2-18-15345/78 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Iris Kangur-

Gontšarov ja Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.10.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-15345

Kohtuasi

X (X ) hagi Y ja Z vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22.02.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y ja Z apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

36 463.52 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline

esindaja v/adv Indrek Naur

Kostja I Y (isikukood XXXXXXXXX)

Kostja II Z (isikukood XXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja v/adv Julia Gramma

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 06.10.2021 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 22.02.2021 otsus tühistada osas, milles kohus rahuldas hagi

suurema põhivõla kui 3729.50 eurot ja sellelt tasumisele kuuluva viivise osas, samuti

menetluskulude jaotuse ning kindlaksmääramise osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus tervikresolutsioonist nähtuvas ulatuses.

3. Sõnastada otsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1. Hagi rahuldada osaliselt.

3.2. Mõista Y ja Z solidaarselt välja X kasuks kahjuhüvitis 3729.50 eurot.

3.3. Mõista Y ja Z solidaarselt välja X kasuks alates hagi esitamisest 12.10.2018 kuni

ringkonnakohtu otsuse kuupäevani 28.10.2021 sissenõutavaks muutunud viivis

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras 908.98 eurot ja

tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis samas määras alates 29.10.2021 kuni

põhivõlgnevuse 3729.50 euro täieliku tasumiseni.

3.4. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

2-18-15345

3.5. Menetluskulud maakohtus ja apellatsiooniastmes jätta 91% ulatuses X ning 9%

ulatuses solidaarselt Y ja Z kanda.

3.6. Määrata X põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks maakohtus

5227.44 eurot ja apellatsiooniastmes 1926 eurot, millest tuleb Y ja Z solidaarselt

hüvitada X X ele kokku 643.81 eurot.

3.7. Määrata Y ja Z põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks maakohtus

4632 eurot ja apellatsiooniastmes 1612.80 eurot, millest tuleb X X el hüvitada Y

ja Z e solidaarselt 5682.77 eurot.

3.8. Tasaarvestuse tulemusena mõista X X elt välja solidaarselt Y ja Z kasuks

menetluskulude hüvitis kahes kohtuastmes 5038.96 eurot.

3.9. Mõista X X elt välja solidaarselt Y ja Z kasuks viivis võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses sätestatud määras menetluskulude hüvitisest 3744.65 euro

tasumisega viivitamisel alates ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni hüvitise

täieliku tasumiseni.

3.10. Mõista Y ja Z solidaarselt Eesti Vabariigi kasuks apellatsioonkaebuselt

tasumata riigilõivust 90 eurot. Makseinfo on lisatud otsusele.

3.11. Mõista Y ja Z solidaarselt välja Eesti Vabariigi kasuks viivis võlaõigusseaduse

§ 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras riigilõivu 90 euro tasumisega

viivitamise korral alates ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni kohustuse

täieliku täitmiseni.

3.12. Mõista X X elt välja Eesti Vabariigi kasuks apellatsioonkaebuselt tasumata

riigilõivust 910 eurot. Makseinfo on lisatud otsusele.

3.13. Mõista X X elt välja Eesti Vabariigi kasuks viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike

1 teises lauses sätestatud määras riigilõivu 910 euro tasumisega viivitamise

korral alates ringkonnakohtu otsuse jõustumisest kuni kohustuse täieliku

täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hageja esitas 12.10.2018 Harju Maakohtule hagi kahju hüvitamiseks, paludes kostjatelt

solidaarselt välja mõista kahjuhüvitise 38 576.20 eurot, kahju kindlakstegemise kulu 1132 eurot

ja viivise seadusjärgses määras põhinõudelt (39 708.20 eurot) alates hagi esitamisele järgnevast

päevast kuni põhinõude täitmiseni.

2-18-15345

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja (ostja) ja kostjad (müüjad) 23.03.2017 kinnistu

mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning abieluvaralepingu, mille punkti 1.1

kohaselt müüsid kostjad hagejale ½ suuruse mõttelise osa kinnistust asukohaga XXXXXXX

koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kinnisasja oluliseks osaks oli elamu (paarismaja).

Lepingu punktis 2.1.5 kinnitas müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid

varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud ja mida ostja ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel.

3. Kinnistul teostas mais – juunis 2018 ehitustehnilise uuringu riiklikult tunnustatud ekspert

Hannes Kase. 21.06.2018 aktist selgus, et lepingu esemel esinevad mh järgmised puudused:

• niiskuskahjustused II korrusel – niiskuskahjustuste põhjuseks võib pidada katuse

läbijooksu, mille tulemusena on läbi katuse hüdroisolatsiooni sattunud vesi mineraalvillast

soojustusse; vee sattumisel mineraalvilla eralduvad fenoolid, mis värvivad vee pruunjaks

nagu näha läbijooksukohtades;

• katus lekib – katuse hüdroisolatsiooni lekke põhjuseks võib pidada ebakorrektsetest

töövõtetest (ebapiisav vuukide keevitamine) tingitud katusekatte ebatihedusi; paikvaatluse

käigus ei avatud täiendava kahju vältimiseks katusekatet, kuid visuaalse vaatluse põhjal

võib hinnata, et katusekate on aluspinna külge keevitatud kogu pinna ulatuses; seega ei vasta

katus Tarindi RYL2000 punkti 631.5 nõuetele; katusekatte aluse läbi vajumine

kandeelementide vahel viitab kas liiga õhukesele vineerile või vineeri nõrgestusele

niiskuskahjustuste tõttu; Tarindi RYL2000 tabeli 55:T14 märkuse kohaselt on lubatud 15

mm paksune vineer üksnes kuusevineerina talade sammu 900 mm juures;

• elutoa akende niiskus – paikvaatluse käigus ei tuvastatud kõnealustes akendes mehhaanilisi

kahjustusi; arvestades hoone ehitusaega (2006. a) ja akende suurt pinda, võib puuduse

tekkepõhjuseks pidada klaaspaketi välisperimeetril asuva mastikstihenduse õhutiheduse

järeleandmist; külmade ilmadega satub klaaside vahele siseruumi soe ja niiske õhk, milles

sisalduv veeaur kondenseerub välimise klaasi jahedamale sisepinnale.

4. Puuduste tõttu ei vasta müüdud paarismaja osa keskmisele ehituskvaliteedile ning

müügilepingu

punktile

2.1.5,

samuti

üldiste

kvaliteedinõuete

(RYL)

keskmisele

kvaliteediklassile. Varjatud puuduste eest vastutavad müüjad, kes olid elanud majas aastaid ja

pidid teadma niiskuskahjustusest, elutoa akende ja hoone katusega seotud probleemidest.

Müüja teadlikkusele vähemalt katuse puuduste esinemisest viitavad II korruse ruumide

viimistluses nähtavad ülevärvimise jäljed.

5. Ebakvaliteetse teostuse ja/või defektse toote (nt akna klaaspakett) tõttu ei piisa hoone osa

korralisest hooldusest, vaid töö tuleb ümber teha või toode asendada. Seega ei ole tagatud

juhendi RT 18-10663-et kohane kasutusiga.

6. Hageja ja tema abikaasa teavitasid kostjaid avastatud puudustest 02.04.2018 koheselt, kui oli

selge puuduse ulatus. Peale O akti valmimist edastasid nad akti ja palusid puudused kõrvaldada.

Kostjad eitasid vastutust ja keeldusid puudusi kõrvaldamast. Hageja andis 14.09.2018 täiendava

tähtaja puuduste kõrvaldamiseks kuni 30.09.2018. Kostjad puudusi ei kõrvaldanud.

7. Hageja võttis puuduste kõrvaldamiseks hinnapakkumise RSL Ehitus OÜ-lt. Selle kohaselt

on maja I korruse akende ja II korruse niiskusekahjustuste kõrvaldamise maksumuseks

16 171.70 eurot ning katusetööde maksumuseks 22 404.50 eurot. Täiendavalt palus hageja

kostjatelt solidaarselt välja mõista puuduste kindlakstegemiseks tehtud kulutused, s.o O tasutud

672 eurot ning RSL Ehitus OÜ-le katuse avamise eest tasutud ekspertiisikulu 460 eurot. Hageja

palus kostjatelt solidaarselt välja mõista viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises

lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

2-18-15345

Kostjate vastuväited

8. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

9. Hageja teatas 02.04.2018, et avastas puudused. Kostja II vastas 08.04.2018. Hageja kostjale

II ei vastanud. Kostja II kirjutas 12.04.2018 hagejale teise vastuse ja pakkus kohtuda probleemi

lahendamiseks. 14.09.2018 edastas hageja kostjale II pretensiooni koos O 21.06.2018

hinnanguga. Kostjaid ei teavitatud asjatundja hinnangu läbiviimisest, samuti ei antud võimalust

viibida ülevaatamise juures ning esitada asjaolude kohta seisukohti. Kostjad vastasid hagejale

10.10.2018.

10. Kostjate hinnangul oli poolte vahel kokkulepe paarismaja omaduste kohta selle üleandmise

ajal. Kokkulepe tulenes müügilepingu sõlmimise asjaoludest – lepingueelsete läbirääkimiste ja

müügilepingu ettevalmistamise käigus hagejale avaldatud, hageja poolt maja läbivaatamisel

teada saadud infost ning hageja tellitud kinnisvara hinnangust. Müügilepingu sõlmimisel oli

hageja teadlik, et paarismaja oli ehitatud ja siseviimistlus tehtud aastatel 2006–2007 ning müügi

seisuga olid kostjad kasutanud maja 10 aastat. Hageja pretensiooni esitamise seisuga oli maja

kasutatud 11 aastat.

