2-19-3147/60 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-19-3147

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. september 2021, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Gaida Kivinurm

Kohtuasi

X ja C hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju

hüvitamiseks ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

X ja C apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

35 227,42 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad

(apellandid):

X

(isikukood

XXXXXXXXXX)

ja

C

(isikukood

XXXXXXXXXXX), hagejate lepinguline esindaja

vandeadvokaat Eva Mägi

Kostja

(vastustaja):

OÜ

R.A.S.Ü.

INVEST

(registrikood

10778700),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Siiri Schneider

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus osas, milles maakohus jättis

rahuldamata X ja C hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju hüvitamiseks ja viivise

saamiseks ning jättis menetluskulud hagejate kanda. Saata tsiviilasi tühistatud osas

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus on jõustunud osas, milles maakohus lõpetas

menetluse X ja C hagis OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu enammakstud raha 32 110,81

eurot tagastamiseks (resolutsiooni p 2), jättis tähelepanuta kostja poolt esitatud

tõendi (resolutsiooni p 6) ja rahuldas osaliselt kohtuistungi protokolli parandamise

taotluse (resolutsiooni p 7).

3. Apellatsioonkaebus rahuldada.

2-19-3147

4. Jätta hagejate 23.08.2021 taotlus täiendavate tõendite vastuvõtmiseks rahuldamata

ja taotlusele lisatud tõendid vastu võtmata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X ja C esitasid 27.02.2019 Harju Maakohtule hagiavalduse OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu.

Hagejad paluvad mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg summas 33 569,58 eurot ning

viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. 11.09.2019 täpsustatud avalduses

paluvad hagejad esimese eelistusena kostjalt hagejate kasuks välja mõista kahju hüvitis summas

32 617,88 eurot ning alternatiivselt (teise eelistusena) alandavad hagejad hinda ja nõuavad

enamtasutu tagastamist summas 32 110,81 eurot ning kahju hüvitamist summas 327,78 eurot,

kokku 32 438,59 eurot.

2. Hagejad loobusid 03.01.2020 oma hinna alandamisega seonduvast enammakstud raha

tagastamise nõudest. Hagejad paluvad mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg summas

32 617,98 eurot, viivis põhinõudelt (põhinõude summa 32 617,98 eurot) alates hagi esitamisest

kuni põhinõude täitmiseni.

3. Hagejad ostsid kostjalt 21.09.2016 notariaalselt tõestatud müügilepingu (edaspidi Leping)

alusel kinnistu aadressil XXX. Kooskõlas Lepingu p-ga 3.1 tasusid hagejad kostjale kinnistu

eest 179 000 eurot. Hagejad vaatasid kinnistul asuva elamu ostueelselt üle. Hagejad eeldasid,

et kõik elamu tehnosüsteemid on töökorras, elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning

elamu vastab müügikuulutuses kirjeldatud tingimustele ja kostja poolt hagejatele tehtud

müügipakkumisele, st kostja poolt rajatud C-energiakasutuse klassiga täisvalmiduses maakütte

ja sundventilatsiooniga siseviimistletud elamu koos kõrvalhoonega. Elamule on väljastatud

ehitusluba 12.03.2015 ning kasutusluba 14.09.2016. Enne lepingu sõlmimist olid hagejad

teinud kohapeal elamu visuaalse ülevaatuse, mille käigus elamul mingeid puuduseid ei

tuvastatud. Lepingu p-s 1.6.3. kinnitas kostja, et elamul ei ole mingeid kostjale teadaolevaid

varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata

ülevaatuse teostamisel. Kostja andis elamu otsese valduse hagejatele üle 23. septembril 2016.

4. Hageja elamu puhul hakkasid väljenduma pärast lepingu sõlmimist ja elamusse sissekolimist

järk-järgult mitmed puudused ja seda täpselt samamoodi nagu naaberkinnistul asuval elamul

aadressiga WWW. Tegemist on identsete objektide nii tehniliste omaduste, materjali kui ka

lahenduste poolest.

2-19-3147

5. Elamu teise korruse fassaadi lahendus ei ole tehniliselt korrektne, nimelt väliseinte EPS

soojustus läheb üle kütmata pööningu osas OSB plaadiks. OSB on ühes tasapinnas EPS-iga,

seega on krohvitud OSB plaat otse üle õhekrohviga. Selle tagajärjel joonistuvad fassaadi

ülemises osas selgelt välja OSB plaadid, mis on servadest pundunud (välisilme ei ole korrektne)

ning on alla kukkumas (ohtlikud). Hagi koostamise seisuga on juba krohv ühelt elamu OSB

plaadilt alla kukkunud ning krohviga kaetud OSB plaadid on niiskust saanud ning hallitavad.

Fassaadi parandamise tööd maksavad 19062,60 eurot.

6. Elamul esineb olulisi probleeme ventilatsioonisüsteemiga, mille kohta puudub

teostusdokumentatsioon ning mis ei taga elamu normikohast õhuvahetust. Arvestades elamu

suurust ja ruume, on hinnanguliselt vajalik õhuvahetus minimaalselt 250 m3/h. Antud õhuhulga

juures töötab seade viimasel piiril ja olukorras, kus masin ei arenda rõhku ja tekitab müra.

Nimetatud seade ei vasta kehtivatele energiatõhususe nõuetele. Magamistubades on kasutatud

rõhualanduskaste, millel puuduvad rõhkudevahe mõõdistamiseks vajalikud elemendid ja

seinale kinnitatud õhureste, mis ei ole reguleeritavad. Elutoas on õhu sissepuhke elemendina

kasutatud plafooni, mis ei täida antud olukorras oma eesmärki suunata värske õhk võimalikult

kaugele, vaid suunab õhu plafoonilähedasele alale. Elutoas ei ole järgitud põhimõtet, et õhk

peab jagunema ruumis võimalikult ühtlaselt ja õhuvahetus haarama kogu ruumi. Köögialalt

puudub väljatõmme. Pliidikubu ehk väljatõmmet pliidi kohalt ei arvestata, kuna see ei tööta

pidevalt.

Õhukanalitel

puuduvad

õhuhulkade

reguleerimiseks

vajalikud

klapid.

Ventilatsiooniseadme kondensaadi äravool on lahendamata. Hagejad on tarbijad, mitte

eriteadmistega isikud ventilatsiooniseadmete alal ega võimelised ise ei ventilatsiooniseadme

visuaalse vaatluse ega ka selle märgi ja mudeli põhjal tuvastama, kas konkreetne seade sobib

nende elamusse või mitte. Ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise ja paranduste

tegemise maksumus on 10 815,60 eurot.

7. Elamule oli algselt arendaja poolt paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A.

Hagejad olid sunnitud ostma kaitsme nimivoolu suurendamise, millega seoses kandnud kulutusi

summas 1 008 eurot, kuid ka see pole piisav. Elektri tugevvooluosa võimsusbilansi analüüsi

kohaselt ei taga peakaitsme suurus isegi hagejate poolt suurendatud 3x16A elumaja stabiilset

elektrivarustust. Peakaitse vastavusse viimise kulud on 156 eurot x 9 amprit = 1 404 eurot, mida

hagejad peaks tegema täiendavalt selleks, et peakaitselüliti vastaks ettenähtud elektriseadmete

(sh maaküte, ventilatsioon, olme) kasutamiseks. Hagejad võisid eeldada, et lepingu sõlmimisel

olemasolev amprite kogus on selline, mis võimaldab elamut normaalselt kasutada ning hagejad

ei pea hakkama selleks lisainvesteeringuid tegema.

8. Elamu vihmaveerenn ei ole korrektselt paigaldatud, puuduvad elamuga ehitamisega seotud

korrektsed dokumendid (sh puuduvad abihoone kohta dokumendid), sillutis on ära vajunud

ning peasissekäigu juures on plaadid lahti ning sokkel on kahjustatud.

9. Hagejad avastasid esimesed elamu puudused vahetult pärast sissekolimist, mistõttu tuleb

eeldada, et puudused olid olemas juba elamu üleandmisel. Kostja ei teavitanud lepingueelsetel

läbirääkimistel elamu puudustest. On ilmne, et hagejatel oli selliste asjaolude vastu äratuntav

oluline huvi. Elamu ei vasta lepingutingimustele, sest elamul ei ole kokkulepitud omadusi.

