2-19-4/67 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-19-4

Kohus

Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Rüütli tn

Kohtunik

Heli Käpp

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

24. august 2021, Pärnu kohtumaja kantselei kaudu

Tsiviilasi

XX hagi CC vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

15 832,73 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: XX (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxx),

lepinguline

esindaja

Piret

Tõnnus-Saks

(e-post

bergsioy@gmail.com)

Kostja: CC (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxx, e-post

xxx); lepinguline esindaja Andrus Viilver (e-post:

andrus@munga.ee)

Kohtuistung

04.12.2020, osalesid poolte esindajad P. Tõnnus-Saks ja A.

Viilver

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada XX hagi CC vastu ostu-müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamiseks

ja viivise väljamõistmiseks osaliselt.

2. Välja mõista CClt XX kasuks 9645,24 eurot (millest 7968 eurot põhinõue ja 1677,24 eurot

kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis).

3. Välja mõista CClt XX kasuks viivis protsendina põhivõla tasumata osast (kohtuotsuse

tegemise seisuga 7968 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (s.o Euroopa

Keskpanga

põhirefinantseerimisoperatsioonidele

poolaasta

kaupa

kohaldatav

viimane

intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas. Kohtuotsuse

tegemise ajal viivisemäär 8% aastas) alates 25.augustist 2021 kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

4. Menetluskuludest jääb vastavalt hagi rahuldamise ulatusele CC kanda 54,64% ja XX kanda

45,36%.

5. Määrata hageja XX põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 3845 eurot

(käibemaksuta), millest vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb kostjal hagejale hüvitada 54,64%

ehk 2100,91 eurot. Ülejäänud osas jäävad hageja menetluskulud tema enda kanda.

6. Määrata kostja CC põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks 4536 eurot (sisaldab

20% käibemaksu), millest vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb hagejal kostjale hüvitada

45,36% ehk 2057,53 eurot. Ülejäänud osas jäävad kostja menetluskulud tema enda kanda.

Tsiviilasi nr 2-19-4

7. Tasaarvestada CC ja XX vastastikused menetluskulude hüvitamise nõuded. Tasaarvestuse

tulemusel menetluskulude hüvitamise nõuded lõpevad kattuvas ulatuses, s.o 2057,53 euro

ulatuses.

Mõista CClt XX kasuks menetluskulude katteks välja 43,38 eurot.

8. Väljamõistetud menetluskuludelt on CC kohustatud XXle maksa viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud ulatuses alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude täieliku

tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse

apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna

Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei

taotleta selle lahendamist kohtuistungil.

Menetlusosalisel on õigus seaduses ettenähtud tingimustel ja korras taotleda apellatsioonkaebuse

esitamisel nõutava riigilõivu tasumiseks menetlusabi. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada

selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks

õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa

ületab 200 eurot.

HAGI ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. XX esitas 31.12.2018 Pärnu Maakohtule hagi CC vastu varalise kahju ja tulevikus

kantavate kulutuste (varaline kahju) hüvitamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid CC müüjana ning XX ja YY ostjatena 04.05.2017 Pärnu notar

Anne Kaldvee juures „Kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu“ (notari ametitoimingute raamatu

registri nr 899, edaspidi leping), millega CC müüs aadressil xxx asuva hoonestatud kinnistu 2/3

suuruses mõttelises osas XXle ja 1/3 suuruses mõttelises osas YYle (edaspidi koos nimetatud

ostja), kokku hinnaga 147 000,00 eurot. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxxx

II jaos on uute omanike kohta tehtud kanne 10.05.2017.

Kinnistu 1/3 suuruse mõttelise osa omanik YY võõrandas oma osa kinnistust XXle, vastav kanne

on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr xxxxx II jaos tehtud 18.05.2018.

2. Lepingu punktis 9.1 lepiti kokku, et kui mõni lepingus tehtud avaldusest või kinnitusest ei

vasta tegelikkusele või kohaselt ei saa täidetud mõni lepinguga võetud kohustus, on teisel

lepingupoolel õigus kasutada võlaõigusseaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid.

Lisaks kinnitas CC, et võtab endale vastutuse kinnistu lepingutingimustele mittevastavuse eest

võlaõigusseaduses ettenähtu alustel ja ulatuses (lepingu p 9.2).

3. Xxx elamut müügiks esitledes näitas CC ise ostjale elamut ja andis selgitusi (lepingu p

6.2.9) nii ruumide kui tehnosüsteemide kohta. xxx elamut näidates ja elamu kohta selgitusi jagades

lõi müüja CC ostjale üheselt mõistetavalt teadmise – maja on elamiseks igati korras. Ostja ostis

kinnistu teadmisega, et müüja on ostjat informeerinud kõikidest teadaolevatest kinnistu ja sellel

Tsiviilasi nr 2-19-4

asuva elamu kasutamist mõjutavatest asjaoludest, et elamu kasutamiseks ei ole mingis osas

takistusi või piiranguid.

4. Kinnistu valduse andis CC ostjale üle 15.05.2017 (lepingu p 8.1). Kuni valduse

üleandmiseni oli xxx elamu CC ja tema perekonna kasutuses. Ostja, koos nende xxxx. aastal

sündinud tütre ja XX vanematega kolisid elama xxx elamusse mais 2017.

5. Kinnistu oma valdusesse saamise järel alustas ostja kinnistul paikneva elamu remondiga.

Remondi ja elamu kasutamise käigus ilmnesid varjatud puudused:

5.1. Elamu esimese korruse kaminatoal oli ripplagi (ainsana elutubades), mis oli määrdunud ja

silmariivav. Ripplae esimeste plaatide (need ei olnud kontaktis aluspinnaga) eemaldamise järel

selgus, et laes on betoon märg, see hallitab. Need faktilised asjaolud näitasid üheselt, et kaminatoa

laes toimub jätkuvalt läbijooks ja CC poolt lepingu p 6.1.13 antud kinnitus sellest, et läbijooksu

põhjus on likvideeritud, ei vasta tegelikkusele. Hallitus eluruumis on äratuntav puudus, hallitus

eluruumis on vaieldamatult tervist kahjustav ja ohtlik, mille tõttu ei olnud kaminatuba (osa

elamust) võimalik kasutada.

CC kinnistu müümisel ei nimetanud kordagi, et kaminatoa lagi läbi jookseb. Vastupidi, CC

kinnitas, et läbijooksu põhjus on likvideeritud.

5.2. 2017. aasta sügisel selgus, et Xxx elamu esimesel korrusel olev kamin ei tõmba. Hageja

kutsutud korstnapühkija tegi kindlaks, et kamin ei ole kasutatav, sest kamina siiber on korstna

suitsulõõri kinni roostetanud. Ilmnesid varjatud puudused elamu küttesüsteemi osas.

Küttesüsteemi (mis iganes vormis) korrasolek meie kliimas on möödapääsmatult vajalik ja

äratuntavalt oluline. Elamu esimesel korrusel olev kamin ei ole sihipäraselt üldse kasutatav.

Elamut näidates juhtis CC tähelepanu ka ilusatele kallitele küttekolletele, nende hulgas kaminale,

kuid jättis nimetamata, et kamin ei ole eesmärgipäraselt kasutatav.

5.3. Pikaajaline sademevete läbijooks katuseterrassilt kaminatuppa ja vee valgumine elamu seinale

ja selle toa akendele (pidev niiskumine ja selle ruumi puudulik kütmine) oli mädandanud ka

kaminatoa aknaid (avamisel lagunesid koost), mille tõttu tuli need välja vahetada. Lepinguga ei

olnud kokku lepitud, et vett ja tuult läbilaskvad aknad on müügihinna sees. Kuivõrd kostja keeldus

Xxx elamusse tulemast, ei olnud hagejal võimalik kõiki puuduseid kostjale ette näidata. Valduse

ülemineku ajal olnud varjatud puudustega ei olnud hagejal aga võimalik järgmisele sügisele/talvele

vastu minna. Kuivõrd aknaraamide seisukorda on võimalik hinnata ka pärast nende eemaldamist,

ei kutsunud hageja eraldi eksperti akendele hinnangut andma (hageja rahalised vahendid on

piiratud).

6. Hageja teatas kostjale katuseterrassi läbijooksu ja kaminatoa hallitusega seotud puudustest

2017.a maikuu lõpus suuliselt telefoni teel. Telefonivestluste ja Xxx kinnistul elamu

vaatluse

(kostja valitud ehitusspetsialisti L. T.vaatlus) järel saatis kostja 2017. aasta septembri alguspäevil

Xxx elamu katuseterrassi põranda parandamiseks töömehe, kes valas Weber 4400 segu

katuseterrassi põranda tasandamiseks ja sademevee äravooluks vajalike kallete saavutamiseks

(nõutav tasapind). Sellega kostja tunnistas puudust ning asus puudusi ka kõrvaldama. Paari päeva

pärast vihmasaju ajal selgus, et tehtud parandustööd olid ebakvaliteetsed ja katuseterrassi

läbijooksu ei kõrvaldanud.

Hageja telefoni teel teatas kostjale jätkuvast probleemist. Kostja tuli kohale, ei jäänud töömehe

tehtuga rahule, et liiga vähe valu (kalle vale), ja lubas, et töömees parandab probleemsed kohad

mõne päeva jooksul.

7. Kostja organiseeritud ja saadetud töömehe tehtud katuseterrassi põranda parandust

(tasandusvalu) keegi ümber tegema ei tulnud. Kuivõrd katuseterrassile oli tarvilik paigaldada ka

PVC kate, andis hageja kostjale teada, et paigaldatav PVC kate tuleb kostjal maksta, mille peale

Tsiviilasi nr 2-19-4

ütles kostja: „Sinu katus – sina maksad, mul on oma majaga muret küll, sinu maja, sinu mure –

sina oled nüüd omanik“. Kostja keeldus puudusi parandamast.

8.

21.10.2017 teatas hageja kostjale kirjalikult varjatud puuduste, sh ka küttesüsteemi (kamin)

puudused, kõrvaldamise ettenähtavate võimalike kulude kohta ning et puuduste

kõrvaldamise järel (või puuduste kõrvaldamiseks minimaalse rahasumma maksmise järel)

on võimalik lugeda leping müüja CC poolt kohaselt täidetuks.

Hagiavalduses on põhjalikult kirjeldatud pooltevahelist suhtlust ja kirjavahetust (kostja esindaja e-

posti aadressile andrus@munga.ee ja kostja e-posti aadressile xxx) perioodil 21.10.2017 –

22.06.2018, hageja hilisematele pöördumistele kostja enam ei vastanud. Kostja kirjalikes

seisukohtades selgelt keeldus varjatud puuduste olemasolu tunnistamast ning puudusi

kõrvaldamast.

9. Kuna müüja asus puudusi eitama, oli hageja olukorra lõplikuks lahendamiseks sunnitud

tegema täiendavaid kulutusi: hageja tellis Eesti Mükoloogiauuringute Keskusest

eksperthinnangu, korstnapühkija (kutsetunnistus nr 119683) ja ehitusinseneri (7. tase)

arvamused, mis tõendavad, et nimetatud puudused olid olemas enne valduse üleminekut.

10. Hageja edastas eksperthinnangud ja arvamused kostjale 10.01.2018. ehitusinsener L. T.

täiendava arvamuse edastas hageja kostjale 15.05.2018 ja andis ühtlasi kostja korduvatele

küsimustele vastused, mis ilmselgelt olid kostjale varasemast ajast ja tegevusest teada.

Hageja andis kostjale teada, et vajalik on alustada hinnangutes nimetatud töödega esimesel

võimalusel, sest puudused seavad ohtu Xxx elamus elavate isikute tervise ja elu. Hagejal ei olnud

võimalik oma väikese tütrega Xxx elamus hallituse tõttu elada. Hageja kolis oma tütre ja tema ema

mujale, mille tõttu on hageja elukorraldus raskendatud ja algsest kavandatust kulukam.

11. Hageja leiab, et nimetatud puuduste tõttu ei vastanud elamu kokkulepitud tingimustele

valduse hagejale üleandmise ajal.

Xxx elamu kinnistu ostmisel oli ilmselge ja ka kostjale teada, et hageja soovis elamut elamiseks.

Xxx elamu ei vasta keskmisele kvaliteedile, kohalikus kliimas eluruumile vajalikele ja

äratuntavalt olulistele nõuetele (muus ei olnud kokku lepitud). Lepinguga ei olnud kokku lepitud

keskmisest kvaliteedist kõrvalekaldumises, seega pidi elamu vastama vähemalt keskmisele

kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes. See tähendab, et eluruumis peab olema tagatud

sisekliima, mis vastab kõigile tervist mittekahjustavatele miinimumnõuetele (ruumi temperatuur,

niiskustase, bakterioloogiline reostus, valgus, jne). Maja kasutamine elamiseks eeldab selles

olevate ruumide, akende ja küttekollete (kamin) eesmärgipärase kasutamise võimalust (vajadus).

Kui ostetud elamust mingi eluruum on sademevete koguja ja hallituse kasvulava, kusjuures selle

ruumi aknad avades kukuvad eest, siis vaieldamatult ei vasta selline eluruum elementaarsetele

elamistingimustele, see on ohtlik elule ja tervisele ning kahjustab vara. Üksnes eluruumi

disainielemendiks olev ja sihipäraselt mittekasutatav eluruumi kamin ei vasta see

elementaarsetele tehnosüsteemi (küttesüsteem vajalik siinses kliimas) osa tingimustele, sest

väljatõmbeta küttekeha kütmine on ohtlik elule ja tervisele ning kahjustab vara.

Ilmnenud puudused - sademevett läbilaskev katuseterrass, mis on ühtlasi kaminatoa lagi, ja hallitav

kaminatuba (eluruum), kaminatoa mädanenud aknad (eluruumis) ja mitteköetav kamin (suitsu

ärastumine eluruumi), ei ole keskmise kvaliteediga eluruumile lubatud.

12. Tegemist on varjatud puudustega. Hageja ei teadnud ega saanudki välise vaatluse käigus

teada, et elamul on sellised olulised puudused, mis piiravad elamu kasutamist, on ohtlikud

elule ja tervisele. Nendes puudustes ei olnud kokku lepitud, need puudused ei olnud

müügihinna sees. Ilmnenud puuduste kõrvaldamata jätmine või nende puuduste

kõrvaldamise jätkuvalt edasi lükkamine toob kostjapoolse varjamise ja tegevusetuse tõttu

kaasa Xxx elamu, st hagejale kuuluva vara, jätkuva kahjustumise. Kostja (müüja) andis

kinnistu ostjale üle 15.05.2017, mis tähendab, et selle päeva seisuga läks juhusliku

Tsiviilasi nr 2-19-4

hävimise ja kahjustamise riisiko müüjalt ostjale. Kuni selle päevani olemas olnud

mittevastavuste eest vastutab müüja (kostja).

13. Sõltumata sellest, et kostja keeldus asja parandamast, kutsus hageja veel mitmel korral

kostjat kokkusaamisele, et vaadata üle kõik puudused ja kokkuleppel lahendada nende

kõrvaldamine.

Kostja

ei

pidanud

kokkusaamisi

erinevatel

põhjustel

võimalikuks/vajalikuks.

Hageja (ostja) teatas mitmel korral müüjale, et asub ise puuduseid kõrvaldama ja esitab tehtud

tööde kulude kohta arved koos tööde loetelu ja maksmist tõendava dokumendiga kostjale. Müüja

(kostja) eitas jätkuvalt puuduseid ja tegeles asja lahendamise venitamisega.

14. Hageja on nõudnud kostjalt puuduste parandamist, kostja organiseerimisel katuseterrassi

puuduste parandamiseks tehtud tööd asja ei parandanud, edaspidi kostja keeldus puudusi

tunnistamast ja parandamast. VÕS § 223 lg 1 kohaselt loetakse müüjat müügilepingut

oluliselt rikkunuks, kui asja parandamine ebaõnnestub või kui müüja õigustamatult keeldub

asja parandamast.

Kuivõrd kostja on rikkunud kohustust anda üle lepingu ese, mis vastab vähemalt keskmisele

kvaliteedile, annab VÕS § 115 lg 1 hagejale õiguse nõuda võlgnikult (kostja) kohustuse

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Kostja vastutab müüjana müüdud asja lepingule (ja

seadusele) mittevastavuse eest (VÕS § 218 lg 1). Hagejale ei ole teada mingeid asjaolusid, mis

välistaksid käesolevas asjas kostja vastutuse.

Kuna kostja keeldus asja parandamast, asus hageja ise asja parandama ning nõuab VÕS § 222 lg 5

alusel kostjalt nende kulutuste hüvitamist.

15. Läbijooksu ulatuses selgusele jõudmiseks küsis hageja enne parandustööde alustamist

mitmeid hinnanguid koos hinnapakkumistega läbijooksu põhjuste ja selle kõrvaldamise

võimalike kulude kohta (katuseterrassi remondi osas). Hageja saatis 16.06.2017

elektroonselt kostjale Xxx kinnistul paiknevas elamus kaminatoa ja katuseterrassil

tuvastatud varjatud puuduste likvideerimiseks vajalike tööde mahu ja maksumuse kohta

hinnapakkumise (sisaldas kõiki töid), mille kättesaamist on kostja kinnitanud.

Hageja juhib tähelepanu olulisele faktilisele asjaolule. Kostja küsis Katuse Profid OÜ-lt odavat

tööd, et Xxx puudus kõrvaldada. Nimetatud kostja käitumine tõendab kostja teadmist Xxx elamu

puudusest ja tema kohustusest see kõrvaldada (parandada kostja kulul).

16. Hageja andis kostjale teada, et töid saavad ja peavad teostama vastava ala spetsialistid.

Möödapääsmatult vajalike tööde ja materjalide kulu saab lõpuni selguda alles puuduste

kõrvaldamiseks tehtavate tööde käigus, sest töö ja materjali maht sõltub suuresti

kahjustuste ulatusest (mittenähtava osa ulatus selgub konstruktsioonide avamise järel).

Arved tehtud tööde ja materjali kulu kohta edastab ostja kostjale etapiliselt (esimesel

võimalusel), mis on siis kostjale aluseks varjatud puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste

hüvitamiseks ostjale, sest kostjal lasub müüjana vastutus asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest.

10.07.2018 hageja teatas kostjale, et Xxx kinnistul paikneval elamul olid puudused (varjatud)

kinnistu valduse ülemineku hetkel, et nende puuduste kõrvaldamiseks tehtavad (tehtud) kulud

tuleb endisel omanikul (kostjal) praegusele omanikule (hagejale) ka hüvitada (endine omanik ise

puuduseid ei kõrvaldanud), ning et Xxx elamus olevate varjatud puuduste kõrvaldamisel jõutakse

esimeste ehitustöödega lähipäevil lõpule; möödapääsmatult tarvilike töödega jätkatakse kuni

puuduste lõpliku kõrvaldamiseni.

17. Hageja teatas 15.07.2018 kostjale, et kõrvaldas katuseterrassilt läbijooksu (esimene etapp

puuduste kõrvaldamisel) ja esitas tehtud tööde kohta kostjale arved, tööde loetelu ja makse

laekumise dokumendi ning kulude hüvitamise nõude koos tähtajaga arvel näidatud summa

Tsiviilasi nr 2-19-4

hageja kontole kanda. Kostja hageja tehtud kulusid ei tasunud. Hageja andis 02.10.2018

kostjale samade kulude hüvitamiseks täiendava tähtaja. Kostja ei ole hagejale vastanud, ei

ole mingeid vastuväiteid tasumise aja võimalikkuse või võimatuse kohta esitanud, ega ole

ka kulusid hüvitanud.

