2-16-15968/82 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Ande Tänav

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

9. juuni 2021. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-15968

Tsiviilasi

Osaühingu Total Services hagi osaühingu Weiss, X ja

osaühingu Uulu Mõis vastu kahju hüvitamiseks ja

viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud otsus

Pärnu Maakohtu 24. novembri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu Total Services apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

262 025,40 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) Osaühing Total Services (registrikood

10931449), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helmeri

Indela

Kostja

(vastustaja)

osaühing

Weiss

(registrikood

10052736)

Kostja (vastustaja) osaühing Uulu Mõis (registrikood

10313496)

Kostja (vastustaja) X (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostjate ühine lepinguline esindaja Kalle Oja

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 24. novembri 2020. a otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse menetluskulu Osaühingu Total Services kanda. Mõista

Osaühingult Total Services osaühingu Weiss kasuks välja menetluskulude hüvitis

533,33 eurot, osaühingu Uulu Mõis kasuks välja 533,33 eurot ning X kasuks välja

640 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

2 (10)

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse

ulatusest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti

esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing Total Services (hageja) esitas 23. oktoobril 2016 Pärnu Maakohtule osaühingu

Weiss (kostja I), osaühingu Uulu Mõis (kostja II) ja X (kostja III) vastu hagi kahjuhüvitise ja

viivise saamiseks. Hageja suurendas 16. oktoobril 2017 nõuet ning palus enda kasuks välja

mõista põhivõla 231 282,59 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 12 240,40 eurot ning alates

17. oktoobrist 2017 kuni põhivõla tasumiseni viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1

sätestatud määras. Hageja esitas nõude solidaarselt kostjate I ja III vastu või alternatiivselt

solidaarselt kostjate II ja III vastu.

1.2. Hagi ja selle täienduste kohaselt ostis hageja 15. septembril 2007 6000 maarjakase istikut,

mille ta istutas Vetsi kinnistule asukohaga Leina küla, Tahkuranna vald, Pärnumaa. Hageja ja

OÜ Prado sõlmisid 20. veebruaril 2009 maarendilepingu (edaspidi maarendileping), mille

alusel andis OÜ Prado Vetsi kinnistu hagejale rendile. Kostja I omandas 2. jaanuaril 2013

täitemenetluse käigus Vetsi kinnistu, mistõttu läks maarendileping üle kinnistu uuele omanikule

ehk kostjale I.

1.3. Hageja sai 24. oktoobril 2013 teada, et maarjakaskede istandus on hävitatud. Samal

päeval esitas ta Lääne Politseiprefektuurile kuriteoteate ja seejärel Riigiprokuratuurile kaebuse.

Riigiprokuratuur teavitas hagejat 22. jaanuari 2014. a kirjaga, et maarjakaskede hävitamise

uurimiseks alustati kriminaalmenetlus. Menetlus lõpetati 13. juulil 2016. a määrusega

kuriteokoosseisu puudumise tõttu põhjusel, et kriminaalmenetluses ei leidnud tuvastamist teo

toimepanija subjektiivne süüteokoosseis. Samas kuriteo objektiivne koosseis leidis tuvastamist.

Viidatud määrusest nähtuvalt olid kostja I ja tema seaduslik esindaja kostja III teadlikud

asjaolust, et Vetsi kinnistu oli koormatud maarendilepinguga hageja kasuks, 2013. a sügisel

võttis kostja I kostja III juhtimisel suuremad kased üles ja ülejäänud kased künti maasse, aia

võtsid malevlased maha ning kostja II juhatuse liige kostja III andis Y-le ülesande künda Vetsi

kinnistul asuvad kased maasse, mida Y ka tegi.

1.4. Hageja tellis temale tekitatud varalise kahju suuruse hindamiseks Maaülikooli

dendroloogia dotsent IS-lt eksperthinnangu, mille kohaselt Vetsi kinnistul asuva

maarjakasekultuuri puurinde kulumeetodil arvutatud hetkeväärtus 2014. a-l on 7985,58 eurot,

puhasnüüdisväärtus 45 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on 148 446,3 eurot

ning puhasnüüdisväärtus 30 aasta pikkuse raieringi ning 3% intressimäära korral on

231 282,59 eurot.

1.5. Seega on kostjad põhjustanud hagejale kahju kokku 231 282,59 euro euro suuruses

summas, millest 7985,58 eurot on otsene varaline kahju ning 223 297,10 eurot saamata jäänud

tulu.

Kostja vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata.

2.1. Hageja nõuded on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 ja § 150 lg 1 järgi

aegunud. Hageja pidi kaskede üleskündmisest teada saama hiljemalt 2013. a augustis.

3 (10)

2.2. Hagi tuleb jätta kostjate II ja III vastu läbi vaatamata tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 423 lg 2 alusel. Kõik tegevused Vetsi kinnistul on alates 2013. a jaanuarist toimunud

kostja I korraldusel. Hageja ei ole toonud välja kostjate II ja III vastutuseks vajalikku

õigusvastast tegu.

2.3. Kostjad I ja III ei saa vastutada solidaarselt, kuna samaaegselt ei saa solidaarvõlgnikud

vastutada erinevatel õiguslikel alustel, s.o lepingulisel ja lepinguvälisel alusel.