Kõikidest puudustest on kostjat teavitatud korduvalt nii suuliselt kui ka kirjalikult õigeaegselt,

kuid puudusi ei ole likvideeritud.

10. Kostjal lasus kohustus kõik puudused garantii korras likvideerida - käesoleval ajal hüvitada

kahju, kuivõrd kostja keeldus puuduste likvideerimisest ning seda sõltumata sellest, et kas

hagejad on kostjat ilmnenud mõistliku aja jooksul teavitanud.

2-19-3147

11. Kostja vastu esitatavate nõuete kindlakstegemiseks pöördusid hagejad Advokaadibüroo

Teder poole õigusabi saamiseks, kes analüüsis õiguslikku olukorda ning koostas hagejatele

nõudekirja. Sellega seoses kandsid hagejad õigusabikulu summas 327,78 eurot, mis tuleb

kostjal hüvitada.

Kostja vastuväited

12. Kostja vaidleb hagile vastu. Pooltevaheline leping ei ole tarbijamüügileping. Hagejatel

puudub nõue kostja vastu. Lepingu esemeks olev kinnistu ja sellel asuv elamu vastas lepingu

sõlmimise ajal elementaarsetele elamistingimustele, elamul ei esinenud varjatud puuduseid,

mida hagejad ei näinud või mille olemasolust nad ei teadnud lepingu sõlmimisel. Kostja ei

müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastavat asja.

13. Kostja müüs 21.09.2016 sõlmitud lepinguga hagejatele kinnistu ja andis otsese valduse

hagejale üle 23.09.16. Elamule oli väljastatud kasutusluba 14.09.2016. Lepingu esemele

väljaantud kasutusluba kinnitab eelduslikult ehitise sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust.

Enne lepingu sõlmimist tutvusid hagejad elamuga kohapeal. Kostja andis hagejatele üle ka

elamu projekti paberkandjal. Lepingu punktis 1.7.2 kinnitasid ostjad (s.t. hagejad), et on lepingu

eseme koosseisu kuuluva ehitise ning ostjatele (s.t hagejatele) müüja (s.t kostja) poolt selle

kohta esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud. Seega nägid hagejad, milline on elamu fassaadi

välisilme ja milline ventilatsiooniseade oli elamusse paigaldatud. Hagejad teadsid, et kostja

poolt oli sõlmitud elektri võrguühenduse leping läbilaskevõimega 10A, aga elamule oli välja

ehitatud elektrivõrk, mille kohaselt võrguühenduse maksimaalne läbilaskevõime võib olla kuni

32A ja hagejatel on seega võimalus soovi korral muuta võrguühenduse lepingut läbilaskevõime

osas kuni 32 amprini.

14. Hagejad ei teatanud kostjale väidetavatest mittevastavustest mõistliku tähtaja jooksul.

Mõistlik tähtaeg oleks pidanud kulgema vähemalt paari esimese kalendrikuu jooksul pärast

valduse saamist, kuna selle aja jooksul ilmneb tavapäraselt, kas ostetud kinnisvaraga esineb

mingeid probleeme.

15. Väär on väide, et fassaadil olevad OSB plaadid on alla kukkumas. OSB plaadid on

kinnitatud mitmekümne kruviga pööningule ehitatud puidust fermide külge, ükski OSB plaat

ei ole alla kukkumas ja ükski OSB plaat ei saakski alla kukkuda. OSB plaadid moodustavad

koos fermidega hoone pööningu konstruktiivse terviku. Väär on väide, et fassaadilt olevat krohv

on alla kukkumas ja on alla kukkunud. Hagejad ei ole kostjat fassaadi puudustest teavitanud.

Samuti ei nõustu kostja fassaadi parandamise maksumusega.

