3-20-2358/23 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Kohtuotsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

02. juuni 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2358

Haldusasi

Tallinn, Lembitu tn 7 korteriühistu, Tallinn, A. Lauteri tn 8

korteriühistu, T. H., Ž. R. ja E.J. A.

kaebus

Tallinna

Linnavalitsuse 21. oktoobri 2020 korralduse nr 1151

tühistamise nõudes.

Menetlusosalised

Kaebaja: Tallinn, Lembitu tn 7 korteriühistu

Kaebaja: Tallinn, A. Lauteri tn 8 korteriühistu

Kaebaja: T. H.

Kaebaja: Ž. R.

Kaebaja: E.J. A.

Kaebajate esindaja: v.adv Kristo Kallas

Vastustaja:

Tallinna

linn

Esindaja: Kent Märjamaa

Kolmas isik: Hotell Olümpia AS1

Esindajad: v.adv Eerik Entsik

Kolmas isik: OÜ Helicom

Kolmas isik: Tallinn, Vambola tn 8 korteriühistu

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Lembitu tn 7 korteriühistu, Tallinn, A. Lauteri tn 8 korteriühistu, T. H., Ž.R. ja E.J.

A. kaebus rahuldamata.

2. Mõista Tallinn, Lembitu tn 7 korteriühistult (registrikood 80039370), Tallinn, A. Lauteri tn 8

korteriühistult (registrikood 80022855), T. H. (isikukood xxxxxxxxxxx), Ž. R. (isikukood

xxxxxxxxxxx) ja E.J. A, (sünd. xx xx xxxx) solidaarselt välja Hotell Olümpia AS-i (registrikood

10041810) kasuks menetluskulu 5400 eurot. Jätta ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste

endi kanda.

SELGITUSED

-

Käesolev kohtuotsus toimetatakse pooltele kätte.

1 Edaspidi on käesolevas kohtuotsuses mõistet „kolmas isik“ kasutatud tähistamaks nimelt Hotell Olümpia AS-i, kes

ainsana menetlusse kaasatud kolmandatest isikutest kaebuse kohta kirjaliku seisukoha esitas.

-

Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna

Ringkonnakohtule hiljemalt 2. juulil 2021 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise

poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja

arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta

on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib

apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada

vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS §

116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse

(HkMS § 116 lg 6).

VAIDLUSTATUD DETAILPLANEERING

1. Tallinna Linnavalitsuse 21. oktoobri 2020. aasta korraldusega nr 1151 kehtestati osaliselt Lembitu

tänava, Liivalaia tänava, A. Lauteri tänava ja Vambola tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering

(edaspidi „DP“), millega nähti muuhulgas ette Liivalaia tn 33 ja Liivalaia tn 33a kruntide liitmine ja

selliselt moodustatud krundil juba olemasolevale Olümpia hotellile kuni 6 maapealse ja 2 maa-

aluse korrusega juurdeehitise (edaspidi „hotelli juurdeehitis“) püstitamine.

KAEBAJATE NÕUDED JA PÕHJENDUSED

2. Kaebajad esitasid 26. novembril 2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavalitsuse

21. oktoobri 2020. aasta korralduse nr 1151 tühistamise nõudes, täpsustades eelkõige kaebuse aluseid

15. märtsi 2021 menetlusdokumendis. Üldise etteheitena on kaebajad tuginenud sellele, et DP

menetlus on kestnud väga kaua ning mitmete uuringute läbi viimisest on möödunud põhjendamatult

palju aega, mistõttu on nende ajakohasus ja õigsus küsitav.

3. Esiteks 2 leiavad kaebajad, et hotelli juurdeehitis on ebaproportsionaalselt suur võrreldes

Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonete ja sisehoovi mõõtudega ning likvideerib olemasoleva tajutava

sisehoovi, halvendades kogu kvartali väljakujunenud elukeskkonda, kuna niigi kesklinnas harva esinev

roheala asendatakse hotelli juurdeehitusega. Kaebajate hinnangul ei ühildu juurdeehitus 1955–1956

ehitatud kvartali disainiga. Seeläbi on DP kaebajate hinnangul vastuolus ühelt poolt avaliku huviga

ühtse linnaehitusliku miljöö tagamise vastu ning selle vastu, et linnakeskkonnas oleks piisavalt

hapniku taastootmiseks vajalikku haljastust. Kaebajate hinnangul on avalike huvidega vastuolus see,

et DP realiseerimisel kaob olemasolev kõrghaljastus. Teisalt rikub see füüsilisest isikust kaebajate

väitel nende subjektiivseid õigusi, kuna neil kaob võimalus senises avaras sisehoovis vabas õhus aega

veeta. Kaebajad möönavad, et miljöö säilimine ei ole subjektiivse õigusena kaitstav, ent seda tuleb

detailplaneeringu kehtestamisel siiski hinnata.

4. Teiseks 3 heidavad kaebajad DP-le ette, et sealse lahenduse realiseerimine rikub vaateid

Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 akendest, rikkudes sel moel füüsilisest isikust kaebajate subjektiivseid

õigusi. Kaebajad viitavad siinkohal standardile EVS 894:2008+A2:2015, kust tulenevalt peab hoone

kõigil kasutajatel olema võimalus vaatekaugust ja -keskkonda vahetades puhata ning vaimu

2 Võtsin kaebajate väited kokku käesolevas kohtuasjas 8. veebruaril 2021 tehtud määruse põhjendava osa punkti 3

alapunktides a—m. Käesolevas kohtuotsuse huvides olen neid väiteid mõningal määral grupeerinud.

Käesolev lõik puudutab väiteid, mis on märgitud eelnimetatud määruse punkti a ja h.

3 Järgnevalt on kokku võetud väited, mis on nimetatud veebruari 2021 kohtumääruse põhjenduste punkti 3

alapunktides b ja c.

värskendada, milline võimalus aga sisehoovi massiivse hotelli juurdeehitise püstitamise korral kaob.

Kaebajad rõhutavad, et hotelli juurdeehitise sein hakkab olema elamutele väga lähedal ja

juurdeehitise harja kõrgus saab olema Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 elamute kõige ülemise korruse

akende ülemisest piirist vastavalt 4,65 ja 5,30 meetrit kõrgemal. Kaebajad osutavad sellele, et varem

akendest paistnud roheala asendub rõhuva vaatega juurdeehitise seinale, seejuures kaovad mitmed

füüsilisest isikust kaebajate korteri akendest paistvad täiskasvanud puud, samas kui uue haljastuse

kasvamine võtab aastaid ning ikkagi jääb hotelli juurdeehitis liialt silmatorkavaks. Kaebajad rõhutavad,

et piirkonna kortermajade aknad avanevad niigi ühest küljest üsna intensiivse liikluskoormusega

tänavale, mistõttu on elanikele äärmiselt oluline, et maja sisehoovi poole paiknev külg jätaks

võimalikult avara vaate.

5. Kolmandaks leiavad kaebajad, et DP realiseerimine halvendab lubamatult valgustustingimusi

Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 elamutes asuvates korterites, rikkudes seeläbi füüsilisest isikutest

kaebajate õigust tervislikule elukeskkonnale. Seejuures leiavad kaebajad kõigepealt, et

insolatsioonianalüüs on puudlik, kuna a) selles ei ole võrreldud juurdeehitise kõrgust olemasolevate

elamute akende kõrgusega, vaid lähtutud põhjendamatult hoonete absoluutkõrgustest; b)

insolatsiooni ei ole analüüsitud korterite kaupa, kuigi standardi-kohased insolatsiooninõuded

sõltuvad korteri tubade arvust; c) analüüs on teostatud olemasoleva hoone kõrguspunktidelt, mitte

juurdeehitisega võrreldes; d) põhjendamatult on analüüsis mõõtmispunktiks valitud korterelamute

aknalaua kõrgus; e) analüüsitud ei ole insolatsiooni kogu päeva lõikes, mis olnuks vajalik veendumaks,

et juurdeehitis ei lähe vastuollu standardi nõudega, mille kohaselt ei tohi uusehitise planeerimisel

väheneda insolatsioon olemasolevates korterites enam kui 50%; f) insolatsioonianalüüs on tehtud

menetluse algfaasis, ent pärast seda on juurdeehitise kuju ja suurust muudetud. Peale selle leiavad

kaebajad, et ka puuduliku insolatsioonianalüüsi pinnalt ilmneb, et olemasolevate korterite piisav

valgustatus ei ole tagatud. Siinkohal viitavad nad sellele, et A. Lauteri tn 8 hoone 1. punktis asuvas

3toalises korteris on insolatsiooni kestuseks mõõdetud vaid 2 tundi ja 16 minutit ning Lembitu tn 7

elamus jääb juurdeehitise rajamise korral kokku 19-s korteris insolatsioon senisest halvemaks ega

vasta standardi nõuetele, paljudes korterites on insolatsiooni vähenemine ka esitatud analüüsi pinnalt

suurem kui standardis lubatud 50%. Kaebajate hinnangul ei saa lubamatult vähest insolatsiooni

õigustada asjaoluga, et teatud korterid on koormatud servituutidega. Siinkohal osutavad füüsilisest

isikust kaebajad, et nemad ei ole servituudilepinguid sõlminud ning igal juhul ei saa servituut

kohustada taluma päikesevalguse kaotuse talumist alla standardis määratud normide, kuna

insolatsiooninormid on ette nähtud inimeste tervise kaitseks ja nende normide eiramise rahaline

kompenseerimine on mõeldamatu. Kaebajad osutavad ka sellele, et kuigi insolatsioon väheneb enam

kui 50% vähemalt 45 korteris, siis servituudi lepingud ei ole sõlmitud isegi pooltega neist

korteriomanikest. Kaebajate hinnangul on standardist juhindumine kohustuslik, kuna sellest

juhindumise kohustus tuleneb juba DP algatamise otsusest.