2.4. Kostjad ei olnud süüdi kahju tekitamises, kuivõrd kostjate tahe ja tegevus ei olnud

suunatud kahju tekitamisele. Kostjate huviks või eesmärgiks ei olnud kaskede hävitamine või

enda kasuks pööramine, kostjad soovisid sööti ja hoolitsuseta jäetud põllu üles harida, eeldades,

et kinnistut ei koorma rendilepingud, kuna need on lõppenud kinnistusraamatu kande

kustutamisega.

2.5. Hagi on esitatud vale isiku vastu. Rendilepingu kohta märke kustutamisega

kinnistusraamatust puudus hagejal alus eeldada, et rendileping jääb kehtima. VÕS § 358

kohaselt lähevad rendilepingu lõppemisel rendileandjale üle renditud kinnistu päraldised, sh

kasvavad puud. Rendilepingu normistik ei näe ette üürileandja kohustust hüvitada rentnikule

saamata jäänud tulu. Hageja oleks pidanud oma kahjunõuded esitama Vetsi kinnistu endise

omaniku ehk OÜ Prado vastu (VÕS § 323 lg 2).

2.6. Rendileping on näilik ning sõlmitud vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega, kuna

sõlmiti eesmärgiga takistada Vetsi kinnistu müüki. Hageja majandusaasta aruannetest nähtuvalt

ei olnud hagejal aastatel 2009–2011 rendi- või üürikulusid. Seega ei ole rendileandja ega ka

rentnik reaalselt tehingut teinud ega täitnud. Lisaks on heade kommetega vastuolus ja tühine

rendilepingu p 6.3, mille kohaselt peab rendilepingu erakorralisel ülesütlemisel rendileandja

hüvitama rentnikule tema poolt puude võimalikust realiseerimisest tulevikus saadava tulu.

2.7. Kahju ulatus on ülepaisutatud ning tõendamata. Rendilepingu sisuks ei ole vara säilimise

tagamine. Kui kostja I oleks rentniku vara hävitanud, siis ei oleks see rendilepingu rikkumine.

2.8. Hageja ei ole tõendanud Vetsi kinnistule tehtud kulu. Hageja ei ole tõendanud, kas ja

millises koguses on ta kaski istutanud ning kui palju nende eest maksnud. Lisaks ei ole eluliselt

usutav, et hageja soetas istikud 2 aastat enne maa kasutusõiguse saamist. Hageja ei ole

juhindunud kahju arvestamisel VÕS §-s 132 sätestatust.

2.9. Kostjatelt kahju hüvitamise nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja esitas

nõude eesmärgiga saada väidetavat puhtmajanduslikku tulu ilma tööta. Hageja ei ole esile

toonud, et ta on kaseistandust hooldanud. Kui kohus hagi rahuldab, taotlevad kostjad VÕS §-

de 139 ja 140 alusel kahjuhüvitise vähendamist.

Menetluse edasine käik

3. Maakohus jättis 18. juuni 2018. a otsusega hagi rahuldamata.

4. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 18. märtsi 2019. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis

asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on asja

lahendades rikkunud oluliselt menetlusnorme, kuna kohus on rajanud otsuse tõenditele, mida

pooled ei ole kohtule esitanud ja mille kohta ei ole pooled saanud oma seisukohti avaldada.

5. Asja menetlus jätkus maakohtus eelmenetluse staadiumist. Asja arutati 29. septembri 2020

kohtuistungil.

Maakohtu otsus

6. Maakohus jättis 24. novembri 2020. a otsusega hagi rahuldamata.

6.1. Maakohus leidis, et pooled ei vaidle selle üle, et:

4 (10)

• kostja I omandas 2. jaanuaril 2013 täitemenetluse käigus toimunud enampakkumisel

OÜ-le Prado kuulunud Vetsi kinnistu;

• Vetsi kinnistu registriosa III jakku esimesele järjekohale oli 26. septembril 2011 sisse

kantud märkus OÜ-ga Total Services 20. veebruaril 2009 sõlmitud rendilepingu kohta

tähtajaga 20. veebruar 2039. Märkus kustutati kohtutäituri 20. detsembri 2012 avalduse

alusel 2. jaanuaril 2013; ning

• kinnistul kasvasid kased, mis hiljemalt 24.oktoobriks 2013 olid kostja(te) poolt maasse

küntud.

6.2. Hageja ostis 15. septembri 2007 ostu-müügilepingu kohaselt 6000 maarjakase taime

hinnaga 30 000 krooni.

6.3. Maarendileping vastab VÕS § 340 sätestatud põllumajandusliku rendilepingu

tunnustele. Maa kasutusotstarve on maatulundusmaa ning rendilepingu eesmärk oli võimaldada

rentnikul kasvatada maal puid ning saada tulu ehk vilja nende realiseerimisest.

6.4. Maarendileping ei lõppenud kinnistusraamatust märkuse kustutamisega. Kostjal I oli

õigus rendileping üles öelda täitemenetluse seadustiku (TMS) § 161 järgi VÕS § 323 ettenähtud

tingimustel ja korras. Nii rendilepingu kui ka põllumajandusliku rendilepingu puhul kehtib

ülesütlemisele VÕS § 341 ja § 325 lg 1 järgi kohustuslik kirjalikku taasesitamist võimaldav

vorminõue. Seega ei saanud kostja I vaidlusalust maarendilepingut suuliselt kehtivalt üles

öelda.

