2-19-14584/78 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Imbi Sidok-Toomsalu, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

27.09.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-14584

Kohtuasi

Y hagi X vastu kõrvalkulude, üüri ja kahjuhüvitise

väljamõistmiseks

X hagi Y vastu tagatisraha, intressi ja viivise

väljamõistmiseks ning alusetult makstud maakeritasu

tagastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.02.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Y apellatsioonkaebus

X vastuapellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Y apellatsioonkaebus, 2519,93 eurot

X vastuapellatsioonkaebus 0 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja/kostja

(apellant/vastustaja):

Y

(isikukood

XXXXXXXXXXX), riigi õigusabi korras määratud

esindaja vandeadvokaadi abi Deivi Vaht

Kostja/hageja (vastuapellant/vastustaja): X (isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Kristo Kallas

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu otsus osas, milles kohus jättis hageja nõude kostja vastu

üürivõla 11,66 eurot ületavas osas ja kõrvalkulude võla 37,68 eurot ületavas osas

rahuldamata ning rahuldas kostja vastuhagi ja menetluskulude jaotuse osas. Teha

tühistatud osas uus otsus, millega mõista X-lt Y kasuks täiendavalt välja

üürivõlgnevus 1348,99 eurot ja kõrvalkulud 112,05 eurot ning jätta kostja vastuhagi

rahuldamata.

2. Ülejäänud osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2-19-14584

3. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

3.1 Välja mõista X-lt Y kasuks üürivõlgnevus 1360,65 eurot ja kõrvalkulude eest

149,73 eurot, kokku 1510,38 eurot.

3.2 Tasarvestada Y nõue X vastu 450 euro tagatisraha ulatuses.

3.3 Tasaarvestuse tulemusena mõista X-lt Y kasuks välja 1060,38 eurot.

3.4 X hagi Y vastu jätta rahuldamata.

4. Hageja apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. Kostja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta Y hagis X vastu 6 % ulatuses Y

kanda ja 94 % ulatuses X kanda ning X hagis Y vastu X kanda.

7. Jätta Y riigiõigusabikulud riigi kanda.

8. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177

lg 1 p 2).

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue, selle aluseks olevad asjaolud ja vastuväited kostja hagile

1. Y (hageja) esitas 31.05.2019 üürivaidluskomisjonile avalduse X (kostja) vastu üürivõla

1650 euro, kommunaalkulude võla 128,45 euro ning luku vahetamise kulu 100 euro

nõudes. 08.08.2019 esitas kostja samuti avalduse ning palus hagejalt välja mõista

tagatisraha 450 eurot ja sellelt seaduse järgi tasumisele kuuluvad intressid.

Üürivaidluskomisjon tegi vaidluses otsuse 02.09.2019, millega rahuldas hageja ja kostja

nõuded osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja üürivõla 470,65 eurot, luku

vahetamise kulu 100 eurot ning jättis ülejäänud nõuded rahuldamata.

2. 22.09.2019 esitas hageja Harju Maakohtule avalduse vaadata hageja avaldus läbi

hagimenetluses. Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõla 1360,65 eurot,

kõrvalkulude võlgnevuse 243,43 eurot ja kahjuhüvitise 100 eurot.

3. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja (üürnik) ja hageja (üürileandja) 23.03.2018

Padriku 7/4-4, Tallinn asuva eluruumi kasutamiseks üürilepingu tähtajaga 23.05.2020.

Ruumi üleandmise kohta koostati akt. Kostja kohustus tasuma üüri 450 eurot kuus ja

lisaks kõrvalkulusid ning tasus lepingu sõlmimisel tagatisraha. 2018. aasta juulikuus

keeldus kostja tasumast osaliselt kommunaalkulude eest (akende pesu). Alates 2018.

aasta augustist lõpetas kostja üüri maksmise ja tõi ettekäändeks, et ta olevat nõudnud

ruumidest mööbli äraviimist. Kostja ei esitanud ühtegi pretensiooni mööbli kohta,

üürilepingus ja aktis ei ole märkusi pretensioonide kohta. Kostja alandas üüri kuus 100

eurot tagasiulatuvalt, mis ei ole õige. Kostja vahetas ka ilma üürileandja nõusolekuta

2-19-14584

uksevõtme ja hageja pidi ruumidesse sissepääsemiseks kasutama lukuabi teenust, ostma

uue luku, mis läks maksma kokku 100 eurot.

4. Hageja hinnangul lõppes üürileping 12.11.2018, s.o päevast, mil hageja taastas oma

valduse korteri üle.

5. Hageja palub kostjalt välja mõista septembrikuu kõrvalakulud 66,94 eurot, oktoobrikuu

kõrvalkulud 119,55 eurot, novembrikuu kõrvalkulud 12 päeva eest 56,94 eurot, kokku

243,43 eurot. Nende kulude hulka ei ole arvestatud remondifondi makseid, mida lepingu

järgi ei pidanud kostja maksma. Ülejäänud kõrvalkulusid pidi kostja maksma vastavalt

lepingule.

6. Perioodil 23.03.2018 -12.11.2018 pidi kostja maksma üüri kokku 3460,65 eurot, kuid

tegelikult maksis 2100 eurot. Selle tõttu palub hageja välja mõista üürivõla 1360,65

eurot.

7. Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 100 eurot ukse luku ja selle vahetamise

kulude eest, kuna kostja rikkus lepingut. Hageja ei andnud nõusolekut luku

vahetamiseks.

8. Hageja palus jätta kostja hagi rahuldamata. Hageja ei nõustunud kostja maakleritasu

tagastamise nõudega, sest mingid kokkulepet selle tasumiseks ei ole olnud, hageja ei

ole rikastunud, kostja maksis selle maaklerile, tellis teenuse maaklerilt. Üürileandja on

teatanud oma nõudest üürniku vastu ja seega ei saa nõuda tagatisraha tagastamist.

Kostja hagi ja vastuväited hageja hagile

9. 20.09.2019 esitas kostja Harju Maakohtule avalduse vaadata tema avaldus läbi

hagimenetluses. 21.08.2020 täpsustas kostja oma nõudeid ja palus hagejalt välja mõista

tagatisraha 450 eurot, sellelt intressi perioodi 23.03.2018-12.01.2019 eest 29,19 eurot

ning alates 12.01.2019 viivise tagatisrahalt kuni selle tasumiseni võlaõigusseaduse

(VÕS) § 113 lg 1 teises lause sätestad määras ning alusetult maksud maakleritasu 450

eurot. Kostja märkis, et ta tasaarvestab maakleritasu hageja nõudega.

10. Kuna hageja ei esitanud tähtaegselt oma nõudeid pärast lepingu lõppemist 2 kuu jooksul

üürniku vastu, siis peab hageja tagastama kostja poolt makstud tagatisraha 450 eurot ja

maksma sellelt intressi.

