3-21-1208/15 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. oktoober 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-21-1208

Haldusasi Xi kaebus Viimsi Vallavalitsuse 02.02.2021

ettekirjutuse-hoiatuse ja 28.04.2021 korralduse nr 183

tühistamiseks

Menetlusosalised Kaebaja X, volitatud esindaja Urmas Mark

Vastustaja Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Mägi

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde kaebaja poolt 01.10.2021 esitatud tõendid, 08.10.2021

esitatud tõendid ning 09.10.2021 esitatud tõendid ning vastustaja 08.07.2021

menetlusdokumendi lisa ja 18.10.2021 menetlusdokumendi lisad.

2. Rahuldada Xi kaebus ja tühistada Viimsi Vallavalitsuse 02.02.2021 ettekirjutus-

hoiatus ning Viimsi Vallavalitsuse 28.04.2021 korraldus nr 183.

3. Mõista Viimsi vallalt välja Xi kasuks menetluskulu 30 eurot.

4. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

5. Asendada avaldatavas kohtulahendis kaebaja nimi tähemärgiga.

SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 29.11.2021 (halduskohtumenetluse

seadustik (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks

esitatud

apellatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

3-21-1208

2(11)

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi,

tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate kaudu).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Viimsi Vallavalitsuse järelevalveinspektor kontrollis 26.06.2020 Viimsi alevikus aadressil

xxxxxxx asuvat ridaelamut ja tuvastas, et xxxxxxx asuva ridaelamuboksi terrassi kohale on

ehitatud varikatus. xxxxxxx kinnisasja omanikud Y ja X selgitasid Viimsi vallale, et

soovivad varjualuse seadustada ja esitada selleks ehitusprojekti koos naabrite kirjaliku

nõusolekuga.

2. Viimsi vald edastas 12.01.2021 xxxxxxx omanikele ettekirjutuse eelnõu ning andis

võimaluse esitada vastuväited. X selgitas 22.01.2021, et terrassi suurus on alla 20 m2,

mistõttu ei pidanud ta selle kohale varikatuse rajamisest kohalikku omavalitsust teavitama.

3. Viimsi Vallavalitsus tegi korrakaitseseaduse (KorS) § 6 lg 1 ja § 28 ning ehitusseadustiku

(EhS) § 130 ja § 132 lg 3 p 2 alusel 02.02.2021 ettekirjutuse-hoiatuse, millega kohustas

Y ja X likvideerima xxxxxxx küljes asuv varikatus ja viima ehitis vastavusse ehitusloa

saanud ehitusprojektiga hiljemalt 30.04.2021.

26.06.2020 paikvaatlusel tuvastati, et xxxxxxx ridamaja ühele boksile on terrassi kohale

ehitatud varikatus. Naabri sõnul langeb varikatuselt tema kinnistule lumi ja vesi. Varikatuse

ehitust ei ole ehitusloa saanud projektis ette nähtud ja see muudab hoone fassaadi, mistõttu ei

vasta ridaelamu ehitisregistri koodiga xxxxxxx ehitusloa saanud ehitusprojektile. Varikatuse

ehitamisega on suurenenud xxxxxxx asuva ridaelamu pind. Varikatusest lähtuvad naabritele

kahjulikud mõjutused, mida ei ole võimalik vältida.

Omanik ei ole taotlenud ehitusluba või esitanud ehitusteatist ehitise laiendamiseks. Ridaelamu

väliskonstruktsioonid ja ehitise fassaad on korteriomanike kaasomand, mille korrashoiuks

vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase

korteriühistu valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Kaasomandi

eset kasutades kohustub omanik hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele

ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Ettekirjutuses sisaldus hoiatus, et selle tähtaegsel täitmata jätmisel rakendab Viimsi vald

sunniraha 320 eurot.

4. X esitas vaide, mille Viimsi Vallavalitsus jättis 28.04.2021 korraldusega nr 183

(vaideotsus) rahuldamata.

3-21-1208

3(11)

5. X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse 02.02.2021 ettekirjutuse-hoiatuse ja

28.04.2021 vaideotsuse tühistamiseks. Kaebaja on märkinud 08.10.2021 kaebuse täienduses, et

juhul, kui kohus leiab, et lammutamise nõue on põhjendatud, siis tuleb kaebajale anda mõistlik

tähtaeg kas varikatuse lammutamiseks või seadustamiseks, ning alternatiivselt kui kohus leiab,

et tähtaja andmine ei ole põhjendatud ning ka sunniraha määramise otsus tuleb jätta jõusse, siis

tuleb vastustaja poolt määratud sunniraha 320 eurot oluliselt vähendada selliselt, et see oleks

proportsioonis teistes sarnastes asjades määratud rahaliste kohustustega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Kaebaja palub tühistada Viimsi Vallavalitsuse 02.02.2021 ettekirjutus-hoiatus ning

28.04.2021 vaideotsus. Kaebuse motiivid on järgmised.

6.1. Küsimuse lahendamine kuulub Korteriühistu xxxxxxx pädevusse (vt korteriomandi- ja

korteriühistuseadus). Kaebaja on varikatuse ehituse korteriühistuga kooskõlastanud.

Kaebajale teadaolevalt ei ole ükski korteriomanik korteriühistule kaebust esitanud ning

võimaliku nõude esitamisel kuuluks see lahendamisele tsiviilkohtumenetluse korras.