6. Neljandaks leiavad kaebajad, et DP menetluses ei ole nõuetekohaselt välja selgitatud

juurdeehitise püstitamisest lähtuvad ohud Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonete konstruktsioonidele

ja tehnilisele seisundile. Kaebajad peavad DP-s osundatud 2012. aastal koostatud hüdroloogiliste

mõjude prognoosi vananenuks ning leiavad, et prognoosi asemel oleks tulnud teha hüdrogeoloogiline

uuring maa-aluse põhjavee olemasolu ja selle mahu välja selgitamiseks. Kaebajate hinnangul

ohustavad Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hooneid maa-aluse parkla rajamise korral eelkõige väga

sügaval asetsevad põhjaveed. Kaebajad heidavad ette ka seda, et hüdroloogiliste mõjude prognoos

lähtub ekslikust eeldusest, et ehituskaevise põhjakõrgus on 7 meetrit, kuigi on ilmne, et 2-korruselise

parkla rajamisel peab see olema vähemalt 9-10 meetrine. Samuti osutavad kaebajad sellele, et

varisemisohtu tõkestavad metallist vaiad tuleb paigaldada mehhaaniliste vasarate või

vibratsiooniseadmega 11-12 meetri sügavusele ning Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 elamutele väga

lähedale, mis kahjustab nende elamute konstruktsioone pöördumatult. Kaebajad rõhutavad, et

Lembitu tn 7 elumaja konstruktsioonid said juba pöördumatult kahjustada Olümpia hotelli ja Vambola

tn 6 hoone ehituse ajal. Kaebajate hinnangul ei ole enne ehitustööde alustamist nimetatud elamute

ekspertiisi tegemise ja reeperite paigaldamise kohustus piisavad kompensatsioonimeetmed

eelnimetatud ohu vastu. Kaebajad leiavad ka, et kaks hüdrogeoloogiliste uuringute tarvis rajatud

kaevu ja nende põhjal tehtud prognoosid ei kajasta põhjavee faktilist seisundit 880 m2 suurusel

ehitusalal ning liiati ei ole teostatud hüdrogeoloogilisi uuringuid ja prognoose põhjavee muutuste ja

põhjavee ehitusejärgse mõju kohta hoonetele. Kaebajate hinnangul pressib põhjavesi ehitusjärgselt

Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 elamute alla ja nõrgendab oluliselt hoonete all oleva maapinna ja

elamute vundamentide kandevõimet, samuti tuleb pärast juurdeehituse vundamentide ja seinte

rajamist pinnasest demonteerida metallvaiad, millega kaasneb maapinna vajumine ja pinnase

nihkumine elamute vundamentide lähedal. Kaebajad osutavad sellele, et elamute vundamentide all

on peeneteraline-liivane pinnas, mille kandevõime märgumisel väheneb. Kaebajad leiavad, et pärast

ehitustegevuse lõppemist ei saa juurdeehitise vundamendi ja maa-aluse parkla all asuv vesi enam

vabalt liikuda ja see sisuliselt surutakse Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 majade vundamentide suunas,

mis avaldab katastroofilist mõju neile elamutele. Kaebajad märgivad, et Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn

8 elamute seinte ehitamisel on kasutatud õõnestellist, mis on habras ega kannata dünaamilist

koormust ja selle kõikumisi ning vahelaed on metalldetailidega ühendatud puittaladel, mis võivad

vibratsioonist ja seinte deformatsioonist tingituna laiali minna ning selle tulemusena võivad korruste

vahelised vahelaed läbi vajuda.

7. Viiendaks rikub füüsilisest isikust kaebajate väitel nende subjektiivseid õigusi liikluskoormuse

oluline suurenemine Lembitu tn 7 elamu juures, kus ei ole eraldi kõnniteed, mistõttu muutub liiklus

ohtlikumaks muuhulgas seal liikuvatele lasteaialastele, talumatuks muutuvad ka kortermajades

elavate isikute elutingimused, kuivõrd ehitusega kaasneb keskmisest suurem müra ja õhu saastamine.

8. Kuuendaks heidavad kaebajad ette, et DP koostamisel ei ole sootuks arvestatud sellega, et

Lembitu tn 8a kinnistule on rajatud laste mänguväljak, mida kasutavad aktiivselt lähedalasuvate

lasteaedade lapsed. Kaebajate hinnangul ei ole DP realiseerimisel tagatud piisava päikesevalguse

langemine mänguväljakule ning seeläbi on DP vastuolus avaliku huviga. Kaebajad rõhutavad, et

insolatsioon väheneb igal juhul, ent selle proportsionaalsust ei ole DP kehtestamisel kaalutud.

9. Seitsmendaks ei selgu kaebajate väitel DP-st, kuidas on tagatud radoonitõrje ehitamisel,

arvestades, et juurdeehituse ehitamiseks on vajalik kaevata esmalt vundamendiauk. Sisuliselt leiavad

füüsilisest isikust kaebajad, et ehitusprotsessi käigus võib nende eluruumidesse kanduda radoon,

rikkudes seega nende õigust tervise kaitsele. Kaebajad osutavad ka sellele, et DP-s viidatud

radooniuuring on teostatud enam kui 10 aastat tagasi.

10. Kaheksandaks

leiavad

füüsilisest

isikust

kaebajad,

et

hotelli

juurdeehitise

ventilatsiooniseadmed hakkavad tekitama talumatut müra, eriti öisel ajal. Kaebajad toovad seejuures

esile, et isegi kui parkla maa alla viimisega sõidukite müra teatud ulatuses võibki väheneda, asendub

see muude seadmete müraga.

11. Üheksandaks leiavad füüsilisest isikust kaebajad, et DP realiseerimise tõttu väheneb nende

korteriomandite väärtus.

12. Kümnendaks leiavad kaebajad, et DP kehtestamisel on tähelepanuta jäetud see, et DP

menetluse käigus on Lembitu tn 7a kinnistule rajatud 8 parkimiskohta, prügikonteinerite plats ja

jalgtee, ent DP-s on ette nähtud sinna kaablikoridorid, mis tähendab seda, et kesklinna niigi kitsastes

parkimisoludes vähenevad kaebajate võimalused oma sõidukeid parkida veelgi.

13. Üheteistkümnendaks märgib Tallinn, A. Lauteri 8 korteriühistu, et ei nõustu DP-s näidatud

trasside rajamisega läbi tema omandis oleva A. Lauteri tn 8a kinnistu ning leiab, et DP kehtestamisel

ei ole seda millegagi põhjendatud.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

14. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, rõhutades esiteks, et korteriühistutel puudub kaebeõigus

korteriomanike subjektiivsete õiguste kaitseks ning avalikes huvides esitatud kaebuse eesmärk ei saa

samuti olla teiste isikute õiguste kaitse. Seetõttu peab vastustaja asjassepuutumatuteks kaebajate

väiteid, mis puudutavad teiste Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 elanike õigusi ja huve seoses korterite

piisava valgustatuse, radooniohu, müra ja korterite turuväärtuse vähenemisega.

15. Vastustaja leiab, et kaebajate põhjendused on üldsõnalised ja tõendamata ning lähtuvad

üksnes kaebajate põhimõttelisest vastumeelsusest hotelli juurdeehitise suhtes ja soovist säilitada

olemasolevat keskkonda ja miljööd, kuigi miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole

subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused. Vastustaja hinnangul ei nähtu kaebusest samuti,

milline konkreetne avalik huvi on jäetud õigusvastaselt kaalumata või millise konkreetse õigusakti

nõuete vastu on eksitud. Vastustaja hinnangul ei ole põhjendatud kaebajate viited DP menetluse

käigus tehtud uuringute vananemisele, kuna keskkonnas ei ole vahepeal toimunud sisulisi muutusi.

16. Vastustaja hinnangul on väited hoone massiivsusest ja sisehoovi kadumisest liialdatud,

kusjuures praegu ei paikne Liivalaia tn 33a kinnistul roheala, vaid valdavas osas on tegemist

asfalteeritud parklaga. Vastustaja rõhutab, et kaebajatel puudub õiguspärane ootus, et nad saavad

kolmanda isiku ärimaa sihtotstarbega kinnistut kasutada rekreatsioonialana või et see kinnistu jääb

hoonestamata. Viidates DP seletuskirja punktile 4.1.6 selgitab vastustaja, et juurdeehitise sobivust

ümbruskonda on hinnatud. Vastustaja selgitab, et hotelli juurdeehituse maa-pealse osa kaugus

Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonetest on võrreldav nende hoonete kaugusega üle tänava asuvast

hoonest ja hoone kaugus ei ole vastuolus ühegi õigusaktiga. Vastustaja hinnangul on hoonete

kõrgusest rääkides, sh insolatsioonianalüüsis, õige rääkida absoluutkõrgustest, kuna hoone kõrguse

puhul maapinnast ei arvestata maapinna reljeefi.

17. Vastustaja selgitab, et insolatsiooniga seotud väite osas on kaebeõigus üksnes füüsilisest

isikust kaebajatel ehk Lembitu tn 7 korterite nr 41, 52 ja 61 omanikel, ent nende õiguste rikkumise

välistavad antud juhul nende korteriomandeid koormavad servituudid, mille kohaselt on vastavate

korteriomandite igakordsed omanikud kohustatud taluma hotelli juurdeehitise püstitamist selliselt,

et nende korterite akendele langev otsene päikesevalgus väheneb vastavalt korter 41 puhul – 1h 35

min, korteri 52 puhul 55 min ja korteri 61 puhul 45 min. Vastustaja rõhutab, et tehtud

insolatsioonianalüüsi kohaselt ei ole insolatsiooni vähenemine neis korterites suurem.

18. Vastustaja peab oletuslikuks kaebajate väiteid juurdeehitise ohtlikkusest kõrvalolevatele

elamutele ning märgib esmalt, et kaebajad ei ole selgitanud, milles seisnevad keskkonnas toimunud

muutused, et hüdrogeoloogilist uuringut saaks pidada vananenuks, samuti ei saa vastustaja meelest

sellest, et uuring on läbi viidud osaliselt arvutusliku mudeli põhjal, järeldada, et uuringu andmed ei

oleks usaldusväärsed. Vastustaja leiab, et kaebajad ei ole millegagi tõendanud, et uuringu andmed on

ebapiisavad. Vastustaja rõhutab, et uuringu kokkuvõttest nähtub, et rajati ka kaks puurauku ning

tugineti varasematele uuringutele. Vastustaja märgib ka, et detailplaneeringu ülesandeks ei ole

konkreetse ehitustehnoloogia kindlaks määramine, vaid nimetatud küsimused lahendatakse

ehitusprojektis ja vajadusel tehakse täiendavad ehitusuuringud vastavalt ehitusseadustiku § 14 lõikele

2. Vastustaja rõhutab, et hoone tuleb ehitada selliselt, et kaebajate kinnistuid ja hooneid ei kahjustata,

milleks on DP seletuskirja punktis 4.19 esitatud ka rida nõudeid. Samuti märgib vastustaja, et hotelli

juurdeehitis ei saa märkimisväärselt põhjavee taset tõsta, kuna põhjavesi on veeringluse osa ning selle

tase ja liikumine ei ole piiritletud ühe kinnistu või väikese alaga ega sõltu hoone vundamentide

sügavusest, lisaks sellele on eelviidatud uuringus esile toodud, et põhjavee voolusuund ühtib

maapinna reljeefiga ning on suunatud kirdesse. Vastustaja toob ka välja, et DP koostamise ajal läbi

viidud

uuringus

on

järeldatud,

et

hüdrogeoloogiline

olukord

võimaldab

sulundseina

(filtratsioonitõkke) kasutamise korral teostada põhjavee pumpamist kuue kuu vältel ilma, et see

mõjutaks Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hooneid. Vastustaja märgib, et kaebajad ei ole väidetavaid

katastroofilisi tagajärgi pärast maa-aluse ehitise valmimist mitte millegagi põhjendanud.

19. Vastustaja leiab, et DP kehtestamist ei välista ka asjaolu, et ehitustegevus võib põhjustada

kaebajatele mõningaid ebamugavusi müra jmt näol, kuna ehitustegevusest tingitud mõjud on ajutised

ning puuduvad mistahes objektiivsed ja tõendatud andmed selle kohta, et mõjutused oleks

ülemäärased ja rikuks kaebajate õigusi ka sisuliselt.

20. Vastustaja leiab, et 4 puu likvideerimine kaebajate õigusi riku, kuna tegemist on

väheintensiivse raiemahuga ning valdav osa Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 sisehoovis asuvast

haljastusest säilib.

21. Vastustaja selgitab, et DP menetluse käigus tehtud insolatsiooniuuringu kohaselt vastab

mänguväljaku insolatsiooni kestus standardile. Vastustaja peab põhjendamatuks kaebajate väidet

radooniohu kohta, väites, et ehitussüvend ei saa kuidagi mõjutada radooni kontsentratsiooni

kaebajatele kuuluvates eluruumides, sest radoon tungib hoonesse läbi vundamendi ja põranda

konstruktsioonide, mitte välisõhu kaudu. Põhjendamatuks peab vastustaja kaebajate etteheidet, mis

puudutab ventilatsiooniseadmete müra, kuna DP-ga ei ole nende seadmete asukohta ega mürataset

kindlaks määratud.

22. Vastustaja selgitab, et trasside rajamine Lembitu tn 7a kinnistule ei saa kaebajate õigusi

rikkuda, kuna see kinnistu kuulub Tallinna linnale ning lisaks sellele ei ole veetoru rajamine parkla alla

ehituslikult välistatud. Võimalik tulevikus seatav isiklik kasutusõigus Lembitu tn 7a kinnistule ei anna

vastustaja hinnangul alust väiteks, et parkimisala alla tehnovõrkude planeerimine rikub nimetatud

kaebajate õigusi.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

23. Ainsana esitas käesolevasse kohtumenetlusse kolmandate isikutena kaasatutest kaebuse

kohta kirjaliku seisukoha AS Hotell Olümpia, kes palub kaebuse rahuldamata jätta. Esiteks rõhutab

kolmas isik, et avalikes huvides esitatud populaarkaebuse eesmärgiks ei saa olla kolmandate isikute

erahuvide, sh korteriühistu liikmete erahuvide kaitse, mistõttu on välistatud korteriühistutest

kaebajate kaebeõigus.

24. Kolmas isik on seisukohal, et insolatsiooni puudutav kaebajate väide on põhjendamatu, kuna

kaebajateks olevate isikute korteriomandid on koormatud vastava talumisservituudiga. Samuti leiab

kolmas isik, viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3-1-69-16, et Eesti Standard EVS

894:2008+A2:2015, millele kaebajad insolatsiooni osas tuginevad, on soovituslik standard ning

linnakeskustes, kus ehitised paiknevad valdavalt lähestikku, võib uute hoonete ehitamisel lugeda

piisavaks valgustust, mida iseloomustab normatiivist väiksem insolatsioonikestus. Kolmanda isiku

hinnangul ei ole DP menetluse käigus tehtud insolatsioonianalüüsi usaldusväärsuses põhjust kahelda

ning samuti ei olnud uue analüüsi koostamine vajalik, kuna on ilmne, et hotelli juurdeehitise mahu

vähendamisel naabermajade insolatsiooni kestus suureneb, mitte ei vähene.

25. Kolmas isik ei nõustu kaebajate etteheidetega, mis puudutavad hotelli juurdeehitise

ebaproportsionaalset mahtu ja mõnede puude likvideerimist.

26. Seoses väidetava ohuga Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 majade tehnilisele seisundile selgitab

kolmas isik, et kaebajad ei ole tõendanud ega usutavalt põhistanud, et juurdeehitise rajamisega

kaasneks kaebajate jaoks üleliia koormav, püsiv ja pöördumatu negatiivne mõju või tagajärg, mida ei

oleks võimalik välistada, vähendada või leevendada kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud

ettevaatusabinõudega ehitusloa väljastamise menetluses või ehitamise käigus. Kolmas isik rõhutab,

et ehitamise ohutus tagatakse ehitusjärelevalvega ning ehitamisega seotud ohtude tõrjumine on

eelkõige küsimus, mis lahendatakse ehitusprojektile ehitusloa väljastamise menetluse ning ehitamise

ajal ehitusjärelevalve käigus. Kaebajate etteheiteid hüdrogeoloogiliste mõjude prognoosile peab

kolmas isik põhjendamatuks, kuna pärast 2012. aastat ei ole antud kvartalis ja lähipiirkonnas uusehitisi

rajatud ning maapinna hüdrogeoloogia ei saa ajas nii palju muutuda, et uue uuringu tegemine vajalik

oleks olnud. Kolmas isik rõhutab, et DP-s viidatud uuringus on põhjalikult maa-aluse põhjaveega

seotud küsimusi käsitletud ja leitud, et ehitamine on võimalik ning nimetatud uuringust tulenevad

soovitused on DP kehtestamisel ka tingimuseks seatud.

27. Radooniohu kohta selgitab kolmas isik, et tulenevalt vastavast uuringust tuleb hoone

projekteerimisel ja ehitamisel kasutada radoonitõrje meetmeid, mis tähendab, et on radooniohu

tõrjumine eelkõige küsimus, mis lahendatakse ehitusprojektile ehitusloa väljastamise menetluse

käigus. Samas selgitab kolmas isik, et kuivõrd radoon eraldub maapõues asuvatest kivimitest ja hajub

kiiresti, siis ei saa Liivalaia tn 33A asuval kinnisasjal asuvast vundamendiaugust ega valmisehitatud

juurdeehitusest radoon kuidagi kanduda naabermajadesse.

28. Kolmas isik leiab, et detailplaneeringuga ei ole määratud ventilatsiooniseadmete asukoht ning

nende tööst tingitud müra hulk ja müra intensiivsus sõltub muuhulgas ventilatsiooniseadmete margist

ning kasutades kõige kaasaegsemat tehnoloogiat on võimalik ventilatsiooniseadmete tööst tingitud

müra viia minimaalseks.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

29. Leian, et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Vastustaja on vaidlusaluse DP

kehtestamisel oma avarat kaalutlusõigust nõuetekohaselt teostanud, taganud menetluse käigus

kõigile huvitatud isikutele võimaluse oma seisukohad, ettepanekud ja vastuväited esitada ning neid

kaalumisel arvesse võtnud, omistamata ühelegi asjassepuutuvale asjaolule või huvile ilmselgelt liiga

suurt või liiga väikest kaalu ning jõudes seega kokkuvõttes kehtestatud DP-s väljenduva tulemuseni,

mida ei saa pidada meelevaldseks. Planeerimisotsuste tegemisel on pädeval haldusorganil väga avar

kaalutlusruum ning selliste otsuste kohtulik kontroll piirdub põhimõtteliselt küsimustega, kas

otsustaja on kõik kaalutletud otsuse tegemiseks vajalikud asjaolud ja huvid nõuetekohase

põhjalikkusega välja selgitanud ning neid mõistlikult kaalumisel arvesse võtnud. Kohus ei saa ise asuda

teostama kaalutlusõigust pädeva haldusorgani asemel ega asendada haldusorgani poolt teatud

asjaoludele või huvidele antud hinnanguid või neile omistatud kaalusid enda omadega. Ka oluliste

asjaolude välja selgitamiseks vajalike toimingute tegemise – sealhulgas erinevate uuringute ja

analüüside läbi viimise – vajaduse otsustab pädev organ kaalutlusõiguse alusel. Seejuures on

kaalutlusõiguse rikkumisega tegemist juhul kui teatud olulise asjaolu välja selgitamiseks võetud

meetmed on ilmselgelt ebapiisavad, tuues kaasa selle, et vastav asjaolu (näiteks mingisugune

planeeringulahenduse realiseerimisega kaasnev risk) jääb otsustamisel sootuks arvesse võtmata või

omistatakse sellele kaalumisel meelevaldselt vale kaal. Mis puudutab eeskätt erinevaid riske, siis ei

saa planeerimisotsust edukalt vaidlustada pelgalt argumendiga, et planeeringus valitud lahenduse

puhul ei ole teatud riskide realiseerumine täielikult välistatud. Planeerimisotsuse tühistamise aluseks

saab olla kas see, et mingisugust konkreetset riski ei ole üldse arvesse võetud või see, et riski

realiseerumise tõenäosust ja selle võimalikke kahjulikke tagajärgi on ilmselgelt valesti hinnatud.