11. Kostja pidi tasuma lepingu sõlmimisel maakleritasu, vastasel juhul ei oleks ta saanud

üürilepingut sõlmida. Selline kokkulepe on tühine VÕS § 273 ja § 275 järgi. Seega ei

olnud kostjal tegelikult maakleritasu 450 euro maksmise kohustust, selle pidi maaklerile

maksma hageja. Maaklerileping oli hageja ja maakeri vahel ning mingit maakleritasu

maksmise kohustust kokku ei olnud lepitud. Kostja ei ole tellinud maaklerilt teenust.

Hageja on alusetult maakleritasu näol kostja arvel rikastunud ja see tuleb tagastada VÕS

§ 1028 järgi kostjale. Maakleritasu nõude tasaarvestab kostja hageja nõudega.

12. Kostja palus jätta hageja hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

13. Hageja tegi takistusi üüritud ruumide kasutamisel. Üürileping sõlmiti tingimusel, et

üüritud ruumides ei ole mööblit, seda ei ole märgitud lepingus ega ruumide üleandmise-

vastuvõtmise aktis. Samuti oli üürikuulutuses märge, et mööbli võimalus. Kostja esitas

oma pretensioonid ja palus mööbli ära viia ja kuna hageja seda ei teinud, alandas kostja

tagasiulatuvalt üüri kuus 100 eurot. Kostjal ei olnud kohustust tasuda kõrvalkulusid, mis

ei ole seotud asja kasutamisega, sh akende pesu eest, mis ei ole tavapärane koridori ja

hoone, lähiümbruse koristus (VÕS § 292). Ka ei pea kostja maksma juunis nõutud

elektritööde kulu eest.

14. Alates 25.09.2018 ei olnud võimalik üüritud ruume kasutada, sest teine korteriomanik

soovis tungida korterisse, tekitas kostjale kahju ja kostja oli sunnitud üüritud ruumist

lahkuma, lisaks lülitas hageja 2018. aasta oktoobris elektri välja ning ka seetõttu ei

2-19-14584

saanud ruume kasutada. Seega ei olnud kostjal kohusust tasuda alates 25.09.2018 ei üüri

ega kõrvalkulusid (VÕS § 296 lg 1).

15. Hageja ei saa nõuda võtmete maksumust ja selle vahetamise kulusid. Kostja kaitses oma

vara, eelmine lukk oli riiulil ja kostja oleks selle tagasi vahetanud lepingu lõppedes,

seega ei ole hagejal kahju tekkinud ning mingit seost ei ole üürniku tegevuse ja tekkinud

kulude vahel.

Maakohtu otsus ja põhjendused

16. Harju Maakohtu 12.02.2021 otsusega rahuldati hageja hagi kostja vastu osaliselt ning

rahuldati kostja hagi hageja vastu. Maakohus 1) mõistis kostjalt hageja kasuks välja

üürivõla 11,66 eurot, kõrvalkulud 37,68 eurot ja kahjuhüvitise 100 eurot; 2) mõistis

hagejalt kostja kasuks välja tagatisraha 450 eurot, intressi 29,19 eurot, alusetult makstud

maakleritasu 450 eurot ning alates 12.01.2019 võlgnetavalt tagatisrahalt viivise kuni

selle tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras; 3) tasaarvestas kostja

maakleritasu nõude hageja nõudega kattuvas ulatuses, mille tulemusel mõistis hagejalt

kostja kasuks välja alusetult makstud maakleritasu 300,66 eurot, tagatisraha 450 eurot

ja intressi 29,19 eurot ning võlgnetavalt tagatisrahalt alates 12.01.2019 kuni selle

tasumiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus märkis, et

otsus kuulub viivitamatule täitmisele. Maakohus jättis hageja hagi menetlemisega

seotud menetluskulud poolte endi kanda, kostja hagi menetlemisega seotud

menetluskulud hageja kanda ning hageja riigi õigusabi kulud riigi kanda.

17. Pooled ei vaidle järgneva üle:

-

kostja (üürnik) ja hageja (üürileandja) sõlmisid 23.03.2018 Padriku 7/4-4, Tallinn asuva

eluruumi kasutamiseks üürilepingu tähtajaga 23.05.2020;

-

üürnik kohustus maksma üüri 450 eurot kuus ja kõrvalkulusid;

-

üürnik on maksnud 23.03.2018 tagatisraha 450 eurot;

-

üürileping lõppes 12.11.2018;

-

arvestuse kohaselt oleks üür perioodi 23.03.2018-12.11.2018 eest kokku 3460,65 eurot,

üürnik on tasunud 2100 eurot;

-

hageja on nõudnud kostjalt kõrvalkulusid 2018. aasta septembri eest 66,94 eurot, 2018.

aasta oktoobri eest 119,55 eurot ja 2018. aasta novembri 12 päeva eest 56,94 eurot,

kostja ei ole neid summasid tasunud;

-

perioodi 23.03.2018 - 12.01.2019 eest on tagatisrahalt 450 eurolt intress 29,19 eurot;

-

üürilepingut sõlmides tasus kostja maakleritasu 450 eurot maaklerile;

-

alandatud üür on igakuiselt 100 euro võrra väiksem.

18. Kuna pooled sõlmisid lepingu eluruumi kasutamiseks tasu eest ja üürnik pidi maksma

ka kõrvalkulusid, siis oli poolte vahel sõlmitud eluruumi üürileping VÕS § 271

tähenduses. Maakohus viitas VÕS § 292 lg-le 1, §-le 275, § 101 lg-le 3, §-le 296.

19. Hageja poolt asjas esitatud arvest nr 1810453156007 (15.10.2018, II kd, tl 18) nähtuvalt

oli 2018. aasta septembrikuu ja osaliselt oktoobrikuu eest tasumisele kuuluv summa

80,82 eurot, mille esitas AS ISS Eesti hagejale, ilma remondifondi makseta on see 66,94

eurot. Arve nr 1810453156007 (15.11.2018) järgi oli 2018. aasta oktoobrikuu ja

osaliselt novembrikuu eest tasumisele kuuluv summa 126,49 eurot, mille esitas AS ISS

Eesti hagejale, ilma remondifondi makseta on vastav summa 119,55 eurot. Arvest nr

1812453156007 15.12.2018 (II kd, tl 22) nähtuvalt on 2018. aasta novembrikuu ja

osaliselt detsembrikuu eest tasumisele kuuluv summa 149,29 eurot, mille esitas AS ISS

Eesti hagejale, ilma remondifondi makseta on vastav summa 142,35 eurot. Seega on

novembrikuu 12 päeva kõrvalkulude suurus 56,94 eurot. Sisuliselt on hageja nõudnud

kostjalt samade kulude eest tasumist, mida ta ise peab maksma talle osutatavate teenuste

ja kulude eest teenusepakkujale.

2-19-14584

20. Lepingus kokku lepitud osaliselt kostja kohustusena selliste kulude kandmine, mis ei

ole seotud asja kasutamisega või üürileandja poolt üürnikule vahendatava teenusega (vt

lepingu p-d 2.4.1-2.4.5). Kostjal on kohustus tasuda hagejale vaid nende kulude eest,

mis on seotud üüritud asja kasutamisega ja üürileandja vahendatud teenusena. Need on

kulud kasutatud elektri, vee, kanalisatsiooni, prügiveo ning kohtu hinnangul ka

koristuskulude ja porivaipade puhastuse eest, mis on samuti otseselt seotud üüritud asja

kasutamisega elamus. Lisaks on nendeks kuludeks, mida peab VÕS § 292 lg 1

tähenduses kostja tasuma üürileandjale tema poolt vahendatud teenuse eest, side,

televisiooni, internetiteenuse kulud. Eeltoodu alusel on lepingu p 2.4.1-2.4.5 muud

tingimused, mis kalduvad kõrvale kohtu poolt tuvastatud kohustuslikest tasumisele

kuuluvatest kuludest, VÕS § 275 lg 1 järgi tühised, sest ei ole seotud üürnikupoolse asja

kasutamise kuludega VÕS 292 lg 1 järgi või üürileandja poolt talle vahendatud

teenusega.

21. Esitatud arvest nr 1810453156007 (15.10.2018, II kd, tl 18) nähtuvalt olid

septembrikuus asja kasutamisega seotud kulud kokku 47,11 eurot, arve nr

1810453156007 järgi vastavalt 68,13 eurot ja arve nr 1812453156007 järgi vastavalt

86,23 eurot ja 12 päeva eest 34,49 eurot. Seega ei ole tõendatud ega põhjendatud hageja

nõue saada kostjalt kõrvalkulude eest tasu septembrikuu eest 66,94 eurot, 2018. aasta

oktoobrikuu eest 119,55 eurot ja 2018. aasta novembrikuu eest 56,94 eurot.

22. Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et ta lülitas üüritud eluruumis 2018. aasta oktoobris

elektri välja, seda kinnitab ka tema enda esitatud arve nr 1810453156007 15.11.2018,

millest nähtuvalt oli sellel ajal elektri kasutamine 0 kWh (II kd, tl 19). Seega ei olnud

eluruumi võimalik kasutada 2018. aasta oktoobris juba seetõttu, et elekter oli välja

lülitatud. Kostja poolt üürikomisjonile esitatud kriminaalasja menetluse lõpetamise

määrusega 18.02.2019 on tõendatud, et 25.09.2018 soovis korterisse tulla W ja kostja

seda ei lubanud, mille tõttu tekkis nende vahel tüli/intsident. Määrusega on tõendatud,

et kriminaalasi on kostja suhtes lõpetatud. Määrusest nähtuvalt tekitas W kostjale

kehalisi vigastusi 25.09.2018 (II kd, tl 59-62). Kostja on esitanud W 27.09.20218 e-

kirja, mis on kostjale saadetud ja milles W nõuab korteri vabastamist, leides, et kostja

viibib korteris ebaseaduslikult ning et tema kui kaasomanik ei ole üürilepingut heaks

kiitnud (ÜVK, tl 60). Lisaks on ta saatnud kostjale samasisulise e-kirja 02.11.2018

(ÜVK, tl 61), nõudes ruumide vabastamist 05.11.2018. Hageja andis kohtule vande all

seletusi, et vaidlusaluse üüritud korteriomandi teiseks omanikuks oli tema poeg ning et

ta küsis pojalt nõusolekut üürilepingu sõlmimiseks ning poeg oli nõus üürilepingu

allkirjastamisega. Hageja selgitas ka seda, et ta oli seletanud kostjale, et korteril on teine

omanik. Lisaks seletas ta, et kostja ja hageja poja vahel oli konflikt. Eeltoodud seletusi,

W e-kirju ja kriminaalmenetluse määruse sisu kogumis hinnates, leiab kohus, et asjas

on tõendatud kostja väide, et 25.09.2018 avaldas teine korteriomanik soovi kostjale, et

viimane korterit ei kasutaks ja tungis kostjale kallale. Lisaks on tõendatud, et teine

omanik nõudis 27.09.2018 ruumi vabastamist, kuigi tegelikult oli ruumide kasutamine

kooskõlastatud temaga vastavalt hageja seletustele. Seega tuleb teise omaniku poolt

kostjale esitatud ruumide vabastamise nõuet, mille käigus tekkis konflikt ja kostja sai

vigastusi, ja ka üürileandja poolt 2018. aasta oktoobris elektri väljalülitamist, pidada

üürileandja poolseks takistuste tegemiseks üürnikule üüritud ruumide kasutamiseks.

23. Üürileandja tegi VÕS § 296 lg 1 mõttes takistusi kostjale üüritud kasutamiseks alates

25.09.2018, kui nõudis teise omaniku sisse laskmist korterisse, järgnevalt korteri

vabastamist ja kui sellele järgnes veel elektri väljalülitamine. Sellises olukorras on

ilmne, et üürnik otsis järgnevat ohtu ja talle esitatud nõudeid tajudes endale uue

eluruumi. Nii ei saa hageja nõuda kostjalt ka VÕS § 101 lg 3 ja § 296 lg 1 järgi

kõrvalkulude tasumist alates 25.09.2018, kuivõrd selle olukorra on põhjustanud hageja

2-19-14584

ise. Kostja väitis, et kolis oma asjad korterist välja ja kuna asjas ei ole tõendeid, et kostja

oleks novembrikuus saanud korteris elada, leiab kohus, et kostjal oli õigus keelduda

kõrvalkulude tasumisest kuni lepingu lõppemiseni 12.11.2018, arvestades seda, et teine

omanik nõudis ruumide vabastamist juba 05. novembriks 2018.

24. Kohus tuvastas, et arvest nr 1810453156007 (II kd, tl 18) nähtuvalt oli septembrikuus

asja kasutamisega seotud kulud kokku 47,11 eurot. Kuivõrd kostjale tehti takistusi

üüritud ruumide kasutamiseks alates 25.09.2018, siis on kõrvalkulude suurus 24 päeva

eest vastavalt 37,68 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista (VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg

1, § 292 lg 2). Ülejäänud osas on hageja kõrvalkulude nõue põhjendamata ja jääb

rahuldamata.

25. Pooled vaidlevad selle üle, kas pooled leppisid lepingut sõlmides kokku, et hageja annab

eluruumi üürile kostjale ilma mööblita ning kas üürnik võis alandada seetõttu üüri, et ta

ei saanud kasutada osa eluruumi seetõttu, et selles asus üürileandja mööbel.

26. Hinnates kirjalikku üürilepingut, üüritud asja kuulutust, samuti vara üleandmise-

vastuvõtmise akti sisu, kus ei ole ühtegi märget selle kohta, et eluruum antakse üürile

koos mööbliga, samuti tunnistajate ütlusi ning viidatud e-kirju, leiab kohus, et kostja on

tõendanud, et tal oli soov saada asi üürile ilma mööblita ja selliselt ka tegelikult kokku

lepiti ning lisaks lepiti kokku, et vaid esialgu, st kui leping sõlmiti, jäi mööbel sisse ja

et see viiakse hiljem ära.

27. Üürilepingust ei nähtu märkeid selle kohta, kas üürnik saab ruumi üürile koos selles

asuva mööbliga (lepingu p 1.1-1.4). Eluruumi üürile andmise aktist nähtuvalt mingeid

andmeid mööbli kohta akti kantud ei ole (ÜVK tl 4-7, akt lk 8). Üüritud asja kuulutusest

(II kd, tl 49) nähtuvalt antakse üürile vaidlusalune ruum ning kuulutusel on tehtud märge

„mööbli võimalus“. Seega saab järeldada, et ruume on võimalik üürida erinevatel

tingimustel, sealjuures, et lisaks on võimalik üürida mööblit. Kostja seletas vande all, et

ta soovis saada üürile eluruumi ilma mööblita ja talle lubati asjad välja viia. Ta seletas,

et kui hageja oleks andnud ruumid üürile mööbliga, pidanuks see olema hageja enda

huvides märgitud ka lepingusse. Tunnistaja Q (maakler) ütles, et algselt ei soovinud

kostja lepingut sõlmida, kuna ei olnud nõus, et ruum antakse üürile koos mööbliga, ja

et üürikuulutusse jäi vaid ekslikult märge „mööbli võimalus“. Tunnistusest nähtuvalt

arutati mööbli küsimust vähemalt kolm korda. Tunnistaja ütles, et lepingu

allakirjutamise hetkel tõstatas kostja mööbli väljaviimise teema, kuid talle sai öeldud,

et mööbel jääb korterisse. Tunnistaja ütluste kohaselt tekkis küsimus panipaiga kohta ja

oli jutt, et kui tekib mingi vaba koht, siis pannakse võib-olla mõned mööbliesemed

sinna, aga tollel hetkel kui leping sõlmiti, jäi asi nii nagu kokku lepitud - mööbel jääb

paika. Kostja seletuste kohaselt tõstatas ta pärast lepingu sõlmimist teema, et mööbel on

vaja välja viia ja üürileandja lubaski seda teha. Leping on sõlmitud poolte vahel

23.03.2018 ja kostja saatis hagejale 15.04.2018 e-kirja, milles ta palus esimesel

võimalusel korterist ära viia hagejale kuuluvad asjad (kd II, tl 53). Märgitud e-kiri

kinnitab kostja väidet, et kostja soovis saada eluruumi üürile ilma mööblita, sest see on

saadetud hagejale vähem kui kuu pärast lepingu sõlmimist. Kostja väidet kinnitab

kaudselt ka maakler Q ütlus, mille järgi lubati hiljem vaadata, kas saab panipaika midagi

panna. Kohtu hinnangul olnuks mõistlik, et kui üürileandja annab eluruumi üürile koos

mööbliga, eriti kui sellest oli korduvalt juttu, et siis fikseeritakse see ka lepingus, mida

antud juhul ei ole tehtud. Kostja poolt ruumide vabastamise soovi kinnitab

sõnumivahetus 2018. aasta aprillist ja juunist (tl 54, 56) H-ga ja H ütlused istungil

sellest, et leida ühist aega hagejaga asjade ruumidest väljakolimiseks. Seda kinnitavad

ka kostja 16.09.2018, 25.09.2018 e-kirjad (II kd, tl 58, 68) ja 24.08.2018 e-kiri (ÜVK tl

10).

28. Maakohus viitas VÕS § 101 lg p-le 5 ja § 112 lg-le 1 ning märkis, et kostja võttis

2-19-14584

üürnikuna vastu mittetäieliku kohustuse ehk eluruumi koos mööbliga, kuigi kokkulepe

oli, et ruumid antakse üürile ilma mööblita. Kostja on esitanud 24.08.2018 e-kirja

hagejale, millest nähtuvalt alandas ta hinda 100 eurot ühe kuu kohta (ÜVK tl 10) ja tegi

seda tagasiulatuvalt. Seega on asjas tõendatud, et kostja on teinud hinna alandamise

avalduse hagejale kooskõlas VÕS § 112 lg 2 esimese lausega. Maakohus viitas VÕS §

296 lg-le 1 ja § 112 lg-le 3 ning märkis, et kostjal oli õigus hinda alandada alates lepingu

sõlmimisest, sest üürileandja asju ära ei viinud. Kostja nõudis asjade äraviimist juba

vähem kui kuu aega (aprill 2018) pärast lepingu sõlmimist ja selgitas, et tal ei ole asju

kuskile panna. Kostja juhtis hageja tähelepanu takistustele (VÕS § 278) asja

kasutamisel. Kostja seletas, et kuivõrd ta ei saanud üüritud eluruumi täies mahus

kasutada, st ei saanud ühte tuba kasutada, siis arvestas ta hinna alandamisel keskmist 1-

toalise korteri üürihinda kuus. Selliselt arvestas ta, et keskmiselt teeb see vaheks 100

eurot kuus. Hageja ei ole seda vaidlustanud ja sellise hinnavahe olemasolu tõendavad

ka City24.ee väljavõtted 1-toaliste korterite turuüüri suuruse kohta (ÜVK tl 43-44).

Seega on üür kuus hinna alandamise tulemusel 350 eurot ning vastab VÕS § 112 lg 1 II

lause mõttele.

29. Hinna alandamise tulemusel on kostja maksnud hagejale kokku üürilepingu perioodil

23.03.2018-12.11.2018 üüri 2100 eurot. Selliselt on kostja tasunud üüri 6 kuu

(6*35=2100) ehk perioodi 23.03.2018-23.09.2018 eest. Üürileandjast tulenevalt ei

saanud kostja alates 25.09.2018 eluruumi kasutada kuni lepingu lõppemiseni

12.11.2018. Seega ei saa hageja nõuda kostjalt ka VÕS § 101 lg 3 ja § 296 lg 1 järgi

üüri tasumist perioodi 25.09.2018-12.11.2018 eest, kuivõrd oli selle ise põhjustanud.

30. Arvestades seda, et 2100 eurot hõlmab üüri kuni 23.09.2018, on kostjal kohustus

täiendavalt maksta üüri 24.09.2018 ehk ühe päeva eest, mis teeb 11,66 eurot (VÕS §

101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § 271). See summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.

Ülejäänud üürivõla nõudes jääb hagi rahuldamata.

31. Hagejal on õigus nõuda kostjalt 100 eurot kahjuhüvitist seoses ukseluku vahetamisega.

32. Kostjal on õigus nõuda hagejalt 23.03.2018 tasutud tagatisraha 450 euro tagastamist,

eeltoodud summalt intressi perioodi 23.03.2018 kuni 12.01.2019 eest summas 29,19

eurot ja viivist (VÕS § 308 lg-d 2, 3, § 100, § 101 lg 1 p 1 § 108 lg 1, § 113 lg 1). Hageja

ei ole esitanud pärast üürilepingu lõppemist 12.11.2018 kahe kuu jooksul üürilepingust

tulenevaid nõudeid kostjale.

33. Kostjal on õigus nõuda hagejalt maakleritasu summas 450 eurot tagastamist (VÕS §

1028 lg 1, § 1027, § 101 lg 1, § 108 lg 1, § 273, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS)

§ 84 lg 1). Q ütluste ja hageja vande all antud seletustega on tõendatud, et hageja ja

maakler sõlmisid VÕS § 658 järgi tasulise maaklerilepingu. Lepiti kokku, et maakler

nõuab maakleritasu kostjalt, kuigi maaklerlepingu kohaselt on käsundiandja (hageja)

kohustus tasu maksta (VÕS § 664 lg 1, § 658). Seda, et maaklerleping oli sõlmitud

hageja ja maakleri vahendusel, kinnitab ka kostja esitatud e-kiri 13.09.2018 (II kd, tl

58p), mille hageja saatis kostjale ja mille punkti 8 järgi nõudis hageja kostjalt asjade

tagastamist ja maaklerile üleandmist. Seega ei tekitanud maaklerileping õigusi ja

kohustusi kostjale. Kostja seletustega on tõendatud, et ta ei oleks saanud üürilepingut

sõlmida, kui ta ei oleks täitnud maakleri nõuet maksta maakleritasu.

34. Arvestades, et kogu üürilepinguga seonduv käis hageja seletuste kohaselt maakleri

vahendusel, siis tuleb maakleritasu nõuet pidada hageja nõudeks ja maaklerit hageja

esindajaks üürilepingu sõlmimisel. Kuna maakler tegutses hageja huvides, siis saab teda

lugeda hageja poolt määratud volitatud isikuks, kes võttis vastu kostja soorituse. Nõuet

tasuda VÕS § 664 lg 1 järgi maakleritasu tuleb pidada hageja seatud tingimuseks

üürilepingu sõlmimisel. Maakler täitis hageja nõudeid, kui küsis kostjalt maakleritasu,

mille kostja täitis põhjusel, et muidu oleks jäänud leping sõlmimata. Kokkulepe, et

2-19-14584

kostja maksab enne lepingu sõlmimist maakleritasu on VÕS §-st 273 tulenevalt tühine.

Nii vastutab hageja VÕS § 1028 lg 1 alusel kostja ees.

35. Kuna hageja hagi kuulus osalisele rahuldamisele, jäävad tema hagis poolte

menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 järgi tema enda

kanda. Kuna kostja hagi kuulus rahuldamisele, jäävad TsMS § 162 lg 1 ja 2 alusel kostja

hagiga seotud menetluskulud hageja kanda.

36. Kooskõlas TsMS § 405 lg 1 p-ga 10 kuulub lihtmenetluse otsus viivitamatule täitmisele.

Apellatsioonkaebus

37. Hageja esitas 10.03.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse

osas, milles kohus jättis hageja nõude kostja vastu üürivõla 11,66 eurot ületavas osas ja

kõrvalkulude võla 37,68 eurot ületavas osas rahuldamata ning rahuldas kostja hagi

hageja vastu alusetult makstud maakleritasu 450 euro ja tagatisraha 450 euro ja intressi

29,19 euro nõudes. Hageja palub uue otsusega mõista kostjalt hageja kasuks täiendavalt

välja üüri eest võlgnevus 1348,99 eurot ja kõrvalkulude eest võlgnevus 205,75 eurot,

jätta kostja hagi hageja vastu rahuldamata, tasaarvestada hageja nõue kostja vastu 450

euro tagatisraha ulatuses ning tasaarvestuse tulemusena mõista kostjalt hageja kasuks

välja 1104,74 eurot. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda.

38. Maakohus on ebaõigesti lugenud pooltevaheliseks kokkuleppeks, et korter antakse

üürile ilma mööblita. Maakohus on mööbli puudumise kokkulepet järeldanud liiga

kitsalt vaid selle pinnalt, et seda ei olnud märgitud kirjalikus lepingus, üürikuulutuses

ega vara üleandmise aktis. Lisaks ei nõudnud kostja osade mööbliesemete ära viimist,

seega ei saa tuvastada kokkulepet, et korter antakse üürile ilma mööblita. Üürikuulutuse

sisu eest ei vastuta üürileandja ning maakler on andnud ütlusi selle kohta, et sõnastus

"mööbli võimalus" jäi sisse müügikuulutusest. Maakohus on jätnud hageja ja maakleri

ütlused tähelepanuta ja on eelistanud kostja ütlusi ning ei ole seda põhjendanud.

39. Igal juhul ei saanud kostja VÕS § 112 lg 1 järgi hinda alandada, sest kostja ei jätnud

endale õigust kohaldada VÕS §-s 278 sätestatud õiguskaitsevahendeid. Nimelt on

Riigikohus lahendis nr 3-2-1-81-08 p-s 13 sedastanud, et VÕS §-s 278 sätestatud

õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi. Selle sätte

kohaselt võib üürnik, kes asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta

lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kasutada VÕS §-s 278

sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja vastuvõtmisel.

Kolleegiumi arvates tuleneb VÕS § 277 lg-st 2, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud

õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või peab leppima selles

kokku üürileandjaga. Lepingu sõlmimisel ei teinud kostja avaldust puuduste kohta ega

jätnud endale õigust puuduste kohta teatada.

40. Hinna alandamine 100 eurot ei ole põhjendatud. Hageja on hinna alandamisele vastu

vaielnud (28.12.2020 teeside p. 1.10). Ka siis, kui kostja oleks olnud õigustatud hinda

alandama VÕS § 112 lg 1 järgi, siis vastas ka mittekohase täitmise väärtus hinnale,

millega kostja üüris 2-toalise korteri. Kostjal ei oleks enda sõnade kohaselt isegi 450

euro eest kuus olnud võimalik üürida 1-toalist korterit.

41. Maakohtu otsuse kohaselt on hinnavahe tõendatud City24 väljavõtetega. Otsusest ei

selgu, mida tõendab City24 väljavõte Äigrumäel, Viimis vallas soklikorrusel asuva 1-

toalise korteri üürihind Tallinnas, Pirita linnaosas asuva korteri üürihinna suhtes. Lisaks

ei selgu, mis alusel kohus leidis, et ühe toa kasutamine oli kostjal takistatud, sh ei selgu,

milles konkreetselt ühe toa kasutamise takistus seisnes.

42. Kostja enda ütluste kohaselt lahkus ta korterist pärast 25.09.2018. Kostja jaoks ei saanud

seega pärast seda kuupäeva elektrienergia puudumine olla korteri kasutamise

takistuseks. Hageja 28.09.2018 üürilepingu ülesütlemisega kostja ei nõustunud. Seega

2-19-14584

kostja enda käitumine näitas selgelt, et tal ei esinenud mitte mingeid takistusi korteri

kasutamiseks. Kostja ei teavitanud hagejat puudusest ega rakendanud seadusega ette

nähtud õiguskaitsevahendeid. Kuna korteri kasutamise takistust ei olnud, ei olnud

kostjal kuni üürilepingu lõppemiseni õigust keelduda üüri ja kõrvalkulude tasumisest.

43. Kuna hageja saab enda nõude kostja vastu tasaarvestada tagatisrahast, siis ei ole õige ka

hagejalt tagatisrahalt intresside nõudmine kostja nõutud suuruses.

