3-20-2535/37 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.10.2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2535

Haldusasi

Kanaste OÜ kaebus Saue Vallavalitsuse 09.12.2020

korralduse nr 1273 „Saue vallas Aila külas asuvate Suve tee

L1, Suve tee L2 ja Kevade tee transpordimaa kinnistute ning

Suve tee 24 üldkasutatava maa kinnistu sundvõõrandamine“

tühistamiseks.

Menetlusosalised

Kaebaja – Kanaste OÜ, seaduslik esindaja Andres Põld,

volitatud esindaja Kaspar Kamsakann

Vastustaja – Saue vald, seaduslik esindaja Andres Laisk,

volitatud esindajad Kristi Saar, v.adv Ramil Pärdi ja v.adv

Sandor Elias

Asja läbivaatamise vorm

Kohtuistungil 23.09.2021 ja kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Saue Vallavalitsuse 09.12.2020 korraldus nr 1273.

2. Mõista Saue vallalt Kanaste OÜ kasuks välja menetluskulu 7030 eurot. Muus osas jätta

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

3. Jätta rahuldamata kaebaja 12.10.2021 taotlus võtta asja juurde 14.09.2021

menetlusdokumendi lisadena loetletud dokumendid ning 12.10.2021 menetlusdokumendi

lisa. Samuti jätta juurde võtmata tõendina 28.10.2021 esitatud dokument.

4. Jätta rahuldamata vastustaja taotlus 08.10.2021 menetlusdokumendile lisatud tõendi

(Suve ja Kevade tee eelkalkulatsioon) ja 12.10.2021 menetlusdokumendile lisatud

(ekspertiis) tõendi asja juurde võtmiseks.

5. Jätta rahuldamata vastustaja 08.10.2021 taotlus kaebaja trahvimiseks esialgse

õiguskaitse määruse mittetäitmise eest.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 29.11.2021 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

2(15)

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Saue Vallavalitsus kehtestas 06.10.2009 korraldusega nr 629 (tl 42, kd I) Aila küla Kanaste,

Heinatee 21 ja Heinatee põik 5 maaüksuste detailplaneeringu (edaspidi DP).

Kinnistud Suve tee L1 (katastritunnusega 72701:003:0398, sihtotstarve 100% transpordimaa),

Suve tee L2 (katastritunnusega 72601:001:1494, sihtotstarve 100% transpordimaa), Kevade tee

(katastritunnusega 72601:001:1495, sihtotstarve 100% transpordimaa) ning Suve tee 24

(katastritunnusega 72701:003:0359, sihtotstarve 100% üldkasutatav maa) asuvad viidatud DP

alas. Kanaste OÜ on DP ala arendaja ja viidatud kinnistute omanik.

2. DP elluviimiseks sõlmiti Saue Vallavalitsuse ja detailplaneeringust huvitatud isiku vahel

18.09.2009 kuupäeva kandev kokkulepe (edaspidi ka põhileping) detailplaneeringuga määratud

teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamiseks ning kasutamiseks (tl 19-20, kd I).

Nimetatud põhikokkuleppe juurde sõlmiti 10.09.2015 lisakokkulepe nr 1 (tl 45-47, kd I) ning

veel täiendav lisakokkulepe 24.08.2016 (tl 21-23, kd I) (edaspidi lisakokkulepped). Mõlemas

lisakokkuleppes on kokku lepitud, et põhileping jääb kehtima ulatuses, mida lisakokkuleppega

ei muudeta.

Põhilepingu punkt 3.1 kohaselt on huvitatud isik kohustatud välja ehitama DP järgse tehnilise

infrastruktuuri ja avaliku ruumi oma vahenditest (punkt 3.2) ning punkti 3.3 kohaselt avaliku

ruumi hulka kuuluvate teede valmimisel (kasutuslubade saamisel), sõlmima vallaga avalikuks

kasutuseks vajalike teede kohta teede tasuta võõrandamise lepingu või teeseaduse § 4 lg 3

kohase eratee avaliku kasutamise lepingu. Teede avalikku kasutusse andmise eest vald eratee

omanikule hüvitist tasuma ei pea. Põhilepingu punkt 3.4 näeb ette ehituslubade taotlemise

järjekorra (I ja II etapp) seotuna ehitusjärjekorraga. Põhilepingu punkt 3.5 sätestab punktis 3.1

toodud kohustuste mittenõuetekohase täitmise korral vallale õiguse korraldada tööde

tegemiseks vähempakkumine ja nõuda tehtud kulutused (lepingu p 3.1 tööde tegemisel) sisse

huvitatud isikult.

Eelnimetatud lisakokkulepete punkti 3.4 kohaselt on huvitatud isik ehk Kanaste OÜ kohustatud

enne detailplaneeringu kohastele hoonetele ehituslubade taotlemist (v.a punktis 3.4.2 viidatud

kolme krundi osas) välja ehitama detailplaneeringujärgse tehnilise infrastruktuuri (st.

detailplaneeringuga määratud kütte-, veevarustus-, ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni rajatised sh

puurkaevud,

telekommunikatsiooni,

nõrkvoolu-

ja

elektrivõrgud,

küttegaasi-

ja

elektripaigaldised,

surveseadmestikud

ja

nende

teenindamiseks

vajalikud

ehitised,

välisvalgustus, sademete-, drenaaživee ning muu pinnase – ja pinnavee ärajuhtimise ehitised)

ja avaliku ruumi (detailplaneeringuga määratud avalikult kasutatav tee, kergliiklustee,

liikluskorralduslik ja parkimislahendus, üldkasutatav haljastus, heakorraelemendid ja

kujundatud maastik) ning andma avaliku ruumi kinnistud tasuta üle Saue vallale.

3. Kohalikud elanikud pöördusid avaldustega (tl 28 ja 101, kd I) Saue valla poole ning soovisid,

et vald arendajalt kohustused üle võtaks ja need arendaja eest ise täidaks. Avalduse (tl 28, kd I)

kohaselt on jätkuvalt täitmata järgmised esimese etapi tegevused: 1) sotsiaalmaa ala väljaehitus

3(15)

koos pinkide ja parkimisplatsiga hiljemalt 31.08.2020; 2) Kevade tee I etapp (340 jm, 14 m

koridor) – tee koos kergliiklusteega ja haljasalaga tehakse mustkatte (freesasfalt) alla hiljemalt

30.09.2020.

4. Saue Vallavalitsus tegi kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 26

alusel Kanaste OÜ-le pakkumuse Saue vallas Aila külas asuvate Suve tee L1, Suve tee L2,

Kevade tee kinnistute ja seal asuvate trasside ning Suve tee 24 kinnistu Saue vallale tasuta

võõrandamiseks, mis saadeti Kanaste OÜ-le 21.10.2020 (tl 35-36, kd I). Pakkumuses oli sellele

vastamise tähtajaks määratud 04.11.2020. Kaebaja vastas pakkumusele 04.11.2020 e-kirjaga,

milles ei olnud Saue valla pakkumusega nõus (tl 52-53, kd I).

5. Saue Vallavalitsus võttis 09.12.2020 vastu korralduse nr 1273 „Saue vallas Aila külas

asuvate Suve tee L1, Suve tee L2 ja Kevade tee transpordimaa kinnistute ning Suve tee 24

üldkasutatava maa kinnistu sundvõõrandamine“. (tl 9-13, kd I)

Saue Vallavalitsus tugines kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lg 1

p-le 7 ning ühisveevärgi ja - kanalisatsiooni seaduse (ÜVVKS) §-le 12. Vald omandas kinnistud

koos maaüksustel asuvate rajatiste ja trassidega ning määras sundvõõranditasu suuruseks 0

eurot ja sundvõõrandatava valduse vabatahtliku üleandmise tähtajaks 31.12.2020. Korralduse

kohaselt on sundvõõrandamise eesmärk ehitada sundvõõrandatavatel kinnistutel välja avalikud

teed ja puhkepark/väljak ning tagada piirkonnas ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni (ÜVK)

häireteta töö. Sundvõõrandamise hüvitise jättis vald määramata põhjusel, et arendaja oli

kohustatud sundvõõrandatavad kinnistud koos rajatud infrastruktuuriga halduslepingute

kohaselt vallale tasuta üle andma.

6. Kanaste OÜ esitas 17.12.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saue Vallavalitsuse

09.12.2020 korralduse nr 1273 tühistamiseks.

7. Halduskohus võttis 18.12.2020 määrusega kaebuse menetlusse ja peatas kaevatava

09.12.2020 korralduse nr 1273 kehtivuse halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 252 lg

4 alusel 30 päevaks.