Lisaks ei ole vastustaja kontrollinud väidetava naabri kaebuse paikapidavust. Pole olemas

kinnisasja, mida võiks nimetada „naabri kinnistuks“. Vaidlusalune terrass, varikatus ja

maa-ala, millele teoreetiliselt võib varikatuselt langeda lumi või vesi, ei kuulu ühegi korteri

eriomandi osa koosseisu, vaid on kõikide korteriomanike kaasomandi esemeks (vt kinnistu

nr xxxxxxx kinnisturegistri väljavõte; kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi lisa 1).

Kaebajale kuulub reaalosa nimetusega B3 ja naabrile, kelle õigusi väidetavalt rikutakse

kuulub reaalosa B2. Varikatuselt lähtuva lume ja vee koristamise või ärajuhtimise ja sellest

tõusetuvate nõuete lahendamine sama kinnistu piires ei kuulu vastustaja pädevusse.

Reaalosade suurused (105,6 m2) vastavad täpselt ridaelamu bokside suurusele, ühegi

omaniku reaalosa hulka ei kuulu hoone välist pinda. Samuti puudub kaasomanike vahel

kaasomandiosa kasutamise kokkulepe, vaid kaasomandiosa kasutatakse heas usus ning

korteriühistu otsustele tuginedes. Väljavõte ehitusprojektist kinnitab ja selgitab visuaalselt

eelnevat. Kinnistusraamatu andmed ei kattu üksüheselt ehitusprojektiga. Ehitusprojektis on

reaalosade nimetused vastavalt SÜD B3 ja SÜD B2. Seega ei vasta vastustaja väide naabri

õiguste kahjustamise kohta tõele.

6.2. Kohalik omavalitsus peab tagama, et valla territooriumil ei toimuks ebaseaduslikku

ehitustegevust, kuid EhS §-st 130 tulenevalt teostatakse järelevalvet eelkõige ehitise

ohutuse kontrollimise eesmärgist lähtuvalt. Üksnes ehitamise formaalne õigusvastasus ei

saa olla lammutamisettekirjutuse tegemise aluseks. Võimu teostamine peab vastama

seadusele ning olema proportsionaalne. Ükski õigusakt ei kohusta kohalikku omavalitsust

reageerima formaalsetele ja mitteolulistele mittevastavustele. Mitteoluline erinevus

tegelikkuse ja projekti vahel ei põhjusta praegusel juhul mingisugust ohtu ja võimalikud

naabrite vahelised vaidlused tuleb lahendada tsiviilkohtumenetluses.

6.3. Kaebaja rajatud varikatus vastab ehitamisele kehtestatud nõuetele, sest EhS lisa 1 kohaselt

pole alla 20 m2 suuruse varikatuse rajamiseks nõutav kohaliku omavalitsuse luba.

Vastustaja viidatud majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise

tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg 5 ei reguleeri ehitusloa kohustust.

Vastustaja vastusest jääb mulje, et kuni 20 m2 suurust varikatust võib ehitada üksnes

eraldiseisvale kinnistule ainsa ehitisena. See on äärmiselt ebatõenäoline ja eluliselt

ebausutav, et sellise sätte loomine oli seadusandja eesmärgiks.

3-21-1208

4(11)

6.4. Vastustaja väide, et varikatuse ehitamine on ehitise laiendamine, mitte alla 20 m2 suurusega

eraldiseisva rajatise ehitamine, on tõendamata ja paljasõnaline. Vastustaja pole esitanud

ehitusekspertiisi, eksperdiarvamust ega paikvaatluse läbiviimisest dokumenti. Varikatuse

ehitamine ei ole käsitatav xxxxxxx hoone laiendamisena EhS § 4 lg 2 tähenduses, mille

kohta on vaja esitada ehitusluba või ehitusteatis. Tegemist on eraldiseisva alla 20 m2

ehitusaluse pinnaga rajatisega, millele EhS lisa 1 järgi ei kohaldu ehitusteatise esitamise

nõue. Sellega ei muutu ridaelamuboksi füüsikalised omadused (EhS § 4 lg 1).

6.5. EhS § 132 lg-t 3 ning kohtupraktikat arvestades peetakse ehitise lammutamise nõuet

põhjendatuks vaid juhtudel, kui nõuetele mittevastavusega kaasneb oluline või kõrgendatud

oht, samuti püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ning mida pole võimalik

vähendada või leevendada. Selliseid asjaolusid käesoleval juhul ei esine ning vastustaja ei

ole neile senises menetluses ka tuginenud.

6.6. Vastustajal tuleb kõiki kohelda võrdselt. Võrdne kohtlemine ei ole tagatud, kui vastustaja

nõuab vaid üksikutel juhtudel (käesoleval juhul kaebajalt) varikatuse täielikku

lammutamist, samas kui mõnel juhul ei ole Viimsi vallas projektis ettenähtud terrassidele

ehitatud varikatuseid, lisatud markiise jmt kohustatud lammutama.

6.7. Vastustaja on väitnud, et ehitusloa saanud projektiga lubatud terrassil ei saa olla siseseinu

ega välisseinu. Samas on ka reaalosade B1 ja B2 terrassid seintega (kaebaja 09.10.2021

menetlusdokumendi lisa 3). Samuti on reaalosade B3 ja B9 vahelt näha varikatus, mis on

oluliselt suurem kui kaebaja varikatus (vt kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi lisa 4).

