3-20-2112/77 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.06.2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2112

Haldusasi

AS MV Kaubad kaebus Tallinna Linnaplaneerimise

Ameti 28.09.2020 otsuse tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja: AS MV Kaubad (registrikood 10102339), esindajad

vandeadvokaat Veiko Vaske ja Kristjan Tamm

Vastustaja: Tallinna linn, volitatud esindajad Eva Vanamb ja

Kenneth Rivis

Kolmandad isikud: Liivalaia tn 5 korteriühistu, volitatud

esindaja Tuulikki Laesson;

R. V., M. M., L. V., T. Š., S. H., T. H., K. O., S. S., E. V., T.

H., S. H., M. I., N. Z.-I., T. H., S. P., E. T., Osaühing Hot

Holding, M. K., V. K., E. V., A. F., E. F.

Asja läbivaatamise vorm

Kohtuistungil 18.05.2021

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista AS-lt MV Kaubad välja kolmanda isiku Liivalaia tn 5 korteriühistu kasuks

menetluskulu 2151,56 eurot.

3. Teiste menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 05.07.2021 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 182 lg 1 p 9).

2(24)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS MV Kaubad esitas 11.01.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) ehitusteatise

nr 1611201/14521 endale kuuluvate Tallinn, Liivalaia 5 hoone esimesel ja keldrikorrusel

asuvate äriruumide ümberehitamiseks koos ehitusprojektiga (Arhitektuuribüroo Tiivi Torim

OÜ töö nr HP 84/2016).

Ehitusteatisele lisatud eelprojekti kohaselt kavandati: pindadele vähese kasutajate arvuga nn

minikontorid ja hoiuruumid väljarentimiseks; mittekandvad vaheseinad lammutada; trepikojad

säilitada. Esimesel korrusel paiknevad äripinnad jaotada neljaks omaette töötavaks

sektsiooniks, millest kolmes on 11 minikontorit ja ühes 5 minikontorit pindadega 9–15 m² (s.o

kokku 38 ruumi). Igas sektsioonis on kaks väljapääsu ja omaette sanitaarsõlm. Keldrisse

kavandati minihoidlad suurusega 5,2–5,3 m².

2. Vastustaja luges ehitusteatise teavitatuks 16.01.2017.

3. Notar Liina Vaidla tõestas 28.04.2017 kaebaja korteriomandi 69 korteriomandiks jagamise

avalduse. Osa korteriomanditest on tänaseks omandanud menetlusse kaasatud kolmandad

isikud.

4. AS MV Kaubad teavitas 29.05.2017 Liivalaia tn 5 korteriühistut (edaspidi KÜ), et talle

kuulub Liivalaia tn 5 elamus 69 korteriomandit, millest KÜ järeldas, et toimunud on

korteriomandi jaotamine.

5. Ehitusteatise teavitatuks lugemise vaidlustas Tallinna Halduskohtus (haldusasi nr 3-17-

1282) KÜ ning osa Liivalaia 5 korteriomanikest, mille tulemusel kohustati vastustajat

26.06.2019 jõustunud kohtuotsusega ehitusteatist uuesti läbi vaatama.

6. Vastustaja, lähtudes kohtuotsusest, asus 10.07.2019 ehitusteatist uuesti menetlema, kaasates

menetlusse kinnistu kaasomanikud ja KÜ.

Haldusmenetluses vastustaja tagastas 15.08.2019 ehitusprojekti kaebajale märkuste

kõrvaldamiseks. Kaebaja edastas 06.03.2020 projekti (tl 204-243, kd I) uuesti vastustajale

menetluse jätkamiseks. 07.05.2020 sai kaebaja vastustajalt arvamuse avaldamiseks Liivalaia tn

5 hoone esimese ja keldrikorruse ümberehituse ehitusprojektprojekti kooskõlastamisest

keeldumise otsuse eelnõu. Kaebaja esitas otsuse eelnõu osas oma seisukoha 22.05.2020.

7. TLPA jättis 28.09.2020 otsusega ehitusteatisega esitatud ehitusprojekti kooskõlastamata ja

lugedes ehitusteatise mitteteavitatuks.

TLPA otsuse õiguslikeks alusteks on ehitusseadustiku (EhS) § 44 p-d 1, 4 ja 6. Haldusorgani

põhjenduste kohaselt ei ole korteriomandite eriomandi esemed iseseisvalt kasutatavad; hoone

juurde ei kuulu piisavalt parkimiskohti, mistõttu väheneda võib reaalselt elanike kasutuses

olevate parkimiskohtade arv ning usutav ei ole, et väljaehitatavate pindade kasutajad hakkaksid

parkima Rävala ja Tornimäe parkimismajades; samuti ei ole parkimislahendust kooskõlastanud

Tallinna Transpordiamet.

8. Kaebaja esitas 28.10.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse paludes TLPA keeldumine

tühistada.

9. Kohus võttis kaebuse 03.11.2020 menetlusse ja kaasas kolmanda isikuna KÜ. Kohus kaasas

09.02.2021 määrusega täiendavalt kolmandate isikutena nn uute korteriomandite omanikud,

kuna KÜ kirjalikust vastusest kaebusele nähtus, et KÜ on vastustaja poolel ega esinda kõigi

kaasomanike seisukohti.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

3(24)

10. Kaebaja palub TLPA 28.09.2020 otsuse tühistada ning mõista kaebaja menetluskulud välja

vastustajalt.

1) Haldusasjas nr 3-17-1282 oli ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohtu põhiline

etteheide vastustajale teiste kaasomanike (korteriomanike) kaasamata jätmine ehitusteatise

menetlusse, kusjuures selleks oleks kohtu hinnangul piisanud korteriühistu kaasamisest. Samas

rõhutas ringkonnakohus otsuses, et korteriomandite moodustamise küsimus ja kaasomanike

nõusoleku küsimus ehitustöödeks, millele kaebuses samuti tugineti, on eraõiguslikud

küsimused, mida vastustaja ehitusteatise menetluses lahendada ei saanud (TlnRKo 16.01.2019

nr 3-17-1282, p 17).

2) Kui haldusasjas nr 3-17-1282 nõustus vastustaja valdava enamuse kaebaja seisukohtadega,

mis puudutas ehitusteatist ja varasema sellega seotud haldusmenetluse nõuetekohasust, siis

oktoobris 2018 andis Tallinna abilinnapea TV 3 saatele Kuu-uurija intervjuu, milles asus

varasematest vastustaja seisukohtadest diametraalselt erinevale seisukohale. Aivar Riisalu

nimelt leidis, et kaebaja ei oleks tohtinud korteriomandit 69-ks korteriomandiks jagada,

avaldaja olevat tulnud linnavalitsusse hoopis jutuga jagada korteriomand kaheks, tegemist on

lubamatu olukorraga, jokk skeemi ja seaduse lüngaga. Seega pärast Aivar Riisalu poliitilist

avaldust, jõudis vastustaja viidatud kohtumenetluses esitatust vastupidisele järeldusele.

3) Vastustaja alustas lähtudes kohtuotsusest 10.07.2019 ehitusteatise menetlust uuesti ja kaasas

menetlusse ka teised kaasomanikud. Vastustaja tagastas 15.08.2019 ehitusprojekti kaebajale

märkuste kõrvaldamiseks. Parkimise korralduse või sellega seotud nõuete kohta ühtegi märkust

ei esitatud. Märkuste lehel esitati märkusi vormiliste puuduste kõrvaldamiseks. Lisaks esitati

kaebajale Päästeameti 11.08.2019 kiri nr 7.2-3.1/8887-2 “Ehitusloa taotlemiseks esitatava

muudatusprojekti kooskõlastamata jätmine“. Kaebaja kõrvaldas esile toodud projekti sisulised

ja vormilised puudused ja edastas 06.03.2020 projekti uuesti vastustajale menetluse

jätkamiseks. 07.05.2020 sai kaebaja vastustajalt arvamuse avaldamiseks Liivalaia tn 5 hoone

esimese ja keldrikorruse ümberehituse ehitusprojektprojekti kooskõlastamisest keeldumise

otsuse eelnõu. Kaebaja esitas otsuse eelnõu osas oma vastuse 22.05.2020.

4) Kaebaja on seisukohal, et vastustaja 28.09.2020 otsus on õigusvastane. Kaebaja on

ehitusteatise menetluse käigus kõrvaldanud kõik ehitusprojekti puudused, väidetavaid jätkuvaid

puudusi tegelikult ei eksisteeri ja igal juhul ei kuulu need ehitusteatise kontrolliesemesse ega

üldse kohaliku omavalitsuse ehitusalase riikliku järelevalve pädevusse, kuna puudutavad

korteriomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid.

5) Kaebaja mõistab kaevatud otsust selliselt, et EhS § 44 p-le 1 subsumeeritavaks asjaoluks,

mis vastustaja arvates toob kaasa ehitise mittevastavuse avalik-õiguslikele kitsendustele, on

asjaolu, et ehitusprojekti elluviimise järgselt eeldaks osade uute korteriomandite eriomandi

osade kasutamine teiste korteriomandite eriomandi osade kasutamist (läbimist), mis rikub

korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 4 lg-st 1 tulenevat nõuet, et eriomandi eset

peab olema võimalik eraldi kasutada. Selle õigusliku alusega on ilmselt võimalik seostada ka

otsuse põhjendust, et kavandatav parkimiskorraldus ei vasta standardi EVS 843:2016

„Linnatänavad“ tabelis 9.5 sätestatule, mille kohaselt on parkla soovitatav jalgsikäigu kaugus

sihtpunktist töökohta 300 meetrit ja teiste hoonete puhul väiksem. EhS § 44 p-le 4

subsumeeritavaks asjaoluks, millest tulenevalt kaasneb vastustaja arvates ehitisega kinnisasja

(kaas)omanikele üleliia koormav püsiv negatiivne mõju, on vastustaja arvates võimalus, et

parkimiskohti jääb eluruumide omanike kasutusse senisest vähem ja seda ei leevenda ka

kaebaja kokkulepped parkimismajade omanikega. EhS § 44 p-le 6 subsumeeritavaks asjaoluks

on vastustaja käsitluses teise Tallinna linnaasutuse, Tallinna Transpordiameti kooskõlastuse

puudumine.

4(24)

6) Muud ehitusteatise menetluse käigus vastustaja poolt väidetud puudused ehitusprojektis,

millele on kaevatud otsuse asjaolude kirjelduse all viidatud, on kaebaja kõrvaldanud, nagu

nähtub ka kaevatud otsusest. Sealhulgas on ehitusprojektile andnud kooskõlastuse ka

Päästeamet.

7) Otsuse asjaolusid kirjeldavas osas on refereeritud ka ehitusteatise menetlusse kaasatud

Liivalaia 5 osade korteriomanike vastuväiteid ehitusprojektile, kuid neid ei ole vastustaja otsuse

õigusliku alusega ühelgi arusaadaval moel seostanud. Kaebaja nende vastuväidetega ei nõustu,

kuid kuna neid ei ole alust pidada otsuse faktiliseks aluseks, ei esita kaebaja nende osas oma

seisukohti.

8) Vastustaja poolt otsuses toodud põhjendused ei ole asjakohased ning on mh selges vastuolus

varem sama ehitusteatise menetluses ja sellega seoses peetud kohtuvaidluses haldusasjas nr 3-

17-1282 esitatud vastustaja seisukohtadega. Selline halduspraktika on vastuolus hea halduse

põhimõttega ja muudab kaebaja jaoks ennustamatuks, millised on avaliku võimu nõuded, et tal

oleks üldse võimalik endale kuuluval pinnal õiguslikult olemasolevad korteriomandite

eriomandi osad välja ehitada.

Avalik-õigusliku ehitusjärelevalve keskne kontrolliese on ehitise ja ehitamise ohutus, mida on

otsuses käsitletud üksnes seoses tuleohutusega - Päästeamet on lugenud projekti

tuleohutusnõuetega kooskõlas olevaks.

9) Kaevatud otsuse keskne põhjendus, millest tulenevalt peab vastustaja kavandatavat ehitist

avalik-õiguslike nõuetega vastuolus olevaks, on väidetav vastuolu KrtS § 4 lg-st 1 tuleneva

nõudega, et eriomandi eset peab olema võimalik eraldi kasutada. Vastustaja arvates ei ole

esitatud ehitusprojekti järgi võimalik seda normi „ruumikorralduslikult ja ehituslikult täita“,

kuna „puudub eraldi juurdepääs igale korteriomandile“. Sisuliselt peab vastustaja

õigusvastaseks seda, et koridor ja üldkasutatavad ruumid (nö administratiivpinnad)

moodustavad eraldi korteriomandi eriosa, mida tuleb teiste korteriomandite eriosade (kontorite

ja panipaikade) kasutamiseks läbida, ning keeldub sellist lahendust kajastavat ehitusprojekti

kooskõlastamast. Selline seisukoht on väär: korteriomandite moodustamine on korteriomanike

vahelise eraõigusliku suhte küsimus, mida vastustaja ei saa ehitusteatise menetluses lahendada.

10) Sõltumata sellest, kas KrtS § 4 lubab või keelab moodustada korteriomandit ka koridorist

või võimaldada juurdepääsu korteriomandile asjaõiguslike kitsendustega üle teise

korteriomandi eriosa, ei ole KrtS § 4 lg 1 olemuselt avalik-õiguslik kitsendus EhS § 44 p 1

mõttes, millele tuginedes saaks KOV keelduda heaks kiitmast ehitusprojekti, mis vastab

kinnistusraamatusse kantud korteriomandi hoonejaotusplaanile KrtS § 7 lg 1 mõttes.