16. Hagejad nägid enne lepingu sõlmimist elamuga tutvudes, et elamusse oli paigaldatud

ventilatsiooniseade Systemair VX 250 TV/P. Seega ei ole ventilatsiooniseadme tüübi näol

tegemist varjatud puudusega. Elamus on tagatud õhu kvaliteet. Lepingu esemele on paigaldatud

soojustagastusega ventilatsiooniseade ning elamu on projekteeritud ja ehitatud vastavalt

nõuetele, et igal toal ning köögil oleks vähemalt üks lahtikäiv aken, mis muuhulgas annab ka

võimaluse ruumi loomulikul viisil õhutamiseks ja tuulutamiseks. Ventilatsiooniagregaat on

valitud optimaalne. Ventilatsiooniseadme ja õhukanalite kõik paigaldustööd on tehtud tootja

poolt koostatud juhenditele vastavalt ning tootja poolt soovitatud materjalidest. Hagejate väited

mittesobivate mürasummutite, plafoonide ja restide ja puhastamata õhukanalite kohta on

väärad. Väidetavad puudused ventilatsiooni osas ei muuda elamut elamiskõlbmatuks. Hagejad

on käesolevaks ajaks elamus elanud ligi kolm aastat. Samuti ei nõustu kostja kahju suurusega.

2-19-3147

17. Elektrilevi liitumiskilp ei ole olnud kostja omandis ja seetõttu ei ole olnud ega olekski

saanud olla ostu-müügilepingu esemeks. Vaidlust ei ole asjaolus, et sel ajal kui kostja oli

kinnistu omanik, oli Elektrilevi poolt liitumiskilpi paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga

3x10A. Hagejatele oli see asjaolu ostu-müügilepingu sõlmimise ajal teada. Hagejatele üleantud

elamu projektis oli lahti seletatud, et liitumine peakaitsmega on 3x10A ja vastavalt vajadusele

saab seda suurendada 3x32amprini. Samuti on hageja kahju suurus põhjendamatu.

18. Põhjendamatud on hagejate väited ka muude puuduste kohta. Hagejad vaatasid Lepingu

eseme ja dokumentatsiooni üle.

19. Hagejad ei saa samaaegselt samadele asjaoludele tuginedes hinda alandada ja nõuda kahju

hüvitamist. Hinna alandamise avalduse kostjale tegemisega on hagejad avaldanud, et võtavad

väidetava mittekohase täitmise vastu ja lepingu eseme väidetavad puudused ei ole enam

käsitatavad kostja mittekohase täitmisena ja seega ei ole need käsitatavad kostjapoolse lepingu

rikkumisena, mille eest kahju hüvitamist nõuda. Asjaolu, et hageja loobus hinna alandamisega

seotud raha tagastamise nõudest, ei tähenda, et hagejad saaksid nõuda kahju hüvitamist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

20. Maakohus jättis rahuldamata hagejate hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise

saamiseks, lõpetas menetluse hagejate hagis kostja vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot

tagastamiseks ning jättis menetluskulud hagejate kanda.

21. Hagejad on kostjalt enne kohtusse pöördumist nõudnud asja parandamist ja kordategemist.

Seega vastab hagejate poolt 03.08.2018 esitatud nõue kostjale võlaõigusseaduse (VÕS) § 222

lg 5 järgi nn täitmisnõudele ning hagis nõutud asjade puuduste kõrvaldamise kulude nõue kahju

hüvitamise nõudele VÕS § 127 lg 1, 115 lg 1 järgi, kuivõrd puuduseid hageja arvates ei kostja

ei kõrvaldanud. Hagejate kahju hüvitamise nõue on suunatud VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1 järgi

endise olukorra taastamisele ehk olukorrale, mis oleks siis kui kostja poleks müügilepingut

väidetavalt rikkunud ning asi vastaks hagejate arvates kokkulepitud omadustele.