6.5. Hageja nõuded ei ole aegunud. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja sai või pidi saama

istanduse hävitamisest teada 2013. a suvel. Kostjad ei ole ümber lükanud tunnistaja Q ütlusi, et

ta avastas kaskede hävitamise 2013. a oktoobri lõpus ja teatas sellest hagejale. Ka hageja

kinnitas, et sai istanduse kadumisest teada Q-lt.

6.6. Asjas on esitatud vastuolulisi väiteid hageja ja Vetsi kinnistu eelmiste omanike

õigussuhete kohta ning kinnisasja kasutamise kokkulepete vormi kohta. Konkreetseid

asjaolusid ja sündmuste kronoloogiat arvestades on kahtlus, et maarendileping on näiline ja

võib olla vormistatud selles märgitud kuupäevast hiljem. Lepingu hilisema vormistamise

võimalikkusele viitab see, et kuigi õigus nõuda märkuse kandmist kinnistusraamatusse sisaldus

maarendilepingus, on märkus rendilepingu olemasolu kohta kinnistusraamatusse kantud alles

8. septembri 2011 kinnistamisavalduse alusel, s.o ligi 2 aastat ja 7 kuud pärast rendilepingu

sõlmimist. Selleks ajaks oli OÜ Prado (rendileandja) olnud 5 kuud hageja (rentniku)

ainuosanik. Seega oli rendilepingu sõlmimisel tegemist seotud osapoolte vahelise tehinguga,

mida hageja majandusaasta aruanded ei kajasta.

6.7. Hageja ja OÜ Prado soovisid seotud osapooltena maarendilepingu vormistamise ja selle

kohta kinnistusraamatusse märke kandmisega luua õigusnäivust. Lepingupooltel ei olnud

tegelikku soovi saavutada maarendilepingu õiguslikke tagajärgi või rendilepingut täita.

Maarendilepingu täitmise kohta andmeid ei ole. Kostjad on äriregistri väljatrükkidega

tõendanud, et kaseistanduse rajamise aegne Vetsi kinnistu omanik Q oli nii äriliselt kui isiklikult

seotud Total Services OÜ ja OÜ Prado juhatuse liikme W-ga. W hageja seadusliku esindajana

pidi juba 2009. a-l aru saama, et Q-l on rahalised raskused ning on võimalus, et Vetsi kinnistu

koos sellel asuvate hageja kaskedega, võõrandatakse täitemenetluses. On enam kui tõenäoline,

et Q võla katteks OÜ-le Prado kuuluvale kinnistule seatud hüpoteekide realiseerimise oht oli

hagejale teada juba 2011. a septembris.

6.8. Kuna maarendileping on allkirjastatud käsikirjaliselt, ei ole võimalik tuvastada sellele

sõlmimise tegelikku aega. Lepingu tagantjärele vormistamise kahtluste põhjendatust toetab

lepingu p-s 6.3. rendilepingu erakorralise ülesütlemise puhuks rendileandja ulatusliku

hüvitamiskohustuse sätestamine, mis ei ole sellistes rendilepingutes tavapärane. Seetõttu on

maarendileping vormistatud ja selle kohta märkus kinnistusraamatusse kantud selleks, et

5 (10)

takistada Vetsi kinnistu müüki või müümise korral tagada võimalus nõuda uuelt omanikult

kahjutasu.

6.9. Hageja omandiõigust kinnisasja oluliseks osaks olevatele puudele ei saanud tekkida

9. veebruari 2009 müügilepingu sättega, et puud ja aed on hageja omandis. Hageja ei olnud

müügilepingu pooleks. Lisaks sõlmiti rendileping temaga pärast kinnisasja omandiõiguse

üleminekut OÜ-le Prado. Täiendavalt ei ole maarendilepingus varasemat rendisuhet nimetatud.

Samuti on maarendilepingus märgitud rendihind kaks korda kõrgem Q väidetud rendihinnast

ning kuupäeva järgi on kirjalik leping vormistatud vahetult pärast OÜ Prado omanikuna

kinnistusraamatusse kandmist. Sellest saab järeldada, et väidetavat suulist rendilepingut OÜ

Prado kinnistu omandamisel üle ei võtnud. Seega isegi juhul, kui suuline rendileping Q-ga oli,

lõppes see kinnistu võõrandamisel.

6.10. Lisaks ei saa kinnisasi ja sellel kasvavad puud olla erinevate isikute omandis. Istikute

2007. a-l Vetsi kinnistule istutamisega muutusid kased kinnistu oluliseks osaks. Kui OÜ Prado

omandas Q-lt kinnistu ja OÜ Total Halduse sõlmis OÜ-ga Prado Vetsi kinnistu kasutamiseks

maarendilepingu, ei muutunud kaskede õiguslik seisund – need olid ja jäid maatüki oluliseks

osaks. Asjaolu, et rendilepinguga anti rentnikule õigus saada maast vilja, sh tulevikus

rendilepingu tähtaja jooksul raieküpseks saavaid puid raiuda, ei tähenda, et kaseistanduse puud

kuulusid hagejale. Kased kuulusid maarendilepingus märgitud kinnistu omanikule OÜ-le

Prado. Seega ei kahjustanud kostjad kaskede hävitamisega hageja vara. Kuna suulisest

rendilepingust tulenevad rendileandja kohustused OÜ-le Prado üle ei läinud, saanuks hageja

kaseistanduse rajamise kulutusi ja selle tõttu kinnistu väärtuse suurenemise eest hüvitist nõuda

Qlt.

