2-17-14115/98 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtuasja number

2-17-14115

Otsuse tegemise aeg ja koht 17. september 2021, Tallinn

Kohtunik

Kairi Piirisild

Kohtuasi

Y hagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks

X vastuhagi Y vastu kaasomandi lõpetamiseks

Tsiviilasja hind

Y hagi hind 3500 eurot

X hagi hind 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende Hageja: Y (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline

esindajad

esindaja Tamara Vologžanina

Kostja: X (isikukood xxxxxxxxxxx), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ilja Santašev

Viimase kohtuistungi

23. märts 2021 toimumise

aeg

RESOLUTSIOON

1. Jätta Y hagi rahuldamata.

2. Rahuldada X vastuhagi.

3. Lõpetada Y ja X kaasomand kinnistu suhtes, mis on kantud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxxxx, asukohaga Tallinn, XXX.

4. Kohustada

Yt

andma

tahteavaldus

kaasomanike

kokkuleppe

sõlmimiseks

kaasomandi lõpetamiseks kinnisasjale nr xxxxxxxx selliselt, et kinnisasja nr xxxxxxxx

ainuomanikuks saab X ja X maksab Yle tema omandiosa kaotuse eest hüvitist.

5. Mõista Xlt Y kasuks kaasomandiosa kaotuse hüvitamiseks välja 40 000 eurot.

6. Kohustada Yt andma nõusolek kinnistusosakonna registriossa nr xxxxxxxx kantud

kinnistu omanikukannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks, millega Y

kustutatakse kinnistu nr xxxxxxxx omanikuna kinnistusraamatust ja kinnistu

ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse X.

7. Jätta kõik tsiviilasja menetlemisega seotud kulud menetlusosaliste endi kanda. Jätta

menetluskulud rahaline suurus kindlaks määramata.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja

hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus

kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses

sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Y esitas 21.09.2017 Harju Maakohtule hagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja

palub müüa korteriomandi aadressil Tallinn, XXX avalikul enampakkumisel, millest saadud

tulust määrata ½ hagejale ja ½ kostjale. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

2. Kostja esitas 08.11.2017 vastuhagi, milles palub jätta korteriomand kostja

ainuomandisse ilma hüvitise maksmise kohustuseta, samuti jätta korteriomandit koormavast

hüpoteegist tulenev kohustus kostja kanda.

3. Maakohus rahuldas 01.10.2018 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata.

Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.

4. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 17.05.2019 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja

Harju Maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

5. Y esitas 21.09.2017 Harju Maakohtule hagi X vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja

palub müüa korteriomandi aadressil Tallinn, XXX avalikul enampakkumisel, millest saadud

tulust määrata ½ hagejale ja ½ kostjale. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

6. Hagiavalduse kohaselt omandasid pooled 27.06.2007 kaasomandisse korteriomandi.

Hagejale ja kostjale kuulub korteriomandist pool mõttelist osa.

7. Kuna pooled ei ole saavutanud kokkulepet kaasomandis oleva korteriomandi jagamise

viisi suhtes, kostja ei ole nõus tasuma hagejale kaasomandi osa eest mõistlikku hüvitist, palub

hageja kaasomand lõpetada asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 kohaselt korteriomandi

müümisel avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt

nende osa suurusele.

Kostja vastuväited ja vastuhagi

8. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja esitas 08.11.2017 Harju Maakohtule vastuhagi

korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks. Kostja palub jätta korteriomand kostja ainuomandisse

ilma hüvitise maksmise kohustuseta, samuti jätta korteriomandit koormavast hüpoteegist

tulenev kohustus kostja kanda. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

9. Korteriomand on koormatud hüpoteegiga ja laenulepingu nr XXXXXX kohaselt peavad

hageja ja kostja tasuma Swedbank AS-ile iga kuu 273 eurot. Kostja on alates juulist 2007 kuni

vastuhagi esitamiseni tasunud pangale üksi 38 832 eurot. Võlg panga ees on 57 402 eurot.

Hüpoteek mõjutab korteri müügihinda avalikul enampakkumisel.

10. Kuna kostja on tasunud pangale 38 832 eurot, palub kostja AÕS § 77 lg 2 alusel jätta

korteriomand kostja ainuomandisse ilma kohustuseta hagejale hüvitist maksta. Kostja on nõus

tasuma pangale võlgnevuse 57 402 eurot.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kohus, tutvunud poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega, leiab, et hagiavaldus tuleb

jätta rahuldamata. Kohus rahuldab vastuhagi ja jätab kinnisasja kostja omandisse kohustuse

vastu hüvitada hagejale tema osa rahas.

12. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt

menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (TsMS §

436 lg 7). Pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimine on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi

kohtu ülesanne. Kohus ei ole asja lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid

kohaldab seadust ise. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama

neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab

kohus, mis asjaolud on tuvastatud tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg

1).

13. Poolte menetlusdokumentide kohaselt ei ole pooltel käesolevas asjas vaidlust selle üle,

et nad on Tallinnas XXX asuva korteriomandi (registriosa nr xxxxxxxx) kaasomanikud ning

hagejale kuulub seejuures ½ ja kostjale samuti ½ kaasomandist. Samuti ei vaidle pooled selle

üle, et korteriomandile on seatud hüpoteek Swedbank AS kasuks. See nähtub ka

kinnistusraamatu väljavõttelt (kd I tl 4 – 5, 16 – 17) ja korteri ostu-müügilepingust (kd I 45-

52).

14. Pooled soovivad kaasomandi lõpetada. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 ja 2 kohaselt

on kaasomanikul õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist, kui nõudeõigus ei ole

kaasomanikevahelise kokkuleppega välistatud. Käesolevas asjas ei ole esile toodud, et

kaasomanikud oleksid kokku leppinud kaasomandi lõpetamise nõude välistamises. Pooled on

kaasomandi lõpetamisega iseenesest ka nõus, kuid vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle.

15. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja

jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel

enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

Kaasomandi lõpetamisel arvestatakse kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses.

Kohus lahendab kaasomandi lõpetamise nõude kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes

õiglusest.

16. Hageja soovib korteriomandi kaasomandi lõpetada selliselt, et korteriomand müüakse

avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Hageja palub määrata,

et enampakkumise tulemist makstakse esmalt välja täitekulud ja ülejäänud tulem jaotatakse

hageja ja kostja vahel võrdselt, kuid enne tulemist väljamaksete tegemist kohustatakse kostjat

tasuma tema osast laenulepingust nr XXXXXX tulenev laenukohustus Swedbank AS ees,

samuti kohustatakse teda andma nõusolek korteriomandile seatud hüpoteekide kustutamiseks

(hageja 25.01.2021 menetlusdokument). Kostja soovib kaasomandi lõpetamist selliselt, et

korteriomand jääb tema ainuomandisse ja kostja maksab hagejale tema osa eest hüvitise 13

812,50 eurot (kostja 28.01.2021 menetlusdokument). Kostja selgitas, et korter on tema elukoht

17. Kohus leiab, et olukorras, kus kostja soovib saada kinnisasja endale, tuleb eelistada

kaasomandi lõpetamist kostja taotletud viisil, tingimusel, et sellise nõude rahuldamise eeldused

on täidetud. Eelkõige peab kosja olema nõus asja tervikuna endale võtmisega, aga samuti ei saa

kostjale panna suurema hüvitise maksmise kohustust kui summa, mida kostja on nõus ja

võimeline maksma (Riigikohtu 25.10.2017 otsus nr 2-14-18828, p 14 kolmas lõik, ning selles

viidatud 26.04.2017 otsus nr 3-2-1-14-17, p-d 23 ja 25). Pooled vaidlevad käesolevas asjas selle

üle, kui palju peab kostja hagejale kaasomandi osa kaotuse eest hüvitist maksma. Nimelt leiab

kostja, et hagejale makstavast hüvitisest tuleb maha arvestada summa, mille kostja on hageja

eest korteri soetamise eest pangale maksnud. Kostja soovib seega tasaarvestada enda kohustuse

maksta hagejale omandi kaotuse eest õiglane hüvitis enda nõudega hageja vastu. VÕS § 197 lg

1 ja 2 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele

rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma

nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita

ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad

tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei

lepi kokku teisiti.

18. Korteriomandi müügilepingu, tagatavate nõuete muutmise kokkuleppe ja hüpoteegi

seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu kohaselt (kd I tl 45 – 52) omandasid hageja ja kostja

vaidlusaluse korteriomandi 27.06.2007. Lepingu preambula kohaselt olid lepingu osapooled

hageja ja kostja, keda lepingus nimetatakse ühiselt ostjad ja ka omanikud. Lepingu p 3.1.

kohaselt lepiti kokku, et korter ostetakse kaasomandisse, kumbki ostja ½ mõttelise osa. Lepingu

p 3.2 kohaselt ostsid hageja ja kostja korteriomandi hinnaga 1 455 000 krooni. Ostuhinna

tasumist reguleerivad lepingu p 3.2.1 ja 3.2.2, mille kohaselt kohustusid ostjad kandma 588 720

krooni ostuhinnast Aktsiaselts Hansapank arvelduskontole laenulepingu nr 06007629-EL

täitmiseks ja 866 280 krooni müüja arvelduskontole. Mõlemad maksed tuli teha kolme

pangapäeva jooksul alates lepingu sõlmimisest, s.o hiljemalt 02.07.2007.

19. Iseenesest on õige hageja seisukoht, et korteri müügilepingu kohaselt ei ole hageja

kaasomandiosa suurus seotud tema korteri soetamisel tehtud panuse suurusega.

Ostumüügilepingus leppisid pooled kokku, et kummagi ostja osa on ½. Sellest ei tulene siiski,

nagu ei oleks hageja poolt mõttelise osa omandamine ise olnud sõltuv tema panusest, nagu

järeldab hageja. Müügilepingu kohaselt oli hageja korteri ostja ja lepingu p 3 nägi ostjatele,

seega ka hagejale, ette ühise kohustuse tasuda korteriomandi eest müüjale 1 455 000 krooni.

20. VÕS § 65 lg 4 kohaselt kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustust ühiselt,

siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. Sama paragrahvi lg 1 kohaselt kui mitu isikut

peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib võlausaldaja nõuda kohustuse

täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist. Seega võttis

hageja korteri ostmisel müüja ees ostuhinna tasumise kohustuse, mille eest ta vastutas koos

kostjaga solidaarselt.

21. Praegusel juhul sõlmis kostja 20.06.2007 Swedbank AS-ga laenulepingu nr 7-114228-

EL, sihtotstarbega XXX, s.o vaidlusaluse kinnisasja ost (kd II tl 145 – 149). Laenu kaastaotleja

oli M. Laenulepingu kohaselt ei ole hageja laenulepingu pool. Laenusumma oli 81 731 eurot (1

277 994,95 krooni). Müügilepingu p 5 – 7 kohaselt tagavad nimetatud laenu korteriomandile

seatud hüpoteegid.

22. Kostja arvelduskonto väljavõttelt nähtub, et kostjale väljastati 29.06.2007 laenusumma

1 277 994,95 krooni ja kostja kontolt tasuti kooskõlas müügilepingu p 3.2.1. ja 3.2.2. sätestatuga

müüja arvelduskontole ja müüja osundatud panga arvelduskontole 29.06.2007 vastavalt 866

280 krooni ja 588 720 krooni (kd II tl 175 – 175 pöördel).

23. VÕS § 69 lg 1 kohaselt peavad solidaarvõlgnikud omavahelises suhtes täitma kohustuse

võrdsetes osades, kui seadusest, lepingust või kohustuse olemusest ei tulene teisiti.

Solidaarvõlgnikel on seega sisesuhtes osavastutus. Osavastutuse korral eeldatakse, et kohustus

tuleb täita võrdsetes osades (VÕS § 63 lg 1). Praegusel juhul ei nähtu asjas esitatud tõenditest

ega asjaoludest, et poolte müügilepingus võetud kohustus oleks jaotatud seaduses sätestatust

erinevalt. Hageja väide, nagu oleksid pooled korteri ostmisel leppinud kokku kohustuste

teistsuguses jaotuses, on tõendamata. Sellist järeldust ei saa müügilepingu alusel teha. See ei

järeldu ka asjaolust, et pooled leppisid müügilepingus kokku, et korteri omand jaotub nende

vahel võrdselt. Müügilepingust nähtub samas ka see, et hagejal ja kostjal oli müüja ees ühine

kohustus. Ostjate omavahelises suhtes, arvestades solidaarvõlgnike osavatutust, jagunes

kohustus seega selliselt, et kumbki pool pidi tasuma ostuhinnast poole, s.o 727 500 krooni.

Kostja esitatud tõendite kohaselt tasus kostja müüjale aga 1 445 000 krooni (866 280 + 588

720), millest 1 277 994,95 eurot tasus kostja laenu arvelt. Seega on kostja tasunud müüjale mh

ka hageja osa, s.o täitis kohustuse, mille hageja korteri müüja ees võttis.

24. VÕS § 69 lg 2 kohaselt läheb solidaarkohustuse täitnud võlgnikule üle võlausaldaja

nõue teiste võlgnike vastu (solidaarvõlgniku tagasinõue), välja arvatud talle endale langevas

osas. Seega tekkis kostjal kui kohustuse täitnud solidaarvõlgnikul ühiskohustuse täitmisega

hageja vastu tagasinõue hagejale langevas osas. Arvestades ostuhinda, oli hageja kohustus

eelduslikult 727 500 krooni. Pooled on aga esile toonud, et hageja on selle kohustuse osaliselt

täitnud. Pooled vaidlevad selle üle, millises ulatuses hageja kohustust täitnud on.

