2-19-8742/85 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.10.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-8742

Kohtuasi

Adair OÜ hagi OÜ Davisummer ja Satnam Europe OÜ

vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.01.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ

Davisummer

ja

Satnam

Europe

OÜ

apellatsioonkaebus

Adair OÜ vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Apellatsioonkaebuse hind 54 552.30 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 24 610.82 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Adair OÜ (registrikood 14177512), juhatuse liige

LT, lepinguline esindaja v/adv Anneli Aab

Kostja I OÜ Davisummer (registrikood 14600732)

Kostja II Satnam Europe OÜ (registrikood 10965945)

Kostjate lepinguline esindaja v/adv Margus Mugu

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 08.09.2021 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Kostjate taotlus ringkonnakohtu 08.09.2021 istungi protokolli parandamiseks

rahuldada osaliselt. Parandada ajamärgi 00:36:10 juures märgitud kostjate

lepingulise esindaja sõna „subjektiivne“ sõnaga „objektiivne“.

2. Harju Maakohtu 29.01.2021 otsus tühistada osas, milles hagi rahuldati suuremas

ulatuses kui põhivõlg 4257.39 eurot ja sellelt arvestatav viivis. Muus osas jääb otsuse

resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muudab osaliselt lahendi põhjendusi.

3. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1. Võtta vastu Adair OÜ loobumine alternatiivsest nõudest asjade ebaseaduslikust

valdusest väljanõudmiseks ja lõpetada selles osas menetlus.

2-19-8742

3.2. Hagi rahuldada osaliselt.

3.3. Mõista OÜ-lt Davisummer ja Satnam Europe OÜ-lt solidaarselt välja Adair OÜ

kasuks põhivõlgnevus 4257.39 eurot ja sellelt 20.10.2021 seisuga sissenõutavaks

muutunud viivis 280.85 eurot.

3.4. Mõista OÜ-lt Davisummer ja Satnam Europe OÜ-lt solidaarselt välja Adair OÜ

kasuks alates 21.10.2021 sissenõutavaks muutuv viivis võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse 4257.39 eurot

täieliku tasumiseni.

3.5. Menetluskulud maakohtu- ja apellatsioonimenetlustes jäävad 6% ulatuses

solidaarselt OÜ Davisummer ja Satnam Europe OÜ ning 94% ulatuses Adair

OÜ kanda.

3.6. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3.7. Vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hageja esitas 07.06.2020 Harju Maakohtule hagi ja 29.07.2020 selle paranduse, milles palus

kostjatelt solidaarselt välja mõista: 1) kahjuhüvitise 36 410.01 eurot pandiõiguse raames ära

võetud asjade eest või alternatiivselt välja mõista kostjate valdusest hagejale kuuluvad hagis

märgitud asjad; 2) kahjuhüvitise 12 249.20 eurot üüripinnale jäänud siseseadmete eest;

3) kahjuhüvitise 22 087.76 eurot üüripinnale tehtud kulutuste eest; 4) kahjuhüvitise 2095.50

eurot kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude eest; 5) kahjuhüvitise 700 eurot hüvitise

suuruse kindlakstegemisega kantud kulude eest; 6) viivise kahjuhüvitistelt alates hagi

esitamisest kuni põhinõude rahuldamiseni seadusjärgses määras. 06.03.2020 avalduses loobus

hageja alternatiivsest nõudest asjade ebaseaduslikust valdusest väljamõistmiseks.

2. Hageja (üürnik) ja Lootsi arenduse OÜ (õigusjärglane OÜ Diarana, kelle õigusjärglaseks on

kostjad; üürileandja) sõlmisid 15.05.2017 üürilepingu, mille esemeks oli Ahtri 9, Tallinnas

Nautica kaubanduskeskuses II korrusel paiknevad äripinnad pindalaga 210,7 m². Üüriruume

võis üürnik kasutada iluteenuste osutamiseks ja ilutoodete kauplemiseks, leping sõlmiti

tähtajaliselt 10 aastaks. Arvestades lepingu tähtaega ning asjaolu, et üüripind anti üle nn musta

karbina, tegi üürnik pinnale arvestatavaid investeeringuid – ehitas vaheseinad, paigaldas

põrandakattematerjali, siseuksed, sanitaartehnika, valgustid jms. Üürnik kandis kulutusi nii

2-19-8742

üüripinna väljaehitamisega seoses vee- ja kanalisatsioonitrasside, siseseinte jms ehitamiseks,

samuti soetas olulises ulatuses vallasvara (sisutus, mööbel, töövahendid jne).

3. 2017. a oktoobris avas üürnik ruumides ilusalongi Butterfly Salon & Spa. Vahetult pärast

avamist ilmnes, et üüripinnal on mitmeid olulisi puudusi. Neist kõige olulisemateks olid

temperatuuri ja ventilatsiooniga seotud probleemid (keskuse I korrusel asuva söögikoha

puudulikust ventilatsioonist tingituna levisid toidulõhnad ilusalongi). Vaatamata korduvatele

suulistele ja kirjalikele palvetele üürileandja puudusi ei kõrvaldanud.

4. 25.01.2018 teavitas üürnik, et kasutab võlaõigusseaduse (VÕS) § 278 punktis 4 toodud

õiguskaitsevahendit ning alandab üüri alates puudustest teada saamisest kuni nende

kõrvaldamiseni. 23.05.2018 määras üürnik puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja

25.06.2018. 08.06.2018 vastuses tunnistas üürileandja toidulõhnade leviku probleemi.

24.09.2018 lubas üürileandja paigaldada ventilatsiooni täiendavad lõhnaeemaldusfiltrid,

lahendada jahedate ruumide probleemi ja tegi ettepaneku üürihinna alandamiseks 50% ulatuses

järgmiseks 6 kuuks. 16.11.2018 teavitas üürnik, et kuna puudusi ei ole kõrvaldatud, tasub ta

kuni kõrvaldamiseni üksnes kommunaalkulude eest. 30.11.2018 esitas üürileandja üürivõla

tasumise nõude, millega määras tasumiseks tähtaja 10.12.2018. 08.12.2018 takistas üürileandja

palgatud turvafirma jõuga üürnikul ruumide kasutamise – üürniku töötajad tõsteti ruumidest

välja. Alates sellest päevast puudub üürnikul ruumidesse ligipääs.

5. Ruumidesse jäi kogu üürniku vallasvara, samuti töötajate isiklikud esemed ja mõned üürniku

kasutusse võetud kolmandatele isikutele kuuluvad esemed. Üürileandja on keeldunud

vallasasju tagastamast.

6. 10.12.2018 esitas üürileandja ülesütlemisavalduse, millega lõpetas lepingu alates

11.12.2018. 21.12.2018 tegi üürnik kompromissiettepaneku, mis nägi ette lepingu kokkuleppel

lõpetamist, võlgnevuse tagatisega tasaarvestamist ning üüripinnal olnud vallasjade ja

parenduste eemaldamist üürniku poolt. 17.01.2019 vastuses teavitas üürileandja, et leping

lõppes 11.12.2018 ja üürnikul on üürileandja ees võlgnevus 32 340.90 eurot, lõplik suurus

pärast tagatisraha mahaarvamist 25 039.20 eurot. 31.01.2019 vaidlustas üürnik lepingu

ülesütlemise ja palus taastada valduse hiljemalt 07.02.2019. Samuti teatas üürnik, et kui valdust

ei taastata, loeb ta lepingu omalt poolt ülesöelduks alates 08.02.2019. Ühtlasi palus üürnik

üüripinnale juurdepääsu selleks, et ära viia sinna jäänud seadmed ja mööbel ning eemaldada

parendused. Avaldusele üürileandja ei vastanud. 01.03.2019 avas samal pinnal uksed uus

ilusalong, kus on kasutusel mitmed üürnikule kuuluvad sisustusdetailid, mööbel ja töövahendid.

7. 04.03.2019 teavitas üürileandja, et pandiks võetud asjade enampakkumine toimub

07.03.2019. 06.03.2019 vastas teatas üürnik, et pandiõiguse teostamine ja asjade kinnihoidmine

on õigusvastane ning vara müügi korral tuleb üürileandjal hüvitada üürnikule asjade

soetamisväärtus. 26.03.2019 teavitas üürileandja, et pandiks võetud asjade enampakkumine

toimub 28.03.2019. 28.03.2019 avaldati veebikeskkonnas www.psauction.ee üürnikule

kuuluva vara enampakkumise teated. Uuesti teavitati üürnikku pandiks võetud asjade

enampakkumisest 23.04.2019.

8. Pandiõiguse teostamine ei olnud kooskõlas VÕS § 307 lõikega 1, kuna üürnikul puudus

kavatsus ära kolida. Üürnik tegi üüripinnal n-ö ümberkorraldusi korrapärase majandustegevuse

raames ning kooskõlas üürniku 16.11.2018 e-kirjas tehtud ettepanekuga poolitada pind ja avada

poolel pinnal kauplus/kohvik. Üürileandja teostas pandiõigust ebaseaduslikult, kuna valdus

üüripinnal asuvatele asjadele saadi omavoliliselt. Asjaõigusseadus (AÕS) ega tsiviilseadustiku

üldosa seadus (TsÜS) ei anna üürileandjale omaabi kasutamise õigust olukorras, kus poolte

2-19-8742

vahel on kehtiv üürileping, üürnik ei ole ära kolinud ega proovi üüripinnalt asju eemaldada.

Lisaks tuleneb VÕS § 307 lõikest 1, et üürileandja võib üüritud ruumis olevaid asju oma

valdusse võtta üksnes ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Pandiõiguse

teostamise seisuga puudus üürnikul võlgnevus. Isegi kui oleks olnud võlgnevus, kattis tagatis

7334.70 eurot võlgnevuse praktiliselt täies ulatuses, mistõttu on pandiõiguse teostamine kogu

üüripinnal olnud vara osas ebaseaduslik.

9. Üürileandja võttis enda valdusesse ruumides paiknenud asjad soetamisväärtusega 36 410.01

eurot, millest seadmed 21 644.76 eurot, tehnika ja elektroonika 4221.56 eurot, mööbel 6808.71

eurot, sisustus 2097.90 eurot, töövahendid ja tooted 1338.40 eurot ning muud vallasasjad

298.68 eurot (summad käibemaksuta). Kuna kõik asjad olid soetatud uuena ca 1 aasta tagasi,

tuleb lähtuda eeldusest, et nende väärtus oli pandiõiguse teostamise hetkel ligilähedane

soetusmaksumusele.

10. Lepingu üldtingimuste (osa II) punkti 27.2 kohaselt on üürnikul lepingu lõppedes õigus ja

kohustus eemaldada ruumidesse paigaldatud esemed ja siseseadmed ning ta peab taastama

ruumide seisukorra nende üleandmisele vastavas seisukorras, v.a kui pooled on teisiti kokku

leppinud. Praegusel juhul ei olnud pooled teisiti kokku leppinud. Pind anti üürnikule üle n-ö

musta karbi kujul ning kõik siseviimistlustööd (sh siseseinte paigaldus) teostati üürniku poolt

ja kulul. Suur osa üürniku paigaldatud siseseadmetest (sh vaheseinad, põrandakattematerjal,

siseuksed, sanitaartehnika, valgustid jm) on eemaldatavad ja taaskasutatavad. Seega lepingu

lõppedes oleks üürnikul olnud võimalik neid kasutada uue salongi rajamisel või muul viisil

järelturul. Ehitustööde (sh sisseehitatud seadmed) maksumus 12 294.20 eurot sisaldab

valgustite maksumust 5088.60 eurot, sanitaartehnika maksumust 1466.15 eurot ja

taaskasutatavate ehitusmaterjalide (siseuksed, ukse käepidemed, laminaatparkett ja liistud,

ripplagi jne) maksumust 5740.03 eurot.

11. Hageja ehitas üüripinna välja kooskõlas lepingu punktiga 6.2 ja lisaga 2 üürileandja

nõusolekul, sh püstitas kipsist vaheseinad, viis igasse ruumi vee, kanalisatsiooni ja elektri,

tasandas betoonpõrandad, paigaldas põrandakatted ja -liistud. Nimetatud parendused tõstavad

oluliselt üüripinna väärtust, kuna pärast parendusi sai üürileandja pinna uuesti välja üürida mitte

musta karbina, vaid juba ilusalongina, küsides kõrgemat üürihinda. Kuivõrd kõik tööd olid

tehtud lepingu lõppemise hetkeks, oli üüripinna väärtus suurenenud lepingu lõppemise hetkega.

12. Üüripinna väljaehitamisega seoses kandis hageja kokku kulutusi 22 087.80 eurot, millest

kanalisatsiooni-, vee- ja elektritööd koos materjalidega 6022.30 eurot, siseseinte ehitus

(seinakarkassi, villa ja kipsplaadi paigaldusega seotud ehitustööd) 8385.60 eurot, kipsseina

viimistlus 5178.78 eurot. Ehitustööd on üüripinna väärtust suurendanud.

13. Üürnik on seoses üürileandja poolt lepingu rikkumisega kandnud kohtuväliselt

õigusabikulusid 2092.50 eurot (käibemaksuta). Tegemist on vajalike ja mõistlike kulutustega,

mis on põhjuslikus seoses lepingu rikkumisega ja pandiõiguse seadusvastase teostamisega.

Täiendavalt on hageja kandnud kulutusi seoses üürilepingu eseme väärtuse suurenemise

kindlaks tegemisega. Küsimus sellest, kas üüripinna väärtus oli hageja tegevuse tulemusena

suurenenud, nõuab eriteadmisi, mida hagejal ei ole. Seega oli hindamisakti tellimine ja sellega

seotud kulu 700 euro (käibemaksuta) kandmine vajalik.

Kostjate vastuväited

14. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

2-19-8742

15. Üürilepingu punktide 34.1.1 ja 34.4 kohaselt esitas üürileandja üürnikule 30.11.2018

lepingu täitmise nõude ülesütlemise hoiatusega, kui lepingust tulenevat võlga ei tasuta hiljemalt

10.12.2018. Täitmise nõude esitamise päeval oli üüriarve nr 20181364 tasumata 50 päeva ning

üürilepingu lisast 2 tulenev ehituskulude hüvitamise nõue tasumata 303 päeva. 10.12.2018

ülesütlemisavaldusega ütles üürileandja lepingu üles alates 11.12.2018. Avalduse päevaks oli

rohkem kui 45 päeva tasumata ka üld- ja lisateenuste arve nr 20181444. Üürilepingu lõppemise

päeval (11.12.2018) olid sissenõutavaks muutunud järgmised tasumata arved: nr 20181364

2712.75 eurot, viivis 252.29 eurot (62 päeva eest); nr 20181444 990.93 eurot, viivis 75.81 eurot

(51 päeva eest); nr 20181510 2791.29 eurot, viivis 124.61 eurot (30 päeva eest); nr 20181592

1101.95 eurot, viivis 33.06 eurot (20 päeva eest); nr 20181683 2791.29 eurot (muutus

sissenõutavaks lepingu lõppemise päeval). Lisaks oli kostjal hüvitisnõue ka hageja poolt 2018.

a novembris ja detsembris tarbitud üld- ja lisateenuste eest vastavalt 1303.89 eurot arve nr

20181766 järgi ja 401.41 eurot arve nr 20181871 järgi. Lepingu punkti 11 kohaselt on kostjal

õigus nõuda kõigi üürilepingu alusel maksete tasumisega viivitamise korral viivist 0,15%

päevas. Seega oli üürilepingu lõppemise päeval (11.12.2018) hagejal tasumata üüri- ning

hüvitisnõudeid lepingu alusel osutatud lisa- ja üldteenuste eest kokku 12 093.51 eurot, millele

lisandus viivis 485.77 eurot.

16. Lepingu lisa 2 kohaselt oli üürniku kohustuseks kanda üüripinna lõplikuks

valmisehitamiseks vastavalt üürniku soovile mh ka järgmised kulud: üürniku siselahendusest

tingitud üüripinna ümberprojekteerimise kulu (punkt 2.2: Projekteerimine), tuletõrjeseadmete

ja

vahendite

ümbertõstmise

kulu

lähtuvalt

üürniku

siselahendusest

(punkt

2.4:

Tulekustutusvahendid) ning ventilatsioonisüsteemi muutmise ja ümberehitamise kulud

lähtuvalt üürniku siselahendusest ning üürniku ruumilahendusest, tehnoloogilistest või

sisekujunduslikest erivajadustest tingitud täiendavate ventilatsioonisüsteemi osade kulu (punkt

2.4: Ventilatsioon). Üürileandja on teinud nimetatud kulutusi 16 971.77 eurot (14 143.14 eurot

+ käibemaks), mille kohta on üürnikule 31.12.2017 esitatud arve nr 20170939, mis hõlmab

järgmisi üürileandja poolt, kuid üürniku kulul tehtud kulutusi: täiendavate sprinklerite

paigaldus 3434.70 eurot; täiendav automaatne tuleohutussüsteem – 15 andurit 1931.23 eurot;

ventilatsiooni muutmine 8777.21 eurot (sisaldab ka 7% projektijuhtimistasu). Kulutuste kohta

esitas üürileandja üürnikule kalkulatsiooni, kus on näidatud tööde muutumisest tulenev lisakulu

ja sääst. Hageja keeldus neid kulusid tasumast, viidates mitmeid kordi odavamale

hinnapakkumisele, kuid sellist pakkumist ei olnud hageja esitanud. Sellise soodsama

pakkumise esitamine ei ole ka eluliselt usutav, sest hageja ruumide eripärast tingitud tööd tehti

terve hoone ühtse süsteemi osana ning mõistlikult hinnates sai neid teha ainult ehitaja, kes ehitas

välja terve süsteemi. Hageja tasumisest keeldumine ei ole põhjendatud ning tasumata jätmisega

rikkus ta lepingu punkti 34.1.1, millest tulenevalt oli kostjal õigus leping üles öelda ja kasutada

pandiõigust punkti 34.4 alusel.

17. Arve nr 20170939 üle peetud kompromissiläbirääkimistel 2018. a novembris nõustus

üürileandja vähendama tööde eest nõutavat hüvitist 20%, seega võlgneb hageja

ümberehitustööde eest 13 577.41 eurot (11 314.51 eurot + käibemaks). Arve nr 20170939

muutus sissenõutavaks 30.01.2018, seega oli üürilepingu lõppemise päeval 11.12.2018 kostjal

sellelt summalt viivisenõue lepingu punkti 11 järgi 6394.96 eurot 314 päeva eest.

18. Hagejast tingitud üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu ei olnud üürileandjal võimalik

pinnalt tulu teenida 2019. a jaanuaris ja veebruaris, sest uus üürnik õnnestus leida alates 2019.

a märtsist. Hageja rikkumise tõttu jäi kostjal saamata 2 kuu eest üüritulu 4652.14 eurot.

19. Lepingu punktide 34.1.1 ja 34.4 kohaselt oli üürileandjal 10.12.2018 õigus üürileping

ühepoolselt ja etteteatamiseta lõpetada, nõuda lepingu lõpetamisest tuleneva kahju hüvitamist

2-19-8742

ning kõikide täitmata rahaliste kohustuste täitmist. Lepingu punkti 34.4 kohaselt oli kõigi

nimetatud nõuete tagamiseks õigus teostada üürileandja pandiõigust. Pandiga on tagatud ka

kõrvalnõuded (viivis, leppetrahv – asjaõigusseadus (AÕS) § 279 lõige 4), menetluskulud ja

panditud asjade müügikulud (AÕS § 279 lõige 6), hüvitisnõuded (VÕS § 305 lõige 1).

