2-19-20364/87 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Bergson

Kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

31. august 2021.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-19-20364

Tsiviilasi

S. V., T. A. (A.) hagi M. K.i vastu müügihinna

tagastamiseks,

kahjuhüvitise,

kulutuste

ja

viivise

väljamõistmiseks

Hagihind

147 371,37 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I: S. V. (isikukood xxx)

Hageja II: T. A. (isikukood: xxx)

Hagejate lepingulised esindajad advokaadid Rauno Kinkar ja

Henri

Ratnik

(Advokaadibüroo

LEXTAL,

e-post:

rauno.kinkar@lextal.ee; henri.ratnik@lextal.ee)

Kostja: M. K. (isikukood xxx, elukoht xxx e-post: xxx)

Kostja

lepinguline

esindaja

advokaat

Katri

Tomson

(Adokaadibüroo Triniti OÜ, e-post: katri.tomson@triniti.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

Avalik kohtuistung 14.06.2021, edasi kirjalik menetlus

Kohtuistungil osalesid

Hagejad S. V. ja T. A.

Hagejate lepinguline esindaja advokaat Rauno Kinkar

Kostja M. K. ja kostja lepinguline esindaja advokaat Katri

Tomson

RESOLUTSIOON

1. Jätta M. K.i 29.06.2021 taotlus 14.06.2021 istungiprotokolli parandamiseks

rahuldamata.

2. Jätta rahuldamata S. V. ja T. A. nõue M. K.ilt kahjuhüvitise väljamõistmiseks

summas 2 852 eurot, kinnistule koos selle oluliste osade ja päraldistele tehtud

kulutuste summas 8 202,97 eurot väljamõistmiseks ja kinnistu koos selle oluliste osade

ja päraldiste omandamise eest tasutud 125 400 euro väljamõistmiseks.

3. Jätta rahuldamata S. V. ja T. A. alternatiivne nõue M. K.ilt 81 628,30 euro ja

lisanduva viivise väljamõistmiseks.

4. Tühistada Harju Maakohtu 27.01.2019 ning 09.01.2020 määrustega kohaldatud hagi

tagamise abinõud millega määrati seada hagi tagamiseks hagejate S. V. ja T. A. kasuks

kohtulik hüpoteek kogusummas 147 371,37 eurot kostja M. K.ile kuuluvatele

kinnistutele järgnevalt: Kinnistule asukohaga xxx; pindala 10 679,0m2; sihtotstarve

100% maatulundusmaa; registriosa nr xxx; kohtulik hüpoteek summas 10 000 eurot;

kinnistule asukohaga xxx; pindala 440,0m2, sihtotstarve 100% elamumaa; registriosa

nr xxx; kohtulik hüpoteek summas 110 371,37 eurot; xxx; pindala 10 473,0m2;

sihtotstarve 100% maatulundusmaa; registriosa nr xxx; kohtulik hüpoteek summas

27 000 eurot ning arestiti hagi tagamiseks ja seati esimesele vabale järjekohale M. K.i

ja P. K.i ühisomandisse kuuluvale kinnistule asukohaga xxx (registriosa nr xxx)

keelumärge S. V. ja T. A. kasuks, millega oli M. K.il keelatud M. K.i ja P. K.i

ühisomandis oleva kinnisasja asukohaga xxx(registriosa nr xxx) käsutamine ja arestiti

hagitagamiseks ja seatis esimesele vabale järjekohale xxx(registriosa nr xxx)

keelumärge S. V. ja T. A. kasuks, millega oli M. K.il keelatud M. K.i ja P. K.i

ühisomandis oleva kinnisasja asukohaga xxx(registriosa nr xxx) käsutamine.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta poolte menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

2. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist

TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul,

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese

astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja

ei taotle selle lahendamist istungil.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude

kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks,

mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise

taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

1. S. V. ja T. A. esitasid 19.12.2019 Harju Maakohtule hagi M. K.i vastu kahjuhüvitise, kulutuste

ja viivise väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt 18.07.2018 kontakteerus S. V. esimest

korda M. K.i ja tema abikaasa P. K.iga kinnisvara müügiportaalis www.kv.ee avaldatud xxx

asuva kinnistu osas. Vastavalt kinnisvaraportaalis avaldatud kuulutusele oli tegemist heas

korras oleva ökonoomse kinnistuga. Kuulutuses oli märgitud, et tegemist on muuhulgas

kinnistuga, millel: on korralik soojustus; väga madalad kütte- ning kommunaalkulud; puudub

vajadus kasutada lisaks õhksoojuspumbale täiendavaid radiaatoreid. Seejuures oli kuulutuses

täpsustatud, et maja on ehitatud kvaliteetselt. 06.09.2018 sõlmisid hagejad kostjaga kinnistu

hüpoteegi alt vabastamise avalduse, kinnistu müügilepingu, hüpoteegiga koormamise lepingu

ja asjaõiguslepingud. Lepingu esemeks oli Harju maakonnas xxx asuv kinnistu koos selle

oluliste osade ja päraldistega. Muuhulgas leppisid hagejad ja kostja lepingu punktis 1.2 kokku,

et lepingu eseme koosseisu kuuluvad ka hagejatele üleantavatesse ruumidesse paigaldatud

köögikapid, nõudepesumasin, elektripliit, külmkapp, veeautomaat, kõik elamus olevad

valgustid, õuemööbel, batuut, õuekiik ja abihoone täispuidust riiulid. Hagejad ja kostja leppisid

kokku, et kostja müüb kinnistu hagejatele hinnaga 125 400 eurot.

2. Kinnistu esmasel ülevaatusel märkis kostja abikaasa P. K., et kinnistu rookatuse eluiga on veel

5-10 aastat. Hagejad palusid langetada kinnistu müügihinda 5 000 euro võrra ning hiljem 5%

võrra kinnistu maksumusest eeldusel, et katuse eluiga on vähemalt 5 – 10 aastat. Esialgsest

kinnistu müügihinnast summas 132 000 eurot sai 125 400 eurot. Samas on leidnud kinnitust

asjaolu, et kinnistu rookatus on täies ulatuses amortiseerunud ning vajab kohest vahetamist.

2018-2019 aasta talvel sai hagejatele ilmsiks, et kinnistul asuvad hooned ei pea sooja ning

hoonete juures esineb olulisi puuduseid. Kevadel, kui katused ja konstruktsioonid olid lahti

sulanud, alustasid hagejad ehitustehnilise kontrolliga. 28.06.2019 edastasid hagejad kostjale e-

kirja, milles juhtis tähelepanu muuhulgas järgnevatele kinnistul asuval ehitisel esinevatele

puudustele:

 katus ei ole ehitatud projekti järgi, mistõttu on katusekonstruktsiooni eluiga

kompromiteeritud. Katusel puudub tuulutus, mistõttu koguneb katuse alla niiskus

(puuduvad tuulutuskastid);

 katusele on paigaldatud puudulik katusesoojustus, mistõttu ei hoia siseruumid sooja;

 seinasoojustus on puudulik;

 hoone ventilatsioon on puudulik.

3. 17.06.2019 pöördusid hagejad X OÜ poole palvega teostada kinnistul asuva ehitise ülevaatus.

X tuvastas ülevaatuse korras järgmist:

 katusel puudub projektis ettenähtud tuulutus;

 fassaadilaudise taga on tuulutus kinni;

 terrassi sarikad pole liite kohast korralikult kinnitatud;

 terrassi aste on ebaühtlane;

 rookatus on amortiseerunud ning vajab vahetamist;

 vundament on kohati soojustamata;

 trepp on ehitatud välitingimustega arvestamata, mistõttu trepi betoon laguneb;

 sokliplaadid on paigaldatud kohati ilma vahedeta, mistõttu on osa plaate pinge all

purunenud (mh on puudulikud nende kinnitused);

 maja sokkel peab ulatuma niiskuskahjustuste vältimiseks minimaalselt 300 mm üle

maapinna. Hetkel on betoonkividest tee rajatud nii kõrgele, et sokkel ei jää maast

kõrgemale;

 osades väliseintes puudus projektis märgitud aurutõke;

 sauna laud lõppeb liistuga, mis paneb omakorda laudise taga oleva tuulutuse kinni;

 ventilatsioon on puudulik;

 põrandalaudade vahed ei ole piisavalt tihedad;

 põranda servadest on märgata, et laudise all on tühimik. Jäi arusaamatuks, kas põrandad

on ikka soojustatud;

 lael on kinnitused puudu.

4. 06.08.2019 pöördusid hagejad P OÜ poole palvega teostada kinnistul asuva ehitise audit. P

tuvastas ehitise auditi teostamise käigus järgmist:

 Vundamendid ja aluspõrandad ei ole ehitatud ehitusloa aluseks oleva projekti kohaselt

ega vasta üldtunnustatud ehitustavadele. Olemasolevad põrandad ei ole ega saagi olla

soojapidavad:

i. põrandakonstruktsiooni tegelik olukord ei vasta ehitusloa aluseks olnud

projektile, st puudub põrandasoojustus villa näol ja ka tuuletõkkeplaat, mistõttu

on vundament külmas ning külm õhkub eluruumidesse. Lisaks sellele on

kasutatud eluruumide konstruktsioonideks immutatud puitu, mis ei ole õige;

ii. vundamendi soklituulutus on olematu (puuduvad tuulutusavad). Tuulutusrestid

on paigaldatud avadeta sokliplaatidele, mis viitab üheselt sellele, et tegu on

teadlikult olematu soklituulutuse imiteerimisega. Korrektse soklituulutuse

korral muudaks see projektikohaselt soojustamata põranda veelgi külmemaks.

 Välisseina vaatluse ning selle avamise tagajärjel tuvastati järgnev:

i. ehitusloa aluseks olnud projekti kohane aurutõkke paber on paigaldamata:

ii. projektikohased tuulutusprussid on küll paigaldatud, kuid ainult horisontaalselt,

millele lisaks peaks olema peal paigaldatud ka vertikaalsed tuulutusprussid (või

vastupidi). Kuivõrd vertikaalseid prusse pole, on tuuletõkke plaat prussidest

lahti, mistõttu puhub tuul villa sisse ja välisseinad ei saagi olla soojapidavad;

iii. hoone välisseinte nurkades puudub laudis, mis võimendab omakorda tuule ja

külma jõudmist hoone välisseintesse.

 Katuselae kontrolli käigus tuvastati järgnev:

i. ehitise vanema osa katuselae soojustuse paksus on vaid umbes 10cm ehk

puudulik (vt lisa 10, lk 14);

ii. ehitise vanema osa katuselael puudub aurutõke, mille tulemusena pääseb

toasoojus läbi villa katuse alla, mistõttu tekib katusealusele laudisele

kondentsvesi ja laudis niiskub (vt lisa 10, lk 14);

iii. ehitise vanema osa katuselae olemasolev vill on paigaldatud ebaühtlaselt.

Esinevad märkimisväärsed vahed ehk tühimikud. Lisaks tuvastati, et mädanenud

sarikaotsi on juba varem vahetatud, mis viitab mh sellele, et probleem niiskusega

on olnud permanentne (vt lisa 10, lk 14).

 Katuse kontrolli käigus tuvastati järgnev:

i. ehitise vanemat osa kattev rookatus on täielikult amortiseerunud ja vajab kohest

väljavahetamist (vt lisa 10, lk 17);

ii. ehitise vanemas osas on plekk räästakastil paigaldatud valesti, mille tulemusel

jookseb sadevesi räästakasti, millel on nüüdseks tugevad kahjustused. Lisaks

puudub räästakastil tuulutus (vt lisa 10, lk 17).

 Ventilatsiooni kontrolli käigus tuvastati järgnev:

i. Ehitisel puudub välisseinte tuulutus (sh puuduvad isegi freshklapid (millised on

märgitud projektis, kuid pole üheski toas). Ventilatsioon on puudulik (vt lisa 10,

lk 18). Puuduliku ventilatsiooni tulemusena tekib akna äärde kondentsvesi ja

hallitus.

 P. P. Projekti seisukohalt on ehitis ehitatud selliselt, et see ei saagi olla soojapidav.

Kõrvalekaldumised ehitusloa aluseks olevast projektist on ilmselged ning nii hoone

vanema osa kui ka juurdeehitise ehitustööd on visuaalsel vaatlusel teostatud

ebaprofessionaalselt ja lohakalt. Näib, et ehitamiseks on kasutatud parasjagu

kättesattunud materjale, mitte lähtutud projektist. Hoone vanem osa on ehitatud

aiamajana ehk hooajaliseks kasutamiseks. Seega pole juba tollases projekteerimise

staadiumis esitatud hoonele piisavaid nõudeid selle aastaringseks kasutamiseks.

Vastavalt teostatud auditile on ehitis soojapidavuse ja sadevee kindluse mõistes

kasutuskõlbmatu. P seisukohalt on selleks, et kogu üksikelamu saaks soojapidavaks,

vaja hoone uuemas osas ehk juurdeehitises nii põrandad kui ka välisseinad

ümberehitada vastavalt ehitusloa aluseks olnud projektile. Kuna ehitusloa projekt

puudutab vaid hoone juurdeehitust, siis on otstarbekas soojustada ka hoone vanem osa.

Mõistlik on selleks koostada projekt, sest on tõenäoline, et asjakohane soojustamine

hõlmab ka vanema osa fassaadilahendusi. Näiteks on olemasolevad aknad vanemas osas

välisseinaga samas tasapinnas, mis omakorda ei tule kasuks niigi ülimadalale

soojapidavusele. Ka hoone vanema osa rookatus tuleb koheselt uuendada. Hoone

soojapidavaks muutmine eeldab suuremahulist ümberehitust.

5. 27.11.2019 teostas X OÜ Kinnistul termograafia auditi ning tuvastas alljärgneva: „Pindade

temperatuurid on väga madalad. Hoolimata sellest, et väljas on 0 ümber, on sees seinte ääres

kohati 10 kraadi juures temperatuurid. Eriti jahedad on välisseintega piirnevad põranda servad“.

Seega nähtub eelnevast, et kostja on loonud kinnistust mulje, justkui oleks tegemist heas korras

ja ökonoomse majaga. Vastupidist tõendab nii X teostatud Kinnistu ülevaatus, P ehitise audit

kui ka hagejate enda kogemus, kus talvistel hommikutel oli toas vaatamata järjepidevale

kütmisele, maksimaalselt 13 kraadi. Kinnistu on kasutuskõlbmatu ning selle soojapidavaks

muutmine eeldab suuremahulist ümberehitust.

6. Lisaks on selgunud, et kinnistul asuva hoone juurdeehitust alustas müüja ilma ehitusloata ning

ilma asjakohase projektita. Ehitusloa puudumist on kinnitanud Saku Vallavalitsus enda

ettekirjutuses ning projekti puudumist projekteerija e-kirjas hagejatele – tänaseks päevaks on

mõlemad formaalsused tagant järgi täidetud, kuid nende puudumine ehituse alguses näitab

ilmekalt kostja suhtumist ehituse kvaliteedi osas.

7. Hagejad teavitasid kostjat 28.06.2019 ja 09.07.2019 kinnistu puudustest, kuid kostja keeldus

õigustamatult kinnistut parandamast. Hagejad on lepingust kehtivalt taganenud, mida tõendab

Tallinna notar Tea Türnpuu poolt notariaalselt tõestatud taganemisavaldus, millise on notar

kostjale 02.12.2019 edastanud. Taganemisavalduses on hagejad palunud kostjal hiljemalt

18.12.2019 kanda notari deposiidikontole kinnistu eest tasutud 125 400 eurot. Seega on hagejad

andnud kostjale kohustuse täitmiseks üle kahe nädala. Kostja ei ole vastavat summat notari

deposiidikontole kandnud. 12.12.2019 e-kirjaga teavitas kostja lepinguline esindaja, et nende

seisukohalt on hagejate taganemisavaldus tühine. Kostja on positsioonil, et nad ei kavatse

tagasitäitmist teostada.

8. Hagejad on lepingu täitmisena kostjale üle andnud kinnistu ostusumma 125 400 eurot. Kuivõrd

hagejad on lepingust kehtivalt taganenud, on kostja kohustatud tagastama hagejate poolt

lepingu alusel üleantu.