KrtS § 4 lg 1 reguleerib küsimust, millisel viisil saab kinnisasja jagada korteriomanditeks,

täpsemalt, millistele tunnustele peaks vastama hoone reaalosa, millest saab õiguslikult

moodustada korteriomandi eriosa. Korteriomandite moodustamine kui kinnisomandi eseme

käsutamine on tsiviilõiguslik õigustoiming, mis ei mõjuta nõudeid ehitustöödele ega

ehitusprojektile. Liivalaia 5 esimesel ja keldrikorrusel on uued korteriomandid kinnistamise

teel moodustatud.

11) Ehitusteatise menetluse kontekstis on kinnistusraamatusse kantud korteriomandite ja nende

eriomandi osade näol tegemist juriidilise faktiga, mis ei kuulu avalik-õigusliku ehitusõiguse

reguleerimisesemesse ega saa seega alluda kohaliku omavalitsuse ehituslikule järelevalvele ega

üldse täidesaatva võimu diskretsioonile. Vastustajal pole pädevust nõuda tehtud

kinnistusraamatu kannete muutmist ehk linna pädevuses ei ole uute korteriomandite

moodustamine ja/või selle lubamine ega keelamine. Korteriomandi jagamise lubatavust hindab

vastavat avaldust tõestav notar ning uute korteriomandite kinnistustraamatusse sisse kandmisel

5(24)

kohtu kinnistusosakond. Käesoleval juhul on 69 korteriomandit, mille eriomandi osasid

ehitusteatis puudutab, 28.04.2017 notariaalakti alusel moodustatud ja kinnistusraamatusse

kantud. Selle, millised on iga korteriomandi eriomandi osad, piiritleb kinnistusraamatu kande

aluseks olnud hoonejaotusplaan. Õiguslikult lubamatu ja mõeldamatu oleks olukord, kus

kehtiva õiguse alusel moodustatud korteriomandite väljaehitamine kinnistusraamatust

nähtuvates piirides muudetakse kohaliku omavalitsuse suvaotsusega võimatuks, viidates

(väidetavale) piirangule korteriomandite moodustamisel.

12) Käesoleval juhul ei saa KrtS § 4 lg 1 olla asjakohane norm lisaks ka seetõttu, et ei

menetletava ehitusteatise esitamise ega korteriomandite moodustamise ajal see ei kehtinud.

Isegi kui KrtS § 4 lg 1 saaks põhimõtteliselt olla avalik-õiguslik kitsendus EhS § 44 p 1 mõttes,

ei saaks kohalik omavalitsus jätta hoonejaotusplaanile vastavate korteriomandite

väljaehitamiseks esitatud ehitusteatist heaks kiitmata kaalutlusel, et tema arvates oleks seaduse

järgi tulnud moodustada korteriomandid teistel alustel. Kohalik omavalitsus ega keegi teine ei

saa pärast korteriomandite kinnistamist tagantjärele nende moodustamise põhimõtetesse

sekkuda. Tegemist oleks lubamatu sekkumisega omandipõhiõigusse, milleks EhS alust ei anna,

ning kinnistusraamatu kannete konstitutiivne tähendus muutuks sisutuks.

13) Kaebaja on seisukohal, et vastustaja otsuse põhjendused on ka sisuliselt ebaõiged. Seadusest

ei tule selliseid piiranguid korteriomandite eriosade piiritlemisel, millele vastustaja on oma

otsuse põhjendused rajanud. KrtS ei sätesta piirangut korteriomandi eriomandi osa

kasutusotstarbele. Otsuses tsiteeritud KrtS seletuskirja väide, mille kohaselt peab korteriomand

olema „omaette elu- või äriruum“, on ilmselgelt meelevaldne ja vastuolus seaduse sättega. KrtS

§ 4 lg 1 sõnastuse osa, mis defineerib eriomandi eseme kui „ruumiliselt piiritletud eluruumi või

mitteeluruumi“, ei ole alust käsitada mingeid kasutusotstarbeid välistavana. Eriomandi esemeks

sobivat ruumi füüsikaliselt määratlevaks tunnuseks on vastava hoone osa ruumiline piiritletus,

mis peab § 7 lg 1 p 1 kohaselt kajastuma hoonejaotusplaanil. Muid piiranguid seadusandja

eriosa esemele sätestanud ei ole, sh ei ole KrtS mõttes määratletud ühtegi lubatud või keelatud

kasutusotstarvet. Erinevalt otsuses väidetust ei ole „mitteeluruum“ KrtS mõttes määratletud

õigusmõiste.

14) Asjasse puutumatu on otsuses osundatud mitteeluruumi definitsioon majandus- ja

taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise

alused“ (edaspidi määrus nr 57) § 17 lg-s 4, mida vastustaja on kohaldanud koosmõjus KrtS §

4 lg-ga 1 ja teinud sellest järelduse, et koridori või muu üldkasutatava funktsiooniga ruumi

korteriomandi eriomandina kajastav ehitusprojekt tuleb EhS § 44 p 1 alusel jätta

kooskõlastamata. Määrus nr 57 on antud EhS § 3 lg 5 alusel ja nii volitusnormi kui määruse

enda § 1 lg 1 kohaselt on määruse reguleerimisesemeks üksnes ehitise tehniliste andmete loetelu

ja arvestamise alused.

Määrus nr 57 ei sätesta mitteeluruumi ülddefinitsiooni, mis saaks määrata näiteks

mitteeluruumi mõiste ulatust KrtS tähenduses, sest sellist delegatsiooninormi majandus- ja

taristuministrile seadus ei sätesta. Igal juhul ei ole võimalik teise seaduse alusel ja täitmiseks

antud ministri määrusest tuletada keeldu käsitleda KrtS alusel korteriomandi eriosana

mitteeluruumi tähenduses mh ruumi, mille kavandatud funktsiooniks on kasutus mitmete

isikute poolt ühiselt, nagu koridor, trepikoda või näiteks avalikult kasutatav kauplusepind.

15) Samuti ei ole õige otsuses esitatud käsitlus, nagu KrtS § 4 lg-s 1 kasutatud mõistest

„võimalik eraldi kasutada“ tuleneks nõue, et iga korteriomandi eriomandi osa peaks olema

mingil kindlal viisil teistest eriomandi osadest ehituslikult eraldatud. Ainus nõutav füüsikaline

tunnus korteriomandi eriosade moodustamiseks on KrtS § 4 lg 1 alusel nende ruumiline

6(24)

piiritletus. Tingimusel, et eriomandi osa on ruumiliselt piiritletud, ei ole aga alust tuletada

seadusest täiendavaid ehituslikke nõudeid selleks, millisel viisil peab olema tagatud võimalus

eriosa eset eraldi kasutada, nagu näiteks eraldi sissepääsu või mingite kindlat liiki

kommunikatsioonide olemasolu nõuet. Sellise nõude eesmärgiks saab olla üksnes õigusrahu ja

õiguskindluse tagamine, et korteriomandi tegeliku kasutamise võimalus vastavalt selle

kasutusotstarbele ei sõltuks korteriomandite igakordsete omanike kokkulepetest. Muu hulgas

ei ole seaduse alusel keelatud tagada eriomandi eseme eraldi kasutamise võimalust

asjaõiguslike kitsendustega, mida käesoleval juhul on tehtud. Õigusrahu ja õiguskindluse

korteriomandi kasutamiseks tagavad täielikult eriomandi eseme ehk vastava piiritletud

hooneosa kasutamiseks vajalikud piiratud asjaõigused.

Kaebaja on kinnistusraamatusse kantud servituutide abil taganud, et kõigi eriosade

kasutusotstarbele vastav kasutamine on reaalselt tähtajatult võimalik sõltumata omanike

vahelistest kokkulepetest. Seega on täielikult põhjendamatud kaevatud otsuse väited, nagu

oleks kinnistusraamatusse kantud korteriomandid moodustatud õigusvastaselt või ei oleks

nende seaduse nõuetele vastav kasutamine võimalik.

16) Parkimiskorraldus ei riku avalik-õiguslikke norme ega teiste korteriomanike õigusi ning

väidetava probleemi põhjustas vastustaja enda käitumine. Vastustaja on otsuse põhjendustes

märkinud, et parkimiskohti korteriomandite teenindamiseks ei ole piisavalt ning

parkimiskohtade kavandamine Rävala ja Tornimäe parkimismajades ei olevat reaalne.

Kaebaja on seisukohal, et vastustaja hüpoteesid ei ole põhjendatud, vastustaja ei saa tugineda

iseenda poolt ehitusteatise menetluse ajal tekitatud probleemile ja puudub alus nii EhS § 44 p

1 kui ka p 4 kohaldamiseks. Vastustaja ei ole viidanud ühelegi õigusnormile, mis annaks isegi

teoreetiliselt alust teha ehitusteatise osas parkimisküsimuse kaalutlusel negatiivset otsust EhS

§ 44 p 1 alusel. Otsuses viidatud standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ tabelis 9.5 nimetatud

soovituslikud parkla kaugused töökohast ei kujuta endast imperatiivset õigusnormi ega tehnilist

normi. Standardis endas nimetatud käsitlusala kohaselt on see rakendatav tänavate, avalikult

kasutatavate kohalike teede ja avalikkusele ligipääsetavate erateede projekteerimisel ning

kohalikke teid käsitlevate planeeringute koostamisel. Standard ei käsitle nõudeid elu- ega

ärihoonetele. Vastustaja on oma halduspraktikas jätkuvalt kohaldanud formaalselt aegunud

„Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006-2014“, käsitledes vastavalt

arengukava p-le 4.1.3 linnakeskuse piirkonnas parkimisnormatiivi suurima lubatud väärtusena

ja eelistanud parkimiskohtade arvu vähendamist, eesmärgiga kesklinna autostumist vähendada.

Näiteks kohtuvaidluses haldusasjas nr 3-15-1317 jäi vastustaja läbivalt seisukohale, et linna

parkimispoliitikaga oli kooskõlas sellise detailplaneeringu kehtestamine, mille elluviimisel

oleks südalinna Lembitu tänava äärde hotelli rajamisega kaotatud samal krundil tegutseva

eraparkla 40 parkimiskohta ja 9 avalikku parkimiskohta tänava ääres, mida kasutavad

ümbruskonna elanikud. Linn jäi seisukohale, et 49 avaliku parkimiskoha asemele rajatavad 8

avalikkusele suletud parkimiskohta hotelli garaažis oli igati piisav. Seda isegi vaatamata sellele,

et algselt oli 8 parkimiskohta loetud piisavaks 77-toalisena planeeritud hotelli jaoks, kuid

arendaja avaldas kohtumenetluse ajal, et tegelik kavandatav hotelli maht on 140 numbrituba.

Antud juhul on vastustaja lugenud ehitusteatise esmaselt teavitatuks ja seega aktsepteerinud

parkimislahendust 16.01.2017, kui faktiline ega õiguslik olukord parkimislahenduse osas ei

erinenud praegusest mitte millegi poolest. Ka ehitusteatise menetluslehel (kaebuse lisa 4) ei

tehtud vastustajale seoses parkimislahendusega mitte ühtegi märkust. Kardinaalne õigusliku

tõlgenduse muutmine sama ehitusteatise menetluse käigus on iseenesest õigusvastane vastuolu

tõttu hea halduse ja õiguspärase ootuse põhimõtetega.

17) Samuti ei ole käesoleval juhul mingit alust väitel, nagu võiks ehitusteatise realiseerimisega,

mis sealjuures ei puuduta parkimiskohti, vaid hoonet, kaasneda sedavõrd intensiivne negatiivne

7(24)

mõju teiste korteriomanike huvidele, mis võiks anda alust kaaluda EhS § 44 p 4 kohaldamist.

Kaebaja on seisukohal, et avaliku võimu diskretsiooni alusel seatavad piirangud

ehitusvabadusele saavad tuleneda EhS §-des 7-10 sätestatud hea tava, ohutuse,

keskkonnasäästlikkuse ja asjatundlikkuse põhimõtetest, mis kõik peavad kokkuvõttes tagama

avalike huvide kaitse. EhS alusel teostatav kolmandate isikute subjektiivsete õiguste kaitse,

eeldusel, et seda üldse saab käsitada lahutatuna avalike huvide kaitsest, ei saa ulatuda

kaugemale EhS § 12 lg-s 3 sätestatud nõudest arvestada ehitamisest mõjutatud isikute õigusi

ning rakendada abinõusid nende õiguste ülemäärase kahjustamise vastu.

Ehitusloa andmisest keeldumiseks, mis kohaldub ka ehitusteatise puhul, on EhS § 44 p 4

kohaselt sätestatud sealjuures veel kõrgem lävend – püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia

koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Seega on

ehitustegevusega

kaasneva

subjektiivsete

õiguste

riive

ärahoidmine

ehitusteatise

menetlusnormide kaitsealas üksnes ulatuses, milles see oleks ka avalikust huvist lähtudes

lubamatu ja milles see ei ole mingil viisil leevendatav. Ulatuses, kus see avalikku huvi ei riiva

ja/või mõju on leevendatav, ei ole seadusandja eraõiguslikku privaatautonoomiasse sekkunud

ja seda ei saa teha ka täidesaatev võim. Ehitusprojekt ei saa olla objektiivselt õiguspärane või

õigusvastane sõltuvalt sellest, kas konkreetne naaber on sellega nõus või mitte. Objektiivse

õigusvastasuse saaks kaasa tuua vaid selline riive, millega ükski mõistlik isik ei saaks nõus olla.

Väiksema mõjuga või erineva iseloomuga õiguste riive eest peab isik kaitsma ennast

eraõiguslike nõuete ja vastavate õiguskaitsevahendite kaudu ning seda ei saa teha kohalik

omavalitsus tema eest.

18) Kaebaja eesmärk on senise Dünamo kaupluse- ja laopinna asemel välja ehitada 38

müügiboksi ja panipaigad, mida eeldatavalt kasutatakse koos müügiboksidega. Liivalaia 5

äripindade kasutusotstarve planeeritava ümberehituse käigus ei muutu. Kõnealusel pinnal

paiknes varasemalt kauplus Dünamo mitu erinevat poodi, mille kasutusintensiivsus oli suurem

kui see saab olema planeeritava ümberehituse järgselt müügiboksidel (nt kellassepaärid jmt).

Kaebaja on vastustajale menetluse käigus tõendanud, et pindade kasutamiseks piisavad 8 või

rohkem parkimiskohta on 38 müügiboksi jaoks – 3,6 korda vähem ühikuid kui 140-toalise

hotelli puhul – igal juhul tagatud.

19) Liivalaia 5 kinnistu parkimiskorra on Tallinna linn (Tallinna Liikluskorralduskeskuse

kaudu) kooskõlastanud 22.07.2002. Korra kohaselt oli eluruumide elanikele ette nähtud 16 ja

äripinna kasutajatele 7 parkimiskohta, millele lisandusid 2 parkimiskohta tänava ääres. Aastal

2004, kui Liivalaia 5 hoovi sissepääsule paigaldati tõkkepuu, kooskõlastati täpsustatud

parkimiskorraldus taas Tallinna linnaga (Kesklinna linnaosavalitsuse kaudu), kelle omandis oli

toona Liivalaia 5 esimese ja keldrikorruse äripind. Kokkuleppe kohaselt oli tõkkepuu taga

kokku 20 parkimiskohta, millest 16 on elamupindade omanike kasutada ja 4 äripindade

kasutada. Lisaks oli tõkkepuu ees äripindadele ette nähtud 2 kohta ja Liivalaia tänava ääres 2

kohta. Äripindadele oli seega parkimiskohti ettenähtud kokku 8 tk. Nimetatud kokkulepet ei

ole kaebajale teadaolevalt lõpetatud, mistõttu on vastustaja poolt alusetu väita, et

parkimisküsimus kinnistul on lahendamata. Põhjendamatu on vastustaja poolt otsuses esitatud

väide, et asjaolu, et kaebaja arvestab nelja parkimiskohaga ka tõkkepuuga piiratud alal, näitab,

et see vähendaks hoonet elukohana kasutavate korteriomanike parkimisvõimalusi. Kaebaja

poolt viidatud 4 kohta tõkkepuuga piiratud alal on olnud ajalooliselt äripinna kasutajate

kasutuses ja äripinnal uute korteriomandi reaalosade väljaehitamine ei muuda mingil viisil

elanike parkimisvõimalusi. Samuti on asjakohatu otsuse väide, et kui parkimisalale juba

juurdepääs on, ei saa välistada, et kasutama hakatakse rohkem kui nelja parkimiskohta.

Kaebajal on juurdepääs parkimisalale olnud alates hoone esimese ja keldrikorruse

omandamisest ja ehitusteatise realiseerimine ei saa selles osas midagi muuta. Kinnistul asuvate

8(24)

parkimiskohtade kasutuskord on kaasomanike eraõigusliku kokkuleppe küsimus, millesse linn

ei saa hoones sees tehtavate tööde ehitusteatise menetluse kaudu sekkuda.

Kinnistul ja sellega külgneval tänaval on kehtiva kokkuleppega tagatud piisav parkimiskohtade

hulk ja koos võimalusega parkida täiendava kokkuleppe alusel autosid lisaks Rävala ja

Tornimäe parkimismajades on piisav parkimiskohtade arv igal juhul tagatud.

Pärast ehitusteatise esmast heakskiitmist (16.01.2017) sõlmisid kaebaja ja Tallinna linn

(esindatuna Kesklinna linnaosavalitsuse poolt) 13.03.2017 Tallinna Kesklinna vanema

07.03.2017 korraldusest nr 53 juhindudes üürilepingu nr 11-2/51 Liivalaia 5a kinnistu

kasutamiseks, mis tagas Liivalaia 5 esimese ja keldrikorruse teenindamiseks 11 parkimiskoha

kasutamise võimaluse, piiramata mis tahes moel teiste korteriomanike võimalusi Liivalaia 5

kinnistul

parkimiskohtade

kasutamiseks.

Leping

lahendas

isegi

hüpoteetilise

parkimisprobleemi täielikult. 29.01.2020 enne lepingu tähtaja lõppu küsis Tallinna Kesklinna

Valitus kaebajalt seisukohta, mis plaanid kaebajal parkimiskohtadega on ja kas lepingut

soovitakse pikendada. Kaebaja juhatuse liige saatis sellele vastuseks 12.02.2020 kirjaliku

ettepaneku üürilepingu pikendamiseks. Ootamatult teatas linn aga seejärel lepingu

pikendamisest keeldumisest. Seejuures keeldus linn pikendamisest ilma mis tahes sisulisi

põhjendusi esitamata ja isegi kirjale vastamata, teatades vaid telefoni teel oma keeldumisest.

Samas oli juba enam kui pool aastat tagasi uuendatud ehitusteatise menetlus. Seega tekitas

Tallinna linn ise menetluse ajal ehitusteatise väidetava puuduse (parkimiskohtade puuduse),

heites seda hiljem otsuses pahauskselt ette kaebajale.

Ehitusteatise oli linn sealjuures lugenud esmaselt teavitatuks olukorras, mis ei erinenud

praegusest ei õiguslikult ega faktiliselt. Ehitusteatise menetluse uuendamise järel aga viivitas

linn esmalt menetlusega ilmselt pahauskselt üle aasta kuni rendilepingu tähtaja lõpuni, seejärel

keeldus ise rendilepingu pikendamisest ja pärast seda luges kaevatud otsuses parkimiskohtade

puudumise ehitusteatise puuduseks. Algne parkimisolukord, mis ehitusteatise esmasel

läbivaatamisel loeti sobivaks ilma märkusteta, loeti aga kolm aastat hiljem sõnamurdlikult

ühtäkki korteriomanike huve nii rängalt ja parandamatult riivavaks, et see toob linna arvates

kaasa parkimiskohtadesse mitte mingil moel puutuva ehitusprojekti objektiivse õigusvastasuse.

20) Vastustaja avaldas haldusasjas nr 3-17-1282, et ei jõuaks eluruumide omanike kaasamisel

uues ehitusteatise menetluses teistsugusele lõppjäreldusele. See seisukoht muutus

diametraalselt pärast Tallinna abilinnapea Aivar Riisalu poliitilise avalduse tegemist oktoobris

2018. See annab aluse kahtluseks, et vastustaja eelnevalt väljatoodud käitumine ja ka

vaidlustatav otsus ise on olnud poliitiliselt motiveeritud ja otsust tehes ei ole järgitud

nõuetekohaselt kaalutlusreegleid ja muid HMS-i ning EhS-i asjakohaseid sätteid.

21) Isegi kui parkimiskohtadega seotud probleem vajaks lahendamiseks täiendavaid meetmeid

ja parkimisvõimaluste laiendamist, ei puuduta see mingil viisil ehitusteatise menetluse esemeks

olevaid ehitustöid hoone füüsilistes piirides. Vastustaja püüab sisuliselt korteriomandite

reaalosasid mitte puudutavate asjaolude ettekäändel tagasiulatuvalt sekkuda juba mitu aastat

tagasi kehtivalt moodustatud korteriomandite reaalosade väljaehitamisse. Korteriomandite

eriomandi osade piirid on määratud kinnistusraamatu kande aluseks olnud hoonejaotusplaaniga

ja vastustajal ei ole õiguslikku alust keelata nende väljaehitamist, kui see ei ole ehituslikult

võimatu.

Äärmisel juhul saaks vastustaja põhjendatud vajaduse korral nõuda õiguslikult juba aastast

2017 olemasolevate eriosade füüsilise väljaehitamise järel nende kasutusele võtmise eeldusena

EhS § 50 lg 2 alusel mõju tõttu avalikule ruumile või isikute õigustele kasutusloamenetluse

9(24)

läbimist ja seada § 54 lg 3 alusel põhjendatud kõrvaltingimusi korteriomandite kasutamisele,

sh parkimise korraldamiseks.

22) Kohaliku omavalitsuse üksus kui pädev asutus ei saa tugineda ehitusteatise

tagasilükkamisel iseenda kooskõlastuse puudumisele. EhS § 35 lg 1 kohaselt tuleb samas

paragrahvis sätestatud juhtudel pädevat asutust ehitamisest eelnevalt teavitada ja lg 2 kohaselt

on ehitusteatise adressaadiks kohaliku omavalitsuse üksus, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega

juhul, kui seadus ei sätesta teisiti, on pädev asutus ehitusteatise teavitatuks lugemiseks EhS 4.

ptk 1. jao tähenduses kohaliku omavalitsuse üksus.

EhS § 42 lg 7 p 1 kohaselt esitab pädev asutus (st ehitusteatise menetluses kohaliku

omavalitsuse üksus) ehitusloa eelnõu vajaduse korral kooskõlastamiseks asutusele, kelle

õigusaktist tulenev pädevus on seotud ehitusloa taotluse esemega. Analoogselt tuleb tõlgendada

käesoleval juhul kohaldatud EhS § 36 lg 5 p-i 3, mille kohaselt vajaduse korral kontrollib pädev

asutus (st kohaliku omavalitsuse üksus), kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või

ehitamisega tuleb kooskõlastada ehitis või ehitamine pädeva asutusega (mis järelikult ei saa

olla ehitusteatise menetleja ise). Ainus õigusaktidest tuleneva kooskõlastuspädevusega asutus,

millele kaevatud otsuses on viidatud, on Päästeamet. Tallinna Transpordiamet on kohaliku

omavalitsuse üksuse enesekorraldusõiguse alusel moodustatud struktuuriüksus, millel puudub

mis tahes õigusaktidest tulenev kohaliku omavalituse üksuse pädevusest lahknev õiguslik

pädevus. Tallinna Transpordiameti kooskõlastuse puudumine ei saa olla iseseisvaks aluseks

negatiivse otsuse tegemisele.

11. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda.

1) Kaebaja esitas 11.01.2017 TLPA-le ehitusteatise Liivalaia 5 hoone esimesel ja keldrikorrusel

asuvate äriruumide ümberehitamiseks. Ehitusteatisega esitatud ehitusprojekti seletuskirjas on

välja toodud hoone arhitektuurne üldkontseptsioon, funktsionaalne ülesehitus ja ruumijaotus,

mille kohaselt Liivalaia 5 äripinnad (1. ja keldrikorrus) on seni kasutusel olnud müügipindadena

(Dünamo kauplus). Nüüd kavandatakse pindadele vähese kasutajate arvuga minikontorid ja

hoiuruumid väljarentimiseks.

2) Teatise uuel läbivaatamisel 09.03.2020 esitas kaebaja parandustega ehitusprojekti, mille

koosseisu lisati keldri- ja esimese korruse plaanid, millel on märgitud kokku 69 korteriomandit,

seal hulgas 38 minikontorit. Seletuskirja erinevates osades on kirjeldatud, et müügipinnad

asendatakse minikontorite ja hoiuruumide-panipaikadega. Arhitektuurse osa seletuskirjas on

kirjeldatud sisetemperatuuri eluruumides (p 4.2.1) ning müra norme korteris ja

magamisruumides (p 4.3.9). Seega ei ole TLPA hinnangul selge, mida siis tegelikult

projekteeritakse, kas mitteeluruume või eluruume. Kuna ehitusprojekti eri osade vahel on

ilmselged vastuolud, siis ei vasta ehitusprojekt ehitusprojektile esitatavatele nõuetele.

3) TLPA edastas 10.03.2020 kolmandale isikule kirja nr 4-3/753-1, millega teavitas Liivalaia

tn 5 korteriomanike võimalusest nimetatud ehitusprojekti kohta esitada kirjalikult arvamusi.

Mitmed kaasomanikud esitasid oma seisukoha, milles kokkuvõtvalt leiti, et teised

korteriomanikud peavad maksma kinni suure äripinna (solidaarsed) kulud; uus projekt-

lahendus tekitab kõigile elanikele juurde kaasomandit (seinad, uus küttesüsteem, uus vee- ja

kanalisatsioonilahendus jne), mille suhtes tekib elanikel mh ka finantskohustusi; kujuneksid

parkimisprobleemid; projekt ei ole piisavalt detailne, et oleks võimalik hinnata kaasnevaid

negatiivseid mõjusid (kütte, müraga jm). Nii korteriühistu esindaja kui paljud korteriomanikud

esitasid ehitusprojekti kohta seisukohad, milles ei nõustuta ehitusprojekti kooskõlastamisega.

