2-18-19635/40 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht 19.10.2021 Tallinn

Kohtuasja number

2-18-19635

Kohtuasi

Pärnu linn, Supeluse tn 9 korteriühistu avaldus X (X)

vastu võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 29.01.2021 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Pärnu linn, Supeluse tn 9 korteriühistu

(registrikood 80159140), esindaja vandeadvokaat Urmas

Veinberg

Puudutatud isik X (isikukood XXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Pärnu Maakohtu 29.01.2021 määrus osas, millega mõisteti X-lt Pärnu

linn, Supeluse tn 9 korteriühistu kasuks välja lumekoristustasu 114 eurot, ning

menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas

uus määrus, millega jätta nimetatud summa välja mõistmata, maakohtu

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja rahaliselt kindlaks määramata.

Ülejäänud osas jätta sama määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt

määruse põhjendusi.

2. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja rahaliselt

kindlaks määramata.

4. Sõnastada kohtumääruse resolutsiooni terviklik sõnastus järgmiselt:

4.1. Rahuldada avaldus osaliselt.

4.2. Mõista X-lt Pärnu linn, Supeluse tn 9 korteriühistu kasuks välja 1060,04 eurot.

4.3. Jätta maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ning

rahaliselt kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 jooksul alates määruse

kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlus-

toiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui

menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel

lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Pärnu linn, Supeluse tn 9 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) palus täpsustatud avalduses

mõista X-lt (puudutatud isik, korteriomanik) välja majandamiskulude võla 1428,36 eurot.

1.1. Korteriomanikule kuulus korteriomand aadressil Supeluse 9-5 Pärnus. Korteriühistu on

moodustatud Supeluse tn 9 kortermajade haldamiseks. Ühistu esitas korteriomanikule

igakuiselt arved, kuid korteriomanik tasus neid ainult osaliselt. Nii oli 2018. aasta novembriks

alates 2015. a kuni 2018. a oktoobrini esitatud arvetest tasumata 1428,36 eurot.

1.2. Ühistu haldab kahte kortermaja, majas nr 9/1 oli kuus korterit kogupinnaga 445,9 m² ja

majas nr 9/2 kaks korterit kogupinnaga 111,6 m². Seega oli kahe korterimaja kogupind

557,5 m². Puudutatud isiku korteri nr 5 suurus oli 56,7 m².

1.3. Korteriühistu koostas ja esitas kohtule koondtabeli esitatud arvete ja nende eest tasumiste

arvestuse kohta ning selgitas summade kujunemist. Kui korteriomanik tasus arvest suurema

summa, siis konkreetse teenuse võlga vähendati enam tasutud summa võrra.

Prügiveo kulud jaotati korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Korteriühistu

esitas tõenditena prügiveo arvete koopiad alates 2014. a detsembrist (kajastus korteriomanikule

esitatud 2015. a jaanuari arvel) kuni 2018. a septembrini. Arvetel märgitud koefitsient näitas,

kui palju pidi korteriomanik ühe ruutmeetri eest tasuma. See arv saadi arve summa jagamisel

kortermajade ruutmeetrite arvuga.

Vee ja kanalisatsiooni arved jagatakse korteriomanike vahel vastavalt vee tarbimisele, lähtudes

veemõõdikute näitudest. Korteriühistu esitas tõenditena ka need arved. Arvel märgitud

maksemäär näitas, kui palju pidi korteriomanik maksma ühe kuupmeetri tarbitud vee ja

kanalisatsiooni eest. Ühe kuupmeetri tarbitud vee ja kanalisatsiooni hind lähtus vee-ettevõtja

hinnast ja see hind korteriomanikule (2,70 eurot) vaidlusalusel ajavahemikul ei muutunud. Kui

korteriomanik vett ei tarbinud, siis oli vastav rida korteriühistu arvel null. Alati polnud kõigi

korterite veemõõtjate näidud arvete esitamise ajaks teada, mistõttu esitati arveid prognoosnäidu

põhjal. Hiljem neid korrigeeriti vastavalt tegelikule tarbimisele. Seda kajastab rida „Veekulu

vahe”.

Lume koristuse eest nõudis korteriühistu tasu 2015. a jaanuari ja veebruari arvete alusel määrata

15 eurot korteri kohta. Ta tugines 26.07.2014 üldkoosoleku otsuse p-le 3, millega otsustati

paigaldada majale nr 9/1 lumetõkked ja selle maja korterid pidid alates 2014. a septembrist kuni

2015. a märtsini maksma 15 eurot kuus. Sarnaselt oli 2015. a oktoobri, novembri ja detsembri

arvetel ning 2016. a jaanuari, veebruari ja märtsi arvetel rida „Lume koristus” hinnaga 15 eurot

korteri kohta. Korteriühistu tugines sellele, et 31.05.2015 üldkoosoleku otsuse p-ga 3.b otsustati

alates 2015. a septembrist kuni 2016. a veebruarini koguda maja nr 9/1 korteritelt katuse

lumekoristuse raha 15 eurot kuus korteri kohta.