Saue vald esitas halduskohtule 26.01.2021 taotluse esialgse õiguskaitse tühistamiseks. Tallinna

Halduskohus muutis 27.01.2021 määrusega varasemalt kohaldatud esialgse õiguskaitse

tingimuslikuks, keelates Saue vallal korralduse nr 1273 täitmise seni, kuni kaebaja tagab

vaidlusaluse ala elanikele alal väljaehitatud vee- ja kanalisatsioonitrassi kaudu vee- ja

kanalisatsiooni kasutamise (kas ise teenust osutades või valla vee-ettevõtjale trasside

üleandmise kaudu).

Kanaste OÜ esitas 11.02.2021 Tallinna Ringkonnakohtule määruskaebuse halduskohtu

27.01.2021 määruse tühistamiseks.

Saue vald esitas 22.03.2021 Tallinna Halduskohtule taotluse esialgse õiguskaitse tühistamiseks,

mis jäeti Tallinna Halduskohtu 22.03.2021 määrusega rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohtu 23.04.2021 määrusega rahuldati Kanaste OÜ määruskaebus osaliselt.

Jäeti esialgne õiguskaitse vaidlustatud osas kehtivaks selliselt, et vastustajal on keelatud

korralduse täitmine Suve tee L1, Suve tee L2 ja Kevade tee kinnistute ning neil asuvate rajatiste

ja trasside osas tingimusel, et Kanaste OÜ tagab DP ala elanikele alal väljaehitatud vee- ja

kanalisatsioonitrassi kaudu vee- ja kanalisatsiooniteenuse kasutamise (kas ise teenust osutades

või valla vee-ettevõtjale trasside üleandmise kaudu).

Kanaste OÜ esitas 12.05.2021 Tallinna Halduskohtule taotluse esialgse õiguskaitse osaliseks

muutmiseks (täiendatud 19.05.2020), milles palus täiendavalt keelata Saue Vallavalitusel kuni

4(15)

kohtuotsuse jõustumiseni tehingute (sh võõrandamine, koormamine) tegemine Saue

Vallavalitsuse 09.12.2020 korralduses nr 1273 märgitud järgmiste kinnisasjade ning nendel

kinnisasjadel paiknevate tehnorajatistega: Suve tee L2; Kevade tee; Suve tee L1; samuti seada

esialgse õiguskaitse korras kinnistusraamatusse käsutamise keelumärge eelmärgitud kolmele

kinnisasjale,

edastades

vastavas

osas

kohtumäärus

täitmiseks

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale.

Tallinna Halduskohtu 27.05.2021 määrusega jäeti kaebaja taotlus rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohtu 21.07.2021 määrusega muudeti esialgset õiguskaitset ja anti see

kaebajale Suve tee L1, Suve tee L2 ja Kevade tee osas selliselt, et keelati kaevatava korralduse

täitmine kinnistute ning neil asuvate rajatiste ja trasside osas kuni haldusasja nr 3-20-2535

menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni tingimustel, et:

Kanaste OÜ tagab Aila küla Kanaste, Heinatee 21 ja Heinatee põik 5 maaüksuste

detailplaneeringu ala elanikele alal väljaehitatud vee- ja kanalisatsioonitrassi kaudu vee- ja

kanalisatsiooniteenuse kättesaadavuse, kui see on temale endale kättesaadav AS Kovek poolt

(a); Suve tee L1, Suve tee L2 ja Kevade tee kinnistute osas lõpeb esialgne õiguskaitse, kui

Kanaste OÜ ei jõua kahe kuu jooksul ringkonnakohtu määruse kättetoimetamisest arvates Saue

valla vee-ettevõtjaga kokkuleppele neil kinnistutel paikneva vee- ja kanalisatsioonitrassi kaudu

vee- ja kanalisatsiooniteenuse kättesaadavuse tagamiseks tarbijatele ega esita sama tähtaja

jooksul Saue vallale puurkaevu rajamiseks ehitusprojekti ja ehitusloa taotlust, mille kaudu selle

teenuse osutamine oleks võimalik Kanaste OÜ poolt. Esialgne õiguskaitse ei lõpe, kui Kanaste

OÜ korraldab sama tähtaja jooksul sellise puurkaevu rajamise ja esitab kasutusloa taotluse,

tingimusel et puurkaevu rajamine toimub kehtiva ehitusloa alusel (b); Suve tee L1, Suve tee L2

ja Kevade tee kinnistute osas lõpeb esialgne õiguskaitse, kui Kanaste OÜ ei jõua Saue valla

vee-ettevõtjaga kokkuleppele neil kinnistutel paikneva vee- ja kanalisatsioonitrassi kaudu vee-

ja kanalisatsiooniteenuse kättesaadavuse tagamiseks tarbijatele, kusjuures Kanaste OÜ pakub

Saue valla vee-ettevõtjale haldusasja nr 3-20-2535 menetlust lõpetava kohtulahendi

jõustumiseni neil kinnistutel paikneva vee- ja kanalisatsioonitrassi tasuta valdust ja kinnisasjade

tasuta valdust trasside hooldamiseks vajalikus ulatuses ning korraldab kahe kuu jooksul omal

kulul veetorustiku sulgemise varem kasutusel olnud puurkaevust ja veetorustiku

desinfitseerimise õhk-vesi meetodil läbipesu teel (c).

8. Kohus arutas haldusasja ja selle võimalikku kompromissiga lahendamist kohtuistungil ning

andis pooltele tähtaja kaaluda kompromissi võimalikkust, kuid vastustaja teatas 01.10.2021

läbirääkimiste võimatusest ja asja kohtuliku läbivaatamise jätkamise soovist ning kohus määras

asja kirjalikku menetlusse.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

9. Kaebaja taotleb kaevatava haldusakti tühistamist ja vastustajalt menetluskulude

väljamõistmist.

1) DP seletuskirja tekstis ei ole märgitud I etapi teede ja trasside väljaehitamist viie aasta

jooksul DP kehtestamisest. Seletuskirjas on kajastatud rahaliste vahendite suunamine

planeeringuala teede ja trasside väljaehitamisse. Teed ja trassid on valminud. Korraldusest ei

selgu, millised rajatised ja millises mahus on välja ehitamata ning kuidas see asjaolu tingib

sundvõõrandamise vajaduse.

2) Ainus tuvastatav etteheide Kanaste OÜ-le on kohalike elanike abipalves viidatud teostamata

esimese etapi tööd. Seega mõistab Kanaste OÜ korraldust nii, et talle kuuluvad neli kinnistut

soovitakse sundvõõrandada selleks, et ehitada välja sotsiaalmaa koos pinkide ja

parkimisplatsiga ning sõidu- ja kergliiklustee oleks mustkattega.

5(15)

3) Avaliku ning kaebaja huvide kaalumist korraldusest ei nähtu.

4) Kevade tee on arenduspiirkonda rajatud 2014. a. Ligipääs pöördumise allkirjastanud isikute

majapidamisele eksisteerib samast ajast. Planeeringualal on teed välja ehitatud ning need on

hästi läbitavad. Asfaltkatte panekuga on kaebaja viivitanud praktilistel põhjustel, kuna elamud

olid ehitamisjärgus ja ehitustehnika võis rikkuda haljastust ja kanalisatsiooni liitumispunkte.

Tagatud on ringliiklus läbi Heina tee. Kanaste OÜ ei ole teinud takistusi teede kasutamiseks.

Arenduspiirkonnas on valmis ehitatud vee- ja kanalisatsioonitrass, mis on ühendatud valla vee-

ettevõtja AS Kovek hallatava piirkonna ühisveevärgiga, kuid ühendus tarbevee osas ei ole käiku

antud. Liitumine AS Kovek veevärgiga seisab Saue valla tegevusetuse taga, mille tõttu ei maksa

elanikud tasusid. Saue vald ei ole vee- ja kanalisatsioonitorustikule väljastanud kasutusluba,

kuigi 22.09.2020 toimus ehituse ülevaatus. Valla võrkude spetsialist on kinnitanud, et nii vee-

kui ka kanalisatsioonitrass vastavad ehitusprojektile, ehituseeskirjadele ja -normidele,

keskkonna-, tervise- ja töökaitse- ning tuleohutuse nõuetele (vt ka korralduse p 2.5). Kanaste

OÜ katkestas ühenduse vee- ja kanalisatsioonitrassi ning kahe kinnisasja sisese vee- ja

kanalisatsioonitorustiku vahel, sest kinnisasjade omanik oli kinnistul toimunud ehitustööde

käigus korduvalt lõhkunud trassi maakraani ning keeldus parandustööde maksumuse

hüvitamisest. Üks kinnisasjadest on hoonestamata ja teisel on ehitusjärgus hoone, milles

Kanaste OÜ-le teadaolevalt alaliselt ei elata. Kinnistu omanik ei ole Kanaste OÜ-le esitanud

krundisisest vee- ja kanalisatsiooniprojekti ega teostusdokumentatsiooni, et Kanaste OÜ-l oleks

võimalik veenduda selle nõuetele vastavuses. Kanaste OÜ poolt kinnisasja eraldamine

trassidest toimus ühisveevärgi ja kanalisatsioonitrassi liitumispunkti ning lõpptarbimise punkti

vahelisel alal Kanaste OÜ kinnistu ja kahe kinnistu piiridel pärast liitumispunkti, mis ei ole

ühisveevärgi ja kanalisatsioonirajatiste osa. Kinnistu liitumispunkt on jätkuvalt olemas.

