2-20-12522/37 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve

Uudelt

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. oktoober 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-12522

Kohtuasi

X ja Y hagi notar Robert Kimmeli ja AB “Lietuvos

draudimas“ Eesti filiaali vastu kahjuhüvitise ja viivise

väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 9. aprilli 2021. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X ja Y apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

145 742,69 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hageja II Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hagejate lepinguline esindaja Jaanus Silm

Kostja I notar Robert Kimmel

Kostja II AB “Lietuvos draudimas“ Eesti filiaal

(registrikood 12831829)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrus

Kattel

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 14. septembri 2021. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 9. aprilli 2021. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-20-12522

muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Jätta X ja Y apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt X ja Y kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (hageja I) ja Y (hageja II) (koos hagejad) esitasid 28. augustil 2020 Harju Maakohtule

notar Robert Kimmeli (kostja I, notar) ja AB “Lietuvos draudimas“ Eesti filiaali (kostja II)

(koos kostjad) vastu hagi, milles palusid mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja

kahjuhüvitise 129 987,50 eurot, hagi esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise

5356,19 eurot ja seadusjärgses määras viivise alates 29. augustist 2020 kuni põhivõla

tasumiseni. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostjate kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid RS Kinnisvaragrupp OÜ (pankrotis)

(põhivõlgnik) ja hageja I 15. jaanuaril 2019 laenulepingu (laenuleping), mille kohaselt kohustus

hageja I andma RS Kinnisvaragrupp OÜ-le (pankrotis) laenu 206 000 eurot, millest 129 987,50

eurot on kantud 14. jaanuaril 2019 notari deposiitkontole ja 76 012,50 eurot makstud välja 11.

ja 14. jaanuaril 2019. Laenulepingu kohaselt pidi seatama ühishüpoteek kolmandatele isikutele

kuuluvatele kinnisasjadele registriosa numbritega 639901, 640001, 640101 ja 640201

(kinnisasjad). 15. jaanuaril 2019 koostas ja tõestas notar hüpoteekide pantimise märkuste

kustutamise avalduse, hüpoteekide üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu (15. jaanuari

2019. a leping), mille alusel loovutas Nordic Hypo AS täielikult ja tasuta hagejatele

kinnisasjadele seatud hüpoteegid. Samuti teostati notari deposiitkontolt väljamakse 129 987,50

eurot.

2019. a juulis sai hagejatele teatavaks, et neile 15. jaanuari 2019. a lepinguga üle antud

hüpoteegid tagavad ainult Nordic Hypo AS ja RS Kinnisvaragrupp OÜ (pankrotis) vahel

15. detsembril 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid, mitte aga hagejate nõudeid

RS Kinnisvaragrupp OÜ (pankrotis) vastu. Notar rikkus süüliselt tõestamisseaduse (TõS) § 14

lg-s 1 ja § 18 lg-s 1 sätestatud kohustusi, sest 15. jaanuari 2019. a lepingu ettevalmistamisel ega

selle tõestamise käigus ei tuvastanud notar seda, milliseid nõudeid hüpoteek tagab ega seda, kas

tehingu osapooled soovivad deposiidis oleva summa väljamaksmist olukorras, kus neile

üleantav hüpoteek ei taga väljamakstava summa ja kogu laenusumma tagastamise nõuet.

Samuti ei selgitanud notar tehingu osapooltele riske, sh seda, et hüpoteegiga tagatavate nõuete

muutmiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek ning seda, et kinnisasja omanik ei pruugi

seda tulevikus anda. Hagejad andsid nõusoleku notari deposiitkontolt väljamakse tegemiseks

üksnes seetõttu, et arvasid, et nende nõuet hakkab tagama hüpoteek.

Hagejatel ei ole õnnestunud laenu tagastamise nõuet saada rahuldatud. 5. juunil 2019 surnud

laenulepingutest tulenevate kohustuste käendaja C (käendaja) pärandvara osas on välja

kuulutatud pankrot ja samastada ei saa CarOne Motors Osaühingule kuuluva vara väärtust C

pärandvara väärtusega. Hagejad ei oleks saanud rahuldada oma nõudeid ka RS Kinnisvaragrupp

OÜ (pankrotis) hüpoteekidega koormatud vara ja väärtusetu osa arvel. Seetõttu esitasid hagejad

28. jaanuaril 2020 kostjale I kahju hüvitamise nõude. Hagejate kahju seisneb tagatise

puudumisega seoses tagasi saamata jäänud laenu osas 129 987,50 eurot, mille notari

deposiitkontolt väljamaksmiseks andsid hagejad nõusoleku notari ametikohustuste rikkumise

tõttu. Hagejad nõuavad viivist alates vabatahtliku täitmise tähtaja möödumisest 21. veebruaril

2020.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole notar ametikohustusi rikkunud ja puudub põhjuslik seos.