Maja värvimise eest nõudis korteriühistu tasumist vastavalt 2016. a septembri arvel märgitule.

Koefitsient 4,4853 näitas, kui suure summa pidi korteriomanik ühe ruutmeetri eest maksma.

Korteriomaniku korter on 56,7 m² ja tal tuli maksta 254,32 eurot (= 56,7 × 4,4853). Kõigilt

maja nr 9/1 korteriomanikelt korjati raha maja värvimise eest vastavalt kaasomandi suurusele.

Laenumaksete nõue tulenes sellest, et 26.07.2006 laenulepinguga võttis korteriühistu elamu

renoveerimistöödeks laenu 60 716,07 eurot tagastamise tähtpäevaga 25.07.2026. Laenumakse

jagati kõigi korteriomanike vahel vastavalt kaasomandi suurusele. Laenumakse koefitsient

0,585602 näitas, kui palju pidi korteriomanik maksma temale kuuluva korteriomandi iga

ruutmeetri eest. Korteriomaniku igakuine laenumakse on 33,20 eurot (= 0,585602 × 56,70).

Vundamendi ja fassaadi korrastuse eest nõudis korteriühistu 2015. a juuni, juuli, augusti ja

septembri arvete tasu määraga 4,50 eurot ruutmeetri eest. Aluseks on 31.05.2015 üldkoosoleku

otsuse p 3.c, millega otsustati koguda 2015. a juunist kuni septembrini nelja osamaksena maja

nr 9/1 korteriomanikelt vundamendi ja fassaadi korrastamiseks ning hoone värvimiseks

4,50 eurot ruutmeetri eest.

Halduskulu määr ühe ruutmeetri kohta on 0,3196 eurot, st igakuine summa 18,12 eurot

(= 0,3196 × 56,70). Halduskulu jagati kaasomanike vahel vastavalt kaasomandi suurusele.

Puudutatud isiku vastuväited

2. Korteriomanik vaidles nõudele vastu. Pole õige, et korteriomanik tasus arveid valikuliselt,

vaid ta tasus tegelikult osutatud ja vahendatud teenuste eest.

2.1. Arveid ei koostatud ruutmeetri põhiselt kõigile võrdselt. Korteriomanik tasus peaaegu kaks

aastat pangalaenu enne kui selgus, et tema ruutmeetri makse oli tunduvalt suurem kui teistel.

Asja ilmsikstulekul lubas korteriühistu juhatuse liige teha tagasimakse, seejärel tasaarvelduse

ning peale kaheaastast vassimist teatas, et võlg oli aegunud. Peale seda intsidenti vähenes

laenumakse kolmandiku võrra. Korteriomanik teatas korteriühistule, et iga uue arve

maksmiseks peab olema üldkoosoleku või juhatuse otsus.

2.2. Maja renoveerimise hinnapakkumine on eksitav. Maja nr 9/1 fassaad renoveeriti 2006. a

pangalaenu arvel. Maja jäi teist korda värvimata, sest tekkis konflikt ehitaja ja korteriühistu

juhatuse liikme vahel. Aastatel 2009–2013 kinnitas juhatuse liige, et teistkordse värvimise

laenuraha on olemas. Seega ei ole vaja värvimise eest eraldi tasuda. Korteriühistu esitas kohtule

arveid, mis ei olnud seotud maja renoveerimisega

2.3. Korteriomanikule keelduti esitamast üldkoosoleku otsust raha kogumise kohta maja

teistkordseks värvimiseks ja lumekoristuseks. Juhatuse liige kinnitas korduvalt, et otsused olid

suusõnalised, seetõttu polnud korteriomanikul võimalik neid vaidlustada. Üldkoosolekute

protokollid on puudustega ega kajasta tegelikke koosolekuid. Viimased kuus aastat ei ole

üldkoosolekute toimumisest ega vastuvõetud otsustest teatatud.

2.4. Konkreetselt heitis korteriomanik ette, et 31.05 kell 17.00 toimunud koosoleku protokolli

sai ta alles 27.08.2020 kohtuistungil. Korteriomaniku hinnangul ei ole selles kajastatud otsused

kehtivad, sest:

− kolm inimest esindasid nelja korteriomanikku ilma kirjalike volitusteta. Dokumendi

kohaselt viibis reaalselt kohal vaid kolm omanikku kaheksast. Seega puudus vajalik

kvoorum üldkoosoleku otsustusvõimeks. Sellega rikuti põhikirja p 3.1.2 ja 5.5;

− puudus üldkoosoleku teadaanne vastavalt põhikirja p-le 5.4. Kuna puudus koosoleku

teadaanne ja ka vastavalt selle päevakord, nagu nõudis põhikirja p 5.7, siis olid

üldkoosoleku otsused tühised;

− korteriühistu rikkus põhikirja p-des 5.14. ja 5.15 märgitud kohustust informeerida

allkirja vastu ühistu liiget isiklikult. Korteriühistu varjas vastuvõetud otsust ja väitis, et

kokkulepe oli suusõnalise. Protokoll oli ilma allkirjade ja kinnitustempliteta.

2.5. Korteriomanik esitas nõudele ka aegumise vastuväite.

Maakohtu määrus

3. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja mõistis korteriomanikult korteriühistu kasuks välja

1174,04 eurot. Menetluskuludest jäid korteriomaniku kanda tema enda menetluskulud,

korteriühistu õigusabikulud 82,20% ulatuses ja riigilõiv. Kohus mõistis korteriomanikult

korteriühistu kasuks välja menetluskulude hüvitise 1186,33 eurot ja kohustas teda tasuma

menetluskuludelt viivist seadusjärgses määras.

3.1. Vaidlustamata asjaoludel kuulus korteriomanikule 19.05.2005 – 11.11.2019 aadressil

Pärnu linn, Supeluse tn 9, asuv korteriomand (registriosa nr 2317405), mille koosseisus oli

567/5575 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 5 üldpinnaga 56,70 m2. Kortermaja

haldamiseks moodustati 2001. a korteriühistu. Korteriomanik võõrandas korteriomandi

menetluse ajal (11.11.2019). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 210 lg 1 ning

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 2 järgi ei välista korteriomandi

võõrandamine lahendi tegemist seniste menetlusosaliste suhtes. Korteriomanik kinnitas, et tal

on uue korteriomanikuga kokkulepe, et korteriühistu nõude rahuldamise korral tasub tema võla.

3.2. Korteriühistu nõue korteriomaniku vastu tuleneb 2014. a detsembrist kuni 2018. a

septembrini tarbitud teenuste eest. Korteriühistu nõudis üldkoosoleku otsustega kehtestatud

tasude ja tarbitud teenuste võlga. Ajavahemikul 17.01.2015 – 12.10.2018 esitatud arvete

osaliselt tasumata jätmise tõttu koosnes võlg lumekoristuse tasust 114 eurot; vee, prügiveo ja

haldustasust 39,50 eurot, maja fassaadi ja vundamendi korrastuse tasust 1020,54 eurot ning

maja värvimise tasust 254,32 eurot. Kokku oli võlg 1428,36 eurot.

3.3. Korteriühistu hõlmas kahte maja: Supeluse 9/1 majas oli kuus korterit kogupinnaga

445,9 m2 ja Supeluse 9/2 majas kaks korterit, kogupinnaga 111,6 m2. Kokku kahe kortermaja

kogupind moodustas 557,5 m2. Korteriomaniku korteriomandi kinnistusregistriosa väljavõttes

murdarvuna märgitud mõttelise osa suurus 567/5575 kajastab sama suhet nagu korteri üldpinna

suhe kõigi korteriomandite ruutmeetrite koguarvule.

3.4. Osaliselt muutus võlg sissenõutavaks enne KrtS-i jõustumist 01.01.2018. KrtS § 65

sätestab, et korteriomanditele, mis on selle seaduse jõustumisel kantud kinnistusraamatusse,

kohaldatakse samas seaduses korteriomandi kohta sätestatut. Kuni 31.12.2017 reguleerisid

korteriomanike kohustusi ning suhteid teiste korteriomanike ja korteriühistuga korteriomandi

seadus (KOS) ja korteriühistu seadus (KÜS). Kohus kohaldas avalduse lahendamisel enne

01.01.2018 tekkinud võla osas KOS § 1, § 13 lg-d 1–4, KÜS § 2 lg 1, § 15, 15¹ lg-d 1 ja 2 ning

alates 01.01.2018 tekkinud võlale KrtS § 1 lg 1, § 34 lg 1 ja § 40 lg-d 1–3. Lisaks juhindus

kohus AÕS § 72 lg-test 1 ja 5 ning võlaõigusseaduse § 1 lg 1, § 3 p 3, § 100 ja § 101 lg 1 p 1.

KOS § 13 ja alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 40 lg 1 järgi kannab korteriomanik kulusid

vastavalt oma kaasomandiosa suurusele, kui korteriomanikud ei lepi kokku teisiti. Avaldusest

ja üldkoosolekute otsustest nähtuvalt korteriomanikud otsustasid koguda vundamendi ja

fassaadi korrastamise kulu vastavalt kaasomandi osa suurusele ja leppisid lumekoristuse kulu

igalt korterilt võrdse summana. Need otsustused olid kooskõlas nii nende vastuvõtmise ajal

kehtinud (KOS § 13) kui ka praeguse õigusega (KrtS § 40).

3.5. Korteriühistu esitas kohtule 26.07.2014, 31.05.2015 ja 30.07.2016 üldkoosolekute

protokollid, millest nähtuvalt oli korteriomanikult nõutava summa koosseisus olevate kulude

tegemiseks korteriomanikelt korjatavate vahendite suuruse otsustanud üldkoosolek. Tegemist

oli kaasomandi eseme tavapärase hoolduse raamesse jäävate kulutustega, mistõttu

korteriomanik pidi alluma üldkoosoleku otsustele.

Korteriühistu väidete järgi 26.07.2014 ja 31.05.2015 toimunud üldkoosolekute protokollide

kuupäevas puudus aasta number. Neis varasema, 26.07 kuupäevaga üldkoosoleku toimumise

aasta oli tuletatav vastuvõetud otsustest – otsustati möödunud talveperioodil (2013/2014)

kogutud, kuid kasutamata jäänud lumekoristusrahast lumetõkete paigaldamine ning tuleva talve

jaoks kogutava lumekoristusraha suurus 2014 septembrist kuni 2015 märtsini. Mõistlikult sai

eeldada, et sellised otsustused tehti 2014. Teise, 31.05 kuupäevaga üldkoosoleku aastat 2015

tõendas Tartu Maakohtu registriosakonna templijäljend, millest nähtuvalt oli 31.05.

üldkoosoleku protokoll registriosakonnas registreeritud sissetuleva dokumendina 09.07.2015 ja

01.09.2015. See lükkas ümber ka algselt allkirjadeta protokollide kohtule esitamisest tingitud

korteriomaniku kahtlused selle kohta, et 31.05.2015 üldkoosolekut ei toimunud ja protokoll oli

koostatud tagantjärgi.

Protokollidest nähtuvalt korteriomanik üldkoosolekutel ei osalenud. Korteriomanik ei

põhjendanud ega tõendanud, milles avaldus tema koosolekutele kutsumata jätmine. Ta ei

esitanud kohtule avaldust üldkoosolekute otsuste vaidlustamiseks ka käesoleva menetluse ajal,

kui ta oli saanud protokollidega tutvuda. Isegi kui lähtuda korteriomaniku väitest, et ta sai

31.05.2015 üldkoosoleku otsuse kätte 27.08.2020 istungil, siis on 14.10.2020 menetlus-

dokumendis esitatud vastuväiteid ikkagi hilinenud. Asjassepuutuvate 26.07.2014, 31.05.2015

ja 30.07.2016 otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud KÜS § 13 lg 3 kohaselt oli ühistu liikmel õigus

ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsusest

teadasaamise päevast arvates. Korteriomanikul oli õigus taotleda tähtaja ennistamist KrtS § 29

lg 4, TsMS § 67 lg-te 1 ja 2 ning § 68 lg-te 1 ja 2 alusel. Vastavat taotlust ta aga ei esitanud.

Korteriomaniku vastuväited 31.05.2015 otsustele on ka sisuliselt ebaõiged:

− korteriühistu esitas koopiad AJ, AK ja RR volikirjadest, millega nad volitasid teisi

isikuid ennast esindama. Volikirjadel oli kuupäeva templi jäljend 01.09.2015, mis lubas

järeldada, et tegemist oli äriregistrile esitatud protokolli lisadega. Samuti esitati

OÜ Nanocon registriosa väljavõte, mis tõendas 31.05.2015 üldkoosolekul osalenud

N. Lõugu volitusi seadusliku esindajana. Kokkuvõtvalt tõendas korteriühistu, et

kõnealusel koosolekul osales või olid esindatud kõik ülejäänud korteriomanikud peale

puudutatud isiku. Korteriühistu põhikirja p 5.5 järgi oli üldkoosolek oli

otsustusvõimeline, sest sellest võttis osa üle poole liikmetest või nende esindajatest;

− paljasõnaline oli korteriomaniku väide, et 31.05.2015 üldkoosoleku kokkukutsumise

teadet ega päevakorda ei olnud põhikirjas ettenähtud korras teatavaks tehtud. Põhikirja

p 5.4. kohaselt pannakse teade üldkoosoleku toimumise kohta välja trepikodades

vähemalt 7 päeva ette. Korteriühistu kinnitas, et nii teatati ka kõnealusest koosolekust.

Üldkoosoleku kokkukutsumise korra järgmist tõendab ka see, et koosolekul osales või

oli esindatud seitse korteriomanikku kaheksast. Ka üldisemalt ei ole põhjendatud

korteriomaniku väide, et talle üldkoosolekutest ega vastuvõetud otsustest ei teatatud.

Korteriomanik selgitas kohtuistungitel, et ta alaliselt ei elanud Supeluse 9/1 majas, seal

elasid tema lapsed. Ta kinnitas, et elas muul aadressil, kuid käis korra kuus Supeluse

9/1. Eelnevast järeldub, et trepikotta või Supeluse 9/1 korteri nr 5 postkasti pandud

üldkoosoleku kokkukutsumise teadet ei saanud ta õigeaegselt kätte eelkõige enda

elukorralduse tõttu. Korteriomanik ei lükanud ümber korteriühistu väidet, et

korteriomanik ei teatanud ühistule teadete saatmiseks muud aadressi;

− korteriomaniku viidatud põhikirja p-d 5.14 ja 5.15 käsitlevad juhatuse otsuste ja

ettekirjutuste teatavakstegemist, mitte üldkoosoleku otsuste teatavakstegemist.

3.6. Korteriühistu oli võlgnevuse leidmiseks kõrvutanud korteriomanikule esitatud arvete

summad ühistule tasutud summadega. Maakohus võttis aluseks tabeli, mis kajastas andmeid

kuude kaupa arvetel esitatud iga kululiigi kohta. Korteriomaniku tasutud summad kontrollis

kohus pangakonto väljavõtte põhjal.

Samuti esitas korteriühistu teenuseosutajate AS-i Pärnu Vesi ja Ragn-Sells AS-i arved. Kohus

võrdles neid korteriühistu selgitustega ja veendus, et vee- ja kanalisatsiooni eest esitati

korteriomanikule arveid vastavalt korteri veemõõtja näidule ning muud kulud (prügivedu ja

halduskulu) jagati korteriomanike vahel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Prügiveo ja

haldustasu summa 39,50 eurot osas on nõue põhjendatud.

3.7. 26.07.2014 protokolli kohaselt otsustas üldkoosolek 2014 septembrist kuni 2015 märtsini

korjata lumekoristusraha 15 eurot kuus iga Supeluse 9/1 korteri kohta. 31.05.2015

üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati samuti 15 eurot kuus korjata lumekoristusraha ka

2015 septembrist kuni 2016 veebruarini. Lumekoristuse eest on 114 euro nõue põhjendatud.

3.8. 31.05.2015 üldkoosolekul otsustati (punkt c), et juuni – september 2015 kogutakse nelja

osamaksena Supeluse 9/1 maja (suur maja) vundamendi ja fassaadide korrastamiseks ning

hoone värvimiseks Supeluse 9/1 (suur maja) korteritelt 4,5 eurot ruutmeetrilt kuus. Arvestades

korteri nr 5 suurust 56,7 m2, tuli korteriomanikul tasuda 1020,60 eurot (= 4 × 255,15). Järelikult

on nõue 1020,54 euro saamiseks põhjendatud.

3.9. 30.07.2016 üldkoosoleku protokolli p 4 kohaselt otsustas üldkoosolek Supeluse 9/1 maja

värvimiseks koguda hoone elanikelt täiendavaid vahendeid. Täpne summa pidi selguma pärast

lõplike hinnapakkumiste saamist ja summa lisatakse kommunaalmaksetele. Kohtule esitatud

tõenditest ei nähtunud, et üldkoosolek või juhatus oleks hiljem otsustanud igal korteriomanikul

täiendavalt tasuda tuleva kulu suuruse. Maakohus kontrollis korteriühistu esitatud dokumente

ja väiteid ning leidis kokkuvõtvalt, et viidatud otsuse alusel ei saa korteriühistu nõuda maja

värvimise tasust 254,32 eurot.

3.10. Aegumise vastuväide pole põhjendatud. Vastavalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 146 lg-le 1, § 147 lg 3 teisele lausele ja § 154 lg-le 1 hakkas 2015. a arvetest tuleneva

võla osas 3-aastane aegumistähtaeg kulgema 01.01.2016 ja lõppes 31.12.2018. Korteriühistu

pöördus kohtusse 31.12.2018, seega kõige varasemate arvete aegumistähtaja viimasel päeval.

Järgnevate aastate (2016 – 2018) arvete aegumistähtajad hakkasid kulgema hiljem ega olnud

avalduse esitamise ajaks möödunud.

Määruskaebus

4. Korteriomanik esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha uus

õiglane lahend. Koostoimes korteriomanike seniste väidetega on kaebusest aru saada, et ta

soovib avalduse rahuldamata ja menetluskulude korteriühistu kanda jätmist. Korteriomanik ei

nõustunud maakohtu põhjendustega ja leidis, et need ei ole kooskõlast tõenditega. Osaliselt on

tõendid ka võltsitud.

4.1. Esiteks kritiseeris korteriomanik jätkuvalt korteriühistu nõuet seoses fassaadi teistkordse

värvimisega. Laenuraha oli suurem, kui maja täieliku renoveerimise eelarve. Vundamendi

remontimist ei toimunud. Kohus luges ekslikult tõendiks hinnapakkumist ja makstud arveid.

Korteriühistu oleks pidanud esitama lepingu tellija ja töövõtja vahel, samuti tööde vastuvõtmise

akti.

4.2. Teiseks märkis korteriomanik, et korteriühistu ei esitanud otsust, millega otsustati korjata

raha maja värvimiseks ja lume koristuseks. Samuti pole tõendeid, et raha korjati. Varasemalt

väideti, et otsus oli suuline. 31.05 protokoll oli fiktiivne. Korteriomanik sai selle kätte

27.08.2020 istungil ja vaidlustas 14.10.2020. Koosolekul puudus kvoorum ja volitustega oli

probleeme. Õige pole korteriühistu väide, et teated ja otsused paigaldati trepikodadesse.

4.3. Kolmandaks leidis maakohus ekslikult, et korteriomanik on vee, prügiveo ja haldustasu

eest võlgu 39,50 eurot. Tegelikult on see summa tasutud.

4.4. Neljandaks on korteriomanikul menetluslikud etteheited. Menetlusosalised olid nõus

kirjaliku menetlusega, kuid kohus korraldas kaks kohtuistungit. Esimene toimus 22.08.2019 ja

enne seda ei toimetanud kohus ühtegi dokumenti kätte. Kohtuistungil anti dokumente. Istung

kestis vaid 15 minutit. Kohtuistungi protokoll ja helisalvestis olid võltsinud, kuna vastaspool ja

kohus väitsid, et istung kestis kauem. Teine istung toimus 27.08.2020 ja selle protokoll oli

samuti võltsitud. Salvestus algas 9 minutit pärast istungi algust.

Menetluse edasine käik

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis korteriühistule tähtaja sellele

vastamiseks. Korteriühistu vaidles kaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Maakohus

kaebust ei rahuldanud ja edastas selle läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb tühistada 114 euro (lumekoristustasu) väljamõistmise osas ning TsMS § 657 lg 1

p 2² ja § 659 alusel osaliselt muuta määruse põhjendusi. Ringkonnakohus jaotab maakohtust

erinevalt ka menetluskulud. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

Korteriomanik vaidlustas määruse osas, milles maakohus rahuldas avalduse 1174,04 euro

saamiseks. Korteriühistu määruskaebust ei esitanud. Seega on määrus edasi kaebamata

jõustunud avalduse rahuldamata jäänud osas 254,32 euro (= 1428,36 – 1174,04) saamiseks.

Samuti pole vaidlustatud menetluskulude jaotust osas, milles 17,8% korteriühistu kuludest jäi

tema enda kanda. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust ainult vaidlustatud osas.

7. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga kohaldatava õiguse määramisel ja nõude

kvalifitseerimisel. Maakohus eristas õigesti enne 01.01.2018 ja alates sellest kuupäevast

kehtivat õigust. Samuti tuvastas maakohus asjakohaselt korteriomanikule korteriomandi

kuulumise ja korteriühistu moodustamise kahe elamu haldamiseks. Elamute ja korteriomandi

pindalade ega mõtteliste osade suuruste üle vaidlust pole. Ühtlasi on õige, et korteriühistu nõue

ei ole aegunud, seda korteriomanik määruskaebuses ei vaidlustanud.

Maakohus lähtus majandamiskulu väljamõistmisel korteriühistu esitatud arvutusest, mida

korteriomanik selgelt ei vaidlusta. Nii saab ka ringkonnakohus lähtuda sellest, et määruskaebe-

menetluses veel olulises osas nõuab korteriühistu võlga, mis koosneb lumekoristuse tasust

114 eurot; vee, prügiveo ja haldustasust 39,50 eurot ning maja fassaadi ja vundamendi

korrastuse tasust 1020,54 eurot.

8. Maakohtu määrus tuleb lumekoristustasu 114 eurot väljamõistmise osas tühistada kaebuse

väidetest sõltumatutel põhjustel.

Korteriühistu tugineb väitele, et kõnealuse tasu nõue rajaneb 26.07.2014 ja 31.05.2015

üldkoosolekute otsustel jaotada tasu korterite kaupa kindla summana iga korteri kohta. KOS

§ 13 lg 1 esimene lause sätestas, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab

avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab

kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Sama sätte

teine lause võimaldas kirjeldatud reeglist kalduda kõrvale kokkuleppe alusel. Ka korteriühistu

põhikirja p 3.2.3 teine lause näeb ette tasumise vastavalt korteriomandi üldpinnale või elanike

arvule.

Eelmisest lõigust selgub, et seaduse ega põhikirjaga ei ole ette nähtud võimalust, et

korteriomanikud saaks häälteenamusega otsustada kulude jaotamise korteri kaupa. Kõigi

korteriomanike kokkuleppele korteriühistu ei tugine ja sellist kokkulepet ei nähtu tsiviilasja

materjalidest. Neil kaalutlustel jääb nõue lumekoristustasu 114 eurot väljamõistmise osas

rahuldamata.

9. Ülejäänud osas (st vee, prügiveo ja haldustasu 39,50 eurot ning maja fassaadi ja vundamendi

korrastuse tasu 1020,54 eurot väljamõistmine) jääb maakohtu määruse resolutsioon muutmata.

9.1. Sissejuhatavalt märgib ringkonnakohus, et kuigi hagita menetluses kohaldub TsMS § 5 lg 3

ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgi uurimispõhimõte, ei seisne selle esmane tähtsus aktiivses teabe

kogumises ega tõendite otsimises. Uurimispõhimõtte eesmärk on tagada, et asja lahendamiseks

olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud

ette näha vajadust esitada lisatõendeid (Riigikohtu 17.04.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-

13, p 13). Kohtul ei ole kohustust igaks juhuks kontrollida mingite asjaolude esinemist või

puudumist, kui menetlusosaliste esitatud teave ei anna selleks alust. Menetlusosaline on

kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ega või oma õigusi kuritarvitada (TsMS

§ 200 lg-d 1 ja 2). Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis tähendab mh seda, et

ta teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise

seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad (Riigikohtu 03.10.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-

3663, p 23). Korteriühistu majandamiskulude üle peetavas vaidluses on need asjaolud, mis

võimaldavad hinnata nõude suurust ja nõude aluseks olevate üldkoosoleku otsuste kehtivust.

9.2. Vee, prügiveo ja haldustasu 39,50 eurot osas nõustub ringkonnakohus maakohtu

põhjendustega. Korteriühistu põhjendas ja tõendas, et nimetatud summas on korteriomaniku

kohustused täitmata. Sellises menetluslikus olukorras pidanuks korteriomanik eelmises p-s 9.1

märgitud põhimõtete kohaselt tooma esile ja ka tõendama oma rahalise kohustuse täitmisele

viitavad asjaolud. Seda pole tehtud ka määruskaebuses.

9.3. Maja fassaadi ja vundamendi korrastuse tasu 1020,54 eurot väljamõistmist põhjendas

maakohus põhimõtteliselt õigesti 31.05.2015 üldkoosoleku otsusega. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et protokollis aastaarvu märkimata jätmine ei mõjuta vastu võetud otsuste

kehtivust. Samuti on õige maakohtu järeldus, et korteriomaniku muud vastuväited protokollile

pole põhjendatud.

Korteriomanik soovis tugineda kõnealuste otsuste kehtetusele. Selleks on peamiselt kaks alus:

esiteks võib otsus olla tühine (KrtS § 29 lg 1, TsÜS § 38 lg 2), teiseks aga kehtetuks tunnistatav

(KrtS § 29 lg 3, TsÜS § 38 lg 2). Otsuse tühisusele saab tugineda mh vastuväitega (TsÜS § 38

lg 7 esimene lause), aga otsuse kehtetuks tunnistamiseks tuleb seda taotleval isikul pöörduda

kohtusse kehtivas õiguses KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud tähtaja jooksul. Varem, sh 31.05.2015

otsuste vastuvõtmise ajal nägi KÜS § 13 lg 3 ette kolme kuu pikkuse tähtaja alates otsusest

teadasaamisest. Korteriomanik ei esitanud kohtule avaldust 31.5.2015 koosoleku otsuste

kehtetuks tunnistamise nõudes. Sama sisuga taotlust ei saa panna maksma ainult vastuväitena.

Seega pole vaja käesoleva asja lahendamisel kontrollida, kas 31.05.2015 otsused võiks olla

kehtetuks tunnistatavad või kas korteriomanik esitas sellesisulise vastuväite tähtaegselt. Need

põhjendused tuleb maakohtu määrusest välja jätta.

Maakohus hindas õigesti korteriomaniku neid väiteid, mis on suunatud 31.05.2015 otsuste

tühisusele. Koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist ei saa tuvastada olukorras, kus

korteriomanik pelgalt väidab, et ta ei ole koosoleku teadet kätte saanud, kuigi ta ise samal

aadressil ei ela. Korteriühistu põhikirja p 5.4 järgi tuleb üldkoosoleku teade panna välja

trepikodades. Korteriomanik ei väida, et korteriühistu ei järginud põhikirjas ette nähtud

koosolekust teatamise korda. Järelikult ei ole kõnealused otsused KÜS § 1 lg 2 kaudu

kohalduva MTÜS § 24¹ lg 1 alusel tühised koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu.