11. Hageja oli elamu seisukorrast teadlik ja sel ei esinenud puudusi, mida ei oleks elamuga

tutvumisel saanud tuvastada. Asjaolu, et niiskuse või läbijooksu tekkimise põhjuseks võib olla

läbi katuse hüdroisolatsiooni sattunud vesi, ei ole võimalik tuvastada katuse visuaalsel

läbivaatamisel. Asjatundja arvamuse aluseks on visuaalne vaatlus, mis üldjuhul ei ole

nõuetekohane viis kontrollida, kas katuse hüdroisolatsiooni on sattunud vesi ja kuidas see sinna

sattus. Ei ole tõendatud, mis on niiskuse või lekke (läbijooksu) põhjuseks. Hinnangu punktides

2.3.2 ja 2.3.3 avaldab asjatundja seisukoha, et lekke põhjuseks võib pidada ebapiisavat vuukude

keevitamist, kuna see oli tehtud vastuolus RT 85-10851-ga. Ei ole tõendatud, et katus peab

vastama sellele standardile. Kui aga hageja põhjendab, mis standardile katus peab vastama, siis

ei ole tõendatud, et standardile mittevastavus on niiskuse või lekke (läbijooksu) tekkimise

põhjuseks (põhjuslik seos ei ole tõendatud). Hinnangu punktis 2.2.13 on asjatundja kirjutanud,

et „kogu katuse ulatuses esines SBS katte põletamise tehnoloogia rikkumisi“ ja see arusaam

tuleneb Tarindi RYL2000 nõuetest. RYL 2000 nõuete järgimine ei ole kohustuslik ning asjas

ei ole tuvastatud, kas standardid olid olemas hoone ehitamisel ning kas antud nõuete

kohaldamises oli kokku lepitud hoone ehitamisel.

12. Niiskuse tekkimise põhjuseks ei pruugi olla katuse läbijooks, vaid maja vale kütmine või

ekspluateerimine. Kasutatud asjade puhul võib asja puudus olla tekkinud ka mittenõuetekohase

kasutamise ja hoolduse (nt kütmise) tagajärjel.

13. Akende osas ei tuvastanud asjatundja mehhaanilisi kahjustusi. Asjatundja leidis punktis

2.3.11, et niiskuse tekkepõhjuseks võib pidada klaaspaketi välisperimeetril asuva mastiksi

tihenduse õhutiheduse vähenemist. Arvestades, et aknad olid paigaldatud 2006. a, ei saanud

hageja eeldada, et peaaegu 11 aastat kasutusel olnud aknad on sama kvaliteediga nagu uued.

Ostmisel tuli arvestada, et aknad on tavapärase kasutamise tõttu kulunud. Niiskuse

(kondensaadi) tekkimist akendel külmal ajal ei saa pidada sellises olukorras oluliseks

mittevastavuseks. Tegemist ei ole puudusega, mille eest vastutavad kostjad.

14. Hageja ei teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul.

15. Uue katuse paigaldamise nõue ei tulene seadusest ega väidetavate puuduste ulatusest. Kui

eksperdi seisukoht, et niiskuse tekke põhjuseks on hüdroisolatsiooni kahjustused, vastab tõele,

2-18-15345

piisab probleemi lahendamiseks olemasoleva katusekatte kohtparandusest. Puudub vajadus

kogu katuse demonteerimiseks ja uue paigaldamiseks. Samuti ei vasta katuse väidetavad

remondikulud turuhinnale sama kvaliteediga katuse demonteerimise ja remontimise eest.

Katuse demonteerimise ja uue katuse paigaldamise väärtus on kostjate hinnapakkumise

kohaselt 9143.70 eurot. Akna vahetamise kulu on samuti liialdatud. Kui kohus tuvastab kostjate

kohustuse kanda akna vahetusega seonduv kulu, on selle suuruseks 461.16 eurot. Kostjad

esitasid omapoolsed kalkulatsioonid ka siseviimistluse taastamise kohta.

16. Hageja võimalikud nõuded katuse osas on aegunud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

17. Harju Maakohus rahuldas 22.02.2021 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejale välja põhinõudena 30 663.50 eurot, otsuse tegemise ajaks sissenõutavaks

muutunud viivise 5800.02 eurot ja lisanduva viivise seadusjärgses määras. Kohus jättis

menetluskulud 8% ulatuses hageja ja 92% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning mõistis

tasaarvestuse tulemusena kostjatelt solidaarselt hagejale välja menetluskulude hüvitamiseks

4856.88 koos viivisega.

18. Tsiviilasja materjalide kohaselt puudub vaidlus järgmistes asjaoludes:

• hageja ja kostjad sõlmisid 23.03.2017 kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja

asjaõiguslepingu, mille punkti 1.1 kohaselt kostjad müüsid hagejale ½ suuruse mõttelise

osa kinnistust asukohaga XXXXXXX koos selle oluliste osade ja päraldistega (t I kd lk 11-

19);

• kinnistu oluliseks osaks on elamu (paarismaja), mida oli enne müüki 10 aastat kasutatud;

• lepingu punktis 2.1.5 kinnitasid kostjad, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud ja mida ostja ei saanud

märgata ülevaatuse teostamisel;

• 02.04.2018 teatas hageja kostjatele, et avastas puudused.

19. Pooled vaidlevad selle üle, kas: a) müüdud kinnisasi vastas lepingutingimustele; b) kas

kostjad on müügilepingut rikkunud; c) kas müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse

korral esineb kostjate vastutusest vabanemise aluseid; d) milline on kahju koosseis ja suurus

müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse korral.

20. Hagiavalduse kohaselt on kostjad müügilepingut oluliselt rikkunud, kuivõrd müügilepingu

esemeks olnud hoone oli puudustega. Kostjad vaidlevad sellele vastu. Et otsustada selle üle,

kas kostjad on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi

müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.

Kohus tugines VÕS § 217 lõikele 1, lõike 2 punktile 2 ja § 77 lõikele 1.

21. Pooled vaidlevad selle üle, kas nad olid lepingu eseme kvaliteedinõuetes kokku leppinud.

Hageja leidis, et vastavat kokkulepet ei olnud ja müüdud asi pidi vastama vähemalt keskmisele

kvaliteedile. Kostjad leidsid, et poolte kokkulepe tuleneb müügilepingu sõlmimise asjaoludest.

Kostjate väiteil hageja teadis, et maja ei ole uus, seda on kasutatud 11 a. Samuti oli hageja

kostjate arvates teadlik, et kostjad ei ole paarismajas peale sissekolimist (10 a enne müüki)

parendusi teinud, v.a tüdruku tuba (tuba 2), kus 2010. a oli paigaldatud uus paneellagi seoses

niiskuse tekke põhjuse tuvastamisega.

Kohus leidis, et kostjate väljatoodu näol ei olnud tegu poolte kokkuleppega asja omaduste osas.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ostis kostjatelt kinnisasja mõttelise osa, millel asunud elamu

2-18-15345

oli kasutatud (10 a vältel). Kohtule esitatud tõenditest, sh kinnistu müügilepingust ega kostjate

viidatud lepingueelseid läbirääkimisi kajastavatest dokumentidest ei nähtu samas, et pooled

oleksid kokku leppinud elamu konkreetsetes omadustes. Eeltoodu alusel tuvastas kohus, et

pooled ei olnud elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud. Seega pidi see vastama

kasutusotstarbele ja olema vähemalt sama kaua kasutatud elamu mõttes (kasutatud asi)

keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lõike 1 tähenduses.

22. Hageja väidab, et elamu ei olnud keskmise kvaliteediga. Kohtule on esitatud hoone

puuduste osas dokumentaalse tõendina riiklikult tunnustatud eksperdi O 21.06.2018 arvamus (t

I kd lk 20-27). Sellest nähtuvalt olid asjal järgmised puudused: praod ja niiskuskahjustused II

korrusel, praod hoone lääneküljel, elutoa akende puudused seoses akendele niiskuse

kogunemisega, katuse puudused (läbivajumine, kattematerjali ja selle paigaldamise puudused,

katus ei pea vett). Asjatundja on arvamust hiljem täpsustanud ja täiendanud (t I kd lk 141-143).

Kostja on esitanud Tanel Seppeli asjatundja arvamuse, milles asjatundja jõuab osaliselt teistele

järeldustele kui O (t I kd lk 154-161). Alljärgnevalt analüüsis kohus poolte väiteid seoses

võimalike puudustega.

23. Hageja väidab, et elutoa akendele tekib niiskus. Puuduse olemasolu on tõendatud O

arvamuses esitatud fotodega (t I kd lk 24). Samas leidis kohus, et kostjad aknale koguneva

niiskuse eest ei vastuta. O leidis esmases arvamuses, et arvestades hoone ehitusaega ja akende

suurt pinda, võib puuduse tekkepõhjuseks pidada klaaspaketi välisperimeetril asuva

mastikstihenduse õhutiheduse järeleandmist ehk klaaspaketi moodustava kahe klaasi vahe ei

ole enam vaakumis ja/või on sealt tootmise ajal paigaldatud täitegaas (nt argoon) tihenduse

järeleandmise tõttu lahkunud. Sisuliselt samadele järeldustele jõudis ka S . Eeltoodu alusel

tuvastas kohus, et asjatundjad on pidanud puudust enam kui 10 a tagasi ehitatud elamu puhul

normaalseks ilminguks. Puuduse on põhjustanud amortisatsioon, mida selles vanuses elamu

puhul võib pidada normaalseks.