18. Hageja vahetas olemasolevad aknad, kulu kokku 1001,82 eurot. Akende eest on makstud.

Kuivõrd hagejal vabad rahalised vahendid puudusid, on need maksed tehtud hageja ema

poolt, kes elab samuti Xxx elamus. Hageja on seisukohal, et kostjal tuleb ka need lepingu

esemel olnud varjatud puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutused hagejale hüvitada.

Vaatamata kostja keeldumisele puudused kõrvaldada, on hageja kutsunud kostjat mitmel

korral elamut täiendavalt üle vaatama ja ühist lahendust leidma, kuid ka need hageja

püüdlused on olnud edutud nagu on edutud olnud hageja tehtud kulutuste hüvitamiseks

antud tähtajad, millega on tõendatud, et asja parandamiseks või asja parandamiseks tehtud

kulutuste hüvitamiseks täiendavate tähtaegade määramisel ei oleks tulemust, mille tõttu

esitab hageja akende vahetamiseks tehtud kulunõude ja asjakohased dokumendid kostjale

koos hagiavaldusega (VÕS § 115 lg 3, § 116 lg 2).

19. Varjatud puuduste kõrvaldamiseks Xxx elamus on täiendavalt ettenähtavad minimaalsed

tööd katuseterrassi põrand, millel on võimalik käia, kaminatoas läbiniiskunud

soojaisolatsiooni eemaldamine ja uue paigaldamine, aknapõskede, kaminatoa lae ja seina

(üleminekud) viimistlemine, kamina korstnajala avamine, siibri asendamine, tahmatopside

paigaldamine ja korstnajala viimistluse taastamine.

20. Hagejal oli hagiavalduse esitamise päevaks tekkinud otsene rahaline kahju 7649,82

eurot, millest katuseterrassi esmasteks parandustöödeks tehtud kulu 6648,00 eurot ja

akende vahetamise kulu 1001,82 eurot, mis ei ole kogu varjatud puudustega tekitatud

kahju. Hageja taotleb selle summa hageja kasuks väljanõudmist kostjalt.

21. Lisaks taotleb hageja Xxx elamu varjatud puuduste parandamisega tulevikus tekkiva

kahju hüvitamist, et taastada olukord, milles oleks hageja olnud, kui kostja oleks hagejale

üle andnud lepingule vastava elamu (VÕS § 127 lg 1), mis oleks pidanud vastama vähemalt

keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lg 1). Xxx elamu keskmisest kvaliteedist

kõrvalekaldumises ei olnud kokku lepitud.

VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 järgi on hagejal õigus lepingut rikkunud kostjalt tema kohustuse

täitmise (puuduse kõrvaldamine) asemel nõuda otsese varalise kahjuna tulevikus kantavate

kulutuste hüvitamist.

22. Tuginedes Riigikohtu lahendile asjas 3-2-1-115-04, tõendab hageja tulevikus tekkivate

kulutuste (nõutava kahju) suurust hinnapakkumistega. Hageja on küsinud puuduste

kõrvaldamiseks vajalike tehtavate tööde ja nendega kaasnevate hageja kulutuste suuruse

tõendamiseks vastavate spetsialistide hinnapakkumised:

22.1.

Olliahjud OÜ - Kamina sisu vahetus, hinnapakkumine 1000 eurot tööde kohta,

millega kõrvaldatakse elamu esimesel korrusel olev varjatud puudus küttesüsteemi

osaks olevas kaminas;

22.2.

Puleium OÜ - Tõrjetööde hinnapakkumine 1320 eurot elamu esimese korruse

kaminatoa laest hallituse kõrvaldamiseks;

22.3.

Konsi Ehitus OÜ Hinnapakkumine Xxx (Lisa 29) tööde kohta, millega taastatakse

pärast hallitusetõrjet kaminatoa lagi 25m2, terrassi põrand 35 m2 ja aknapõsed 23

jm, kokku maksumus 4613,71 eurot. Hinnapakkumine sisaldab kõiki vajaminevaid

materjale.

Tsiviilasi nr 2-19-4

23. Hagiavalduse esitamise seisuga oli hageja otsene varaline kahju tulevikus kantavate

kulutuste osas on 6933,71 eurot (1000 + 1320 + 4613,71), hageja taotles selle summa

väljamõistmist kostjalt.

24. Hageja nõuab kostjalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Hageja andis

kostjale hagejale põhjustatud kahju hüvitamiseks kaks korda tähtaja, millest hilisem nõude

tasumise tähtajaks 31.10.2018. Hagiavalduse esitamise päevaks on hageja varjatud

puuduste kõrvaldamiseks teinud kulutusi 7649,82 eurot, millest 6648,00 euro maksmiseks

on hageja andnud kostjale tähtaja kahel korral, kostja ei ole nõuet täitnud.

Hageja arvestab summalt 6648,00 eurot viivist 1,32 eurot (6648 x 0,02%) iga viivitatud päeva eest

alates kostjale kulutuste maksmiseks antud viimasele tähtpäevale järgnevast päevast, s.o

01.11.2018 kuni hagiavalduse esitamise päevani, kokku 61 päeva eest 80,52 eurot.

Hageja soovib kostjalt hageja kasuks välja mõista summalt 7649,82 eurot viivise 0,02% (päevas

1,52 eurot) iga tasumisega viivtatud päeva eest alates 01.01.2019 kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Hageja taotleb samuti tulevikus kantavate kulutuste (kahju) (hagi esitamise seisuga summa

6933,71 eurot) hüvitamise nõudelt viivise välja mõistmist kostjalt viivise määraga 0,02%

põhinõudest päevas iga viivitatud päeva eest alates päevast, mil hageja on vastava nõude(osa)

sissenõutavaks muutumist tõendavad dokumendid esitanud (VÕS § 113 lg 2), kuni põhinõude

täitmiseni.

25. Menetluse käigus muutunud asjaolude tõttu hageja 15.11.2019 täpsustas nõuet,

suurendades nõudesummas juba kantud kulude osa ning vastavalt vähendades tulevikus

kantavate kulude summat. Täpsustatud lõplikus nõudes hageja palub:

25.1.

CClt XX kasuks välja mõista Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

xxxxx kantud kinnistul paikneva elamu, asukohaga xxx, varjatud puuduste

kõrvaldamisega tekkinud varalise kahju kokku 8969,82 eurot (mille hulgas

varaline kahju 6648,00 eurot - katuseterassi parandamiseks tehtud kulu; varaline

kahju 1320,00 eurot - hallituse tõrjeks tehtud kulu; varjatud puudusest põhjustatud

puuduse kõrvaldamisega tekkinud varaline kahju 1001,82 eurot - akende

vahetamiseks tehtud kulu);

25.2.

CClt XX kasuks välja mõista Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

xxxxx kantud kinnistul paikneva elamu, asukohaga xxx, varjatud puuduste

kõrvaldamiseks tulevikus kantavate kulutuste hüvitise (varalise kahju) kokku

5613,71 eurot (mille hulgas kamina töötamise taastamise prognoositav kulu

1000,00 eurot; kaminatoa lae, kaminatoa aknapõskede ja katuseterrassi põranda

taastamise prognoositav kulu kokku 4613,71eurot);

25.3.

CClt XX kasuks välja mõista viivis:

25.3.1.

tähtajaks tasumata 6648,00 eurolt hagiavalduse esitamise päeva seisuga arvestatud

80,52 eurot;

25.3.2.

varalise kahju summalt 7649,82 eurot (6648,00 + 1001,82) alates 01.01.2019 viivise

VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi 0,02% tasumata summalt iga viivitatud päeva eest kuni

tasumise päevani;

25.3.3.

varalise kahju summalt 1320,00 eurot viivise VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi 0,02%

alates põhinõude sissenõutavaks muutumisest 16.11.2019 kuni tasumise päevani;

25.3.4.

tulevikus kantavatelt kulutustelt viivise VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi 0,02%

päevas alates põhinõude sissenõutavaks muutumisest kuni tasumise päevani.

26. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja menetluskulud kokku 3845,00

eurot, millest tõendi kogumise tasu 250,00 eurot, õigusabi teenus 2895,00 eurot ja riigilõiv

700,00 eurot. Hageja palub XX kantud menetluskulud 3845,00 eurot CClt XX kasuks välja

Tsiviilasi nr 2-19-4

mõista ning menetluskuludelt seadusjärgne viivis alates kohtuotsuse jõustumisest kuni

täitmiseni.

KOSTJA VASTUS

27. Kostja hagi ei tunnista. 04.05.2017.a Pärnu notar Anne Kaldvee koostatud ja tõestatud

lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri number 899) punktide 1.2.1. ja 1.2.2. kohaselt

paikneb xxx kinnistul elamu, mille rajamiseks on väljastatud ehitusluba 1993.a, ning mis on

kasutusel arvates 1994. aastast. Seega ei soetanud hageja nimetatud notariaalaktiga ennekõike

uusehitist, vaid enam kui 20 aastat kasutuses olnud ehitise.

Lepingu punktis 6.1.13 edastas kostja adekvaatse informatsiooni, sh kostja teadmisele vastava

kinnituse suure toa laes toimunud läbijooksu põhjuse likvideerimise kohta. Hagejast ostjal oli

võimalik müüja avaldatud asjaolu kontrollida. Hagiavaldusest ilmneb, et hageja kostja avaldatu

ülevaatamist, sh eriteadmisi omava isiku abi kasutades, vajalikuks ei pidanud.

04.05.2017 lepingu punktis 6.2.5 sisaldub ostja kinnitus, et talle anti võimalus kinnistu ja sellel

asuva elamu seisundiga igakülgseks tutvumiseks enne lepingu sõlmimist ning hageja tutvus

isiklikult, väidetavalt omamata ehituse või kinnisvara alal eriteadmisi ja kasutamata ehituse või

kinnisvara alal eriteadmisi omava isiku abi, kinnistu ja elamuga, pidas kinnistu ja sellel paikneva

elamu seisundi kohta antud selgitusi piisavaks ega soovinud kinnistu ja sellel asuva elamu seisundi

täpsemat kirjeldamist lepingus.

28.

04.05.2017 lepingu punkti 7.1. kohaselt oli Xxx kinnistu müügihinnaks 147 000,00 eurot.

Ei ole vaidlust, et müügilepingu sõlmimise eelsetel läbirääkimistel vähendas kostja lepingu objekti

hinda. Kostja müüs kinnisvaraportaalis KV Xxx kinnistut 159 000,00 euroga. Seega sai Hageja

juba müügilepingu sõlmimisega 12 000,00 eurot hinnaalandust. Hageja toonaseks müügihinna

redutseerimise peamiseks argumendiks oli hageja osundatud remondi tegemise vajadus Xxx

elamus. Eeltoodud asjaolu kinnitab hageja 21.10.2017 teates ja ettepaneku aruteluks 6. lõik, milles

hageja avaldas, et „Xxx kinnistu Teie poolt meile üleandmise järgselt alustasime remondiga, et

elamu omanäoliseks kohandada.“ Lisaks sai hageja köögimööbli koos tehnikaga, suure toa mööbli,

magamistoa kapid jms.

29. Hageja signeeritud 04.05.2017.a notariaalakti punkt 11.12 notari selgitustes loetletud

õiguskaitsevahendistest on hageja asjakohaseks pidanud kahju hüvitamise nõude maksmapanekut,

kuigi 21.10.2017.a teates avaldas hageja, et „kui läbirääkimine ei õnnestu või Teie ei pea üldse

vajalikuks läbi rääkida, olen sunnitud kasutama õiguskaitsevahendina hinna alandamist, milleks

piisab minu ühepoolsest notari juures tehtud avaldusest.“ Hagiavaldus müügihinna alandamise

notariaalset avaldust ei sisalda.

30. Ei ole vaidlust, et 04.05.2017 müügilepingu eseme valdus anti kostjalt muuhulgas ka

hagejale üle 15.05.2017.

31. Kostja hinnangul on hageja 21.10.2017 teade ja ettepanek aruteluks esimene taasesitatav

ning üheselt mõistetav avaldus müügilepingu esemel väidetavate varjatud puuduste olemasolu

kohta. Kostja juhib tähelepanu, et hageja 21.10.2017 teatest lähtuvalt langeb Xxx elamu I korruse

elutoa ripplae avamine vahemikku 15.05.2017 kuni hiljemalt 16.06.2017. Hagiavalduse lisana 4B

edastatud Porgand GS OÜ hinnapakkumine kannab 16.06.2017.a. dateeringut.

32. Kostja mäletamist mööda kutsus hageja pärast Xxx valduse üleandmist kostjat küll Xxx

ülevaatusele, kuid mainimata hallitust Xxx I korruse elutoa laes. Hageja tegi üheselt mõistetava,

taasesitataval kujul avalduse Xxx I korruse laes esineva hallituse kohta alles 21.10.2017, teate

kohaselt elamu I korrusel suure toa ripplae eemaldamise järel selgus, et suure toa laes on betoon

märg ja ruumi lagi hallitab.

Tsiviilasi nr 2-19-4

Seega teavitas hageja kostjat Xxx I korruse lae hallitamisest enam kui 4 kuu möödumisel sellest

teada saamisest. Kostja hinnangul ei ole see lepingutingimustele mittevastavusest teatamiseks

VÕS § 220 lõikest 1 tulenev mõistlik aeg arvates mittevastavusest teada saamisest.

Kostja hinnangul, ei teatanud hageja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, millest

tulenevalt ei või hageja asja lepingutingimustele mittevastavusele (Xxx I korruse lae hallitus)

tugineda.

33. Hageja tellitud Porgand GS OÜ 16.06.2017 hinnapakkumine ei osunda mingilgi moel

hageja viidatud ehitusspetsialisti väidetavalt teostatud vaatlusele ja ehitusvigade väljatoomisele.

Hinnapakkumine sisaldab teostatavate tööde ja kasutatavate materjalide loetelu ning tööde

lõppmaksumust koos käibemaksuga summas 10 800,00 eurot. Hinnapakkumises puuduvad selles

esitatud tööde/materjalide kogused, mõõtühikud jms spetsifikatsioonid, mis võimaldaks

teostatavaid töid ja kasutatavaid materjale adekvaatselt ja usaldusväärselt hinnata. Lisaks ei sisalda

OÜ Porgand GS 16.06.2017 hinnapakkumine elamu elutoas väidetavalt tuvastatud puuduste, sh

väidetava hallituse likvideerimiseks vajalike tööde maksumust. Sellele juhtis kostja tähelepanu

juba hagejale saadetud 09.11.2017 vastuse punktis 3.

34. Mis puudutab aga Xxx I korruse elutoa laepealset rõdu (katuslagi), siis soovis kostja hagejat

aidata ning soostus võtma enda kanda teatud osa vajaminevatest töödest.

Kostja märgib, et kattis Xxx I korruse elutoa laepealse rõdu (katuslae) vettpidava PVC kattega

orienteeruvalt 2010.a, maksumusega orienteeruvalt 30 000 eurot. Eeltoodud asjaolule osundas

Kostja ka 04.05.2017 notariaalakti punktis 6.1.13. Kostja mäletamist mööda elimineeris hageja

Xxx I korruse elutoa laepealse rõdu (katuslae) veekindla PVC katte ja selle all paiknenud

klinkerplaadid kostjale arusaamatul põhjusel kogu katuslae ulatuses.

Kostja hinnangul olnuks võimalik tuvastada väidetavad probleemkohad kogu katuslae PVC katet,

klinkerplaate ja parapetti eemaldamata. Kostja mäletamist mööda avaldas hageja müügilepingu

sõlmimise eelselt remonditöödega seonduvalt ka Xxx I korruse elutoa laepealse rõdu PVC katte

vahetamise vajadust elamu remonditööde käigus. Kujunenud olukorras soostus Kostja

organiseerima Xxx I korruse elutoa laepealse rõdu lihvimistööd teemantlihvijaga ning katuslae

kallete lühikese kuivamisajaga isetasanduva seguga rihtimise, kandes nii tööde kui ka materjali

kulud.

35. Kostja juhib siinjuures tähelepanu hagiavalduse lisana 17 esitatud hageja 15.05.2018

vastusele ja teatele, kus hageja kinnitab, et kattis kostja organiseeritud isetasanduva segu valu

kahekomponentse hüdroisolatsiooniga Ardex 45.

Ardex A45 paikamismassi võib tootejuhendi kohaselt kasutada aukude paikamiseks ja

tasandamiseks erinevatel betoonpindadel ainult sisetingimustes.

Kostja asub seisukohale, et hageja paigaldas ennekõike ebaõige kasutusalaga hüdroisolatsiooni.

Hageja 15.05.2018 vastuse ja teate teisel ja kolmandal leheküljel väited kostja väidetavate

avalduste ning kokkulepete kohta hageja ja kostja vahel ei ole tõesed. Kostja hinnangul lootis

hageja arvatavasti, et kahekomponentse hüdroisolatsiooni paigaldamine on piisav katuslaega

seonduvate võimalike probleemide kõrvaldamiseks.

Küll aga ilmneb hagiavalduse lisana 16 esitatud dateerimata ja signeerimata ehitusinsener L. T.i

koostatud arvamusest, et katuseterrassi pind on kaetud pealevõõbatud jäiga isolatsioonikihiga.

Habras isolatsioonikiht on pragunenud all asetseva tsementaluskihi pragude kohal ja irdunud

laikudena.

Hageja 17.09.2019 menetlusdokumendis avaldas, et märkis hagiavalduses kasutatud

hüdroisolatsiooni nimetusele lisatud numbritähise ekslikult ning et hageja kasutas tegelikult

kahekomponentset hüdroisolatsiooni Ardex 8+9.

Tsiviilasi nr 2-19-4

Hageja 17.09.2019 menetlusdokumendi lisana esitaud hüdroisolatsiooni Ardex 8+9 tootejuhise

esimesel leheküljel toodud kasutusala välistingimustes sätestab, et toode on ette nähtud rõdude ja

terrasside hüdroisoleerimiseks enne keraamilist plaati ehk siis ei ole hüdroisolatsioon n.ö viimane

viimistluskiht, vaid eelviimane, millele pidanuks järgnema keraamilise plaadi paigaldamine.

Kostjale teadaolevalt hageja keraamilist plaati hüdroisolatsioonile ei paigaldanud, rikkudes sellega

hüdroisolatsiooni Ardex 8+9 kasutus- ja tootejuhist.

Hüdroisolatsiooni Ardex 8+9 tootejuhises osundatakse tugevuslintide paigaldamisele juhuks, kui

konstruktsioonides on liikumise võimalus. Kostjale ei ole teada, kas tugevuslinte vastavalt

tootejuhisele hageja paigaldas. Hüdroisolatsiooni Ardex 8+9 tootejuhise alajaotuses „Rõdud ja

terrassid“ kohaselt võib välistingimustes Ardex 8+9 kasutada rõdudel ja terrassidel, kui aluseks on

betoon või mõni muu piisava tugevusega tsementpõhine pind. Kostjale ei ole teada, kas eeltoodud

nõuet hageja järgis.

Eeltoodust tulenevalt asub kostja seisukohale, et Xxx I korruse elutoa laepealse rõdu katmine

hageja poolt ebaõige kasutusalaga või toote kasutusjuhist rikkudes (jättes viimase viimistluskihi

keraamiliste plaatide näol paigaldamata, tugevuslindid kasutamata ja teostades paigalduse

teadmata aluspinnale) hüdroisolatsiooniga põhjustas hageja tegevuse läbi kahju, mis on tingitud

hageja enda tegevusest ega ole mingilgi moel põhjuslikus või muus seoses kostjaga.

36. Xxx I korruse elutoa laepealse rõdu katmine hageja poolt hüdroisolatsiooniga leidis aset

hageja hinnangute kohaselt 2017.a hilissuvel ning Konsi Ehitus OÜ teostatud väidetavad katuslae

ehitustööd toimusid alles 2018.a. On arusaamatu miks hageja ei võtnud midagi ette kahjude

ärahoidmiseks või vähendamiseks olukorras, kus kahjustused või nende progresseerumine võisid

olla tõenäoliselt nähtavad.

Hageja väide, et kostja väidetavast tegevusest ja lubadustest oli hagejal võimalik aru saada, et

kostja kõrvaldab puudused omal kulul, on vastuolus hageja eelviidatud tegevusega, mille käigus

avas ja eemaldas hageja omal initsiatiivil kogu katuslae ulatuses PVC kihi ja klinkerkivid. Lisaks

kattis

hageja

kostja

organiseeritud

isetasanduva

betoonivalu

kahekomponentse

hüdroisolatsiooniga. Hageja ei ole avaldanud, kuidas pidanuks kostja hagejale tasuma viimase

teostatud tööde ja soetatud materjali eest.

37. Hageja paljasõnaliselt väidab, et pikaajaline sadevete läbijooks katusterrassilt kaminatuppa

ja vee valgumine elamu seinale ja selle toa akendele (pidev niiskumine ja selle ruumi puudulik

kütmine) oli mädandanud ka kaminatoa aknad, mille tõttu tuli need välja vahetada.

Hagiavalduse lisadest ei tulene objekt, millise tarbeks aknaid telliti, lisast 23 ei tulene lisaks ka

väidetavalt tellitud akende arv. Tunnistajana ülekuulamisel andis hageja ema K.S. ütlusi, et

kaminatoa akende kohal olev laudis eemaldati 2018.a oktoobrikuu lõpupäevil ja siis ilmnes akende

seisukord. Hagile lisatud tõendite kohaselt on Aknakoda ostu-müügilepingud sõlmitud

06.09.2018, selle alusel on maksed tehtud 06.09.2018 ja 12.10.2018. Teine ostu-müügileping

Aknakojaga sõlmiti 19.10.2018, samal päeval tehti lepingujärgne tasumine. Nendest asjaoludest

kostja järeldab, et aknatootja ja paigaldajaga leping sõlmitud enne kui väidetavalt selgus akende

seisukord.

Xxx elamu küttesüsteem koosnes 15.05.2017 lepingu eseme üleandmisel peaasjalikult õhk-vesi

soojuspumbast (põhiküte), kahest õhksoojuspumbast ning Tulikivi kamin-ahjust. Lisaks paiknes

esimesel korrusel soojussalvestuseta dekoratiivkamin, mis ei leidnud kostja poolt mainitud

küttesüsteemi efektiivsusele tuginedes pikema aja vältel kasutust. Kostjale ei ole teada, mida

hageja puuduliku kütmise all silmas on pidanud. Elutoas, kus dekoratiivne kamin paikneb, on

kaares paiknevate akende all ka radiaatorite rida (õhk-vesi kütte osa).

38. Kostja hinnangul oli hagejale juba ammu enne korstnapühkija teostatud töid

novembrisdetsembris 2017.a teada, et elamu I korruse soojussalvestuseta dekoratiivkaminat ei ole

võimalik kasutada. Hageja on 20.02.2018 dokumendis avaldanud: „Kuivõrd kamina

Tsiviilasi nr 2-19-4

sihtotstarbeline kasutamine oli juba müügilepingu sõlmimise ajal võimatu…“. Väidetavast

puudusest teavitas hageja alles 10.01.2018.a.

Kostja avaldas oma 31.01.2018 vastuses hagejale, et korstnapühkija akt on koostatud peaasjalikult

vastavalt selle pealkirjale teostatud tööde osas, mis on tavapärased ja lähtudes tuleohutuse seaduse

§ 11 lg-st 1 majaomanikule iga-aastaselt kohustuslikud. Ennekõike seetõttu ei saa nimetatud

kulutusi nimetada pealesunnituks ehk erakorraliseks. Korstnapühkimise aktis puuduvad mistahes

normatiivsed viited. Töid teostanud 4. taseme korstnapühkijal puudub eksperthinnangu andmise

kompetents. Lisaks hetkel kehtiv standard võimaldab, et küttekolde (on see siis katel, ahi, pliit või

kamin) siiber ei ole paigaldatud küttekollet eraldava suitsulõõri, vaid korstna jala kanalisse.

Tegemist on enam kui 20 aastat tagasi rajatud ehitisega, mis tõenäoliselt ei saa kõikides aspektides

vastata tänapäeva standarditele. Selle hagejale teadaoleva asjaolu pahatahtlik ärakasutamine võib

olla vastuolus hea usu põhimõttega ning kaasa tuua õiguslikke tagajärgi.

Kostja juhib tähelepanu oma vastuse punktis 2.13. Xxx elamu küttesüsteemi osas avaldatule,

vastuse lisale 1 osas, mis puudutab Xxx küttesüsteemi, milles on viide vaid ühele kaminale

(Tulikivi kamin-küpsetusahi), eelneva põhjal pidi hagejast ostja olema teadlik, et Xxx elamus on

vaid üks kaminana kasutatav kamin.

Kostja hinnangul ei kajasta hageja esitatud OÜ Olliahjud hinnapakkumine adekvaatselt

kavandatavaid töid. Kamina sisu vahetus kamina lahti võtmise ja taastamise läbi ei korreleeru.

Kostja hinnangul on väidetavalt kinnipaakunud pöördsiiber võimalik avada tervet kaminat lahti

võtmata ning märkimisväärselt väiksemate kuludega.

39. Hagiavalduse lisatud SA Eesti Mükoloogia Keskus eksperthinnangu kohaselt on hallituse

tõrje tööde teostaja SA Eesti Mükoloogia Keskus, kelle esindajana tegutseb SA Eesti Mükoloogia

Keskus ehitusinsener K.P., isikukood xxxxxxxxxxx. Eksperthinnang sisaldab viidet SA asukohale,

milleks on Heina tn 7, 50604 Tartu.

Hagiavaldusele lisatud OÜ Puleuim signeerimata tõrjetööde hinnapakkumine 1291/19 dateerituna

31.01.2019 sisaldab viidet OÜ Puleuim asukohale, milleks on Heina 7, 50604 Tartu.

Hinnapakkumise koostaja on K.P..

Kuna eksperthinnangu andja ja tõrjetööde teostaja langevad K.P. isikus kokku, ei saa kostja

hinnangul välistada huvide konflikti osas, mis puudutab väidetavalt kahjustatud ala ja teostatud

töid. Eksperdi ja tõrjetööde teostajana võib kokkulangev isik olla huvitatud väidetavalt kahjustatud

ala mahumanipulatsioonist. See paneb hagiavalduse lisadena 10.2 ja 28 esitatud tõendid olulise

kahtluse alla.

Lisaks hagiavalduse lisana 10.2. esitatud eksperthinnangu kolmandal leheküljel paiknevas n.ö

ekspertiisi tulemuses esitatakse väidetavalt Soome soovituslikud piirnormid ning n.ö tulem

saadakse võrdleval meetodil, kuid esitades vaid eksperthinnanguga 3444/1217 saadud

mõõtmistulemused. Eksperthinnang ei osunda Eesti Vabariigi vastavale regulatsioonile ning

normidele.

Eksperthinnang, mille eesmärgiks oli suure tõenäosusega õhu- ja pinnaproovide võtmine, sisaldab

paljasõnalisi ehitustehnilisi konstateeringuid, esitatakse väidetav märgumise põhjus.

Hageja on seisukohal, et need tõendid ei ole asjakohased ning lubatavad ja tuleb jätta tähelepanuta.

Kostja hinnangul väidetav kahju on tekkinud hagejast tulenevatel põhjustel.

40. Hagiavalduse kohaselt taastatakse pärast hallitustõrjet kaminatoa lagi, terrassi põrand ja

aknapõsed. Hagiavaldusele on lisatud Konsi Ehitus OÜ hinnapakkumine. Kostja hinnangul on

väidetav kahju tekkinud hagejast tulenevatel põhjustel.

Konsi Ehitus OÜ hinnapakkumine ei sisalda mitte hageja viidatud taastamistöid, vaid

kapitaalehituslikke töid, sealhulgas ennekõike lae katmist sisevoodrilauaga ja terrassi katmist

puitmaterjaliga. Aknapõskedega seonduvad tööd on kirjelduseta.

Tsiviilasi nr 2-19-4

Veel enam - hinnapakkumine sisaldab vaid koondmaksumust, mis ei võimalda adekvaatselt

hinnata tehtavaid töid ja väidetavalt kasutatavaid materjale.

41. Hageja ei ole tõendanud müügilepingu eseme, Xxx kinnistu, lepingutingimustele

mittevastavust ega asjaolu, et kostja rikkus müügilepingut, andes üle lepingutingimustele

mittevastava asja. Hageja ei ole puudustest teatanud mõistliku aja jooksul.

VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või

pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada.

Kostja hinnangul ka praeguses kaasuses mõistlik aeg lepingutingimustele mittevastavusest

teatamiseks ei saa ületada kahte 2 kuud.

VÕS § 220 lõike 3 kohaselt, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest

õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja

lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tugineda.

42. Määrdunud ja silma riivav ripplagi pidanuks ostjatele silma jääma ka juba objekti

müügieelsel ülevaatusel. Lae märgumine ja hallitamine ei ole tõendatud. Kostja viibimise osas

30.06.2017 ülevaatusel ei ole vaidlust. Ülevaatusega läbijookse ega hallitust ei tuvastatud.

16.06.2017 hinnapakkumist ei saa mingilgi moel käsitleda varjatud puudustest teavitamisena.

Lisaks käsitleb see vaid välis-, mitte sisetöid.

Kostja on oma seisukohad avaldanud, et hageja mõistlikku tähtaega ei mahu. Lisaks, kui ka osutub

tõendatuks akende vahetamise vajadus, on kostja hinnangul nende väidetav kahjustumine

põhjuslikus seoses hageja tegevusetusega (hüdroisolatsiooni paigaldusega seonduv ja tegevusetus

kahjude vältimiseks või vähendamiseks).

43. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja

menetluskuludeks on kulud õigusabile kokku 4914 eurot (sisaldab käibemaksu). Kostja

lepinguline esindajal on asjaga tegelemiseks (hagi alusdokumentidega tutvumine, analüüsimine,

menetluses vajalike dokumentide koostamine ning nende kohtule esitamine, kliendile menetluse

selgitaminel, kliendi esindamine Pärnu Maakohtu eel- ja kohtuistungitel, menetluskulude rahalise

kindlaksmääramise taotluse koostamine ja vastava õigusabi andmine) kulunud 45,5 tundi. OÜ

Munga Õigusbüroo tunnitasu määr on 90 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja taotleb hagejalt

kostja kasuks välja mõista 4914 eurot ning kohustada hagejat tasuma kostjale menetluskuludelt

viivist ÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust

kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

44. Kohus, tutvunud kohtule esitatud poolte kirjalike seisukohtadega, kuulanud kohtuistungil

ära tunnistajad B.S. ja K.S., ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke

tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada osaliselt.

45. XX esitas CC vastu hagi müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks. Hageja

väidetel lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt hagejale üle antud kinnistul asuv elamu

ei vastanud ostu-müügilepingu tingimustele ehk vähemalt keskmisele kvaliteedile. Hageja soovis

elamut endale ja oma perele elamiseks, see eesmärk oli kostjale teada. Muude kokkulepete

puudumise tõttu pidi elamu vastama vähemalt keskmisele kvaliteedile, mida kasutatud elamult

saab eeldada. Kinnisasja valduse saamise järel ilmnesid varjatud puudustena katuseterrassi

läbijooks, sellest tingitud kaminatoas ripplae taga leviv hallitus, läbijooksu ja niiskuse tõttu olid

läbi mädanenud akende konstruktsioonid; kamin-ahju pöördsiibri kinni roostetamine, mille tõttu

kamin ei ole eesmärgipäraselt kasutatav. Puudused olid olemas valduse hagejale üleandmise ajal,

Tsiviilasi nr 2-19-4

kostja müüjana vastutab puuduste eest. Hageja soovib puuduste kõrvaldamiseks juba tehtud ja

tulevikus tehtavate kulude hüvitamist kostja poolt.

46. Menetluse käigus asjaolude muutumise tõttu hageja täpsustas nõuet. Hageja taotleb kostjalt

välja mõista otsese kahjuna müügilepingu esemel ilmnenud varjatud puuduste kõrvaldamiseks

juba tehtud kulude summa 8969,82 eurot ning puuduste kõrvaldamiseks tulevikus kanda tulevate

kulude katteks 5613,71 eurot. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista hagi esitamise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise 80,52 eurot, kohtuotsuse tegemise seisuga täiendavalt

sissenõutavaks muutunud viivise summaliselt ja edasi protsendina põhivõlast VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud ulatuses. 14.12.2020 kohtuistungi päevaks oli hageja arvestuste järgi viivis

täiendavalt muutunud sissenõutavaks summas 1178,74 eurot (kogusummas 1259,26 eurot).

47. Kostja vaidleb hagile vastu ja leiab, et hagi on põhjendamatu. Kostja müüs hagejale

kasutatud elamu, hageja oli ostu-müügilepingu sõlmimisel selle seisukorrast teadlik. Hageja ei

kasutanud võimalust vaadata asi enne lepingu sõlmimist üle asjatundja abil. Hagiavalduses

nimetatud puudustest katuseterrassi läbijooksu jätkumine ja hallitus on tõendamata. Hageja on

katuseterrassi võimaliku läbijooksuga tekkinud kahju ise põhjustanud, sest kattis katuseterrassi

välitingimustesse sobimatu isolatsioonivahendiga ja jättis paigaldamata pealmise kattekihi.

Puudused akende juures ja määrdunud ripplagi ei ole varjatud puudused, dekoratiivkamin ei ole

küttesüsteemi osa. Hageja ei ole puudustest kostjale teatanud mõistliku aja jooksul ning on seetõttu

kaotanud õiguse puudustele tugineda.

48. Kohus tuvastas, et asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja müüjana ning hageja ja YY ostja

poolel sõlmisid 04.05.2017 notariaalselt tõestatud vormis müügilepingu, millega hageja omandas

2/3 mõttelist osa ja YY 1/3 mõttelist osa xxx asuvast kinnistust (kinnistusraamatu registriosa nr

xxxxx). Kinnisasja valdus anti ostjatele üle 15.05.2017.

2018.a mais YY võõrandas enda kaasomandi osa hagejale, 18.05.2018 on hageja kantud

kinnistusraamatusse kinnisasja registriossa nr xxxxx ainuomanikuna (vt kinnistusregistri osaline

väljavõte, I kd, lk 113).

Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnistul asuval elamul oli varjatud puudusi, mille eest kostja

müüjana vastutab, ehk kas müügilepingu ese vastas lepingu tingimustele. Samuti on vaidlus selle

üle, kas hageja on puudustest kostjat õigeaegselt teavitanud. Kostja ei nõustu ka puuduste

kõrvaldamise kulude suurusega.

49. Hageja nõuab kostjalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 alusel lepingurikkumisega

tekitatud kahju hüvitamist ja, viitega VÕS § 222 lg-le 5, müügilepingu eseme parandamiseks

tehtud ja tulevikus tehtavate kulude hüvitamist.

VÕS § 208 lg-st 1 tulenevalt on müügilepingust tulenevaks müüja põhikohustuseks anda ostjale

üle olemasolev, valmistatav või müüja poolt tulevikus omandatav asi ning teha võimalikuks

omandi üleminek ostjale. Ostja põhikohustuseks on müüjale tasuda asja ostuhind rahas ja võtta asi

vastu.

Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115,

127 ja 128 alusel olema täidetud kahju hüvitamise üldised eeldused:

•

kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

•

kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

•

kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise

rikkumisega või on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, või kui

asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja

3);

•

hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

•

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

Tsiviilasi nr 2-19-4

•

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel

kehtivad lisaks ka VÕS §-des 217-227 sätestatud erireeglid: müügieseme lepingutingimustele

mittevastavust määratakse VÕS § 217 (ja § 77) alusel, müüja vastutust ja asja lepingutingimustele

mittevastavusele tuginemist reguleerivad §-id 218 - 221.

VÕS § 222 sätestab lepingu täitmise nõude erisused: lg 1 kohaselt juhul, kui asi ei vasta

lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on

võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega

ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi. Sama paragrahvi 5. lõike järgi juhul, kui

ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja

ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist.

50. Müügilepingu rikkumisel põhineva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamise esimene

eeldus on müüjapoolne lepingu rikkumine. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja

lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. VÕS § 223 lg 1

kohaselt loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks muu hulgas siis, kui asja parandamine

või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja

parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele

mittevastavusest teatamist.

Seega tuleb selles asjas vaidluse lahendamiseks esmalt välja selgitada, kas kostja (müüja) on

rikkunud pooltevahelist müügilepingut sellega, et andis hagejale (ostjale) üle lepingutingimustele

mittevastava asja, nagu hageja väidab. Seejärel tuleb kontrollida, kas on täidetud VÕS § 220 lg-s

1 ja § 222 lg-s 5 nimetatud eeldused puuduste kõrvaldamiseks tehtud ja tehtavate kulude kostjalt

hüvitamise nõudmiseks.

51. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole

kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka

siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt

kasutatakse.

VÕS § 77 lg 1 näeb ette, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava

kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab

lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Hageja toob esile, et lepingus ei olnud eraldi kinnisasja kvaliteeti kokku lepitud, seega pidi

müügilepingu ese, eelkõige kinnistul asuv elamu, vastama keskmisele kvaliteedile. Kostja ei ole

sellele vastu vaielnud.

Asjas ei ole vaidlust selle üle, et hageja ostis kostjalt kinnistu kasutatud elamuga, mis oli kuni

valduse hagejale üleandmiseni kostja ja tema pere eluase.

52.

04.05.2017 müügilepingu punktid 1.2. kajastatud ehitisregistri andmete kohaselt on

xxxxxxx vallavalitsus väljastanud elamu ehitamiseks ehitusloa 24.08.1993.a, esmane kasutus on

1994.a ning ehitise seisund on „kasutusel“. Kostja annab lepingu punktis 6.1.13 kinnituse, et

edastas ostjatele tegelikkusele vastava informatsiooni kinnistu ja sellel asuva elamu seisundist,

kinnistul ja sellel asuval elamul ei ole mingeid lepingus nimetamata eritunnuseid ega puudusi,

mille fikseerimist käesolevas lepingus peaks tema vajalikuks, kuid ta juhtis ostjate tähelepanu

sellele, et elamu keldris on niiskuse kahjustused, mille põhjus on kõrvaldamata; teise korruse

välisterrassile võib koguneda tugeva vihmasaju korral vett, suure toa laes on toimunud läbijooks,

mille jäljed on käesoleval ajal veel nähtavad, kuid läbijooksu põhjus on kõrvaldatud.

Tsiviilasi nr 2-19-4

Ostjad omakorda kinnitavad, et on tutvunud ehitisregistris sisalduva informatsiooniga kinnistul

asuva elamu kohta; neile anti enne lepingu sõlmimist võimalus kinnistu ja sellele asuva elamu

seisundiga igakülgseks tutvumiseks, nad tutvusid kinnistu ja sellel asuva elamuga isiklikult, neil

ei ole endil kinnisvara- ega ehitusalaseid eriteadmisi ning nad ei kaasanud ülevaatusele vastavate

eriteadmistega isikuid.

53. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostja etteheited, et hageja ei pidanud vajalikuks

kaasata ehitusalaste teadmistega isiku lepingueelsele ülevaatusele. Praeguses asjas müüja vastutust

varjatud puuduste eest ei mõjuta see, kas ostja vaatas elamu üle või kas ta kaasas ülevaatusele

asjatundja. Hageja ja tema elukaaslane ostsid kinnistu eraisikutena, mitte oma majandus- või

kutsetegevuse raames. VÕS § 219 sätestatu järgi ei ole väljaspool oma majandus- või

kutsetegevust müügilepingu sõlminud ostjal asja ülevaatamise kohustust. Riigikohus on mitmetes

lahendites väljendanud seisukohta, et ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele

mittevastav asi, ega üldjuhul palkama asjatundjat (vt Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 34; 30.mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 24).

Tulenevalt VÕS § 221 lg-st 1 ei võta ka lepingus antud kinnitus, et ostja on asja üle vaadanud ja

teab selle seisukorda, ostjalt õigust tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, kui: 1) asja

lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja

teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja

ei avaldanud seda ostjale.

Kohus on seisukohal, et poolte kinnitused lepingus ei tähenda, et pooled olid kokku leppinud või

et hageja oli teadlik või pidi olema teadlik, et kinnisasjal asuv elamu on keskmisest kehvema

kvaliteediga ja/või vajab kohest ulatuslikku remonti. Kostja on elamu seisukorra kohta avaldanud

vastuolulisi andmeid. Vastuses hagile märgitakse, et hageja pidi olema teadlik, et elamu ei ole uus

ja on olnud rohkem kui 20 aastat kasutuses. Müügikuulutuses (vt kostja vastuse lisa, I kd lk 193 –

195) on märgitud elamu ehitusaastaks 1995, elamu seisukorda tähistatakse sõnaga „uus“. Kohus

nõustub hagejaga, et kui lepingus ei ole kokku lepitud ehitise kvaliteediklassi või konkreetseid

tingimusi, millele üleantav elamu peab vastama, siis peab elamu eelduslikult olema keskmise

kvaliteediga ja võimaldama selle ohutut kasutamist Eesti kliimas otstarbekohaselt eluruumina.

Kohus möönab, et eriti kasututatud eluruumi puhul, tuleb igal üksikul juhtumil arvestada ka

konkreetse eluruumi olemasolevat ja ostjale nähtavat kvaliteeti, samuti ostja kavatsusi ehitise

suhtes.

54. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja väitele, et kostja teadis, et hageja soovis elamut hakata

kohe elamuna kasutama. Hageja koos oma lähedastega koliski elamusse kohe valduse saamise

järel. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et hageja plaanis elamut remontida, et kohandada see endale

meelepäraseks. Hageja toob esile, et hakkas valduse saamise järel elamut remontima enda maitse

järgi; elutoas määrdunud ripplae eemaldamise järel ilmnes läbijooks, niiskuskahjustused ja

hallitus. Hageja ei pea varjatud puuduseks määrdunud ripplage, vaid selle taga olnud lae

seisukorda.

Kohus leiab, et praegusel juhul ka hageja soov teha ostetud elamus remonti ei välista hagejal

hagiavalduses väidetud kahju tekkimist ega kostja vastutust varjatud puuduste eest, kui puuduste

tõttu kujunes remont kavandatust oluliselt mahukamaks ja kulukamaks. Kohtu hinnangul tähendab

elamu enda maitse järgi kohandamine üldjuhul siseviimistluse uuendamist (nn sanitaarremonti).

Kohtule ei ole esitatud andmeid, et hageja juba kinnistu ostmise ajal kavandas elamus teha

kapitaalseid ehitustöid, näiteks elutoa kohal asuva katuse remonti, vahetada aknaid jms.

55. Hageja nõue suuremas osas koosneb katuseterrassi/katuslae läbijooksu põhjustatud

(niiskus)kahjustuste parandamise kuludest: katus-terrassi/elutoa lae remont läbijooksu põhjuse

kõrvaldamiseks, hallituse tõrje, akende vahetusega seotud tööd (niiskunud soojustuse asendamine

akende kohal seinakonstruktsioonis, akende vahetamine, aknapalede taastamine/viimistlemine).

Niiskuskahjustustega ei ole seotud ainult kinni roostetanud siibriga kamina töökorda seadmise

Tsiviilasi nr 2-19-4

kulude hüvitamise nõue. Täpsustatud nõude kohaselt on hageja juba kandnud katuse remondi,

hallituse tõrje ja akende vahetamise kulud. Tulevikus tekkivate kuludena soovib hageja kamina

remondi, kaminaruumi lae parandamise, akna ümbruse seinte soojustamise ja viimistlemise ning

aknapalede remondi kulu. Järgnevalt kohus analüüsib nõuet hageja poolt esile toodud puuduste

kaupa.

56. Katusterrassi läbijooksu kõrvaldamine. Hageja sai valduse 15.05.2017. Hagiavalduse

kohaselt ilmnes valduse saamise järel kõige esmalt katusterrassi läbijooks, kuigi kostja

müügilepingus kinnitas, et läbijooksu põhjus on kõrvaldatud. Kohtu hinnangul ei ole eluliselt

usutav, et katus enne valduse hagejale üleandmist oli täiesti ilmastikukindel, ning et katusekate

lagunes ja hakkas läbi jooksma kohe pärast valduse hagejale üleandmist. Kui 7 aasta jooksul pärast

katuse PVC-ga katmist ei olnud enam läbijooksusid olnud, piisanuks lepingus negatiivse asjaoluna

elutoa laes läbijooksu jälgede nimetamisest. See, et kostja on pidanud vajalikuks eraldi mainida ka

väidetavalt ammuse läbijooksu põhjuse kõrvaldamist, viitab pigem sellele, et kostja teadis, et

läbijooks jätkub või vähemalt pidas seda võimalikuks ja soovis kinnitusega lepingus vältida

müüjale kaasneda võivat vastutust.

57. Müügilepingus antud kinnituses ei ole täpsustatud, mis täpselt oli katuseterrassi läbijooksu

põhjuseks ja mil viisil hageja oli selle kõrvaldanud. Kostja kirjalikus vastuses hagile on märgitud,

et orienteeruvalt 2010.aastal kostja kattis elutoa laepealse rõdu (nn katuseterrassi või katuslae)

PVC kattega ning et sellele asjaolule osundas kostja ka 04.05.2017 notariaalakti punktis 6.1.13.

Kohus juhib tähelepanu sellele, et viidatud lepingupunktis antud kinnitus on üldsõnaline, ei ole

märgitud katuseterrassi katmise aega ega kasutatud materjali.

Kohtule esitatud tõenditest ja kostja poolt menetluse käigus avaldatud seisukohtadest saab

järeldada, et müügilepingu punktis 6.1.13 silmas peetud varasemate läbijooksude põhjuseks oli

katuseterrassi ehitusvead – eelkõige sadevete katuselt ärajuhtimiseks ebapiisavad kalded ja

puudulikult tehtud ärajooksu kanalid. Kostja väidetel läbijooksu põhjuse kõrvaldamiseks kaeti

katus PVC-kattega 2010.aastal, s.o 7 aastat enne müügilepingu sõlmimist. Kostja ei ole esile

toonud, et 2010.aastal oleks muudetud katuse kaldeid või tehtud muid ehituslikke muudatusi

eesmärgiga parandada sadevete ärajuhtimist. Hageja on küll lepingus juhtinud tähelepanu sellele,

et katusele võib suurema saju korral tekkida lompe, kuid sellest ei pidanud hageja aru saama, et

tegemist on ehitusveaga, mille tõttu katus läbi jookseb. Kõik tõendid kogumis tõendavad, et katuse

läbijooksu ja selle tagajärgede kõrvaldamiseks ei piisanud katusekatte vahetamisest ja/või kallete

parandamisest.

58.

04.06.2017 on V.T. saatnud hageja emale K.S-le adresseeritud e-kirjaga (II kd, lk 123,)

Protectum OÜ nimel hinnapakkumise (I kd, lk 116) Xxx katusetööde kohta. V.T. lisab e-kirjas

terrassi vaatlustulemused ja märgib, et terrassi ehituses on tehtud järgmised vead: 1) parapetile

tehtav ülespööre ei olnud pööratud üle parapeti ja selle tulemusena jooksis vesi äärepleki liidete

vahelt parapeti taha ja sealt pvc-katte alla; 2) kaevud ei olnud tehase toode ja seega ei pidanud ka

vett; 3) terrassil ei olnud vee ärajooksuks kallet ja vesi seisis loikudes; 4) terrassikate on parapetile

paigaldatud ebaesteetiliselt e kortsus; kumerale parapetile tuleb materjal liimida.

Kuigi puuduvad andmed V. T. pädevuse kohta, kirjeldab V. T. tegelikult nähtud olukorda 2017.a

juunis vahetult pärast seda, kui hageja oli saanud kostjalt kinnistu valduse. Katusterrassi

ehituslikele puudustele viitab ka kostja enda poolt ülevaatusele kaasatud ehitusinsener L. T..

59. Lepingus on läbijooksu negatiivse tagajärjena nimetatud üksnes nähtavaid läbijooksu jälgi

elutoa laes. Läbijooksu nähtav jälg minimaalselt tähendab niiskusest põhjustatud värvimuutust,

mida ei ole olnud võimalik (või ei ole peetud vajalikuks) maha pesta või üle värvida.

Sellest, et läbijooksu jäljed kinnistu müümise ajal jätkuvalt laes näha olid, saab kohtu hinnangul

järeldada, et kostja poolt 2010.a läbijooksu põhjuse kõrvaldamine ei hõlmanud eluruumi lae

remonti, muu hulgas ei avatud lae- ega sellega külgnevate seinte konstruktsioone nende

Tsiviilasi nr 2-19-4

kuiva(ta)miseks ja/või võimaliku niiskuskahjustuse ulatuse kontrollimiseks. See soodustas muu

hulgas niiskunud konstruktsioonide mädandumist ning hallituse teket ja levikut.

60. Kostja leiab, et hageja ei ole puudustest teatanud mõistliku aja jooksul ning on VÕS § 220

lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, sest esimene

kirjalikult taasesitataval kujul teade puuduste kohta tuli hagejalt 21.10.2017. Asjas kogutud

tõenditega on tõendatud, et hageja andis katuseterrassi läbijooksust kostjale koheselt suuliselt

teada ning katuseterrassi puudustest teatamisega hageja kindlasti hilinenud ei ole.

Võlaõigusseaduses ei ole müüjale puudustest teatamiseks kehtestatud vorminõuet. Kostja enda

hilisem käitumine kinnitab hageja väiteid, et hageja teatas kostjale koheselt telefoni teel, kui

ilmnes, et katus jookseb läbi.

61. L.T. ja kostja CC e-kirjavahtusest (I kd, lk 114) nähtuvalt on kostja 28.06.2017 küsinud L.

T.lt hinnangut Xxx laes olevate pragude kohta. L. T. 29.06.2017 vastates teatab, et 28.06.2017

vaatas ta kohapeal üle xxx elamu I korruse lae kahjustused. L. T. märgib: „Kahekorruselise elamu

I korruse kahjustatud lagi on katuslagi, mille peal on II korruse välisrõdu. Lae all on täiendav

ripplagi. Ripplae avatud kohtades on näha kohatisi niiskuskahjustusi ja pragusid siseseinast

välisseinani. Pragude vaheline kaugus on ca 1,5 m. Vastavalt selgitustele on lagi betoneeritud

teraskandjate vahele ja lagi koos teraskandjatega alt krohvitud ning värvitud. Praod on

teraskandjate all. Krohvi pragunemise põhjuseks on teraskandjate elastsus ja allasuva krohvikihi

väike tõmbetugevus. Teraskandjad deformeeruvad koormuse all, alumine külg pikeneb ja koos

sellega venitab ka krohvi, tekitades sinna mikropraod. Koormuse korduval muutumisel (talvel

lumi, suvel rõdu kasutus) pikema aja jooksul mikropraod on avanenud laiemalt ja krohv talade all

nähtavate pragudega. Ka võib sellele kaasa aidata betooni niiskumine katuse lekkekohtadest.“

L. T.i seisukohast järeldub, et toa laes krohvi pragunemine on tekkinud pikema aja jooksul, praod

ulatuvad sisepinnalt välispinnani ehk on katuslage läbivad. Kohus saab L. T.i arvamusest aru nii,

et isegi kui katuse läbijooks ei ole otseselt põhjustanud laes tekkinud pragusid (L. T.i sõnul see

siiski suurendab pragude tekkimise võimalust), siis katuse kattematerjali kahjustuste korral valgub

sadevesi läbi nende pragude tuppa. L. T. märgib, et lae kordategemiseks tuleb likvideerida

võimalikud katuse läbijooksud – ei ole ju mõistlik teha kulutusi lae parandamiseks, kui ülevalt

katuse poolt niiskus lage edasi kahjustab.

Samuti nähtub L. T.i arvamusest, et praod elutoa laes on tekkinud pikema aja jooksul. See

tähendab, et sadevete läbijooksu võimaldav olukord oli katuseterrassil ja selle all oleva elutoa laes

olemas juba valduse kostjale üleandmise ajal. L. T.i vaatlusel tuvastatust järeldub samuti, et isegi

kui lepingus antud kostja kinnitus läbijooksu põhjuse kõrvaldamise kohta vastas tõele, pidi selleks

kunagi tehtu olema oma mõju kaotanud tunduvalt enne valduse hagejale üleandmist. Kui pärast

2010.a katuse remonditööde tegemist ei olnud enam esinenud sellist läbijooksu, et vesi oleks laest

tilkunud, ei pruukinud tehtud tööd ära hoida vee jätkuvat imbumist konstruktsioonidesse, lae

märgumist ja sellega kaasnevat hallituse levikut, soojustuskihi ja konstruktsioonide mädandumist.

Läbijooksu jäljed varjas ripplagi, mistõttu ei pruukinud kostja ise niiskust laes (s.t läbijooksu

jätkumist) märgata. Müüja vastutus varjatud puuduse eest ei sõltu aga sellest, kas müüja puuduse

olemasolust tegelikult teadlik oli. VÕS § 218 ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse

süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega

asja puudusest.

Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et katuseterrassi/katuslae läbijooks oli olema olemas juba

valduse hagejale üleandmise ajal.

62. Katuslae läbijooks on praegusel juhul varjatud puudus, mida ei ole võimalik tuvastada

ülevaatusega. Kuivõrd kostja lepingus kinnitas, et läbijooksu enam ei toimu, kuid kunagisele

läbijooksule viitavad jäljed on laes näha, ei olnuks ostjatel ka enne müügilepingu sõlmimist asja

ülevaatamisel nende jälgede nägemise põhjal võimalik teada saada, et läbijooksud jätkuvad. Lisaks

Tsiviilasi nr 2-19-4

varjas läbijooksu jälgi ripplagi, lae märgumine ja hallitus ilmnesid alles ripplae eemaldamisel.

Puudus, mille avastamiseks tuleb näiteks eemaldada ripplagi, on varjatud puudus. Seda, et kostja

oli valduse üleandmise ajal läbijooksude jätkumisest tegelikult teadlik, kinnitab asjaolu, et hagejalt

läbijooksu kohta teate saamisel kostja mingeid vastuväiteid ei esitanud, vaid kaasas vea

kõrvaldamise võimaluste kohta asjatundliku seisukoha saamiseks kohe ehitusinseneri ja töömehe,

hakkas korraldama katuseterrassi remonti, muu hulgas küsis hinnapakkumist Katuse Profid OÜ-lt

(I kd, lk 115).

63. Asjas on tõendamist leidnud, et kostja puudusest teadasaamisel hakkas korraldama

katuseterrassi parandustöid. Tunnistajana üle kuulatud B.S. (II kd, lk 148 pöördel – 150) andis

01.10.2020 kohtuistungil ütlusi, et kostja CC ja T.K. kutsusid teda Xxx väliterrassi vaatama ja nõu

andma, et saaks terrassi korda teha. Terrass olevat läbi tilkunud ja plaadid olevat lahti. B. S. ütluste

kohaselt tema tegi tööd täpselt nii palju, kui temalt küsiti: vanad plaadid võttis lahti, et kogu platsi

puhtaks saaks; eemaldas terrassi külge jäänud kinnitussegu, lihvis selle maha. Töö eest maksis

T.K., kelle juures B. S. sel ajal töötas. Tunnistaja mäletab, et tööd tegi 2017.a septembris või

oktoobris, lapsed käisid koolis.

B. S. ütluste kohaselt läks ta Xxx objektile koos T.K.-ga ja CCga. Objektil oli J. S., oli arutelu, et

mis saab teha ja lepiti kokku, et hakatakse tegema. Otsustati esialgu terrassi vanad plaadid ära

eemaldada. Vaadata üle kalded, sest mingite kohtade peal olid lombid ja kalded olid valed. Uue

omaniku soov oli, et puhtaks saaks ja kalded korda saaks; et tema pärast ise katab membraaniga

üle. B. S. ütlustest nähtuvalt terrassi lahtised plaadid eemaldas hageja, tunnistaja eemaldas kinnised

plaadid ning seejärel lihvis vanade plaatide kinnitussegu ära, lihvis üle kogu terrassi, sest

kinnituskohti oli palju. Tunnistaja S. ütluste kohaselt ta peale lihvimist koristas, tegi tolmuimejaga

puhtaks ning kandis peale nakkedispersiooni. Järgmisel päeval hakkas parandustöid tegema, tegi

segutöid eesmärgiga kaotada vale kaldega nurgad. Rihtlatiga vaatas üle, et kalded jookseks

äravoolu suunas; vee äravoolu suund on majast eemale. Lohu kohti, mis parandamist vajas, oli ca

10. Enne plaadi mahavõtmist olid kalded plaadiga tehtud, tunnistaja S. pakub, et plaadi seguga on

kalle tehtud, kalle oli minimaalne. Tunnistajal said segutööd ühe päevaga tehtud, jäi kuivama.

Järgmisel päeval tahtis valatud kohad üle lihvida, aga öösel sadas vihma ja ei saanud teha. Suuri

loike ei olnud tunnistaja S. sõnul tekkinud. Sellest järgmisel päeval lihvis konarlikud kohad ära,

kasutas lihvimiseks kiviklotsi. Sellega B. S. töö lõppes. Vahepeal käis hageja vaatamas, et millal

valmis saab, et tal kiire minek Soome ja tahtis enne minekut membraani peale panna. Tööde

üleandmist otseselt ei toimunud, B. S. korjas oma tööriistad kokku, hageja toimetas garaažis ja B.

S. ütles, et tema poolt on kõik; vastuväiteid B. S. tööle ei olnud. Tunnistaja S. ütluste kohaselt üks

pragu jooksis üle terrassi, tunnistaja juhtis sellele tähelepanu, aga pidi membraaniga täis minema.

Ühte pragu tunnistaja mäletab kindlasti, aga neid võis veel olla. Tööde valmimisest teatas B.S.

T.K.-le, arvab, et ka CCle. Kui täpne olla, siis CC tellis tööd T.K., tunnistajale maksis töötasu

tööandja. Puudusega töö info tunnistajani ei jõudnud.