Rajatise osa, millele Kanaste OÜ taotles kasutusluba, on töökorras. Liitumispunktist

lõpptarbijani kulgeva toru läbilõikamine ei mõjuta rajatise tööd ega parameetreid.

5) Kanaste OÜ sõlmis AS-ga Kovek liitumislepingu, millega on võtnud kohustuse tasuda

arenduspiirkonna kruntide liitumise eest valla veevärgiga. Saue valla soov on takistada Kanaste

OÜ-l arenduspiirkonna siseste trasside rajamisega seotud kulutuste ja AS-le Kovek tasutavate

liitumistasude nõudmist kinnistute ostjatelt. Arenduspiirkonna elanikele on olnud tagatud

kvaliteetse tarbeveega varustamine läbi Kanaste OÜ-le kuuluva puurkaevu, milline lahendus

on ette nähtud DP seletuskirjas. Tagatud on heitvee äravool Suve tee pumplasse, mida Kanaste

OÜ tühjendas omal kulul. Seni tarbivad kõik arenduspiirkonna elanikud tarbevett ja

kanalisatsiooniteenust ilma tasu maksmata.

6) Kehtiv õigus ei näe ette võimalust omandada kinnisasjad sundvõõrandamise eesmärgil, et

tagada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö (ÜVVKS § 12). Suve tee 24

sundvõõrandamise vajaduse põhjendused piirduvad vaid ühe lausega.

7) Kanaste OÜ on pidanud Saue vallaga läbirääkimisi üldkasutatava maa ümberviimiseks teise

asukohta, mis ei paikneks elamute keskel, vaid tiigi kõrval ja oleks pindalalt suurem. Saue vald

on asunud diametraalselt vastupidisele seisukohale, et tekkinud on oluline avalik huvi Kanaste

OÜ-le kuuluva üldkasutatava maa sundvõõrandamiseks ja avalikes huvides on sundvõõrandada

elamute vahele jääv maa-ala, selmet moodustada sotsiaalmaa kinnistu. Puudub

sundvõõrandamise seos avaliku huviga. Kaalutud ei ole kaebaja omandiõiguse riivet ega seda,

kas sundvõõrandamise eesmärke oleks võimalik saavutada muul viisil.

8) Sundvõõrandamine ei ole võimalik ilma vastusoorituse ja tasuta. Kinnisasja võõrandamiseks

ei saa sõlmida lihtkirjalikus vormis kokkuleppeid (asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1;

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 83 lg 1 ja § 84 lg 1). Seega ei saa Saue vald

sundvõõrandamise menetluses tugineda tühisele tehingule ega põhjendada seda, et Kanaste

OÜ-le ei tasuta sundvõõrandatavate kinnistute eest hüvist.

6(15)

9) DP Kanaste OÜ kinnistute sundvõõrandamist ette ei näe. Vorminõuet eirav kinnisasja

võõrandamistehing ei kehti ka siis, kui kinnisasja võõrandamises on kokku lepitud

halduslepinguga (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 103 lg 1 p 2). Kokkulepped, et Kanaste

OÜ rajab omal kulul DP järgsed rajatised ja kannab sellega seotud kulud, ei ole seostatavad

sellega, et Kanaste OÜ võõrandab rajatiste alla jääva maa Saue vallale tasuta. Saue vald on

korralduses käsitlenud ekslikult AÕS §-i 64¹. Viide halduskoostöö seadusele (HKTS) on

arusaamatu. Seega tulnuks Saue vallal määrata kaebaja omandi kaotusega seotud kahju, mille

hulka kuulub kinnisasjade turuhind. Isegi kui kokkulepped seoses tasuta üleandmisega oleks

kehtivad, ei ole nendes viidatud ühelegi konkreetsele kinnisasjale ega kokku lepitud kinnistute

tasuta võõrandamist, vaid kinnistute tasuta üleandmine.

10. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.

1) Suve tee L1, Suve tee L2, Kevade tee ja Suve tee 24 kinnistud asuvad DP alal. DP arendaja

Kanaste OÜ sõlmis Saue Vallavalitsusega DP põhilepingu nr 16-8/226/2009 juurde kuuluvad

kokkulepped 2015. ja 2016. a. Viidatud kokkulepetest tulenevalt on kinnistud kavandatud

Kanaste, Heinatee 21 ja Heinatee põik 5 DP alal avaliku ruumi osaks (DP seletuskiri, lk-d 5 ja

7). Kanaste OÜ-l on kohustus avaliku ruumi kinnistud välja arendada ja tasuta Saue vallale üle

anda (vt 10.09.2015 sõlmitud lisakokkuleppe nr 1 p 3.4 ja 24.08.2016 sõlmitud lisakokkuleppe

p 3.4; vt ka planeerimisseaduse (PlanS) § 131 lg 5 p 4 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 64¹). Tasuta

üleandmise all saab mõista võõrandamist, kuna kaebajal ei oleks kinnistute valduse üleandmisel

võimalik neid endal erahuvides kasutada. Planeeringust tulenevad arendaja kohustused on

seega tagatud valla ja Kanaste OÜ vahel sõlmitud halduslepingutega ja Saue valla kasuks seatud

hüpoteekidega, millega on koormatud planeeringualal asuvad Suve tee 6, 8 ja 10 elamumaa

sihtotstarbega krundid.

DP nägi ette, et I etapi krunte teenindavad teed ja trassid ehitatakse välja viie aasta jooksul

arvates DP kehtestamisest. Planeeringu kehtestamisest on möödunud üle 11 aasta, kuid avaliku

ruumi kinnistutel ei ole planeeringuga ettenähtud rajatisi lõpuni välja ehitatud. Kaebaja on

jätnud DP-st ja halduslepingutest tulenevad kohustused täitmata ning vastustajal puuduvad

muud efektiivsed ja kiired vahendid kohustuste täitmise ülevõtmiseks. Halduslepingu täitmise

nõue ja vaidlus selle üle ei tagaks kiiret lahendust.

2) Kohalikud elanikud on pöördunud Saue valla poole ning soovinud, et vald arendajalt

kohustused üle võtaks ja need ise täidaks. Saue vald on lähtudes avalikust huvist nõustunud

vaidlusalused kinnistud omandama sundvõõrandamismenetluses ja asendustäitmise teel DP-s

kavandatud avaliku ruumi välja arendama (vt ka PlanS § 124 lg 3; § 126 lg 1 p-d 1–20; KOKS

§ 6 lg 1).

Arendaja on jätnud sihilikult ilma veeta planeeringuala majapidamisi, kus elatakse väikelastega

peredega, lõhkudes selleks väljaehitatud vee- ja kanalisatsioonitrasse ning katkestades vee- ja

kanalisatsiooniteenuste tarbimiseks vajalikud ühendused. Teede, ÜVK ja üldkasutatava ala

kasutamine on täna õiguslikult tagamata. Servituuti pole vastustaja, DP ala elanike või vee-

ettevõtja kasuks seatud.

3) Suve tee 24 kinnistu omandatakse avaliku väljaku rajamise eesmärgil (puhkepark ja

mänguväljak).

4) Saue valla ja Kanaste OÜ vahel sõlmitud kokkulepped ei ole võlaõiguslepingud. Planeeringu

koostamise korraldaja võib DP-st huvitatud isikuga sõlmida halduslepingu, millega huvitatud

isik võtab kohustuse DP kohaste rajatiste väljaehitamiseks või väljaehitamisega seotud kulude

täielikuks või osaliseks kandmiseks. P. M. võõrandas planeeringuala Kanaste OÜ-le koos

kehtivate kohustustega. Lisakokkulepete kohaselt võttis Kanaste OÜ endale samad kohustused,

7(15)

mis tulenesid P. M. sõlmitud lepingust. ÜVK väljaehitamiseks on arendaja sõlminud

hüpoteegilepingud kahele planeeringuala krundile valla vee-ettevõtja AS Kovek kasuks. HKTS

ega PlanS ei sätesta halduslepingule notariaalset vorminõuet.