24. Kohus analüüsis järgnevalt hoone katuse võimalike puudustega seonduvat. Läbijooksud on

tõendatud tunnistaja X e ütlustega (t I kd lk 128). Ta kinnitas ütlustes, et nii tüdruku toa laes

kui vannitoa laes ilmnesid 2018. a jaanuaris pruunid laigud ja alla jooksnud veest põhjustatud

triibud, samuti koridoris. Niiskuskahjustuste olemasolu on tõendatud ka O arvamusega ja

nähtub fotodelt (t I kd lk 20-27). O on algses arvamuses jõudnud järgmistele leidudele ja

järeldustele: paikvaatlusel on näha hüdroisolatsiooni aluse läbivajumine tugede vahelises alas:

kogu katuse ulatuses esines SBS-katte põletamise tehnoloogia rikkumisi; esines katuse

pealispinna ebapiisavat naket alusega. Täiendavas arvamuses (t I kd lk 133-136) leidis

asjatundja avatud konstruktsioonide fotode alusel järgmist: puudub ehitusprojektis ettenähtud

aluskate Rankka, milline välistaks kondensaadi valgumise soojustusse ning sealt edasi

siseruumidesse; kondensaadi jäljed on näha kandetaladel ja aurutõkkepaberil; rajamata on

jäänud ehitusprojekti kohane puitkarkass ja soojustus; puudub ehitusprojekti kohane katuslae

talade alune 12 mm paksune puitlaastplaat; ei ole täidetud hoone ehitamise aegsed minimaalsed

soojapidavuse nõuded; kütteperioodil tekib kastepunkt katuselae soojustuse sisse;

urutõkkepaber ei ole teibitud, seega ei ole aurutõkke liited aurutihedad, mistõttu pääseb

siseruumide soe ja niiske õhk soojustuse sisse; ebapiisava soojustuse paksuse tõttu veeaur

kondenseerub ja valgub tagasi aurutõkkepaberile ning tilgub sealt edasi lae viimistluse aluseks

olevale kipsplaadile ning lõpuks märgab siseviimistluse; ebapiisava tuulutuse tõttu ei ole

tagatud hilissügisel ja varakevadel vineeri alla tekkiva kondensaadi eemaldamine tuulutusega

ning vineeri alune kondensaat valgub soojustusele ning sealt edasi siseruumi. S sisustas enda

arvamuses (t I kd lk 154-161) lae märgumise hüpoteesiga, et selle on põhjustanud seest poolt

välja kondenseerunud vesi. Samuti leidis ta, et võimalik hoone pikaajaline kütmata jätmine ning

2-18-15345

märgumine võis olla ühekordne. Samas möönis ka S enda arvamuses, et läbijooksud on

toimunud.

Kohus leidis, et elamu (sh 10–11 aastat vana elamu), kus toimub ajuti või pidevalt niiskuse

lekkimine läbi lae, ei vasta keskmisele kvaliteedile. Ehitis peab olema ilmastikukindel, sh peab

olema tagatud selle vastupidavus sademetele selliselt, et need ei leki sisekonstruktsioonidesse.

Eeltoodud tõendite alusel tuvastas kohus, et elamu laest (tüdruku toas, vannitoas, koridoris) on

toimunud läbijooksud ning lae ja katuse konstruktsioonidel esinevad puudused.

25. Müüja vastutust müügilepingu rikkumise eest hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest

tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised

tingimused (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-156-11 (punkt 19), 3-2-1-100-15 (punkt 21):

1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1), 2) puudus ei tulenenud

ostjast (VÕS § 101 lõige 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki

teadma (VÕS § 218 lõige 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa

müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lõige 2); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku

aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine

on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõige 3); 6) puudus tekkis müüja tahtluse või raske

hooletuse tõttu (VÕS § 221 lõike 1 punkt 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma,

kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõike 1 punkt 2). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-

100-15 (punktis 35) osundanud, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lõikest 1, § 217 lõike 2

punktidest 1 ja 2, § 218 lõikest 4, §-st 220 ja §-st 221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab

müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi

selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse

hindamisel lepingutingimustele mittevastavuse eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav

VÕS § 103 mõttes. Müüja teadmine asja puudustest omab tähtsust vaid juhul, kui ostja ei teavita

müüjat puudustest mõistliku aja jooksul.

26. Esiteks analüüsis kohus, kas müügilepingu eseme mittevastavus lepingutingimustele oli

olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1). Hageja on seisukohal, et puudused

olid olemas juba asja hagejale üleandmise hetkel. Kostjad leiavad, et puudused võisid tekkida

ka hiljem, kuna nemad majas elades selliseid puudusi ei tuvastanud.

Kohus tuvastas O 21.06.2018 arvamuste alusel, et katuse ja lae puudused on tingitud

ehitustehnilistest probleemidest. Seega pidid puudused esinema elamul juba enne asja müüki

(st elamu teise korruse lagi ja katus on juba ehitatud puudustega). Seega oli puudus olemas juba

enne, kui kostjad kinnistu hagejale võõrandasid ja üle andsid. Kostjad on esitanud väite, et II

korruse lagede märgumine võis olla tingitud sellest, et maja peale hagejale üleandmist mingi

aja vältel ei köetud. Sama seisukohta jagas S . See väide on aga ümber lükatud hageja esitatud

elektritarbimist kajastavate väljavõtetega AS Eesti Energia infosüsteemist (t I kd lk 180-181).

Kui võrrelda elektrikulu enne müüki (samas, lk 183-184) ja peale müüki nähtub, et

elektritarbimine hoones (ja seega kütmine) on hoopis tõusnud. Kohus luges ülal viidatud

tõenditega tõendatuks, et puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist hagejale.

27. Teiseks analüüsis kohus, kas puudused tulenesid ostja tegevusest (VÕS § 101 lõige 3). Nagu

kohus eelnevalt märkis, on katuse veekindluse puudumise O arvamuste kohaselt tinginud

ebaõige ehitamine enne asja müüki hagejale. S i hüpotees, et maja võis olla hageja poolt

kütmata, on tõenditega ümber lükatud. Kohtule ei ole esitatud selliseid asjaolusid ega tõendeid,

mis annaksid alust arvata, et hoonel esinenud puudused võisid olla põhjustatud hageja enda

tegevusest. Eeltoodu alusel asus kohus seisukohale, et puudus ei tulenenud hageja tegevusest.

2-18-15345

28. Kolmandaks analüüsis kohus, kas ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele

mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lõige 4). Kostjad kinnitasid kinnisasja

müügilepingu punktis 2.1.5, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud

puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud ja mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse

teostamisel. Vande all antud ütlustes selgitas kostja II, et hageja ja tema abikaasa vaatasid

elamu enne müüki põhjalikult üle (t I kd lk 120, 121). Kostjad leidsid sellele tuginedes, et hageja

pidi olema võimalikest puudustest teadlik.

Kohus leidis, et ei saa järeldada, et hageja oli puudustest teadlik. Esiteks on tegu väga

spetsiifiliste ja tuvastamiseks eriteadmisi vajavate varjatud puudustega, mida tavapäraselt

ülevaatusel ei ole võimalik märgata. Teiseks kinnitasid ka kostjad ise, et elamut üle vaadates

katusele ei ronitud ja seda üle ei vaadatud (milline kohustus hagejal ostjana ka puudus).

Sealjuures on hageja vande all antud ütlustes kinnitanud, et mingeid puudusi peale profiilipleki

lahti tuleku ta ei märganud ja talle ka ei osundatud, et neid oleks (t I kd lk 124). Ostja ei pea

puudusi suletud konstruktsioonidest otsima ega nende avastamiseks kontrollima asja või selle

osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei

ole võimalik tajuda pelgalt asja välise, visuaalse vaatluse käigus (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-

114-05). Kohus leidis, et asjas on leidnud kinnitust, et hageja ei olnud teadlik ega pidanudki

teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Kostjad ei ole esitanud vastupidist

tõendavaid tõendeid. Hagejal ei olnud kohustust kinnisasja varjatud puudusi enne müügilepingu

sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata asja ülevaatusele ehitusspetsialisti vm

asjatundjat. Puuduste olemusest tulenevalt ei olnud niiskuskahjustusi ja katuse läbijookse

võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei olnud näha lae- või

katusekonstruktsioone avamata või spetsialisti kaasamata. Tegu oli varjatud puudustega.

Niiskuskahjustused ilmnesid alles 2018. a jaanuaris (tunnistaja X e ütlused; t I kd lk 127-129).

Seega ei saanud hageja neid enne ostu tuvastada. Kohus leidis ülal märgitule tuginedes, et

hageja ei teadnud kinnisasjal esinevatest varjatud puudustest. Seega ei vabane kostjad

müüjatena vastutusest VÕS § 218 lõike 4 alusel.

29. Neljandaks tuvastas kohus, kas poolte vahel oli müüja vastutust piirav kokkulepe (VÕS

§ 221 lõige 2). Kohtule esitatud müügilepingust ei ilmne müüja vastutust piiravat kokkulepet.

Selle olemasolu ei ole tõendatud ka muude tõenditega. Vastupidi, müügilepingu punktis 2.1.5

kinnitasid kostjad, et lepinguesemel ei ole mingeid kostjatele kui müüjale teadaolevaid varjatud

puudusi, millest kostjad ei ole hagejat teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse

teostamisel. Kohus tuvastas selle alusel, et sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet.

30. Viiendaks analüüsis kohus, kas ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul

pärast seda, kui ta sellest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lõige 1). Kinnisasja

müügileping sõlmiti 23.03.2017. Hageja valdab ehitist alates 22.03.2016. Tunnistaja X e

ütluste kohaselt avastas ta niiskuse jäljed jaanuaris 2018. Vaidlus puudub, et hageja teatas

puudustest 02.04.2018, s.o umbkaudu kolme kuu möödumisel peale väidetavate puuduste

avastamist. Kohus ei nõustunud kostjatega, et kolm kuud ei ole mõistlik tähtaeg puudustest

teavitamiseks. Kohtu hinnangul on kolm-neli kuud mõistlik aeg puudustest teavitamiseks.

Kohtupraktikas on ehitise puudustest teavitamise mõistliku ajana aktsepteeritud ka poolt aastat.

31. Kokkuvõtvalt asus kohus seisukohale, et asjas on leidnud tõendamist, et kostjad on

rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutavad rikkumise eest.