Tunnistaja S. kinnitab, et nii palju, kui kaldeid seal oli, siis need said õigesti paika. Vesi ei tohiks

selle kaldega peale jääda, aga kõrgemaks seda tõsta ei saa. Seinakivid olid takistuseks ja oleks

suuremaks tööks läinud, kui hakata kaldeid kõrgemaks ja veel ümber tegema. Tunnistaja S. sõnul

tegi ta töö, mida taheti ja telliti. Tunnistaja S. sõnul töötas ta samaaegselt samal tänaval mõned

majad edasi C uue maja peal, T.K. ehitas CCle maja.

64. Eluliselt usutav ei ole kostja CC väide, et ta korraldas katuseterrassi parandamise üksnes

soovist hagejat aidata. Kui kostja oli seisukohal, et valduse üleandmise ajal kinnisasjal mingeid

puudusi ei olnud, sh katuseterrassil ei olnud läbijooksu, siis ei olnud kostjal mingit põhjust

organiseerida terrassi parandamiseks töömeest omal kulul. Kostja ei ole tõendanud, et pooltel oli

kokkulepe, et terrassi parandus tehakse kahasse. Hageja sellist kokkulepet eitab, hageja 15.10.2019

istungil antud selgituse kohaselt olid neil kostjaga tööd jaotatud selliselt, et hageja võtab maha

vana PVC katte ja vana klinkerplaadi ning kostja tegeleb betooni lihvimise ja kallete ehitamisega,

siis hageja paigaldab uue hüdroisolatsiooni. Kostja väidetud kokkuleppe puudumist tõendab ka

Tsiviilasi nr 2-19-4

pooltevahelisest kirjavahetuses ja suulises suhtluses hageja poolt esitatud nõudmine, et kostja peab

tasuma puuduste kõrvaldamise eest, sh terrassi kattematerjali eest. Kahasse kulude kandmise

kokkulepet ei tõenda see, et hageja on tööde käigus ise soostunud paigaldama

hüdroisolatsioonmastiksit.

65. Kostja leiab, et hageja suurendas ise kahju sellega, et eemaldas terrassilt veekindla pvckatte

ja klinkerplaadid kogu ulatuses, kostja arvates oleks piisanud kohati paikamisest. L. T. on

tuvastanud, et PVC-kate oli pragunenud, kohati lahti tulnud. Kostja enda palgatud töömees B. S.

tunnistajana tõendab, et hageja oli eemaldanud varem lahti tulnud plaadid, tunnistaja eemaldas

ülejäänud plaadid ja lihvis maha plaatide kinnitusmaterjali jäägid. Tunnistaja ütluste kohaselt

plaatide osaliselt eemaldamisega ei oleks olnud võimalik katuse kaldeid õigeks valada. Olukorras,

kus ka ehitusinsener L. T. on 2017.a juunis tuvastanud läbijooksu, jääb arusaamatuks kostja väide,

et terrassil oli veekindel pvc-kate.

Kohut eksitada püüdev on ka kostja läbiv väide, et hageja on kahju tekkimise eest vähemalt

osaliselt ise vastutav, sest kasutas katuseterrassi hüdroisolatsiooniks välitingimustesse

mittesobivat materjali, mis ei taganud veepidavust. Kostja selline väide tugineb hageja lepingulise

esindaja eksimusele tootemargi nimetuse märkimisel kostjale 15.05.2018 (s.o enne hagi esitamist)

saadetud kirjas (hagi lisa nr 17, I kd 60 – 61). Seejuures on hageja 15.05.2018 dokumendis selgelt

märgitud,

et

hageja

kattis

terrassi

kahekomponentse

materjaliga.

Kahekomponentse

hüdroisolatsioonimassi õige nimetus Ardex8+9 (tootejuhis II kd, lk 16 – 17), mitte hageja esindaja

ekslikult märgitud Ardex 45. Kostja poolt kohtule esitatud Ardex A45 tootejuhendist (I kd, lk 196

-197) nähtuvalt ei ole Ardex A45 kahekomponentne hüdroisolatsioonmaterjal, vaid paikamismass.

Ardex A45 tootejuhises kasutusala kirjeldusest, mille kohaselt võib paikamismassi kasutada „Ka

2-komponendiliste pinnakattematerjalide ja parketi alla“, järeldub samuti, et Ardex A45 ja

kahekomponentne materjal on erinevad asjad.

66. Asjakohased ei ole kostja väited, et hageja ise on süüdi kahju tekkimises, sest jättis kostja

organiseerimisel tehtud tööd kattematerjaliga (viimistluskihiga) katmata. Iseenesest on õige kostja

osundus, et katusterrassi veekindlaks muutmiseks ei piisa viimase kihina ka Ardex 8+9

hüdroisolatsioonimassist, vaid kasutusjuhise järgi see on mõeldud rõdude ja terrasside

hüdroisoleerimiseks enne keraamilist plaati. Tuleb aga nõustuda hageja seisukohaga, et kostja

müüjana pidi puuduse kõrvaldamiseks ja asja kokkulepitud tingimustega vastavusse viimiseks

tegema katuseterrassi parandustööd viimase kihini. Tööd jäid pooleli 2017.a sügisel. Esitatud

tõendid (pooltevaheline kirjalik suhtlus, kõnesalvestus) kinnitavad, et hageja on korduvalt palunud

kostjal tööd lõpuni teha, kostja on sellest keeldunud. Eluliselt usutavad on hageja väited, et kinnistu

ostmise järel puudusid tal rahalised vahendid, et koheselt ise kostja asemel töid lõpetada. Nendel

asjaoludel ei ole heausu põhimõttega kooskõlas kostja seisukoht, et hageja ei ole kahju

vähendamiseks kõige endast olenevat teinud, sh ei ole töid ise lõpetanud ega tõendanud

poolelijäänud tööde katmist talveperioodiks koormakattega.

67. L. T. nimetab 2018.a aprillis antud arvamuses (I kd, lk 57 – 58) 26.04.2018 ülevaatusel

märgatud kahjustuste põhjuseks rõdu põranda ebapiisavat hüdroisolatsiooni, mis laseb sadeveed

läbi, ning viitab rõdu pinnale võõbatud jäiga isolatsioonikihi haprusele ja pragunemisele

allasetseva tsemendikihi pragude kohal, kuid see ei tõenda, et olukord oli 2017.a juunikuise

olukorraga võrreldes halvenenud ja kahjustused suurenenud seetõttu, et hageja jättis

hüdroisolatsioonikihile viimase kattekihi paigaldamata. L. T. tuvastas terrassi all oleva elutoa laes

praod betoonikihis ja nähtavad niiskusjäljed juba 2017.a juunikuisel ülevaatusel. 2018.a aprilli

arvamuses L. T. märgib, et ülevaatusel katuse mördikihti ei avanud ja on teadmata allasuva

soojusisolatsiooni seisukord. Samuti L. T.i 26.04.2018 arvamusest nähtuvalt oli rõdu põrand

jätkuvalt ebatasane ja väikese kaldega, mis suurendas läbijooksu. See tõendab samuti, et kostja

korraldusel tehtud töödega ei õnnestunud katusterrassile piisavaid kaldeid anda.

Tsiviilasi nr 2-19-4

L. T. 26.04.2018 andis arvamuse, et rõdu põranda korrastamiseks ja läbijooksude vältimiseks on

vajalik asendada kogu rõdu põranda konstruktsioon, kõrvaldada läbiniiskunud soojusisolatsioon,

teha korralik aurutõke-hüdroisolatsioon betoonplaadile ja sellele uus soojustatud rõdupõrand kas

soojustatud tuulutatava katuslaena või pööratud katusena, millel on võimalik käia. Seega rõdu

põranda korrastamine tähendas suuremahulist, kapitaalset ehitustööd.

Katuslae läbijooks ja märgumine avastati mais-juunis 2017, läbijooksust tingitud kahjustused on

tuvastatud juba 2017.a juunis kostja juuresolekul ehitusinsener L. T.i poolt tehtud ülevaatusel.

Kostja tellimusel püüti tagajärjetult parandada katuse pealmisi kihte ja kaldeid, et edaspidi vesi

katusele ei jääks. Hageja ja kostja 02.10.2017 telefonikõne salvestus (hageja 23.07.2020

menetlusdokumendi lisa nr 37) tõendab, et kostja oli teadlik, et tehtud tööd tulemust ei andnud

ning sadevesi endiselt koguneb loikudena katusele. Viidatud telefonivestlusest on kuulda, et CC

tunnistab, et katusel on väike loiguke, möönab, et loigukesi võib ka rohkem olla, kuid CC arvates

ei juhtu sellest midagi, et aurab ära, kui soojemaks läheb; kostja tõrjub J. S kahtlusi, et katust võib

kahjustada, kui külmaga hakkab katusel sulatama-külmetama. Samas kõnes CC uurib hagejalt, et

kas hageja ikka paneb katte peale. Hageja väite peale, et jäi kokkulepe, et katte eest maksab CC,

kostja protesteerib: „Ei, no kust mina maksan?“. Samas kostja möönab, et võib pool maksta,

põhjendades lisaks, et „Ega ma ei hakka teisele maja ehitama, mul oma maja ehitamisega

probleeme küllaga.“

Arusaadavalt ei olnud ebakvaliteetsele pinnale võimalik paigaldada ka pealmist viimistluskihti.

Samuti kuuldub poolte telefonivestlusest, et hageja küll plaanis kunagi tulevikus terrassikatet

vahetada, kuid hageja kohe maja ostmise järel sellise väljaminekuga ei arvestanud ning praegu

selle töö tegemise vajadus tekkis seoses läbijooksuga. Kostja aga leiab, et „nüüd ongi tulevik, …

oled aasta otsa sees elanud juba“ ja keeldub kulude kandmises osalemast, mille peale hageja teatab,

et pöördub juristi poole.

Kõnesalvestuse faili pealkirjas sisalduva numbrikombinatsiooni 20171002082800 põhjal võib

oletada, et esimesed numbrid tähistavad kuupäeva 02.10.2017.a. Õige on kostja osundus, et hageja

on faili nime algusesse juurde kirjutanud „Lisa 37“ ning ei ole välistatud failinime muutmist

ülejäänud osas. Kohus leiab aga, et vestluse sisust koos muude asjas kogutud tõenditega järeldub,

et vestlus toimus pärast tunnistaja B.S. poolt tööde tegemist. B.S. tõendab, et tegi katusel

betoonitöid 2017.a septembris-oktoobris, enne suuremaid külmasid. Seega vestluses hageja pidas

pooleli katust kahjustada võiva külmaperioodina silmas 2017/2018 talve. CC märkus, et hageja on

„aasta otsa“ majas sees elanud, on ilmne kõnekeelne liialdus. Hageja sai kinnistu enda valdusesse

2017.a mais. Asjas esitatud tõenditega (I kd, lk 71-73 Konsi Ehitus OÜ 08.07.2018 arve nr 005

katus-terrassi lammutus ja ehitustööde eest summas 6648 eurot ja order-kviitung kostja poolt sama

summa 09.07.2018 tasumise kohta) on tõendatud, et 2018.a juuliks oli katuslagi parandatud, seega

2018.a kevadel, mil tegelikult täitus aasta kinnisasja hageja valdusesse andmisest, ei oleks pooled

saanud pidada vestlust, kus arutati külma ja sulailma vaheldumise mõju pooleliolevatele töödele.

68. Kohus leiab, et kohtule esitatud hageja ja kostja telefonivestluse salvestus on asjas tõendina

kasutatav. Kostja vaidles tõendile vastu, tuginedes sellele, et hageja ei ole tõendanud, et salvestatud

kõne on tehtud kostja telefonile ning et vestlevad hageja ja kostja. Kostja ei ole põhistanud kahtlusi

salvestise võimaliku fabritseerimise kohta. Kostja ise istungitel ei osalenud, kostja ega tema

esindaja ei ole väitnud, et müüdud asja puudustega seoses ei ole hageja ja kostja omavahel telefoni

teel vestelnud. Ei ole mingit alust arvata, et hageja on esitanud kostjaga peetud vestluse pähe

võltsitud salvestuse. Salvestatud vestluses käib jutt hageja majaga seotust, vestluse algul on

kuulda, kui hageja nimetab C nimepidi.

69. Seda, et kostja on keeldunud tööde parandamisest, tõendavad ka tunnistajana üle kuulatud

K.S. ütlused (II kd, lk 147 pöördel-148) selle kohta, et kuskil 2017.a septembri keskel oli ta koos

J.-ga rõdu peal; CC tuli kõrvalmaja hoovile; J. küsis kostjalt, et kuidas ehitus hakkab kulgema ja

kostja teatas hagejale, et tema ei tea midagi, et „see on sinu maja, sinu mure ja sina oled omanik;

Tsiviilasi nr 2-19-4

tal on oma uue majaga omad mured.“ Kostja ka ise ei vaidle vastu sellele, et ta ei olnud nõus pärast

valduse üleandmist ilmnenud väidetavate puuduste kõrvaldamise kulusid kandma, kuid tuli

hagejale vastu ja abistas hagejat katuse parandamise töödega.

70. Hageja on õigustatult nõudnud asja parandamist, kostja küll asus puudust kõrvaldama, kuid

soovitud tulemust ei saavutatud ja tööd jäid pooleli, kostja keeldus tööde lõpuleviimises osalemast

ja kulusid tasumast. Seega hagejal VÕS § 222 lg 5 alusel oli õigus lasta kulud parandada ja nõuda

kostjalt selleks tehtud kulude hüvitamist.

Katusterrassil tehtud tööd olid puuduse kõrvaldamiseks vajalikud ja selle eest nõutav summa on

mõistlik. Hageja on võtnud erinevaid hinnapakkumisi ning tellinud tööd kõige soodsama hinnaga

Konsi Ehitus OÜ-lt.

Porgand GS OÜ 16.06.2017 pakkumine (I kd, lk 119) oli hinnaga 10 800 eurot (sisaldab

käibemaksu). RR Ehituse pakkumise hind oli 6700 eurot + käibemaks ehk kokku 8040 eurot (I kd,

lk 125).

AS Maleko 31.07.2017 pakkumine 4020 eurot (sisaldab käibemaksu) (I kd, lk 126) ja Protectum

OÜ 04.06.2017 pakkumine ( I kd, lk 116) 3508,80 eurot (sisaldab käibemaksu) on küll summaliselt

väiksemad, kuid (erinevalt teistest pakkumistest) ei sisalda vana terrassikatte eemaldamist ega

aluspinna tasandamist.

Hageja poolt Konsi Ehitus OÜ-le 6648 euro tasumine on tõendatud kassa sissetuleku orderi

kviitungiga (I kd, lk 73). Kohtul puudub alus kahelda dokumendi õigsuses. Kostja vastuväited

sularahas maksmise ebausutavuse kohta on oletuslikud, kostja ei ole esitanud oma kahtlusi

põhistavaid tõendeid.

Eeltoodu alusel kohus leiab, et hageja nõue katus-terrassi (katuslae) tööde eest tasutud summa 6648

euro (s.h käibemaks 1108 eurot) hüvitamiseks on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

71. Juba kantud kuluna nõuab hageja kostjalt ka hallitusetõrje eest tasutud 1320 eurot. Kohus

leiab, et kostja müüjana vastutab kaminatoa laes oleva hallituse kui varjatud puuduse

kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulude eest.

Vastuolus oma algse käitumisega hakkas kostja katusetööde ebaõnnestumise järel probleemi

lahendamist venitama ja oma vastutust eitama. Hageja kirjalikele pöördumistele vastamisel

(09.11.2017 (I kd, lk 131-135), 13.11.2017 (I kd, lk 128), 30.11.2017 (I kd, lk 18 -20) hakkas

kostja rõhutama hageja kohustust tõendada puuduste, sh katuse läbijooksu ja hallituse olemasolu,

kuigi kostja oli hageja läbijooksu teate peale kohapeal käinud, korraldanud parandustöid

läbijooksu kõrvaldamiseks. Järgnevatest hageja kutsetest tulla koha peale olukorda vaatama, on

kostja keeldunud. Selle peale hageja hakkas tõendeid koguma, muu hulgas tellis Eesti

Mükoloogiauuringute Keskuselt (EMÜK) eksperthinnangu kaminaruumis hallitusseente liigi ja

kontsentratsiooni määramiseks.

Kohus on tuvastanud, et katusterrassi läbijooks oli olemas juba valduse üleandmise ajal. EMÜK

14.12.2017 ekspertiisiakti tegemise ajaks oli kostja tellimusel 2107.a septembris-oktoobris tehtud

töödega püütud katuseterrassi läbijooksu kõrvaldada katuseterrassi kallete ja katte parandamise

teel, kuid ebaõnnestunult, tööd olid jäänud pooleli. Kostja poolt palgatud töötaja peale

klinkerplaatide eemaldamise ja vanade segujääkide lihvimise rohkem katust ei avanud. Kohus

tuvastas esitatud asjaolude ja tõendite põhjal, et ka 2010.a lae- või katusekonstruktsioone ei avatud,

soojustuskihi seisukorda ei kontrollitud. Jätkuvate läbijooksude tingimustes ei ole aga võimalik, et

vahelae soojustuskiht jääks niiskusest kahjustamata. Niiske ja umbne soojustuskiht on hallituse

tekkimiseks/levimiseks soodne keskkond. Kostja ei ole väitnud, et enne müügilepingu sõlmimist

ja elamu valduse hagejale üleandmist ta kontrollis ripplae tagust lage ja siis hallitust ei olnud.

Asjaoludest ja esitatud tõenditest nähtuvalt ei olnud kostja poolt organiseeritud katuse pealmise

kihi betoonivaluga katmine läbijooksu kõrvaldamiseks piisav, ilmnes, et probleemi põhjuseks oli

katusterrassi ebaõige konstruktsiooniline lahendus. Kostja oli juba aastaid tagasi püüdnud

Tsiviilasi nr 2-19-4

läbijooksu kõrvaldada katuse pealmise kihi asendamisega, kuid kestvat tulemust see ei andnud.

Ripplae eemaldamisel ilmnenud kooruv värv (mida on näha kohtule esitatud fotodel) tõendab

läbijooksude jätkumist pärast ripplae paigaldamist. Kohus leiab, et värv ei saanud kooruda

varasemate läbijooksude tõttu, sest ei ole usutav, et enne ripplae paigaldamist ei oleks aluspinda

korrastatud ja lahtist värvikihti ära pühitud.

Nendel asjaoludel on põhjendamatu kostja väide, et kuna hageja lõpetas katuseterrassitööd alles

2018.a suvel, siis on hallitus hageja enda tegevusetuse tagajärg ning kostja hallituse kõrvaldamise

kulude eest ei vastuta.

72. Kostja toob esile, et L. T. 28.06.2017 ülevaatusel tuvastatu kirjelduses ei maini laes

hallitust. Kohus juhib tähelepanu sellele, et L. T. oma 29.06.2017 e-kirjas vastab kostja enda

küsimusele Xxx eramu laes olevate pragude kohta. L. T. kirjeldas pragude asetust ja suurust, andis

arvamuse pragude tekkepõhjuse ning pragude kõrvaldamiseks vajalike tööde kohta. L. T.ilt ei

küsitud 28.06.2017 ülevaatusel nähtu üldist kirjeldust ega seda, kas ta peale pragude veel midagi

nägi.