Olukorras, kus planeerimismenetluses on teatud riski välja selgitamiseks läbi viidud uuringuid, ei piisa

planeeringuotsuse vaidlustamiseks paljasõnalistest väidetest, et uuringu tulemused ei ole veenvad.

Kui asjaomases uuringus – nagu näiteks käesoleval juhul hüdrogeoloogiliste mõjude prognoosis – leiab

kinnitust, et teatud riski realiseerumist – nagu seda on käesoleval juhul näiteks hotelli juurdeehitise

maa-aluse osa rajamiseks süvendi kaevamisest tingitud oht ümbritsevate elamute vundamentide

püsivusele – on võimalik teatud tehnoloogiate kasutamise või teatud meetmete võtmisega vältida,

peavad kaebajad sellise järelduse ümber lükkamiseks tõendama, et uuringu järeldus on vale. Pelgalt

paljasõnalistest väidetest, et uuring on vananenud või et selle käigus ei ole kogutud vastava järelduse

tegemiseks piisavalt usaldusväärseid andmeid, ei piisa sellise uuringu põhjendatud kahtluse alla

seadmiseks.

30. Kaebajate seisukoht, et DP kehtestamine oli põhjendamatu juba pelgalt seetõttu, et

menetluse alustamisest oli möödunud liiga kaua aega, on ilmselgelt väär. See, et detailplaneering

tuleks eeldatavasti realiseerida 5 aasta jooksul pärast kehtestamist, ei välista kuidagi pikemat

menetlust enne selle kehtestamist. Detailplaneeringu menetluse kestus sõltub paljudest asjaoludest,

muuhulgas kindlasti menetlusest huvitatud isiku aktiivsusest ning erinevate huvitatud isikute

võimalikest vastuväidetest. Seejuures on võimalik, et pikema menetluse käigus asjaolud ja huvid

muutuvad ning sel juhul tuleb need muutunud asjaolud mõistagi enne lõplikku otsustamist välja

selgitada, ainuüksi menetluse kestus ei anna alust kahelda detailplaneeringu õiguspärasuses ega anna

alust väiteks, et vastav otsus pole piisavalt kaalutud. Mis puudutab kaebajate väiteid menetluse käigus

läbi viidud uuringute vananemise kohta, siis tuleb vaid tõdeda, et kaebajad ei ole mitte mingil moel

tõendatud, et tehtud uuringute tulemused olid DP kehtestamise otsustamise ajaks kõlbmatud ega

kajastanud otsuse seisukohast olulisi asjaolusid enam õigesti. Vastustaja ja kolmas isik on õigesti välja

toonud, et ei hüdrogeoloogiliste mõjude prognoosi ega insolatsioonianalüüsi puhul ei saa eeldada, et

need muutuvad aja jooksul kõlbmatuks. Esimese puhul on eelkõige kolmas isik põhjendatult osutanud

sellele, et kaebajad ei ole esile toonud ühtki konkreetset asjaolu, mis lubaks asuda seisukohale, et

hüdrogeoloogiline olukord vastaval alal on muutunud pärast vastava prognoosi tegemist või esitanud

tõendeid, mille pinnalt saaks põhjendatult kahtluse alla seada kas varem puuritud kaevude andmete

kasutamise või ka selle, et kahe uue kaevu andmed ei ole 880 m2 suuruse ehitusaluse pindalaga ehitise

puhul järelduste tegemiseks piisavad. Insolatsioonianalüüsi puhul on kaebajad peamiselt ette heitnud

seda, et pärast juurdeehitise mahu vähenemist ei ole uut analüüsi teostatud. Selles osas leiab kolmas

isik samuti õigesti, et arvestades juurdeehitise paiknemist ja seda, et võrreldes algse eskiisiga

vähendati seda kolmest küljest, on ilmne, et sellest tingitud varjutus Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8

korteritele kahaneb ehk nende elamute insolatsioon paraneb võrreldes selle olukorraga, mida

analüüsiti. Olukorras, kus vastustaja leidis juba varasema analüüsi pinnalt, et naabermajade

insolatsioon on piisav, ei olnud planeeringulahenduses seda ilmselgelt parandava muudatuse

tegemise korral uue analüüsi teostamine vajalik. Nii hüdrogeoloogiliste mõjude prognoosi kui

insolatsioonianalüüsi on koostanud vastava valdkonna spetsialistid. Nende uuringute adekvaatsuse

kahtluse alla seadmiseks ei piisa, nagu eelpool juba märgitud, pelgalt väitest, et need ei tundu piisavalt

usaldusväärsed või veenvad. Neis uuringutes tehtud järeldusi saaksid kaebajad ümber lükata eelkõige

samaväärsete spetsialistide hinnangutega, mis need uuringud ja nende tulemused põhjendatult

kahtluse alla seavad. Selliseid tõendeid kaebajad esitanud ei ole.

31. Eelkõige on kaebajate ja kolmanda isiku vahel vaidlus ka küsimuses, kas korteriühistutel on

käesolevas asjas kaebeõigus. Ühelt poolt on korteriühistul, nagu igaühel, õigus vaidlustada

detailplaneeringu kehtestamise otsus populaarkaebusega ehk vaidlustada detailplaneering

argumendiga, et see on objektiivselt õigusvastane ja kahjustab avalikke huve. Kolmas isik ja vastustaja

on asjakohasele kohtupraktikale osundades õigesti leidnud, et avalikes huvides esitatud kaebusega ei

saa kaitsta teiste isikute subjektiivseid õigusi. 15. märtsil 2021 esitatud kaebuse täpsustuses on

kaebajad selgitanud esialgses kaebuses märgitut, et korteriühistutest kaebajad on kaebuse esitanud

ka oma liikmete huvides. Nimelt on kaebajad eelviidatud menetlusdokumendis sidunud kõik kaebuses

esitatud väited vastavalt kas füüsilisest isikutest kaebajate subjektiivsete õiguste või avalike huvidega,

erandina on leitud, et väide hotelli juurdeehitise rajamisega kaasnevate ohtude kohta Lembitu tn 7 ja

A. Lauteri tn 8 hoonetele on esitatud ka korteriühistutest kaebajate subjektiivsete õiguste kaitseks

ning Tallinn, A. Lauteri tn 8 korteriühistu kaitseb kaebusega ka enda kui A. Lauteri tn 8a kinnisasja

omaniku õigusi. Korteriühistu kui kinnisasja omaniku kaebeõiguse kahtluse alla seadmiseks ei ole

põhjust. Leian, et korteriühistu saab DP vaidlustada oma subjektiivsete õiguste kaitseks argumendiga,

et DP realiseerimine kahjustab korteriomandiks jagatud kinnistut osas, milles selle kinnistu

majandamine ja haldamine on korteriühistu ülesanne. Korteriühistu põhiliseks ülesandeks on

korteriomanditeks jaotatud kinnisasja, sh hoonete (välja arvatud eriomandi koosseisu kuuluvad

hooneosad) heakorra eest seismine. See ülesanne hõlmab hoone ehitusliku terviklikkuse tagamist ja

selleks vajalike konstruktsioonielementide korrashoidu. Pidades silmas korteriühistu eesmärki ja

tegevust ning asjaolu, et korteriomanditeks jagatud kinnisasja majandamine korteriühistu kaudu on

seadusest tulenev kohustus, tuleb minu meelest asuda seisukohale, et korteriühistul on subjektiivne

õigus takistada korteriomanditeks jagatud kinnisasja kahjustamist osas, milles selle kinnisasja

haldamine ja majandamine on korteriühistu ülesanne. Konkreetsel juhul tähendab see seda, et

korteriühistutel on kaebeõigus, vaidlustamaks DP kehtestamise otsust argumendiga, et

detailplaneeringu realiseerimine kahjustab vastavalt Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 kinnistutel asuvate

hoonete konstruktsioone. Seevastu ei saa korteriühistu esitada kaebust konkreetsete korteriomanike

nende õiguste kaitseks, mille teostamine ei toimu vahetult ja vältimatult korteriühistu kaudu. Nii

näiteks ei saa korteriühistu kaitsta korteriomanike õigust tervise kaitsele seoses konkreetsetesse

korteritesse langeva päevavalgusega või korteriomanike omandiõigust seoses korteri turuväärtuse

langemisega.

32. Kaebajate väidet, et hotelli juurdeehitis ei sobi oma massiivsuse tõttu ümbritsevasse

linnaruumi, tuleb esmalt käsitleda avaliku huvi kontekstis. Teatud tunnustega hoone sobivus

keskkonda on suurel määral subjektiivse hinnangu küsimus. Käesoleval juhul nähtub

detailplaneeringu seletuskirjast (kaebuse lisa 8) ja DP kehtestamise otsuse lisast (kaebuse lisa 1), et

vastustaja on vaidlustatud planeeringu kehtestamisel hoone sobivust hinnanud ning võtnud arvesse

vastavat detailplaneeringu ala kontaktvööndit iseloomustavaid asjaolusid, ümbritsevate hoonete

kõrgusi, hoonete vahelisi kaugusi selles piirkonnas ning omistanud juurdeehitise sobivuse seisukohast

esmajärgulise tähtsuse selle arhitektuursele sobivusele olemasoleva hotelli hoonega. Selline hinnang

juurdeehitise sobivusele ei ole meelevaldne ning jääb lubatud planeerimisdiskretsiooni piiridesse.

