2-19-15575/70 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. oktoober 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-15575

Tsiviilasi

Janek Leesi ja Maris Leesi hagi Mihkel Kruusi ja Aidi

Kruusi vastu 35 645 euro 66 sendi ja viivise saamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

Apellatsioonkaebuse hind 20 878 eurot 56 senti

Vastuapellatsioonkaebuse hind 17 618 eurot 75 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 26. mai 2021. a otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuse liigid

Mihkel Kruusi ja Aidi Kruusi apellatsioonkaebus

Janek Leesi ja Maris Leesi vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellandid / vastustajad (kostjad):

I. Mihkel Kruus (isikukood XXXXXXXXXXX)

II. Aidi Kruus (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat Andrus

Lillo ja advokaat Artur Maljukov

Vastustajad / vastuapellandid (hagejad):

I. Janek Lees (isikukood XXXXXXXXXXX)

II. Maris Lees (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Tõnu Mets

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 26. mai 2021. a otsus osas, milles maakohus rahuldas

hagejate põhivõla nõude 17 356 eurot ületavas osas ning jaotas ja määras kindlaks

menetluskulud.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi täiendavalt 1976 euro

väljamõistmise nõudes rahuldamata, jaotada menetluskulud lähtudes hagi

rahuldamise ulatusest ning määrata kindlaks menetluskulud.

3. Rahuldada Mihkel Kruusi ja Aidi Kruusi apellatsioonkaebus ning Janek Leesi ja

Maris Leesi vastuapellatsioonkaebus osaliselt.

4. Otsuse tervikresolutsioon on järgmine:

4.1 Rahuldada hagi osaliselt.

4.2 Mõista Mihkel Kruusilt ja Aidi Kruusilt solidaarselt Janek Leesi ja Maris

Leesi kasuks välja 17 356 eurot.

4.3 Mõista Mihkel Kruusilt ja Aidi Kruusilt solidaarselt Janek Leesi ja Maris

Leesi kasuks välja viivis tasumata põhinõudelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses alates 7. oktoobrist 2019 kuni põhinõude

täieliku tasumiseni.

4.4 Jätta menetluskuludest 51% Janek Leesi ja Maris Leesi kanda ning 49%

Mihkel Kruusi ja Aidi Kruusi kanda.

4.5 Mõista Mihkel Kruusilt ja Aidi Kruusilt solidaarselt Janek Leesi ja Maris

Leesi kasuks välja menetluskulude hüvitis 2176,66 eurot.

4.6 Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Janek Lees (hageja I) ja Maris Lees (hageja II) esitasid 7. oktoobril 2019 Tartu Maakohtule

Mihkel Kruusi (kostja I) ja Aidi Kruusi (kostja II) vastu hagi, milles palusid kostjatelt enda

kasuks solidaarselt välja mõista 35 645 eurot 66 senti ning põhinõudelt võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 26. veebruaril 2018

kinnisasja müügilepingu. Lepingu esemeks oli kinnistu asukohaga XXXXXXXXXXX, XX

maakond (registriosa nr XXXXXXX) koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kinnistu

müügikuulutuses oli märgitud hoone valmisaastaks 2006 ning hoone seisukorraks „uus“. Seega

pidi eramu vastama uueväärse elamu kvaliteedile. Hoone ülevaatamisel ja notariaalaktis ei

avaldanud müüjad hoonel esinevaid puudusi.

Märtsis 2018 asusid hagejad eramut kasutama enda elukohana. Esimese puudusena ilmnesid

ventilatsiooniprobleemid, kui jaanuaris 2019 hakkas eramu teise korruse ventilatsiooniavadest

tilkuma vett, mis kahjustas lage ja seina. 11. märtsil 2019 selgus, et vahelaele ja

katusekonstruktsioonidele on tuisanud lumi. 13. aprillil 2019 teostas OÜ Asulavent

ventilatsioonisüsteemi ülevaatuse ning tuvastas, et vee tilkumise ventilatsiooniavadest

põhjustab ventilatsioonitorustiku isoleerimata jätmine, mille tagajärjel kondenseerub torudesse

vesi. Lisaks tuvastati, et kuigi majas on ehitatud väljatõmbesüsteem, ei ole tagatud

väljatõmmatavat õhku kompenseerivat õhu sissetõmbesüsteemi. Kuna ventilatsioonisüsteemi

ei saa kasutada, ei saa kasutada ka köögikubu väljatõmbesüsteemi, mis on juhitud ventilatsiooni

üldsüsteemi ning toidu lõhnad kanduvad mööda torustikku maja teistesse ruumidesse. OÜ

Asulavent

hinnangul

kuluks

ventilatsioonisüsteemi

puuduste

kõrvaldamiseks,

et

ventilatsioonisüsteem vastaks vähemalt keskmisele ehitusstandardile, hinnanguliselt 2976

eurot.

15. märtsil 2019 teostas OÜ Vikerpuu elamu katuse ülevaatuse ning leidis, et lume olemasolu

katuse all tingis mansardkatuse murdekoha ja katuseharja avatus. Sademed pääsevad katuse

aluskonstruktsioonini, tekivad niiskuskahjustused ning konstruktsiooni kandevõime langeb.

Katuse visuaalsel ülevaatusel selgus, et lahti on ka katuse ääreplekid.

13. juunil 2019 ilmnesid tugeva vihmasaju järgselt ulatuslikud veelekked läbi katuse. Vesi

tilkus läbi katuse korstna kõrvalt, katlaruumi laest ning esiku laest eramu siseruumidesse.

Ilmnes, et katuse seisund on halvem kui arvatud. Et välja selgitada, mis põhjusel toimuvad nii

ulatuslikud veelekked, tellis hageja põhjaliku ekspertiisi katuse seisundi ning lekke põhjuste

väljaselgitamiseks.

12. augustil 2019 esitas OÜ Katusepartner ekspertarvamuse elamu katuse kohta, milles ekspert

tõi välja katuse paigaldamisel tehtud ehitusvead: katuse pleki eritasapindade ühenduskohtadel

puudub üleminekuplekk; puudulikult on vormistatud kõik katusepleki liitekohad (korstna

ümbrus, ventilatsioonitoru läbiviik katusest, katusehari, katuse neelud), mistõttu katus ei ole

veekindel; katus on ehitatud diagonaalist välja; roovitis on paigaldatud valesti ning

katuseplaatide kruvid kinnitatud valedes kohtades; pennide ja sarikate vaheline ühendus ei ole

nõuetekohaselt tehtud ja sarikad on paigaldatud liiga hõredalt, millest tulenevalt on katus

vajunud lohku; sarikad on vales mõõdus; katuseplaatide alt puudub osaliselt aluskate, mis

takistaks kondensvee pääsu konstruktsioonidesse; katuse viiluplekk on täielikult lahti;

vihmaveesüsteem ei ulatu viilu otsani; tuulekasti laudade vahelt puuduvad õhutusvahed, mis

takistavad katusepleki aluse kondensvee aurustumist; puudub katuseharja alune tuulutus;

ventilatsioonitorud on soojustamata; katuse paigaldusel on kasutatud sobimatuid naelu; katuse

alune vahelagi on puudulikult soojustatud; katusealuse tuulesuunajana on kasutatud penoplasti

tükki, mis ei täida seda ülesannet. OÜ Katusepartner hinnangul on ehitusvigade parandamise

hinnanguline maksumus 32 129 eurot 66 senti.

Hagejad teavitasid kostjaid elamu katuse esmasel ülevaatusel tuvastatud puudustest 20. märtsi

2019 e-kirjaga ning tugeva vihmasajuga tekkinud leketest samal päeval, s.o 13. juunil 2019.

Hagejad esitasid 9. septembril 2020 lepingulise esindaja vahendusel kostjatele ettepaneku asja

lahendamiseks kohtuväliselt koos OÜ Asulavent ja OÜ Katusepartner hinnapakkumistega

ehitusvigade parandamiseks selliselt, et katusekonstruktsioonid ja ventilatsioonisüsteem

vastaks vähemalt keskmisele ehitusstandardile.