25. Hageja väide, et ta kandis perioodil 01.02.2007 – 26.06.2007 kostja kontole korteri

ostmiseks kokku 201 650 krooni, on tõendamata. Samuti on tõendamata väide, et hageja andis

korteri ostmiseks kostjale 50 000 krooni sularaha. Küll aga on tõendatud hageja väide, et ta

kandis kostjale 26.06.2007 175 000 krooni (kd II tl 175 pöördel). Kostja enda kinnitusel oli

hageja poolt korteri ostmiseks antud summa kokku 176 000 krooni (16.06.2021

menetlusdokument). Selle summa üle pooled ei vaidle. See väide on kooskõlas ka asjas esitatud

muude väidete ja tõenditega. Nimelt võttis kostja korteri ostmiseks laenu 1 277 994,95 krooni,

kuid korteri ostuhind oli 1 455 000 krooni. Vahe, s.o 176 187,76 eurot kantigi osaliselt hageja

tehtud panuse arvelt.

26. Hageja väide, et ta on kohustust täitnud 176 000 krooni ületavas osas, on tõendamata.

Hageja selgitas 23.03.2021 kohtuistungil, et maksis kostjale raha korteris paranduste tegemise

eest. 08.06.2021 menetlusdokumendis loetles hageja, et pooled võtsid arvesse, et hageja kulutas

kostja lahusvarana olevale korterile järgmised summad: 01.02.2007 5000 krooni, 05.04.2007

OÜ-le Pito Ehitus ettemaks 20 000 krooni, 09.04.2007 Ehituse ABC ehitusmaterjalide ost

153,80 krooni; 13.04.2007 Pito Ehitusele 19 000 krooni (kokku 44 153,80 krooni ehk 2821,94

eurot). Samuti tõi hageja esile, et pärast vaidlusaluse korteri ostmist soetas ta 12.08.2012 –

21.10.2014 korteris remondi tegemiseks ehitusmaterjale (1767,72 euro ulatuses) ja tegi osa

remonditöid ise ning kandis ajavahemikul 2007 kuni 2014 kostjale üle rahasummasid, tasus

kostja võlad ja pidas kostjat tegelikult üleval. Kohus leiab, et nimetatud asjaoludest ei saa

järeldada, et poolte vahel oli kokkulepe, et summade maksmisega loetakse tasutuks korteri

ostuhind. Kohus selgitas hagejale kohtuistungil, et ainuüksi sellest, et hageja on maksnud raha,

sh kandnud raha oma elukaaslasele ja ka kandnud kulusid ehitusmaterjalidele, ei saa järeldada

ostuhinna tasumist. Hageja selline väide on vastuolus ka tema seisukohaga, et tal ei olnudki

kohustust korteri eest maksta. Sellest, et ostumüügilepingu sõlmimise ajaks oli hageja tasunud

kostjale 176 000 krooni ja kostja võttis müüjale kogu summa tasumiseks laenu, ei saa iseenesest

järeldada poolte kokkulepet nagu ei vastutaks hageja ostjana müüja ees võetud kohustuse eest

176 000 krooni ületavas osas.

27. Seega on hageja täitnud korteri ostmisel oma kohustuse, kandes 176 000 krooni kostjale,

mida kostja kasutas ostuhinna müüjale tasumiseks (vt kostja arvelduskonto väljavõte kd II tl

175). Hageja täitmata kohustus, mille täitis müüja ees tema eest kostja, on seega 551 500 krooni

(727 500 – 176 000), s.o 35 247,27 eurot. Selles summas võiks kostjal iseenesest olla hageja

vastu VÕS § 69 lg-st 2 tulenev tagasinõudeõigus.

28. Õige ei ole kostja seisukoht, nagu tuleks hageja panus 176 000 krooni omakorda jagada

kahega, kuna ta sai korteri omanikuks ½ mõttelises osas. Kostja ei ole selgitanud, millele tema

selline järeldus tugineb. Kohus leiab, et kostja seisukoht ei ole loogiline ega kooskõlas

solidaarvõlgnike sisesuhtest tulenevate kohustuste jaotusega.

29. Ekslik on kostja seisukoht, nagu tuleneks hageja vastutus Swedbank AS-ga sõlmitud

laenulepingu nr XXXXXX hoolimata sellest, et ta ei ole selle lepingu pool. Kuna hageja ei ole

lepingu pool, ei saa kostja laenulepingut hageja kohustuse ulatuse määramisel aluseks võtta.

Hageja on võtnud kohustuse tasuda ostuhind müüjale, hageja ei ole võtnud kohustusi panga

ees. Seetõttu ei oma praegusel juhul tähtsust laenujäägi suurus ega see, kui palju on kostja

laenust seni tagastanud. Tegemist on kostja kohustusega. Kostja asus 23.03.2021 kohtuistungil

esmakordselt väitma, et tema ja hageja vahel on sõlmitud laenuleping. Käesoleva vaidluse

asjaolud seda ei kinnita. VÕS § 391 lg 1 kohaselt kohustub laenulepinguga üks isik (laenuandja)

andma teisele isikule (laenusaaja) rahasumma või asendatava asja (laen), laenusaaja aga

kohustub tagasi maksma sama rahasumma või tagastama sama liiki asja samas koguses ja sama

kvaliteediga. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võib isik, kes võlgneb rahasumma või

asendatava asja muul õiguslikul alusel, võlausaldajaga kokku leppida, et rahasumma või asi

võlgnetakse laenuna. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mille alusel saaks kohus tuvastada,

et poolte vahel oli kokkulepe laenulepingu sõlmimise kohta või kokkulepe, et võlgnetav summa

võlgnetakse laenuna. Hageja on vastu vaielnud kostja väitele, nagu oleks ta sõlminud kostjaga

laenulepingu. Laenulepingu olemasolu ei saa järeldada pelgalt sellest, et hageja ostjana vastutas

müüja ees ostuhinna tasumise eest ja et hagejal on solidaarvõlgnikuna kohustus kostja ees, kes

selle kohustuse müüja ees täitis. Samuti on tõendamata väide, et kostja on väidetava

laenulepingu üles öelnud. Esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on kostjal hageja vastu

solidaarvõlasuhtest tulenev tagasinõudeõigus. Seda on tegelikult leidnud ka kostja ise.

30. Hageja leiab, et isegi kui kostjal on tema vastu nõue, on see aegunud. Kohus nõustub

hagejaga. VÕS § 70 lg 1 kohaselt lõpeb solidaarkohustuse täitnud solidaarvõlgniku tagasinõude

aegumistähtaeg ajal, mil aeguks võlausaldaja nõue solidaarvõlgniku suhtes, kelle vastu

tagasinõue esitati. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 kohaselt on tehingust

tuleneva nõude aegumistähtaeg 3 aastat. TsÜS § 147 lg 1 esimese lause kohaselt algab

aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. § 147

lg 3 esimese lause kohaselt algab kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg selle aasta

lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks. Arvestades et müügilepingu p 3.2.1 ja 3.2.2.

kohaselt tuli ostuhind tasuda hiljemalt 02.07.2007, hakkas müüja nõude aegumistähtaeg

kulgema 31.12.2007. Nõue aegus 31.12.2010. Kostja esitas hageja vastu käesolevas asjas

vastuhagi 09.11.2017. Kostja nõue on seega aegunud ja kostjal ei ole võimalik seda hageja

nõudega tasaarvestada. Tasaarvestuse tegemist ei võimalda ka VÕS § 200 lg 2 sätestatu, kuna

kostja õigus nõuet tasaarvestada ei ole tekkinud enne nõude aegumist.

31. Omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist

kaotatud omandi eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmiseks tuleb võimalikult täpselt määrata

omandi väärtus selle kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise

võimalikult samal ajal omandi kaotusega. 22.08.2018 kohtuistungil kinnitasid pooled, et

kinnistu hind on 80 000 eurot (kd I tl 182).

32. Tallinna Ringkonnakohtu 17.05.2019 käesolevas tsiviilasjas antud juhistest, et

olukorras, kus kostja on palunud jätta poolte kaasomandis oleva korteriomandi endale ja mõista

välja hageja osa rahas, peab kostja tõendama, kui suur summa tuleks temalt välja mõista ehk

mis on korteri väärtus ja milline osa sellest vastab hageja kaasomandiosale. Kui hageja arvates

on tema osa korteri väärtusest suurem, peab ta seda tõendama. Kohus pööras tähelepanu sellele,

et korteriomandi väärtus on antud juhul kindlaks tehtud enam kui 3 aastat tagasi ja hageja on

leidnud, et kokku lepitud 80 000 eurot ei taga täna enam õiglast hüvitist. Kostja jäi vastuses

kohtule selle juurde, et korteri turuväärtus on ka täna 80 000 eurot, s.t kostja tugineb 2018.a

hageja ja kostja tellitud eksperthinnangute keskmisele, milles pooled käesolevas asjas varem

ka kokku leppisid. Seda, et kostja jääb varem tellitud ekspertiisiakti juurde, kinnitas ta ka

23.03.2021 kohtuistungil.

33. Hageja asus oma 25.01.2021 menetlusdokumendis väitma, et varem kokku lepitud hind

ei vasta enam turuväärtusele ja korteri turuväärtus võib olla suurenenud 90 000 – 100 000

euroni. 23.03.2021 kohtuistungil leidis hageja, et turuväärtus võib olla 95 000 eurot. Kohus

andis 23.03.2021 kohtuistungil hagejale võimaluse esitada oma väite kinnitamiseks tõend.

Hageja selgitas, et soovib tellida korteri turuväärtuse kindlakstegemiseks hindamise ja kohus

määras talle selleks tähtaja. Hageja ei esitanud kohtu määratud tähtajaks ühtegi tõendit selle

kohta, et varem kokku lepitud hind ei vasta enam asja väärtusele ega taga temale õiglast hüvitist.