20. Hageja 25.01.2018 viidet ei saa pidada üüri alandamise tahteavalduseks VÕS § 278 punkti

4 ja § 296 lõike 3 järgi. Tahteavaldus peab TsÜS § 69 lõike 1 ja § 71 ning VÕS § 297 lõike 1

koosmõjus olema tehtud piisava täpsuse ja selgusega. Avalduses üüri alandamiseks peab olema

märgitud, kui palju (millisel määral) üüri alandatakse. Nimetatud kirjas sisaldub ainult hageja

pakkumus üüri alandamiseks. Samuti jätkas hageja arvete tasumist lepinguga sätestatud määras

ega viidanud seejuures üüri alandamisele. Lisaks ei saadetud 25.01.2018 e-kirja üürileandja

seaduslikule ega lepingus nimetatud esindajale. 16.11.2018 e-kirjas muutis hageja kolmandat

korda oma seisukohta ning teatas: „Siinkohal esitan omapoolseid ettepanekuid: [---] Senikaua

kui ei ole minu pretensioonid lahendatud, saan tasuda üksnes kommunaalkulude eest“. Seega

ei teinud hageja ka selles e-kirjas tahteavaldust, millega keeldus üüri tasumast või alandas seda,

vaid üksnes pakkumise üürilepingu tingimuste muutmiseks koos teiste samas sisalduvate

alternatiivsete ettepanekutega (üüripinna osalise sihtotstarbe muutmine kaupluse või kohviku

lisamisega, teraapiakeskuse loomine). Isegi kui hüpoteetiliselt lugeda viidatud ettepanekut üüri

tasumisest keeldumise tahteavaldusena (VÕS § 296 lõige 1), puudub mõistlik selgitus, mis

põhjusel oli ülesütlemisavalduse tegemise päeval 10.12.2018 hagejal tasumata ka tema poolt

faktiliselt tarbitud üld- ja lisateenuste eest (arved nr 20181444 ja 20181592).

21. 23.05.2018 kirja punktis 17 nimetab hageja üüripinna kasutamist takistavate puudustena

kolme asjaolu: toidulõhnad, veesurve ja sooja vee varustus ning puudulik reklaam. Kostja

08.06.2019 vastuses selgitati, et ruumid on projekteeritud vastavalt normidele ning 2018. a ei

ole nimetatud probleeme enam esinenud. Veega seotud probleemide kohta vastas kostja, et

mujal majas sellised probleemid puuduvad ning üüripinna sisese veetorustiku ehitas välja

hageja ise, samas juhtis kostja ka tähelepanu, et temale on esitamata hageja poolt väljaehitatud

süsteemi teostusdokumentatsioon (mis on üürilepingu punkti 42.9.3 rikkumine) ning kostja

välistab igasuguse vastutuse selle puuduse eest. Seega viitab kostja selle puuduse osas VÕS

§ 101 lõikele 3, mille kohaselt hageja veeprobleemide osas kostjale nõudeid esitada ei saa.

Reklaamiga seoses vastas kostja, et üürilepingu järgi puudub tal lepingust tulenev kohustus,

mille rikkumist ette heidetakse, et pakutud on erinevaid variante, kuid need ei ole hagejale

sobinud. Kuna hagist ei selgu, kuidas reklaamiga seotu takistab üüriruumi kasutust VÕS § 278

ja § 296 tähenduses, ei oleks selline puudus üüri alandamise aluseks isegi juhul, kui kostja selle

eest vastutaks. Kostja 08.06.2019 vastusele hageja vastuväiteid ei esitanud, mistõttu tuleb

eeldada, et puudusi ei olnud.

22. Kostja teostas oma pandiõigust, kuna avastas, et 08.12.2018 (laupäeval) oli hageja asunud

üüritud ruumides demonteerima vaheseinu ja laeplaate ning üritas välja viia mööblit ja sisustust.

Osa mööblist oli juba viidud ruumidest välja autosse, kuid kostja turvatöötajate korraldusel

õnnestus need ruumidesse tagasi tuua. Neil asjaoludel oli kostjal õigus teostada pandiõigust.

Üürileandja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse 10.12.2018, mille kohaselt üürileping

lõppes 11.12.2018. Tõele ei vasta, et tegemist ei olnud väljakolimisega, vaid hageja tegi

ümberkorraldusi korrapärase majandustegevuse raames ning kooskõlas enda 16.11.2018 e-

kirjas tehtud ettepanekuga poolitada üüripind. Üürilepingu punktide 4 ja 18.1 kohaselt võis

hageja ruume kasutada üksnes iluteenuste osutamiseks ja ilutoodete kauplemiseks SPA salong

Butterfly Salon & Spa nime all ning ruumide kasutusotstarvet võis muuta üksnes kostja

kirjalikul loal. Lepingu punkti 29.5 kohaselt on parendusi ja muudatusi õigus teha üksnes kostja

eelneval kirjalikul nõusolekul. Sellised tahteavaldused) puuduvad ning kostja kinnitab, et ei ole

neid andnud.

2-19-8742

23. Kostja teatas asjade müügist hagejale 17.01.2019. Kostja üritas asju müüa psauction.ee

netikeskkonna kaudu. Hagejale teatati esmakordsest asjade müügi üritusest 26.03.2019,

enampakkumine toimus 28.03.–05.04.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 24 000 eurot, parim

pakkumine tehti summas 800 eurot. Teistkordselt teatati hagejale asjade müügi üritusest

09.04.2019, enampakkumine toimus 11.–18.04.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 19 000 eurot,

parim pakkumine tehti summas 1500 eurot. Seejärel teatati hagejale asjade müügi üritusest

23.04.2019, enampakkumine toimus 25.04.–02.05.2019 alghinnaga (reservhinnaga) 14 000

eurot, parim pakkumine tehti summas 7000 eurot. Kuna nimetatud pakkumine oli võrreldes

eelmistega viis korda suurem, pidas kostja mõistlikuks see vastu võtta ja asjad müüa. Vastavalt

müügi tingimustele arvestati hageja võla katteks 6300 eurot ning 700 eurot oli oksjonipidaja

komisjonitasu.

24. Ruumidesse jäänud müümata esemete eest on kostja nõuet vähendanud 1500 euro võrra,

s.o arvestatuna asjade soetusväärtusest 4942.50 eurost 30,35%. Hageja on esitanud nõude

12 294.20 eurot üüripinnale jäänud sisseseadete eest ja märgib õigesti, et kostja arvestas selle

hüvitisväärtuseks 4000 eurot, millise summa võrra vähendas võlanõuet. See moodustab 32,54%

asjade väärtusest uutena.

25. Kuna hageja oli teinud enda huvides kulutusi, kuid jäi neist ilma enda rikkumiste tõttu,

puudub hagejal õigus esitada kostja vastu kahjunõudeid VÕS § 101 lõikest 3 tulenevalt. Kui

hageja ei oleks jätnud kohustusi täitmata, oleks ta saanud kasu enda kulul loodu kasutamisest.

26. Ekslik on hageja käsitlus nagu oleks üürilepingu punktis 42.14 tegemist tüüptingimusega.

Lepingu punkti 41.1 kohaselt kinnitasid pooled, et kõik lepingu sätted on poolte vahel läbi

räägitud, ei kahjusta pooli ebamõistlikult ning poolte õigused ja kohustused on tasakaalus.

Seega on pooled ise välistanud lepingu tingimuste vastamise VÕS § 35 lõike 1 tunnustele.

Punkt 42.14 ei kahjusta hageja huve, sest on vastavuses seadusega.

27. Kostja vaidles vastu ka hageja õigusabikulude hüvitamise nõudele. Kuivõrd hagejal nõuded

puuduvad, ei olnud kulutused õigusabile vajalikud ega põhjendatud. Lahe Kinnisvara arvamuse

kulu 700 eurot ei saa käsitleda VÕS § 128 lõike 3 järgse kahjuna. Tegemist on TsMS § 143

punktis 2 sätestatud menetluskuluga. Arvamus esitati hagejale 06.06.2019 ning hageja

esindajad allkirjastasid hagiavalduse järgmisel päeval. Seega loodi nimetatud dokumentaalne

tõend üksnes hagile tõendina lisamise tarbeks.

28. Alternatiivselt, kui kohus peaks hagi mingis ulatuses rahuldama, esitas kostja

tasaarvestusavalduse. Hagejal on tasumata põhivõlgnevus kostja ees 20 487.09 eurot ja viivis

8398.46 eurot.

Maakohtu otsus ja põhjendused

29. Harju Maakohus rahuldas 29.01.2021 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejale välja kahjuhüvitise 50 511.39 eurot, sh 36 124.69 eurot pandiõigust

kasutades äravõetud asjade eest, 12 294.20 eurot üüripinnale jäänud siseseadmete eest ning

2092.50 eurot kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest. Samuti mõistis kohus välja viivise

VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kahjuhüvitise tasumata osalt alates

08.06.2020 kuni põhinõude täitmiseni. Kohus võttis vastu hageja loobumise alternatiivsest

nõudest ja lõpetas selles osas menetluse. Menetluskulud jättis kohus 69% ulatuses solidaarselt

kostjate ja 31% ulatuses hageja kanda ning märkis, et määrab kulude rahalise suuruse kindlaks

pärast otsuse jõustumist.

2-19-8742

30. Tsiviilasja materjalidest tulenevalt luges kohus tuvastatuks, et pooled sõlmisid 19.04.2017

äripinna üürilepingu, mille kohaselt hageja üüris Lootsi Arenduse OÜ-lt (mille õigusjärglane

oli Diarana OÜ, mille õigusjärglasteks on omakorda kostjad) Tallinnas Ahtri 9 asuvas Nautica

kaubanduskeskuses II korrusel paiknevad äripinnad pindalaga 213,5m² (t I kd lk 10-58).

Vastavalt lepingu punktile 5.2 sõlmiti leping 10 aastaks. Hageja avas üüripinnal ilusalongi

„Butterfly Salon & Spa“.

31. Kohus tugines VÕS §-le 271 ja § 292 lõikele 1. Pooled on üürilepingu punktis 8.1 kokku

leppinud üüri tasumises igakuiselt 9.50 eurot 1m2 kohta ning alates 13. üürikuust 10 eurot 1m2

kohta. Üürisummale lisandub käibemaks. Samuti on pooled lepingu punktis 9.1 ja

üldtingimuste punktis 20 leppinud kokku ruumides osutatavate lisatasude maksmises (sh vesi,

küte, elektrienergia, sideteenus, tehnilise valve teenus). Üüri ettemakse tuli tasuda iga kuu 10.

kuupäevaks (lepingu punkt 19.8).

32. Pooltel puudub vaidlus, et alates 08.12.2018 puudub hagejal ligipääs üüripinnale ning

üürileandja on teostanud pandiõigust pinnale jäänud asjade suhtes. Hagi kohaselt on kostja

10.12.2018 esitanud hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, millega lõpetas lepingu alates

11.12.2018. 31.01.2019 on hageja vaidlustanud ülesütlemise, palunud taastada valdus pinnale

hiljemalt 07.02.2019 ning andnud teada, et juhul, kui nimetatud seisuga ei ole valdust taastatud,

loeb üürnik lepingu omalt poolt ülesöelduks alates 08.02.2019.

33. Seega tuleb kohtul esmalt kindlaks teha, kas ja millal on üürileping lõppenud, mh kas

üürileandjal oli õigus takistada hagejal ruumide kasutamist ja teostada pandiõigust.

34. Kohus tugines VÕS § 309 lõike 1 esimesele lausele, § 313 lõigetele 1–3, VÕS § 316 lõike

1 punktile 1. Kohus selgitas, et üürisuhe on oma olemuselt kestvussuhe. Kestvuslepingu

erakorralise ülesütlemise üldalused on sätestatud VÕS §-s 196, kohus viitas lõikele 2. Seega

tuleneb nii VÕS §-st 108 kui sama seaduse § 196 lõikest 2, et üürilepingust tuleneva rahalise

kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui kohustuse rikkumise

kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise

määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lõikest 3 ei ole üürileandjal õigust

üürilepingut üles öelda. Seega on üürileandjal VÕS § 316 alusel üürilepingu erakorralise

ülesütlemise õigus üksnes siis, kui ta annab üürnikule võlgnetava summa maksmiseks mõistliku

täiendava tähtaja ja see tähtaeg möödub tulemusteta (VÕS § 196 lõige 2).

35. Pooled on lepingu punktis 34.1.1 kokku leppinud, et üürniku oluliseks rikkumiseks on

lepingu tähenduses mh see, kui üür, üldteenuste maksed, lisateenuste maksed või reklaamifondi

osamaksed või muud lepingust tulenevad maksed on osaliselt või täielikult vähemalt 45 päeva

maksmata või on üürnik olnud vastavate maksete tasumisega viivituses üle 15 päeva vähemalt

3 korral 1 aasta jooksul ega ole lõpetanud rikkumist 5 tööpäeva jooksul vastava kirjaliku teate

saamisest. Juhul, kui lepingu ülesütlemise aluseks on maksetega viivitamine, on üürileandjal

õigus öelda leping üles vaid siis, kui üürnik täidab oma maksekohustused peale viietööpäevalist

heastamistähtaja lõppemist või jätab oma maksekohustused täitmata.

36. Üürilepingu punkti 34.4 kohaselt on üürileandjal õigus üldtingimuste punktis 34.1

sätestatud iga üürnikupoolse rikkumise korral üürileping ühepoolselt etteteatamiseta ning

rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata (v.a kui punktis 35.1 on tähtaeg

sätestatud) ühepoolselt lõpetada ning nõuda üürnikult hüvitist kahju eest, mis üürileandjal tekib

üürilepingu lõpetamisest tulenevalt, samuti nõuda üürniku täitmata rahaliste kohustuste

täitmist. Nimetatud nõuete tagamiseks on üürileandjal õigus sulgeda üürnikule juurdepääs

ruumidele ja muudele hoone osadele ning teostada üürileandja pandiõigust alates hetkest, mil

2-19-8742

üürileandjal oleks lepingu või seaduse järgi alus leping ühepoolselt lõpetada. Üürileandja võib

sulgeda üürnikule juurdepääsu ruumidele ja muudele hoone osadele ning teostada üürileandja

pandiõigust eelpool nimetatud lepingu lõpetamise aluste tekkimisel isegi juhul, kui üürileandja

lepingut üles ei ütle või teeb seda hiljem.

37. Kostja on esitanud hagejale 30.11.2018 lepingu täitmise nõude ülesütlemise hoiatusega, kui

üürilepingust tulenevat võlga ei tasuta hiljemalt 10.12.2018 (t I kd lk 157). Esitatud nõudest

nähtuvalt võlgnes hageja üüri, kommunaalteenuste jm maksete eest 7596.92 eurot, millele

lisandub viivis 357.34 eurot. Samaks kuupäevaks on palutud tasuda ka võlg üüripinna

väljaehitamise osas summas 13 577.41 eurot. 10.12.2018 on hagejale esitatud üürilepingu

ülesütlemise avaldus, mille kohaselt võla tasumata jätmisel kuupäevaks 10.12.2018 loeb

üürileandja üürilepingu ülesöelduks lepingu punkti 34.1.1 alusel alates 11.12.2018 (t I kd lk

158).

38. Üürivõla tasumise nõudes on üürileandja tuginenud 4 tasumata arvele: 01.10.2018 on

hagejale esitatud arve nr 20181364 oktoobri 2018 üüri, reklaamitasu ja logotasu eest summas

2712.75 eurot (t II kd lk 43), mille tasumisega on viivitatud 50 päeva; 30.09.2018 on hagejale

esitatud arve nr 20181444 september 2018 kõrvalkulude eest summas 990.93 eurot (t II kd lk

44), mille tasumisega on viivitatud 40 päeva; 01.11.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181510

novembri 2018 üüri, reklaamitasu ja logotasu eest summas 2791.29 eurot (t II kd lk 45), mille

tasumisega on viivitatud 19 päeva; 31.10.2018 on hagejale esitatud arve nr 20181592 oktoober

2018 kõrvalkulude eest summas 1101.95 eurot (t II kd lk 46), mille tasumisega on viivitatud 9

päeva. Lisaks on üürilepingu ülesütlemise teates viidatud 01.12.2018 esitatud arvele nr

20181683 detsembri 2018 üüri, reklaamitasu ja logotasu eest summas 2791.29 eurot (t II kd lk

47). Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et hagejale on esitatud 30.11.2018 arve nr

20181766 novembri 2018 kõrvalkulude eest summas 1303.89 eurot (t II kd lk 48) ning

31.12.2018 arve nr 20181871 detsember 2018 kõrvalkulude eest summas 401.41 eurot (t II kd

lk 49).

39. Vastuväidete kohaselt on hageja üüri alandanud, kuna üürileandja rikkus lepingut ega

taganud ruumide ja kaubanduskeskuse kokkulepitud seisukorda. Üüri alandamisel on hagejal

tekkinud üüri osas ettemaks ning seega puudus lepingu ülesütlemise päeval võlgnevus ja kostjal

lepingu ülesütlemiseks aluseid ei esinenud.

40. Kohus tugines VÕS § 278 punktile 4 ja § 296 lõigetele 1 ja 2. Tsiviilasja materjalidest

nähtuvalt olid hinna alandamise põhjuseks puudused üüripinnal, s.o temperatuuriga seotud

probleemid (salongis oli liiga külm teenuse osutamiseks) ja ventilatsiooniga seotud probleemid

(salongi alla jääval I korrusel asus pood-söögikoht, kust keskuse puudulikust ventilatsioonist

tingituna levisid toidulõhnad ilusalongi). Hageja seaduslik esindaja on juba 30.11.2017

kirjutanud üürileandjale (adresseeritud TK-le), et millal lahendatakse probleem seoses

Juustukuningate ventilatsiooniga ning et iiveldama ajav kärsahais peletab minema nii nende

kliendid kui töölised (t I kd lk 143). Samal päeval on TK vastanud, et ventilatsiooniosa

ringitegemine on töös ning nad ei saa lubada kiiret lahendust (t I kd lk 143). 25.01.2018 on

hageja kirjutanud üürileandjale (kiri adresseeritud TK-le) mh, et on korduvalt kurtnud selle üle,

et nende ruumidesse levivad väga tugevad ja ebameeldivad toidulõhnad, millega nad ei ole

üürilepingu sõlmimisel arvestanud ning palus üüri alandada ajahetkest, mil esimest korda selle

probleemiga üürileandja poole pöördus (t I kd lk 144 pöördel -145). Sama kirja on ta edastanud

ka 29.01.2018, kuna ei ole üürileandjalt vastust saanud. 30.01.2018 on hageja täiendanud, et

kabinettides on liiga külm massaažiks ja kehahoolduseks (t I kd lk 146). 31.01.2018 on TK

vastanud, et toidulõhnade teema fikseerisid nad 30.11 ja detsembri alguses paigaldas

Juustukuningad täiendava õhupuhasti ning kuna probleeme ei ole rohkem dokumenteeritud, siis

2-19-8742

viitab see olukorra lahendamisele (t I kd lk 144). 23.05.2018 on hageja palunud üüripinnal

olevad puudused kõrvaldada hiljemalt 25.06.2018 ning teatanud, et kui puuduseid ei kõrvaldata,

kaalub hageja üürilepingu erakorralist lõpetamist (t I kd lk 147-151). Väidetavalt 16.11.2018

on hageja teavitanud täiendavalt, et senikaua kuni ei ole tema pretensioonid lahendatud, saab ta

tasuda üksnes kommunaalkulude eest (t I kd lk 155). Samas ei nähtu antud tõendist kellele,

millal ja kuidas antud kiri edastatud on. 31.01.2019 kirjas täpsustas hageja, et üüripinna

kasutamine oli takistatud vähemalt 30% ulatuses üüripinna täielikust potentsiaalist, seda mh

alates kaubanduskeskuse avamispäevast 17.10.2017 (t I kd lk 162-166).

