2-21-3976/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise koht ja aeg

1. juuni 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-3976

Tsiviilasi

Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kinnistamisavaldus

kinnistamisasjas nr 89178202050

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari 2021. a

määrus nr 195002021

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu)

(registrikood 70003098), esindaja Mari-Liis Mikli

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari 2021. a kandemäärus

nr 195002021 ning saata kinnistamisavaldus uueks kande tegemise otsustamiseks Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale.

2. Rahuldada Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus.

3. Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta Eesti Vabariigi (Maa-ameti

kaudu) kanda.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu) (avaldaja) esitas 2. novembril 2020 kinnistamisvalduse,

milles palus kustutada kinnistusraamatu registriossa nr 1999632 kantud kinnisasja asukohaga

Lääne maakond, Lääne-Nigula vald, Koela küla, Neo kolmandast jaost OÜ Nigula Piim kasuks

seatud kasutusvaldus ning kanda samasse kinnistusregistriossa kolmandasse jakku esimesele

vabale järjekohale kasutusvaldus OÜ Nigula Piim, registrikood 10470534, kasuks tähtajaga 15

aastat

ja

tasu

maksmise

kohustusega

vastavalt

lepingu

p-le 5.

Avaldaja

lisas

kinnistamisavaldusele maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamise

lepingu ja asjaõiguslepingu nr 7-26/20/41.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis kinnistamisavalduse 22. veebruari 2021. a

kandemäärusega nr 195002021 rahuldamata.

Kinnistusregistri registriossa nr 1999632 kolmandasse jakku on 2. juunil 2005 sisse kantud

kasutusvaldus tähtajaga 15 aastat OÜ Nigula Piim kasuks.

Kasutusvalduse lepingu pikendamise lepingu p 1.2. kohaselt on lepingu eesmärgiks lepingu

esemeks olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine,

selle edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste

fikseerimine. Lepingu p 12 järgi on pooled kokku leppinud kasutusvalduse seadmises.

Maareformi seaduse (MaaRS) § 341 lõike 2 alusel on põllumajandusliku tootmisega tegeleva,

MaaRS § 23³ alusel maa kasutusvaldusesse saamise õiguse omandanud isikul õigus

kasutusvalduse lepingu pikendamiseks veel 15 aastaks. Kasutusvalduse pikendamiseks esitab

kasutusvaldaja kirjaliku taotluse Maa-ametile hiljemalt kolm kuud enne kasutusvalduse

lõppemist. MaaRS § 34² lõike 3 kohaselt otsustab Maa-amet kasutusvalduse lepingu

pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus

vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Kui toimub

kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS § 342 lg 3 alusel (nagu käesolevas

kinnistamisasjas esitatud asjaoludest nähtub), siis tuleb muuta kasutusvalduse kannet, mitte ei

ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega.

Kohtunikuabi andis 29. detsembri 2020. a kandemäärusega nr 1419992020 lepingupooltele

tähtaja esitada Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kasutusvalduse muutmise asjaõigusleping

ning kinnistamisavaldus kasutusvalduse muutmise kande tegemiseks kinnistusregistriosas

nr 1999632. Puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud (KRS § 46 lg 5).

Uus kasutusvalduse seadmise leping peab vastavalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 641 olema

sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kohtunikuabi selgitas, et MaaRS §-s 34² on

seadusandja näinud ette erisuse asjaõigusseadusest kasutusvalduse lepingu pikendamise kohta.

MaaRS § 34² lg 3 kohaselt Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib

kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu. Seega on kasutusvalduse pikendamise

leping lubatud sõlmida kirjalikus vormis.

AÕS § 64² kohaselt kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku

notariaalselt

kinnitatud

avaldus

õiguse

lõpetamise

kohta

ja

õiguse

kustutamine

kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Avaldus tuleb anda kinnistusosakonda või

isikule, kelle kasuks õigus lõpetatakse. Maareformiseaduses ei ole sätestatud erandit

kasutusvalduse lõpetamise vorminõudele.

Eeltoodule tuginedes jättis kohtunikuabi kinnistamisavalduse rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles

palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari 2021. a kandemäärus

nr 195002021 kinnistamisasjas nr 89178202050 ning rahuldada avaldaja 2. novembri 2020. a

kinnistamisavaldus.

Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS

§ 34² alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, ning tegemist ei ole uue

kasutusvalduse seadmisega. Samuti ei ole avaldaja arvates vaja kinnistusosakonnale esitada

kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut.

2. juunil 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 1. juunil 2020 seoses tähtaja

möödumisega. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on tegemist uutel tingimustel sõlmitava

kasutusvalduse lepinguga. Sisuliselt sõlmitakse kasutusvaldajaga uus kasutusvalduse leping

riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades MaaRS §-s 34² sätestatut.

