3-20-1152/25 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Villem Lapimaa ja

Kaire Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

4. november 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-1152

Haldusasi

Tallinna linna kaebus Park Plaza OÜ kohustamiseks

tasuda 28.11.2016 halduslepinguga nr TKA188 võetud

kohustuste täitmata jätmise eest leppetrahvi 6100 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 23. novembri 2020. a otsus

Menetlusosalised

Kaebaja – Tallinna linn, esindajad Uve Jürgens ja Kent

Märjamaa

Vastustaja – Park Plaza OÜ, esindaja Reet Lääne

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

22. september 2021

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Tallinna Halduskohtu 23. novembri 2020. a otsus haldusasjas nr 3-20-

1152 ja teha uus otsus, millega rahuldada Tallinna linna kaebus.

3. Kohustada Park Plaza OÜ-d (registrikood 11369122) tasuma 28. novembri 2016. a

halduslepingu nr TKA188 punktiga 3.5 võetud kohustuse täitmisega viivitamise eest

Tallinna linnale leppetrahvi 6100 (kuus tuhat ükssada) eurot.

4. Mõista Park Plaza OÜ-lt Tallinna linna kasuks välja kaebuse ja apellatsioonkaebuse

esitamisel tasutud riigilõiv kokku 30 (kolmkümmend) eurot.

5. Menetlusosaliste võimalikud muud menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 6. detsembril 2021

(HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks

läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse

menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see

on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).

3-20-1152

2(13)

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsus algatas 11.11.2009 korraldusega nr 1864-k Pärnu mnt 31, 33, 35,

37, 41 ja 41a, P. Süda tn 2 // 2a ja 4 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu (DP) koostamise,

mille eesmärk oli muuta planeeritaval maa-alal (1,62 ha) asuvate kinnistute piire ja maakasutuse

sihtotstarbeid ning määrata ehitusõigus kuni 8 maapealse ja kuni 2 maa-aluse korrusega äri- ja

eluhoonete ehitamiseks, samuti määrata Pärnu maantee laiendamiseks vajalik maa-ala ja kõigi

kruntide kasutamise tingimused. Tallinna Linnavalitsus võttis 02.12.2015 korraldusega nr

1795-k koostatud DP vastu.

2. Tallinna linn ning Park Plaza OÜ, OÜ Hyperficarius ja OÜ Valdor Holding sõlmisid

planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 2 alusel 28.11.2016 halduslepingu nr TKA188, mille p 2.1

kohaselt huvitatud isikud tagavad lepingu ja väljastatud ehituslubade alusel oma kinnistutega

piirneval alal DP kohaste avalikult kasutatavate teede (st sõidu-, kõnni- ja kergliiklustee),

üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja sademeveekanalisatsiooni ehitamise DP teede ja

tehnovõrkude väljaehitamise skeemil märgitud alal ja ulatuses (lepingu lisa 1). Halduslepingu

p 3.5 kohaselt on huvitatud isikud kohustatud oma kuludega tagama lisas 1 ja DP-s näidatud

mahus ning ulatuses rajatiste valmisehitamise DP kohase hoone kasutusloa taotlemise ajaks,

kuid hiljemalt kolme aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist. Halduslepingu p 4.3 kohaselt

kohustus huvitatud isik mh lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse rikkumise korral maksma

leppetrahvi 100 eurot päevas. Leppetrahvi maksmine ei vabasta huvitatud isikut lepingujärgsete

kohustuste täitmisest.

3. Tallinna Linnavalitsus kehtestas 29.03.2017 korraldusega nr 483-k Pärnu mnt 31, 33, 35,

37, 41 ja 41a, P. Süda tn 2//2a ja 4 kinnistute ning lähiala detailplaneeringu (DP032240).

4. Park Plaza OÜ esitas 12.03.2020 detailplaneeringu kohase hoone kasutusloa taotluse.

Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet teavitas 14.04.2020 kirjaga nr 8-7/4386-1 Park Plaza

OÜ-d, et paikvaatlusel tuvastati, et avalikke rajatisi ei ole lepingu lisas 1 markeeritud mahus

valmis ehitatud (rajamata on teed, haljastus ja välisvalgustus). Vastavalt lepingu p-le 4.3 tuleb

Park Plaza OÜ-l tasuda lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuste rikkumise eest Tallinna linnale

leppetrahvi 100 eurot päevas. Tallinna linn märkis, et nõuab nii leppetrahvi kui ka lepinguga

võetud kohustuste täitmist. Park Plaza OÜ leidis 22.04.2020 vastuses, et lepingu p 3.5 ei nõua

rajatiste valmisehitamist DP kohase hoone kasutusloa taotluse esitamiseks hetkeks, vaid selle

menetlemise ajal, mis alles käib. Seega ei saa väita, et Park Plaza OÜ oleks lepingut rikkunud.

Seejuures oli 12.03.2020 taotlus esitatud vaid osakasutusloa saamiseks (hõlmas hoone -1 ja -2

parkimiskorrused ning P. Süda tn hooneosa korterid), mistõttu ei ole põhjendatud nõue, et kõik

rajatised pidanuks olema 12.03.2020 seisuga valminud. Kõik rajatised on vastavalt kinnitatud

projektile 21.04.2020 seisuga lõpuni valmis ehitatud. Seega on leppetrahvinõue põhjendamatu.

3-20-1152

3(13)

5. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet märkis 22.05.2020 kirjas nr 8-7/4386-3, et

kasutusloa taotlemise ajaks halduslepingu p 3.5 tähenduses ei saa pidada kasutusloa taotluse

menetlemise aega. Samuti ei tulene lepingust, et hoone osalise kasutusloa taotlemise hetkeks ei

pea olema välja ehitatud kõik lepingu järgsed avalikud rajatised. Kuna kasutusloa taotlus esitati

12.03.2020 ja avalikud rajatised valmisid 12.05.2020, tuleb Park Plaza OÜ-l tasuda leppetrahvi

6100 eurot. Leppetrahv tuleb tasuda hiljemalt 01.06.2020. Park Plaza OÜ leppetrahvi tähtajaks

ei tasunud.

6. Tallinna linn esitas Tallinna Halduskohtule 12.06.2020 kaebuse Park Plaza OÜ

kohustamiseks tasuda 28.11.2016 halduslepinguga nr TKA188 võetud kohustuste täitmata

jätmise eest leppetrahvi 6100 eurot. Park Plaza OÜ on rikkunud lepingu p-s 3.5 sätestatud

kohustust ajavahemikul 12.03.2020–12.05.2020 ehk viivitus kestis 61 päeva. Lepingu p 4.3

järgi on leppetrahvi suuruseks 100 eurot päevas, seega kokku 6100 eurot. Leppetrahvi nõude

esitamisel on tuginetud PlanS § 131 lg-le 2, haldusmenetluse seaduse (HMS) § 105 lg-le 1 ning

võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-le 1, § 158 lg-le 1 ja § 159 lg-le 2.

7. Park Plaza OÜ vaidles vastuses kaebusele vastu ja palus see jätta rahuldamata.

8. Tallinna Halduskohus jättis 23.11.2020 otsusega rahuldamata Tallinna linna vastuväite

asja lahendamisele kirjalikus menetluses ning jättis kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

Tallinna linn on esitanud vastuväite kaebuse lahendamisele kirjalikus menetluses, kuna vaidlus

on keskmisest keerukam ja muul viisil ei ole tagatud kaebaja õiguste tõhus kaitse. Vastuväide

jääb rahuldamata. Park Plaza OÜ on nõustunud asja lahendamisega kirjalikus menetluses ning

tema puhul saaks vaidlust pidada oluliseks. Tallinna linna jaoks ei saa nõutavat 6100 euro

suurust leppetrahvi pidada suureks summaks ega oluliseks kaalul olevaks õigushüveks. Lisaks

tuleb arvestada, et haldusorganile ei ole tekkinud mis tahes kahju ja vaidlusalune kohustus on

täidetud, mistõttu ei kaitse kaebaja olulist enda või avalikku huvi. Tallinna linna peamiseks

eesmärgiks saab olla isikute korrale kutsumise praktika edasiarendamine, kuid see ei ole

kaalukas õigushüve. Vaidluse all on peamiselt õigusküsimused, mille formuleerimist saab

haldusorganilt eeldada ka ilma kohtu abita.