4) Ümberehituse ehitusprojekti kooskõlastamisest keeldumise tingis see, et KrtS § 4 lg 1

kohaselt peab eriomandi eset olema võimalik eraldi kasutada, kuid praegusel juhul ei ole see

10(24)

nõue täidetud, kuna ühe eriomandi (kontori või panipaiga) kasutamiseks peab läbima teist

eriomandit (koridori); ehitusprojektis ei vasta korruste plaanidel mitteeluruumidena märgitud

ehitise osad ka ehitise osadeks jagamise nõuetele (trepikojad, hoidlad ja panipaigad on

üldkasutatavad ruumid); ruumikorralduslikult ja ehituslikult ei ole võimalik seega viidatud sätte

nõudeid täita, kuna puudub eraldi juurdepääs igale korteriomandile.

5) Vastustajal on seadusest tulenev kohustus tervikuna kontrollida ehitusteatise vastavust

seadustele ning heale tavale, ja vajadusel kaasata ka kolmandaid isikuid menetlusse.

Vastustajale on antud ehitusteatise esitamisel õigus kaaluda, kas on vajalik korraldada

põhjalikum menetlus, mille käigus on võimalik esitada lisatingimusi. EhS § 36 lg 5 kohaselt

kontrollib pädev asutus vajaduse korral, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või

ehitamisega tuleb viia ehitis või ehitamine nõuetega vastavusse (p 1); kooskõlastada ehitis või

ehitamine pädeva asutusega (p 2); esitada ehitisele täiendavaid arhitektuurilisi, ehituslikke või

kujunduslikke nõudeid (p 3); kaasata kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja

omanik (p 4). Ehitusjärelevalve organ peab kontrollima ehitise vastavust mitte ainult ehitus- ja

planeerimisõiguse normidele, vaid hindama ka seda, kas ehitise kasutamine kavandatud

otstarbel on vastuolus muude õigusnormidega (RKHK 20.10.2005 otsus asjas nr 3-3-1-34-05,

p 8). Käesoleval juhul on vastustaja kontrollinud taotletava ehitusõiguse vastavust nii KrtS-le

kui EhS-le ning selle alusel antud määrusele nr 57.

6) Keeldumise aluseks on ka EhS § 44 p 4. Vaidlusaluses haldusaktis on selgitatud, et kaebaja

plaan asuda kasutama parkimiskohti ka tõkkepuuga piiratud alal, vähendab hoonet elukohana

kasutavate korteriomanike parkimisvõimalusi ja ei saa välistada, et kasutama hakatakse rohkem

kui nelja parkimiskohta, kui parkimisalale juurdepääs juba on, millega kaasneks hoonet

elukohana kasutavatele korteriomanike püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida

ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

7) Võrreldes haldusasjaga nr 3-17-1282 on vastustaja seisukohad muutunud seoses faktiliste

asjaoludega, mis ei olnud vastustajale ehitusteatise varasema menetluse ajal teada. Nimelt ei

olnud vastustajale teada, et kaebaja soovib oma korteriomandi jagada 69 korteriomandiks (KrtS

ja ehitusnormidega vastuolus olevalt), kuivõrd kaebaja asus korteriomandit jagama pärast

ehitusteatise teavitatuks lugemist. Kaebaja kajastas sellist korteriomanditeks jagamist

esmakordselt 09.03.2020 esitatud ehitusprojekti variandis. Samuti tuleb arvestada haldusasjas

nr 3-17-1282 jõustunud kohtulahenditega. Vastustaja rõhutab, et seisukohtade muutumist ei ole

tinginud kaebaja poolt välja toodud väidetavad poliitilised avaldused Liivalaia tn 5 kinnistuga

seotud asjaolude suhtes.

8) Vastustaja nõustub, et avalik-õigusliku ehitusjärelevalve keskne kontrolliese on üldjuhul

ohutus, kuid tulenevalt EhS §-s 44 sätestatust on avalik-õigusliku ehitusjärelevalve pädevus

siiski märksa laiem.

9) Vastustaja ei ole püüdnud lahendada korteriomandite moodustamise küsimust, küll aga peab

vastustaja ehitusseadustiku mõistes pädeva asutusena ehitusteatise läbi vaatamisel lähtuma

asjakohastest õigusaktidest. KrtS § 4 lg 1 põhimõte, et ühiseks kasutamiseks vajalik pind ei saa

olla omaette mitteeluruum, kehtib ka avalik-õiguslikus ehitusõiguses – EhS § 3 lg 5 alusel

kehtestatud määruse nr 57 § 17 lg 4 kohaselt on mitteeluruumiks ruum või ruumistik, mis pole

ette nähtud alatiseks elamiseks ega hoone teenindamiseks või ruumide kasutajate ühiseks

kasutamiseks. Kaebaja ja teiste korteriomanike vaidlus seoses korteromandite moodustamisega

tuleb korteriomanikel lahendada tsiviilkohtus ning vastustaja sellega ei tegelenud.

10) Vastustaja hinnangul ei ole samas servituutide seadmisega siiski tagatud KrtS § 4 lg-s 1

sätestatud nõue, mille kohaselt peab eriomandi eset olema võimalik eraldi kasutada. Eriomandi

11(24)

eseme eraldi kasutamine tähendab seda, et ühe eriomandi kasutamine ei too kaasa vajadust teist

eriomandit reaalselt kasutada (seda läbida), isegi kui selleks on õiguslike vahenditega

(servituudiga) eeldus loodud.

Ka korteriomandi- ja korteriühistuseaduse seletuskirjas selgitatakse: „/…/ iga korteriomand

peab olema sisuline tervik, omaette elu- või äriruum. Ehituslikult võib seejuures loomulikult

tegemist olla mitme ruumiga, mis võivad olla ka ruumiliselt eraldatud – näiteks võivad põhiosas

9. korrusel paikneva eluruumi (korteri) osaks olla ka I korrusel paiknev hoiuruum ja

keldrikorrusel paiknev garaažiosa. Oluline on rõhutada, et nii KOS III kui ka KOS II tähenduses

on hoiuruumi ja garaažiosa näol tegemist eluruumi koosseisu kuuluvate ruumidega, mis koos

moodustavad sisulise terviku – eluruumi. Need ruumid ei ole omaette mitteeluruumid, nagu

mõnikord ekslikult arvatakse. /…/ Seaduse mõttega ei ole aga kooskõlas see, kui eraldi

korteriomand moodustatakse sobimatust ruumist, näiteks keldriboksist või garaažiosast, millel

tegelikult on ainult n-ö abiruumi otstarve.“

Justiitsministeeriumi 28.11.2018 kirjas nr 10-4/6346-2 on muu hulgas välja toodud: „Seejuures

ei ole küsimus otseselt korteriomandite arvus ega suuruses ega ka teiste korteriomanike

nõusolekus, vaid ligipääsus ja eraldi kasutatavuses. Iga korteriomandini peab olema võimalik

pääseda kas otse väljast või kõigi korteriomanike kaasomandis olevast trepikojast. Servituudi

kaudu

juurdepääs

läbi

teise,

„administratiivpinna-korteriomandi“

või

„trepikoja-

korteriomandi“ ei ole piisav.“

11) Ehitisregistri andmetel on Liivalaia tn 5 kinnistul üks mitteeluruum suurusega 910,2 m².

Ehitusprojekti seletuskirjas on kirjeldatud, et Liivalaia tn 5 äripinnad (1. ja keldrikorrus) on seni

kasutusel olnud müügipindadena (Dünamo kauplus). Nüüd kavandatakse pindadele vähese

kasutajate arvuga minikontorid ja hoiuruumid (panipaigad). Esimesel korrusel paiknevad

äripinnad jaotatakse neljaks omaette töötavaks sektsiooniks, millest kolmes on 11 minikontorit

ja ühes 5 minikontorit pindadega 9–15 m², kokku 38 ruumi. Keldris asuvad panipaigad

suurusega 5,2–5,3 m². Korruste plaanidelt nähtub, et ühe ehitise osana (mitteeluruum) on

näidatud ruumid, milles on trepikoda, hoidla-panipaik, koridorid. Ruumid nr 02, 023, 109, 123,

137, 144 ei ole administratiivruumid, vaid ruumi otstarbe järgi koridorid. Eraldi märgitud

ehitise osad nr 67/1–67/26, 67/33, 67/39, 67/46, 67/58, 67/64 on üldkasutatavad pinnad, mis ei

ole eraldiseivatena kasutatavad. Seega ei vasta ehitusprojektis korruste plaanidel

mitteeluruumidena märgitud ehitise osad ka ehitise osadeks jagamise nõuetele (koridorid,

hoidlad ja panipaigad on üldkasutatavad ruumid).

12) Vastustaja selgitab, et linn ei ole kohustatud kaebajaga üürilepingut sõlmima kaebaja

parkimisprobleemi lahendamiseks. Kuivõrd antud juhul ei ole linn kaebajaga uut üürilepingut

sõlminud, tähendab, et varasemalt kasutuses olnud parkimiskohti ei saa enam kasutada ja seega

on parkimisküsimus lahendamata.

Samuti ei saa esitatud skeemist ja kirjavahetusest järeldada, et äripindadel oleks tagatud

kaheksa parkimiskohta, nagu ehitusteatise esitaja väidab. Kirjavahetusest tuleneb, et äripindade

teenindamiseks on ette nähtud kaks kohta tõkkepuu taga ja linna soovil kaks kohta tänaval.

Kindlat arvu kohti tõkkepuu taga parkimiseks ei näe äripindade jaoks ette ei kirjavahetus ega

skeem.

Vastustaja juhib tähelepanu, et kokkulepe oli tehtud Tallinna linna kui äripinna omaniku ja

korteriühistu vahel. Praegu ei ole kaebajal linnaga teadaolevalt sellist kokkulepet. Seetõttu ei

saa arvestada ka kahe parkimiskohaga tänaval.

Kaebaja äriplaan näeb eelduslikult ette, et tema poolt ehitatavad müügiboksid müüakse uutele

omanikele, kellel tekib õigustatud ootus omada ka tõkkepuuga piiratud alale pääsemiseks

12(24)

mõeldud pulti ning seega ka õigustatud ootus parkida Liivalaia tn 5 kinnistul. Asjaolu, et

kaebaja arvestab nelja parkimiskohaga ka tõkkepuuga piiratud alal, näitab, et see vähendaks

hoonet elukohana kasutavatele korteriomanike parkimisvõimalusi. Samuti ei saa välistada, et

kasutama hakatakse rohkem kui nelja parkimiskohta, kui parkimisalale juurdepääs juba on.

Nagu eespool juba viidatud, leiab vastustaja sellega seoses, et sellega kaasneks hoonet

elukohana kasutavatele korteriomanike püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida

ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada.

13) Tallinna Transpordiamet on jätnud projekti parkimislahenduse puuduste tõttu

kooskõlastamata, selgitades, et parkimiskohtade kavandamine Rävala parkimismajas

(ligikaudu 1,2 km Liivalaia tn 5 hoonest) ja Tornimäe parkimismajas (ligikaudu 1,1 km

Liivalaia tn 5 hoonest) ei ole reaalne. Samuti näeb EVS 843:2016 standard „Linnatänavad“

tabel 9.5 ette, et parkla soovitatav jalgsikäigu kaugus sihtpunktist töökoha puhul on 300 meetrit

ja teiste hoonete puhul veel väiksem. Praegusel juhul asuvad nimetatud parkimismajad mitu

korda kaugemal.

14) Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 22 lg 1 p-i 34 kohaselt on

linnavolikogul õigus moodustada linna ametiasutusi. Antud juhul ongi Tallinna Linnavolikogu

moodustanud erineva pädevusega linna ametiasutused – Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ja

Tallinna Transpordiameti, kummalegi neist on antud eraldiseisev pädevus. Tallinna

Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 36 „Tallinna Linnaplaneerimise Ameti põhimäärus“ § 6

lg 1 p-i 7 kohaselt on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti ülesandeks ehitusvaldkonna

loamenetluste korraldamine – seega on Tallinna linnas pädev asutuseks ehitusseadustiku

mõistes just nimelt TLPA. Tallinna Linnavolikogu 07.02.2013 määruse nr 9 „Tallinna

Transpordiameti põhimäärus“ 2 § 6 lg 1 p-i 23 kohaselt on Tallinna Transpordiameti ülesandeks

korraldada Tallinna linnas parkimist. Seega on asjakohane, kui TLPA pädeva asutusena

arvestab parkimisega seotud haldusakti andmisel Tallinna Transpordiameti kooskõlastuse

olemasolu või puudumist.

12. Kolmas isik (KÜ) palub jätta kaebuse rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda

kanda ning mõista kaebajalt välja kolmanda isiku menetluskulud.

1) EhS § 36 lg 5 alusel kontrolliv pädev asutus, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitamisega

esineb mõni punktis 1-4 loetletud aluseid ning aluste esinemisel tuleb EhS § 36 lg 5 alusel

lähtuda ehitusloa menetlusest. EhS § 42 lõike 1 kohaselt antakse ehitusluba, kui esitatud

ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või

projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Seega peab ehitis ja

ehitamine vastama ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele ning ehitusprojekt õigusaktides

sätestatud nõuetele. KrtS § 7 lg 1 punkti 1 kohaselt tuleb korteriomandite kinnistamisavaldusele

lisada ka ehitusloa andmiseks pädeva ametiasutuse ametlikult kinnitatud ärakiri

korteriomanditeks jagatava hoone ehitisregistrisse kantud plaanist või ehitatava hoone

projektist, millel on piiritletud ja numbriga või muul viisil tähistatud iga eriomandi esemeks

olevad ruumid. Seega seob KrtS otseselt pädeva asutuse ehk antud juhul kohaliku omavalitsuse

poolt antud kinnituse korteriomandite moodustamise võimalikkusega.