9. Hagejad on kandnud kinnistu omandamisele järgnevalt alljärgnevaid kulusid, mis pärast

tagasitäitmist kujutavad hagejale tekkinud varalist kahju kogusummas 2 852 eurot:

 X poolt Kinnistu ülevaatuse ja termograafia auditi teostamise tasu summas 500 eurot;

 P poolt ehitise auditi teostamise tasu summas 2 352 eurot.

10. Hagejad on teinud kinnistule olulises ulatuses kulutusi:

 Uue köögi ostu ja paigaldamisega kaasnenud kulud summas 5 738 eurot ning sellega

seonduvalt tehtud kulutused summas 292,07 eurot;

 Uue pump-veeautomaadi maksumus summas 135 eurot (vana lakkas töötamast);

 Uue turvasüsteemi paigaldamisega kaasnenud kulud summas 1170 eurot;

 Kinnistu territooriumile lastele puidust mängumaja, liivakasti ja liumäe ost summas

678,90 eurot (mängumaja ei ole demonteeritav);

 Köögivalamu ost summas 189 eurot.

11. Seega on hagejad teinud kinnistule kulutusi kogusummas 8 202,97 eurot. Vastavad kulud peab

kostja hagejatele hüvitama. Alternatiivselt – juhul kui kohus leiab, et ülal loetletud kulutused

on käsitletavad muude kulutustena VÕS § 191 lg 2 kontekstis, siis paluvad hagejad vastavad

kulutused kostjalt välja mõista alusetu rikastumise sätete alusel. Hagejad paluvad rahuldada S.

V. ja T. A. hagi ning mõista välja M. K.ilt S. V. ja T. A. kasuks kahjuhüvitis summas 2 852

eurot ja edasiulatavalt viivis hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras, kohustada M. K.it hüvitama S. V.le ja T. A.ile xxx asuva kinnistule koos

selle oluliste osade ja päraldistele tehtud kulutused summas 8 202,97 eurot ja edasiulatavalt

viivis hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras,

kohustada M. K.it tagastama S. V. ja T. A. poolt xxx asuva kinnistu koos selle oluliste osade

ja päraldiste omandamise eest tasutud 125 400,00 eurot S. V. arvelduskontole EExxx AS-is

SEB pank ja mõista välja M. K.ilt edasiulatavalt viivis hagi esitamisest kuni põhinõude

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, jätta menetluskulud täies ulatuses M.

K.i kanda.

12. 15.03.2021 menetlusdokumendis esitasid hagejad alternatiivse nõude juhuks, kui kohus

otsustab jätta hageja põhinõude rahuldamata, siis alternatiivselt paluvad hagejad kohustada M.

K.it tasuma S. V.le ja T. A.le 81 628,30 eurot (täitmine S. V. arvelduskontole EExxx AS-is

SEB pank) ja mõista välja M. K.ilt (K.) edasiulatavalt viivis kuni alternatiivse nõude täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Hinna alandamise eeldused on kehtiv

müügileping, lepingutingimustele mittevastava asja üleandmine, müüja vastutus asja puuduste

eest ja asjaolu, et müüja ei ole puuduseid kõrvaldanud. Kehtiva müügilepingu eeldus on

täidetud juhul, kui kohus peaks leidma, et lepingust ei ole kehtivalt taganetud.

Lepingutingimustele mittevastava kinnistu üleandmine, kostja vastutus kinnistu puuduste eest

ja puuduste kõrvaldamata jätmine on varasemate seiskohtadega juba tõendatud ja hagejad ei

korda neid siinkohal. Hinna alandamisel tuleb lähtuda kohase täitmise ja mittekohase täitmise

väärtuste erinevusest. Alandatud hinna arvutamiseks tuleb korrutada kinnistu väärtus koos

puudustega ja kokkulepitud müügihind ning saadud arv jagada väärtusega, mis on kinnistul

ilma puudusteta. Kinnistu väärtust koos puudustega kajastab Lahe Kinnisvara hindamisakt.

Selle kohaselt on kinnistu väärtus koos puudustega 37 000 eurot. Kokkulepitud müügihind oli

125 400 eurot. Kinnistu väärtust ilma puudusteta kajastab samuti Lahe Kinnisvara hindamisakt.

Selle kohaselt on kinnistu väärtus ilma puudusteta 106 000 eurot. Seega on alandatud hind

maksimaalselt 43 771,7 eurot. Hagejad on juba üle andnud kinnistu ostusumma 125 400 eurot.

See ületab alandatud hinda 81 628,30 euro võrra, millise summa hagejad paluvad kostjalt välja

mõista. Samuti paluvad hagejad välja mõista lisanduva viivise.

Kostja vastuväited ja põhjendused

13. Kostja hagi ei tunnista ning vaidleb sellele vastu. Kostja hinnangul on hagejate poolt

müügilepingust taganemine tühine ning müügihinna tagastamise, kahju hüvitamise ja viivise

nõuded tuleb jätta rahuldamata. Kostja on seisukohal, et pooltevahelise müügilepingu esemeks

oleval kinnistul ei ole varjatud puuduseid ning müüja nende eest ei vastuta. Tegemist on

kinnistu omadustega, millest ostja oli müügilepingu sõlmimise ajal teadlik ja millele vastavalt

ostja müüjaga kinnistu hinna eraldi läbi rääkis. Taganemise materiaalsed eeldused ei ole

täidetud ning isegi, kui mõne puuduse olemasolu jaatada, siis ei ole tegemist olulise puudusega,

mis annaks aluse müügilepingust taganeda. Ostjad ei teatanud müüjale väidetavatest puudustest

õigeaegselt ega teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul. Taganemisavalduse tegemise

ajaks oli kinnistu ostjale üleandmisest möödunud 15 kuud ning väidetavate puuduste

ilmnemisest 12 kuud. Selleks ajaks oli mõistlik aeg puudustest teavitamiseks möödunud ning

ostja kaotanud õiguse väidetavatele puudustele tugineda, samuti õiguse neile tuginedes

müügilepingust taganeda. Kinnistu hinda on müügilepingu sõlmimise eelselt juba alandatud,

ostja on kinnistu omandanud alla turuhinna ning kinnistu vastab kokkulepitud omadustele ja

hinnale. Kinnistul esinevad puudused on tõendamata. Ostja poolt kohtule esitatud asjatundjate

arvamused on tõendina ebausaldusväärsed ning tuleb jätta vastu võtmata. Ostja poolt kinnistule

tehtud kulutused ei ole vajalikud, vaid toreduslikud, mistõttu ei oleks müüjal nende hüvitamise

kohustust ka juhul, kui ostjapoolne taganemine müügilepingust oleks kehtiv. Ostjale kahju

tekkimine on tõendamata. Kahju tõendamiseks kohtule esitatud kuludokumendid ei ole

usaldusväärsed ega tõenda kulutuste tegelikku kandmist. Kuna hagejate põhinõue on alusetu,

tuleb rahuldamata jätta ka hagejate viivise nõue.

14. Juhuks, kui kohus peaks hagi rahuldama, palub kostja määrata otsuse täitmise viisi ja korra

kindlaks järgmiselt: kostja kohustub täitma hageja rahalise nõude pärast seda, kui kinnistut

koormavad võla- ja asjaõiguslikud koormatised on lõpetatud, sh kinnistule AS SEB Pank

kasuks seatud hüpoteek summas 146 750 eurot on lõpetatud ja kinnistu registriosakonnast

kustutatud ning kostja on seejärel kinnistu omanikuna kantud kinnistusraamatusse.

15. Kostja ei ole nõus ka hinna alandamise avaldusega ja palub ka hagejate alternatiivse nõude

rahuldamata jätta. Kostja leiab, et hagejate poolt on täitmata kõik hinna alandamise eeldused,

mistõttu hagejate 15.03.2021 protsessuaalselt tehtud hinna alandamise avaldus mingeid

õiguslikke tagajärgi kaasa ei too ning hagejatele mistahes ulatuses raha tagasinõude õigust ei

anna. Hagi tuleb ka alternatiivses nõudes jätta täies ulatuses jätta rahuldamata.

Kohtu põhjendused

16. Kohus, kuulanud kohtuistungil ära menetlusosaliste esindajad, hagejate vande all antud ütlused

kui ka tunnistaja ütlused, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on seisukohal, et nii hagejate

põhinõue kui ka alternatiivne nõue kostja vastu tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste

alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja

võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda.

Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja

kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud

õiguslike väidetega.

17. Asjas ei vaielda selle üle, et hagejad ja kostja sõlmisid 06.09.2018 müügilepingu ning

asjaõiguslepingu, millega hagejad omandasid kostjalt xxx asuva kinnistu koos selle oluliste

osade ning päraldistega (I kd tl 10-16). Samuti puudub vaidlus, et hagejad taganesid 29.11.2019

avaldusega 06.09.2018 müügilepingust põhjusel, et müügilepingu esemel on tuvastatud

hulgaliselt varjatud puudusi (I kd tl 81-84). Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4

alusel tuvastatuks.

18. Hagejad leiavad, et nad on lepingust kehtivalt taganenud, nõuavad kostjalt esmalt lepingu lausel

saadu tagastamist summas 125 400 eurot, kahjuhüvitist summas 2 852 eurot, kinnisasjale tehtud

kulutuste hüvitamist summas 8 202,97 eurot ja viidatud summadelt viivise väljamõistmist.

Alternatiivselt on hagejad seisukohal, et on teinud kostjale 15.03.2021 hinna alandamise

avalduse ja paluvad kostjalt välja mõista 81 628,30 eurot, mille võrra ületab kostjale üle antud

kinnistu ostusumma kinnistu alandatud hinda. Hagejad paluvad alternatiivse nõude rahuldada

juhul, kui kohus peaks jätma põhihagi rahuldamata. Kostja on seisukohal, et lepinguesemel

varjatud puudusi ei esinenud, müügilepingust taganemine on seega alusetu, samuti puudub alus

hinna alandamiseks. Seega on poolte vahel vaidlus eelkõige selles, kas kostja on oma lepingust

tulenevaid kohustusi rikkunud andes hagejatele üle puudustega asja.

19. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 järgi võib pool lepingust taganeda, kui teine lepingupool

on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. VÕS § 189 lg 1 kohaselt lepingust

taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist

ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Taganemisest

tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt

kohaldatakse käesoleva seaduse §-s 111 sätestatut. Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha

saamisest alates. Lepingust taganemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st

tegemist on poolte lepingulist suhet lõpetava kujundusõigusega ning lepingu lõppemiseks

piisab tahte väljendamisest (VÕS § 188 lg 1). Lepingust taganemise avaldus muutub kehtivaks

vastaspoole poolt kättesaamisega (TsÜS § 69 lg 1). Asjas ei ole vaidlust selles, et hagejad

taganesid 27.11.2019 avaldusega kostjale kinnistu müügilepingust. Pooled ei vaidle ka selle

üle, et müügilepingust taganemise avaldus on kostja esindajale 12.12.2019 kättetoimetatud (II

kd tl 33), seega on iseenesest täidetud lepingust taganemise formaalne eeldus.

20. VÕS § 208 lg 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva,

valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi

ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

VÕS § 217 lg 1 kohaselt ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige

koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka

asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi lõike 2 p 1 järgi asi ei vasta muu hulgas

lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 218 lg 1 esimese lause

kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on

olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui

mittevastavus ilmneb hiljem.

21. Riigikohus märkis tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15: „… müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse

hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest kolleegiumi arvates

tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete

erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui

on täidetud järgmised tingimused (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-156-11, p 19): puudus oli

olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101

lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg

4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS

§ 221 lg 2) ja ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1)

või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg

1 p 2)“.

22. Et otsustada selle üle, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele

tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Riigikohus on muuhulgas

selgitanud, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme

kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta

tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt

RKTKo nr 3-2-1-46-17, p 19). Kohtule esitatud kinnisvaraportaali KV.EE müügikuulutusest

selgub muuhulgas, et kostja pakkus müügiks hubast, päikeseküllast, ökonoomset perekodu. Nii

oli uute elanike ootel mõnusalt hubane, hea planeeringuga, päikesekülane, suure terrassi ja

osaliselt rookatusega turvalisel kinnistul asuv ökonoomne perekodu. Maja küttesüsteemiks on

õhksoojuspump, puupliit ja kaminahi. Maja on avatud planeeringuga ning köetav soojus liigub

kõikidesse ruumidesse (lisaks korralik soojustus). Kütte- ning kommunaalkulud on väga

madalad - kommunaalkulu (sh vesi ja prügi) kokku aastas 50.-, elektriküttena on kasutatud vaid

ühte õhksoojuspumpa (lisaradiaatorite vajadus puudub). Lisaks on vannitoa põrand ja

esikupõrand võimalik lülitada põrandaküttele. /…/ Maja on ehitatud kvaliteetselt, kõik aknad

ja rõduuksed on uued täispuit saksa tüüpi (I kd tl 9). Seega oli müügilepingu esemeks

muuhulgas ka kinnistul olev elamu, mida reklaamiti kui hubast ning ökonoomset ja kvaliteetselt

ehitatud kodu. Müügilepingus puuduvad täiendavad kokkulepped või viited elamu omadustele

või kvaliteedile. Kui kasutatud asja müügileping ei sisalda kokkulepet eseme kvaliteedi kohta,

peab asi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile VÕS §

77 lg 1 mõttes.

23. Riigikohus on selgitanud, et „Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja

kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja

nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et

asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida

sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingutingimustele mittevastavusteks. Samas tuleb

lepingutingimustele mittevastavust jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga

võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kasutatud asjade puhul võib asja puudus olla

tekkinud ka mittenõuetekohase hoolduse tagajärjel (RKTKo nr 3-2-1-23-10, p 12, nr 2-15-

18987/26, p 13). Riigikohus on märkinud, et „Elamu kasutamine elamiseks eeldab selle

mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise

kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla

vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 29).

/…/ Ainuüksi võimalus maja soojaks kütta ei tähenda elamu vastamist sihtotstarbele, kui selleks

kulub ebamõistlikult palju energiat (RKTKo 2-17-1937/52, p 20).

24. Hagejad heidavad kostjale eelkõige ette, et elamu ei pea sooja, ei ole ehitatud kvaliteetselt ega

ole ka ökonoomne. Oma väiteid tõendavad hagejad ehitusobjekti 18.06.2019 ülevaatuse

protokolliga nr 1 (I kd tl 23-30), P OÜ xxx üksikelamu ehitise 03.09.2019 auditiga (I kd tl 31-

40) ja termograafia raportiga (I kd tl 58-76). Nendele dokumentidele ja neis märgitud

ehituslikele vigadele tuginedes taganesid hagejad 06.09.2018 müügilepingust. Täiendavalt on

hagejad esitanud P OÜ xxx üksikelamu ehitise 29.05.2020 auditi aruande (III kd tl 64-74),

biokahjustuste eksperthinnangu (IV kd tl 78-82) ja ka täiendava termograafilise ülevaatuse

aruande (IV kd tl 83 - 126).

25. Kostja on seisukohal, et elamu vastab ehitusprojektile, on soojapidav ning igati

kasutuskõlbulik. Elamu vastab müügilepingus kokkulepitud omadustele ning sellel ei esine

olulisi puudusi, elamu küttesüsteem on nõuetelevastav, sobiv ning eesmärgipärasel ja

nõuetekohasel kasutamisel ökonoomne. Väär on väide, justkui ei oleks kinnistul asuvat elamut

võimalik soojaks kütta. Kostja on oma väidete tõendamiseks esitanud volitatud ehitusinsener

(tase 8) T. R. poolt koostatud ehitise auditi xxx asuva eramu kohta (IV kd tl 11-21), E OÜ

hinnangu avatäidetele (IV kd tl 22-24), ehitusjuht (tase 6) M. A. hinnangu ehituskvaliteedile ja

kasutatud materjalidele (I V kd tl 26 32) ja korstnapühkija (tase 4) M. V. hinnangu vaidlusaluse

elamu küttesüsteemile (IV kd 37-39).

26. Hinnates eelpool toodud kõiki tõendeid kogumis on kohus seisukohal, et elamul selliseid

varjatud puudusi, mida saaks käsitleda müügilepingu eseme oluliste puudustena siiski ei

esinenud. Hagejad tuginevad sellele, et P OÜ on auditis märkinud, et elamu vundamendid ja

aluspõrandad ei ole ehitatud ehitusloa aluseks oleva projekti kohaselt ega vasta üldtunnustatud

ehitustavadele. Kohus sellega ei nõustu. Asjatundja T. R. on enda auditis jõudnud järeldusele,

et vundamendi lahendus on antud hoonele õige ja sobiv. Sokli ja põrand pinnasel tarindite

tehniline lahendus on üldlevinud ja soojajuhtivus näitajad vastavad ehitusaegsetele nõuetele.

Asjatundja on esiletoonud, et paigaldatud soojustus on piisav, et oleksid tagatud põranda

soojusjuhtivuse nõuded. Antud põranda tüüp ei vaja tuulutust ega tohi olla tuulutusega. Sama

positsiooni kinnitab ka asjatundja M. A. hinnang põrandale ja vundamendile: Vundamendi

tööde teostuses ning materjalides puudusi ei tuvastatud. Projektdokumentatsiooni kohaselt ja

vaatluse põhjal on rajatud põrand pinnasel. Alusehituse tüüp on mittetuulduv, tuulduv on

talastik ja põrandalaudis. /…/ Betoonplaadi peale on paigaldatud kahte pidi talastik ja ehitatud

laudpõrand. Talastiku ja betooni vahele on korrektselt paigaldatud hüdroisolatsioon.

Laudpõranda perimeetri ulatuses on jäetud korrektne tuuldumisvahe ja viimistletud piisava

distantsiga liistuga, et säiliks tuuldumine. Teostus on korrektne, esitatud andmete põhjal on

kasutatud tehasebetooni etteantud margiga. Puitmaterjalid kvaliteetsed, viimistletud. Levinud

ehitustava järgi on tegemist laialdaselt kasutatava konstruktsiooniga, soojapidavust kinnitab ka

piirete ekspertiisi arvutus. Seega on kaks asjatundjat andnud oma hinnangu, et nii vundament

kui põrandad vastavad projektile, kasutatud konstruktsioon ja tehniline lahendus on sobiv.

27. Kohus selgitas menetlusosalistele 22.03.2021 istungil, et käesoleval juhul on kohtule esitatud

kaks asjatundjate poolt koostatud vastandlikku dokumentaalset tõendit. Seega on iseenesest

tegemist võrdse kaaluga dokumentaalsete tõenditega. Pooled kohtulikku ekspertiisi ei

soovinud, tunnistajatena asjatundjaid üle kuulata ei soovinud. Kohus arvestab siinjuures

sellega, et P OÜ auditi ja auditi aruande koostanud M. S., kes on küll diplomeeritud

ehitusinsener, kuid kellel puudub Eesti Ehitusinseneride Liidu kutsekoja tunnustus. P OÜ

auditite eest vastutav spetsialist on M. P., volitatud ehitusinsener, tase 7, kuid T. R. pädevust

on kutsekoda hinnanud kõrgeimale tasemele - tase 8. Seega peab kohus veenvamaks T. R. poolt

esile toodut. Lisaks on T. R. arvamuse kujunemine jälgitav, spetsialist on selgitanud ehitisele

esitatavaid nõudeid ja oma järeldusi põhjendanud. Seega on kohtule T. R. arvamus veenvam ja

usutavam. Kohus nõustub kostja esindajaga selles, et P Ehitise auditist ei nähtu ehituslikke

arvutusi ega viiteid vajalikele normidele.

28. P OÜ audit teeb ehitisele etteheiteid selles, et ehitusloa aluseks olnud projekti kohane

aurutõkke paber on paigaldamata. Samas T. R. on oma ehitise märkinud, et „Välisseina

avamisel selgus, et projektis näidatud kihid ja materjalid üldiselt vastavad projektile, puudu oli

aurutõkke kiht. Antud tarindil ei tohiks aurutõkke puudumine põhjustada veeauru

kondenseerumist konstruktsiooni, sest on täidetud tingimused, mis lubavad aurutõkke ära jätta.

Nimelt on soojustuse sees pool olevate kihtide summaarne aurupidavus kordades suurem, kui

soojutusest väljas pool olevate kihtide oma [vastavalt] EVS 837-1:2003 punktile 2.2 „Veeauru

läbilaskvus“. […] Vaatlusel olid voodrilauad väljast poolt heas korras ja kahjustusi ei olnud.

Voodri laua taha sai piiluda tagumise välisukse äärest ning seal piirkonnas ei olnud näha ka

sisemisi kahjustusi.“ Seega on asjatundja teinud järelduse, et kuigi kinnistul asuva elamu

välisseina erinevus võrreldes ehitusprojektiga on aurutõkke puudumine, siis ei muuda see seina

soojatehnilisi omadusi. Seina soojapidavus vastab ehitusaegsetele nõuetele ning antud

konstruktsioonis on aurutõkke puudumine lubatud. Kuivõrd tegemist on ehitusnõuete järgi

lubatud lahendusega, siis ei ole aurutõkke puudumise näol tegemist elamul esineva olulise

puudusega.

29. P OÜ auditis on väidetud, et projektikohased tuulutusprussid on küll paigaldatud, kuid ainult

horisontaalselt, millele lisaks peaks olema peal paigaldatud ka vertikaalsed tuulutusprussid (või

vastupidi). Kuivõrd vertikaalseid prusse pole, on tuuletõkke plaat prussidest lahti, mistõttu

puhub tuul villa sisse ja välisseinad ei saagi olla soojapidavad; hoone välisseinte nurkades

puudub laudis, mis võimendab omakorda tuule ja külma jõudmist hoone välisseintesse.

Asjatundja T. R. on oma auditis märkinud, et voodrilaudade tagumise tuulutuse piisavust saab

hinnata pärast nende eemaldamist. Samas on T. R. märkinud, et voodrilaudade taga peabki

olema tuuldumine ja liikuma välisõhk. Kohtule ei ole arusaadav, kuidas on kujunenud et P OÜ

auditi seisukoht voodrilaudade ebapiisava tuulutuse osas, kuivõrd asjast ei nähtu, et P OÜ auditi

koostamisel oleks voodrilauad eemaldatud. Seega ei ole hagejate poolt esiletoodud puudus

piisavalt kinnitust leidnud.

30. P OÜ on tuvastanud, et ehitise vanema osa katuselae soojustuse paksus on vaid umbes 10cm

ehk puudulik, ehitise vanema osa katuselael puudub aurutõke, mille tulemusena pääseb

toasoojus läbi villa katuse alla, mistõttu tekib katusealusele laudisele kondentsvesi ja laudis

niiskub, ehitise vanema osa katuselae olemasolev vill on paigaldatud ebaühtlaselt. Esinevad

märkimisväärsed vahed ehk tühimikud. Lisaks tuvastati, et mädanenud sarikaotsi on juba varem

vahetatud, mis viitab mh sellele, et probleem niiskusega on olnud permanentne. Ehitise vanemat

osa kattev rookatus on täielikult amortiseerunud ja vajab kohest väljavahetamist; ehitise

vanemas osas on plekk räästakastil paigaldatud valesti, mille tulemusel jookseb sadevesi

räästakasti, millel on nüüdseks tugevad kahjustused. Lisaks puudub räästakastil tuulutus. T. R.

on tuvastanud, et hoone juurdeehituse osa katuse läbilõige vastab ehitusprojektile ja on hea

soojapidavusega. Hagejad seda väidet ümber lükanud ei ole. Katuse tuuldumist tuleks

tõenäoliselt parandada räästakastides ja katuse harjas. Soovitus on paigaldada vihmavee ära

juhtimise süsteem. Hoone rookatus tuleb ära vahetada.

31. Kohus märgib siinjuures seda, et hagejate etteheited vanema katuseosa amortiseerumisele ja

puudulikule soojustusele on asjakohatud. Asja materjalidest nähtub, et pooled olid kinnistu

hinda alandanud 5 000 euro võrra põhjusel, et elamu vanema osa rookatus vajas vahetamist. Nii

selgub poole kirjavahetusest, et kostja abikaasa P. K. teatas 26.07.2018 hageja S. V.le, et

kinnistu hindamisakti tulemuseks kujunes 132 000 eurot, ning hageja S. V. küsis: „Kas sain

õigesti aru, et 132 000 lahutame maha 5 000 eurot katuse raha“ ja sai vastuseks et „Jah, katuse

vahetuse maksumuse oleme valmis hinda alandama“ (I kd tl 145). Järelikult kuulus lepingu

esemeks oleva kinnistu kokkulepitud omaduste hulka ka amortiseerunud rookatus, mis vajas

välja vahetamist.

32. Asjas ei oma tähendust see, kas kostja lubas, et katus peab vastu veel mõne aasta või vajab

katus suhteliselt kohe väljavahetamist. Oluline on see, et amortiseerunud katusele juhiti ostjate

tähelepanu ja katuse vahetamise tõttu müüja hinda ka alandas. Vaidlust ei ole selles, et enne

lepingu sõlmimist esitati ostjale müüja poolt ehitusettevõtjalt võetud hinnapakkumine uue

katuse materjali kohta (II kd tl 112). Seda kinnitasid 14.06.2021 kohtuistungil hageja T. A. kui

tunnistaja P. K.. Järelikult olid hagejad teadlikud katuse väljavahetamise vajadusest ning

sõlmisid kostjaga kokkuleppe justnimelt selliste omadusega (so amortiseerunud katusega)

kinnistu omandamiseks ning katusega seonduvad etteheited ei ole käesoleval juhul varjatud ega

oluliseks puudusteks. Kohus nõustub siinkohal kostja positsiooniga, et eluliselt ei ole usutav, et

müüja tellis seesuguse hinnapakkumise ilma igasuguse vajaduseta, ka ei ole usutav, et kostja

oleks tellinud hinnapakkumise, kui katuse vahetamise vajadus oleks ilmnenud alles 4-5 aasta

pärast. On õige kostja seisukoht, et nii katuse seisukord kui ka uue katuse ehituse kulud oleksid

4-5 aasta pärast kahtlemata teistsugused ning puuduks varasemal hinnapakkumisel absoluutselt

igasugune mõte.

33. Kõigele lisaks oli hagejatele ostuhetkel teada, et rookatus on ehitatud aastal 1974. Hagejad ei

saanud kuidagi eeldada, et 1974 aastal ehitatud katus ja selle soojustus vastavad tänapäevastele

nõuetele. Kohus selgitab, et ostja pidi VÕS § 218 lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid

juhul, kui eriteadmisteta isik pidi seni avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel

esineb vaidlusalune puudus (elamu ei pea sooja tuult, ega vihma). Puudub igasugune mõistlik

põhjendus, miks eeldavad hageja 1974 aastal ehitatud rookatuselt aurutõket ja loevad selle

varjatud puuduseks. Ka igasuguste eriteadmisteta isikul pidi katusele pelgalt peale vaadates

olema arusaadav, et nii vana ja halvas seisukorras katust ei ole pikka aega renoveeritud ja seega

ei saa sealt oodata tänapäevastele normidele vastavat katust. Aurutõket aga ei saa paigaldada

juba olemasoleva katuse alla. Hagejad ei ole esile toonud, et nad küsisid kostjalt vana katuse

renoveerimise ja soojustamise kohta, kuid kostja oleks neile andnud ebapiisavat või ebaõiget

informatsiooni. Hoolas müüja peab küll juhtima tähelepanu kõikvõimalikele talle

teadaolevatele ehitise puudustele, kuid samas puudub tal vajadus juhtida tähelepanu ilmselgele

ja otseselt nähtaval olevale. Riigikohus on selgitanud, et ostja ei pea puudusi otsima ning nende

avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda, kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks

takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse

käigus. Katuse halba olukorda ja seda, et katust ei ole renoveeritud pidi olema võimalik tajuda

visuaalse vaatluse käigus, seega ei saanud hagejad eeldada sealt ka aurutõket ja lisasoojustust.

34. P OÜ ehitise auditi ja selle aruande kohaselt ei ole hoone olematu soojapidavuse tõttu

aastaringselt kasutuskõlblik ning ehitis on soojapidavuse ja sadevee kindluse mõttes

kasutuskõlbmatu (III kd 73). Samas on teine ehitusasjatundja T. R. andnud sama ehitise kohta

hinnangu, et elamu eluruumid vastavad kõikidele eluruumidele esitatud nõuetele (IV kd tl 19).

T. R. nõustus osaliselt P OÜ auditi aruandes väljendatud seisukohaga vaid sadeveekindluse osas

ja märkis, et sadeveekindlus võib põhjustada probleeme kui rookatust kiiremas korras ära ei

vahetata. Muus osas ei tuvastanud asjatundja ühtegi sadevee leket hoonesse. Samas tõi

asjatundja esile, et arusaamatuks jääb ehitise väidetava halva soojapidavuse tõttu

kasutuskõlbmatuks tunnistamine, isegi kui mõni hoone osa või piire on vähem soojapidav, siis

see ei põhjusta kasutuskõlbmatust, ega kahjustada kasutusmugavust. Piirde halb soojapidavus

põhjustab kasutusmugavuse saamiseks suuremaid küttekulusid (IV kd 19 pöördel). Samas on

pooled rookatuse kohta sõlminud erikokkuleppe, katuse võrra on hinda alandatud ja seega ei

ole etteheide selle puuduliku sadevee kindluse kohta asjakohane.

35. Hagejad on muuhulgas seisukohal, et hoone ventilatsioon on puudulik ja käsitlevad seda

varjatud puudusena. Hagejad tuginevad P OÜ auditile, milles on muuhulgas esile toodud, et

elamu ventilatsioon on puudulik, kuivõrd elamus puuduvad fresh-klapid. Vaidlust ei ole selles,

et elamus on mehhaanilise ventilatsiooni seade paigaldatud vannituppa ja tualettruumi.

Ehitusprojektis on ettenähtud tõepoolest fresh klapid, samas ei ole P OÜ auditis selgitatud, miks

ei piisa käesoleval juhul loomulikust ventilatsioonist, kui akendel on mikrotuulutusklapid ja

eluruume ka korralikult tuulutatakse. Asjatundja T. R. on enda ehitise auditis märkinud, et

üksikelamu ruumides on loomulik ventilatsioon läbi uste ja akende. Paigaldatud saksa tüüpi

puitraamiga akende sulustel on tuuldumise ja mikrotuuldumise asend, mis viimane täidab

värskeõhuklapi funktsiooni selle õigel kasutamisel. Ka asjatundja M. Auväärt on märkinud, et

akendel on mikrotuulutusasend selle paigaldamata värskeõhuklapi kompenseerimiseks.

36. On üldteada asjaolu, et tänapäevased aknad on palju õhutihedamad kui vanad aknad ja kui

akendel puudub tuulutusasend või ruumides puudub lisaventilatsioon, on õhuvahetus halb ja

neis ruumides tõuseb õhuniiskus. Selleks, et hoida õhuniiskust kontrolli all, on vaja

kaasaaegsete akendega ruume kas mitu korda päevas tuulutada ja külmal ajal ka kütta või

paigaldada täiendav ventilatsioonisüsteem. Käesoleval juhul on niisketesse ruumidesse

paigaldatud väljatõmbe ventilaator ning kuivades ruumides on akendel mikrotuulutusasend,

mille tulemusena saab tekkida väljatõmbeventilaatori töötamisel elamus nõuetekohane

õhutsirkulatsioon - väljatõmbeventilaatorid tekitavad alarõhu, tuulutusavade kaudu

tõmmatakse alarõhu tõttu õuest värske õhk kuivadesse ruumidesse ning kuivades ruumides seni

olnud mittekvaliteetne õhk tõmmatakse läbi niiskete ruumide väljatõmbeventilaatori korterist

välja. See on tavapärane ja laialt kasutatav ventilatsioonisüsteem. Seega on võimalik tagada

elamus vajalik õhuvahetus. Kohus märgib ka seda, et muude ventilatsiooniavade st fresh

klappide puudumine oli kinnistu üle vaatamisel hagejatele selgelt nähtav ja järelikult ei ole

nende puudumine iseenesest varjatud puudus.

37. Puudulikku ventilatsiooni on hagejad soovinud tõendada ka biokahjustuste eksperthinnanguga,

kust selgub, et seenestruktuure leiti magamistoa ja lastetubade aknasilikoonilt ja vanniäärsel

silikoonil (IV kd tl 78-82). Kuid kohus ei nõustu sellegipoolest hagejatega puuduliku

ventilatsiooni osas. Biokahjustuste eksperthinnanguga saab tõendada seda, et viidatud ruumides

on soodus keskkond hallitusele, kuid ei nähtu üheselt selle tekkimise põhjus. Hallitus tekib

iseenesest väga kiiresti. Käesoleval juhul ei ole võimalik tuvastada, kas pindu on piisavalt

puhastatud, kas akendel olevaid tuulutusavasid on piisavalt lahti hoitud ja kuidas on ruume

tuulutatud ja kuidas on ruume köetud. Seega ei ole hagejate väited ka selles osas asjakohased.

38. Hagejad heidavad kostjale ette ka seda, et õhksoojuspumbaga ei ole magamistubasid võimalik

soojaks kütta või on see võimalik ainult siis, kui magamistubade uksi lahti hoida. Kohus märgib,

et tegemist ei ole varjatud puudusega. Õhk-õhk tüüpi soojuspump ehk õhksoojuspump on

kütteseade, mis pumpab välisõhust saadud soojusenergiat siseruumidesse, pumba siseosast

puhutakse kogutud soojus ventilaatori ja suunajate abil ümbritsevasse õhku laiali. Seega on

soojuspumba tööpõhimõte, et ruumide soojenemine toimub sooja õhu liikumise abil,

õhksoojuspump eeldabki avatud planeeringut ning soojuse levimiseks peavad uksed olema

avatud. On elementaarne loodusseadus, et kui õhksoojuspumba ees olev uks sulgeda, siis

õhksoojuspumbata ruumi uus soe õhk ei liigu ja seal sees juba olev õhk jahtub. Hagejatele oli

maja ülevaatusel nähtav, et uue osa magamistubades ei ole täiendavaid kütteallikaid, maja

keskne küte on lahendatud õhksoojuspumbaga, seega ei saanud nad kuidagi eeldada, et soojus

püsib endisel tasemel magamistubades ka siis, kui uks ööseks sulgeda. Tegemist ei ole varjatud

puudusega.

39. Hagejad heidavad kostjale ette, et elamu ei ole ökonoomne. Hagejad kirjeldasid kohtuistungil,

et neile lubati maja, kus ühes kuus on kommunaalkulu 50 eurot, puudega kütma ei pea.

Tegelikkuses on 50 euro suuruseid arveid suvel paaril korral, kui õhksoojuspump on täiesti

väljas või puhub minimaalselt. Elektriarved on väga suured, talvel ca 150-200 eurot, lisaks

kulub talvel ca 10 ruumi puid (V kd tl 10 ja 13 pöördel).

40. Kohus märgib, et ökonoomsus e säästlikkus või kokkuhoidlikkus on iseenesest subjektiivne

mõiste. Et kontrollida elamu säästlikkust või kulukust tuleb seda võrrelda mõne teise sarnase

elamuga. Müügikuulutuses on tõesti viidatud madalatele kommunaalkuludele ning märgitud

kulude suuruseks ca 50 eurot aastas (sh vesi ja prügi) kuid ei sisalda viiteid küttekuludele.

Kostja selgitas istungil, et müügikuulutuses viidatud 50 eurot aastas on makse ühistule tarbevee

ja prügiveo eest. Veele ja prügiveole lisandub kommunaalkuluna arved tarbitud elektrienergia

eest, mille suurus sõltub nii valitud paketist, samuti perekonna tarbimisharjumustest. Hagejate

ootus, et maja ülalpidamiseks vajalikud kommunaalkulud piirduvad ca 50 euroga kuus ca

140m2 puitkarkassiga elamu ja neljaliikmelise perekonna puhul ei ole kuidagi põhjendatud ega

reaalne. Antud elamus puudus tsentraalne vesi ja küte, soe vesi saadakse boileri abil, peamiseks

kütteallikaks on märgitud õhksoojuspump, elamus on elektrikerisega sA. ja põrandaküte, lisaks

tarbivad elektrienergiat erinevad kodumasinad ja olmeseadmed. Seega on ilmselgelt

ebarealistlik ootus, et nelja- viieliikmelise pere elektriarve sellise 145,6 m2 suuruse

puitkarkasselamu puhul, mille sooja vee- ning küttesüsteem põhineb elektriküttel oleks

aastaringselt keskmiselt 50 eurot kuus. Seda kinnitab ka hagejate enda avaldatu, et 50 eurosed

elektriarved on neil olnud ainult mõnel suvekuul. Seega on juba elamu algandmeid vaadates

võimalik järeldada, et hagejate ootus 50 eurostele küttekuludele on ebarealistlik.

41. Hagejad esitasid kostja palvel asja materjalide hulka oma elektritarbimise andmed, mille põhjal

koostas kostja koondtabeli hagejate elektritarbimise kohta ning palus seda kontrollida

erinevatel spetsialistidel. Nii jõudis 8. taseme volitatud energiatõhususe spetsialist I. R. nende

andmete põhjal järeldusele, et vastavalt elektrienergiatarbimisele vastab hoone energiatõhususe

miinimumnõuete määruse kohaselt energiatõhususklassile D ja kokkuvõtvalt kulu hoone

kütmiseks ja tarbevee soojendamiseks võib lugeda pigem keskmisest madalamaks (IV kd tl 57).

Energiaaudiitor (tase 6) A. K. on neist andmetest lähtuvalt avaldanud, et 2019 a

kütteenergiakulu kulus praktiliselt ventilatsiooniõhu soojendamisele ja on oluliselt väiksem, kui

täpsemalt määramata küttekuludega maja energiamärgise määruse lisa järgses hinnangus.

Seega oli hoone 2019 aastal alaküttes ja ilmselt ka alaventileeritud (IV kd tl 53). Hagejad neid

järeldusi ümber lükanud ei ole.

42. T. R. Ehitise auditis on küttesüsteemi kohta tehtud kindlaks järgnev: „Elamut köetakse

õhksoojuspumba, elutoas asuva ahju ja köögis asuva pliidi toel. Lisaks on vannitoas ja esikus

elektriline põrandaküte ning tubades vajadusel elektriradiaatorid. Põhiliseks kütteallikaks on

õhksoojuspump. Lisakütteks on võimalik kasutada puupliiti ja/või kaminahju, vajadusel võib

lisaks kasutada tubades elektriradiaatoreid. Asjatundja hinnangul oli elamu küttesüsteemid olid

seisuga 05.04.2017 nõuetekohaselt kontrollitud ja pädeva isiku poolt tunnistatud kasutamisel

ohutuks.

43. Lisaks on küttesüsteemi 27.11.2020 kontrollinud spetsialist pliidi ja kaminahju ülevaatusel

jõudnud järeldusele, et küttesüsteeme ei ole regulaarselt puhastatud ja pliidi/soeseina osas on

küttesüsteemi valesti kasutatud. Asjatundja on selgitanud, et eelnimetatud puudused

põhjustavad otseselt ebaefektiivsust kütmisel, kütmise kasutegur on väike. Tulemuseks on

kütmissoojuse vähene salvestus ning ruumid jahtuvad seetõttu liiga kiiresti. Seega ei saa kohus

kuidagi nõustuda hagejate seisukohaga, et soetatud elamu ei ole ökonoomne, seda ei ole

võimalik soojaks kütta või on puudus kuidagi tulenev kostjast.

44. Riigikohus juhtinud tähelepanu, et „Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada,

et müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese

eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme

puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on

puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt RKTKo nr 3-2-1-129-12, p-d 23

ja 26 ja nr 2-18-9099/65, p 10). Käesoleval juhul ei ole leidnud tõendamist, et elamu ei vastanud

kokkulepitule ega keskmisele kvaliteedile. Asjas ei ole tuvastamist leidnud, et elamut ei oleks

võimalik mõistlike kuludega soojaks kütta, et elamu ei oleks sooja või sadevett pidav või mingil

muul moel kasutuskõlbmatu. Arvestada tuleb, et hagejad ei soetanud uut, vastvalminud maja

vaid pikka aega kasutuses olnud elamu. Asjas ei ole tõendamist leidnud hagejate väited elamu

erakordselt halva ehituskvaliteedi kohta, kuivõrd hagejate esitatud tõendid on ümberlükatud

kostja tõenditega.