Kaebajale teadaolevalt pole nende „rikkumiste“ suhtes menetlust algatatud.

6.8. Määratud sunniraha suurus 320 eurot on ebaproportsionaalselt suur. Ühes teises

rikkumismenetluses määras vastustaja ebaseadusliku lainemurdja, suurusega 200 m2

ehitajale ühekordse trahvi summas 500 eurot (vt kaebaja 09.10.2021 menetlusdokumendi

lisa 5).

6.9. Vastustaja on vaideotsuse teinud 20 päeva ettenähtud tähtajast hiljem.

7. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

7.1. Ehitusloata ehitise laiendamine EhS § 4 lg 2 ja lisa 1 mõttes on kohaliku omavalitsuse

riikliku järelevalve pädevuses (EhS § 130 lg 2). Asjakohatu on väide, et korteriomandi

valitsemine toimub korteriühistu kaudu ja on korteriomanike vaheline tsiviilküsimus.

Kaebaja ei ole esitanud kõikide kaasomanike nõusolekut varikatuse ehitamiseks (vt KrtS §

31 ja § 38). Korteriühistu nõusolek ei ole piisav hoone välisfassaadi muutmiseks ning ühe

isiku soodustamiseks juurde lisanduva pinnaga.

7.2. Ehitusloa saanud projektiga lubatud terrassil ei saa olla siseseinu ega välisseinu. Terrassi,

kui arhitektuuri ehitusliku terminiga mõeldakse väljapoole hoonet jäävat ja seda

ümbritsevat, avatud ning maastiku suhtes tõstetud tasast ala. Terrassi sisse ei ole võimalik

ehitada varikatust. Varikatuse ehitamisel on tegemist ehitise laiendamisega (vt EhS § 4 lg

2; majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu

ja arvestamise alused“ § 19 lg 5). Ehitise laiendamisel kuni 33% tuleb vastavalt EhS lisale

1 esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt, mida kaebaja teinud ei ole.

7.3. Paikvaatluse aktilt koos fotodega on näha, et tegemist ei ole iseseisva ehitisega (vastustaja

18.10.2021 menetlusdokumendi lisa 1). Varikatus lähtub hoone seinast ja on seina külge

kinnitatud (kruvidega, neetidega vms ei oma tähtsust). Ehitise laiendamise tulemusel

3-21-1208

5(11)

muutub hoonealune pind. Hoone maapealse osa alune pind on hoonet ümbritsevast

maapinnast kõrgemal asuvate hooneosade projektsioon horisontaaltasapinnal ja

hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse pinna sisse loetakse hoone juurde

kuuluva rõdu, lodža, varikatuse ja muu taolise projektsioon horisontaaltasapinnal.

7.4. Ettekirjutus õigusliku aluseta ehitise lammutamiseks on kaalutlusotsus (EhS § 132 lg 3 p

2). Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud tiheasutusalal ehitamise naabrite õiguste ja

huvidega arvestamise vajadust. Tulenevalt kaasomanike õiguste kahjustamisest ja sellest,

et vald ei pea ega soovi põhistada tekkinud õigusvastast olukorda, ei ole ettekirjutuse

adressaadil õiguspärast ootust, et tema ebaseaduslik ehitis seadustatakse. Naaber on

leidnud, et varikatus põhjustab talle ebameeldivusi, mida ei ole võimalik vältida muidu, kui

varikatust lammutades. Käesoleval juhul ei ole tegemist elamiseks vajaliku rajatisega ega

hoonega, mille lammutamine nõuaks eriliselt põhjalikku kaalumist. Seetõttu selle

lammutamine ei ole ebaproportsionaalne avalikku ja naabrite huve silmas pidades.

Omavalitsus ei tohi võimaldada omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste

isikute ja avalikke huve (Eesti Vabariigi Põhiseadus (PS) § 19 lg 2 ja § 32 lg 2). Õigushüve,

mida on riivatud, on õiguskindlus, kuna on toimunud ehitusseadustiku nõuete rikkumine.

Omaniku kohustuseks on tagada ehitiste vastavus planeeringutele ja ehitusprojektile.

Ettekirjutusega antud küsimuses tagab vald sisuliselt seaduslikkust, mis on kohaliku

omavalitsuse kohustus. Omaniku huvi säilitada või seadustada ebaseaduslik ehitis ei ole

kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naabri huvist tagada nende õigused.

Samuti ei ole juurdeehitus isiku põhiseaduslik õigus, millele ei kehtiks seadustest tulenevad

piirangud, mida omanik peab arvestama. Avalik huvi seaduslikkuse tagamiseks ja naabri

huvi on ülekaalukam kaebaja huvist.

7.5. Kohaliku omavalitsuse kohustus sekkuda ebaseadusliku ehitise ehitamisel tuleneb

mitmetest õigusaktidest (PS § 154, kohaliku omavalitsuse korralduse seadus (KOKS) § 3

p 2, HMS, märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise ning kollektiivse pöördumise

esitamise seadus jne). Lammutamist on võimalik rakendada ka juhul, kui naabrile tekivad

ebameeldivused, mida ei ole võimalik leevendada või vähendada muul moel. Varikatusega

ei ole tegemist pelgalt formaalselt ilma õigusliku aluseta rajatud ehitisega. Kaebaja õigusi

ei riku vaidlusalune ettekirjutus, kuivõrd detailplaneeringust ega ehitusprojektist ei tulene

kaebajale õigust terrassile varikatust ehitada. Kaebajale on eelnevalt selgitatud, et sellist

varikatust antud asukohas asuda ei tohi. Kaebaja ei ole järginud järelevalveosakonna poolt

antud suulist hoiatust ning ehitise ehitamine ja sellest tulenvad kulutused olid kaebaja enda

risk.

