2-21-11323/5 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest Määruse tegemise aeg ja koht 2. november 2021, Tartu Tsiviilasja number 2-21-11323 Tsiviilasi Vitali Gaitšonok kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr X Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu 25. augusti 2021. a määrus Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Vitali Gaitšonoki määruskaebus Kohtuistungi toimumise aeg kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindaja Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Vitali Gaitšonok (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel

RESOLUTSIOON 1. Jätta Tartu Maakohtu 25. augusti 2021. a määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta määruse põhjendusi. 2. Jätta määruskaebus rahuldamata. 3. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Vitali Gaitšonoki kanda.

Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

2

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. Vitali Gaitšonok (avaldaja) esitas 24. mail 2021 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse (avaldus), milles palus sulgeda kinnistusraamatu registriosa nr X. Avalduse põhjenduste kohaselt kinnisasja asukohaga X (registriosa nr X) ei eksisteeri. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti X kirjaga tunnistati ehitise laiendamiseks X väljastatud ehitusluba nr X ehitusseadustiku (EhS) § 46 lg 1 p 1 ja lg 2 p 2 alusel kehtetuks, mistõttu ei saa kinnisasja ka kunagi eksisteerima. 2. Tartu Maakohtu kohtunikuabi jättis 16. jaanuari 2021. a kandemäärusega avalduse rahuldamata. Määruse põhjenduste kohaselt on registriosa nr X teise jakku omanikuna kantud ALG Liisingu Aktsiaselts (registrikood 10308153). Registriosa nr X asukohaga X (mitteeluruum) teise jakku on kantud omanikuna Hooneühistu Kuramaa (registrikood 80075555), mis on likvideerimisel. Avaldaja on Hooneühistu Kuramaa liige. X korteriühistu (registrikood 80530479) registrikaart on avatud 13. jaanuaril 2018 korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 66 lg 4 alusel. Avaldaja kinnistamisavalduse alusel ei ole seega võimalik registriosa nr X kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg 1 p 1 ja 2, KrtS § 60 lg 1 ja 2 ning mittetulundusühingute seaduse § 47 lg 1 ja 2 järgi sulgeda. 3. Avaldaja esitas 30. juunil 2021 määruskaebuse, milles palub tühistada kohtunikuabi kandemääruse ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada. Kinnistusosakond on lähtunud korteriühistu likvideerimise sätetest, jättes samas põhjendamata, kuidas nimetatud õigusnormid esitatud avaldusele kohalduvad ja miks on nende alusel põhjendatud avaldus rahuldamata jätta. Avaldaja ei soovi kogu korteriühistu likvideerimist, vaid korteri nr 2 registriosa sulgemist, kuna tegemist on ebaseadusliku olukorraga, kus kinnistusraamatusse on kantud kinnisasi, mida ei ole olemas. X kinnisasjal asub garaažikompleks. Pärast ehitusloa tühistamist on Tallinna Linnaplaneerimise Amet 11. septembri 2017. a kirjaga taotlusele X projekteerimistingimuste väljastamiseks garaažikompleksile elukorruste pealeehitamiseks vastanud, et olemasolevale garaažikompleksile elukorruste pealeehitamine on vastuolus kehtiva üldplaneeringuga ning seega pole võimalik projekteerimistingimusi koostada (EhS § 32 p 2). Seega pole võimalik korterit nr 2 ka ehitada. KRS § 72 lg 1 p 4 kohaselt suletakse kinnistusregistriosa kohapeal kinnistu mittetõendamisel. Vastavalt KRS § 51 p-le 3 on kinnisasjaks kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud korteriomand. KRS § 72 on imperatiivne säte ja ei jäta kinnistusregistriosa sulgemise osas, juhul kui kinnistut ei ole olemas, kaalumisvõimalust.

