3-20-814/29 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaire Pikamäe, Maret Altnurme ja Villem Lapimaa

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.11.2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-814

Haldusasi

X kaebus Viimsi Vallavalitsuse 03.04.2020 otsuse nr

2012994/00581 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X, esindaja vandeadvokaat Alar Neiland

Vastustaja – Viimsi vald, esindaja Karin Mägi

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 21.12.2020 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

X apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

06.10.2021 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 21.12.2020 otsus

haldusasjas nr 3-20-814 muutmata.

2. Apellatsioonimenetluse kulud jätta poolte endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 20.12.2021.

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-20-814

2(5)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X

esitas

24.10.2019

ehitusteatise

ja

ehitusprojekti

Väike-Rootsi

kinnistule

(89011:001:0038, 100% maatulundusmaa, 785 m2) sellise hoone (suvila/aiamaja)

püstitamiseks, mille puhul on ehitusteatis kohustuslik. Viimsi vald tagastas taotluse. X esitas

29.11.2019 parandatud ja lisamaterjalidega ehitusteatise aiamaja püstitamiseks ning

kinnistusiseste tehnovõrkude rajamiseks.

2. Viimsi Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakond keeldus 02.04.2020 otsusega

ehitusteatise teavitatuks lugemisest kuni 60 m2 ehitusaluse pinnaga hoone ja kinnistupealsete

tehnovõrkude rajamiseks ning lõpetas ehitusteatise menetluse.

Viimsi Vallavalitsus keeldus 03.04.2020 otsusega nr 2012994/00581 ehitusteatise

teavitatuks lugemisest. Otsuse tegemise aluseks oli kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse

(KOKS) § 30 lg 1 p 4, ehitusseadustiku (EhS) § 36 lg 6 ja § 44 lg 1 ning Viimsi

Vallavalitsuse

28.02.2020

korraldus

nr

„Volituste

andmine

ehitus-

ja

kommunaalosakonnale ja järelevalveosakonnale“. Otsuse sisuks oli märgitud Viimsi

Vallavalitsuse ehitus- ja kommunaalosakonna 02.04.2020 otsus „Ehitusteatise teavitatuks

lugemisest keeldumise kohta Püünsi külas Väike-Rootsi kinnistul“.

3. X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Viimsi Vallavalitsuse 03.04.2020 otsuse

tühistamise nõudes.

Vastustaja lähtus alusetult Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määrusega nr 32 kehtestatud

Viimsi valla üldplaneeringu vananenud teemaplaneeringust „Viimsi valla üldiste

ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“. Teemaplaneeringu koostamisel

lähtuti 11.01.2000 kehtestatud Viimsi valla mandriosa üldplaneeringust. Teemaplaneeringu

järgi näeb see ette arenguvisiooni aastani 2020.

Teemaplaneeringu järgi on alla 1000 m2 elamukrundile lubatud rajada vaid üks hoone, kui

varem kehtestatud detailplaneeringus ei ole määratud teisiti. Maakatastriseaduse (MaaKatS)

kohaselt ei ole elamu ehitamisel maatulundusmaale vaja muuta maa sihtotstarvet ehk

moodustada elamumaa krunti, vaid omavalitsusel on õigus otsustada ehitamise üle.

Vastustaja on tuginenud EhS § 44 lg-le 1, kuid puuduvad selle normi kohaldamiseks vajalikud

eeldused.

Otsus ei vasta piirkonna hoonestuslaadile. Piirkonnas on analoogse suurusega hoonestatud

krunte. Lisaks pole otsuse tegemisel järgitud 10-päevast teatise läbivaatamise ja 30-päevast

tähtaja pikendamise korda.

4. Viimsi vald palus jätta kaebus rahuldama, jäädes 03.04.2020 otsuses toodud seisukohtade

juurde.

5. Tallinna Halduskohus jättis 21.12.2020 otsusega kaebuse rahuldamata.

EhS § 12 lg 2 teise lause kohaselt peab ehitatav ehitis olema detailplaneeringu puudumisel

kooskõlas üldplaneeringuga. Viimsi Vallavolikogu 11.03.2014 otsusega nr 19 vaadati Viimsi

valla üldplaneeringud üle ning volikogu otsustas jätta teemaplaneeringu kehtima. Asjaolu, et

teemaplaneeringuga

kehtestati

valla

arenguvisioon

a-ni

2020,

ei

tähenda,

et

teemaplaneeringust tulenevad nõuded ei ole enam kehtivad. Planeeringuseaduse (PlanS) § 93

lg 1 sätestab, et üldplaneeringu kehtetuks tunnistamiseks tuleb koostada uus sama

planeeringuala hõlmav või sama teemat lahendav üldplaneering. Asjaolu, et kaebaja

hinnangul on teemaplaneeringuga püstitatud eesmärk aegunud, ei muuda teemaplaneeringut

kehtetuks. Ka maakonnaplaneering ei too kaasa teemaplaneeringu kehtetust.