6.11. Eeltoodust tulenevalt jättis kohus hagi kostja I vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamiseks rahuldamata. Tühine maarendileping ei saanud kinnistu võõrandamisel uuele

omanikule üle minna, mistõttu ei tekkinud kostjal I tühisest rendilepingust rendileandja

kohustusi. Seega ei saanud kostja I rendilepingut rikkuda ega selle põhjusliku tagajärjena

hagejale kahju tekitada.

6.12. Hagi tuleks jätta rahuldamata ka juhul, kui rendileping oleks kehtiv ja kinnisasjal

kasvavad puud kuulunuks rentnikule, mitte kinnisasja omanikule. Esiteks, müügileping ei

tõenda, et tegemist oli just maarjakase istikutega. Mingeid andmeid selle kohta, et Z tegeles

seemnest maarjakase istikute kasvatamise ja müümisega ning et tal olid sellekohased

teadmised, ei ole kohtule esitatud. Ka ekspert IS lähtus eksperthinnangus eeldusest, et kultuuri

rajamisel

on

kasutatud

1–2

aastaseid

paljasjuurseid

maarjakase

seemnetaimi.

Eksperthinnangust ei nähtu, mille alusel IS selle kindlaks tegi. Teiseks, hageja ei ole tõendanud,

et tehtud ettevalmistuste tõttu oleks tal olnud reaalne võimalus teenida hagis nõutav summa.

Üksnes IS teoreetiline arvutus seda ei tõenda. IS eksperthinnang ei tõenda ka seda, kui palju oli

kaseistanduses maarjakaski. Ka hageja esitatud fotode põhjal ei ole võimalik kindlaks teha, kus

ja millisel kinnistul fotod on tehtud. Kolmandaks, IS ja AA on küll võrdväärsed asjatundjad,

kuid veenvam on AA arvamus, et tuleviku kasumi kindlaksmääramine ei ole maarjakase puhul

võimalik, sest maarjakask on kapriisne, tema väärtus selgub alles puu mahavõtmise järel ning

ka asjatundliku hooldamise korral on istikute hävimise võimalus ilmastiku ja metsloomade

kahjustuste tõttu suur. Seega on kaheldav, kas 2011. a Google Streetview fotodel kujutatud

väikesed puud võisid kahe aastaga kasvada nii kõrgeks nagu IS tehtud fotodelt näha võib ja

millelt objekti asukohta ei ole võimalik tuvastada. AA ekspertarvamuse kohaselt viitab puude

kiire kasv pigem sellele, et tegemist ei ole maarjakaskedega. Samuti on kostjate esitatud Maa-

ameti 2011. a ortofoto Vetsi kinnistu kohta ja Google Streetview 2011. a juuli tänavavaate

põhjal tehtud kahe foto põhjal raske hinnata istikute keskmiseks säilivuseks IS nimetatud 80%.

IS ei andnud eksperthinnangus ega tunnistajana ülekuulamisel selget kinnitust, kui paljudel

puudel ta maarjakase tunnuseid tuvastas. Seega viiks kahju hüvitamise nõude rahuldamine

6 (10)

hageja rikastumiseni kostja(te) arvel olukorras, kus rendilepingu kehtivuse ja reaalse täitmise

korral ei oleks sellise tulu saamine olnud reaalne.

6.13. Kased olid kinnisasja olulised osad ja kuulusid kinnisasja omanikule. Ka rendilepingu

tähtaja möödumisega lõppemisel ei oleks hagejal VÕS § 360 lg-te 1 ja 2 kohaselt olnud õigust

eraldamata jäänud viljadele, sh veel raiumata puudele. Hagejal oleks olnud õigus nõuda üksnes

vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Hageja ei ole tõendanud maarjakase istandusele

kulude tegemist. Mh ei tõenda istikute müügileping selles märgitud summa tasumist. Hagejal

raamatupidamiskohustuslasena pidid kulude kohta olema kuludokumendid. Hagejal ei ole

viimase 7–8 aasta jooksul majandustegevust olnud, mistõttu ei ole ta kandnud maarjakase

istanduse hooldamisega seoses kulu.

6.14. 9. veebruari 2009

müügilepingus

on

märgitud,

et

Vetsi

kinnistu

asub

maaparandussüsteemi kaitsealal. Maaparandussüsteemi alal paiknevat

kinnistut on

maaparandusseaduse (MaaParS) § 47 lg 6 kohaselt keelatud kasutada viisil, mis kahjustab

drenaaži. Puujuured võivad drenaaži kahjustada ning tulnuks varem või hiljem MaaParS § 4

lg 3 alusel kõrvaldada. W on olnud OÜ Halinga Maaparandus juhatuse liige, mistõttu tal pidid

olema teadmised maaparandusest ja sellega kaasnevatest kinnistu kitsendustest. Hageja pidi

seega teadma, et maaparandussüsteemi piiranguvööndis ei saa puid kasvatada ning hageja ei

saanud seega eeldada, et kased saavad kasvada raieküpseks.

6.15. Kohus jättis hagi rahuldamata ka kostjate II ja III vastu. Kostja II vastu esitatud nõue

tugineb üksnes kriminaalmenetluses tunnistajana üle kuulatud Y ütlustele, et tema kündis

Männametsa kinnistul kasekasvanduse maasse kostja II direktori kostja III ülesandel. Hageja ei

ole tõendanud, et kostja III andis korralduse kaskede hävitamiseks kostja II esindajana. Samuti

ei ole tõendatud Y süü kaskede hävitamises, mille eest võiks kostja II vastutada VÕS § 1054

alusel. Kuna rendileping on tühine, kostja I ei pidanud lepingut üles ütlema ja kased kuulusid

kinnistu omanikule, siis ei saanud kostjad II ega III hageja omandit õigusvastaselt rikkuda.

Tõendatud ei ole, et kased künti maasse eesmärgiga hageja vara hävitada ja hagejale kahju

tekitada. Kuna kohus ei rahuldanud kahju hüvitamise nõudeid ühegi kostja suhtes, siis ei ole

hagejal õigust nõuda kostjatelt ka viivist.

Poolte seisukohad

Apellatsioonkaebus

7. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega hagi rahuldada.

7.1. Maakohus on tõendeid ebaõigesti hinnates ja TsÜS § 89 lg-t 1 ebaõigesti kohaldades

leidnud, et maarendileping on näilik tehing. Kohus jättis tähelepanuta hageja esitatud asjaolud

ja tõendid. Kohus ei ole seisukohtade kujundamisel lähtunud tõenditest, kehtivast õigusest ning

Riigikohtu praktikast. Kohus on jätnud tähelepanuta, et tehingu tühisusele saavad tugineda

ainult lepingu sõlminud pooled. Maarendilepingu pooled on hageja ja OÜ Prado.

7.2. Asjakohatu on kohtu väide, et maarendilepingu olemasolu ei ole tõendatud. Kohtule on

esitatud maarendilepingu koopia, mis tõendab lepingu sõlmimist ja lepingu sõlmimise

kuupäeva, s.o 20. veebruar 2009. Tõendeid, mis lubaksid väita rendilepingu näilikkust, ei ole

esitatud.

7.3. Ebaõiged on kohtu järeldused, et rendilepingut ei ole täidetud ning rendilepinguga ei ole

soovitud saavutada rendilepinguga kaasnevaid tagajärgi. Asjas ei ole vaidlust, et maarjakaskede

istandus oli Vetsi kinnistule rajatud. Maarjakaskede olemasolu kinnitavad nii tunnistajate

ütlused, kostjad kui ka ekspert IS. Samuti leidis kohus, et hageja ostis 6000 maarjakase taime

hinnaga 30 000 krooni. Hageja esitas maksekorraldused, mis kinnitavad rendimaksete tegemist.

Samuti on Q tunnistajana kinnitanud, et hageja on Q-le renti maksnud. Kaseistanduse rajamise

ja hooldamise korraldamist tõendavad Z ja Q ütlused. Asjakohatu on kohtu väide, et

7 (10)

kaseistanduse hooldamist võis korraldada OÜ Prado. Maarendilepingu alusel tegi kaseistanduse

hooldustöid hageja. Vastupidine on tõendamata.

7.4. Asjas ei ole esitatud vastuolulisi väiteid hageja ja Vetsi kinnistu eelmiste omanike

õigussuhete ning kinnisasja kasutamise kokkulepete vormi kohta. Q andis ütlusi rendilepingu

kohta, mis sõlmiti enam kui 10 aastat tagasi, mistõttu ei pruukinud tunnistaja mäletada tehingu

täpseid asjaolusid. Samas ei ole praeguses vaidluses tähtsust 2007. a rendilepingu sõlmimise

ega täitmise asjaoludel, kuivõrd hageja tugineb nõude alusena sellele, et kostja I on rikkunud

20. veebruari 2009 maarendilepingut.

7.5. Kohus leidis ebaõigesti, et 9. veebruari 2009 lepingust ei nähtu, et sama müügilepinguga

läksid uuele omanikule OÜ-le Prado üle Q ja Total Halduse OÜ rendilepingust tulenevad

rendileandja kohustused. Vastupidi kohtu arusaamale, on notar samas müügilepingus kindlaks

teinud, et Q-l ja Total Halduse OÜ-l oli kokkulepe Vetsi kinnistu kasutamise kohta. Lisaks on

samas müügilepingus täpsustatud, et maarjakase istikud ja aed on Total Halduse OÜ omand.

Mh läksid 2007. a rendilepingust tulenevad õigused ja kohustused OÜ-le Prado üle VÕS § 291

lg 1 alusel. Peale selle ei tõenda 2007. a rendilepingu üleminek või mitte üleminek OÜ-le Prado

maarendilepingu näilikkust.

7.6. Asjaolu, et OÜ Prado kirjalikus rendilepingus näidatud rendihind on kaks korda kõrgem

Q väidetud rendihinnast ei tõenda maarendilepingu näilikkust. Hageja ja OÜ Prado võisid

rendilepingu sõlmimisel kokku leppida uutes tingimustes.

7.7. Väär on kohtu seisukoht, et 9. veebruari 2009 müügilepinguga muutusid puud kinnisasja

oluliseks osaks. Kaskede istandus on hageja omand, mis tekkis hagejale 15. septembri 2007

kaskede ostu-müügilepinguga. 2007. a rendilepingus säilitati hageja omandiõigus kaskedele.

