2-20-17526/20 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise aeg ja koht

5. oktoober 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-17526

Tsiviilasi

Väike-Maarja vald Rakke alevik F. R. Faehlmanni tee 21 KÜ

avaldus Endel Roosimölder vastu võlgnevuse nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 31. mai 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Endel Roosimöldri määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja/puudutatud isik: Endel Roosimölder,

ik XXXXXXXXXXX

Vastustaja/avaldaja: Väike-Maarja vald, Rakke alevik, F. R.

Faehlmanni tee 21 korteriühistu, rk 80113646,

seaduslik esindaja (valitseja): BRP Haldus OÜ, rk 10906871,

lepinguline esindaja: Merike Valgmäe

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 31. mai 2021. a määrus muutmata ja määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta Endel Roosimöldri taotlus Väike-Maarja valla esindaja tunnistajana

ülekuulamiseks rahuldamata.

3. Keelduda määruskaebusele lisatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmisest ja

lugeda need tagastatuks.

4. Jätta menetluskulud Endel Roosimöldri kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse

kättetoimetamisest.

ASJAOLUD

1. Väike-Maarja vald, Rakke alevik, F. R. Faehlmanni tee 21 korteriühistu (avaldaja) esitas

27. novembril 2020 Viru Maakohtule avalduse Endel Roosimöldrilt (puudutatud isik)

majandamiskulude ja teenuste võlgnevuse 736,80 eurot (põhivõlgnevus 695,04 eurot ja viivised

41,76 eurot) väljamõistmiseks.

Avalduse kohaselt kuulub puudutud isikule korteriomand üldpinnaga 42,4 m².

Korteriühistu 2019. a majanduskava kehtestati korteriomanike 6. juunil 2019 toimunud

üldkoosolekul, korteriühistu 2020. a majanduskava kehtestati korteriomanike 20. mai 2020. a

kirjaliku otsusega.

Avaldaja saatis majandamiskulude ja teenuste arved (haldusteenus, remondifond, majandus- ja

hooldustasu, võrguteenus, vee- ja kanalisatsooni ning üldvee kulu, soojusenergia, prügivedu)

igakuiselt puudutatud isiku e-posti aadressile. Puudutatud isik ei tasunud arveid nõuetekohaselt,

mistõttu puudutatud isikul tekkis perioodi 01.09.2019 kuni 31.10.2020 eest võlgnevus.

Avaldaja andis puudutatud isikule võlgnevuse tasumiseks täiendava mõistliku tähtaja enne

avalduse esitamist.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata. Ta omandas korteri 6. veebruaril 2004.

Korteri omandamise hetkel puudus korteris keskküte. Rakke valla kommunaalettevõte

eemaldas 1997. aastal korterist nr X keskküttesüsteemi osad. Korteri eelmine omanik A.A. ei

kasutanud keskkütet aastast 1997/1998 ning küttis korterit elektriga. 27. jaanuari 2021. a

tõendist nähtuvalt on Rakke valla õigusjärglane Väike-Maarja Vallavalitsus kinnitanud, et

arhiivimaterjalidele tuginedes ei ole korteri nr X osas ja puudutatud isiku suhtes nõudeid ega

pretensioone. Viimane leping soojusenergia ja sooja veega varustamiseks sõlmiti 1997. aastal

korteri eelmise omanikuga A.A.ga ning Rakke valla kommunaalasutus ei ole mitte kunagi

esitanud arveid soojusenergia ja sooja vee varustamise eest puudutatud isikule, kuna tema

korteris puudus kaugküttesüsteem. Asjaolu, et dokumendid radiaatorite eemaldamise kohta jäid

piisava täpsusega vormistamata, selgus 2020. aastal. Avaldaja on jätnud pahatahtlikult KÜ

majandamiskavasse planeerimata korteri nr X küttesüsteemi taastamiskulud. KÜ peab oma

kuludega taastama korteris nr X eemaldatud küttesüsteemi osad. Puudutatud isik keeldub

maksmisest kuni takistuse kõrvaldamiseni. Valitseja ei ole oma tööd teinud ette nähtud

oodatava hoolsusega ja tühiste arvete saatmise näol on tegemist alusetu rikastumise katsega

korteriomanike arvelt.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ning mõistis Endel Roosimöldrilt avaldaja kasuks

välja majandamiskulude võlgnevuse 695,04 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise 41,61

eurot. Maakohus jättis rahuldamata avalduse sissenõutavaks muutunud viivise 0,15 euro osas

ning taotluse kohtulahendi tagatiseta viivitamata täidetavaks tunnistamiseks. Avaldaja

menetluskulud jäid Endel Roosimöldri kanda. Maakohus mõistis Endel Roosimöldrilt välja

avaldaja menetluskulud 50 eurot ja viivise väljamõistetud menetluskuludelt kohtulahendi

jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Puudutatud isik on korteriühistu liikmena kohustatud vastavalt korteriühistu üldkoosoleku

otsustele ja KrtS § 40 lg-tele 1 ja 2, § 41 lg 1 p-dele 3-5 tasuma jooksvate ja planeeritavate

kulude katteks sihtotstarbelisi makseid, majandamiskulusid ja kommunaalteenuste eest.

Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku majandamiskulude võlgnevus avaldaja ees on

695,04 eurot. Laekumiste ja arvete pinnalt võib osundada, et puudutatud isik on jätnud arved

(osaliselt) tasumata keskkütte teenuse eest, muude majandamiskulude eest on puudutatud isik

tasunud.

Puudutatud isik ei ole kommunaalteenuste suurusele ega arvestusele vastuväiteid esitanud.

Menetlusosalised on kohtuistungil kinnitanud, et võlgnevus on tekkinud osaliselt tasumata

küttekulude eest. Asjas ei esine vaidlust selles, et puudutatud isik kaugkütet ei tarbi ja viimane

kasutab korteris soojuse saamiseks elektrikütet. Menetlusosalised on eri meelel küsimuses, kas

puudutatud isiku korterist on küttesüsteem eemaldatud seaduslikult või mitte ning sellega

kaasuvalt, kas puudutatud isikul lasub kohustus tasuda avaldajale keskkütte eest tekkinud

võlgnevus.

Vaidlust ei ole selle üle, et F. R. Faehlmanni tee 21 majas on ühine küttesüsteem

(tehnosüsteem), mis hõlmab kõiki elamus olevaid kortereid. Küttesüsteem kuulub KrtS §4 lg 4

alusel korteriomanikele ühiselt. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja

oluline muutmine, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Seega maja,

eelduslikult ühe ja ühise küttesüsteemi muutmiseks nii, et ühel korteriomanikul (korteril) oleks

võimalik sellest eralduda, on vaja teiste kaasomanike (korteriomanike) nõusolekut (Riigikohtu

lahend tsiviilasjas 3-2-1-50-11, p 10). Kuivõrd asjas ei ole tõendatud, et puudutatud isiku

korteri eraldumine kaugküttesüsteemist oleks toimunud seaduslikult (kaasomanike kokkuleppe

ehk üldkoosoleku otsuse alusel), siis ei ole puudutatud isikul õiguslikku alust kaugküttega

seonduvalt majandamiskulu tasumisest keeldumiseks. Asjas ei ole tuvastatud ka

avaldajapoolset kohustuse rikkumist (puudutatud isiku korterit ei köeta valitseja või avaldaja

kohustuse rikkumise tõttu).

Maakohus leidis, et puudutatud isikul lasub keskkütte eest tasumise kohustus ja avaldaja on

kaugkütte eest arvestanud majandamiskulu vastavalt puudutatud isiku korteriomandi suurusele.

Seega on avaldajal õigus nõuda kaugküttekulu summas 695,04 eurot (võlgnevus on tekkinud

perioodil 01.09.2019-31.10.2020). Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja

majandamiskulu summas 695,04 eurot.

4. Lisaks põhivõlgnevusele mõistis maakohus välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud suuruses, kokku summas 41,61 eurot (periood 16.10.2019-10.12.2020). Avalduses

osundatud sissenõutavaks muutunud viivis oli ebaõigesti arvutatud.

5. Maakohus leidis, et on õiglane jätta menetluskulud põhjendatud ulatuses puudutatud isiku

kanda. Maakohus mõistis puudutatult isikult välja menetluskulu summas 50 eurot ja viivise

sellelt summalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kohtulahendi jõustumisest kuni

menetluskulude täitmiseni.

MÄÄRUSKAEBUS

6. Puudutatud isik esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada

maakohtu määruse avalduse rahuldamise osas ning osas, millega avaldaja menetluskulud koos

viivisega jäid puudutatud isiku kanda. Puudutatud isik palub teha uue määruse.

7. Puudutatud isik leiab, et maakohus on jätnud tähelepanuta, et ta omandas korteri heauskselt

ja korteri omandamise ajal puudus korteris keskküte. Korterist olid eemaldatud küttesüsteemi

osad enne omandiõiguse üleminekut puudutatud isikule. Küttesüsteemist eraldamine oli

toimunud kooskõlastatult Rakke valla kommunaalettevõttega. Rakke valla kommunaalasutus

ei ole kunagi esitanud arveid soojaenergia ja sooja veega varustamiseks puudutatud isikule.

Riigikohus on märkinud, et kui korteriomanik ei saa kasutada muid kommunaalteenuseid, mille

eest talt raha nõutakse, võib ta tuginedes VÕS § 110 ja § 111 alusel keelduda maksmisest kuni

takistuse kõrvaldamiseni, kuna takistuse põhjuseks on, et korterit ei köeta valitseja kohustuste

rikkumise tõttu (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p. 23). Puudutatud isik ei saa

kasutada kommunaalteenuseid, mille eest nõutakse tasumist, kuna korterit ei köeta valitseja

kohustuse rikkumise tõttu.

8. Radiaatorite lahtiühendamise kohta koostatud dokument jäi eelmiste omanike poolt

1997. aastal korrektselt vormistamata, mis selgus puudutatud isiku jaoks 2020. aastal.