5) Kuna arendaja oleks pidanud sundvõõrandatavad kinnistud koos rajatud taristuga tulenevalt

DP-st ja halduslepingutest vallale tasuta üle andma, ei maksta sundvõõrandamise eest hüvitist.

Lepingu vorm ei oma tähtsust, kuna vaidlus ei käi lepingu täitmise üle. Kaebaja ei peaks saama

tasu näol eelist, kui toimub sundvõõrandamine.

6) Kaebajal poleks sundvalduse seadmise korral neid kinnistuid ka võimalik ise kasutada,

mistõttu on KAHOS § 4 lg 2 mõttes otstarbekam need sundvõõrandada, isegi kui ÜVK

rajatistele saaks eraldiseisvalt seada sundvalduse. Kanalisatsioonirajatised on kinnistu oluliseks

osaks ning kinnistute osas esineb sundvõõrandamise vajadus. ÜVK sundvõõrandamine on

lubatav nii KAHOS § 4 lg 1 p 7 kui ÜVVKS § 12 alusel. ÜVVKS § 12 võimaldab ka kinnisasja

sundvõõrandamist, kuna ehitis on kinnisasja oluline osa. Liitumistasude küsimus ei oma antud

vaidluses tähtsust.

7) Sundvõõrandamiseks esines piisav avalik huvi ning seda on kaalutud. Kaevatav korraldus

on õiguspärane. Kaebaja peeti enne korralduse andmist läbirääkimisi ja ta on ära kuulatud.

8) Täiendavas vastuses (08.10.2021) vastustaja märgib, et valla arengukava ja üldplaneering

näevad ette selliste teemaade nagu Suve tee L1 ja L2 ning Kevade tee omandamise.

Sundvalduse seadmine poleks mõistlik ega eesmärgipärane, kuna siis peaks maaomanik saama

oma maid kasutada (nt taristu peal), kuid kohalik tee ja avalik väljak on vajalikud alaliselt ja

kõigile ühtviisi kasutatavana. Kaebaja ei saaks oma kinnistuid kasutada DP-s märgitust

erinevalt, kui eelnevalt seda ei muudeta. Samuti täpsustab vastustaja, et haldusleping kinnistute

üleandmise eelkokkuleppe osas pole tühine, kuna VÕS § 33 lg 2 vorminõude eesmärk pole

kaitsta kinnisvaraarendajat järelemõtlematult tehtud tehingu eest.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kohus leiab kokkuvõtvalt, et kaebus tuleb rahuldada ja kaevatav sundvõõrandamise

korraldus tühistada, kuna kinnisasja sundvõõrandamine on omandiõigust enim riivav meede

(omandiõigusest täielikult ilma jättev) avaliku (üldise) huvi realiseerimiseks ning meetme

kasutamist ei saa põhjendada sellega, et see võimaldab tagada avalikku huvi kõige kiiremal ja

efektiivsemal moel olukorras, kus kasutamata on muud vähem riivavad aga eesmärgipärased

meetmed.

Vastustaja pole kasutanud DP elluviimiseks sõlmitud halduslepingute täitmiseks kohustamise

nõudmist kohtu kaudu ning kaevatavast korraldusest ei nähtu ka tegelikku sundvalduse

seadmise kaalumist sundvõõrandamise asemel, eelkõige ÜVK torustiku osas, mille kaudu

nõuetelevastava teenuse tagamine oli muutunud kriitiliseks. Selle asemel on vastustaja

otsustanud tasu maksmata sundvõõrandada korraga kõik DP järgi avalikes huvides kasutatava

infrastruktuuriga ja DP elluviimise lepingute kohaselt nn avaliku ruumi kinnistud. Vastustaja

väide, et vastavate kinnistute omandi üleandmine tulenes DP-st (selle seletuskirjast) ei vasta

tõele (va puurkaevu osas). Avalik kasutus ei pea tähendama tingimata eraomandis kinnistute

omandamist. Avalikes huvides on võimalik kasutada ka eraomandis kinnistuid või neile rajatud

infrastruktuuri. DP elluviimise lepingutes on üheselt selgelt kokku lepitud vaidlusaluste

objektide kaebaja kulul väljaehitamise kohustuses, kuid lepingud on ebaselged vaidlusaluste

objektide avalikku kasutusse andmise viisi osas. Seejuures ei saa ka märkimata jätta, et

piirkonda kasutusloata elamutesse elama asuvad inimesed ei saa eeldada kohalikult

omavalitsuselt esimese valikuna sundvõõrandamise läbiviimist.

8(15)

KOKS § 6 lg-st 1 tuleneb kohalikule omavalitsusele ülesanne korraldada mh veevarustust ja

kanalisatsiooni ning kohalik omavalitsus ei saa ignoreerida olukorda, kus arendaja võetud

kohustuste täitmata jätmise tõttu on mingi elurajoon vajaliku infrastruktuurita. Kohalikul

omavalitsusel pole samas arendajaga seotud probleemide ilmnemisel kohustust koheselt

arendaja täitmata kohustused üle võtta. Probleemi lahendamiseks on kohalikul omavalitsusel

ulatuslik kaalutlusõigus. (vt Tallinna Ringkonnakohtu 16.12.2012 otsus haldusasjas nr 3-09-

1814, p-d 18, 20, 22)

Seda kaalutlusõigust ei saa aga kasutada meelevaldselt. KAHOS § 4 lg 2 kohaselt kinnisasja

omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva

kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada

sundvaldus. KAHOS eelnõu 598 SE seletuskirjas märgitakse, et: „ /…/ peab isiku omandiõiguse

riive olema proportsioonis avalikust huvist tingitud vajadusega. Seetõttu ei ole kinnisasja

omandamine lubatud, kui omandamise eesmärk on saavutatav sundvalduse seadmisega. Nii

näiteks on avalikes huvides küll tehnovõrgu või -rajatise ehitamine, kuid selle aluse maa

omandamine ei ole üldjuhul põhjendatud, kuna maad saab senisel otstarbel kasutada ka pärast

tehnovõrgu või -rajatise paigaldamist“. Ka HMS § 54 sätestab haldusakti õiguspärasuse

eeldusena proportsionaalsuse.

DP ega selle elluviimiseks sõlmitud halduslepingud ei anna alust kaalutlusõigust kasutamata

viia läbi sundvõõrandamist. Haldusorganil on lisaks lepingute täitmise nõudmisele võimalik

kaaluda ka halduslepingute lõpetamist ja/või DP muutmist või osaliselt kehtetuks tunnistamist

(ellu viimata osas), kui arendaja pole võimeline või ei soovi oma kohustusi täita. Selleks, et

kohustuste täitmist edukalt nõuda on mõistlik DP seletuskiri ja halduslepingud sõnastada

selgelt ja üheselt mõistetavalt.

Samuti, kui ÜVK trasside vee-ettevõtjale üleandmine (isikliku kasutusõiguse vm kaudu) on

reguleeritud või lepitakse kokku (vt AS Kovek 29.09.2021 nr 21, tl 94, kd II) AS Kovek ja

Kanaste OÜ vahelise tsiviilõigusliku lepinguga, tuleb lähtuda sellest lepingust ning avaliku

võimu otsusega kinnisasja omandamine või sellele avalik-õiguslike kitsenduste seadmine pole

tarvilik.

Vastustaja 08.10.2021 menetlusdokumendis (p 5) toodud sundvõõrandamise põhjendus, et tee

ja avalik väljak on vajalikud alaliselt, ei välista sundvalduse seadmist. Sundvaldus puudutab

konkreetset kinnisasja ja kehtib selle igakordse omaniku suhtes, sh pärast kinnisasja

võõrandamist, kuniks kohalik omavalitsus ei otsusta kitsendust lõpetada. Avalikul eesmärgil

kasutamise tagamisel pole oluline, kas kaebaja jääb teiste võimalike kasutajatega võrdsesse

olukorda (ei ole maaomanikuna eelisolukorras), vaid oluline on avalikes huvides vajalike

rajatiste avaliku kasutuse tagamine, seejuures eraomaniku huve ebaproportsionaalselt

riivamata. Lisaks peavad haldusorgani kaalutlused sundvõõrandamise läbiviimiseks nähtuma

sundvõõrandamise otsusest ning haldusakt peab olema selge ja üheselt mõistetav (HMS § 55 lg

1) ega tohi olla antud ebaõigetele faktiväidetele tuginedes.