Muudele võimaliku tühisuse alustele korteriomanik ei tugine ja neid ei nähtu asja materjalidest.

Kuivõrd 31.05.2015 otsus on kehtiv ja KÜS § 13 lg 4 järgi täitmiseks kohustuslik, siis ei ole

fassaadi ja vundamendi korrastuse tasu nõude lahendamisel oluline, kas, millal ja millises

ulatuses korteriühistu need tööd teostas ja vastava kulu kandis.

9.4. Määruskaebuse menetluslikud etteheited pole samuti põhjendatud. Maakohus ei rikkunud

avalduse lahendamisel oluliselt menetlusõigust.

Istungi korraldamine olukorras, kus menetlusosalised on nõus kirjaliku menetlusega, pole

menetlusõiguse rikkumine. Kohus menetleb korteriomandi asju hagita menetluses (TsMS § 475

lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p 1). Maakohus võis ise otsustada, kas korralda menetlusosaliste

ärakuulamiseks kohtuistungi või mitte (TsMS § 615).

Tsiviilasja toimikus ei viita miski sellele, et menetlustoimingud oleks kajastatud, sh

protokollitud ekslikult. Lisaks tuleneb TsMS § 477 lg 8 esimesest lausest, et hagita menetluses

protokollib kohus menetlustoimingu üksnes siis, kui ta peab seda vajalikuks, ja ulatuses, milles

peab seda vajalikuks. Maakohtu protokollid vastavad seaduses ettenähtud nõuetele (TsMS § 49

jj) ja väited nende võltsituse kohta ei leia kinnitust. Korteriomaniku viited salvestusasjale ei

muuda protokolli võltsinguks. Vastuväited protokolli osas ei annaks alust avalduse rahuldamata

jätmiseks.

Tervikuna nähtub nii asja materjalidest kui ka kaebusest, et korteriomanik on saanud

korteriühistu esitatud dokumentidega piisavalt tutvuda. Korteriomanik väidab, et talle edastati

31.05.2015 koosoleku protokoll 27.08.2020 kohtuistungil. Viidatud protokoll on korteriühistu

12.04.2019 menetlusdokumendi lisa nr 20 ja nimetatud menetlusdokument on kohtute

infosüsteemi kohaselt korteriomanikule kätte toimetatud 22.04.2019.

Samuti on otsitud, põhjendamata ja tõendamata korteriomaniku vastuväited arvete võltsimiste

kohta. Maakohus kontrollis põhjalikult ja ammendavalt nõuet ja selle tõendatust. Kohus selgitas

välja, millised tõendid olid esitatud korduvalt ja millised nõuet ei tõendanud.

9.5. Kokkuvõtvalt leiab ringkonnakohus, et kaebuse väited ei anna alust korteriühistu nõude

suuruse vähendamiseks ega avalduse rahuldamata jätmiseks eespool p-s 8 käsitletust suuremas

oas. Korteriomanik esitas kaebuses sisuliselt samu vastuväiteid, mis maakohtus ja neile on

vaidlustatud määruses piisavalt. Seetõttu tuleb jätta määruskaebus korteriühistu rahalise nõude

ülejäänud osas rahuldamata.

10. Ringkonnakohtu lahendi tulemusel muutub avalduse rahuldamise ulatus, mistõttu muudab

ringkonnakohus ka menetluskulude jaotust.

Korteriühistu esitas algselt hagi 2058,80 euro saamiseks. Maakohtu puuduste kõrvaldamise

määruse toimel vähendas ühistu nõude summani 1428,36 eurot. Sellest rahuldatakse

ringkonnakohtu määruse tulemusel lõpuks 1060,04 eurot, sh vee, prügiveo ja haldustasu

39,50 eurot ning maja fassaadi ja vundamendi korrastuse tasu 1020,54 eurot. Rahuldamata

jäävad nõuded lumekoristuse tasu 114 eurot ja maja värvimise tasu 254,32 eurot saamiseks.

Kuigi menetlusse võetud avaldusest rahuldatakse enam kui pool, siis võtab ringkonnakohus

lisaks algse nõude suuremale ulatusele arvesse, et korteriühistu esitas menetluses dokumente ja

tõendeid järk-järgult ning täpsustas korduvalt oma väiteid. Korteriühistule peaks juba enne

korteriomanikule arve koostamist olema selge, millisel alusel ja kuidas arvutatud tasu ta nõuab,

see ei peaks selguma alles kohtumenetluses. Neil kaalutlustel jätab ringkonnakohus mõlema

kohtastme menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Tulenevalt kulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata, mistõttu tühistatakse

maakohtu määrus lisaks kulude jaotusele ka nende kindlaksmääramise osas.

11. TsMS § 696 lg 3 võimaldab esitada määruskaebuse käesoleva määruse peale.

(allkirjastatud digitaalselt)