Väidetav võlgnevus on tekkinud puudutatud isiku selgituste kohaselt ebaõigete arvutuste

tulemusena, kuna kogu küttearve summa on jagatud maja korterite arvuga, jättes arvestamata

asjaoluga, et korterit nr X köetakse elektriga.

9. Puudutatud isik esitas täiendavate tõenditena Eesti Energia arved samas trepikojas asuva

korteri nr X kohta 2021. aasta talvel ja 2021. aasta talvel.

10. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja kõik menetluskulud määruskaebuse

esitaja kanda. Maakohus on kõiki asjaolusid käsitlenud. Avaldaja ei ole alusetult rikastunud.

Majandamiskulude arved esitatakse majanduskava alusel, mille on kinnitanud üldkoosolek.

11. Viru Maakohus leidis, et määruskaebus ei kuulu rahuldamisele ning edastas selle TsMS

§ 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

12. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel

tuleb jätta maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).

13. Ringkonnakohus jätab rahuldamata taotluse kuulata tunnistajana ära Väike-Maarja valla

esindaja. Taotluse kohaselt saab tunnistaja Rakke valla kommunaalosakonna õigusjärglase

esindajana tõendada, et korter X küttesüsteemist eraldamine toimus 1997/98. aastal

õiguspäraselt. Ringkonnakohus on seisukohal, et tunnistaja ülekuulamine ei ole asjakohane ega

põhjendatud. Korteri üldisest küttesüsteemist eraldamine on küsimus, mida saab lahendada

üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu

üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Seega ei saa korteri

üldisest küttesüsteemist eraldamise seaduslikkust tõendada tunnistaja ütlustega, vaid selleks

tuleb esitada korteriühistu üldkoosoleku vastav otsus.

14. Ringkonnakohus jätab määruskaebusele lisatud dokumentaalsed tõendid – Eesti Energia

arved korteriga nr X samas trepikojas asuva korteri nr X kohta 2021. aasta talvel ja 2021. aasta

talvel – asja juurde võtmata TsMS § 238 lg 1 p 1 alusel. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole

määruskaebusega koos esitatud dokumendid asjakohased dokumendid, kuna tõendatavat

asjaolu ei ole vaja tõendada.

15. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta taotluse võtta asja materjalide juurde tunnistaja B.B.

omakäeline kirjalik tunnistus ja Väike-Maarja Vallavalitsuse 27. jaanuari 2021.a tõend nr

X4-5/5, kuna nimetatud tõendid on tsiviilasja materjalide juurde võetud ning maakohus on neid

vaidlustatud kohtumääruses ka hinnanud.

16. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praeguses asjas asjakohane puudutatud isiku viide

Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 23, mille kohaselt, kui korterit tegelikult ei

köeta või ei saa korteriomanik kasutada muid kommunaalteenuseid, mille eest talt raha

nõutakse, võib tal iseenesest olla kuni takistuse kõrvaldamiseni õigus VÕS § 110 või § 111

alusel keelduda maksmisest, kui takistuse põhjuseks on teiste korteriomanike või valitseja või

korteriühistu kohustuste rikkumine. Ringkonnakohus leiab, et korteri kütmine ei ole takistatud

seetõttu, et teised korteriomanikud, valitseja või korteriühistu oleks oma kohustusi rikkunud.

Korteri kütmine keskküttega on takistatud seetõttu, et puudutatud isiku korteris ei ole

küttesüsteemi ühendatud radiaatoreid. Kui küttesüsteemist väljalülitamine ei ole toimunud

nõuetekohaselt, siis võimalikud sellest tulenevad nõuded saab puudutatud isik esitada korteri

eelmisele omanikule. Praegusel juhul tuleb kaugküttest loobumist (radiaatorid eemaldatud)

lugeda omavoliliseks, kuna puudub kaasomanike kokkulepe ehk vastav üldkoosoleku otsus.

Eelnevast tulenevalt on puudutatud isik kohustatud tasuma talle esitatud soojusenergia teenuse

osutamise eest arveid täies ulatuses.

17. Õige ei ole puudutatud isiku seisukoht, et võlgnevus on tekkinud ebaõigete arvutuste

tulemusena, kuna kogu küttearve summa jagati maja korterite arvuga, jättes arvestamata

asjaoluga, et korterit nr X köetakse elektriga. Korteriühistu majanduskava alusel jagatakse

küttekulu KrtS § 40 lg 1 kohaselt vastavalt kaasomandi osa suurusele. Seega arvestatakse

küttekulusid vastavalt korteri üldpinna suurusele ning küttekulude jagamisel arvestatakse

korteri üldpinna suurust. Korteriühistu üldkoosoleku otsust, mille alusel puudutatud isikul

kohustused tekkisid, vaidlustatud ei ole.

Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isikul on õigus taotleda küsimuse uuesti arutamist

üldkoosolekul.

18. Ringkonnakohus jätab TsMS § 171 lg 1 alusel menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks Andra Pärsimägi