Hagejad on pikaajalise kogemusega riskantsetele kinnisvaratehingutele ja -laenudele

spetsialiseerunud ettevõtjad, kes on varasemalt sarnaseid tehinguid sõlminud. Hagejad ei

avaldanud notarile, et nende tahe on anda laen tagatise vastu ega ole ka laenulepingu kohaselt

laenu välja maksmine seotud hüpoteekide seadmisega. Seejuures andsid hagejad laenusummast

välja 76 012,50 eurot enne, kui sõlmiti 15. jaanuari 2019. a leping. Notaril ei ole õigust ega

kohustust nõuda võlaõiguslikke lepinguid, millest tulenevaid nõudeid pandiga tagatakse. Notar

saatis 15. jaanuari 2019. a lepingu projekti eelnevalt tehingu aja broneerinud ja andmed

edastanud C-le. Samuti andis notar 15. jaanuari 2019. a lepingu tõestamisel hagejatele välja

trükitud projekti läbivaatamiseks ja luges selle ette. Hagejad ei küsinud selgitusi ega esitanud

pretensioone. Notar ei pidanud kahtlustama, et osalejad jätavad midagi avaldamata.

Hagejad jätsid esmased õiguskaitsevahendid õigeaegselt kasutamata (riigivastutuse seadus

(RVastS) § 7 lg 1, notariaadiseadus (NotS) § 14 lg 2). RS Kinnisvaragrupp OÜ (pankrotis)

rikkus kohustust tasuda 15. aprillil 2019 intressi 6163,07 eurot, mis on aluseks laenu kohesele

tagastamisele (võlaõigusseaduse (VÕS) § 399 lg 1 p 2). Samuti said hagejad 2019. a juulis

teada, et hüpoteegid ei taga hagejate nõudeid. RS Kinnisvaragrupp OÜ (pankrotis) omas sel

ajal kolme korterit ja kahte elamumaa kinnistut maksumusega ligikaudu 1,07 miljonit eurot. C

ainuosalusega CarOne Motors Osaühing omas 11 korterit maksumusega ligikaudu 1,6 miljonit

eurot. Nimetatud kinnistud võõrandati perioodil 17. oktoober kuni 5. november 2019. Hagejad

ei öelnud laenulepingut üles ega pöördunud hagiga ja hagi tagamise avaldusega kohtu poole

ega taotlenud pärandvara hoiumeetmete rakendamist. Lisaks on kahju tõendamata. Kuivõrd

asjaolude kohaselt anti laenu 206 000 eurot, aga hagejate 28. jaanuari 2020. a kahju hüvitamise

nõude järgi oli hagejate kahju 200 012,50 eurot, siis said hagejad osa laenust tagasi või tagatud.

Kahju ei olnud ka notarile ettenähtav, sest laenulepingut notarile ei avaldatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 9. aprilli 2021. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata ja

menetluskulud solidaarselt hagejate kanda, kuid kostjatele hüvitatavate menetluskulude suurust

kindlaks ei määranud.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole tõendatud, et notar rikkus ametikohustusi. Seetõttu

ei ole alust nõude rahuldamiseks ka notari kindlustusandjaks oleva kostja II osas. Notar ei

rikkunud TõS § 14 lg-t 1, sest 15. jaanuari 2019. a lepingus ei ole viiteid teistele

notariaalaktidele, mida oleks tulnud ette lugeda ega ole hagejad tõendanud, et nad palusid mõne

muu notariaalakti sisu selgitada. Samuti ei ole välja toodud, et notar oleks rikkunud TõS § 13

lg-s 1 sätestatud kohustust. Hagejad ei ole ka tõendanud, et nad esitasid notarile küsimusi või

väljendasid, et tehing ei vasta nende tahtele. Hagejad ei avaldanud notarile, et on sõlminud

laenulepingu ega seda, et nende eesmärk on saada tagatis. 15. jaanuari 2019. a lepingu p-des

2.1 ja 2.2 on märgitud hagejate soov kanda notari hoiustatud raha üle Nordic Hypo AS-le, kui

on sõlmitud leping, millega kinnistuid koormav ühishüpoteek neile üle antakse. Hagejad ei ole

käsitatavad kogenematute ja asjatundmatute isikutena TõS § 18 lg 1 mõttes, sest hagejad on

korduvalt sarnaseid tehinguid teinud ning nende majandus- ja kutsetegevuseks on laenude

andmine.

