2-20-8072/37 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise aeg ja koht

7. juuni 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-8072

Tsiviilasi

Vaino Vankovi ja Evely Babenko avaldus Marieth Jelisejeva

vastu 24.04.2020. a notariaalaktis nr X sõlmitud eriomandi

jagamise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning

kinnistusraamatus registriosa nr X kustutamiseks

Vaidlustatud kohtulahendid

Tartu Maakohtu 14. aprilli 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Evely Babenko määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

Avaldaja

II/määruskaebuse

esitaja:

Evely

Babenko,

ik XXXXXXXXXXX, esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn

Avaldaja I: Vaino Vankov, ik XXXXXXXXXXX

Puudutatud isikud:

I Marieth Jelisejeva, ik XXXXXXXXXXX

II Ave Jelisejeva, ik XXXXXXXXXXX

III Laine Ikonen, ik XXXXXXXXXXX

IV Vladimir Jelisejev, ik XXXXXXXXXXX

V Silvi Babenko, ik XXXXXXXXXXX

VI Mulgi vald, Polli küla, X korteriühistu, rk 80294599

Kaasatud isikud:

I Mulgi vald (Mulgi Vallavalitsuse kaudu), rk 77000453

II Valga notar Katri Kutsar

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 14. aprilli 2021. a määrus muutmata ja määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse

kättetoimetamisest.

ASJAOLUD

1. Vaino Vankov (avaldaja I) ja Evely Babenko (avaldaja II) esitasid 2. juunil 2020 Tartu

Maakohtule avalduse Marieth Jelisejeva (puudutatud isik I) vastu 24. aprilli 2020. a

notariaalaktis nr X sõlmitud eriomandi jagamise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks,

puudutatud isiku kaasaaitamiskohustuse tuvastamiseks või tema nõusoleku asendamiseks

kohtuotsusega, et kustutada õigusvastase kandena avatud registriosa nr X kinnistusregistrist.

Avaldajad palusid jätta kõik menetluskulud M. Jelisejeva kanda.

Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajatele X asuval kinnistul korteriomandid nr X (V. Vankov)

ja nr X (E. Babenko). Kinnistu valitsemiseks on moodustatud korterühistu X.

M. Jelisejeva esitas 24. aprillil 2020 notariaalselt tõestatud korteriomandi jagamise avalduse,

korteriomandi kinkelepingu, asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse nr X, milles otsustas

jagada korteriomandi nr X ning avada registriosa uue eriomandi eseme asukohaga X,

katastritunnus X, sihtotstarve elamumaa (100%), pindala 7303 m². Eriomandi eseme nr X

andmeid muudeti ning moodustati eriomandi esemed nr X ja nr X järgmistelt:

-

eriomandi ese nr X, üldpind 14,1 m², mõttelise osa suurus 141/2505;

-

eriomandi ese nr X, üldpind 45,2 m², mõttelise osa suurus 452/2505.

Eriomandi eseme jagamise aluseks märgiti notariaalaktis teise korruse plaan, mille koostajaks

oli diplomeeritud ehitusinsener Virgo Veri. Sama notariaalaktiga sõlmis M. Jelisejeva

kinkelepingu, mille kohaselt on eriomandi eseme nr X kingisaajaks tema õde Ave Jelisejeva

(puudutatud isik II).

M. Jelisejeva esitas 11. mail 2020 Mulgi vallale avalduse taotlusega kooskõlastada

korteriomandi jagamine. Mulgi vald väljastas 14. mail 2020 kooskõlastusdokumendi. 18. mail

2020 tehtud kinnistusraamatu kande kohaselt on korter nr X omanikuks märgitud M. Jelisejeva,

korter nr X omanikuks A. Jelisejeva.