Kaebajate väited juurdeehitise ilmselgest sobimatusest väljakujunenud terviklikku linnaruumi ei ole

põhjendatud. Esiteks ei ole täpne kaebajate seisukoht, et tegemist on ühel perioodil rajatud tervikliku

kvartaliga: kõrvuti Lembitu tn 7, A. Lauteri tn 8 ja Vambola tn 8 elamutega piirneb kaebuses nimetatud

sisehoov eelnevatest väga erineva arhitektuurse joone ja mahuga Olümpia hotelli hoonega ning

vaadeldavale alale jääb ka Vambola tn 6 büroohoone, mis samuti eelnimetatud elamutest

arhitektuurse joone poolest erineb. Seega ei saa nõustuda väitega, et juurdeehitise rajamine lõhub

ilmselgelt mingisugust ühtset linnaruumilist tervikut. Teiseks on vastustaja põhjendatult arvesse

võtnud seda, et praegusel Liivalaia 33a kinnistul, kuhu kavandatud juurdeehitis rajatakse, on

asfaltkattega parkla. Tegemist ei ole avaliku rekreatsioonialaga või alaga, mis muul põhjusel selle

asukohast tingituna oleks mingisuguses sellises intensiivses avalikus kasutuses, mis juurdeehituse

püstitamise korral võimatuks muutub. Kolmandaks, mis puudutab kaebajate väidet, et juurdeehitise

rajamine kaotab tajutava sisehoovi ja avaruse, siis ühelt poolt ei saa väita, et sellise avaruse vastu

konkreetses kohas saaks olla üldse mingisugune kaalukas avalik huvi. Kaebajate väited avalikust huvist

nö tajutava sisehoovi säilimise vastu piirduvad tegelikult eelkõige ümbritsevate hoonete elanike

huvidega ning lähtuvad eelkõige sellest, et viimased ei ole huvitatud endi akendest paistva vaate

kadumisega. Mingisugust üldisemat ja kaalukat avalikku huvi selliste vaadete säilimise vastu ei ole.

Lisaks sellele ei saa tähelepanuta jätta, et see kaebuses osutatud tajutav sisehoov ei kao sugugi

täielikult, vaid väheneb mitte rohkem kui kolmandiku võrra, vähenedes seejuures mitte haljasala, vaid

parkla arvelt. DP realiseerimine ei too kaasa arvestataval hulgal haljastuse kadumist. Tõsi, DPs on ette

nähtud mõnede puude likvideerimine, ent DP põhijooniselt nähtuvalt haljastuse maht tervikuna

praegusel Liivalaia tn 33a kinnistul kokkuvõttes suureneb. DP kehtestamisel on õigesti arvesse võetud

seda, et Liivalaia tn 33a kinnistu näol on tegemist ärimaa sihtotstarbega maaga. Maakasutuse üldised

põhimõtted, sh rohealade, rekreatsioonialade jms asetus linnaruumis peavad eelkõige olema kindlaks

määratud vastavat avalikku huvi kajastavate üldplaneeringutega. Kaebajad ei ole osutanud ühelegi

kõrgema tasandi planeeringust tulenevale sättele, millega selle ala hoonestamine vastuollu läheks.

Ärimaa omanikul on kaalukas huvi seda kinnisasja võimalikult otstarbekalt kasutada – mis kesklinna

piirkonnas asuva kinnistu puhul tähendab paratamatult soovi rajada sinna võimalikult suur hoone.

Vastustaja seisukoht, et kolmanda isiku huvi oma kinnistut otstarbekalt kasutada on kaalukam

ümberkaudsete elamute elanike huvist olemasoleva olukorra ja eeskätt akendest avanevate vaadete

ja hoovis valitseva senise avaruse säilimise vastu, ei ole meelevaldne. Vastustaja on reaalset olukorda

ja seda, kuidas DP realiseerimine seda muudab, hinnanud, asjassepuutuvaid huve mõistlikult

kaalunud ja juurdeehitist sobivaks pidanud. Käesoleval juhul ei nähtu kaebusest ega asja

materjalidest, et konkreetsel juhul oleksid mingisuguseid sellised olulised asjaolud, mis linnaruumi kui

terviku seisukohast on tähelepanuta jäetud või millele ilmselgelt vale kaal omistatud. Rohelusest ja n-

ö vabast õhust rääkides on kaebajad tähelepanuta jätnud asjaolu – millega DP seletuskirjast nähtuvalt

on ilmselgelt arvestatud – et DP ala vahetus naabruses asub Lembitu park. See asjaolu vähendab

ilmselgelt selle kaebajate argumendi kaalu, et juurdeehitise tõttu kaob ebaproportsionaalselt palju n-

ö vaba ruumi linnas. Linnas, eeskätt südalinnas on tihe hoonestus tavapärane. Lisaks sellele ei ole

vastustaja ümberkaudsete elamute elanike vastuseisu juurdeehitisele ka sootuks arvestamata jätnud.

DP kehtestamise otsuse lisast nähtub, et menetluse käigus vähendati juurdeehitise maapealse osas

ehitusalust pinda kolmest küljest. Seda kinnitab ka kehtestatud DP joonise võrdlus algse eskiisiga.

Seega on vastustaja püüdnud leida kompromissi kolmanda isiku kui Liivalaia tn 33 kinnistu omaniku

ja ümberkaudsete elamute elanike huvide ja soovide vahel. Lahendus, mille vastustaja viimaks valis,

ei ole meelevaldne, hoolitama sellest, et see kaebajatele ei meeldi.

33. Mis puudutab kaebajate väidet, et hotelli juurdeehitis rikub vaated nende akendest ja tekitab

rõhuva tunde korterites viibijatele, siis seda väidet tuleb käsitleda koos füüsilisest isikutest kaebajate

väitega, mis puudutab insolatsiooni vähenemist alla standardis kehtestatud normatiivide ning väitega,

mis puudutab akendest paistvate puude kadumist. Kaebajad on neid väited põhjalikult

argumenteerinud, ent jätnud tähelepanuta kõige olulisema ehk selle, et kõigi füüsilisest isikutest

kaebajate korteriomandid on koormatud talumisservituudiga. Servituudi seadmise lepingutest

(vastustaja lisad 2—4) nähtuvalt on Lembitu tn 7 asuvas hoones paiknevad korterid nr 41, 52 ja 61

koormatud valitseva kinnistu (ehk Liivalaia tn 33 kinnistu) igakordse omaniku kasuks ning servituudi

sisuks on kohustus taluda Liivalaia tn 33 kinnistule servituudi seadmise lepingu lisaks oleval plaanil

tähistatud hoone püstitamist ja selle paiknemist kinnistul selliselt, et hoone püstitamise tagajärjel

väheneb vastava korteri akendele langev otsene päikesevalgus vastavas lepingus nimetatud ulatuses.

Korterite nr 41 ja 61 puhul on lepingus sätestatud, et insolatsiooni kestuseks jääb 0 minutit ning

korteri nr 52 puhul 30 minutit. Kõnealune talumisservituut piirab servituudiga koormatud korteri

igakordse omaniku subjektiivset õigust insolatsioonile ja kohustab teda samuti alla suruma oma huvid,

mis puudutavad korteri aknast avanevaid vaateid. Käesoleva vaidluse seisukohast ei ole tegelikult

oluline arutleda selle üle, kas valgustustingimusi käsitleva standardi sätete näol on tegemist siduvate

või soovituslike normatiividega. On ilmne, et konkreetsete korterite insolatsioon ei ole ühelgi juhul

küsimus, mis saaks seonduda avalike huvidega. Asjaomased korteriomanikud saavad selles osas DP

vaidlustada vaid oma subjektiivsete õiguste kaitseks. Nende subjektiivne õigus piisavale

valgustatusele (ehk õigus tervise kaitsele) on piiratud servituudist tuleneva talumiskohustusega.

Asjassepuutumatu on kaebajate väide, et nemad ise neid servituudilepinguid ei sõlminud. Servituut

kohustab koormatud kinnisasja igakordset omanikku, see tähendab seda, et kaebajad omandasid

asjassepuutuvad korteriomandid koos sellest servituudist tuleneva talumiskohustusega. Selles

kontekstis on väär ka kaebajate väide, et nad ei soetanud oma kodusid n-ö hotelli akende taha.

Vastupidi, servituudist tuleneva talumiskohustuse kontekstis nad just sellise korteri soetasid.

Kaebajad ei saanud eeldada, et servituudilepingus näidatud ehitist mitte kunagi ei rajata. Vastupidi,

servituudi olemasolust tingituna pidid nad eeldama, et vastav ehitis püstitatakse. Kaebajad ei ole

väitnud, et DP lahendus oleks põhimõtteliselt teistsugune servituudilepingu lisas näidatud

talumiskohustuse esemega võrreldes ega esitanud veenvat põhjendust (veel vähem tõendanud), et

kehtestatud DP kohase lahenduse korral jääb insolatsioon servituudilepingus kokku lepitust veelgi

väiksemaks. Põhimõtteliselt väär ja servituudi olemusega vastuolus on kaebajate seisukoht, et

servituudi eest makstava tasuga ei ole võimalik kompenseerida valgustustingimuste halvenemist.

Vastasel juhul kaotaksid asjaomased servituudid igasuguse mõtte. Vastavat talumiskohustust ei

välista kuidagi ka see, et insolatsiooniga seotud nõuete eesmärk on inimeste tervise kaitse. Ebapiisava

päevavalgusega eluruumides elamine võib mõistagi tervist kahjustada, ent tegemist ei ole mõjuga,

mida ei oleks põhimõtteliselt võimalik rahas hüvitada. Antud juhul oli servituudiga nõustumine

korteriomanike vaba valik, samamoodi nagu oli kaebajatel võimalik vastava talumisservituudiga

koormatud korter soetada või soetamata jätta. Kuna servituudist tulenev talumiskohustus piirab

kaebajate subjektiivset õigust insolatsioonile, ei saa standardi-kohase insolatsiooni puudumine nende

subjektiivseid õigusi rikkuda.

34. Kaebajate väited, mis puudutavad insolatsiooni kestust A. Lauteri tn 8 asuvates korterites,

tuleb tähelepanuta jätta, kuna kaebajate hulgas ei ole ühtki isikut, kelle subjektiivseid õigusi nende

korterite valgustustingimuste muutumine kuidagi rikkuda saaks. Korteriühistud, nagu juba öeldud, ei

saa pöörduda kohtusse korteriomanike tervise kaitseks, vaid üksnes selleks, et takistada tegevusi, mis

võivad kahjustada ühistu võimalusi tõhusalt täita talle oma olemusest ja seadusest tulenevaid

kohustusi ja vastutust. Samadel põhjustel tuleb tähelepanuta jätta argumendid, mis puudutavad

päevavalguse langemist teistesse – st. välja arvatud kaebajatele kuuluvatesse – Lembitu tn 7 elamu

korteritesse. Samuti ei saa selsamal põhjusel asjassepuutuvaks pidada ka etteheidet, et

insolatsioonianalüüsi ei ole tehtud korterite kaupa. Kaebajad ei saa ei enda subjektiivsete õiguste

kaitseks ega avalikes huvides vaidlustada juurdeehitise mõju teiste konkreetsete korteriomanike

heaolule ja tervisele.

35. Eeltoodut silmas pidades ei ole tegelikult vaja üksikasjalikult käsitleda kaebuses tehtud

etteheiteid instolatsioonianalüüsile, kuna kaebajad ei väida, et nende korteritesse langeva

päikesevalguse hulk jääks väiksemaks kui servituudilepingutes kokku lepitud. Sellegipoolest märgin,

et nõustuda ei saa kaebajate etteheitega, et insolatsioonianalüüsis on lähtutud hoonete

absoluutkõrgusest. Nagu vastustaja õigesti märgib, tähistab absoluutkõrgus erinevate võrreldavate

punktide kõrgust samast nullpunktist, antud juhul merepinnast, ning eeskätt päikesevalguse

langemise uurimise kontekstis on oluline lähtuda sellest suurusest, kuna see võtab arvesse ka pinna

reljeefi ehk teisisõnu seda, kas vastavalt varjav või varjatav objekt asub teise objektiga võrreldes

kõrgemal või madalamal pinnal. See, millal hakkab üks hoone varjama päikest teise eest sõltub ka

nende hoonete paiknemisest reljeefil. Siinkohal tuleb pealegi tagasi tulla eespool juba osundatule, et

planeerimismenetluses tehtud uuringu õigsuse kahtluse alla seadmiseks ei piisa pelgalt paljasõnalisest

väitest, et selle läbi viimisel on kasutatud kohatut metoodikat või et selle tulemus on muul põhjusel

ebapädev. Kuigi nii vastustaja kui kolmas isik on kaebajale ette heitnud tema väidete põhjendamatust,

ei ole kaebajad esitanud mistahes tõendeid, mille pinnalt saaks asuda seisukohale et DP menetluse

käigus teostatud insolatsioonianalüüs on sel määral vigane, et vastustaja ei oleks tohtinud seda

arvesse võtta. Nii on põhjendamatu ka kaebajate etteheide, et mõõtmispunktiks on valitud aknalaua

kõrgus. Kaebajate endi poolt osutatud standardi kohaselt peaks vaatluspunkt olema seina välispinnal

akna keskel 90 cm kõrgusel ruumi põrandast. 90 cm on üldteadaolevalt enam-vähem tavapärane

aknalaua kõrgus.

36. Sama moodi nagu kohustus taluda vähest (või olematut) päikesevalgust, tuleneb füüsilisest

isikust kaebajatele asjaomastest servituudilepingutest ka kohustus taluda hotelli juurdeehitisest

tingituna muutunud vaadet oma korterite akendest.

37. Mis puudutab kaebajate väidet, et juurdeehitise rajamise tõttu kaovad mitmed nende

akendest paistvad puud, siis seda asjaolu on vastustaja planeeringu kehtestamisel arvesse võtnud,

märkides muuhulgas, et konkreetsete puude eemaldamine toimub selleks antud raielubade alusel,

millega kaasneb ka haljastuse uuendamise kohustus. See, et linnaruumis kaasneb uute hoonete

rajamisega mõnede puude eemaldamine ning see, et uute puude kasvamine võtab aega, on

paratamatu ning linnakeskkonnale olemuslikult omane nähtus. Vastustaja poolt kokkuvõttes võetud

seisukoht, et kolmanda isiku huvi oma kinnistut otstarbekalt kasutada on kaalukam kaebajate huvist

selle vastu, et nende aknast paistaks edaspidigi sealt seni paistvad puud, jääb samuti vastustaja

kaalutlusõiguse piiridesse ega ole meelevaldne. Seejuures on DP kehtestamise otsuse lisas märgitud,

et haljastuse osakaal tervikuna praegusel Liivalaia tn 33a kinnistul tegelikult suureneb.

38. Nõustuda ei saa kaebajate seisukohaga, et vastustaja ei ole nõuetekohaselt välja selgitanud

hotelli juurdeehitise rajamisega kaasnevaid ohtusid Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonete

konstruktsioonidele. Vastavasisulised vastuväited esitati ka detailplaneeringu menetluse käigus ning

neist lähtudes viidi läbi hüdrogeoloogiliste mõjude prognoos (vastustaja vastuse lisa 5). Viidatud

dokumendi üldosas on selgitatud, et selle käigus uuriti muuhulgas „põhjavee alandusest tekkivat

võimalikku mõju kõrvalolevatele hoonetele ja olemasolevatele puudele“. Uuringus on lähtutud

eeldusest, et rajatava juurdeehitise näol on tegemist 880 m2 ehitusaluse pinnaga hoonega, millel on

kaks maa-alust korrust, kusjuures teise korruse põrandapind rajatakse absoluutkõrgusele 7,5 m,

mistõttu on ehitiskaevise põhjakõrgusena arvestatud 7,0 meetrit. Kõnealuse prognoosi kokkuvõttes

on üheselt leitud, et „[ü]mberkaudsed hooned on ehitatud madalvundamentidele, mis toetuvad

orgaanikarikkale mölli kihile, mis on tundlik dünaamiliste mõjutuste suhtes. Ehitada on võimalik, kui

veetaseme alandamisel tekkiva depressioonilehtri sügavus madalvundamentidega hoonete alal ei

ületa looduslikku veetaseme kõikumise amplituuti (0,5...1 m). Keldrikorrused tuleb ehitada kiirelt ning

soovitav on ehitusel kasutada filtratsioonitõkke seina, mis aeglustab depressioonilehtri leviku kiirust“.

Kaebajad on esitanud rea paljasõnalisi väiteid kõnealuse uuringu puuduste kohta, esitamata ühtki

veenvat tõendit, mis uuringus tehtud järelduse tõsiseltvõetavalt kahtluse alla seaks. Kaebajate

väitega, et 2012. aastal tehtuna on uuring vananenud või et juba Olümpia hotelli hoone ehitamisel

rajatud kaevudest kogutud andmed on kasutuskõlbmatud, ei saa nõustuda, kuna kaebajad ei ole

tegelikult peale paljasõnaliste väidete esitanud mistahes usutavaid põhjendusi, veel vähem aga

tõendanud, et piirkonna hüdrogeoloogilises taustas oleks 2012. aastaga võrreldes toiminud

mingisugused olulised muutused. Samamoodi on tõendamata kaebajate väide, et 2-korruselise maa-

aluse parkla rajamine eeldab igal juhul sügavama kui prognoosis aluseks võetud põhjakõrgusega

ehituskaevise rajamist. Seejuures ei ole kaevise lubatud sügavust DP-ga kindlaks määratud ning see

määratakse kindlaks ehitusprojektiga. Vajadusel tuleb ehitusprojekti koostamisel läbi viia täiendavad

uuringud juhul kui ehitamiseks kasutatavad lahendused eeldavad sellise ehituskaevise rajamist, mille

võimalikke mõjusid DP menetluse käigus tehtud prognoos ei kajasta. Vastustaja on õigesti selgitanud,

et detailplaneeringu eesmärk ei ole konkreetse ehitustehnoloogia kindlaks määramine. Muuhulgas

võib tehnoloogia valik sõltuda pärast DP kehtestamist aset leidvatest arengutest. DP ei anna

iseenesest õigust projekteerida või ehitada juurdeehitist nii, et selle ehitamine ja hilisem olemasolu

oleksid ohuks muuhulgas lähedalasuvatele ehitistele. Vastustaja ja kolmas isik on õigesti osutanud

sellele, et projekteerimise käigus tuleb vajadusel teostada täiendavad ehituslikud uuringud ja neid

tuleb arvesse võtta ehitusloa andmisel. Argumendiga, et kavandatava ehitise rajamine või selle

hilisem olemasolu kahjustavad lähedalasuvate ehitiste konstruktsioone, saaks DP kehtestamise otsust

edukalt vaidlustada juhul kui DP kehtestamisel oleks sellise negatiivse mõju võimalikkus sootuks

tähelepanuta jäetud või seda ilmselgelt vääralt hinnatud. Käesoleval juhul see nii ei ole – DP

menetluses teostati hüdrogeoloogiliste mõjude prognoos, mille raames andsid valdkonna spetsialistid

hinnangu, et kavandatava ehitise rajamine on põhimõtteliselt võimalik, kui kasutatakse vastavaid

tehnoloogiaid ja ehitusvõtteid. Kaebajad ei ole esitanud ühtki veenvat põhjendust ega tõendit selle

kohta, et juurdeehitise rajamisega kaasneksid tõenäoliselt selliseid muutused pinnases, mis

kahjustavad igal juhul või vähemalt väga suure tõenäosusega Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 ehitiste

konstruktsiooni. Vastustaja on seejuures põhjendatult juhtinud tähelepanu sellele, et kaebajate

väited, mis puudutavad muutusi põhjavee liikumises pärast juurdeehitise valmimist, on vastuolulised.