7.6. Asjasse puutumatud on kaebaja etteheited teiste võimalik varikatuste osas. Samas ei ole

nende osas ükski naaber leidnud, et need nende õigusi rikuksid ning need varikatused on

ehitatud loa alusel.

7.7. Vaidlusaluse ettekirjutuse andmisel on järgitud ärakuulamiskohustust (haldusmenetluse

seadus (HMS) § 40 lg 1), kui 12.01.2021 edastati kaebajale ettekirjutuse-hoiatuse eelnõu

arvamuse avaldamiseks.

7.8. Vaidlusalune ettekirjutus-hoiatus on nii formaalselt kui ka materiaalselt õiguspärane. Kuna

vaidlusalune rajatis on vastuolu tõttu ehitusloa/teatise puudumise ja ehitamisele esitatavate

nõuete (EhS § 12) rikkumise tõttu nii formaalselt kui ka materiaalselt ehitusõiguse vastane,

on ettekirjutuse andmine põhjendatud. Kui ehitis on nii materiaalselt kui ka formaalselt

ebaseaduslik, kuulub see lammutamisele.

3-21-1208

6(11)

KOHTU PÕHJENDUSED

8. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja 02.02.2021

ettekirjutus kaebajale viimase poolt ridaelamule aadressiga xxxxxxx, Viimsi ehitatud

varikatuse lammutamiseks, on õiguspärane. Esmalt lahendab kohus veel lahendamata

taotlused

(I), seejärel võtab seisukoha, kas vastustaja oli pädev vaidlusalust haldusakti andma (II) ning

kontrollib

vaidlusaluse

ettekirjutuse-hoiatuse

sisulist

õiguspärasust

ehk

kas

lammutamisettekirjutuse andmiseks olid täidetud EhS § 132 lg 3 punkti 2 eeldused (III).

Viimaks lahendab kohus kaebuse ja jagab menetluskulud (IV).

I

9. Tallinna Halduskohtu 12.10.2021 määrusega on rahuldatud kaebaja esindaja 29.09.2021

tähtaja pikendamise taotlus ning pikendatud Tallinna Halduskohtu 15.09.2021 määruse

resolutsiooni punktis 2 sätestatud tähtaega kuni 08.10.2021 (resolutsiooni punkt 1); samuti

on pikendatud Tallinna Halduskohtu 15.09.2021 määruse resolutsiooni punktis 3 sätestatud

tähtaega kuni 18.10.2021 (resolutsiooni punkt 3). Seega oli kaebajal õigus esitada

menetlusdokumente ja tõendeid kuni 08.10.2021 ning vastustajal oli õigus esitada

vastuväiteid kuni 18.10.2021.

10. Kaebaja on esitanud 09.10.2021 tõendid.

11. Kohtu hinnangul on kaebaja 09.10.2021 tõendid esitatud tähtaja rikkumisega. Juhindudes

HKMS § 62 lg-st 1 koosmõjus § 51 lg-ga 4 leiab kohus, et tõendite asja juurde võtmine ei

põhjusta menetluse viibimist, kuivõrd need on esitatud enne vastustajale määratud

vastuväidete esitamise tähtaega, mistõttu on saanud vastustaja nendega tutvuda ja vastu

vaielda.

12. HKMS § 62 lg-st 2 juhindudes võtab kohus asja materjalide juurde kaebaja poolt

01.10.2021 esitatud tõendid, 08.10.2021 esitatud tõendid ning 09.10.2021 esitatud tõendid.

13. Vastustaja on koos 18.10.2021 vastuväidetega esitanud ka täiendavad tõendid (15.06.2021

paikvaatluse akt ning naabri e-kirjad). Kohtu hinnangul on nimetatud tõendid esitatud

tähtaja rikkumisega, kuivõrd täiendavate tõendite esitamiseks oli kohus andnud tähtaja

29.09.2021. Samas vastuväidete esitamiseks antud tähtaeg 18.10.2021 ei võimaldanud

enam täiendavaid tõendeid esitada. Vastustaja on põhjendanud täiendavate tõendite

esitamist 18.10.2021 asjaoluga, et kui kaebuses ei ole kaebaja eitanud, et on rajanud ilma

õigusliku aluseta rajatise hoone külge, siis 08.10.2021 täiendavates seisukohtades ei ole

kaebaja sellega nõus, mistõttu esitab vastustaja paikvaatluse akti koos fotodega. Kohtu

hinnangul ei tingi 15.06.2021 paikvaatluse akti asja juurde võtmine menetluse venimist,

kuivõrd ka kaebuse lisast 7 nähtub, mil moel paikneb varikatus võrreldes olemasoleva

hoonega (varikatus ulatub seinani; kaebuse lisa 7).