Ka 9. veebruari 2009 müügilepingu p-s 1.10.8 fikseeriti asjaolu, et maarjakaskede istandus on

Total Halduse OÜ omand. 2007. a rendileping läks OÜ-le Prado üle VÕS § 291 lg 1 ja § 341

alusel. Samuti kinnitavad Q ütlused, et maarjakased on hageja omand. Lisaks ei ole

maarjakaskede istandus TsÜS § 54 lg 1 tähenduses mets. Metsaseaduse § 3 lg 3 kohaselt ei

loeta metsamaaks puu- ja põõsasistandike maad. Hageja ei nõustu kohtuga, et kased muutusid

kinnistu oluliseks osaks, kuna kriminaalmenetluse lõpetamise määruses ei ole 2007. a

rendilepingut nimetatud. Varasem Q-ga sõlmitud rendileping ei omanud kuriteoteate esitamisel

tähtsust, sest siis kehtis maarendileping. Samas ei tõenda maarjakaskede omandiõigus

maarendilepingu näilikkust.

7.8. Kohus ei arvestanud, et isegi kui kased olid kinnisasja olulised osad, sätestab rendilepingu

p 6.3 rendileandja hüvitamise kohustuse.

7.9. Oletuslikud ja tõendamata on kohtu järeldused, et W ja Q tegutsesid kooskõlastatult

eesmärgiga luua õigusnäivus rendilepingu olemasolust ja sellega vältida Vetsi kinnistu

sundmüüki või müügi korral säilitada kontroll selle kasutamise üle. Asjaolu, et hageja

seaduslikul esindajal W-l ja Q-l on olnud varasemalt ühised majanduslikud huvid, ei tõenda, et

maarendileping on näilik.

7.10. Kohtu väide, et hageja majandusaasta aruannetest ei nähtu rendilepingu olemasolu, on

asjakohatu. Lisaks on ebaõige kohtu seisukoht, et tõenditest ei nähtu, et hageja oleks

rendilepinguga seoses tegevusi teinud või kulusid kandnud. Tunnistaja Z selgitas kohtule,

kuidas ta hooldas maarjakaskede istandust, millega seonduvad kulud on hageja Z-le hüvitanud.

Ühtlasi andis Q kohtule ütlusi, et ta sai hagejalt Vetsi kinnistu rentimise eest renti. Asjakohatu

on kohtu seisukoht, et hagejal 2011. a-l majandustegevust ei ole olnud. Hageja

majandustegevuseks oli alates 2007. a sügisest maarjakaskede istanduse pidamine ajani, mil

kostjad istanduse hävitasid. Lisaks ei mõjuta hageja majandustegevuse olemasolu või

puudumine maarendilepingu näilikkust.

8 (10)

7.11. Hageja selgitas, et 9. veebruari 2009 müügilepingu p-s 1.10.7 viidatakse 2007. a

rendilepingule, mitte maarendilepingule.

7.12. Asjaolu, et hageja nõudis enam kui aasta enne Vetsi kinnistu täitemenetluses

võõrandamist üürimärke kinnistusraamatusse kandmist, ei tõenda, et rendileping oli

vormistatud hiljem kui 20. veebruaril 2009. Rentnik ei pea põhjendama, millal ja miks ta soovib

üürimärke kinnistusraamatusse sissekandmist. Hageja ei teadnud ega pidanudki üürimärke

kinnistusraamatusse kandmise ajal teadma, et Vetsi kinnistule seatud hüpoteeki hakatakse enam

kui aasta pärast täitemenetluses realiseerima. Samuti ei tõenda see rendilepingu näilikkust.

7.13. Isegi, kui maarendileping oleks sõlmitud selles märgitust, s.o 20. veebruarist 2009,

hiljem, ei mõjutaks see rendilepingu näilikkust. Maarendileping pidi olema sõlmitud üürimärke

kinnistusraamatusse sissekandmise hetkeks ehk hiljemalt 26. septembril 2011 ehk vähemalt

7 kuud enne täitmisteate kohtutäiturile esitamist. Riigikohus on lahendis nr 2-15-11465

selgitanud, et dokumendi allkirjastamine sellele märgitust erineval kuupäeval ei tähenda seda,

et dokument oleks võltsitud. Seega ei oma dokumendi allkirjastamise aeg mistahes tähtsust ega

kinnita dokumendi võltsitust.

7.14. Asjaolu, et hageja võttis osa Vetsi kinnistu enampakkumisest ei tõenda maarendilepingu

näilikkust. Pakkumise esitamine täitemenetluses ei ole keelatud.

7.15. Alusetu on kohtu järeldus, et maarendilepingu p-s 6.3 sätestatud rendileandja

hüvitamiskohustus sama lepingu erakorraliseks ülesütlemise korral on tavapäratu, mistõttu

toetab see lepingu tagantjärele vormistamise kahtlust. Maarendilepingu p-s 6.3 sätestatud

rendileandja hüvitamiskohustus on mõistlik, sest see kaitseb rentniku majanduslikku huvi

rendilepingu ennetähtaegse lõppemise korral olukorras, kus maarjakaskede istandus saab

raieküpseks alles ca 30 aasta pärast.

7.16. Kohus järeldas ekslikult, et ka kehtiva rendilepingu korral tuleb jätta hagi rahuldamata.

Kohus leidis ebaõigesti, et hageja saamata jäänud tulu ei ole tõendatud. IS arvutas välja

maarjakaskede puhasnüüdisväärtuse 30 aastase raieringi korral. Eksperdi hinnangul oleks Vetsi

kinnistul asunud maarjakaskede väärtus olnud 231 282,59 eurot. Kostjad ei ole esitanud ühtegi

tõendit, mis kinnitaks, et hagejal ei oleks võimalik sellist tulu teenida. Kohus arvestas

põhjendamatult AA subjektiivse seisukohaga ning jättis tähelepanuta ISa ekspertarvamuse.

