2-19-117431/118 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Indrek Parrest, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 18. oktoober 2021

Tsiviilasja number

2-19-117431

Tsiviilasi

Siim Leitaru ja Kätlin Leitaru hagi Endel Saare ja

Vaike Saare vastu kulude või alternatiivselt kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus 5500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 25. jaanuari 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Endel Saare ja Vaike Saare apellatsioonkaebus

Siim Leitaru ja Kätlin Leitaru vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

28. september 2021

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Apellandid (kostjad)

1. Endel

Saar

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

2. Vaike

Saar

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Lepinguline esindaja vandeadvokaat Argo Küünemäe

Vastustajad (hagejad)

1. Siim Leitaru (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Kätlin Leitaru (isikukood XXXXXXXXXXX)

Lepinguline esindaja vandeadvokaat Tauri Tigasson

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Endel Saare ja Vaike Saare

apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 25. jaanuari 2021. a

otsus, millega maakohus rahuldas osaliselt Siim

Leitaru ja Kätlin Leitaru hagi.

3. Teha asjas uus otsus, millega jätta Siim Leitaru

ja Kätlin Leitaru hagi Endel Saare ja Vaike Saare

vastu kulude või alternatiivselt kahju hüvitamiseks

rahuldamata.

4. Jätta

Siim

Leitaru

ja

Kätlin

Leitaru

vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus

solidaarselt Siim Leitaru ja Kätlin Leitaru kanda.

Määrata riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulude

suuruseks

Advokaadibüroo

Küünemäe

&

Partnerid OÜ vandeadvokaadi Argo Küünemäe

poolt Endel Saarele ja Vaike Saarele tsiviilasjas

nr 2-19-117431 maakohtu menetluses osutatud

õigusabi eest 1329 eurot 60 senti, sh käibemaks

20% summas 221 eurot 60 senti. Otsus saata

Advokaadibüroo Küünemäe & Partnerid OÜ-le ja

Rahandusministeeriumile.

Mõista

Siim

Leitarult

ja

Kätlin

Leitarult

solidaarselt riigi tuludesse Endel Saarele ja Vaike

Saarele antud riigi õigusabi osutamisega seotud

riigi

õigusabi

tasu

ja

kulud

maa-

ja

ringkonnakohtu menetluses kokku 1756 eurot 56

senti (koos käibemaksuga) (1329,60+426,96).

Mõista

Siim

Leitarult

ja

Kätlin

Leitarult

solidaarselt riigi tuludesse K.P. riigi vahenditest

tasutud tunnistajatasu 16 eurot 67 senti.

Siim Leitarul ja Kätlin Leitarul tuleb riigi

tuludesse väljamõistetud menetluskulud tasuda 15

päeva jooksul käesoleva kohtuotsuse jõustumisest

arvates vastavalt otsusele lisatud makseinfo lehel

märgitud andmetele.

Menetluskulude tasumisega viivitamise korral on

Siim Leitaru ja Kätlin Leitaru kohustatud tasuma

Eesti Vabariigile viivist alates otsuse jõustumisest

kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Mõista

Siim

Leitarult

ja

Kätlin

Leitarult

solidaarselt Endel Saare ja Vaike Saare kasuks

välja Endel Saare ja Vaike Saare poolt tasutud

tunnistaja K.P. tunnistajatasu ettemaks 49 eurot.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab

ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks

või

riigilõivu

tasumiseks

või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis

on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi

taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Siim Leitaru ja Kätlin Leitaru (hagejad) esitasid 14. augustil 2019 Tartu Maakohtule hagi

Endel Saare (kostja I) ja Vaike Saare (kostja II) vastu kulude või alternatiivselt kahju 6400 eurot

hüvitamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 8. veebruaril 2016 müügilepingu,

hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu, millega hagejad omandasid kostjatelt

kinnisasja koos sellel paikneva renoveeritud elamuga aadressil XXXXXXX maakond.

Hagejad avastasid jaanuaris 2019 maja leiliruumi põrandalt hallitusseene. Terve Ehituse OÜ

eksperthinnangu kohaselt sisaldab maja leiliruumi ja magamistoa vaheline sein, sauna eesruumi

välisukse kõrval oleva akna alune sein ning köögi ja elutoa vahelise seina alaosa

seeneniidistikku, mis kuulub harilikule majavammile. Eksperthinnangu kohaselt on

puitpõrandal olnud juba enne maja renoveerimist majavammi kahjustus, mida ei ole korrektselt

likvideeritud. Hallitusseene leviku tõkestamiseks tuli lammutada betoonpõrandad, avada seina

aluskonstruktsioonid, teha seenkahjustuse tõrje ning ehituslikud taastustööd.

Hagejad teavitasid kostjaid puudustest ja andsid tähtaja tööde tegemiseks ning endise olukorra

taastamiseks kuni 1. maini 2019. Kostjad tegid parandustöid, kuid vaid osaliselt, jättes mh

vahetamata betoonpõranda. Kuna kostjad keeldusid betoonpõrandaga seotud tööde tegemisest,

siis avasid hagejad pärast täiendava tähtaja möödumist betoonpõranda hallitusseene leviku

kontrollimiseks ise. Terve Ehituse OÜ täiendava eksperthinnangu kohaselt ilmnesid peale

põranda lammutust varjatud seenkahjustused erinevates hoone betoonpõranda alustes

piirkondades, seenkahjustusi ilmnes ka betoonpõranda ja laminaatkatte vahel. Lisaks ilmnes, et

kostjate parandustööd seinakonstruktsioonide vahetamisel on tehtud ebakorrektselt ja

puudulikult. Terve Ehituse OÜ hinnapakkumise kohaselt on majavammi likvideerimiseks

vajalike tööde maksumus 9400 eurot. Käesolevaks ajaks on betoonpõrand välja vahetatud ja

sellega seotud tööd tehtud.

Majavammi kahjustus esines juba müügilepingu sõlmimise ajal. Hallitusseen ei olnud nähtav

maja ja selle ruumide visuaalsel ülevaatusel, s.h ei andnud maja müügikuulutus ega sellele

lisatud pildid hagejatele alust arvata, et maja peidetud konstruktsioonides võib levida

hallitusseen. Tegemist oli varjatud puudusega.

Hagejad vaidlesid vastu kostjate väitele K.P. poolt tehtud tõrjetööde ja garantii kohta, kuna

tõrjetööd tehti üksnes kostjate poolt näidatud ulatuses ja kohtadel, mitte Terve Ehitus OÜ

hinnangus nõutud ulatuses, rääkimata betoonpõranda väljavahetamisest. Kostjate eeltöö tõrje

tegemiseks oli puudulik ja ebaprofessionaalne.

Hagejatele väljastatud garantiikirja kohaselt kehtib garantii üksnes töödeldud puidupindadele.

Seenkahjustus levis aga betoonpõrandas ja selle kaudu. Garantii ei hõlmanud põranda

väljavahetamist ega köögi ja elutoa vahelise seinaga seotud töid. Just betoonpõrandast võinuks

majavamm levida uuesti toa teistesse puitkonstruktsioonidesse.

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hagejad ei olnud hoolikad majaperemehed, erinevate

seadmete lekked võisid põhjustada veekahjustusi, mis tõid kaasa seenkahjutuse tekke. Kostjate

poolt esitatud ehituseksperdi hinnangul ei ole võimalik aru saada, millal ja millisest kohast on

seenkahjustus alguse saanud. Kostjad tellisid seentõrje, mille teostas K.P., kes andis tööle 15-

aastase garantii. Garantii tingimuseks oli, et ehitise konstruktsioone edaspidi ei avata. Hagejad

rikkusid garantii tingimusi, avades põranda uuesti. Kuna kostjatel puudus kindlus, millal ja

millisest kohast seenkahjustus alguse sai, olid nad nõus hagejat aitama ja tegid hagejaga

kokkuleppel ümberehitustöid. Kostjad tasusid seentõrjetööde eest 900 eurot ja ostsid

ehitusmaterjali 600 euro eest. Müügilepingu sõlmimisel 8. veebruaril 2016 ei olnud majas

seenkahjustust. Hagejad ostsid kevadel 2015 renoveerimisjärgus maja, maja põrandad ja pinnas

olid eemaldatud. Majavammi pinnasel ega konstruktsioonidel ei olnud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 25. jaanuari 2021. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejate kasuks välja 5500 eurot ning jättis 26. augusti 2019. a määrusega

rakendatud hagi tagamise abinõu muutmata. Maakohus jättis 86% hagejate menetluskuludest

kostjate kanda ning 14% kostjate menetluskuludest hagejate kanda, mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejate kasuks välja 86% hagejate poolt tasutud riigilõivust ehk 430 eurot.

Hagejate õigusabikulu rahaline suurus määratakse kindlaks TsMS § 177 lg 1 p 2 korras.

Maakohus mõistis nii hagejatelt kui ka kostjatelt solidaarselt riigi tuludesse välja riigi õigusabi

tasu ja kulud ning tunnistajatasu koos kohustusega tasuda viivist seadusega kehtestatud määras

alates kohtuotsuse jõustumisest kuni kohase täitmiseni. Maakohus määras, millise aja jooksul

tuleb kulud riigile tasuda.

Hagejad ostsid 8. veebruaril 2016 kostjatelt kinnistu asukohaga X maakonnas X vallas X külas

XXXXXXX koos selle oluliste osadega ja päraldistega (dtl 27–28). Lepingu p-i 1.6.3. kohaselt

ei ole lepingu esemel mingeid kostjatele teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostjad ei ole

hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Maja

müügikuulutuse kohaselt on tegemist väga korralikult renoveeritud majaga aastaringseks

elamiseks (dtl 43–64).

Maja konstruktsioonides avastati majavamm. Hagejad saatsid 31. jaanuaril 2019 kostjatele teate

puuduste ja täiendava tähtaja andmise kohta (dtl 80–81), mille kostjad said 2. veebruaril 2019

kätte. Hagejad määrasid kostjatele tähtaja kuni 1. maini 2019, mille jooksul tuleb majas teostada

loetletud tööd ja taastada endine olukord.

Pooled ei vaidle selle üle, et majas kindlaks tehtud seenkahjustus on majavamm (dtl 65–69).

Kostjad ei ole vaielnud vastu hagejate seisukohale, et majavammi niidistiku kui seenkahjustuse

olemasolu müügiobjektiks olevas majas on puudus, mille tõttu müüdud asi ei vasta

lepingutingimustele. Kui müügiese ostetakse elukohaks, peab müüja arvestama, et müügiese

peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele. Kinnisasja, millel asub

elamiseks ostetav elamu, ostmisel tuleb eeldada, et ostetud müügiese on pikaajalise kestvusega

ja sellel ei ole puudusi, mis elamu püsivust ja kestvust kahjustavad. Hagejad on tõendanud, et

majavamm on puitu lagundav seen (dtl 66–69). Selle tulemusena muutub puit pruunikaks,

hapraks, tekivad rist- ja pikisuunalised praod.

Majavammi seeneniidistik ja seenenöörid kahjustavad elamu püsivust ja nende leidumine

elamu konstruktsioonides on puudus, mille tõttu müüdud asi ei vasta lepingutingimustele

VÕS § 217 lg 1, lg 2 p 2 tähenduses. Selline elamu ei sobi kasutamiseks sel eesmärgil, milleks

teda tavaliselt kasutatakse. Tegemist on varjatud puudusega, mille olemasolu ilmnes alles siis,

kui seenkasvud maja seina vahelt välja kasvasid (dtl 65).

Hagejad esitasid kostjatele nõude asja parandamiseks VÕS § 222 lg 1 alusel lühikese aja jooksul

arvates puuduse avastamisest. Hagejad avastasid majavammi 31. detsembril 2018,

OÜ UKonsult 21. jaanuari 2019 vastus kinnitas majavammi olemasolu.

VÕS § 218 lg 21 kohaselt eeldatakse kinnisasja müügitehingute puhul mittevastavuse

olemasolu, kui mittevastavus ilmnes kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast.

Käesoleval juhul on kinnisasi antud müüjatelt ostjatele üle 8. veebruaril 2016 ja mittevastavus

on end ilmutanud 31. detsembril 2018, seega kaks aastat kümme kuud hiljem ja eeldusele

tugineda ei saa. Hagejal lasub riisiko ülemineku ajal mittevastavuse olemasolu

tõendamiskoormis. Maakohus leidis, et hagejad on tõendanud lepingutingimustele

mittevastavuse ehk vammseene olemasolu müügiobjekti ülemineku ajal müüjatelt ostjatele.

Asjatundja M.H. on teinud kindlaks olukorda XXXXXXX elamul (Terve Ehituse OÜ 25.

jaanuari 2019. a hinnang, dtl 70–79). Hinnangu kohaselt on puitlaagidel põrand tõenäoliselt

lammutatud ja asendatud betoonpõrandaga. Varasemat majavammi kahjustust tõestavad sauna

eesruumi ja magamistoa vahelises seinas olev puiduseente poolt lagunenud puitmaterjal, mida

on töödeldud pruuni immutusvahendiga (dtl 73) ning sauna eesruumi välisukse kõrval asuva

akna aluse seina seenkahjustus, millele on peale ehitatud värskemast puitmaterjalist seina

konstruktsioon. Vanemale ja seenkahjustusega puidule peale paigaldatud uus puitmaterjali

konstruktsioon näitab selgelt, et seal on juba varasemalt seenkahjustusega tegemist olnud, enne

betoonpõranda ja seinte kinni ehitamist. Seenkahjustus on levinud magamistoa seinast

leiliruumi vaheseina (dtl 75), majavammi viljakehad on fikseeritud köögi ja elutoa vahelise

seina alaosas (dtl 76).