14. Seonduvalt naabri e-kirjadega märgib kohus, et nende sisu on kajastatud ka vaidlusaluses

ettekirjutuses-hoiatuses (vt kaebuse lisa 1, lk 1), mistõttu on saanud kaebaja esitada

vaidemenetluses ja ka kaebuses oma seisukohad naabri õiguste võimalikust riivest.

Eeltoodust lähtuvalt võtab kohus asja materjalide juurde vastustaja 08.07.2021

menetlusdokumendi lisa ja 18.10.2021 menetlusdokumendi lisad (HKMS § 62 lg-d 1 ja 2

ning § 51 lg 4).

3-21-1208

7(11)

II

15. Kaebaja on 08.10.2021 menetlusdokumendis mh taotlenud järgmist: 3) juhul, kui kohus

leiab, et lammutamise nõue on põhjendatud, siis tuleb kaebajale anda mõistlik tähtaeg kas

varikatuse lammutamiseks või seadustamiseks, ning alternatiivselt kui kohus leiab, et tähtaja

andmine ei ole põhjendatud ning ka sunniraha määramise otsus tuleb jätta jõusse, siis tuleb

vastustaja poolt määratud sunniraha 320 eurot oluliselt vähendada selliselt, et see oleks

proportsioonis teistes sarnastes asjades määratud rahaliste kohustustega. Arvestades, et kaebaja

on

vaidlustanud

02.02.2021

ettekirjutuse-hoiatuse,

millega

tehti

kaebajale

lammutamisettekirjutus ning määrati ettekirjutuse täitmise tähtaeg (30.04.2021), siis on

tühistamisnõudega hõlmatud ka küsimused, kas vastustaja oleks pidanud andma kaebajale

võimaluse ehitis seadustada, kas ettekirjutuse täitmiseks on määratud mõistlik tähtaeg ning kas

määratud sunniraha suurus on proportsionaalne. Kohtu hinnangul ei ole tegemist kaebuse

muudatusega HKMS § 49 mõttes.

16. Esmalt on kaebaja seadnud kahtluse alla vastustaja pädevuse lammutamisettekirjutuse

tegemiseks.

17. Kohus nõustub vastustajaga, et üldpädevus riikliku järelevalve teostamiseks tuleneb EhS

§ 130 lg 2 punktidest 2 ja 3. Vastavalt EhS § 130 lg 2 punktidele 2 ja 3 teostab kohaliku

omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet, täites selleks järgmisi ülesandeid: 2) ehitise või

ehitamise nõuetele vastavuse kontrollimine, sealhulgas ehitise kasutamiseelse ohutuse

kontrollimine ning 3) ehitamise teatise või ehitusloa olemasolu ja sellele kantud andmete

tegelikkusele vastavuse kontrollimine.

18. Käesoleval juhul kontrollis vastustaja riikliku ehitusjärelevalve käigus, kas kaebaja on

esitanud ridaelamuboksi xxxxxx terrassi kohale ehitatud varikatuse kohta ehitusteatise või

ehitusloa ning kas ehitatud varikatus vastas ehitamisele sätestatud nõuetele. Küsimus kuuluks

eraõiguse valdkonda juhul, kui kaebajale etteheidetud tegevus (varikatuse ehitamine) ei nõuaks

EhS kohaselt ehitusteatise ega ehitusloa esitamist ning jääks kaasomandi eseme otstarbekohase

kasutuse piiresse (KrtS § 30 lg 1 p 2) või on selleks teised korteriomanikud andnud vastava

nõusoleku (KrtS § 35). Nii näiteks on Riigikohus selgitanud, et korteriomandi juures asuva

terrassi kinniehitamine kui juurdeehituse püstitamine ei olnud tegevus, mis jääks korteriomandi

tavapärase kasutamise piiresse ning mida saaks seetõttu otsustada korteriomanike

häälteenamuse alusel (vt Riigikohtu halduskolleegiumi 18.12.2014 otsus nr 33-1-57-14, p 13).

Kuigi käesoleval juhul ei ole kaebaja esitanud vastustajale ka korteriomanike nõusolekut, ei

saaks terrassi kohale varikatuse ehitamine jääda kaasomandi tavapärase kasutamise piiresse.

Alljärgnevalt hindab kohus, kas varikatuse ehitamine oli ehitise laiendamine EhS § 4 lg 2

tähenduses.

19. Vastustaja hinnangul on varikatuse ehitamine hoone laiendamine EhS § 4 lg 2

tähenduses. Kaebaja sellise käsitlusega ei nõustu, vaid leiab, et tegemist on eraldiseisva alla 20

m2 rajatisega, mille ehitamiseks ei ole vaja ehitusteatist esitada (EhS lisa 1).

20. Vaidlust ei ole selles, et xxxxxx juures olev terrass on kaasomandi osa. 15.06.2021

koostatud paikvaatluse aktist nähtub, et terrassi kohal olev varikatus on kinnitatud xxxxxx

korteriomandi välisseina külge ning toetub xxxxxxx korteriomandi juurde kuuluvat haljasala

ning naabri korteriomandi juurde kuuluvat parkimiskohta eraldavale seinale/aiale (vt vastustaja

18.10.2021 menetlusdokumendi lisa 1, fotod nr 1 ja nr 2). Samuti nähtub kaebuse lisalt 7

(varikatuse joonis), et varikatus ulatub ridaelamuboksi välisseinani. See tähendab, et isegi, kui

varikatuse joonisel (kaebuse lisa 7) kujutatud puitkonstruktsioon (tähistatud numbritega 1 ja 2),

millele katusematerjal on kavandatud panna, ei kinnitu seina külge ja on jäetud mõningane vahe

3-21-1208

8(11)

seinaga, siiski ulatub varikatus vastu välisseina ning visuaalselt vaadatuna moodustab varikatus

hoonega ühtse funktsionaalse terviku.

21. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et kõnesoleva ridaelamu ehitusprojekt ei näinud ette

terrassi kinniehitamist ega selle kohale varikatuse ehitamist.

22. Vastustaja on õigesti märkinud, et ehitise laiendamise tulemusel muutub hoonealune

pind.

23. Viimsi Vallavolikogu 13.09.2005 määruse nr 32 „Üldplaneeringu teemaplaneeringu

„Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ Kehtestamine“

lisa 1 „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ ptk 4.1

„Üldised nõuded elamuehitusele kogu Viimsi valla territooriumil“ kohaselt võib krundil toodud

ehitusalune pind olla suurem vaid terrasside arvel ning allmärkusena nr 1 on samas täpsustatud,

et terrassi alust ala ei lubata ka hiljem kinni ehitada (lk 21). Samuti on vastustaja asjakohaselt

viidanud majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete

loetelu ja arvestamise alused“ § 19 lg-le 5, mis sätestab, et hoonealuse, sealhulgas hoone

maapealse osa aluse pinna sisse loetakse hoone juurde kuuluva rõdu, lodža, varikatuse, välja

arvatud § 19 lõike 6 punktis 8 nimetatud varikatuse, ja muu taolise projektsioon

horisontaaltasapinnal.

24. Tallinna Ringkonnakohus on selgitanud, et ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on

krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist ning rajatiste

planeeringujärgse ehitusaluse pinna sisse arvestamisel tuleb lähtuda sellest, kas need rajatised

kahjustavad seda eesmärki ja võivad rikkuda naabrite õigusi; näiteks ei kahjusta reeglina

naabrite õigusi juurdepääsuteed, väikesed parkimisalad, katuseräästad, katmata välistrepid ja

katmata terrassid, mis võivad jääda hoone ehitusaluse pindala hulka arvamata (Tallinna

Ringkonnakohtu 26.05.2017 otsus nr 3-15-1620, p 15). Ka käesoleval juhul toetub varikatus

naabri parkimiskoha poolsele seinale/aiale ning on kinnitatud hoone välisseina külge, mistõttu

visuaalselt suurendab krundi täisehitatust. Eeltoodust lähtuvalt nõustub kohus vastustajaga, et

varikatuse püstitamise näol on tegemist ehitise laiendamisega EhS § 4 lg 2 mõistes ning seetõttu

ei saa käsitleda ehitatud varikatust ka eraldiseisva rajatisena EhS lisa 1 tähenduses. Eeltoodust

lähtuvalt puudub vajadus asuda analüüsima, kas on muutunud hoone füüsikalised omadused.

25. Ülalmärgitust lähtuvalt ei ole vastustaja oma pädevust ületanud vaidlusaluse haldusakti

andmisel.

III

26. Vaidlustatud ettekirjutuse-hoiatuse õigusliku alusena on mh märgitud EhS § 132 lg 3 p

2. Viidatud sätte kohaselt otsustab korrakaitseorgan ehitise lammutamise eelkõige, kui ehitise

ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik

piisavalt vähendada või leevendada. Seega on EhS § 132 lg 3 punkti 2 eeldusteks: 1) tegemist

on ebaseadusliku ehitamisega ning 2) sellega on kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele

kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt

vähendada ega leevendada.

27. Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et xxxxxx elamu ehitusprojekt ja 27.03.2006 väljastatud

ehitusluba ei näinud ette varikatuse ehitamist, samuti sellele, et kaebaja ei ole esitanud

varikatuse ehitamise kohta ehitusteatist, ehitusluba ega ehitusprojekti. EhS § 12 lg 1 kohaselt

tuleb ehitada ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid.

3-21-1208

9(11)

Omanik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest

tulenevatele nõuetele, sh peab omanik tagama ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks vajalike

lubade olemasolu ning nõutavate teavituste ja teadete esitamise (EhS § 19 lg 1 p 2). Seega on

vastustaja õigesti leidnud, et tegemist oli ebaseadusliku ehitustegevusega.

28. Küll aga ei piisa lammutamisettekirjutuse andmisest pelgalt sellest, et ehitis on püstitatud

õigusliku aluseta (Tallinna Ringkonnakohtu 22.06.2021 määrus nr 3-21-1208, p 12), vaid

täidetud peab olema ka teine EhS § 132 lg 3 punkti 2 eeldus.

29. Vaidlusaluses ettekirjutuses on leitud, et xxxxxx ridaelamu boksile on juurde ehitatud

varikatus, mille läbi on suurenenud ridaelamu xxxxxx ehitisealune pind ja millest lähtuvad

naabrile kahjulikud mõjutused, mida ei ole võimalik vältida (vt kaebuse lisa 1, lk 2). Lisaks on

kaebaja vastuväidetele vastates märgitud vaidlusaluses ettekirjutuses, et ehitamisel tuleb

arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi ning rakendada abinõusid nende õiguste

ülemäärase kahjustamise vastu; käesoleval juhul kuhjub varikatuselt maha libisev lumi naaber

korteriomandi parkimiskohale kahjustades seeläbi naabri huvisid (vt kaebuse lisa 1, lk 3).