12. Kohtu arvates ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kohtuotsuse punktis 2 viidatud lepingud on

halduslepingud (vt Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 14.10.2015 lahend

asjas 3-4-1-23-15, p 84) ning seal viidatud põhilepingust tulenevad kohustused (tehnilise

infrastruktuuri ja avaliku ruumi väljaehitamise ja selle finantseerimise kohustus) läksid üle

kaebajale, kuna see nähtub üheselt lisakokkulepete pealdisest ja tekstist.

Samuti ei saa olla vaidlust, et vee- ja kanalisatsiooni tagamine asjassepuutuval DP alal

(sõltumata majapidamiste arvust) on oluline avalik huvi (vt Tallinna Ringkonnakohtu poolt

23.04.2021 käesolevas asjas tehtud määruse p-d 15-16). Ringkonnakohus on jõustunud

määruses (p 16) selgitanud, et tegemist on elanikele seadusest tuleneva õigusega saada

üldhuviteenust ning KOKS § 6 lg 1 alusel tuleb kohalikul omavalitsusel see korraldada.

9(15)

Planeeringualal olevatele teedele DP-ga avaliku kasutuse ettenägemine väljendab samuti

avalikku huvi.

PlanS § 131 reguleerib DP kohaste rajatiste väljaehitamist. PlanS § 131 lg-st 3 nähtub, et

planeeringu koostamise korraldajal on lisaks väljaehitamise tagamise kohustusele ka kohustus

tagada juurdepääs avalikult kasutatavale teele ning muude avalikes huvides olevate

tehnorajatiste otstarbekohase kasutamise võimalus ning ühendus ÜVK-ga, kui planeeringuala

jääb ÜVK arendamise piirkonda. (kuni 30.06.2015 reguleeris EhS § 13, vt eelviidatud lahend

asjas 3-4-1-23-15, p 80)

13. Vee- ja kanalisatsioonitorustik

13.1 Pooltel puudub vaidlus, et ÜVK (ehitiste ja seadmete süsteem – ÜVVKS § 2 lg 1) torustik

vaidlusalustel kinnistutel oli kaevatava korralduse andmise ajal praktiliselt valmis, kuid sellel

ei olnud veel kasutusluba, mis väljastati kohtumenetluse ajal (Suve tee L1 paiknevale

külmaveetorustikule 21.09.2021; osaline kasutusluba Kevade tee, Suve tee L1 ja Suve tee L2

kinnistutele rajatud kanalisatsioonitorustikele 17.02.2021). Sellega kadus ehitusseadustikust

tulenev takistus torustikku kasutama hakata. Ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kaebaja pole

piirkonna vee-ettevõtja, vaid selleks on AS Kovek (määratud Saue Vallavolikogu 29.12.2016

otsusega nr 95). Puudub vaidlus, et ÜVK teenuse tarbijaid oli kaevatava korralduse andmise

ajal piirkonnas alla 50 (ÜVVKS § 2 lg 1). Puudub vaidlus, et kaebajal oli DP alal ÜVK taristu

väljaehitamise (oma kulul) kohustus (18.09.2009 põhilepingu p-d 3.1, 3.2; lisakokkulepete p

3.4). Ka ÜVK-le juurdepääs on vaidlusaluse ala elanikel tehniliselt olemas. Ometi teenuse

osutamist piirkonna vee-ettevõtja poolt kõnealuse torustiku kaudu ei toimunud, kuna rajatise

kasutusõiguse küsimus oli lahenduseta.

Seega on poolte vaidlus selles, kas väljaehitatud ÜVK torustiku (vastustaja käsitleb seda

kinnisasja olulise osana) sundvõõrandamine avaliku huvi tagamiseks oli õiguspärane.

Haldusakti õiguspärasust hindab kohus selle andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2 teine

lause).

13.2 Kaevatavas haldusaktis on viidatud õigusliku alusena ÜVVKS §-le 12 ja põhjendatud

sundvõõrandamist ehitise kasutamise vajadusega, et tagada ÜVK häireteta töö. Märgitud on, et

trassid on kinnisasja oluline osa ning need antakse üle AS-le Kovek, kelle kasuks on sõlmitud

hüpoteegilepingud planeeringuala kahe krundi osas.

Kohus ei nõustu kaebajaga, et kehtiv õigus (ÜVVKS §-le 12) ei näe üleüldse ette võimalust

omandada kinnisasjad sundvõõrandamisega (omandamise viis), et tagada ühisveevärgi ja -

kanalisatsiooni häireteta töö (omandamise eesmärk).

Viidatud norm näeb ette, et sellise ehitise (milleks on ka rajatis – EhS § 3 lg 2) kasutamiseks,

mis on vajalik ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö tagamiseks ja arenguks, on

kohalikul omavalitsusel õigus kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud

korras seada sundvaldus või ehitis omandada, sealhulgas sundvõõrandada (ÜVVKS § 12 lg 1).

Kaebaja leiab, et sõna „ehitis“ viitab, et ÜVK torustikku saaks selle normi alusel võõrandada

üksnes vallasasjana.

Kohtu hinnangul on selline tõlgendus ekslik. ÜVVKS § 2 lg 3 esimese lause kohaselt

ühisveevärk ja -kanalisatsioon võib olla avalik-õigusliku või eraõigusliku isiku omandis. Sellest

ei järeldu, et omandis võiks see käesoleval ajal olla tsiviilkäibes iseseisvalt liikuva vallasasjana

(vt ka Riigikohtu lahend asjas 2-15-17137, p 25).

13.3 Praegusel juhul on kaebaja rajanud enda kinnistutele ÜVK torustiku (rajatise) osa, kuid

pole ise vee-ettevõtja ning on võtnud ka kohustuse halduslepingutega (10.09.2015 ja

24.08.2016, p 3.4.1), pärast väljaehitamist ja kasutuslubade saamist, anda need (s.o rajatised)

10(15)

tasuta üle piirkonna vee-ettevõtjale (AS Kovek). Tehnilise infrastruktuuri võõrandamist tasu

eest ei näe ette ka 18.09.2009 põhilepingu p 3.2 (va kui pooled ei lepi kokku teisiti).

ÜVK torustik on halduslepingute kohaselt tehniline infrastruktuur (põhileping p 1.1 - mõiste;

lisalepingute p 3.4). Avaliku ruumina määratleb 18.09.2009 põhilepingu p 1.2 avalikult

kasutatava tee koos kergliiklustee, liikluskorraldusliku ja parkimislahendusega, üldkasutatava

haljastuse, laste mänguväljakud, heakorraelemendid ja kujundatud maastiku. Mõlema

lisalepingu p-d 3.4 sätestavad seejuures üksnes avaliku ruumi kinnistute Saue vallale tasuta

üleandmise kohustuse. Kaevatavas korralduses (lk 1) toodud väide, et DP seletuskirja leheküljel

5 määratletakse Aila küla Kanaste, Heinatee 21 ja Heinatee põik 5 maaüksused avaliku ruumi

kinnistuteks ei ole õige, kuna viidatud leheküljel sellist teavet ei sisaldu. Seal käsitletakse

üksnes teatud planeeringuala teedele avaliku kasutuse ettenägemist ning märgitakse, et teede

väljaehitamise, hooldamise ja omandisuhete kohta koostatakse maaomaniku ja valla vaheline

leping.

Seega, kõnealuste lepingute alusel saab väita, et tehnilise infrastruktuuri (ÜVK) võõrandamisel

need kaebajale tasu küsimiseks alust ei anna. Lepingute ega DP või selle seletuskirjaga pole

aga ette nähtud kinnistute sundvõõrandamise vajadust. Õige on seega kaebaja väide, et DP ega

selle seletuskiri (p 7 - tehnovõrkude ja rajatiste paigutus; p 10 – planeeringuga kavandatu

ellurakendamine) ei näinud ette sundvõõrandamise kohustust. DP seletuskirja p 7 kohaselt tuli

tagada veevarustus Kanaste maaüksusel asuvast puurkaevust, mis tuli pärast välja ehitamist

anda üle tasuta ja valla poolt määratud vee-ettevõtjale (sama p-s 10). Muid nõudeid DP ÜVK

üleandmise osas ei sea.