Hageja väidab, et teatas kostjale ripplae avamisel ilmnenud puudusest suuliselt. Kohtule esitatud

asjaolude kohaselt kostja osales ka ise 28.06.2017 ülevaatusel ning tal oli võimalik endal

veenduda, millises olukorras lagi on. Ülevaatuse järel kostja asus katuseterrassi läbijooksu

kõrvaldama, muu hulgas palkas selleks töömehe B.S.. Kohus leiab, et hageja võis mõistlikult aru

saada, et kostja tunnistas elamul katuseterrassi läbijooksu kui puuduse olemasolu ja enda vastutust

selle eest. Katuseterrassi läbijooks omab tähtsust just selle tõttu, et see kahjustab elutoa lae ja ruumi

õhu seisundit.

Kohus leiab, et üldteadaolevaks saab lugeda asjaolu, et katuse, mis ühtlasi on toa laeks, läbijooksu

korral katuse ja lae vahekihid ning lagi niiskuvad, niiskumisega kaasneb hallitus. Hageja ei

pidanud eeldama, et nähtavast hallitusest tuleb kostjat sõnaselgelt eraldi teavitada või hallituse

olemasolu täiendavalt fikseerida 28.06.2017 ülevaatusel, sest selleks ajaks ei olnud kostja veel

puuduste kõrvaldamisest keeldunud. 2017.a septembris-oktoobris tehti kostja tellimusel

katusetöid. Pärast seda, kui kostja asus enda vastutust eitama, teatas hageja kostjale 21.10.2017

kirjalikult (I kd, lk 129-130) muu hulgas hallitusest ja hakkas puuduste kohta täiendavaid tõendeid

koguma. Kohus leiab, et sellises olukorras on hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega vastuolus

kostja poolt tuginemine sellele, et 4 kuud ei ole mõistlik aeg puudusest teatamiseks. Kostja on enda

eksitava käitumisega ise loonud olukorra, kus ta saab hagejale ette heita varjatud puudusest

teatamisega hilinemist.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg -te 1 ja 2 kohaselt õiguste teostamisel ja

kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil,

samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1

kohustab võlausaldajat ja võlgnikku teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS

§ 6 teise lõike järgi võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks

hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

Eeltoodu alusel kohus asub seisukohale, et kostjat on elutoa laes hallituse olemasolu kohta

21.10.2017 teavitatud mõistliku aja jooksul.

73. Kohus leiab, et selles asjas kogutud tõendid ja asjaolud lubavad järeldada, et hallitus oli

olemas juba valduse üleandmise ajal. Hageja on esitanud kohtule 25.05.2017 tehtud fotod (II kd,

lk 119 – 121) kaminaruumi laest, kus on näha ripplae karkassi taga betoonlaes irdunud värvi ja

tumedaid laike. EMÜK 14.12.2017 aktile on lisatud samasuguste nähtavate jälgedega foto nr 2 (I

kd, lk 30), mille allkirjaks on „Hallitusseente kolooniad ja märgumis tulemusena irdunud värv

kaminaruumi laes“. Kohtul ei ole alust kahelda erialaste teadmistega isikute (ekspertgrupi

koosseisus laborant S.V. ja ehitusinsener K.P.) tuvastatus, et fotol nähtav lapiline muster laes on

hallitusseente kolooniad.

Tsiviilasi nr 2-19-4

74. EMÜK 14.12.2017 eksperthinnang (I kd, lk 26 – 34) on tehtud ligi 7 kuud pärast valduse

hagejale üleandmist. Eksperthinnangu kohaselt on leitud hallitusseene liik ruumi liigniiskuse

indikaator, eksperthinnangus viidatakse katusel vee äravoolu ebakorrektsele lahendusele ja sellest

tingitud läbijooksule.

Katuslae läbijooksu ja lae märgumise tuvastasid pooled aga juba 2017.a juunis, vahetult pärast

valduse hagejale üleandmist. Selleks ajaks oli ka ripplagi osaliselt avatud (seda kinnitab asjaolu,

et L. T. on saanud 28.06.2017 vaadelda kaminaruumi laes pragusid) ja seega oli võimalik veenduda

ka hallituslaikude olemasolus.

Eksperthinnangust nähtuvalt on kostja tellimusel 06.12.2017 võetud pinnaproovid kaminaruumi

laest ja materjalilt (proovid P1 ja P2), õhuproovid kaminatoa õhust ning probleemsed kohad

jäädvustati digitaalsetele fotodele. Proovidest P1 ja P2 leiti hallitusseene Aspergillus versicolor

struktuurid. Leitud liik on tavaline siseruumides ning toiduainetel leiduv mikroseen, mis võib toota

mükotoksiine:

sterigmatoküstiin,

versicolorine’i

ning

tsüklopiasoonhapet.

Terve

immuunsüsteemiga inimesele ei ole nimetatud hallitusseen ohtlik.

Õhuproovides esinesid järgmised hallitusseenete perekonnad ja liigid: Aspergillus versicolor,

Penicillium, Eurotium. Kõik leitud hallituseseened on parasvöötme kliimas tüüpilised ruumiõhus

levivad hallitusseened ning terve immuunsüsteemiga inimesele ohtlikud ei ole. Ekspertiisi

tulemuste kohaselt olid ruumides võetud õhuproovides hallitusseente kontsentratsioon kõrgel

tasemel (350 – 355 PMÜ/m3), domineeriv hallitusseene liik kontrollitud ruumide õhuproovides oli

Aspergillus versicolor, mis võib toota mükotoksiine ning mis on liigniiskuse indikaator.

Kaminatoa suhteline õhuniiskus 52,3% on maksimaalse soovitatud piiri lähedal (normaalne

suhteline õhuniiskus siseruumides kütteperioodil on 30 – 50%, suveperioodil 40 – 60%).

Materjalide niiskusesisaldus kontrollitud piirkonnas (s.o kaminaruumi lagi) jäi vahemikku 22,6 –

25%, mis näitab materjali märgumist (kuiva materjali niiskusesisaldus alla 12%) ehk kahjustus oli

kontrollimise hetkel aktiivne.

75. Ekspertiisiakti fotol 5 põhiplaanil märgitud kahjustuspiirkond on kaminatuba. EMÜK

ekspertiisiakti kohaselt on märgumise põhjuseks lekkiv vahelagi rõdu piirkonnas,

märgumise põhjuseks ebakorrektselt lahendatud sademevee äravoolusüsteem ning

sademevee lekked rõdu piirkonnas (eksperthinnangule lisatud foto nr 4).

Eksperthinnangus antakse kokkuvõtvalt arvamus, et kontrollitud ruumi õhust leitud hallitusseene

liik võib määratud kontsentratsiooni juures tekitada inimestel tervisehäireid.

Alusetu ja eksitav on kostja väide, et eksperthinnangus on tuginetud üksnes Soome normidele ja

Eesti vastavatele normidele ei ole tuginetud. EMÜK eksperthinnangu lisas nr 3 (I kd, lk 34) on

kasutatud kirjanduse loetelus märgitud ka Eesti Vabariigis kehtivale standardile EVS-ISO

1600017:2012/AC:2013. Siseõhk. Osa 17: Hallitusseente avastamine ja loendamine. Külvipõhine

meetod. Eesti Standardikeskus.

Probleemi kõrvaldamiseks anti eksperthinnangus soovitused: juhtida katuselt rõdule valguv

sademevesi toruga rõdult väljapoole hoone välispiiret; teisaldada täies mahus rõdu põrandakate

ning märgunud soojustus, kuivatada konstruktsioonid ning paigaldada uuesti soojustus ning uus

veekindel kate rõdu põrandale; puhastada kaminatoa lagi hallitusseente kolooniatest ning

desinfitseerida kahjustatud lagi ning esimese korruse ruumide õhk. Desinfitseerimiseks kasutada

alkoholi või vesinikperoksiidi toimeainega kemikaale. Kohus möönab, et EMÜK ekspertiisiakti

soovitused ei ole käsitatavad ehitustehnilise ekspertiisi arvamusena, kuid need on kooskõlas asjas

esitatud muude tõenditega (eelkõige ehitusinsener L. T.i seisukohtadega, tunnistaja S. ütlustega

katusterrassi ehituslike puuduste kohta) ning põhistavad katusterrassi läbijooksu põhjuse

kõrvaldamiseks hageja tellitud tööde ja kantud kulude vajalikkust.

76. Kohus asus seisukohale, et eelkõige kostja enda käitumist arvestades saab 21.10.2017

hallitusest teatamist lugeda õigeaegseks. Hageja ei ole otseselt määranud kostjale küll

Tsiviilasi nr 2-19-4

tähtaega hallituse tõrjetööde tegemiseks, kuid on 2017.a oktoobrist 2018.a kevadeni

korduvalt kirjalikult teatanud kostjale vajadusest puudused kiiresti kõrvaldada, sest

poolelijäänud katusetööde tõttu on ohustatud majas elavate inimeste elu ja tervis. Seejuures

hageja 20.02.2018 kirjas (I kd, lk 41 – 43) teinud kostjale ettepaneku, et hageja ise otsib

puuduste kõrvaldamiseks vastavad spetsialistid ning tööde teostamise järel esitab kostjale

tasumiseks arve tööde ja materjalide eest. Kostja on järjekindlalt puudusi ja oma vastutust

eitanud. Hallituse tõrjet ei olnud mõtet teha enne katusetööde lõpetamist. Kohus leiab, et

VÕS § 115 lg 3 kohaselt ei pidanud hageja kostjale sellises olukorras täiendavat tähtaega

määrama, sest oli ilmne, et sellel ei oleks tulemust.

77. Hageja on esitanud hallituse tõrje kuludega seoses algul nõude tulevikus tekkiva kahjuna,

tuginedes Puleium OÜ 31.01.2019 tõrjetööde hinnapakkumisele P1291/19 summas 1320

eurot (sisaldab 20% käibemaksu) kantud kulusid tõendanud, Puleium OÜ 31.10.2019

arvega nr 190313 (II kd, k 50 ja andmetega 1320 euro maksmise kohta 31.10.2019.

Hinnapakkumise kohaselt hõlmavad tõrjetööd kaminatoa lae ja I korruse ruumide õhu

töötlemist kemikaalidega.

Kohtu hinnangul on põhjendamatud kostja kahtlused, et kuna Puleium OÜ ja Eesti

Mükoloogiauuringute Keskus asuvad samal aadressil Heina 7, Tartus ning eksperthinnangu andja

ja tõrjetööde teostaja langevad K.P. isikus kokku, siis võib K.P. olla huvitatud väidetavalt

kahjustatud ala mahumanipulatsioonist. Kostja ei ole täpsustanud, millises ulatuses võiks

eksperthinnangus või tõrjetööde hinnapakkumises näidatud kahjustuste ulatus olla põhjendamatu.

Nii EMÜK eksperthinnangus kui Puleium OÜ hinnapakkumises on kahjustatud alaks

kaminaruumi lagi. Tulenevalt sellest, et seeneeosed levivad õhus, on põhjendatud, et hallitusseente

tõrjetööd hõlmavad ka I korruse teiste ruumide õhu töötlemist vastavate kemikaalidega.

Kahju hüvitamise eesmärk on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis

on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat

asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 127 lg 4 järgi isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu,

millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle

asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Lepingutingimustele vastava vähemalt keskmise kvaliteediga

elamu üleandmise korral ei oleks hagejal tekkinud vajadust hallituse tõrjetööde järele. Kostja pidi

lepingu sõlmimisel ette nägema, et kui ta müüjana annab üle puudusega asja, võib hagejale tekkida

kahju, mille müüja peab hüvitama (VÕS § 127 lg 3).

Eeltoodu alusel kohus leiab, et hageja nõue tuleb rahuldada ka hageja poolt hallituse tõrjetöödeks

makstud 1320 eurot (hind koos käibemaksuga) osas.

78. Asja kokkulepitud tingimusele mittevastavuse kõrvaldamiseks juba kantud kuluna nõuab

hageja kostjalt ka akende vahetamise kulu 1001,82 euro hüvitamist. Kohus leiab, et selles

osas ei ole hagi põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Asjas ei ole vaidlust, et akende väidetavatest puudustest (vähemalt keskmisele kvaliteedile

mittevastavusest) ei ole hageja kostjat teavitanud. VÕS § 220 lg 3 teises lauses nähakse ette, et kui

teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele

tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata

jäänud tulu.

79.

15.10.2019 eelistungil hageja esindaja selgitas, et akende puudused ilmnesid sügisel 2017,

kui aknad võeti pesemiseks lahti ja selgus, et need kukuvad eest ära; aknaid polnud

võimalik avada ja sulgeda; hagejal oli nööriga üks aken kinni pandud. Samuti on akende

puuduseks akende välimistele klaasidele tilkunud ehitusmaterjalist (tsemendi- või

betoonisegu) tekkinud kahjustused, mille tõttu aknad ei vastanud keskmisele kvaliteedile.

Tunnistajana üle kuulatud hageja ema K.S. andis 01.10.2020 kohtuistungil (II kd, lk 147 pöördel

– 148) ütlusi, et aknad olid kehvas seisus; tunnistaja pidi kaltsude ja nööridega aknavahesid

Tsiviilasi nr 2-19-4

toppima; Tunnistaja toppis aknaid, et külma sisse ei tuleks. Kui aknad ära võtsid, siis ehitusmehed

pidid ettevaatlikult võtma, et klaasid ei kukuks raamidest välja. Midagi oli akendele jooksnud ja

aknaid ei saanud enam pesta; tsement oli täiesti peal nagu imbunud akendesse; arvata võib, et see

oli juba enne müüki akendel, sest kardinad olid ees ja ei näinud. Tunnistaja K.S. sõnul toppis ta

aknaid 2018.a ja siis avastas, et aknad ei tööta; enne ei olnud vajadust aknaid avada. Sissekulunud

jäljed avastas, kui aknaid pesema hakkas; pesi ära seest, aga aken oli ikka must. See oli äkki

november 2017.a; tunnistaja pesi seest ära, aga aknad olid ikka mustad, tunnistaja nägi, et aknad

ei ole seest, vaid väljast mustad, betooni pritsmed vms olid kahjustanud klaase, puhtaks neid ei

saanud. 2017.a akende pesemise ajal ei avanud neid, sest ilm oli külm; aknaid toppis jaanuaris.

Samuti K.S. andis ütlusi, et akende äravõtmisel oli õõvastav pilt, sest kõik oli hallitanud ja niiske;

nurgas oli elektrikarp, see oli roostes; akende vahel olid puitdetailid märjad ja tumedaks

tõmmanud; veenired olid jooksnud ja seda oli näha; osad talad olid päris mädad.

80. Kohus nõustub kostjaga, et akendega seotud puudused ei ole varjatud puudused. Tavalise

vaatlusega on tuvastatav nii see, kui aken on nööriga kinnitatud (mis peaks tekitama

vähemalt kahtlus, kas akent on võimalik avada-sulgeda), kui ka aknaklaasi kahjustused.

Tunnistaja K.S. ütlustest nähtuvalt majja kolimise järel 2017.a maist novembrini

ribikardinaid ei avatud. Asjaolu, et akende vaatlemiseks oleks tulnud avada aknakatted

(rulookardinad vms) ja hageja ei soovinud seda teha, ei muuda akende seisukorda varjatud

puuduseks. Lisaks hageja esindaja selgitas, et valduse saamise järel enne ripplae plaatide

eemaldamist võeti maha akende ees olnud kardinad ja pandi asemele teised aknakatted

(ribakardinad). Seega mingil hetkel olid aknad katteta ning oli võimalik hinnata akende

ning nende kohal ja vahel oleva puitseina seisukorda.

81. Kohus nõustub, et pelgalt vaatluse teel ei saanud tuvastada, et välimistelt klaasidelt

tsemendipiiskade jälgi ei ole võimalik maha pesta, samuti ei saa hagejale ette heita, kui ta

remondi ajal kaminaruumis pikemat aega aknaid väljast ei pesnud.

Kohus leiab aga, et kasutatud elamu ostmisel ei ole aknaklaasi kahjustused, mis ei takista valguse

läbipääsemist ja/või aknast väljavaatamist, kohtu hinnangul puuduseks, mille tõttu kasutatud

elamu ei vasta keskmisele kvaliteedile. Hageja ei ole väitnud, et tsemendijälgede tõttu ei olnud

aknaklaasid ilmastikukindlad või läbipaistvad ning et seetõttu ei täitnud aknad oma otstarvet.

82. Hageja ei ole akendega seotud puudustest kostjat enne hagiavalduse esitamist teavitanud.

Kohus leiab, et isegi, kui akende puudusi lugeda varjatud puudusteks, ei ole akende

puudusest kostjale teatamata jätmine vabandatav ning VÕS § 220 lg 3 kohaselt on hageja

kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele vastavusele akendega seotu osas. Kohus

leiab, et akende puudustest pidi hageja teada saama hiljemalt 2018.jaanuaris, tegelikkuses

juba 2017.a suvel.

Tunnistaja K.S. ütluste kohaselt pesi ta aknaid seestpoolt 2017.a sügisel ja pesemiseks avas

ribikardinad. Nii aknakatete vahetamise kui akende pesemise ajal (isegi kui aknaid ei avatud) pidi

näha olema, kui aken on nööriga kinnitatud ning pidanuks tekkima küsimus sellise kinnitusviisi

põhjusest. Lisaks saab kohtu hinnangul mõistlikult eeldada, et juba 2017.a suvel püüti ruumi õhu

kuivatamiseks aknaid avada, kui 2017.a juuni algul ripplae avamisel ilmnes katuslae läbijooks ja

märgunud lagi. Akende avamisel pidi ka ilmnema, et klaasid ähvardavad välja kukkuda, nagu

tunnistaja K.S. akende olukorda kirjeldas, või et avatud aknaid ei ole enam võimalik sulgeda.

Hageja põhjenduste kohaselt kostjale pole akende puudusest enne hagiavalduse esitamist teatatud,

sest kostja korduvalt keeldus kohale tulemast. Samal ajal on hageja kostjale 21.10.2017 ja hiljem

kuni 2018.a märtsikuuni mitmel korral saatnud kirjalikult teateid muude puuduste kohta, sh teatas

kamina puudusest, mis samuti ilmnes 2017.a sügisel.

83. Lisaks kohtu hinnangul tõendid kogumis lubavad kahelda hageja väites, et akende vahetus

oli seotud nende mittevastavuse (tsemendijäljed klaasidel, aknaid ei olnud võimalik avada

Tsiviilasi nr 2-19-4

ja sulgeda, klaasid ähvardasid eest kukkuda) ilmnemisega. Tunnistaja K.S. oma ütlustes

selgitas, et 2018.a külma sissetungi piiramiseks aknaid toppides ta avastas, et aknad ei

tööta. K.S. nimel

06.09.2018 ja 19.10.2018 sõlmitud akende ostu-müügilepingutest ja tasumise tõenditest (I kd, lk

75 – 86; II kd, lk 90-93) nähtuvalt hakati aknaid vahetama 2018.a sügisel. Seega K.S. sai aknaid

toppida 2018.a esimestel kuudel. Kostja osundab, et hageja 23.07.2020 esitatud, väidetavalt

08.07.2018 kuupäevaga (s.o enne akende vahetust) tehtud fotodelt (lisad 36-1, 36-2 ja 36-3; II kd,

lk 119 - 121) on näha, et kahjustatud ripplae all on aken avatud asendis (fotod on paremini

vaadeldavad elektrooniliselt, pabertoimikus ebakvaliteetsel väljatrükil ei ole akende tumedad

konstruktsioonid tumeda seina taustal eristatavad), seega 2018.a suvel sai aknaid avada ja klaasid

ei kukkunud eest ära.