M.H. 11. novembril 2020 kohtuistungil antud ütluste kohaselt on ta veendunud, et uus

betoonpõrand oli ehitatud seenkahjustustega puitkonstruktsioonidele peale. Konstruktsioonide

avamisel tulid vanad seenkahjustuse jäägid välja nii, et uued materjalid olid sinna peale

paigaldatud. Seenkahjustuse hilisemal levikul oleks need uued materjalid olnud

seeneniidistikuga ja viljakehaga kaetud. Prooviavamine tehti ka maja keskel asuvas seinas, kus

seene viljakehad olid seina alusvööl, seega levinud ka mujal majas. Midagi oli eelnevalt seene

vastu tehtud, sest seinu oli üle võõbatud pruuni antiseptikuga. Seinakonstruktsioonide avamisel

oli näha vanu seenkahjustusi, mis sai olla tekkinud ainult varasemalt, vanu seenkahjustusi oli

ka vundamendi külgedel, see oli tekkinud enne betoonpõranda valamist.

Kostjad esitasid tõendid enda poolt tehtud põrandatööde kohta (dtl 229–230) ning kostja I andis

selgitusi enda poolt 2015. aastal teostatud põrandatööde kohta 30. detsembri 2020. a istungil.

Terve Ehituse OÜ hinnanguga ja tunnistaja M.H. ütlustega on tõendatud, et majas on

seenkahjustused olnud juba enne kostjate poolt betoonpõranda valamist. Tunnistaja K.P. ütluste

kohaselt võis leitud seeneniidistiku vanus olla kaks pluss aastat. Seega kinnitavad tunnistaja

K.P. ütlused M.H. kindlakstehtut, et seenkahjustus on majas olnud juba enne selle müümist

hagejatele.

Kostjad leiavad, et hagejad ei olnud hoolikad majaperemehed, erinevate seadmete lekked võisid

põhjustada veekahjustusi, mis tõid kaasa seenkahjustuse tekke. Hagejad eitasid veelekkeid.

Tunnistajale M.H. ei jäänud muljet, et majas oleks veeuputus olnud. Kui see oleks olnud, siis

oleks vesi pääsenud põrandaalustesse konstruktsioonidesse, põrandaalused vahekihid oleksid

olnud märjad, kile alla oleks kogunenud vesi. Seda ei olnud, kile all oli aktiivne seeneniidistik.

Nii tunnistaja M.H. ütlused kui ka kohtule esitatud fotod (dtl 247–264) tõendavad, et avatud

konstruktsioonidel ei ole märgi jälgi või jälgi vee valgumisest põrandate alla või

seinakonstruktsioonide vahele. Maakohus leidis, et ostjatest (hagejatest) tulenevaid asjaolusid,

mille tõttu hagejad ei saa tugineda kohustuse rikkumisele müüjate (kostjate) poolt VÕS § 101

lg 3 järgi ei ole käesolevas asjas tõendatud.

Hagejad kinnitasid 11. novembri 2020. a kohtuistungil, et nad tuginevad nõude alusena üksnes

sellele, et kostjad keeldusid betoonpõrandatega seotud tööde tegemisest (betoonpõranda

väljavahetamisest). Lepingu täitmise nõue õiguskaitsevahendina on alternatiivkohustus, mille

valikuõigus on ostjal. VÕS § 222 lg 1 sätestab ostja valikuvõimalused parandamisnõude ja

asendamisnõude vahel. Käesoleval juhul on tegemist individuaaltunnustega müügiobjektiga,

mille puhul ei saa kõne alla tulla asendamisnõue. Hagejate parandamisnõue on kostjatele

esitatud detailiseerituna, sisaldades parandamistööde sisu, s.o milliseid töid on vaja teha asja

lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks. Maakohus leidis, et parandamisnõude

esitamine detailiseeritult on praegusel juhul põhjendatud. Kostjad asusid parandustöid tegema,

kuid betoonpõrandat üles ei võtnud ega vahetanud.

Tegelikkusele ei vasta kostjate väide, et hagejad ei nõudnudki kostjatelt betoonpõranda

lammutamist ja uue ehitamist (ehk vahetamist). Vastav nõue oli kajastatud kostjatele

31. jaanuaril 2019 saadetud kirjas. Kiri sisaldab selget nõuet lammutada olemasolevad

betoonpõrandad ning teha ehituslikud taastustööd. Nõude põhjendamiseks oli kirjale lisatud

Terve Ehitus OÜ eksperthinnang vajalike tööde kohta ja hinnapakkumine.

K.P. poolt antud garantiikirja (dtl 205–206) kohaselt kehtib garantii alates 14. märtsist 2019 ja

kestab kuni 13. märtsini 2034. Garantii on antud töödeldud puidupindadele majaseente vastu ja

on antud osaühing Puleium poolt pärast seenkahjustuse tõrjet. Garantii kehtib kogu hoone

ulatuses. Garantiikirjas kirjeldatakse käitumisjuhiseid puhkudeks, kui objektil ilmnevad

majaseente kahjustused. K.P. kinnitas 11. novembri 2020 kohtuistungil, et tema osaühing tegi

kostja I tellimusel seenkahjustuse tõrje objektil XXXXXXX. Tunnistaja palus seenetõrje

tegemiseks lahti võtta seinte alumised ääred. Osaühing Puleium tegi tõrje sauna eesruumis ja

toa saunapoolses nurgas ja muudes piirkondades tegi tõrje kostja I või keegi kostja I nimetatud

isikutest. Kostja I näitas tunnistajale vahendit, millega ta tõrjet tegi ja tunnistaja juhendas,

kuidas seda teha. Garantii anti kogu hoonele, tõrje oli professionaalselt tehtud. Tunnistaja

selgitas garantiitingimusi hagejale. K.P. selgitas, et tõrje töötab põhimõttel, kui põrandaalune

seenekoloonia piirata, siis ta aja jooksul hääbub, muutub passiivseks, ei arene edasi. Ei ole

võimalik, et betoonpõrandatel seen kasvab läbi betooni. Töödeldakse betooni ääred, et takistada

seene väljatulekut kui ta seal on. Seeneniidistik läheb nii sügavale, et seda pole võimalik igalt

poolt välja saada. Seetõttu tehakse tõrjega üle pinnad ja pannakse piirid ette, et seen ei pääseks

välja. Peale tõrjet võtab seene hääbumine aega 2–3 aastat. Mais 2019 võis seen veel elus olla.

Kahjustusi hinnatakse selle aktiivsuse järgi, mitteaktiivne seeneniidistik on ohutu.

Tsiviilasjas on tõendatud, et garantiialusel objektil on olemas aktiivsed seene viljakehad

betoonpõrandal ja selle vahekihtidel. Nende olemasolu on kindlaks tehtud juunis 2019. Seega

tuleb hinnata, kas hageja nõutud parandustöö – betoonpõrandate väljavahetamine – oli

õigustatud olukorras, kus objekti puidupinnad olid töödeldud majaseene vastu ja sellele tööle

oli antud garantii 15 aastaks.

Juunis 2019 tehtud fotodelt nähtuv aktiivne seeneniidistik ja seene viljakehad põranda all ei ole

tekkinud pärast tõrje tegemist K.P. poolt, vaid on olnud seal varem ja põranda avamisel on

jätkuvalt elus ja aktiivne. Hagejad ei ole pöördunud garantii realiseerimiseks garantiiandja

poole, vaid on esitanud müüjate (kostjate) vastu lepingu täitmise nõude VÕS § 222 lg 1 alusel.

Hagejad leidsid, et garantii kehtib üksnes töödeldud puidupindadele, kuid seenkahjustus levis

betoonpõrandas ja selle kaudu. Just betoonpõrandast võinuks majavamm levida uuesti teistesse

puitkonstruktsioonidesse. K.P. kinnitas kohtuistungil, et osaühingu Puleium poolt antud

garantii kehtib kogu objekti ulatuses, tõrjega seeneniidistiku areng peatub, seene hääbumine

võtab 2–3 aastat.

Ostjalt ei saa nõuda tegevusetust ega ootama jäämist, kas seen hääbub või millal see hääbub.

See võib kaasa tuua ostja õiguse kaotuse VÕS § 222 lg 6 järgi nõuda hiljem asja parandamist.

Seenkahjustus müügiobjektis on tekkinud enne garantii andmist ja garantii ei pruugi sellele

laieneda. Hagejate nõue parandada asi mõistliku aja jooksul pärast lepingutingimustele

mittevastavuse tuvastamist ja mõistliku aja jooksul pärast parandamisnõude esitamist on

kooskõlas müügiobjekti olemusega. Arvestades seeneniidistiku ulatuslikku ja aktiivset levikut

kogu hoones, sh ulatuslike kollete olemasolu betoonpõrandal ja selle vahekihtides, ei ole

hagejate nõue betoonpõranda vahetamiseks ebamõistlik.

Olukorras, kus kostjad keeldusid põrandate vahetamise töö tegemisest, puudus hagejatel

vajadus oodata töö tegemiseks määratud tähtaja saabumist. Hagejad olid õigustatud teatama

kostjatele, et nad teevad põranda vahetamise töö ise, kuna kostjad oli töö tegemisest keeldunud.

Hagejad on õigustatud nõudma põranda vahetamise kulude hüvitamist. Hagejad on ehitustööd

majas lõpetanud, puudused kõrvaldanud, sh põranda vahetanud. Taastustööd maksid 21 000

eurot, kuid nõue kostjate vastu on esitatud üksnes betoonpõrandate vahetuse eest. Kuigi

põrandaga seotud tööde maksumus on kokku 9400 eurot (dtl 99), nõuavad hagejad vaid 6400

euro hüvitamist, kuna neil ei olnud võimalik maksta suuremas ulatuses nõude esitamiseks

riigilõivu. Kostjad ei ole põranda vahetuse kulu suurust vaidlustanud, kuid on väitnud, et neil

ei ole võimalik nii suurt summat maksta. Kostjad on palunud nõude lahendamisel arvestada

kostjate poolt tehtud kulutusi ümberehitusele ja seentõrjele.

Maakohus leidis, et võttes aluseks betoonpõrandate vahetuse töö koosseisu kuuluvad kululiigid

(dtl 99) ja selle hulka kuuluva tõrjetöötluse kulu ja vajaliku koguse tõrjevahendit, on hagejate

nõue põhjendatud, kuid sellest tuleb maha arvata kostjate poolt tellitud ja osaühingu Puleium

poolt teostatud seentõrjetöö maksumus 900 eurot (dtl 207). Kuna tõrjetöötlus osaühingu

Puleium poolt on tehtud konstruktsiooniosale, mis jääb majja alles (ei ole tehtud lammutatavale

betoonpõrandale), siis on hagejatele jäänud ka osaühingu Puleium poolt teostatud tõrjetööst

tulenev kasu ja kulutuste hüvitamise nõue veel kord tehtud tõrjetöö eest ei ole mõistlik.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostjad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada

maakohtu otsuse hagi rahuldamise osas ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi tervikuna

rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostjad paluvad tagastada apellatsioonkaebuselt

tasutud riigilõiv.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on väär maakohutu järeldus, et asjas on tuvastatud vammseene

olemasolu enne müügilepingu sõlmimist. Vastav tõendamiskoormis on hagejatel. Hagejad

avastasid majavammi 31. detsembril 2018 ja 21. veebruaril 2019. Hagejate poolt esitatud

kirjalikest tõenditest ei nähtu vammseene, mis paiknes betoonpõranda all, võimalikku tekke

aega. Ebaõige on maakohtu järeldus nagu oleks Terve Ehituse OÜ hinnanguga tõendatud, millal

tekkis vammseen betoonpõranda alla. Hinnangus on esitatud üksnes oletus, et põrandal võisid

olla varasemal ajal majavammi kahjustused. Tunnistaja K.P. ütluste kohaselt võis vammseen

majja tekkida enam kui kaks aastat enne tõrje tegemist. Kuivõrd müügitehing tehti 8. veebruaril

2016 ja majavammi tõrje tehti jaanuaris – veebruaris 2019, ehk kolm aastat pärast maja müüki,

siis võis majavamm tekkida majas pärast 8. veebruari 2016. a. Majavamm võis tekkida ka 2 või

2,5 aastat enne 31. detsembrit 2018, kui hagejad väidetavalt majavammi esimest korda

avastasid. Maakohtu põhjendus, et K.P. ütlustega on tõendatud majavammi olemasolu enne

maja müügilepingu sõlmimist ja valduse üleandmist, ei vasta tegelikkusele.

Seenkahjustuste tekkeaja hindamisel käsitlevad nii K.P. kui ka Terve Ehituse OÜ

seenkahjustusi, mis olid vaheseinte konstruktsioonidel, mitte betoonpõranda all asetsevatel

ehitusmaterjalidel (ehituskile, penoplast, liiv). Kahjunõue puudutab aga üksnes betoonpõranda

all avastatud seenkahjustusi, mitte vaheseinte konstruktsioonidel avastatut.

Maakohtu põhjendused vaheseinte vahelisel puitkonstruktsioonil esinenud seenekahjustuste

kohta on asjakohatud, kuna hagejate nõue puudutab üksnes betoonpõranda all olevat

seenekahjustust ning betoonpõranda vahetust. Betoonpõranda all puudusid sellised

puitmaterjalid, mis oleksid andnud vammseenele edasiarenguks pinnase. Maakohus on otsuses

käsitlenud vammseene niidistiku põhjendamatult läbisegi vaheseintel esinenud niidistikuga.

Betoonpõranda all aprillis 2019. a tuvastatud vammseene niidistik sai tekkida üksnes

veeuputuse tagajärjel. Kostjad olid vahetult enne maja müüki teinud betoonpõrandate ehituse

uutest materjalidest.