„Tulenevalt kaasomanike õiguste kahjustamisest ja sellest, et vald ei soovi põhistada

olemasolevat õigusvastast olukorda, ei ole ettekirjutuse adressaadil õiguspärast ootust, et tema

ebaseaduslik ehitis seadustatakse. Ehitise lammutamise nõue on äärmiselt range

mõjutusvahend, mida tuleb kohaldada kohases menetluses domineeriva avaliku huvi korral.

Siinjuures peavad olema ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks või

selle kahjulike tagajärgede ärahoidmiseks. Avaliku huvina tuleb siinkohal käsitleda asjaolu, et

ehitusloa andmise näol on tegemist põhimõtteliselt naabritevahelise kokkuleppega (projektid

läbivad naabrite kaasamise menetluse), mida tuleb kõigil arvestada ja täita. Ühtlasi on avalik

huvi selles, et ilma õigusliku aluseta ehitiste seadustamine ei saaks normiks ega loodaks

pretsedenti, mis annab aluse ka järgmistel taotlejatel nõuda analoogseid otsuseid kohalikult

omavalitsuselt. Ehitise näol on tegemist lihtsa rajatise – varikatus, mille lammutamine ei ole

ebaproportsionaalne avalikku ja naabrite huve silmas pidades. Omavalitsus ei tohi võimaldada

omandiõiguse teostamisel kahjustada piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (Põhiseadus §

19 lg 2 ja § 32 lg 2). Õigushüve, mida on riivatud, on õiguskindlus, kuna on toimunud

ehitusseadustiku nõuete rikkumine. Omaniku kohustuseks on tagada ehitiste vastavus

planeeringutele ja ehitusprojektile. Ettekirjutusega tagab vald sisuliselt seaduslikkust, mis on

kohaliku omavalitsuse kohustus. Omaniku huvi säilitada või seadustada ebaseaduslik ehitis ei

ole kaalukam avalikust huvist seaduslikkuse tagamiseks ja naaberkinnisasjade omanike

huvidest tagada nende naabrusõigused. Avalik huvi seaduslikkuse tagamiseks on ülekaalukam

ettekirjutuse adressaadi huvidest.“ (vt kaebuse lisa 1, lk 4).

30. Vaidlusaluses ettekirjutuses esitatud põhjendustest nähtub, et lammutamisettekirjutus on

tehtud, kuivõrd esineb ülekaalukas avalik huvi (tagada ehitamise seaduslikkus) ning

varikatusest lähtuvad negatiivsed mõjutused naabrile (parkimiskohale langeb varikatuselt vesi

ja lumi). Kuigi avalikku huvi ei ole keelatud lammutamisettekirjutuse tegemisel arvesse võtta,

siiski kui samal ajal ei tuvastata ehitise mittevastavust ehitisele esitatavatele nõuetele ja sellega

kaasnevat olulist või kõrgendatud ohtu, oleks tegemist formaalset laadi kõrvalekalletega, mis ei

annaks EhS § 132 lg 3 p 1 kohaselt alust nõuda ehitise lammutamist (vt Tallinna

Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 19).

31. Käesoleval juhul ei ole vaidlusaluses ettekirjutuses väidetud, et varikatuse püstitamine

ka ehitusloa ja ehitusprojekti esitamisel oleks üldse välistatud xxxxxx korteriomandi juures

oleva terrassi kohale. Seejuures on kaebaja esitanud kohtumenetluses fotod sellest, et xxxxxx

hoonele on ka teised korteriomanikud püstitanud terrassi kohale varikatuseid (vt kaebaja

09.10.2021 menetlusdokumendi lisad 3-4). Neile väidetele ei ole vastustaja vastu vaielnud, vaid

3-21-1208

10(11)

pidanud teisi varikatuseid asjasse puutumatuks. Kohtu hinnangul tuli vastustajal

lammutamisettekirjutuse andmisel kaaluda ka, kas esineb võimalus ebaseaduslikult ehitatud

varikatuse seadustamiseks. „Kuigi EhS § 132 lg 3 p 2 sõnastus viitab, et lammutamiseks

kohustamise saaks tingida üksnes ebaseadusliku ehitisega kinnisasja omanikule või

naaberkinnistute omanikele kaasnev üleliia koormav ja püsiv negatiivne mõju, ei välista see

arvestamist ka avalike huvidega /…/, mis võivad tingida (sh koostoimes naabritele kaasneva

püsiva negatiivse mõjuga) lammutamisettekirjutuse tegemise kui kõige rangema meetme

rakendamise.“ (Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 20). Avalikuks

huviks on ka õigusaktide järgimise tagamine, kuid see ei pruugi olla piisav, et nõuda ehitise

lammutamist, kui ebaseaduslik ehitis ei kahjusta muid avalikke huve ega kolmandate isikute

õigusi (Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 21).

Lammutamisettekirjutuse tegemine ei saa olla karistus omavolilise ehitamise eest, vaid tegemist

on korrakaitsemeetmega, mille eesmärk on tõrjuda ohtu või kõrvaldada kestev korrarikkumine

(KorS § 28 lg 1) ning seejuures peavad rakendatavad meetmed olema proportsionaalsed (KorS

§ 7) ja otstarbekad (KorS § 8) (Tallinna Ringkonnakohtu 25.03.2021 otsus nr 3-20-712, p 19).