Kaebajate väitel mõjutavad Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonete püsivust eeskätt sügavamal olevad

põhjaveekihid, samas tuleneb eelnimetatud prognoosist üheselt, et neid põhjaveekihte juurdeehituse

ehitamisel ei avata. Kaebajate väide sellest, et maa sisse rajatud hoonega kaasneb põhjavee taseme

tõus ja selle valgumine Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonete suunas, on samuti paljasõnaline. Kuigi

vastustaja ja kolmas isik on tähelepanu juhtinud sellele, et kaebajad ei ole oma väidet tõendanud, ei

ole kaebajad isegi viidanud ühelegi avalikult kättesaadavale allikale, mis kinnitaks, et rajatava maa-

aluste korrustega juurdeehitise olemasoluga saaks kaasneda põhjavee taseme tõus või selle

valgumine Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonete suunas nii, et see võiks kaasa tuua pinnases muutusi,

mis ohustavad nende elamute püsivust. Kokkuvõttes ei ole kaebajad veenvalt põhjendanud ega

tõendanud, et AS Maves prognoos on sedavõrd puudulik, et vastustaja ei tohtinud selle pinnalt teha

järeldust, et 2 maa-aluse korrusega hoone rajamine on võimalik ilma Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8

hoonete konstruktsioone kahjustamata. Seejuures nähtub DP-st selgelt, et võimaliku ohuga neile

hoonetele on vastustaja arvestanud, kajastades seda muuhulgas DP seletuskirjas (punkt 4.3., lk 25).

Samuti on DP punktis 4.1.9 ette nähtud kohustus tagada kaevetöödel naaberhoonete püsivus ja keeld

kasutada rammvaiasid, kohustus arvestada projekteerimisel ja tööde planeerimisel sellega, et

liivpinnas on tundlik hüdrodünaamiliste ja mehaaniliste mõjutuste suhtes. Samuti on seletuskirja

osundatud punktis 4.1.9 sätestatud, et enne ehitustööde algust tuleb teha Lembitu tn 7 ja A. Lauteri

tn 8 hoonele ekspertiis, hoonete olemasolevad praod ja tehniline seisund tuleb dokumenteerida ja

konstruktsioonidesse paigaldada reeperid, et naaberkrundil ehitamise mõju oleks võimalik

operatiivselt jälgida. Seega oli vastustaja DP kehtestamise ajal ohu olemasolust teadlik, võttis

kaalumisel arvesse seda, et prognoosuuring kinnitas ehitamise võimalikkust ning seadis DPs

ehitamisele ja projekteerimisele rea tingimusi, mille eesmärk on ohu realiseerimise vältimine. Neil

asjaoludel ei saa asuda seisukohale, et vastustaja oleks võimalikku ohtu ilmselgelt vääralt hinnanud.

Selles olukorras saaks kaebajate väide edukaks osutuda juhul kui nad tõendaksid, et ükskõik millist

ehitustehnoloogiat kasutades oleks kõrvalolevate hoonete struktuurse terviklikkuse säilimise

tagamine vähemalt arvestataval määral ebatõenäoline. Seda kaebajad teinud ei ole. Ainuüksi väide,

et tehtud uuring ei anna kaebajatele piisavat kindlustunnet, ei ole piisav.

39. Ka väide, et metallvaiade paigaldamine ja eemaldamine igal juhul kõrvalasuvaid hooneid

kahjustab, on tõendamata. Iseenesest on ilmne, et mistahes ehitamisega kaasnevad alati teatud ohud,

mis võivad seonduda mingisuguste ootamatute asjaolude ilmnemise või ka projekteerimis- ja

ehitusvigadega. Seega on ilmne, et mitteehitamine on nende ohtude neutraliseerimiseks parim viis.

Selle vastu räägib aga selgelt kolmanda isiku huvi oma kinnistut otstarbekalt kasutada. Seega saab

mõistlikuks tasakaalupunktiks pidada seda, et DP kehtestamisel lähtutakse vastava ehitusmahu

realiseerimise põhimõttelisest võimalikkusest ning konkreetsemalt hinnatakse riske ja vajalikud

meetmed nende neutraliseerimiseks uue ehitise projekteerimisel ja ehitamisel, teostades vajadusel

täiendavaid ekspertiise, ning jälgitakse ehitamise käigus toimuvaid muudatusi keskkonnas, mis võivad

viidata riski suurenemisele. Nõnda on ka vastustaja antud juhul toiminud.

40. Kaebajate väitega hoovis liikluskoormuse olulise suurenemise ja selle vastuolu kohta

olemasoleva liiklusekorraldusega ei saa nõustuda. Esiteks on ehitamisega kaasnevad mõjutused, sh

müra, tolm ja ehitusega seotud täiendav liikluskoormus ajutise iseloomuga. Vaieldamatult häirib see

naabermajas elavaid kaebajaid, ent linnakeskkonnas on selliste ajutise iseloomuga mõjutuste

talumise vajadus paratamatu. Iseäranis pidades silmas talumisservituuti, millega füüsilisest isikust

kaebajate korteriomandid olid koormatud arusaadavalt enne seda kui kaebajad need korterid

soetasid, pidid kaebajad juba nende korterite soetamisel arvestama võimalusega, et hotellile

juurdeehitis kord rajatakse ja sellega kaasneb ka ehitamise ajaks negatiivne mõju elukvaliteedile.

Ühelgi juhul ei saanud kaebajad eeldada, et Liivalaia tn 33 kinnistule jääbki igavesti sealne ilmselgelt

omaniku jaoks väheotstarbekas parkla või veelgi enam, et see kujundatakse näiteks haljas- või muuks

alaks. Liiklusohutust – nii kaebajate kui ka kaebuses nimetatud laste mänguväljakut kasutavate laste

jaoks – on ilmselgelt võimalik tagada liikluskorraldusvahenditega. On tõsi, et hoovisisesed teed ja

juurdepääsud tänavatelt on kitsad, ent tegemist ei ole kindlasti mingisuguse sedavõrd erilise

situatsiooniga, mille puhul oleks põhjust arvata, et liiklusohutuse tagamine ehitamise ajal osutub

arvestatavaks probleemiks, mille osas oleks juba DP-s tulnud ette näha erimeetmete võtmine või mis

saanuks olla tõsiseltvõetav argument DP-s vaidlusaluse ehitusõiguse andmise vastu. Mis puudutab

kaebajate väidet, et Lembitu tn-lt hoovi sisenemise tee on väga kitsas ning sealt poolt hoovi sisse

sõitmist takistab seda keelav liikluskorraldusvahend, siis tuleb märkida, et DP-s ei ole tegelikult

kindlaks määratud liikluskorralduse üksikasju. DP põhijoonisel näidatud noolte tähendus on joonise

legendi kohaselt „juurdepääs krundile“, mis arusaadavalt hõlmab ükskõik kas krundile sisse- või

väljapääsu (arvestades et eraldi tingmärki „väljapääs krundilt“ joonisel ei kasutata). See tähendab

seda, et DP ei välista mitte mingil moel tulevikus põhimõtteliselt samasugust liikluskorraldust nagu on

praegu, mil Lembitu tn 7 maja tagant (Lembitu tn 7a kinnistult, DP põhijoonisel pos. 7) Lembitu

tänavale saab välja pöörata, ent sisse pöörata ei saa ning siseneda tuleb mõnest teisest kohast, nt.

Vambola tänavalt.

41. Nõustuda ei saa ka kaebajate väitega, et juurdeehitise tõttu vähenevad valgustustingimused

A. Lauteri tn 8a asuval mängväljakul sedavõrd, et see hakkab ohustama laste tervist. See küsimus

tõstatati DP menetluse käigus ja muuhulgas juhtis sellele järelevalve käigus tähelepanu

Rahandusministeerium, pärast mida teostati täiendav insolatsiooniuuring (vt. kolmanda isiku

seisukoha lisa 8), millele on viidatud DP kehtestamise otsuse punktis 5.5.6 ning kus on leitud, et

mänguväljakul on nõuetekohane insolatsioon tagatud. Kaebajate väide, et see ei pruugi nii olla, on

paljasõnaline. Õige ei ole ka kaebajate seisukoht, et hoolimata sellest, et minimaalne nõutav

insolatsioon võib olla tagatud, oleks vastustaja pidanud insolatsiooni vähenemise proportsionaalsust

põhjalikumalt hindama. Vastustaja on konkreetse asjaoluga – mänguväljakule pärast hotelli

juurdeehitise rajamist langeva päikesevalguse hulgaga – otsuse tegemisel arvestanud, leides et see

on piisav. See seisukoht väljendab selgelt vastustaja kaalutlust, et insolatsiooni võimalik vähenemine

ei ole asjaolu, mis saaks rääkida DP kehtestamise vastu. See kaalutlus jääb lubatud diskretsiooni

piiridesse ega ole meelevaldne.

42. Põhjendamatu on ka kaebajate etteheide, mis seondub radooniuuringu ebapiisavusega.

Esiteks on 2009. aastal Eesti Geoloogiakeskus läbi viinud Lembitu, Lauteri ja Vambola tänava vahelise

kvartaliosa maa-ala pinnase radooniohtlikkuse hinnangu. Seejuures nähtub nii sellest uuringust kui ka

vastustaja poolt viidatud Keskkonnaameti veebilehel avaldatud allikatest, et välisõhku sattununa

hajub radoon kiiresti ega kujuta endast ohtu inimeste tervisele. Terviseriskiks on pinnasest läbi hoone

põranda hoone siseruumide õhku eralduv radoon. Keskkonnaameti veebilehel, millele vastustajagi

viitas, on selgitatud, et „maapinnast õhku pääsenud radoon hajub atmosfääris - tema sisaldus

välisõhus on ainult 10‑20 Bq/m³, mis on liiga madal, et radooni võimalik mõju inimesele oleks

avastatav“ 4. Kaebajad seevastu ei ole viidanud ühelegi autoriteetsele allikale, mis kinnitaks, et

ehitamine naaberkinnistul, (sh. eeskätt keldrikorruste jaoks süvendi kaevamine) saaks kaasa tuua

Lembitu tn 7 ja A. Lauteri tn 8 hoonetes asuvais ruumides radooni kontsentratsiooni tõusu sellisel

määral, et see võiks inimeste tervist või heaolu kahjustama hakata. Iseenesest on tõsi, et küsimust

sellisena ei ole DP menetluse käigus läbi viidud radooniuuringus käsitletud, ent uuringus radooni

omaduste kohta antud selgituste valguses on selle põhjuseks ilmselgelt uuringu läbi viimisel aluseks

võetud lähteteadmine, et atmosfääris asjaomane inertgaas hajub. Sellele, et see nii on, viitab ka see,

et üldteadaolevalt peetakse hoonetes radooniohu neutraliseerimise esmaseks vahendiks ruumide

ventileerimist5.

43. Nõustuda ei saa ka kaebajate väitega, et nende elutingimusi halvendavad oluliselt

juurdeehitise juures kasutatavad ventilatsiooniseadmed. Ventilatsiooniseadmete valik ja täpne

paigutus ei ole DP esemeks, vaid see lahendatakse projekteerimise faasis, kusjuures nii

4 Vt https://www.keskkonnaamet.ee/et/eesmargid-tegevused/kiirgus/radoon.

5 Vt samas, „Radooniohutu elamu – trükis (PDF)“.

projekteerimisel kui hoone hilisemal käitamisel tuleb arvestada kehtestatud müranormidega. DP

seletuskirja punktis 4.1.9 on sätestatud tingimus, et rajatava juurdeehitise tehnilised seadmed tuleb

projekteerida hoonesse, mitte selle katusele. Selle nõude eesmärk on muuhulgas seadmete, sh

ventilatsiooniseadmete käitamisega seotud häiringute vähendamine. Niisiis ei saa väita, et vastustaja

ei ole hotelli juurdeehituse käitamisega seonduvate mürahäiringute ohuga otsuse langetamisel üldse

arvestanud ning teisalt on usutav, et projekteerimisel ja ventilatsioonitehnoloogiate valikul on

võimalik need häiringud viia miinimumini. Ilmselt võib tõdeda, et hotelli juurdeehitise käitamine

mingisugust täiendavat müra põhjustab, ent ebausutav on, et see võiks olla sedavõrd suur, et

vähendaks kaebajate elukvaliteeti olulisel määral või muudaks elamise talumatuks. Ka juurdeehitise

käitamisega kaasnevate mõningaste täiendavate mürahäiringute osas ei saa viimaks mööda vaadata

füüsilisest isikust kaebajate korteriomandeid koormavatest talumisservituutidest ning asjaolust, et

nad soetasid oma korterid teadmisega ehitatava juurdeehitise ligikaudsest mahust ja pidid seega

arvestama ka sellega seotud täiendavate häiringutega (sh akendest senise vaate kadumine,

võimalikud täiendavad mürahäiringud).

44. Mis puudutab kaebajate väidet korterite turuväärtuse langemise kohta, siis selles osas tuleb

samuti viidata vaid vastavaid korteriomandeid koormavatele talumisservituutidele ning tõdeda, et

vastava väärtuse vähenemise kompenseeris servituudi tasu. Tagantjärgi antav hinnang sellele, kas see

tasu oli õiglane või mitte ega ka see, kas vastav talumiskohustus kajastus reaalselt hinnas, millega

kaebajateks olevad praegused korteriomanikud oma korterid soetasid, ei ole siinkohal oluline.

Asjaomaste servituutide seadmise eesmärk oligi reguleerida valitseva kinnisasja ja teeniva kinnisasja

omanike vahelisi suhteid ja vältida nimelt selliseid vaidlusi, nagu käesolevas asjas.

Servituudikokkuleppe sõlmimine oli poolte vaba tahe ning sel hetkel hindas teeniva kinnisasja omanik

servituudi tasu väärtust enese jaoks piisavaks hotelli juurdeehitisest enda elukvaliteedi ja korteri

väärtuse languse kompenseerimiseks. Servituudi näol on tegemist asjaõigusega, mis kehtib sellisena

ka teeniva ja valitseva kinnisasja tulevaste omanike suhtes, mistõttu tuleb lugeda, et korterite

turuväärtuse langus on kaebajatele kompenseeritud nende endi valitud suurusega rahalise hüvitisega,

mis seisnes servituudi tasus. Iseäranis olukorras, kus kaebajatel on servituudist tulenev

talumiskohustus, ei saa nad tugineda enda huvile olemasoleva keskkonna säilimise vastu. Kordan

siinkohal, et füüsilisest isikust kaebajad ega korteriühistutest kaebajad ei saa siinkohal DP-d

vaidlustada teiste korteriomanike omandiõiguse kaitseks. Seejuures nähtub DP kehtestamise otsuse

lisast, et väitega kaebajate (ja teiste ümberkaudsete korteriomanike) korterite turuväärtuse

langemisega on vastustaja arvestanud, leides sisuliselt, et kolmanda isiku huvi oma kinnistu

hoonestada ja seda mõistlikult kasutada, on kaalukam. Selline hinnang jääb kaalutlusõiguse piiridesse

ega ole meelevaldne.

45. Põhjendamatu on kaebajate seisukoht, et DP kehtestamisel ei ole arvesse võetud seda, et

praeguseks on Lembitu 7a kinnistule rajatud parkimiskohad ja prügikonteinerite plats. Esiteks on

asjaomased parkimiskohad sinna ette nähtud ka DP kohaselt. Teiseks ei välista trasside olemasolu

mitte kuidagi nende parkimiskohtade olemasolu ega kasutamist. Parkimiskohtade kasutamine võib

olla lühiajaliselt takistatud trasside rajamise ajal, ent selle mõju on ajutine ja väheintensiivne.

Kolmandaks on vastustaja ja kolmas isik põhjendatult osutanud sellele, et kõnealune maa on Tallinna

linna omandis, mistõttu on arusaamatu, kuidas saab sinna maa-aluste trasside rajamine rikkuda

ükskõik millise kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebuses viidatud isikliku kasutusõiguse seadmine ei ole

välistatud ka tulevikus DP realiseerimise korral.

46. Viimaks ei anna vaidlustatud otsuse tühistamiseks alust ka see, et A. Lauteri tn 8a kinnistu

omanik ei nõustu sellega, et trassid läbivad seda kinnistut. Esiteks ei hõlma vaidlustatud DP A. Lauteri

tn 8a kinnistut, mis tähendab seda, et nimetatud DP ei määra ära ega piira selle kinnistu kasutamist

mitte mingil moel ning DP-le tuginedes ei saa ühelgi juhul nõuda A. Lauteri tn 8a kinnistu omanikult

nõustumist trasside paigutamisega tema maale. Juhul kui DP realiseerimine siiski tingib vajaduse

paigutada trassid sellele kinnistule, on vastava ehitustegevuse eelduseks kokkuleppe sõlmimine selle

kinnistu omanikuga ja vajadusel servituudi seadmine. Olukorras, kus vastustaja on DP kehtestamisel

A. Lauteri tn 8a kinnistu detailplaneeringu alalt välja otsustanud jätta, ei saa DP põhimõtteliselt omada

mistahes regulatiivset toimet A. Lauteri tn 8a kinnistu kasutamisega seoses.

47. Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle

kahjuks otsus tehti. HkMS § 108 lõikest 8 tuleneb, et kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema

poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmas isik – AS Hotell Olümpia – osales

käesolevas kohtumenetluses vastustaja poolel, vaieldes kaebusele vastu. Kolmas isik on esitanud

taotluse mõista välja menetluskulu 6912 eurot, mis koosneb 3 euro ulatuses kinnistusraamatu

väljavõtete saamise kuludest ja ülejäänud osas õigusabikulust, mis vastab taotlusele lisatud arvete

kohaselt 38,5 tunnile advokaadi tööle. Kaebajad leiavad, et kolmanda isiku menetluskulud on

põhjendamatult suured. Kuigi tuleb nõustuda, et kolmas isik on oma menetlusdokumentide mahtu

kunstlikult ja tarbetult suurendanud eelkõige erinevate kohtulahendite tsitaatide arvelt, ei näi see

olevat iseenesest menetluskulu suuruse peamiseks põhjuseks. Menetluskulude põhjendatuse

hindamisel tuleb lähtuda vaidluse üldisest keerukusest, mahukusest, läbi töötamist vajavate

dokumentide mahust jms asjaoludest. Menetlusosalise õigusabikulude põhjendatuse hindamisel ei

saa mööda vaadata ka samas asjas teiste menetlusosaliste võrreldavate kulude mahust. Antud juhul

on kolmanda isiku õigusabikulud kaebajate endi omadest väiksemadki. Iseenesest on see loogiline,

kuna saab eeldada, et haldusaktile vastuväidete välja töötamine on ajamahukam kui olemasoleva

haldusakti kaitsmine eeskätt selles endas esitatud põhjendustest ja seal viidatud tõenditest lähtudes.

Nõustun kokkuvõttes siiski, et kolmanda isiku menetluskulusid tuleb välja mõistmisel mõnevõrra

vähendada. Arvestades vaidluse sisu ja läbi töötamist vajavate dokumentide mahtu, pean

põhjendatuks kaebuse ja sellele lisatud materjalide läbitöötamisele ja kaebusele vastuse koostamisele

kokku ca 25 tunni suurust ajakulu ning arvestades vastustaja ja kaebajate poolt esitatud seisukohtade

mahtu – ja eeskätt seda, et oma täiendavas seisukohas kaebajad midagi oluliselt uut ega täiendavat

võrreldes esialgse kaebusega esile ei toonud – saab kolmanda isiku täiendava seisukoha koostamisega

seotud mõistlikuks ajakuluks pidada umbes 5 töötundi arvetel näidatud 13 tunni asemel. Seega tuleb

kokku kaebajatelt kolmanda isiku kasuks välja mõista 5400 eurot, mis vastab umbes 30 advokaadi

töötunnile ja mis hõlmab ka arvetel kajastatud registriväljatrükkide saamise kulu.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur