3-20-2158/27 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Monika Laatsit ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. november 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2158

Haldusasi

X kaebus Tori Vallavalitsuse 26. augusti 2020. a

korralduse nr 593, 27. augusti 2020. a ehitusloa nr

2012271/27375 ja 16. septembri 2020. a vaideotsuse nr

640 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – X, riigi õigusabi korras määratud esindaja

advokaat Olavi Järve

Vastustaja – Tori vald, esindaja Siiri Jõerand

Kolmas isik – Y

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 22. veebruari 2021. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tori valla apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Keelduda Y 22.10.2021 menetlusdokumendi lisa (helifail) asja materjalide juurde

võtmisest.

2. Jätta Tori valla apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 22.

veebruari 2021. a otsuse haldusasjas nr 3-20-2158 resolutsioon muutmata. Muuta osaliselt

Tallinna Halduskohtu 22. veebruari 2021. a otsuse haldusasjas nr 3-20-2158 põhjendusi

vastavalt ringkonnakohtu otsuse põhjendustele.

3. Mõista Tori vallalt riigituludesse välja menetluskulu 495,60 eurot (riigi õigusabi tasu).

Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi

kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.12.2021, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

3-20-2158

2(10)

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X ja Y sõlmisid 05.03.2007 notariaalse kinkelepingu ja kasutuskorra kindlaksmääramise

kokkuleppe. Lepingu p-de 1.3 ja 3.1 kohaselt kinkis X Y-le 1/5 kinnistust asukohaga XXX,

registriosa number XXXXXX. Lepingu p-des 5.1.1 ja 5.1.3 leppisid pooled kokku, et X valdab

ja kasutab ainuisikuliselt lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil rohelisega märgitud kinnistu ala ning

pooled valdavad ja kasutavad ühiselt lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil roosaga märgitud kinnistu

ala.

2. X ja Y sõlmisid 28.05.2015 notariaalse kinkelepingu ja kokkuleppe isikliku kasutusõiguse

seadmiseks. Lepingu p-de 1.1 ja 3 kohaselt kinkis X Y-le ka ülejäänud 4/5 kinnistust. Vastavalt

lepingu p-le 4.2.3 jäi X ainukasutusse kinnistu hoonestamata osa, mis on lepingu lisaks nr 2

oleval plaanil punase viirutusega tähistatud, ning ülejäänud osa hoonestamata kinnistust jäi X

ja Y ühisesse valdusse ja kasutusse.

3. Tori Vallavalitsus andis 26.08.2020 korraldusega nr 593 Y-le ehitusloa nr

2012271/27375 elamu laiendamiseks (elamu külge kahekohalise garaaži ehitamiseks).

Ehitusloa aluseks oli ehitusprojekt nr EK-175-A/M. Ehitusluba nr 2012271/27375 väljastati

27.08.2020.

4. X esitas 10.09.2020 ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks vaide, milles leidis, et ehitusloa

alusel on rajatud madalvundament ehk plaatvundament tema ainukasutuses ja ainuvalduses

olevale hoonestamata maale, mis on kinkelepingu kasutuskorra järgi tema õiguste rikkumine.

Tori Vallavalitsus jättis 16.09.2020 vaideotsusega nr 640 vaide rahuldamata. Ehitusluba

taotleti olemasoleva elamu laiendamiseks, ehitusprojekti kohaselt on garaaž elamu osa. Kuna

garaaž on elamu küljes, siis ehituslikult on tegemist elamu laiendamisega. Seega on ehitusloale

märgitud andmed korrektsed. Vaidlust ei ole, et ehitusloa saaja on kinnistu omanik ning vaide

esitaja kasuks on samale kinnistule seatud isiklik kasutusõigus, mille kohaselt tohib vaide esitaja

kinnistul elada. Kinkelepingu kui eraõigusliku kokkuleppe rikkumine ei anna alust keelduda

ehitusloa andmisest. Vaide esitaja põhiargument ehitusloa kehtetuks tunnistamisel tugineb

eraõiguslikule regulatsioonile, mis ei ole aluseks ehitusloa kehtetuks tunnistamisele. Isikul on

võimalik kinkelepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi realiseerida tsiviilõiguslike vahenditega.

5. X esitas 03.11.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tori Vallavalitsuse 26.08.2020

korralduse nr 593, 27.08.2020 ehitusloa nr 2012271/27375 ja 16.09.2020 vaideotsuse nr 640

tühistamiseks.

Ehitusseadustiku (EhS) § 42 lg 6 kohaselt pidi kaebaja olema ehitusloa menetlusse kaasatud,

sest kaebajal on isikliku kasutusõiguse alusel omanikuga sarnased õigused ja ehitustegevuse

3-20-2158

3(10)

lubamine puudutab kaebaja õigusi ja huve. Kuna vastustaja kaebajat ei kaasanud, on ehitusluba

õigusvastane. Vastustaja oleks pidanud kinnistusraamatust nähtuva isikliku kasutusõiguse

märke tuvastamisel täitma hoolsuskohustust ning selgitama välja isikliku kasutusõiguse ulatuse

ja sisu ning võimaldama kaebajal avaldada arvamust (Riigikohtu 08.10.2002 määrus nr 3-3-1-

56-02). Enne ehitusloa menetlust saadetud e-kirju ei saa käsitada kaasamisena. Kui kaebaja

olnukski selliselt kaasatud, on vastustaja rikkunud EhS § 42 lg-st 8 tulenevat kohustust –

korraldusest ei nähtu, et kaebaja seisukohti oleks võetud arvesse või neid käsitletud.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 210 lg 1 alusel on kaebajal surmani õigus tema ainukasutuses olevat

kinnistu osa ainsana ning ühiskasutuses olevat osa koos kolmanda isikuga vallata ja kasutada.