13.4 Olukorras, kus on vaja tagada kiiresti olulise üldhuviteenuse kättesaadavus ning kaebaja

halduslepingute (10.09.2015 ja 24.08.2016, p 3.4.1) täitmisest keeldub, pole aga ÜVVKS §-le

12 tuginemine siiski välistatud.

ÜVVKS § 12 lg 1 võimaldab ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö tagamiseks

sundvõõrandada kinnisasi (ja selle osaks olev ÜVK torustik), kuid kohtu hinnangul tuleb

eelnevalt kaaluda sundvalduse seadmist (avalik-õiguslik kitsendus, mis tagab vee-ettevõtjale

kasutusõiguse), kuna omandiõiguse riive peab olema proportsioonis avalikust huvist tingitud

vajadusega. Selle üle, kas kaebajal on oma transpordimaa kinnistutega, millele seatakse ÜVK

töö häireteta tagamiseks sundvaldus, midagi mõistlikku peale hakata peab saama otsustada

kaebaja.

Praegusel juhul ei nähtu asja materjalidest, miks sundvalduse seadmisega pole võimalik üldist

huvi tagada. Kaebaja peab sundvõõrandamist endale ebasoodsamaks ning õige on ka kaebaja

väide, et kinnisasjast osa omandamise nõudeõigus on kinnisasja omanikul (KAHOS § 10 lg 2).

Sundvalduse kui avalik-õigusliku kitsenduse (KAHOS § 2 lg 2) puhul ei toimu

kinnistusraamatusse kandmist (KAHOS § 39 lg 9), mistõttu võiks eeldada, et see on

menetluslikult kiirem kui sundvõõrandamine, kui vastustaja argumendiks on kiirus.

13.5 Samuti märgib kohus, et 10.09.2015 halduslepingu p 3.4.1 kohaselt polnud kaebajal

kaevatava haldusakti andmise ajal veel tekkinud väljaehitatud ÜVK torustiku (rajatise)

üleandmise kohustust AS-le Kovek, kuna puudusid kasutusload. Kasutuslubade andmine oli

kohaliku omavalitsuse pädevuses. Alles torustikele kasutuslubade väljastamisega langes ära

õiguslik takistus vaidlusalustel kinnistutel asuva ÜVK taristu liitmiseks AS Kovek hallatava

ÜVK süsteemiga ja selle kasutusse võtmiseks.

Lepingu tähtaegset täitmist peaks tagama eelkõige leppetrahvid, mille nõudmise võimalus on

jäänud aga halduslepingutesse lisamata.

11(15)

Samuti juhul, kui kaebaja ja piirkonna vee-ettevõtja vahel on sõlmitud leping edasiselt vee-

ettevõtja kasuks piiratud asjaõiguse seadmiseks ning kaebaja keeldub piiratud asjaõiguse

seadmise kokkulepet sõlmimast, tuleb vaidlus lahendada maakohtus (vt Riigikohtu lahend asjas

2-15-17137, p 20.6).

13.6 Eelnevast tulenevalt kohus leiab, et ÜVK torustiku sundvõõrandamine kaevatava

haldusaktiga on õigusvastane (HMS § 54) ning rikub kaebaja omandiõigust.

13.7 ÜVK-ga liitumise tasude maksmine ja liitumislepingute tingimused pole praeguse

kohtuvaidluse objektiks, mistõttu kohus sellega seotud väiteid ei käsitle.

14. Teed

14.1 DP alal on juurdepääs elamutega kinnistutele olemas, mistõttu kaebaja on seisukohal, et

avalik huvi sundvõõrandamiseks puudus. Kaebaja ei vaidlusta seda, et Suve teel puudub

freesasfalt aluskiht ja tee pealiskiht puudub Kevade teel (14.09.2021 menetlusdokument, p 2.6).

Kaebaja märgib, et DP seletuskirja kohaselt ei olnud asfaltkate nõutav, vaid piisas kõvakattest.

Samuti poleks asfaltkatte rajamine kaebaja arvates enne DP alal ehitustööde lõppemist mõistlik.

Ka on kaebaja seisukohal, et ei pea infrastruktuuri rajama valla poolt elamukruntidele

ehituslubade väljastamise tempot järgides (mida kaebaja mõjutada ei saa), vaid peab rajama

avalikult kasutatavad teed pärast ehituslubade väljastamist, mitte enne. Vastustaja on

seisukohal, et DP seletuskirjas (lk 7-10) on määratud väljaehitamine etappidena (igale etapile

ca 5 aastat) ning kogu planeeringuala teed ja trassid pidanuks olema 11 aastat pärast DP

kehtestamist juba välja ehitatud, seejuures asfaltkattega või vähemalt mustkattega. Avaliku

ruumi kinnistud, millele on ettenähtud avaliku kasutusega teed, peaksid olema vallale tasuta üle

antud, mis vastustaja hinnangul tähendab kinnistute tasuta võõrandamist. Pooltel on seega

vaidlus ka selles, mida tähendab „üle andmine“. Kaebaja on seisukohal, et temale ei tulene DP

seletuskirjast ega halduslepingutest kinnisasjade tasuta üleandmise kohustust, vaid tegemist on

parimal juhul kinnistute valduse üleandmisega ning juhul kui vastustaja soovib sundvõõrandada

kinnisasja, tuleb selle eest maksta õiglane tasu. Kaebaja väidab lisaks, et kinnisasjade tasuta

võõrandamise (eel)kokkulepe, mis pole notariaalses vormis, on tühine.

14.2 Kaevatavas haldusaktis tugineb vastustaja KAHOS § 4 lg 1 p-le 7, mis lubab kinnisasja

omandada eesmärgil, et mh ehitada kohalik tee või avalik väljak.

Kaevatavast haldusaktist nähtuvalt on Aila küla elanike pöördumise kohaselt tähtajaks

tegemata Kevade tee I etapp koos kergliiklustee ja haljasalaga, sh tee peab olema mustkattega.

Haldusaktist (lk 3) nähtub, et omandamise eesmärk on teede väljaehitamine. Samuti viidatakse

seal, et teede väljaehitamiseks ja omandiküsimuse lahendamiseks on sõlmitud halduslepingud

(lk 7-8) ning nende notariaalse vormi nõuet ei näe ette HKTS ega PlanS. Haldusaktis

märgitakse, et lisakokkulepete p 3.4 ja DP seletuskirja p 10 näevad teedele avaliku kasutuse ja

tasuta üleandmise vallale. Kohtumenetluses on vastustaja sundvõõrandamise põhjendusi

täiendanud sellega, et vaja on tagada teede õiguslik kasutus. Samas vastustaja ei väida, et

kaebaja olemasolevas valmidusastmes juurdepääsuteede kasutamist takistaks.

14.3 DP seletuskirja p 5 (lk 5) näeb ette kõvakattega (asfaltkate, freesasfaltkate või immutatud

killustik) tee rajamise. Seega DP-st ei tulene, et üksnes asfaltkattega tee vastaks kõvakattega

tee määratlusele. Seega mustkate vastab DP nõudele. Kui vastustaja soovid on muutunud ja

praegu soovitakse juba asfaltkatte rajamist, tuleb see kokku leppida kaebajaga. DP

elluviimiseks sõlmitud lisakokkulepete p-d 3.4.4 lubasid sh esimesele kolmele elamukrundile

teha esialgu (milline ajamääratlus praeguseks on ilmselgelt möödunud) kruusakattega tee.

DP seletuskirja p 10 (lk 7) kohaselt tuleb teemaa määrata avalikult kasutatavaks. Nimetatud

punktis pole täpsustatud, millisel viisil avalikuks kasutamiseks määramine toimub. DP

12(15)

seletuskirja p 5 kohaselt tuleb omandisuhete kohta sõlmida maaomaniku ja valla vaheline

leping.

18.09.2009 põhilepingu p 3.3 kohaselt avaliku ruumi hulka kuuluvate teede valmimisel

(kasutuslubade saamisel) kohustub huvitatud isik (kaebaja) sõlmima vallaga avalikuks

kasutuseks vajalike teede kohta teede tasuta võõrandamise lepingu või teeseaduse § 4 lg 3

kohase eratee avaliku kasutamise lepingu. Teede avalikku kasutusse andmise eest vald eratee

omanikule hüvitist tasuma ei pea. Tee ekspluateerimisega seotud kulud kannab vastava lepingu

sõlmimiseni huvitatud isik. Viidatud lepingu punkti lisakokkulepetega ei muudetud. Seega

tuleneb eelnevast, et tee avalik kasutus oli võimalik tagada kahel moel, mh eratee avaliku

kasutamise lepingu sõlmimisega ning pärast kasutuslubade väljastamist. Lisakokkulepete p-d

3.4 näevad ette avaliku ruumi kinnistute vallale tasuta üleandmise. DP-ga määratud avalikult

kasutatav tee käib põhilepingu p-i 1.2 järgi avaliku ruumi määratluse alla.