Avaldajad märkisid, et aadressil X asuval kinnistul saavad eriomandi esemeteks olla üksnes

eluruumid. Seega peavad mõlemad korterid, mis tekkisid ühe korteri jagamise teel, vastama

eluruumidele esitatavatele nõuetele. Majandus- ja taristuministri 27.08.2018 a. määruse

„Eluruumile esitatavad nõuded” §-st 5 lähtuvalt peab eluruum olema varustatud tualetiga või

selle puudumisel peab olema tagatud tualeti kasutamise võimalus samas hoones või hoone

teenindamiseks määratud maa-alal. Jagamise teel tekitatud uues korteris nr X üldpinnaga

14,1m² ei ole vett ega kanalisatsiooni, puudub tualett.

M. Jelisejeva eksitas kohaliku omavalituse ametnikke, taotledes endise olukorra taastamist X

elamus. X hoone on loodud 6 korteriga elamuks. M. Jelisejeva ei ole esitanud dokumente, mis

tõendaksid, et elamus oleks kunagi olnud 7 korterit. M. Jelisejeva rikkus asjaõiguslepingu

sõlmimisel seadust (KrtS § 4 lg 1) ning esitles ebaseaduslikult keldriruumi enda eriomandi

esemena. A. Jelisejevale kuuluv X jagatud eriomandi ese ei vasta tegelikkuses majandus- ja

taristuministri määruses kehtestatud nõuetele. X hoone dokumentatsioon pole ette näinud kahe

väljapääsuga korterit nr X. M. Jelisejeva jagatava korteriomandi trepikojapoolsesse kandvasse

seina on teadmata ajal loodud ebaseaduslik ava, millega on loodud eluruumi näiline vastavus

majandus- ja taristuministri määruse § 3 lg-ga 1, s.o teistest eluruumidest eraldi sissepääs ukse

kaudu. Tegelikkuses pole ava kasutusel väljapääsuna korterist ning on korterisiseselt seinaga

suletud.

Korteriomandi- ja korteriühistu seadus näeb ette uue eriomandi loomisel korteriomanike

kokkuleppe nõude. Kinnistamisavaldusele andmete muutmiseks on vajalik lisada kinnisasja

kaasomanike nõusolekud. Käesoleval juhul puudus eriomandi loomisel (suurendamisel)

kaasomanike kokkulepe.

2. A. Jelisejeva (puudutatud isik II) leidis, et avaldus tuleks jätta rahuldamata. Vaidlusalune

kortermaja oli ehitusjärgselt seitsme korteriga elamu. Nimetatud faktist on A. Jelisejeva teadlik

seetõttu, et tema ema elas aastatel 1968-1971 korteris nr X ja kasutas koos korterikaaslasega

keldrikorrusel olnud WC-d, pesukööki ja muid abiruume. X jagatud eriomandi ese vastab

tegelikkuses kehtestatud nõuetele. KrtS § 9 lg 1 ütleb selgelt, et asjassepuutuvate

korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust,

samuti luua uue korteriomandi. Endise korteriomandi nr X jagamisel olid asjassepuutuvateks

korteriomanikeks M. Jelisejeva ja A. Jelisejeva, mitte kõik X korteriomanikud. Alusetu on

väide, et asjaõigusleping on vastuolus hea usu põhimõttega ja kahjustab kaasomanike huve.

3. L. Ikonen (puudutatud isik III) avaldas, et kortermaja oli ehitusjärgselt seitsme korteriga

elamu. Kuna korteri nr X omanik M. Jelisejeva otsustas talle kuuluva korteriomandi ära jagada

ning taastada/ennistada elamus kunagise olukorra, siis on korter nr X omanikul täielik õigus

keldrikorrusel asuv WC ja pesuruumid rekonstrueerida ning need uuesti kasutusse võtta.

Aastaid tagasi hõivas S. Babenko omavoliliselt keldrikorrusel ühiskasutuses olnud nn

abiruumid kui ka rulliruumi ja piirab sellega oluliselt teiste korteriomanike seadustest ja

põhikirjast tulenevaid õigusi.

4. V. Jelisejev (puudutatud isik IV) ei nõustunud avaldate seisukohaga, et jagamine on

toimunud õigusvastaselt ja kanne on ebaõige.

5. S. Babenkov (puudutatud isik V) avaldas, et X elamu keldriruumide kasutuskorra osas pole

korteriomanike vahel sõlmitud notariaalset kokkulepet.

