2-19-10314/54 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

29. oktoober 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-10314

Tsiviilasi

Voldemar Kaasiku hagi Ülle Keinaste ja Riho Keinaste

vastu kaasomandi lõpetamiseks

Ülle Keinaste ja Riho Keinaste vastuhagi Voldemar

Kaasiku vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

Apellatsioonkaebuse hind 3500 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 20. mai 2021 otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuse liigid Voldemar Kaasiku apellatsioonkaebus

Ülle Keinaste ja Riho Keinaste vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant / vastustaja (hageja/vastuhagi kostja): Voldemar

Kaasik (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja Monica Meristo-

Dmitrijev

Vastustajad / vastuapellandid (kostjad/vastuhagi hagejad):

I. Ülle Keinaste (ik: XXXXXXXXXXX)

II. Riho Keinaste (ik: XXXXXXXXXXX)

Esindaja vandeadvokaat Epp Landberg

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 20. mai 2021 otsus osas, milles maakohus jättis Voldemar

Kaasiku hagi Ülle Keinaste ja Riho Keinaste vastu kaasomandi lõpetamiseks

rahuldamata, ning osas, milles maakohus jagas menetluskulud.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada Voldemar Kaasiku hagi Ülle

Keinaste ja Riho Keinaste vastu kaasomandi lõpetamiseks ning jätta menetluskulud

poolte endi kanda.

3. Vastuhagi rahuldamata jätmise osas jätta maakohtu otsus muutmata, kuid muuta

maakohtu otsuse põhjendusi.

4. Lugeda kohtuotsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

„4.1. Rahuldada Voldemar Kaasiku hagi Ülle Keinaste ja Riho Keinaste vastu

kaasomandi lõpetamiseks ja jagada kaasomandis olev kinnistu reaalosadeks vastavalt

senisele kasutuskorrale.

4.2. Kohustada Ülle Keinastet ja Riho Keinastet andma nõusolek kaasomandi

lõpetamiseks XXXXX asuvale kinnistule (registriosa nr XXXXXXX) selliselt, et

Voldemar Kaasiku omandisse jääb reaalosa suurusega ca 164 m2 ning Ülle Keinaste ja

Riho Keinaste omandisse jääb reaalosa suurusega ca 820 m2.

4.3. Kohustada Ülle Keinastet ja Riho Keinastet andma nõusolek XXXXX asuva kinnistu

(registriosa nr XXXXXXX) teise jao omanikukande, mille kohaselt on Voldemar Kaasik,

Ülle Keinaste ja Riho Keinaste viidatud kinnisasja kaasomanikud, kustutamiseks ja uue

kande tegemiseks, millega kantakse uue moodustatava kinnisasja suurusega ca 164 m2

omanikuna kinnistusraamatusse Voldemar Kaasik ning uue moodustatava kinnisasja

suurusega ca 820 m2 omanikena kinnistusraamatusse Ülle Keinaste ja Riho Keinaste.

4.4. Kohtuotsus asendab otsuse p-des 4.2. ja 4.3 märgitud Ülle Keinaste ja Riho Keinaste

tahteavaldusi.

4.5. Jätta rahuldamata Ülle Keinaste ja Riho Keinaste vastuhagi Voldemar Kaasiku vastu

kaasomandi lõpetamiseks.

4.6. Jätta menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.“

5. Rahuldada Voldemar Kaasiku apellatsioonkaebus ning jätta rahuldamata Ülle

Keinaste ja Riho Keinaste vastuapellatsioonkaebus.

6. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Voldemar Kaasik (hageja) esitas 09.07.2019 maakohtule Ülle Keinaste ja Riho Keinaste

(kostjad) vastu hagi XXXXXXX asuva kinnistu (registriosa nr XXXXXXX) kaasomandi

lõpetamiseks. Hageja palus jagada kinnistu reaalosadeks, moodustades XXXXXXX kinnistu

suurusega 164 m2, mis jääks hageja omandisse ja XXXXXXX kinnistu suurusega 820 m2, mis

jääks kostjate omandisse ning asendada kohtulahendiga kostjate tahteavaldused.

Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale kaasomandist 1/6 ja kostjatele 5/6 mõttelist osa. Hageja

soovib oma elamistingimusi parandada ja ehitada vana elamu asemele uue, millega kostjad ei

nõustu. Poolte vahel on pidevad arusaamatused. Rakvere Linnavalitsus on hagejale teatanud, et

kuigi hageja kinnistu suuruseks jääks vaid 164 m2, ei ole see reaalosadeks jagamisel takistuseks.

Kostjad on kohtuväliselt kaasomandi lõpetamisest keeldunud.

Hageja soovib kinnistu reaalosadeks jagamisega vältida edasisi vaidlusi. Kinnistu osas on

kinnitatud kasutuskord ja reaalosadeks jagamine ainult kinnitaks olemasolevat. Samuti on

elamutel erinevad aadressid. Arvestades poolte keerulisi suhteid on reaalosadeks jagamine

ainuõige viis kaasomandi lõpetamiseks. Hagejat ei saa sundida enda kinnisvara müüma. Hageja

on elanud kinnistul juba alates 2000. aastast, s.o ca 7 aastat kauem kui kostjad.

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja esitasid vastuhagi, milles palusid lõpetada

kaasomand selliselt, et jätta kinnistu kostjate ainuomandisse kohustusega tasuda hagejale

hüvitist 7400 eurot ning kohustada hagejat andma kande muutmiseks vajalikud tahteavaldused,

asendades tahteavaldused kohtuotsusega.

Kostjate vastuse ja vastuhagi kohaselt ei ole kinnistu reaalosadeks jagamine mõistlik. Selle

tulemusel tekkiv ja hagejale jääv kinnistu on ca 4 korda väiksem kui Rakvere linnas

väikeelamumaadele kehtestatud minimaalmäär (600 m2). Hageja osal asub juba praegu 59 m2

suurune maja. Vastavalt „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje

veevarustusele“ § 22 lg-le 2 peab hoonetevaheline kuja olema vähemalt 8 meetrit. Väiksema

kuja puhul piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega. Kuja nõuet rakendatakse ka rajatisele,

kui rajatis võimaldab tulelevikut. Juba praegu on hageja kasutuses oleva hoone ja kostjate elamu

vahe ca 3,5 meetrit ning hageja hoone ja kostjate abihoone vahe 2-2,5 meetrit. Rakvere

Linnavalitsuse 10.09.2018 korraldusega nr 538 kehtestatud projekteerimistingimustest

nähtuvalt soovib hageja sinna ehitada 6 meetri kõrguse 1-2 korruselise elumaja. Hetkel on seal

1-korruseline maja, millest oluliselt kõrgema hoone ehitamine hakkab varjama kostjate

kinnistule päikesevalgust ning on nii väiksele kinnistule sobimatu. Eeltoodu kahjustab

ilmselgelt naaberkinnistu omanike huve.

Kostjate arvates on põhjendatum, kui kinnistu jääks tervikuna nende omandisse. Selliselt

tagatakse kinnistu edasine otstarbekas kasutamine ning vähenevad omanike vahelised pinged.

Hageja käitumine häiriks pooltevahelisi suhteid ka kinnisasja jagamisel hageja soovitud viisil.

Hageja otsib tülideks põhjuseid, on korduvalt ja põhjendamatult tõstatanud probleeme seoses

parkimisega avalikult kasutatavale teele ja kasutab kütteks sobimatuid materjale, mistõttu ei saa

kostjad aknaid avada.