Seega saab eeltoodust järeldada, et vaidlusalustel transpordimaa kinnistutel olevad teed on ette

nähtud avalikku kasutusse. Tee vastab DP seletuskirja p-s 5 toodule, kui see on kõvakattega

(mustkate). Kohus märgib, et kõvakattega teed ei saa pidada valminuks (kasutusloa andmiseks)

kui rajatud on üksnes tee aluskihid (kruusakatted). Kaebaja selgitused, miks pole otstarbekas

mustkatte rajamine enne DP alal ehitustööde lõpetamist (kõigi etappide valmimist) on

asjakohatud, kuna see küsimus tuleks pooltel vajadusel lahendada lepingu muutmise teel.

Kohus nõustub vastustaja tõlgendusega (DP seletuskirja p 10), et ehituslubade väljastamine

kruntide hoonestamiseks II etapis saab toimuda pärast põhilepingu p-s 3.1 nimetatud rajatistele

(DP järgne tehniline infrastruktuur ja avalik ruum kogu DP alal) kasutuslubade väljastamist (va

lisakokkulepete p-st 3.4.4 tulenev erisus). See tähendab, et rajatised peavad olema valmis.

Etappide väljaehitamise ajaks on DP seletuskirja p 10 kohaselt ca 5 aastat, mida kaebaja on I

etapi väljaehitamise osas ilmselgelt ületanud. Tegemist on tavapärase DP regulatsiooni ja

realiseerimise praktikaga, mille eesmärgiks on tagada avalikes huvides vajalike objektide

väljaehitamine DP alal, mh juhuks, kui arendaja hilisema etapi realiseerimise ajal pole

võimeline DP-d realiseerima.

Kehtiva õiguse järgi on avaliku kasutusega erateed võimalik jätkuvalt omandada piiratud

asjaõiguse seadmise, eratee avalikes huvides omandamise või KAHOS alusel sundvalduse

seadmisega (vt Riigikohtu 13.10.2020 lahend asjas 3-19-2255, p 11.2).

Kuna antud juhul ei saa olla mõistlikku vaidlust, et DP ala avaliku kasutusega teed polnud

kaevatava korralduse andmise ajal ehituslikult lõpetatud (isegi lähtudes sellest, et asfaltiga

katmine on vaid üks DP-ga lubatud võimalustest), rääkimata neile kasutusloa väljastamisest,

tuli vastustajal lahendada küsimus, kas teede lõpuni väljaehitamiseks tuleks kohaldada KAHOS

§ 4 lg 1 p-i 7. Ehk, kas selleks esines piisavalt kaalukas avalik huvi, mida muul moel tagada ei

saanud. Kui DP ala kinnistutele on juurdepääs tagatud ja küsimus on pelgalt asfaltkatte

puudumises (mida DP seletuskiri ei näe ette ainsa variandina), on kohtu hinnangul põhjust selles

tõsiselt kahelda. Praeguses asjas pole kohtu hinnangul vajalik teede valmidusastme ja

kasutatavuse täpne tuvastamine, kuna kaalutlusotsust ei saa kohus teha haldusorgani eest. Nagu

kohus eelnevalt märkis on DP-st ja halduslepingust tulenevate kohustuste täitmisele

sundimiseks muid õiguskaitsevahendeid, mille kasutamist asja materjalidest ei nähtu, mistõttu

ei saa pidada sundvõõrandamist proportsionaalseks.

14.4 Mis puudutab vastustaja 08.10.2021 menetlusdokumendi p-s 3 toodud seisukohta, et valla

arengukava koosmõjus üldplaneeringuga sätestab eraomandis olevate, kuid avalikult

kasutatavate teede omandamise, siis see ei saa iseenesest põhistada sundvõõrandamist, kuna

omandamise ainus viis pole sundvõõrandamine. Sundvõõrandamine peaks olema eelduslikult

viimane võimalus, kui avalikku huvi ei õnnestu muul mõõdupärasemal moel tagada.

13(15)

14.5 Nagu kohus otsuse põhjenduste p-s 11 leidis, pole sundvõõrandamine antud juhul

proportsionaalne ning isegi kui DP ala avaliku kasutusega teede ehituslikult lõpetamiseks

esineb kaalukas avalik huvi, tuli vastustajal kaaluda esmalt sundvalduse seadmist. Ka teede

sundvõõrandamise puhul ei nähtu kaevatavast haldusaktist, miks sundvaldus ei taga avalikku

eesmärki. Seega on kaevatav haldusakt ka selles osas õigusvastane.

15. Üldkasutatava maa sihtotstarbega kinnistu (Suve tee 24)

15.1 Pooltel puudub vaidlus, et üldkasutatava maa kinnistul ei ole ehitustöid tehtud. Kohtule

pole esitatud ka halduslepingut kaebajaga, milles oleks reguleeritud kaebaja kohustused selles

osas, mida kinnistule rajada tuleks.

DP seletuskirja punkt 4.1 (lk 3) kohaselt võib krundile pos 6 mis on planeeritud üldkasutatava

maana, rajada laste mänguväljaku, istumiskohad vm rekreatsioonivahendid. DP seletuskirja p

10 (lk 7) kohaselt üldmaa korrashoid ja väljaehitamine lepitakse kokku valla ja maaomaniku

omavahelise lepinguga. Sellist lepingut kohtule esitatud pole.

Vastuses kaebusele on vastustaja märkinud, et üldkasutatava maa kinnistule peaks rajatama

puhkepark ja mänguväljak, kuid ühestki kaebajale õiguslikult siduvast dokumendist see ei

nähtu. Üldkasutatava maa sundvõõrandamist ei saa põhjendada sellega, et üldkasutatavat maad

pole tulenevalt maa sihtotstarbest ja kehtivast DP-st selle omanikul nagunii muul moel võimalik

kasutada. Vastustaja ei väida, et kaebaja takistaks kõnealusele kinnistule juurdepääsu.

15.2 Seega tuleb vastustajal alustada lepingu sõlmimisest ning kinnistu sundvõõrandamine

sellises olukorras on õigusvastane.

16. Menetlusosaliste muude väide käsitlemiseks vajadus puudub.

17. Kaevatav haldusakt tuleb tühistada, kuna see on õigusvastane ja rikub kaebaja

omandiõigust.

18. Menetluskulud

HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Vastustaja

menetluskulud jäävad sellest tulenevalt vastustaja kanda.

Kaebaja taotleb menetluskulude (riigilõiv, esindaja kulud) väljamõistmist vastustajalt.

Riigilõivu kui kohtukulu (HKMS § 101 lg 2) väljamõistmist taotleb kaebaja summas 30 eurot

ning selles osas tuleb taotlus HKMS § 108 lg 1 alusel rahuldada.

Kaebaja taotleb esindaja kulu (HKMS § 103 lg 1 p 1) väljamõistmist vastustajalt enne istungit

esitatud taotluse alusel 8970 eurot (koos käibemaksuga). 08.10.2021 esitatud täiendavas

taotluses soovib kaebaja 600 eurot (koos käibemaksuga). Kokku 9570 eurot. Esindaja õigusabi

tunni hind on 120 eurot. Esitatud on kulunimekiri, arved ja tasumist tõendav dokument. Kohus

selgitab esindajale, et halduskohtumenetluses ei pea kulude tasumist tõendama (HKMS § 109

lg 1¹). Vastustaja esitas taotlusele 08.10.2021 vastuväited.

HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Vajalike ja põhjendatud menetluskulude suuruse hindamisel tuleb eelkõige arvestada kaebuse

koostamiseks läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ning asja keerukust (vt nt Riigikohtu

03.05.2017 otsus nr 3-3-1-80-16, p 35). Õigusabikulude suurus tervikuna ei tohi olla asja

iseloomu ja tähtsust arvestades ülepaisutatud (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 21.06.2018 otsus

nr 3-18-752, p 19).