22. Kohtule esitatud hagiavalduses on hagejad viidanud sellele, et samade puuduste (välja

arvatud kohtueelsed õigusabikulud 327,78 eurot) eest alandavad nad alternatiivselt asja hinda

ning nõuavad enamtasutu tagastamist summas 32 110,81 eurot. Kohtu hinnangul on tegemist

hagiavalduses selge tahteavaldusega kostjale, et hagejad alandavad hagiavalduses müüdud asja

hinda just hagejate poolt viidatud fassaadi, ventilatsiooni ja peakaitsme suuruse väidetavate

puuduste tõttu. Märgitud hinna alandamise avalduse, mis on hagiavalduses esitatud, on kostja

esindaja kaudu kätte saanud, mida on kostja esindaja ise kinnitanud. Kohus nõustus kostjaga,

et hinna alandamine on kostjale tehtud ega nõustunud hagejatega, et sellist hinna alandamise

avaldust poleks tehtud või see oleks vaid alternatiivne. Seega on hagejad hinna alandamise

avaldusega kostjale võtnud vastu lepingu mittekohase täitmise, mis puudutab fassaadi,

ventilatsiooni ja peakaitsme suurusega seotud väidetavaid puudusi. Nii ei saa hagejad kui ostjad

VÕS § 101 lg 2 järgi samal ajal nõuda enam samade puuduste eest kahju hüvitamist. Samad

müügieseme puudused ei ole enam käsitatavad mittekohase täitmisena ja seega lepingu

rikkumisena. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et hagejate kahju hüvitise nõue tuleb

rahuldamata jätta.

23. Hagejate loobumise tõttu hinna alandamisega seonduvast enammakstud raha, 32 110,81

euro tagastamise nõudest, lõpetas maakohus selles osas menetluse.

2-19-3147

Apellatsioonkaebus

24. Apellatsioonkaebuses paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus

jättis rahuldamata hagejate hagi kostja vastu põhivõlgnevuse summas 32 617,98 euro ja sellelt

arvestatava viivise ning menetluskulude jaotuse osas. Hagejad paluvad tühistatud osas teha uue

otsuse, millega hagi selles osas rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda või alternatiivselt

saata tühistatud osas hagi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

25. Hagejad nõudsid kostjalt enne kohtusse pöördumist asja kordategemist (mis on kahju

hüvitamise nõude eeltingimuseks) ja teavitasid kahju hüvitamise nõude (mis seisneb puuduste

likvideerimise maksumuses) esitamise kavatsusest. Hinna alandamise avaldust hagejad kostjale

enne kohtusse pöördumist ei teinud. Hagiavalduse tekstis nõudsid hagejad samadele puudustele

tuginedes nii kahju hüvitamist (esimese eelistusena) kui ka hinna alandamise tagajärjel

enamtasutu tagastamist (teise eelistusena). Kohus jättis hagi rahuldamata põhjusega, et hagejad

on üheaegselt samade puuduste eest, mille eest nad nõuavad kahju hüvitamist, samal ajal ka

hinda alandanud. Maakohtu käitumine on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega ja

kohtuotsus on üllatuslik. Maakohus teatas menetluse kestel, et hagejad ei saa samadele

puudustele tuginedes nõuda kahju hüvitamist ja alternatiivselt alandada hinda. Sellest tulenevalt

hagejad teatasid, et nende nõudeks jääb kahju hüvitamise nõue. Kohus andis seejärel teada, et

lahendab hagejate nõudest loobumise küsimuse lõpplahendis. Kohus samas ei teatanud, et

juhul, kui hageja loobub alternatiivnõudest ja alles jääb vaid kahju hüvitamise nõue, siis ei saa

kohus kahju hüvitamise nõuet mitte mingil juhul rahuldada.

26. Maakohus leidis otsuses ebaõigesti, et hagejad on kehtivalt alandanud hinda ja on kehtivalt

nõudnud hinna alandamise tagajärjel enamtasutu tagastamist ning et hagejad ei saa seetõttu

kostjalt enam nõuda kahju hüvitamist. Hagejad ei ole teinud kostjale hinna alandamise avaldust

ega ole kehtivalt alandanud hinda. Hagejad ei nõustu maakohtu lähenemisega, mille kohaselt

on hagejad hinna alandamise avaldusega kostjale võtnud vastu lepingu mittekohase täitmise,

mis puudutab fassaadi, ventilatsiooni ja peakaitsme suurusega seotud puudusi. Hagejad ei ole

hinna alandamise nõuet palunud rahuldada alternatiivselt hagiavalduse taotlustes, seega ei ole