6. M. Jelisejeva (puudutatud isik I) avaldas, et korteriomanikuna oli tal täielik õigus oma

omandit jagada ja jagatud omandit kinkida oma äranägemise järgi. Ta ei ole väitnud, et

keldrikorruse ruum kuuluks tema eriomandi hulka, keldrikorruse ruumid kuuluvad kõigi

korteriomanike kaasomandisse. Antud olukorda on võimalik muuta ja korteriomanikel ongi

plaanis endised pesuruumid (s.h ühiskasutusse kuulunud WC ja pesuköök) renoveerida ja

taaskasutusse võtta. Kuna korterid nr X ja X ehitati kokku ja/või ühendati aastatel 1971-1972

(täpne aeg teadmata), siis ei olegi kuskil seda kajastatud, et kortereid oli algselt 7. 24.04.2020. a

notariaalaktis nr X sõlmitud eriomandi jagamise asjaõigusleping ei ole tühine, kuna ei ole

rikutud seadusest tulenevaid nõudeid ja loodud eriomand vastab igati seaduses kehtestatud

nõuetele.

7. Mulgi vald Mulgi Vallavalitsuse kaudu avaldas, et hoonejaotusplaani kooskõlastamisel on

arvestatud kõikide asjaoludega ning kooskõlastamine on olnud seaduspärane.

8. Notar K. Kutsar avaldas, et vaidlusalune tehing pole tühine. Notaril puudus alus keelduda

tehingu tõestamisest, kuna tema arusaamise kohaselt ei esinenud ühtegi alust, mis

tõestamisseaduse § 4 kohaselt oleks keelanud tehingu tõestamise.

MAAKOHTU MÄÄRUS

9. Tartu Maakohus jättis 14. aprilli 2021. a määrusega rahuldamata avaldajate avalduse

24. aprilli 2020. a notariaalaktis nr X sõlmitud eriomandi jagamise asjaõiguslepingu tühisuse

tuvastamiseks ning sellest tulenevalt kinnistusraamatus õigusvastaselt ebaõige kandena avatud

registriosa nr X kustutamiseks.

Maakohus leidis, et faktilisi asjaolusid silmas pidades tuleb analüüsida, kas vaidlusaluse

lepingu puhul võib olla tegemist tühise tehinguga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87

tähenduses. Muud TsÜS-s tehingu tühisust sätestavatest paragrahvidest käesoleval juhul

rakendamisele ei kuulu. TsÜS § 87 järgi on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing

tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul,

kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Käesolevalt on vaidlusalune säte,

mida tuleb hinnata, KrtS § 9 lg 1 ning selles sätestatud kohustus saada asjassepuutuvatelt

korteriomanikelt kokkulepe eriomandi koosseisu muutmiseks või uue korteriomandi loomiseks.

Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja

jagamise kohta sätestatut KrtS-s sätestatud erisustega. AÕS § 54 lg 1 sätestab, et kinnisasju

võib ühendada üheks kinnisasjaks või ühte kinnisasja jagada mitmeks kinnisasjaks ainult

omaniku soovil. KrtS § 9 lg-st 1 ei tulene otsest keeldu tehingu sõlmimiseks ja keelu

rikkumisele rakenduvaid tagajärgi. KrtS-s ei ole tagajärjena ka sätestatud, et vastava

korteriomanike kokkuleppe puudumisel oleks tehing tühine. Käesolevalt ei rakendu avaldajate

viidatud KrtS § 3 lg 2, kuivõrd seda kohaldatakse juhul, kui kinnisasi on kaasomandis ning

kaasomanikud soovivad luua kaasomandi asemel korteriomandid, misjuhul on selleks vajalik

kõigi kaasomanike kokkulepe. Seega on KrtS § 9 lg 1 alusel juba korteriomanditeks jaotatud

kinnisasjal võimalik luua uus korteriomand üksnes asjassepuutuvate korteriomanike

kokkuleppel. Käesolevas menetluses on võimalik asuda seisukohale, et vaatamata asjaolule, et

ehitisregistris ja muudes kohtule avaldajate poolt esitatud tõendites on X elamu kajastatud 6-