Elamul ilmnenud puudused on varjatud puudused, mis olid olemas riisiko ülemineku ajal

ostjatele. Kostjaid on puudustest teavitatud mõistliku aja jooksul, müüjad teadsid nimetatud

puudustest, kuid ei teavitanud ostjaid puudustest, mistõttu vastutavad müüjad puudustest

tuleneva kahju eest. Kahju hüvitamise nõue koosneb erinevatest kavandatud puuduste

kõrvaldamise tööde maksumusest (ventilatsioonisüsteem 2976 eurot; katus 32 129 eurot 66

senti) ja kuludest puudused kindlaks teinud asjatundja arvamustele (300 eurot) ning

õigusabikuludest (240 eurot).

Kohtumenetluses riiklikult tunnustatud eksperdi Magnus-Mait Otsa poolt läbi viidud

ekspertiisiga hinnati katusega seotud kahjuhüvitise suuruseks 29 728 eurot 69 senti, kui katus

pidi 26. veebruaril 2018 seisuga vastama uue katuse kvaliteedile või 15 816 eurot, et katus

vastaks 26. veebruaril 2018 seisuga keskmisele kvaliteedile. Kuna müügikuulutuses oli elamu

seisukorraks märgitud uus, leiavad hagejad, et asjakohasem hüvitis oleks 29 728 eurot 69 senti,

ent jäävad siiski hagis esitatud nõude juurde, kuna hagis nõutud kahjuhüvitise aluseks olev

hinnapakkumine on täpsem.

2. Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ja taotlesid selle rahuldamata jätmist.

Lepingu esemeks olev kinnistu vastab lepingutingimustele, vastupidine on tõendamata. Nii

ventilatsioonitööd kui ka katusetööd vastavad vähemalt keskmisele kvaliteedile ega ole tehtud

puudustega. Samuti ei ole hagejad kostjaid puudustest ettenähtud tähtaja jooksul teavitanud.

Hagejad pidid väidetavad puudused avastama vahetult pärast valduse saamist või mõistliku aja

jooksul. Hagejad said valduse 12. märtsil 2018, kuid edastasid teavituse väidetavatest

puudustest esmakordselt alles 20. märtsil 2019 ehk aasta hiljem.

Magnus-Mait Otsa eksperdiarvamus on koostatud ebapädeva isiku poolt, samuti ei ole see

tõendina usaldusväärne, kuna selles toodud väiteid ei ole võimalik kontrollida ega nende

õigsuses veenduda, ka järelduste kujunemine ei ole selgesti ega vastuoludeta jälgitav ega

kontrollitav. Eksperdiarvamus põhineb osaliselt asjakohatutel standarditel ja nõuetel. Samuti

viidatakse paigaldusjuhendile, mille puhul ekspert ise ei ole ka kindel selle usaldusväärsuses.

Osaliselt on küll eksperdi poolt viidatud mingitele nõuetele, millele üks või teine asi peaks

vastama, kuid ei ole selgitatud, millisest allikast vastav nõue tuleneb ja kas see üldse on olemas

ning kas see 2004. aastal ka kehtis. Samuti on eksperdiarvamuses mitmete asjaolude osas

esitatud üksnes oletusi ja subjektiivseid hinnanguid, mis on lubamatu. Asjade tuvastamisel, mis

eeldavad kontrollimiseks mõõdistusi, ei ole ekspert seda teinud, mis ei anna võimalust

veenduda eksperdi vastavate järelduste objektiivsuses, olemasolus ja põhjenduses. Ühtlasi

viitavad eksperdiarvamuses kasutatud selgitused ja väljendid selgelt eksperdi erapoolikusele

hagejate suhtes.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 26. mai 2021. a otsusega hagi osaliselt, mõistis kostjatelt

solidaarselt hagejate kasuks välja 19 332 eurot ning kohustas kostjaid tasuma põhivõlalt viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 7. oktoobrist 2019 kuni põhinõude

täieliku tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud 46% ulatuses hagejate ja 54% ulatuses

kostjate kanda ning tasaarvestuse tulemusena mõistis kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks

välja menetluskuludena 2480 eurot 56 senti. Maakohus määras, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

Maakohtu põhjenduste kohaselt puudub vaidlus, et kinnistu müügikuulutuses oli märgitud

hoone valmisaastaks 2006 ning hoone seisukorraks „uus“. Maakohus leidis, et mõistlik isik

VÕS § 29 lg 4 tähenduses saab aru, et elamu ei saanud vastata müügilepingu sõlmimise aja

seisuga uue elamu kvaliteedile. Kuna müügikuulutuses oli märgitud hoone valmimisaasta 2006,

sai sõna „uus“ olla kasutusel tähenduses kui „uuepoolne“.

Asja materjalidest nähtuvalt ei esine elamul puudusi, mis takistaks selle kasutamist sihipärasel

eesmärgil. Seega tuleb tuvastada, kas kinnistu vastas keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lg 1).

Maakohus leidis, et elamu ventilatsioonisüsteemide puudused on tõendatud OÜ Asulavent

ehitise auditi, Katusepartner OÜ 12. augusti 2019 ekspertarvamuse ja riiklikult tunnustatud

ekspert Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusega. Eeltoodud dokumentide põhjal leidis

maakohus, et elamu ventilatsioonisüsteem ei vasta ventilatsioonitorustiku isoleerimata jätmise

ning väljatõmmatavat õhku kompenseeriva õhu sissetõmbesüsteemi puudumise tõttu vähemalt

keskmisele kvaliteedile ning seega ka lepingutingimustele.

Maakohus leidis, et elamu katuse puudused on samuti tõendatud Katusepartner OÜ 12. augusti

2019 ekspertarvamuse ja riiklikult tunnustatud ekspert Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusega,

millest nähtus, et elamu katus ei vasta ehitusvigade ning seetõttu tekkinud või tulevikus tekkida

võivate kahjustuste tõttu osaliselt vähemalt keskmisele kvaliteedile ning seega ka

lepingutingimustele.

Kostjad vastutavad elamu lepingutingimustele mittevastavuse eest, kuna mittevastavused olid

olemas kinnistu ostjatele üleandmise ajal. Lepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku, et lepingu

eseme otsene valdus antakse ostjatele üle hiljemalt 12. märtsil 2018 ning üleandmise-

vastuvõtmise akti kohaselt on kinnistu ostjatele 11. märtsil 2018 üle antud. Magnus-Mait Otsa

ekspertarvamuse kohaselt esinevad maja konstruktsioonidel ja ennekõike neeluala sarikatel

pikaajalise sademete läbijooksu jäljed, mis ei teki 1-2 aastaga, seega katus on lekkinud

neeluosas ja mitmes muus piirkonnas selle ehituse algusest peale. Ekspert juhtis tähelepanu, et

lühiajaliste sadude puhul jäävad selle katuse puudustest tingitud läbijooksud pööningule, ilma

märketa siseruumides, kuid pööningul on olulisi jälgi sellest, et suuremate sadude ja

lumesulamiste puhul on sademevesi jõudnud kindlasti ka enne 26. veebruari 2018

siseruumidesse. Ka olemasolev muutmata ja väga suurte puudustega aluskatte paigaldus, eriti

neeluosas, ei jäta võimalust, et läbijookse varem ei esinenud. Eksperdi hinnangul on kõik katuse

puudused tingitud elamu ehitaja ebaprofessionaalsest tööst. Ka ventilatsioonisüsteemi

puudused pidid nende olemust arvestades olemas olema kinnistu ostjatele üleandmise ajal.

Kostja vastuväited Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusele esitati lõplikes seisukohtades ja seega

hilinenult. Vastuväited eksperdiarvamusele tuleb esitada menetluses selliselt, et poolel, kes

soovib eksperdiarvamusele tugineda, oleks võimalik taotleda vajadusel kordusekspertiisi

määramist TsMS § 304 lg 1 alusel. Kostjad olid kohtuistungil eelmenetluse lõpetamisega nõus

ega väljendanud ka pärast eksperdi ülekuulamist seisukohta, et ekspertarvamus tuleks selles

esinevate ulatuslike puuduste tõttu jätta tõendina arvestamata. Magnus-Mait Ots on

diplomeeritud ehitusinsener (tase 7), kes on kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja

ehitustehniliste ekspertiiside valdkonnas ning kes eksperdiarvamusest nähtuvalt omab 27 aasta

pikkust ehitus- ja ekspertiisikogemust. Seega saab pidada teda eriteadmistega isikuks. Eksperdi

poolt toodud järelduste kujunemine on ka jälgitav ja põhjendatud, kohus on eksperdi

kohtuistungil üle kuulanud ja pooltel oli võimalus eksperti küsitleda.

Kuigi pooled ei vaidle, et ostjad on enne müügilepingu sõlmimist elamu üle vaadanud ning on

seda ka lepingu punktis 1.8.2 kinnitanud, ei ole katuse puudused ning ventilatsioonitorustiku

isoleerimata jätmine ning väljatõmmatavat õhku kompenseeriva õhu sissetõmbesüsteemi

puudumine sellised puudused, mille hagejad eriteadmisteta isikutena pidanuks asja kasutamise

käigus varem avastama ning hagejad on teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul

pärast nende avastamist (VÕS § 220 lg 1 ja 3).

Hageja I sõnul (II kd, tl 25) ei ole hagejad ehitusega varem kokku puutunud, reaalselt asusid

nad elamus elama mais 2018, tehes märtsist maini remonti. Hagejad panid remonti tehes tähele,

et plaadid olid natuke teist värvi kohtades, kus olid läbijooksud. Garaaži katusel oli puudulik

soojustus. Hageja I sõnul vahetasid nad esimesel aastal tapeedi värvisid köögi. Kostjad on

lõplikes seisukohtades hageja I avaldatust järeldanud, et järelikult pidid hagejad juba vahetult

pärast elamu soetamist remondi tegemisel avastama, et plaadid olid teist värvi ja seal olid

läbijooksud, soojustus oli puudulik garaaži katusel, vahetati tapeet ja värviti köök läbijooksude

jälgede tõttu, katus oli diagonaalist väljas ja ei täida funktsiooni ning lekkis. Eeltoodud kostjate

järeldused on meelevaldsed. Asjaolust, et plaadid olid osades kohtades teist värvi, ei pidanud

hagejad võimalikest läbijooksudest aru saama, vaid hagejad on tagantjärele seostanud teist

värvi plaadid läbijooksu varjamisega. Eelistungi protokollist ei nähtu, et kostjad oleks vahetult

pärast elamu soetamist selles remonti tehes nimetatud puudused avastanud ning et tapeet

vahetati ja köök värviti läbijooksude jälgede tõttu.

Kostjad pidid ventilatsiooni ja katuse probleemidest teadlikud olema, kuid ei avaldanud neid

hagejatele (VÕS § 221 lg 1 p 2). Vaidlust ei ole, et kostja I on ise maja ehitanud, teostanud

omanikujärelevalvet ja ehitise ülevaatuse. Alates elamu valmimisest kuni selle hagejatele

võõrandamiseni elasid seal kostjad. Arvestades, et Magnus-Mait Otsa ekspertarvamuse

kohaselt soojustamata torude tõttu tekkiv kondensatsioonivesi tilgub pööningusoojustuse sisse

ja osaliselt voolab mööda toru tagasi tubade laeplaatidesse, on eluliselt usutav, et

ventilatsioonisüsteemi probleemid pidid ilmnema juba ajal, mil elamu oli kostjate kasutuses

ning kostjad olid plaadid kohtades, kus olid läbijooksud, puuduste varjamiseks välja vahetanud.

Ka nähtub ekspertarvamusest, et katus on lekkinud algusest peale ning eelmine omanik oli

puudustest teadlik ja on oma puudulikele ehitustehnilistele teadmistele tuginedes osaliselt

püüdnud puuduseid kõrvaldada, kuid on seda teinud ebaprofessionaalselt ja kestva tulemuseta.

Kuna kostjad puudusi ei tunnistanud ega tunnista ka kohtumenetluses, ei oleks kohustuse

täitmiseks täiendava tähtaja määramisel olnud tulemust (VÕS § 115 lg 2 ja 3). Seega võivad

hagejad nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist täitmiseks täiendavat tähtaega

määramata.

Ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise maksumus on 2976 eurot, mis on tõendatud

Asulavent OÜ 16. märtsi 2019 hinnapakkumisega (I kd, tl 87). Magnus-Mait Otsa

ekspertarvamuse kohaselt maksab elamu katusel ja selle kande- ning aluskonstruktsioonil

esinevate puuduste likvideerimine koos käibemaksuga 28 456 eurot 69 senti, et

konstruktsioonid vastaks 26. veebruari 2018 seisuga uue katuse kvaliteedile, või 14 544 eurot,

et konstruktsioonid vastaks 26. veebruari 2018 seisuga keskmisele kvaliteedile. Kuivõrd

maakohus leidis eelnevalt, et elamu ei saanud vastata müügilepingu sõlmimise aja seisuga uue

elamu kvaliteedile, tuleb katuse ja selle kande- ning aluskonstruktsioonidel esinevate puuduste

kõrvaldamise kuludeks lugeda 14 544 eurot. Magnus-Mait Otsa ekspertarvamuse kohaselt on

elamu katusel ja selle kande- ning aluskonstruktsioonil esinevate puuduste tõttu tekkinud

elamule kahju, mille likvideerimine maksab koos käibemaksuga 1272 eurot.

Hüvitamisele kuuluvad ka mõistlikud kulud kahju kindlaks tegemiseks ja nõuete esitamiseks

540 eurot (VÕS § 128 lg 3). Kahju kindlaks tegemiseks on hagejad tellinud ekspertiisi hinnaga

300 eurot (I kd, tl 167). Lisaks on hagejad esitanud kostjatele lepingulise esindaja vahendusel

ettepaneku asja lahendamiseks kohtuväliselt, kuluga 240 eurot (I kd, tl 108).

Seega rahuldas maakohus hagejate põhinõude 19 332 euro ulatuses (2976 + 15 816 + 540).

Kuivõrd hagejad palusid välja mõista kahju hüvitise 35 645 eurot 66 senti, jäi hagi rahuldamata

16 313 euro 66 sendi ulatuses.

Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel 46% ulatuses hagejate ja 54% ulatuses

kostjate kanda. Menetluskulude kindlaksmääramisel leidis maakohus, et riigilõivude osas on

hagejate menetluskulud põhjendatud. Poolte menetluskulud on põhjendatud ka osas, milles

need sisaldavad eksperdikulusid ning ehituslike konsultatsioonide kulusid. Poolte lepingulise

esindaja kulude osas leidis maakohus, et need ei vasta asja keerukusele ja mahule ning ei ole

seetõttu märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud (TsMS § 175 lg 1). Maakohus luges

hagejate lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuks kokku 40 tunni ulatuses, millest 6 tundi

kuulub hüvitamisele tunnihinnaga 100 eurot + käibemaks (120 eurot) ning 34 tundi

tunnihinnaga 125 eurot + käibemaks (150 eurot). Kostjate lepingulise esindaja ajakulu luges

maakohus samuti põhjendatuks ja vajalikuks kokku 40 tunni ulatuses, millest 19 tundi kuulub

hüvitamisele tunnihinnaga 125 eurot + käibemaks (150 eurot) ning 21 tundi tunnihinnaga 120

eurot + käibemaks (144 eurot). Lepinguliste esindajate vahetamisest tingitud täiendavat ajakulu

ei saa põhjendatuks pidada, samuti on selgelt ülemäärased kostjate menetluskulud osas, milles

need puudutavad eksperdi küsitlemiseks ettevalmistamist ning lõplike seisukohtade koostamist.

Poolte lepinguliste esindajate tunnihinnad ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest

makstavat tasu ning on põhjendatud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osaliselt

osas, milles maakohus hagi rahuldas ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.

Kostjad paluvad teha asjas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud

mõlemas astmes solidaarselt hagejate kanda.

Kostjad nõustuvad maakohtuga, et elamu ei saanud vastata müügilepingu sõlmimise ajal uue

elamu kvaliteedile.

Maakohus on aga alusetult jätnud kostjate lõplikes seisukohtades esitatud vastuväited

ekspertiisiaktile arvestamata ja hindamata. Maakohus pole piisavalt põhjendanud, miks kostjate

viidatud puudused ei muuda eksperdiarvamust ebausaldusväärseks. Eeltoodu on kaasa toonud

ebaõige otsuse. Kostjatel polnud võimalust ekspertiisi kohta arvamust avaldada enne eksperdi

küsitlemist kohtuistungil, kuna alles siis selgus, kas puudused ekspertiisis esinevad ja kas

eksperdi küsitlemise ajal on neid võimalik kõrvaldada.

Kostjad on endiselt seisukohal, et Magnus-Mait Otsa eksperdiarvamus tuleb jätta tõendina

arvestamata, kuivõrd see on koostatud ebapädeva isiku poolt, ei vasta majandus- ja

taristuministri määrusele nr 116 „Ehitise auditi tegemise kord“ ning on vastuoluline ja puudulik.

Samuti on ekspert arvamuse koostamisel lähtunud ebaõigetest eeldustest ja alustest ning selles

toodud järelduste kujunemist ei ole võimalik jälgida ega kontrollida. Eksperdiarvamusele

lisatud dokumendid ei ole dokumentaalsed tõendid ja tuleb jätta arvestamata (Riigikohtu 5. mai

2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-52-03, p 23).

Hagejad ei ole oma nõudeid õigeaegselt esitanud (VÕS § 220 lg 3). Hagejad ei ole tõendanud

ja maakohus ei ole usaldusväärselt tuvastanud, millal hagejad asja lepingutingimustest teada

said või pidid teada saama (VÕS § 220 lg 1). Kõik hagejate viidatud katusega seonduvad

puudused on visuaalselt koheselt tuvastatavad, neid on võimalik avastada tavapärase ülevaatuse

käigus, tegemist pole varjatud puudustega. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 ja § 438

nõudeid, kuna ei analüüsinud iga hagejate viidatud puudust ning ei põhjendanud veenvalt, mille

alusel tuleb asuda seisukohale, kas vastava puuduse puhul on tegemist varjatud puudusega.

Kuivõrd hagejad teavitasid kostjaid puudustest alles märtsis 2019, ei saa nad asja

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Hagejad tegid elamus kohe pärast soetamist

remonti, mistõttu ei ole välistatud, et viidatud puudused tekkisid remonttööde käigus. Eeltoodut

pole senini ümber lükatud, mistõttu tuleb asuda seisukohale, et puudused on hagejad ise

põhjustanud pärast elamu omandamist ja neid polnud elamu üleandmisel olemas.

Maakohtu otsus on ka vastuoluline väidete ja tõendite hindamisel. Maakohus on väitnud, et

hagejate väiteid selle kohta, et nad remonti tehes panid tähele, et plaadid olid läbijooksu

kohtades natuke teist värvi, on meelevaldne tõlgendada selliselt, et hagejad vähemalt remondi

tegemise ajal pidid puudustest teada saama. Samas pidas maakohus eluliselt usutavaks, et

ventilatsioonisüsteemi probleemid pidid ilmnema juba ajal, mil elamu oli kostjate kasutuses

ning just kostjad olid plaadid läbijooksu kohtades puuduste varjamiseks välja vahetanud.

Eeltoodut ei ole tuvastatud ega tõendatud. Maakohus ei ole veenvalt, usutavalt ega jälgitavalt

põhjendanud, mille alusel on vastava vahe tegemine ja vastuoluline lähenemine põhjendatud.

Maakohus on hinnanud Vikerpuu OÜ arvamust kui tõendit ebaõigesti, sh andnud tõendile

sisuga vastuolus oleva tähenduse. Maakohus jättis tähelepanuta, et hagiavalduses on viidatud,

et hagejad tellisid 15. märtsil 2019 kohale Vikerpuu OÜ. Spetsialist ei tuvastanud tuulekastide,

vihmaveerennide, lumetõkete, katuseredelite, käiguteede, elamu soojustuse ega madalama

katuseosa konstruktsiooni probleeme ega varjatud puudusi.

Ehitusekspert A. Mägi hinnangul on Katusepartner OÜ arvamus koostatud ebapädeva isiku

poolt ning vastavalt 2013. aasta standardile, mis ei ole kohaldatav, kuivõrd ventilatsioon ehitati

2004. aastal. Samuti leidis kohus ise 16. veebruari 2020 eelistungil, et arvamus sisaldab olulisi

vigu. Ka ekspert Magnus-Mait Ots tunnistas kohtuistungil, et tema tehtud ekspertiis käsitleb

ehituslikke puudusi 2006. ja 2018. aasta seaduste ja nõuete järgi. Seega on ka vastavad

seisukohad asjakohatud. Magnus-Mait Otsa selgitustest nähtub, et ta ei ole olnud

eksperdiarvamuse koostamisel erapooletu ja tal puudub pädevus ventilatsioonisüsteemide

ehituses. Ekspertarvamuses on viidatud hulgaliselt asjakohatutele puudustele.

Ventilatsioonisüsteemide puuduste näol polnud tegemist varjatud puudustega. Maakohtu otsus

on ekslik osas, et OÜ Asulavent hinnangul kuluks ventilatsioonisüsteemi puuduste

kõrvaldamiseks, et ventilatsioonisüsteem vastaks vähemalt keskmisele ehitusstandardile,

hinnanguliselt 2976 eurot. Sellist väidet toimiku materjalidest ei nähtu. Hinnapakkumise kohta

kirjutas ka hageja I ise kostjatele, et enamuses koosneb see kaasajastamisega seotud töödest

ning nende eest nad kostjatelt tasumist ei soovi. Kogu menetluse käigus ei muutnud hagejad

selles osas oma seisukohta. Üksnes hea tahte märgiks olid kostjad kevadel 2019 nõus kinni

maksma ventilatsioonisüsteemi soojustamise 300 euro ulatuses. Eeltoodu osas ei ole tänaseni

tagasisidet laekunud. Seega tuleb asuda seisukohale, et hagejad on vähemalt konkludentselt

loobunud vastavast ventilatsiooniga seotud nõudest. Maakohus jättis eeltoodu täielikult

tähelepanuta.

5. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist.

Hagejad paluvad menetluskulud jätta kostjate kanda.

Apellatsioonkaebus kordab pea sõna-sõnalt kostjate lõppseisukohtades esitatud vastuväiteid

Magnus-Mait Otsa ekspertarvamusele ning need tuleb jätta tähelepanuta. Nõuete esitamise

õigeaegsuse ja puuduste varjatud iseloomu osas jäävad hagejad enda maakohtus esitatud

seisukohtade juurde.

Maakohus on õigustatult jätnud kostjate hilinenult esitatud väidete ja tõenditega arvestamata

ning sama peab tegema ka ringkonnakohus (TSMS § 652 lg 1 p 2, lg 2, lg 3 p 1 ja 2). Kostjad

eksisid lõplikes seisukohtades uusi väiteid ja tõendeid esitades TsMS § 402 lg 2 teise lause

vastu. Samuti on kostjad eiranud avalduste esitamise tähtaegasid TsMS § 329 lg 1 ning § 330

lg 1 ja 3 järgi. TsMS § 66 järgi polnud kostjatel õigust lõppseisukohtades uusi väiteid ja

tõendeid esitada.

Magnus-Mait Otsa ekspertiisiakt ei ole puudulik. Kostjate etteheited on kohatud, kuivõrd

ekspert on tööd tehes juhindunud Tartu Maakohtu 6. juuli 2020. a määrusest, kus on juba

esitatud küsimustes täpsustanud, millise aja seisuga tuleb hinnang anda ja küsimusele vastata.

Magnus-Mait Ots on riiklikult tunnustatud ekspert ning tema pädevuse kohta ei pea hagejad

eraldi tõendeid koguma ja esitama.

Vaiko Ülejõe (Katusepartner OÜ) pädevuses ei saa olla kahtlust. Vaiko Ülejõe omab

kaldkatuseehitaja 4. taset, kelle pädevusse kuulub katuseehituse teostamisel ilmnenud vigade

analüüsimine ja parandamise nõustamine. Apellatsioonkaebuses on tuginetud A. Mägi

hinnangule, kes ei ole asjas asjatundja arvamust ega eksperthinnangut andnud.

Elamu tegelik ehitusaeg on tõendamata, kuid hagejatele avaldatud andmete kohaselt valmis see

2015. aastal ja pidi olema müügi ajal seisukorralt „uus“. Apellatsioonkaebuses on korduvalt

esitatud väiteid elamu ja selle osade ehitamise aja ning sellel ajal kehtinud normide kohta, kuid

tegeliku ehitamise aja kohta puuduvad asjas mistahes tõendid. Kostjate või nende lepinguliste

esindajate seletused ei ole TsMS § 229 lg 2 järgi tõendiks (Riigikohtu 17. märtsi 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-178-14, p 13). Ka on tõendamata hagejate teadlikkus sellest, et elamus oleks

puudused või oleks see ehitatud 2004. aastal. Magnus-Mait Ots on tuvastanud, et elamul

puuduvad ehitamise dokumendid, sh seadusega nõutav tööprojekt ja kostja I on eksperdile

avaldanud, et elamu ehitusel puudusid registreeritud pädevad ehitusettevõtted-töövõtjad ja

põhiliseks ehitajaks oli ilma ehitushariduseta kostja I ise (II kd, tl 123). Ainsaks elamu kvaliteeti

ja ehitusaega käsitlevaks dokumendiks, millest saab seisukorra hindamisel juhinduda, on elamu

müügikuulutus, milles avaldatud infole hagejad kinnistut soetades tuginesid.

Vikerpuu OÜ tuvastas lume katuse alla sattumise põhjuse, kuid ei teinud katuse ekspertiisi.

Seega on ebaõige kostjate väide, justkui oleks ettevõte teostanud katuse ekspertiisi, kus varjatud

puudusi ei tuvastatud.

Kostjate tõendamata oletused toimivast ventilatsioonist on ekspertide poolt üheselt ümber

lükatud. Samuti on juba 1998. aasta erialakirjanduses märgitud, et elamutesse, kus on ainult

väljatõmbeventilatsioon, tuleb paigaldada kõigisse eluruumidesse asendusõhu klapid, samuti

on väikemaja sundväljatõmbeventilatsiooni osaks mürasummuti (Olli ja Matti Seppänen.

Hoone sisekliima kujundamine. Tallinn: Koolibri 1998, lk 165 ja 169). Hagejatel puudusid

elamu ostmisel teadmised ventilatsioonisüsteemi ehitusest ja toimimisest, millest tulenevalt

puudus neil võimalus selle puudusi tavapärase ülevaatuse käigus avastada.

Apellatsioonkaebus sisaldab valeväiteid. Kostjad väidavad, et maakohus on eelistungil leidnud,

et Katusepartner OÜ ekspertarvamus sisaldab olulisi vigu. Sellist seisukohta ei ole maakohus

kunagi avaldanud, vaid maakohus märkis, et ekspert on tuvastanud katuses palju vigu. Kuna

istungit tehnilise rikkega seoses ei helisalvestatud, on hagejad vastavas osas ka protokolli

täpsustamist taotlenud. Kostjad püüavad ebaausalt ära kasutada protokolli mitmeti mõistetavat

sõnastust, püüdes ringkonnakohut lubamatult eksitusse viia (TsMS § 200 lg 2). Ka väidavad

kostjad, et Magnus-Mait Ots on istungil kinnitanud vajaliku pädevuse puudumist. Seda istungi

protokoll ei kajasta. Apellatsioonkaebuses viidatakse ka poolte väidetavale kirjavahetusele

OÜ Asulavent hinnapakkumise kohta, millist toimiku materjalide hulgas ei leidu. Mh ei ole

hagejad kunagi loobunud ventilatsioonisüsteemiga seotud nõuetest.

6. Hagejad esitasid vastuapellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada osas,

millega jäeti hagi osaliselt rahuldamata ja menetluskulude kindlaksmääramise osas ning teha

asjas uus otsus, millega rahuldada hagi täies ulatuses. Hagejad paluvad menetluskulud jätta

solidaarselt kostjate kanda, määrates hagejate menetluskulude suuruseks maakohtus 13 935

eurot.

Kostjatelt tuleb välja mõista kahjuhüvitis, millega oleks võimalik katuse taastamine seisukorda

„uus“. Maakohus rikkus TsMS § 436 lg-t 1 ja 2, kui eksis müügilepingu tingimuste

tuvastamisel, asudes ekslikule ja tõenditega vastuolus olevale seisukohale, et kuivõrd

müügikuulutuses oli eramu valmimisaastaks märgitud 2006, siis tuli müügikuulutuses märgitud

hoone seisukorrale „uus“ anda tähendus „uuepoolne“. Maakohus ei ole müügikuulutust täies

mahus tõendina analüüsinud. Samuti on kohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel, kuna

tuvastades müügilepingus poolte kokkuleppe hoone kvaliteedi osas, tuli kohtul hinnata eramu

katuse vastavust kokkulepitud omadustele VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes, mitte keskmisele

kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Viimase tõttu on otsus ka vastuoluline. Isegi, kui juhinduda

seisukorrast „uuepoolne“, tähendab seegi kokkuleppe olemasolu ja grammatiliselt sisuliselt

seisukorrale „uus“ vastamist, mis pidanuks kaasa tooma hagi rahuldamise täies ulatuses.

Müügikuulutuses esitatud teave kujutab endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217

lg 2 p 1 mõttes. Ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks võimalik lisada müügilepingusse

punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised

puudused on müügiesemel (Riigikohtu 14. märtsi 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 25;

30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19; 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-

1-43-15, p 18). Mistahes vastutust välistavaid kokkuleppeid ei ole pooled müügilepingus

sõlminud. Müügikuulutuse kohaselt oli müügi objektiks „uus elumaja Tartu linna piiril“, kus

maja seisukorraks oli märgitud „uus“. Kuigi ehitusaastaks oli müügikuulutuses märgitud 2006,

oli seda samas täpsustatud: „Endale ehitatud eramu on lõplikult valminud aastal 2015“ (III kd,

tl 79). Seega valmis hoone 2015. aastal. Hagejatel puudus mistahes põhjus kahelda

müügikuulutuses esitatud andmetes, et 2015. aastal valminud hoone oli müügi hetkel, 2018.

aasta alguses, seisukorralt „uus“. Seisukorrale „uus“ viitas ka kinnistu müügihind, mis vastas

piirkonnas uue elamu hinnale. Riiklikult tunnustatud ekspert Magnus-Mait Ots on oma

arvamuses leidnud ja kohtuistungil täiendavalt selgitanud, et hagejatele müüdud puudustega

eramu tegelik väärtus on puuduste tõttu minimaalselt 20% ehk 39 600 euro võrra kostjatele

tasutust madalam.

Eramu kvaliteedikokkuleppe tuvastamisel saab arvesse võtta vaid müügilepingu sõlmimisele

eelnevalt avaldatut. Seetõttu tuleb tähelepanuta jätta kostjate poolt hiljem menetluses esitatud

ja tõendamata jäetud selgitused eramu ehitamise aja, sellega seotud toimingute ning eramu

kvaliteedi kohta.

Eeltoodut arvesse võttes tuleb uuesti lahendada kahju hüvitise suuruse küsimus katust

puudutavas osas. Katuse puuduste likvideerimine hagejate poolt valitud teenusepakkuja

Katusepartner OÜ poolt maksab kokku 32 129 eurot 66 senti, milline summa tuleb kostjatel

hagejatele kahjuna hüvitada. See on lähedane riiklikult tunnustatud eksperdi Magnus-Mait Otsa

hinnanguga (29 728 eurot 69 senti). Maakohtu määratud hüvitis 15 816 eurot katuse keskmisele

kvaliteedile taastamiseks ei täida VÕS § 127 lg 1 eesmärki, kuna pooled olid kokku leppinud

eramu ja selliselt ka katuse vastamises seisukorrale „uus“. See ei kompenseeri ligilähedaseltki

puudustega müüdud eramu turuväärtuse minimaalset 39 600-eurost vähenemist.

Maakohtu otsus tuleb tühistada ka menetluskulude kindlaksmääramise osas. Kostjad hagejate

menetluskulude nimekirjale vastuväiteid ei esitanud ning hagejate õigusabikulud (arvestamata

riigilõivu ja riiklikult tunnustatud eksperdi tasu) olid kostjate omast märkimisväärselt

madalamad. Maakohus ei põhjendanud, millistel kaalutlustel ning milliste toimingute osas on

hagejale osutatud õigusabikulud loetud põhjendamatuks. Maakohus ei ole võrrelnud poolte

menetluskulude suurust ega arvestanud tõendamiskoormise jagunemist ja menetluslikku

olukorda. Maja kvaliteeti puudutava vaidluse puhul tuleks eeldada, et hagejate õigusabikulud

on kostjatest suuremad. Samuti ei ole maakohus arvesse võtnud iseenda hagejatele tehtud

päringute ja antud tähtaegade arvu, mis on vastamiseks kohustuslikud. Kostjate 25. märtsi 2021

menetluskulude nimekirjale esitasid hagejad 5. aprillil 2021 vastuväited. Maakohus ei ole

viimaseid arvesse võtnud ega seal toodud vastuväiteid analüüsinud. Mh ei olnud kostjate

25. märtsi 2021 menetluskulude nimekirjas esitatud TsMS § 174 lg 6 kohast kinnitust, mis

välistab käibemaksu hüvitamise (Riigikohtu 3. juuni 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-13,

p 16). Üllatuslikult on maakohtu otsuses käsitletud kostjate 25. märtsi 2021 menetluskulude

nimekirja asemel aga kostjate 14. mai 2021 menetluskulude nimekirja, mis tehti hagejatele

kättesaadavaks alles 27. mail 2021 pärast vastava päringu tegemist, kui asjas oli otsus juba

kuulutatud. Maakohus on kostjate menetluskulud kindlaks määranud hilinemisega esitatud ja

seega ebaseadusliku menetluskulude nimekirja alusel, mis sisaldas pealegi mitmeid täiendavaid

kuluridasid 25. märtsi 2021 menetluskulude nimekirjas kajastamata toimingute eest, milliseid

asja toimikust ei nähtu, näiteks väidetavad kulud AS-ile Arnold ja Tanel Seppelile. Hagejatel

puudus võimalus nendele vastuväidet esitada.

7. Kostjad vaidlevad vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist.

Väide, et hagejate arvates on elamu ehitatud 2015. aastal, on arusaamatu ja esitatud

esmakordselt vastuapellatsioonkaebuses, mistõttu tuleb see jätta tähelepanuta.

Müügilepingus ei sisaldu mingeid kokkuleppeid, millistele tingimustele hoone osad või

millisele kvaliteedile elamu peaks vastama. Maakohus pole ka mingit sellekohast kokkulepet

tuvastanud. On ebaõige, et katus pidi vastavalt müügilepingus kokkulepitule vastama

seisukorrale „uus“. Müügikuulutuses oli müügiobjektiks märgitud „Uus hind! Maja 30 meetrit

Tartu piirist” mitte “uus elumaja Tartu linna piiril“. Müügikuulutuses oli tõesti kirjas, et eramu

on lõplikult valminud aastal 2015. See tähendab, et eramu oli lõplikult valminud, mitte ehitatud

2015. aastal. Vastavalt ehitusseadustiku § 11 lg-le 4 ja seletuskirjale peaks ehitis vastama

ehitusloa saamise hetkel kehtinud nõuetele. Seega hagejate väited, et elamu peaks vastama

mingitele hilisematele nõuetele, on vastuolus kehtiva seadusega. Müügilepingu punkti 1.8.2

järgi kinnitavad hagejad, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva elamu ja neile

kostjate poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on teadlik elamu seisukorrast ehk et

elamu ei ole „uus“ ega ehitatud 2015.-2018. aastal. Vastavalt punktile 1.8.2 kinnitasid hagejad

ka, et on tutvunud hagiavalduse lisas 3 toodud „Valminud ehituse ülevaatuse aktiga” juba enne

müügilepingu sõlmimist. Ka oli elamu müügihind turuhinnast müügi hetkel u 20% madalam.

Kostjad viibisid pidevalt elamu ehitamise juures, kuid maja ehitasid oma ala asjatundjad.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada

põhivõla suuruse ning menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Ringkonnakohus

saab teha asjas uue otsuse, millega vähendab kostjatelt väljamõistetava põhivõla suurust 1976

euro võrra ja muudab menetluskulude jaotust ning väljamõistetud menetluskulude suurust. Nii

apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Maakohtu otsus jääb

muutmata põhivõla 17 356 euro ja sellelt viivise väljamõistmise osas. Ringkonnakohus nõustub

selles osas maakohtu põhjendustega.

9. Pooled vaidlevad selle üle, millistele nõuetele pidi müügilepingu esemeks oleval kinnisasjal

asuv elamu vastama. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti asunud seisukohale, et

elamut tuleb hinnata lähtuvalt selle müügikuulutuses märgitud ehitusaastast 2006. Hagejate

seisukoht, et elamut tuleks sisuliselt hinnata müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud nõuete järgi,

kuna müügikuulutuses oli märgitud elamu seisukorraks „uus“, ei ole põhjendatud. Tegemist on

subjektiivse hinnanguga elamu seisukorrale. Maakohus on õigesti leidnud, et olukorras, kus

müügikuulutuses oli kirjas konkreetne ehitusaasta, pidid lepingupooltega sarnased isikud sellest

aru saama, et hoone on olnud olemas juba sellest ajast. Sellele, et hagejad said aru, et tegemist

ei ole värskelt ehitatud majaga, viitab ka asjaolu, et hagejad asusid selles kohe pärast

müügilepingu sõlmimist remonti tegema. Olukorras, kus elamu oleks olnud värskelt ehitatud,

ei oleks selleks ilmselt vajadust olnud. Teistsugusele järeldusele ei anna alust asuda ka

müügikuulutuses sisalduv lause, et lõplikult valmis elamu 2015. a-l. Mõistlik isik ei saanud

sellest järeldada, et kõik elamu osad on valminud 2015. a-l. Praegu vaidlevad pooled elamu

katuse ja ventilatsiooni puuduste üle. Arvestades kuulutusest nähtuvat 10-aastast

ehitusperioodi, ei saanud mõistlik isik eeldada, et elamu oli aastatel 2006-2015 katuse ja

ventilatsioonita.

Ringkonnakohus ei nõustu samas ka kostjatega, et asjakohased oleksid hoopis 2004. a kohta

käivad ehitusnõuded. Olukorras, kus kostjad märkisid maja müügikuulutuses, et maja on

ehitatud 2006. a-l, said hagejad sellest ka lähtuda. Seega isegi juhul, kui maja oleks ehitatud

2004. a-l ning sel ajal kehtinuks võrreldes 2006. a-ga teistsugused ehitusnõuded, oleks tegemist

müügilepingu rikkumisega, kui maja ei vastaks 2006. a ehitusnõuetele.

10. Eeltoodust tulenevalt ei ole alust rahuldada hagejate vastuapellatsioonkaebust osas, milles

hagejad

vaidlustavad

maakohtu

otsust

hagi

osalise

rahuldamata

jätmise

osas.

Vastuapellatsioonkaebus põhineb sisuliselt üksnes väitel, et maja seisukord pidi müügilepingu

järgi olema „uus“. Asjas tehtud ekspertiisi raames on ekspert esitanud kaks hinnangut

katusetööde maksumuse kohta. Üks hinnang on tööde maksumusele, mis on vaja uue katuse

ehitamiseks. Teine hinnang on tööde maksumusele, mis on vaja teha selleks, et katus vastaks

keskmisele kvaliteedile. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku

asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju

hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ning VÕS § 127 lg 5 kohaselt ei

tohi isik kahju hüvitamise läbi üldjuhul rikastuda. Olukorras, kus hagejad ostsid 2006. a-l

ehitatud maja, tuleb nad seega asetada olukorda, mis oleks olnud siis, kui maja katus oleks

2006. a-l nõuetekohaselt ehitatud, mitte aga hüvitada neile täiesti uue katuse ehituse maksumus

(vt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Kuivõrd

ringkonnakohus ei nõustu hagejate seisukohaga, et maja katus pidi lepingu järgi olema uus, on

maakohus õigesti lähtunud eksperdi arvamuses toodud maksumusest katusetöödele, mida on

vaja teha selleks, et viia katus vastavusse keskmise kvaliteediga. Samal põhjusel ei ole

põhjendatud lähtuda ka Katusepartner OÜ pakkumisest, kuna see on tehtud sisuliselt uue katuse

ehitamiseks, mitte vana katuse puuduste kõrvaldamiseks.

Ringkonnakohus märgib, et hagejad on nõudnud kahju hüvitamist, mitte ei ole tuginenud hinna

alandamisele. Seetõttu ei ole asjakohane vastuapellatsioonkaebuse viide kinnisasja turuväärtuse

kohta.

11. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks kostjate apellatsioonkaebust katuse parandamise

kulude osas. Sisuliselt vaidlustavad kostjad maakohtu tõendite hindamist ja asjaolude

tuvastamist. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus tõendeid piisava põhjalikkusega

analüüsinud ning ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldustega asjaolude tuvastamisel.

12. Ringkonnakohus märgib vastuseks kostjate apellatsioonkaebuse väidetele, et ei nõustu

kostjate väitega, et ekspertiisi tegi ebapädev isik. TsMS § 294 lg 2 kohaselt määratakse

eksperdiks üldjuhul riiklikult tunnustatud ekspert. Ekspertiisi teinud Magnus-Mait Ots on

kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja ehitustehniliste ekspertiiside (hoonete

välispiirded, katuste ja fassaadide ehitustehnoloogia, ehitusmaksumuse määramine,

ehitusökonoomika, ehituskorraldus, ehituslepingud, täitedokumentatsioon, hooldus- ja

kasutusnõuded, muinsuskaitse) tegijana. Seega on tegemist ekspertiisi tegemiseks pädeva

isikuga. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et kostjad on esitanud vastuväited

eksperdi isiku suhtes hilinenult. Kostjad said eksperdi isikust teada ekspertiisimäärusest. Seega

tulnuks neil esitada vastuväited eksperdi pädevusele varem, mitte alles lõppseisukohtades.

13. Ringkonnakohus ei nõustu ka kostjate sisuliste vastuväidetega eksperdiarvamusele.

Ringkonnakohtu hinnangul on ekspertiisiaktis eksperdi arvamuse kujunemine selgelt aru

saadav ning ekspert on oma järeldusi ka põhjendanud. Samuti on ekspert enda arvamust

täiendavalt selgitanud kohtuistungil. Ainuüksi asjaolu, et kostjad eksperdi tehtud järeldustega

ei nõustu, ei muuda eksperdi arvamust vastuoluliseks ega ebausaldusväärseks. Kostjad ei ole

omalt poolt esitanud ühtegi tõendit, mis eksperdi tehtud järeldusi ümber lükkaksid. Samas

kattuvad eksperdi tuvastatud puudused suures osas Katusepartner OÜ arvamuses toodud

puudustega. Olukorras, kus maakohtule nii maakohtule esitatud eksperdiarvamus kui ka

Katusepartner OÜ arvamus kinnitasid katuse ehituslike puuduste olemasolu ning kostjad ei

olnud omalt poolt esitanud ühtegi tõendit, mis neid järeldusi ümber lükkaksid, ei saa heita

maakohtule ette tõendite valet hindamist. Kostjate paljasõnalisi väiteid katuse nõuetekohasuse

kohta, ei kinnita ükski tõend.

14. Ringkonnakohus leiab, et kostjate väited selle kohta, et hagejad on puudused ise tekitanud,

on põhjendamatud. Eksperdiarvamusest nähtub selgelt, et puudused olid olemas juba kinnistu

müümisel ning tegemist oli puudustega, mis olid tingitud maja ehitamisel tehtud vigadest.

Teistsugust järeldust ei anna alust teha ka Vikerpuu OÜ arvamus (I kd, tl 34). See arvamus

kinnitab hagejate väidet, et katus ei pidanud vett. Asjaolust, et selles ei ole muid puudusi

mainitud, ei saa järeldada, et neid ei olnud.

15. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et puudused, mille parandamise kulude hüvitamist

hagejad nõuavad olid varjatud puudused, mida hagejatel ei olnud võimalik elamu tavapärase

müügieelse

ülevaatuse

käigus

tuvastada.

Hagejad

tuginevad

puudustele

katusekonstruktsioonides ja ventilatsioonisüsteemis. Hoone tavapärase ülevaatuse korral ei saa

eeldada, et käiakse ka katusel ja uuritakse põhjalikult selle konstruktsioone. Ilma eriteadmisteta

isikud ei pruugi samuti ka lihtsalt peale vaadates ehituslikest vigadest aru saada. Täiendavalt

on hagejad välja toonud, et ehituslikult ei olnudki võimalik pääseda elamu katusealusele, kus

paiknes ka soojustamata ventilatsioonitoru. Seda kinnitab ka eksperdi arvamuses toodu (II kd,

tl 124). Seega ei ole põhjendatud kostjate väide, et hagejad ei saa VÕS § 220 lg 3 kohaselt

puudustele tugineda, kuna nad ei teavitanud kostjaid asja lepingutingimustele mittevastavusest

tähtaegselt. Kostjate väide, et hagejad võtsid kohtuistungil omaks, et said vahetult peale

müügilepingu sõlmimist aru, et katus lekkis, on vale. Kostjate viidatud lausetest seda järeldada

ei saa. Maakohus on õigesti leidnud, et hagejate öeldust saab järeldada, et nad hiljem seostasid

teist värvi plaadid läbijooksudega. Seda, et hagejad vahetasid tapeeti ja värvisid kööki

läbijooksude tõttu, ei ole hagejad istungiprotokollist nähtuvalt öelnud.

16. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ventilatsiooni puudused on tõendatud Asulavent

OÜ ja Katusepartner OÜ arvamustega ning ekspertiisiga. Olukorras, kus need tõendid on kõik

omavahel kooskõlas, ei anna maakohtust erinevale järeldusele jõudmiseks alust kostjate

tõstatatud kahtlused eksperdi ja Katusepartner OÜ arvamuse koostaja pädevuse kohta.

Asulavent OÜ pädevust ventilatsiooni auditi koostamisel ei ole kostjad kahtluse alla seadnud.

Kostjad ei ole esitanud ka ühtegi tõendit, mis võimaldaks asuda puuduste olemasolu osas

teistsugusele seisukohale. Mh ei ole kohtule esitatud apellatsioonkaebuses viidatud R. Asula

e-kirja.

Ringkonnakohus

leiab

aga,

et

apellatsioonkaebus

on

osaliselt

põhjendatud

ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamise kulude osas. Ventilatsioonisüsteemi puudustena

nähtub eelviidatud tõenditest, et ventilatsioonitorustik ei olnud soojustatud ning puudus õhu

sissetõmme. Kohtule esitatud hageja I e-kirjast (I kd, tl 41) nähtub, et hageja ise seostas nende

puuduste kõrvaldamisega Asulavent OÜ hinnapakkumises (I kd, tl 33) toodud kulu

isolatsioonile, värskeõhuklappide paigaldamisele ja tööle kokku 1000 eurot. Arvestades

puuduste olemust peab ringkonnakohus kahju suuruseks seda summat. Muud Asulavent OÜ

hinnapakkumises toodud kuluartiklid (nt uus ventilaator) ei seostu kostjatele etteheidetavate

ventilatsioonisüsteemi puudustega. Maakohtu otsus tuleb seega tühistada osas, milles

maakohus mõistis kostjatelt hageja kasuks välja 1976 eurot (2976-1000). Hagi jääb rahuldatuks

põhivõla 17 356 euro väljamõistmise osas (19 332-1976).

17. Ringkonnakohus leiab, et hagejate vastuapellatsioonkaebus on osaliselt põhjendatud

menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamise osas. Põhjendatud on hagejate etteheide

maakohtule, et kostjate 14. mai 2021 menetluskulude nimekirja, millest maakohus lähtus, ei

toimetatud hagejatele enne maakohtu otsuse tegemist kätte. Hagejatel oli võimalik nende

kulude osas seisukoht esitada apellatsioonimenetluses ning ringkonnakohus saab maakohtu

puuduse kõrvaldada hinnates 14. mai nimekirjas esitatud varasemaga võrreldes uusi

kuluridasid. Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et kuivõrd asjas ei ole tõendina esitatud ei

AS-i Arnold ehituslikku konsultatsiooni ei saa selle saamiseks tehtud kulu 144 eurot olla TsMS

§ 143 p 2 järgi menetluskulu. Põhjendatud ei ole ka kulu 50 eurot T. Seppeli vastuste saamiseks.

Kostjad on esitanud küll T. Seppeli e-kirja, kuid sellest ei nähtu, et selle kirja eest oleks mingit

tasu makstud. Ringkonnakohus peab põhjendatuks kostjate esindajate ajakulu kostjate

nõustamiseks ja infovahetuseks 1,3 tundi. Esindatavaga suhtlemine ja tema menetluses

toimuvaga kursis hoidmine on esindussuhte raames vajalik. Ringkonnakohus ei pea aga

vajalikuks esindaja ajakulu 1,3 tundi (187,2 eurot = 1,3 tundi×120 eurot×1,2) vastaspoole

vastuväitele vastuväite esitamiseks. Kohus sellist seisukohta kostjatelt ei küsinud ning see oli

esitatud pärast kohtu seisukohtade esitamiseks antud tähtaja möödumist. Kostjate

menetluskulud nimekirjas uue kuluna kajastunud eksperdi tasu nähtus ka asja materjalidest.

Selle põhjendatuses ei ole alust kahelda. Seega tuleb kostjate põhjendatud menetluskulusid

maakohtus vähendada 381,2 euro võrra 7573,68 euroni (7954,88-381,2).

18. Ülejäänud osas ei ole vastuapellatsioonkaebus kostjate menetluskulude suuruse

kindlaksmääramise osas põhjendatud. Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et kostjatel ei ole

alust nõuda menetluskulude hüvitamist koos käibemaksuga. Kostjad on füüsilised isikud, kelle

puhul saab eeldada, et nad ei ole käibemaksukohustuslased. Seda on kostjad ka nii 14. mai 2021

kui ka ringkonnakohtule esitatud menetluskulu nimekirjas kinnitanud. Riigikohus on leidnud,

et TsMS § 175 lg 1 kohaselt on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude

põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine kohtu kaalutlusotsus, st eelkõige õigusabile kulunud aja

ja asja keerukuse hindamise kohta langetab kohus otsustuse, millesse kõrgema astme kohus

sekkub üksnes juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt nt Riigikohtu 23. märtsi 2016.

a määrus asjas nr 3-2-1-184-15, p 14). Menetlusosalise lepingulise esindaja kulude

põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175 lg 1 alusel tuleb arvestada mh

kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga (vt nt Riigikohtu 6. mai 2015. a

määrus asjas nr 3-2-1-4-15, p 14). Seega saab ringkonnakohus kontrollida eelkõige, kas

maakohus on õigust õigesti kohaldanud. Ei ole objektiivseid kriteeriume, mille alusel määrata

täpselt kindlaks esindaja ajakulu põhjendatust mingi konkreetse menetlusdokumendi

koostamisel. Esindaja ajakulu põhjendatusele ja vajalikkusele annab kohus hinnangu oma

kogemuse ja siseveendumuse alusel. Seetõttu ringkonnakohus üldjuhul maakohtu antud

hinnangut esindaja ajakulu vajalikkuse kohta ümber ei hinda. Erandjuhul on see võimalik vaid

siis, kui maakohtu hinnang on ilmselgelt põhjendamatu. Praegusel juhul maakohtu antud

hinnang kuludele ei ole ringkonnakohtu hinnangul ilmselgelt põhjendamatu, mistõttu ei ole

alust maakohtu otsust selles osas muuta.

19. Seoses hagi rahuldamise ulatuse muutmisega, tuleb TsMS § 173 lg 3 alusel muuta ka

menetluskulude jaotust. Arvestades seda, et hagi rahuldatakse ligikaudu 49% ulatuses, jäävad

menetluskulud TsMS § 163 lg 1 järgi 49% ulatuses solidaarselt kostjate ja 51% ulatuses

solidaarselt hagejate kanda.

20. Maakohus on lugenud hagejate põhjendatud menetluskulude suuruseks 11 370 eurot ning

kostjate põhjendatud menetluskulude suuruseks tuleb eeltoodust lähtuvalt lugeda 7573,68

eurot.

Ringkonnakohtus esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hagejate menetluskulu suurus

apellatsioonimenetluses 3990 eurot, sh riigilõiv 750 eurot ja esindajatasu 3240 eurot. Esindaja

ajakulu 21,6 tundi ja tunnitasu 125 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohus leiab,

et arvestades asja mahtu ja keerukust, sh kostjate apellatsioonkaebuse suurt mahtu, on hageja

esindaja ajakulu põhjendatud. Ka esindaja tunnitasu ei ületa oluliselt keskmist advokaadi

tunnitasu ning on põhjendatud. Hagejate põhjendatud menetluskulud apellatsioonimenetluses

on seega 3990 eurot ning kohtumenetluse peale kokku 15 360 eurot. Sellest peavad kostjad

hüvitama 49% ehk 7526,4 eurot.

Ringkonnakohtus esitatud menetluskulude nimekirjade kohaselt on kostjate menetluskulu

ringkonnakohtus 4140 eurot, sh riigilõiv 900 eurot ning esindajakulu 3240 eurot. Esindaja

ajakulu 22,5 tundi ning tunnitasu 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohtu

hinnangul on TsMS § 331 lg 1 järgi võimalik arvestada kostjate 27. septembri menetluskulude

nimekirjast. See ei venita asja menetlust ning hagejad on saanud selle kohta seisukoha esitada.

Kostjatel on olnud apellatsioonimenetluses mitu esindajat. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

praegune asi sedavõrd keerukas, et see õigustaks TsMS § 175 lg 3 järgi mitme esindaja kulude

hüvitamist. Kostjate menetluskulude nimekirjast ei ole võimalik aru saada, milline on kummagi

esindaja ajakulu. Arvestades toimingute ajakulu ning seda, millised esindajad, milliseid

toiminguid on teinud, peab ringkonnakohus aga tõenäoliseks, et kostjate algne 24. septembri

2021 menetluskulude nimekiri kajastab ühe esindaja kulu. See ajakulu on ringkonnakohtu

hinnangul ka põhjendatud. Seega loeb ringkonnakohus kostjate põhjendatud esindajakuluks

2016 eurot ning menetluskuluks apellatsioonimenetluses kokku 2916 eurot. Kohtumenetluses

kokku on kostjate põhjendatud menetluskulu 10 489,68 eurot. Hagejad peavad sellest hüvitama

51% ehk 5349,74 eurot.

Vastastikuste menetluskulude tasaarvestamise tulemusena tuleb kostjatelt hagejate kasuks välja

mõista menetluskulu hüvitis 2176,66 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke

Vahur-Peeter Liin