Garaaži ehitamise lubamine takistab kaebajal isikliku kasutusõiguse teostamist, sh nii ainu- kui

ühiskasutuses oleval osal. Kaebaja ei saa garaaži ehitamisel oma isiklikku kasutusõigust enam

teostada ning tegemist on püsiva negatiivse mõjuga, mida pole võimalik ka vähendada või

leevendada. Vastustaja oleks pidanud ehitusloa andmisest EhS § 44 lg 4 alusel keelduma.

Viidatud sätet saab kohaldada ka juhul, kui rikutakse kellegi tsiviilõiguslikku õigust (nt

omandiõigust, naabrusõigust, isiklikku kasutusõigust). Kui isikliku kasutusõigusega koormatud

maa-alal saaks ehitada õigustatud isiku nõusolekuta, kaoks isiklikul kasutusõigusel sisu.

Võimalus esitada nõue maakohtule ei võta õigust vaidlustada ehitusluba halduskohtus.

AÕS §-dest 89 ja 184 tuleneb õigus nõuda igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui

rikkumine pole seotud valduse kaotusega. Ehitamine on omandiõiguse rikkumine. Kuivõrd

kaebajal on maa-ala kasutamise osas samad õigused, mis omanikul, on kaebaja õigusi rikutud

ka juhul, kui kaebaja ei sooviks isiklikku kasutusõigust maa-alal reaalselt teostada. Kaebaja

kasuks seatud isikliku kasutusõigusega koormatud maa-alal on kaebaja seni kasvatanud marja-

ja dekoratiivpõõsaid ja lilli ning soovib seda teha ka edaspidi. Lisaks kulges mööda maa-ala

hoovisisene tee elamu eest kuni hoovi tagaküljes asuva abihoone ja väravani. Kui maa-alal asub

garaaž või muu hoone, ei saa muid tegevusi seal enam teha. Kasutusõiguse seadmisel ei olnud

kaebaja eesmärgiks tema kasutuses olevale maale garaaži ehitamine. Kuivõrd kinnistu kuulub

kolmandale isikule, ei heasta vastustaja viidatud kinnistu väärtuse tõus kaebajalt isikliku

kasutusõiguse teostamise võimaluse äravõtmist. Ehitamise lubamiseks ei anna õigust

kasutusõiguse seadmise lepingus ehitamise keelu puudumine, sest isikliku kasutusõiguse

rikkumise keeld tuleneb AÕS-st.

Asjaolu, et garaaž ehitatakse osaliselt kaebaja ainukasutuses olevale alale, tõendab vastustaja

esitatud skeem, mille järgi on kaebaja ainukasutuses olev ala, millele tuleb garaaž, 20,6 m2.

Tõele ei vasta väide, et kasutuskorras ei lepitud kokku kasutusõigusega koormatud ala täpset

ulatust – kasutusõiguse ulatus lepiti kokku viidatud skeemil. 20,6 m2 on arvestatav osa kaebaja

ainukasutuses olevast maast. Seejuures pole oluline, kui suurele osale kaebaja ainukasutuses

olevast maast garaaž ehitatakse, vaid oluline on see, et kaebajalt võetakse võimalus seda maad

kasutada. Lisaks hakkab ülejäänud garaaž asuma kaebaja ja kolmanda isiku ühiskasutuses

oleval maal. Kaebaja on küll andnud nõusoleku ehitada sinna ühekohaline, kuid mitte

kahekohaline garaaž. Väär on järeldus, et kaebaja ja kolmanda isiku ühiskasutuses oleval alal

peaks eelistama kolmanda isiku õigusi. Ühises kasutuses oleva ala puhul tuleb teha maa

kasutuse muudatusi puudutavaid otsuseid ühiselt. Analoogia korras kohalduvad AÕS § 72 lg-d

1 ja 3. Arvestades, et garaaži ehitamine ühises kasutuses olevale alale muudab ja takistab ala

senist kasutust, peab garaaži ehitamiseks olema kaebaja nõusolek.

Kolmanda isiku viidatud tee laiendamine ei oma mingit seost kahekohalise garaažiga, sest see

oli vajalik ühekohalise garaaži jaoks. Kaebaja pole kahekohalise garaaži ehitust lubanud.

6. Tori vald palus jätta kaebuse rahuldamata.

3-20-2158

4(10)

Vastustajal

on

kinnisasja

omanikuks

mitteolevate

isikute

kaasamise

otsustamisel

kaalutlusõigus. Kaebaja on enne ehitusloa andmist esitanud vastuväited veebruaris ja juunis

2020 saadetud e-kirjades, milles ta teavitas ehitustegevusest ja soovis teavet ehitusloa kohta.

Sellega osales kaebaja ehitusloa andmisele eelnenud menetluses ja sai soovitud infot. Samuti

sai kaebaja esitada ehitusloale vaide, kus kaebaja ei heitnud ette menetlusse mittekaasamist.

Kuivõrd kaebaja teadis ehitusloa menetlusest (sellest teavitati teda 10.06.2020) ning sai samal

päeval ja varasemalt avaldada seisukohti, ei olnud kaebaja eraldi kaasamine vajalik. Ka ei olnud

takistatud täiendava arvamuse avaldamine. Isegi kui kaasamine olnuks vajalik, ei too selle

nõude rikkumine kaasa loa tühistamist. Ehitusloa menetlusest teavitamisel ei avaldanud kaebaja

soovi toimikuga tutvumiseks või muul viisil osalemiseks. Kaebaja vastuväited e-kirjades ja

vaidemenetluses jäid samaks. Kaebaja tugines vaid tema ainukasutuses olevale alale tema

nõusolekuta ehitamisele. Seega poleks kaebaja ka kaasamise korral esitanud asja lõpptulemust

mõjutanud argumente.