Vaidlust ei ole selles, et 28.11.2016 sõlmiti haldusleping (vt ka PlanS § 131 lg 2 ja PlanS eelnõu

seletuskiri). Sarnastes asjades puudub ulatuslik kohtupraktika. HKMS § 260 lg 1 p 1 võimaldab

haldusorganil esitada eraisiku vastu kohtusse kaebuse halduslepingust tuleneva kohustuse

täitmise nõudega. Teisalt on Riigikohus 19.12.2019 otsuses nr 3-17-1329 (p 17) leidnud, et

halduslepingu alusel leppetrahvi määramine on haldusakt. Lähtudes Tallinna Ringkonnakohtu

26.06.2020 määruses nr 3-20-387 (p 17) toodud põhjendustest tuleb Tallinna linna 14.04.2020

kirja nr 8-7/4386-1 käsitada üksnes nõudekirjana. Halduslepingu p-st 4.3 ei nähtu leppetrahvi

otsustamist haldusaktiga. Iseenesest on küsitav leppetrahvi eristamine kas siis haldusakti või

tsiviilõigusliku tahteavaldusena sõltuvalt sellest, kas lepingus on märgitud, et leppetrahvi

nõudmine otsustatakse lepingupoole ühepoolse aktiga, sest nii haldusakt kui ka leppetrahvi

nõudmise tahteavaldus on olemuselt ühepoolsed tegevusaktid. Samas ei oleks sellist haldusakti

võimalik täitemenetluses täita ning välistatud on ka asendustäitmise ja sunniraha seaduse

(ATSS) kohaldamine (vt ATSS § 2 lg 4). Kuigi HKMS § 262 lg 4 võimaldab eraisiku vastu

esitatud kaebust menetleda koos n-ö vastukaebusega, ei pea kohus otstarbekaks seda soovitada,

sest ka leppetrahvi nõude haldusaktina tõlgendamise korral omab see üksnes deklaratiivset

tähendust. Sellise haldusakti sundtäitmiseks peaks haldusorgan pöörduma kohtu poole. Nii

halduslepingu alusel nõutava leppetrahvi õiguslik olemus ja täidetavus kui ka kaalutlusõigus

leppetrahvi suuruse määramisel vajavad kahtlemata õiguslikku selgust.

3-20-1152

4(13)

HMS ega PlanS § 131 ei sätesta piiranguid halduslepingu rikkumise korral rakendavatele

sanktsioonidele. PlanS § 131 lg-st 6 ei saa mh järeldada, et ainsa sanktsioonina on lubatav

kõrvaltingimusena detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine või ehitusloa või kasutusloa

andmisest keeldumine. Analoogse lepingu korral on leppetrahvi nõudmist peetud lubatavaks ka

Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 otsuses nr 3-19-516. VÕS § 158 lg 1 ja § 161 lg 1 kohaselt

on leppetrahvi eesmärk kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud kahju kokkulepitud

suuruses ning sõltumata tegeliku kahju suurusest või selle tõendamisest lihtsustada kahju

hüvitamise nõude realiseerimist ja sundida võlgnikku kohustuse täitmisele. Leppetrahvil on

kaks funktsiooni: preventiiv- ehk survefunktsioon tagada lepinguliste kohustuste täitmine ja

võimalike lepingurikkumiste vältimine tulevikus; ning kahju hüvitamise funktsioon, tagades

õiguse nõuda leppetrahvina kokkulepitud miinimumhüvitist. Viimane tagab hüvitise saamise

ka siis, kui kahju tõendamine või osutuda võimatuks või ebamõistlikult kulukaks. Leppetrahvi

maksmist võib nõuda sõltumata sellest, kas kahju üldse tekkis. Leppetrahvi maksmise

nõudeõiguse tekkimise üldisi eeldusi on selgitatud Riigikohtu 10.05.2017 otsuses nr 3-2-1-36-

17 (p 11). Praeguses asjas ei ole tarvis kontrollida kõiki leppetrahvi nõudmise elemente, sest

juba üks neist välistab leppetrahvi nõudmise ja tingib selle vähendamise nullini. Seega ei hinda

kohus, kas rajatised pidid olema 12.03.2020 seisuga välja ehitatud ja kas see kohustus tekkis

juba osakasutusloaga või pidi see tekkima alles kasutusloa taotlemisel. Samas ei vaidle pooled

selle üle, et nõutavad tööd olid tehtud hiljemalt 11.05.2020.

VÕS § 162 lg 1 sätestab, et kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus

seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku

suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole

õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit (vt ka Riigikohtu 20.06.2005 otsus nr

3-2-1-78-05, p-d 17–18; 01.10.2008 otsus nr 3-2-1-67-08; 26.10.2010 otsus nr 3-2-1-87-10;

26.01.2011 otsus nr 3-2-1-139-10; 21.11.2012 otsus nr 3-2-1-132-12; 06.04.2018 otsus nr 2-

15-3965, p 31). Park Plaza OÜ on leppetrahvi vähendamise nõude esitanud. Halduslepingu

puhul peab leppetrahvi vähendamisel HMS § 105 lg-st 1 ja Riigikohtu 19.12.2019 otsusest nr

3-17-1329 (p 18) tulenevalt lisaks arvestama avaliku õiguse printsiipe (HMS § 3 lg 1, § 4 lg 2).

Tallinna linnale ei ole praegusel juhul kahju tekkinud ja nõutavad tööd olid tehtud juba enne

kaebusega halduskohtusse pöördumist. Seejuures olid 06.05.2020 fikseeritud puudujäägid

väikesemahulised (kaevu ümbrus, sillutise ebatasasus, nähtav kiviklibu ja ümmargune jälg

asfaldil) ega õigusta leppetrahvi nõudmist täies mahus. Kuna Tallinna linnale ei ole langenud

tööde ise tegemise risk ega sellest tulenevad kulutused, puudub leppetrahvil kahju hüvitamise

funktsioon. Kahjuna ei saa käsitada linnaametnike tavapärast tööd ehitusjärelevalve tegemisel.

Kuna tööd olid kaebuse esitamise ajaks juba tehtud, puudub leppetrahvi väljanõudmisel ka

kohustuse täitmisele suunav toime (s.o erinevalt haldusasjast nr 3-19-516). Karistuslik meede

on küsitav, sest tsiviil- ja haldusõigus ei ole reeglina suunatud isikute karistamisele.

Lähtuda tuleb analoogiast ATSS § 8 lg 3 p-ga 1, mis keelab sunniraha rakendamise olukorras,

kus selle rakendamise alus on ära langenud (nt kohustus on täidetud). Samuti võib sunniraha

rakendada üksnes ettekirjutuse täitmisele kallutamiseks, mitte karistamiseks (ATSS § 3 lg‑d 2

ja 3; HMS § 107 lg 2; nt Riigikohtu 27.10.2015 määrus nr 3-3-1-31-15, p 17). Sama põhimõte

– sissenõudmise lõpetamine pärast kohustuse täitmist – on kohaldatav leppetrahvi tasumiseks

kohustamise asjas. Kuna Park Plaza OÜ kohustus rajatiste valmisehitamisel oli täidetud juba

kaebuse esitamise ajaks, on leppetrahvi määramine vastuolus nii hea usu põhimõtte, leppetrahvi

eesmärgi kui ka hea halduse tavaga, sest leppetrahvi jätkuv määramine või sissenõudmine

täidaks üksnes karistuslikku eesmärki, mitte ühtegi muud leppetrahvi funktsiooni. Leppetrahvi

nõudmine ei peaks tooma kaasa avaliku võimu rikastumist ega ka süüteomenetluse väliselt isiku

karistamist. Leppetrahvi vähendamine ei vähenda üldpreventsiooni mõju. Halduslepingu p 4.5

kohaselt linnal õigus keelduda DP kohasele hoonele kasutusloa andmisest, kui huvitatud isik ei

3-20-1152

5(13)

ole rajatist valmis ehitanud. Seega on linnal täiendavad hoovad, et tagada kohustuste täitmine.