41. Üüripinnal esinenud puuduste olemasolu luges kohus tõendatuks tunnistaja C 14.09.2020

istungil antud ütlustega (t III kd lk 45-49). Tunnistaja kinnitas, et salongis oli külm ja talvisel

ajal ei olnud võimalik seal kosmeetiku riietes üleüldse liikuda ja teenust osutada ning et salongis

levis kärsahais, sibulalõhn ja ving. Samuti kinnitas tunnistaja, et nimetatud probleemid olid

salongis alates avamispäevast kuni tema viimase tööpäevani 08.12.2018. Tunnistaja ütluste

kohaselt esitasid kliendid pretensioone temperatuurist tingituna ja teenus jäi osutamata (ja seega

ka raha teenimata). Kohtu hinnangul on seega tõendamist leidnud, et üüripinnal esinesid

probleemid temperatuuriga ja ventilatsiooniga. Kostjate väited selle kohta, et puudused olid

2018. a juuniks kõrvaldatud, on tõendamata. Üürileandja on veel 24.09.2018 teavitanud, et

„ventilatsioon – hais alumise üürniku poolt – paigaldatakse lähiajal keskuse poolt seadmed

lõhnaeemalduseks“. Seega ei ole usutav, et olukorras, kus kostjad on seisukohal, et hageja

esiletoodud puuduseid ei esinenud/on kõrvaldatud, oleks üürileandja seda kirjavahetuses

jaatanud ja/või koos hagejaga lahendusi otsinud.

42. VÕS §-s 278 nimetatud õiguskaitsevahenditele saab tugineda siis, kui asja kasutamise

takistus ilmneb pärast üürilepingu eseme üleandmist. Samuti annab VÕS § 278 üürnikule

õiguse kasutada selle punktides 1–5 loetletud õiguskaitsevahendeid kahel juhul: kui üüritud

asjal tekib puudus lepingu kehtivuse ajal või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud

(vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-107-08, punkt 12; 3-2-1-81-08, punkt 13). Kohus

nõustus hagejaga, et ilusalongis, kuhu kliendid tulevad eelkõige lõõgastuma, takistavad

eelviidatud puudused olulisel määral üürieseme kasutamist. Ilu- ja muude heaoluteenuste

osutamine ei ole võimalik, kui kliendid külmetavad või kui salongis levib alumiselt korruselt

söögikoha toidulõhn ja ving. Seega oli hageja kohtu hinnangul õigustatud üüri alandama.

43. Kostja on esitanud vastuväite, et TK on kostja töötaja, kelle ülesandeks on hoonete

ehitustehnilised küsimused, kuid ta ei esinda kostjat üürilepingutega seotud küsimustes ning

seega ei ole 25.01.2018 e-kirjas mistahes sisalduv tahteavaldus kostjale kättetoimetatud ning

on seetõttu kehtetu. Kohus märkis, et vastavalt keskuse üldinfole on TK ehitus- ja haldusjuht (t

I kd lk 33). E-kirjavahetusest nähtub, et hageja suhtles nimetatud isikuga lepingu täitmise

küsimustes pidevalt ning ühestki TK esitatud vastusest ei nähtu, et kirjad oleksid esitatud valele

isikule. Samuti on TK 31.01.2018 kirjas viidanud, et üüri alandamine on veel arutelus (t I kd lk

144). Seega luges kohus, et üürileandja on hageja tahteavalduse kätte saanud. Samuti selgitas

kohus, et Riigikohtu praktika kohaselt on õigus hinda alandada VÕS § 296 lõikes 2 märgitud

eeldustel ka pärast lepingu lõppemist, sh ka hagiavalduses (vt selle kohta ka Riigikohtu lahendid

nr 3-2-1-112-15, punkt 8; 3-2-1-21-08, punkt 11), oluline on üksnes, et üürnik on eelnevalt

täitnud VÕS § 282 lõike 1 punktis 1 sätestatud teatamiskohustuse. Eeltoodust tulenevalt ei oma

üüri alandamise õiguspärasuse hindamisel tähendust see, millisel hetkel on üürnik hinna

alandamise avalduse esitanud. Üürihinna alandamise eelduseks on üüripinna kasutamist

takistava puuduse olemasolu ja sellest teavitamine. Vaidlus puudub, et mõlemad kirjad

(25.01.2018 ja 31.01.2019) on kostjale kätte toimetatud ja seega kehtivaks muutunud (TsÜS §

69 lõige 1). Seega on hageja VÕS § 282 lõike 1 punktis 1 sätestatud teatamiskohustuse täitnud.

2-19-8742

Samuti märkis kohus, et hinna alandamine on ühepoolne tahteavaldus, mis ei vaja üürileandja

nõustumust.

44. Üürihinna alandamisel tuleb hinnata kohase ja mittekohase täitmise väärtust. Kohase

täitmise väärtusena tuleb kohtu hinnangul käsitleda 213,5m² suurust üüripinda, kus puuduvad

õhutemperatuuri ja ventilatsiooni probleemid ning tervet salongi on võimalik sihtotstarbeliselt

iluteenuste osutamiseks kasutada. Mittekohase täitmise väärtuse aluseks tuleb võtta 213,5m²

suurune üüripind, võttes sealjuures arvesse, et ca 50m² suuruse ala (kabinetid) kasutamine oli

olulises ulatuses takistatud, kuna kabinetid olid liiga külmad teenuse osutamiseks (t III kd lk 54

– tunnistaja märgitud külmad ruumid) ning salongis tervikuna levis ka keskuse I korruselt

vahetult ilusalongi all paiknevast poest toidulõhnu (kärsahais). Arvestades puuduste olulisust,

eelkõige võttes arvesse üüripinna sihtotstarvet (üüripinda kasutati ilusalongina) ning seda, mis

ulatuses see salongi tegelikku kasutamist mõjutas, on kohtu hinnangul üüri alandamine

põhjendatud hageja viidatud 30% ulatuses. Ka Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-82-06 punktis

14 eraldi rõhutanud, et kõrge õhutemperatuur ja halb õhukvaliteet õigustavad üüri alandamist

30% võrra.

45. Tunnistaja C ütlustega luges kohus tõendatuks, et puudused esinesid üüripinnal juba alates

avamispäevast ning neid ei olnud kostja kõrvaldanud ka selleks hetkeks, kui takistati

üüripinnale juurdepääs. Seega oli üürnikul õigus alandada üüri ka tagasiulatuvalt 30% ulatuses

alates 17.10.2017.

46. Alates üüripinna üürimisest kuni septembrini 2018 (k.a) oli hagejale esitatud üüri eest

arveid kogusummas 30 329.53 eurot (t II kd lk 128-139). Puudub vaidlus, et nimetatud arved

on tasutud. Arvestades 30% ulatuses üüri alandamist, oli üürnikul kohustus tasuda selle perioodi

eest üüri kokku 21 230.67 eurot. Seega oli septembri 2018 lõpuks hagejal ettemaks üüri osas

9098.86 eurot. Oktoobri ja novembri 2018 eest on üürileandja esitanud hagejale arved üüri

tasumiseks kokku 5504.04 eurot (t II kd lk 43, 45), millest hagejal tuli tasuda 70%, s.o 3852.83

eurot. Samuti ei nähtu, et hageja oleks tasunud septembri, oktoobri ja novembri 2018

kõrvalkulusid kokku 3396.77 eurot (t II kd lk 44, 46, 48). Arvestades ettemaksu suurust, saab

tähtaegselt tasutuks lugeda nii oktoobri ja novembri 2018 üüri kui septembri, oktoobri ja

novembri 2018 kõrvalkulud ning ettemaksu suuruseks jääb 1849.26 eurot (9098.86-5504.04-

3396.77).

47. Seega puudus detsembri alguseks hagejal kostja ees üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus

(sh viivisevõlgnevus) ning üürileandjal puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks lepingu punkti

34.1.1 alusel.

48. Kohus märkis täiendavalt, et ettemaks 1849.26 eurot ning hageja poolt üürilepingu

sõlmimisel tasutud tagatis 7301.70 eurot katavad ära ka hagejale esitatud detsembri üüri ja

kõrvalkulud. Üürileandja on esitanud hagejale arve detsembri 2018 üüri eest 2791.29 eurot (t I

kd lk 47), millest 10 päeva moodustab 900.42 eurot, millest omakorda 70% on 630.29 eurot.

31.12.2018 esitatud arve nr 20181871 detsember 2018 kõrvalkulude eest summas 401.41 eurot

(t II kd lk 49) moodustab 10 päeva eest 129.49 eurot.

49. Kostjad on asunud ka seisukohale, et üürileandjal on hageja vastu üürilepingu lisast nr 2

tulenev ehituskulude hüvitamise nõue 13 577.41 eurot. Üürilepingu kohaselt oli üürileandja

kohustuseks mh anda asi üürnikule üle kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks

kasutamiseks sobivas seisundis ja tagada asja hoidmine selles seisundis kogu lepingu kehtivuse

aja. Üürilepingu lisas 2 on üüripinna kirjeldus ja töövõtu piirid, sh ei ole vaidlust, et hageja

kohustuseks oli kanda üüripinna lõplikuks valmisehitamiseks vastavalt tema enda soovile mh

2-19-8742

järgmised

ehituslikud

tegevused:

üürniku

siselahendusest

tingitud

üüripinna

ümberprojekteerimise kulud (üürilepingu lisa 2 punkt 2.2); tuletõrjeseadmete ja vahendite

ümbertõstmise kulud lähtuvalt üürniku siselahendusest (üürilepingu lisa 2 punkt 2.4);

ventilatsioonisüsteemi muutmise ja ümberehitamise kulud, lähtuvalt üürniku siselahendustest

ning üürniku ruumilahendustest jms (üürilepingu lisa 2 punkt 2.4)

50. Kostjad on märkinud, et on teinud nimetatud kulusid kokku 16 971.77 eurot

(käibemaksuga) ning esitanud 31.12.2017 selle kohta hagejale arve nr 20170939 (t II kd lk 38,

39). Kohus leidis, et lepingust ega ka seadusest ei tulene, et üürileandja võib need tööd ise teha

ning seejärel arve üürnikule esitada. Sellises õiguslikus tagajärjes seonduvalt lisaga 2 ei ole

pooled kokku leppinud. Kostjad ei ole viidanud ühelegi üürilepingu sättele, millest tulenevalt

tekkis neil õigus üürniku eest ja/või kulul töövõttu teostada ja/või tellida ning selle eest

üürnikule arvet esitada. Samuti ei tulene sellist õiguslikku tagajärge seadusest. Ka ei ole

tõendatud, et hageja oleks kostjatelt vastavaid töid tellinud või et üürileandja oleks hagejaga

enne tööde teostamist töid ning nende maksumust kooskõlastanud. Olukorras, kus hageja ja

kostjate vahel ei ole töövõtulepingut sõlmitud, selline ehituskulude hüvitamise nõue ei tulene

lepingust ega ka seadusest ning hageja ei ole kostjat selgelt volitanud sellise lepingu

sõlmimiseks ega tema nimel teenuste tellimiseks, on kostja ehituskulude hüvitamise nõue kohtu

hinnangul põhjendamatu ja alusetu ning kostjatel puudub õigus vastavat arvet üürilepingu

alusel esitada ja siduda võlgnevus üürilepinguga. Samal põhjusel on alusetu ehituskulude

hüvitamise nõudega kaasnev viivis.

51. Hageja ei ole ehituskulude hüvitamisest keeldumise näol seega rikkunud ühtegi lepingust

tulenevat punkti, mis ei saa kaasa tuua ka vastutust lepingu punkti 34.1.1 alusel ega veel vähem

õigust pandiõiguse teostamisele lepingu punkti 34.4 alusel.

52. Kostjad on vastuväidetes tuginenud mh asjaolule, et hagejast tingitud üürilepingu

erakorralise ülesütlemise tõttu ei olnud üürileandjal võimalik hageja kasutuses olnud pinnalt

tulu teenida 2019. a jaanuaris ja veebruaris, sest uus üürnik õnnestus leida alles alates sama

aasta märtsist, mistõttu jäi saamata jaanuari ja veebruari üüritulu 4652.14 eurot (2x2365).

Kuivõrd leping ei ole üles öeldud hagejast tingitud asjaolude tõttu, puudub kostjal vastavas

ulatuses ka saamata jäänud üürinõue.

53. Kohus tugines VÕS § 314 lõikele 1. Üürilepingu üldtingimuste punkti 34.2.2 kohaselt võib

üürnik lepingu erakorraliselt üles öelda, kui ruumide sihtotstarbeline kasutamine on välistatud

vähemalt 60 päeva pikkuse perioodi vältel seetõttu, et üürileandja on süüliselt rikkunud oma

lepingust tulenevaid kohustusi ega ole vastavaid kohustusi täitnud ka üürniku poolt kirjaliku

teatega antud mõistliku ning igal juhul 30-päevase täiendava tähtaja jooksul.

54. 31.01.2019 kirjas on hageja palunud taastada valdus üüripinnale hiljemalt 07.02.2019 ning

andnud teada, et juhul, kui nimetatud seisuga ei ole valdust taastatud, loeb üürnik lepingu

omaltpoolt üles öelduks alates 08.02.2019. Puudub vaidlus, et valdust üüripinnale ei taastatud.

Seega lõppes üürileping kohtu hinnangul hiljemalt 08.02.2019.

55. Kohus, viidates VÕS § 307 lõikele 1, leidis, et kostjal ei olnud õigust pandiõigust teostada.

Ei ole tõendamist leidnud, et hageja oleks tahtnud ruumidest ära kolida. Hageja on selgitanud,

et soovis teha üüripinnal ümberkorraldusi ning omaks võtnud, et eemaldatud olid kabinettide

1-2 ja 3-4 vaheseinad, mis olid hõlpsasti eemaldatavad ning samades kabinettides osaliselt ka

ripplae plaadid (t II kd lk 153). Samuti on hageja selgitanud, et laeplaadid eemaldati seetõttu,

et tagada mingigi sooja õhu liikumine kabinettidesse (soojuspaneelid paiknesid salongi avatud

osas lae all, t II kd lk 127). Ka tunnistaja C on 14.09.2020 istungil selgitanud, et neil alustati

2-19-8742

ettevalmistusi tagumiste ruumide soojustamiseks ning plaanis oli tegevust muuta ja leida

külmadele ruumidele uus funktsioon. Kohtu hinnangul ei ole aga pandiõiguse teostamise

aluseks üürilepingu esemel ümberkorralduste tegemine. See, kas üürnikul oli ümberkorralduste

tegemiseks üürileandja luba, ei oma pandiõiguse teostamise õiguspärasuse hindamisel tähtsust.

56. Samuti on tunnistaja C 14.09.2020 istungil antud ütlustega tõendamist leidnud, et

pandiõiguse teostamise päeval toimus salongis tavapärane töö, sh teenindati kliente. Peale

tunnistaja olid kohal juuksur ja hageja seaduslik esindaja. Samuti kinnitas tunnistaja, et salongil

olid broneeringud ajad ka detsembri lõpuks ja jaanuariks. Nimetatut kinnitavad dokumentaalsed

tõendid (t II kd lk 164, 165). Lisaks oli hagejal tellitud salongi reklaamimiseks detsembriks

2018 Baltic Guide lehte reklaam (t II kd lk 160). Kohtu hinnangul kinnitavad nimetatud

asjaolud, et hagejal puudus kavatsus üüripinnalt ära kolida. Lisaks tõendab seda, et hageja ei

olnud asunud ära kolima asjaolu, et seisuga 08.12.2018 olid kõik teenuse osutamiseks vajalikud

tarvikud salongis jätkuvalt olemas. Esitatud fotodelt nähtuvad juuksehooldusvahendid,

küünelakid, pesumasinas ja kuivatis on nähtav salongis kasutatav tekstiil (t II kd lk 154-159).

57. Kostjate väiteid hageja võimalikust kolimisest ei tõenda ka 29.10.2019 vastuse lisas olevad

pildid (t II kd lk 55-87). Osaliselt on pildid halva kvaliteediga ja nendelt ei nähtu, kus kohas ja

mida on pildistada soovitud. Samuti ei tõenda ükski pilt, et üürnik oleks asunud sealt välja

kolima või asju ja mööblit ära viima. Pildid võivad üksnes kinnitada hageja väidet

ümberkorralduste tegemisest, mis ei oma aga pandiõiguse teostamise aspektist tähendust. Ka

kostja 28.05.2020 esitatud väljavõtted Ahtri tn 9 kaubanduskeskuse turvakaamera salvestistest

(videod, t II kd lk 196) ei kinnita, et hageja oleks üüripinnalt asunud välja kolima. Videod

näitavad üksikute esemete alla toomist ja seejärel üles tagasi viimist. Kohus asus seisukohale,

et üksikute esemete üüripinnalt ajutine eemaldamine ümberkorralduste tegemiseks ei tähenda

üüripinnalt asjade äraviimist VÕS § 307 lõike 1 tähenduses. Videolt nähtuva näoaparaadi

eemaldamise kohta on hageja selgitanud, et nimetatud aparaati kasutati ka lisaks Metropoli

salongis ning aparaat on ostetud AringBalticule (Metropoli salong) juba 2014. a lõpus.

Nimetatut kinnitavad ka hageja esitatud tõendid (t III kd lk 28-33). Samuti on tunnistaja

ütlustega tõendatud, et nimetatud aparaati kasutati mõlemas salongis (t III kd lk 46 pöördel).

See, et hageja juhatuse liige on ka Metropoli hotellis asuva ilusalongi pidaja, ei kinnita samuti

kolimist (t III kd lk 11-12).

58. Tunnistaja Y antud ütlustest võib samuti pigem järeldada, et hageja oli asunud tegema

ümberkorraldusi (t III kd lk 49 pöördel-51). Tunnistaja on algselt märkinud, et tagumisi ruume

kontrollides selgus, et juhtmed rippusid lae all, laeplaadid olid ära võetud, uksepiidad eest ära

võetud, kogu inventar kokku pakitud, kaubikusse tassiti massaažilaudu ja kilekottidesse pakitud

asju. Samas on tunnistaja hiljem täpsustanud, et üksnes osa mööblist oli kiletatud, sh

massaažitool ja laud olid linaga kaetud (t III kd lk 50). Kohtu hinnangul on usutav, et

ümberkorralduste tegemisel kaetakse inventar kilega/linaga.

59. Kohus asus seega seisukohale, et kostja teostas pandiõigust ebaseaduslikult, kuna valdus

üüripinnal asuvatele asjadele saadi omavoliliselt. AÕS ega TsÜS ei anna üürileandjale omaabi

kasutamise õigust olukorras, kus poolte vahel on kehtiv üürileping, üürnik ei ole ära kolinud

ega proovi üüripinnalt asju lõplikult eemaldada.

60. Samuti leidis kohus, et üürileandja ei järginud pandiõiguse teostamisel lepingus

kokkulepitud pandiõiguse teostamise viisi (lepingu punkt 35.4). Ruumidest sisustuse ja esemete

eemaldamise kohta pandiõiguse teostamise raames pidi üürileandja koostama akti, millele

kirjutavad alla lisaks üürileandjale ka 2 tunnistajat ning üürileandja saadab seejärel üürnikule

koopia aktist. Juhul kui üürnik ei ole hiljemalt 7 päeva jooksul peale esemete eemaldamist

2-19-8742

rahuldanud kõiki üürileandja nõudeid, on üürileandjal õigus rahuldada oma nõuded üürniku

vara arvel omal äranägemisel ja vabalt valitud viisil, teatades sellest 7 päeva ette. Üürileandja

ei ole sellist akti koostanud (seda kinnitas kostja lepinguline esindaja 10.02.2020 eelistungil)

ega seda üürnikule edastanud. Samuti ei ole üürileandja andnud üürnikule 7-päevast tähtaega

nõuete rahuldamiseks, et säilitada asjade omandiõigus.

61. Kohus asus seisukohale, et kostjate 11.01.2019 koostatud e-kiri koos exceli faili ja arvega

(t II kd lk 114-117, 120-121) lepingu punktis 35.4 kokkulepitud aktile ei vasta. Nimetatud

punkti kohaselt pidi akt olema koostatud pandiõiguse teostamise raames ning olema

allkirjastatud üürileandja ja 2 tunnistaja poolt. 18.02.2020 esitatud tõendist (e-kiri) nähtub, et

akt on koostatud ja edastatud 11.01.2019, s.o ligi kuu aega hiljem, kui üürileandja pandiõigust

teostas. Kohtule esitatud akt on allkirjastatud alles 20.02.2020, st ligi aasta ja 2,5 kuud hiljem

pandiõiguse teostamise päevast. Samuti pidi lepingu kohaselt üürileandja andma üürnikule

koopia vastavast aktist ning andma seejärel 7-päevase tähtaja kõigi nõuete rahuldamiseks.

Kostja ei ole tõendanud, et seda oleks tehtud. Seega leidis kohus, et viidatud akt on koostatud

tagantjärgi ega vasta poolte kokkulepitule, mistõttu rikkus kostja pandiõiguse teostamisviisi.

Kohus viitas AÕS § 294 lõikele 5.

62. Kostjad esitasid ka vastuväite, et antud juhul ei kohaldunud mitte lepingu punkt 35.4, vaid

34.4, mis ei näinud ette akti koostamist. Nii lepingu punktid 34.4 kui 35.4 reguleerivad

üürileandja õigusi lepingu lõppemisel/lõpetamisel – mis viisil ja moel teostab üürileandja

pandiõigust. Lepingu punkt 34.4 näeb ette (lisaks seaduses sätestatud alusele) üürileandja

pandiõiguse teostamise ning lepingu punkt 35.4 täpsustab, millisel viisil pandiõigust tuleb

teostada – vastasel juhul ei oleks lepingu punkti 35.4 sees täiendust „Üürnik nõustub, et temale

kuuluva vara selliselt eemaldamist Ruumidest loetakse Üürileandja seaduses sätestatud

pandiõiguse teostamiseks“. Kui lepingu punkt 35.4 sätestab, et vara eemaldamist üüripinnalt

loetakse üürileandja seaduses sätestatud pandiõiguse teostamiseks ning samas punktis on

pooled kokku leppinud ka täiendava viisi, kuidas tuleb pandiõigust teostada, on ilmne, et

üürileandja pidi seda seaduses sätestatud pandiõiguse teostamisel järgima. Kohus on eelnevalt

leidnud, et üürileandja ei järginud lepingu punktis 35.4 kokkulepitut.

63. Lisaks eeltoodule asus kohus seisukohale, et kostjal puudus ka üürileandja pandiõiguse

realiseerimise raames pandiga tagatud ja sissenõutav nõue. VÕS § 305 lõike 1 teise lause

kohaselt on pandiga tagatud üksnes jooksva aasta ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti

hüvitisnõuded (st hüvitisnõuded, mis tulenevad üürilepingust). Seega on seadusega piiritletud,

millised nõuded on üürileandja pandiõigusega tagatud. Olgugi, et pandiõigus tekib üürilepingu

tekkimise hetkest ja pandiõiguse tekkimine kui selline ei eelda üürniku suhtes sissenõutava

nõude olemasolu, peab sissenõutav nõue olemas olema asjade valdusse võtmise hetkel (vt selle

kohta ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-8-08, punkt 16). AÕS § 292 lõike 2 kohaselt tekib

pandipidajal panditud asja müügi õigus, kui pandiga tagatud nõue ei ole selle nõude kohaselt

täidetud. Seega tekib ka üürileandjal pandiga koormatud eseme müügiõigus vaid siis, kui tal on

VÕS § 82 lõike 7 mõttes sissenõutav nõue üürniku vastu.

64. Asja materjalidest nähtuvalt teatati hagejale enampakkumisest vahemikus 26.03.2019–

23.04.2019 ning enampakkumine, kus hageja vallasvara võõrandati, toimus ise 24.04.–

02.05.2019 (t I kd lk 167-171). Seega pidi üürileandjal olema aprillis-mais 2019 hageja vastu

sissenõutav jooksva aasta ja sellele eelneva aasta üürinõue, samuti üürilepingust tulenevad

hüvitisnõuded. Kostja ei ole tõendanud selliste nõuete olemasolu.

65. Hageja on palunud kostjalt välja mõista kokku kahjuhüvitise 73 584.51 eurot, mis koosneb

hüvitisest üüripinnale jäänud asjade eest 36 410.01 eurot, hüvitisest üüripinnale jäänud

2-19-8742

siseseadmete eest 12 294.20 eurot, hüvitisest üüripinnale tehtud ja selle väärtust suurendanud

kulutuste eest 22 087.80 eurot, hüvitisest kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest 2092.50

eurot ning hüvitisest hüvitise suuruse kindlakstegemisega seoses kantud kulutuste eest 700

eurot.

66. Kohus tugines AÕS § 80 lõikele 1 ning VÕS § 115 lõigetele 1 ja 2. Antud juhul on eeldus

kahju hüvitamise nõude esitamiseks üüripinnale jäänud asjade eest täidetud. Kostja on ise

kinnitanud, et on osaliselt üüripinnale jäänud vallasasjad pandiõiguse teostamise raames

realiseerinud. Arvestades, et ka ülejäänud asju ei ole pika aja jooksul tagastatud, on ilmne, et

hageja on kaotanud huvi nende asjade tagasisaamiseks.

67. Kohus tugines VÕS § 132 lõikele 1 märkides, et hüvitiseks ei ole mitte see väärtus, mis oli

asjal vahetult enne hävimist või kaotsiminekut, vaid see, mis on vajalik pärast asja hävimist või

kaotsiminekut uue samaväärse asja soetamiseks. Isegi juhul, kui tegemist on kasutatud ning

vähemväärtusliku asjaga, saab kahjustatud isik nõuda hüvitise maksmist, mille eest saaks

omandada uue, kasutamata asja (vt VÕS I. Kommentaarid. P. Varul jt. Tallinn 2016, lk 699).

Kuigi praegusel juhul ei ole hagejale kuuluvad esemed iseenesest hävinud ega kaotsi läinud,

tuleb lähtuda siiski asjaolust, et hageja neid enam kasutada ei saa.

68. Praegusel juhul on üürileandja võtnud enda valdusse ruumid koos kõigi seal paiknevate

asjadega, mille soetamisväärtuse luges kohus tõendatuks kokku 36 410.01 euro ulatuses, millest

seadmed 21 644.76 eurot (t I kd lk 62-70), tehnika ja elektroonika 4221.56 eurot (t I kd lk 71-

76), mööbel 6808.71 eurot (t I kd lk 77-92), sisustus 2097.90 eurot (t I kd lk 93-103),

töövahendid ja tooted 1338.40 eurot (t I kd lk 104-113) ning muud vallasasjad 298.68 eurot (t

I kd lk 114-116). Kõik summad on toodud käibemaksuta.

69. Kostjate vastusega on tõendatud (t II kd lk 33, punkt 15), et üüripinnale jäid järgmised

hagejale kuuluvad asjad: Alessandro töötool banaanileeniga iste kandiline Sitness Naik, 2 tk;

Alessandro klienditool kõrge seljatoega, kandiline Visitor, 4 tk; massaaži- ja kehahoolduse laud

Oase pruun Districos; elektriline massaažilaud EA-1908 ühe mootoriga; elektriline

massaažilaud EA-1935 kõikide lisadega, 3tk; Hairdresser wash unit, chair Silver black 2 tk;

Alessandro Comet- Manicure Caddy- mobiilne maniküürilaud; maniküürilaud Extend Aquare

Wit met Afz valge; instrumendikäru metallist kolme riiuliga puulambi kinnitusega valge;

juuksuri klienditool Colorado, 4 tk; Camilla pedicura 1 mootoriga protseduurilaud, 2 tk; Belli

Capelli mobiilne metallist stend; maniküürilaud 8431.01 valge; tolmuimeja C3Yellow, Miele

CAAC; külmik Liebherr A+ 85cm; pesumasin Bosch sügavus 59 cm; kuivati Boch

WTW855R9SN energiasäästlik; espressomasin Nivona must; akuga aknapesur Kärcher; Rug

kanapee 8933 L must nahk; kummut Barvo 175 cm Aatrium tamm; töötasapind kööki + 2 riiulit;

3-kohaline sohva Gamma 2 tk kangas tumehall; köögimööbel 5 kappi (1 klaasidega) valged;

kummut Chest 2 ust 85x35x80, 4 tk; vitriinkapp klaas + metall must; diivanilaud Montana ST

(brown), 2 tk; söögitoa kmpl HERNING laud + 4 tooli tamm, kummut Chest 3 ust + 2 sahtlit

tamm 120x35x85; kummut Almeria 3441, must kõrgläige; roheline valamukapp + valamu;

tugitool punane samet; kirgas klaassein 8 mm, 2130x2126mm; kummut Niko; Rollup stend

Butterfly, Rollup stend Belli capelli. Vastavalt hagile oli nimetatud asjade väärtuseks kokku

25 203.48 eurot. Samuti on kostjad kinnitanud, et üüripinnale jäid helisüsteem + võimendus +

10 kõlarit kmpl; peeglitega riidekapi lükanduksed alumiinium profiilis; administraatori töötool

valge; juuksurite peeglid 1885x1200mm 2kmpl, 2000x1200mm 2kmpl, juuksurite

töötasapinnad 4000x300mm 2 kmpl+ lauajalad 8 tk; administraatori laud 2000x1300x1100

must + peegel + led valgustus.

2-19-8742

70. Tunnistaja C ütlustega luges kohus tõendatuks, et üüripinnale jäid ka järgmised asjad:

Jaguar kuumad käärid; juuksesirgendaja, punane Sophie dekoratiivpadi 50x50cm, 4 tk;

pesukuivataja Delta 2 tk; jõuluvalgustus; paneelkardinad + kardinapuud 8 kmpl, nagi 2 konksu;

pediküüritooli katted; BDR profitooted; hommikumantlid, pesukast.

71. Lisaks nähtub, et kostjad on oksjonil maha müünud: värvibaar juuksurile - sahtlitega kapp

valamu- ja segistiga, riiulid (t III kd lk 62, 67 pöördel); dekoratiivpadjad hall/valge (t III kd lk

65, 66 pöördel) ning My style pesukorv (t III kd lk 65). Seega luges kohus tõendatuks, et ka

nimetatud asjad olid üüripinnal. Samuti luges kohus kostja esitatud inventuuri nimekirjaga

tõendatuks, et üüripinnale jäi voldikuks Classic valge (t II kd lk 115, rida 35).

72. Esitatud fotodega luges kohus tõendatuks, et üüripinnale jäid järgmised asjad: Cosmo 2M

tumepunane universaalvoodi (t III kd lk 61; samuti nähtub, et ka selle eseme on kostja

oksjonikeskkonna vahendusel maha müünud; samas lk 61 pöördel, 67); Alfaparf juuksuri

töökäru logoga (t II kd lk 155-156; t III kd lk 62 pöördel -63); kiirsterilisaator MAXI 150W

termomeetriga, klaaskuulikestega (t II kd lk 155, 156); küünlalatern Tree (t III kd lk 62 pöördel,

2, 71, 72 ning lisaks on ka tunnistaja küünlalaternate olemasolu kinnitanud); seinakellad

Aatrium 7 tk (t III kd lk 64 ning lisaks on tunnistaja seinakellade olemasolu kinnitanud);

Braveheart käsipeegel (t III kd lk 62 pöördel); pesusametist tekk 2 tk (t III kd lk 71, 73); My

style pesukorv ja paneelkardinad (t III kd lk 64 pöördel, 71, 73, 74, 75); HURRIKAANI

Moment küünlavaas (t III kd lk 66); Alessandro lakid, töövahendid, tooted, vormiriided (t III

kd lk 62 pöördel; II kd lk 157 ning lisaks on tunnistaja nimetatut kinnitanud); pediküüri

jalavannid (t III kd lk 64; II kd lk 155); pediküüri töövahendid (t III kd III lk 68, 68 pöördel);

käterätikud (t II kd lk 154-157, 159; III kd lk 66, 68 pöördel) ning juuksuritele vajalikud

töövahendid (sh värvikaart, juuksevärvid, blondeerimispulbrid; t III kd lk 69).

73. Tõendamata on, et üüripinnale jäi Telia ruuter Inteno DG200A ning Telia optiline ühendus.

See, et hageja on maksnud nende eest Telia Eesti AS-ile kahjuhüvitist, kuna seadmeid ei ole

tagastatud (kd III lk 70), ei tõenda, et nimetatud asjad oleksid just üüripinnal olnud. Samuti ei

ole tõendatud, et üüripinnale oleks jäänud pesumasina ja -kuivati garantii. Seega on nimetatud

kahju tõendamata kokku 285.32 euro ulatuses.

74. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et üürileandja on hagejale kuuluvate asjade alusetu

pandiõiguse teostamisega tekitanud kahju kokku 36 124.69 eurot (36 410.01-285.32), mille

kostjad on kohustatud hüvitama VÕS § 115 lõigete 2 ja 3 järgi. Vaidlust ei ole, et hageja nõudis

kostjalt asju tagasi, kuid kostja ei ole neid tagastanud. Kohtu hinnangul on ka tekkinud kahju ja

kostjate tegevuse vahel põhjuslik seos, kuna juhul, kui kostjad ei oleks hageja vallasasju oma

valdusesse võtnud, poleks hagejale kahju tekkinud. Küsimus sellest, kas ja mis ulatuses

eelnimetatud esemete mõningane kasutamine väärtust mõjutab või vähendab, ei oma siin

tähtsust, kuivõrd kostja pole väärtuse vähenemist ega selle ulatust tõendanud.

75. Üürilepingu üldtingimuste punkti 27.2 kohaselt on üürnikul lepingu lõppedes õigus ja

kohustus eemaldada ruumidesse paigaldatud esemed ja siseseadmed ning ta peab taastama

ruumide seisukorra nende üleandmisele vastavas seisukorras, v.a kui pooled on teisiti kokku

leppinud. Antud juhul ei ole pooled teisiti kokku leppinud, mistõttu tuleb lähtuda lepingu

punktist 27.2.

76. Hageja on selgitanud, et üüripind anti talle üle n-ö musta karbi kujul ning kõik

siseviimistlustööd tehti üürniku poolt ja kulul. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et üüripinna

osas teostatud ehitustööde (sh sisseehitatud seadmed) maksumus oli kokku 12 294.20 eurot

(käibemaksuta), millest valgustid olid kokku 5088.60 eurot (kd I lk 117-119), sanitaartehnika

2-19-8742

1466.15 eurot (kd I lk 120-126) ning taaskasutatavad ehitusmaterjalid (siseuksed, käepidemed,

laminaatparkett, liistud, ripplagi jne) 5740.03 eurot (kd I lk 127-130). Kostjad ei ole esitanud

ühtegi tõendit, mis lükkaks ümber hageja märgitud siseseadmete ja vallasasjade väärtuse. Kohtu

hinnangul on nimetatud siseseadmed (sh sanitaartehnika, valgustid, uksed jms) eemaldatavad

ja taaskasutatavad.

77. 31.01.2019 kirjaga on hageja palunud tagada juurdepääs üüripinnale, et ta saaks kõnealused

siseseadmed eemaldada. Üürileandja ei ole tõendanud, et ta oleks võimaldanud üürnikule

juurdepääsu, et viimane saaks üüripinnalt siseseadmed eemaldada. Kuna üürileandja on

rikkunud lepingu punkti 27.2, on hagejal õigus kooskõlas VÕS § 101 lõike 1 punktiga 3 ja

§ 115 lõikega 1 nõuda lepingu rikkumise tõttu talle tekkinud kahju hüvitamist. Võttes arvesse

kahju hüvitamise eesmärki (VÕS § 127 lõige 1) ning hüvitamisele kuuluva kahju liike (VÕS

§ 128), on hagejal õigus nõuda kostjatelt kahju hüvitamist. Seega on põhjendatud kostjalt välja

mõista hageja kasuks 12 294.20 eurot.

78. Kohus tugines VÕS § 286 lõikele 1 märkides, et vastava nõude eelduseks, on et üürnik

oleks üürilepingu eseme suhtes teinud muudatusi või parendusi; muudatused või parendused

oleksid tehtud üürileandja nõusolekul ning üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on üürniku

poolt tehtud muudatuste või parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud (vt selle kohta ka

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-149-16, punkt 13).

79. Asja materjalidest nähtuvalt on üüripinna välja ehitamisega seoses hageja kandnud kokku

kulutusi 22 087.80 eurot, mis koosneb järgnevast (summad toodud käibemaksuta):

kanalisatsiooni-, vee- ja elektritööd koos materjalidega 6022.30 eurot (kd I lk 138 pöördel-

139); siseseinte ehitus (seinakarkassi, villa ja kipsplaadi paigaldusega seotud ehitustööd)

8385.60 eurot (kd I lk 138); kipsseina viimistlus 5178.78 eurot (kd I lk 139 pöördel-142). Kohus

leidis, et kõik viidatud ehitustööd võivad iseenesest olla ka üüripinna väärtust suurendanud.

Kohtu hinnangul on nimetatu tõendatud ka Lahe Kinnivara koostatud ekspertiisiga, milles on

mh märgitud, et üüripinna väärtus on suurenenud (kd I lk 173-180).

80. Üürilepingu punkti 32.14 on sätestatud, et ühelgi juhul, sh lepingu lõppemisel ei ole

üürileandjal kohustust hüvitada üürnikule kulusid, mida üürnik on kandnud seoses ruumide

sisustamise, dekoreerimise, parendamise või muutmisega või ruumide kohandamisega üürniku

vajadusteks v.a juhul kui pooled on selles eelnevalt eraldi kirjalikult kokku leppinud; üürnikul

ei ole õigust nõuda hüvitist VÕS § 286 alusel. Kohus ei nõustunud hagejaga, et tegu oleks olnud

tüüptingimusega või et nimetatud punkti kohaldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Hageja ei ole tõendanud, et pooled ei ole nimetatud punktides eraldi läbi rääkinud või et

vajadusel ei oleks saanud nimetatud üldtingimusi muuta. Samuti ei ole hageja tõendanud, et

pooled oleksid kulude hüvitamises eraldi kirjalikult kokku leppinud. Kuigi pooled sõlmisid

lepingu 10 aastaks, ei tähenda see automaatselt, et lepingu punkt 32.14 oleks heade kommetega

vastuolus. Mõlemad lepingupooled tegutsesid oma majandus- ja kutsetegevuses ning pidid

seega hindama vastavaid riske lepingu sõlmimisel.

81. Seega asus kohus seisukohale, et kahju summas 22 087.80 eurot väljamõistmine kostjalt ei

ole põhjendatud.

82. Kohus tugines VÕS § 128 lõikele 3. Hageja on üritanud kostjaga kohtuväliselt kokkulepet

saavutada, sh esitanud kostjale nii nõudeavalduse lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks,

kompromissiettepaneku kui ka vaielnud vastu üürileandjapoolsele ülesütlemise avaldusele.

Arvestades, et vaidlus puudutab üürilepingust tulenevate nõuete esitamist, vaidlusel on

arvestatav rahaline väärtus ning kostjat esindab kohtueelses menetluses samuti vandeadvokaat,

2-19-8742

oli professionaalse õigusabi kasutamine hageja poolt kohtu hinnangul selgelt põhjendatud.

Kohus selgitas, et kohtumenetluse-eelsete õigusabikulude hüvitamist tuleks jaatada eeldusel, et

kulud on mõistlikud VÕS § 128 lõike 3 mõttes ja need on võlausaldaja jaoks nõude

maksmapanekuks sisuliselt vajalikud ja põhjendatud. Ka Riigikohus on märkinud, et üldjuhul

tuleb pidada professionaalset õigusabi kohtueelses vaidluses mõistlikuks ja tehtud kulusid

hiljem hüvitatavateks (vt selle kohta lahendid nr 3-2-1-79-08, punkt 18; 3-2-1-19-13, punkt 11;

3-2-1-138-10, punkt 29).

83. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja kandnud kohtuväliselt õigusabikulusid kokku

2092.50 eurot (kd I lk 181-185). Esitatud arvete järgi on õigusabi osutatud kokku 14 t 31 min

ulatuses. Kohtu hinnangul ei saa pidada ebavajalikuks asjaolude väljaselgitamist, analüüsimist,

konsultatsioone ega ka dokumentide koostamist. Arvestades vaidluse sisuga on osutatud

teenused olnud vajalikud ning ka arvetel märgitud tunnihind (130 ja 150 eurot) ei ületa oluliselt

keskmist tasu. Seega on hageja nõue kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest summas

2092.50 eurot põhjendatud.

84. Samuti nähtub tsiviilasja materjalidest, et hageja on kandnud kulu üürilepingu eseme

väärtuse suurenemise kindlakstegemisega 700 eurot (kd I lk 186). Kohus viitas lepingu punktile

32.14 märkides, et seega ei olnud iseenesest vajalik ka üürilepingu eseme väärtuse suurenemise

kindlakstegemine, mistõttu nimetatud kulu väljamõistmine kostjatelt ei ole põhjendatud.

85. Eeltoodust tulenevalt on hageja kahjunõue põhjendatud kokku 50 511.39 euro ulatuses.

Kuigi kostjad on viidanud ka tasaarvestusele, siis ei ole kohtu hinnangul kostjad tõendanud, et

neil oleks nõudeid hageja vastu, mida saaks praegusel juhul hageja nõuetega tasaarvestada.

86. Hageja on palunud välja mõista ka viivise kahjuhüvitiselt alates hagi esitamisest kuni nõude

täitmiseni seaduses sätestatud määras. Kohus tugines VÕS § 101 lõike 1 punktile 6 ja § 113

lõikele 1 ning TsMS §-le 367. Kostjad ei ole tõendanud, et kahju oleks hagejale hüvitatud.

Seega kuulub kostjatelt väljamõistmisele viivis seadusjärgses määras põhinõudelt 50 511.39

eurolt alates 05.09.2019 kuni põhinõude kohase täitmiseni.

87. Kohus jättis tähelepanuta kostjate kohtukõne teesides esitatud väite selle kohta nagu oleks

üüripinnale jäänud siseseadmed kuulunud kostjale kui üürileandjale ja ehitise ning kinnisasja

omanikule ehitise olulise osana või päraldisena või kuulusid üüritud ruumide sisustusse või

selle kasutamise juurde ning olid seega koormatud kostja kasuks üürileandja pandiõigusega

VÕS § 305 lõike 1 alusel. TsMS § 402 lõike 2 kohaselt võib kohtukõnes viidata üksnes asja

sisulisel arutamisel esiletoodud asjaoludele. Kostjate esitatu näol on tegemist uue väitega.

88. Tuginedes eeltoodule leidis kohus, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjatelt tuleb

välja mõista hageja kasuks kahjuhüvitis 50 511.39 eurot, sh 36 124.69 eurot pandiõiguse

raames ära võetud asjade eest, 12 294.20 eurot üüripinnale jäänud siseseadmete eest ning

2092.50 eurot kohtueelses menetluses kantud õigusabi eest. Samuti tuleb kostjatelt solidaarselt

välja mõista viivis VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 08.06.2020 kuni

kahjunõude rahuldamiseni.

89. Menetluskulude jaotamisel tugines kohus TsMS § 163 lõikele 1 leides, et hagi rahuldamise

ulatust arvestades tuleb menetluskulud jätta 69% ulatuses kostjate ja 31% ulatuses hageja

kanda.

90. Kohus viitas TsMS § 174 lõigetele 2 ja 4 märkides, et määrab menetluskulude rahalise

suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.

2-19-8742

Kostjate apellatsioonkaebus

91. Kostjad paluvad maakohtu otsuse hagi rahuldatud osas tühistada ja jätta uue otsusega hagi

tervikuna rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

92. Seadusel ega tõenditel ei põhine maakohtu seisukoht, et lepingu ülesütlemisel puudus

hagejal kostja ees üüri ja kommunaalkulude võlgnevus ning üürileandjal puudus alus lepingu

ülesütlemiseks. Kostjad esitasid vastuväite, et hinna alandamise avalduses tuleb mh märkida,

kui palju hinda avaldatakse. Ilma selleta ei saa avaldust lugeda tehtuks, sest esitamata on

puuduseta ja puudusega lepingueseme väärtuse vahe ehk konkreetne summa, mille võrra hinda

alandatakse. Kohus jättis kostjate vastuväite käsitlemata (TsMS § 442 lõike 8 rikkumine).

93. Üüri vähendamist sätestava VÕS § 297 lõike 1 korda hageja ei järginud, sest tegi VÕS

§ 112 lõikele 2 ja § 297 lõikele 1 vastava avalduse alles peale üürilepingu lõppemist. Seetõttu

oli hageja kaotanud 31.01.2019 seisuga õiguse üüri vähendada. Isegi kui lugeda, et avaldus oli

tehtud 25.01.2018, siis VÕS § 297 lõikes 1 sätestatud ühekuulise etteteatamise tingimuse

kohaselt oleks hageja saanud vähem üüri tasuda alles 2018. a märtsist. Veebruari üüri tasumise

tähtaeg oli 10.02.2018 ning selleks ajaks ei olnud ühekuuline etteteatamise aeg veel möödunud.

94. Seadusel ega tõenditel ei põhine kohtu seisukoht nagu oleksid üüriruumid olnud puudustega

või vastutaks kostjad üüriruumide väidetavate puuduste eest. Kohtukõnes käsitlesid kostjad

vastavaid seisukohti punktides 12–15. Otsusest ei selgu, et kohus oleks tuvastanud, millistele

tingimustele pidid ruumid vastama ning kumb lepingupooltest vastutab, kui ruumid nendele

tingimustele ei vasta. Üürileandja ehitas ruumid välja vastavuses kaubanduspindadele

esitatavatele tingimustele. Asjas ei ole väidetud, et ruumid ei vastanuks nendele tingimustele.

Samuti ei ole tõendatud, et ruumides temperatuur ei vastanud nõutule, puuduvad objektiivsed

mõõtmised, mis seda kinnitaksid. Poolte vahel puudus kokkulepe ruumide temperatuuri

eritingimuste kohta. Hageja ei esitanud tema tehtud küttetööde teostusdokumentatsiooni.

Maakohus jättis täielikult käsitlemata kostjate läbiva vastuväite, et ruumide temperatuuri

mittevastavus lepingu tingimustele ei ole tõendatud ning kostjad ei vastuta ruumide jaheduse

eest.

95. Isegi kui lugeda üüri alandamine põhjendatuks mõnede ruumide jaheduse tõttu, jättis

maakohus tähelepanuta, et Eesti kliima eripärast tulenevalt saab see probleem esineda ainult

talvel (külmal aastaajal) ja seaduslik ega põhjendatud ei ole üüri alandamine sel põhjusel kogu

üürilepingu aja eest. Sama kinnitavad ka asjas uuritud tõendid: ainus kord, kui hageja on esitas

kaebuse temperatuuri põhjusel, oli 30.01.2018 e-kirjas. Sellele vastas üürileandja järgmisel

päeval, et tema selle puuduse eest ei vastuta. 23.05.2018 kirjas ruumide jahedust hageja ei

nimetanud. Üürileandja puudutas ruumide temperatuuri teemat 24.09.2018 e-kirjas (punktis

vii), kuid viitas sellele kui hageja enda tegevusest tingitud puudusele. Ruumide jahedusele viitas

hageja ka 16.11.2018 e-kirjas, kuid seda seoses arutlusega ümberehituse vajalikkusest, samas

ei väitnud hageja, et selle puuduse eest vastutaks üürileandja. Toidulõhnade probleemile viitas

hageja 23.05.2018, kuid pärast vastust enam üheski pöördumises seda probleemi ei tõstatanud.

Kohus on puuduste asjus tuginenud ainult hageja töötaja tunnistajana antud ütlustele, kes aga

tööalase sõltuvuse tõttu ei saa olla usaldusväärne. Eelnevalt märgitud kostjate vastuväiteid ja

tõendeid maakohus ei analüüsinud ega põhjendanud nendega mittenõustumist. Tunnistaja

ütluste ebausaldusväärsust kinnitab ka asjaolu, et ruumide jahendus sai mõistlikult hinnates

esineda vaid talvel. Kostjad on seisukohal, et väljaspool asja kohtulikku arutamist esitasid

pooled kirjavahetuses seisukohti, mida nad pidasid tõesteks ning mis ei olnud kallutatud.

Hageja seisukohad kirjavahetuses ei kattu tunnistaja ütlustega. Seega ei ole õige tugineda

tunnistaja ütlustele ning jätta arvestamata muud uuritud tõendid.

2-19-8742

96. Ekslik on maakohtu seisukoht, et kostjatel puudus üürilepingu lisa 2 punktist 2 tulenev

ehituskulude hüvitamise nõue hageja vastu ning kostjad ei saanud neid nõudeid esitada

üürilepingu alusel. Kohtukõnes käsitlesid kostjad vastavaid seisukohti punktides 5–8. Kohus

seisukoht, et lepingust ega seadusest ei tulene, et üürileandja võib lepingu lisas 2 nimetatud

tööd ise teha ning seejärel arve üürnikule esitada. Selline seisukoht vastuolus VÕS §-ga 28 ning

üürilepingu punktiga 42.2 ja lisa 2 punktidega 2.2 ja 2.4), vt kohtukõne punktid 5–7. Kohus on

jätnud põhjendamata, miks ei kuulu kohaldamisele VÕS § 28. Üürilepingus kokkulepitud tahe,

kumb pool millised kulutused peab hüvitama, on sätestatud lepingu lisas 2. Juba üürilepingu

lisa 2 pealkiri „Üüripinna kirjeldus ja töövõtu piirid“ tõendab kokkulepet töövõtu kohta, mida

otsuses eitatakse. Lisa 2 punkti 2 pealkiri on „Üüripinna töövõtupiiride ja kulude jaotuse tabel“

ning tabeli päises on selgelt vastavad lahtrid, kuhu on ristiga märgitud, kas kulud kannab

üürileandja või üürnik. Hageja ei ole viidanud kokkuleppe kehtetusele ja seda ei ole leidnud ka

kohus. Kohtukõne punktis 6 selgitasid kostjad, et tööde tegemise vajadus tulenes hageja

soovitud üüripinna ruumilahendusest ja seda selgitas üürileandja selgitanud kirjavahetuses.

Hageja ei ole väitnud, et nimetatud töid ei tulnud teha või et ruumid (liigendatus, vaheseinad,

ruumijaotus) ei olnud välja ehitatud vastavalt tema vajadustele. Hageja on esitanud vastuväiteid

üksnes kulude suurusele ja kostjad on tõendanud väiteid kulude mõistlikkuse ja kujunemise

ning tehtud tööde vajalikkuse kohta. Pooled on üürilepingu lisa 2 punktis 2 selgelt määranud

kulude kandmise jaotuse, seega tuleb hagejal need kulud kanda. Kohtu viidatud hinna eelnev

kooskõlastamata jätmine ei vabasta kulude kandmisest, vaidlus võib olla ainult suuruse üle.

97. Samuti ei vasta üürilepingule kohtu seisukoht, et üürileandjal puudus õigus vastavat arvet

üürilepingu alusel esitada ning siduda see üürilepinguga. Kohus oma seisukohta ei põhjenda

ega analüüsi vastavaid lepingu sätteid. Lepingupunkt 34.1.1 lubas üürileandjal lepingu lõpetada

ka juhul, kui on tasumata muud lepingust tulenevad maksed. Kuna lisa 2 punktis 2 nimetatud

kulud tuli hagejal kanda, st kostjal oli õigus nende maksmist hagejalt nõuda, tuleb sellist

hüvitisenõuet poolte kokkuleppe kohaselt lugeda muuks lepingus sätestatud makseks. Lepingu

punkti 34.4 kohaselt oli kostjal punkti 34.1.1 rikkumise korral õigus kasutada ka pandiõigust.

98. Seadusel ega tõenditel ei põhine kohtu järeldus, et tõendamist ei leidnud, et hageja oleks

tahtnud ära kolida ja et seoses sellega ei olnud kostjal õigust kasutada pandiõigust. Kohtukõnes

käsitlesid kostjad seda punktides 16–18. Mh selgitasid kostjad, kuidas tuleb TsÜS § 75 lõike 1

teine lause kohaselt tõlgendada ruumist asjade äraviimist kui tahteavaldust. Kohus jättis

kostjate väited tähelepanuta ja põhjendas oma seisukohta üksnes hageja väidetele tuginedes.

99. Üürilepingule ei vasta kohtu seisukoht, et pandiõiguse teostamise aluseks ei ole üürilepingu

esemel ümberkorralduste tegemine ning see, kas üürnikul oli ümberkorralduste tegemiseks

üürileandja luba, ei oma pandiõiguse teostamise õiguspärasuse hindamisel tähtsust. Isegi kui

vastaks tõele, et hageja ei soovinud asju ära viia, vaid asus tegema ümberkorraldusi, siis selliste

ümberkorralduste tegemiseks oleks üürilepingu punkti 29.5 kohaselt olnud vajalik kostja eelnev

nõusolek. See puudus ja hageja ei olnud seda küsinud. Üürilepingu punkti 34.1.5 kohaselt on

punkti 29.5 rikkumine oluline rikkumine, mis andis kostjale punkti 34.4 kohaselt õiguse lepingu

ülesütlemiseks ning õiguse teostada pandiõigust ja sulgeda hagejale juurdepääs üüriruumidele.

Kohus jättis kostjate vastuväited ja tõendid analüüsimata. Otsusest ei ole aru saada, milliste

õigusnormide või tõendite alusel kohus oma hinnangu kujundas.

100. Samuti on kohus jätnud analüüsimata tõendid ja väited, mis viitavad sellele, et hageja

eesmärgiks oligi ruumidest asju ära viia ja/või ära kolida. Kostja teostas pandiõigust 08.12.2018

ja sulges ruumid. Peale seda pöördus hageja advokaat esimest korda üürileandja poole

21.12.2018 avaldusega, milles aga ei väidetud, et hageja ei asunud asju ära viima ega välja

kolima. Eluliselt ei ole usutav, et advokaat ei oleks hageja kaitseks viidanud sellele asjaolule,

2-19-8742

kui hagejal oleks selline soov tõepoolest olnud (vt avalduse punkt 5.5). Alles siis kui hageja oli

vahetanud advokaati, esitati 31.01.2018 esmakordselt väide nagu oleks tegemist olnud

ümberkorraldustega, mitte väljakolimisega. Kohtukõne punkti 18 lõikes 2 kostjate viidatud

asjaolusid kohus ei analüüsinud ega põhjendanud nendega mittenõustumist.

101. Tõenditega vastuolus on kohtu seisukoht, et 28.05.2020 esitatud väljavõtted Ahtri tn 9

kaubanduskeskuse turvakaamera salvestistest ei kinnita, et hageja oleks üüripinnalt asunud

välja kolima. Ei ole eluliselt usutav, et hageja tellis veoki vaid selleks, et korraks tassida sinna

küllaltki kogukaid esemeid ja need siis jälle üles üüriruumidesse tagasi tassida. Videolt on

selgelt näha, et asju hakati tagasi kandma alles peale seda, kui kohale saabusid kostja

turvamehed. Ka turvamehena kohal viibinud tunnistaja kinnitas, et asjad viidi tagasi nende

korraldusel. Otsusest ei selgu, mille põhjal on kohus kujundanud oma hinnangu ning miks ei

hinnanud kohus asjaolusid tahteavalduse tõlgendamise reeglite järgi.

102. Asjakohatud on kohtu viited kostjate poolt AÕS § 294 lõike 5 rikkumisele ja üürilepingu

punkti 35.4 kohaldamata jätmisele. Kohtukõnes käsitlesid kostjad vastavaid seisukohti punktis

19. Kostjad on jätkuvalt seisukohal, et nad ei pidanud lähtuma üürilepingu punktist 35.4. Punkt

35.4 kohaldub ainult juhul, kui üürilepingu lõppedes ei vabasta üürnik üüripinda ja seoses

sellega on üürileandjal õigus asjad pinnalt eemaldada, mida loetakse üürileandja poolt

pandiõiguse teostamiseks. Üürileandja teostas pandiõigust lepingu punkti 34.4 ja VÕS § 307

lõike 1 alusel, kuna üürnik hakkas asju ära viima lepingu kehtivuse ajal. Otsusest ei selgu,

kuidas on võimalik, et teostades asjade oma valdusse võtmisega pandiõigust 08.12.2018 teostas

üürileandja pandiõigust ka millalgi hiljem, kui eemaldas ruumidest hageja asjad. Kui asjade

valdusse võtmisega pandiõigust teostatakse, siis on õiguse teostamine sellega toimunud ja

teistkordset teostamist ei saa olla.

103. Otsuse punktis 15 ei tee kohus vahet pandiõiguse teostamise viisi ja panditud asjade müügi

viisi (AÕS § 294 lõige 5) vahel. Isegi kui lepingu punkt 35.4 kuulunuks kohaldamisele, ei

sätesta see erilist asjade müügi viisi. Otsuses puudub põhjendus, milline oli lepingu punktis

35.4 kokkulepitud asjade müügi viis, mida kostja rikkus, milles seisnes rikkumine, millist kahju

sai hageja kohtu etteheidetud AÕS § 294 lõike 5 rikkumise tõttu ning milline oli põhjuslik seos

väidetava kahju ja AÕS § 294 lõike 5 rikkumise vahel.

104. Kui lepingu punkt 35.4 oleks kuulunud kohaldamisele, oleks hagi tulnud igal juhul jätta

rahuldamata, sest nimetatud säte nägi ette üürileandja vastutuse asjade eemaldamisel ainult

tahtliku kahju tekitamise korral. Hagejale tahtlikku kahju tekitamist ei ole väidetud, käsitletud

ega tõendatud.

105. Asjas uuritud tõenditele ei vasta kohtu järeldus, et asjade omandiõiguse säilitamiseks ei

andnud üürileandja hagejale 7-päevast tähtaega nõude rahuldamiseks. Tähtaeg kuni 25.01.2019

anti 17.01.2019 kirjaga. Asjade hagejale tagastamata jätmise põhjuseks oli võlgnevuse tasumata

jätmine, mitte see, et hagejale selleks võimalust või tähtaega ei antud.

106. Kohus on ebaõigesti mõistnud kostjatelt välja siseseadmete eest hüvitise 12 294.20 eurot.

Nimetatud kulutused olid tehtud ruumide valmis ehitamiseks vastavalt üürniku vajadustele ning

üürilepingu punkti 42.14 ja VÕS § 334 lõike 1 järgi ei kuulu need hüvitamisele ühelgi juhul

isegi lepingu lõppemisel. Kohtu seisukoht, nagu oleks lepingu punkti 27.2 alusel tegemist

siseseadmetega, ei ole põhjendatud. Siseseadmeks võivad olla asjad, mille üürnik on toonud

üüripinnale oma tegevuse huvides ja mis on sellisena ka eemaldatavad ruume kahjustamata,

kuid siseseadmeteks ei ole vaheseinad, uksed, lae- ja põrandakate, sanitaartehnika jms.

2-19-8742

107. Kohus leidis, et siseseadmed (sh sanitaartehnika, valgustid, uksed jms) on eemaldatavad

ja taaskasutatavad. Samas on kohus jätnud tähelepanuta, et esemed eemaldas ja lammutas

hageja ise, mistõttu ei saa isegi juhul, kui hagejal oleks nõue nende väljaandmiseks või

hüvitamiseks, selliste esemete väärtust hinnata uue asja väärtuse järgi, vaid seda tuleb teha

taaskasutusväärtuse alusel. Kuna hageja asus ruume lammutama, ei mõjuta nende asjade

väärtust see, kas hageja eemaldas need sooviga ära kolida või ruumide ümberehitustööde tõttu.

Kohtukõne punktis 25 selgitasid kostjad, et asjade väärtus on tõendamata, kuid igal juhul

asjaolusid ja kasutatud ehitusmaterjalide olemust arvestades äärmiselt väike. Kohus neid kostja

vastuväiteid ei käsitlenud.

108. Kohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta kostjate vastuväited, et siseseadmed

12 294.20 euro väärtuses kuulusid üürileandjale (kohtukõne teeside punkt 25) ning nende

väärtus oli hüvitatud hagejale madalama üürimääraga (kohtukõne teeside punkt 29). Nende

asjade kuuluvus hagejale on hageja kasuks hüvitise väljamõistmise üks eeldusi, kuid selle

eelduse esinemise on kohus jätnud tuvastamata ning seetõttu tuleb jätta hüvitis välja mõistmata.

Hageja vastuapellatsioonkaebus

109. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse hagi

osalise rahuldamata jätmise, viivise arvestamise alguskuupäeva ja menetluskulude jaotuse osas

ning teha uue otsuse, millega rahuldada hagi täies ulatuses ja jätta menetluskulud kostjate

kanda. Alternatiivselt palub hageja saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

110. Kohus jättis VÕS § 286 lõike 1 kohaldamata, kuna leidis, et kohaldamise on pooled

lepingus välistanud. Kohus viitas ekslikult lepingu punktile 32.14, kuigi tegelikult reguleerib

kõnealust küsimust punkt 42.14. Kohus on küll selgitanud, et ei nõustu hagejaga, et tegemist

oleks tüüptingimusega või sellega, et nimetatud punkti kohaldamine oleks vastuolus hea usu

põhimõttega, kuid ei selgitanud, miks ta hagejaga ei nõustu (TsMS § 442 lõike 8 rikkumine).

Hageja jääb varasemate seisukohtade juurde.

111. Kohus jättis ekspertiisiga seotud kulud välja mõistmata põhjusel, et üürilepingu eseme

väärtuse suurenemisega seotud kulutuste hüvitamine ei ole põhjendatud. Kuivõrd nimetatud

osas on kohtu järeldus väär, on väär ka järeldus ekspertiisikulu kohta.

112. Kohus on otsuse punktis 24 viidanud viivise perioodi alguskuupäevana 05.09.2019, aga

punktis 26 ja resolutsiooni punktis 4 08.06.2020. Seega ei ole otsus viivise väljamõistmisel

kooskõlas hagi esitamise kuupäevaga ega TsMS §-ga 367. Viivis tuleb välja mõista alates hagi

esitamisest 08.06.2019.

Vastustajate seisukohad

113. Pooled vaidlevad üksteise kaebustele vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

114. Ringkonnakohus, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja

materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada menetlusõiguse olulise

rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus saab teha tühistatud

osas ise uue otsuse asja maakohtule tagasi saatmata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 2). Muutmata

osas

muudab

ringkonnakohus

osaliselt

maakohtu

põhjendusi.

Apellatsioon-

ja

2-19-8742

vastuapellatsioonkaebused kuuluvad rahuldamisele osaliselt. Ringkonnakohus määrab uuesti

menetluskulude jaotuse.

115. TsMS § 442 lõike 5 alusel lahendab kohus otsuses seni lahendamata taotlused.

Lahendamata on kostjate taotlus 08.09.2021 istungi protokolli parandamiseks, milline kuulub

rahuldamisele osaliselt. TsMS § 53 lõike 2 esimese lause alusel esitatud taotluses vaidlustab

istungil osalenud lepinguline esindaja protokollist nähtuvaid enda väiteid. Kohus kontrollis

väiteid istungi salvestuse alusel ja leiab, et ajamärgi 00:30:56 all kirjas olevatele punktidele 1

ja 4 esindaja istungil viitaski. Seega selles osas ei ole alust protokolli parandamiseks. Küll aga

on põhjendatud teine osa taotlusest – ajamärgi 00:36:10 juures on kirjas sõna „subjektiivne“,

kuid esindaja kasutas istungil sõna „objektiivne“. Selles osas tuleb protokoll parandada otsuse

resolutsioonis esitatud sõnastuses.

116. TsMS § 651 lõike 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, mille peale on edasi kaevatud. Praeguses asjas

ei ole edasi kaevatud maakohtu otsuse resolutsiooni punkti 1, milles kohus lõpetas menetluse

hageja alternatiivse nõude asjade ebaseaduslikust valdusest väljamõistmise osas. Samuti ei ole

maakohtu otsust kaevatud edasi 285.32 euro osas, mille ulatuses jättis maakohus rahuldamata

hageja nõude üüripinnale jäänud asjade väärtuse hüvitamiseks (maakohtu põhjenduste punkt

18 eelviimane lõik). Nendes osades on maakohtu otsus TsMS § 456 lõikest 1 tulenevalt

jõustunud.

117. Kolleegium alustab maakohtu lahendi põhjenduste kontrolli osast, milles kohus jõudis

järeldusele, et üürileandjal puudus seadusest tulenev alus üürilepingut 10.12.2018

tahteavaldusega erakorraliselt üles öelda. Puudub vaidlus, et 30.11.2018 võlateate ja

10.12.2018 avalduse (t I kd lk 157, 158) kohaselt ütles üürileandja lepingu üles põhjendusega,

et üürnikul on tasumata üüri ja kommunaalteenuste makseid kokku 7596.92 eurot (lisandub

viivis 357.34 eurot) ning üüripinna väljaehitamise kulu 13 577.41 eurot. Maakohus tuvastas, et

kuna üürnik oli kehtivalt üüri alandanud ja kuna üürnikul ei olnud tekkinud kohustust pinna

väljaehitamise kulude tasumiseks, ei olnud üürnik oluliselt lepingut rikkunud ja üürileandjal

puudus alus lepingut erakorraliselt üles öelda. Kostjad sellega ei nõustu, jäädes maakohtus

esitatud vastuväidete juurde.

118. Ringkonnakohus nõustub põhjendustega, mille alusel jõudis maakohus veendumusele, et

arvestades üüripinna kasutamise sihtotstarvet (üürilepingu punkt 4 - iluteenuste osutamine ja

ilutoodetega kauplemine; t I kd lk 11 pöördel) esines pinnal üürniku väidetud VÕS §-s 278

kohane puudus (toidu tegemisega kaasnevad ebameeldivad lõhnad), mis tekkisid lepingu

kehtivuse ajal, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama.

Kolleegium nõustub maakohtuga ka osas, milles kohus tuvastas üüri alandamiseks vajalike

tahteavalduste tegemise üürniku poolt ja nende kättesaamise üürileandja poolt. Neis osades ei

tuvastanud kolleegium maakohtu poolt olulisi menetlusõiguse rikkumisi ega materiaalõiguse

ebaõiget kohaldamist, mis oleksid toonud kaasa ebaõige otsuse tegemise. Maakohus hindas

tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lõikega 1. Maakohtu põhjendused on TsMS § 442 lõike 8

kohaselt jälgitavad, loogilised ja selged. Kolleegium nõustub selles osas maakohtu

põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lõige 6).

119. Küll aga ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga selles, et VÕS § 278 kohase puudusena

on alust tuvastada ka madalat temperatuur iluteenuste osutamiseks. Ringkonnakohus nõustub

kostjate vastuväidetega madala temperatuuri kui puuduse tuvastamise osas ja on seisukohal, et

selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lõike 8 nõuetele ja pooltevahelise lepingu

tõlgendamata jätmise tulemusena jõudis kohus ebaõigele otsustusele. Maakohus käsitles seda

2-19-8742

asjaolu puudusena läbivalt koos toidulõhnade teemaga pööramata tähelepanu, et tegemist on

iseseisva asjaoluga, mille puhul tuleb tuvastada mitte ainult selle esinemine, vaid ka see, et

tegemist on VÕS § 278 kohase asjal lepingu kehtivuse ajal tekkinud puudusega, mille eest

üürnik ei vastuta ja mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama. Kolleegium nõustub maakohtu

järeldusega, et salongis oli talvisel ajal teatud iluprotseduuride jaoks madal temperatuur

(klientidel hakkas külm). Maakohus tuvastas selle puuduse tunnistaja ütluste ja üürniku

30.01.2018 kirja (t I kd lk 146) alusel. Samas jättis maakohus tuvastamata, kas tegemist on

puudusega, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama. Maakohus

ei tõlgendanud sel eesmärgil VÕS § 29 alusel pooltevahelist üürilepingut. Ringkonnakohus

kõrvaldab rikkumise ise.

Poolte vahel sõlmitud lepingule vastavad üürileandja väited selle kohta, et pooled ei leppinud

kokku, et üürileandja peaks tagama üleantavates ruumides kõrgema temperatuuri kui

kaubanduskeskuses üldiselt. Lepingu punkti 17.1 kohaselt pidi ruumid antama üürniku valdusse

ja kasutusse Lisas 2 kirjeldatud seisundis. Lisa 2 punktis 1.7 oli kütte osas kokku lepitud vaid,

et see toimib üldreeglina üldventilatsioonisüsteemi kaudu, küttepaneelid välisakende kohal ja

märkusena, et üürileandja paigutab küttekehad hoones vajalikesse kohtadesse. Lisa 2 punktist

2.2 nähtuvalt pidi üürileandja kandma kulud küttesüsteemi projekteerimiseks avatud laega

üüripinnale, üürnik aga kulud, mis on seotud ümberprojekteerimisega vastavalt tema

siselahendusele. Asjaolu, et kui üürnik oleks soovinud üüripinnale teistsugust küttelahendust,

oleks see pidanud sisalduma tema projektdokumentatsioonis ja ta oleks pidanud selle ise välja

ehitama, järeldub ka lepingu Lisadest 3 (t I kd lk 28) ja 7 (samas lk 43), kus kirjeldatakse

nõudeid ruumide sisekujunduseprojektile ja üürniku poolt tööde teostamise korda, milles mh

on toodud ära, et võimalikuks üürileandjale esitatavaks teostusdokumentatsiooniks on

küttesüsteemide teostusjoonised. Et selliselt sai lepingu täitmise käigus kokkulepitust aru ka

üürileandja nähtub tema 31.01.2018 ja 24.09.2018 e-kirjadest üürnikule (t I kd lk 146, 154),

kus viidatakse üürnikupoolsele lähteülesande puudumisele. Üürnik ei ole väitnud, et

üürileandja oleks takistanud temal küttesüsteemi vajalikku ümberprojekteerimist/-ehitamist. Ka

ei ole üürnik väitnud, et üüritud ruumide temperatuur ei vastanud kaubanduspindadele

ettenähtud üldistele temperatuurinõuetele. Seega ei ole tõendatud üürniku väide, et

protseduuride tegemiseks liigselt madal temperatuur oli puudus, mille eest ta ise ei vastuta ja

mida ta ei pidanud oma kulul kõrvaldama. Maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada.

120. Vaatamata asjaolule, et madalat õhutemperatuuri ei ole alust pidada üüripinna puuduseks,

mille eest vastutab üürileandja, on kolleegium seisukohal, et maakohtu otsustus selle kohta, et

üüri alandamine oli põhjendatud 30% ulatuses, on kokkuvõttes õige. Kolleegium lähtub sellest,

et etteheide kabinettide madalale temperatuurile oleks saanud põhimõtteliselt olla põhjendatud

vaid talvisel perioodil (kolleegium nõustub selles osas kostjatega), aga üürnik kasutas pinda

vaid ühel talvel (2017/2018). Ka võttis maakohus otsuse punktis 9 arvesse, et tegemist ei olnud

mitte terve salongi puudusega, vaid ainult kabinettide puudusega, mis moodustasid u 21% kogu

salongi pinnast (50/231,5). Küll aga on veenvalt tõendatud, et kogu üüripinna kasutamise aja

(esimene üürniku vastav teade oli juba 30.11.2017 (t I kd lk 143)) esines puudus keskuse

ventilatsiooni kaudu levinud toidutegemisega kaasnevate erinevate ebameeldivate lõhnade (õli

kärsahais, sibulahais) näol, mida üürileandja ei suutnudki likvideerida. Maakohus tuvastas, et

tegemist oli kogu üüripinna probleemiga, mis selgelt mõjutas pinna sihtotstarbelist

(ilusalongina) kasutamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ega korda põhjendusi (TsMS

§ 654 lõige 6). Seega arvestades õhuprobleemi ulatust ja intensiivsust, oli kolleegiumi

hinnangul üüri alandamine põhjendatud 30% võrra ka ilma, et talvekuudel oleks sellele

lisandunud 1/5 osas salongist madala temperatuuri probleem. Eeltoodust tulenevalt nõustub

kolleegium maakohtuga, et üürnikul puudus detsembri 2018 alguseks üüri- ja

2-19-8742

kommunaalkulude võlgnevus, mille alusel oleks üürileandja saanud lepingu punkti 34.4 alusel

üles öelda.

121. Küll aga nõustub kolleegium kostjatega, et ekslik on maakohtu seisukoht, et üürileandjal

puudus üürilepingu Lisa 2 punktist 2 tulenev ehituskulude hüvitamise nõue. Lisaks üüri ja

kommunaalkulude võlgnevusele viitas üürileandja 30.11.2018 nõudekirjas (t I kd lk 157) ja

10.12.2018 üürilepingu ülesütlemisavalduses (samas lk 158) üüripinna väljaehitamise kulude

võlgnevusele suuruses 13 577.41 eurot. Poolte vahel puudub vaidlus, et tegemist on kuludega,

mille tasumiseks esitas üürileandja 31.12.2017 arve nr 20170939 (t II kd lk 38) esmalt summas

16 971.77 eurot, kuid vähendas seda läbirääkimiste tulemusena. Maakohus asus põhjenduste

punktis 11 seisukohale, et tegemist ei ole üürilepingust tuleneva võlgnevusega, üürnik töid ei

tellinud ega kooskõlastanud ning tasumise kohustus ei tulene lepingust ega seadusest. Kostjad

on endiselt seisukohal, et tegemist on lepingu punktis 34.1.1 nimetatud muu lepingust tuleneva

maksega ja maksekohustus tuleneb Lisast 2, milles lepiti kokku üürileandja ja üürniku vahel

töövõtupiirid ja kulude jaotus.

122. Ringkonnakohus nõustub kostjatega ja on seisukohal, et üürnikul tekkis arve nr 20170939

tasumise kohustus üürilepingu alusel ja et võlgnevus andis üürileandjale aluse üürileping

erakorraliselt üles öelda. Maakohus jõudis teistsugusele seisukohale põhjusel, et jättis

pooltevahelise lepingu VÕS §-s 29 sätestatud reeglitele vastavalt tõlgendamata. Kolleegium

kõrvaldab maakohtu rikkumise ja põhjendab oma seisukohta järgmiselt. Puudub vaidlus, et

poolte vahel ei olnud muid lepingulisi suhteid kui 19.04.2017 sõlmitud üürilepingul põhinevad

suhted. Kuna põhilise osa selle lepingust tulenevatest õigustest ja kohustustest moodustavad

üürilepingule

omased

kasutusse

andmise

ja

kasutuse

võimaldamisega

seotud

õigused/kohustused, on 19.04.2017 tehingu näol tegemist üürilepinguga, mis sisaldab mh

poolte kohustusi üüripinna väljaehitamisel seisundisse, mis võimaldaks seda üürnikul

kokkulepitud sihtotstarbel kasutama hakata. Puudub vaidlus, et summa 13 577.41 eurot sisaldab

tasu täiendavate tööde eest, mis oli vajalik teha üürniku sisekujundusprojekti alusel. Samuti, et

omavahelises suhtes lepiti lepingu Lisas 2 kokku, et ventilatsiooni-, sprinkler- jm süsteemidega

seonduvad täiendavad tööd, millised tulenevad üürniku sisekujundusprojektist, tehakse üürniku

kulul. Poolte vahel on vaidlus, kelle õigus oli need tööd ära teha (organiseerida tööde tegemine

asjakohase töövõtja poolt). Kolleegium on lepingudokumendi ja lepingu täitmist tõendavate

dokumentaalsete tõendite alusel seisukohal, et poolte ühiseks tegelikuks tahteks lepingu

sõlmimisel VÕS § 29 lõike 1 mõttes oli panna tööde tegemise kohustus sõltuvusse sellest, kas

tööd sisult on sellised, millised eeldavad üürileandja poolt projekteeritud ja väljaehitatud

tehnilisi

või

ehituslikke

lahenduste

ümbertegemist

või

mitte.

Nimelt

nähtuvad

lepingudokumendist järgmised kokkulepped: punkti 6.2 kohaselt oli üürnik kohustatud ruumid

lõplikult valmis ehitama/lõpetama võimalikud täiendavad ehitustööd 7 päeva enne

avamispäeva; punkti 6.3 kohaselt oli üürnik kohustatud esitama sisekujunduse, tugev- ja

nõrkvoolu ning vee- ja kanalisatsiooniprojektid vastavalt Lisas 3 sätestatud nõuetele; punkti

42.5 kohaselt annab üürileandja ruumid üürnikule üle sisekujunduse valmisehitamiseks või

sisustamiseks üleandmispäeval seisundis, mis vastab Lisas 2 sätestatud spetsifikatsioonile;

punkti 42.9 kohaselt teostab üürnik pärast ruumide üleandmist kõik tööd ruumide sisustamiseks

ise ja enda kulul, kusjuures üürnikul on õigus teha tööd, kui täidetud on mh järgmised eeldused:

kavandatud tööd ei too kaasa ruumide ega hoone tehnosüsteemide (elektri-, kütte-,

ventilatsiooni- jm) olulisi mõjutusi, sisekujundusliku projekti koos tugev- ja nõrkvoolu ning

vee- ja kanalisatsiooni projektiga koostab üürnik, kooskõlastades selle üürileandjaga enne ja

lähtudes mh Lisas 2 sätestatud töövõtu piiridest ja Lisas 7 sätestatud tööde teostamise korrast

(alapunktid 42.9.2-42.9.4); Lisa 3 punkti 4 kohaselt kui üürniku lahendus eeldab üürileandja

poolt projekteeritud või välja ehitatud tehniliste või ehituslike lahenduste ümbertegemist, esitab

üürileandja sellega seotud tööde loetelu ja hinnakalkulatsiooni, üürnik aktsepteerib ja kohustub

2-19-8742

kulud kompenseerima peale tööde teostamist üürileandja arve alusel; eriarvamuste korral

tehakse kõik, et kokku leppida; üürnikul ei ole õigust alustada töödega üüripinnal enne

projektdokumentatsiooni kinnitamist üürileandja poolt ja üürniku siselahendusest tulenevate

lisakulude kalkulatsiooni kinnitamist üürniku poolt; Lisa 7 (Tööde teostamise kord) kohaselt

kooskõlastab üürnik tehnosüsteemidega seotud tööd üürileandjaga ja peatöövõtjaga; üürnik

annab üürileandjale üle mh sprinkleri, ATS, ventilatsioonisüsteemide jm teostusjoonised.

Pooltevahelisest kirjavahetusest nähtub lepingupoolte käitumine lepingu täitmise ajal VÕS

§ 29 lõike 5 punkti 3 mõttes ja selle käigus väidetust järeldub, et üürnik esitaski oma projekti

(või vähemalt osa sellest) kooskõlastamiseks hoone peatöövõtjale, kes teatas, et maja

ventilatsioon on komplitseeritud ja nad ehitavad kogu maja süsteemid ühtselt välja ja üürnik ei

pea töid mujalt tellima (hageja 25.01.2018 e-kiri t I kd lk 144 pöördel). Üürileandja ei võtnud

küll 31.01.2018 vastuses õigeks, et oleks keelanud ventilatsioonitööde tegemist üürniku

töövõtjal, kuid selgitas, et üürniku ruumilahendusest ja ripplagedest lähtuvalt oli

ventilatsioonisüsteem (sh ATS, sprinkler jm) vaja kiiresti rajada, et üüripind ja keskus saaksid

tähtajalised kasutusload, mistõttu võis jääda vajaka hinnakalkulatsiooni kooskõlastamist (samas

lk 144). 16.11.2018 kirjas tegi üürnik ettepaneku lepingu jätkumisel lugeda ehitusega seotud

võlg tasutuks (samas lk 155). Üürnik ei ole väitnud kohtueelselt ega kohtus, et süsteeme ei

ehitatud ümber vastavalt tema vajadustele (projektile). Ka ei ole kohtumenetluses vaielnud

üürnik vastu kostjate väitele, et tööd (paigaldati täiendavad sprinklerid, 15 täiendavat

automaatse tuleohutussüsteemi ATS andurit, muudeti senist ventilatsiooni, kuna üürniku

siselahendus nägi ette ühe avatud ruumi asemel palju väikseid ruume) olid tehtud hoone ühtse

süsteemi osana, mille puhul oli mõistlik, et tööd teeb terve süsteemi ehitaja. Võttes arvesse ka

pooltevahelise lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lõike 5 punkt 4; üürile anti vastvalminud

hoones sisekujunduseta üks ruum, mille üürniku äritegevuse jaoks vajalikku valmidusse

viimisel pidid pooled koostööd tegema, kuna mõlemad olid huvitatud keskuse avamispäevast

alates tulu teenimisest), on kolleegium veendumusel, et isegi kui ei olnud tegemist töödega,

mida lepingu Lisa 3 punkti 4 järgi oligi õigustatud tegema üürileandja töövõtja, oli tegemist

töödega, millised selgelt olid vajalikud üürnikule, olid tehtud tema projekti järgi ja tõendatud

ei ole, et üürnik oleks keeldunud üürileandja töövõtja ettepanekust teha tööd ise, samuti asus

üürnik valmis tööd kasutama. Seega saab asuda seisukohale, et tööd olid tehtud üürniku ja

üürileandja töövõtja vahelise suulise töövõtulepingu alusel, milles siiski oli kokku leppimata

tasu suurus (kooskõlastamata hinnapakkumine). Eelnevas lähtus kolleegium ka VÕS § 29

lõikest 6, mille kohaselt tuleb lepingu tingimust tõlgendada koos teiste tingimustega, andes

sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist.

123. VÕS § 635 lõike 1 kohaselt on töövõtuleping tasuline leping. VÕS § 637 lõike 1 kohaselt

kui töövõtulepingus ei ole kokku lepitud tasus või selle suuruses, kuulub maksmisele tavaline

tasu, selle puudumisel aga vastavalt asjaoludele mõistlik tasu. Vastavalt õiguskirjandusele ja

Riigikohtu praktikale (Võlaõigusseadus III Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2021, lk 658;

Riigikohtu lahend nr 3-2-1-72-11, punkt 12) tuleb selle sätte mõttes lugeda tavaliseks tasuks

eelkõige tasu, mida konkreetne töövõtja lepingu objektiks oleva töö eest tavaliselt võtab (nt

töövõtja hinnakirja kohane tasu või sarnase teenuse eest teistelt klientidelt samal ajaperioodil

nõutud tasu). Kui selline tavaline tasu konkreetsel töövõtjal puudub, saab mõistlikuks tasuks

pidada konkreetse teenuse turuhinda, s.o kohalikku keskmist tasu sellise töö tegemise eest.

Konkreetse teenuse kohalikku turuhinda tuleb pidada erikokkuleppe puudumisel tavaliseks

tasuks ka olukorras, kus konkreetse töövõtja tavaline tasu ületab oluliselt samalaadse töö eest

lepingu täitmise kohas tavaliselt makstavat töö turuhinda. Kolleegium on seisukohal, et

praeguses asjas on üürileandja tõendanud konkreetse töövõtja tavalist tasu konkreetsel objektil

(ventilatsiooni osas t II kd lk 40-42a, muud tööd nähtuvad 31.12.2017 arvelt). Üürnik ei

tõendanud, et tegemist ei ole konkreetse töövõtja tavalise tasuga sel objektil. Asjaolu, et üürnik

2-19-8742

oleks saanud samad tööd vähemalt osaliselt odavamalt tellida teiselt töövõtjalt tähtsust ei oma,

kuna tõendatud ei ole, et ta oleks keeldunud tööde tegemisest hoone ehitaja poolt. Kuna

üürilepingus oli kokku lepitud, et konkreetsed tööd tehakse üürniku kulul, ei saanud ta eeldada,

et konkreetsetel asjaoludel teeb töövõtja talle tööd tasuta.

124. Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et üürilepingu ülesütlemise seisuga

10.12.2018 oli üürnik üürilepingust tuleneva muu makse tasumisega võlgnevuses täielikult

vähemalt 45 päeva, mille näol oli tegemist üürilepingu punkti 34.1.1 kohase lepingu olulise

rikkumisega üürniku poolt ja mis andis lepingu punkti 34.4 esimese lause kohaselt üürileandjale

õiguse öelda leping erakorraliselt üles etteteatamata ja rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat

tähtaega andmata. Puudub siiski vaidlus, et võlgnevuse tasumiseks oli üürileandja andnud

eelnevalt täiendava tähtaja, kuid üürnik võlgnevust (ka mitte osas, mille põhjendatuses

eelnevalt kolleegium veendus) ei tasunud (nõue t I kd lk 157). Seega lõppes pooltevaheline

leping üürnikupoolse rikkumise alusel üürileandja algatusel alates 11.12.2018 (üürileandja

avaldus t I kd lk 158).

125. Järgnevalt kontrollib kolleegium, kas olukorras, kus üürileandja lõpetas lepingu

õiguspäraselt võlgnevuse 13 577.41 eurot alusel, teostas ta õiguspäraselt talle VÕS § 305 lõike

1 kohaselt kuulunud seadusjärgset vallaspandiõigust. Viidatud sätte lõike 1 kohaselt laieneb

üürileandja pandiõigus üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või

kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele. Sama sätte teise lause kohaselt on pandiga

tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Praeguses asjas

teostas üürileandja 08.12.2018 pandiõigust sellega, et takistas üürnikul üüritud ruumist seal

olnud asjade äraviimise ja võttis üüritud ruumid enda valdusse. Eelnevalt tuvastas kolleegium,

et üürnikul oli sissenõutavaks muutunud võlgnevus lepinguga seotud muu makse tasumata

jätmisest. Õiguskirjanduse kohaselt tuleb VÕS § 305 lõike 1 viimase lause mõistes

hüvitisnõude all mõista põhimõtteliselt kõiki üürilepingust tulenevaid sissenõutavaks

muutunud hüvitisnõudeid, mida üürilepingu alusel esitada saab (Võlaõigusseadus II.

Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 316-317). Seega kehtis üürileandja pandiõigus

üüripinnal asunud vallasasjadele ja sellega oli tagatud üürilepingu lõpetamise aluseks olnud

nõue.

126. Praeguses asjas vaidleb üürnik asjade kinnihoidmisele vastu põhjendusel, et ta tegi

üüripinnal ümberkorraldusi tavapärase majandustegevuse raames, et poolitada üüripind ja

avada osal pinnast kauplus/kohvik (t I kd lk 3 pöördel). Seega on üürnik seisukohal, et

üürileandja ei võinud asjade eemaldamisele vastu vaielda vastavalt VÕS § 306 lõikele 2.

Ringkonnakohus on seisukohal, et kuna alates üürilepingu lõppemisest 11.12.2018 oli

pandiõiguse teostamine igal juhul seaduslik, siis isegi juhul, kui 08.11.2018 seisuga oleks

üürileandja poolt jõuga ja üürniku nõusolekuta asjade oma valdusse saamine olnud lubamatu,

ei omaks see praeguse asja lahendamisel tähtsust. Õiguskirjanduses on selgitatud, et sellisel

juhul võiks üürnikul tekkida üürileandja suhtes kahju hüvitamise nõue vaid loetud päevade

(praegusel juhul 08.-10.12.2018) eest, kuna alates lepingu lõppemisest oli üürnik niikuinii

kohustatud üürileandja nõudmisel asjad välja andma ja üürnikul ei oleks olnud õigust sellega

viivitada (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 319-320).

Pandiõiguse lubamatul viisil teostamine ei lõpeta üürileandja pandiõigust üüritud kinnisasjal

asuvatele vallasasjadele ega muuda üürniku jaoks kehtetuks nende asjade kinnisasjalt

äraviimise keeldu (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-127-11, punkt 11). Sama tagajärge ei oleks

praeguses asjas ka juhul, kui pandipidaja oleks rikkunud lepingus kokkulepitud pandiõiguse

teostamise korda. Praeguses asjas ei ole üürnik esitanud kahjunõuet põhjendusega, et asjade

kinnihoidmisega 3 päeva jooksul enne lepingu lõppemist oleks talle mingit kahju tekkinud või

et mingi kahju oleks tekkinud seoses sellega, et asjade nimekiri ei kanna kuupäeva 08.12.2019.

2-19-8742

Seega ei ole asja õigeks lahendamiseks kohtul vajalik tuvastada, kas 08.12.2018 asjade valduse

äravõtmine oli seaduslik ja kooskõlas lepinguga ning kolleegium jätab vastavad põhjendused

välja maakohtu otsusest ega vasta apellatsioonimenetluses esitatud poolte vastavasisulistele

seisukohtadele.

127. Samuti on üürnik seisukohal, et pandiõiguse teostamisega rikkus üürileandja VÕS § 307

lõiget 1, mille kohaselt võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete

täitmise tagamiseks. Kolleegium on seisukohal, et kohtu ette toodud asjaolud ja tõendid seda

väidet ei tõenda. Õiguskirjanduses on selgitatud, et selle määratlemine, milliste asjade osas on

pandiõiguse teostamine nõuete rahuldamiseks piisav, on väga problemaatiline, sest selle

alusena tuleb hinnata, kui palju on võimalik konkreetsete asjade eest raha saada, kui need

müüakse üürileandja korraldataval enampakkumisel ja mitte vabakäelise müügi käigus

(Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk 324). AÕS § 292 lõike 1 ja

§ 294 lõike 1 kohaselt toimub pandipidaja nõuete rahuldamine panditud asja müügiga avalikul

enampakkumisel. Ka praeguses asjas ei olnud pooled leppinud kokku teistsugust müügi viisi.

Seega selleks, et tuvastada, kas üürileandja pidas kinni asjakohases ulatuses asju, tuli üürnikul

tõendada, et avalikul enampakkumisel oleks kinnihoitud asjade eest saanud oluliselt kõrgemat

hinda, kui oli üürileandja sissenõutavaks muutunud pandiga tagatud nõue. Asjakohane ei ole

lähtuda iga asja soetamismaksumusest, kuna avalikul enampakkumisel kasutatud asjade

kogumi müügil selguv tegelik väärtus eelduslikult ei saa olla võrdne või suurem iga asja uuena

soetamise hindade summast. Üürnikul ei ole seadusest ega lepingust tulenevat õigust nõuda

asjade müüki üksikult. Praeguses asjas on kolmanda enampakkumise tulemustega tõendatud,

et kinnipeetud vallasasjade kogumi väärtuseks oli 7000 eurot (t II kd lk 88-94).

Ringkonnakohus tuvastas, et üürilepingu lõppemise seisuga oli üürniku VÕS § 82 lõike 1 alusel

sissenõutavaks muutunud põhivõlgnevuseks 13 577.41 eurot. Kostjad on toonud esile, et sama

aja seisuga oli sellelt võlgnevuselt arvestatav lepingu punkti 11 järgne viivis 6394.96 eurot.

Kolleegium nõustub kostjatega selles, et puuduvad alused lepingus kokkulepitud viivisemäära

0,15% päevas pidada seadusega vastuolus olevaks. Kuigi üürilepingus kokkulepitud

viivisemäär on oluliselt kõrgem VÕS § 113 lõike 1 teise lause järgsest määrast, ei ole see siiski

selline, et seda pidada seadusega vastuolus olevaks, isegi kui tegemist oleks tüüptingimusega.

Mõlemad pooled on sõlminud üürilepingu majandustegevuses ning tegemist ei ole erakordse

ega kokkuleppevabadust kuritarvitava tingimusega. Ka ei ületa viivis põhinõuet. Seega on

tuvastatud, et üürilepingu lõppemise seisuga oli üürileandjal üürniku vastu pandiga tagatud

nõue suuruses 13 577.41 + 6394.96 = 19 972.37 eurot. Kuna asjas ei ole leidnud tõendamist, et

pandiõiguse teostamise hetke seisuga oleks kinnipeetud asjade väärtus oluliselt ületanud

19 972.37 eurot, ei ole üürniku vastuväide pandiõiguse teostamise ulatusele põhjendatud.

128. Kolleegium nõustub apellantidega, et maakohus heitis neile AÕS § 294 lõike 5 rikkumist

ette ebaõigesti. Nimetatud sätte kohaselt vastutab panditud asja müügi viisi rikkunud

pandipidaja sellest tekkinud kahju eest. Praeguses asjas ei nähtu kohtule esitatud tõenditest, et

pooled oleksid leppinud kokku panditud asjade müügiks muud viisi kui see tuleneb AÕS § 294

lõikest 1 – müük avalikul enampakkumisel. Teistsugust viisi ei nähtu mh lepingu punktist 35.4,

kus lepiti mh kokku, et juhul, kui üürnik viivitab ruumide tagastamisega, on üürileandjal õigus

eemaldada ja hoiustada ruumides asuvad üürniku esemes üürniku kulul ning et eemaldatud

sisustuse ja esemete kohta koostab üürileandja akti, millele kirjutavad alla lisaks üürileandjale

2 tunnistajata ja üürileandja saadab akti üürnikule. Ei ole vaidlust, et üürileandja müüs asjad

avalikul enampakkumisel.

129. Õige on ka kaebuse väide, et maakohus eksis tõendite hindamisel, kui asus seisukohale, et

üürileandja ei andnud üürnikule peale pandiõiguse teostamist ja enne asjade müüki 7 päeva

2-19-8742

aega nõude rahuldamiseks. Kostjad on esile toonud, et andsid tähtaja nõuete rahuldamiseks

17.01.2019 lepingulise esindaja kirjaga (t I kd lk 161). Hageja ei ole vaielnud vastu, et sellise

kirja kohtueelsete läbirääkimiste käigus sai. Kirjast nähtuvalt anti võlgnevuse 20 000 euro

(kompromissina pakutud) tasumiseks aega hiljemalt 25.01.2019.

130. Kuna erinevalt maakohtust tuvastas ringkonnakohus üürileandja õiguse teostada

pandiõigust tegelikult teostatud ulatuses, ei ole põhjendatud üürniku nõue kinnipeetud asjade

(taas)soetamisväärtuse 36 124.69 euro hüvitamiseks ega hüvitiselt viivise saamiseks. Maakohtu

otsus kuulub selle summa ja sellelt summalt arvestatud viivise väljamõistmise osas

tühistamisele, hagi jääb selles ulatuses rahuldamata.

131. Küll aga nõustub kolleegium maakohtuga osas, milles kohus rahuldas lepingu punkti 27.2

ning VÕS § 101 lõike 1 punkti 3 ja § 115 lõike 1 alusel esitatud hagi ja mõistis kostjatelt hageja

kasuks välja ruumidesse jäänud sisseseadete hüvitamiseks 12 294.20 eurot. Ringkonnakohus

nõustub maakohtuga ega pea vajalikuks siinkohal põhjendusi korrata (TsMS § 654 lõige 6).

Kolleegium leiab, et lisaks punktile 27.2 on siinkohal asjakohane lepingu tõlgendamisel lähtuda

VÕS § 29 lõigete 1 ja 6 alusel punktist 42.17.1, milles lepiti kokku, et üürnikul on õigus võtta

ära kõik tema poolt ruumides tehtud parendused ja muudatused juhul, kui pooled ei ole leppinud

kokku teisiti. Lepingu punktis 27.2 oli lepitud kokku, et lepingu lõppedes kohustub üürnik

eemaldama ruumidest tema poolt paigaldatud esemed ja sisseseaded ning taastama ruumide

seisukorra üleandmis-vastuvõtuaktis kirjeldatud seisukorras, arvestades normaalset kulumist,

välja arvatud, kui pooled on leppinud kokku teisiti. Lepingu sama osa pealkirjaga „Üürniku

sisseseaded“ punkti 27.1 kohaselt oli üürnikul õigus paigaldada ruumidesse oma sisseseaded

alates ruumide üleandmise päevast; üürnik kohustus ruumidesse paigaldama vaid heas korras

ning kaasaegse sisustuse, arvestades hoone mainega, üürniku kaubandusliku kontseptsiooniga,

ruumide siseprojekti nõuetega, üürniku sisekujunduse projekti nõuetega ning üürniku

käsiraamatus ja tööde teostamise korras sätestatuga. Puudub vaidlus, et üürnik oli peale lepingu

lõppemist 31.01.2019 taotlenud juurdepääsu pinnale, et saaks punkti 27.2 kohased esemed ja

sisseseaded kaasa võtta, kuid üürileandja seda ei võimaldanud. Kolleegium on seisukohal, et

kaebuse viide lepingu punktile 42.14 seejuures asjakohane ei ole. Nimetatud punktis lepiti

kokku, et ühelgi juhul, sh lepingu lõppemisel, ei ole üürileandjal kohustust hüvitada üürnikule

kulusid, mida üürnik on kandnud seoses ruumide sisustamise, dekoreerimise, parendamise või

muutmisega või ruumide kohaldamisega enda vajadusteks, v.a kui pooled on selles eelnevalt

kirjalikult kokku leppinud. Samas punkti viimases lauses välistatakse üürniku õigus nõuda

hüvitist VÕS § 286 alusel (hüvitist üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste

tõttu asja väärtuse olulise suurenemise alusel). VÕS § 286 konkreetse nõude aluseks ei ole ja

punktide 42.17.1 ja 27 koosmõjust tuleneb, et sellises olukorras kahjuhüvitise nõudeõigusest ei

olnud üürnik lepingus loobunud. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kuivõrd kostjad ei

tõendanud, milline oli ruumidesse paigaldatud sisseseadete normaalse kulumise ulatus, siis

kahju hüvitamise seaduses sätestatud eesmärki silmas pidades, oli siinkohal põhjendatud

hüvitise suuruse arvestamisel lähtuda soetamisväärtusest. Kostjad on arvestanud üüripinnale

jäänud sisseseadete väärtuseks 4000 eurot (vt vastus 29.10.2019 hagile; t II kd lk 34), s.o

32,54% asjade uuena väärtusest. Millest nad konkreetse proportsiooni arvestasid,

menetlusdokumendist ei nähtu, tegemist ei ole ka analoogiaga enampakkumise tulemusena

muude (müüdud) esemete osas kujunenud proportsioonist. Kolleegium märgib, et maakohtu

seisukoht on ka eluliselt usutavam kui kostjate väidetu, kuna üüripinda oli lepingu lõppemise

seisuga faktiliselt kasutatud 1 aasta jooksul, aga kulutused (vaheseintele, ustele,

kraanikaussidele, valgustitele, ripplagedele jmt) olid tehtud arvestusega 10 aastat, peale mida

oleks neid eelduslikult saanud veelgi kasutada. Seega rahuldas maakohus õigesti hageja nõude

12 274.20 euro väljamõistmiseks.