korterilise elamuna, ei ole see asjaolu takistuseks, mis piiraks korteriomaniku õigusi enda

eriomandit KrtS § 9 lg 1 tähenduses jagada ning luua uus korteriomand, kui vastav on

ruumikorralduslikult võimalik. Maakohus oli seisukohal, et korteriomandi jagamise

ruumikorralduslikud eeldused on käesoleval juhul täidetud – mh on olemas endisest ajast uks,

mis viib tulevasse kööktuppa ning kinnistusosakonnale ja kohtule esitatud plaani järgi on

võimalik kinni ehitada ka seinas olev avaus, mis ühendab jagatud kortereid nr X ja nr X.

Kohtu hinnangul ei ole avaldaja osundatud viited võimalikele määruste nõuete (tuleohutus,

pääste-, eluruumile esitatavad nõuded jne) rikkumistele takistuseks, mis annaksid alust

nimetada vaidlusalust tehingut korteriomandi jagamisel seaduses sätestatud nõuetega vastuolus

olevaks ning tühiseks TsÜS § 87 tähenduses. Majandus- ja taristuministri määruse nr 85

rakendussäte § 6 kohaselt võib enne 07.02.1999 püstitatud hoones asuvat eluruumi, mis ei

vasta määruse nr 85 §-des 2–5 sätestatud nõuetele, kasutada eluruumina, kuid hoone olulise

rekonstrueerimise korral tuleb eluruum viia vastavusse määruses sätestatud nõuetega. Seega

enne 07.02.1999 püstitatud X korterelamus ei esine sisulisi takistusi M. Jelisejeva

korteriomandi jagamiseks – mh on sellel eraldi sissepääs, võimalus tarbida vett ja kasutada

tualetti kõrvalkorteris. Lisaks ei ole enne eelnimetatud kuupäeva püstitatud X korterelamule

määruse nr 85 nõuded kohustuslikud seni, kuni toimub korterelamu oluline rekonstrueerimine.

Argument, et kõik korteriomanikud peavad olema kaasatud korteriomandi eriomandi

jagamisele seonduvalt asjaoluga, et muutus häälte arvus mõjutab omakorda korteriomanike (s.o

ühistuliikmete) õigusi ja kohustusi oma omandi kasutamisel ja käsutamisel, ei saa olla KrtS § 9

lg 1 tõlgendades kohaldatav. Vastasel juhul ei nimetaks säte selgelt asjassepuutuvaid

korteriomanikke, vaid regulatsioon peaks selgelt ette nägema kõigi korteriomanike nõusoleku

vajaduse. Samas ei võta uue korteriomandi loomine seniselt korteriomanikult tema hääleõigust

ära. Seadusandja on ette näinud olukorrad, mil kõigi korteriomanike kokkulepe on vajalik (nt

KrtS § 38 lg 1).

Maakohus leidis, et M. Jelisejeva ja A. Jelisejeva vahel 24. aprillil 2020 notariaalselt sõlmitud

tehing, s.o korteriomandi jagamise avaldus, korteriomandi kinkeleping ning asjaõigusleping ei

ole tühine ning avalduses sisalduvad nõuded jäävad seega rahuldamata. Vaidlusalusel

korteriomandi jagamisel puudus vajadus kõigi korteriomanike kokkuleppe järele.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud

avaldajate kanda. Menetluskuluks on tasutud riigilõiv.

MÄÄRUSKAEBUS

10. Evely Babenko (avaldaja II) esitas 28. aprillil 2021 maakohtu määruse peale

määruskaebuse, milles palus tühistada Tartu Maakohtu 14. aprilli 2021. a määruse terves

ulatuses ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldus ning tuvastada Valga notari Katri

Kutsari poolt 24. aprillil 2020 tõestatud notariaalakti tühisus ning asendada määrusega

puudutatud isiku M. Jelisejeva nõusolek kustutada ebaõige kandena avatud kinnistusraamatu

registriosa nr X. Kõik menetluskulud nii maakohtus kui ringkonnakohtus palus avaldaja II jätta

puudutatud isik I kanda.

Avaldaja II leidis, et maakohus on tehingu võimalikku tühisust hinnates põhjendamatult

lähtunud üksnes TsÜS §-st 87 ning jätnud kõrvale TsÜS § 89. Selgitamiskohustust täites oleks

maakohus pidanud avaldajatele selgitama, et kui nad soovivad tõendada tehingu näilisust, siis

tuleb neil esitada täiendavad tõendid, mis tõendavad vaidlusaluse lepingu poolte soovi

saavutada häälteenamus korteriühistus. Avaldajad on maakohtule selgitanud, et vaidlusaluse

lepingu tegelik eesmärk on lisahääle saamine korteriühistus. Seda on vaidlusaluse lepingu

pooled ka ise kohtus ärakuulamisel kinnitanud. Avaldaja II hinnangul on antud juhul tegemist

ilmselgelt näiliku tehinguga. Vaidlusaluse notariaalse lepingu pooled ei soovi tegelikult

imepisikese (14,1 m²) ilma vee, kanalisatsiooni ja tualetita korteri tekitamist, vaid soovivad

eriomandi eseme jagamise lepinguga saada korteriühistus juurde ühe lisahääle, et seal siis oma

soovid nö läbi suruda. Lisaks leidis avaldaja II, et tegemist on hea usu põhimõtte vastase

tsiviilõiguste teostamisega.

11. M. Jelisejeva (puudutatud isik I) leidis, et määruskaebus on põhjendamatu ning palus jätta

see rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

12. A. Jelisejeva (puudutatud isik II) leidis, et määruskaebuses esitatud väited ei anna alust

kohtumääruse tühistamiseks, ning et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja 14. aprilli 2021. a

kohtumäärus muutmata. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse kommentaarides väljendatud

seisukoha kohaselt saab näilik olla üldjuhul vaid kohustustehing, mitte käsutustehing.

Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et asjaõigusleping käsutustehinguna on abstraktne ja

neutraalne ning üldjuhul ei saagi näilik olla. Kuna avaldajate poolt vaidlustatud käsutustehingu

pooled (puudutatud isikud I ja II) soovisidki tegelikult asjaõiguslepingu sõlmimisel

omandi/osaluse/kohustused jms üle anda, siis ei saa kuidagi tegu olla näiliku tehinguga.

13. Tartu Maakohus leidis, et määruskaebus ei kuulu rahuldamisele ning edastas selle TsMS

§ 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud määrus on seaduslik ja põhjendatud ning

määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel

tuleb jätta maakohtu määrus muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub

maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659).

15. Riigikohus on märkinud, et kinnistusraamatu kande kustutamiseks vajaliku nõusoleku

hagemine AÕS § 65 lg 1 alusel ei eelda kande aluseks oleva asjaõiguslepingu vaidlustamist

eraldi haginõudena. Kui kinnistusraamatu kande parandamist nõutakse kande aluseks olnud

asjaõiguslepingu tühisuse tõttu, tuleb asjaolud, mis toovad kaasa asjaõiguslepingu tühisuse,

esitada hagi alusena ja kohus võtab nende kohta seisukoha kohtuotsuse põhjendavas osas (vt

Riigikohtu 7. aprilli 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-09, p 10). Seega ei olnud hagejal

vajadust lisaks kinnistusraamatu ebaõige kande kustutamise nõudele esitada nõuet kande

aluseks oleva asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks. Kande aluseks oleva asjaõiguslepingu

tühisus on praeguses kontekstis vale kande kustutamise nõude eeldus (vt Riigikohtu

28. septembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-16, p-d 11 ja 12).

Ringkonnakohus märgib, et kuna avaldajad esitasid ebaõige kande parandamise taotluse AÕS

§ 64 alusel, siis oli avalduse rahuldamise eeldusena vajalik tuvastada asjaõiguslepingu tühisus

ja avaldajatel tuli põhistada, milles seisneb nende tuvastushuvi. Kuna avaldajatel puudus

tuvastushuvi, siis oleks maakohtul olnud alus jätta avaldus TsMS § 423 lg 1 p 4 järgi ka läbi

vaatamata.

16. Maakohus tuvastas, et avaldajatel puudus avalduse esitamiseks õigustatud huvi mh ka

põhjusel, et ühe korteriomaniku poolt oma korteriomandi jagamine ei puuduta teisi

korteriomanikke.

Maakohus kvalifitseeris õigesti õigussuhte ja märkis, et KrtS § 9 lg 1 alusel juba

korteriomanditeks jaotatud kinnisasjal on võimalik luua uus korteriomand üksnes

asjassepuutuvate korteriomanike kokkuleppel. Avaldajate taotluse lahendamisel ei kuulu

kohaldamisele KrtS § 3 lg 2, kuivõrd seda kohaldatakse juhul, kui kinnisasi on kaasomandis

ning kaasomanikud soovivad luua kaasomandi asemel korteriomandid, mis eeldab kõigi

kaasomanike kokkulepet.

Ringkonnakohus märgib, et KrtS § 2 kohaselt saab korteriomandi luua kinnisasja

(korteriomaniku) jagamisavaldusega.

17. Käesolevas asjas sõlmis X kinnistul oleva korteriühistu korteriomandi nr X omanik Marieth

Jelisejeva 24. aprillil 2020 notariaalselt tõestatud korteriomandi jagamise avalduse,

korteriomandi kinkelepingu, asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse nr X.

Asja materjalidest nähtub, et korteri jagamine on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab

teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on tehniliselt

olemas. St on uks, mis küll hetkel ei ole kasutuses ja avatav, kuid selle saab taastada. Seaduse

järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga, järgima

hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval

juhul ei riku korteriomandi jagamine avaldajate õigustatud huve.

18. Määruskaebuses tugineb avaldaja II eksitavale väitele, et maakohus oleks pidanud omal

algatusel esmalt kontrollima, kas korteriomandi jagamise tehing ei olnud näilik ja alles seejärel

kontrollima muid tühisuse aluseid.

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga II, et kui asjas oleks esitatud asjaolud, mis annaksid aluse

kontrollida tehingu tühisust näiteks vastuolu tõttu seadusega (TsÜS § 87) või heade kommetega

(TsÜS § 86) ning samaaegselt ka näilikkuse alusel, siis oleks tulnud nõude õiguslike aluste

kontrollimist alustada näilikkusest, kuna TsÜS § 89 lg 3 kohaselt juhul, kui näiliku tehinguga

varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut.

Olukorras, kus asjaolusid näilikkuse tuvastamiseks ei ole esile toodud, puudus kohtul alus asuda

omal algatusel kontrollima, kas tegemist võiks olla näiliku tehinguga. Õige on puudutatud isiku

II seisukoht, et käsutustehinguna on asjaõigusleping õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu

üldjuhul olla tühine. Riigikohus on märkinud, et erandina võib käsutustehing osutuda tühiseks

vastuolu tõttu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade

kommete vastane (vt Riigikohtu 10. detsembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-12, p 11).

Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga II, et käesolevas asjas esitatud asjaolud põhistaksid

avaldajate huvi vaidlusaluse tehingu tühisuse tuvastamiseks ka näilikkuse tõttu.

Avaldaja II seisukoht, et tegelikuks sooviks korteriomandi jagamisel oli saada lisahääl

korteriühistus, ei ole põhistatud ning iseseisvalt see asjaolu, et mõnele korteriomanikule ei ole

meelepärane teiste korteriomanike poolt teistsuguste seisukohtade ja otsuste ning kokkulepete

poolt hääletamine, ei ole asjaõiguslepingu tühisuse aluseks.

Ringkonnakohus märgib, et vajaduse korral saab korteriühistu sätestada põhikirjas erisused

korteriomanike häälte määramiseks. KrtS § 22 lg 1 järgi korteriomanike üldkoosolekul annab

iga korteriomand ühe hääle. Korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul

on üks hääl, sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab

korteriomandi kaasomandi osa suurus.

19. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Viivi Tomson

Kersti Kerstna-Vaks

Andra Pärsimägi