Asja materjalidest nähtuvalt asus Park Plaza OÜ vastuväidetest sõltumata puudusi kõrvaldama

ja tema tegevusest ei nähtu pahauskset käitumist. Ebaselges olukorras peab haldusorgan nii hea

halduse tavast (HMS § 36) kui ka hea usu põhimõttest lähtuvalt andma isikule täiendavaid

selgitusi ja täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks (vrd VÕS § 114).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

9. Tallinna linn palub 23.12.2020 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja

teha uus otsus, millega rahuldada tema kaebus või alternatiivselt saata asi halduskohtule uueks

läbivaatamiseks kohtuistungil.

Halduskohus arutas õigustamatult asja kirjalikus menetluses, kuigi Tallinna linn taotles kaebuse

läbivaatamist kohtuistungil. Halduskohus ei teinud kaebaja taotluse kohta HKMS § 131 lg-s 6

nimetatud määrust, vaid jättis taotluse rahuldamata alles kohtuotsusega. Halduskohus tugines

otsuses faktilistele ja õiguslikele asjaoludele, mille osas võis olla vaidlus. Näiteks väited, et

kaebajale ei ole kahju tekkinud, puudujäägid rajatiste valmisehitamisel olid väikesemahulised

ja ebaselge on, kas osakasutusloa taotlemise ajaks pidid valmis olema kõik rajatised. Mh nende

asjaolude põhjal leidis halduskohus, et leppetrahvi nõudmiseks pole alust või leppetrahvi tuleb

vähendada nullini. Kirjaliku menetluse eeldused (HKMS § 131 lg 1) ei olnud täidetud (vt ka

Riigikohtu 10.05.2016 otsus nr 3-3-1-20-16, p 16.2). Vaidluse all oleva õigushüve kaalu ei saa

hinnata poole varalise seisundi (nt Tallinna linna eelarve mahu) järgi ning kaebaja jaoks on

oluline ka lepingu rikkumise fakti tuvastamine. Park Plaza OÜ võttis lepinguga endale avaliku

ülesande täitmise kohustuse, mille täpne järgimine on Tallinna linna jaoks kaaluka iseloomuga.

Samuti on asjas vaidluse all nii õigusküsimused kui ka faktilised asjaolud. Asja läbivaatamist

kirjalikus menetluses ei õigusta pealegi ainuüksi see, kui faktide üle ei vaielda (vt HKMS § 129

lg 1 p 6). Lisaks faktiliste asjaolude tuvastamisele tuleb istungil arutada ka õigusküsimusi ning

vaidluse keskmisest keerukam iseloom ei võimalda seda teha kirjalikus menetluses. Kohus on

rikkunud menetlusnorme määral, mis võis tuua kaasa ebaõige otsuse tegemise.

Leppetrahvi vähendamine ei ole põhjendatud. Kuna lepingu rikkumise korral võib kahjustatud

lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust sõltumata, siis on halduskohus leppetrahvi

vähendamise otsustamisel põhjendamatult hinnanud ka Tallinna linnal kahju tekkimist või selle

puudumist. Oluline on seegi, et leppetrahv omab kohustatud isiku suhtes eelkõige preventiiv-

ehk survefunktsiooni (Tallinna Ringkonnakohtu 26.03.2020 otsus nr 3-19-516, p 16). Praegusel

juhul on leppetrahvil olnud vaieldamatult lepingu tähtaegsele täitmisele suunatud funktsioon.

Samas on kahjuks muu hulgas see, kui isikud ei saa avalikke rajatisi kasutada juba alates

halduslepinguga kokkulepitud hetkest. Sellist kahju on rahas väga keeruline mõõta, mistõttu

tagabki leppetrahv sellisel juhul hüvitise saamise. Tähtsust ei oma ka see, mis hetkel kohustused

tegelikult täidetakse. VÕS § 114 lg 2 kohaselt ei vabasta täiendava tähtaja andmine võlgnikku

vastutusest kohustuse rikkumise eest ning võlausaldajal on õigus nõuda leppetrahvi kogu aja

eest, mil täitmist ei toimunud (vt Riigikohtu 20.12.2007 otsus nr 3-2-1-121-07, p 13; 15.10.2008

otsus nr 3-2-1-69-08, p 23). Järelikult ei vabasta kohustuste mittetähtaegne täitmine iseenesest

kohustatud isikut leppetrahvi tasumise kohustusest ega anna alust leppetrahvi vähendada. Isik

peab leppetrahvi tasuma ka siis, kui ta jõuab rikutud kohustuse täita enne leppetrahvi nõude

esitamist. Oluline on, et lepingut rikkunud poolt on mõistliku aja jooksul pärast kohustuse

rikkumise avastamist teavitatud leppetrahvi nõudmisest. See nõue on praegusel juhul täidetud.

Kuna lõpliku leppetrahvi suurus sõltus kohustuste täitmisega viivitatud päevade arvust, oli

lõpliku leppetrahvi tasumise nõude esitamine enne kohustuste täitmist võimatu.

Halduskohus leidis, et 06.05.2020 fikseeritud puudujäägid olid väikesemahulised ega õigusta

leppetrahvi küsimist täies mahus. Jättes kõrvale küsimuse, kas 06.05.2020 fikseeritud puudused

3-20-1152

6(13)

olid suure- või väikesemahulised, rõhutab Tallinna linn, et kohustuste täitmise tähtaeg saabus

juba 12.03.2020, mitte alles 06.05.2020. Halduslepingus ettenähtud leppetrahvi määr (100 eurot

päevas) võtab arvesse nii tegemata tööde hulka kui ka kohustuste täitmisega hilinemise kestust.

Kui tegemata töid on vähe, siis on need võimalik lõpetada lühikese aja jooksul ja leppetrahv ei

kujune suureks. Mida rohkem töid on tegemata, seda enam võtab nende tegemine eelduslikult

aega, mistõttu kujuneb suuremaks ka leppetrahvi summa. Seega ei ole asjakohane etteheide, et

Tallinna linn ei võtnud arvesse tegemata tööde mahtu, ja see ei õigusta leppetrahvi vähendamist.

Leppetrahvi saab pidada ebamõistlikult suureks ja selle tõttu vähendada pigem erandlikult, sh

tuleks arvestada rikkunud poole varalist seisu, mitte nõude esitanud isiku varalist seisu. Ühtegi

leppetrahvi vähendamist õigustavat objektiivset asjaolu ei esine ja analoogia korras ATSS-st

lähtumine ei ole põhjendatud ning see oleks vastuolus ka HMS § 105 lg-ga 1. Halduslepingu

puhul on oluline kohustuste tähtaegne ja täielik täitmine, mitte lihtsalt igasugune täitmine.

Ebaõige on seisukoht, et leppetrahvi vähendamine ei vähenda üldpreventsiooni mõju. Kohtu

viidatud muude võimaluste kasutamine võiks lisaks olla teise poole jaoks märksa koormavam.

Selleks, et õigustada leppetrahvi vähendamist väidetava ebaselgusega lepinguliste kohustuste

täitmise tähtajas, pidanuks kohus esmalt hindama, kas Park Plaza OÜ pidi oma kohustused

täitma 12.03.2020 või mingil muul ajal. Park Plaza OÜ põhjendused kohustuste täitmise tähtaja

pikendamiseks olid otsitud. Apellant jääb ka varem esitatud seisukohtade juurde.

10. Park Plaza OÜ palub 03.02.2021 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata ning menetluskulud Tallinna linna kanda. Halduskohtu otsus on

piisavalt põhjendatud ja apellatsioonkaebuse väited ei anna selle tühistamiseks alust. Kirjaliku

menetluse kohta on HKMS § 131 lg-s 6 nimetatud määrus tehtud 29.09.2020. Leppetrahvi nõue

ei olnud Tallinna linna jaoks kaalukas õigushüve, sest Park Plaza OÜ kohustused oli kaebuse

esitamise hetkeks täidetud ning kaebajale ei ole kahju tekitatud. Tallinna linn on eelkõige

soovinud arendada edasi isikute korrale kutsumise praktikat, mitte sundida Park Plaza OÜ-d

lepingu täitmisele või nõuda kahju hüvitamist. Seega on leppetrahvi nõudel karistav iseloom.

Kaebaja ei ole selgitanud, milliseid faktilisi asjaolusid ja õigusküsimusi ta soovib kohtuistungil

täiendavalt arutada ning milles seisneb vaidluse keskmisest keerukam iseloom.

Halduskohus järeldas õigesti, et Tallinna linnale ei ole kahju tekkinud, osakasutusloa taotluse

esitamise hetkel esinenud puudused olid väikesemahulised ja Park Plaza OÜ ei ole lepingut

rikkunud, mis annab aluse leppetrahvi vähendamiseks nullini. Leppetrahvi nõudmise eeldused

ei olnud täidetud, sest Park Plaza OÜ ei ole halduslepingut rikkunud. Tallinna linn ei ole senini

põhjendanud, kuidas rikkus Park Plaza OÜ endale võetud avaliku ülesande täitmise kohustust.

Park Plaza OÜ on halduslepingu kohased rajatised valmis ehitanud, hankinud neile kasutusloa

ning rajatised nõuetekohase aktiga Tallinna linnale üle andnud. Vaidlusalused rajatised olid

valminud juba 12.03.2020 osakasutusloa taotluse esitamise hetkeks. Kaebaja viidatud puudused

olid ebaolulised tegematajätmised, mis on käsitatavad ehitustööde parendustena (vaegtööd) ja

mis teostati koheselt pärast Tallinna linna poolset tähelepanu juhtimist. Park Plaza OÜ sai

puuduste olemasolust teada alles 06.05.2020 kirjast (vt ka 11.05.2020 vastus), mistõttu ei olnud

vaegtöid võimalik teha osakasutusloa esitamise hetkeks. Kogu DP kohase hoone kohta esitati

kasutusloa taotlus 24.08.2020 ja siis saabus ka lepingust tulenevate kohustuste täitmise tähtaeg.

Park Plaza OÜ-l puudus kohustus ehitada rajatised välja juba osakasutusloa taotluse esitamise

ajaks (12.03.2020), sest hoone osaline valmimine ei võrdu hoone tervikuna valmimisega. Kuna

vaegtööd olid tehtud juba 21.04.2020, siis täitis Park Plaza OÜ oma kohustused õigeaegselt.

Tallinna linn ei ole tõendanud ega ka usutavalt põhjendanud, et Park Plaza OÜ oleks lepingut

rikkunud. Kaebusest nähtuvalt olid rajatised 12.03.2020 seisuga ehitatud, kuid puudustega.

Tõendatud on, et puudused olid väikesemahulised ja ebaolulised ning ei takistanud rajatiste

kasutamist. Rajatised valmisid lõplikult (sh vaegtööd) 21.04.2020, neile väljastati 21.12.2020

3-20-1152

7(13)

kasutusluba ja rajatised anti 28.12.2020 aktiga Tallinna linnale üle. Seega on Park Plaza OÜ

halduslepinguga võetud avaliku ülesande tähtaegselt ja nõuetekohaselt täitnud ning leppetrahvi

nõudmise õigust ei ole tekkinud (vt VÕS § 100). Halduskohus järeldas ebaõigesti, et leppetrahvi

kohaldamise eeldused (vt VÕS § 158 lg 1; Riigikohtu 10.05.2017 otsus nr 3-2-1-36-17, p 11)

on täidetud. Seejuures peavad leppetrahvi nõudmiseks olema täidetud kõik üldised eeldused,

mistõttu ei ole apellandi viide VÕS § 161 lg-le 1 asjakohane. Leppetrahvi ei saa nõuda üksnes

seetõttu, et leppetrahvi maksmises oli halduslepingu p-s 4.3 kokku lepitud. Tallinna linn ei ole

selgitanud, milles seisneb temale tekitatud kahju. Avalike rajatiste kasutamise võimatuse puhul

ei ole kannatanuks kaebaja, vaid rajatisi kasutavad isikud. Tallinna linn saab olla kannatanuks

juhul, kui ta peaks hakkama rajatisi ise valmis ehitama ja tegema selleks kulutusi. Praegu sellist

olukorda ei esine, sest avalikke teid ja rajatisi oli võimalik eesmärgipäraselt kasutada juba

osakasutusloa taotluse esitamise ajal (12.03.2020). Park Plaza OÜ on täitnud enda lepingulised

kohustused vabatahtlikult ja õigeaegselt ning Tallinna linn ei pidanud rakendama leppetrahvi,

et sundida teda oma kohustusi täitma.

Halduskohus on VÕS § 162 lg 1 alusel põhjendatult vähendanud leppetrahvi nullini. Seejuures

võib vähendamise aluseks olla kahju puudumine, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud

ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt Riigikohtu 21.11.2012 otsus nr 3-2-1-132-

12, p 12). Kohtupraktika kohaselt on leppetrahvi suurus otseses seoses rikkumise ulatusega.

Halduskohus tuvastas, et Tallinna linnale ei ole kahju tekkinud ja Park Plaza OÜ oli kohustuse

täitnud enne halduskohtule kaebuse esitamist ning puudused olid väikesemahulised ja ei õigusta

leppetrahvi nõudmist täies mahus. Vaidlusalusel leppetrahvil on üksnes karistuslik funktsioon

(st puudub leppetrahvile omane lepingu täitmisele sundimise või kahju hüvitamise eesmärk).

Kaebuse rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6; Riigikohtu 10.02.2017

otsus nr 3-2-1-148-16, p 15; 22.04.2015 otsus nr 3-2-1-28-15, p 13), sest Tallinna linna eesmärk

leppetrahvi nõudmisel on karistamine ja isikute korrale kutsumise praktika edasiarendamine.

Leppetrahviga karistamine oleks ebaõiglane ja vastuolus hea usu põhimõttega ka juhul, kui Park

Plaza OÜ täitis halduslepingust tuleneva kohustuse hilinemisega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

I

Kohtuistungi korraldamata jätmine

11. Ringkonnakohus nõustub apellandi etteheitega, et halduskohus rikkus tema kaebuse

kirjalikus menetluses läbivaatamiseks määramisega kohtumenetluse norme. Tallinna linn

avaldas 12.06.2020 kaebuse p-s 24 selgesõnaliselt soovi arutada asja kohtuistungil ning jäi selle

taotluse juurde ka Tallinna Halduskohtu 29.09.2020 määrusele esitatud 28.10.2020 vastuväites

(p-d 14–19). Halduskohus leidis 29.09.2020 määruses ja 23.11.2020 otsuses, et kuna eraisikust

vastustaja on nõustunud kirjaliku menetlusega ning vaidlust ei saa Tallinna linna jaoks pidada

majanduslikult kuigi oluliseks ja vaidluse all on peamiselt õigusküsimused, võis asja vaadata

HKMS § 131 lg 1 p 2 alusel läbi kirjalikus menetluses. Apellant märgib samas ekslikult, et

halduskohus ei teinud tema taotluse kohta HKMS § 131 lg-s 6 nimetatud määrust, sest istungi

korraldamise taotlus lahendati halduskohtu 29.09.2020 määrusega, mis vastab HKMS § 131

lg 6 nõuetele. Kohtuotsuses lahendati üksnes kaebaja HKMS § 90 alusel 28.10.2020 esitatud

vastuväide kohtu tegevusele.

12. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud HKMS §-s 131 toodud kirjaliku menetluse eeldused

praegusel juhul siiski täidetud. Halduskohus möönis otsuses, et halduslepingust tulenevate

kohustuste täitmise nõudmise kohta puudub ulatuslik kohtupraktika ja leppetrahvi nõude

õiguslik olemus on ebaselge. HKMS § 131 lg 1 p 2 alusel saab kohtuistungi korraldamisest

keelduda üksnes juhul, kui menetlusosalisel ei ole ilmselgelt põhjust kohtuistungi korraldamist

3-20-1152

8(13)

nõuda. Asja kohtuistungil läbivaatamise taotluse ilmselget põhjendamatust ei tulene ainuüksi

asjaolust, et vaidluse all on peamiselt õigusküsimused ning kaebaja jaoks ei pruugi kaalul olla

väga olulisi õigushüvesid. Vaidluse iseloomu (sh vaidluse all olevate küsimuste õiguslikku

ebaselgust) arvestades ei saa väita, et Tallinna linnal puudus ilmselgelt põhjus nõuda istungi

korraldamist. Esimese astme kohtumenetluses tuleb kaebus reeglina vaadata läbi kohtuistungil

(HKMS § 126 lg 1) ning menetlusosaline ei pea sellekohast taotlust põhjendama ega kohut

veenma, miks on tema hinnangul vajalik vaadata asi läbi kohtuistungil. See kehtib ka siis, kui

asja istungil arutamise soovi on avaldanud haldusorganist menetlusosaline. Eeltoodu ei anna

sellele vaatamata alust saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks, sest apellant on saanud

oma selgitused esitada kahes kohtuastmes kirjalikult ja ringkonnakohtu 22.09.2021 istungil ka

suuliselt. Seetõttu lahendab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse sisuliselt.

II

Leppetrahvi nõude õiguslik olemus

13. Vaidlust ei ole selles, et pooled sõlmisid 28.11.2016 halduslepingu. See nähtub selgelt nii

lepingu pealkirjast kui ka selles sisalduvatest viidetest PlanS § 131 lg-le 2 ja lepinguga seotud

vaidluste lahendamisele Tallinna Halduskohtus. Vaidlus on selle üle, kas Park Plaza OÜ rikkus

lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustust ja kas Tallinna linn on õiguspäraselt nõudnud Park Plaza

OÜ-lt lepingu p 4.3 alusel leppetrahvi ajavahemiku 12.03.2020–11.05.2020 eest 6100 eurot.

Leping ei reguleeri, millises vormis tuleb leppetrahvi nõue esitada. Praegusel juhul teavitati

Park Plaza OÜ-d leppetrahvi nõude esitamisest Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti

14.04.2020 kirjaga nr 8-7/4386-1 (dtl 4-5) ning nõutava leppetrahvi summa (6100 eurot) ja selle

tasumise tähtaeg (01.06.2020) teatati Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti 22.05.2020

kirjaga nr 8-7/4386-3 (dtl 23-24). Mõlemas kirjas märgiti lisaks, et kui Park Plaza OÜ ei täida

leppetrahvi tasumise nõuet, on Tallinna linn sunnitud pöörduma kohtusse.

14. Riigikohus leidis 19.12.2019 otsuses nr 3-17-1329 (p-d 17–20), et halduslepingu alusel

leppetrahvi määramine on haldusakt, selgitades, et eraõiguse kohaldamisel avalik-õiguslikus

suhtes tuleb arvestada avalik-õigusliku suhte eripära, sealhulgas avaliku võimu kandja pädevust

määrata üksikisiku õigused ja kohustused kindlaks ühepoolselt ning üldjuhul ilma vajaduseta

pöörduda nõuete maksmapanekuks kohtu poole. Samuti ei võimalda HKMS § 158 lg 3 lähtuda

leppetrahvi nõude esitamisel ja selle õiguspärasuse kontrollimisel VÕS-i normidest, sest kohus

ei saa asuda haldusorgani asemel kaaluma poolte huve, vaid kohus saab kontrollida üksnes seda,

kas leppetrahvi nõue vastab kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti õiguspärasuse eeldustele.

Tallinna Ringkonnakohus on 26.06.2020 määruses nr 3-20-387 (p 17) juhtinud tähelepanu, et

põhiseaduse § 3 lg-st 1 tulenevalt peab haldusakti andmiseks olema seaduslik alus ning kui

halduslepingus ei ole märgitud, et leppetrahvi nõue esitatakse haldusaktiga (vrd lahend nr 3-17-

1329, p 14), siis ei ole põhjust nõudekirja käsitada haldusaktina, mis poleks ka täitemenetluse

seadustiku (TMS) § 2 lg 1 tähenduses täitedokument (vt eriti TMS § 2 lg 1 p 21). Seetõttu tuleb

haldusorganil halduslepingust tuleneva nõude maksmapanekuks ja täitedokumendi saamiseks

pöörduda HKMS § 260 lg 1 alusel kaebusega halduskohtusse.

15. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd praegusel juhul ei sisaldanud 28.11.2016 haldusleping

mingeid erisätteid selle kohta, millises vormis leppetrahvi nõue esitatakse, lähtus halduskohus

õigesti lahendis nr 3-20-387 väljendatust ning käsitas Tallinna linna 14.04.2020 ja 22.05.2020

kirju üksnes nõudekirjadena, mitte haldusaktidena. Halduslepingust tuleneva nõude esitamine

haldusakti vormis võiks olla põhjendatud eelkõige juhul, kui tegemist on haldusakti andmise

asemel sõlmitud halduslepinguga (HMS § 98 lg 1). PlanS § 131 lg-s 2 sätestatud halduslepingut

ei sõlmita haldusakti andmise asemel. Asjaolu, et HMS § 102 lg 2 annab haldusorganile õiguse

iga halduslepingut erandina ühepoolselt muuta või leping lõpetada, kui see on tingimata vajalik,

et vältida ülekaaluka avaliku huvi rasket kahjustamist, ei tulene haldusorganile üldist volitust

3-20-1152

9(13)

halduslepingu alusel kujunenud õigussuhte reguleerimiseks haldusaktidega (vt ka HMS § 102

lg 1). Sellist õigust ei tulene mh HMS § 104 lg-s 2 sätestatud volitusest lõpetada õigusvastane

haldusleping haldusorgani otsusel. Asjakohane on ka argument, et olukorras, kus haldusorganil

võib tekkida vajadus pöörduda leppetrahvi nõude sundtäitmiseks kohtutäituri poole (nt puudub

võimalus nõutavat leppetrahvi tasaarvestada teisele lepingupoolele välja maksmisele kuuluvate

summadega – vrd Riigikohtu 19.12.2019 otsus nr 3-17-1329, p 18), kuid seadus ei näe ette, et

leppetrahvi nõude täitmiseks kohustav haldusakt oleks täitedokument (TMS § 2 lg 1 p 21), siis

peaks haldusorganil olema võimalik pöörduda leppetrahvi nõudega HKMS § 260 lg 1 alusel

halduskohtusse ja saada selle kohta otsus, mis on vajaduse korral sundtäidetav (TMS § 2 lg 1 p

2). Ringkonnakohus arvestab seejuures, et Tallinna linna 14.04.2020 ja 22.05.2020 kirjades oli

muu hulgas selgelt märgitud, et kui Park Plaza OÜ leppetrahvi tasumise nõuet ei täida, pöördub

Tallinna linn selle nõudega kohtusse, mistõttu ei pidanud pooled järeldama, et tegemist on juba

täitmiseks kohustusliku haldusaktiga.