32. Hageja on õiguskaitsevahendina esitanud kostjate vastu kahju hüvitamise nõude, mille

õiguslikuks aluseks on VÕS § 115. Lepingu rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kahju

hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused: 1) võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS

2-18-15345

§ 115 lõige 1); 2) võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lõige 1);

3) võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lõige 1, § 128); 4) kahju on hõlmatud

rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lõige 2); 5) kahju oli rikkumise

võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati

tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lõige 3); 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik

seos (VÕS § 127 lõige 4).

33. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostjad müüsid hagejale puudustega asja. Kohus leidis, et

katusega seonduvate puuduste ja II korruse siseviimistluse rikkumise eest kostjad vastutavad,

kuivõrd need puudused ei tekkinud hoone tavapärase ekspluatatsiooni käigus. Seega rikkusid

kostjad pooltevahelist lepingut ja vastutavad lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lõige 1).

34. Hoone puudustest tingitud kahju suurust saab üldjuhul tõendada tehtud kulutusi tõendavate

arvete või nende tasumist tõendavate dokumentidega ning tulevikus tekkivaid kulusid

hinnapakkumistega (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-124-11, punkt 16). Kuivõrd kohus leidis, et I

korruse akna niiskumise kui puuduse eest kostjad ei vastuta ja I korruse remonttööd olid seotud

akna vahetusega, leidis kohus, et I korruse siseviimistlustööde maksumus kahjuna hüvitamisele

ei kuulu.

Kohus analüüsis II korruse siseviimistluse taastamise kulu. Hageja esitatud RSL Ehitus OÜ

hinnapakkumise kohaselt (t I kd lk 35) on II korrusel esinenud niiskuskahjustuste

kõrvaldamiseks ette nähtud tööd trepihallis, vahekoridoris, vannitoas, laste tubades ja

magamistoas. Lisanduvad muud kulud (seonduvad prahi koristuse, transpordi ja seadmete

rendiga). Viidatud hinnapakkumise kohaselt on niiskuskahjustuste kõrvaldamise tööde

maksumuseks II korrusel kokku 8811.18 eurot (lisandub käibemaks), millele lisanduvad

parandustöödega kaasnevad kulud 1415.08 eurot (lisandub käibemaks). Kostjad esitasid

kohtule OÜ Kaldros hinnapakkumise (t I kd lk 87), millest nähtuvalt on II korruse

niiskuskahjustuste kõrvaldamise maksumuseks 2040 eurot. Kohus tuvastas, et selles

pakkumises ei kajastu lagedega seonduvad tööd, mistõttu ei oleks selle alusel võimalik kõiki

puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid teostada. Kostjad esitasid kohtule ka Zimnik Project

OÜ hinnapakkumise (t I kd lk 88). See kajastab kohtu hinnangul kõiki vajalikke töid II korrusel

ning on tööde sisult ja mahult võrreldav hageja hinnapakkumisega, kuid odavam – 7127 eurot.

Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-45-

08, punkt 16) ega kahju tekitajat üleliia koormav. Eeltoodust lähtuvalt tuleb kostjatelt hagejale

välja mõista kahju madalama hinnapakkumise ehk Zimnik Project OÜ hinnapakkumise järgi.

Kohus mõistis niiskuskahjustuste kõrvaldamise töödega seonduvalt kostjatelt välja II korruse

siseviimistluse taastamise kulu 7127 eurot.

35. Katusetööde osas on hageja seisukohal, et kogu katus tuleb asendada uuega. Kostjad

leiavad, et probleemi lahendamiseks piisab olemasoleva katusekatte kohtparandusest. Kohus

tuvastas O algse arvamuse alusel, et tuvastatud on hüdroisolatsiooni aluse läbivajumine tugede

vahelises alas ja kogu katuse ulatuses SBS-katte põletamise tehnoloogia rikkumisi – esines nii

alapõletamist (vuugist ei ole valgunud välja ca 10mm ulatuses pigi, mis kinnitaks piisavat

kuumutamist ja nakke toimimist) kui ülepõletamist (vuugist välja voolanud liiga suur pigi hulk),

samuti esines katuse pealispinna ebapiisavat naket alusega. Kohus tuvastas O täiendava

arvamuse alusel, et puudub ehitusprojektis ettenähtud aluskate Rankka, milline välistaks

kondensaadi valgumise soojustusse ning sealt edasi siseruumidesse; rajamata on jäänud

ehitusprojekti kohane puitkarkass ja soojustus; puudub ehitusprojekti kohane katuslae talade

alune 12 mm paksune puitlaastplaat aurutõkkepaber ei ole teibitud, seega ei ole aurutõkke liited

aurutihedad, mistõttu pääseb siseruumide soe ja niiske õhk soojustuse sisse; ebapiisava

soojustuse paksuse tõttu vee aur kondenseerub ja valgub tagasi aurutõkkepaberile ning tilgub

2-18-15345

sealt edasi lae viimistluse aluseks olevale kipsplaadile ning lõpuks märgab siseviimistluse. S

sisustas enda arvamuses lae märgumise hüpoteesiga, et selle on põhjustanud seest poolt välja

kondenseerunud vesi. Kohus leidis ülal märgitule tuginedes, et probleeme on nii katuse katte

osaga kui lae aluse osaga (aurutõke). Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud kogu katuse (sh

alumiste konstruktsioonide) välja vahetamine uue vastu.

Vastavalt hageja esitatud RSL Ehitus OÜ hinnapakkumisele nr 21/18 (t I kd lk 36) on katusel

esinenud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumuseks kokku 22 404.50 eurot.

Summa sisaldab nii vana katuse demontaaži kui uue SBS-ist katusekatte paigaldamisega

seonduvaid kulusid. Kostjad väidavad, et katuse demonteerimise ja uue katuse paigaldamise

kulu on 9143.70 eurot (kostjate esitatud Zimnik Project OÜ hinnapakkumine t I kd lk 90).

Kohus võrdles hageja ja kostjate hinnapakkumisi ning tuvastas, et kostjate pakkumises on

mitmed suure maksumusega tööd jäänud kajastamata (materjalid, räästakarbiga seonduvad

tööd, kaudsed kulud). Nende maksumuseks on hageja esitatud hinnapakkumise kohaselt

ligikaudu 6000 eurot, millele lisandub käibemaks. Seega ei ole kostjate esitatud

hinnapakkumise alusel võimalik ilmnenud puudusi täies mahus kõrvaldada ja kohus lähtus

hageja hinnapakkumisest. Kohus mõistis katuse puuduste kõrvaldamisega seonduva kahjuna

kostjatelt hagejale välja RSL Ehitus OÜ hinnapakkumisele tuginedes 22 404.50 eurot.

36. Lisaks kahjuhüvitisele puuduste kõrvaldamisega seoses palus hageja kostjatelt solidaarselt

välja mõista Ehitusekspertiisibüroo OÜ-le O arvamuse teostamise eest tasutud 672 eurot (t I kd

lk 37) ning RSL Ehitus OÜ-le katuse avamise eest tasutud kulu 460 eurot (t I kd lk 38), st hageja

poolt kahju kindlaks tegemiseks tehtud kulutused VÕS § 128 lõike 3 mõistes. Nii asjatundja

arvamus kui RSL Ehitus OÜ töö oli vajalikud kahju kindlaks tegemiseks. Seega rahuldas kohus

need nõuded.

37. Kohus mõistis kostjatelt hageja kasuks põhinõudena välja 7127 + 22 404.50 + 672 + 460 =

30 663.50 eurot.

38. Lisaks põhinõudele taotleb hageja viivise väljamõistmist. Kohus tugines VÕS §-le 113 ja

TsMS §-le 367 ning mõistis kostjatelt välja viivise hagi esitamisest otsuse tegemiseni summas

30 663.50 * 864 päeva * 8% aastas = 5800.02 eurot ja edasiulatuva viivise protsendina

põhinõudest.

39. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 163 lõike 1 järgi tulenevalt hagi rahuldamise ulatusest

(30 663.50 + 5800.02) / 39 708.20 = 92% ulatuses kostjate ja 8% ulatuses hageja kanda.

40. Kohus pidas hageja menetluskuludest põhjendatuks riigilõivu 1050 eurot, õigusabikulusid

osaliselt (s.o 28 t eest tunnitasuga 144 eurot) summas 4032 eurot ja tõendi saamise kulu 600

eurot. Kohus määras vastavalt menetluskulude jaotusele hagejale hüvitamisele kuuluvate

menetluskulude rahaliseks suuruseks (1050 + 4032 + 600) x 92% = 5227.44 eurot.

Kohus pidas kostjate menetluskuludest põhjendatuks tõendi saamise kulu 600 eurot ja

õigusabikulusid samuti osaliselt (s.o 28 t eest tunnitasuga 144 eurot) summas 4032 eurot. Kohus

määras vastavalt jaotusele kostjatele hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahaliseks

suuruseks (4032 + 600) x 8%) = 370.56 eurot.

TsMS § 445 lõike 1 ja § 463 lõike 2 alusel tasaarvestas kohus poolte vastastikused

menetluskulude nõuded ning selle tagajärjel mõistis kostjatelt hageja kasuks välja

menetluskulud 4856.88 eurot. Hagejad (maakohtu otsuses ekslikult märgitud „kostja“) on

esitanud ka TsMS § 177 lõike 4 kohase taotluse, mille kohus rahuldas.

2-18-15345

Apellatsioonkaebus

41. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu otsuse hagi

rahuldamise osas ja jätta uue otsusega hagi tervikuna rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda.

42. Maakohus jättis võtmata seisukoha kostjate 28.08.2020 menetlusdokumendis esitatud

nõude aegumise taotluse kohta. Kostjad paluvad kohaldada aegumist katusega seotud nõude

osas.