3-20-814

3(5)

Teemaplaneeringu p 1 kohaselt on aiamaja ühe korteriga hooajaliselt kasutatavaks

projekteeritud ja ehitatud hoone, mida ei kasutata aastaringselt alaliseks elamiseks ning mis ei

pea täielikult vastama elamule sätestatud nõetele.

Väikeelamumaa mõiste on teemaplaneeringus sisustatud kui üksikelamu ehitamiseks

eraldatud maa. Lisaks võib sellel maal olla abihooneid, garaaže, suvilaid ja aiamaju või

aianduskrunte. Aiamajade ja suvilate maana käsitatakse aiamajade ehitamiseks kasutatavat

maad. Teemaplaneeringu p 4.1 järgi peavad kõik elamud Viimsi vallas asuma

üldplaneeringuga määratud elamumaal. Väljapoole elamumaad ei ole uute elamute ja nende

abihoonete rajamine lubatud. Kõik suvilad ja nende abihooned peavad asuma kas elamumaal

või aiamajade ja suvilate maal. Seniste maatulundusmaal paiknevate elamute alust maad ei

pea vormistama elamumaaks, v.a kui maatulundusmaa kinnistut soovitakse täiendavalt jagada

elamuehituse eesmärgil. Kaebajale kuulub maatulundusmaa, kus pole varem hoonet olnud

ning seetõttu pole sinna uute hoonete püstitamine lubatud. Asjakohane ei ole kaebaja

seisukoht, et kinnistu paikneb 11.01.2000 Viimsi valla üldplaneeringu järgi elamumaal, sest

lähtuda tuleb eelkõige kinnistusregistri kannetest.

Elamu ehitusõiguse andmine lubatust väiksemale krundile ei ole võimalik. Kaebaja kinnistu

asub teemaplaneeringu järgi osas, kus lubatud krundi minimaalne suurus üksikelamu krundil

on 1200 m2. Kuna aiamaja ehitamine on lubatud üksnes elamumaale või aiamajade ja suvilate

maale, ei ole see tingimus täidetud, kuna kaebaja kinnistu suurus on 785 m2.

Kui maatulundusmaale soovitakse püstitada hoonet (elamut vms), tuleb enne muuta

maaüksuse sihtotstarve vastavaks kavandatava ehitise sihtotstarbele. Praegusel juhul ei ole

võimalik ka detailplaneeringuga ehitusõigust saada, sest detailplaneeringuga üldplaneeringu

muutmine peaks üldjuhul põhinema pärast üldplaneeringu kehtestamist muutunud või

teatavaks saanud asjaoludel. Kaebaja omandas maatulundusmaa, tal ei saanud tekkida

õiguspärast ootust, et kinnistule on võimalik püstitada ehitis.

Kaebaja heidab ette, et vastustaja ületas ehitusteatise menetlemiseks ette nähtud tähtaega.

Ehitisteatisele vastamata jätmine EhS § 36 lg-s 2 sätestatud viisil, mis võimaldab alustada

ehitamist, ei välista vajaduse korral järelevalve teostamist. Kohalikule omavalitsusele on

antud ehitusteatise esitamisel õigus kaaluda, kas on vajalik korraldada põhjalikum menetlus.

Vastustaja kinnitusel suunati ehitusteatise menetlemise käigus kaebaja taotlus teist korda

planeerimiskomisjoni. Kaebajat teavitati sellest 09.01.2020. Samuti saadeti kaebajale

21.01.2020 kiri, milles kinnitati planeerimiskomisjoni toimumist 22.01.2020. Ehitusteatise

esitamise ja haldusakti andmise vahe on umbes 4 kuud, mis ületab EhS-s sätestatud tähtaegu.

Samas ei saa haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58 järgi nõuda haldusakti kehtetuks

tunnistamist üksnes menetlusnõuete rikkumise tõttu, kui rikkumine ei võinud mõjutada asja

otsustamist.

Elektroonilisele haldusaktile kohaldatakse kirjalikule haldusaktile esitatavaid nõudeid,

arvestades dokumendi elektroonilisest vormist tingitud erisusi (HMS § 55 lg 3).

Põhjendamiskohustust tuleb järgida. Vaidlustatud haldusaktist nähtuvalt on see välja antud

EhS § 36 lg 6 ja § 44 lg 1 alusel ning selle lahutamatuks osaks on ehitus- ja

kommunaalosakonna 02.04.2020 otsus. Otsus on põhjendatud kooskõlas HMS §-ga 56.

Vastustaja on piisavalt põhjendanud, miks ei ole ehitusteatist võimalik teavitatuks lugeda.

Samuti tugines vastustaja õigesti EhS § 44 lg-le 1, sest vastav viide tuleneb EhS § 36 lg-st 6.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

6. X palub apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 21.12.2020 otsus ning teha

asjas uus otsus, millega rahuldada kaebus. Kaebaja jääb halduskohtus esitatud seisukohtade

juurde, tuues välja järgmised vastuväited halduskohtu otsusele.

3-20-814

4(5)

Viimsi Vallavolikogu otsustas 11.03.2014 otsusega nr 19 jätta muu hulgas kehtima Viimsi

Vallavolikogu 11.01.2000 otsusega nr 1 kehtestatud Viimsi valla üldplaneeringu.

Halduskohus

leidis põhjendamatult, et

üldplaneeringu teemaplaneering

ei

käsitle

maaküsimusi, vaid üksnes hooneid. Ainus dokument, mis keelab alla 1200 m2 suuruste

kinnistute moodustamise, on teemaplaneeringu juurde kuuluv skeem. Kuna kaebaja kinnistu

oli moodustatud juba 04.04.2006 omandireformi käigus tagastatud maana, ei seondu kaebaja

kinnistu teemaplaneeringuga. Kaebaja taotlus ehitisregistrisse ei ole käsitatav ehitusõiguse

andmise

taotlusena.

Ehitusõiguse

saab

anda

kas

projekteerimistingimuste

või

detailplaneeringuga. Teemaplaneeringu tingimused hõlmavad üksnes ehitusloakohustusliku

hoone püstitamist. Teemaplaneering ja üldplaneering ei välista nn vaba ehitustegevust.

Viimsi valla üldplaneeringu kohaselt asub kaebaja kinnistu elamumaa juhtotstarbega maal.

Kohus ei põhjendanud, miks tuleb lähtuda kinnistusregistri kandest. Alates 01.07.2018 ei ole

maatulundusmaale ehitamisel vaja muuta maa sihtotstarvet (MaaKatS § 181 lg 9 ja § 182 lg 1).

Kinnistu suurus on määratud enne teemaplaneeringu kehtestamist, mistõttu pole 1200 m2

suuruse krundi nõue siduv.

Õige pole kohtu järeldus, et kaebaja kinnistul pole kunagi hoonet olnud. 2005. a asendiplaani

järgi on kaebaja kinnistule kantud ristkülik märgistusega P, mille sisu pole avatud, kuid on

eluliselt usutav, et see tähistab maakasutust kas hoone või ehitisena.

Kohus ei hinnanud kaebaja väiteid, et kinnistu oli moodustatud 04.04.2006 omandireformi

käigus tagastatud maana. Tagastatud poleks maad, mille kasutamine pole võimalik. Maatükk

asub Püünsi küla väljakujunenud tiheasustusala keskel ega erine pindala, kuju või muude

omaduste poolest kontaktvöödis olevatest elamukruntidest. Viimsi Vallavalitsusele kuuluv

vee-ettevõtja ehitas 2018. a-l kinnistu piirile liitumispunktid ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga

liitumiseks. Olemas on ka kilp elektrivõrguga liitumiseks. Kaebajal on põhjendatud ootus

kinnistu kasutamiseks.

Seoses menetlustähtaja pikkusega on kohtuotsus üldsõnaline. Samuti leidis kohus alusetult, et

haldusakt on nõuetekohaselt põhjendatud. Kaebaja pole saanud tutvuda vaidlustatud otsuses

viidatud Viimsi Vallavalitsuse 28.02.2020 korraldusega nr 121.

7. Viimsi vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse

põhjendustega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse

põhjendustega ega korda neid (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib

ringkonnakohus järgmist.

9. Halduskohus tuvastas õigesti, et vaidlustatud haldusakt anti EhS-s sätestatud

menetlustähtaegasid rikkudes, kuid eeltoodu pole HMS § 58 järgi haldusakti tühistamise

aluseks. Asjaolu, et kaebajale ei edastatud otsuses viidatud Viimsi Vallavalitsuse 28.02.2020

korraldust nr 121, ei riku kaebaja õigusi, sest pealkirjast nähtuvalt on tegemist volitusi andva

haldusaktiga, mis reguleerib vallavalitsuse sisemist töökorraldust.

10. Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneering „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste

määramine. Elamuehituse põhimõtted“ on kehtiv haldusakt. Kuni seda pole kehtetuks

tunnistatud, pole põhjust sellest rääkida kui vananenud planeeringust.

Teemaplaneeringu järgi peavad kõik suvilad ja nende abihooned asuma kas elamumaal või

aiamajade ja suvilate maal. Elamumaaks ei pea vormistama seniste maatulundusmaal

paiknevate elamute alust maad (p 4.1). Alla 1000 m2 elamukrundile on lubatud rajada vaid üks

hoone (p 4.1.1). Teemaplaneeringuga kehtestatakse minimaalsed lubatud uute elamukruntide

3-20-814

5(5)

suurused. Elamu ehitusõiguse andmine lubatust väiksemale krundile ei ole võimalik, v.a kui

lubatust väiksemad krundid on moodustatud varem kehtestatud detailplaneeringute alusel või

kui tegu on olemasoleva elamu rekonstrueerimisega. Elamukruntide minimaalsed suurused on

määratud skeemil „Elamuehituse piirkonnad“ ning neist suurustest väiksemale maaüksusele ei

anta ehitusõigust mitte ühtegi liiki elamu rajamiseks (p 4.2). Teemaplaneering käsitleb elamu

ehitamiseks mõeldud maana korruselamute, väikeelamute ning suvilate ja aiamajade maad (p

4.3).

11. Vaidlust pole selles, et teemaplaneeringu osaks oleval skeemil asub kaebaja kinnistu alal,

kus minimaalne lubatud uue krundi suurus on 1200 m2. Teemaplaneeringu p 4.2 järgi ei anta

sellest väiksemale maaüksusele ehitusõigust mitte ühtegi liiki elamu rajamiseks.

Teemaplaneeringu p 4.3 järgi tuleb elamu all mõista ka suvilaid ja aiamajasid. Kuna kaebaja

kinnistu suurus on 785 m2, pole sinna ehitamine teemaplaneeringu järgi lubatud sõltumata

sellest, kas tegemist on elamu- või maatulundusmaaga.

Eeltoodut ei muuda teemaplaneeringu p 4.1.1, mille järgi on alla 1000 m2 elamukrundile

lubatud rajada vaid üks hoone. See puudutab olukordi, kus väiksem krunt on moodustatud

enne teemaplaneeringut kehtestatud detailplaneeringuga või kui tegemist on olemasoleva

elamu rekonstrueerimisega. Kaebaja kinnistu ei ole enne teemaplaneeringu kehtestamist

moodustatud elamumaa krunt. See moodustati 04.04.2006 omandireformi käigus, s.o pärast

teemaplaneeringu kehtestamist 13.09.2005. Kuna maa tagastati maatulundusmaana, ei saanud

kaebajal ega tema õiguseellastel ka sellest tulenevalt tekkida õiguspärast ootust, et nad saavad

sinna ehitada.

Õiguspärane ootus ei saa põhineda sellel, et krundi piirile on välja ehitatud punktid

ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks ning olemas on kilp elektrivõrguga liitumiseks.

Kommunikatsioonid võivad olla vajalikud ka maatulundusmaal. Kaebaja omandas kinnistu

19.11.2018, kusjuures Viimsi vald oli endist omanikku juba 2016. a-l teavitanud sellest, et

kinnistule ei ole võimalik ehitada.

12. Õige ei ole kaebaja seisukoht, et kui soovitatakse ehitada hoonet, mille puhul pole vaja

taotleda ehitusluba, vaid piisab ehitusteatise esitamisest, on tegemist nn vaba ehitamisega,

millele ehitusõiguse andmine ei laiene. Kaebaja hinnangul hõlmavad teemaplaneeringu

tingimused üksnes ehitusloakohustusliku hoone püstitamist ning vaba ehitustegevus on

piiranguteta lubatav. Ringkonnakohus eeltooduga ei nõustu. Asjaolu, et kohalik omavalitsus

võib ehitusteatise vaikimisi heaks kiita, ei tähenda, et teatud hooneid võib rajada

kontrollimatult ja igale poole. Igal juhul tuleb arvestada krundil oleva ehitusõigusega.

13. Kaebaja ei ole tõendanud, et krundil asus kunagi hoone. Selles osas puuduvad kinnistul

hoonestusele viitavad märgid (vundament, varemed vms). Apellatsioonkaebusele lisatud

asendiplaanist nähtub, et kaebaja kinnistule on kantud ristkülik märgistusega P. Selline

märgistus ei kattu teistele kinnistutele märgitud ehitistega. Usutav on vastustaja tõlgendus, et

P võib tähendada, et kinnistu on olnud kavandatud puhkealana.

14. Kaebajale ei saa tekkida ehitusõigust sellest, et vastustaja ei teinud kohe keelduvat otsust,

vaid viitas ehitusteatise muudele puudustele, mistõttu esitas kaebaja täiendatud taotluse.

15. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda

kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.

(allkirjastatud digitaalselt)