III

Leppetrahvi nõudmise eelduste täidetus

16. Halduskohus viitas õigesti, millised üldised eeldused peavad olema VÕS § 158 lg 1 alusel

leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimiseks täidetud (vt Riigikohtu 10.05.2017 otsus nr 3-

2-1-36-17, p 11). Vaidlust ei ole selles, et Tallinna linna ja Park Plaza OÜ vahel on kehtiv

leping, mis sisaldab mh leppetrahvi kokkulepet (vt lepingu p 4.3). Samuti ei ole vaidlust, et

Park Plaza OÜ ei ole tuginenud lepingu p-st 3.5 tuleneva kohustuse väidetava rikkumise

vabandatavusele (vt lepingu p-d 6.1–6.3), mistõttu ei ole keelatud temalt leppetrahvi nõuda

(VÕS § 160). Menetlusosalised ei vaidle lisaks selle üle, et Tallinna linn on leppetrahvi

nõudmisest Park Plaza OÜ-d teavitanud mõistliku aja jooksul pärast väidetava rikkumise

avastamist (VÕS § 159 lg 2; nt Riigikohtu 09.05.2018 otsus nr 2-16-18005, p 13). Küll aga on

pooled eri meelt selle üle, kas Park Plaza OÜ on rikkunud lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustust,

täpsemalt viivitanud nimetatud kohustuse täitmisega (vt VÕS § 100), sest vaidlust ei ole selles,

et nõutavad tööd olid valminud hiljemalt 11.05.2020.

17. Halduskohus ei pidanud vajalikuks praeguses asjas kontrollida seda, kas Park Plaza OÜ

on lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustust rikkunud või mitte, kuna halduskohtu hinnangul tingib

leppetrahvi nullini vähendamise juba ainuüksi asjaolu, et Tallinna linna kaebuse esitamise ajaks

(12.06.2020) olid kohustused täidetud ja väidetava viivitusega ei ole Tallinna linnale kahju

tekkinud ehk leppetrahvi nõue ei olnud enam eesmärgipärane. Ringkonnakohtu hinnangul saab

leppetrahvi suuruse vähendamise küsimus siiski tõusetuda alles pärast seda, kui kohus tuvastab,

et leppetrahvi nõudmise eeldused on täidetud. Seetõttu pidanuks halduskohus võtma seisukoha,

kas vaidlusalused rajatised pidid olema ja ka olid välja ehitatud juba 12.03.2020 osakasutusloa

taotluse esitamise hetkeks või mitte. Tallinna linn on põhjendatult märkinud, et olukorras, kus

halduskohus jättis analüüsimata, milline oli lepingu p-st 3.5 tulenevate kohustuste täpne ulatus,

ei olnud kohtul ka alust väita, et tegemist oli Park Plaza OÜ jaoks ebaselge olukorraga.

18.

28.11.2016 halduslepingu nr TKA188 p 3.5 nägi ette järgmist: „3.5. Huvitatud isikud on

kohustatud oma kuludega tagama lisas 1 ja detailplaneeringus näidatud mahus ning ulatuses

rajatise valmisehitamise detailplaneeringukohase hoone kasutusloa taotlemise ajaks, kuid

hiljemalt kolme aasta jooksul pärast ehitusloa väljastamist. Rajatise püstitamiseks vajalik(ud)

ehitusluba(load) peavad olema väljastatud enne hoonele ehitusloa väljastamist.“ Kõnealust

punkti on hiljem muudetud 10.06.2020 sõlmitud lepingu lisadega 3 ja 4 (dtl 126–128), kuid see

ei mõjuta praeguse vaidluse lahendamist. Vaidluse all on esiteks see, kuidas mõista rajatise

valmisehitamise nõuet, ja teiseks see, kas tähtaeg rajatise valmisehitamiseks saabus juba DP

kohasele hoonele osalise kasutusloa andmise taotluse esitamise hetkeks ning kas piisab sellest,

kui rajatis valmis (osa)kasutusloa taotlemise (st taotluse menetlemise) ajal.

3-20-1152

10(13)

19. Park Plaza OÜ esitas 12.03.2020 taotluse, milles palus väljastada P. Süda tn 4 // Pärnu

mnt 29 // 31 // 33 äripindadega korterelamule (EHR kood 120850143) osaline kasutusluba.

Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 07.07.2020 osalise kasutusloa nr 2012371/11437,

mis hõlmas kõiki pindu peale korterite nr 40–42, 89, 129, 158 ning mitteeluruumide nr 43–68.

Park Plaza OÜ 24.08.2020 taotluse alusel on Tallinna Linnaplaneerimise Amet 21.12.2020

väljastanud hoonele teise osalise kasutusloa nr 2012371/24072, millega lubati võtta kasutusele

korterid nr 40, 41, 129 ning mitteeluruumid nr 43–65, 67, 68. Kolmanda osakasutusloa etappi

jäid korterid nr 42, 89, 158 ja mitteeluruum nr 66. Ehitisregistri andmetel ei ole neile ruumidele

seni kasutusluba väljastatud. Lepingu p-s 3.5 nimetatud rajatisele (EHR kood 220850311) on

väljastatud 21.12.2020 kasutusluba nr 2012371/23461 (dtl 270–297).

20. Kasutusloa taotluse nr 1911371/22021 menetluses esitatud märkustest (dtl 186–195) võib

järeldada, et 12.03.2020 osakasutusloa taotluse esitamise ajal oli hoone Pärnu mnt poolsel küljel

asuv jalakäijate ala alles ehitamisel, sh puudus nõuetekohane valgustus (vt 27.03.2020 märkus

nr 2637126 ja 30.03.2020 märkus nr 2638614). Tallinna linna 14.04.2020 leppetrahvi nõude

järgi ei olnud sel ajal veel kokkulepitud mahus valmis ehitatud teid, haljastust ja välisvalgustust.

Park Plaza OÜ 22.04.2020 vastusest (dtl 7–12) nähtuvalt täpsustas linna esindaja 15.04.2020,

et puudulik on hoone konsoolse osa all kulgev pooleliolev kergliiklustee, ebapiisavas mahus

väljaehitatud Pärnu mnt äärne tänavavalgustus ning P. Süda tn poolne kõnnitee ei vasta

muudatusprojektile. Park Plaza OÜ ei ole 12.03.2020 seisuga kirjeldatud puuduste olemasolu

vastuses eitanud, vaid märkis, et puudused on 21.04.2020 seisuga kõrvaldatud. Projektikohane

valgustus on Park Plaza OÜ kinnitusel rajatud ja P. Süda tn poolne kõnnitee erineb kinnitatud

muudatusprojektist üksnes ebaoluliselt (st sillutises on täringukivi asemel kasutatud rombikivi).

Hoone konsoolse osa alla jääva kergliiklustee valmimise viibimist on põhjendatud vajadusega

tee selle kvaliteedi tõstmiseks ümber ehitada. Ühtlasi leidis Park Plaza OÜ, et lepingu p-s 3.5

sätestatud tähtaeg ei saabunud juba kasutusloa taotluse sisseandmise hetkel, vaid rajatised pidid

valmima alles menetluse ajal, ja lepingust ei saa ka järeldada, et rajatised pidanuks olema valmis

juba hooneosale (st mitte hoonele tervikuna) kasutusloa taotlemise ajaks, ning lepingut ei ole

põhjust tõlgendada Park Plaza OÜ kahjuks. Tallinna linn juhtis 06.05.2020 e-kirjas (dtl 13–16)

täiendavalt tähelepanu puudustele haljastuses ja kanalisatsioonikaevude luukide ümbruses,

samuti sõidutee kahjustustele. Park Plaza OÜ teavitas nende puuduste kõrvaldamisest Tallinna

linna 11.05.2020 e-kirjaga (dtl 17–21).

21. Park Plaza OÜ leiab, et Tallinna linna viidatud ebaoluliste puuduste hilisem kõrvaldamine

(nn vaegtööde tegemine) ei tähenda, et nõutavad rajatised ei oleks tegelikult olnud valmis juba

12.03.2020 taotluse esitamise hetkeks. Ringkonnakohus ei nõustu selle seisukohaga. VÕS § 29

lg 1 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda esmajoones sellest, milline oli lepingupoolte

ühine tegelik tahe lepingu sõlmimisel. Kui poolte ühist tegelikku tahet ei ole võimalik kindlaks

teha, siis tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Kui ei nähtu, et pooled oleksid soovinud anda lepingus

kasutatud sõnadele üldlevinust erinevat tähendust, siis tuleb lähtuda üldlevinud tähendusest,

samuti arvestada lepingutingimuste tõlgendamisel ka teisi lepingutingimusi, lepingu olemust ja

eesmärki (VÕS § 29 lg-d 6 ja 7).

22. Puuduvad andmed, et pooled oleksid praegusel juhul soovinud sisustada lepingutingimusi

muul viisil, kui neid tuleks sarnaste lepingute puhul tavapäraselt mõista. Eesti keele seletava

sõnaraamatu (2009) kohaselt tähistatakse sõnaga „valmis“ (1. tähenduses, mille vastandiks on

„pooleli“) midagi sellist (nt maja), mis on viidud vajalikku lõplikku seisu või täielikku soovitud

olukorda. Rajatise valmisehitamiseks lepingu p 3.5 tähenduses tuleb seega pidada olukorda,

kus projektikohane rajatis on ehituslikult lõpetatud määral, et sellele saaks väljastada kasutusloa

(EhS § 50 lg 1). Avalikult kasutatava taristu rajamise või rekonstrueerimise ja selleks vajalike

3-20-1152

11(13)

kulutuste kandmise kohustuse huvitatud isikutele üleandmise kõrval tuleb lepingu p 4.5 järgi

pidada lepingu üheks eesmärgiks tagada, et DP kohased rajatised (lepingu p 2.1) oleksid valmis

enne hoonele kasutusloa andmist. Poolte ühiseks tegelikuks tahteks ei saa mõistlikult pidada

seda, et rajatised tuleks lugeda valminuks juba siis, kui ehitus on veel korralikult lõpetamata

(nn vaegtöö). Park Plaza OÜ esitatud 21.04.2020 fotod kinnitavad, et hoone konsoolse osa all

paiknev kergliiklustee oli aiaga piiratud ning seda ei olnud järelikult võimalik otstarbekohaselt

kasutada. Rajatise kogumahtu arvestades olid 06.05.2020 e-kirjas välja toodud puudused küll

väikesemahulised, kuid pidades silmas, et nende kõrvaldamiseks tuli teha mh asfalteerimistöid,

ei saanud rajatist pidada ehituslikult lõpetatuks ja kohustust seega täidetuks (vrd Riigikohtu

21.01.2015 otsus nr 3-3-1-73-14, p 13). Seetõttu nõustub ringkonnakohus Tallinna linna

seisukohaga, et Park Plaza OÜ täitis lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustused 11.05.2020.

23. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa lepingu p-st 3.5 lisaks järeldada, et rajatised tulnuks

valmis ehitada hiljemalt kasutusloa menetluse kestel või alles hiljemalt DP kohasele hoonele

tervikuna kasutusloa taotlemise ajaks. Kuigi EhS § 50 lg 5 kohaselt võib ehitise osale anda ka

osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ja seda on võimalik ohutult kasutada, puudub mõistlik

põhjus järeldada, et pooled oleksid lepingus soovinud eristada olukordi, kus hoonele taotletakse

kasutusluba tervikuna või osaliselt. Nagu eespool märgitud, oli lepingu üks eesmärke tagada,

et hoone kasutusele võtmise ajaks oleks üldkasutatav taristu juba kasutusvalmis. Oluline on ka

arvestada, et 07.07.2020 väljastatud osakasutusluba hõlmas 115 eluruumi ja 51 mitteeluruumi

ning sellest jäid välja üksnes 6 eluruumi ja 26 mitteeluruumi. Seega ei olnud tegu olukorraga,

kus osakasutusluba hõlmab vaid kõrvalise osa hoonest. Otsitud on seegi väide, et rajatised ei

pidanud olema valminud kasutusloa taotluse esitamise hetkeks, vaid piisas nende valmimisest

taotluse menetlemise ajal. Kuigi tuleb nõustuda, et „taotlemise aeg“ võib keeleliselt tähistada

nii taotluse esitamise ajamomenti kui ka taotluse menetlemise ajavahemikku, on ratsionaalne

arvata, et poolte tegelik tahe oli määrata lepingus rajatise valmisehitamise tähtpäev kindlaks

konkreetse sündmusega (s.o kasutusloa taotluse esitamine). Sellele viitab muu hulgas asjaolu,

et lepingu p-s 4.3 sätestatud leppetrahvi kokkulepe (100 eurot päevas) eeldab võimalust teha

kohustuse rikkumine kindlaks kuupäevaliselt. Teistsugust järeldust ei saa teha ka lepingu p-st

4.5, mille kohaselt on linnal õigus keelduda DP kohasele hoonele kasutusloa andmisest, kui

huvitatud isik ei ole rajatist valmis ehitanud, sest asjaolust, et kui rajatis valmib enne kasutusloa

taotluse menetluse lõppemist, siis ei ole Tallinna linnal alust keelduda hoonele kasutusloa

väljastamisest, ei tulene järeldust, et huvitatud isik ei ole lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse

täitmise tähtaega rikkunud (st kasutusloa väljastamine ei piira iseenesest leppetrahvi nõudmist).

Kokkuvõtteks pidid avalikuks kasutamiseks mõeldud rajatised olema valmis ehitatud hiljemalt

12.03.2020 ja kuna need valmisid lõplikult alles 11.05.2020, siis on Park Plaza OÜ viivitanud

lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse täitmisega 61 päeva ja peab tasuma lepingu p 4.3 kohaselt

leppetrahvi 6100 eurot.

IV

Leppetrahvi proportsionaalsus

24. Lepingu p 4.3 järgi kohustus huvitatud isik mh lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse

rikkumise korral maksma linnale leppetrahvi 100 eurot päevas. Vaidlust ei ole selles, et Park

Plaza OÜ on VÕS § 162 lg 1 alusel nõudnud leppetrahvi vähendamist ja ei ole seni leppetrahvi

tasunud, mistõttu ei esine ka VÕS § 162 lg-s 3 sätestatud piirangut leppetrahvi vähendamiseks.

VÕS § 162 lg 1 annab kohtule õiguse juhul, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult

suur, vähendada seda mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustatud isiku poolt kohustuse

täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Halduskohus vähendas praeguses asjas leppetrahvi nullini, võttes aluseks, et Tallinna linnale ei

ole kahju tekkinud (st linn ei pidanud vajalikke töid ise tegema) ja nõutavad tööd olid tehtud

3-20-1152

12(13)

juba enne halduskohtule kaebuse esitamist ning seetõttu sai leppetrahvil olla üksnes karistuslik

eesmärk, mis ei ole lubatav (vrd ATSS § 3 lg 2 ja § 8 lg 3 p 1).

25. Ringkonnakohus ei jaga halduskohtu seisukohta, et sarnaselt sunniraha sissenõudmisele

tuleb pärast kohustuse täitmist lõpetada ka leppetrahvi sissenõudmine. ATSS § 2 lg 1 ja § 4 lg

1 järgi ei kohaldata halduslepingust tuleneva kohustuse täitmise tagamiseks ATSS-s sätestatud

sunnivahendeid. Erinevalt sunnirahast ei piirdu leppetrahvi funktsioon kohustuse täitmisele

sundimisega ning leppetrahvi eesmärke ei kitsenda iseenesest asjaolu, et leppetrahvi kokkulepe

sisaldub halduslepingus. Teistsuguseks järelduseks ei anna alust, et VÕS-i sätete kohaldamisel

avalik-õiguslikus suhtes tuleb arvestada avalik-õigusliku suhte eripära. Riigikohtu 19.12.2019

otsuses nr 3-17-1329 (p-d 18–20) on avalik-õigusliku suhte eripäraks peetud eelkõige avaliku

võimu kandja pädevust määrata üksikisiku õigused ja kohustused kindlaks ühepoolselt ja

siduvalt, samuti halduskohtu kontrolli piiratust halduse kaalutlusotsuste üle (HKMS § 158 lg 3).

HMS § 105 lg 1 järgi kohaldatakse halduslepingutele tsiviilõiguslike lepingute kohta käivaid

sätteid ning halduslepingu alusel leppetrahvi nõudmist kui kokkuleppelise õiguskaitsevahendi

maksmapanekut ei ole alust piirata põhimõtetega, mis on kohaldatavad ettekirjutuste täitmisele

sundimisel. Nagu märgitud, ei ole praegusel juhul halduslepingut sõlmitud haldusakti andmise

asemel.