Klaaside ähvardavat eestkukkumist ilmestava näitena tõi tunnistaja S. esile, et akende eest võtmisel

pidid töömehed vaatama, et klaasid välja ei kukuks. Kui klaaside väljakukkumise oht ilmnes alles

akende vahetamise ajal, siis ei saanud see olla akende vahetamise põhjuseks.

84. Kuna kohus jätab 1001,82 euro akende vahetamise kulu osas hagi rahuldamata selle tõttu,

et tegemist ei ole varjatud puudusega ja kui akende mittevastavust lugeda varjatud

puuduseks, on hageja puudusest teatamata jätmise tõttu kaotanud õiguse sellele puudusele

tugineda, ei analüüsi kohus kostja vastuväiteid esitatud kuludokumentide seosest Xxx

kinnistuga ja kostja kui müüja vastutusest akende vahetamise kulude eest.

85. Järgnevalt kohus analüüsib hageja tulevikus tekkivate kulude hüvitamise nõuet.

Tulevikus tekkivate kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist

on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega.

Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava

tähtaja möödumist. Tulenevalt VÕS § 128 lg-st 3 hõlmab otsene varaline kahju muu hulgas kahju

tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud. Riigikohtu tsiviilkolleegium

25.10.2004 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04 (p 26) on seisukohal, et VÕS § 115 lg 1

alusel saab kohustuse täitmise (puuduse kõrvaldamine) asemel esitada kahju hüvitamise nõude.

Sellisel juhul on tegemist otsese varalise kahju hüvitamise nõudega, mille sisuks on hageja poolt

tulevikus kantavad kulutuste (VÕS § 128 lg 3) hüvitamine. Riigikohtu on 30.09.2015 lahendis

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 avaldatu kohaselt on selline kahju puudustega müügieseme

üleandmisel vähemasti üldjuhul hüvitatav ka kaitse-eesmärgist lähtudes (VÕS § 127 lg 2). VÕS §

128 lg-st 3 tulenevalt saab tulevikus kantavate kulude hüvitamise kui kahjunõude suurust tõendada

hinnapakkumistega.

86. Kohtu hinnangul on ka kinnipaakunud siibriga kamin varjatud puuduseks, mille tõttu

kinnisasi ei vasta lepingutingimustele. Hageja on esile toonud, et Eesti kliimas on keskmise

kvaliteediga elamu oluliseks osaks toimiv küttesüsteem. Tõendid ei kinnita kostja väidet,

et hageja pidi olema teadlik, et kamin on dekoratiivne ega ole mõeldud küttesüsteemi osaks.

Müügikuulutuses ei ole viidatud, et kamin on vaid dekoratiivne ruumielement, mida ei ole

võimalik sihipäraselt kasutada (s.t kaminasse tuld teha). Vastupidi - kuulutuse alajaotuses

küte ja ventilatsioon on märgitud: „keskküte, kamin“ ehk üheseltmõistetavalt on kaminat

nimetatud küttesüsteemi osana. Täiendavalt on kuulutuses kirjeldatud, et „maja esimesel

korrusel köökelutoas asub kamin; kütteks õhkvesisoojus keskküte.“ Kuulutusest ei ole

võimalik järeldada, et kamina all on selles silmas peetud Tulikivi kamin-ahju, nagu kostja

väidab.

Kohus juhib siinkohal tähelepanu sellele, et vastupidiselt kostja hilisemale positsioonile

kohtumenetluses, et kamin on dekoratiivne ega ole üldse küttesüsteemi osa, on kostja 30.11.2017

vastuses hageja ja YY kutsele kohtuda probleemi arutamiseks 1.detsembril 2017, pidanud

vajalikuks rõhutada, et elamu küttesüsteem koosneb õhk-vesi soojuspumbast (põhiküte), kahest

Tsiviilasi nr 2-19-4

(2) õhksoojuspumbast, Tulikivi ahjust ning esimese korruse soojussalvestuseta kaminast.

10.07.2019 kirjalikus vastuses hagile (I kd, lk 189 esimese lõigu algus) on kostja küttesüsteemi

komponentide loetelus Tulikivi ahju nimetanud kamin-ahjuks ning esimese korruse

soojussalvestuseta kamina välja jätnud. Eelnevast järeldub, et ka hageja ise ei pidanud algselt

kamina all silmas Tulikivi kamin-ahju, vaid ikkagi soojussalvestuseta ahju.

87. Hageja on ostnud elamu, milles on lisaks kaminale ka keskküte. Pöördsiibriga kamin on

mõeldud selleks, et sinna saaks tuld teha. Ühestki asjas esitatud tõendist, kaasa arvatud

müügikuulutus ja – leping, ei ole märget ega poolte kokkulepet, et kamin on ainult

dekoratiivne element või et see ei ole töökorras. See, et majas on ka keskküte ning kostja

ise majas elamise ajal kaminat pikemat aega ei olnud kasutanud, ei tähenda, et kamin on

dekoratiivne. Siibri suletud asendis kinni paakumine takistab kamina kütmist, sest puudub

suitsu väljatõmme, ning selline kamin ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile.

88. Kohus leiab, et hageja on kamina puudusest teatanud VÕS § 220 lg 1 kohaselt õigeaegselt.

Varjatud puudusest tuleb müüjale teatada mõistliku aja jooksul alates puuduse ilmnemisest.

Kostja on kohtueelses suhtluses hageja 20.02.2018 vastuses (I kd, lk 41-43) sisalduvat

lauseosa „kamina sihtotstarbeline kasutamine oli juba müügilepingu sõlmimise ajal

võimatu…“ ekslikult ja kontekstiväliselt tõlgendanud hageja kinnitusena, et hageja oli

siibri kinni roostetamisest ja kamina mittetöökorras olekust juba lepingu sõlmimise ajal

teadlik ning seega VÕS § 218 lg 4 kohaselt on kostja vastutus kamina puuduse eest

välistatud. Kostja on jätnud tähelepanuta eelneva lause, milles hageja kinnitab, et

müügilepingu sõlmimise ajal ei olnud talle teada, et Xxx elamus olev kamin ei ole kasutatav

ning et müüja ei nimetanud seda asjaolu Xxx kinnistul paikneva elamu omaduseks, et

sellised puudused on müügihinna sees. Kamina puuduse olemasolu müügilepingu

sõlmimise ajal on üksnes hageja tagantjärele antud hinnang. Kostja ei ole esitanud ühtegi

tõendit, millest nähtuks hageja lepingu sõlmimise aegne teadmine või teadma pidamine

kamina puudusest.

89. Kohtu hinnangul on usutav, et kamina kütmise võimatus selgus hagejale 2017.a sügisel

kütteperioodi saabumisel. Hageja sai elamu valduse 2017.a mai keskel. Suvel tavapäraselt

ei ole vajadust kaminat kütta. Hageja võis eeldada, et kamin on töökorras, ega pidanud

tegema proovikütmist.

Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt on korstna suitsulõõri pöördsiibri kinni roostetamise

tuvastanud korstnapühkija E. P. kütteperioodi eelse küttekollete korrapärase hoolduse käigus

10.10.2017 (I kd, lk 122). E. P. on trükikirjas ja digiallkirjastatult vormistanud sama akti uuesti

09.12.2017 (I kd, lk 24; tööde tegemise ja üleandmise kuupäevas on selles ilmselt ekslikult

märgitud oktoobri asemel november).

90. Kostja väide, et hageja on kamina puudusest teatanud hilinemisega alles 2018.a jaanuaris,

ei vasta tõele. Hageja on juba 21.10.2017 kostjale saadetud kirjas (I kd, lk 129-130)

puudustest teatamisel muu hulgas märkinud, et „elamu I korrusel olev kamin ei ole

sihipäraselt kasutatav, puudused on ka ahju korstnajalas.“ Korstnajalas tahmatopside

puudumisele tuginevat nõuet ei ole hageja menetluses esitanud, mistõttu kohus sellel

pikemalt ei peatu. Asjas ei ole vaidlust, et kostja on 21.10.2017 teate kätte saanud.

Seejärel on hageja ja YY 27.11.2017 kirjaga (I kd, lk 17) kutsunud kostjat 01.12.2017 kohtumisele

ning uuesti märkinud, et peavad muu hulgas puuduseks seda, et küttekolle ei ole sihipäraselt

kasutatav. Kostja esindaja vahendusel 30.11.2017 (I kd, lk 18-20) vastuses 27.11.2017 kutsele

väljendab arusaamatust, mida hageja peab silmas kamina sihipärase kasutamise võimatuse all.

Kostja 30.11.2017 vastuse järel on hageja 10.01.2018 (I kd, lk 21-22) kirjalikus teates kostjale

kamina puuduse olemust täpsustanud ja edastanud ka korstnapühkija akti.

Tsiviilasi nr 2-19-4

91. Üldarusaadavalt mõistetakse kamina sihipärase kasutamise all kamina kütmist, kaminasse

tule tegemist. Kostja väljendatud mittearusaamine sellest on kunstlik ja otsitud vastuväide.

Lisaks VÕS § 220 sätestatu kohaselt ei nõuta väljaspool oma majandus- või kutsetegevust

müügilepingu sõlminud ostjalt lepingule mittevastavuse piisavalt täpset kirjeldamist.

Kohus on seisukohal, et puudusest teatamise kohustuse täitmiseks oli piisav hageja

21.10.2017 teade, et kaminat ei ole võimalik sihipäraselt kasutada. Arvestades, et puudus

ilmnes 10.10.2017, ei saa olla vaidlust, et kostja on teatanud puudusest õigeaegselt. Kostja

vastuväiteid ja sellele järgnenud pooltevahelist kirjalikku suhtlust arvestades tuleb ka

27.11.2017 ja 10.01.2018 täiendavad teated lugeda esitatuks mõistliku aja jooksul.

92. Hageja nõuab kostjalt kamina puudusega seoses tulevikus tekkiva kahju hüvitamiseks 1000

eurot vastavalt Olliahjud OÜ 31.01.2019 hinnapakkumisele ja 06.11.2019 täpsustatud

hinnapakkumisele (I kd, lk 162; II kd, lk 52). Kohus leiab, et esitatud tõendid ei tõenda

kamina pöördsiibriga seotud puuduse kõrvaldamiseks tulevikus teha tuleva kulu näol kahju

tekkimist ega kahju suurust.

Kohus nõustub kostja vastuväidetega kamina puuduse kõrvaldamise maksumuse osas. Olliahjud

OÜ hinnapakkumises kirjeldatud tööd ja materjalikulu pöördsiibri vahetamisega ei seostu.

Korstnapühkija E. P. aktist nähtuvalt on suletud asendis kinni paakunud pöördsiiber korstna

suitsulõõris. Nii 10.10.2017 aktis, kui 09.12.2017 digiallkirjastatud aktis korstnapühkija soovitab

vea elimineerimiseks konsulteerida pottsepaga või korstnapühkijaga. 09.12.2017 aktis on

täpsemalt kirjeldatud, et vea elimineerimiseks tuleb korstnasse avaus lõhkuda, pöördsiiber

korstnalõõrist eemaldada ning avaus segu ja kividega kinni panna.

Olliahjud OÜ on aga 31.01.2019 esitanud hinnapakkumise kamina sisu vahetamiseks.

Hinnapakkumise kohaselt hõlmab see kamina lahti võtmist ja taastamist hinnaga 800 eurot,

materjali ja lammutusprahi utiliseerimist maksumusega 200 eurot. Pakkumisest ei nähtu kasutatav

materjal ega selle kogus. Korstnapühkija kirjeldatud abinõust ei järeldu sellise koguse

lammutusprahi tekkimist, mille utiliseerimise vajadus õigustaks hinnapakkumises eraldi

väljatoomist.

06.11.2019 on Olliahjud OÜ teinud täpsustatud pakkumise (II kd, lk 52), milles on tehtavaks tööks

nimetatud „kamina parandus“ ja selles hinnapakkumises arvestatakse materjalikuluks Saksa

šamott 100 tk, kvaliteetahjusegu Uninaks 4 kotti, pöördsiiber 52 eurot. Töö hinnaks on 620 eurot.

Õige on kostja osundus 04.12.2020 kohtuistungil, et täpsustatud hinnapakkumises on materjali

hind (varasema pakkumisega võrreldes) kahekordne.

100 šamottkivi kasutamine viitab kividest uue kaminasisu ehitamisele. Ükski tõend ei kinnita, et

pöördsiibri avamiseks/eemaldamiseks tuleb välja vahetada kogu kaminasisu. Korstnapühkija E. P.

aktist ei nähtu samuti seda, et suitsulõõrist eemaldamise järel pöördsiiber ei oleks uuesti kasutatav

ja tuleks osta uus.

Eeltoodu alusel kohus jätab kamina parandamise kulude summa 1000 eurot osas hageja nõude

rahuldamata.

93. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud hageja nõue kaminatoa lae, kaminatoa aknapõskede ja

katuseterrassi põranda taastamise prognoositava kulu nõue kogusummas 4613,71 eurot. Selle

nõude esitamisel hageja tugineb Konsi Ehitus OÜ 03.02.2019 hinnapakkumisele (I kd, lk 165).

Pakkumises on küll loetletud töödeks kasutatav materjal ja selle kulu (Lagi 25 m2, sisevoodrilaud

STV.12x120 kuusk; Terrass 35 m2 PHL.28x120 Lehis D5, IM.PHL.45x95 ROHELINE,

TERRASSI ALUSPOST PV3/5+CP+; aknapõsed 23,5 jm), kuid tööde ja materjali maksumus on

antud koguhinnana.

93.1. Lae materjalist nähtuvalt hõlmab kulu siseviimistluskihti. Kaminaruumi laes läbijooksu

jälgede olemasolu oli hagejale lepingust teada. Ei ole usutav, et hageja elamut ostes küll

kavandas siseviimistlust uuendada, kuid selle käigus oleks jätnud kaminaruumi lae

Tsiviilasi nr 2-19-4

värskendamata, sh näiteks asendanud nähtavalt määrdunud ripplae uuega, kõrvaldanud

laes läbijooksu jäljed ülevärvimise või puitlaudisega katmise teel. Hagiavalduse kohaselt

hageja tuvastas kaminatoa lae läbijooksu jätkumise, kui hakkas elamut endale

meelepäraseks remontima ja selle käigus eemaldas kaminatoa ripplae. See tähendab, et

hageja kavandas juba maja ostmisel ripplae eemaldamist ja lae remonti. Kohtu hinnangul

hageja seega juba elamu ostmisel arvestas lae viimistluskuludega. See tähendab, et hagis

nõutud kaminatoa lae remondikulud oleksid hagejal tekkinud asja puudusest sõltumata

ning

hagejale

nende

kulude

tekkimine

ei

ole

põhjuslikus

seoses

kostja

lepingurikkumisega.

93.2. Kohus leiab, et kuna kohtu tuvastatu põhjal hageja põhjendamatult jättis kostjale akende

puudusest teatamata, teavitamiskohustuse rikkumine ei ole vabandatav ning selle tõttu

on hageja kaotanud õiguse akendega seoses asja lepingutingimustele mittevastavusele

tugineda, siis ei ole hagejal õigust nõuda ka akende vahetamisega seotud aknapõskede ja

akende kohal seinte niiskuskahjustuste parandamise kulude hüvitamise osas.

93.3. Ostmise ajal ei olnud katusterrassil puitkatet, katus oli kaetud rullmaterjaliga ja

klinkerkividega. Hageja esitatud tõendite (telefonivestluse salvestus kostjaga) kohaselt

pidas hageja juba maja ostmisel silmas, et terrassi põrand vajab uuendamist. See

tähendab, et ka terrassi põranda rajamise kulu oleks hagejale tulevikus tekkinud

sõltumata terrassi läbijooksu kõrvaldamiseks tehtud töödest.

94. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi osaliselt ja mõistab esitatud 14 583,53 euro suurusest

põhinõudest kostjalt hageja kasuks välja 7968 eurot (6648,00 + 1320).

Hageja põhinõue jääb rahuldamata kokku 6615,53 euro (1001,82 + 1000+4613) ulatuses.

95. Viivis

Hageja taotleb kostjalt välja mõista katusterrassi parandamise kuludelt 6648 eurot enne hagi

esitamist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras perioodi eest 01.11.2018 – 31.12.2018

arvestatud ja hagiavalduse 31.12.2018 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 82,05 eurot, alates

01.01.2019 lisanduva viivise VÕS § 367 kohaselt kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks

muutunud osas summaliselt ja edasi protsendina põhivõlast VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras kuni summa täieliku tasumiseni.

Samuti hageja taotleb pärast hagi esitamist tasutud hallituse tõrjekulude summalt 1320 eurot viivist

alates 16.11.2019 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras, seejuures kostjalt välja mõista

kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivis summaliselt ja edasi protsendina

põhivõlast.

96. Põhinõude summalt 6648 eurot on alates 01.01.2019VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel

arvestatud viivis on kohtuotsuse 24.08.2021 (kaasa arvatud) tegemise seisuga täiendavalt

sissenõutavaks muutunud summas 1407,55 eurot.

Põhinõude summalt 1320 eurot on perioodil 16.11.2019 – 24.08.2021 VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määraga arvestatud ja kohtuotsuse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise

summa 187,19 eurot.

Eeltoodu alusel ja vastavalt TsMS § -le 367 kohus mõistab kostjalt lisaks põhinõudele välja

kohtuotsuse tegemisega sissenõutava viivise summa 1677,24 eurot (82,50 + 1407,55 + 187,19 ning

edasi alates 25.08.2021 kuni põhinõude täieliku tasumiseni viivise protsendina põhivõla tasumata

osalt (kohtuotsuse tegemise seisuga 7968 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras

(s.o Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele poolaasta kaupa kohaldatav

viimane intressimäär enne iga aasta 1.jaanuari ja 1. juulit, millele lisandub 8% aastas). 97.

Menetluskulude jaotus

Tsiviilasi nr 2-19-4

TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei

jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus rahuldas esitatud nõuded 54,64% ulatuses. TsMS § 163 lg 1 alusel kohus jätab

menetluskuludest 54,64% kostja kanda ja 45,36% hageja kanda.

98. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab koos kulude jaotusega kindlaks ka menetluskulude

rahalise suuruse. TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja

kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv ning asja läbivaatamise

kulud. TsMS § 143 p 1 ja 2 kohaselt on asja läbivaatamise kulud tunnistaja-, eksperdi- ja tõlgikulud

ning kohtuekspertiisiseaduse alusel hüvitatavad menetlusvälisel isikul seoses ekspertiisi

tegemisega tekkinud kulud ja dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. TsMS § 144 punkti

1 kohaselt kohtuvälised kulud on muu hulgas menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.

99. Hageja palub määrata kindlaks hageja menetluskulud summas 3845,00 eurot, millest

tõendite kogumise tasu 250,00 eurot, õigusabi teenus 2895,00 eurot ja riigilõiv 700,00 eurot.

Hageja esindaja poolt osutatava õigusteenuse tunni maksumus on vahemikus 50,00 kuni 80,00

eurot. Hageja ei ole käibemaksukohustuslane. Hageja taotleb kohustada kostjat tasuma hageja

menetluskuludelt viivist.

Hageja lepingulise esindaja kulud on tekkinud seoses järgnevate toimingute tegemisega:

Kuupäev

Tegevus

Tunnid

dets.2018

Hagi asjaolud

dets.2018

Hagi õiguslik põhjendus

jaan.2019 Hagis - tulevikus kantavate kulude hüvitamine

30.08.19

Tutvumine kostja 10.07.2019 vastusega

sept.19

Arutelu ja vastus kostja vastusele, 10-17 sept 2019

15.10.2019 eelistung

KOMPROMISSIST

21.10.19

pakkumuse koostamine

24.10.19

kostja vastus - ei pea kompromissiks - hageja küsimus

15min

28.10.19

kostja vastus - ei pea kompromissiks

15min

30.10.19

uus pakkumus ja selgitus kostjale

0,5

04.11.19

koos kliendiga Olliahjud pottsepaga kohtumine

0,5

06.11.19

Vastused kostja küsimustele, pakkumuse selgitus

03.12.19

tutvumine kostja seisukoha ja taotlustega

12.12.19

vastus kohtunõudele kostja taotluste kohta

19.01.20

vastus kohtunõudele akna arvete kohta Lisad 22 ja 23 +

eelnevalt käik Aknakoda kontorisse (osa teisest akende

ostulepingust Lisa 23 puudu)

0,5+0,5

06.05.20

kohtumine kliendiga arutelu eeloleva eelistungi asjas

0,5

11.06.20

Maakohtus eelistung 11:00-13:00

29.06.20

Kompromissi arutelu Munga büroos

(2) 1

09.07.20

kliendiga arutelu - C 09.07.20 pakutud kompromissist; kliendi

otsus - kohtumenetlus jätkub, kompromiss ei õnnestunud

Tsiviilasi nr 2-19-4

23.07.20

Maakohtu 11.06.20 määruse täitmiseks esitatud taotlus kohtule

- esitatud täiendavad asjaolud ja tõendid

3,5

24.08.20

Kostja 18.08.20 esitatud vastusega tutvumine

0,5

27.08.20

Hageja selgitused ja vastuväited Kostja 18.08.20 vastusele

3,5

Kohtumine Xxx kinnistul hageja ja tunnistajaga, ettevalmistus

kohtuistungiks

01.10.20

Kohtuistung

100.

Kostja vaidleb hageja menetluskulude nimekirjale vastu. Kostja hinnangul ei ole arvete nr

19043, 19064, 19078 alusel võimalik hinnata nende seotust tsiviilasjaga nr 2-19-4, kuivõrd

eranditult kõikidelt eelviidatud arvetelt puudub vähimgi viide tsiviilasja numbrile, milline

genereerub automaatselt arvates menetluse alustamisest e-toimiku kaudu (resp. hagiavalduse

esitamisega). Arvetest ega ka spetsifikatsioonist ei tulene, millise menetlusega seonduvalt (resp.

puudub konkreetne viide menetluse numbrile) on väidetavalt ajakulu tunnitasu alusel tekkinud.

Seega ei ole tõendatud hageja menetluskulude kandmine käesolevas tsiviilasjas vähemalt arvete

nr 19043, 19064, 19078 alusel. Seoses arvega 19078 juhib kostja tähelepanu, et kirjend 2,0 x 60

selgitusega eelistung ei kajastu spetsifikatsioonis. Eeltoodust tulenevalt asub kostja seisukohale,

et hageja lepingulise esindaja esitatud kuludokumentidega (arved nr 19043, 19064, 19078) ei ole

määratletav tsiviilasi, millega seoses kulud tekkida võisid, mistõttu ei ole võimalik neid rahaliselt

kindlaks määrata.

Kui aga asja menetlev kohus vastupidiselt eeltoodule leiab, et kõikide hageja esitatud

kuludokumentide alusel on võimalik hageja menetluskulud rahaliselt kindlaks määrata juhib kostja

tähelepanu alljärgnevale: Arvetel olevad viited õigusabiteenusele sh ka koos viitega tsiviilasja

numbrile, ei ole kostja hinnangul piisavad majandustehingu sisu kirjeldamiseks. Lisaks eeltoodule

on hageja esitatud arvetel 20069 ja 20093 ühikuna kirjendatud „tk“, milline ei korreleeru

väidetavalt osutatud õigusabiteenuse spetsiifikaga. Hageja esitatud väidetavaid menetluskulusid

kajastavad arved ei vasta ülaltoodust tulenevalt raamatupidamise seadusele. Seega ei ole nimetatud

arvete osas dokumentaalselt tõendatud kulutuste tekkimine ega ka kandmine.

Veel enam ei tulene hageja menetlusdokumentidest Bergsi Consult OÜ osutatava teenuse

ühikuhind (resp. tunnihind). Hageja esitatud arvete lõikes varieerub väidetavalt osutatud

õigusabiteenuse hind ilma igasuguste põhistusteta 50 ja 80 euro vahel, olles määratletud 50.00

eurona, 60.00 eurona ja 80.00 eurona. Puudub igasugune selgitus, millistel kaalutlustel osutatava

teenuse hind kujuneb ja varieerub.

Lisaks eeltoodule ei sisalda hageja taotlused (30.09, 03.12. ja 09.12.2020) kinnitust, et nendes

viidatud arvete alusel väidetavalt tekkinud kulud on kantud just seoses tsiviilasjaga nr 2-19-4.

Juhul, kui kohus loeb hageja 03.12.2020. a. esitatud menetluskulude nimekirjale lisatud arveid

usaldusväärselt seotuks käesoleva tsiviilasja menetlusega ning peab neid asjakohasteks

kuludokumentideks, juhib kostja tähelepanu arvetele 19043, 19064, 19078, 20062, 20069 ja

20093, millistel kajastatud toimingu/koostatud menetlusdokumentide mahtu silmas pidades ning

lähtudes asjaolust, et tegemist ei ole keerulise juriidilise vaidlusega, on hageja esindaja väidetava

töömahu suhe hageja koostatud menetlusdokumenti/-toimingusse ebaproportsionaalne ning

ilmselt põhjenduseta. Kostja seisukohalt võib mõistlikuks pidada hageja lepingulise esindaja tööd

arve nr 19043 järgi kuni kaheksa töötunni osas, summas 400.00 eurot, arve nr 19064 järgi kuni

kolme töötunni osas, arve nr 19078 järgi kuni 3,5 tunni osas, arve nr 20062 järgi kuni kolme

töötunni osas, arve nr 20069 järgi kuni 3,0 tunni osas summas 150.00 eurot (3 x 50) ja arve nr

20093 järgi kuni 4,25 tunni osas summas 212.50 (4,25 x 50) eurot

Hageja 30.09.2020 menetluskulude nimekirja punktis 1 avaldatud tõendi kogumise tasuna

nimetatu ei ole käsitletav menetluskuluna. Lisaks peab kostja vajalikuks märkida, et kuludokument

Tsiviilasi nr 2-19-4

kannab 06.12.2018 dateeringut aga hagi võeti menetlusse enam, kui pool aastat hiljem 19.06.2019

kohtumäärusega.

Kostja palub jätta hageja avaldused menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks tasutud

riigilõivu, esindaja kulude ja tõendi kogumise tasu osas täielikult rahuldamata.

101. Kohus leiab, et hageja menetluskuludest on kohtukulud põhjendatud ja vajalikud täies

ulatuses summas 950,00 eurot:

- Tõendi kogumise kulu (mükoloogiline uuring) 250,00 eurot; -

Riigilõiv 700,00 eurot.

Kohus leiab, et tegemist on põhjendatud ja vajalike menetluskuludega. Menetlusosalise

kohtukuludeks on riigilõiv ning asja läbivaatamise kulud. Asja läbivaatamise kulu on

dokumentaalse tõendi saamise kulud. Kumbki pool peab tõesti hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Hageja esitas selleks 14.12.2017

koostatud eksperthinnangu 3444/1217. Sellega seotud kulu on käsitatav dokumentaalse tõendi

hankimise kuluna. Eeltoodu alusel leiab kohus, et kostja poolt märgitud asja läbivaatamise kulud

summas 250,00 eurot on täies ulatuses põhjendatud ja vajalik kulu.

Riigilõiv on samuti põhjendatud ja vajalik kulu, mille kostja vastu ei vaidle.

102.

Hageja taotleb lepingulise esindaja kulude hüvitamist 50,75 tunni eest summas 2895,00

eurot. TsMS § 175 lg 1 näeb ette, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust

kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise

esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

Riigikohus on 06.05.2015 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-4-15 märkinud, et kohus teeb

kaalutlusotsuse lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse kohta, hinnates eelkõige

õigusabile kulunud aega ja keerukust. Kolleegium on varasemas praktikas rõhutanud, et

menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel TsMS § 175

lg 1 alusel tuleb arvestada mh ka kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja

mahukusega.

103.

Kohus leiab, et asja sisu, mahtu ja õiguslikku keerukust, asjas esitatud kirjalike avalduste

ja seisukohtade ning tõendite sisu ja mahtu arvestades, on hageja lepingulise esindaja ajakulu

põhjendatud ja vajalik täies ulatuses.

Kostja väide, et arvete nr 19043, 19064, 19078 alusel ei ole võimalik hinnata nende seotust

tsiviilasjaga nr 2-19-4, on asjakohatu. Hageja esindaja esitatud spetsifikatsioonis on välja toodud

õigusabi osutamisel tehtud toimingud ja tegevused ja nende ajakulu. Spetsifikatsioonis märgitud

tegevustel, mille juures ei ole viidatud tsiviilasja numbrile, on ajaliselt tuvastatav menetluslik

väljund kohtule selles tsiviilasjas menetlusdokumentide ja tõendite esitamise näol. Kohtul ei ole

kahtlust, et kõik menetluskulude nimekirjas märgitud tegevused on seotud käesoleva tsiviilasjaga.

Menetluskulude suuruse kindlaksmääramisel ei oma tähtsust kostja väide, et hageja esindaja arved

ei vasta raamatupidamise seadusele ning seetõttu ei ole dokumentaalselt tõendatud kulutuste

tekkimine ja kandmine. Hüvitatavate õigusabikulude kindlaksmääramiseks ei pea menetlusosaline

olema kulusid eelnevalt tasunud, piisab, et menetlusosalisel on tekkinud kulu kandmise kohustus.

Kostja ei saa eeldada, et hagejale osutatakse õigusabi tasuta. Kui ka esitatud arved ei vasta

raamatupidamisseaduse nõuetele, ei tee see esindaja ajakulu olematuks. Kohus ei nõustu kostja

väitega,

et

hageja

esindaja

väidetava

töömahu

suhe

hageja

koostatud

menetlusdokumenti/toimingusse on ebaproportsionaalne ning ilmselt põhjenduseta.

104.

Hageja esindaja tunnitasu varieerub 50 - 80 euroni, käibemaksu ei lisandu. Kostja märgib,

et hageja ei ole selgitanud, millistel kaalutlustel osutatava teenuse hind kujuneb ja varieerub.

Samas ei ole kostja vastu vaielnud hageja esindaja tunnitasu suurustele. Õigusabi osutamisel

erinevate toimingute eest erineva tunnitasu nõudmine-maksmine on hageja ja tema esindaja

vahelise kokkuleppe küsimus. Kohus hindab üksnes seda, kas tasu suurus on kooskõlas

Tsiviilasi nr 2-19-4

kohtupraktikaga ja vastab esindaja kutseoskustele, asja keerukusele ja tehtud toimingutele.

Kohtupraktikas on tunnustatud lepingulise esindaja tunnitasu suurusena ka 140 eurot + käibemaks.

Hageja esindaja tunnitasumäär vahemikus 50 - 80 eurot on äärmiselt mõistlik.

105.

Eeltoodu alusel kohus määrab hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks

selles asjas kokku 3845,00 eurot, millest 250,00 eurot tõendi kogumise tasu, 2895,00 eurot

lepingulise esindaja kulu ning 700,00 eurot riigilõiv.

106.

Vastavalt hagi rahuldamise ulatusele määratud menetluskulud jaotusele jääb hageja

menetluskuludest kostja kanda 54,64%, mis on 2100,91 eurot ja hageja enda kanda 45,36%, see

on 1744,09 eurot.

107.

Kostja menetluskulud. Kostja palub määrata kindlaks kostja menetluskulud summas

4914,00 eurot, mis koosnevad lepingulise esindaja kulust.

Kostja esindaja poolt osutatava õigusteenuse tunni maksumus on 90,00 eurot, millele lisandub

käibemaks. Kostja ei ole käibemaksukohustuslane. Hageja taotleb kohustada hagejat tasuma kostja

menetluskuludelt ka viivist.

Kostja lepingulise esindaja ajakulu 45,5 tundi on tekkinud seoses õigusabi osutamisel tehtud

järgnevate toimingutega:

Arve

kuupäev

Tegevus

Tunnid

30.06.2019

19.06.2019 kohtumäärusega tutvumine, 27.06.2019

kliendikohtumine, hagimaterjalidega tutvumine ning analüüs

4,5

11.07.2019

Kostja vastuse koostamine ja koos lisadega kohtule esitamine

10,5

30.08.2019

Kostja täiendavate vastuväidete kujundamine

3,5

31.10.2019

Hageja 17.09.2019 menetlusdokumendiga tutvumine ja kostja

seisukohtade/vastuväidete kujundamine, eelistungi ettevalmistamine

ja esindus Pärnu Maakohtu 15.10.2019 eelistungil ning hagejaga

kompromissiläbirääkimiste pidamine

02.12.2020

Hageja 15.11.2019 menetlusdokumendiga tutvumine, muudetud

asjaolude ja seisukohtade tuvastamine, analüüs ja kostja 02.12.2019

seisukohtade ja taotluste koostamine ja kohtule edastamine

31.01.2020

Hageja 13.12.2019 menetlusdokumendiga tutvumine, võrdlev

analüüs kostja 02.12.2019 menetlusdokumendiga ja kostja

seisukohtade kujundamine

2,5

09.12.2020

Ettevalmistus 04.12.2020. a. kohtuistungiks, esindus Pärnu

Maakohtu kohtuistungil, taotluse kostja menetluskulude rahaliseks

kindlaksmääramiseks koostamine ning kostja seisukoha koostamine

hageja menetluskulude nimekirja ja taotluse osas

6,5

108.

Hageja osaliselt kostja menetluskulude nimekirjaga ei nõustu. Hageja hinnangul on kostja

menetluskulude nimekirjale lisatud arvel nr 99-19 kajastatud tegevused kostja esindaja poolt

valdavalt enne kohtumenetlust läbitud (CC esindaja koostatud vastused enne hagi esitamist on

lisatud hagiavaldusele), mis tähendab, et kostja esindaja oli hagi alusdokumentide sisust teadlik ja

igati tuttav juba enne kohtumenetluse algust, mille tõttu ei ole põhjendatud hagi

alusdokumentidega tutvumiseks ja analüüsimiseks kostja esindaja arvel nr 99-19 kajastatud tööaeg

kohtumenetluse kulude koosseisus, millise osa palub hageja kohtul kindlaks määrata ja kostja

kohtumenetluse kulude koosseisu mitte arvata. Hageja on seisukohal, et käesoleva

kohtumenetlusega kaasnevad kulud on tingitud ennekõike kostja tegevusest/tegevusetusest, mida

kostja oleks saanud ära hoida, kui kostja oleks ise või oma esindaja kaudu kohtumenetlusele

eelneval ajal hageja kutsetele reageerinud ja asja lahendamise ettepanekutele vastanud. Hageja

Tsiviilasi nr 2-19-4

jääb selle juurde ja palub kohtul kõik kostja menetluskulude nimekirjas näidatud kulud jätta kostja

enda kanda.

109.

Kohus leiab, et asja sisu, mahtu ja õiguslikku keerukust, asjas esitatud kirjalike avalduste

ja seisukohtade ning tõendite sisu ja mahtu arvestades, on kostja lepingulise esindaja ajakulu

suuremas osas põhjendatud ja vajalik.

Kohus leiab, et põhjendatud ei ole kuluks, mille hüvitamist teiselt menetlusosaliselt kostja võiks

nõuda, kostja esindaja 30.08.2019 ajakulu 3,5 tundi kostja täiendavate seisukohtade

kujundamiseks. Täiendavate vastuväidete kujundamise vajadus jääb arusaamatuks, arvestades, et

11.07.2019 oli kostja esitanud kohtule põhjaliku vastuse ning kuni 30.augustini 2019 ei olnud

hageja kohtule midagi täiendavalt esitanud, millel kostjal olnuks vaja reageerida. Sama esindaja

oli kostja nimel suhelnud hagejaga seoses kinnisasja müügilepingule mittevastavusega ka enne

kohtumenetlust, mistõttu oli esindajale kogu probleemistik üldplaanis teada ning kõik kostja

vastuväited oli võimalik kujundada ja kohtule esitada 11.07.2019. Lisaks ei ole väidetavalt

30.08.2019 kujundatud täiendavaid vastuväiteid kohtule esitatud.

110.

Hageja väide, et kostja esindaja arvel nr 99-19 kajastatud tegevused on kostja esindaja poolt

valdavalt enne kohtumenetlust läbitud, ei anna alust lepingulise esindaja kulu vähendada. Arve

kohaselt on esindaja tegevuste hulgas 19.06.2019 kohtumäärusega tutvumine, 27.06.2019

kliendikohtumine, hagimaterjalidega tutvumine ning analüüs. Tegemist on esindaja poolt

kohtuasjas esindamiseks ja kostja menetlusliku positsiooni kujundamiseks vajalike toimingutega.

See, et esindaja on olnud ka kohtueelselt asjaga seotud, ei tähenda, et esindaja ei peaks põhjalikult

tutvuma vastaspoole poolt kohtule esitatud dokumentide ja hagiavalduses esitatud asjaolude ja

põhjendustega. Kohus leiab, et arvel nr 99-19 märgitud toimingute ajakulu 4,5 tundi on

põhjendatud ja vajalik.

111.

Kostja esindaja tunnitasu 90,00 eurot + käibemaks on kooskõlas kohtupraktikas

tunnustatud lepingulise esindaja tunnitasuga, samuti selle asja mahu ja keerukusega.

Eeltoodu alusel kohus määrab kostja põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks selles asjas

kokku lepingulise esindaja kulud 42 tunni eest 4536,00 eurot (sealhulgas 20% käibemaks summas

756 eurot). Kostja on TsMS § 174 lg 10 kohaselt kinnitanud, et ei ole käibemaksukohustuslane

ega saa ka muul põhjusel käibemaksu tagasi arvestada. Seega tuleb menetluskulude suuruse

määramisel arvestada kostja lepingulise esindaja kulusid koos käibemaksuga.

112.

Vastavalt hagi rahuldamise ulatusele ja menetluskulude jaotusele jääb kostja

menetluskuludest hageja kanda 45,36%, mis on 2057,53 eurot. Ülejäänud osas, s.o 2478,47 eurot

ehk 54,64%, jääb kostja enda kanda.

113.

Eeltoodust tulenevalt kostja peab hagejale hüvitama 2100,91 eurot ning hageja kostjale

2057,53 eurot. VÕS § 197 lg 1 alusel on nõuded tasaarvestatavad. Tasaarvestuse tulemusel

vastavalt VÕS § 197 lg-le 2 menetluskulude hüvitamise nõuded kattuvas osas lõpevad, sh kostja

menetluskulude hüvitamise nõue hageja vastu lõpeb täies ulatuses. Seega kohtuotsuse jõustumisel

ei teki hagejal kohustust kostjale menetluskuludelt viivist maksta. Kostjalt tuleb hageja kasuks

menetluskulude katteks välja mõista tasaarvestatud menetluskulude nõuete saldo 43,38 eurot.

114.

Hageja taotlusel kohus TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib otsuses, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb kostjal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)

Tsiviilasi nr 2-19-4

Heli Käpp kohtunik