Kuna hageja ei esitanud kohtu määratud tähtajaks tõendeid kaasomandi esemeks olevate

kinnistute turuväärtuse muutuse kohta ega taotlenud kohtult ka tähtaja pikendamist ega

ekspertiisi läbiviimist, jättis ta ise end ilma võimalusest taotleda hüvitist lähtudes kinnistute

tema poolt väidetavalt suurenenud turuväärtusest.

34. Hageja esitatud väljavõtted kinnisvaraportaalist www.kv.ee, mille kohaselt pakuti xxx

xx korterit müügiks hinnaga 89 900 eurot ja xxx xx korterit hinnaga 100 000 eurot (kd II tl 156

– 159), ei tõenda vaidlusaluse kinnisasja väärtuse suurenemist. Esmalt on tegemist

müügipakkumisega, s.t hinnasooviga, mitte asja turuväärtust kajastava numbriga. Teisalt leiab

kohus, müügipakkumisi ja eksperthinnanguid kõrvutades, et tõendite alusel ei ole võimalik

järeldada, kas tegemist on võrreldavas seisukorras olevate korteritega. Kostja esitatud

kinnisvaraportaali City24.ee väljavõtte kohaselt müüakse xxx tänaval tegelikult aga nelja

korterit, mille müügipakkumised jäävad vahemikku 84 800 eurot kuni 100 000 eurot (kd II tl

176), sh need, millele viitas hageja. Seega ei tõenda ainuüksi hageja poolt kallimate korterite

müügipakkumiste esitamine vaidlusaluse korteri väärtust. Vaidlusaluse korteri väärtuse

kindlaksmääramisel ei ole võimalik lähtuda ka Maa-ameti hinnastatistikast selle kohta, millise

keskmise ruutmeetri hinnaga on perioodil 01.09.2019 – 31.03.2020 tervel Lasnamäel pindalaga

55 – 69,99 m2 kortereid müüdud. Hageja väide selle kohta, et vaidlusaluse korteri turuväärtus

oleks muutunud, on seega tõendamata.

35. Kohus ei nõustu hagejaga, nagu peaks kostja esitama uue hindamisakti ja tõendama

uuesti enda väidet kinnisasja väärtuse kohta ainuüksi põhjusel, et hageja esitas paljasõnalisi

väiteid kinnisasja väärtuse muutumise kohta. Kohus pöördus kostja poole küsimusega

kinnisasja väärtuse muutumise kohta ja kostja kinnitas, et jääb enda esitatud tõendite juurde.

Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 sätestatust, samuti ringkonnakohtu juhistest käesolevas tsiviilasjas,

oleks kostja pidanud esitama oma väite kohta uusi tõendeid siis, kui hageja oleks oma

vastuväited tõendanud. Hageja ei ole neid tõendanud.

36. Kohus keeldub hageja 01.09.2021 menetlusdokumendis esitatud uute tõendite ja väidete

vastuvõtmisest kuna need on esitatud hilinenult (TsMS § 238 lg 3 p 3). Kohus andis pooltele

23.03.2021 kohtuistungil tähtaja oma seisukohtade ja tõendite esitamiseks hiljemalt

08.06.2021. Kohus andis hagejale tõendi esitamiseks enam kui kahekuulise tähtaja. Kohus

selgitas istungil, et pärast 08.06.2021 uusi tõendeid vastu ei võeta. Vastuväited teise poole

seisukohtadele sai esitada kuni 16.06.2021. Hageja ei esitanud kohtule 08.06.2021 ühtegi

kinnisasja väärtuse suurenemisega seotud väidet, tõendit või taotlust. Hageja ei taotlenud

tähtaja pikendamist ega kohtuliku ekspertiisi läbiviimist. 10.06.2021 pikendas kohus kostja

taotlusel tähtaega teise poole seisukohtade osas vastuväidete esitamiseks kuni 25.06.2021.

Hageja ei esitanud ka 25.06.2021 menetlusdokumendis vastuväiteid ega tõendeid kinnisasja

väärtuse kohta. Samuti ei esitanud hageja ühtegi selgitust selle kohta, miks ta ei esitanud

kohtule tõendit, mille esitamiseks talle 23.03.2021 kohtuistungil tähtaeg määrati. Kohus

selgitas 18.08.2021 kirjas, et praeguses menetlusstaadiumis saab uusi seisukohti ja tõendeid

esitada üksnes juhul, kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Hageja ei

toonud oma 01.09.2021 menetlusdokumendis esile ühtegi põhjust, miks ta ei saanud poolte

13.05.2021 kirjavahetust, kv.ee hinnaindeksi väljatrükki, xxx tänava korterite müügikuulutusi,

kostja

Pea 11-20 korteri kinnisasja andmeid ja väljatrükke ja 07.12.2020 kohtuotsust tsiviilasjas nr