43. Maakohtu järeldus, et läbijooks on tõendatud tunnistaja ütlustega, ei ole põhjendatud ning

on ümber lükatud teiste kogutud tõenditega. Tunnistaja ütlused olid vastuolulised ja valed. O

13.03.2019 ja S i 12.08.2020 arvamused ning naabri V kiri tõendavad, et katus on vettpidav

ning vesi ei jookse konstruktsioonidesse läbi katuse. Niiskuskahjustuse tekkepõhjus ei ole

tõendatud, sh ei ole tõendatud põhjuslik seos O 21.06.2018 arvamuses toodud niiskusjälgede ja

kohtu tuvastatud puuduste vahel. Kohus jättis käsitlemata kostjate vastuväited O arvamustele.

O arvamustes olevad hageja abikaasa X e tehtud pildid ei ole usaldusväärsed ja veenvad

niiskuse olemasolu ja selle põhjuste tõendamiseks. S i arvamus lükkab ümber O 13.03.2019

arvamuses toodud väited. Kohus jättis alusetult S i arvamuse arvestamata.

44. Kohtu järeldus, et katuse konstruktsioon ei vasta nõutele, ei tõenda põhjuslikku seost

väidetavate puuduste ja kondensaadi tekkimise vahel. Kostjad, tuginedes S i arvamusele, on

ümber lükanud väited selle kohta, et kondensaadi tekkimise põhjuseks on katuse

mittevastavused ehitusnormidele.

45. Kohus jättis põhjendamatult analüüsimata kostjate vastuväited ja tõendid, et kondensaat

tekkis peale seda, kui maja oli üle antud hagejale ning kondensaadi tekkimise põhjuseks on

hageja tegevus. Seejuures tugines kohus põhjendamatult hageja hilinenult 28.08.2020 esitatud

tõendile. Kostjad jäävad seisukoha juurde, et ühekordse niiskumise põhjuseks on maja kütmata

jätmine ning kostjad ei vastuta puuduste eest, mis puudusid maja üleandmisel.

46. Maakohtu seisukoht, et maja üleandmisel hageja ei olnud ega pidanud olema teadlik, et

katusel esinevad varjatud puudused, ei ole esitatud tõenditega toetatud. Kohus ei põhjendanud,

miks ta ei arvestanud kostja II vande all antud seletustega. Kostjad ei nõustu, et katusel on

varjatud puudused suletud konstruktsioonides. S i arvamuses leitakse, et kõik O 21.06.2018

arvamuses viidatud puudused on visuaalselt nähtavad.

47. Kostjad ei nõustu kohtuga, et hageja teavitas puudustest mõistliku aja jooksul. Kostjad

jäävad oma seisukoha juurde, et 3-4 kuud ei ole mõistlik aeg puudustest teavitamiseks. Hageja

väitel oli niiskus hästi nähtav ja ilmne, samas ei ole välja toodud ühtegi põhjust, miks ta ootas

4 kuud enne teavitamist. Kohus ei ole põhistanud, miks ta leiab, et antud juhul on 3 kuud

mõistlik.

48. Kohus jättis alusetult tähelepanuta kostjate väite selle kohta, et hageja, jättes niiskuse

puhastamata, suurendas ise kahju tagajärgi. Kostjatel on õigus keelduda kahjustuste

kõrvaldamise kulude hüvitamisest.

49. Kahju suurus ning väidetavate puuduste parandamise maht ja viis ei ole põhjendatud ega

tõendatud ning on vastuolus esitatud tõenditega ja kohtu tuvastatud asjaoludega. Kohtu

seisukoht, et kostjad peavad remontima terve II korruse, on vastuolus VÕS § 222 lõigetega 1 ja

5 ning § 127 lõikega 1. Kohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud kostjate vastuväidetega

2-18-15345

kahju ulatuse ja suuruse osas. Kostjad leiavad, et tumedad peenikesed laigud vannitoas,

trepihallis ja tüdruku toas on võimalik eemaldada tavaliste puhastusvahenditega ning selleks ei

ole vaja seinu uuesti värvida ja lagesid vahetada.

50. Kohtu seisukoht, et katus tuleb tervikuna ära vahetada, on vastuolus mitmete asjas esitatud

tõenditega. Kogu katuse vahetamine ei ole võimalik ning vahetamise vajadus ei ole tõendatud.

Kohus jättis kostjate vastavad vastuväited analüüsimata.

51. Alusetu on ka viivisenõue alates hagi esitamisest. Kohus jättis arvestamata, et hagi

esitamise seisuga ei ole hageja maja parandamise kulud sissenõutavaks muutunud, kuna hageja

ei ole neid reaalselt kandnud.

52. Juhul, kui ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse osaliselt või täielikult muutmata, paluvad

kostjad määrata kindlaks otsuse täitmise viisi ja korra selliselt, et kostjad täidavad nõude

solidaarselt summas, mis ei ületa 81.60 eurot kuus.

Vastustaja seisukoht

53. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostjate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

54. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud maakohtus

kogutud tõenditega, leiab, et maakohus rikkus asja lahendades osaliselt menetlusõiguse norme

ja kohaldas ebaõigesti materiaalõigust, mis tõi kaasa osaliselt ebaõige otsuse tegemise.

Maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles kohus rahuldas hagi suuremas ulatuses kui põhivõlg

3729.50 eurot ja sellelt arvestatav viivis. Tühistatud osas saab ringkonnakohus teha ise uue

otsuse asja maakohtule tagasi saatmata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Vastavalt tuleb muuta

otsust ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt.

55. TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib apellatsioonikohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja

põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Praeguses asjas on maakohtu otsus

kaevatud edasi osas, milles kohus hagi rahuldas. Seega osas, milles hagi jäi rahuldamata, on

otsus TsMS § 456 lõike 1 alusel jõustunud.

56. Ringkonnakohus nõustub kostjate etteheitega maakohtule nõude aegumise vastuväite

tähelepanuta jätmise kohta. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt esitasid kostjad aegumise

vastuväite 28.08.2020 menetlusdokumendis (t I kd lk 172 pöördel-173). Maakohus jättis selle

vastuolus TsMS § 438 lõikega 1 ja § 442 lõikega 8 otsuses käsitlemata. Ringkonnakohus

kõrvaldab maakohtu rikkumise.

Kolleegium on seisukohal, et hageja kahju hüvitamise nõue, milline tuleneb 23.03.2017

võlaõigusliku müügilepingu rikkumisest ei olnud hagi esitamise hetkeks 12.10.2018 aegunud.

Tegemist on tehingust tuleneva nõudega, mille aegumise tähtajaks on 3 aastat müüdud asja

üleandmisest ostjale (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lõige 1, VÕS § 227).

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt anti kinnistu üle aprillis 2017 (täpne kuupäev praeguses asjas

tähtsust ei oma). Seega ei saanud hageja nõue aeguda enne 2020. aasta aprillikuud.

2-18-15345

Kostjate viited TsÜS § 146 lõigete 2 ja 3 kohaldumisele ei ole asjakohased. Nimetatud sätte

lõike 2 esimene lause kohaldub töövõtulepingu alusel esitatud nõudele. Sellise tehinguga

praeguse kohtuasja poolte vahel tegemist ei olnud. Lõike 2 teine lause kohaldub uue maja

müügilepingule, pikendades tavapärast aegumise tähtaega ehitise puuduse alusel esitatavale

nõudele 5 aastani. Praeguses asjas ei olnud tegemist uue elamu müügiga. Asjaolu, et kostjate

võimalik kahju hüvitamise nõue kinnistu neile müünud isiku ja/või kinnistule elamu ehitanud

isiku vastu on aegunud, ei mõjuta 23.03.2017 lepingu alusel hageja võimaliku nõude aegumist.

Kostjate tõlgendus aegumise regulatsioonist ei ole kooskõlas kehtivate õigusaktidega.

57. Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, mille alusel jõudis kohus

järeldusele, et pooled ei leppinud müügilepingus kokku kinnistu oluliseks osaks oleva ½

mõttelise osa paariselamust kvaliteedinõuetes, mistõttu pidi asi vastama tavapärasele

kasutusotstarbele ja olema vähemalt 10 aastat kasutatud elamu mõttes keskmise kvaliteediga

VÕS § 77 lõike 1 tähenduses. Kolleegium maakohtu põhjendusi ei korda (TsMS § 654 lõige

6).

58. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga osaliselt osas, milles kohus tuvastas müüdud asja

puuduse ja selle, et mittevastavus lepingutingimustele pidi olemas olema asja ostjale

üleandmise ajal, kuid leiab, et mõlemas osas tuleb maakohtu põhjendusi muuta. Kolleegium on

seisukohal, et maakohus hindas osaliselt ebaõigesti kogutud tõendite kogumit (rikkus TsMS

§ 232 lõiget 1) ja tegi osaliselt järelduse, mis on vastuolus tõendamist leidnud eluliste

asjaoludega. Ka on maakohtu otsus selles osas vastuoluline, millega on rikutud TsMS § 442

lõikes 8 sätestatud otsuse põhjendamise kohustust. Ringkonnakohus kõrvaldab rikkumised

järgmiselt.

59. Hageja tõi hagiavalduses hagi alusena (elamu puudusena) esile mh niiskuskahjustused II

korrusel, millised tekkisid 2018. a jaanuarikuus põhjusel, et katuse läbijooksu tulemusena sattus

katuse hüdroisolatsiooni mineraalvillast soojustusse vesi ja läbijooks toimus põhjusel, et katus

on ehitatud ebaõigete töövõtetega ja on ebatihe. TsMS § 230 lõike 1 kohaselt tuli hagejal oma

väiteid tõendada. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja väide niiskuskahjustuste

tekkimisest II korrusel 2018. a jaanuaris on tõendatud O 21.06.2018 arvamusega ja tunnistaja

X e ütlustega. Asjatundja arvamuse punktist 1.7 nähtub, et ehitusala asjatundja viibis isiklikult

kinnistul 21.03.2018 ja 15.05.2018 ning fikseeris olukorra 57 digifotoga, milliseid säilitatakse

asjatundja arhiivis. Osa fotodest on nähtavad ka kirjalikust arvamusest. Seega sõltumata

tunnistaja ütluste teatud vastuolust dokumentaalsete tõenditega ei ole kokkuvõttes alust kahelda

asjaolus, et 2018. a jaanuaris hageja kirjeldatud niiskuskahjustused II korruse osades ruumides

ilmnesid.

60. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et niiskuse lekkimine läbi lae ei vasta 10-11

aastat vana elamu keskmisele kvaliteedile. Samas ei ole uuritud tõenditega kooskõlas maakohtu

tuvastus nagu oleks tegemist pideva niiskuse lekkimisega läbi lae ja sellega, et ehitis ei ole

ilmastikukindel. Hageja ei ole tõendanud, et niiskuskahjustusi oleks tekkinud rohkem kui ühel

korral jaanuaris 2018. Puudub vaidlus, et hageja kasutab elamut alates aprillist 2017 kogu

kohtumenetluse aja senini. Tunnistajana kinnitas hageja abikaasa, et täiendavalt ei ole niiskust

tekkinud, vett ei ole juurde tulnud, kuna niiskus on igalt poolt välja aurustunud. Seega on

tõendatud, et niiskus, mille tagajärjel kahjustused tekkisid, on tekkinud alates aastast 2017 ühel

korral. Väitest, et elamu katus ei pea vett, asjatundja sisuliselt loobus 13.03.2019 täiendavates

selgitustes, leides, et hoone II korruse viimistluse märgumine on suure tõenäosusega tingitud

katuslae konstruktsioonis tekkiva kondensaadi valgumisest siseruumi, mitte niivõrd katusekatte

ebatihedusest (t I kd lk 135 pöördel). Hageja ei esitanud peale seda uusi tõendeid, millega oleks

tõendatud, et elamu katus ei pea vett. Seega ei olnud maakohtul alust asuda seisukohale, et

2-18-15345

vaidlusalune ehitis ei ole ilmastikukindel. Seda asjaolu tõendavaid tõendeid ei ole kohtule

esitatud.

61. Maakohus tuvastas O arvamuste alusel, et niiskuse tekkimise põhjuseks olid katuse ja lae

ehituslikud puudused. Kolleegium nõustub kostjatega, et maakohus ei analüüsinud niiskuse

ühekordse tekkimise põhjus(t)e tuvastamisel asjatundjate arvamusi piisavas ulatuses, jättes

tähelepanu olulised asjaolud. Maakohtu otsusest saab järeldada, et kohus usaldas enam O

arvamusi kui S i arvamust, toonitades korduvalt, et S on püstitanud vaid hüpoteese niiskuse

tekkepõhjustest. Samas ei ole maakohus sellist ühe tõendi teisele eelistamist põhjendanud.

TsMS § 232 lõike 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui

pooled ei ole leppinud kokku teisiti. Praeguses asjas sellised kokkulepped puuduvad.

Ringkonnakohus on seisukohal, et niiskuse lekke põhjuste väljaselgitamisel ei ole alust jätta

arvestamata S i arvamust ja eelistada O täiendavat selgitust. Arvamustest nähtuvalt kuulusid

mõlemad asjatundjad riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja, on sama pädevusega (8.

tasemega volitatud ehitusinsenerid) ja mõlemad lähtusid katuse aluse ehitamiskvaliteedi

hindamisel (O täiendavas selgituses) mitteasjatundjast isiku (hageja abikaasa) fotodest, mis olid

tehtud sama isiku poolt katuse avamisel, st kumbki asjatundja ise katust ei avanud ega

veendunud vahetult selles, mis pilt katuse alt avanes. Kolleegium on seisukohal, et maakohus

jättis seejuures põhjendamatult tähelepanuta kostjate väite, et S soovis minna elamut ka koha

peale vaatama, kuid hageja ettepanekule ei vastanud. Asjatundja tahe nähtub arvamuse lk-lt 4

(t I kd lk 156), ringkonnakohtu istungil ei mäletanud hageja lepinguline esindaja põhjuseid,

miks ei võimaldatud kostjate asjatundjal elamuga tutvuda. Olukorras, kus S il ei võimaldatud

elamuga tutvuda, ei olnudki tal muud võimalust, kui anda arvamus O arvamusest nähtuvate

asjaolude alusel. Asjaolu, et S on arvamuses käsitlenud ka sarnaste vaidluste õiguslikke

probleeme ei anna alust jätta tähelepanuta tema väiteid ehituslike asjaolude kohta.

62. O selgitas täiendavas arvamuses mh, et hoone katuslae ehitamisel ei ole täidetud

ehitamisaegsed minimaalsed soojapidavuse nõuded; tuulutusruumi kõrgus on 100mm asemel

25mm;

kütteperioodil

tekib

katuselae

soojustuse

sisse

kütteperioodil

kastepunkt,

aurutõkkepaber ei ole teibitud ja siseruumide soe ja niiske õhk pääseb soojustuse sisse;

ebapiisava soojustuse paksuse tõttu vee aur kondenseerub ja valgub tagasi aurutõkkepaberile ja

tilgub sealt edasi lae viimistluse aluseks olevale kipsplaadile ja lõpuks märgab siseviimistluse;

ebapiisava tuulutuse tõttu ei ole tagatud ka hilissügisel ja varakevadel vineeri alla tekkiva

kondensaadi eemaldamine tuulutusega ning ka vineeri alune kondensaat valgub soojustusele ja

sealt edasi siseruumi. Seega saab O arvamusest järeldada, et niiskuse lekkimine läbi lae peaks

toimuma kütteperioodidel, sh hilissügisel ja varakevadel. Samas tunnistaja on öelnud, et nimelt

kütmisega kuivas niiskus ära („…täiendavalt ei ole niiskust tekkinud, kuna maja on ära

köetud…“; t I kd lk 128). S nõustus, et tuulutus(õhutus)vahe on liiga väike (25mm 100mm

asemel), lisaks selgitas, et fotodelt ei ole võimalik üheselt tuvastada niiskumise põhjust; kui

katusekate ei peaks, oleksid läbijooksud pidevad või siis teatud tugevusega sademete korral;

kui tegemist oleks aurutõkke ebatiheduse ja katuse soojustuse niiskuse kondenseerumisega,

peaks see samuti väljenduma iga-aastase tilkumisena reeglina kevadel ja sügisel; ühekordne

tilkumine viitab hoone kasutuse muutumisele; niiskuse jälg on paar-kolm aastat vana ja sinetus

hiljutine; kondensaadi tekitatud kahjustused viitavad ühekordsele ja mitte pikaajalisele

niiskuskahjustusele; fotodelt nähtub kuivanud niiskuskahjustus. Samuti esitas S arvutused,

millega lükkas ümber O arvutused katuse soojapidavuse kohta. Hageja S i arvutust ümber ei

lükanud. Elulist usutavust järeldusele, et elamu katusel ei ole sellist puudust, mille tõttu oleks

vajalik katusekate ja selle alune konstruktsioon ära vahetada, annab kohtu jaoks ka sama

paarismaja teise kaasomaniku kinnitus selle kohta, et tema ventileerib omapoolset katuse alust

korralikult, st kasutab tuulutusreste, sellist probleemi ei ole temal esinenud ja tema ei vaja uut

katust (t I kd lk 153). Kohus jätab siinkohal tähelepanuta tunnistaja vastupidised ütlused, st et

2-18-15345

temale olla teise majaosa rentnikud öelnud, et neil ka sama probleem ja et nemad teatasid

omanikule katuse läbijooksust (t I kd lk 129). Kohtus ei leidnud tõendamist katuse läbijooks ja

tunnistaja on hageja abikaasana isiklikult huvitatud hagi rahuldamisest - neil põhjendustel on

kohtu jaoks usutavam teise mõttelise osa omaniku kirjalik kinnitus. Eeltoodust tulenevalt on

ringkonnakohus tõendite ümberhindamise tulemusena seisukohal, et hageja suutis tõendada

küll ühekordse niiskuse lekkimise 2018. a jaanuaris, kuid ei suutnud piisava veenvusega

tõendada selle põhjust. Ükski tõend ei tõenda piisava veenvusega, et tegemist oleks katuse

läbijooksuga või sellega, et kütteperioodidel koguneb katuse konstruktsioonide vale ehitamise

tõttu katuse alla kondensaat, mis valgub läbi lae elamusse. Tõendatud ei ole, et katuse

konstruktsioonides oleksid kahjustused pikaajalisest niiskusest, mis sellises olukorras seal

esinema peaksid. Asjaolu, et elamu võis olla ehitatud projektita ja et ehitus ei vastanud teatud

osas tol ajal kehtinud ehitusnormidele, ei ole iseenesest ehitise puudusteks, kuna pooled ei

olnud müügilepingus leppinud kokku, et ehitis peab vastama projektile ja/või teatud

konkreetsetele normidele. Asjaolu, et projektita ja mitte kõigi ehitusnormidega kooskõlas

ehitamine oli niiskuse lekke põhjuseks, ei ole asjas veenvalt tõendamist leidnud. Asjaolu, et

sarnane leke oli ühes toas toimunud ka 8 aastat varem (2010. a talvel; tõendatud kostja II

12.04.2018 e-kirjaga hagejale; t I kd lk 30), muudab siiski eluliselt usutavaks, et lekke põhjus

(mistahes see siis oleks) esines elamus ka enne valduse hagejale üleandmist ning tegemist oli

varjatud puudusega, mida ostja elamut üle vaadates ei pidanud või ei saanud näha.

63. Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, mille alusel jõudis kohus

järeldustele, et puudus ei tulenenud ostjast, ostja ei teadnud ega pidanudki teadma lepingu

sõlmimisel ajal puudusest, pooled ei sõlminud müüjate vastutust piiravat kokkulepet ja ostja

teatas puudusest müüjatele mõistliku aja jooksul puudusest teada saamisest. Kolleegium

maakohtu põhjendusi ei korda (TsMS § 654 lõige 6). Ebaõige on kaebuse väide, et hageja teatas

puudusest peaaegu 4 kuud peale selle ilmnemist. Hageja on väitnud, et niiskuse kahjustuse

ilmnesid jaanuaris 2018. Kostjad ei ole seda väidet ümber lükanud. Puudub vaidlus, et

teatamine toimus 02.04.2018. Seega toimus teatamine mitte rohkem kui 3 kuud peale puuduse

tagajärjest teada saamist. Milles seisneb elamu puudus, mille tagajärjel niiskuse kahjustused

tekkisid, ei leidnud ka kohtumenetluses tõendamist. Seega saab lugeda praeguses asjas

mõistlikuks, kui hageja püüdis enne kostjatele teatamist mõistliku aja jooksul ise aru saada,

milles võib probleem seisneda. Sellises elulises olukorras ei ole alust 3 kuu jooksul teatamist

lugeda ebamõistlikuks. Kuigi kolleegium möönab, et kohtu ette toodud elulistel asjaoludel ei

saa välistada, et elamu ajaloos kahel korral 8 aastase vahega toimunud niiskuse lekkimised

võivad olla nimelt tekkinud seonduvalt elamu kasutamise režiimi muutumisega, ei suutnud

kostjad siiski tõendada, et hageja ei kütnud elamut mingil ajal ja et seetõttu tekkis niiskus. Kui

kostjad teadsid, et nende elamul selline omapära on (et peab hoidma teatud kütterežiimi), oleks

tulnud hagejat sellest lepingueelselt teavitada. Isegi kui lugeda kostja II vande all antud

seletusega tõendatuks, et enne lepingu sõlmimist maja ülevaatamisel oli juttu 2010. a toimunud

niiskuse lekkest, siis ei pidanud hageja sellest selliselt aru saama, et sama asi võib teatud

tingimustel korduda.

64. Tulenevalt asjaolust, et hageja ei suutnud piisava veenvusega tõendada hagi aluseks olevat

niiskuse lekke põhjust, ei saa ringkonnakohus nõustuda maakohtuga osas, milles kohus tuvastas

puuduse kõrvaldamiseks vajalike kulutuste suuruse. Selles osas kolleegium leiab, et maakohus

rikkus TsMS § 442 lõikes 8 sätestatud nõudeid lahendi põhjendamisele. Kolleegium kõrvaldab

rikkumise järgmiselt.

65. VÕS § 127 lõike 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ja lõige 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes

2-18-15345

juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et

tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kahju hüvitamise tulemusena ei tohi

kahju kannatanud isik rikastuda. Eelpool jõudis kolleegium järeldusele, et varjatud puudus

(ühekordne niiskuse leke) elamus esineb, kuid selle põhjus ei ole tõendatud. Seega ei saa olla

põhjendatud kostjate vastutus suurema ulatuses, kui niiskuse lekke tagajärjel tekkinud

siseviimistluse parandamise kulude ulatuses. Maakohus rahuldas selles osas hagi 7127 euro

ulatuses, võttes aluseks kostjate esitatud Zimnik Project OÜ hinnapakkumise (t I kd lk 88).

Kostjad on (alternatiivselt) vaidlustanud sellest hinnapakkumisest muu kui vannitoa ja tüdruku

toa lae parandamise kulude arvesse võtmise (kaebuse punkt 1.91-1.95). Kostjad on jäänud

seisukohale, et hageja ei tõendanud, et niiskuskahjustusi oli ka poisi toas ja magamistoas,

tüdruku toa laes, vannitoa laes ja mujal kui trepihalli ühel seinal.

66. Ringkonnakohus nõustub kostjatega osaliselt. Hagiavalduses tõi hageja esile, et II korrusel

niiskuskahjustuste kõrvaldamiseks tuleb teha töid nii trepihallis, vahekoridoris, vannitoas, laste

tubades ja magamistoas (punkt 2.6.1.1). 09.10.2018 kohtueelselt esitatud pretensioonis (t I kd

lk 33-34) oli II korruse niiskuskahjustustega seoses toodud esile toa 2 (nimetatud ka tüdruku

toaks; vt t I kd lk 74 punkt 6.3) ja vannitoa laed ning trepihalli sein. Samas on viidatud

tõenditena O esmases arvamuses sisalduvatele fotodele nr 3-6. Hageja vande all seletust

niiskuskahjustuse ulatusest ei andnud. Rohkem fotosid hageja kohtule ei esitanud. Tunnistaja

ütluste kohaselt olid pruunid laigud vannitoa laes, trepihalli seinal, tüdruku toa seinal ja poisi

toa laes, magamistoas niiskuse jälgi ei ole (t I kd lk 127-129). Kuna tunnistaja hageja abikaasana

on isiklikult huvitatud hagi rahuldamisest, on kohtu jaoks usaldusväärsemateks tõenditeks enne

kohtumenetlust tekkinud dokumentaalsed tõendid, st fotod ja pretensioon viidetega fotodele.

Nimetatud tõendite alusel tuvastab kolleegium II korruse niiskuskahjustuste esinemise tüdruku

toa ja vannitoa lagedel ning trepihalli seinal.

67. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, miks tuleb võtta niiskuskahjustuste

kõrvaldamise kulu arvestamisel aluseks Zimnik Project OÜ hinnapakkumine. Lähtuvalt

eelnevalt tõendamist leidnud niiskuskahjustuste ulatusest II korrusel tuleb kahjuhüvitise

arvestamisel võtta pakkumisest arvesse järgmised tööd ja nende eeldatav maksumus: tüdruku

toa laega seonduvad materjalid ja tööd kokku 505 eurot, vannitoa laega seonduvad materjalid

ja tööd kokku 402.50 eurot, trepihalli seinaga seonduvad tööd ja materjalid kokku 700 eurot.

Sellele lisanduvad 990 eurot muud kulud (prahi koristus jmt), millised kaasnevad tööde

tegemisega ega sõltu otseselt tehtavate tööde mahust. Seega kokku tuleb 2597.50 eurot, milline

tuleb kostjatel solidaarselt hagejale kahju hüvitamiseks tasuda. Kostjate väide, et ilmnenud

kahjustused (tumedad peenikesed laigud) on võimalik eemaldada tavalise puhastusvahendiga,

ei ole tõendatud. Ka ei ole tõendatud kostjate väide, et sellega, et hageja koheselt ei puhastanud

niiskuse laike, suurendas ta kahjustusi. Kostjad ei ole esile toonud ega tõendanud, millisel

konkreetsel viisil oleks hageja saanud tumedaid laike eemaldada ja kuidas eemaldamata jätmine

tegelikus elus kahju suurendas. Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et elamut köeti ka peale

niiskuse leket edasi ja laigud kuivasid.

68. Kaebuses on kostjad esitanud väite, et hageja abikaasa andis tunnistajana maakohtus

valeütlusi. Väite põhjenduseks on kaebuses esile toodud asjaolud, mida tunnistaja kas väitis (et

naabril on katusega sama probleem), kuid dokumentaalsed tõendid tõendavad midagi muud,

või jättis ütlemata, kuigi oli asjaolust teadlik (väitis, et ei tea, mis on lae all, kuigi oli juba 2

aastat varem ise katuse avanud). Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Kolleegium möönab, et

arusaamatuks jääb, miks tunnistaja ei avaldanud maakohtus, et on isiklikult katuse avanud, ega

andnud ütlusi selle kohta, mida ta seal nägi. Samas saab ütlustest järeldada, et tunnistaja väitis,

et ta ei tea, mis on magamistoa lae all. Kohtule ei ole teada, kas tunnistaja avas katuse nimelt

magamistoa kohalt või mujalt. Lisaks väitis tunnistaja, et ta rääkis kõrvalosa rentnikega, kuigi

2-18-15345

omanik kirjutas kostjatele, et on suhelnud tunnistajaga telefoni ja sms-de teel. Ringkonnakohus

möönab, et ka selles osas on teatud vastuolu tunnistaja ütluste ja V e-kirja vahel. Samas ei oma

see asjaolu asja lahendamisel olulist tähtsust, kuna tõendeid analüüsides asus kohus eelnevalt

seisukohale, et kuna tunnistaja näol on tegemist isikuga, kes hageja abikaasana on isiklikult

huvitatud asja lahendusest, siis tema ütlused ei ole kohtu jaoks nii veenvaks tõendiks kui V e-

kiri. Ringkonnakohus ei tuvastanud ühtegi asjas tähtsust omavat elulist asjaolu ainult tunnistaja

ütluste alusel. Kostjate esiletoodud asjaolud ei anna alust tunnistada tunnistaja ütlusi tõendina

ebausaldusväärseteks TsMS § 238 lõike 5 mõttes.

69. Apellatsioonkaebus ei sisalda vastuväiteid maakohtu poolt VÕS § 128 lõike 3 alusel kahju

kindlaks tegemise kulu kokku 1132 eurot väljamõistmisele. Nimetatud ulatuses kahju

vaidlustamist ei nähtu ka kaebuse punktis 1.17, kus on loetletud asjaolu, mida apellandid

vaidlustavad. Seega selles osas puudub ringkonnakohtul alus maakohtu otsust kontrollida

(TsMS § 651 lõige 1).

70. Eeltoodust tulenevalt on hagi põhivõlgnevuse osas põhjendatud summas 2597.50 + 1132 =

3729.50 eurot. Viivisenõude rahuldas maakohus VÕS § 113 lõike 1 teise lause ja TsMS § 367

alusel. Seadusjärgses määras alates hagi esitamisest. Ringkonnakohus nõustub selles osas

maakohtuga, viidates täiendavalt VÕS § 113 lõike 2 esimesele lausele, mille kohaselt on kahju

hüvitise puhul üheks seadusjärgseks viivise arvestamise alguse võimalikuks ajaks raha

sissenõudmiseks hagi esitamise aeg. Sellest lähtuvalt on hageja viivisenõude ka esitanud.