Hagejad jätsid esmased õiguskaitsevahendid õigeaegselt kasutamata. Laenulepingu p-de 3.2 ja

3.3 järgi tuli teha esimene intressimakse 6163,07 eurot 15. aprillil 2019, aga seda ei tehtud.

Hagejatel oli võimalus seega laenuleping üles öelda ja nõuda laenu kohest tagastamist

(VÕS § 399 lg 1 p 2). 2019. a juuni seisuga kuulus RS Kinnisvaragrupp OÜ-le (pankrotis)

vähemalt 5 kinnistut, mille turuväärtus oli üle miljoni euro, ning 100% osalus RS

Kinnisvaraarendus OÜ-s, mille jaotamata kasum 2. oktoobri 2018. a seisuga oli 284 095 eurot.

Hagi tagamise raames kohaldatud abinõudega oleks saanud vältida vara võõrandamist.

Hagejate välja toodud kinnisasjade turuväärtus ei vasta võõrandamisel saadule. Lisaks omas C

kuni 6. jaanuarini 2021 100% osalust CarOne Motors Osaühingus, millele kuulus 11

korteriomandit. C pärandvara hoiumeetmete rakendamisel oleksid hagejad saanud nõuda laenu

tagastamist pärandvara arvel. Pärandvara hoiumeetmete rakendamise vajadus pidi hagejatele

teada olema 17. juunil 2019, mil nad tegid avalduse Q CarOne Motors Osaühingu juhatuse

liikmeks määramiseks.

Apellatsioonkaebus

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule ning jätta

menetluskulud kostjate kanda.

Maakohus leidis ebaõigesti, et notar täitis selgitamiskohustuse. Kohustust ei saa lugeda

täidetuks sellega, kui notar loeb dokumendi ette ilma, et ta selgitaks õiguslikke tagajärgi ega

uuriks, millist eesmärki soovitakse saavutada. Ei piisa sellest, kui notar annab selgitusi vaid

siis, kui osaline ise küsib. Samuti leidis kohus ekslikult, et hagejad on majandus- ja

kutsetegevuses tegutsevad laenuandjad. Hagejad on andnud kolmel korral laenu isikliku tutvuse

põhjal. Samas ka majandus- ja kutsetegevuses tegutsevate isikute suhtes tuleb notaril täita

selgitamiskohustust. Seejuures olid hagejad kogenematud ja asjatundmatud. Hagejatel puudub

õigusalane haridus ja sellesisuline kogemus.

Maakohus leidis ebaõigesti, et hagejad ei teinud midagi kahju ära hoidmiseks. Asjaolud jäid

notarile avaldamata notari enda rikkumise tõttu, kusjuures notarile pidi olema selge, et hagejad

soovivad käsutada raha notari deposiitkonto kaudu, et saada tagatis. Samuti ei oleks nõude

esitamine 2019. a aprillis viinud selle rahuldamiseni. Olukorras, kus võlgnikul on tasumata üks

intressimakse, on ebatõenäoline, et hagi tagatakse ning isegi kui seda oleks tehtud, siis ei ole

kohus tuvastanud seda, et vara arvel oleks olnud võimalik nõue rahuldada, jättes arvesse

võtmata kohustused. Kohus jättis hindamata tõendid, mille järgi olid kõik kinnistud koormatud

hüpoteekidega, mis tagasid laene, mis olid suuremad kui kinnistute väärtused ja müügihinnad.