Erinevalt IS-st ei ole AA maarjakaskede ekspert ning ta ei käinud maarjakaskedega Vetsi

kinnistul tutvumas. Ekspert IS kinnitas, et tegemist on maarjakaskedega, ta arvestas puude

seisukorda ning arvutas välja maarjakaskede väärtuse, kui need oleksid raieküpseks saanud.

Samuti leidis IS, et enamikel puudel esinesid maarjakase tunnused. Google Streetview fotode

ja Maa-Ameti ortofotode järgi ei saa objektiivselt hinnata, kas Vetsi kinnistul kasvasid

maarjakased või tavalised kased ega maarjakaskede säilivust. Kuna kohtul maarjakaskede

kasvatamise, tunnuste jms kohta eriteadmised puuduvad, puudub kohtul alus eksperdi

seisukohas kahelda. Asjaolu, et eksperthinnangule ei olnud fotosid lisatud, ei tähenda, et hageja

esitatud fotod ei oleks tehtud Vetsi kinnistul. Fotode failiandmetest nähtuvalt on fotod tehtud

samal ajal, mil ekspert Vetsi kinnistul inspekteeris.

7.17. Kohtu väide, et puujuured võivad drenaaži kahjustada ning tulnuks varem või hiljem

MaaParS § 4 lg 3 alusel kõrvaldada, on oletuslik. Kostjad ei tõendanud, et Vetsi kinnistul

asunud maarjakase istandus oleks drenaaži kahjustanud. Lisaks on oletuslik kohtu väide, et

maaparandussüsteemi piiranguvööndis ei saa puid kasvatada ning hageja ei saanud seega

eeldada, et kased saavad kasvada raieküpseks. Ekspert IS on hinnanud Vetsi kinnistu

maarjakase istanduse olukorda ning leidnud, et maarjakased olid hästi hooldatud. Lisaks ei ole

kostjad tõendanud, et hagejal oleks MaaParS § 51 lg 1 kohane Põllumajandusameti eelnev

kooskõlastus puudunud.

7.18. Kohus on jätnud alusetult rahuldamata kahju hüvitamise nõude kostjate II ja III vastu.

Kostja III oli teadlik rendilepingu olemasolust ning selle tingimustest. Kostja III andis kostja II

9 (10)

töötajale korralduse maarjakased maasse künda, st hageja vara hävitada. Seda Y ka tegi,

mistõttu on ebaõige väita, et Y süü kaskede hävitamisel ei ole tõendatud. Kostja II vastutab

TsÜS § 132 lg 1 alusel nii Y kui ka kostja III käitumise eest nagu enda käitumise eest. Kostja

III tegutses eesmärgiga hageja vara hävitada ning apellandile kahju tekitada.

7.19. Kuna kohus jättis põhinõuded alusetult rahuldamata, siis on ka viivisenõuded jäetud

alusetult rahuldamata ning menetluskulu on vääralt jäetud hageja kanda.

8. Kostjad vaidlesid kaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Maakohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud. Kostjad paluvad menetluskulu jätta hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

10. Hageja nõuab kostjatelt kahju hüvitamist, mis on tekitatud hagejale maarjakaseistanduse

hävitamisega. Maakohus on jätnud hagi rahuldamata peamiselt põhjusel, et rendileping, mille

alusel hageja väidetavalt kasutas maad, kuhu maarjakased olid istutatud, on näilik ja seega

tühine. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda selles

küsimuses maakohtust erinevale seisukohale. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu

põhjendustega.

11. TsÜS § 89 lg 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu

tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest

pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha

tahavad.

Ringkonnakohus

märgib

vastuseks

apellatsioonkaebusele,

et

asjaolu,

et

lepingudokumendist ei nähtu poolte kokkulepet selle kohta, et tegemist on näiliku tehinguga,

ei välista seda, et tehing oli näilik. Kuivõrd näiliku tehingu olemus seisnebki selles, et pooled

soovivad luua õigusnäivust, ei sõlmi nad tehingu näilikkusele suunatud kokkulepet üldjuhul

samas lepingudokumendis. Kokkulepe tehingu näilikkuse kohta on üldjuhul varjatud ning seda

saab tuvastada sellele kaudselt viitavate asjaolude kaudu. Seetõttu ei saa asjaolu, et leping oli

sõlmitud kirjalikult ning selles sisaldusid lepingutingimused, mis on omased rendilepingule,

kuidagi välistada lepingu näilikkust.

12. Praegusel juhul ongi maakohus kõiki asjaolusid tervikuna hinnates jõudnud järeldusele, et

rendileping oli näilik. Rendilepingu näilikkusele viitab asjaolu, et hageja juhatuse liige oli

vahetult enne ja ka pärast väidetava rendilepingu sõlmimist ka rendileandja OÜ Prado juhatuse

liige. Samuti sai OÜ Prado pärast rendilepingu sõlmimist hageja (ainu)osanikuks. Samas ei

kajasta hageja majandusaasta aruanded rendilepingut seotud isikutega tehtud tehingute juures.