32. Arvestades, et praegusel juhul on ülekaaluka avaliku huvina viidatud üksnes vajadusele

tagada seaduslik ehitamine, siis ei ole 02.02.2021 ettekirjutuses-hoiatuses esitatud avalik huvi

sedavõrd oluline, et õigustaks lammutamisettekirjutuse tegemist.

33. Lisaks avalik huvi argumendile on lammutamisettekirjutus tehtud ka põhjusel, et

ebaseaduslikult ehitatud varikatusest lähtuvad negatiivsed mõjutused naaberkorteriomandi

omanikule (varikatuselt valgub vesi ja lumi naabri parkimiskohale). Kuigi 02.02.2021

ettekirjutuses-hoiatuses on märgitud, et lammutamisettekirjutuse andmiseks peavad olema

ammendatud leebemad võimalused rikkumise kõrvaldamiseks või selle kahjulike tagajärgede

ärahoidmiseks, siiski põhjendusi osas, kas esineb ka leebemaid võimalusi rikkumise

kõrvaldamiseks või naabrile kaasnevate negatiivsete mõjutuste vähendamiseks või

leevendamiseks, vastustaja esitanud ei ole. Nii näiteks on Tallinna Ringkonnakohus oma

22.06.2021 määruse nr 3-21-1208 punktis 12 leidnud, et kaebusele lisatud tõendite pinnalt ei

ole selge, kas varikatuselt väidetavalt naabri parkimiskohale libisev lumi või vesi on selline

negatiivne mõju, mis koormab naabrit üleliia ja mida ei ole võimalik näiteks varikatuse

regulaarse lumest puhastamise või vee mujale juhtimisega leevendada. Sellekohaseid selgitusi

ei ole esitanud vastustaja ka kohtumenetluses. Lisaks eelnevale ei ole välistatud, et naabrile

varikatusest kaasnevaid negatiivseid mõjutusi on võimalik leevendada nt varikatuse kalde

muutmisega selliselt, et sademed ei valguks naabri parkimiskohale. Samas nähtub 15.06.2021

paikvaatluse akti fotolt nr 2 ning ka kaebuse lisalt 7 (varikatuse joonis), et naabri parkimiskoha

poolsesse äärde on varikatuse külge kinnitatud vihmaveetoru. Samas puuduvad vaidlusaluses

haldusaktis selgitused osas, kas vihmaveetoru ei leevenda naabrile varikatusest kaasnevaid

negatiivseid mõjutusi. Veelgi enam, vaidlusaluses haldusaktis puuduvad igasugused

kaalutlused, kas ja kuidas oleks võimalik negatiivseid mõjutusi leevendada. Seetõttu on

vastustaja jätnud kaalumata, kas varikatusest lähtuvad negatiivsed mõjutused on naabrile üleliia

koormavad ning juhul, kui jah, siis kas neid oleks võimalik leevendada või vähendada. Samuti

puuduvad kaalutlused, kas varikatust oleks võimalik seadustada ning kas ebaseaduslik

ehitamine on pelgalt formaalne või sisuline rikkumine. Seega on vaidlusalune haldusakt

kaalutlusvigadega, mis võisid mõjutada asja otsustamist. Järelikult on tegemist materiaalselt

õigusvastase haldusaktiga, mis kuulub tühistamisele. Kuivõrd kaebaja on vaidlustanud ka

vaideotsuse, siis tuleb ka vaideotsus tühistada. Arvestades, et kohus tühistab vaideotsuse, ei asu

kohus eraldiseisvalt analüüsima kaebaja väidet, et vastustaja on vaide lahendanud 20 päeva

tähtajast hiljem. Samuti vajadus võtta seisukoht küsimuses, kas vaidlusaluses haldusaktis

määratud sunniraha oli ebaproportsionaalselt suur. IV

3-21-1208

11(11)

34. Eeltoodust lähtuvalt tuleb rahuldada Xi kaebus ning tühistada Viimsi Vallavalitsuse

02.02.2021 ettekirjutus-hoiatus ja 28.04.2021 korraldus nr 183.

35. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja taotleb vastustajalt

menetluskuludena välja mõista 1070 eurot. Lisaks on kaebuselt ja esialgse õiguskaitse taotluselt

tasutud riigilõivu kokku 30 eurot.

36. Menetlusosaliste

esindajate

ja

nõustajate

kulud

on

väljamõistetavad,

kui

menetlusosalisel on tekkinud kulude kandmise kohustus (HKMS § 109 lg 11 ja § 103 lg 1 p 1).

Kulude kandmise kohustuse tekkimist tõendab vastav arve. Käesoleval juhul ei ole kaebaja

esitanud arveid, millelt nähtuks, et tal on tekkinud menetluskulude summas 1070 eurot

kandmise kohustus. Seega ei kuulu kaebaja õigusabikulu summas 1070 eurot vastustajalt välja

mõistmisele. Küll aga tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista riigilõiv 30 eurot.

37. Eeltoodust lähtuvalt mõistab kohus vastustajalt välja kaebaja kasuks menetluskulu 30

eurot. Muus osas jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Anu Maria Brenner