Halduskohtumenetluses ei saa tugineda AÕS §-dele 89 ja 184. Lepinguvaidluste lahendamiseks

on pädev maakohus ning see ei anna alust ehitusloa andmisest keeldumiseks või selle

tühistamiseks.

Vastustaja ei vaidle, et kaebaja nõusolekuta ei saa ega tohi isikliku kasutusõiguse alale ehitada.

Ehitusluba annab loa ehitada ehitis, mis vastab ehituslikele ja ohutusnõuetele ning

planeeringutele või muudele alusdokumentidele. Ehitusluba on seotud kinnisasjaga, määrates

kindlaks nõuded kinnistul ehitiste püstitamiseks ning need nõuded ei sõltu kinnisasja omanikust

(Riigikohtu 01.10.2008 otsus nr 3-3-1-51-08). EhS seletuskirjas on märgitud, et omaniku

nõusolek pole seotud ehitamise õiguspärasusega. Sama seisukoht kajastub vaidlustatud

korralduse p-s 2.3, mille kohaselt on ehitamise eelduseks kinnisasja omaniku (temaga

võrdsustatud piiratud asjaõiguste omaja) nõusolek. Kaebaja ei ole 10.06.2020 e-kirjas

välistanud võimalust garaaži ehitamiseks, kuid seadis selleks kokkuleppe saavutamise

tingimuse. Ehitusloa korralduse p-ga 2.3 on vastustaja sisuliselt arvestanud kaebaja soovi

haldusorgani pädevusega sätestatud piirides ning täitnud EhS § 42 lg-s 8 sätestatut.

Igasugune õiguste riive ei ole ehitusloa andmisest keeldumise või selle tühistamise aluseks.

Praegusel juhul ei piisa üksnes isikliku kasutusõiguse rikkumisele viitamisest. Ka isikliku

kasutusõigusega koormatud maa-alal marja- ja dekoratiivpõõsaste ja lillede kasvatamise soov

pole piisav argument ehitamise keelamiseks.

Kaebaja on varem nõustunud elamule garaaži juurdeehitamisega ning seega on ta arvestanud

hooviala senise kasutuse muutmisega. Kaebaja ainuvalduses olevale alale ulatub garaaž

minimaalselt (võrreldes projekti ja kaardimaterjaliga; kaebaja pole välja toonud ainuvalduses

oleva ala täpset suurust, mille osas garaaž seda katab). Põhiosa asub siiski kaebaja ja kolmanda

isiku kaasvalduses oleval osal. Jääb arusaamatuks, miks peaks kaasvalduses oleva osa suhtes

eelistama kaebajat kinnistu omanikule. Isikliku kasutusõiguse seadmise leping ei keela

ehitamist. Seevastu muudab garaaž mugavamaks kinnistul parkimise ja tõstab kinnistu väärtust.

EhS § 44 p 4 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Suurema garaaži ehitamine ei tähenda, et

tegemist oleks püsiva negatiivse mõjuga. Kaebajal on võimalus või õigus kasutada garaaži ka

enda tarbeks erinevate esemete hoiustamiseks. 2002. a-l tehtud ehitusprojekti koostamisel on

kaebaja garaaži osas vajadust üles näidanud, olles projekti koostaja ja loa taotleja. Mõnevõrra

suurema garaaži ehitamine ei ole üleliia koormav – jätkuvalt jääb kaebajale suur hooviala, mida

on võimalik kasutada haljastuseks või taimede kasvatamiseks. Ehitisega kaasnev mõju ei ole

niivõrd koormav, et põhjendaks ehitusloa tühistamist.

Vastustaja ei pidanud hindama ehitusloa ja ehitamise mõju kaebaja isiklikule kasutusõigusele.

Vastustaja saab hinnata kaasnevaid mõjusid ulatuses, mille osas on isik tähelepanu juhtinud ega

3-20-2158

5(10)

saa iseseisvalt juurde mõelda võimalikke kahjulikke mõjutusi. Kaebaja ei tuginenud oma

kirjades ega vaides ühelegi konkreetsele kahjulikule mõjutusele (nt päevavalguse kaotamine,

põõsaste ja muude taimede kasvatamine garaaži all oleval alal). Kaebaja ainus vastuväide oli

seotud kaebaja ja kolmanda isiku eraõigusliku kokkuleppe sisuga.

Isegi kui ehitusluba tühistatakse, jäävad projekteerimistingimused kehtima, kuna neid pole

kaebaja vaidlustanud. Projekteerimistingimustega on paika pandud hoonestusala just selliselt,

kuhu on tänaseks antud vaidlusalune ehitusluba. Kolmandal isikul on ehitusloa tühistamise

korral jätkuvalt õigustatud ootus koostada ehitusprojekt vastavalt projekteerimistingimustele,

mh ka samale hoonestusalale.

7. Y palus jätta kaebuse rahuldamata.

Puuduvad tõendid, et garaaž oleks ainukasutuses oleval maal. Kaebusest ei nähtu, millest ja mil

määral on kaebaja ilma jäänud.

Garaaži suuruse muutmine toimus läbi projektimuudatuse. Kokkulepe suurema garaaži

ehitamiseks saavutati juba 2015. a-l kinkelepingu sõlmimisel ning sellele viitab lepingu p 5.3.3,

milles mainitud Eha tänava poolne sissesõidutee ja silla ehitus poleks ühekohalise garaaži puhul

vajalik (sel juhul piisanuks Piiri tn poolsest olemasolevast sillast).

Ebaõige on väide, et kaebaja sai ehitamisest teada alles 10.09.2020. Kirjavahetus tõendab, et

kaebaja teadis garaaži ehitusest juba 10.02.2020. Kaebaja teadis ehitise aluse pinna

ettevalmistustöödest, kuid ootas meelega, et ehitus jõuaks järku, kus loa tühistamine põhjustaks

võimalikult suure majandusliku kahju.

Garaaži ehitus võimaldab saada maja külge piisava suurusega katusepinna päikesepargi

rajamiseks. Kuivõrd olemasolev kõrvalhoone on amortiseerunud ja läheb lammutamisele, on

vaja seal olevatele asjadele leida uus koht.

8. Tallinna Halduskohus rahuldas 22.02.2021 otsusega kaebuse ning tühistas Tori

Vallavalitsuse 26.08.2020 korralduse nr 593, 27.08.2020 ehitusloa nr 2012271/27375 ja

16.09.2020 vaideotsuse nr 640; mõistis vastustajalt riigituludesse välja menetluskulu 1431,60

eurot (riigi õigusabi tasu) ja kaebaja kasuks 15 eurot (kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv), ning

jättis menetlusosaliste muud menetluskulud nende endi kanda.

EhS § 42 lg 6 kohaselt kaasab pädev asutus ehitusloa andmise menetlusse omaniku ja vajaduse

korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Analoogselt omaniku kaasamisega tuleb

kaasata menetlusse ka isik, kellel on kinnistusraamatusse kantud asjaõigus kinnistu valdamiseks

ja kasutamiseks. Selline kaasamine on kooskõlas HMS § 11 lg-ga 2. Kaalutlusõigus ei tähenda

meelevaldset või suvaõiguse alusel tehtavat otsust, vaid sisulist uurimist ja kaalumist, kas

ehitamine võib lisaks seaduses loetletud isikutele veel kellegi õigusi riivata.

Vastavalt AÕS § 255 lg-le 1 on kaebajal ainsana kasutus- ja valdusõigus tema ainuvalduses

oleva maa-ala suhtes ning kasutus- ja valdusõigust teostatakse ühiselt kolmanda isikuga

ülejäänud kinnistul oleval maa-alal. Isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse ning

kasutusõiguse kaitse on tagatud asjaõiguslike normidega (AÕS §-d 40‒50). Seega pidi

vastustaja olema kaebaja õigusest ja kolmanda isiku valdamise ja kasutamise õiguse

piirangutest teadlik. Samas pidi kaebaja õiguste võimalik rikkumine saama vastustajale üheselt

teatavaks vähemalt pärast kaebaja poolt vastustajale saadetud 10.06.2020 e-kirja, milles kaebaja

viitas garaaži laiendamise ehitusprojekti esitamisest teadasaamise järgselt, et kolmas isik rikub

kinkelepingus kokkulepitud maakasutuskorda.

3-20-2158

6(10)

Ehkki kaebaja õiguste kaitse on tagatud ka tsiviilõiguslike normidega, kaitsevad ka EhS normid

asjast puudutatud isikute õigusi ja huve (EhS § 44 p 4). Arvestades kaebaja õigust ehitise aluseks

oleva maa kasutamisele ja valdamisele ning vastustaja kohustust selgitada ehitise nõuetele

vastavuse hindamisel välja ehitamisest puudutatud isikute õiguste riive ja ulatus, sh, kas

ehitamine kahjustab kolmandate isikute õigusi, oli kaebaja puudutatud isikuks, kes pidi olema

ehitusloa menetlusse kaasatud ja kelle õiguste riive ulatus tuli ehitusloa menetluses vastustajal

kindlaks teha. Vastustaja ei saanud jätta ehitusloa menetluses tähelepanuta fakti, et kinnistu

omaniku õigused, sh õigus kasutada ja vallata (sh ehitada) kaebaja ainukasutuses oleval maa-

alal, on oluliselt kitsendatud kaebaja asjaõiguslike õigustega.

Kaebaja esitas oma seisukohad juba enne ehitusloa menetluse alustamist ning saatis oma

arvamuse ka pärast ehitusloa menetlusest teada saamist. 10.02.2020 kirjas on kaebaja teavitanud

vastustajat sellest, et tema ainukasutuses ja -valduses olevale aiamaale on kolmas isik

paigaldanud tokid/kepid 2-kohalise garaaži ehitamiseks. Samuti selgitas kaebaja, et projekti

järgi on lubatud 1-kohaline garaaž rajatud viljapuuaia tõttu. 10.06.2020 kirjas palus kaebaja

vastustajalt teavet, kas kolmas isik on saanud ehitusloa 2-kohalise garaaži ehitamiseks ning

kaebajat teavitati samal päeval, et garaaži laiendamise ehitusprojekt on kolmanda isiku poolt

esitatud ja see on menetluses. Vastuseks vastustaja teatisele juhtis kaebaja vastustaja tähelepanu

EhS §-s 44 sätestatud keeldumise alustele ning selgitas, et kolmas isik rikub kinkelepingus

kokkulepitud maakasutuskorda. Seega sai kaebaja esitada enda vastuväited ning vastustaja

märgib õigesti, et vaidemenetluses ei lisanud kaebaja oma väidetele midagi sisuliselt uut. Kuigi

kaebaja initsiatiivil saadetud e-kirju ei saa käsitada tema menetlusse kaasamisena ja vastustaja

on selles osas rikkunud menetlusnorme, ei mõjutanud kaasamata ja ärakuulamata jätmine

praegusel juhul asja lõpptulemust, sest vastustajale olid kaebaja vastuväited teada ja need ei ole

ka kohtumenetluses muutunud. Seetõttu ei too kaebaja ärakuulamata jätmine iseseisvalt kaasa

ehitusloa tühistamist (HMS § 58).

EhS § 44 p 4 kohaselt pidi vastustaja ehitusloa andmisel kaaluma kolmanda isiku õiguste ja

huvide kõrval ka kaebaja huve. Arvestades, et isikliku kasutuskorra kokkulepe annab kaebajale

ainsana õiguse hoonestamata ala kasutamiseks lepingu lisaks oleval skeemil märgitud alal ning

kavandatav ehitis ulatub ka sellele alale, pidanuks ehitusloa andmise otsus sisaldama kaalutlusi

kaebaja õiguste riive kohta. Ehitusluba on diskretsiooniotsus, milles tuleb ära näidata ka otsuse

tegemisel arvesse võetud kaalutlused. Lisaks avalikule huvile on ehitusloa menetluses

kaitstavad ka erahuvid, sh sellised erahuvid, mida oleks võimalik kaitsta ka tsiviilmenetluses

(kinnistust tulenevad mõjud, juurdepääsuteed, kinnistu väärtuse vähenemine vms). Sealjuures

ei ole isiku õiguste kaitseks vajalik, et sellised õigused tuleneksid haldusaktist, vaid need võivad

tuleneda ka otse seadusest (AÕS). Kuivõrd vaidlustatud korralduses puuduvad igasugused

kaalutlused kaebaja õiguste riive hindamise ja nendega arvestamise kohta, on tegemist

põhjendamispuudustega haldusaktiga. Seega on vaidlustatud ehitusluba formaalselt

õigusvastane (HMS § 56 lg-d 1‒3). Pole välistatud, et kaebaja esitatud asjaolude kaalumise

tulemusena oleks vastustaja teinud teistsuguse sisuga otsuse, näiteks muutnud hoone asukohta

kaebajale soodsamas suunas (vt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-1-87-16, p 11).

Vastustaja kohtumenetluses esitatud kaalutlused ei ole asjakohased ning pole kindlust, et

vaidlustatud haldusakti andmisel nendest lähtuti, liiatigi olukorras, kus nii ehitusloa kui ka

projekteerimistingimuste väljastamise kohta vormistatud haldusaktides puuduvad igasugused

põhjendused kaebaja õiguste riive kohta. Kaebaja isiklikus kasutuses olevale alale garaaži

ehitamise tagajärjel kaob sisuliselt võimalus kasutada seda ala kokkulepitud viisil. Asjakohatu

on vastustaja kaalutlus, et põõsaste ja taimede kasvatamine konkreetses kohas pole põhjendatud.

Kaebajal on ainsana õigus otsustada enda ainukasutuses ja -valduses oleva hooviala kasutamise

viis, sh saada ainsana kasutamisega seotud kasutuseelised. Pole vaidlust, et kaebaja on

nõustunud varasemalt ühekohalise garaaži ehitamisega selliselt, et ehitis ei ulatu tema isiklikus

3-20-2158

7(10)

kasutuses olevale maa-alale. Sellest ei saa aga järeldada hooviala kasutuse muutumisega

nõustumist kaebaja isiklikus kasutuses oleval maa-alal. Asjakohane pole kaalutlus, et isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingus puudub ehitamise keeld, sest kaebaja õigustesse sekkumiseks

pidanuks lepingus olema vastupidist lubav õigus. Kinnistul parkimise mugavus ja kinnistu

väärtuse tõus ei ole kaalutlused, mida saaks arvestada kaebaja õiguste riive lubamisel. Kaebaja

ei saa kasu kinnistu väärtuse kasvust ning asjast ei nähtu, et kaebaja sooviks üldse kinnistul

parkida.

Kohtule esitatud projekteerimistingimuste lisaks on küll asendiskeem, millel on määratletud ka

hoonestusala, kuid projekteerimistingimustest ei tulene, et tegemist oleks hoone lõpliku

asukohaga. Hoone lõplik asukoht selgub ehitusprojekti koostamisel ning vastustajal lasub

ehitusloa menetluses kohustus kontrollida ehitusprojekti alusel ka mh ehitise asukohast

tulenevaid riiveid kolmandatele isikutele. Seetõttu ei saanud asendiskeemil olla ehitise asukoha

paiknemise osas kaebaja jaoks õiguslikku tähendust ning ehitise asukoha täpne paiknemine

tulebki

lahendada

ehitusprojektiga.

Projekteerimistingimused

ei

anna

õigust

ehitamistegevusega alustamiseks, vaid tegemist on plaaniga ja vastustaja esialgse loaga, kuhu

üldse võib kinnistul ehitamine olla võimalik. Projekteerimistingimuste saajal ei ole kohustust

projekteerimistingimuste alusel ehitusluba taotleda. Projekteerimistingimuste vaidlustamata

jätmine ei välista kaebaja õiguste riivet olukorras, kus alles ehitusloaga on selgunud hoone

laienduse täpne maht ja asukoht. Projekteerimistingimuste andmine ei välista EhS § 44 p 4

kohaldamist, sh olukorras, kus ka projekteerimistingimustest ei nähtu, et kaebaja huvisid oleks

kaalutud, kaebaja oleks sellesse menetlusse kaasatud või sellise haldusakti olemasolust enne

vastustaja viimast seisukohta üldse teadnud.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. Tori vald palub 23.03.2021 apellatsioonkaebuses (ja 03.11.2021 täiendavas seisukohas)

tühistada Tallinna Halduskohtu 22.02.2021 otsus ja teha uus otsus, millega jätta X kaebus

rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda.

Vastustaja nõustub halduskohtu seisukohaga kaebaja menetlusse kaasamise küsimuses.

Ülejäänud põhjendustega vastustaja ei nõustu. Kohus on jätnud tähelepanuta, et kaebaja ainus

vastuväide seisnes maakasutusõiguse olemasolus ning nimetatud asjaolu ei ole ehitusloa

andmisest keeldumise eelduseks. Maakasutusõigus on eraõiguslik küsimus, mis ei tohiks olla

avalik-õiguslikus loamenetluses määravaks asjaoluks. Ka EhS seletuskiri ütleb üheselt, et

haldusakti õiguspärasuse eelduseks ei ole asjaõiguslikud suhted. Halduskohus on aga seadnud

just asjaõiguslikud suhted (kaebaja omab isiklikust kasutusõigusest tulenevat ainu- ja

kaasvaldust kolmandale isikule kuuluval kinnistul) haldusakti õiguspärasuse eelduseks.

Halduskohtu otsus on osaliselt vastuoluline. Ühest küljest ei pea kohus võimalikuks

maakasutusõiguseta ehitusloa väljastamist, kuid teisalt nõuab maakasutusõiguse puudumisel

ikkagi võimaliku ehitamisest tuleneva riive kaalumist (otsuse p-d 15 ja 17). Kaebaja ja kohus

tuginevad EhS § 44 p-le 4. Naabrusõigustega arvestamine ei ole samastatav sellega, kui kehtib

mõni tsiviilõiguslikust kokkuleppest tulenev asjaõiguslik piirang. Vastustajal ei olnud alust

keelduda ehitusloa väljastamisest kasutusõiguse omaja nõusoleku puudumise tõttu. Nimetatud

asjaõiguslikud suhted oleksid pidanud kaebaja ja kolmas isik omavahel lahendama.

Isegi kui kaebaja õiguste riivet pole ehitusloas otsesõnu kaalutud, on selles osas kaebaja soov

siiski sisse viidud ehitusloa p-s 2.3, millega on põhimõtteliselt sätestatud keeld asuda ehitama

vastavat maakasutusõigust omamata. Lisatingimuste sätestamist on pidanud võimalikuks ka

seadusandja (vt EhS eelnõu seletuskirja § 41 lg 3 kohta). Halduskohus ei ole selle vastustaja

seisukohaga arvestanud. Ehitusloa p-ga 2.3 on vastustaja sisuliselt rahuldanud kaebaja soovi,

3-20-2158

8(10)

lisades loasse kaebajat puudutava eraõiguslikku laadi lisatingimuse. Isikute edasine käitumine

(sh omavahelised suhted) ei saa mõjutada ehitusloa kehtivust.

Analoogses haldusasjas nr 3-15-2481 (p 84) on Tallinna Halduskohus leidnud, et kaebaja saab

oma

õigusi

seoses

kaasomandi

kasutamisega

kaitsta

efektiivselt

tsiviilõiguslike

kaitsevahenditega, ning ehitusloa eesmärk ei ole reguleerida kaasomanike vahelisi suhteid.

Praeguse vaidluse põhiargumendiks on, et maakasutusõigust omav isik (kaebaja) ei anna luba

omanikule oma omandiõiguse teostamiseks tulenevalt pooltevahelisest eraõiguslikust

kokkuleppest. Seadusandja ei ole ühegi normiga ette näinud kohaliku omavalitsuse pädevust

hinnata avalik-õigusliku loa menetluses eraõigusliku kokkuleppe sisu. Kohaliku omavalitsuse

pädevuses on ehitusloa menetluses hinnata seda, kas projekt on ehituslikult sobiv või mitte.

Halduskohus kummutab kõik senised põhimõtted ja suunab vastustaja ehitusspetsialiste

hindama eraõiguslikke kokkuleppeid ning andma nende kohta juriidilisi hinnanguid, mis saab

kuuluda üksnes kohtu pädevusse.

10. X palub 27.04.2021 ja 29.10.2021 vastustes jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

menetluskulud vastustaja kanda.

Asjakohane ei ole viide halduskohtu lahendile nr 3-15-2481, kuna see on tehtud, tuginedes

tänaseks kehtivuse kaotanud normidele. Riigikohtu 20.10.2005 otsusest nr 3-3-1-34-05 (p 8)

tuleneb, et kui haldusorganile on teada, et ehitusloa alusel ehitamiseks puudub maatüki omaniku

luba, tuleks ka ehitusluba jätta väljastamata.

Vastustaja ei ole põhjendanud, kuidas ta jõudis kaalutlusõigust korrektselt teostades järeldusele,

et isikliku kasutusõiguse järgi õigustatud isiku ehk omanikuga võrreldava isiku nõusolekuta

ehitusloa väljastamine on õiguspärane. Vastustaja on keskendunud sellele, et ta ei pidanudki

kaebaja arvamusega arvestama, sest tsiviilõiguslikud suhted ei puutu ehitusloa menetlusse.

Arusaamatuks jääb, et kui vastustaja nõustub, et tal oli kaebaja kaasamise kohustus, siis kuidas

saab leida, et ta ei pidanud kaebaja arvamusega arvestama. Tsiviilõiguslikud suhted puutuvad

ehitusloa menetlusse just läbi arvamuse avaldamise ja kaalutlusõiguse teostamise. Praegusel

juhul on kohaldatavad Riigikohtu üldkogu 19.10.2020 otsuse nr 3-18-1672 p-s 32 toodud

selgitused. Asjasse puutuvate isikute kaasamise, nende arvamusega arvestamise ja

kaalutlusõiguse teostamise kohustus tuleneb EhS § 44 p-st 4. Samuti saab isikliku kasutusõiguse

järgi õigustatud isiku kaasamise kohustuse tuletada EhS § 42 lg-st 6, sest tal on omanikuga

sarnased õigused. Kuigi kõiki ehitamisega seotud vaidlusi saaks lahendada ka tsiviilkorras, ei

võta see kaebajalt õigust lahendada neid vaidlusi halduskorras.

Halduskohtu otsus ei ole vastuoluline. Garaaži ehitamisel on vahetu mõju kaebaja isikliku

kasutusõiguse teostamisele – garaaži ehitamine välistab nii kaebaja ainu- kui ühiskasutuses

oleval maal kaebaja isikliku kasutusõiguse teostamise.

Isegi kui asuda seisukohale, et ehitusluba on kehtiv, ei ole täidetud ehitusloa alusel ehitamise

tingimused. Seega peaks vastustaja ikkagi järelevalve korras keelama kolmandal isikul

ehitusloa alusel ehitada.

11. Y palub 22.10.2021 vastuses võtta tõendina asja juurde helisalvestis kaebaja

telefonivestlusest. Kaebaja lasi ehitusel meelega jätkuda selleks, et hiljem esitada kaebus.

Kaebus on pahatahtlik. Tegelikult ei ole kaebajal garaaži ehitamise vastu midagi.

3-20-2158

9(10)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Tori valla apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Halduskohtu otsuse resolutsiooni

muutmiseks või tühistamiseks ei ole alust, kuid ringkonnakohus muudab osaliselt halduskohtu

otsuse põhjendusi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

13. Y taotleb 22.10.2021 menetlusdokumendis selle lisa (helifail) asja materjalide juurde

võtmist. Ringkonnakohus keeldub tõendi vastuvõtmisest HKMS § 62 lg 2 alusel, kuna tõend ei

ole asjakohane. Viidatud helifail ei aita lahendada küsimusi, kas ehitusloa andmisest keeldumise

aluseks saab olla maakasutusõiguse puudumine, kas kaebaja oleks tulnud ehitusloa menetlusse

kaasata ja ära kuulata ega seda, kas Tori vald on teostanud kohaselt uurimispõhimõtet ja

kaalutlusõigust. Kaebaja ja kolmanda isiku omavahelised suhted ei ole praeguse vaidluse

lahendamisel määrava tähtsusega. Kuna tõend ei ole asjakohane, puudub ringkonnakohtul

vajadus võtta seisukoht küsimuses, kas tegemist on lubatava tõendiga.

14. Õige on valla seisukoht, et maakasutusõiguse puudumine ei ole aluseks ehitusloa andmisest

keeldumisel ning ehitusloa andmisel ei saa haldurorgan asuda lahendama tsiviilõiguslikke

vaidlusi. Sarnaseid seisukohti (küll kaasomandi üle otsustamise küsimuses) on Tallinna

Ringkonnakohus varem avaldanud nt 29.03.2018 otsuses nr 3-15-2481 (p 16) ja 30.04.2021

otsuses nr 3-20-913 (p-d 22‒23). Samas ei tähenda see, et kaebaja ei oleks ehitusloa mõjualas

EhS § 44 p 4 tähenduses ning teda ei oleks tulnud ehitusloa menetlusse kaasata analoogia alusel

EhS § 42 lg 6 kohaselt. Riigikohus on 18.12.2019 otsuse nr 3-17-1859 p-s 20 märkinud:

„EhS § 36 lg 5 p 4 kohaldamisel võib kohalikul omavalitsusel tekkida vajadus selgitada

ka kaasomanikevahelisi suhteid. Ka ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel arvestada

ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele. Kui ehitamisele esitatavate avalik-õiguslike

nõuete rikkumine kahjustab naabrite (nt elamu kaasomanike) õigusi, tuleb pädeval asutusel

algatada täiendav kontroll. See puudutab ka ohtu, et kaasomaniku vara kahjustatakse ehitamise

käigus projektis kavandamata kõrvalmõjuna (vrd kolleegiumi otsus nr 3-16-1050/68, p 12;

määrus

asjas

nr 3-3-1-67-01).

See

ei

tähenda,

et

vastustaja

peaks

hakkama

lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ettenähtud

kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomaniku tahte vastaselt. Kolleegium

rõhutab, et ehitusteatise aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad

olla vajalikud ehitamiseks.“ Ehkki praeguses asjas on vaidluse all ehitusloa õiguspärasus ning

kaebaja ei ole XXX kaasomanik, vaid isikliku kasutusõiguse omaja, on Riigikohtu viidatud

seisukohad ringkonnakohtu hinnangul asjakohased ka praeguse vaidluse lahendamisel. See

tähendab, et Tori vallal lasus kohustus kaasata kaebaja ehitusloa menetlusse; kuulata ta ära; ning

tuvastada, kas ehitamisel võidakse ülemääraselt kahjustada kaebaja piiratud asjaõiguse

kasutamist, kasutades selleks HMS §-st 6 tulenevat uurimispõhimõtet. Kui vastus eelmisele

küsimusele on jaatav, siis tuli vallal teostada kaalutlusõigust ning anda hinnang, kas kaebaja

õiguste riive toob kaasa ehitusloa andmisest keeldumise EhS § 44 p 4 alusel. Kõik see on

ringkonnakohtu hinnangul ja nähtuvalt asja materjalidest jäänud vallal korrektselt tegemata.