Kostjad keeldusid betoonpõrandaga seotud tööde tegemisest põhjusel, et betoonpõranda

aluskonstruktsioonides ei ole majavammi elukeskkonnaks vajalikku puitu, mistõttu ei saa

hallitust seal leiduda. Poolte vahel olid läbirääkimised vammseene tõrje tegemise osas ja

hagejad nõustusid, et kostjad tellivad vammseene tõrje ja tasuvad selle eest, et kõrvaldada majal

esinev puudus. Kostjad ei pidanud betoonpõranda vahetust põhjendatuks ja kokkuleppel

hagejaga tegid betoonpõranda lõhkumise asemel vammseene tõrje. Betoonpõranda vahetus ei

olnud põhjendatud isegi juhul, kui betoonpõranda all on seeneniidistik, sest pärast

betoonpõranda äärte tõrjetöötlust põranda all olev seeneniidistik hääbub. K.P. kinnitas, et

seeneniidistik ei kasva läbi betoonpõrandal ja kui betoonpõranda ääred on tõrje tõttu töödeldud,

siis niidistik hääbub ja ei kujuta elanikele mingit ohtu. Seeneniidistiku likvideerimiseks

betoonpõranda all piisab üksnes seenetõrjest.

Peale kostjate poolt tõrje tegemist teatasid hagejad, et teevad edaspidi töid ise. Kostjad said

eeldada, et pärast seda, kui nad on kooskõlastatult hagejatega võtnud ette tõhusaid ja piisavaid

meetmeid vammseene likvideerimiseks ja teinud tõrje kogu maja ulatuses, ei ole betoonpõranda

väljavahetamine vajalik ja hagejad seda enam ei nõua. Hagejad ei nõudnudki betoonpõranda

vahetamist pärast seenetõrje tegemist. Kui hagejad oleks soovinud vammseene kõrvaldamist

betoonpõranda all üksnes selle ülesvõtmisega, siis oleks nad pidanud keelduma tõrje tegemisest

ja jääma kindlaks betoonpõranda ülesvõtmise nõude kui ainsa vea parandamise meetme juurde.

Kuna hagejad ei teavitanud kostjaid, pärast seenetõrje tegemist, et nad ei ole puuduste

kõrvaldamise kvaliteediga rahul ega määranud täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks,

siis puudub hagejatel õigus nõuda kahju hüvitamist betoonpõranda vahetuse eest.

Väär on maakohtu käsitlus selle kohta, nagu oleksid kostja keeldunud töö tegemisest ehk

betoonpõranda vahetusest. Vastupidi, hageja ja kostja leidsid kooskõlastatult, et

seenkahjustuste likvideerimiseks ehk puuduste kõrvaldamiseks tehakse kogu majas

vammseenetõrje. Kostja I enda poolt ringkonnakohtule esitatud menetlusdokumentide kohaselt

andis hageja I maakohtus mitmel korral valeütlusi. Hagejad olid teadlikud vammseenest

vähemalt aasta varem.

5. Hagejad vaidlesid kostjate apellatsioonkaebusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata.

Vastuse kohaselt esines seenkahjustus juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko ülemineku

ajal. Seadus ei seo vastutuse olemasolu konkreetse tekkeaja tuvastamisega. Ekspertiisi ja

tunnistaja ütlustega on tõendatud, et majavammi kahjustus oli puitpõrandal juba enne kostjate

poolt maja renoveerimist. Seenkahjustust ei likvideeritud piisavalt korrektselt ega

professionaalselt. Maakohus leidis õigesti, et seenkahjustus ehk puudus esines elamus juba enne

kinnistu müümist hagejatele ning kostjad vastutavad selle eest.

Ekspertiisiga on tõendatud, et seenkahjustus levis terves majas, nii betoonpõrandas kui ka

seintes. Eksperthinnangust nähtuvalt tuli hallitusseene leviku tõkestamiseks lammutada

betoonpõrandad, avada seina aluskonstruktsioonid, teha seenkahjustuse tõrje ja ehituslikud

taastustööd headest ehitustavadest lähtuvalt ja ehitusfüüsikalisi tingimusi järgides.

Ekspertiisakti kohaselt näitab vanemale ja seenkahjustusega puidule peale paigaldatud uus

puitmaterjali konstruktsioon selgelt, et seal on olnud seenkahjustus juba varasemalt, enne

olemasoleva betoonpõranda ehitamist ja seinte kinni ehitamist.

Kostjate väide, et elamus olnuks uputus, on paljasõnaline.

Hagejad ei esitanud hagiavalduses mitte lepingu täitmise, vaid kulude või alternatiivselt kahju

hüvitamise nõude. Lepingu täitmise ehk asja parandamise nõude esitasid hagejad kohtuväliselt.

Kostjate etteheide, et nõue ei ole seotud betoonpõranda kvaliteediga, on ekslik. Hagejad

selgitasid juba hagi, et kinnistu ei vasta lepingutingimustele mh VÕS § 77 lg 1 tähenduses.

Seenkahjustuse likvideerimiseks tuli betoonpõrand välja vahetada. Garantii seda ei hõlmanud.

Garantiikirjast nähtub, et garantii kehtib töödeldud puidupindadel. Seenkahjustus levis aga

betoonpõrandas ja mh selle kaudu. Garantii ei kehtinud, kui seenkahjustus on levinud

tööpiirkonda kõrvalruumidest. Tunnistaja K.P. ütlustega on tõendatud, et osaühing Puleium

teostas tõrje üksnes sauna eesruumis ja toa saunapoolses nurgas, ülejäänud osas tegi tõrje

kostja I. Garantii ei hõlmanud betoonpõranda ega köögi ja elutoa vahelise seinaga seotud töid.

Tegelikkusele ei vasta kostjate väide, et betoonpõrandat ei vahetatud poolte kokkuleppel.

Hagejad nõudsid algusest peale mh betoonpõranda väljavahetamist, sest see oli vajalik

seenkahjustuse lõplikuks likvideerimiseks. Väär ning paljasõnaline on kostjate väide, et pärast

nende poolset puuduliku tõrje tegemist kinnitasid hagejad, et teevad edaspidi töid iseseisvalt.

Hagejad andsid tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ning nõudsid erinevate tööde teostamist.

6. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada

maakohtu otsuse osas, milles jäeti hagiavaldus osaliselt rahuldamata, teha tühistatud osas uus

otsus, millega rahuldada hagi ning mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja hüvitis

või kahju 6400 eurot ning jätta kõik menetluskulud kostjate kanda.

Vastuapellatsioonakaebuse kohaselt jättis maakohus nõude osalise rahuldamise osas ekslikult

tähelepanuta hagejate poolt tasutud kulutuste tegeliku summa. Betoonpõranda väljavahetuse

ehitustööde maksumus oli 9400 eurot. Isegi juhul, kui kostjad kandsid 900 euro osas kulusid

vammtõrjega seotud tööde osas, siis kandsid hagejad kulusid suuremas osas kui nõutud 6400

eurot. Hagejate nõude suurus kujunes maksekäsu kiiremenetluse maksimaalsest nõudesummast

(6400 eurot) ning hagejatel ei olnud toona võimalik rohkem riigilõivu tasuda. Ühtlasi arvestasid

hagejad hagiavalduse esitamisel, et kostjad on teatud kulusid kandnud ning selles osas jääks

hagiavaldus rahuldamata, kui hagejad oleks nõudnud täissummat (9400 eurot). Hagejad

arvestasid kostjate poolt kantud summa oma nõudesummast juba maha.

7. Kostjad palusid jätta vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata. Hagejad esitasid nõude 6400

eurot ning seetõttu hagejate arutelud nõude suuruse üle on asjakohatud. Hagejate nõue ei ole

seotud mitte betoonpõranda kvaliteediga vaid asjaoluga, et hagejad avastasid betoonpõranda

ülesvõtmisel betooni all vammseene. Kostjad ei pidanud betoonpõranda vahetust mõistlikuks

ega põhjendatuks ja seda tuginedes K.P. selgitustele ning üksnes kokkuleppel hagejatega tegid

betoonpõranda lõhkumise asemel vammseene tõrje. Betoonpõranda vahetus ei olnud

põhjendatud. Kui betoonpõranda all on seeneniidistik, hääbub see pärast betoonpõranda äärte

tõrjetöötlust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Ringkonnakohus

rahuldab kostjate apellatsioonkaebuse ja jätab hagejate vastuapellatsioonkaebuse rahuldamata.

9. Hagejad ja kostjad sõlmisid 8. veebruaril 2016 müügilepingu, hüpoteegiga koormamise

lepingu ja asjaõiguslepingu, millega hagejad omandasid kostjatelt kinnisasja koos sellel

paikneva renoveeritud elamuga.

Hagejad esitasid kostjate vastu kinnisasja osaks oleva elumaja lepingutingimustele

mittevastavuse tõttu tekkinud kahju hüvitamise nõude. Hagejate kahju seisneb elumajast

2019. a jaanuaris leitud hallitusseene likvideerimiseks läbiviidud töödes.

Maakohus on ekslikult viidanud hageja nõuet kvalifitseerides tarbijamüügi sätetele, VÕS § 208

lg 4 järgi on tarbijalemüük asja müük müügilepingu alusel, mille puhul tarbijale müüb

vallasasja müüja, kes sõlmib lepingu oma majandus- või kutsetegevuses.

10. Kinnisasja võõrandamise kokkulepped sõlmiti hageja ja kostja vahel 8. veebruaril 2016 ning

väidetav puudus elumajas avastati hagejate poolt 2019. a jaanuaris.

Kostjad võivad nõuda lepingu rikkumise korral kahju hüvitamist, kui on täidetud kahju

hüvitamise nõude üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud ja vastutab rikkumise eest

(VÕS § 115 lg 1), võlausaldajale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, 128), kahju on hõlmatud

lepingulise kohustuse kaitse eesmärgiga, on ettenähtav ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik

seos (VÕS § 127 lg-d 2-4).

Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui puudus oli olemas riisiko

ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei

teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4) ning pooled

ei ole sõlminud müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2) (vt nt Riigikohtu 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 16).

Maakohus on ebaõigesti tuginenud VÕS § 218 lg-le 21, mille kohaselt müügilepingu puhul,

mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on

ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva

müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise

päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal,

kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Asja materjalide põhjal ei saa

asuda seisukohale, et kostjad tegutsesid võõrandamislepinguid sõlmides majandus- ja

kutsetegevuses.

Hagejatel tuli TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendada kehtiva müügilepingu olemasolu,

samuti seda, et ese ei vasta lepingutingimustele ning et puudus oli olemas riski üleminekul

ostjale (VÕS § 218 lg 1 ja 2). Hagejatel tuli ka tõendada, et kahju hüvitamise nõude üldised

eeldused on täidetud: et on tekkinud kahju; kahju hõlmatust lepingulise kohustuse kaitse

eesmärgiga ning selle ettenähtavust ja põhjuslikku seost rikkumise ja kahju vahel.

Kostjatel tuli tõendada tema vastutust välistavaid asjaolusid müügieseme puuduste eest.

Hagejate kahju hüvitamise nõue on välistatud, kui selle põhjustas nende enda tegevus

(VÕS § 101 lg 3), hagejad teadsid puudustest (VÕS § 218 lg 4) või pooled on sõlminud

vastutust piirava kokkuleppe (VÕS § 221 lg 2).

11. Ringkonnakohus leiab esmalt, et maakohus on õigesti tuvastanud, et kostjate poolt müüdud

elamul olid puudused. Hagejad ei ole tuginenud pooltevahelisele kokkuleppele elumaja

kvaliteedi suhtes, seega peab elamu vastama selle kasutamisotstarbele VÕS § 217 lg 2 p 2

ja § 77 lg 1 tähenduses (sobima elamiseks ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga).

Kostjad ei ole vaielnud vastu menetluses sellele, et elumajas oli majavamm ning seenkahjustuse

olemasolu müügiobjektiks olevas majas on puudus, mille tõttu müüdud asi ei vasta

lepingutingimustele. Maakohus on puuduse tuvastamisel põhjendatult tuginenud ka kostjate

müügikuulutusele, mille kohaselt oli elumaja väga korralikult renoveeritud maja aastaringseks

elamiseks.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ka õigesti tõendeid hinnates jõudnud seisukohale, et

hagejad on tõendanud puuduse (vammseene) olemasolu elamul hagejatele riisiko ülemineku

ajal.

Maakohus on otsuse põhjendustes tuginenud Terve Ehituse OÜ 25. jaanuaril 2019 koostatud

hinnangule hoone konstruktsiooni seenkahjustuste kohta, milles kirjeldatakse 21.-24. jaanuaril

2019 asjatundja M.H.i poolt elamul kindlaks tehtud olukorda. M.H. leiab, et on põhjust väita,

et varasemal puitpõrandal on olnud majavammi kahjustus, mida ei ole piisavalt korrektselt ja

professionaalselt likvideeritud. M.H. leidis, et vanemale ja seenkahjustusega puidule peale

paigaldatud uus puitmaterjali konstruktsioon näitab selgelt, et seal on juba varasemalt

seenkahjustusega tegemist olnud, see tähendab enne olemasoleva betoonpõranda ehitamist ja

seinte kinniehitust. M.H. andis menetluses ütlusi ka tunnistajana väites, et seenkahjustus oli

tekkinud enne betoonpõranda valamist. Vaidlust ei ole selles, et betoonpõrand oli kostja poolt

valatud (dtl 410). Kostjate tunnistaja riikliku eksperdi K.P. arvamuse järgi oli elamus oleva

seene vanus 2+ aastat (dtl 372).

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjate tunnistaja K.P. ütlused ei lükka ümber

hagejate poolt esitatud asjatundja arvamuses avaldatut ning maakohtu istungil sama ütlustega

täpsustatud arvamust, mille kohaselt olid elamul seenkahjustused olnud juba riisiko ülemineku

ajal hagejatele. Kuigi ühestki esitatud tõendist ei tulene, milline oli seene elamusse tekkimise

täpne aeg, on hagejad ringkonnakohtu hinnangul oma tõendamiskoormise puuduse

(vammseene) olemasolu kohta elamul hagejatele riisiko ülemineku ajal täitnud. Kostjad ei ole

vastupidist tõendanud.

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti tõendeid hinnates jõudnud järeldusele, et

kostjad ei ole menetluses tõendanud nende vastutust välistavaid asjaolusid müügieseme

puuduste eest. Kostjad ei ole tuginenud sellele, et hagejad teadsid müügilepingu eseme riisiko

ülemineku hetkel vammseene olemasolust. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis

puudutavad poolte kokkulepet elamu kokkulepitud omaduste kohta VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes,

kostjad ei ole ka tuginenud kvaliteeti piiravale kokkulepe müügilepingus.

Kui asjas on tuvastamist leidnud, et seenkahjustus oli elamus juba enne selle riisiko üleminekut

hagejatele, siis ei vabane kostajad vastutusest ka juhul, kui hagejad ei käitunud elamu

kasutamisel heaperemehelikult ning majas võis olla veekahju (VÕS § 101 lg 3), küll aga võib

hagejate käitumine tulla arvesse kahju suuruse kindlakstegemisel (VÕS § 139).

13. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus aga jätnud tähelepanuta, et müügilepingu eseme

lepingutingimustele mittevastavuse korral on ostja esmaseks õiguskaitsevahendiks VÕS § 222

lg-st 1 tulenev lepingu täitmise nõue. Selle sätte kohaselt võib ostja nõuda müüjalt asja

parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste

õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi,

arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja

võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt.

Hagejad tegid kostjatele 31. jaanuaril 2019 avalduse puudustest teavitamiseks ja täiendava

tähtaja andmiseks (dtl 80). Poolte vahel ei ole ringkonnakohtus vaidlust maakohtu poolt

tuvastatus, et kostjad on selle avalduse kätte saanud.

Avalduses kirjeldasid hagejad elamu puudusena majavammi ning nimetasid tööd, mida

hagejate hinnangul tuleb teha. Hallitusseene leviku tõkestamiseks tuli hagejate hinnangu

kohaselt lammutada olemasolevad betoonpõrandad, avada seina aluskonstruktsioonid, teostada

professionaalne seenkahjustuse tõrje, teostada ehituslikud taastustööd headest ehitustavadest

lähtuvalt ja ehitusfüüsikalisi tingimusi järgides. Hagejad määrasid kostjatele täiendava tähtaja

nimetatud tööde tegemiseks ja hiljemalt 1. maiks 2019.

14. Asja parandamise nõude puhul on müüja kohustatud tegema aga üksnes vajalikud

toimingud, et kõrvaldada asja lepingutingimustele mittevastavus. Ringkonnakohus leiab, et

maakohus ei ole hinnanud seda, kas hagejate poolt nimetatud tööd olid põhjendatud.

Hagejad tuginesid oma parandusnõudes M.H. poolt antud hinnangule, milles on märgitud

soovituslik tegevus seenkahjustuse kõrvaldamiseks: lammutada olemasolevad betoonpõrandad

(majavammi kahjustus on hoone keskel asuvate vaheseinte aluskonstruktsioonides nähtav ehk

suure tõenäosusega levinud mõlemal pool vaheseinu asuvate põrandate konstruktsioonide ja

vundamendi kihtide vahele), avada seina aluskonstruktsioonid, teostada professionaalne

seenkahjustuse tõrje, teostada ehituslikud taastustööd headest ehitustavadest lähtuvalt ja

ehitusfüüsikalisi tingimusi järgides.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostjad asusid hagejatega pärast puudustest teatamist läbi

rääkima. Hagejad selgitasid maakohtu 11. novembri 2020 istungil, et nad nõustusid kostjate

poolt pakutavate töödega (kostja tegi ettepaneku, et ta tellib seenetõrjeks eksperdi, kes pritsib,

dtl 364).

Maakohus luges tuvastatuks ja apellatsioonimenetluses ei ole poolte vahel vaidlust selles, et

kostjad tellisid ekspert K.P.lt seenetõrjetöö, mille läbiviimise järel on eksperdi poolt antud 15-

aastane garantii (dtl 204). Maakohus leidis, et garantiikiri tähendab, et isegi kui pärast tõrjet

mingid seeneniidistikud peaksid olema säilinud, siis nende edasine levik ilma konstruktsioonide

avamiseta on välistatud. Garantii kohaselt kehtib see kogu hoone ulatuses. Maakohus tuvastas,

et K.P. on OÜ Puleium juhataja, ta tegutseb riikliku eksperdina mükoloogiauuringute alal.

K.P. kuulati maakohtu poolt ka ära. K.P. ütluste kohaselt töötab tema poolt tehtud tõrje

põhimõttel, et kui põrandaalust seenekolooniat piirata, siis see aja jooksul hääbub, muutub

passiivseks, ei arene enam edasi. K.P. hinnangu kohaselt ei ole võimalik, et betoonpõrandatel

seen kasvab läbi betooni. Betooni ääred töödeldakse ära, et takistada seene väljatulekut juhul,

kui ta seal on. Kuna seeneniidistik läheb sügavale, ei ole teda võimalik igalt poolt välja saada.

Seetõttu tehakse tõrjega üle pinnad ja pannakse piirid ette, et seen välja ei pääseks. K.P. oli

kindel, et ka praegu leiab sealt objektilt seeneniidistikku. Nimetatud tõrjemeetod, mida tõrje

läbiviijad kasutavad, kui põrandaalune seenekoloonia piirata, toimib nii, et seen aja jooksul

hääbub, muutub passiivseks ja ei arene enam edasi. Peale tõrjet võtab seene hääbumine aega 2-

3 aastat. Tunnistaja selgitas ka hagejatele, et põranda avamisel ei ole mõtet ja sellel puudub

vajadus. K.P. selgitas hagejatele, et kui põranda all peaks ka vamm olema, siis see sureb

ära (dtl 365).

15. Olukorras, kus kostjad on esitanud menetluses tõendi tehtud parandustööde kohta, kohus

on kuulanud ära tööde läbiviija, kes on omal alal tunnustatud ekspert, tehtud tööd on toimunud

kostjate teadmisel ning kostjad ei ole hagejale esitanud tööde ajal vastuväiteid nende

põhjendatuse kohta, tuli hagejatel tõendada, et kostjad ei ole VÕS § 222 lg 1 järgset

täitmisnõuet nõuetekohaselt täitnud. Ringkonnakohtu hinnangul hagejad seda teinud ei ole.

Hagejate tunnistaja M.H., kelle hinnangule hagejad menetluses tuginesid, ei ole lükanud ümber

väidet, et hallitusseen hävineb K.P. poolt kirjeldatud viisil aja jooksul ning pärast tõrje tegemist

seen enam ohtlik ei ole. M.H. väitel selgus põranda avamisel, et seeneniidistik oli erinevate

materjalide vahel, nt soojustus benoplasti peal, parketi alusvaibal, betooni peal ning betooni ja

soojustuskile vahel. M.H. hinnangul tuli seenkahjustuse lõplikuks likvideerimiseks kogu

põrand välja vahetada, kuna oli oht, et see võis levida hiljem mujale puitkonstruktsioonidesse.

Tunnistaja väitel ei olnud tõrjet korralikult tehtud ja seeneniidistikku ja viljaliha leiti objektil

kõikjalt. Konstruktsioone ei olnud täielikult terve maja ulatuses avatud, tõrjet oli tehtud jupiti,

kokku kolmes kohas. Nii ei saa tunnistaja arvates seent täielikult likvideerida. Samas ei ole

M.H. lükanud ümber K.P. ütlusi, et seeneniidistikku leiab majast ka praegusel hetkel (pärast

põranda vahetust). M.H. väidetest ega ka tema poolt pärast betoonpõranda eemaldamist tehtud

18. augusti 2019 hinnangust (dtl 87) ei tulene, et tegemist oleks jätkuvalt tervisele ohtliku

seenega.

Kostjate tunnistaja ning seenhallituse tõrje tegija K.P. ütluste kohaselt tehti tõrje 14.märtsil

ettevõtte töömehe poolt. Aprilli algul väljastati tõrje kohta garantiikiri mõlemale osapoolele, e-

maili teel. Peale tööde tegemist käis K.P. seal veel 1-2 korda, kontrollis, kas tööd on tehtud.

Objektil kokku käis K.P. umbes kuus korda, mh enne tõrjet, kui kohal olid mõlemad osapooled.

K.P. rääkis, mida on vaja ettevalmistuseks teha, tõrjest ja vaatas terve maja üle. Tõrje tehti

ettevõtte poolt sauna eesruumis ja toa saunapoolses nurgas, ülejäänud osa tegi Endel Saar või

keegi tema poolt määratud isikutest. E. Saar näitas K.P.le kemikaali, millega ta tõrjet tegi ja

K.P. õpetas, kuidas teha. Garantii oli antud ettevõtte poolt kogu hoonele, 15-aastaks. K.P. väitel

on nad ka erinevatel objektidel kordustõrjeid teinud. Garantii puhul oli kolm põhilist tingimust,

millal garantii kehtivuse kaotab: kestev veeleke; pärast tõrjet, ilma kooskõlastamata

konstruktsioonide avamine, asendamine või juurde lisamine; kui taastamisel ei järgita soovitusi.

Antud juhul võeti objektil pärast tõrjet betoonpõrandad üles sauna eesruumis ja elutoas.

Taastusest sõltub väga palju majavammi arengus. Kuna hagejad sellest garantiikirja väljastajaid

ei teavitatud, siis garantii enam ei kehtinud. Mais 2019. võis veel seen elus olla, kuid hiljem

seen eelduslikult hääbub.

Hagejatele oli teada kostjate poolt tehtud töödele antud garantiikirja kehtivuse tingimused.

Hagejad leidsid ringkonnakohtu istungil, et neil puudus vajadus kostjaid täiendavalt põranda

avamisest informeerida, kuna põhjendatud parandustööks pidasid hagejad algusest peale üksnes

betoonpõranda ülesvõtmist. Ringkonnakohus leiab, et hagejad ei ole tõendanud, et kostjate

poolt läbiviidud parandustööd ei olnud piisavad.

Ringkonnakohus leiab, et ekslik on maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei saa parandusnõuet

lugeda täidetuks põhjusel, et ostjalt ei saa nõuda tegevusetust ega ootama jäämist, kas seen

hääbub või millal hääbub. Puudub igasugune mõistlik põhjendus sellele, miks hagejad ei

pöördunud enne põrandatööde tegemist garantiikirja väljastanud seenetõrje tegija poole.

Hagejad ei ole tõendanud, et pärast seentõrje tegemist kahjustaks allesjäänud niidistik

majaelanike tervist ja vähendab hoone kestvust ja püsivust. Hagejad ei ole ümber lükanud K.P.

väiteid, mille kohaselt võib tõenäoliselt ka pärast betoonpõranda uuendamist majast

seeneniidistikku leida.

Hagejad on menetluses tõendanud, et nad täitsid hagejate VÕS § 222 lg 1 järgse

parandamisnõude ning nõuetekohase täitmisega on hagejate ja kostjate vaheline võlasuhe

lõppenud VÕS § 186 p 1 järgi ning hagejate nõue tuleb jätta rahuldamata.

16. Apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

17. Kostja apellatsioonkaebuse rahuldamise, maakohtu otsuse muutmise ning hagi rahuldamata

jätmise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 kohaselt muuta ka menetluskulude jaotust maakohtus.

Hagi rahuldamata jätmise ja apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu jäävad maa- ja

ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 järgi hagejate kanda.

Tartu Maakohus andis 4. oktoobri 2019. a määrusega kostjatele riigi õigusabi, kohustades neid

maksma tagasi ½ tekkinud õigusabikuludest.

TsMS § 190 lg 5 teise lause kohaselt mõistab kohus menetluskulud, mille tasumisest kostja on

vabastatud või mida kostja võis tasuda osamaksetena, hagi rahuldamata või läbi vaatamata

jätmise või asja menetluse lõpetamise korral hagejalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi

rahuldamata jäetud osaga, sõltumata sellest, kas ka hageja sai menetlusabi menetluskulude

kandmisel.

Maakohus rahuldas 25. jaanuari 2021 otsuses kostjate esindaja taotluse ning määras advokaadi

tasu ja kulude suuruseks kostjate esindamise eest 1329 eurot 60 senti (koos käibemaksuga).

Maakohus ei ole resolutsioonis vastavalt RÕS § 22 lg-le 7 tasu suurust eraldi märkinud.

Ringkonnakohus saab ise selle vea parandada.

Ringkonnakohus määras 15. oktoobri 2021. a määrusega ringkonnakohtu menetluses kostjatele

osutatud riigi õigusabi tasu ja kulu suuruseks 426 eurot 96 senti (koos käibemaksuga).

Seega on kostjate esindaja tasu ja kulu põhjendatud kokku 1756 euro 56 sendi

(1329,60+426,96) ulatuses. Lähtudes TsMS § 190 lg-st 5, tuleb nimetatud summa mõista

hagejatelt riigituludesse välja.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostjad maksnud kohtu deposiidikontole ette

tunnistajatasu 49 eurot (V.P. makse 09.04.2020). Maakohus rahuldas 22. detsembri 2020. a

määrusega tunnistaja K.P. taotluse tunnistaja kulude hüvitamiseks osaliselt, määras hüvitada

tunnistajale seoses menetlusest osavõtuga tekkinud kulu kokku 65 eurot 67 senti, mis maksti

välja Tartu Maakohtu vahendite arvelt. Kuivõrd menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäävad

hagejate kanda, tuleb hagejatelt mõista kostjate kasuks välja kostjate poolt ette makstud

tunnistajatasu 49 eurot ning täiendavalt riigi tuludesse välja riigi vahenditest tunnistajale

tasutud 16 eurot 67 senti.

Riigituludesse välja mõisted kulu tuleb hagejatel tasuda 15 päeva jooksul käesoleva otsuse

jõustumisest arvates (TsMS § 179 lg 5). Menetluskulude tasumisega viivitamise korral on

hagejad kohustatud tasuma viivist alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Indrek Parrest

Triin Uusen-Nacke