Sarnaselt nägi ka kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 5 lg 3 p 1 ette, et kinnistamisavaldusele

tuleb lisada riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse

väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist,

millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid.

Seega seadis ka KOS korteriomandite moodustamise eeltingimuseks ette, et korteriomanditeks

jagatava hoone plaani või hoone projekti (ehitusprojekti) on kohalik omavalitsus heaks kiitnud.

13(24)

2) KrtS § 4 lg 1 näol on tegemist avalik-õigusliku normiga, millega vastuolu puudumist peab

kohalik omavalitsus korteriomandite nõuetele vastavuse hindamisel igakordselt kontrollima.

Vastupidine lähenemine – nagu ei oleks kohalikul omavalitsusel üleüldse õigust

korteriomandite avalik-õiguslikke nõudeid hinnata – tooks kaasa olukorra, kus kohalikul

omavalitsusel ei oleks võimalik õiguslikult kontrollida enda omavalitsusüksuses moodustatud

korteriomandite nõuetele vastavust ega kontrollida ka õigusaktides korteriomanditele

esitatavaid nõudeid (nt nõudeid eluruumidele – valgus, temperatuur jne).

Näiteks on majandus- ja taristuministri poolt kehtestatud määrus „Eluruumidele esitatavad

nõuded“, millele vastavust eluruumide projekteerimisel ja väljaehitamisel peab kontrollima just

kohalik omavalitsus kui ehitusprojekti menetlev asutus. Samuti peab kohalik omavalitsus

kontrollima ka ehitise, sh ehitusprojekti vastavust majandus- ja taristuministri määrusele

„Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“. Lisaks on oluline rõhutada, et ühelgi

teisel institutsioonil, kellel on korteriomandite moodustamisel roll (nt notar ning kohtu

kinnistusosakond), ei ole vastavat pädevust ega eriteadmisi, et hinnata korteriomandite

vastavust õigusaktides esitatud nõuetele. Selline eriteadmine ja pädevus on üksnes kohalikul

omavalitsusel ning tema vastaval ametkonnal ja töötajatel.

3) Korteriomandite kinnistamine ei võta kohalikult omavalitsuselt õigust ja kohustust

kontrollida korteriomandite nõuetele vastavust. Kui kaebaja hinnangul ei ole vastustajal õigust

ehitusprojekti nõuetele vastavust, sealhulgas ehitusprojektiga kavandatud korteriomandite

nõuetele vastavust hinnata põhjusel, et korteriomandid on juba moodustatud, siis justkui ei

oleks vastustajal ka õigust täita halduskohtu otsust haldusasjas 3-17-1282.

Samuti muutuks sellise tõlgenduse korral õiguslikult võimatuks ehitustegevusest puudutatud

kolmandate isikute õiguste kaitse olukorras, kus neid menetlusse isegi ei kaasata ning nad

saavad korteriomandite moodustamisest teada juhuslikult.

4) Kaebaja poolt vastustajale esitatud ehitusprojekt ning ehitusprojektis näidatud

korteriomandid ei vasta avalik-õiguslikele nõuetele. Kaebaja on kaebuse lisas 5 esitanud

kohtule täpsustatud ehitusprojekti, mis oli kaebaja sõnul vastustajale edastatud 06.03.2020 ning

mille alusel vastustaja tegi vaidlusaluse otsuse. Kolmas isik tugineb oma seisukohtades kaebaja

poolt esitatud ehitusprojektile.

Ehitusprojekt on koostatud ebaõigetest faktilistest asjaoludest lähtuvalt, mis on kaasa toonud

ehitusprojekti nõuetele mittevastavuse. Vaidlust ei ole selles, et ehitusprojekti vastustajale

uuesti esitamise ajahetkeks olid korteriomandid kinnistusraamatusse kantud ning samuti oli osa

korteriomandeid juba ka võõrandatud. Seega tuli vastustajal ehitusprojekti ja ehitusteatise

nõuetele vastavust hinnata tegelikku faktilist olukorda arvestades, s.o olukorda, kus

keldrikorrusel ja esimesel korrusel on senise ühe korteriomandi asemel 69 korteriomandit.

Kõnealuse ehitusprojekti koostamisel on selle koostaja ebaõigesti võtnud eelduse, nagu kuuluks

ruumid jätkuvalt ühele isikule ning tegemist oleks erinevate ruumidega ühe korteriomandi

piires. Ehitusprojekt hõlmab antud juhul ruume, mis on erinevate isikute omandis ning

hõlmavad erinevaid korteriomandeid. Ehitusprojektis peab olema lahendatud ja ära näidatud

iga korteriomandi osas eraldi (neid on kokku ehitusprojektiga hõlmatud mahus 69)

tehnosüsteemide asukohad ja liitumised, sh elektriühendused ja -liitumised, küttelahendus ja

küttesüsteemide asukoht igas korteriomandis ning ventilatsiooniühenduste asukohad, sh sisse-

ja väljapuhe igas korteriomandis. Vastustajale esitatud ehitusprojektis ei ole seda aga tehtud.

5) Ehitusprojektiga kavandatud tehnosüsteemid kuuluvad kaasomandisse ning ehitusprojekt ei

vasta tehnosüsteemide lahenduste osas õigusaktides esitatud nõuetele. Ehitusprojektis puudub

asjakohane joonismaterjal, millelt oleks võimalik tuvastada tehnosüsteemide asukohti. Kuna

14(24)

aga varem kuulus ehitusprojektiga hõlmatud ala üksnes kaebaja ainuomandisse, mis nüüd on

jaotatud 69 uueks korteriomandiks, siis ei saa tegelikkuses olla vaidlust selles, et

tehnosüsteemid ulatuvad ühest korteriomandist teise (ühest eriomandist teise eriomandisse) ehk

ühe korteriomandi kaudu toimub antud juhul teiste korteriomandite teenindamine. Vastavalt

korteriomandile esitatavatele nõuetele ei ole see lubatud, kuna korteriomandit peab olema

võimalik muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit kahjustamata.

Ehitusprojekti juurde lisatud „AS MV Kaubad seisukoht KÜ Liivalaia 5 jt 22.07.2019

dokumendi „Vastuväited Liivalaia tn 5 ehitusteatisele nr 1611201/14521“ osas“ dokumendi

punktis 29 on kaebaja asunud ebaõigele seisukohale, et käesoleval juhul ei ole kaasomandi

esemeks mitte ükski ehitusteatisega hõlmatud pinnal asuv tehnokommunikatsioon. Kaebaja on

võtnud vale eelduse, et kõiki tehnosüsteeme, mis paiknevad keldrikorruse ja esimese korruse

mitteeluruumides on kaebajal võimalik omal äranägemisel muuta ning need ei ole kaasomandi

osaks. Kaebaja näib unustavat asjaolu, et ehitusprojektiga hõlmatud pind (keldrikorrus ja

esimene korrus) on jagatud 69 eraldiseisvaks korteriomandiks ning suur osa neist

korteriomanditest ei kuulu enam kaebajale. Olukorras, kus ehitusprojektiga kavandatud

tehnosüsteemid

teenindavad

vähemalt

korteriomandit,

sh

ventilatsioonisüsteem

(ventilatsioonitorud), küttesüsteem (radiaatorid ja torud) ning elektrisüsteem (elektripaigaldis

ja -arvestid) läbib mitut korteriomandit ning ka teenindades samaaegselt mitut korteriomandit,

on kõik kavandatud tehnosüsteemid kaasomandi osaks.

Eeltoodust tulenevalt peab ehitusprojektis olema üheselt mõistetavalt kirjeldatud iga 69

korteriomandi osas, kuidas on tehnosüsteemid lahendatud, sh kus asuvad tehnosüsteemide

oluliseks osaks olevad paigaldised (nt kütteradiaatorid, ventilatsioonitorud, sisse- ja

väljapuhkeavad, elektriloendurid jne). Kuna seda ei ole tehtud, ei vasta ehitusprojekt majandus-

ja taristuministri määruse „Nõuded ehitusprojektile“ § 11 lõikes 2 ega §-des 18, 20 ja 21 esitatud

nõuetele.

6) Ehitusprojektiga ettenähtud lahenduse järgi on keldrikorruse ja esimese korruse

elektrivajadus kokku suurem kui olemasolev elektripaigaldis seda võimaldab. On oluline, et

elektrisüsteem sellisel kujul on Liivalaia 5 hoones olnud kasutuses 58 aastat ning on selle ajaga

oluliselt amortiseerunud. Ehitusprojektis ei ole ära näidatud, kuidas ja millises ulatuses mõjutab

keldrikorruse ja esimese korruse lisanduvad elektritarbijad kogu hoone elektrisüsteemi.

Siinkohal on ehitusprojektis ilmne vastuolu ka kütteprojektiga, sest kütteprojekti kohaselt

elektrikütet ette nähtud ei ole. Samuti peab igal korteriomandil olema tagatud võimalus

autonoomselt teistest korteriomanditest lülitada välja elekter. Ehitusprojektijärgses lahenduses

ei ole ette nähtud, et korteriomanditele oleks tagatud eraldiseisev elektriarvesti koos

võimalusega elektri väljalülitamiseks. Lisaks ei ole ehitusprojekti koosseisus esitatud

elektripaigaldiste jooniseid. Seega ei ole pädeval asutusel võimalik hinnata, kas

elektripaigaldiste asukoht on nõuetele vastav või mitte. Ehitusprojekti koosseisus ei ole esitatud

nõrkvoolu ehitusprojekti osa. Ei ole eluliselt usutav, et ehitusprojektiga kavandatud

büroopindade ja hoiupaikade teenindamiseks ei ole vajalik nõrkvoolupaigaldiste rajamine.

Majandus- ja taristuministri määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ kohaselt peab

ehitusprojekti koosseisus olema asjakohasel juhul ka nõrkvoolupaigaldise osa.

7) Ehitusprojekti osa „Küttesüsteem ja ventilatsioon“ (koostatud KVVK PROJEKT OÜ poolt)

kohaselt toimub ruumide kütmine keskkütteradiaatorite kaudu. Ehitusprojektist aga ei nähtu,

kuidas on tagatud, et igas korteriomandis oleks küte tagatud (ei ole näidatud, et igas

korteriomandis oleks omaette radiaator). Keldrikorrusel asuvate hoiu- ja panipaikade osas

puudub küttelahenduse kirjeldus täielikult. Samas rõhutab kolmas isik, et ehitusprojekti

kütteosas esitatud väide, et kütteallikaks on olemasolev soojussõlm, on ebaõige. Kaebaja ise on

korduvalt, sh kohtumenetluses kinnitanud, et keldrikorruse ja esimese korruse pindade

15(24)

ühendamine olemasoleva soojussõlmega ei ole võimalik. Vaidlust ei saa olla selles, et igas

korteriomandis peab olema nõuetekohaselt tagatud küttelahendus. Ehitusprojektis ei ole aga

kirjeldatud ega näidatud ära, kuidas toimub iga korteriomandi siseselt küttelahendus ehk kuidas

õhk ja soojus liiguvad korteriomandites.

Kütteprojektis ei ole mh ka välja toodud asjaolu, kuidas mõjutab keldrikorruse ja esimese

korruse taasliitumine olemasoleva küttesüsteemiga kogu Liivalaia 5 hoone küttesüsteemi.

8) Ventilatsioonisüsteem peab olema dimensioneeritud sellises ulatuses, et sellega oleks

võimalik katta ära ka lisaks keldrikorruse ja esimese korruse vajadustele ka ülejäänud Liivalaia

tn 5 korterelamu vajadused. Kõik ehitusprojektiga kavandatud tehnosüsteemid on kaasomandi

osaks, mistõttu on kolmandal isikul õigustatud ja põhjendatud huvi, et tehnosüsteemid vastaks

kõikidele nõuetele. Ventilatsiooniprojektis ei ole esitatud ühtegi graafilist lahendust

ventilatsioonipaigaldiste paiknemise osas, sh ei ole võimalik mõista, kus asub

ventilatsioonisüsteemi sisse- ja väljapuhe. See on selges vastuolus määruse „Nõuded

ehitusprojektile“ § 18 lõikega 2. Ehitusprojektist ei selgu, kuidas on lahendatud

ventilatsioonilõõrid. Ehitusprojektist ei nähtu, et oleks arvestatud asjaoluga, et teisel korrusel

asuvad eluruumide aknad ning ventilatsiooni heiteava kaugus peab eluruumi akendest olema

vähemalt kuue meetri kaugusel. Kui ehitusprojektist ei nähtu, kuidas on ventilatsiooni sisse- ja

väljapuhe lahendatud, ei vasta ehitusprojekt nõuetele.

Ehitusprojekti ventilatsiooniosa kohaselt on ventilatsiooniagregaat kavandatud paigaldada

lakke, kuid ehitusprojektist ei selgu, millise ruumi lakke agregaat paigaldatud on. On oluline

rõhutada, et ventilatsiooni agregaat põhjustab suurt müra ja arvestatavat vibratsiooni, mistõttu

on oluline näha ette meetmed, millega oleks tagatud, et eluruumide omanikele ei leviks müra

ega vibratsioon. Hoone teisel korrusel asuvad eluruumid. Lisaks ei ole ehitusprojektis

kajastatud õhuvahetushulkasid, mistõttu ei ole võimalik kontrollida, kas kavandatud

ventilatsioonisüsteem koos ventilatsiooniagregaadiga vastab nõuetele.

9) Vee- ja kanalisatsiooniprojekti koosseisus puuduvad arvutused, mis tõendaksid, et vee- ja

kanalisatsioonitorustik on piisav kõigi korteriomandite, sh nii eluruumide kui ka

mitteeluruumide teenindamiseks. Ruumide kasutusotstarbe muutmise tõttu suureneb oluliselt

ka esimese ja keldrikorruse ruumide veevajadus. Vee- ja kanalisatsiooniprojekti koosseisus

puuduvad vastuolus määruse „Nõuded ehitusprojektile“ § 20 lõikega 2 ka joonised, mille alusel

oleks võimalik tuvastada vee- ja kanalisatsioonitorude asukohta.

Kaebaja ise ei välista, et veesurvega võib tekkida probleeme. Kaebaja on selgitanud, et

vajadusel saab ette näha veesüsteemile surve tõstmise pumba paigaldamise. Kolmas isik

rõhutab, et see, kas survega tekib probleeme või mitte tulebki välja arvutada ja selgeks teha

esitatud ehitusprojekti koosseisus ning vajadusel näha ette veesurve täiendav tõstmine.

10) Kaebajal näib ehitusprojekti koostades ja seda esitades olevat lähenemine, et kõiki

lahendusi on võimalik hilisemates projektistaadiumites muuta ja vajadusel nõuetele vastavaks

viia, mistõttu justkui ei peakski esitatud ehitusprojekt praegu nõuetele vastama. Ehitusprojekti

heakskiitmisel tekib isikul aga õigus ehitusprojektis ettenähtud lahendus realiseerida, mis juhul,

kui see ei ole terviklik ega nõuetele vastav, avaldab omakorda otseselt ja intensiivset mõju

korteriühistu ning tema eluruumidest omanike õigustele.

11) Ehitusprojekt ja selle osad on vastuolus ehitisele esitatavate tuleohutusnõuetega

(Siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded

tuletõrje veevarustusele“). Hoone ja ruumi tuleohutus on aga otseses seoses hoone ja ruumi

kasutusviisiga.

16(24)

Hoiupaigad on kinnistatud iseseisvaks korteriomandiks, mistõttu ei ole hoiupaigad

võrdsustavad korterelamule ettenähtud panipaikadega. Korteri juurde kuuluv panipaik ei ole

mitte kunagi iseseisev korteriomand, vaid tegemist on abipinnaga. Juhul kui aga hoiupaik on

eraldi korteriomand, tuleb ka kasutusviisi määramisel arvestada hoiupaiga iseseisva kasutusega.

Ehitusprojektis

ei

ole

eeltoodut

arvestatud.

Ehitusprojektis

on

arvutatud

ka

evakuatsiooninõuded. Antud juhul on aga tegemist 69 eraldiseisva korteriomandiga, mis

peavad olema iseseisvalt kasutatavad. Seega tuleb evakuatsioonitingimuste täitmise hindamisel

võtta aluseks, et igat korteriomandit kasutab vähemalt üks inimene, sh et iga keldrikorrusel

asuvat hoiupaika kasutab üks inimene. Ei ole võimalik keelata ega võtta eeldust, et panipaiku

ei kasuta korraga rohkem kui 7 inimest, nagu on ebaõigesti võetud aluseks ehitusprojektis.

Seega on kaebaja ehitusprojekti koosseisus esitanud teadvalt ebaõigeid andmeid, mida

muuhulgas on arvestanud Päästeamet. Seega ei ole tuleohutusnõuete täitmise kontrollimisel

tugineda üksnes asjaolule, et Päästeamet on ehitusprojekti kooskõlastanud.

12) Ehitusprojekti konstruktsiooniosa seletuskirja kohaselt on ehitusprojektiga plaanis lisada

kergkonstruktsioonis vaheseinasid, mis ei suurenda ehitusprojekti kohaselt oluliselt koormusi

olemasolevatele konstruktsioonidele. Ehitusprojekti kohaselt saab aga kontrollarvutused teha

alles järgmistes projekteerimisfaasides. Määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 17 lõike 1

punktide 3 ja 4 kohaselt peab konstruktsiooniosa ehitusprojektis sisalduma ehitise kande- ja

jäigastavate konstruktsioonide üldine kirjeldus, põhielementide paiknemine ja iseloomustavad

näitajad ning vundamendilahenduse üldine kirjeldus. Selliseid andmeid ehitusprojektis esitatud

ei ole.

13) Ehitusprojekti seletuskirja punkti 4.3.9 kohaselt on parkimine lahendatud omal kinnistul

vastavalt parkimisnormatiivile “Tallinna parkimise korralduse arengukavale aastateks 2006-

2014” ja Eesti Standard EVS 843:2016 “Linnatänavad”. Ehitusprojektis on leitud, et vajalik

parkimiskohtade arv on 9,9 parkimiskohta ning 8 parkimiskoha osas garanteerib parkimiskohad

Europark Estonia OÜ kesklinnas Rävala ja Tornimäe parkimismajades. Kohtule esitatud

ehitusprojekti koosseisust ei nähtu asjakohast garantiikirja. Vaidlusalusest otsusest nähtuvalt

on kaebaja vastustajale esitanud informatsiooni, nagu oleks tal õiguslik alus kasutada

eluruumide omanike poolt kasutusel olevat nelja parkimiskohta lisaks juba kasutatavale kahele

parkimiskohale. Kolmas isik rõhutab, et see info ei vasta tõele. Liivalaia 5 korterelamus on

sarnaselt teistele sellel ajal ehitatud korterelamutele suureks probleemiks parkimiskohtade

vähesus. Olukord, kus kaebaja hõivaks lisaks kahele parkimiskohale veel 4 parkimiskohta,

tooks eluruumidest korteriomandite omanikele kaasa olulise negatiivse ja püsiva mõju.

14) Lisaks on oluline märkida, et sissepääs esimese korruse hoiupaika ning keldrikorrusel

asuvatesse hoiupaikadesse on ette nähtud Liivalaia 5 korterelamu õuealalt (hoovipoolsest

osast), mis on kõigi korteriomanike kaasomandis. Seega selleks, et hoiupaikade kasutajatele

oleks tagatud ligipääs hoiupaikadele, tuleb neile tagada ligipääs ka Liivalaia 5 õuealale.

Korterelamu õueala näol on aga tegemist alaga, mille kasutamise viisi võivad korterelamu

omanikud ise määrata, sealhulgas peab korteriomanikel olema võimalus ka soovi korral sulgeda

õuealale ligipääs kolmandatele isikutele näiteks aiaga. Õueala võib kasutada ka puhkealana,

mis eeldab privaatsust ning kolmandate isikute ligipääsu võimatust.

Ehitusprojekti järgse lahenduse korral, kus korterelamu keldrisse on kokku kavandatud 25

hoiupaika, ei ole aga korterelamu omanikel võimalik enam kolmandate isikute (ehk isikute,

kellel on õigus hoiupaiku kasutada) õigusi rikkumata õueala sulgeda. Ehitusprojekti järgse

lahenduse realiseerumisel hakkab Liivalaia 5 korterelamu õuealal ning keldri- ja esimese

korruse ruumides liikuma määratlemata arv isikuid, mistõttu ei ole korteriomanikel võimalik

enam endale kuuluvat õueala kasutada sihtotstarbelisel viisil puhkealana, mis eeldab vähemalt

osalist privaatsust endale kuuluval kinnistul.

17(24)

15) Samas on kaebaja jätnud ebaõigesti arvestamata ehitusprojektiga kavandatud ruumide

kasutusotstarbe ja sellest tuleneva parkimisvõimaluse olemasolu. Kuna keldrikorrusele on

kavandatud nn minilaod, siis on iseenesestmõistetav, et isikutel, kes miniladusid omavad või

kasutavad, on vajalik miniladudele juurdepääs mootorsõidukiga. Hoiupaikade olemusest

tulenevalt peab olema tagatud kolmandatele isikutele ligipääs ka mootorsõidukiga (auto või

veoautoga). Ehitusprojektis on ette nähtud nii 38 büroopinna (esimesel korrusel) kui ka 25

hoiupaiga (esimesel korrusel üks ning keldrikorrusel 24) teenindamiseks üksnes kaks

parkimiskohta

Liivalaia

kinnistul

ning

ülejäänud

parkimiskohta

Kesklinna

parkimismajades. Ei ole kuidagi eluliselt usutav, et kavandatud ruume, sh miniladusid

kasutavad isikud jätaksid oma sõiduki kesklinna parkimismajja. Hoiupaikade olemusest

tulenevalt on tegemist ruumiga, kuhu üldreeglina ladustatakse esemeid, mille ladustamine isiku

elukohas ei ole kas ruumipuudusest või kasutusotstarbest võimalik. Seega tuleneb hoiupaikade

olemusest vajadus tagada hoiupaikadele ligipääs ka mootorsõidukiga (sõidu- või veoautoga)

ning on selge, et 25 hoiupaiga ning 38 büroopinna teenindamiseks Liivalaia 5 kinnistule

ehitusprojektiga ettenähtud kahest parkimiskohast ei piisa. Seega on äärmiselt tõenäoline, et

hoiupaikade kasutajatest kolmandad isikud hõivavad ka eluruumide omanike vabad

parkimiskohad ajal, kui neil on vajalik juurdepääsu hoiupaigale asjade ladustamiseks või nende

ära viimiseks.

Eluruumide omanikud ei saa teostada enda korteriomandist tulenevaid õigusi, milleks on

muuhulgas õigus kasutada eesmärgipäraselt korteriomandi reaalosa juurde kuuluvat mõttelist

osa korterelamu õueala näol.

Väär on kaebaja kaebuse punktis 34 esitatud väide, justkui ei muutuks Liivalaia 5 äripindade

kasutusotstarve planeeritava ümberehituse käigus. Kasutusotstarve muutub oluliselt – kui

varem oli kaebajale kuulunud üks mitteeluruum kasutusel kauplusena, siis nüüd on

ehitusprojektiga kavandatud 69 uue korteriomandi moodustamine, millest 25 on nn minilaod ja

38 bürooruumid ehk kaebaja enda sõnul müügiboksid. Väide, nagu oleks uute ruumide

kasutusintensiivsus võrreldes varasema kaupluse pinnaga väiksem, on paljasõnaline ning ka

selgelt ebaloogiline.

Vastustaja on vaidlusaluses otsuses kaebajale selgitanud, et kaebaja ja vastustaja vahel kunagi

kehtinud üürileping, millest kaebaja näib tuletavat õigust kasutada veel nelja parkimiskohta, on

lõppenud. Kaebaja ei ole kolmandale isikule teadaolevalt üürilepingu lõppemist vaidlustanud

ega sellele varem vastuväiteid esitanud. Vastustajale ei tulene kohustust kaebajaga üürilepingut

parkimiskohtadeks pikendada üksnes seetõttu, et kaebaja kavandab ehitusprojektiga suuremat

parkimisvajadust nõudvat tegevust.

Arusaamatuks jäävad kaebuse punktis 29 ja 30 tehtud etteheited selle kohta, et vastustaja on

nõudnud standardi EVS 843:2016 täitmist ning Tallinna parkimise korralduse arengukava

täitmist. Kolmas isik märgib, et ka kaebaja ise on enda ehitusprojektis (seletuskirja punkt 4.3.9)

nimetatud dokumentidele tuginenud. Vastustajal on kohustus tagada liikluskorralduse, sh

parkimiskorralduse nõuete täitmine.

16) Asjaolust, et vastustaja 2017. aastal ehitusprojekti kooskõlastas kuidagi teha järeldust, nagu

puuduks vastustajal õigus ja võimalus ehitusprojekti ja ehitusteatise täiendaval hindamisel teha

erineva lõppjäreldusega kaalutlusotsust.

Ehitusteatise ja ehituslubade menetlusi viib Tallinna linnas läbi Tallinna Linnaplaneerimise

Amet, mitte Tallinna Ettevõtlusamet. Seega on selgusetu kaebaja viide Aivar Riisalu

väidetavale poliitilisele avaldusele ning selle seos vaidlusaluse ehitusteatise menetlusega.

18(24)

17) Kaebaja on kaebuse punktis 43 leidnud, et vastustajal ei ole õiguslikku alust keelata

korteriomandite väljaehitamist, kui see ei ole ehituslikult võimatu. Kolmas isik märgib, et

vastustajale tuleneb EhS-st kohustus hinnata ehitusprojekti ning ehitusteatise nõuetele vastavust

ning kui esinevad alused, miks ehitusteatist ei ole võimalik teavitatuks lugeda või ehitusluba

väljastada, keelduda vastava otsusega ehitusteatise heakskiitmisest või ehitusloa väljastamisest.

EhS ega ükski teine õigusakt ei näe ette, et olukorras, kus korteriomandid on

kinnistusraamatusse kantud, on omavalitsusel õiguslik kohustus tagada korteriomandite

väljaehitamine, nagu kaebaja seda esitleda püüab.

18) Vastustajal on õiguslik alus keelduda ehitusprojekti heakskiitmisest olukorras, kus

ehitusprojektiga kavandatud liikluslahendus, sealhulgas parkimislahendus ei vasta õigusaktides

sätestatule. Liikluslahenduse vastavust normidele ning õigusaktidele kontrollib Tallinna linnas

muuhulgas Tallinna Transpordiamet. Ehitusteatise esitamise ja teavitatuks lugemise ajal ei

olnud vastustajale teada, et korteriomand soovitakse jagada.

13. Kolmandad isikud (V.K., S.H., S.S., L.V., T. Š., M.I., E.V., S.P., E.V., A.F., S., T.H.,

OÜ Hot Holding, R.V., M.M., T.H., K.O.) esitasid seisukohad 08.03.2021, milles leiavad, et

kaevatav otsus tuleks tühistada. Äripindade uued omanikud ostsid Liivalaia tn 5 asuvad

korteriomandid teadmisega, et neil on võimalik teostada oma PS §-st 32 tulenevat

omandipõhiõigust, mis seisneb muuhulgas väljaehitatud korteriomandite eriomandi osade

kasutamises. Korteriomandi sisuks ei saa olla üksnes teoreetiline kaasomandiõigus

kinnistusraamatus. Praegusel juhul on haldusasjas vaidlustatud Tallinna linna otsusega

põhjustatud äripindade uutele omanikele aga omandipõhiõiguse lubamatu õigusvastane riive.

Vastustajal puudub ehitusteatise menetluses eraõiguslike suhete reguleerimise pädevus. Ka

juhul, kui asuda seisukohale, et omandipõhiõiguse riiveks on praegusel juhul olemas legitiimne

eesmärk (millega äripindade uued omanikud ei nõustu), ei ole riive õiguspärane, kuna see ei

ole proportsionaalne. Võimalik oleks korraldada parkimiskohtade märgistamine või piiramine.

Vajalik ei olnud keelata korteriomandite väljaehitamist ja seega ka korteriomandite

eesmärgipärast kasutamist. Vastustaja eesmärgiks on sisuliselt olnud kaitsta teisi

korteriomanikke hüpoteetilise ja vastustaja poolt ekslikult eeldatud ohu eest, et nad ei kaotaks

oma seniseid eeliseid korteriomanike vahelistes eraõiguslikes suhetes.

KOHTU PÕHJENDUSED

14. Kohus on seisukohal, et kaebus on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.

15. Kohus ei nõustu kaebajaga, et kohaliku omavalitsuse ülesanded ehitusteatise menetluses

piirduksid pelgalt ehitise ohutuse kontrollimisega. Selline seisukoht ei vasta kehtivale õigusele

ega väljakujunenud kohtupraktikale.

EhS § 35 lg 4 teisest lausest nähtub, et ehitusteatise nõudmine sõltub peale ehitise ohtlikkuse

ka mõjust avalikule ruumile ja isikute õigustele. Ehitusteatise heakskiitmisest keeldumisel

tuginetakse EhS §-s 44 ehitusloa kohta kehtestatud keeldumise alustele, mh võib keelduda kui

ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade

omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia

koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada; samuti kui kavandatav

ehitis on vastuolu kehtivate planeeringutega, ehitusnõuete või muude avalik-õiguslike

kitsendustega. EhS § 36 lg 5 sätestab ehitusteatise kontrolliesemena mh kooskõlastuste

kontrollimise; arhitektuuriliste, ehituslike või kujunduslike nõuetele täitmise kontrollimise.

EhS 2.pt-s on toodud põhimõtted, millele vastavust kohalik omavalitsus samuti kontrollib, mh

näeb selles toodud paragrahv 7 ette kohustuse ehitada hea tava kohaselt (RKHK lahend asjas

nr 3-17-1930, p 15).

19(24)

Kohtupraktika kohaselt peab ehitusprojekt olema koostatud selliselt, et selle järgi ehitatud ehitis

vastaks EhS §-le 3. Seejuures tuleb ehitusprojekt koostada niisuguse detailsuse ja ulatusega,

mis võimaldab kontrollida ehitise vastavust õigusaktides kehtestatud nõuetele. Ehitusprojekt

pole nõuetekohane ainuüksi seetõttu, et projektis endas kinnitatakse, et selles sisalduvad

õigusaktiga ettenähtud osad ja et selle on koostanud vajalikku registreeringut omav arhitekt.

(RKHK lahend asjas nr 3-3-1-46-13).

Kohalik omavalitsus ei saa piirduda üksnes ehitusprojekti vastavuse kontrollimisega majandus-

ja taristuministri 17.07.2015. a määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ toodud

kriteeriumitele. EhS § 36 lg 5 p 4 kohaldamisel võib kohalikul omavalitsusel olla vajadus

selgitada kaasomanike vahelisi suhteid. Ehitusteatise menetluses tuleb pädeval asutusel

arvestada ka ehitise ja selle kasutamise mõju teistele isikutele. Kui ehitamisele esitatavate

avalik-õiguslike nõuete rikkumine kahjustab naabrite (nt elamu kaasomanike) õigusi, tuleb

pädeval asutusel algatada täiendav kontroll. See puudutab ka ohtu, et kaasomaniku vara

kahjustatakse ehitamise käigus projektis kavandamata kõrvalmõjuna (RKHK lahend asjas nr 3-

16-1050/68, p 12; määrus asjas nr 3-3-1-67-01). See ei tähenda, et vastustaja peaks hakkama

lahendama pooltevahelisi tsiviilõiguslikke vaidlusi selle üle, kas projektis ettenähtud

kaasomandi eseme ümberehitused on lubatavad kaasomaniku tahte vastaselt. Ehitusteatise

aktsepteerimine ei asenda teiste kaasomanike nõusolekuid, mis võivad olla vajalikud

ehitamiseks. (RKHK lahend asjas nr 3-17-1859)

Seega on kohaliku omavalitsuse kontrolliese ehitusteatise teavitatuks lugemisel oluliselt laiem

kui pelgalt ehitise ohutuse küsimus ning seetõttu on kohtud haldusasjas nr 3-17-1282

ehitusteatise tühistanud ja kohustanud seda kaasomanike kaasamisel uuesti läbi vaatama.

16. Kohus ei jaga kaebaja seisukohta, et kohalik omavalitsus oleks praeguses asjas tegelenud

eraõiguslike küsimuste lahendamisega, vaatamata sellele, et haldusorgani keeldumine

ehitusteatise heakskiitmisest toob kaasa faktilise tagajärje, kus kinnistusraamatusse kantud

korteriomandeid ei saa ehitusteatise aluseks oleva ehitusprojekti kohaselt välja ehitada. Küll ei

muuda see mingil moel kinnistusraamatu kandeid ning nendega seotud vaidlused kuuluvad

lahendamisele maakohtus. Kui kaebaja oleks esitanud TLPA-le ehitusprojekti, kus kavandatav

oleks kajastatud adekvaatselt, oleks vastustaja saanud teha projekti osas märkuse selle

kooskõlla viimiseks KrtS-i ja määrusega nr 57. Vastustaja on olnud ka haldusasjas nr 3-17-

1282 seisukohal, et kaebaja kavatsus ei olnud teada ehitusteatise esitamise ega selle

heakskiitmise ajal ning ehitusprojektis sellekohane teave puudus. Ehitusteatises märgiti

mitteeluruumide arvuks 2. Vastustaja viitas seejuures määruse nr 57 § 17 lg-le 4.

Hoonejaotusplaani või ehitusprojekti 69 korteriomandiga pole vastustaja kunagi kinnitanud.

Kaebajale kuuluva korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks kajastub alles 06.03.2020

esitatud ehitusprojektis (keldri ja I korruse plaanidel 69 korteriomandiks jaotatuna). Käesoleva

vaidluse lahendamise seisukohast ei oma tähtsust, miks vastustaja, saades haldusasja 3-17-1282

kohtumenetluses teada sellisest jagamisest, ei võtnud kaebust õigeks ega tunnistanud ise

haldusakti kehtetuks. Kohus ei nõustu kaebajaga selles, et vastustaja oleks hea halduse

põhimõttega vastuolus teinud täpselt samadel asjaoludel vastupidise otsuse. Ehitusteatise

heakskiitmise ajal (16.01.2017) puudus vastustajal teave, et moodustatakse korteriomandid, mis

pole eraldiseisvalt kasutatavad, kuna nende kasutamiseks tuleb kasutada koridori funktsiooniga

mitteeluruume, mis on samuti eraldi korteriomandid.1 Kaebaja ei vaidlusta asjaolu, et

1 Korruste plaanidel ühe ehitise osana (mitteeluruum) on näidatud ruumid, milles on trepikoda, hoidla-panipaik,

koridorid. Ruumid nr 02, 023, 109, 123, 137, 144 ei ole administratiivruumid, vaid ruumi otstarbe järgi koridorid.

Eraldi märgitud ehitise osad nr 67/1–67/26, 67/33, 67/39, 67/46, 67/58, 67/64 on üldkasutatavad pinnad, mis ei

ole eraldiseivatena kasutatavad. (tl 217-218, kd I)

20(24)

ehitusprojekti elluviimise järgselt eeldaks osade uute korteriomandite eriomandi osade

kasutamine teiste korteriomandite eriomandi osade kasutamist (läbimist).

Kui asuda seisukohale, et korteriomandite kinnistamise järel jääb vastustaja ülesandeks üksnes

ehitusteatis aktsepteerida (kui Päästeamet on kooskõlastuse andnud), võetaks vastustajalt suur

osa järelevalvefunktsioonist (mitmetele avaliku õiguse normidele vastavus jääks kontrollimata)

ning ka kinnisasja kaasomanike menetlusse kaasamisel ja ärakuulamisel puuduks igasugune

mõte.

17. TLPA pole lugenud ehitusteatist teavitatuks ega kooskõlastanud ehitusprojekti, kuna see

oleks vastuolus ehitisele kehtestatud avalik-õiguslike nõuetega. EhS § 44 p 1 annab pädevale

asutusele õiguse keelduda ehitusloa andmisest, mh juhul kui kavandatav ehitis ei vasta ehitisele

esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele kitsendustele.

17.1 Kaevatava haldusakti kohaselt ehitisregistrisse kantakse ehitise osa, kas eluruumi või

mitteeluruumina. Vastavad mõisted on sisustatud määruses nr 57.

Kohus ei nõustu kaebaja käsitlusega, et määrus nr 57 oleks üksnes tehniliste andmete loetelu

kehtestav õigusakt ega puutu käesolevas vaidluses asjasse.

Määruse nr 57 § 1 lg 2 kohaselt kasutatakse määruse termineid mh ehitusprojekti koostamisel.

Määrus nr 57 sätestab ruumide liigid (§ 17), sh selle, millist ruumi saab käsitada eluruumi (§

17 lg 3) ja millist mitteeluruumina (§ 17 lg 4). Kohtu arvates on ilmne, et selline eristamine ei

saa tugineda üksnes terminoloogilisele erinevusele, millest lähtuvalt peaks iga projekteerija

terminid koostavas projektis sisustama vastavalt oma äranägemisele. Määruse kohaldatavus

eeldab selles toodud terminite sisustamist ning EhS § 3 lg 5 volitusnorm näeb ette nii ehitise

tehniliste andmete loetelu kui arvestamise aluste kehtestamise valdkonna eest vastutava ministri

määrusega. Seega kohus ei nõustu kaebajaga, et määrus nr 57 § 17 lg 4 ei kohaldu või oleks

antud volitusnormita või seda ületades.

Määruse nr 57 § 17 lg 4 kohaselt on mitteeluruum ruum või ruumistik, mis pole ette nähtud

alatiseks elamiseks ega hoone teenindamiseks või ruumide kasutajate ühiseks kasutamiseks.

Määruse § 27 lg 1 defineerib, mis on üldkasutatav ehk hoone kasutajate ühises kasutuses olev

pind, tuues lõikes 2 ära ka lahtise loetelu üldkasutatavatest pindadest, milleks loetakse mh

ühendusteed (trepikoda, koridor).

Vastustaja leiab seega põhjendatult, et ühiseks kasutamiseks vajalik pind (antud juhul koridor)

ei saa olla omaette mitteeluruum (minikontor nt), kuna mitteeluruum on ruum või ruumistik,

mis pole ette nähtud alatiseks elamiseks ega hoone teenindamiseks või ruumide kasutajate

ühiseks kasutamiseks. Seega vastustaja ei tegelenud korteriomanditeks jagamise küsimusega,

vaid lähtus avaliku õiguse normidest (EhS § 3 lg 5, määrus nr 57 § 17 lg 4).

Korteriomandile ligipääs ja selle eraldi kasutatavus on küsimused, mis tuleb ehitusprojektis

lahendada, kuna ehitusprojekt peab olema koostatud kehtivale õigusele vastavalt. Vastustaja ei

saa kooskõlastada ehitusprojekti, mis seda pole ega lugeda teavitatuks ehitusteatist, mis on

viidatud normidega vastuolus.

Kohus kaebajaga selles, et määrus nr 57 poleks kohaldatav, seega ei nõustu.

17.2 KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum

ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta,

kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone

välist kuju muutmata. KrtS § 4 lg 1 sisaldab määruses nr 57 toodud mõisteid. KrtS § 4 lg 1 on

21(24)

avalik-õiguslikus suhtes kohaldatav norm, millega vastuolu puudumist peab kohalik

omavalitsus kontrollima.

Asjaolu, et KrtS § 4 lg 1 reguleerib, millisel viisil saab kinnisasja jagada korteriomanditeks,

täpsemalt, millistele tunnustele peaks vastama hoone reaalosa, millest saab õiguslikult

moodustada korteriomandi eriosa, ei välista selle kohaldamist ehitusteatise kontrollimisel.

EhS § 44 p-le 1 ei vasta kavandatav ehitis, mille osad pole kasutatavad vastavalt KrtS § 4 lg-st

1 tulenevale nõudele ehk eraldiseisvalt.

Vastustaja on seega põhjendatult leidnud, et KrtS § 4 lg-st 1 tulenev nõude kohaselt peab

eriomandi eset olema võimalik eraldi kasutada ning see peab nähtuma ka ehitusprojektist.

Vastustaja on teinud õiguspärase järelduse, et 06.03.2020 esitatud ehitusprojekti järgi pole

võimalik seda normi ruumikorralduslikult ja ehituslikult täita, kuna puudub eraldi juurdepääs

igale korteriomandile.

Kaevatavas haldusaktis on viidatud ka KrtS-i seletuskirjale, millest nähtuvad eriomandi osa

peab olema ruumiliselt piiritletud ja eraldi kasutatav hooneosa ning mingit muudatust kehtiva

õigusega võrreldes ei tehtud. Seletuskirjas on märgitud, et eelnõus kasutatav sõnastus peaks

paremini mõistetavaks tegema põhimõtte, et iga korteriomand peab olema sisuline tervik,

omaette elu- või äriruum. Seaduse mõttega kooskõlas olevaks ei saa lugeda korteriomandi

moodustamist sobimatust ruumist (nt keldriboks, garaažiosa, millel on abiruumi otstarve). Õige

on kaebaja viide, et ehitusteatise esitamise ajal KrtS ei kehtinud, kuid see ei muutnud nõuet

eraldi kasutatavuse osas. Kuni 01.01.2018 kehtinud KOS § 2 lg 1 sätestas sama.

Ka Justiitsministeerium on 28.11.2018 vastuses TLPA-le (tl 279-280, kd I) KrtS ja KOS-i

tõlgendades leidnud, et ühiseks kasutamiseks vajalik pind ei saa olla omaette mitteeluruum ning

see põhimõte kehtib ka avalik-õiguslikus ehitusõiguses. Selliseid mitteeluruume ei saa

vastustaja kanda EHR-i. Vastuses viidatakse mh tsiviilasja kohtulahendile, kus on samuti leitud,

et uute korteriomandite moodustamisel peab neile olema tagatud eraldi juurdepääs (Tln

Ringkonnakohus asjas 2-18-8856, p 11).

17.3 Kaebaja väidab, et eelkäsitletud normi eesmärk on õigusrahu tagamine, mis on saavutatud

kaebaja poolt servituudi seadmisega ning servituudi seadmise kaudu kasutatavuse tagamist

seadus ei keela.

Kohus leiab, et juurdepääsuservituudi (tl 8 pöördel-10 pöördel, kd I) olemasolu pole

asjassepuutuv, kuna eelnevalt käsitletud kehtiv õigus ei võimalda ruumikorralduslikult ja

ehituslikult selliseid mitteeluruume hoonesse projekteerida, neid välja ehitada ega EHR-i

kanda. Vastustaja ülesanne ehitusteatise menetluses pole servituudiga tagatud õiguste

olemasolu hindamine või analüüsimine, kas sellisel moel korteriomanditeks jagamine ja

kinnistusraamatusse kandmine oli õiguspärane. Vastustaja on andnud hinnangu, et eriomandi

eset ei saa lugeda kehtiva õiguse järgi eraldi kasutatavaks, kui selle kasutamine toob kaasa

vajaduse kasutada reaalselt teist eriomandit.

17.4 Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja oleks ootamatult ja kardinaalselt oma

halduspraktikat muutnud ja tekitanud olukorra, kus ehitusteatise esitamisel pole võimalik

haldusorgani nõudmisi ette näha. Esmalt tuleb märkida, et antud kaasus on vastustaja sõnul

Tallinnas pretsedenditu.

Õige on kaebaja viide, et vastustaja on eelnevas haldusasjas leidnud, et isegi kui ta oleks

suutnud sellist toimingut ette näha ei muudaks see ehitusteatise osas tehtud otsust, kuna

tsiviilkohtu lahendi (asjas 2-17-9822) kohaselt on igal isikul õigus oma korteriomand jagada.

(tl 23 pöördel- tl 24, 25.06.2018 vastus kaebusele) Otsus pole jõustunud ning seda asja asub

menetlema Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kogu koosseis. Selles küsimuses, et igal isikul on

22(24)

korteriomandi jagamise õigus, ei ole vastustaja oma seisukohta muutnud. Samuti pole

vastustaja kunagi olnud seisukohal, et haldusorgan võiks korteriomanditeks jagamise kui

eraõigusliku küsimuse lahendamisel sekkuda (keelata või lubada jagamist). Vastustaja on

muutnud (haldusasja nr 3-17-1282 kohtumenetluse ajaga, mitte ehitusteatise heakskiitmise aja

seisuga võrreldes) seisukohta selles, et ehitusteatist ei saa heaks kiita projekti alusel, mis

võimaldab välja ehitada eriomandi eseme, mida pole võimalik eraldi kasutada. Võib nõustuda,

nagu kohus ka eelnevalt märkis, et selle tulemuseks on kolmandate isikute korteriomandite

väljaehitamise faktiline võimatus (keeldumise aluseks oleva projekti kohaselt). Kohus ei saa

aga nõustuda kaebaja ja kaebaja poolel olevate kolmandate isikutega, et olukorras, kus

korteriomanditeks jagamine on tehtud ja kinnistusraamatusse kantud oleks vastustajal kohustus

ehitusteatis nende korteriomandite väljaehitamiseks heaks kiita. Kohtud on haldusasjas nr 3-

17-1282 asunud seisukohale, et kaasomandi jagamise küsimused on tsiviilõiguslikud ning

kohus ega haldusorgan nendesse sekkuda ei saa. Kohtud ei ole aga viidatud asjas võtnud

seisukohta, et kohalik omavalitsus peab jagamise tulemusel tekkinud korteriomandite

väljaehitamiseks heaks kiitma ehitusteatise sõltumata sellest, kas esinevad EhS §-s 44 toodud

keeldumise alused. Sellise järeldusega nõustudes muutuks avalik-õiguslike normide

kohaldamine sõltuvaks eraisikute tahtest, mitte seadusandja tahtest. Ehitusvabadus ei tähenda

vabadust ehitamisel kehtivat õigust mitte järgida.

17.5 Kohus nõustub seega kokkuvõtvalt vastustajaga, et KrtS § 4 lg-st 1 tulenevat eeldust, et

eriomandi eset peab olema võimalik eraldi kasutada on nii normi sõnastusest kui seadusandja

mõttest lähtuvalt võimalik mõista üksnes selliselt, et tegemist peab olema ruumikorralduslikult

ja ehituslikult eraldi juurdepääsetava korteriomandiga. Ruumikorraldusliku ja ehitusliku

juurdepääsu olemasolu hindamine on kohaliku omavalitsuse kontrolliesemesse kuuluv küsimus

ehitusteatise menetluses.

Keeldumine ehitusteatise teavitatuks lugemisest oli ainuüksi eelkäsitletu kohaselt EhS § 44 p 1

alusel põhjendatud. Haldusakt on vaatamata vormistuslikele puudustele antud aluse

kohaldamise osas arusaadav ja piisavalt põhjendatud.

Muid menetlusosaliste argumente käsitleb kohus seetõttu põgusalt.

18. Parkimiskohtade piisavuse küsimuses kohus märgib, et nõustub vastustajaga, et tegemist on

ehitusteatise menetluses relevantse küsimusega ainuüksi põhjusel, et vastasel korral puudunuks

vajadus seda ka ehitusprojektis kajastada ning küsida projektile Tallinna Transpordiameti

kooskõlastust.

Samuti nõustub kohus, et parkimiskohtade osas oli faktiline olukord võrreldes ehitusteatise

heakskiitmise ajaga muutunud. Tallinna Kesklinna Valitsuse ja AS MV Kaubad vaheline leping

parkimiskohtade kasutamise osas lõppes 12.03.2020 (tl 83 pöördel-87, kd I). Linnatänaval

oleva 2 parkimiskoha kasutamiseks KÜ-ga sõlmitud kokkulepe samuti enam ei kehtinud.

Äripindade kasutusse ettenähtud parkimiskohtade arv oli seega vähenenud (hoovis 2 kohta, tl

33 pöördel seletukiri; tl 43 asendiplaan, kd I). Kohalik omavalitsus ei ole kohustatud linna vara

kasutamiseks lepingut sõlmima. Vastustaja pidi kontrollima projektis kavandatud

parkimiskohtade tagatust. Projektis on normatiivne parkimiskohtade arv 9,9 ning kavandatud

kohtade arv 10.

Kohtuistungil esitatud R.V. väited selle kohta, et äripindadele vastav ärimaa osakaal on 25%

kinnistust ning sellele vastavalt saab võtta äripindade kasutusse ka hooviala, viitab parkimisega

seotud konfliktide tekkimise suurele tõenäosusele. Vastustaja on haldusaktis leidnud, et asjaolu,

et kaebaja arvestab hoovis 4 parkimiskohaga ning tõkkepuuga alale võivad kõik uued

korteriomandite omanikud tulla, mistõttu pole 69 uue korteriomandi kasutamisel tagatud see,

et hoonet elukohana kasutavate isikute parkimisvõimalused hoovis ei vähene. Vastustaja on

arvestanud, et parkimismajad, kus on kaebaja lubanud parkimiskohad tagada, asuvad liiga

23(24)

kaugel (üle 1 km), mistõttu selle abil parkimisprobleemi lahendamine pole reaalne. Arvestades,

et ehitise kavandamisel tuleb arvestada head ehitustava (EhS § 7) ning poolte viidatud standard

(EVS:843:2016) õiguslikult mittesiduva dokumendina on üks hea tava sisustamise vahend, võib

nõustuda vastustajaga, et parkimismajades parkimiskohtade olemasolu ei lahenda tekkivat

parkimisprobleemi. Seega võib selles osas kohaldada keeldumise alusena nii EhS § 44 p-i 1 kui

p-i 4.

Tallinna Transpordiameti märge - „märkuste puudumine“ (14.08.2019, tl 27, kd I) - tehti

teistsugustel faktilistel asjaoludel ning sellest ei saa järeldada haldusorgani õigusvastast

meelemuutust. Puudub vaidlus, et 06.03.2020 esitatud projekti ei kooskõlastatud.

19. EhS § 44 p 6 kohaldamise osas kohus nõustub kaebajaga, et vaatamata sellele, et Tallinna

Transpordiametil on Tallinna linnas omavalitsuse enesekorraldusõiguse alusel antud pädevus

parkimiskorraldusega tegelemiseks, on EhS § 44 p-s 6 mõeldud asutust, mis omab seadusest

tulenevat pädevust, mis on seotud taotluse esemega (EhS § 42 lg 7 p 1). Nagu nt Päästeamet,

Kaitseministeerium, Keskkonnaamet vastavates nende pädevust puudutavates loamenetlustes.

Õige on kaebaja seisukoht, et pädev haldusorgan (kohaliku omavalitsuse üksus) ei saa tugineda

enda kooskõlastuse puudumisele. Vastustaja saab siiski Tallinna Transpordiameti kui

omavalitsusüksuse vastava asutuse kooskõlastuse puudumisele (põhjendustele standardist

ja/või omavalitsuse parkimise korralduse arengukavas sisalduva osas) tugineda keeldumisel

EhS § 44 p 1 alusel. See eksimus ei too aga kaasa haldusakti tühistamist.

20. Haldusakti põhjendustest ei nähtu, et vastustaja keeldumise aluseks oleks olnud puudused

projektis, mis kaebaja poolt enne kaevatava otsuse tegemist kõrvaldati või et vastustaja oleks

keeldunud projekti vee-, kanalisatsiooni-, kütte-, ventilatsioonilahenduste puudulikkuse tõttu

(käsitletud KÜ haldusmenetluses esitatud vastuväidetes ja vastuses kaebusele), kuna viimatisi

vastustaja haldusaktis sisuliselt käsitlenud pole.

21. Kaebajale oli tagatud ärakuulamine (selgituste ja vastuväidete esitamise võimalust kasutas

kaebaja 22.05.2020 haldusakti eelnõule vastates).

22. Vastustaja 28.09.2020 otsuse resolutsioon on õige ning haldusakti tühistamiseks puudub

alus.

23. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus

tehakse kaebaja kahjuks, seega tema menetluskulud jäävad tema enda kanda. Vastustaja ei ole

kohtult menetluskulude hüvitamist taotlenud (HKMS § 109 lg 1).

Kolmas isik KÜ on esitanud taotluse mõista kaebajalt välja menetluskulu (HKMS § 103 lg 1 p

1 esindaja kulu) kokku 2551,56 eurot (sisaldab käibemaksu). Esitatud on kulude nimekiri ja

arved (HKMS § 109 lg 1).

HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema vastaspool. HKMS §

109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Menetluskulude nimekirja kohaselt on 07.12.2020 kaebusele vastuse koostamisega seotud

ajakuluks 11 tundi ja 10 minutit (tunni hind 110 eurot). Kuna vastus sisaldab muuhulgas

analüüsi (projekti eriosade puudustest), mis haldusakti ja kaebuse põhjendusi arvestades oli

selgelt ebavajalik, vähendab kohus märgitud kulu 400 euro võrra. Muus osas on kulud asja

mahtu ja keerukust arvestades põhjendatud.

Kohus mõistab kaebajalt Liivalaia tn 5 KÜ kasuks välja 2151,56 eurot (sisaldab käibemaksu).

Ülejäänud kolmandad isikud olid kaebaja poolel ega ole esitanud ka menetluskulude taotlust

(HKMS § 109 lg 1). Ka nende võimalikud kulud jäävad nende endi kanda.

24(24)

(allkirjastatud digitaalselt)