15. Praeguseks menetlusetapiks puudub vaidlus selles, et Tori vald ei kaasanud kaebajat

ehitusloa menetlusse ega kuulanud teda menetluses ära. Ringkonnakohus ei nõustu aga

halduskohtu hinnanguga selles, et vaatamata viidatud menetlusveale ei saanud see kaasa tuua

õigusvastase ehitusloa andmist. Kuna kaebaja jäi ehitusloa menetluses kaasamata ja ära

kuulamata, jäid välja selgitamata ka asjas tähendust omavad asjaolud: näiteks on siiani ebaselge,

kui suures ulatuses ulatub ehitusloaga lubatud garaaž kaebaja ainukasutuses olevale maale ning

üldse on tähelepanuta jäänud, et ka selles osas, kus garaaž ei ulatu kaebaja poolt ainukasutuses

olevale maale, asub ta siiski kaebaja ja kolmanda isiku ühiskasutuses (seega ka kaebaja

kasutuses) oleval maal. Arvestades, et võrreldes algselt kavandatud garaažiga, mille ehitamiseks

oli olemas ka kaebaja nõusolek, on garaaži alune pind märkimisväärselt suurenenud (17,7 m2,

3-20-2158

10(10)

dtl 131‒137 vs 71 m2, dtl 30‒48), ei saa eirata valla kohustust välja selgitada, kuidas mõjutab

ehitamine kaebajat ja milles see mõju seisneb. Selgitamata on jäänud, kas ehitamise mõju

kaebaja õigustele oleks võimalik vähendada nt garaaži asukohta nihutades või muul viisil. Tori

vald on kaebajale ette heitnud, et kaebaja tõi varasemas kirjavahetuses välja üksnes

maakasutusõiguse probleemi, kuid mida see kaebajale avalik-õiguslikest normidest (nt

keskkonnaseadustiku üldosa seaduse §-st 23 tulenev igaüheõigus tervise- ja heaoluvajadustele

vastavale keskkonnale) tulenevate võimalike õiguste osas sisuliselt tähendab, st millist mõju

omab ehitamine kaebaja subjektiivsetele avalikele õigustele, oli eelkõige valla kohustus välja

selgitada kohases menetluses. Ka kolmas isik on 21.12.2020 menetlusdokumendis viidanud, et

nimetatud asjaoludes esineb ebaselgus. Kuna kaebaja jäi menetlusse nõuetekohaselt kaasamata

ja ära kuulamata, asja otsustamiseks vajalikud asjaolud välja selgitamata ja uurimispõhimõte

teostamata, ei saa asuda seisukohale, et kaebaja menetlusse kaasamata jätmine ei saanud kaasa

tuua õigusvastase ehitusloa andmist.

16. Kuna asjaolud jäid ehitusloa menetluses nõuetekohaselt välja selgitamata, ei saanud

vastustaja teostada õiguspäraselt ka kaalutlusõigust. Ringkonnakohus nõustub kaalutlusõiguse

puuduliku teostamise küsimuses halduskohtu otsuse p-des 16‒18 väljendatud seisukohtadega

neid kordamata (HKMS § 201 lg 4). Ringkonnakohus märgib veel kord, et asjaolu, et

maakasutusõiguse puudumine iseenesest ei saa olla ehitusloa andmisest keeldumise aluseks, ei

tähenda, et vastustaja ei peaks ehitusloa menetluses kaaluma sellest maakasutusõigusest

tulenevaid kaebaja õigusi ja ehitusloast tulenevaid võimalikke õiguste riiveid. Kuna vastustaja

on kaebaja selliste võimalike õiguste kaalumise vajaduse sisuliselt välistanud, on kaalutlusõigus

jäetud nõuetele vastavalt teostamata, ning kohus ei saa asuda haldusorgani asemel seda

teostama. Vastustaja viitamine Tori valla 26.08.2020 korralduse nr 593 (dtl 24‒25) p-le 23

(ehitusloa väljastamine loa taotlejale ei anna õigust ehitamiseks ilma kinnistu omaniku loata) ei

ole kaebaja õiguste kaalumise kontekstis asjakohane, kuna praegusel juhul ongi ehitusluba

antud kinnistu omanikule ning järelikult puudusid kolmandal isikul takistused ehitamiseks.

Ringkonnakohus märgib lisaks, et korralduse nr 593 p 2.3 puhul pole tegemist ehitusloa

kõrvaltingimusega (EhS § 42 lg 3), vaid haldusorgani selgitava märkusega, nagu see on

halduspraktikas levinud paljudes kohalikes omavalitsustes.

17. Eelnevast tulenevalt jätab ringkonnakohus halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata,

kuid muudab osaliselt halduskohtu otsuse põhjendusi, asendades need vastavas osas praeguse

otsuse põhjendustega (HKMS § 200 p 4).

18. Vastavalt HKMS § 108 lg-tele 1 ja 8 jäävad Tori valla ja Tori valla poolel olnud kolmanda

isiku apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

HKMS § 118 lg-st 2 tuleneb, et kui otsus tehakse menetlusabi saaja kasuks, mõistab kohus

menetluskulud, mille kandmisest menetlusabi saaja oli vabastatud või mida ta võis tasuda

osamaksetena, kuid ei ole veel osaliselt või täielikult tasunud, tema poole vastaspoolelt välja

riigituludesse võrdeliselt kaebuse rahuldatud osaga. Kuna halduskohus määras kaebajale riigi

õigusabi tema esindamiseks halduskohtumenetluses ja esindaja apellatsiooniastme kulud

mõisteti 30.04.2021 ja 16.11.2021 määrustega välja kokku summas 495,60 eurot, tuleb

nimetatud summa Tori vallalt riigituludesse välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)