Kostjad esitasid menetluses kaks hindamisakti. OÜ Arco Vara 14.02.2019 hindamisakti

kohaselt oli kinnistu 5/6 mõttelise osa väärtus 121 000 eurot, kinnistu koguväärtus 141 166,66

eurot ja 1/6 osa väärtus seega 23 527,77 eurot. OÜ Arco Vara 30.09.2020 hindamisakti kohaselt

oli kinnistu 5/6 mõttelise osa väärtus 145 000 eurot ning 1/6 väärtus 7400 eurot.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 20. mai 2021 otsusega nii hagi kui ka vastuhagi rahuldamata, hagiga

seotud menetluskulud hageja kanda ning vastuhagiga seotud menetluskulud võrdsetes osades

kostjate kanda. Menetluskulude rahalised suurused määratakse kindlaks pärast kohtuotsuse

jõustumist.

Hagi ei ole võimalik rahuldada. Takistuseks kinnistu reaalosadeks jagamisel on kostjate

mõttelist osa koormav hüpoteek. AÕS § 54 lg 4 järgi jääb kinnisasja jagamise korral

kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi tervikuna, koormama kõiki

jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju. Kinnisasja jagamisel mõttelistest osadest reaalosadeks

muutuvad hüpoteegikanded ebaõigeteks, sest hüpoteegipidajate nõuded pole pärast seda enam

tagatud kinnistu mõtteliste osadega. Puudub õiguslik alus muuta kaasomandis oleva kinnistu

reaalosadeks jagamisel hüpoteegikandeid ilma hüpoteegipidaja nõusolekuta (Riigikohtu lahend

nr 3-2-1-104-05, p 10). Hüpoteegipidaja nõusolek on vajalik ka KRS § 341 lg 2 p 2 järgi. Hageja

ei ole väitnud, et ta on nõus, et hüpoteek jääks edaspidi koormama tema ainuomandisse jäävat

reaalosa. Seega on hageja soovitud tingimusel kinnistu reaalosadeks jagamine välistatud,

kuivõrd vastavasisulist hüpoteegipidaja nõusolekut ei ole esitatud ega seda ka hagetud

TsÜS § 68 lg 5 ja KRS § 34¹ lg 8 alusel.

Vastuhagi rahuldamine oleks hageja suhtes ebaõiglane ja vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja ei ole sellise kaasomandi lõpetamise viisiga nõustunud ja hüvitise suurus ei ole talle

vastuvõetav. Kostjate esitatud tõendite alusel ei ole võimalik kindlaks määrata hageja osa

väärtust/hüvitise suurust ning need tõendid ei ole usaldusväärsed. Tegemist on ühe kinnistuga,

kuid hinnatud on eraldi kinnistu mõttelisi osi, hindamise lähtekoht on olnud vale. Kaasomandi

osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse

kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja

arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda

tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest

(Riigikohtu lahend nr 3-2-1-39-17, p 13). Kostjate esitatud ekspertiiside tegemise vahe on olnud

poolteist aastat, kuid selle aja jooksul on kostjatele kuuluva osa väärtus väidetavalt 24 000 euro

võrra suurenenud, ületades isegi eelnevalt väidetud kinnistu koguväärtust. Hageja osa väärtus

on aga üle kolme korra vähenenud. 30.09.2020 eksperthinnangu kohaselt oli juurdepääs hageja

omandile piiratud, vaatlus oli võimalik ainult väliselt piiratud ulatuses üle piirdeaia, vara kohta

teadaolev informatsioon oli napp ning seetõttu on hinnang tavapärasest madalama täpsusega.

Niivõrd ebapiisavate andmete pinnalt aga ei ole võimalik kindlaks määrata objekti hinda.

Arvestades, et hageja on elanud kinnistul ca 7 aastat kauem kui kostjad, ei oleks tema kinnistust

ilmajätmine toodud hüvitise vastu ka õiglane. Õiglane kaasomandi lõpetamise viis oleks

kaasomandi müük avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagamine kaasomanike vahel

vastavalt nende osa suurusele. Kui mõlemad kaasomanikud nõuavad asja tervikuna enda

omandisse, on võimalik müüa asi ka kaasomanike vahelisel enampakkumisel, kuid sellist

kaasomandi lõpetamise viisi taotletud ei ole.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. V. Kaasik esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 20. mai 2021 otsuse