Avaldaja on seisukohal, et juhul, kui kasutusvaldus on seoses tähtaja möödumisega lõppenud,

kuulub kohaldamisele AÕS § 66 lg 1. Seega ei olnud avaldaja hinnangul vaja esitada

kinnistusosakonnale juba lõppenud kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut, vaid

kinnistamisavaldus lõppenud kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust ehk ebaõige

kande parandamiseks.

Vaidlustatud määruses on leitud, et kasutusvalduse seadmise lepingu saab sõlmida kirjalikus

vormis üksnes siis, kui see esitatakse maa kinnistusraamatusse kandmise avaldusega

samaaegselt. Avaldaja on selgitanud, et kohaldamisele kuulub AÕS § 66 lg 1 ning mitte § 642.

Samuti on avaldaja põhjendanud, miks sõlmitakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel

kasutusvaldajaga uus leping. Pikendamisel uue lepingu sõlmimise teel kuulub kohaldamisele

MaaRS § 342 lg 3, mis sätestab kirjaliku vormi nõude.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. veebruari 2021. a

kandemäärus nr 195002021 tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 667 lg 2 alusel

tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi rikkumise tõttu

ning saata Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks tagasi.

Määruskaebus rahuldatakse.

5. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleval juhul õigustatud avaldaja avaldus vana kande

kustutamiseks ning uue kasutusvalduse seadmiseks. Tuvastatud asjaolude kohaselt on OÜ

Nigula Piim kinnistusraamatu registriossa nr 1999632 kantud kinnisasja kasutusvaldajana.

Kasutusvaldaja esitas 2. oktoobril 2018 avaldajale avalduse kinnisasja ostmiseks. Maa-ameti

peadirektori 9. jaanuari 2019. a käskkirjaga nr 1-1/19/39 otsustati kinnisasjad võõrandada

kasutusvaldajale. Kasutusvaldaja esitas 31. jaanuaril 2019 avalduse kinnisasjade omandamisest

loobumiseks ja taotles kooskõlas MaaRS § 341 lg-ga 2 kinnistute kasutusvalduse lepingute

pikendamist veel 15 aastaks. Maa-ameti peadirektori 13. oktoobri 2020. a korraldusega

nr 1-17/20/2366 otsustati vaidlusaluse kinnistu suhtes kasutusvaldust pikendada. Vaidlust ei ole

selles, et 2. juunil 2005 sisse kantud kasutusvaldus lõppes 1. juunil 2020 seoses tähtaja

möödumisega. Kuigi kasutusvaldaja esitas tähtaegselt avalduse kasutusvalduse pikendamiseks

(MaaRS § 341 lg 2 teine lause), lõppes kasutusvaldus tähtaja möödumisega 1. juunil 2020 enne

kasutusvalduse pikendamise otsustamist.

AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse

õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast

lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse

kannet.

Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks.

Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud asjaõigust ei

saa enam muuta ning tuleb kokku leppida uus kasutusvaldus.

Maa-ameti peadirektori korraldus lepingu pikendamiseks on antud 13.oktoobril 2020, s.o pärast

2. juunil 2005 sisse kantud kasutusvalduse tähtaja lõppu. Seega on tegemist uue kasutusvalduse

seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega.

7. MaaRS § 342 lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise,

sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis

kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seaduse eelnõu

seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis olid maareformi

käigus antud esmalt kasutusse eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist

maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna

kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse maa kasutusotstarbe üle,

s.t et maa tuleb anda kasutusvaldusesse, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping.

8. Kohtunikuabi leidis, et uue kasutusvalduse sõlmimise leping peab olema notariaalselt

tõestatud vormis ning MaaRS § 342 lg -st 3 tulenev kirjalik vorminõue kehtib üksnes

kasutusvalduse pikendamise lepingule. Praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse

andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 kohaselt peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus

vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud.

AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema

notariaalselt tõestatud. MaaRS § 342 lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu kui ka

kinnistamisvalduse jaoks.

Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese

lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti

peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb eeltoodud sätete koosmõjust, et seadus ei näe riigivarale

kasutusvalduse seadmiseks ette notariaalset vormi. Maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja

riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud

erinormid AÕS § 203 suhtes.

9. Eeltoodule tuginedes leiab ringkonnakohus, et kohtunikuabi luges uue kasutusvalduse

lepingu esitamise ebaõigesti kinnistamisavalduse puuduseks ning jättis seejärel ekslikult

rahuldamata

avaldaja

kinnistamisavalduse

puuduste

kõrvaldamata

jätmise

tõttu.

Ringkonnakohus ei pea võimalikuks kirjeldatud rikkumisi määruskaebuse lahendamisel

kõrvaldada ning saadab seetõttu kinnistamisavalduse kohtunikuabile uueks lahendamiseks.

10. Menetluskulud jäävad Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kanda (TsMS § 172 lg 2).

11. Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole

ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3

määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt

ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Parrest

Kersti Kerstna-Vaks

Andra Pärsimägi