RS Kinnisvaraarendus OÜ vara ei ole põhivõlgniku vara, 2. oktoobril 2018 esitatud

majandusaasta aruanne kajastas varalist seisu 31. detsembril 2017 ja põhivõlgniku ajutine

pankrotihaldur hindas RS Kinnisvaraarendus OÜ osa väärtusetuks. Kohus jättis tähelepanuta,

et C pärandvara suhtes on välja kuulutatud pankrot ning jättis pärandvara väärtuse tuvastamata

ja hindamata tõendid, mis kinnitavad, et CarOne Motors Osaühingu osa arvel ei oleks hagejad

saanud oma nõuet rahuldada.

Vastustajate seisukoht

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hagejate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 2¹

alusel muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

7. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas notar on rikkunud oma

ametikohustust (NotS § 14 lg 1), kas notari ametikohustuse rikkumise tõttu on kahjustatud

hagejate subjektiivset õigust (RVastS §-d 7 ja 8), kas kahjustatud isik on ammendavalt

kasutanud esmaseid õiguskaitsevahendeid (RVastS § 7 lg-d 1 ja 2, NotS § 14 lg 2), kas notari

ametikohustuse rikkumise tagajärjel on tekkinud kahju (NotS § 14 lg 1), mille hüvitamist ei ole

õnnestunud saada kahju tekitanutelt (NotS § 14 lg 2), kas esineb põhjuslik seos notari

ametikohustuse rikkumise ja hagejatel kahju tekkimise vahel (RVastS § 7 lg 1, VÕS § 127

lg 4), kas notar on ametikohustuse rikkumises süüdi (NotS § 14 lg 1), kas nõutava kahju

tekkimine oli notarile ettenähtav (RVastS § 7 lg 1, § 13 lg 1 p 1) ning kas puuduvad hüvitise

suurust piiravad asjaolud (RVastS § 13 lg 1, sh lg 1 p-d 4 ja 5, samuti VÕS § 139 lg-d 1 ja 2).

Kolleegium märgib, et maakohus on hagejate kahju hüvitamise nõude eeldused õigesti välja

toonud. Maakohus hindas hagejate väidet, et notar jättis selgitamata, et hüpoteegi üleandmise

lepingu sõlmimisest ei piisa selleks, et nende laenulepingust tulenev nõue oleks hüpoteegiga

tagatud, ning leidis, et notar ei ole 15. jaanuaril 2019 tõestamistoimingut tehes oma

ametikohustusi rikkunud. Kuigi ringkonnakohus ei nõustu kõigi maakohtu otsuses toodud

põhjendustega, siis ei viinud see ebaõige lõppjärelduseni ning maakohus on õigesti jätnud hagi

rahuldamata.

8. Kostja I koostas ja tõestas 15. jaanuaril 2019 hüpoteekide pantimise märkuste kustutamise

avalduse, hüpoteekide üleandmise lepingu ja asjaõiguslepingu (kd I, tl 9 pöördel–13).

Kõnealuse lepingu p 2.2 kohaselt oli hoiustatud notarikontole 129 987,50 eurot ning

tehinguosalised leppisid kokku, et kostja I edastab hoiustatud raha Nordic Hypo AS-i

(hüpoteegi loovutaja) pangakontole.

Hagejad heidavad kostjale I ette, et 15. jaanuari 2019. a tehingut tõestades ei tuvastanud ta seda,

milliseid nõudeid hüpoteek tagab ega selgitanud välja, kas hagejad soovivad deposiidis oleva

summa väljamaksmist olukorras, kus neile üleantav hüpoteek ei taga väljamakstava summa ja

kogu laenu tagastamise nõuet, samuti ei selgitanud kostja I hagejatele riske, sh seda, et

hüpoteegiga tagatavate nõuete muutmiseks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek ning

kinnisasja omanik ei pruugi seda tulevikus anda. Hagejad leiavad, et kuna kostjale I oli teada,

et hagejad soovivad käsutada suurt summat raha notarikonto vahendusel, siis oleks kostja I

pidanud juhtima hagejate tähelepanu sellele, et omandatav hüpoteek ei anna tagatist, vaid

selleks on vaja sõlmida kinnisasja omanikuga tagatiskokkulepe.

Maakohus leidis, et hagejad ei olnud täiesti kogenematud ja asjatundmatud, kelle suhtes tuli

kostjal 1 rakendada TõS § 18 lg 1 järgi kõrgemat hoolsusstandardit, samuti ei avaldanud

hagejad kostjale I 15. jaanuari 2019. a laenulepingut ega selles kokku lepitud tagatiste

kokkulepet. Kolleegiumi hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust teistsuguse

järelduse tegemiseks.

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

8.1. Notarile pandud ülesannete ja talle antud sisulise otsustusõiguse väljaselgitamiseks on mh

oluline NotS § 2 lg 1, mille kohaselt on notar avalik-õigusliku ameti kandja, sõltumatu

ametiisik, kellele riik on delegeerinud õigussuhete turvalisuse tagamise ja õigusvaidluste

ennetamise ülesande. TõS § 1 lg 3 näeb ette tõestamistoimingu vormid ja need on notariaalne

tõestamine ja notariaalne kinnitamine. Riigikohus on analüüsinud notariaalse tõestamise

õiguslikku tähendust ja leidnud, et tehingu notariaalne tõestamine on tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 82 ja tõestamisseaduse kohaselt tehingu sisuline tõestamine, mille puhul

notar peab selgitama tehinguosalistele tehingu õiguslikke tagajärgi (TõS § 18) ja koostama

tehingu kohta notariaalakti (TõS § 6 lg 1) (vt Riigikohtu 28. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-141-14, p 31). TsÜS § 81 esimese lause järgi, kui seaduses on sätestatud tehingu

notariaalne kinnitamine, peab tehingudokument olema kirjalikult koostatud ning tehingu tegija

allkiri notari poolt kinnitatud.

Tehingu notariaalse tõestamise korral on notari kontrolli- ja selgitamiskohustused sätestatud

TõS §-s 18, mille lõike 1 kohaselt selgitab notar välja osalejate tahte ja õiguslikult korrektseks

tehinguks olulised asjaolud. Samuti selgitab notar osalejatele tehingu tähendust, õiguslikke

tagajärgi ja tehingu tegemise erinevaid võimalusi. Notar kajastab osalejate tahteavaldused

notariaalaktis selgelt ja ühemõtteliselt. Seejuures hoolitseb notar selle eest, et välistataks

eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja asjatundmatu osaleja huve. Sama

paragrahvi lõike 2 kohaselt, kui notaril tekib kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule

tahtele vastavuse suhtes, arutab ta selle osalejatega läbi. Kui notar kahtleb tehingu kehtivuses

ja osalejad nõuavad sellele vaatamata tõestamist, märgib notar oma selgituse ja selle kohta

esitatud osalejate põhjendused notariaalakti.

8.2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 338 lg 2 järgi on hüpoteegi üleandmiseks nõutavad

hüpoteegipidaja ja hüpoteegi omandaja notariaalselt kinnitatud kokkulepe ning kande tegemine

kinnistusraamatusse. Seega ei pidanud kostja I AÕS § 338 lg 2 ja TõS § 39 kohaselt hüpoteegi

üleandmisel allkirja kinnitamiseks hüpoteegi ega tagatiskokkuleppe sisu kontrollima, vaid

TõS § 38 lg 2 p 1 järgi pidi ta kinnitama allkirja ja allkirjanäidise õigsust. Lisaks kaasnes

hüpoteekide üleandmise lepingu notariaalse kinnitamisega hoiustamine (NotS § 35 lg 2),

millega seoses oli kostjal I kohustus poolte tahe välja selgitada (sh see, millise tähenduse

annavad pooled või annab hoiustaja hoiustamise tagasivõtmatusele), et vältida hilisemaid

vaidlusi (vt Riigikohtu 19. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-130-13, p 14).

8.3. Maakohus tuvastas, et hagejad ei avaldanud kostjale I, et notarikontol hoiustatud summa

tuleneb kolmanda isikuga sõlmitud laenulepingust. Seda maakohtus tuvastatud faktilist asjaolu

ei ole hagejad apellatsiooni korras vaidlustanud ja ringkonnakohus võtab selle kaebuse

lahendamisel aluseks (TsMS § 651 lg 1). Kolleegium, nõustudes maakohtu seisukohaga, ei

nõustu hagejate apellatsioonkaebuse väitega, et notar pidi tehingu tegemise käigus aru saama,

et hagejad soovivad sõlmida lisaks hüpoteekide üleandmise lepingule ka tagatiskokkuleppe.

Õige on hagejate arusaam, et notaril on tehinguosaliste kaitsmise funktsioon. Samas märgib

kolleegium, et teadmata tehinguosaliste tegelikke eesmärke ja kavatsusi, pole notaril võimalik

nõustada osalisi nende tahte realiseerimisel, hoiatada kehtivast õigusest tulenevate riskide eest,

selgitada taotletava tehingu tagajärgi ega tõendada tahteavalduse sisu. Ringkonnakohtu

14. septembri 2021. a istungil selgitas hagejate esindaja, et C, kes oli RS Kinnisvaragrupp OÜ

(pankrotis) esindaja, leppis tehingu aja kokku. Samuti viitasid mõlemad pooled kahele e-kirjale,

mis väidetavalt enne tehingu tegemist kostjale I saadeti. Hagejad ei ole pidanud vajalikuks

kohtule avaldada, milliseid asjaolusid ja juhiseid enne tehingu tegemist kostjale I saadeti ning

nimetatud e-kirju ei ole kohtule esitatud. Tulenevalt TsMS § 5 lg 2 teisest lausest määrab pool

ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid

tõendab.

Kolleegiumi arvates saab notar oma rolli täita siis, kui ta ise teeb piisavalt ja ka siis, kui

tehinguosalised annavad talle oma kavatsuste kohta infot. Sellest tulenevalt peab tehingu

tõestamise käigus toimuv suhtlus olema kahepoolne – selles protsessis peavad aktiivselt

osalema nii notar kui ka tehinguosalised. Hagejad ei avaldanud kostjale I tehingu tegemise

käigus, et notarikontol hoiustatud raha suhtes on kolmandal isikul kohustus, mida hagejad

soovivad neile üleantava hüpoteegiga tagada. Samuti ei ole menetluse kestel esitatud ka mitte

ühtegi asjaolu, millest tulenevalt võiks järeldada, et kostjal I tekkis või pidi tekkima kahtlus

hüpoteegi üleandmise tehingu notariaalsel kinnitamisel ja notarikontol hoiustatud 129 987,50

euro edastamisel hüpoteegi loovutaja pangakontole tehingus osalejate tegelikule tahtele

vastavuse suhtes.

8.4. Notari selgitamiskohustus ei ole piiramatu ning sõltub iga üksikjuhtumi asjaoludest.

Kolleegium märgib, et ilma tehingu eesmärke teadmata ei ole notaril võimalik täita

nõustamisfunktsiooni ning notar ei saa kohustada tehinguosalisi avaldama infot, mida nad

notarile avaldada ei soovi. Notar saab osalisi nõustada ja ühtlasi ka vastutada vaid talle avaldatu

piires. Nii ei saanud kolleegiumi hinnangul kostja I tõestamistoimingut tehes juhtida hagejate

tähelepanu tagatiskokkuleppe sõlmimise vajadusele, sest sellise tehingu tegemise vajalikkust ei

olnud tal võimalik iseseisvalt tuvastada.

Kolleegium leiab, et kostjal I ei saanud tekkida kahtlus tehingu seadusele ja osalejate tegelikule

tahtele vastavuse suhtes ka seetõttu, et poolte soovid ei erinenud tavalistest kokkulepetest, s.t

tegemist ei olnud ebatavaliste kokkulepetega. AÕS § 346 lg 2 teise lause järgi kehtib

tagatiskokkulepe hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku

suhtes ning hüpoteegipidaja vahetumisel uue hüpoteegipidaja suhtes. Samuti ei ole

tagatiskokkulepe hüpoteegi kehtivuse eelduseks, sest AÕS § 325 lg 4 järgi hüpoteek ei eelda

tagatava nõude olemasolu. Seega ei pidanud tagatiskokkulepe (nt selleks, et hüpoteegi

loovutamisel hakkaks see tagama uue hüpoteegipidaja nõudeid) sisalduma samas notariaalses

dokumendis hüpoteekide üleandmise lepinguga, sest see võib olla koostatud ka eraldi.

8.5. Kolleegium nõustub osaliselt hagejate etteheitega maakohtu otsuse põhjendustele osas,

milles maakohus leidis, et kuna hagejate majandus- ja kutsetegevuseks on laenude andmine, ei

tulnud neid TõS § 18 lg 1 kohaselt kaitsta läbimõtlemata tehingute eest. Hagejad on õigesti

märkinud, et ka majandus- ja kutsetegevuses tegutsevate isikute suhtes tuleb notaril täita

selgitamiskohustust. Kolleegiumi arvates tähendab TõS § 18 lg 1 järgne notari kohustus

hoolitseda selle eest, et välistataks eksimused ja kahtlused ega kahjustataks kogenematu ja

asjatundmatu osaleja huve, seda, et notaril tuleb kirjapandud tahte sisu ja õiguslikke tagajärgi

selgitada mittejuriidilises keeles, tagamaks, et ka kogenematu ja asjatundmatu klient saab aru.

8.6. Lisaks maakohtu seisukohale, et selgitamiskohustuse ulatus sõltub sellest, kas

lepinguosaline tegutseb oma majandus- või kutsetegevuses, ei nõustu kolleegium ka maakohtu

tuvastatuga, et hagejate majandus- ja kutsetegevuseks on laenude andmine. Esitatud tõendid

kinnitavad hagejate väidet, et nad on andnud kolmel korral laenu neile tuttava C äriühingutele

(kd I, tl 49–79). Kohtupraktikas on leitud, et selleks, et teha kindlaks, kas füüsiline isik tegutseb

laenu andes oma majandus- või kutsetegevuses, tuleb kogumis hinnata selliseid kriteeriume

nagu laenu andmise püsivus ja maht ning laenu tasulisus. Samuti tuleb hinnata laenulepingute

põhitingimusi, laenuandja ja laenusaaja vahelisi suhteid ning lepingute sõlmimise asjaolusid.

Majandus- ja kutsetegevusele võib viidata näiteks see, kui laenu on antud pikema perioodi

jooksul mitmetele isikutele, samuti see, kui füüsiline isik, kes laenu annab, on teatud piirkonnas

teadaolev isik, kellelt on vajadusel võimalik (tasu eest) laenu saada (vt Riigikohtu

30. september 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-14, p 16). Praegusel juhul tuginevad kostjad

üksnes tehingute arvule ning ei ole välja toonud laenuandja ja laenusaaja vahelisi suhteid ega

muid lepingute sõlmimise asjaolusid, mis annaksid kogumis alust asuda seisukohale, et

tegemist oleks hagejate püsiva ja plaanipärase tegevusega, et saavutada mingeid majanduslikke

eesmärke.

Samuti nõustub kolleegium hagejate seisukohaga, et kostja I ei saanud tehingu tegemisel olla

teadlik, et hagejad on varasemalt teinud sarnaseid tehinguid. Kostjate esindaja viitas

ringkonnakohtu 14. septembri 2021. a istungil asjaolule, et hagejad sõlmisid samas

notaribüroos lepingu, mis mh sisaldas hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmist (kd I, tl 73–

77). Kolleegium leiab, et ainuüksi kõnealuse lepingu dokumentaalse tõendina esitamine ei

tõenda kostjate väidet, et kostja I oli sellisest tehingust vaidlusaluse lepingu tõestamise hetkel

teadlik.

8.7. Eelnevale vaatamata on maakohtu järeldus, et kostja I ei ole oma ametikohustusi rikkunud,

õige. Kolleegiumi hinnangul saab kostjate esitatud tõendite pinnalt teha järelduse, et hagejatel

oli varasem kogemus notariaalselt tõestatud tehingute tegemise osas ning nad ei olnud nii

kogenematud ja asjatundmatud, et see takistas neil tehingu läbiviimisel aktiivselt osaleda.

9. Kuna kolleegium nõustub maakohtu tuvastatuga, mille kohaselt ei ole kostja I oma

ametikohustusi rikkunud, siis puudub vajadus ülejäänud kahjunõude eelduste hindamiseks ning

sellekohased põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta. Kolleegium ei pea vajalikuks

vastata apellatsioonkaebuse väidetele, mis puudutavad maakohtu otsusest välja jäetud

põhjendusi.

Menetluskulude jaotus

10. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe kolleegium põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust muuta.

11. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 165 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Poolte

põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2

järgi kindlaks maakohus.

12. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).

(allkirjastatud digitaalselt)

Jõustunud Riigikohtu 22.06.2022 otsuses toodud muudatustega

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 8. oktoobri 2021. a otsuse resolutsioon

tsiviilasjas nr 2-20-12522 muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse

õiguslikke põhjendusi.

2. Jätta X ja Y kassatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta kassatsiooniastme menetluskulud solidaarselt X ja Y kanda.