Ka ei nähtu majandusaasta aruandest üldse rendilepingu sõlmimist ja sellest tulenevate

kohustuste täitmist. Hageja 2009. a majandusaasta aruande kohaselt oli tema üüri- ja rendikulu

kokku 44 krooni, 2010. a majandusaasta aruande kohaselt 0 krooni, 2011. a ja 2012. a

majandusaasta aruandes kululiigina üüri- ja rendikulu enam üldse välja ei toodud. Olukorras,

kus hageja väitel tema majandustegevus seisnes peamiselt kaseistanduse majandamises, on

kummastav, et see majandusaasta aruannetes üldse ei kajastu. See tõendab, et rendilepingut

tegelikult ei täidetud, mis viitab selle näilikkusele. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest

nähtuks, et rendilepingut tegelikult täideti.

13. Rendilepingu näilikkusele viitab ka asjaolu, et märkus rendilepingu olemasolu kohta kanti

kinnistusraamatusse enam kui kaks aastat pärast lepingu väidetavat sõlmimist, kui seisis ees

kinnisasja võõrandamine täitemenetluses. Õige on küll hageja väide, et ainuüksi asjaolu, et

leping on allkirjastatud sellel märgitud kuupäevast erineval ajal, ei tähenda selle näilikkust.

Kuid koostoimes asjaoluga, et lepingupooled tegelikult lepingut ei täitnud, võib nõustuda

maakohtu järeldusega, et rendileping oli sõlmitud õigusnäivuse tekitamiseks, et säilitada

kontroll Vetsi kinnistu üle ka pärast selle müüki täitemenetluses.

10 (10)

14. Hageja väited selle kohta, et rendileping oli sõlmitud juba 2007. a-l kinnistu tolleaegse

omaniku Q-ga, on vastuolulised. Ühelt poolt ütleb hageja, et tugineb üksnes OÜ-ga Prado

sõlmitud rendilepingule. Teisalt viitab ta aga sellele, et Q-ga sõlmitud rendileping läks

kinnisasja võõrandamisel OÜ-le Prado üle. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole ka varasema

rendilepingu sõlmimine tõendatud. Ainus tõend selle kohta on Q tunnistajana antud ütlused.

Maakohus on õigesti tuvastanud, et Q on hageja juhatuse liikme W-ga seotud isik, mis viitab

sellele, et tema ütlused ei pruugi olla usaldusväärsed. Ringkonnakohus leiab, et kuivõrd asjas

ei ole esitatud ühtegi teist tõendit, mis kinnitaks, et rendilepingut ka tegelikult täideti, ei ole Q

ütlused rendilepingu sõlmimise kohta selle tõendamiseks piisavad.

15. Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et kostjad ei saa rendilepingu näilikkusele tugineda,

kuna nad ei ole seda sõlminud. Hageja nõue tugineb mh sellele, et rendileping on kostjale I üle

läinud. Seega on hageja enda väitel kostja I lepingupool. Seega puudutab lepingu kehtivus

ilmselgelt kostja I õigusi, mistõttu saab ta tugineda ka sellele, et leping on tühine.

16. Kuna rendileping on näilik ja tühine, siis ei saanud see ka Vetsi kinnistu müügil kostjale I

üle minna. Seetõttu ei saa olla hagejal lepingu rikkumisest tulenevat kahju hüvitamise nõuet

kostja I vastu.

17. Ringkonnakohus leiab, et hagejal ei saa hagis esitatud asjaoludel olla kostjate vastu ka

deliktilist kahju hüvitamise nõuet. Seda eelkõige seetõttu, et puud, mille hävitamisega hagejal

väidetavalt kahju tekkis, ei saanud olla hageja omandis. Kasvavad puud on TsÜS § 54 lg 1 ja

§ 53 lg 2 järgi kinnisasja oluline osa, mille omand ei saa kuuluda kinnisasja omanikust erinevale

isikule. Tegemist ei ole dispositiivse sättega, millest hageja ja Q või OÜ Prado oleks saanud

lepinguga kõrvale kalduda. Seega muutusid puud alates sellest hetkest, kui need kinnistule

istutati kinnistu osaks ning nende omandiõigus kuulus kinnisasja omanikule, puude hävitamise

ajal seega kostjale I. Järelikult sai puude hävimine kahjustada üksnes kostja I omandit. Hagejal

saanuks õigus olla kinnistult tulevikus eraldatavatele puudele üksnes kinnistu omanikuga

sõlmitud võlaõigusliku lepingu alusel. Nagu ringkonnakohus eelnevalt aga leidis, siis sellist

kehtivat lepingut hagejal ei olnud.

18. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonimenetluse kulud hageja

kanda.

Kostjate

menetluskulude

nimekirja

kohaselt

on

kostjate

menetluskuluks

ringkonnakohtus 1706,66 eurot. Esindaja ajakulu oli 16 tundi ja tunnitasu määr 100 eurot,

millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohus leiab, et esindaja ajakulu on arvestades asja sisu

ja mahtu TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Esindaja tunnitasu määr ei ületa

keskmist professionaalse lepingulise esindaja tunnitasu määra. Kostjad on välja toonud, et nad

kasutavad ühist esindajat ja paluvad jaotada menetluskulu nende vahel võrdselt. Kostjad I ja II

paluvad

menetluskulude

hüvitamist

ilma

käibemaksuta.

Kostja

III

ei

ole

käibemaksukohustuslane ja palub menetluskulud hüvitada koos käibemaksuga. Seega tuleb

hagejalt nii kostja I kui ka kostja II kasuks välja mõista menetluskulu hüvitis 533,33 eurot ning

kostja III kasuks 640 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Villem Lapimaa

Ande Tänav