45. Kuigi hagejate esitatud termograafia auditid näitavad külmasildade olemasolu selgub T. R.

Piirete ekspertiisist, et elamu piirded, sh põrandakonstruktsioon, igati nõuetekohane ning

tagavad elamu soojapidavuse. Samale järeldusele on T. R. jõudnud ka ehitise auditis, et

vundamendi lahendus on antud hoonele õige ja sobiv. Asjatundja on esile toonud, et sokli ja

põrand pinnasel tarindite tehniline lahendus on üldlevinud ja soojajuhtivus näitajad vastavad

ehitusaegsetele nõuetele. Välisseinte kohta on kohta on T. R. teinud järelduse, et kuigi kinnistul

asuva elamu välisseina erinevus võrreldes ehitusprojektiga on aurutõkke puudumine, siis ei

muuda see seina soojatehnilisi omadusi. Seina soojapidavus vastab ehitusaegsetele nõuetele

ning antud konstruktsioonis on aurutõkke puudumine lubatud. Siseseinad vastavad

ehitusprojektile. Samuti on ehitise auditis tuvastatud, et elamu eluruumid vastavad kõikidele

eluruumidele esitatud nõuetele. Ka katuslae tehniline lahendus vastab ehitusloa projektile ning

on üldlevinud ja soojapidavus on hea. Kohtul puudub alus kahelda kõrgeimat kutsetaset omava

volitatud ehitusinseneri järeldustes. Samas ei ole vanemate majade puhul külmasildade

olemasolu midagi ebatavalist kuivõrd vanemad majad ei ole soojustatud tänapäevaste

materjalidega.

46. Eeltoodust tulenevalt on kohus jõudnud järeldusele, et müügilepingu esemel ei olnud varjatud

puudusi ning hagejatel puudus alus lepingust taganeda. Pooltevaheline müügileping on

jätkuvalt kehtiv. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata põhjusel, et hagejad ei ole tõendanud

puudustega asja üleandmist, siis ei pea kohus vajalikuks hinnata poolte muid väljatoodud

asjaolusid, s.h kas väidetavast puudusest on teavitatud mõistliku aja jooksul ning nõude suuruse

põhjendatust.

47. Kuivõrd müügileping kehtib siis puudub hagejatel õigus ka nõuda kostjalt müügilepingu

esemele tehtud kulutuste hüvitamist ja ka kahju hüvitamist. Täiendavalt märgib kohus, et

kahjuna on hagejad palunud välja mõista ML järelevalve poolt kinnistu ülevaatuse ja

termograafia auditi teostamise tasu 500 eurot ja P OÜ ehitise auditi teostamise tasu 2 352 eurot.

Kohus juhib hagejate tähelepanu, et kuivõrd hagejad kasutasid viidatud dokumente käesolevas

vaidluses oma väidet tõendamiseks, ei ole tegemist hagejate kahjuga vaid hagejate

menetluskuluga TsMS § 143 p 2 mõistes (dokumentaalse tõendi saamise kulu). Seega tuleks

hagejate nõue selles osas jätta kahjuna rahuldamata ka juhul, kui kohus oleks tuvastanud

müügilepingust taganemise kehtivuse.

48. Kohus on seisukohal, et puudub alus ka hagejate alternatiivse nõude rahuldamiseks. VÕS § 112

lg 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt

selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele

kohase täitmise väärtusesse. Seega on selle õiguskaitsevahendi eelduseks see, et müügileping

on kehtiv, müüja ei ole täitnud oma kohustust kohaselt, eelkõige on andnu üle

lepingutingimustele vastava asja, müüja vastutab puuduse eest ja müüja ei ole puudust

kõrvaldanud. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et müügileping poolte vahel on jätkuvalt kehtiv

ja müügilepingu esemel varjatud puudusi ei esinenud, müügilepingu ese vastas kokkulepitule,

oli eesmärgipäraselt kasutatav ja vähemalt keskmise kvaliteediga. Kuivõrd asjas ei ole

tuvastamist leidnud hinna alandamise oluline eeldus - et üle on antud puudustega lepinguese,

tuleb hagejate alternatiivne nõue jätta rahuldamata.

49. Kõige eeltoodu alusel on kohus seisukohal, et nii esmane nõue kui ka alternatiivne nõue tuleb

jätta rahuldama.

50. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

Protokolli parandamise taotluse lahendamine

51. Kostja esitas 29.06.2021 kohtule taotluse 14.06.2021 istungi protokolli parandamiseks.

Hagejad jätsid taotluse lahendamise kohtu otsustada. Hagejad möönsid, et iseenesest ei tundu,

et kostja oleks kajastanud vääralt istungi lindistuselt teksti oma täiendustes. Teisalt on

hagejatele arusaamatu, miks sellise küsimusega on tarvis tegeleda ja menetlusressurssi raisata.

52. Vastavalt TsMS § 53 lg 2 esimesele lausele on menetlusosalisel õigus tutvuda protokolliga ja

esitada taotlus protokolli parandamiseks kolme tööpäeva jooksul, alates protokolli

allkirjastamisest.

53. Kohus, tutvunud esitatud taotluse ja tsiviilasja materjalidega leiab, et taotlus tuleb jätta

rahuldamata. TsMS § 50 on sätestatud protokolli kohustuslik sisu. Vastavalt TsMS § 50 lg 1

peab protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või

võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. Sama paragrahvi lõige 1 p 8 kohaselt peab

protokollis olema kirjas menetlusosaliste nõuete ja vastuväidete põhisisu ulatuses, milles see ei

ole kajastatud kohtule esitatud kirjalikes dokumentides. Kostja on taotlenud menetlusosaliste

sõnavõttude täpsustamist. Kohus leiab, et antud juhul ei ole tegemist asja lahendamise või

võimaliku edasikaebamise seisukohalt oluliste protokolli muudatustega. Kohtuistungi protokoll

ei ole istungi stenogramm. Kohus selgitab, et TsMS § 55 kohaselt saab protokolliga tõendada

menetlustoimingu vorminõuete järgimist. Protokollis kajastatakse menetlustoimingu käiku,

taotluste lahendamist, tõendiallikana kuuluvad fikseerimisele vande all antud ütlused. Oma

menetluslikud seisukohad märgivad menetlusosalised mitte kohtuistungi protokollis, vaid

menetlusdokumentides. Istungi käik ja poolte seisukohad on protokollis piisavalt kajastatud.

Ka hagejate ning tunnistaja vande all antud ütlused on piisavalt fikseeritud ja taotlusest ei nähtu,

et kohus oleks nende sõnavõtte kuidagi moonutanud või jätnud olulised nüansid protokolli

kandmata. Kohtu hinnangul on protokoll piisavalt ülevaatlik ja arusaadav, seega puudub

vajadust protokolli parandada ka ülevaatlikkuse või selguse huvides. Eelpooltoodust tulenevalt

jääb taotlus protokolli parandamiseks rahuldamata. Taotlus jääb aga asja materjalide juurde.

Hagi tagamisega seonduv

54. TsMS § 386 lg 4 järgi tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata,

ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Asjas on

Harju Maakohtu 27.01.2019 ning 09.01.2020 määrustega kohaldatud hagi tagamise abinõusid.

Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb 27.01.2019 ning 09.01.2020 määrustega

kohaldatud hagi tagamise abinõud tühistada.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

55. TsMS § 442 lg 5 p1 kohaselt märgitakse kohtuotsuse sissejuhatuses tsiviilasja hind. Tulenevalt

TsMS § 124 lg 1, § 133 lg 1 ja § 134 lg 1 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 147 371,37 eurot.

Menetluskulude jaotamine

56. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude

jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle

kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu

hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesolev kohtuotsus on

tehtud kostja kahjuks. Seega tuleb menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda.

57. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude

kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS §

174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid

kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku §

177 lõikes 2 sätestatud korras.

58. Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui

otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Kohtul on alust

eeldada, et käesolev vaidlus jätkub apellatsioonimenetluses. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus,

et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik

alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust

kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast

kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Bergson

Kohtunik