Põhjendatud on vastustaja vastuväide menetluskulude väljamõistmisele osas, mis puudutab

haldusmenetluse kulude väljamõistmist. Vastustaja on viidanud asjakohasele kohtupraktikale

14(15)

(Riigikohtu lahend asjas 3-3-1-20-11 jt). Kohus jätab seetõttu välja mõistmata kaebaja esitatud

spetsifikatsioonis 30.11.2020 kuupäevaga kulu. Kohus leiab, et kaebuse koostamise kulu, ka

juhul kui selle koostamist alustati haldusakti eelnõuga tutvumise ajal, pole alust jätta sel

põhjusel välja mõistmata, kuna kaebuse koostamine on otseselt seotud kohtumenetlusega ning

kaebus esitati. Kohus kahtleb siiski nagu vastustaja esindajagi sellise ennatliku kaebuse

koostamise mõistlikkuses, kuid see pole põhjus jätta kulu välja mõistmata. Küll on aga kaebuse

koostamiseks märgitud ajakulu ilmselgelt ülepaisutatud, arvestades mh, et kaebus sisaldab

mitmel lehel haldusakti tsiteerimist, asjakohatuid põhjendusi seoses liitumislepingute ja -

tasudega. Kohus möönab, et haldusakti väga halb kvaliteet (selge struktuuri puudumine ja

põhjenduste ebaselgus) võis põhjustada probleeme sellest arusaamisega ja suurendada kaebuse

koostamisele minevat ajakulu, kuid sellele vaatamata pole ca 15 tundi kaebuse ja esmase

õiguskaitse taotluse (kus samuti esineb terve lehekülje jagu asjatut kordamist) koostamiseks

adekvaatne, arvestades mh, et esindaja oli faktilise ja õigusliku olukorraga juba tuttav.

Väljamõistmisele ei kuulu liitumistasudega seotud e-kirja koostamise (09.12.2020) ja

ekspertiisi teabenõudega (08.06.2021) seotud kulud, kuna need pole otseselt seotud praeguse

kohtuvaidlusega. Kohus ei pea põhjendatuks vastustaja etteheidet, et dokumendiga tutvumine

ja sellele vastuse koostamine ei võiks olla eraldi ajakulu arvestuses välja toodud (kuigi tarbetu),

kuna vastamine eeldab tutvumist. Kohus ei pea ebamõistlikuks vastustaja vastusega tutvumise

ajakulu. Küll on põhjendamatult suur esialgse õiguskaitse määruskaebemenetlustega seotud

ajakulu, kuna tegeleti sisuliselt samade küsimuste lahendamisega. Samuti on põhjendatud

vastustaja seisukoht, et asjakohatute (tagastati protokollilise määrusega) tõendite kogumise ja

esitamisega seotud kulusid (09.09.2021-14.09.2021), ei peaks vastustajalt välja mõistma.

Arvestades seda, et kohtupraktikat analoogsetes asjades kohtule teadaolevalt pole, kuid vaidlus

pole sellele vaatamata tavapäratult keeruline ning asja materjalide maht pole väga suur, peab

kohus põhjendatuks esindaja kulu väljamõistmist kokku 7000 euro ulatuses (koos

käibemaksuga).

Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja kokku 7030 eurot (30+7000).

19. Taotlus trahvi määramiseks

Kuna kaebus rahuldatakse ja kaevatav haldusakt tühistatakse pole trahvi määramiseks enam

alust.

Kohus selgitab lisaks, et HKMS § 254 lg 1 kohaselt võib kohus esialgse õiguskaitse määruse

täitmata jätmise eest isikut trahvida HKMS § 248 sätestatud korras. Kuigi HKMS § 254 lg 1 ei

täpsusta, millist isikut trahvida saab, peaks trahvitavaks olema üldjuhul kaebaja vastaspool,

kuna esialgset õiguskaitset kohaldatakse kaebaja õiguste esialgseks kaitseks (vt HKMS § 249

lg 1), arvestades seejuures avalike huvidega (HKMS § 249 lg 3), mida ei tohi esmase

õiguskaitse andmisel ülemääraselt kahjustada.

Vastustaja on esitanud 08.10.2021 menetlusdokumendis taotluse trahvida kaebajat Tallinna

Ringkonnakohtu 21.07.2021 määruse täitmata jätmise eest. Vastustaja toob välja, et

ringkonnakohus pani kaebajale kohustuse tagada eraldi või koostöös AS-ga Kovek vee- ja

kanalisatsiooniteenus kogu kohtumenetluse kestel. Vastustaja väidab, et kaebaja pole taganud

piirkonna elanikele eluks vajaliku veeteenuse kättesaadavust. Trahvitaotlus ei puuduta

ringkonnakohtu viidatud määruse p-i 4.1, kuna see käsitleb üldkasutatava maa kinnistu

sundvõõrandamist ning selles osas oli kaevatava haldusakti kehtivus peatatud. Kõnealuse

kohtumääruse resolutsiooni punkt 4.2 kohaselt määras ringkonnakohus esialgse õiguskaitse

andmise tingimuslikult eesmärgiga tagada avaliku teenuse kättesaadavus DP ala elanikele. Kui

kaebajal polnud võimalik neid tingimusi täita lõppes tema kasuks seatud esialgne õiguskaitse.

15(15)

Esialgse õiguskaitse määrusest tulenev keeld haldusakti täitmiseks oli aga seatud vastustaja

suhtes. Sundvõõrandamise lõpuleviimine oli vastustaja, mitte kaebaja ülesanne. Seega oli

vastustajal võimalik kaaluda sundvõõrandamise lõpuleviimist enne kui lõpeb kohtumenetlus.

Kohtul poleks seega võimalik kaebajat trahvida esialgsest õiguskaitsest tuleneva keelu

rikkumise eest, kuivõrd kaebaja pole selle keelu suhtes kohustatud isik. Seda, kas kaebaja oli

täitnud omalt poolt määruse tingimused selleks, et esialgne õiguskaitse kehtiks ja vastustaja ei

saaks sundvõõrandamist lõpule viia, ei saaks kohus hinnata käesoleva taotluse raames. Pooled

teavitasid kohtuistungil kohut, et käimas on kinnisasja omanikukande avalduse menetlemine

(kohtu infosüsteemi andmetel numbriga 2-21-8501), millesse halduskohus sekkuda ei saa.

Trahvitaotlus tuleb seega jätta rahuldamata.

20. Tõendite tagastamine

Pooled on esitanud kirjalikus menetluses määratud avalduste esitamise tähtajal uusi tõendeid,

seejuures tähtaja viimasel päeval. HKMS § 51 lg 3 kohaselt tuleb kirjalikus menetluses uusi

asjaolusid või taotlusi sisaldav avaldus esitada nii, et selle saaks teistele menetlusosalistele

edastada vähemalt seitse päeva enne menetlusdokumentide esitamise tähtaja lõppu ning

igaljuhul tuleb avaldused esitada nii varakult kui menetluse seisund seda võimaldab (HKMS §

51 lg 1). Pooled on selle vastu eksinud. Õige on ka vastustaja märkus, et eelmenetlus (kohus

arutas asja esmalt istungil), mille jooksul tuli tõendid esitada oli lõppenud. Pooled ei

põhistanud, miks esitatakse tõendid hilinemisega. Vastustaja trahvitaotlusega seoses esitatud

tõendid trahvitaotluse esitamise aega arvestades on küll õigeaegsed, kuid kohus polnud

vajaduse puudumisel määranud menetlustähtaega nende esitamiseks.

HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu üksnes asja lahendamisel tähtsust omavad tõendid.

Ükski poolte poolt taotletud tõenditest tähtsust ei oma.

Trahvitaotluse rahuldamata jätmise tõttu pole kaebaja 14.09.2021 menetlusdokumendi lisadel,

mille kohus tagastas varem protokollilise määrusega 23.09.2021, tähtsust trahvitaotluse

lahendamisel ning nende juurdevõtmine kaebaja 12.10.2021 taotluse alusel ei ole vajalik.

Samuti pole vajalik kaebaja 12.10.2021 menetlusdokumendile lisatud dokumendi

(kuvatõmmis) vastuvõtmine. Samuti tagastab kohus kaebaja 28.10.2021 esitatud tõendi (EHR-

i väljatrükk).

Kohus tagastab ka vastustaja 08.10.2021 menetlusdokumendile lisatud tõendi (Suve ja Kevade

tee eelkalkulatsioon), kuna pooltel polnud vaidlust asjaolu üle, et selle DP ala tee kasutamiseks

pole kohalik omavalitsus kasutusluba väljastanud ning asjas ei vajanud tõendamist, milline oli

teede

ehituse

seis

mais

2021.

Samuti

tagastab

kohus

vastustaja

12.10.2021

menetlusdokumendile lisatud tõendi (eksperthinnang), kuna asjas ei oma tähtsust, kas seisuga

12.10.2021 on teed Kanaste maaüksusel, Heinatee 21 ja Heinatee põik 5 projektikohaselt

valmis.

/allkirjastatud digitaalselt/