ka hagejad esitanud sellist nõuet kostjale. Hagis on hagejad nõudnud ainult esimese nõude

täitmist kostjalt, milleks on kahjuhüvitise tasumine summas 33 569,58 eurot (pärast hagi

muutmist nõudsid hagejad kahjuhüvitist summas 32 617,98 eurot). Lisaks on hagejad mõlema

alternatiivnõude (nii hinna alandamise kui kahju hüvitamise) puhul lähtunud tegelikult puuduse

kõrvaldamise maksumusest, mitte kohasest ja mittekohase täitmise väärtustest. Hinna

alandamise valemis (lepingu eseme väärtus koos puudusega) lähtusid hagejad puuduste

kõrvaldamise maksumusest.

27. Maakohus jättis hagejate kahju hüvitamise nõudele sisulise hinnangu andmata. Hagejate

kahju hüvitamise nõue on põhjendatud ning tõendatud. Elamu fassaad, ventilatsioon ja

peakaitse oli puudustega. Hagejad on nendest puudustest kostjat õigeaegselt teavitanud. Samuti

lasub kostjal garantiist tulenevalt kohustus puudused kõrvaldada.

Vastustaja seisukoht

28. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hagejate kanda.

2-19-3147

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

29. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ning

menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata

hagejate hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks ning jättis menetluskulud

hagejate kanda. Tsiviilasi tuleb tühistatud osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657

lg 1 p 3 alusel saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele.

30. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus lõpetas menetluse X ja C hagis OÜ

R.A.S.Ü. INVEST vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks (resolutsiooni p 2).

Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 järgi jõustunud. Samuti on jõustunud maakohtu

otsustused jätta tähelepanuta kostja poolt esitatud tõend (resolutsiooni p 6) ja rahuldada osaliselt

kohtuistungi protokolli parandamise taotlus (resolutsiooni p 7).

31. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et hagejad on teinud hinna

alandamise avalduse, mille tõttu nad ei saa enam samade puuduste eest nõuda kahju hüvitamist.

Sellest tulenevalt kohaldas maakohus ebaõigesti VÕS § 101 lõiget 2 ning jättis sisuliselt

lahendamata hagejate kahju hüvitamise nõude, rikkudes selliselt TsMS § 438 lõiget 1 ning

TsMS § 442 lõikeid 5 ja 8.

32. Maakohus on õigesti VÕS § 101 lõiget 2 tõlgendades leidnud, et võlausaldaja ei saa

kohustuse rikkumise korral õiguskaitsevahenditena korraga nõuda kahju hüvitamist ja hinna

alandamisega saadu tagastamist, kuna nende õiguskaitsevahendite kasutamise eeldused on

erinevad. Nimelt võtab hinna alandamisega võlausaldaja mittekohase täitmise vastu (VÕS §

112 lg 1), kuid kahju hüvitamise nõude puhul mitte. Seega tuleb hinnata, mis nõude on hagejad

esitanud ja kui on esitatud mitu nõuet, siis kas nad on neid järjestanud. Antud juhul on hagejad

esitanud hagiavalduses nõude võlgnevuse saamiseks summas 33 569,58 eurot. 11.09.2019

täpsustatud avalduses täpsustasid hagejad oma nõudeid. Hagejate täpsustatud kahju hüvitamise

nõude suuruseks on 32 617,98 eurot, mida nad nõuavad esimese eelistusena. Alternatiivselt

(teise eelistusena) alandasid hagejad hinda ja nõudsid enamtasutu tagastamist summas 32

110,81 eurot. Seega ei esine kolleegiumi hinnangul VÕS § 101 lg 2 sätestatud olukorda, kus

hagejad on esitanud samaaegselt kahju hüvitamise ja hinna alandamisega saadu tagastamise

nõude. Hagejad on selgelt käsitlenud hinna alandamisega saadu tagastamise nõuet

alternatiivsena kahju hüvitise nõudele. Tegemist ei ole üheaegselt nii kahju hüvitamise kui ka

hinna alandamisega saadu tagastamise nõude esitamisega. Üheaegsete (kumulatiivsete) nõuete

puhul peab kohus lahendama kõik nõuded, kuid alternatiivsete puhul üksnes ühe neist.

Kolleegiumi hinnangul ei esine ka olukorda, kus hagejad on ekslikult kahju hüvitamise nõudena

esitanud hinna alandamisega saadu tagastamise nõude, kuna hagejad on hagiavalduses

tuginenud eseme puudustele ja kahju arvestuses puuduste kõrvaldamise maksumusele. Lepingu

eseme väärtusele koos puudustega ja ilma puudusteta on hagejad viidanud üksnes

alternatiivselt.

33. Maakohus leidis, et kuna hinna alandamise tahteavaldus on tehtud, siis ei oma tähtsust see,

et hinna alandamise tõttu enammakstu tagastamise nõue on alternatiivne. Kolleegiumi

hinnangul leidis maakohus vääralt, et hagejad on teinud tahteavalduse hinna alandamiseks.

Hinna alandamise avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani

(vt nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Seejuures saab hinna alandamisele kohtumenetluses

2-19-3147

tugineda ka alternatiivselt, juhuks kui kahju hüvitamise nõuet rahuldada ei saa. Sellisel juhul

tuleb hagiavaldust tõlgendades hinnata, kas hageja on vaatamata alternatiivse nõude esitamisele

siiski hinda alandanud. Hagejad märgivad hagiavalduses, et hagejad alandavad hinda

alternatiivselt. Seega saaks hinna alandamise tahteavalduse lugeda tehtuks üksnes siis, kui

hagejate kahju hüvitamise nõuet ei saa rahuldada. Õiguskirjanduse kohaselt on selline

alternatiivselt hagiavalduse lugemine hinna alandamise tahteavalduseks võimalik (vt

Võlaõigusseadus I kommenteeritud väljaanne, § 101, komm 9 e, lk 479). Kuna hagejad on hinna

alandamise avaldusele tuginenud alternatiivselt, on ebaõige ka maakohtu järeldus, et hagejad

on võtnud vastu lepingu mittekohase täitmise, mis puudutab fassaadi, ventilatsiooni ja

peakaitsme suurusega seotud puudusi.

34. Tulenevalt sellest, et hagejad 03.01.2020 menetlusdokumendis loobusid oma hinna

alandamisega seonduvast enammakstud raha tagastamise nõudest, oleks maakohus pidanud

hagejate kahju hüvitamise nõude sisuliselt lahendama. Arvestades, et maakohus ei ole hagejate

nõuet sisuliselt otsuses üldse käsitlenud, ei saa ringkonnakohus hagejate nõuet praegusel juhul

lahendada kahjustamata seejuures oluliselt menetlusosaliste edasikaebeõigust ning asi tuleb

saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

35. Kuivõrd asi saadetakse ülalmärgitud põhjustel maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei pea

ringkonnakohus vajalikuks käsitleda apellatsioonkaebuses sisalduvaid väiteid maakohtu otsuse

üllatuslikkuse kohta ning väiteid, mis puudutavad elamul puuduste tuvastamist, nendest kostja

teavitamist ja hagejatel kahju tekkimist ning kostja vastutust kahju hüvitamise eest.

36. Hagejad esitasid 23.08.2021 ringkonnakohtule täiendavad tõendid - tsiviilasjas nr 2-19-

266 esitatud hagiavalduse ja Harju Maakohtu 12.07.2021 otsuse. Hagejad leiavad, et nimetatud

tõendid on asjakohased apellatsioonkaebuse lahendamisel, kuna tõendavad, et teises tsiviilasjas

ei käsitlenud maakohus sarnastel asjaoludel esitatud hagiavaldust hinna alandamise avaldusena.

Kostja vaidleb nimetatud tõendite vastuvõtmisele vastu. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et

tegemist ei ole TsMS § 652 lg 4 kohaselt asja lahendamisel tähtsust omavate tõenditega. See,

milliseid otsustusi tegi kohus mõnes teises tsiviilasjas, ei saa mõju avaldada käesoleva asja

lahendamisel.

37. Tulenevalt sellest, et ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule

uueks läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate

menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus

vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus

vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või

mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist määrusega.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Gaida Kivinurm