Vastavalt www.viivisekalkulaator.ee arvestusele on ringkonnakohtu otsuse seisuga

sissenõutavaks muutunud viivise suuruseks 908.98 eurot. Asjakohane ei ole kostjate viide VÕS

§ 113 lõikele 3, kuna praeguses asjas ei ole kostjad kohustatud hüvitama hagejale tema tehtud

kulutused, vaid kahjuhüvitise, mille väljamõistmisel ei ole seaduseks tulenevaks eelduseks see,

kas kannatanu on kahju tekitamisega seotud kulutused juba kandnud või teeb seda tulevikus

(VÕS § 128 lõige 3).

71. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuses TsMS § 445 lõike 1 alusel taotluse kohtuotsuse

täitmise korra määramiseks, paludes määrata väljamõistetud summa tasumine igakuiste

osadena suuruses mitte üle 81.60 eurot kuus. Taotluse põhjenduste kohaselt on kostjad

pensionärid, kelle ainsaks sissetulekuks on igakuine pension kokku 879.60 eurot kuus, millest

igakuisteks vältimatuteks kuludeks on 798 eurot. Hageja vaidleb taotlusele vastu, leides, et

selliselt tasudes kuluks põhinõude 36 463.52 euro tasumiseks 37 aastat, mis ei ole mõistlik. Ka

on kostjate omanduses 2 kinnisasja, millest ühe realiseerimise kaudu on võimalik kohtuotsus

täita.

Kolleegium nõustub hageja vastuväidetega ja leiab, et kostjate taotlus rahuldamisele ei kuulu.

Ringkonnakohtu istungil avaldasid kostjad, et on võimelised kompromissi korras tasuma

mõistliku aja jooksul kuni 5000 eurot. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt tuleb neil hagejale

tasuda põhi- ja viivisvõlgnevusena 4638.48 eurot, millele lisandub alates otsusest

sissenõutavaks muutuv viivis. Lisanduvat summat on kostjatel võimalik vältida, täites otsuse

võimalikult kiiresti. Seega ei ületa tasumisele kuuluv summa kostjate tegelikke majanduslikke

võimalusi.

72. Hagi tagamisest 12.10.2018 määrusega maakohtu poolt kohaldatud hagi tagamise abinõu

jääb kehtima otsuse täitmist tagava abinõuna (TsMS § 445 lõige 1).

2-18-15345

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

73. Hagi rahuldamise ulatuse muutumisel tuleb muuta ka maakohtu menetlusega seotud

menetluskulude jaotust. Eelnevalt asus kolleegium seisukohale, et hagi kuulub põhinõude osas

rahuldamisele 3729.50 euro ulatuses, mis moodustab hagetud põhinõudest 39 708.20 eurost

9%. Sisuliselt samas ulatuses kuulub rahuldamisele apellatsioonkaebus. Seega jäävad

menetluskulud maa- ja apellatsioonikohtus TsMS § 163 lõike 1 alusel 9% ulatuses solidaarselt

kostjate ja 91% ulatuses hageja kanda.

74. Kuna vaidlustatud ei ole maakohtu poolt rahaliselt kindlaks määratud poolte

menetluskulude suurust, siis selles osas kolleegium maakohtu otsust ei kontrolli (TsMS § 651

lõige 1). Maakohus määras hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks

maakohtus kokku 5227.44 eurot, millest uue jaotuse alusel tuleb kostjatel hüvitada 9%, seega

470.47 eurot. Kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks määras maakohus

4632 eurot, millest uue jaotuse alusel tuleb hagejal hüvitada 91%, seega 4215.12 eurot.

75. Kuna maakohus määras hüvitamisele kuuluvad menetluskulud rahaliselt kindlaks, teeb seda

TsMS § 174 lõike 5 alusel ka ringkonnakohus. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja

kuluks apellatsiooniastmes tasu vandeadvokaadist lepingulisele esindajale 16h eest, millele

lisandub kohtuistungil osalemine 2h, seega kokku 18h, tunnitasuga 144 eurot (sisaldab

käibemaksu, kuna hageja ei ole käibemaksukohuslane). Kokku seega taotletav kulu 2592 eurot.

Kostjad jätsid kulu põhjendatuse ja vajalikkuse kohtu hinnata.

Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja kulu ei ole osaliselt põhjendatud TsMS § 175 lõike 1

mõttes. Nimekirjast nähtub, et lepinguline esindaja tegi apellatsioonkaebusele vastamiseks ja

selle kohtule esitamiseks toiminguid 08., 13., 14. ja 22.04.2021 kokku 210 + 300 + 180 + 45 =

735min, seega 12h 25min, millele lisandus veel 07.04.2021 90min (1h 30min kaebusega

tutvumine (koos kirjaga kliendile) ja 12.04.2021 toimikuga tutvumine 45min. Arvestades, et

kuigi kaebuses sisaldus uute tõendite kogumise taotlus, ei sisaldanud kaebus uusi vastuväiteid

hageja väidetele/tõenditele, mistõttu sai esindaja tugineda juba tema poolt maakohtus esitatud

vastuväidetele,

ei

saanud

olla

esindajal

põhjendatud

kulutada

otseselt

vastuse

ettevalmistamisele, koostamisele ja kohtule esitamisele enam kui 8h. Kolleegium arvestab, et

sellele lisandus kaebusega ja toimikuga tutvumise aeg kokku 2h 15min. Muus osas olid

nimekirjast nähtuvad toimingud vajalikud ja põhjendatud kliendi õiguste esindamiseks

apellatsioonimenetluses. Seega vähendab kohus väljamõistetavat kulu 4h 25min võrra. Hageja

esindaja tunnitasu 144 eurot, milles sisaldub käibemaks, on kohtupraktikas tavaliseks

vandeadvokaadi õigusabiteenuse maksumuseks. Seega kokku on hageja kulud põhjendatud 13h

35min ulatuses, kokku 1926 eurot, milles sisaldub käibemaks. Vastavalt kulude jaotusele tuleb

kostjatel sellest hüvitada 9%, seega 134.82 eurot.

76. Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate kuluks apellatsiooniastmes tasu

vandeadvokaadist lepingulisele esindajale 9,2h (taotluses märgitud ekslikult 9,3) eest, millele

lisandub kohtuistungil osalemine 2h, seega kokku 11,2h, tunnitasuga 144 eurot (sisaldab

käibemaksu, kuna hageja ei ole käibemaksukohuslane). Kokku seega taotletav kulu 1612.80

eurot. Hageja jättis kulu põhjendatuse ja vajalikkuse kohtu hinnata.

Ringkonnakohus on seisukohal, et kostjate kulu on TsMS § 175 lõike 1 mõttes vajalik ja

põhjendatud. Nimekirjast nähtuvalt kulutas lepinguline esindaja apellatsioonkaebuse

koostamisele ja kohtule esitamiseks kokku 7,4h ja hageja vastusega tutvumisele (millele

lisandus klientidega kohtumine ja istungiks ettevalmistamine) 1,8h. Arvestades vaidluse sisu ja

maakohtu otsuse detailirohkust oli selline ajakulu klientide õiguste kaitseks vajalik. Kostjate

2-18-15345

esindaja tunnitasu 144 eurot, milles sisaldub käibemaks, on kohtupraktikas tavaliseks

vandeadvokaadi õigusabiteenuse maksumuseks. Seega kokku on kostjate kulud põhjendatud

11,2h ulatuses, kokku 1612.80 eurot, milles sisaldub käibemaks. Vastavalt kulude jaotusele

tuleb hagejal sellest hüvitada 91%, seega 1467.65 eurot.

77. TsMS § 445 lõike 1 teise lause alusel tasaarvestuse teostamise tulemusena tuleb seega

hagejal hüvitada kostjatele maakohtumenetluse kuludest 4215.12 – 470.47 = 3744.65 eurot ja

apellatsiooniastme kuludest 1467.65 – 173.34 = 1294.31 eurot. Kokku tuleb hagejal hüvitada

kostjatele solidaarselt mõlema kohtuastme kuludest 3744.65 + 1294.31 = 5038.96 eurot.

78. . Kostjad ei esitanud apellatsioonimenetluses TsMS § 177 lõike 4 kohast taotlust

menetluskuludelt viivise saamiseks, kuid maakohtumenetluses oli vastav taotlus esitatud. Seega

tuleb viivis välja mõista vaid summalt 3744.65 eurot.

79. Menetluskulude kindlaksmääramisel tuleb kolleegiumil arvestada asjaoluga, et kostjad olid

07.04.2021 määruse alusel vabastatud apellatsioonkaebuselt riigilõivu 1000 euro tasumisest.

Samas määruses juhtis kohus kostjate tähelepanu, et TsMS § 190 lõike 2 kohaselt tuleb neil

siiski riigilõiv tasuda, kui hagi jääb rahuldamata. Praegusel juhul jääb kaebus rahuldamata 9%

ulatuses, seega tuleb kostjatel solidaarselt hüvitada riigile tasumata riigilõivust vastavalt 90

eurot. Sama sätte lõike 3 alusel tuleb hagejal tasuda riigile kaebuse rahuldatud osaga võrdeline

osa kaebuselt tasumisele kuulunud riigilõivust, seega 910 eurot. Mõlemal poolel tuleb tasuda

riigilõivu tasumisega viivitamise korral viivist TsMS § 179 lõike 9 kohaselt. Sama sätte lõike

5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi

täitma 15 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest, v.a juhul, kui lahend kuulub viivitamatule

täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. Praeguses asjas nimetatud erandeid ei

esine.

(allkirjastatud digitaalselt)