26. Leppetrahvil on ühelt poolt preventiiv- ehk survefunktsioon, mille eesmärk on tagada

lepinguliste kohustuste täitmine ja vältida võimalikke tulevasi lepingurikkumisi, ning teiselt

poolt kahju hüvitamise ja täitmise tagamise funktsioon, mille eesmärk on tagada võlausaldajale

vähemalt miinimumhüvitis (vt I. Kull. VÕS § 158 kommentaar, p 3.1.2 – P. Varul jt (koost).

Võlaõigusseadus I. Üldosa (§§ 1–207). Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2016, lk 811).

Riigikohus leidis 14.06.2005 otsuses nr 3-2-1-66-05 (p 17), millele on korduvalt tuginetud ka

hilisemas praktikas, et leppetrahvil võib mh olla üksnes sanktsiooniline eesmärk, mis ei sõltu

tegelikust kahjust. Seega ei õigusta ainuüksi võlausaldajal kahju puudumine leppetrahvi nõude

rahuldamata jätmist või leppetrahvi vähendamist, kui see pole vastuolus hea usu põhimõttega.

Samas rõhutati, et kahju puudumine ei anna alust leppetrahvi vähendada, kui sellises ulatuses

leppetrahvi nõudmist õigustab leppetrahvi tagatisfunktsioon ehk võlausaldaja huvi tagatud

kohustuse täitmise vastu, mida ei pea mõõtma ainuüksi tekkinud varalise kahjuga.

27. Praeguses asjas on ringkonnakohtu hinnangul tegemist just viimati nimetatud olukorraga,

sest lepingu üks olulisi eesmärke oli tagada üldkasutatava taristu kasutatavus enne hoonele

kasutusloa taotlemist ning olenemata sellest, et seekord ei realiseerunud võimalus, et Tallinna

linnal tulnuks vajalikud ehitus- ja heakorratööd ise teha, tuleb linna huvi leppetrahviga tagatud

kohustuse viivituseta täitmiseks pidada kaalukaks. Avalikes huvides on kindlustada, et hoone

ehitamise ajal paratamatult piiratud kasutusvõimalusega avaliku taristu saaks kasutusele võtta

võimalikult kiiresti pärast hoone vähemasti sellises mahus valmimist, et seda on võimalik ja ka

soovitakse hakata otstarbekohaselt kasutama. Tallinna linn ei saanud halduslepingut sõlmides

lähtuda ainult fiskaalsest huvist, vaid pidi arvestama avalike huvidega laiemalt. Asjaolu, et

Tallinna linna halduskohtusse pöördumise ajaks oli Park Plaza OÜ lepingu p-st 3.5 tuleneva

kohustuse täitnud, ei tähenda, et leppetrahvil puuduks tagatisfunktsioon, sest seda ei ole alust

hinnata üksnes edasiulatuvalt. Asjaolust, et Park Plaza OÜ täitis pärast puudustele tähelepanu

juhtimist kohustuse mõistliku aja jooksul, ei saa tõsikindlalt järeldada, et Park Plaza OÜ oleks

kohustuse samal ajal täitnud ka ilma leppetrahvi nõude esitamiseta. Kuigi Tallinna linnal olnuks

lepingu p-st 4.5 tulenevalt võimalik keelduda hoonele kasutusloa andmisest kuni üldkasutatava

taristu valmisehitamiseni, ei piira see siiski lepingu p-s 4.3 sätestatud leppetrahvi kokkuleppe

rakendamist. Teistsugune tõlgendus muudaks lepingu p 4.3 vähemasti osaliselt sisutuks (VÕS

§ 29 lg 8). Lepingust tuleneva kõrvalkohustuse maksmapanek ei saa iseenesest olla vastuolus

hea usu põhimõttega, vaid nimetatud põhimõte piirab üksnes lepingust või seadusest tulenevate

3-20-1152

13(13)

õiguste kuritarvitamist (nt Riigikohtu 22.04.2015 otsus nr 3-2-1-28-15, p 13). Halduskohtu

viidatud paralleel isiku karistamisega süüteomenetluse väliselt ei ole asjakohane.

28. Seonduvalt väitega, et kuivõrd puudused olid väikesemahulised ja kõrvaldati kiiresti, siis

ei ole põhjendatud nõuda leppetrahvi 100 eurot päevas, vaid oluliselt vähem, on Tallinna linn

asjakohaselt juhtinud tähelepanu, et leppetrahvi arvestamine ise tagab selle proportsionaalsuse,

sest kui puudused on sedavõrd väikesed, et need on võimalik kiiresti kõrvaldada, siis ei saagi

leppetrahvi summa kujuneda ülemäära suureks.

29. Kokkuvõtlikult leiab ringkonnakohus, et lepingu p-s 3.5 sätestatud kohustuse täitmisega

viivitamise eest lepingu p 4.3 alusel 6100 euro suuruse leppetrahvi nõudmist ei ole alust pidada

ebaproportsionaalseks või hea usu põhimõtte vastaseks ning leppetrahvi vähendamiseks ei ole

alust.

V

Kokkuvõte ja menetluskulud

30. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 3 alusel rahuldab ringkonnakohus Tallinna linna

apellatsioonkaebuse ning tühistab Tallinna Halduskohtu 23.11.2020 otsuse. Ringkonnakohus

teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab Tallinna linna kaebuse ning kohustab Park Plaza OÜ-d

tasuma 28.11.2016 halduslepingu nr TKA188 p-ga 3.5 võetud kohustuse täitmisega viivitamise

eest Tallinna linnale leppetrahvi 6100 eurot.

31. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui

kõrgema astme kohus teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude

jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks

kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral

menetluskulusid välja ei mõisteta.

32. Tallinna linn on tasunud kaebuselt ja apellatsioonkaebuselt riigilõivu kokku 30 eurot (dtl

51; dtl 241), kuid pole esitanud andmeid muude menetluskulude kandmise kohta. Kuna

ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja uue otsusega rahuldab Tallinna linna kaebuse

tervikuna, siis tuleb tasutud riigilõiv HKMS § 108 lg 1 alusel Park Plaza OÜ-lt välja mõista.

Tallinna linna võimalikud muud menetluskulud jäävad HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda

kanda.

33. Park Plaza OÜ taotles esimese astme kohtus 1786,65 euro suuruse esindajakulu (vastab

esindaja 22,33 töötunnile) Tallinna linnalt väljamõistmist (dtl 217−221), kuid halduskohus on

juhtinud põhjendatult tähelepanu, et volitatud esindaja Reet Lääne ei ole allkirjastanud ühtegi

menetlusdokumenti ja ei ole tegelikult Park Plaza OÜ-d halduskohtumenetluses esindanud.

Üksnes abi menetlusdokumentide koostamisel ja menetlusosalise õigusnõustamine ei muuda

isikut veel esindajaks (HKMS § 31 lg 2; nt Riigikohtu 09.12.2020 otsus nr 3-18-2099, p 32;

01.03.2017 otsus nr 3-3-1-79-16, p 24; 22.10.2012 otsus nr 3-3-1-46-12, p 33). Samuti ei saa

R. Läänet käsitada nõustajana, sest HKMS ei näe kirjalikus menetluses nõustaja osalemist ette

(nt Riigikohtu 27.06.2018 otsus nr 3-18-306, p 10; 27.01.2014 määrus nr 3-3-1-84-13, p 16).

Apellatsioonimenetluses on R. Lääne esindajana osalenud ringkonnakohtu 22.09.2021 istungil,

kuid Park Plaza OÜ ei ole esitanud kohtule menetluskulude nimekirja ega kuludokumente.

Kuna ringkonnakohus rahuldab Tallinna linna apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse, millega

rahuldab Tallinna linna kaebuse, siis jäävad Park Plaza OÜ menetluskulud HKMS § 108 lg 1

ja § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)