2-19-8742

132. Eelpool käsitlemata osades (hagi rahuldamine kohtueelsete õigusabikulude osas; hagi

rahuldamata jätmine kohtueelsete ekspertiisikulude ja 22 087.80 euro väljamõistmise osas)

nõustub ringkonnakohus maakohtuga ega pea vajalikuks põhjendusi korrata (TsMS § 654 lõige

6). Apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebus jäävad vastavate osades rahuldamata. Kohtukõnes

väljatoodud asjaolu, et kostjatel oli kohtueelselt samas suurusjärgus õigusabikulusid, ei ole

aluseks hageja kahjunõude rahuldamata jätmisele. Maakohtu otsuse punktis 21 esitatud

põhjendustele apellandid kaebuses sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Vastuapellant on jäänud

kaebuses juba maakohtus esitatud vastuväidete juurde, millele aga kolleegiumi arvates on

maakohus vastanud kooskõlas TsMS § 442 lõikes 8 nõutuga. Asjaolu, et maakohus viitas otsuse

punkti 20 kolmandas lõikes ebaõigesti lepingu punktile 32.14, kuigi õige oli 42.14, ei muuda

otsust sisuliselt valeks. Edastatud punkti sisust nähtub, et tegemist oli maakohtu poolt

trükiveaga. VÕS § 286 ei ole imperatiivne säte, millest erinevalt ei saaks majandustegevuses

tegutsevad äriühingus äripinna üürilepingus kokku leppida. Hageja on ise esitanud tõendi (t I

kd lk 44-57) selle kohta üürilepingu projektis oli võimalik pooltel teha parandusi. Hageja ei ole

toonud esile, et ta ei olnud lepingueelsete läbirääkimiste käigus võimeline punkti 42.14 sisu

mõjutama. Isegi kui oleks tegemist tüüptingimusega, ei nõustu kolleegium, et tegemist oli

tühise tüüptingimusega. Ka ei toonud hageja esile VÕS § 42 lõikes 3 sätestatud tingimust, mille

esinemisel oleks VÕS § 44 kohaselt tegemist eelduslikult ebamõistlikult kahjustava

tingimusega ja millise eelduse oleksid pidanud kostjad ümber lükkama. Õiguskirjanduse

kohaselt võivad pooled, kui tegemist ei ole eluruumi üürilepinguga, VÕS § 286 järgse

hüvitisenõude ka täielikult välistada (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn,

2019, lk 276). Hageja tõi esile, et punktis 42.14 kokkulepituga kaldutakse kõrvale seaduse

olulisest põhimõttest ja sellega piiratakse üürniku õigusi ja kohustusi selliselt, et lepingu

eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Seega leidis hageja, et tegemist on eelduslikult tühise

tüüptingimusega VÕS § 42 lõike 1 teise lause kohaselt. Kolleegium hagejaga ei nõustu.

Asjaolu, et äriühingud leppisid lepinguvabaduse põhimõtet kohaldades kokku erinevalt, kui on

sätestatud dispositiivses seadusesättes, ei tähenda iseenesest, et kõrvale oleks kaldutud olulisest

seaduse põhimõttest. Õiguskirjanduse kohaselt on oluliseks põhimõtted, mille eesmärgiks on

kaitsta lepingupoolt, kes ise ei ole võimeline oma tahet piisavalt kaitsma (Võlaõigusseadus I.

Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2016, lk 224). Praegusel juhul sellise olukorraga tegemist

ei ole. Ka ei muutunud punktiga 42.14 üürniku jaoks küsitavaks üürilepingu eesmärgi

saavutamine. Üürnik sõlmis 10 aastakse äripinna üürilepingu, mille põhilistes eesmärkideks

olid pinna kasutada saamine konkreetsel ärilisel eesmärgil ja kasumi teenimine, ka pidi

eesmärgiks olema pinna kasutamise eest tasumine. Üürniku jaoks ei saanud lepingu eesmärgiks

olla hüvitisnõuded üürileandja vastu.

133. Vastuapellatsioonkaebus on põhjendatud viivise väljamõistmise alguskuupäeva osas.

Kolleegium nõustub hagejaga, et maakohtu otsuse põhjenduste punktid 24 ja 26 ning

resolutsiooni punkt 4 on vastuolulised. Hageja on nõudnud viivise arvestamist alates hagi

esitamisest 08.06.2019 (t I kd lk 2 pöördel), mis vastab VÕS § 113 lõikes 2 sätestatule.

134. Kuna kolleegiumi arvates on üürniku nõue osaliselt põhjendatud, tuleb kohtul käsitleda ka

kostjate menetluslikku tasaarvestuse avaldust. Apellatsioonkaebuses jäid kostjad maakohtus

23.12.2020 kohtukõnes esitatud seisukohtade juurde ja palusid neid käsitleda kaebuse

lahutamatu osana. 23.12.2020 menetlusdokumendis esitasid kostjad menetlusliku tasaarvestuse

avalduse. Maakohus jättis kostjate tasaarvestuse vastuväited rahuldamata põhjendusega, et

nende vastunõuded ei ole tõendatud, kuid iga nõuet sisuliselt ei analüüsinud. Seega ei vasta

maakohtu otsuse punkt 23 TsMS § 442 lõike 8 nõuetele ja ringkonnakohus teeb selles uue

otsuse. VÕS § 200 lõikega 4 ei ole kooskõlas hageja vastuväide, et kuna ta saab esitada kostjate

poolt tasaarvestuseks kasutatavatele nõuetele vastuväiteid, tuleb tasaarvestuse avaldus jätta

tähelepanuta. Kohtupraktikas on selgelt asutud seisukohale, et nõude vaieldavus ei ole

2-19-8742

tasaarvestust materiaalõiguslikult takistavaks asjaoluks ja sellele tuginedes ei ole VÕS § 200

lõike 4 alusel tasaarvestuse läbiviimine keelatud (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-95-11,

punkt 17; 3-2-1-116-10, punkt 44).

135. 23.12.2020 alternatiivse tasaarvestuse avalduse kohaselt tasaarvestasid kostjad hageja

võimalikud rahalised nõuded nendel hageja vastu olevate järgmiste nõuetega: 1) kahjuhüvitis

jaanuaris ja veebruaris 2019 saamata jäänud üüritulu kokku 4652.14 eurot hüvitamiseks;

2) kahjuhüvitis kohtueelselt kasutatud õigusabikulu hüvitamiseks 2385 eurot; 3) võlgnevus

(koos viivisega), mis jäi üürnikul tasumata üürilepingu lõppemise päeva võlgnevusest, kui

sellest arvestada maha tagatisraha, panditud asjade müügist saadu ning summad, mille võrra

nõustus üürileandja üürnikule hüvitama üüripinnale ja uue üürniku kasutusse jäänud

sisseseadet.

136. Kolleegium on seisukohal, et kostjate tasaarvestuse avaldus on põhjendatud VÕS § 115

lõike 1 alusel osaliselt. Eelpool tuvastas kolleegium üürniku poolt üürilepingu olulise

rikkumise, mille alusel ütles üürileandja lepingu õiguspäraselt üles. Kohtu ette toodud

asjaoludest ei ole võimalik järeldada, et üürnik rikkumise eest ei vastutaks või et kahju ei

kuuluks muul seadusest tuleneval põhjusel hüvitamisele. VÕS § 128 lõigetest 1-3 tulenevalt

saab kahjustatud isik nõuda varalist kahju, mis seisneb saamata jäänud tulus, samuti mis oli

vajalik hüvitise saamiseks vajalike nõuete esitamiseks. Poolte vahel oli 2017. aastal sõlmitud

leping tähtajaga 10 aastat. Seega oli üürileandjal õiguslik ootus, et selle perioodi jooksul on

temale kokkulepitud üüritulu tagatud. Kostjad on esile toonud, et leidsid samale pinnale uue

üürniku alates märtsikuust 2019. Sama anti teada kohtueelses kirjavahetuses (t I kd lk 161).

Kuna juba 17.01.2019 pidas üürileandja läbirääkimisi uue üürnikuga, kellega jõuti ka 2 kuu

pärast lepinguni, on alus tuvastada, et üürileandja tegi mõistlikult võimaliku, et saamata jäänud

tulu näol tekkivat kahju vähendada. Kostjad tõendasid kohtueelsete õigusabikulude sisu,

suurust ja seost konkreetse üürniku lepingurikkumisega arvete ja spetsifikatsioonidega

vandeadvokaadi teenuse kohta perioodil oktoobrist 2018 kuni jaanuarini 2019 (k.a) (t II kd lk

50-53). Hageja kuludele sisulisi vastuväiteid ei ole esitanud. Arvestades, et ka hageja enda

samasisulised kulud samal ajal olid samas suurusjärgus (vaid 300 eurot väiksemad), on kohus

seisukohal, et tegemist oli mõistliku kuluga kahjuga seotud nõuete esitamiseks. Eeltoodu alusel

on tasaarvestusavaldus põhjendatud 4652.14 + 2385 euro ulatuses.

137. Eelnevalt tuvastas ringkonnakohus, et üürniku võlgnevuseks lepingu lõpetamise seisuga

oli 13 577.41 + 6394.96 = 19 972.37 eurot, mitte 32 551.65 eurot nagu võtsid tasaarvestuse

avalduses (t III kd lk 123 pöördel punkt 26) arvestuse aluseks kostjad. Seega selles osas teeb

kolleegium järgmise ümberarvestuse: 19 972.37 – 7301.70 (tagatisraha) – 6300 (pandieseme

müügist saadu) – (1500 + 4000) (hüvitised, mille maksmist üürileandja tunnustas) = 870.67

eurot. Seega 23.12.2020 seisuga oli hageja kostjale võlgu 870.67 eurot. Kokku seega lõppes

hageja nõue kostjate vastu 23.12.2020 tasaarvestuse tulemusena 4652.14 + 2385 + 4870.67 =

11 907.81 euro ulatuses ja alates 24.12.2020 on kostjad hagejale võlgu 16 165.20 (14 386.70

(põhivõlg) + 1778.50 (viivis)) - 11 907.81 = 4257.39 eurot. VÕS § 88 lõike 6 alusel arvestab

kohus esmalt täidetuks viivise, mistõttu tuleb hagi rahuldada põhivõlana 4257.39 eurot. VÕS

§ 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras on alates 24.12.2020 muutunud ringkonnakohtu

otsuse seisuga sissenõutavaks viivis 280.85 eurot (vt arvestus www.viivisekalkulaator.ee).

138. Vastuseks eelpool käsitlemata kostjate kaebuse väidetele selgitab kolleegium järgmist.

Kostjad on kaebuses rõhutanud, et üürnik ei järginud üüri alandamise tahteavalduste tegemisel

VÕS §-s 297 lõikes 1 sätestatud korda, kuna tegi vastava avalduse alles 31.01.2019 (kaebuse

punktis 1.3 ilmselt ekslikult märgitud 31.01.2018), kui leping oli juba lõppenud ja et isegi kui

avaldus oli tehtud 25.10.2018, oleks üürnik saanud hakata vähem üüri tasuma alates märtsist

2-19-8742

2018. Kolleegium on seisukohal, et sellele vastuväitele vastas maakohus asjakohaselt

põhjenduste punktis 8. Kolleegium nõustub maakohtuga, et üüri alandamise õigus ja selle

realiseerimise eeldused on reguleeritud VÕS §-s 296 ning selle sätte rikkumist üürnikule ette

heita ei ole alust. Üüri alandamise tahteavalduse esitamise osas on maakohus viidanud

asjakohaselt Riigikohtu praktikale lahendis nr 3-2-1-21-08 (punktis 11). Ka viidatud lahendist

nähtub, et asjakohaseks materiaalõiguse normiks üüri alandamisel on VÕS § 296. Ebatäpne on

küll viide lahendile nr 3-2-1-112-15, kuna viidatud punkt 8 ei sisalda Riigikohtu seisukohti

materiaalõiguse tõlgendamisel

(sisaldab ringkonnakohtu

seisukohta) ja Riigikohus

ringkonnakohtu konkreetse lahendi tühistas. Samas ei muutnud Riigikohus oma varasemaid

seisukohti VÕS § 296 tõlgendamisel. Sarnased seisukohad konkreetse sätte tõlgendamiseks on

esitatud ka õiguskirjanduses (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk

297-299). VÕS § 297 reguleerib olukordi, kui üürnikul on nõue üürileandja vastu ja ta soovib

seda tasaarvestada üürileandja üürinõudega või kui üürnik soovib seaduses sätestatud alusel

keelduda üüri maksmisest (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2019, lk

299-300). Praeguses asjas sellise olukorraga tegemist ei ole. Asjaolu, et ka üürileandja mõistis

üürniku 25.01.2018 pöördumist kui üüri alandamise avaldust, nähtub 31.01.2018 vastusest (t I

kd lk 144), kus teatas mh, et „4. üüri alandamine seoses kõikide eelmiste punktidega ja nende

lahenditega on veel arutelus ning sellele vastame peatselt.“. Seega tõlgendas maakohus üürniku

25.01.2018 tahteavaldust üüri alandamiseks asjakohaselt kooskõlas TsÜS § 75 lõikega 1.

Nimetatud sätte kohaselt tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldust tõlgendada vastavalt

tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma.

139. Kolleegium ei nõustu kostjatega, et maakohus oleks pidanud jätma üürniku töötaja C

tunnistajana antud ütlused kui ebausaldusväärsed tõendina arvestamata. TsMS § 238 lõike

5 kohaselt võib kohus jätta tõendi selle hindamise järel arvestamata mh juhul, kui see on ilmselt

ebausaldusväärne. Kostjate arvates muudab tunnistaja ütlused ebausaldusväärseks see, et

tegemist on hageja töötajaga, et väidetav ruumide jahedus sai mõistlikult hinnates esineda vaid

talvel ja et tunnistaja ütlused ei kattu hageja kohtueelses kirjavahetuses esitatud väidetega.

Kolleegium kostjatega ei nõustu. Ainuüksi asjaolu, et tunnistaja näol on tegemist hageja

töötajaga selliseks otsustuseks alust ei anna. Selle, et tunnistaja kinnitas, et salongis ei olnud

nimelt talvisel ajal võimalik kosmeetiku riietes külma tõttu üleüldse liikuda, tõi maakohus

selgelt välja põhjenduste punkti 7 eelviimases lõigus. Kaebuses ei ole konkreetselt toodud esile,

millises hageja kohtueelses kirjas esitatud milline väide tunnistaja millise väitega ei kattu.

Samas ei ole see ka kolleegiumi arvates oluline, sest tunnistaja andis ütlusi enda poolt vahetult

tajutu/nähtu kohta ega olnud kohtueelsete kirjade autoriks. Kohtueelselt pidas üürileandjaga

kirjavahetust üürniku juhatuse liige, kes väljendas neis seisukohti äriühingu seadusjärgse

esindajana. Ringkonnakohus ei tuvastanud üürniku kohtueelses kirjavahetuses ja tunnistaja

ütlustes

vastuolusid,

millised

annaksid

aluse

lugeda

tunnistaja

ütlused

ilmselt

ebausaldusväärseteks.

140. Õiguskirjanduses on tõdetud, et üürilepingu puhul ei pruugi VÕS §-st 112 tulenev hinna

alandamise proportsionaalsuse valemi rakendamine olla mõistlikult võimalik erinevalt nt

müügi- või töövõtulepingutele, mistõttu on kohtupraktikas aktsepteeritud sellises olukorras ka

proportsiooni hindamist kohtu poolt (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn,

2016, lk 549-550). Põhimõtteliselt annab sellise õiguse kohtule ka TsMS § 233.

Ringkonnakohtu hinnangul oli praeguses asjas tuvastamist leidnud asjaoludel nimelt tegemist

sellise elulise olukorraga ja maakohus kohaldas õigesti talle kuulunud diskretsiooniõigust.

141. Praeguses vaidluses ei oma tähtsust, kas üürniku tegevuses võis lepingu kehtivuse ajal

esineda lepingu punktis 29.5 kirjeldatud rikkumine, kuna sel alusel üürileandja lepingut

erekorraliselt üles ei öelnud.

2-19-8742

142. Vastuseks eelpool käsitlemata hageja apellatsioonimenetluse väidetele selgitab

kolleegium järgmist. Pooltevahelist lepingut VÕS § 29 alusel tõlgendades ei ole võimalik

nõustuda hageja arusaamaga, et konkreetses elulises olukorras oleks üürileandja pidanud

pandiõiguse teostamisel lähtuma punktis 35.4 kokkulepitud pandiõiguse teostamise korrast

(koostama akti, millele kirjutavad alla lisaks üürileandjale 2 tunnistajat ja saatma aktist koopia

üürnikule). Selline kord oli selgelt lepitud kokku juhuks, kui üürnik viivitab ruumide

tagastamisega, mis nähtub punkti sõnastusest. Kohtul ei ole alust tuvastada, et tegemist oleks

VÕS § 29 lõike 2 mõttes ebaõige väljendusviisiga. Samas jõudis kohus juba eelnevalt

seisukohale, et isegi kui selline rikkumine oleks üürileandjale etteheidetav, ei lõpetaks/muudaks

kehtetuks see üürileandjale kuulunud pandiõigust.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

143. Kuna apellatsioonimenetluse tulemusena kuulub hagi põhivõla osas rahuldamisele

4257.39 euro ulatuses, mis moodustab 6% hagetud põhivõlast 73 584.47 eurost, jäävad

menetluskulud mõlemas kohtuastmes 6% ulatuses hageja ja 94% ulatuses solidaarselt kostjate

kanda.

144. Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud

maakohus mõistliku aja jooksul peale ringkonnakohtu otsuse jõustumist (TsMS § 174 lõige 4,

§ 177 lõige 2).

(allkirjastatud digitaalselt)