220-1053 ja nendega seotud väiteid esitada tähtaegselt. TsMS § 66 kohaselt kui

menetlustoiming jääb õigel ajal tegemata, ei ole menetlusosalisel õigust menetlustoimingut

hiljem teha, kui kohus seaduses sätestatud tähtaega ei ennista või ei pikenda enda määratud

tähtaega või ei menetle menetlusosalise esitatud avaldust, taotlust, tõendit või vastuväidet TsMS

§ 331 lg 1 sätestatud juhul. TsMS § 331 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline pärast selleks kohtu

määratud tähtaja möödumist või TsMS § 329 või 330 sätestatut rikkudes esitab avalduse,

taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei

põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et

hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kuna hageja ei ole põhistanud, et hilinemiseks oleks olnud

mõjuv põhjus, samuti põhjustaks uute avalduste ja tõendite menetlemine asja tarbetut viibimist,

keeldub kohus uute tõendite ja väidete vastuvõtmisest.

37. Kohus märgib veel, et korteriomandit koormab kolm hüpoteeki Swedbank AS kasuks.

Hüpoteegisumma on kokku 106 221,20 eurot igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele

sundtäitmisele (kd I tl 4 – 5). Ostu-müügilepingu kohaselt tagavad hüpoteegid kostja ja Mi

sõlmitud laenulepingust nr XXXXXX tulenevaid kohustusi ja kostja ja hageja ning

hüpoteegipidaja vahel võimalikke tulevikus sõlmitavaid lepinguid. Swedbank AS teatas

vastusena kohtu 08.01.2021 nõudele, et XXX tagab kostja laenulepingut nr XXXXXX.

Laenulepingust ja selle lisast tulenev laenujääk on 49 375,06 eurot (kd II tl 144 – 149). Kohus

leiab, et antud hüpoteegid ei mõjuta kinnisasja väärtust, s.o selle kohalikku keskmist

müügihinda ehk turuhinda (TsÜS § 65). Kinnisasi jääb kostja ainuomandisse ja kostja vastutab

ainuisikuliselt ka kinnisasja soetamiseks võetud laenu tasumise eest, mida korterile seatud

hüpoteegid tagavad. Hüpoteegid võiksid omada asja lahendamisel tähtsust siis, kui kaasomand

tuleks lõpetada selle avalikul enampakkumisel ja hüpoteeke seejuures ei kustutataks. Asjas

esitatud väidete ja tõendite kohaselt on XXX korteri turuväärtus seega 80 000 eurot.

38. Kostja kinnitas 09.08.2021 seisukohas, et on võimeline hüvitama hagejale poole korteri

väärtusest, kuid leiab, et hüvitisest tuleb maha arvestada ka hageja osa kommunaalteenuste

võlgnevusest. Kohus selgitas kostjale 23.03.2021 kohtuistungil, et arve ise ei tekita kohustust

ja kostjal tuleb tasaarvestuse avaldust kommunaalkulude hüvitamise nõude osas täpsustada.

Kostja selgitas 09.08.2021 menetlusdokumendis, et kommunaalkulude võlg on kokku 4273,43

eurot, millest hageja osa on pool ehk 2136,71 eurot. Kostja nõue vastab korteriühistu poolt

12.01.2021 hagejale ja kostjale vaidlusaluse korteri eest esitatud arvele nr M004219709, mille

kohaselt on võlg 4125,95 eurot, millele lisandub jooksva kuu arve 147,48 eurot kd II tl 177).

Kostja ei toonud hoolimata kohtu korduvatest selgitustest esile kommunaalteenuste võla

kujunemist puudutavaid asjaolusid. Kohus selgitas, et esitatud arvelt on näha võla suurus aga

mitte see, kuidas see on kujunenud, et hagejal on kohustus kostja ees, millal see on tekkinud ja

kui suur see on, arvestades seejuures ka asjaolu, et hageja on esitanud kommunaalkuludele

aegumise vastuväite. Kostja tasaarvestuse avaldus on selles osas seega endiselt ebaselge.

39. Igal juhul on õige hageja seisukoht, et ta peab korteri omanikuna kommunaalkulude eest

tasuma, kuid ta vastutab selle kohustuse täitmise eest korteriühistu, mitte kostja ees.

Korteriühistu ongi hagejalt võla tasumist nõudnud (kd I tl 125). Iseenesest on õige kostja

seisukoht, et hageja kohustus tasuda tema korteriga seotud kommunaalkulude eest ei sõltu

sellest, kas kostja maksab oma osa või mitte. Küll aga sõltub sellest kostja nõudeõigus.

Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 15 lg 2 kohaselt vastutavad korteriomandi

ühised omanikud korteriomandist tuleneva kohustuste täitmise eest solidaarselt. KrtS § 40

alusel kohustuvad korteriomanikud tasuma ka majandamiskulusid. Hageja vastutab oma

korteriomandist tulenevate majandamiskulude tasumise kohustuse eest seega korteriühistu ees,

kellel on õigus nõuda arvete tasumist hagejalt ja kostjalt solidaarselt. Tulenevalt ülal viidatud

VÕS § 69 lg-st 2 on solidaarvõlgnikul õigus nõuda teiselt solidaarvõlgnikult kohustuse täitmist

pärast seda, kui ta on kohustuse tema eest täitnud. Ekslik on kostja seisukoht, nagu peaks hageja

tasuma kostjale ettemaksu. Kostja kinnitas 23.03.2021 kohtuistungil, et ka tema ei ole

kommunaalkulude eest tasunud. Seega isegi juhul, kui kostja oleks oma kommunaalkulude

nõude aluseks olevad asjaolud nõuetekohaselt esile toonud, ei ole kostjal hageja vastu

kommunaalkulude tasumiseks regressinõuet. Seega ei ole alust seda hageja kasuks

väljamõistetavast hüvitisest maha arvestada.

40. Kostja kinnitas 16.06.2021 menetlusdokumendis, et ei palu väljamõistetavat hüvitist

tasaarvestada summas 15 000 eurot väidetavalt ära viidud vallasasjade eest. Kohus ei hinda

seega kostja tasaarvestusavaldust selles osas.

41. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja tasaarvestuse avaldused ei ole põhjendatud.

Kuna hageja korteriomandit endale ei soovi, kuid kostja soovib ja on kinnitanud, et on valmis

ja võimeline hüvitama hagejale sellest poole, tuleb kostja vastuhagi rahuldada ja jätta XXX

korteriomand kostjale, pannes talle kohustuse tasuda hagejale omandi kaotuse eest 40 000

eurot.

42. Kostja palub, et kohus kohustaks hagejat andma tahteavalduse kaasomanike kokkuleppe

sõlmimiseks kaasomandi lõpetamise kohta selliselt, et kaasomand jääb kostja omandisse ja selle

kohta vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. AÕS § 641 kohaselt on kinnisomandi

üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe

(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta

teisiti. Selleks, et üks kaasomanik saaks ainuomandi, peavad teised kaasomanikud seega andma

tahteavaldused asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete

tegemiseks (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus nr 3-2-1-42-13, p 12). Kinnistusraamatuseaduse

(KRS) § 14 p 2 kohaselt kantakse kinnistusregistriosa teise jakku kinnistu omanikud ning

kaasomandi korral ka kaasomanike osade suurus. KRS § 341 lg 1 kohaselt on kande

kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne

kahjustaks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 2 p 2 kohaselt on asjaõiguse

kustutamisel või selle sisu muutmisel puudutatud isikuks kustutatava või muudetava asjaõiguse

omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutavale või muudetavale asjale. Kuna kohus

rahuldab vastuhagi ja lõpetab kaasomandi, rahuldab kohus ka kostja taotluse kohustada hagejat

vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

43. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud

tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele

kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Käesolev otsus

asendab seega hageja tahteavaldust. Kohus selgitas 08.01.2021 määruses, et kooskõlas VÕS §

110 lg 5 on võimalik esitada taotlus, millega tahteavalduse andmise kohustus seotakse raha

maksmise kohustusega. Sellist taotlust ei ole kohtule esitatud.

44. Kohus jätab TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel arvestamata käesolevas otsuses viitamata

tõendid, millest ei nähtu poolte poolt asjas kohtu ette toodud ja asja lahendamisel tähtsust

omavaid asjaolusid.

Menetluskulude kindlaksmääramine

45. Praeguses asjas on nii hageja hagis kui ka kostja vastuhagis taotlenud kaasomandi

lõpetamist. Hageja soovis asja müüki ja saadud tulemi jagamist, kostja soovis asja endale

hagejale makstava hüvitise vastu. Kohus lõpetab käesoleva otsusega kaasomandi. Seega

lõpetatakse kaasomand mõlema poole soovil ja huvides ning menetluskulude jagamisel ei saa

lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi üksnes kostja soovitud viisil. Ka hageja soovis

kaasomandi lõpetamist.

46. Eeltoodud asjaoludel leiab kohus, et põhjendatud on jätta kõik tsiviilasja menetluses

tekkinud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt ka Riigikohtu 27.09.2010

otsus 3-2-1-770-10 p 14 ja seal viidatud lahendid). Kuna kohus jätab menetluskulud poolte endi

kanda, ei määra kohus kindlaks menetluskulude rahalist suurust.

(allkirjastatud digitaalselt)

Kairi Piirisild kohtunik