osalist tühistamist põhihagi rahuldamata jätmise osas ning uue otsuse tegemist, millega

põhihagi rahuldata ning jätta menetluskulud kostjate kanda. Alternatiivselt palub V. Kaasik asi

tagasi saata maakohtusse uueks arutamiseks.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) jättis maakohus kaasomandi lõpetamata ebaseaduslikult. Maakohus viitas AÕS § 54 lg-le 4

alles mõni nädal enne kohtuotsuse teatavaks tegemist. Hageja on saanud pärast kohtuotsuse

teatavaks tegemist hüpoteegipidajalt suulise kinnituse, et kinnistu reaalosadeks jagamisel pole

vaja hüpoteegipidaja nõusolekut. Väljastati ka tõend, et hageja kaasomandi osale pole seatud

hüpoteeki. Hüpoteek on seatud kostjate kaasomandi osale ja ei puuduta üldse hagejat. Kui

maakohus leidis, et hüpoteegipidaja nõusolek on vajalik, ei oleks tohtinud kohtuotsust teha enne

kui nõusolek saadud;

2) tunnistati 1. juulil 2018 jõustunud AÕS muudatustega AÕS § 356 kehtetuks ja muudeti AÕS

§-i 54. AÕS § 54 lg 4 järgi jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks on kinnisasi

tervikuna, kinnisasja jagamise korral koormama kõiki jagamise tulemusel tekkinud kinnisasju.

Seega ei nõua seadus alates 1. juulist 2018 enam kinnisasja jagamiseks hüpoteegipidaja

nõusolekut (Riigikohtu lahend nr 2-18-1450, p 11);

3) ei ole kaasomandi lõpetamata jätmine üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu

põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud

kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20).

5. Ü. Keinaste ja R. Keinaste vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning taotlevad selle

rahuldamata jätmist ning menetluskulude hageja kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt:

1) on maakohus juba 29.04.2021 teates, millega määrati asjas kirjalik menetlus, juhtinud hageja

tähelepanu AÕS § 54 lg-le 4. Hageja eeltoodule tähelapanu pööranud, arvamust ei avaldanud

ega

esitanud

ka

hüpoteegipidaja

nõusolekut.

Samas

on

kostjad

13.05.2021

menetlusdokumendis välja toonud, et hüpteegipidaja nõusoleku puudumine ei võimaldada

kaasomandit reaalosadeks jagada;

2) on väide, et hageja sai pärast kohtuotsust hüpoteegipidajalt suulise nõusoleku hüpoteegi

muutmiseks, paljasõnaline ja ebausutav. Tõend selle kohta, et hüpoteek ei koorma hagejale

kuuluvat mõttelist osa, tuleb jätta hilinenult esitamise tõttu vastu võtmata;

3) ei saanud hagi rahuldada ka seetõttu, et hagis puuduvad täpsed andmed moodustatavate

reaalosade kohta, samuti ei ole hageja esitanud ühtki tõendit selle kohta, millisel viisil hakkavad

kaasomandi lõpetamisel kulgema kinnistute piirid, ka puudub plaanimaterjal, mille alusel saaks

hiljem teha kohtuotsuse alusel kinnistusraamatusse kannete muutmise.

6. Ü. Keinaste ja R. Keinaste esitasid vastuapellatsioonkaebuse, milles taotlevad Viru

Maakohtu 20. mai 2021 otsuse osalist tühistamist vastuhagi rahuldamata jätmise ja

menetluskulude jaotuse osas ning uue otsuse tegemist, millega vastuhagi rahuldada ja jätta

menetluskulud mõlemas kohtuastmes hageja kanda.

Vastuapellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) jääb kostjatele arusaamatuks, milles seisneb ebaõiglus, kui kaasomand oleks jagatud kostjate

soovitud viisil;

2) on kostjad piisavalt tõendanud kinnistu väärtust nii kaasomandi mõtteliste osadena eraldi kui

ka tervikuna;

3) on maakohus viidanud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, kus käsitletakse kaasomandi

lõpetamist korteriomandi puhul ning kus tõepoolest pole võimalik eraldi hinnata kaasomandi

osi. Käesoleval juhul on see aga võimalik, kuivõrd kaasomand on jagatud kaheks, piiritletud

aiaga ja kinnistu osasid kasutatakse vastavalt kasutuskorrale. Oleks ebaõiglane, kui kostjate

heakorrastatud kinnistu mõttelise osa arvelt suureneb hageja kinnistu väärtus;

4) on hilisem eksperthinnang tehtud selliselt, te arvesse on võetud kaasomandi kasutamise

korda, mis võimaldab hinnata kaasomandi osasid eraldi. Kuivõrd hageja ei võimaldanud

juurdepääsu oma kinnistule, ei olnud sinna hindamiseks võimalik siseneda. Samas pole hageja

ka ise esitanud ühtki tõendit tema kinnistu väärtuse kohta, mis lükkaks ümber kutselise hindaja

hindamise. Maakohus on sellega rikkunud TsMS § 435 lg-t 1 (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-14-

17, p 14);

5) rikkus maakohus kaasomandi põhjendamatult lõpetamata jätmisega AÕS § 76 lg-t 1 ja § 77

lg-t 2;

6) oleks maakohus pidanud arvestama asjas ka pooltevahelisi suhteid (Riigikohtu lahend nr 3-

2-1-61-12, p 12). Maakohus jättis põhjendamatult üle kuulamata kostjate taotletud tunnistajad,

kes oleks saanud anda eeltoodu kohta ütlusi.

7. V. Kaasik vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub see rahuldamata jätta.

Vastuväidete kohaselt ei teavitanud kostjad hagejat hindamise toimumisest, mistõttu ei saa

hagejale ette heita, et hindamise ajal oli ligipääs tema kinnistule piiratud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus

jättis V. Kaasiku hagi rahuldamata ning osas, milles maakohus jaotas menetluskulud.

Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab V. Kaasiku hagi Ü. Keinaste

ja R. Keinaste vastu kaasomandi lõpetamiseks ning jagab poolte kaasomandis oleva

XXXXXXX / XXXXXXX kinnistu registriosa nr XXXXXXX reaalosadeks selliselt, et V.

Kaasiku omandisse jääb kinnistu suurusega ca 164 m2 ning Ü. Keinaste ja R. Keinaste

(ühis)omandisse jääb kinnistu suurusega ca 820 m2. Maakohtus kantud menetluskulud tuleb

jätta poolte endi kanda.

V. Kaasiku apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ning Ü. Keinaste ja R. Keinaste

vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.

9. Hageja esitas AÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 2 alusel hagi, milles palus lõpetada kaasomand selliselt,

et jagada kinnisasi kaasomanike vahel reaalosadeks. Kostjad esitasid vastuhagi, milles palusid

lõpetada kaasomand selliselt, et jätta kinnistu kostjate omandisse kohustusega tasuda hagejale

hüvitist 7400 eurot. Hageja vaidles vastuhagile vastu ning kostjad vaidlesid hagile vastu.

Maakohus jättis nii hagi kui vastuhagi rahuldamata.

Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale (vt näiteks lahend nr 2-17-9749, p 11), et

kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu

põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud

kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude

lahendama kaasomanike huvide kaalumisega. Kui kasvõi alternatiivselt on taotletud kõiki

kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus

jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike

huvidele.

Maakohus menetles tsiviilasja ca kaks aastat ning vaatamata korduvatele kohtule esitatud

seisukohtadele ei taotlenud pooled kinnisasja jagamist muudel AÕS § 77 lg-s 2 märgitud viisil.

Muudele võimalikele kinnisasja jagamise viisidele ei tuginenud pooled ka apellatsioonkaebuses

ega vastuapellatsioonkaebuses.

Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on

ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme.

Ringkonnakohus leiab, et antud asjas ületas maakohus diskretsiooni piire, kui jättis kinnisasja

jagamata hageja pakutud viisil. Seetõttu tuleb maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise osas

tühistada.

10. Maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et kostjatele kuuluva kinnisasja mõttelist osa

koormab Swedbank AS kasuks seatud hüpoteek ning kuna puudub hüpoteegipidaja nõusolek

kinnisasja jagamiseks, tuleb hagi jätta rahuldamata.

Nimetatud maakohtu seisukoht on põhjendamatu ja vastuolus seadusega.

AÕS § 54 lg 5 kohaselt jääb kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks oli jagatava

kinnisasja osa, koormama vastavat jagamise tulemusena tekkinud kinnisasja.

Puudub vaidlus, et Swedbank AS kasuks seatud hüpoteek koormab kostjatele kuuluva

kinnisasja mõttelist osa. Kinnisasja jagamisel jääb nimetatud hüpoteek AÕS § 54 lg 5 alusel

koormama jagamise tulemusel tekkinud kinnisasja. Ekslik on siinjuures maakohtu viide AÕS

§ 54 lg-le 4, mis reguleerib juhtumit, kui hüpoteek koormab kinnisasja tervikuna.

Põhjendatud on apellandi viide, et alates 01.07.2018 on kehtetu AÕS § 356, mis nägi ette

hüpoteegipidaja nõusoleku kinnisasja jagamiseks. Sellist seisukohta on kinnitanud Riigikohus

lahendis nr 2-18-1450. Maakohtu vastupidine seisukoht on ekslik.

11. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes

õiglusest. Seejuures tuleb valida selline kaasomandi lõpetamise viis, mis vastab kõige enam

kaasomanike huvidele ning samuti arvestada TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet.

Ringkonnakohus leiab, et antud asjas esitatud jagamise viisidest vastab kõige paremini

kaasomanike huvidele kinnisasja jagamine reaalosadeks.

Asja materjalidest nähtuvalt kuulub hagejale 1/6 mõttelist osa kinnisasjast ning kostjatele 5/6

mõttelist osa kinnisasjast. Kaasomanike vahel on sõlmitud kinnisasja kasutamise kord, mille

alusel hageja kasutuses on 164 m2 suurune maa-ala ja sellel asuv elamu ning kostjate kasutuses

on 820 m2 suurune maa-ala ja sellel asuv elamu ja kõrvalhoone. Kinnisasja kasutamise kohta

on kinnistusraamatusse kantud märkus ning hageja soovib kinnisasja reaalosadeks jagamisel

lähtuda senisest kasutuskorrast ja mõtteliste osade suurusest.

MaaKS § 13 lg 4 kohaselt on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks

kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada

katastriüksust.

Rakvere Linnavalitsus on hagejale kinnitanud, et kuigi kinnisasja jagamisel reaalosadeks jääks

ühe kinnistu alla soovitusliku minimaalsuuruse, on kinnistul asuvate ehitiste asukohtadest ja

kasutusest tulenevalt kinnisasja reaalosadeks jagamine maakorralduslikult ja tehniliselt

võimalik.

Seega ei ole põhjendatud kostjate peamine vastuväide hageja pakutud kinnisasja jagamise

viisile, mille kohaselt jääksid jagamise tulemusel elamud liiga lähestikku ning see oleks

vastuolus Ehitistele esitatavate tuleohutusnõuete § 22 lg-s 2 sätestatuga. Ringkonnakohus

märgib siinjuures, et kinnisasjal asuvate elamute kaugus üksteisest ei muutuks jagamise

tulemusel ning kostjate viidatud Ehitistele esitatavate tuleohutusnõuete § 22 lg 2 regulatsioon

kehtib ennekõike uute ehitatavate ehitiste kohta.

Riigikohus on selgitanud (vt lahend nr 3-2-1-104-05), et üksnes kohtuotsuse alusel ei saa

kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on teinud otsuse kaasomandi jagamise ja selle

viisi kohta, peavad pooled kinnistu jagama. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile kinnistu

jagamiseks esitada, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel

selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad

dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile, ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkiga

tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välitatud. Järelikult ei saa

kaasomandi lõpetamise otsusega kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel määrata

kindlaks kinnistute piire. Kooskõlas TsÜS § 68 lg-ga 5 ja KRS § 341 lg-ga 8 saab kohtuotsus

üksnes asendada kinnisasja jagamise viisile vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu

jagamiseks hageja soovitud viisil.

Kinnisasja

jagamine

eeldab

jagatava

kinnisasja

piiride

kindlaksmääramist.

Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid, samuti esitatakse

kinnistusosakonnale KRS § 36 lg 1 kohaselt riigi maakatastri pidaja väljastatud plaani koopia

või skeem, kui see on vajalik kande mõistmiseks.

Kuna kinnistu valdamise ja kasutamise kord on kindlaks määratud ning see nähtub muu hulgas

kostja esitatud eksperthinnangust (I kd, tl 85), siis on põhjendamatu kostja seisukoht, et

puuduvad andmed moodustatavate reaalosade kohta. Ringkonnakohus rõhutab, et senine

kinnistu kasutuskord (hageja kasutuses ca 164 m2 ja kostjate kasutuses ca 820 m2) on aluseks

järgnevas menetluses katastriüksuste moodustamisel.

Arvestades eelnevat, on õiglane ja vastab kõige enam kaasomanike huvidele kaasomandi

lõpetamine selle jagamisega kaasomanike vahel reaalosadeks. Sellisel viisil kaasomandi

lõpetamisel säilib senine kasutuskord ning õiglane ei ole jätta hagejat ilma oma pikaaegsest

kodust, kus ta on elanud üle 20 aasta. Kaasomandi lõpetamine kostjate pakutud viisil, s.o kogu

kinnisasja nende omandisse jätmisega hagejale hüvitise maksmise vastu ei ole õiglane.

Apellatsioonkaebus tuleb seetõttu rahuldada.

12. Ringkonnakohus põhjendas käesoleva otsuse p-s 11, et kostjate pakutud viisil kaasomandi

lõpetamine ei ole õiglane. Seetõttu tuleb vastuhagi ja kostjate vastuapellatsioonkaebus jätta

rahuldamata.

Iseenesest õige on vastuapellatsioonkaebuses esitatud seisukoht, et maakohtu põhjendus

vastuhagi rahuldamata jätmisel ei ole õige. Kostjad on esitanud maakohtus tõendeid kinnisasja

väärtuse kohta ning nende alusel oli maakohtul võimalik kindlaks määrata hagejale kuuluva

kinnisasja mõttelise osa väärtus. Nii nähtub Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ 30.09.2020

eksperthinnangust ja selle koostaja I. Rebase e-kirjast kinnistu koguväärtus 152 400 eurot, mille

alusel on võimalik teha kindlaks hagejale kuuluva mõttelise osa väärtus. Lähtuda tuleb

seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest. Kostjate

seisukoht, et hinnata tuleb kinnisasja mõttelisi osi eraldi, ei ole kooskõlas senise

kohtupraktikaga.

Kuna pooltevahelisi erimeelsusi on tunnistanud mõlemad pooled, siis jättis maakohus

põhjendatult rahuldamata kostjate taotluse tunnistajate A.T. ja K.K. ülekuulamiseks. Kostjate

vastupidine väide vastuapellatsioonkaebuses on põhjendamatu.

13. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid

kostjate tahteavaldusi kohtuotsus asendab.

Seega tuleb kohtuotsuse resolutsiooni märkida, et kostjad on kohustatud andma nõusoleku

kaasomandi lõpetamiseks selle reaalosadeks jagamise teel ning kinnistusraamatus

omanikukande muutmiseks.

14. Praeguses asjas on nii hageja kui kostjad taotlenud kaasomandi lõpetamist. Kaasomandi

lõpetamine toimub eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa

lähtuda sellest, et kaasomand lõpetati hageja taotletud viisil. Seetõttu on põhjendatud ja õiglane

jätta menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-12-07).

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Parrest

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja