja AL arvamuse (I kd, tl 26 jj) kohaselt on varjatud puudused tingitud eelkõige varem

asjatundmatult tehtud ehitustöödest, seejuures on palktarindi suuremate kahjustuste põhjuseks

eelkõige lagunenud vundament, tuulutuse puudumine, puitkonstruktsiooniga kokkupuutuv

betoonvöö ning tuuletõkkeks paigaldatud veeaurutihe ruberoid. AL ütluste (II kd, tl 18 jj)

kohaselt võivad materjali iseloomu arvestades olla palkseinad plokkidega parandatud ja

betoonvöö rajatud 1970-ndatest kuni 1990-ndateni. Kostja II vande all antud ütluste kohaselt

oli taluhoone perekonna kasutuses alates 1969. aastast ning kostjad kinnitavad, et hoonet on

parandatud ajastule omaste ja toona kättesaadavate materjalidega ning nad ei ole väitnud, et

hoonet ei oleks parandanud või parandada lasknud müüja. Seega oli müüja teadlik hoonel varem

avaldunud vundamendi ja palktarindi probleemidest, ta oli proovinud neid probleeme

kõrvaldada, kuid parandanud hoone vundamenti ja tuulepidavust paraku asjatundmatult, mis

tõi endaga kaasa hoone edasise kahjustumise. Arvestades varem ilmnenud probleeme, pidi

müüja ka müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et hoone vundament ja palkseinad on hoolimata

parandustöödest endiselt puudustega. Sellises olukorras oleks müüja pidanud ostjaid varem

avastatud puudustest ja nende parandamiseks tehtud töödest teavitama. Seda ei ole aga müüja

paraku teinud.

Seega vastutab müüja praegusel juhul varjatud puuduste eest VÕS § 221 lg 1 p 2 järgi sõltumata

sellest, kas ostjad teatasid müüjale puudustest mõistliku aja jooksul või mitte, ning ostjatel on

õigus kasutada õiguskaitsevahendeid ja panna oma nõuded müüja vastu maksma seaduses

sätestatud aegumistähtaja jooksul.

14. Praegusel juhul tegid ostjad 28. augustil 2019 hinna alandamise avalduse, mille kostjad on

kätte saanud. Kolleegiumi hinnangul on hinna alandamise avaldus kehtiv ning ostjatel on õigus

nõuda müüjalt VÕS § 112 lg 3 alusel enam tasutud müügihinna tagastamist.

14.1. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta VÕS § 112 lg 1 järgi

alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, seejuures määratakse kohase ja

mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga ning kui kohase ja mittekohase

täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades

kohus. Hinna alandamine toimub VÕS § 112 lg 2 I lause järgi avalduse tegemisega teisele

lepingupoolele ning hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud

alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu

tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule.

Arvestades otsuse ülaltoodud põhjendusi, on ostjad võtnud vastu varjatud puudustega

kinnisasja, s.o mittekohase täitmise, ega ole minetanud õigust puudustele tugineda. Seega on

hinna alandamise materiaalsed eeldused täidetud. Pooled ei vaidle selle üle, et ostjad tegid

28. augustil 2019 hinna alandamise avalduse, millega alandasid kinnisasja müügihinda

31 716 euro 70 sendi võrra, ning kostjad on hinna alandamise avalduse kätte saanud. Seega on

täidetud ka hinna alandamise formaalsed eeldused.

Hageja väitel on kinnisasja alandatud hind 178 283 eurot 30 senti (puudustega kinnisasja

väärtus 181 000 eurot × müügihind 210 000 eurot ÷ puudusteta kinnisasja väärtus

2-19-19586

14

213 200 eurot) ning müügihinna ja alandatud hinna vahe on 31 716 eurot 70 senti. Seejuures

on hageja lähtunud puudustega kinnisasja väärtust määrates VL arvamuses (I kd, tl 43 jj)

kajastatud väärtusest. Kostjad ei ole hinna alandamise arvutuskäigu ega selle aluseks võetud

andmete kohta vastuväiteid esitanud ning kolleegiumil ei ole alust arvata, et hageja oleks

alandanud hinda vales suuruses.

Pooled ei vaidle ka selle üle, et ostjad on tasunud kinnisasja eest müügilepingus märgitud hinna

210 000 eurot. Seega on ostjatel õigus nõuda müüjalt enam makstud hinna, s.o 31 716 euro

70 sendi tagastamist.

14.2. Arvestades seda, et praegusel juhul sõlmisid kinnisasja müügilepingu ostjatena hageja ja

tema abikaasa ja omandasid kinnisasja ühisomandisse, on mõlemad abikaasad müügilepingus

võlausaldajad ning mõlemal on õigus nõuda müüjalt enam makstud müügihinna tagastamist.

See ei välista aga ühe abikaasa õigust nõuda võlgnikult enam tasutud müügihinna tasumist

üksnes endale.

Kolleegium selgitab, et kui abikaasad valitsevad ühisvara ühiselt, võivad nad perekonnaseaduse

(PKS) § 29 lg 1 I lause järgi sellega tehinguid teha ja varaga seotud õigusvaidlusi pidada ainult

ühiselt või teise abikaasa nõusolekul. Sellistest tehingutest tekib PKS § 29 lg 4 järgi abikaasade

solidaarkohustus

ning

tehingu

kohustatud

poole

suhtes

on

mõlemad

abikaasad

solidaarvõlausaldajad. Solidaarvõlausaldajatega on VÕS § 73 lg 1 järgi tegemist juhul, kui sama

kohustus tuleb seadusest, tehingust või kohustuse olemusest tulenevalt täita mitmele isikule

selliselt, et igaüks neist võib nõuda kohustuse täielikku täitmist. Seejuures võib võlgnik

VÕS § 73 lg 2 järgi täita kohustuse kõigile solidaarvõlausaldajatele või mõnele neist ning

kohustuse täitmine mõnele solidaarvõlausaldajale vabastab võlgniku VÕS § 73 lg 3 järgi

kohustuse täitmisest teisele solidaarvõlausaldajale. Ka Riigikohus on leidnud, et kinnisasjaga

seotud rahaline nõue kuulub abikaasade ühisvara hulka, kuid abikaasasid tuleb nende nõuete

puhul lugeda solidaarvõlausaldajateks, kes saavad esitada eraldi hagid ühisvarasse kuuluva

võlaõigusliku nõude sissenõudmiseks, ning kumbki abikaasa võib nõuda täitmist abikaasadele

ühiselt või endale (vt Riigikohtu 31. oktoobri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-9519, p 25).

Pooled ei vaidle selle üle, et praegusel juhul olid ostjad abikaasad ja mõlemad sõlmisid

kinnisasja müügilepingu. Hagi esitas aga üksnes üks abikaasa ning ta nõuab enam makstud

müügihinna tagastamist endale. Ülaltoodu kohaselt on see lubatav ega takista hagi rahuldamist.

14.3. Lisaks tuleb arvestada, et hageja on esitanud hagi müüja pärijate, mitte müüja vastu.

Kolleegiumi hinnangul on ostjatel õigus nõuda müüja pärijatelt kui tema üldõigusjärglastelt

müüja kohustuste täitmist ning pärijad on müüja kohustuste osas solidaarvõlgnikud.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg 1 järgi võivad tsiviilõigused ja -kohustused ühelt

isikult teisele üle minna, kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud, sh on

õigusjärgluse aluseks TsÜS § 6 lg 2 järgi tehing või seadus. Pärimisseaduse (PärS) § 1 lg 1, § 2

ja § 4 lg 1 järgi läheb isiku surma korral pärandaja vara, sh kohustused üle pärijale ning

pärandvarasse kuuluva kohustuse täitmise eest vastutavad pärijad PärS § 151 lg 2 järgi

solidaarselt.

Pooled ei vaidle selle üle, et kostjad on müüja pärijad, mida kinnitab ka notari väljastatud

pärimistunnistus (I kd, tl 72–73). Hoolimata sellest, et pärimistunnistuse järgi on kostja I

pärandiosa ½ ning kostja II ja kostja III pärandiosa kummalgi ¼, ei vastuta kostjad müüja

pärijatena ostja ees müüja kohustuste eest vastavalt pärandiosa suurusele, nagu väidavad kostja

II ja kostja III. Vastavalt pärandi mõtteliste osade suurusele jagunevad pärandaja kohustused

2-19-19586

15

PärS § 151 lg 1 järgi pärijate omavahelises suhtes, kuid pärandaja võlausaldajate suhtes on kõik

pärijad PärS § 151 lg 2 järgi solidaarvõlgnikud VÕS § 65 tähenduses, st võlausaldaja võib

nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt

neist. Praegusel juhul nõuab hageja kõigilt kostjatelt pärandaja kohustuse täitmist, mis on

eeltooduga kooskõlas.

14.4. Ülaltoodut arvestades on hageja nõue põhjendatud ja kostjatelt tuleb solidaarselt hageja

kasuks välja mõista enam tasutud müügihinnana 31 716 eurot 70 senti. Kuna kolleegium

rahuldab hageja enam tasutud müügihinna tagastamise nõude, ei käsitle kolleegium hageja

alternatiivset kahju hüvitamise nõuet.

Hageja põhinõude rahuldamise tõttu tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue müügihinna

tagastamise summalt. Kolleegium märgib, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral

võib võlausaldaja nõuda võlgnikult alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 I lause järgi viivist. Kui pooled ei ole teisiti kokku leppinud, siis

loetakse VÕS § 113 lg 1 II lause ja § 94 järgi viivise määraks poolaasta kaupa Euroopa

Keskpanga põhirefinantseerimis-operatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga

aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas. TsMS § 367 järgi võib hageja lisaks

hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivisele taotleda ka viivise, mis ei ole hagi

esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana,

vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni, ning eelkõige

võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse

tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Praegusel juhul palus hageja mõista kostjatelt

alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni välja seaduses sätestatud määras

viivise ning see nõue on ülaltoodu kohaselt põhjendatud.

15. Lisaks enam tasutud müügihinna tagastamisele nõuab hageja kostjatelt ka müüja kohustuse

rikkumise tõttu tekkinud asjatundjate arvamuste ja õigusabi saamiseks tekkinud kulutuste kui

kahju hüvitamist.

Hageja on esitanud kohtumenetluses tõendina AL arvamuse (I kd, tl 26 jj) ja selle koostamise

eest talle esitatud arve (I kd, tl 99) summaga 700 eurot, samuti VL arvamuse (I kd, tl 43 jj) ning

selle koostamise eest esitatud arved (I kd, tl 97–98) summaga 300 eurot.

Lisaks on hageja esitanud kohtumenetluses tõendina 28. augusti 2019. a hinna alandamise

avalduse (I kd, tl 62 jj), mille on koostanud vandeadvokaat I. Veso, ning bnt Advokaadibüroo

OÜ esitatud arve ajavahemikul 7.–28. august 2019 toimunud juriidilise nõustamise eest koos

osutatud teenuste loeteluga (I kd, tl 100–100 pöördel). Viimase kohaselt kulus advokaadil

6,75 tundi

tõendite

läbitöötamiseks,

hinna

alandamise

avalduse

koostamiseks

ja

väljasaatmiseks ning tema tunnihind oli 140 eurot (lisandub käibemaks), s.o kokku 1134 eurot

(koos käibemaksuga).

Kolleegiumi hinnangul olid kulutused asjatundjate arvamuste saamiseks vajalikud selleks, et

kindlaks teha, kas ja millised puudused olid müüdud kinnisasjal paikneval taluhoonel ning

milline oli kinnisasja hind neid puudusi arvestades. Seega olid hageja kulud AL ja VL arvamuse

saamiseks praegusel juhul hageja õiguste kaitseks vajalikud. Samuti olid vajalikud hageja

õigusabikulud, et teha müüjale kehtivalt hinna alandamise avaldus enne kohtumenetlust.

Kostjad ei ole hageja sellele nõudele vastuväiteid esitanud ning kolleegiumi hinnangul on

hageja kahju hüvitamise nõue põhjendatud. Seega tuleb hageja kahju hüvitamise nõue VÕS §

115 lg 1, § 127 ja § 128 lg 3 alusel rahuldada. VÕS § 113 lg 1 ja TsMS § 367 alusel tuleb

rahuldada ka hageja viivisenõue kahjuhüvitiselt.

2-19-19586

16

16. Ülaltoodud põhjendustel on hageja apellatsioonkaebus põhjendatud ning maakohtu otsus

tuleb tühistada. Asjas tuleb teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

17. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab

hagi, jäävad poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165

lg 3 järgi solidaarselt kostjate kanda. Lähtudes Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsuse

nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab asja lahendanud

maakohus hüvitatavate menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Gea Lepik, Neve Uudelt

Jõustunud Riigikohtu 31.03.2023 otsuses toodud muudatustega

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 22. novembri 2021. a otsuse resolutsioon

tsiviilasjas nr 2-19-19586 muutmata, täiendades otsuse õiguslikke

põhjendusi.

2. Jätta C ja Y kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta X kassatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud solidaarselt X, Y ja C kanda.

5. Arvata kassatsioonkaebustelt tasutud kautsjonid riigituludesse.