44. Hagejal ei ole kohustust tagastada maakleritasu. Maakohus leidis ekslikult, et hageja ja

maakler sõlmisid tasulise maaklerlepingu, milles leppisid kokku, et maakleritasu tasub

kostja. Maakleritasu aluseks oli kokkulepe maakleri ja kostja vahel, sest kostja sai

teenuse. Maakohus on jätnud tähelepanuta VÕS §-i 619. Maakohus kohaldas ebaõigesti

VÕS §-i 273, mille järgi peetakse tühiseks kokkulepet, mis on sõlmitud üürileandja ja

üürniku vahel, mitte kokkuleppeid, mille on sõlminud üürileandja kolmanda isikuga.

Hageja ei nõustu ka sellega, et VÕS § 273 mõistes maakleritasu oleks kokkulepe, mis

ei ole seotud korteri kasutamisega. Alusetu on maakohtu tuginemine VÕS §-le 1028.

Maakohus leidis ebaõigesti, et kuna maakler tegutses hageja huvides, siis saab teda

lugeda hageja poolt määratud volitatud isikuks, kes võttis vastu kostja soorituse. Sellist

volitust ei ole maakohus pooltega arutanud. Kui kostja leidis, et ta on maakleritasu

tasunud alusetult, siis saab ta selle VÕS § 1028 alusel sisse nõuda maaklerilt. Maakleri

sõnade kohaselt sai kostja temalt teenust, seetõttu nõudis maakler kostjalt tasu

maksmist. Maakler on andnud ütlusi, et tasu kokkulepet tal hagejaga ei olnud.

Maakohus ei ole tähele pannud VÕS § 664 lg-tes 1 ja 2 sätestatut.

Vastuapellatsioonkaebus

45. Kostja palub 21.04.2021 vastuapellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse

resolutsiooni punkti 5 osas, millega jäeti hageja hagis kostja vastu poolte menetluskulud

poolte endi kanda ja teha asjas uus otsus, millega mõista hagejalt kostja kasuks välja

maakohtu menetluskulud.

46. Maakohus rahuldas hageja nõudeid kokku 149,34 euro ulatuses (üürivõlg 11,66 eurot,

kõrvalkulud 37,68 eurot ja kahju hüvitis 100 eurot). Seega on hagi rahuldamise määr

8,76%. Seega tuleks ka menetluskulude proportsioon selliselt jaotada (TsMS § 163 lg

1). Kohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta otsustas menetluskulud jätta poolte endi

kanda. TsMS § 163 lg 1 mõte ei ole see, et menetluskulud jäävad poolte endi kanda

mistahes ulatuses hagi osalise rahuldamise korral. Hagi rahuldati väga väikses ulatuses.

47. See, et kostja peab hageja alusetu nõude tõttu sellele vastuvaidlemiseks kasutatud

õigusabi eest ise tasuma, selle eest hüvitist saamata, on kostja suhtes äärmiselt

ebaõiglane (TsMS § 162 lg 4).

Vastustaja seisukoht

48. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

49. Hageja vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

50. Ringkonnakohus tühistab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel maakohtu otsuse osas, milles

kohus jättis hageja nõude kostja vastu üürivõla 11,66 eurot ületavas osas ja kõrvalkulude

2-19-14584

võla 37,68 eurot ületavas osas rahuldamata ning rahuldas kostja hagi hageja vastu ning

menetluskulude jaotuse osas.

51. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt hageja kasuks

täiendavalt välja üüri võlgnevuse 1348,99 eurot ja kõrvalkulude võlgnevuse 112,05

eurot ning jätab kostja hagi hageja vastu rahuldamata.

52. Kõigepealt määratleb ringkonnakohus vaidluse ulatuse ringkonnakohtus.

53. Mõlemad pooled esitasid teineteise vastu rahalised nõuded. Hageja palus kostjalt välja

mõista üürivõla 1360,65 eurot, kõrvalkulude võlgnevuse 243,43 eurot ja kahjuhüvitise

100 eurot.

54. Kostja palus hagejalt välja mõista tagatisraha 450 eurot, sellelt intressi perioodi

23.03.2018-12.01.2019 eest 29,19 eurot ning alates 12.01.2019 viivise tagatisrahalt kuni

selle tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lause sätestad määras ning

maakleritasu 450 eurot.

55. Maakohus rahuldas hageja nõude osalisel ja kostja nõude täielikult, mõistis kostjalt

hageja kasuks välja välja üürivõla 11,66 eurot, kõrvalkulud 37,68 eurot ja kahjuhüvitise

100 eurot ning hagejalt kostja kasuks välja tagatisraha 450 eurot, intressi tagatisrahalt

29,19 eurot ning maakleritasu 450 eurot.

56. Maakohus tasaarvestas hageja tasunõuded kostja maakleritasu nõudega, mille

tulemusena mõistis hagejalt kostja kasuks välja maakleritasu 300,66 eurot, tagatisraha

450 eurot ja intressi 29,19 eurot ning võlgnetavalt tagatisrahalt alates 12.01.2019 kuni

selle tasumiseni viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

57. Maakohtu otsuse nõuete rahuldamise osas vaidlustas ainult hageja osas, milles hageja

nõue jäi rahuldamata ja kostja nõue rahuldati. Seega osas, milles maakohus rahuldas

hageja nõude luku vahetuse tasu 100 euro nõudes, on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4

teise lause alusel edasikaebamata jõustunud.

58. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse

lahendamisel lähtuda eespool p-s 17 loetletud vaidlustamata asjaoludest, mille

maakohus on korrektselt tuvastanud.

59. Poolte vahel on vaidlus järgmistes küsimustes:

1) kas hagejal oli üürilepingu alusel kohustus oma mööbel korterist ära viia ning sellest

tulenevalt, kas kostjal oli õigus üürihinda alandada;

2) kas kostjal oli kohustus tasuda üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu lõppemise

12.11.2018 või ainult kuni 25.09.2018, mil kostja eluruumist lahkus.

3) kas maakleritasu pidi maksma hageja või kostja;

4) kas kostjal on õigus nõuda tagatisrahalt intressi tasumist.

60. Pooled ei vaidle selle üle, et peale omapoolsete rahaliste kohustuste täitmist, on kostjal

õigus ülejäänud tagatisraha tagasi saada.

61. Esmalt hindab kolleegium hageja üürinõuet.

62. Hageja nõuab 1360,65 euro hüvitamist arvestusega, et kehtis kokkulepitud üürimäär

450 eurot kuus ja kostja on kohustatud maksma kogu üürilepingu kehtivuse aja eest, see

on 3460,65 eurot, millest kostja on tasunud 2100 eurot, ehk 1360, 65 eurot vähem.

63. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldustega selle kohta, et kostjal oli õigus

ühepoolselt üürimäära alandada ja kostja ei pea alates 25.09.2018 üüri maksma.

Maakohus on selliste järeldusteni jõudmisel valesti kohaldanud materiaalõigust ja

oluliselt rikkunud menetlusõigusnorme. Maakohtu poolt eelnimetatud rikkumised tõid

kaasa ebaõige kohtulahendi. TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus seadusest juhindudes

kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse

kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Sama sätte lg-st 2

tulenevalt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei

2-19-14584

ole kokku leppinud teisiti. Kohtuotsuse põhjendamise kohustuse sätestavad

TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8.

64. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus ebaõigesti, et üürilepingu kohaselt tuli

korter üürile anda ilma mööblita. Asjaolust, et kirjalikus lepingus, üürikuulutuses ega

vara üleandmise aktis ei olnud eraldi välja toodud, et korter antakse üüril koos mööbliga,

ei järeldu poolte kokkulepet, et korter antakse üürile ilma mööblita. Mööbli kirjeldus,

selle olemasolu või puudumine ei ole üürilepingu kohustuslik tingimus. Just üürniku

huvides oli fikseerida üürilepingus kokkulepitud üürileandja kohustused. Ka

üürikuulutuse sõnastus "mööbli võimalus" ei tõenda poolte kokkulepet, et korter antakse

üürile ilma mööblita, seda enam, et maakleri ütluste kohaselt jäi selline sõnastus sisse

müügikuulutusest ega omanud tähtsust üürilepingu sõlmimisel.

65. Maakohus on otsuse tegemisel jätnud hageja ja tunnistajaks olnud maakleri kui

erapooletu isiku ütlused täiesti tähelepanuta ja põhjendamatult eelistanud kostja ütlusi.

66. Maakohus on jätnud tähelepanuta hageja 25.11.2020 kohtuistungil antud ütlused: "Ma

lihtsalt tahtsin üürida korterit ja pakkusin maaklerile oma variandi, ütlesin, et üürin välja

koos mööbliga, kuna mööblit välja viia polnud kuhugi võimalik. Maakler vastas, et otsib

sellist klienti, kes on nõus minu tingimustega “.

67. Hageja ütlused on kooskõlas tunnistaja Q (maakler) kohtuistungil antud ütlustega: "Ja

hetkel kui me panime allkirjad lepingule, samamoodi me arutasime ka mööbli küsimust.

Sest kui ma esimest korda näitasin X-le korterit, siis ta rääkis sellest, et tal on vaja, et

korteris ei oleks teatud mööblit. Arutasime seda Y-ga mitu korda, meie positsioon oli

alati ühene - me ei saa neid asju korterist välja viia. Kuna ma nägin, et mööbliküsimus

tekitab kliendil küsimusi, siis lepingu allakirjutamise hetkel ma korduvalt rääkisin

sellest, et see mööbel, mis asub korteris, jääb sinna, tegin seda eesti ja vene keeles".

68. Seega ei saa üksnes kostja ütluste alusel lugeda tõendatuks, et poolte vahel oli

kokkulepe, et korter antakse üürile ilma mööblita.

69. Alusetu on maakohtu seisukoht, et kostjal oli VÕS §-s 278 alusel õigus üüri alandada,

kuna ta võttis üürnikuna vastu mittetäieliku kohustuse, so eluruumi koos mööbliga,

kuigi kokkulepe oli, et ruumid antakse üürile ilma mööblita.

70. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-81-08 p. 13 sedastanud, et VÕS §-s 278 sätestatud

õiguskaitsevahendite kasutamine võib olla piiratud VÕS § 277 lg 2 järgi. Selle sätte

kohaselt võib üürnik, kes asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta

lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kasutada VÕS §-s 278

sätestatud õigusi üksnes juhul, kui ta jättis endale sellise õiguse asja vastuvõtmisel.

Riigikohtu hinnangul tuleneb VÕS § 277 lg-st 2, et üürnik saab VÕS §-s 278 sätestatud

õiguste kasutamise õiguse reserveerida ühepoolse avaldusega või peab leppima selles

kokku üürileandjaga. Seega ei saanud kostja VÕS § 112 lg lg 1 järgi hinda alandada,

sest lepingu sõlmimisel ei teinud kostja avaldust puuduste kohta ega jätnud endale

õigust puuduste kohta teatada. Kostja võttis vastu korteri koos mööbliga ega ole korteri

üleandmise vastuvõtu aktis mööbli kohta mingeid pretensioone ei esitanud. Seega

võttis kostja vastu lepingu tingimustele vastava asja. Eeltoodust tulenevalt puudus

kostjal õigus hinda alandada tulenevalt sellest, et korteris oli hageja mööbel ning kostja

peab tasuma hagejale üüri lepingus kokkulepitud määras 450 eurot kuus.

71. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja kõrvalkulude nõuet Hageja nõuab

septembrikuu eest 66,94 euro, oktoobrikuu eest 119,55 eurot ja novembrikuu eest ja

56,94 euro tasumist. Maakohus leidis, et hageja kõrvalkulude nõue ei ole põhjendatud

selliste kulude kandmise osas, mis ei ole seotud asja kasutamisega või üürileandja poolt

üürnikule vahendatava teenusega. Kostjal on kohustus tasuda hagejale vaid nende

kulude eest, mis on seotud üüritud asja kasutamisega ja üürileandja vahendatud

teenusena. Need on kulud kasutatud elektri, vee, kanalisatsiooni, prügiveo ning

2-19-14584

koristuskulude eest. Lisaks on nendeks kuludeks, mida peab VÕS § 292 lg 1 tähenduses

kostja tasuma üürileandjale tema poolt vahendatud teenuse eest, side, televisiooni ja

internetiteenuse kulud. Maakohus luges üürilepingu p 2.4.1-2.4.5 muud tingimused, mis

kalduvad kõrvale kohtu poolt tuvastatud kohustuslikest tasumisele kuuluvatest

kuludest, VÕS § 275 lg 1 järgi tühiseks, sest need ei ole seotud üürnikupoolse asja

kasutamise kuludega VÕS 292 lg 1 järgi või üürileandja poolt üürnikule vahendatud

teenusega.

72. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses neid maakohtu põhjendusi vaidlustanud. Hageja ei

põhjendanud, miks ta leiab, et hagejal on siiski ka neid kõrvalkulusid õigus nõuda, mida

maakohus ei lugenud seotuks asja kasutamisega. Ringkonnakohus nõustub selles osas

maakohtu põhjendustega.

73. Eeltoodust tulenevalt on asja kasutamisega seotud kulud septembrikuu eest 47,11 eurot,

oktoobrikuus 68,13 eurot ja novembrikuu eest 34,49 eurot. Seega on kokku

põhjendatud ja tasumata kõrvalkulud 149,73 eurot, mitte 243,43 eurot, mida nõuab

hageja

74. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus seda, mis ajani pidi kostja üüri ja kõrvalkulude eest

maksma.

75. Üldreeglina on üürnik kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulude eest kogu üürilepingu

kehtivise ajal ( VÕS § 271). Üürilepingu alusel on üürnikul õigus korteris elada, kuid

tal pole sellist kohustust. Kui üürnik vabatahtlikult korteris ei ela, ei vabane ta üüri ja

kõrvalkulude maksmise kohustusest.

76. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja tegi VÕS § 296 lg 1 mõttes

takistusi kostjale üüritud eluruumi kasutamiseks alates 25.09.2018, mistõttu ei saa

hageja nõuda kostjalt ka VÕS § 101 lg 3 ja § 296 lg 1 järgi üüri ja kõrvalkulude tasumist

alates 25.09.2018. VÕS § 278 sätestab üürniku õigused üüritud asjal puuduste

esinemisel. Kostja selles sättes loetletud õiguskaitsevahendeid ei kasutanud. Kostja ei

teavitanud üldse hagejat, et tema poolt korteri kasutamine on takistatud. Üürilepingu p

3.1.11 kohaselt oli üürnikul kohustus viivitamata teatada eluruumi lepingu tingimustele

mittevastavusest. Kostja ei ole hagejale eluruumi kasutamist takistavatest asjaoludest

teada andnud ega nõudnud nende kõrvaldamist. Kui kostja otsustas korterist lahkuda, ei

saa ta jätta lihtsalt kokkulepitud tasu maksmata.

77. Eeltoodu alusel leiab ringkonnakohus, et kostjal puudus alus keelduda oma

lepingujärgsete kohustuste täitmisest ja ta on kohustatud tasuma üüri ja kõrvalkulude

eest kuni üürilepingu lõppemiseni.

78. Eeltoodu alusel tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista tasumata üür 1360,65 eurot ja

kõrvalkulud 149,73 eurot, kokku 1510,38 eurot. Hageja on andnud nõusoleku

tasumisele kuuluva summa tasaarvestamiseks tagatisrahaga. Seega tuleb kostjalt hageja

kasuks välja mõista 1060,38 eurot ( 1360,65-450).

79. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus kostja nõuet maakleritasu väljamõistmiseks

hagejalt.

80. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ekslikult leidnud, et hageja ja maakler

sõlmisid tasulise maaklerlepingu, milles leppisid kokku, et maakleritasu tasub kostja.

81. Kohtu järeldus on vastuolus maakleri kohtuistungil antud ütlustega: "X on minult

saanud maakleriteenust Padriku tee korteri üürimiseks, kuna ma näitasin talle korterit,

arutasime temaga korduvalt ka telefoni teel üürimise küsimusi, ka neid küsimusi, mis

olid seotud mööbliga, küsimusi mida ja mismoodi ta tahab. Aitasin sõlmida lepingut

omaniku ja üürniku vahel. Selle osutatud teenuse eest sain tasu 375 eurot + km. Võin

öelda, et keegi ei saa sundida klienti mitte kuidagi raha tasuma, seda ma selgitasin X-le

nii telefoni teel kui kohapeal."

2-19-14584

82. Tunnistaja ütluste kohaselt sõlmisid hageja ja maakler küll kokkuleppe, et maakler

hageja tingimustel leiab tema korterile üürniku, kuid maakleritasu aluseks oli

kokkuleppe maakleri ja kostja vahel, sest kostja sai teenuse.

83. VÕS § 619 sätestab, et käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt

lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi),

käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 658

lg 2 kohaselt maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui

käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

84. Maakohus on hagejalt kostja kasuks maakleritasu välja mõistmisel lähtunud VÕS §-st

273, mille kohaselt on tühine kokkulepe, mis seab eluruumi üürilepingu sõlmimise või

jätkamise sõltuvusse üürniku kohustusest üürileandja või kolmanda isiku suhtes, kui see

kohustus ei ole otseselt seotud üüritud eluruumi kasutamisega. Maakohus on nimetatud

normi kohaldanud vääralt. VÕS § 273 mõistes peetakse tühiseks kokkulepet, mis on

sõlmitud üürileandja ja üürniku vahel, mitte kokkuleppeid, mille on sõlminud

üürileandja või üürnik kolmanda isikuga. Tegemist ei ole ka lepinguga kolmanda isiku

kasuks või käsundita asjaajamisega. Seetõttu on alusetu ka maakohtu tuginemine VÕS

§-le 1028 ja selle normi tõlgendamine selliselt, et kuna maakler tegutses hageja huvides,

siis saab teda lugeda hageja poolt määratud volitatud isikuks, kes võttis vastu kostja

soorituse – võtta vastu tasutud 450 €. Sellist volitust ei ole maakohus pooltega arutanud

ega sellele ei ole ka kostja tuginenud. Kui kostja leidis, et ta on maakleritasu tasunud

alusetult, saab ta selle VÕS § 1028 alusel maaklerilt, mitte hagejalt, tagasi nõuda.

Maakleritasu maksmise kohustuse aluseks on eelkõige leping. Maakleri sõnade kohaselt

sai kostja temalt teenust, seetõttu nõudis maakler kostjalt tasu maksmist. Maakler on

üheselt andnud ütlused, et tasu kokkulepet temal hagejaga ei olnud.

85. Võimalik on olukord, et maakler tegutseb ka mõlema poole huvides, nagu seda

võimaldab VÕS § 668 lg 2, mille kohaselt, kui maakler on olnud tegev ka

käsundiandjale vahendatud või osutatud lepingu teise poole jaoks, eeldatakse, et

maakleritasu tasuvad maakleri vahendatud või osutatud lepingu pooled võrdses

ulatuses. VÕS § 688 lg 2 vaid eeldab, et vahendatud pooled tasuvad maakleritasu

võrdselt. Käesoleval juhul nõudis maakler maakleritasu tasumist kostjalt, sest hagejaga

tal tasumise kokkulepet ei olnud. Maakler sõlmis tasu kokkuleppe kostjaga ja kostja

sellega nõustus. Maakleri ja kostja vahel oli nendevaheline kokkulepe, mille osapooleks

ei olnud hageja.

86. Kostja tagatisraha väljamõistmise nõue tuleb samuti jätta rahuldamata. Kostjal oli õigus

tagatisraha tagasi saada juhul, kui üürileandjal ei ole tema vastu üürilepingust tulenevaid

nõudeid. Antud juhul oli kostjal üüri ja kõrvalkulude võlg, mille tasumist hageja nõudis.

Kuna hageja saab enda nõude kostja vastu tasaarvestada tagatisrahast, siis ei ole õige ka

hagejalt tagatisrahalt intresside välja nõudmine.

87. Seega jääb kostja vastuhagi täielikult rahuldamata.

88. Kostja

menetluskulude

jaotuse

peale

esitatud

vastuapellatsioonkaebus

jääb

rahuldamata, kuna ringkonnakohus teeb uue menetluskulude jaotuse vastavalt hagide

rahuldamise tulemusele.

89. TsMS § 173 lg 3 kohaselt, kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb

uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab ta vajaduse korral vastavalt

menetluskulude jaotust.

90. Ringkonnakohus jaotab nii maakohtu kui ringkonnakohtu menetluskulud hageja hagi

osas TsMS § 163 lg 1 alusel proportsionaalselt hagi rahuldamise ulatusele. Kuna hagi

rahuldatakse 94 % ulatuses, kannab kostja 94 % kuludest ja hageja 6%. Kostja hagi

jääb rahuldamata ning selle menetlemise kulud jäävad mõlemas kohtuastmes TsMS §

162 lg 1 alusel kostja kanda.

2-19-14584

91. Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu

seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast

otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).

(allkirjastatud digitaalselt)