3

4. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel edasi lahendamiseks pädevale maakohtu kohtunikule. MAAKOHTU LAHEND 5. Tartu Maakohtu kohtunik jättis 25. augusti 2021. a määrusega avaldaja määruskaebuse läbi vaatamata. E-äriregistrist nähtuvalt on seoses 1. jaanuaril 2018 jõustunud KrtS sätetega 13. jaanuaril 2018 ametiülesande korras avatud korteriühistute registris X korteriühistu (registrikood 80530479) registrikaart. Korteriühistu liikmeteks on kahe korteriomandi omanikud. Korteri nr 1 omanik on likvideerimisel olev Hooneühistu Kuramaa, kelle esindajateks on likvideerijad Eduard Tomson, Valentin Derbin ja Viktor Lokk (ühine esindusõigus), ning korteri nr 2 omanik on ALG Liisingu Aktsiaselts, kelle esindajaks on juhatuse liige Andrei Tšernõšev. Avaldaja on hooneühistu liige. Kinnistusraamatu pidamisel kannete tegemist reguleeritakse lisaks KRS-ile kohtumenetlusena ka TsMS-is. KRS § 1 lg 2 ja TsMS § 592 lg 1 alusel on justiitsminister andnud kinnistusosakonna tegevuse korraldamiseks määrusena välja "Kohtu kinnistusosakonna kodukorra" (kodukord), milles reguleeritakse eraldi ka korteriomandite registriosade sulgemist. Kodukorra § 1941 lg 1 näeb ette, et korteriomandite registriosade ja korteriühistu registrikaardi sulgemisele kohaldatakse KrtS §-s 60 sätestatut. Seega on kohtunikuabi 16. juuni 2021 kandemääruses põhjendatult viidanud nimetatud sättele. KrtS §-s 60 sätestatu kohaselt saab korteriomandi registriosa sulgemise avalduse registriosakonnale pärast eriomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimist esitada üksnes korteriühistu. Avalduse võib esitada ka ainult üks korteriomanik (antud juhul kas hooneühistu või aktsiaselts eeskätt oma seaduslike esindajate kaudu), kuid kande tegemiseks on vajalik puudutatud isikute, st kõigi korteriomanike, nõusolek (KRS § 341 lg 1). Kuivõrd käesolevalt on kinnistuks korteriomand (KRS § 51 p 3), ei kohaldu registriosa sulgemisel KRS § 72 lg 1 p 4 ega kodukorra § 192 lg 1 p 3 sätted, vaid korteriomandi registriosa sulgemise erisätted. Õiguskirjanduses on registriosa sulgemist KRS § 72 lg 1 p 4 alusel peetud põhjendatuks juhul, kui näiteks maatükk (kaldakinnisasi) on maalihke tõttu merre varisenud. Eeltoodust tuleneb, et praegusel juhul ei ole kandeavaldus esitatud seadusega selleks õigustatud isiku poolt, mistõttu on ka määruskaebus TsMS § 637 lg 2 mõttes võetud menetlusse ebaõigesti. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 6. Avaldaja esitas 9. septembril 2021 määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse täies ulatuses tühistada ja teha uus määrus, millega avaldaja 30. juuni 2021 määruskaebus rahuldada. Avaldaja ei nõustu, et kande, mille tegemist avaldaja taotleb, tegemiseks saab avalduse esitada KrtS § 60 alusel vaid korteriühistu või korteriomanik. Tulenevalt kodukorra § 193 lg-st 1 oleks kinnistusosakond pärast avaldajalt kandeavalduse saamist saanud ja pidanud ametiülesande korras igal juhul alustama menetlust X registriosa sulgemiseks. Avaldaja on tõendanud, et korteriomandit ei eksisteeri ja ei saa kohaliku omavalitsuse poolt antud haldusakte arvestades ka kunagi eksisteerima.

4

Maakohus on ebaõigesti kohaldanud KrtS § 60. Säte rakendub olukorrale, kus korteriomandite registriosad suletakse seoses korterühistu likvideerimisega. Käesoleval juhul sellise olukorraga tegemist ei ole ja sulgeda tuleb ühe korteriomandi registriosa. Maakohtu arvates ei ole võimalik korteriomandi kui KRS § 51 p 3 kohase kinnistu registriosa sulgemine KRS § 72 lg 1 p 4 ega kodukorra § 192 lg 1 p 3 alusel ja nimetatud sätted käivad vaid kinnistute kui maatükkide kohta. See aga ei saa olla kinnistute registriosade sulgemist reguleerivate sätete mõte. Ei esine palju juhtumeid, kus maatükk variseb merre või kaob muul viisil üldse, küll aga esineb olukordi, kus korteriomandit, mille kohta on avatud kinnistusraamatu registriosa, ei ole olemas (nt uusarenduste puhul). Eestis valitseb ka tugeva kinnistusraamatu põhimõte, st lähtutakse sellest, et kinnistusraamatusse kantud andmed on õiged. Praegune olukord eirab seda põhimõtet oluliselt. 7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 8. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu 25. augusti 2021. a määruse resolutsiooni tühistamiseks puudub alus, kuid kooskõlas TsMS §-ga 659 ja § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb muuta määruse põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata. 9. Ringkonnakohtu hinnangul võis maakohtu kohtunik jätta avaldaja määruskaebuse läbi vaatamata, kuid seda mitte põhjusel, et määruskaebus on võetud TsMS § 637 lg 2 mõttes ebaõigesti menetlusse. Kinnistamisavalduse esitas kinnistusosakonnale avaldaja, kohtunikuabi jättis selle avalduse 16. jaanuari 2021. a kandemäärusega rahuldamata. TsMS § 599 esimesest lausest tulenevalt võib avaldaja esitada määruskaebuse kandemääruse peale, millega tema kandeavaldust ei rahuldata. Seega oli avaldajal õigus kohtunikabi 16. jaanuari 2021. a kandemääruse peale määruskaebus esitada. See, kas avaldaja oli kandeavalduse esitamiseks õigustatud isik, on kaebuse sisulise lahendamise küsimus. 10. Samas on ringkonnakohtu arvates õige maakohtu seisukoht, et kandeavaldus ei olnud praegusel juhul esitatud seadusega selleks õigustatud isiku poolt. Määruskaebuses esitatud väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. KrtS § 60 lg-st 1 tuleneb, et korteriomandi registriosa sulgemise avalduse registriosakonnale saab pärast eriomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimist esitada üksnes korteriühistu. 10.1. Avaldaja ei ole X korteriühistu ning avaldaja ei väida, et tal oleks korteriühistu esindamise õigus. Samuti ei väida avaldaja, et ta oleks aadressil X asuva kinnisasjaga seotud korteriomandi omanik. Avaldaja on asja materjalide põhjal X korteriomandi omaniku Hooneühistu Kuramaa liige. Hooneühistu Kuramaa esindajateks on selle likvideerijad Eduard Tomson, Valentin Derbin ja Viktor Lokk. Seega ei ole avaldaja KrtS § 60 ega KRS § 34 lg 1 tähenduses isikuks, kes saaks registriosakonnale korteriomandi registriosa sulgemise avalduse esitada.

5

10.2. Kohtunikuabi määruse muutmiseks ei annaks alust ka avaldaja väide, et kinnistusosakond oleks pidanud ametiülesannete korras igal juhul alustama menetlust X registriosa sulgemiseks. Ringkonnakohus märgib, et kohtud ei saa asuda käesolevas asjas hindama, kas kinnistusosakond oleks pidanud asuma tegutsema ametiülesande korras või mitte. Tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda esitada määruskaebust olukorras, kui kinnistusosakond ei alusta ametiülesande korras menetlust registriosa sulgemiseks. 11. Eelmärgitut arvestades on avaldaja määruskaebus õiguslikult perspektiivitu, st kaebust ei saaks rahuldada ka selles toodud väidete õigsust eeldades. Seetõttu peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta kaebus läbi vaatamata TsMS § 637 lg 1 p 6 ja § 659 alusel (nende sätete koosmõjus). Taoline lahendus on põhjendatav eelkõige menetlusökonoomiaga tsiviilasjade lahendamisel (TsMS § 2). Ringkonnakohus peab silmas nii üldist menetlusökonoomiat kui avaldaja menetluskulude kokkuhoidu. 12. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Teiste menetlusosaliste puudumise tõttu puudub vajadus kulusid rahaliselt kindlaks määrata. 13. TsMS § 696 lg 1 järgi saab käesoleva määruse peale esitada määruskaebuse Riigikohtule.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest